Харрисон_Оценка_недвиж

ОГЛАВЛЕНИЕ

ПРЕДИСЛОВИЕ..................................................................................................?

Глава 1. ПРОФЕССИЯ ОЦЕНЩИКА ................................................................8Глава 2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ........................................................................... 11Глава 3. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ И ПРАВА,

СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ........................................... 25Глава 4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ И ФИНАНСИРОВАНИЕ.......33Глава 5. ВИДЫ СТОИМОСТИ.......................................................................... 47Глава 6. РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ.............................................................. 51Глава 7. АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ ...................................................................... 65Глава 8. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА....................... 75Глава 9. ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ........................................................................... 85Глава 10. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА................................................ 97Глава 11. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ

СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ.......................................................... 106Глава 12. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ УЛУЧШЕНИЙ....................................... 115Глава 13. ПОДХОД К ОЦЕНКЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ

ЗАТРАТ (ИЗДЕРЖЕК) ................................................................... 126Глава 14. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ

ПРОДАЖ .......................................................................................... 139Глава 15. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ -

НЕБОЛЬШАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ................................. 149Глава 16. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДА -

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ....................................................... 154Глава 17. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА

(ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ).................... 166Глава 18. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СТАТИСТИКИ................................. 171Глава 19. ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ПРИБЫЛИ (ВНП).................................. 179Глава 20. ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ................ 182Приложение. ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ -

ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ.......................................................... 195

ПОСВЯЩЕНИЕ:

Трем моим предкам, покинувшим Россию более ЮОлет назад впоискахлучшейдоли и поселившимся в Соединенные Штаты Америки. Один из них - Абрам был портным. Он открыл .мастерскую по пошиву одежды в 1893 г., вложил заработанные деньги в недвижимость и стал миллионером перед началом первой мировой войны. Ральф и Елена (которые встретились и поженились в США), были крестьянами в России. В Америке они занялись торговлей бакалейными товарами, неплохо зарабатывали и прожили долгую счастливую жизнь.

«Он слышит музыку другую, с друзьями не идет он в ногу оставьте вы его в покое, наверно он решил пуститься в иную, дальнюю дорогу.»Генри Торо: «Уолден XVIII»

Генри С. 'Харрисон

ПРЕДИСЛОВИЕДорогие читатели и коллеги!

На мою долю выпала большая честь выступить в роли издателя и переводчика учебника по оценке не-движимости, любезно предоставленного автором для эксклюзивного издания на русском языке.

Для автора — профессора Генри Харрисона — пуб-ликация на русском языке символична. Он представитель третьего поколения выходцев из Российской Империи, которые переехав в 19 веке в Америку в поисках счастья, своим трудом и смекалкой смогли стать на ноги и занять достойное место в американском обществе.

Тот факт, что с момента становления Российского Общества оценщиков Генри Харрисон стал консультантом Общества, помощником, бескорыстно отдающим свои знания и опыт делу возрождения в России казалось бы утраченного навсегда рынка недвижимости, говорит о том, что исторические корни, зов крови предков много значат не только в генеалогическом смысле, но и для деловых отношений, для бизнеса.

Этот учебник является первым переводным учебником, освещающим проблемы новой для России области практической деятельности — рыночной оценки недвижимости. Российский рынок недвижимости формируется и в основном пока он представлен рынком квартир и дачных коттеджей. Но, тем не менее формируются и другие сегменты рынка недвижимости: земельные участки под застройку, здания, объекты промышленного назначения, незавершенного строи-тельства и т.д. Растет число собственников и арендаторов таких объектов. В одних городах и регионах развитие идет быстрее, в других — со значительным запаздыванием. Однако, все настоятельнее ощущается потребность в специалистах различных профессий, обслуживающих этот рынок. В развитой рыночной экономике существует целый спектр профессии, работающих на рынке недвижимости: риэлтеры и маклеры по торговле недвижимостью, консультанты по недвижимости, и, конечно, оценщики недвижимости.

Без оценки стоимости не обходится ни одна операция с недвижимостью. Стоимость недвижимости оценивается при операциях по купле-продаже, кредитовании под залог, страховании, наследовании, имущественных спорах, налогообложении и т. д.

Практика оценки существовала в России до ок-тябрьского переворота 1917 года, как и вдругих наиболее развитых в тот период странах. Однако, как самос-тоятельная наука она сформировалась в тридцатые годы в США.

В советский период рынок недвижимости в России почти полностью отсутствовал, а имевшие место сделки с квартирами, дачными домиками как правило носили не законный характер. Естественно, в этих условиях ни о какой рыночной оценке недвижимости не могло быть и речи. С развитием рыночной экономики в России нам приходится догонять промышленно развитые страны, изучая и внедряя механизмы функционирования цивилизованного рынка недвижимости.

Одним из них и является оценка недвижимости. Я надеюсь, что этот учебник сослужит Вам добрую службу в постижении основ оценки недвижимости. Без сомнения, можно смело утверждать, что выход в свет на русском языке великолепного учебника по оценке недвижимости американского автора — большого друга Российского Общества оценщиков — будете немень' шей степени способствовать возрождению и становлению цивилизованного рынка недвижимости в нашей стране, а также признанию и утверждению одного из главных и непременных его действующих лиц—Оценщика.

В добрый путь, дорогие друзья!

Игорь Артеменков

Президент Российского Общества оценщиков, . Вице-президент Российской Гильдии Риэлтеров, Член совета Ассоциации ипотечных банков, Старшин магистр оценки Национальной ассоциации Магистров оценки США.

Глава 1.

ПРОФЕССИЯ ОЦЕНЩИКАПРОФЕССИОНАЛИЗМ ОЦЕНЩИКА

Профессией, по определению, является занятие, основанное, в первую очередь, на интеллектуальной деятельности и требующее высокого уровня технической компетентности индивидуальной ответственности и целостности личности. Исторически, первыми профессионалами в этом смысле были физики и хирурги, юристы, бухгалтеры, инженеры и служители церкви. Сегодня поофессионал — это член некоего профессионального объединения, в котором каждый обладает высокой компетенцией, безукоризненной честностью и преданностью идеалам максимально эффективного исполнения своих обязанностей, вне зависимости от оплаты труда. Профессионал ответственен за то, чтобы сделать мир лучшим для жизни.

Оценщики долго боролись за обретение своего профессионального статуса среди общественности и других специалистов по недвижимости. Сегодня отчеты об оценке, выполненные оценщиками, достигшими определенного уровня профессиональной компетенции получают, обычно, большее признание, чем те, которые составлены непрофессионалами.

Потребность в профессиональных оценщиках не-движимости дала знать о себе в полной мере во время резкого падения стоимости недвижимости в период Великой депрессии 30-х годов. До этого периода оценка недвижимости была мало разработанным занятием, и имелось мало доступного учебного материала, хотя уже в 1929 г. Национальная ассоциация управления недвижимостью опубликовала Стандарты оценочной практики. Для первых оценщиков рыночная цена означала рыночную стоимость.

Что же предлагает оценщик своим клиентам? Оценщик может предложить клиенту пять основных вещей:

а) соответствующие знания;б) опыт:и) личные качества (честность и прямоту);г) объективность;д) безусловная готовность выполнить свою работу в

срок на условиях контракта.

СООТВЕТСТВУЮЩИЕ ЗНАНИЯ

Квалифицированный оценщик должен обладать высоким уровнем общего образования, принять участие в серии курсов и семинаров по оценке, а также постоянно совершенствовать свои знания в данной области.

В такой сложной профессии как оценка недвижимости требуется, по меньшей мере, высшее образование. Институт оценки (Appraisal Institute, USA) требует сейчас для установления профпригодности наличие образования на уровне университетского колледжа. Впрочем, это требование сформировалось недавно и многие члены более старшего возраста не отвечают ему.

К сожалению, встречаются оценщики недвижимости, которые не прослушали даже начальных курсов по оценке. Другие посетили лишь 1 -2-дневные семинары. Трудно понять, почему клиенты соглашаются принимать услуги от таких лиц. По крайней мере, каждый оценщик должен прослушать основной курс оценки, который дается аккредитованными национальными организациями образовательного или оценочного профиля.

Так ка-к профессия оценщика и требования, предъявляемые к ней, постоянно изменяются, то не-обходимо, чтобы каждый оценщик был постоянно в курсе дел текущей практики оценки. Многие полагают, что лучший путь для этого — потребовать от оценщиков регулярно посещать постоянные учебные курсы и/или семинары. Однако следует иметь ввиду, что оценщик может быть в курсе дел, читая профессиональные журналы и другую литературу по оценке.

ОПЫТ

Старая поговорка гласит, что опыт не заменишь ничем. Однако начинающий оценщик не желает этого слушать. Реальность такова, что и сегодня процесс оценки является скорее искусством, чем наукой. Часто, когда речь идет о расчете величины поправок, оценке.местных условий и/или усовершенствований, согласовании различий, оценщик может полагаться,главным образом, на собственное суждение. Так

как никто не рождается с опытом, для начинающего оценщика необходимо найти ему замену. Опыт для оценки можно приобрести, работая помощником оценщика в кредитном отделе банка, подрядчиком или риэлтером (агентом по продаже недвижимости). Некоторый необходимый опыт можно получить, работая по оценке квартир.

Желательно, чтобы начинающий оценщик поработал с опытным профессионалом, который бы контролировал их совместную работу и брал на себя часть ответственности, ставя свою подпись в отчете в качестве контролирующего оценщика. Хорошо было бы потребовать от оценщика-контролера, который совместно подписывает отчет по оценке, также провести предварительную инспекцию оцениваемого объекта в том случае, когда начинающий оценщик еще не имеет достаточного опыта, а стоимость здания очень высока, либо дом очень старый, либо имущество обладает какими-то крайне нетипичными свой-ствами. Мнегие полагают, что требуется, по крайней мере, два года практики для того, чтобы оценщик мог подписывать отчет об оценке.

ЛИЧНАЯ ЧЕСТНОСТЬ И ПРЯМОТА

Для клиента есть много способов проверить личные качества оценщика. Наиболее распространенным является сбор отзывов и рекомендаций о нем, как о личности, о том, как он ведет свой бизнес и о его профессиональных качествах. Это, в том числе, под-разумевает беседы с другими оценщиками. Участие оценщика и общественной деятельности и в профессиональных ассоциациях также служит свидетельством его репутации среди сограждан и коллег по работе.

ОБЪЕКТИВНОСТЬ

Оценщик при каждой оценке, удостоверяет тот 4:>акт, что он или она не имеют и не будут иметь в будущем интереса в оцениваемом имуществе. Это также касается оценки имущества друзей или родственников.

К несчастью, клиенты зачастую являются сами себе злейшими врагами, когда речь идет об объективности оценщика. Оценщику не представляет труда определить, заинтересован ли клиент, изначально, в выдаче ссуды, вне зависимости от стоимости ее обеспечения, либо клиент стремится получить реальную стоимость имущества с целью защиты своего кредитного портфеля.

Степень давления некоторых клиентов на оценщиков можно легко доказать документально. Многие видят в таком давлении основную причину плохих оценок. На совести клиентов остается, сообщать или нет оценщику о своих реальных намерениях. Если клиенты хотят получить реальную оценку стоимости, они должны ясно дать понять оценщику, что сам заказ на оценку и гонорар, который он получит в будущем

не будут под угрозой, если результат оценки стоимости окажется ниже контрактной цены, установленной в заявке на получение ссуды.

БЕЗУСЛОВНОЕ СТРЕМЛЕНИЕ ВЫПОЛНИТЬ СВОЮ РАБОТУ В СРОК НА УСЛОВИЯХ КОНТРАКТА

Окончательным шагом при выборе оценщика является отыскание таких, которые готовы и в состоянии выполнить работу для клиента в срок, на условиях взаимной договоренности относительно оплаты. Клиент должен быть уверен в способности оценщика выполнить порученную работу. Если оценщик уже вы-полняет задания для одного, двух или трех лиц, то объем выполняемых работ, которые он может взять дополнительно, пост-ограниченный характер. Обычно у оценщика есть другие клиенты, которые также хотят получить выполненные заказы в установленный контрактом срок.

Лучшим соглашением представляется такое, когда клиент и оценщик договариваются о приблизительном количестве заказов на оценку, которые поступят в любой данный период времени. К сожалению, клиенты не всегда могут точно указать число оценок, которое им потребуется, а затем, зачастую, перегружают оценщика работой. Кажется, уже стало традицией, что весной, когда бизнес обычно расцветает, оценщики оказываются завалены работой и с трудом справляются с заказами.

Клиенты применяют избирательный подход к оплате труда оценщиков. Некоторые крупные ссудодатели публикуют «тарифную сетку» расценок. Оценщики должны решигь, готовы ли они принять предлагаемые расценки, чтобы получить заказ отданного кредитора. Другие кредиторы или ссудодатели оговаривают размер оплаты с каждым оценщиком, принимая во внимание опыт, знания и период времени совместной работы. Клиенты должны представлять, что некоторые оценки требуют значительно большего рабочего времени, чем другие. Часто возна-граждение может корректироваться с учетом дополнительных затрат труда, необходимых для оценки зданий большой стоимости, портовых сооружений, памятников архитектуры, современных зданий и других объектов недвижимости со значительными нетипичными характеристиками.

ПРОФЕССИОНАЛЬНОЕ ПОВЕДЕНИЕ

Суть нашей цивилизации заключается в том, что человечество признает ограниченное право общества контролировать деятельность индивидуальных лиц во благо народа. Кроме того, многие организуют свою собственную деятельность на более высоком уровне, чем того требуют законы, либо их сограждане.

Глава I. ПРОФЕССИЯ ОЦЕНЩИКА

Существует несколько уровней поведения.Первый связан с общегражданскими законами. В

Соединенных Штатах существуют федеральное, внут-риштатное и местное законодательство. Любой человек обязан подчиняться этим законам. Неважно, что кто-либо согласен или не согласен с ними. Если кто-либо не подчиняется закону, общество вправе наказать нарушителя. (Конечно, не все законы проводятся в жизнь единообразно, и часто многие нарушители избегают поимки или наказания).

Второй уровень поведения связан с законами, от-носящимся к определенным группам людей. Это законы и правила, регулирующие особые виды деятельности, например, юристов или докторов. Часто человеку необходимо получить лицензию или разрешение практиковать в данной области. Например, в сфере торговли недвижимостью индивиду необходимо иметь лицензию при сделках по продаже или аренде недвижимости. Брокеры по недвижимости должны соблюдать специальные законы, регулирующие их деятельность. Другими общими примерами на этом уровне являются законы, связанные с вождением автомобиля, ведением строительных работ, медицинской практикой, либо торговлей.Такие специальные законы применяются лишь в том случае, когда кто-либо, по своему собственному усмотрению начинает заниматься специальной деятельностью, контролирующейся законодательством, либо применимыми к данной практике правилами. Во всех штатах оценка недвижимости подпадает под эту категорию контроля.

Третий уровень включает Единые стандарты проф-ессиональной практики оценки (ЕСППО), различные кодексы этики, разработанные профессиональными организациями для контроля за деятельностью своих членов. Члены организации высказывают свое согласие руководствоваться Кодексом этики, в качестве одного из условий членства в организации. Сама же организация разрабатывает и внедряет этический кодекс. Нарушители этого кодекса могут наказываться в дисциплинарном порядке различным образом. Высшим наказанием обычно является исключение из профессиональной организации. Американская медицинская ассоциация, американская ассоциация владельцев баров и ресторанов. Национальная ассоциация риэлт еров и многие другие организации имеют такие кодексы, регулирующие профессиональное поведение своих членов во взаимоотношениях с общественностью, клиентами и между самими членами этих организаций.

Четвертый уровень представляют стандарты, уста-навливаемые различными организациями оценщиков. Требования для членства в большинстве таких организаций сводятся к тому, чтобы их члены соблюдали кодекс профессиональной этики и стандартов данной организации. Часто профессиональные стандарты в кодексе таких организаций строже, чем ЕСППО. Многие организации имеют в своей структуре специальные комиссии, на которые возложена ответственность выслушивать жалобы и претензии и внедрять в жизнь кодексы этики. Они имеют право контролировать деятельность своих членов, приостанавливать их членство, либо, в крайних случаях, исключать из организации.

Пятый уровень связан с личными правилами, вырабатываемыми людьми для установления собственных жизненных норм, в соответствии с личными (и религиозными) убеждениями. Многие каждодневные поступки и решения людей, касающиеся их профессиональной деятельности и поведения, выходят за рамки четырех предыдущих уровней. Решение, как поступить должно приниматься индивидуумом на основе личностных стандартов поведения. Вознаграждением за ведение своей профессиональной деятельности на этом самом высоком уровне служит личное удовлетворение и одобрение со стороны семьи и сослуживцев. Наказание же лежит в области самосознания, либо неодобрения со стороны других лиц.

РЕЗЮМЕТребований, предъявляемых к оценке недвижимости, и

оснований, по которым она проводится, столько, сколько клиентов, которые в ней нуждаются. В широком смысле оценка недвижимости представляет «обоснованный расчет определенного вида стоимости». Специфические требования клиента будут каждый раз придавать конкретные очертания цели, для которой составляется отчет об оценке. Качество отчета основывается, главным образом, на знаниях и опыте, личной честности и объективности лица, выполняющего оценку. Можно сделать вывод, что за последние 50 лет оценка недвижимости сложилась как профессия, которая основывается на развитии стандартов профессиональной практики.

Глава 2. ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

ВАЖНЫЕ ПОНЯТИЯ И КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Определение проблемы Предварительный осмотр План оценки Сбор и анализ данных Применение трех подходов Согласование полученных результатов

Итоговая оценка стоимости Отчеты об оценке

Повествовательный отчетОтчет в виде стандартной формыОтчет в виде письмаУстный отчет

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫ

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ОСМОТР И ПЛАН ОЦЕНКИ

СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ

ОБЩИЕ ДАННЫЕСПЕЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ

АНАЛИЗ ЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ПРИМЕНЕНИЕ ТРЕХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ...Издержек______j Сопоставимых продаж | _______Дохода

СВЕДЕНИЕ СТОИМОСТНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ В ИТОГОВУЮ ОЦЕНКУ СТОИМОСТИ

ДОКЛАД (ОТЧЕТ) ОБ ОЦЕНКЕ

Идентификация объекта

недвижимости

Установление прав

собственности

Дата оценки стоимости

Цель оценки Определение стоимости

Другие ограничительные

условия

Необходимые данные

Источникиданных

Необходимый персонал

График выполнения

работ

Календарное планирование

Оплата работ и составление

контракта

Экономические МестоположениеАнализ рынка

Финансирование

Экономическая база

Тенденции

РегионГородМикрорайон

Оцениваемая недвижимость

Сопоставимая недвижимость

Документы, удостоверяющиеправо собственности Использование

земельного участка и его взаимосвязь с существующими стандартами Физические характеристики участка и улучшений

Продажи

Листингина продажу

Затраты Годовая рента


ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРОБЛЕМЫПервым шагом процесса оценки является определение

проблемы, которую необходимо решить. Определение проблемы можно разбить на шесть важных элементов:

1. Идентификация объекта недвижимости:a) земельный участок;b) улучшения*;c) личное имущество.

2. Установление оцениваемых имущественных прав.3. Дата оценки стоимости.4. Цель оценки.5. Определение стоимости.6. Другие ограничительные условия.

ИДЕНТИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Для читателя отчета об оценке должно быть абсолютно ясно, что именно оценивалось. Отчет должен содержать тщательное описание объекта недвижимости (земельного участка и имеющихся улучшении), а также личного имущества, включенного в оценку стоимости.

Идентификация земельного участкаПервоначально оцениваемый объект идентифицируется

с помощью почтового адреса, либо другого краткого описания, такого как номер земельного участка. Это показано в разделе «Оцениваемый объект» Форменного отчета по оценке жилищ (URAR). Однако при оценке требуется более четкая идентификация, причем для ее обеспечения юридическое описание объекта недвижимости может быть скопировано с соответствующих юридических документов, подтверждающих права на недвижимость, или закладных. По мере возможности следует провести осмотр, помогающий более четко идентифицировать объект. Вопрос о необходимости полного юридического описания недвижимости является первостепенным при проведении оценки. Когда в отчет об оценке включено более полное описание, оно обычно является частью приложения. Другие специфические детали, касающиеся идентификации участка, приводятся в разделе «Специальные данные».

Определение улучшенииНеобходимой и важной частью каждой оценки

является полное и скрупулезное описание всех улучшений, включаемых в оценку стоимости. Подробно процесс идентификации улучшений описывается в разделе «Специальные данные».

* Improvements (англ.) — здания, сооружения и благо-устройство земельного участка, увеличивающие его рыночную стоимость.

Определение личного имуществаЗаконодательство, регулирующее разграничение

личного и недвижимого имущества существенно различается в различных штатах США. Оценщики должны хорошо ориентироваться в вопросах действующего законодательства в тех регионах, где они проводят оценку. Практически бывает невозможно определить, что является личным, а что — недвижимым имуществом, без проведения дополнительного осмотра(инспекции)оцениваемого объекта.

При оценке жилых домов некоторые типичные предметы попадают в пограничную зону между недви-жимостью и личным имуществом, например, ковровые покрытия, драпировка, телеантенны, электрооборудование и осветительные приборы.

УСТАНОВЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Оценка недвижимого имущества не является только оценкой физических характеристик земельного участка и соответствующих улучшений. Оценка недвижимости — это прежде всего оценка соответствующих имущественных прав, связанных с объектом недвижимости. В одних случаях при оценке может потребоваться определение стоимости всех имущественных прав, в других могут оцениваться только отдельные права (например, право аренды). Другая оценка может сводиться к анализу прав владения объектом собственности. Владение недвижимым имуществом может осуществляться как на индивидуаль-ной, так и партнерской основе, корпорацией или группой наследников. Когда права владения закреплены законом между несколькими лицами, то каждое лицо может иметь равную или неравную долю имущества. В дополнение к абсолютному праву собственности (fee simple), владение может осуществляться в форме кондоминиума, кооператива, временного долевого участия и т. д.

Оцениваемые имущественные права или интересы могут представлять отдельные права как, например, права на воздушное пространство над объектом недвижимости, права на недра, права прохода или проезда через земельный участок или так называемые сервитута (easements), ограничивающие абсолютное право собственности. Так как стоимость недвижимости не ограничивается только ее «физическими компонентами», оценщик не сможет точно определить проблему до тех пор, пока он не ознакомится с имеющимися имущественными правами на оцениваемую недвижимость. Без этих знаний оценщик может получить неадекватную величину стоимости. Четкая концепция оцениваемых прав также поможет оценщику определить весь комплекс стоящих перед ним проблем и объем необходимых работ.

12


ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ

Оценка должна представлять расчет стоимости на определенный момент времени (дату). Стоимость имущества может существенно изменяться день ото дня. Например, внезапное объявление о каком-либо событии, которое существенно отразится на рыночной конъюнктуре, окажет значительное влияние на стоимость недвижимого имущества. Типичными сообщениями, которые влияют на стоимость имущества, являются сведения об изменении деловой активности в отрасли производства, являющейся основным источником занятости в регионе. Другими новостями, которые могут неожиданно отразиться на стоимости, являются сообщения о дополнительном строительстве или изменении маршрутов дорог, скоростных шоссе (хайвейев), либо об аналогичных изменениях в непосредственной близости от объекта недвижимости.

Резкие изменения физического состояния недви-жимости, вызванные пожаром, природными или ан-тропогенными воздействиями и т. д., существенно влияют на ее стоимость.

Когда дата оценки совпадает с датой последней инспекции (осмотра) оцениваемого объекта, то нет необходимости приводить предположения о будущем или прошлом состоянии недвижимого имущества. Однако, когда дата оценки предшествует или следует за датой последнего осмотра, в отчете об оценке следует отразить предположения оценщика относительно будущего состояния оцениваемого имущества, сделанные им надату последнего осмотра (инспекции).

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОЦЕНКИ

Целью большинства оценок является расчет стоимости имущества на определенную дату. Концепция рыночной стоимости наиболее часто используется в работе оценщиков, однако существуют и другие виды стоимости, такие как страховая, инвестиционная, стоимость частичных имущественных прав и т. п., для определения которых в настоящее время все чаще прибегают к услугам оценщиков.

Оценщику желательно получить информацию от заказчика о цели оценки для того, чтобы в отчете пред-оставить всю необходимую для принятия решения информацию. Когда оценка выполняется для целей ипотечного кредитования, оценщик обязан четко представлять, должна ли его оценка отвечать требованиям Федеральной кредитно-ипотечной корпорации (FHLMC), Федеральной национальной ипотечной ассоциации (FNMA), организаций типа HUD/FHA, VA или FmHA.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ

Во всех случаях проведения оценки необходимо, чтобы в отчете содержалось четкое указание на то, ка

кой вид стоимости оценивался. Оценки, производимые для целей кредитования, основываются на рыночной стоимости. Признанное в настоящее время определение рыночной стоимости либо прилагается к каждому отчету об оценке, либо копия документа с определением рыночной стоимости передается клиенту отдельно, а в отчете на него делается ссылка. Ниже приводится определение рыночной стоимости, применяемое FHLMC и FNMA при использовании отчетов в виде стандартных форм (FHLMC#439-FNMA# 1004B).

Определение рыночной стоимости: «Наиболее ве-роятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.» В этом определении совершенно ясно подразумевается, что сделка совершается на определенную дату и переход прав на имущество от продавца к покупателю осуществляется на следующих условиях: 1) покупатель и продавец имеют типичную для данного рынка мотивацию; 2) каждая из сторон хорошо информирована или получила необходимые консультации, и каждая из них действует в том на-правлении, которое, по ее мнению, отвечает ее наилучшим интересам; 3) предоставлено разумно приемлемое время для экспозиции имущества на открытом рынке; 4) платежи осуществляются в денежной форме долларами США или на аналогичных условиях финансирования сделки и 5) на цену сделки не влияют специальные условия финансирования или концессии, предоставляемые сторонами, связанными с осуществлением данной сделки. При применении метода оценки по сравнимым продажам и подборе аналогов необходимо производить поправки, отражающие необычные условия финансирования. Обычно не производятся поправки к продажной цене аналогов, когда условия финансирования сделок являются типичными (традиционными) для данного региона; эти затраты установить достаточно просто, поскольку покупатели оплачивают эти расходы фактически по всем сделкам продаж. Перерасчеты специального или искусственного финансирования могут делаться для аналогов путем сравнения с финансовыми условиями, предлагаемыми не связанным с данной сделкой институционнальным ссудодателем.Любой перерасчет не следует проводить на основе механического переноса издержек финансирования или концессии доллар за доллар, а надо, чтобы сумма любого перерасчета условий финансирования в долларах отвечала реакции рынка на финансирование или концессию, и мнение оценщика о реакции рынка на условия финансирования должно базироваться на его профессиональном опыте.

13


ДРУГИЕ ОГРАНИЧИВАЮЩИЕ УСЛОВИЯ

Для защиты интересов оценщика и клиента часто важно указывать дополнительные ограничительные условия. Ниже приведены восемь таких условии, указание которых может понадобится оценщику при составлении отчета.

1. Любые расчеты стоимости, приведенные в отчете, относятся к стоимости всего имущества и любое разделение или разбивка объекта оценки на отдельные части и установление их стоимости по частям с последующим суммированием ведет к неверному оп-ределению стоимости, поэтому в отчете, в случае не-обходимости, приводились обоснования оценки отдельных частей объекта.

2. При подготовке данной оценки использовались только предварительные планы и спецификации. Поэтому необходимо будет провести анализ объекта оценки по мере возможности получения итоговых планов и спецификаций

3. Любые предлагаемые улучшения и усовершен-ствования рассматриваются как завершенные, если не оговорены иные условия. Любое строительство ведется в соответствии со строительными планами, отраженными в отчете.

4. Оценщик предполагает, что читатель или поль-зователь отчета имеет в своем распоряжении достаточное число необходимых копий строительных чертежей и планов, арендных договоров и поправок (если таковые имеются), относящихся к оценивай мому имуществу.

5. Не было выполнено специальной юридической экспертизы и землемерных работ, все данные о физических характеристиках (размеры, площадь) объекта оценки получены из налогового управления. Если данные землемерных работ будут отличаться от указанных характеристик, то необходимо будет скорректировать отчет об оценке.

6. Прогнозы, наметки или эксплуатационные расчеты, содержащиеся в отчете, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения, и сохраняющейся стабильной экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.

7. Этот отчет должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором оценщик не соблюдал всех требований к оценке, установленными ЕСП-ПО и Фондом оценки*.

8. Этот краткий отчет не является оценкой и поэтому в нем не приводится окончательной величины стоимости анализируемого имущества.

*The Uniform Standards of Professional Appraisal Practice of The Appraisal Foundation.

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ СБОР ДАННЫХ И ПЛАН ОЦЕНКИ

Вторым шагом в процессе оценки является пред-варительный сбор данных и составление плана оценки. Этот этап можно разбить на шесть шагов:

1. Решить, какие данные требуются.2. Установить источники получения данных.3. Определить необходимый персонал для выполнения

работ.4. Составить план выполнения работ.5. Составить календарный график («flow chart»).6. Договориться об оплате и подписать договор с

клиентом.

НЕОБХОДИМЫЕ ДАННЫЕ

Типы данных, необходимых для оценки, включают общие сведения о рынке и местоположении и специальные данные об оцениваемом объекте недвижимости и сравниваемых объектах.

Общие данные включают широкий спектр социальных, экономических, государственно-правовых и экологических факторов, влияющих на стоимость имущества. Самый распространенный способ представления общих данных — это разбивка их на подразделы, касающиеся региона, штата, города или микрорайона.

Преимущество данной системы представления информации состоит в том, что собрав и систематизировав данные один раз, их можно будет использовать для других оценок в том же регионе, штате, городе или микрорайоне. В некоторых территориях можно сочетать два вида классификаций. Например, данные по штату и региону часто являются одними и теми же, а небольшой населенный пункт может включать в себя только микрорайон.

Сбор специальных данных, вероятно, является самой трудной частью проведения оценки. Это особенно проявляется в тех случаях, когда недвижимость размещена на территории, незнакомой для оценщика. Сбор специальной информации по земельному участку и улучшениям описывается более детально вдругих частях этого учебника. Оценщик должен изучить данные и удостовериться, что их достаточно для проведения правильного анализа.

ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ

Оценщик должен разработать и придерживаться системы сбора и хранения достоверных данных. Объемный банк рыночной информации должен накапливаться в собственных файлах оценщика и быть структурирован так, чтобы наиболее эффективно служить потребностям оценщика. Только некоторые данные, имеющие отношение к делу, можно сразу же использовать, остальные данные сортируются и индекси-

14

руются для последующего использования.Информа-ция о продажах обычно собирается и заносится в стандартные табличные формы. Многие оценщики используют компьютеры для сбора, хранения и обработки данных.

НЕОБХОДИМЫЙ ПЕРСОНАЛ

Простая оценка маленького предприятия или магазина может проводиться одним человеком.

Обычный состав оценочной компании состоит из профессионального сертифицированного (лицензи-рованного) оценщика, который, как правило, является управляющим или владельцем и помощника (ассистента), который помогает собирать сведения и самостоятельно, но под наблюдением, выполняет наиболее простые задания. В штат фирмы может входить конторский служащий (клерк), занимающийся почтой, переговорами по телефону, печатанием большинства документов, введением данных в компьютер и т.п.

Несмотря на то, большая это фирма или маленькая, решения о распределении работы среди имеющегося персонала должны приниматься по каждому заказу.

ГРАФИК ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ

Подготовка оценки в срок является основой для успешной оценочной практики. Во многих регионах США высокая конкуренция на рынке оценки накладывает жесткие временные ограничения на выполнение работ (от одного до нескольких дней).

Четкий план-график выполнения работ представляет эффективный инструмент управления фирмой. Планирование помогает работникам фирмы ясно понять характер работы, которую должен исполнить каждый из работающих, что, в свою очередь, позволяет эффективно выполнить заказ.

СЕТЕВОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

Широко распространенным приемом для контроля за работой в оценочной фирме является составление календарного графика. Он может составляться на основе обычного календаря, на котором помечены сроки завершения отдельных частей работы по оценке. Другой типичной формой календарного графика является металлическая подставка, на которой размещены магнитные держатели, указывающие на этапы работы по оценке и сроки ее исполнения. В более крупных фирмах календарные графики часто введены в компьютер, что позволяет контролировать ход работ над каждым выполняемым заказом.

ОПЛАТА РАБОТ И СОСТАВЛЕНИЕ КОНТРАКТА

Некоторые крупные заказчики сами определяют верхний предел оплаты работ, и оценщикам остается

только решать, браться ли за такую работу при предло-женном уровне оплаты. Другие клиенты требуют, чтобы оценщик заранее оговорил вознаграждение или размеры оплаты перед тем, как он согласится выполнять заказ на оценку.

Взаимоотношения некоторых оценщиков с избранными постоянными клиентами настолько хорошо отработаны, что эти клиенты позволяют оценщику выполнять работу без предварительного согласования оплаты.

Вознаграждение, которое может назначить оценщик за свою работу, зависит от его репутации. Оценщики, имеющие в глазах клиентуры устойчивую репутацию людей опытных, обладающих весомым суждением, имеют и большие гонорары, чем оценщики, не располагающие таким имиджем. Выплачиваемое вознаграждение всегда ос-новывается на договоренности между оценщиком и клиентом.

Наконец, так как оценщики являются профессио-налами, от них требуется компетентная работа несмотря на размер вознаграждения. Малая оплата не считается достаточным оправданием для некачественного выполнения работы. Поэтому оценщик должен тщательно и правильно определить масштаб работ, необходимых для выполнения задания, и назначить разумное вознаграждение.

СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ -ОБЩИЕ ДАННЫЕ

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ

Оценщикдолжён учитывать все существенные со-циальные, экономические, государственно-правовые и экологические факторы, которые воздействуют на стоимость имущества в его регионе.

Эту информацию можно почерпнуть из общих и специальных публикаций, включая общенациональные и местные газеты, финансовые журналы и издания по оценке недвижимости. В анализ текущих экономических условий включаются такие показатели, как ставки банковского процента, эффективная покупательная способность, строительные издержки, доступность финансирования и т.п.

МЕСТОПОЛОЖЕНИЕ

Основные данные этой категории связаны с факторами местоположения, экономическими факторами, действующими вне границ оцениваемого имущества, но влияющими на его стоимость. Сюда относится информация о регионе, городе и микрорайоне, в том числе особенности народонаселения, уровень цен, занятости, данные экономического анализа и т. п.

15


СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ -СПЕЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ -ОЦЕНИВАЕМОЕ ИМУЩЕСТВО

Специальные данные, касающиеся оцениваемого имущества, представляют из себя титул (документ на право владения), данные книг записи имущественного состояния, соответствие земельною участка с су-ществующими правилами землепользования, описание и анализ физических параметров недвижимости, а также анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

ТИТУЛ И СВЕДЕНИЯ ОБ ИМУЩЕСТВЕННОМ СОСТОЯНИИ

Необходимая информация о титуле может включать установление владельцев, тип владения, ограничения имущественных прав, зональное регулирование (зонирование), влияющее на стоимость недвижимости, налоговую стоимость и налогообложение, ограничения на передачу прав собственности и другие ограничения.

ВЗАИМОСВЯЗЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ОКРУЖАЮЩИМ ЛАНДШАФТОМ

Описание земельного участка должно включать указание всех его характеристик. Здесь также анализи-руются такие атрибуты участка как площадь, форма, топография, ориентация участка и зданий, коммунальные сооружения и соответствие участка существующим правилам землепользования.

ХАРАКТЕРИСТИКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА И СООТВЕТСТВУЮЩИХ УЛУЧШЕНИЙ

Юридическое описаниеУчасток земли состоит из любого земельного надела,

находящегося в чьем-либо владении, который можно идентифицировать с помощью общего описания. Особой чертой недвижимости является то, что каждый участок уникален по своему характеру. Лучшей идентификацией участка (парцеллы) является юридическое описание и обследование, исключающие всякое недопонимание, так как они специально привязывают к местности расположения участка.

В США применяются три метода для юридического описания земель: система границ, система прямоугольного межевания и система лотов и блоков.

Система границ. Эта система, измеряющая и иден-тифицирующая объект недвижимости с помощью опи-сания его границ. Начала применяться в 1600-х годах в первых 13 английских колониях, где и сохранилась до настоящего времени. Описывает границы участков с помощью системы опознавательных знаков.

Прямоугольное межевание. Американская система прямоугольного межевания включает тауншипы (участок, имеющий форму квадрата со стороной 6 миль), сегменты (секции), зоны и акры. Установлена в 1765 г. и известна также как правительственная система межевания.

Система лотов и блоков. Системой пользуются де-велоперы (застройщики), которые разбивают крупные земельные участки на более маленькие участки. Основана на карте или плане, который регистрируется в земельных книгах, показывая местоположение участков, их идентификационные номера и другую инсрормацию описательного характера.

Описание участка должно также включать информацию о типе землевладения, который может иметь формы: полной собственности, спланированного развития участка (PUD), De Minimis PUD, кондоминиума, кооперативного владения или другие уникальные формы неполного владения.

Оценщик должен проверять все важные, относящиеся к имуществу права, которые могут поил пять на стоимость, такие, как права на поверхность земли или подземные запасы, права проезда или прохода, сервитуты, права на использование воздушного пространства, права на использование воды, права на минеральные ресурсы, обязательства по использованию общей ограды, права на использование общих стен и т.п. Оценщик не обязан рассматривать права, которые не очевидны.

В описание включается также информация о су-ществующем зональном регулировании и законодательстве по окружающей среде, оказывающих влияние на использование недвижимого имущества. В обязанности оценщика входит определить и описать в отчете, используются ли улучшения соответствующим (законным или незаконным) образом.

Налоговая оценка и система налогообложенияХарактер налогообложения имущества оказывает

существенное влияние на его стоимость. Налоги на недвижимость основаны на налогообложении стоимости имущества. Как минимум, оценщик должен учесть текущие налоги. Если они не типичны, оценщик должен сопоставить их с обычными налогами и рассчитать эффект нетипичных налогов на стоимость. Их следует проверять в управлении налоговой оценки или по записям в муниципальных регистрационных книгах.

Физические характеристики земельного участкаВажными физическими характеристиками земельного

участка, которые необходимо описать в отчете, являются площадь и форма, излишки земли, плотаж (plottage (амер.) — общий размер), топография, коммунальные сооружения, усовершенствования на участке, местоположение и характеристики окружающей среды.

16

Площадь и форма. Описание участка включает описание его размеров и формы. В описании также указываются размеры участка, границы по дороге, улице или реке, ширина, глубина и любые преимущества или недостатки, вызванные физическими характеристиками. Особое внимание надо уделять любым нетипичным характеристикам. Отклонения по площади и размерам могут оказать существенное влияние на стоимость некоторых участков. В других случаях они имеют небольшой эффект.

Плотаж ( объединение земельных участков). На некоторых рынках обычно существует оптимальный размер участка для каждого варианта разрешенного землепользования. Когда два или более участка объ-единены в одном владении таким образом, что ре-зультирующий участок стал ближе к оптимальному размеру, имеет место увеличение стоимости за счет объединения двух меньших участков земли. Если объ-единенные участки имеют в целом большую стоимость, чем по отдельности, то следует указать именно на эту стоимость.

Земельные излишки. Довольно часто можно обна-ружить, что общая площадь земли оцениваемого участка больше, чем это необходимо для обслуживания существующих улучшений. Если излишки земли размещены таким образом, что невозможно использовать их в будущем, то это вряд ли окажет влияние на общую стоимость. С другой стороны, если эти излишки можно использовать сейчас или в будущем для других целей, либо они позволяют расширить существующие постройки, то это может существенно повысить оцениваемую стоимость.

Топография. Топогра4)ия должна включаться при составлении описания земельного участка. Топогра-фическое описание включает информацию о горизонталях, уклонах, дренаже, состоянии почвы, пейзаже и физической годности земли.

Коммунальные сооруженияПри описании участка необходимо указать все

коммунальные сооружения и услуги, имеющиеся на участке. Обычными сооружениями являются смывные канализационные трубы, вода, газ, электричество и телефон.

Улучшения земельного участкаПервая часть этого описания связана с указанием всех

улучшений за границами участка и анализом их воздействия на стоимость оцениваемого объекта. Это описание включает характеристики канализационной системы, водопроводных колодцев, доступ к сочленениям коммуникаций и возможность использования существующих элементов инфраструктуры в будущем. Улучшения на участке включают садово-парко-вую архитектуру, изгороди и стены, канализационные трубы, водосточные канавы, дороги, внутренние до

рожки и широкий спектр других законодательно раз-решенных улучшений участка.

Местоположение любых существующих зданий и строений на участке также должно быть описано. Для читателя отчета об оценке очень полезно, когда оценщик приводит план участка, который показывает расположение всех зданий, относительно границ участка.

Местоположение

Расположение оцениваемого участка относительно соседних участков из ближайшего окружения также необходимо описывать в отчете. Это описание включает информацию о подъездных путях, стоянках, размерах и характеристиках улиц и скоростных шоссе, обеспечивающих транспортное движение к участку.

На стоимость участков для индивидуального жи-лищного строительства влияют дополнительные удобства, которыми могут воспользоваться жильцы при поездке на работу, учебу, отдых, место службы и т.п.

Окружающая среда и загрязнениеЕсли существуют особые условия окружающей среды

или очевидно ее неблагоприятное влияние на конкретный оцениваемый участок, то это должно быть указано в отчете. Такое влияние может включать необычную розу ветров, повышенную солнечную активность, расположение во внутренней части страны или на побережье, уровень осадков и связанное с ним ограничение землепользования. Иногда развитие и застройка примыкающих земельных участков оказывает позитивное влияние на стоимость оцениваемого участка. Примерами могут служить привлекательность соседних зданий, доступность коммерческих сооружений и благоприятная окружающая промыш-ленно-парковая среда.

ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ УЛУЧШЕНИЙ

Общее описаниеВсе формы оценочных отчетов отводят место для

общего описания улучшений. Необходимо обращать внимание на тщательное и адекватное описание оце-ниваемого объекта недвижимости, включая описания улучшений.

При проведении работ оценщик определяет фактический (хронологический) возраст дома и его эффективный возраст. Фактический возраст представляет собой количество лет, прошедших с момента постройки здания. Эффективный возраст определяется по степени износа здания, а также на основании соответствия проекта, оформления и отделки здания существующим в настоящее время требованиям. Здания с типовыми архитектурными проектами, находящиеся всреднем состоянии, до-

17


лжны иметь приблизительно одинаковый хронологический и эффективный возраст. Дом в плохом состоянии будет иметь эффективный возраст более низкий, нежели его хронологический возраст.

Описание улучшений может состоять из описания улучшений участка и взаимосвязи существующих улуч-шений с участком; общего описания и классификации улучшений; описания коммунальных систем и обору-дования; элементов, требующих срочного ремонта;различных объектов жизнеобеспечения; общего состояния улучшений; дизайна и разбивки участка (функциональная пригодность); благоустройства участка и возможностей модернизации строений и т. д.

СБОР И АНАЛИЗ ДАННЫХ -СПЕЦИАЛЬНЫЕ ДАННЫЕ -СРАВНИМЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИПРОДАЖИ И ВНЕСЕНИЕ В СПИСКИ ДЛЯ ПРОДАЖИ (ЛИСТИНГИ)

Обычно на рынке имеется достаточно данных по продажам и предложениям для применения сравнения продаж. В главе «Подход по сравнимым продажам» содержится детальное описание того, как собирать и анализировать данные по совершенным сделкам и предложениям для продажи.

ЗАТРАТЫ

Для применения подхода по затратам оценщик собирает информацию о том, во сколько обойдется строительство объекта аналогичного оцениваемому на момент проведения оценки. Информация о том, как собираются и анализируются эти данные, содержится в главе «Подход по затратам».

АРЕНДНАЯ ПЛАТА

Для использования подходов, основанных на ка-питализации дохода и ежемесячной арендной платы, необходимо собирать информацию об уровне арендной платы на рынке оцениваемого объекта недвижимости. Эти данные используются для расчета рыночного уровня арендной платы и мультипликатора месячной валовой ренты (ММВР)*.

АНАЛИЗ ЛУЧШЕГОИ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГОИСПОЛЬЗОВАНИЯ

При оценке проводятся два отдельных анализа лучшего и наиболее эффективного использования.

' Gross Mounthly.Rent Multyplier(GMRM).

Некоторые оценщики уверены, что это является самой важной частью процесса оценки.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПРЕДПОЛОЖИТЕЛЬНО ВАКАНТНОГО ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Анализ лучшего и наиболее эффективного исполь-зования предположительно вакантного участка выполняет две функции. Во-первых он помогает оценщику обнаружить сравнимые объекты недвижимости. Лучшее и наиболее эффективное использование предположительно вакантных сравнимых участков должно быть сходным с аналогичным использованием оцениваемого участка.

Второй причиной для анализа лучшего и наиболее эффективного использования предположительно ва-кантного участка является определение такого способа использования земельного участка, которое могло бы принести максимальный доход, относимый на участок, после отнесения соответствующего дохода на имеющиеся улучшения. При применении затратного подхода к оценке и некоторых методов оценки, основанных на капитализации дохода, необходимо отдельно определять стоимость земельного участка и улучшений. Установление лучшего и наиболее эффективного использования предположительно вакантного участка является необходимым этапом при определении его стоимости.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ

Определение лучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости с имеющимися улучшениями необходимо по двум причинам. Во-первых, данный анализ позволяет определить и подобрать аналоги для сравнения. Сравнимые объекты недвижимости с улучшениями должны иметь аналогичный или сходный вариант лучшего и наиболее эффективного использования.

Второй причиной для анализа лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями является оценка того, какова должна быть судьба имеющихся улучшений — необходимо ли их снести, обновить или оставить в существующем состоянии. Существующие улучшения необходимо сохранять до тех пор, пока они имеют некоторую стоимость и доход от объекта недвижимости превосходит прогнозируемый доход, который будет получен при новом потенциальном его использовании после вычета затрат по сносу старых сооружений и строительству новых. Определение наиболее прибыльного использования существующих улучшений является важнейшим элементом данного процесса.

18


ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

ЦЕЛЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ УЧАСТКА

Высказывались аргументы, что после строительства, например, дома на земельном участке раздельная оценка участка и улучшении очень затруднена, и если и не невозможна, то, по крайней мере бесполезна. Вы-сказывалось также предположение, что в таких случаях возможна только оценка всего имущества как единого целого, что земля и улучшения (здания, сооружения, благоустройство территории) — не разде-лимы. Несмотря на теоретические достоинства этого аргумента, тем не менее существует множество практических причин для проведения отдельной оценки земельного участка, даже в том случае, когда на участке имеются улучшения.

Проведение отдельной оценки участка требуется по закону большинства штатов для целей налогообложения недвижимого имущества. Налогооб-лагаемая стоимость обычно делится между землей (участком) и улучшениями. Специальные оценки для общественных улучшений, таких как улицы, водопровод, канализационные коммуникации и т.п. часто основываются на их расчетном влиянии на стоимость участка или земли. При исчислении подоходного налога на прибыль также требуется, чтобы стоимость имущества разделялась на стоимость участка и стоимость улучшений. Первым шагом подхода по затратам является отдельный расчет рыночной стоимости земельного участка. Отдельные расчеты стоимости участка также обычно широко применяются при установлении размеров выплат и штрафов на основе судебных решений, расчете случайных убытков, при решении о ликвидации существующих улучшений, для определения возможности более эффективного использования существующих улучшений или замены их новыми, для установления размера арендной платы. Многие финансовые институты такие, как ФНИА и ФЖКИА и Департамент жилищного и городского развития, Федеральная жилищная администрация (HUD/FHA) и Администрация ветеранов (VA) требуют именно отдельной оценки стоимости участков.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

Существует пять методов оценки рыночной стоимости земельных участков для индивидуальных жилых домов:

1. Подход по сравнимым продажам;2. Метод соотнесения (переноса);3. Метод экстракции;

4. Метод капитализации земельной ренты (метод развития);

5. Метод остатка для земли*.

Подход по сравнимым продажамПодход по сравнимым продажам основан на сравнении

и сопоставлении соответствующих данных по аналогичным земельным участкам, которые уже были проданы, с данными по оцениваемому участку. Это — наиболее популярный и приемлмый метод оценки земельного участка. Оценщик должен учитывать цены предложений, объявлений о продаже (листингов) и другую рыночную информацию. доступную в обычных рыночных условиях, однако, основное внимание должно уделяться данным о те-кущих продажах аналогичных участков в схожем ры-ночном окружении, максимально близким по срокам от даты оценки. Продавцы могут предлагать недвижимость по любой выбранной ими цене, а потенциальные покупатели земельного участка могут выдвигать любую приемлемую для них цену, однако, текущая продажная цена участка (цифра, приемлемая для продавцов и покупателей) наилучшим образом отражает рыночные условия.

Рыночная стоимость отражает результат взаимо-действия покупателей и продавцов, действующих на открытом рынке, при условии, что все стороны хорошо осведомлены и действуют по собственной воле. Таким образом, экспозиция недвижимости на открытом рынке в течение разумного периода времени приводит к установлению результирующей цены, которая и является рыночной стоимостью недвижимости. Результатом применения подхода по сравнимым продажам является величина рыночной стоимости земельного участка, определенная путем трансформации продажных цен (или аналогичных данных) в рыночную стоимость оцениваемого участка.

Элементы сравненияДля определения сопоставимости земельных участков оценщики используют шесть элементов сравнения.

1. Финансовые условия (условия финансирования сделки).

2. Условия продажи.3. Рыночные условия (время сделки).4. Местоположение.5. Физические характеристики.6. Показатели доходности.Профессиональные оценщики обычно согласны с тем,

что учет данных шести элементов практически всегда необходим для определения рыночной стоимости на основе рыночных цен.

* Техника расчета стоимости земли путем капитализации дохода, остающегося после вычета из общей суммы величины дохода, относимого на улучшения.

19


СОГЛАСОВАНИЕ ДАННЫХО СКОРРЕКТИРОВАННЫХ ПРОДАЖНЫХЦЕНАХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Следующим шагом является согласование всех скорректированных данных по ценам продаж аналогичных участков для определения стоимости оцениваемого участка. В оценочной практике неприемлемо использование простого арифметического усреднения показателей стоимости. При усреднении небольших групп данных происходит искажение главной тенденции, которая может отражать (или не отражать) текущую рыночную стоимость. В практике оценки обычно анализируются данные по каждой из сравнимых продаж и определяется схожесть аналога и оцениваемого объекта. Заключение об итоговой величине стоимости основывается на всей доступной оценщику информации, при этом больший вес придается данным по конкретным сравнимым объектам на основании веской аргументации.

ПРИМЕНЕНИЕ ТРЕХ ПОДХОДОВ

Пятым шагом процесса оценки является применение трех подходов, традиционно используемых оценщиками для определения стоимости имущества.

Единые стандарты профессиональной практики оценки требуют от оценщика применять все три подхода при расчете стоимости каждого оцениваемого объекта, хотя и признано, что это не всегда возможно в силу недостаточности доступной информации. Когда оценщик не использует один или два из трех подходов к оценке, он должен указать в отчете причины этого исключения. Оценщик должен быть уверен, что заявленные им причины отказа от применения подхода на основе сравнимых продаж обоснованы. Перед тем, как сделать такое заключение, оценщику следует изучить данные за достаточно продолжительный период времени, а также возможные цены продаж по всему географическому региону, чтобы удостовериться в том, что не существует более подходящих сопоставимых сведений.

Тремя традиционными подходами к оценке стоимости являются:

1. Подход с точки зрения затрат (издержек);2. Подход с точки зрения сравнимых (сопоставимых)

продаж;3. Подход с точки зрения дохода (мультипликатор ме-

сячной валовой ренты, капитализация дохода).

ПОДХОД НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ (ЗАТРАТНЫЙ)

Применение затратного подхода не предоставляет оценщику возможность сделать дополнитель

ный расчет стоимости имущества. Подобный расчет достигается с помощью использования данных, отличных отданных, используемых в подходе на основе сопоставимых продаж или подходе по доходу. Этот подход особенно надежен при оценке новых объектов недвижимого имущества, осваеваемых в соответствии с лучшим и наиболее эффективным использованием.НЕОБХОДИМЫЕ ШАГИ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

Данные в затратном подходе обрабатываются поэтапно по ниже приведенной схеме:

1. Расчет стоимости земельного участка и связанных с ним улучшений (эта техника описывается далее в тексте учебника);

2. Расчет восстановительной стоимости улучшений (некоторые оценщики используют стоимость замещения; если применяется расчет стоимости замещения, то на это надо указывать в общем разделе отчета);

3. Расчет величины износа вследствие всех причин с разбивкой его на три основных типа износа: физический, функциональный и внешний износ;

4. Вычет суммарной величины рассчитанного износа из издержек на воспроизводство или замещение улучшений с целью получения итогового показателя стоимости улучшений;

5. Суммирование стоимости земельного участка, затрат на благоустройство участка (ландшафтное оформление) и стоимости улучшений (с учетом соответствующего износа);

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СРАВНИМЫХ ПРОДАЖ

Подход с точки зрения прямого сравнения сопос-тавимых продаж основывается на непосредственном сравнении оцениваемого объекта недвижимости с другими объектами недвижимости, проданными или внесенными в списки на продажу.

После тщательного сбора, анализа, проверки и со-гласования рыночные данные по продажам обычно могут представлять лучший показатель рыночной стоимости недвижимости. Цена, уплачиваемая типичным покупателем обычно представляет собой результат процесса торгов, в котором множество представленных на торги объектов недвижимости было изучено и оценено. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости, в первую очередь, по выставленным на продажу объектам. В свою очередь, оценщики также используют эту информацию, включая информацию о проданных или арендованных объектах*.

* George Bloom and Henry S. Harrison, Appraising the Single Family Residence. American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago. 1L1978.

20


ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА

При использовании капитализации дохода оценщики измеряют текущую стоимость будущих доходов от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Для данного подхода основное значение имеют формулы:

Доход/ Норма капитализации = Стоимость Доход х

фактор = Стоимость

Подход с точки зрения капитализации дохода, как и подходы с точки зрения затрат и сопоставимых продаж, требует широких рыночных исследовании. Специфическими данными, которые изучает оценщик при применении данного подхода, являются:ожидаемый валовый доход от объекта недвижимости, ожидаемое сокращение валового дохода из-за отсутствия полной загрузки объекта (наличия вакансий) или убытков от недосбора причитающихся сумм арендной платы, ожидаемые ежегодные эксплуатационные расходы, характер и продолжительность потока доходов от владения недвижимостью и предполагаемый доход от последующей перепродажи (или иные виды доходов от уступки части имущественных прав.)

После тщательного установления доходов и расходов, потоки доходов и расходов дадут оценщикам величину чистого операционного дохода, которая и преобразуется в текущую стоимость в процессе капитализации. Норму или фактор капитализации, используемые для капитализации дохода, получают на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости.

Изучение и анализ данных для подхода капитализации дохода основывается на существующей взаимосвязи спроса и предложения. Знание существующих взаимосвязей позволяет получать информацию о тенденциях и положении дел на рынке, с помощью которой можно проверить данные, необходимые для применения подхода с точки зрения капитализации дохода.

ПОДХОД ПО ДОХОДУ. МУЛЬТИПЛИКАТОР ВАЛОВОЙ МЕСЯЧНОЙ РЕНТЫ (МВМР)

Использование подхода по доходу при оценке не-движимости жилого назначения основывается на предположении, что стоимость связана с ожидаемой величиной ренты (дохода от сдачи в аренду). Этот подход наилучшим образом применяется в тех районах, где имеется обширный рынок аренды и есть

возможность получать информацию о соизмеримых условиях аренды. В районах, где превалируют жильцы-владельцы домов, данные по величине арендной платы могут быть слишком ограниченными для использования данного подхода, равно как и в том случае, когда нет достаточного количества данных о рентных доходах и/или данных по продажам арендованной недвижимости. Когда же имеется достаточно информации, оценщикдолжен предпринять следующие шаги для определения стоимости.

1. Определить приемлемую величину мультипликатора:a) найти в районе недавно проданные дома, которые

сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости и сдавались в аренду на момент продажи;

b) разделить продажную цену каждого сопоставимого объекта на ежемесячный рентный доход, чтобы вычислить мультипликатор месячный валовой ренты (ММВР);

c) согласовать мультипликаторы, определенные в пункте Ь, с целью получения единого мультипликатора или ряда мультипликаторов, применимых для оцениваемого объекта. Однако следует учитывать, что полученный мультипликатор не является средней величиной, а его определение основывается на суждении оценщика о схожести используемых аналогов с оцениваемым объектом.

2. Рассчитать величину экономической ренты для оцениваемого объекта:

a) установить сопоставимые величины арендной платы по аналогичным объектам в данном микрорайоне;

b) проанализировать каждый аналогичный рентный доход и сравнить его характеристики с характеристиками оцениваемого объекта;

c) рассчитать все поправки, необходимые для по-лучения показателя рентного дохода для оцениваемого объекта;

d) тщательно проанализировать каждый сопоставимый рентный доход с учетом необходимых поправок и сформулировать мнение о рыночной (экономической) ренте для оцениваемого объекта, на основе фактических величин рентного дохода по аналогичным объектам.

3. Умножить экономическую ренту на приемлемый мультипликатор для получения оценки стоимости объекта.

СОГЛАСОВАНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ СТОИМОСТИ И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОГО ПОКАЗАТЕЛЯ

Следующимшагом в процессе оценки является со-гласование стоимостных показателей, полученных с помощью каждого из трех подходов, для определения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. Ни при каких обстоятельствах нельзя проводить опре-

21


деление итогового показателя стоимости на основании усреднения показателей — это аналогично тому, как если бы вы спрашивали точное время у трех человек и на основе их ответов определили бы время как среднее результатов опроса. Напротив, оценщик скорее рассматривает относительную приемлемость каждого подхода для окончательного установления стоимости и достоверность данных, использованных при применении каждого из подходов.

Согласование данных начинается с самого начала оценки в процессе постановки проблемы, предвари-тельного обследования и выполнения программы по сбору данных. Оценщик должен четко определить характер и объем заказанных работ и начать взвешивать относительную значимость и применимость различных данных и подходов к проблеме. Согласование за-канчивается сведением одного, двух или трех стоимостных показателей, полученных на основе подходов по затратам, сравнимым продажам и доходу, к единственной итоговой величине стоимости оцениваемого имущества. Для большей достоверности проводится заключительная проверка всех данных и методов оценки.

При согласовании результатов оценщик собирает воедино данные и показатели стоимости, полученные на основе трех подходов, и оценивает их с помощью метода причинно-следственного анализа, который и приводит к обоснованному заключению о стоимости, являющемся целью оценки.

Окончательная оценка должна быть округлена, чтобы показать степень точности. Округляя до ближайшей сотни долларов, оценщик показывает, что он уверен в том, что оценка стоимости будет находиться в этом пределе. Однако, как правило, из-за недостатка данных оценщики часто округляют расчеты до ближайшей тысячи. Для очень дорогого имущества может потребоваться округление до ближайших 5 или 10 тысяч долларов.

ОТЧЕТЫ ОБ ОЦЕНКЕ«При сообщении результатов оценки стоимости

недвижимости оценщик должен приводить данные о каждом проведенном анализе, мнении и заключении в понятной форме.»*

«Функция отчета об оценке состоит в том, чтобы провести читателя от постановки проблемы через аргументацию и анализ важной информации к спе-циальному заключению. Ход процесса оценки должен быть представлен понятным и доступным образом... Отчеты об оценке могут быть письменными или устными; письменные отчеты могут быть в

форме письма, отчета в виде стандартнойформы или носить повествовательный характера*

«Каждый письменный или устный отчет об оценке имущества должен:

a) четко и тщательно описывать процесс оценки недвижимости в доступной форме;

b) содержать достаточно информации для обеспечения его правильного толкования лицом (лицами), получившими или полагающимися на данные отчета;

c) четко и ясно раскрывать все необычные пред-положения или ограничительные условия, которые прямо влияют на оценку и указывают воздействие на стоимость.

Каждый письменный отчет об оценке недвижимости должен:

a) идентифицировать и описывать оцениваемый объект недвижимости;

b) устанавливать имущественные интересы, связанные с оцениваемой недвижимостью;

c) оговаривать цель оценки;d) определять вид оцениваемой стоимости;e) устанавливать эффективную дату оценки и дату

составления отчета;f) описывать объем работ по сбору, проверке и ре-

гистрации данных;g) указывать на все предположения и ограничительные

условия, повлиявшие на анализ, мнения или заключения;h) описывать использованную информацию, при-

менявшиеся методы оценки и аргументацию, которая поддерживает анализ, мнения или заключения;

i) содержать мнение оценщика о лучшем и наиболее эффективном использовании объекта недвижимости, когда втаком мнении есть потребность или необходимость;

j) разъяснять и обосновывать исключение любого из традиционных подходов к оценке;

к) соде ржать любую дополнительную информацию, которая может потребоваться для показа соответствия, либо аргументировать отступления от требований Стандарта 1 Единых стандартов профессиональной практики оценки (ЕСППО);

I) включать подписанный сертификат согласно стандартному правилу 2-3 ЕСППО.

Каждый письменный отчет об оценке недвижимости должен содержать сертификат, сходный по форме с сертификатом, предписываемым ЕСППО.

Стандарты Фонда оценки четко описывают составные части отчета об оценке и его содержание. Каждый устный или письменный отчет об оценке в виде стандартной формы или повествовательном виде должен вести читателя от определения проблемы оценки к конкретному выводу о величине стоимости на основа-

* Uniforn Standards of Professional Appraisal Practice. The Appraisal Foundation, Wash, D.C. Updated to April 20, 1990.

* The Appraisal of Real Estate, American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, 1987.

22

нии аргументированной, относящейся к делу информации.

ПОВЕСТВОВАТЕЛЬНЫЕ ОТЧЕТЫ ОБ ОЦЕНКЕ

Полная или краткая форма повествовательных отчетов позволяет оценщику максимально проинформировать читателя, который может быть клиентом, или другим лицом, которому предоставляется отчет. Так как по своей природе читатель отчета стремится как можно быстрее изучить его содержимое, то важно организовать подачу материала таким образом, чтобы большая часть необходимой информации была четко выделена. Важные ограничительные условия и допущения не должны быть спрятанными в тексте отчета.

«Повествовательный отчет об оценке может изме-няться по содержанию и форме, но должен содержать все необходимые существенные элементы. Самое важное за-ключается в том, чтобы повествовательный отчет соот-ветствовал последовательности проведения процесса оценки».*

Следующая структура отчета рекомендована Институтом оценки (США) — «Оценка недвижимости» (9-е издание):

Часть первая — Вступление.• Титульный лист.• Сопроводительное письмо.• Оглавление.• Свидетельство (сертификат) стоимости.• Основные выводы.Часть вторая — Предпосылки оценки.• Допущения и ограничительные условия.• Цель и назначение оценки.• Определение стоимости и даты оценки стоимости.• Указание на то, в какой форме приводится расчет

стоимости — в денежной наличности, в форме эквивалентных средств платежа или других установленных формах.

• Оцениваемые имущественные права.Часть третья — Представление данных.• Идентификация оцениваемого объекта недвижимости.• Идентификация любого личного имущества, либо

иного имущества, не являющегося недвижимостью.• Сведения о регионе, городе, микрорайоне и

местоположении.• Зонирование (юридический механизм, применяемый

местными властями для регулирования использования объектов недвижимости), налоги и данные оценки для целей налогообложения.

• Данные по земельному участку.• Описание улучшений.

* Ibid., The Appraisal of Real Estate.

• Предыстория, включая предыдущие продажи, текущие предложения или внесение в списки на продажу (листинги).

• При необходимости — изучение конкурентнос-пособности на рынке оцениваемого объекта.

Часть четвертая - Анализ данных и заключения.• Лучшее и наиболее эффективное использование

предположительно вакантного земельного участка.• Лучшее и наиболее эффективное использование

предположительно улучшенного участка.• Стоимость земли.• Подход с точки зрения сопоставимых продаж.• Подход с точки зрения затрат, в том числе при

необходимости, технико-экономическое обос-нование проектов.

• Подход с точки зрения капитализации дохода.• Согласование стоимостных показателей и оп-

ределение итоговой величины стоимости.• Квалификационные данные оценщика.

Дополнения и приложения.• Детальное юридическое описание (если оно не

включено в третью часть отчета).• Детальные статистические данные.• Договора аренды или краткое описание их со-

держания.• Другие необходимые материалы.

ОТЧЕТЫ В ВИДЕ СТАНДАРТНЫХ ФОРМ (ТАБЛИЦ)

Более 90% всех отчетов по оценке жилых домов представляются на стандартных формах. Наиболее рас-пространенные отчеты в виде стандартных форм разра-ботаны Федеральной национальной ипотечной ассо-циацией, Федеральной корпорацией жилищного ипотечного кредита и Советом по трудоустройству насе-ления. При использовании отчетов в виде стандартных форм должны выполняться все требования ЕСППО.

Фонд оценки длительное время занимался разработкой специальных форм для оценки доходной недвижимости. Последняя версия была датирована началом 1991 г., поэтому в настоящее время лишь небольшой процент оценок нежилых помещений выполняется в виде стандартных форм.

Отчеты в виде стандартных форм часто затрудняют работу оценщика, так как в них отводится очень мало места для детализации представляемой информации. Оценщик должен при необходимости использовать приложения в описательном формате для включения нужной, по его мнению, информации.

Однако следует отметить и преимущества ис-пользования стандартных форм. Табличный формат позволяет оценщику лучше организовать данные и снижает вероятность пропуска важной информации в процессе оценки. Такие отчеты так-

23


же просто проверять, т. к. проверяющий хорошо представляет структуру отчета. Кроме того, такие отчеты легко компьютеризировать.

ОТЧЕТЫ В ФОРМЕ ПИСЬМА

Применимость отчетов в форме письма достаточно ограниченна, и их следует применять только в случае соответствующих запросов клиента или когда они, по мнению оценщика, лучше всего отвечают интересам заказчика.

«Типичный отчет в форме письма содержит только заключение о величине стоимости, сделанное оценщиком на основании проведенных исследований. Многие аргументы и соображения в письме опускаются, но в нем должны содержаться определенные элементы, необходимые для правильного истолкования результатов. Отчет в форме письма должен отвечать следующим требованиям:

• правильно идентифицировать объект недвижимости и соответствующие оцениваемые имущественные права;

• заявлять цель оценки;• указывать дату оценки, дату составления отчета и все

ограничительные условия;• включать свидетельство (сертификат).При необходимости, включаются указания, каса-

ющиеся ограниченного характера отчета и приведенного в нем анализа...

...оценщик должен сохранять все записи и сведения, включая полное изложение хода его рассуждений, анализа, мнений и выводов...»*

УСТНЫЕ ОТЧЕТЫ

Все больше оценщиков отказываются предоставлять устные отчеты, если они не сопровождаются какой-либо формой письменного отчета. Многие уверены, что устные отчеты могут быть неправильно истолкованы или могут ввести клиента в заблуждение

Тем не менее оценщик может представить устный отчет, когда обстоятельства или нужды клиента

* Ibidem.

таковы, что такой отчет полностью отвечает интересам заказчика. В таких случаях каждый устный отчет должен включать описание оцениваемого объекта и соответствующий фактический материал, а также допущения, ограничивающие условия и аргументацию того, на чем основано данное заключение, как и в случаях с отчетами в виде письма.

После предоставления устного сообщения оценщик должен сохранять все записи и данные, связанные с заданием, и полный меморандум об анализе, мнениях или заключениях.»*

РЕЗЮМЕПроцесс оценки представляет стройную поэтапную

процедуру, которую выполняет оценщик, чтобы получить в итоге достоверную величину стоимости. Он начинается с постановки проблемы и завершается предоставлением отчета, содержащим заключение о стоимости. Цель процесса оценки состоит в применении основополагающих принципов для анализа всех факторов, необходимых для определения стоимости. Заключения, обосновывающие данную величину стоимости, должны отвечать потребностям клиента и стандартам профессиональной оценки и представляться в логической форме, исключающей неправильное толкование.

«Не важно, какая форма отчета избрана оценщиком в соответствии с запросами клиента для наилучшего удовлетворения его интересов. Цель оценки всегда состоит в том, чтобы сообщить о результатах оценки недвижимого имущества, проведенном анализе, мнении или заключении в понятной и доступной форме».**

Функция всех отчетов по оценке состоит в том, чтобы предоставить клиенту все аргументы и заключения, сделанные на основании анализа информации, относительно величины стоимости имущества. Все письменные и устные отчеты об оценке должны пред-оставляться в простой и понятной форме.

* Ibid., The Appraisal of Real Estate.**lbid.,U.S.P.A.P.

Глава 3.

ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ И ПРАВА, СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ


Личная собственностьНедвижимая собственностьЧэтлФиксчерсТеория совокупности (комплекса) прав в сфере

недвижимостиAd Valorem taxationАбсолютное право собственности на недвижимостьПраво собственности без предопределенного про-

межутка времениСупружеская собственность на недвижимость (землю)Полицейская властьПередача выморочного имущества в казнуЗемельный трастПолное товарищество

Товарищество с ограниченной ответственностьюЕдиноличная собственностьНедвижимость, устанавливаемая по законуПожизненная недвижимостьПраво перемещения по чужой земле или проведения

работ на ней (сервитутное право,)ТаймшерКооперативная собственностьМногоструктурная собственность на недвижимость

(кондоминиум)Имущественная синдикацияИзменгПрава арендодателяПраво арендыПрибыль от владения недвижимостьюПраво ареста имущества

Недвижимость обладает экономической стоимостью и значимостью только потому, что она удовлетворяет определенные потребности и желания людей. Именно полезность недвижимости (т. е. ее возможность удовлетворять определенные потребности людей) и, соответственно, желание обладать ею, и создают стоимость недвижимости. Хотя земля приобретает стоимость только TOI да, когд^вней испытывается нужда и имеются возможности ее использования, возникающая стоимость земельного участка, не ограничивается пожеланием отдельного лица, владеющего этой недвижимостью. Стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на тех, чье благосостояние может зависеть от использования недвижимости. Поэтому прежде, чем переходить к вопросу о стоимости недвижимости, следует хорошо уяснить природу недвижимой собственности.

Земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для су

ществования человечества. Исследования проводились в рамках различных научных дисциплин, включая географию, юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными путями, а потому существуют разнообразные концепции самого понятия земли.

Оценочная концепция земли включает представления о земле из всех дисциплин, связанными с землей. Только понимание всех концепций в совокупности, позволяет создать основу и базовые знания, на которых и базируется теория и практика оценки.

Понятие стоимости является основным элементом при анализе жилищной недвижимости. Для того, чтобы определить стоимость любого вида имущества, в первую очередь, необходимо хорошо понимать теорию стоимости. Эта теория базируется на следующих фундаментальных понятиях: ожидание, изменение, спрос и предложение, замещение, сбалансированность и внешние факторы. Оценщику необходимо хо-

25

Глава 3. ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ И ПРАВА, СВЯЗАННЫЕ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

рошо понимать и другие основополагающие теории, такие как лучшее и наиболее эффективное использование, понимать характер сил, влияющих на стоимость недвижимости (социальных, экономических, политических и экологических), и факторов стоимости (полезность, дефицитность, желаемость и эффективная покупательная способность). Именно обширные знания обеспечивают основу для проведения компетентной оценки и анализа событий и мотиваций, воздействующих на стоимость жилищной собственности.

ПОНЯТИЯ ЗЕМЛИ И НЕДВИЖИМОСТИ

ГЕОГРАФИЧЕСКОЕ ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Географическая наук» фокусируется на описании физических элементов земли, ее распределении и дея-тельности людей, использующих землю. Она признает различие физических характеристик и важность их сочетания для отдельно взятого региона.

Земля подвергается воздействию множества процессов. Протекающие внешние физические и химические процессы видоизменяют земную поверхность;биологические процессы влияют на распределение по поверхности земли различных форм жизни; социально-экономические процессы обуславливают распространение и развитие среды обитания человека и его деятельность на земле. Все вместе эти процессы влияют на пригодность земель и, тем самым, на характер землепользования.

Землю можно использовать для множества целей, в том числе для сельскохозяйственного производства, размещения объектов торговли, промышленности, жилищного строительства, отдыха и рекреационных целей. Конкретные решения о землепользовании определяются климатом, топографией и распределением природных ресурсов, наличием центров народонаселения и условиями развития региона, элементами технологии и культуры. Степень воздействия каждого элемента изменяется в зависимости от географического положения. Предметы географических исследований имеют для оценщиков важное значение. Важность учета физических свойств земли— климата, геологии, почв, воды и растительности также является очевидной. Очень важно принимать во внимание характер распределения народонаселения и объектов его деятельности, таких как услуги, потоки товаров и людей. Следует подчеркнуть значение таких элементов как ресурсы и ресурсная база, местоположение промышленных объектов, существующие и потенциальные рынки. Географическая концепция земли во многом формирует основы знаний о земле, которые необходимы при любой оценке недвижимости.

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНЦЕПЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

Сущность юридической концепции недвижимости более сложна, чем обычно многие себе представляют. Согласно определению это:

«...включает не только землю или почву, но и все то, что связано с землей, независимо от характера природы, например, деревья и растения, или влияние общества, например, дома и другие строения. Недвижимость включает не только земную поверхность, но и все то, что находится под и над ней. Так, согласно юридической теории, участок земли состоит не только из части земной поверхности, но представляет собой как бы конус, вершина которого помещена в центр земли, а боковые грани простираются через земную поверхность до пограничных линий участка и идут далее вверх до неба (бесконечности)*.

Данное определение теоретически описывает полное право собственности. Однако законы, принятые Конгрессом в 1926 и 1938 годах, предоставляют Феде-ральному правительству США полный суверенитет над воздушным пространством страны. В целом суды придерживаются такой точки зрения, что собственник может распоряжаться таким объемом воздушного пространства над землей, который он может разумно использовать, в зависимости от местоположения не-движимости, зональных и других факторов, регулирующих использование имущества.

Существует множество терминов, описывающих землю и все, что на ней находится (естественные и привнесенные человеком объекты).

Определения терминовНедвижимость. Недвижимое имущество. Земля как

физический объект и все, что с ней прочно связано (находится на ней). В некоторых штатах этот термин по закону является синонимом недвижимой собственности.*

Право собственности. Синонемична с правами, которые используются в теории «комплекса прав». Она включает права на будущие доходы от владения экономическими преимуществами.

а. Недвижимая собственность. Интересы, преимущества и права, связанные с правом собственности на физические объекты недвижимости. Это комплекс прав, с которыми связано право собственности. В этот термин не входит понятие личной собственности.

* В теории и практике оценки в США различаются понятия недвижимости как физического объекта (Real Estate) и правовых отношении (вешных прав), связанных с недвижимостью (Real Property). Далее по тексту книги используются термины «недвижимость», «недвижимое имущество» под которыми следует понимать в зависимости от контекста или недвижимость как физический объект (если речь идет о физических характеристиках земли, здании, сооружений) или комплекс прав, связанных с недвижимостью (если речь идет об оценке имущественных прав).

26

b. Личная собственность. Движимые предметы, которые не связаны прочно с недвижимостью и не яв-ляются неотъемлемой частью недвижимости.

При решении вопроса о том, является ли предмет личной собственностью или недвижимым имуществом, следует рассматривать четыре фактора: 1) характер связи с недвижимостью; 2) намерение стороны, определяющей эту связь (т. е. собирается ли она оставить его на данном месте навсегда или переместить через некоторое время); 3) цель использования предмета и 4) стоимость предмета. За некоторыми исключениями, предметы представляют личную собственность, если их можно легко перемещать без вреда для недвижимости или самого предмета.

Движимость, неземельная собственность (чэтл). Юридический термин, определяющий любой набор прав, отличный от безусловного права собственности на недвижимость. Чэтлы обычно рассматриваются как личное имущество, но подразделяются на две категории: .

а. Право владения недвижимостью (арендные права) включает все те права на недвижимость, которые не являются безусловными правами собственности на недвижимость (землю), включая права на арендованную недвижимость, равно как и другие интересы, воз-никающие от владения недвижимостью или связанные с ней.

b. Движимое имущество, представляющее все дви-жимые объекты.

Движимость, соединенная с недвижимостью (Фикс-черс). Материальные предметы, бывшие ранее личным имуществом и прикрепленные или установленные на земле или размещенные в постройках так, что они превратились с часть недвижимости.

Таким образом, земельная собственность, недвижимая собственность, личное имущество, чэтл и фик-счерс представляют различные и самостоятельные термины. Различия между ними существенны, и оценщик должен полностью их осознавать.

Основными свойствами недвижимости являются ее неподвижность и материальность. Недвижимостью является земля и все предметы, постоянно и надежно с ней связанные, природным ли образом или благодаря действиям людей. Поэтому недвижимая собственность включает в самом широком смысле все материальные элементы недвижимости плюс нематериальные атрибуты, представляющие права собственности. Оценщик всегда связан с недвижимой собственностью, так как расчет стоимости, сделанный для оценки, включает права и выгоды, вытекающие из владения и/или использования не-движимости.

Основной характеристикой личного имущества является его мобильность. Мебель и обстановка, станки и оборудование, закладные и ценные бумаги по любым обязательствам представляют личную собственность.

Чэтл представляет юридическое понятие, выражающее интересы несобственника, связанные с недвижимостью, или личным имуществом.

Так как различие между недвижимостью и личным имуществом не всегда очевидно, и так как оно имеет большое значение при оценке недвижимости, оценщик должен знать региональное законодательство, опреде-ляющее, какие объекты являются частью недвижимости (фиксчерс), а какие личным имуществом. В случае воз-никновения противоречий, оценщик может руковод-ствоваться местными обычаями, однако, отчет об оценке должен ясно показывать все различия.

РАЗЛИЧНЫЕ СОЦИАЛЬНЫЕ КОНЦЕПЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Так как физические характеристики и юридические ограничения все в большей степени влияют на характер землепользования, то все большее количество социальных груп проявляет интерес к тому, как используется земля и каким образом распределены соответствующие права. Поскольку предложение земли ограничено, спрос на землю в современном американском обществе стимулирует ее более интенсивное использование. Часто возникают конфликты между группами людей, чьи взгляды на адекватное землепользование разнятся. Некоторые люди верят, что земля представляет природный дар, который необходимо поделить между всеми. Они хотят сохранить первозданную красоту земли и ставят во главу угла экологические аспекты землепользования. Другие люди рассматривают землю, в первую очередь, как важный рыночный товар и уверены, что обществу наилучшим образом будет служить частное, неограничиваемое вла-дение. Как земля представляет собой часть природы, так и сырьевой товар исключает однозначное разрешение этих групповых конфликтов.*

Обе группы получили широкую общественную поддержку своих убеждений. Как природное богатство, земля защищается на благо общества. Однако, так как земля представляет собой сырьевой рыночный товар, то владение и распоряжение землей, ее использование регулируются таким образом, чтобы исключались неза-конные сделки, либо нарушались личные права.

Право правительства регулировать способ, которым гражданин должен владеть своей собственностью, когда такое регулирование необходимо для общественного блага — было установлено в 1876 г. Верховным судом США, который повторил определение Британского королевского суда: «Когда частная собственность приходит в противоречие с общественными интересами, она перестает относится к юрисдикции частного права (т. е. государство получает право вводить ограничения прав собтвенника).

* Richard N. L. Andrews. Land in America (Lexington, Mass:D. C. Heath and Co., 1979) p. ix.

27


Даже ранее, когда право на землевладение было признано в качестве фундаментального для американских законодательных институтов, Джон Адаме писал: «Если множество людей владеет недвижимостью, тогда они позаботятся о свободе, справедливости и отражении интересов всех в законодательных актах правительства.*

Ограничения, которые может устанавливать общество для защиты публичных интересов, включают строительные ограничения, систему зонирования, законодательства по застройке и развитию территории, а также по контролю за окружающей средой. Последнее включает положения, запрещающие загрязнение воздуха и воды через канализационные системы, выбросы пыли и химических отходов, превышение допустимого уровня шума и т. д. Забота о сохранении естественного состояния окружающей среды позволила ввести некоторые ограничения, обеспечивающие защиту пресных водоемов, пляжей и водных путей.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ КОНЦЕПЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ

Прежде всего земля представляет физическую субстанцию, на которую распространяются иму-щественные права, которые могут законодательно ограничиваться на благо общественных интересов. Далее, земля является важным источником благосостояния. С точки зрения экономики благосостояние измеряется в денежном выражении или меновой стоимости. Земля и ее продукты имеют экономическую стоимость только в том случае, если они конвертируются в товары или услуги, которые полезны, желаемы и оплачиваемы потребителями. Экономическое понятие земли как источника бла-госостояния и объекта стоимости является базовым в теории оценки.

КОНЦЕПЦИЯ НЕДВИЖИМОСТИ В ТЕОРИИ ОЦЕНКИ

Географические, юридические и экономические концепции земли в совокупности должны найти отражение в теории оценки недвижимости. Земля, включающая по юридическому определению все прочно с ней связанное, составляет недвижимость. Оценщик определяет стоимость недвижимости, как физического объекта, так и все связанные с ней права. Потенциальное использование земли определяется географическими, законодательными, социальными и экономическими соображениями. Эти соображения составляют фон, на котором развертывается практика оценки.

* Andrews, Op. cit., р. 31.

ПРАВА И ИНТЕРЕСЫПрава и интересы в недвижимости могут подразде-

ляться на публичные и частные права. Публичные права включены в комплекс прав на недвижимость. Частные права могут в дальнейшем классифицироваться как неделимые частичные права или права, разделяемые на основе физического раздела имущества.

ОБЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА

Теория «Комплекса прав»

Теория «Комплекса прав» предполагает, что со-бственность на недвижимое имущество можно сравнивать с пучком веток, где каждая ветка представляет различное и отдельное право или привилегию на владения. Эти права, неразрывно связанные с недвижимостью, гарантируются законом, но одновременно существуют и некоторые законодательные ограничения данных прав: право занимать и использовать недвижимость, продавать ее полностью или частично, завещать или передавать по наследству, сдавать в аренду либо передавать по контракту на определенный срок права на получение прибыли от занятия или использования («бенефициарные интересы»)'или вообще ничего с ней не делать.

Полное (абсолютное) право собственности — на-иболее полная степень владения недвижимым имуществом, однако и оно включает некоторые ограничения и оговорки и, соответственно, не гарантирует неограниченного использования всего комплекса прав. Эти права и привилегии ограничены пятью властными полномочиями правительства:

Пожизненное владение имуществом— собственность на недвижимость в течение некоторого неопределенного периода времени,как,например,в течение жизни владельца (не типично для США).

Налогообложение, исчисляемое в процентах от стоимости имущества (Ad valorem taxation) является правом государства (штата) вводить налогообложение и взимать налоги, меняющиеся в зависимости от оцененной стоимости имущества. Оно представляет собой обязательные сборы со всех собственников недвижимости для поддержки государственных программ и оказания общественных услуг. Оно также включает специальные оценки тех преимуществ, которые получают владельцы недвижимости от использования общественных благ. Обычно преимущества от использования таких благ включаются в сумму взимаемого налога на недвижимость.

Право правительства приобретать за определенную компенсацию недвижимость для общественных нужд. Право, закрепленное за правительством на принудительное изъятие или присвоение права на частную собственность путем судебного разбирательства (в случае несогласия владельца) с выплатой справедливой

28

(рыночной) компенсации. Определение того, что со-ставляет общественную выгоду или благо, могут давать полуправительственные или государственные ор-ганизации, такие как жилищная администрация или коммунальные службы.

Полицейское право. Право регулирования иму-щественных отношении для обеспечения безопасности, здоровья, моральных устоев и общего благосостояния общества путем введения зональных ограничений (распоряжений), законодательства в области строи-тельства, дорожного движения и других ограничительных мер, таких как законодательство «О добросовестном жилищном строительстве».

Выморочное имущество. Возвращение государству права собственности (владения) в случае смерти вла-дельца, не оставившего завещания и при отсутствии известных законных наследников.

ЧАСТНЫЕ ПРАВА

Вдополнение к контрольным функциям и ограни-чениям, устанавливаемым 4 государственными пол-номочиями, могут вводиться в действие положения, по которым может ограничиваться дальнейшее использование передаваемого имущества. С помощью частных юридических документов, скрепленных подписью и печатью, в которых излагаются соглашения, обязательства, права (выполнение которых может быть истребовано в судебном порядке) владельцы могут ограничивать использование имущества, устанавливать ограничения на строительство, регулировать процент застройки земельного участка и контролировать использование недвижимости иными способами.

Такие ограничения могут относиться как к одной имущественной единице, так и к целому району. Выполнение оговоренных договорами ограничений на использование имущества может контролироваться первоначальными собственниками, вторичными со-бственниками, либо другими заинтересованными граж-данами и организациями. В случае, когда нарушаются условия договор предоставления недвижимого имущества, недвижимость может перейти назад к продавцу, если доказано, что ограничения были нарушены.

Федеральное, штатное и местное законодательство о добросовестном жилищном строительстве гарантирует частным лицам право приобретать, продавать, арендовать, сдавать в аренду или передавать имущество или право на владение имуществом, не подвергаясь дискриминации по расовому признаку, цвету кожи, религиозным убеждениям, полу или национальной принадлежности. Это законодательство анулирует юридические документы частного ограничительного характера, которые ограничивают владение имуществом на расовой, этнической или религиозной почве. Оно также запрещает все виды дискриминации в сделках с жильем или арендой, что в настоящее время обеспечивает равные права на жилище, которые рас-

сматриваются сейчас как одни из важнейших иму-щественных прав.

Имущественные праваСтепень, характер и масштабы существующих

имущественных прав (истейтс) могут отражаться на характере титула собственности на недвижимость.

Единоличная собственность. Имущественные права, которыми владеет один человек, в отличие от кол-лективного владения.

Пожизненые имущественные права. Права на вла-дение недвижимостью, которые исчезают со смертью владельца. Имеется ввиду титул, передаваемый по-жизненно отдельному лицу. Пожизненное владение может вызывать возвращение имущества доверителю (лицо, доверяющее управление [создающее опеку над] имуществом не по завещанию, а находясь в добром здравии), при смерти тенанта (лица, которому передается в распоряжение имущество в добром здравии или по завещанию), либо оно может предусматривать передачу права на владение титулом для третьей стороны, выступающей в качестве гаранта.

Право на недвижимость, устанавливаемое по закону. Эти права на владение создаются на основе закона и включают вдовью часть наследства-право жены на часть недвижимости умершего мужа; право вдовца при наличии детей на пожизненное владение имуществом умершей жены и супружеская собственность, где каждый супруг владеет 1/2 частью супружеского имущества.

Неделимые права (имущественные интересы)Раздел доходов или производимых продуктов воз-

никает в том случае, когда владение осуществляется на основе неделимых интересов, таких как право совладения или совместного права распоряжения недвижимостью). Совладение, также именуемое конкурентным владением недвижимостью (владение недвижимотью на правах партнерства) имеет несколько различных форм. Права совладельцев и их кредиторов изменяются в зависимости от типа совместного владения.

Некоторые совладения создаются для того, чтобы контролировать передачу одному владельцу имущества другого, в случае смерти одного из них. Другие позволяют объединить средства нескольких лиц для покупки недвижимости, которая не по карману каждому из них в отдельности. Совладение может возникнуть даже при отсутствии намерения собственников стать совладельцами. Оно может возникнуть вслучае наследования не-движимости после смерти владельца, не оставившего завещания. Оно также возникает, когда супружеские права на владения мужем и женой превращаются после развода в простое совместное владение.

Денежная стоимость таких интересов (долей) обычно меньше процентной доли имущества, особен-

29


но тогда, когда права на владение составляют менее 50% в совокупном имуществе. Приведем несколько примеров совместного владения:

Собственное владение. Собственное владение никогда не возникает случайно. Четко выраженное желание и стремление создать собственое владение, плюс время, титул, распоряжение и интерес должны существовать до того, как возникнут правоотношения по совместному владению и правом пережившего наследника одного из совместных владельцев. Право наследника существует в подлинном совместном владении и представляет один из важнейших элементов имущественного права. После смерти одного из совладельцев все имущество и интересы переходят к оставшемуся (оставшимся) в живых.

Супружеская общность имущества. Это наиболее распространенная форма совладения или партнерского владения, возникающая на основании договоренности между мужчиной и женщиной, которые являются на этот момент супругами. Прекращение-совместного владения может возникать через продажу только в том случае, если обе стороны, муж и жена, выразят согласие продать собственность. Прекращение совместного владения может возникнуть после смерти мужа или жены, когда оставшийся в живых член семьи получает это имущество в свою полную собственность. Наконец, в случае развода совладельцев недвижимости (супругов) они превращаются в совладельцев на правах общего владения.

Совместное имущество. Совместное имущество, приобретенное мужем и женой в период совместного проживания, принадлежит им обоим и представляет неделимый интерес, независимо от того, сколько средств вложил в него каждый из супругов.

Совместное владение. Совместное владение часто возникает в случае смерти владельца без завещания при наличии нескольких наследников. Также оно возникает в случае развода, когда супруги не предприняли специальных действий по переоформлению прав на недвижимое имущество, которым они владели в браке. Также такое владение может возникнуть при совместных инвестициях в неравных долях.

Земельный траст. Титул собственности, которым владеет попечитель, обычно банк или трастовая компания, в интересах частичных владельцев.

Полное товарищество и товарищество с ограничен-ной ответственностью. В товариществе с ограниченной ответственностью партнеры делят чистую прибыль и другие доходы пропорционально своим вкладам и производят амортизационные отчисления в соответствующих пропорциях, но не имеют права голоса при принятии управленческих решений и не несут соответствующей индивидуальной ответственности. Члены полного товарищества являются обычно лицами, участвующими вдеятельности товарищества, сохраняя при этом специальные преимущества, включая право управленческих решений, и несут персо

нальную ответственность по всем обязательствам то-варищества.

Многоструктурная собственность на недвижимость (кондоминиум). Кондоминиум Представляет форму владения, которая включает разделение имущества на отдельные элементы и элементы общего порядка. Кондоминиум организуется посредством декларации или договора о создании кондоминиума. Каждый владелец имущественной единицы получает юридический документ на владение и финансирует ее создание на основе индивидуальной ипотеки (залога), но он также несет расходы по общим обязательствам. Индивидуальная имущественная единица кондоминиума представляет ту его долю, которая находится в исключительном распоряжении и пользовании владельца.

Ассоциация домовладельцев отвечает за управление кондоминиумом и за уход за местами общего пользования. Общие элементы владения принадлежат индивидуальным владельцам имущественных единиц в соответствующих пропорциях. Государственное законодательство, разрешающее создание недвижимого имущества в форме кондоминиума именуется «Законом о горизонтальной собственности». Он позволяет владеть особым горизонтальным участком воздушного пространства, в качестве противовеса традиционному вертикальному методу владения вглубь земли и до неба.

Кооперативная собственность. Кооперативная со-бственность представляет форму владения при которой образовывается корпорация для получения титула на все имущество целиком. Его создание обычно финансируется с помощью полной ипотеки на все имущество. Каждому держателю акций на определенный срок передается право на аренду единицей недвижимости , которое оговаривается рядом условий и обязательств по их использованию, субаренде и продаже. Обычно сдача в аренду или продажа должна утверждаться советом директоров кооператива. Под подписным контрактом ставит подпись лицо, желающее занять недвижимость при соответствующем долевом участии в корпорации, которая владеет титулом на имущество, либо данное лицо заключает договор на право использования определенной части имущества в обмен на приобретение акций кооператива. Обязательства лица, которое владеет частью общего имущества на оговоренный срок или по завещанию (тенант), включают оплату пропор-циональной доли затрат, имеющихся у корпорации по эксплуатации, имущественному налогообложению и обслуживанию долга.

Корпоративная собственность. Означает разделение доходов. Один из недостатков корпоративного владения недвижимым имуществом состоит в трудности прямого установления размеров отчислений для налогообложения каждого владельца корпоративного пая. Доходы, получаемые владельцами акций корпорации (компании), часто подвержены двойному налогообложению.

30

«Таймшер». В последние годы началась интенсивная торговля частичными правами на недвижимость, которые имеются у отдельных лиц на основе общего владения рядом этих лиц недвижимостью при праве каждого из них распоряжаться определенной частью в течение фиксированного отрезка времени. Эта форма может представлять продажу ограниченных вещных прав на квартиры в жилых зданиях или номера в отелях.

Синдикат. Другой популярный способ разделения имущественных интересов называется синдикатом имущества. Синдикат представляет собой закрытое или открытое товарищество, которое аккумулирует средства для разработки и реализации проектов развития недвижимости. Синдикаты, иногда именуемые товариществами, имеют место тогда, когда отдельное лицо или группа лиц покупает права на недвижимость с целью их последующей передачи в товарищество с ограниченной ответственностью. Затем имущественные права товарищества продаются инвесторам.

Физическое разделениеВторой категорией частичного владения или иму-

щественных прав является разделение физического использования имущества.

Горизонтальное и вертикальное разграничение. Го-ризонтальное разграничение представляет описание наземных границ владения. Вертикальное разделение касается разграничения прав на воздушное и подземное пространство. Права на подземные ресурсы в форме прав на нефть или полезные ископаемые обычно передаются в аренду или продаются. Их исключение может оказать незначительное влияние на стоимость поверхностного слоя земли, если условия передачи титула на недвижимость обеспечивают защиту поверхности земли от каких-либо посягательств. Права на подземное пространство могут включать также права на трубопроводы или кабельные линии.

Право на воздушное пространство. Обычно верти-кальные границы участков, расположенных над повер-хностью или под нею, могут считаться вертикальными границами участка недвижимости. Это означает, что участок земли размером 100 х 100 футов, имеет форму куба, а не квадрата земли. Поэтому этот куб можно делить не только горизонтально, но и вертикально, как цельные куски пирога. Полезная высота или глубина этого куба (подразделенного на куски) ограничивается лишь практическими соображениями инженерного и экономического порядка (лучшее и наиболее эффективное использование) и зонированием.

Право на водные ресурсы. Проведение границы по телам текущих водоемов (рек, прудов), предоставляет владельцам право пользоваться водными ресурсами этого водоема. Такие права обычно именуют правами владельца прибрежной полосы. Проведение границы по крупным водным объектам, таким как море или озеро, производится в соответствии с прибрежным

правом, которое позволяет владельцу использовать или распоряжаться этим водным объемом.

Право на минеральные ресурсы. По аналогии с правами на воздушное пространство и иными видами прав, правами на минеральные ресурсы можно владеть, продавать их, покупать и передавать другой стороне для получения прибыли. Подсчет стоимости каждого отдельного права становится все более распространенным заданием по оценке.

Право на получение прибыли. Право на получение прибыли представляет право на участие в доходах от недр или разработку земли другого лица.

Лицензия. Лицензия представляет персональное право на пользование землей другого лица, передаваемое по контракту. Лицензия не предусматривает перс-дачу титула (прав на недвижимость).

Сервитут («измент»). Ограниченное вещное право. Невладельческий интерес одного лица на землю другого лица, таким образом, что первое лицо имеет право частичного использования такой земли для специальных целей. Такие интересы создаются для того, чтобы обеспечить доступ к другому участку земли, будьте общественная или частная земля. Ухудшения могут быть вертикальными и/или горизонтальными, как, например, подземные коммуникации. Там, где ухудшения предоставляются для обеспечения особого доступа к имуществу или прохода через него, то оно может именоваться «правом прохода».

Залог. Владелец может выдавать документ о праве на его имущество другому лицу под обеспечение долга. Такие залоги попадают в категорию добровольных и принудительных. Добровольные залоги свободно выдаются владельцем имущества, как, например, ипотечный заклад. Принудительные залоги создаются на основе действия законодательства и их примерами могут быть автоматический, залог под налог на собственность, залог под судебное решение.

Передаваемые права на развитие.Это понятие воз-никло в сфере недвижимости в 70-е годы. Передаваемое право на развитие представляет право, которое не может быть использовано земельным собственником, но может продаваться землевладельцам в другой местности. Некоторые TDR используются для выделения собственности под сельскохозяйственное производство, для сохранения открытого пространства или исторических зданий.

Арендные праваАрендные права представляют другую разновидность

частичных интересов в недвижимом имуществе и могут подразделяться на два вида:

Права арендодателя. Собственник может сдать свою недвижимость в аренду, передавая право на распоряжение, но сохраняя титул на свое имущество, переходящее в аренду, включая право вновь вступать в распоряжение недвижимостью после истечения срока

31


аренды (так называемые обратные права). Стоимость интересов в арендуемом имуществе зависит, главным образом, от размеров и сроков аренды, которые могут покрывать широкий спектр оговорок, согласованных между обеими сторонами.

Права арендатора или владельческий интерес. И ми является комплекс прав, включая права на занятие и распоряжение имуществом, которые передаются от собственника имущества к арендатору. Обычно это осуществляется на основе договора аренды, разрешения, концессии или контрактов иного типа. Эти права противопоставляются интересам землевладельца. Стоимость распорядительных интересов обычно соотносится с размером арендной платы (т. е. стоимостью использования имущества по условиям аренды - выраженной в виде арендной платы, как платы за право использования арендованным имуществом).

При оценке всегда необходимо точно знать, какие права имеются ввиду. Для уточнения этого оценщик обычно обращается к юридическим документам. При их отсутствии может возникнуть необходимость в до-полнительной юридической экспертизе. Поэтому оценщик должен иметь хорошее представление об объеме и характере имущественных прав, а также знать наиболее распространенные способы их применения и передачи имущественных прав.

РЕЗЮМЕНедвижимая собственность имеет экономическую

стоимость и значение только тогда, когда она отвечает нуждам и потребностям человека. Стоимость является основным объектом исследования при оценке недви-жимости.

Земля может использоваться для многих целей, в том числе сельского хозяйства, торговли, промышленности, жилищного строительства и отдыха.

Настоящая юридическая концепция недвижимости заключается в том, что недвижимость включает в себя не только землю или почву, но и все то, что неотъемлемо связано с этой землей. Основными характеристиками недвижимости являются ее стационар

ность и материальность. В силу ограниченности объ-емов недвижимости в районах с плотным населением возникают кон41ликты по поводу способов ее исполь-зования. Общество устанавливает ограничения на ее использование с помощью зонирования и регулирования в сфере строительства, законодательства по эксплуатации и разбивке земли на участки, а также области контроля за сохранением окружающей среды.

Права и интересы в недвижимости можно подразделить на общественные и частные. Некоторые общественные права включают право на налог (имущественное налогообложение), право отчуждать за компенсацию недвижимость для общественных нужд, право «полицейской власти» и право передачи выморочного имущества в казну.

Существует несколько видов владения недвижимостью, которые влияют на форму владения титулом, включая владение имуществом одним лицом или одной юридической экономической единицей, права на на недвижимость, которые исчезают со смертью владельца либо некоторых других особых лиц, а также права на недвижимость, устанавливаемые по закону.

Разделение доходов или производительности про-исходит в том случае, если владение основано на неде-лимых интересах, таких как общая или совместная со-бственность.

Некоторыми примерами совладения являются раз-личные формы совместной собственности, супружеской собственности, общей собственности, земельных трастов, полное товарищество и товарищество с ограниченной ответственностью, кондоминиумы, кооперативные и корпоративные формы владения. Вторая категория частичного (долевого) владения или интересов связана с разделением физического использования имущества, такого, как горизонтальное и вертикальное подразделение, право на воздушное пространство, водное пространство, минеральные ресурсы, прибыль, лицензию, ограничения вещных прав и залоги.

Арендные права представляют другой тип частичных интересов, которые подразделяют права на право арендодателя (прав владельца недвижимости) и права аредатора (права пользования на основе договора аренды).

Глава 4.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ И ФИНАНСИРОВАНИЕ


Социальные силыЛучшее и наиболее эффективное использованиеФакторы (агенты) производства:

ЗемляТрудКапиталКоординация (менеджмент)Добавочная продуктивность

Принципы:ОжиданияСбалансированностиИзмененияКонкуренцииИзбыточной прибылиСоответствия

Внешнего воздействия Замещения

Экономические силыСилы окружающей средыЗакладная с плавающей ставкой процентаВторичный рынок закладныхПервая закладнаяВторая закладнаяЗакладная, ко торая переходит от продавца к поку-

пателю, чтобы уменьшить сумму наличных, не-обходимых для завершения сделки

Эквиваленты наличности«Пункты»: дополнительные комиссионные сборы,

взимаемые по ипотечным и другим кредитам

ПРИНЦИПЫ ОЦЕНКИВ данном разделе определяются, разъясняются и

иллюстрируются основные экономические принципы, причем особый упор делается на их влияние на стоимость недвижимого имущества. Раздел начинается с анализа традиционных факторов (агентов) производства и добавочной продуктивности. Затем исследуется основной принцип спроса и предложения, а далее рассматриваются более специфические, касающиеся недвижимости принципы, ожидания, сбалансированности, изменения,конкуренции и избыточной прибыли, соответствия, вклада, внешнего влияния и замещения.

Последним обсуждается принцип лучшего и наиболее эффективного (оптимальнго) использования, который представляет собой фундаментальный принцип для понимания стоимости недвижимого имущества. Определение лучшего и наиболее эффективного использования считается многими оценщиками наиболее важным шагом во всем процессе оценки. Некоторые шаги процесса оценки имеют более технический характер, другие могут непосредственно вести к заключению о стоимости, но ни один из них не имеет такого существенного и важного значения, как оп

ределение лучшего и наиболее эффективного исполь-зования.

ЧЕТЫРЕ ФАКТОРА (АГЕНТА) ПРОИЗВОДСТВА

Экономическая теория говорит о том, что для про-изводства любого товара или услуги необходимо понести расходы (затраты) на следующие производственные факторы: землю, труд, капитал и координацию (управление).

ОпределенияЗемля представляет собой совокупность земель и

соответствующих природных ресурсов, которые включают воду, рыбу, животный мир, растительность и минералы в их естественном состоянии. Земля обеспечивает основное пространство и сырьевые ресурсы, необходимые во всех видах производства.

Труд представляет собой объем работ, необходимый для получения и обработки природных ресурсов, превращения их в реализуемые товары и транспортировки этих товаров в районы, где покупатели смогут их приобрести. Управление и высококвалифицированный труд, такой как работа инженера или архитектора, не включаются в эту категорию.

33

Глава 4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ И ФИНАНСИРОВАНИЕ

Капитал являет собой деньги, которые вложены для создания и работы предприятия, помимо тех средств, которые требуются для трех других факторов произ-водства. Материалы, инструменты, станки, складские помещения и сооружения, которые представляют фи-зическую часть предприятия, а не часть живой природы, являются объектами капиталовложений.

Координация есть те знания, умение, деловая хватка, управленческий талант и предпринимательские способности, которые обычно требуются для любого предприятия. Успешное производство того или иного продукта нуждается в большей или меньшей координации, но выпуск всех товаров требует в той или иной степени наличия этого фактора производства.

В силу ограниченности предложения каждого из этих факторов в одном отдельно взятом районе в любой отрезок времени, производственные издержки в значительной мере формируются на основе конкуренции на местном рынке. Существует конкурентная борьба за землю на рынках недвижимости; за труд на рынках занятости; за капитал на финансовых рынках;за координацию на рынках подготовленных профес-сионалов, умелых предпринимателей и эффективных управленцев. Естественно, местные рынки часто под-вержены влиянию более широких рынков этих факторов, а также внешних экономических условий. Поэтому, например, оценщики жилых помещений, должны знать тенденции, влияющие на местные затраты на строительство для того, чтобы анализировать спрос и понимать данные, используемые при подходе сточки зрения затрат.

ДОБАВОЧНАЯ ПРОДУКТИВНОСТЬ

Добавочная продуктивность определяется как чистый доход, остающийся после оплаты расходов по всем четырем факторам производства. Она может быть отнесена к земле в ее текущем использовании. Избыточная продуктивность зависит от принципов сбалансированности и увеличивающейся или уменьшающейся доходности и надлежащего соотношения четырех производственных факторов.

СПРОС И ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Принцип спроса и предложения включает вза-имозависимость между потребностью в товаре и ограни-ченностью его предложения. Спрос на товар создается его полезностью (способностью удовлетворять потребности) и доступностью и ограничивается способностью людей купить его. Чем выше предложение товара, тем ниже будет опускаться его цена. Существует точка, по крайней мере теоретически, в которой спрос и предложение находятся в равновесии (сбалансированы). В этой точке, рыночная стоимость имееттенденцию отражать издержки производ-ства или замещения. По мере роста предложения или уменьшения спроса рыночная цена падает. Не так давно этот феномен рынка был назван «слабым» рынком.

Абстрактный спрос неограничен, так как люди пос-тоянно желают иметь больше товаров. Эффективный спрос ограничивается в экономическом смысле покупательной способностью участников рынка. Так как спрос тесно связан с желаниями людей, то реклама и образование могут оказывать на него существенное влияние.

Среди факторов, воздействующих на спрос и предло-жение жилья, фигурируют изменение численности и со-става населения, покупательной способности и уровня цен. Предложение жилья, например, контролируется частично условиями арендной платы и цен на продажи, и их взаимосвязью в соответствии с характером рынка. Должны быть представлены некоторые комбинации факторов на рынке жилья, чтобы стимулировать дополнительные предложения жилых помещений, Например, ограниченность предложения домов, большой спрос на жилье и эффективная покупательная способность для удовлетворения спроса по предлагаемым ставкам арендной платы и ценам продаж, которые, в свою очередь, должны быть достаточно высокими, чтобы стимулировать застройщиков к возведению новых зданий. Если спрос очень высок, а покупательная способность растет быстрее, чем возможность предложения удовлетворить эти возросшие потребности, арендная плата и цены продаж доступных домов поднимаются (инфляция возникает там, где спрос превышает предложение). Если возросшие арендная плата и цены продаж продолжают находить ры-нок, на нем появляется все больше застройщиков, которые увеличивают объемы дополнительного предложения. Это должно привести к избытку домов и падению цен (дефляция возникает тогда, когда предложение превышает спрос).

Другими факторами, влияющими на рынок недви-жимости, являются стоимость труда, налогообложение имущества, предложение финансовых ресурсов и стои-мость кредитов, контроль за рентой, зонирование и другие правительственные распоряжения.

В структуре рынка действуют следующие принципы. Рыночная активность складывается на основе спроса и предложения; взаимодействие их выражается как цена. Чтобы понять влияние рынка на цены (а также на стоимость и издержки), оценщик должен уяснить и применить концепции микро-и макроэкономики. Микроэкономика представляет собой изучение поведения индивидуальной собственности на рынке. Макроэкономика изучает состояние отрасли экономики; в оценке недвижимости она применима ко всем объектам собственности определенного типа и их взаимодействию на рынке.

Понятно, что имеется существенная разница между изучением индивидуального жилого объекта на его локальном рынке и анализом совокупности таких объектов как сегменты рынка. Основные принципы, приводимые ниже, применимы как к ситуациям микроэкономического, так и макроэкономического характера, хотя их применение и интерпретация могут изменяться.

34

Хотя все эти взаимосвязи и взаимозависимости четко определены, могут существовать исключения (именуемые феноменами); в дальнейшем они указываются как «тенденции», т. е. «цена имеет тенденцию к увеличению» и т. п.

ОЖИДАНИЕ (ПРЕДВИДЕНИЕ)

Стоимость создается на основе ожидания извлечь в будущем выгоды. Будущее, а не прошлое, играет важную роль при оценке стоимости, Основное использование прошлого опыта заключается в его значимости для прогноза возможных будущих тенденции и условии.

Стоимость можно определить как текущую стоимость прав на все ожидаемые будущие выгоды, материальные и «неосязаемые» активы, фактически связанные с владением недвижимостью. В большинстве случаев количество, качество и продолжительность будущих доходов можно рассчитать на основе прошлого опыта, как это раскрывается при анализе оцениваемого имущества и сравнимых объектов недвижимости.

Иллюстрацию изменения позиций и требований сег-мента рынка в части жилищного можно получить, иссле-дуя его реакцию на энергетический кризис 1974-1975 г.г. Некоторые потребители на рынке изменили свое отно-шение к жилью, от более крупных домов они обратились кболее компактным строениям, близко расположенным к месту работы и учебы, и проявили более пристальное внимание к издержкам на отопление, обогрев и охлажде-ние жилых помещений. Такая значительная перемена настроений набольшей части рынкадолжнаучитываться оценщиком при его анализе.

Анализ недавних цен продаж, сопоставимых с объек-том недвижимости, указывает на то внимание, которое проявляется со стороны информированных покупателей и инвесторов рынка ктекущей стоимости ожидаемыхдо-ходов от владения конкретным объектом. Однако рыноч-ная стоимость индивидуальных объектов недвижимости не обязательно устанавливается на основе прошлых цен продаж, или издержек на строительство.

СБАЛАНСИРОВАННОСТЬ

Максимальная стоимость достигается тогда, когда факторы производства экономически сбалансированны. Стоимость недвижимости непосредственно зависит от сбалансированности четырех элементов:

1. Земли (рента).2. Труда (заработная плата).3. Капитала (инвестиции в строительство и обору-

дование).4. Координации (менеджмент или предпринима-

тельский вклад).Классические экономисты, в особенности Давид Рикардо, признавали важность факторов (агентов)

производства. Сегодня они используются для того. чтобы помочь объяснить принцип сбалансированности и остаточного характера стоимости земли.

Имеется теоретическая точка равновесия для каждого объекта, которая и обеспечивает самые большие чистые доходы. Дисбаланс возникает, когда сооружение характеризуется недостаточными усовершенствованиями или, наоборот, переоснащено по отношению к характеру земельного участка; он существует также тогда, когда затраты по предоставлению и объемы предоставляемых услуг для занимающих его лиц неадекватны или избыточны по сравнению с характером сооружения или окружающего соседства. Эти условия иллюстрируют принцип сбалансированности, говоря о том, что недостатки или потери в стоимости связаны с любыми излишками или недостаточностью при распределении четырех факторов производства.

Использование товаров и услуг, возникающих на ос-нове этих факторов дает валовый доход. Валовый доход, в первую очередь, связан с трудом, затем с капиталом, ко-ординацией и, наконец, с землей.

Принцип сбалансированности применяется в оце-ночной практике в процессе расчета лучшего и наиболее эффективного использования. Так, надлежащее сбалан-сированное распределение факторов производства имеет важнейшее значение в том случае, если необходимо получить максимальный чистый доход и максимальную стоимость земли. Так как земля замыкает список факторов при соотнесении с ними валового дохода, произведенного с помощью правильного распределения этих факторов, то стоимость земли является остаточной.

Естественное функционирование рынка направлено на сбалансированность. Эта концепция применима к индивидуальным производственным единицам, а также ко всем объектам, действующим на рынке. Трудно изменить взаимосвязь между факторами производства в существующем здании, хотя это можно сделать с помощью программы обновления, рефинансирования или посредством нового владения. Новые объекты, вышедшие на рынок, используют опыт существующих объектов для максимизации своих шансов по достижению баланса.

Тремя составными элементами принципа сбалан-сированности, каждый из которых включает факторы производства, являются принципы вклада, увеличи-вающейся или сокращающейся доходности и добавочной продуктивности.

ИЗМЕНЕНИЕ

Индивидуальные объекты собственности, районы, округа и общество в целом часто переживают че-тырехфазовые периоды развития:

Рост. Период увеличения доходов населения и согласия в обществе.

Стабильность. Период равновесия без видимого изменения уровня доходов или убытков.

35


Упадок. Период уменьшения спроса и социальной нестабильности.

Обновление. Период обновления и возрождения рыночного спроса.

Перемены происходят постоянно. В сфере недви-жимости они затрагивают индивидуальные объекты, микрорайоны и города. Перемены могут разворачиваться столь медленно, что их трудно прочувствовать. Оценщик должен уметь чувствовать как едва уловимые, так и явные проявления перемен. Будущее, а не прошлое имеет важнейшее значение при оценке недвижимости.

Оценщик должен уметь определить реакцию рынка на происходящие изменения. Это должно быть сделано на основе анализа задействованных социальных, эконо-мических, правительственных и экологических факто-рови оценки их текущего и будущего влияния на рыноч-ную стоимость односемейных жилыхдомов.

На рынке основой стоимости объекта недвижимости являются не цена, выплаченная за него, и не издержки по его созданию, а, скорее, ожидаемые полезность и удобства, которые, по мнению покупателей и продавцов, она обеспечит им в будущем. Действия рынка (продажи) отражают мнение информированных покупателей о возможных будущих доходах от владения. Отношение рынка к недвижимости в конкретном районе отражает возможные тенденции развития этого района. Например, после второй мировой войны, было построено больше домов в стиле ранчо (низкие, одноэтажные приземистые дома), чем двухэтажных особняков. Покупатели на рынке проявили предпочтение к одноэтажным домам, снизив спрос на двухэтажные.

КОНКУРЕНЦИЯ И ИЗБЫТОЧНАЯ ПРИБЫЛЬ

Прибыль порождает конкуренцию, а избыточная прибыль имеет тенденцию стимулировать разруши-тельную конкуренцию. Прибыль определяется как часть чистого дохода, произведенного недвижимым имуществом сверх и помимо издержек на рабочую силу. капитал, управление и землю (т.е. факторы производства).

Прибыль, приходящаяся на недвижимость, отличается от прибыли, полученной от деловых операций. Нормальная прибыль от бизнеса представляет собой денежный стимул и вознаграждение за вложение капитала. Доходы от капиталовложений в недвижимое имущество также представляют денежное вознаграждение за капиталовложения в землю и строения. Однако прибыль, так как она рассматривается оценщиком, представляет ожидаемый чистый доход, остающийся после оплаты эксплуатационных расходов и адекватных выплат за землю и сооружения. Иными словами, это то, что остается после оплаты факторов производства.

Конкуренция представляет самую знакомую и легко узнаваемую из сил, существующих на всех уровнях эко

номической деятельности. Разумная конкуренция сти-мулирует дальнейшее созидательное участие, но при ее избытке она может уничтожить прибыли. Отсутствие конкуренции, как это происходит при монополистической ситуации, всегда должно учитываться оценщиком как фактор, находящийся вне сферы определения рыночной стоимости и, соответственно, отражаться в его анализе. Оценщик не только определяет конкуренцию в нормальной обстановке, но и предсказывает ситуации, когда она является избыточной и при отсутствии контроля может подорвать стоимость. Конкуренция является плодом спроса и предложения; правильное изучение лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости включает исследование факторов текущего спроса и предложения.

СООТВЕТСТВИЕ

Максимальная стоимость возникает тогда, когда имеются разумный уровень архитектурной однородности и совместимый характер землепользования. Соответствие в пользовании обычно представляет в высшей степени желаемый элемент недвижимого имущества; оптимальное соответствие обеспечивает максимальную доходность его владельцу. Разумная однородность ведет к разумной похожести и совершенно не означает унылого однообразия. В целом удовлетворительное использование земельного участка реализуется тогда, когда оно отвечает существую-щим стандартам той местности, где размещена недви-жимость.

Стандарты соответствия являются объектом принципа изменения. Например, расовая однородность когда-то считалась признаком социального соответствия и ста-бильности района. И, наоборот, расовая интеграция когда-то считалась признаком социального несоответствия и упадка общины. Социальные ориентиры и проявления изменились. Идея о том, что социальная или этническая однородность являются требованием для максимальной стоимости не находит своей эмпирической поддержки. Многие сильные и стабильные районы имеют постоянных жителей с различными расовыми, религиозными и культурными истоками.

Другие признаки перемен можно наблюдать в ар-хитектурных стилях и планировании городского стро-ительства. Тенденция к многоцелевым городским структурам и свободному смешению форм землеполь-зования отражает растущее осознание взаимозависимости между землепользованием и максимальной полезностью и стоимостью.

Элементы соответствия не являются заранее установ-ленными стандартами развития, но эволюционируют по мере роста городов и расширения форм землепользования во всем их многообразии. Домовладельцы признали преимущества жизни в микрорайонах с дополнительными удобствами или благоустройствами, увеличивающими выгоды от владения, а потому домовладельцы обеспе-

36

чили защиту этих видов достояния с помощью сохранения соответствия путем зонирования.

ВКЛАД

Принцип вклада(известный также как принцип предельной производительности) представляет собой принцип увеличивающейся и уменьшающейся доход-ности, применяемый к части или частям недвижимого имущества. Он говорит о том, что стоимость любого отдельного элемента недвижимости (фактора произ-водства) зависит от величины его вклада в общую сто-имость или размеров ее уменьшения при его отсутствии. Примером этого принципа при оценке жилой недвижимости является расчет стоимости земельных участков (лотов^ с изменяющейся глубиной. Оценщик должен рассчитать стоимость, если таковая имеется, которая создается дополнительной глубиной участка, сверх и помимо стоимости лотов (участков) стандартной глубины в данном районе. Если участок имеет меньшую глубину по сравнению со стандартной, его стоимость отразит потерю вклада, относимую на «отсутствующую» (вследствие его нестандартной глубины) часть участка.

Этот принцип имеет практическое применение при расчете уровня излишних улучшении, недостаточных улучшений либо неправильно размещенных улучшений при анализе лучшего и наиболее эффективного использования.

Увеличение и уменьшение доходности. Большие ко-личества факторов производства создают более весомый чистый доход до того момента, пока имеет место максимизация стоимости. Любые дополнительные расходы не повлекут соизмеримых с данными капита-ловложениями доходов. Внесение удобрений на фермах дает простой пример действия этого принципа. Увеличение использования удобрений обеспечивает рост собираемого урожая до некоторой точки, однако за ней дополнительные доходы будут уже недостаточны для покрытия выросших расходов.

Часто бывает необходимо определить характер и размеры структурных улучшений, которые обеспечат самый большой чистый доход от земли. Для решения этого вопроса необходимо анализировать гипотетические комбинации возможных доходов, расходов и требуемых капиталовложений для улучшений различного типа и масштаба. Различные комбинации могут давать более высокие или низкие возможные доходы.

Процесс проектирования гипотетических улучшений для определения комбинации факторов производства, которые обеспечили бы самые большие доходы, ил-люстрирует принцип увеличивающейся или уменьшающейся доходности.

ВНЕШНЕЕ ВЛИЯНИЕ (ЭКСТЕРНАЛИИ)

Принцип внешнего влияния состоит в том, что «внешняя экономия» (экономия или выгода, обуслов

ленная внешними факторами) проистекает из товаров, продуктов или условий, которые имеют положительное или отрицательное влияние на однихлюдей, в отличие от других, которые производят или владеют товарами или изделиями, либо создают условия. Например, внешняя экономика возникает в ситуации, когда одна группа покупателей билетов на концерт платит за места цену, превышающую их стоимость, таким образом, прочие зрители могут посетить этот концерт за меньшую, субсидированную цену. Когда внешняя экономия затрагивает большое число людей, то продукты или услуги могут обеспечиваться правительством. Мосты, скоростные шоссе, полиция и пожарная охрана, а также другие необходимые для общества услуги предоставляются по более низким ценам в расчете на одного потребителя посредством участия в этих расходах государства, а не посредством раздельной их оплаты каждым частным лицом.

Внешняя экономика также имеет место, когда издержки или неудобства налагаются отдельным человеком или компанией в отношении прочих лиц. Например, человек, загрязняющий мусором тротуар, накладывает расходы по его уборке на других людей. Деловая компания, имеющая непрезентабельную вывеску, переносит издержки неприятных зрительных ощущений на людей, которые видят эту вывеску.

Недвижимость подвержена влиянию внешних факторов больше, чем любой другой вид экономического товара, услуги или сырья. Ее физическая неподвижность ведет к воздействию на нее многих внешних факторов. Такие факторы воздействия возникают на всех уровнях — международном, национальном, региональном, окружном и районном. Влияние может быть настолько же широким, вплоть до включения в себя курсов обмена валют и цен на золото, насколько и узким, опускаясь до уровня стандартов округа по содержанию окружающей территории. Оценщик должен знать и анализировать влияние всех таких факторов на отдельно взятый участок недвижимости.

На международном и национальном уровнях большое воздействие на стоимость недвижимости оказывают такие факторы как международная торговая политика, уровень банковского процента и социально-экономические приоритеты. Например, сочетание этих факторов обусловило менее быстрое падение или рост стоимости недвижимости в США в начале 80-х годов, по сравнению с предыдущими годами. Иностранный импорт приводил к сокращению эффективности американской обрабатывающей и машиностроительной промышленности по сравнению с зарубежными партнерами. Высокие учетные ставки банковского процента тормозили спрос на дома со стороны потенциальных покупателей и промышленное развитие.

Более того, меньший упор на домовладение, как национальный приоритет, вылился в конкуренцию за кредит. Заемщики, стремившиеся приобрести дом,

37


должны были соперничать с правительством и про-мышленностью.

На региональном уровне, стоимость недвижимости в эти годы росла в некоторых районах быстрее, чем в других. В целом, миграция населения в Солнечный пояс приводила к росту местной стоимости недвижимости за счет более старых северных регионов, где цены стабилизировались или начали падать. Промышленные регионы с высокой долей обрабатывающих отраслей, наиболее чувствительных к иностранной конкуренции, столкнулись с большими трудностями, чем регионы, менее зависимые отданных отраслей.

На окружном и районном уровнях стоимость не-движимости зависит от местного законодательства, политики, местной администрации, налогообложения имущества, экономического роста и социальной направленности. Различные тенденции в стоимости недвижимости часто отмечаются среди округов одного и того же штата или региона и среди районов одного округа. Оценщик должен знать влияние таких внешних факторов и быть способным оценить их воздействие на стоимость индивидуальных объектов недвижимости.

ЗАМЕЩЕНИЕ

Когда имеется несколько товаров или услуг одина-ковой полезности или «выгодности», самым большим спросом и ареалом распространения пользуются товары или услуги с самой низкой ценой. Важность и при-менимость этого принципа можно обнаружить в раз-личных секторах экономики. В области недвижимости, например, в случае, если два жилых дома имеют приблизительно равные преимущества, потенциальный покупатель выберет тот, который имеет более низкую цену.

Принцип замещения обнаруживается в каждом из трех подходов к стоимости:

Подход с точки зрения сопоставимых продаж. Когда существует альтернативный выбор аналогичного или похожего жилья, рыночная стоимость имеет тенденцию останавливаться на цене приобретения рав-ноприемлемой замены, при условии, что не возникнет временных задержек при приобретении объектов, которые могут служить заменой (замещающих объектов).

Подход с точки зрения затрат. Никто из рационально мыслящих людей не заплатит за объект недвижимости больше той суммы, которую он может затратить на покупку земельного участка или строительства на нем здания с аналогичными параметрами и полезностью (при условии отсутствия временных задержек).

Подход с точки зрения дохода. Стоимость имеет тенденцию устанавливаться на уровне величины эф-фективного капиталовложения, необходимого для приобретения, без необоснованных задержек, сопос

тавимого, приносящего доход, замещающего объекта недвижимости, который будет приносить равно желаемую величину чистого дохода.

Принцип замещения представляет собой основу для слудующих предпосылок:

1. Рыночная стоимость недвижимости обычно отражает стоимость, которая возникла на основе действий информированных покупателей на рынке сопоставимой недвижимости, имеющей сходные физические характеристики и местоположение.

2. Затраты на возведение с помощью нового строи-тельства равножелаемой замещающей недвижимости обычно устанавливают верхнюю границу стоимости в том случае, когда новое строительство может быть завершено в разумные сроки.

3. Стоимость недвижимости, как правило, связана с ее конкурентными позициями среди альтернативного выбора возможностей инвестирования, которые обуславливают аналогичный уровень чистого дохода.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ (ОПТИМАЛЬНОЕ) ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Фундаментальной для концепции стоимости является теория самого лучшего, эффективного и наиболее прибыльного использованияЛучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. Также это понятие определяется как использование, которое наиболее разумно из возможных и законодательно допустимых видов использования, является физически осуществимым, надлежащим образом обоснованным и финансово выполнимым и обеспечивает наивысшую стоимость земли.

Это определение непосредственно применимо к луч-шему и наиболее эффективному использованию земли. Там, где на участке уже имеются улучшения, его текущее использование может отличаться от лучшего и наиболее эффективного использования такого участка, как если бы он был вакантным (пустующим). Тем не менее, текущее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее оптимальном использовании не превысит общую стоимость имущества (земли и улучше-ний) при текущем использовании.

Подразумеваемая в определении лучшего и наиболее эффективного использования концепция означает, что в дополнение к максимизации прибыли, для владельца имущества должны также приниматься во внимание воздействие на локальное окружение, а также планы и тренды развития района. Следует учитывать, что определение лучшего и наиболее эффективного использования зависит от суждения оценщика и его аналитических навыков, т.е. определяемое использование отражает профессиональное мнение, а не свершившийся факт. В практике оценки концепция лучшего и наиболее эффективного использова-

38

ния является предпосылкой, на которой базируется заключение о стоимости. В контексте наиболее вероятной продажной цены (рыночной стоимости), другим приемлемым понятием для отражения лучшего и наиболее эффективного использования может служить понятие наиболее вероятного использования.

Наиболее вероятное прибыльное использование не всегда можно интерпретировать в денежном выражении. Чистый доход принимает иногда форму удобств, обычно более свойственных жилым строениям, чем другим видам недвижимости.

Ограничительные договора, зонирование и прави-тельственные распоряжения могут не совпадать с те-кущими требованиями рынка и поэтому использование участка может и не соответствовать лучшему и наиболее эффективному использованию. Если участок имеет больший стоимостной потенциал использования, чем это устанавливает текущее законодательство и если существует разумная вероятность, что будет разрешено изменение его использования, то это отразится на стоимости в тех пределах, до которых покупатель или продавец согласятся признавать существующий стоимостной потенциал после прямого учета издержек, связанных с этим изменением.

СИЛЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Стоимость всей недвижимости, включая стоимость жилой недвижимости, создается, сохраняется, изменяется или уничтожается, благодаря взаимодействию четырех мощных сил, определяющих поведение человека.

1. Социальные идеалы и стандарты.2. Экономическая деятельность и ее тенденции.3. Правительственное регулирование и действия.4. Физические или природные силы.Эти динамические силы устанавливают рамки для

переменных факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. В сочетании они представляют сущность причин и следствий, влияющих на каждый объект недвижимости на земле и непосредственно воздействующих на рыночный спрос и предложение.

СОЦИАЛЬНЫЕ ИДЕАЛЫ И СТАНДАРТЫ

При тщательном изучении этих сил становится ясно, что они состоят из многочисленных сложных элементов (факторов), которые постоянно изменяются. Частичный список социальных сил включает:

1. Рост, сокращение или стабильность численности населения.

2. Изменение плотности населения.3. Изменение размеров семей.4. Географическое распределение социальных групп.

5. Отношение к социальным проблемам и вопросам образования.

6. Отношение к архитектурным стилям и комму-нальным услугам.

7. Факторы, проистекающие из социальных чело-веческих инстинктов, идеалов, морального кодекса, привязанностей или антипатий.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЕЕ ТЕНДЕНЦИИ

Экономические силы, включая ресурсы и усилия общества для достижения его социальных целей, складываются из таких факторов как:

1. Валовый национальный продукт.2. Экономическая активность и ее тенденции.3. Тенденции занятости и уровень заработной платы.4. Доступность кредита и денежных средств.5. Уровень цен, банковского процента (процентной

ставки) и характер налогообложения.6. Все другие факторы, оказывающие влияние на

покупательную способность населения.

ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ДЕЙСТВИЯ

Силы, создаваемые путем правительственного ре-гулирования и его соответствующих действий, включают в свое число:

1. Законодательство о зонировании.2. Строительный кодекс.3. Законодательство по охране окружающей среды.4. Законы о полиции и пожарной охране.5. Регулирование уровня арендной платы, меры в

области национальной обороны, разрешение на различные виды специальной деятельности, контроль в сфере кредита.

6. Поддерживаемое правительством жилищное строительство и гарантированные ипотечные кредиты.

7. Политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости.

ФИЗИЧЕСКИЕ ИЛИ ПРИРОДНЫЕ СИЛЫ

Физические или природные силы, обусловленные природной активностью или обществом, включают в себя:

1. Природные ресурсы;2. Климат и топографию местности;3. Характеристику почв и подпочвенных слоев;4. Плодородность почв;5. Минеральные ресурсы;6. Контроль за паводками и наводнениями и сохра-

нением почв;7. Технологические достижения, влияющие на характер

землепользования.Так как все эти факторы влияют на издержки, цену и

стоимость, то их прямое или косвенное воздействие

39

ния является предпосылкой, на которой базируется заключение о стоимости. В контексте наиболее вероятной продажной цены (рыночной стоимости), другим приемлемым понятием для отражения лучшего и наиболее эффективного использования может служить понятие наиболее вероятного использования.

Наиболее вероятное прибыльное использование не всегда можно интерпретировать в денежном выражении. Чистый доход принимает иногда форму удобств, обычно более свойственных жилым строениям, чем другим видам недвижимости.

Ограничительные договора, зонирование и прави-тельственные распоряжения могут не совпадать с те-кущими требованиями рынка и поэтому использование участка может и не соответствовать лучшему и наиболее эффективному использованию. Если участок имеет больший стоимостной потенциал использования, чем это устанавливает текущее законодательство и если существует разумная вероятность, что будет разрешено изменение его использования, то это отразится на стоимости в тех пределах, до которых покупатель или продавец согласятся признавать существующий стоимостной потенциал после прямого учета издержек, связанных с этим изменением.

СИЛЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Стоимость всей недвижимости, включая стоимость жилой недвижимости, создается, сохраняется, изменяется или уничтожается, благодаря взаимодействию четырех мощных сил, определяющих поведение человека.

1. Социальные идеалы и стандарты.2. Экономическая деятельность и ее тенденции.3. Правительственное регулирование и действия.4. Физические или природные силы.Эти динамические силы устанавливают рамки для

переменных факторов, влияющих на рыночную стоимость недвижимости. В сочетании они представляют сущность причин и следствий, влияющих на каждый объект недвижимости на земле и непосредственно воздействующих на рыночный спрос и предложение.

СОЦИАЛЬНЫЕ ИДЕАЛЫ И СТАНДАРТЫ

При тщательном изучении этих сил становится ясно, что они состоят из многочисленных сложных элементов (факторов), которые постоянно изменяются. Частичный список социальных сил включает:

1. Рост, сокращение или стабильность численности населения.

2. Изменение плотности населения.3. Изменение размеров семей.4. Географическое распределение социальных групп.

5. Отношение к социальным проблемам и вопросам образования.

6. Отношение к архитектурным стилям и комму-нальным услугам.

7. Факторы, проистекающие из социальных чело-веческих инстинктов, идеалов, морального кодекса, привязанностей или антипатий.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ И ЕЕ ТЕНДЕНЦИИ

Экономические силы, включая ресурсы и усилия общества для достижения его социальных целей, складываются из таких факторов как:

1. Валовый национальный продукт.2. Экономическая активность и ее тенденции.3. Тенденции занятости и уровень заработной платы.4. Доступность кредита и денежных средств.5. Уровень цен, банковского процента (процентной

ставки) и характер налогообложения.6. Все другие факторы, оказывающие влияние на

покупательную способность населения.

ПРАВИТЕЛЬСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ И ДЕЙСТВИЯ

Силы, создаваемые путем правительственного ре-гулирования и его соответствующих действий, включают в свое число:

1. Законодательство о зонировании.2. Строительный кодекс.3. Законодательство по охране окружающей среды.4. Законы о полиции и пожарной охране.5. Регулирование уровня арендной платы, меры в

области национальной обороны, разрешение на различные виды специальной деятельности, контроль в сфере кредита.

6. Поддерживаемое правительством жилищное строительство и гарантированные ипотечные кредиты.

7. Политика в сфере денежного обращения, включая все формы налогообложения, которые влияют на свободное использование недвижимости.

ФИЗИЧЕСКИЕ ИЛИ ПРИРОДНЫЕ СИЛЫ

Физические или природные силы, обусловленные природной активностью или обществом, включают в себя:

1. Природные ресурсы;2. Климат и топографию местности;3. Характеристику почв и подпочвенных слоев;4. Плодородность почв;5. Минеральные ресурсы;6. Контроль за паводками и наводнениями и сохра-

нением почв;7. Технологические достижения, влияющие на характер

землепользования.Так как все эти факторы влияют на издержки, цену и

стоимость, то их прямое или косвенное воздействие

39


должно приниматься во внимание при оценке затрат, вероятной цены или стоимости недвижимости. Эти четыре силы и составляющие их факторы представляют основной исходный материал при проведении оценки стоимости. В рыночной экономикелюбое действие, связанное со стоимостью недвижимости (купля, продажа, залог и т. д.), обязательно базируется на данных предварительной оценки, представленных или в форме повествовательного письменного отчета, или устного сообщения.

Студенты, изучающие проблемы оценки стоимости недвижимого имущества склонны специально выделять ключевой фактор и сознательно связывать его с одной из четырех сил. Тем не менее, часто конкретный фактор мо-жет быть отнесен к двум или более из перечисленных ка-тегорий. Причина детализации четырех основных сил за-ключается в том, чтобы помочь как начинающим, так и опытным оценщикам готовить полновесный анализ всех возможных факторов и условий, которые могут повлиять на заключение о стоимости недвижимости Для надлежа • щей классификации показателей и тенденций главный упор делается на ту силу, из которой фактор проистекает. Например, влияние статистики населения обычно соот-носится с социальными силами, однако оценщику следует понимать, что этот фактор может также зависеть от соот-ветствующих экономических тенденций.

Выводы, выгекающие из анализа всех этих сил, до-лжны быть выражены в терминах денег, однако из этого не следует, что необходимо включать все виды воздействий в структуру экономических сил. Другой пример потенциального конфликта при классификации факторов имеет отношение к природным ресурсам. Как это было с такой очевидностью продемонстрировано во время энергетического кризиса, нехватка топлива обычно объяснялась с точки зрения экономики, хотя по существу в своей основе это было следствием физических и природных сил.

ФИНАНСИРОВАНИЕПроцентные ставки и доступность ипотечных кредитов

оказывают прямое влияние на стоимость жилой недвижимости.

Сложные взаимосвязи между финансированием и оценкой стоимости жилой недвижимости достаточно трудно проследить, объяснить и понять. Эксперты со-глашаются с тем, что существует взаимосвязь между условиями финансирования сделок и ценой продажи, издержками и стоимостью жилой недвижимости. Они также согласны с тем, что рынок отражает эту взаи-мосвязь, но уверяют, что в то же время ее очень трудно установить и оценить. Несмотря на очевидные трудности, условия финансирования необходимо учитывать в процессе оценки.

Продавцы и покупатели испытывают воздействие изменения процентных ставок и доступности ипотечных кредитов. Эти факторы играют очень важную роль при принятии решения о покупке. Оценщик

должен принимать во внимание степень воздействия специальных необычных условий финансирования на цены, издержки и стоимость.

Так как жилые дома привязаны к определенной местности и обладают относительно долгим сроком жизни, они являются прекрасной гарантией возврата кредита. Вследствие высокой стоимости жилых домов, по сравнению с активами типичного покупателя, затраты на жилье составляют от 25 до 50% доходов типичной семьи после вычета налогов. Затраты на жилье включают процент по обслуживанию ипотечного кредита и его амортизацию, налоги на имущество и оплату коммунальных услуг). Жилье почти всегда финансируется с помощью долгосрочных кредитов, обеспечиваемых закладными на имущество.

МЕХАНИЗМ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

Так как при покупке жилья в большинстве случаев требуются договоренности о долгосрочном финанси-ровании, то для удовлетворения этих потребностей был разработан механизм ипотечного кредитования. Он представляет из себя юридический документ, включающий две части — закладную и письменное обязательство, удостоверяющее долг и обязательство его погасить по определенной схеме. В США уже в течение многих десятилетий применяется ипотечное кредитование.

Традиционная первая закладная — классифицируется как обычная закладная. Необычными закладными являются такие, которые обеспечиваются или гарантируются агентствами федерального правительства (Федеральной жилищной администрацией — ФЖА, Администрацией по делам ветеранов - АВ) или частной страховой компанией. С 30-х годов ФЖА гарантирует кредиты лицам, которым требуется помощь в силу отсутствия у них финансовых средств. АВ предоставляет сходные услуги ветеранам. Процентные ставки ФЖА и АВ обычно ниже, чем ставки для традиционных кредитов. Сроки их кредитов обычно длиннее идля них характерно более высокое соотношение величины кредита со стоимостью.

Другие типы финансирования включают акты о попечении, кредиты, обеспечиваемые и гарантируемые в частном порядке, вторые закладные и контрактные покупки.

Юридические ограничения и требования, пред-ъявляемые к ипотеке, различны в разных штатах. Па ипотечный механизм влияют следующие юридические соображения, имеющие две стороны: с одной стороны, домовладельцу предоставляется, по мере возможности, максимальная защита и поддержка, а с другой - должен приниматься во внимание риск кре-дитодателя. Лучшими примерами являются установленные в различных штатах законы о лишении заемщика, нарушившего условия кредита, права

40

Глово 4. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ И ФИНАНСИРОВАНИЕ

собственности на заложенное имущество (через суд) в пользу кредитора. Штат, устанавливающий такое за-конодательство, в высшей степени благоприятное для заемщика, может привлекать извне новые финансовые средства. Те штаты, которые обеспечили самую надежную защиту кредитора по закладным, с более кратким временным периодом для процедуры лишения прав заемщика, имеют возможность привлекать больше денежных средств со всей страны.

ИСТОЧНИКИ ИПОТЕЧНЫХ СРЕДСТВИмеются два основных источника денег для при-

обретения односемейных жилых домов— сберегательные депозиты клиентов в национальных ссудо—сбере-гательных ассоциациях и взаимных сберегательных банках и вторичный рынок закладных (где доминируют «Фрелди-М эк» и «Фэнни-Мэй»). Сберегательные организации получают часть своих средств от людей, хранящих в них свои деньги. Тем не менее, значительная доля их средств, направляемых на ипотечное кре-дитование, приходит со вторичного рынка закладных. Кредиторы формируют портфель закладных и продают его «Фредди-Мэк», «Фэнни-Мэй» и другим организациям на вторичном рынке закладных.

Ссудо-сберегательные ассоциации и ипотечные компании являются основным источником средств для покупателя жилья. Некоторые средства предоставляют страховые компании, но они больше заинтересованы в многосемейных жилых домах и других формах доходной недвижимости. Коммерческие банки обеспечивают ограниченное предложение таких средств, причем обычно на более краткосрочной основе. Взаимные сберегательные банки (сходные с ссу-до-сберегательными ассоциациями) также являются важным источником ипотечных средств в своих локальных географических регионах.

ФИНАНСИРОВАНИЕ И РИСККредитные институты и брокеры по закладным, ко-

торые являются основными организаторами ипотечных ссуд, очень внимательно анализируют риск пред-оставления жилищных кредитов, равно как и другие формы капиталовложений. Обеспечение недвижимостью при ипотечном кредитовании дает дополнительный импульс многим организациям и отдельным лицам в предоставлении ипотечньк займов. Тем не менее, определенный риск сохраняется, в т.ч. такой как неплатежи по просроченным обязательствам, которые влекут за собой необходимость лишения заемщика права собственности. Определенный риск до некоторой степени имеется в будущем и связан с тем, что величина кредита может превысить стоимость недвижимости (сумму, за которую ее можно продать в случае

неплатежеспособности заемщика.», результатом чего могут стать убытки финансового учреждения. Высокий риск ипотечных кредитов приобретает сейчас значительную огласку в обществе. Он является одной из причин краха многих ссудо-сберегательных ассоциаций.

При анализе взаимосвязи условий финансирования и стоимости недвижимости необходимо принимать во внимание систему ипотечного кредитования и имеющиеся риски. Котировка процентных ставок по ипотечному кредиту и представляет стоимость заемных денег. Ежегодные процентные ставки обычно соизмеримы с риском, связанным с конкретным капиталовложением.

Процентные ставки могут отличаться от фактического уровня доходности капиталовложения. Ипотечный рынок проявляет активность на гораздо более широкой основе, и поэтому влияние вторичного рынка (и в некоторых отношениях национального рынка) ощущается на доходе, который может приносить ипотека. Например, 10% ставка по кредиту в 50 тыс. долл. составляет в пересчете на год 5 тыс. долл., но если отдельное лицо или организация приобретает кредит по дисконтной цене 45 тыс. долл., то годовой доход составит 5 тыс. долл. на 45 тыс. долл. инвестиций - а ставка буде| равняи>ся 11,11% (5 тыс. долл. разделить на 45 тыс. долл.), хотя контрактная ставка равнялась 10%. И наоборот, если инвестор заплатил 55 тыс долл., доход сократится до 9,09%.

Для того, чтобы конкурировать на рынке, необходимо временами назначать так называемые процентные «пункты» (дополнительные комиссионные сборы, взи-маемые по ипотечным кредитам) или использовать дис-контную ставку. Например, если кредит должен был вы-даваться в размере 100 тысяч долларов, с текущей ставкой в 9%, то кредитор может почувствовать, что такая ставка в данных обстоятельствах неадекватна и сделать одну из следующих поправок: от заемщика могут потребовать выплаты процентных «пунктов» - скажем 4 пунктов — что на кредит в 100 тысяч составит 4 тысячи долларов. Другая методология состоите применении дисконтной ставки. При дисконтировании 3% кредита из размера реальных средств выплачивается процентная ставкав9% на 100 тысяч долларов, иными словамибудет получен 9% доход на 100 тысяч, даже если кредитовано только 97 тысяч долларов. Это увеличивает доходы кредитора, обеспечивая компенсацию, которая, по его мнению, соответствует высокой степени риска или доходам от других возможных вариантов инвестирования.

КОНКУРЕНЦИЯ ЗА ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ

Когда существует ограниченное предложение средств для ипотечного кредитования, либо когда высоки процентные ставки, количество потенциальных покупателей ломов сокращается. Это оказывает влия-

41

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПРИНЦИПЫ И ФИНАНСИРОВАНИЕ

ние на стоимость домов, поэтому оценщик должен Принимать во внимание размеры доступных средств и процентные ставки, по которым предоставляются кредиты, их сроки и соотношение величины кредита и стоимости. Каждая из этих переменных величин или их комбинации существенно влияют на принимаемое покупателем решение. Поэтому главная забота оценщика состоит в определении общего объема инвестиционных фондов, имеющихся на рынке односемейных жилых домов. Когда данная книга вышла в печать в начале 1993 г., процентные ставки снова очень медленно поползли вниз. Однако очень рано говорить о том, какое это окажет влияние на доступность ипотечных кредитов.

ДЕНЕЖНЫЙ РЫНОККоличество денег определяется как вся наличная

денежная масса плюс все депозиты на частных чековых счетах и «почти деньги» (квазиденьги), которые включают срочные и сберегательные депозиты, сберегательные и кредитные облигации, депозиты взаимосберегательного банка и краткосрочные ценные бумаги американского правительства. Все они являются наличностью или эквивалентом наличности, т.е. они доступны для безотлагательных инвестиций. Для понимания конкуренции за инвестиционные фонды необходимо ознакомиться до некоторых пределов с природой денежного рынка.

Общее количество денежных средств, идущих на кредитование, регулируется американским казначейством и Федеральной резервной системой (ФРС). ' Именно их обязанностью является содействие национальной экономике посредством обеспечения наличия адекватного количества доступных денежных средств. Вначале ФРС вменялось в основную обязанность контролировать денежный рынок, т.е. ее функции в основном состояли в контроле кредитных и денежных потоков, облегчающих упорядоченный экономический рост, поддержание стабильности доллара и долгосрочного баланса американских международных платежей. Основная цель, по выражению ее основателей, состояла в том, чтобы предоставить стране прочную валюту, обеспечить учет «коммерческих бумаг» и укрепить контроль за банковским делом. По мере изменения экономики были поставлены более широкие цели, в частности, содействие сдерживанию инфляции и дефляционных подвижек и участие в создании благоприятных условий для высокого уровня занятости, стабильного доллара, роста благосостояния страны и увеличения уровня потребления.

Рынок закладных или ипотечный рынок, который обеспечивает основное предложение средств на при-обретение жилой недвижимости, участвует в прямой конкуренции за эти фонды. Временами он не может конкурировать с другими пользователями средств. Тогда предложение средств сокращается, стоимость

денег растет, либо происходит и то и другое. В другие моменты времени медленное сокращение стоимости денег происходит без соответствующего уменьшения предложения средств. Сложно точно предсказать, какое влияние окажут изменение процентных ставок и доступность средств для ипотечного кредитования на стоимость домов на конкретном рынке.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЗАКЛАДНЫХ

Финансирование недвижимости в значительной мере облегчилось с развитием вторичного ипотечного рынка. Многие кредитные организации, до этого дававшие ссуды под жилье и державшие средства в форме ипотечных кредитов, теперь получили возможность продавать кредиты на вторичном рынке и таким образом обеспечивать дополнительные средства для финансирования спроса на жилье. Большое количество частных инвесторов и организаций покупают жилищные закладные.

Значительное влияние на вторичный рынок закладных оказывает деятельность Федеральной национальной ипотечной ассоциации (ФНМА). «Фэнни* Мэй» покупает закладные на первичных ипотечных рынках, повышая тем самым ликвидность среди первичных кредиторов по закладным.

Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита (ФХЛМК), известная как «Ипотечная корпорация» или «Фрелди Мэк» проводит как закупки закладных, так и участвует в программах продаж. Она делает основной упор на обычные закладные.

Правительственная национальная ипотечная ассоциация (ГНМА или «Джинни Мэй») является правительственной организацией, которая финансируется из американского казначейства. Она специализируется на закупке закладных, требующих экстраординарной поддержки.

ЗАКЛАДНЫЕ С ПЛАВАЮЩЕЙ СТАВКОЙ И ДРУГИМИ ИЗМЕНЯЮЩИМИСЯ УСЛОВИЯМИ (AMRs)

В последние двадцатьлет процентные ставки изменя-лись гораздо быстрее, нежели чем в прошлые десятилетия. Кредитные институты с крупными портфелями закладных с низкой ставкой оказались перед лицом серьезных финансовых трудностей, когда процентные ставки, которые они были вынуждены выплачивать чтобы удержать и привлечь вкладчиков, превысили доходы от их портфельных ипотечных кредитов.

Чтобы предотвратить возникновение аналогичной проблемы вновь, были разработаны закладные с плавающей ставкой и другими изменяющимися условиями (ARM) в качестве альтернативного ипотечного инструмента, имеющего процентную ставку, которая изменяется по мере изменения рыночных процентных ставок.

42

С 1985 г. большинство покупателей домов финан-сировали покупку своих домов с помощью закладных с плавающей ставкой. ARM сейчас насчитывают около 60% внесенных в реестр закладных на дома.

Процентная ставка при ARM-кредитах индексируется по отношению к некоторой другой ставке. Это означает, что в случае изменения индексируемой процентной ставки также изменяется процентная ставка по закладной.

Существует бесконечное разнообразие предлагаемых закладных с плавающей ставкой. Однако у них есть некоторые общие характеристики.

1. Процентная ставка по закладной изменяется только 1-2 раза в год (или еще реже).

2. Существует максимальная величина процента, на которую ставка процента може.т возрасти в любой отдельный год (часто до 2%).

3. Существует общая максимальная величина, на которую ставка процента может возрасти в течение всего срока закладной (часто 6%).

Ниже приводятся некоторые планы по ARM, которые были одобрены «Фэнни Мэй».

1. Одногодичные казначейские векселя.2. Одногодичные федеральные резервные фонды 11—

го округа.3. Полугодовые федеральные резервные фонды 11-го

округа.4. Трехгодичные казначейские векселя. Другие

применяемые индексы:5. Национальная контрактная ставка по закладным.6. Национальная рассчитанная как медианное значение

стоимость фондов для FSLIC (Ссудо-сберега-тельные ассоциации, зарегистрированные на федеральном уровне) — Страховых сберегательных организаций.

7. «Прайм-рейт» (ставка по кредитам первоклассным заемщикам).

8. Либор — (ставка предложения [продавца] на Лондонском межбанковском рынке депозитов).

9. Депозитные сертификаты.

ДРУГИЕ ВИДЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ Вторая

закладная

В дополнение к первой ипотеке, вторая или «младшая» закладная может использоваться для облегчения покупки жилой недвижимости. Исходя из своего названия, вторая закладная является вторичной по отношению к правам первого кредитора по закладной. Она применяется в таки-х обстоятельствах, когда покупатель не способен обеспечить адекватное финансирование, основанное на одной закладной и ему, соответственно, требуется вторая закладная. Эта техника обеспечивает дополнительные средства и воз-

можности при приобретении имущества, когда покупатель не может действовать иначе.

Акт о попечении

В то время как закладная представляет традиционное средство финансирования покупки недвижимости, в некоторых штатах предусмотрены механизмы для достижения той же цели, но с помощью иного набора юридических инструментов. В некоторых западных штатах применяется акт о попечении, который сходен с закладной. Деньги берутся в кредит аналогичным образом, как и в случае с закладной, однако попечитель держит у себя титул на имущество до тех пор, пока заемщик не выполнит все свои обязательства.

Контракт обусловленной продажиСравнительно распространенным средством фи-

нансирования покупки недвижимости является контракт обусловленной продажи (контракт «на покупку»). Эта разновидность требует от продавца финансировать продажу собственности новому покупателю. Титул не переходит от продавца к покупателю, до тех пор, пока покупатель не выполнит контракт, т.е. полностью его не оплатит. Довольно часто условия таких контрактов иные. чем условия, допустимые для первой закладной; контракт обусловленной продажи может иметь более короткие сроки, либо предусматривать более высокое отношение ве-личины кредита к стоимости и традиционно более высокие процентные ставки, чем при обычной ипотечной ссуде.

Покупки за наличные деньгиМало покупателей располагает всей необходимой

наличностью для покупки недвижимости. Посредством продажи другого имущества или накопления средств иными путями они могут купить недвижимость единовременно уплатив всю сумму наличных. Такие финансовые соглашения довольно часто упрощают покупку и влияют на способность покупателя вести переговоры.

Частное страхование ипотечной задолженностиОдну из разновидностей застрахованных кредитов

Федеральной жилищной администрации разработали для обычных закладных частные страховые компании по страхованию ипотечной задолженности. Такие компании обычно страхуют риск кредитору до 10% свыше обычно предоставляемых средств по обычной закладной. Если существует 80%-ное соотношение кредита и стоимости, то следующие 10% (увеличивая кредит до 90% от стоимости) страхуются частными компаниями.

43


Благоприятная закладная, которая переходит от продавца к покупателю взамен наличности

Наиболее распространенным финансовым рынком является рынок кредитов под обычную первую закладную. На таком рынке, если текущие условия кредитования для определенного региона составляют 13,5% при 20-летнем сроке погашения с 80% отношением кредита к стоимости— продажи, используемые как сопоставимые при оценке, должны иметь сходные условия финансирования. Если финансирование отличается на четверть процента по ставке на несколько лет по сроку погашения или отношение кредита к стоимости отличается на несколько процентных «пунктов», то такие отличия еще не надо рассматривать как не адекватные условия продажи, требующие соответствующих поправок. Однако, если, в случае выше приведенного примера, финансирование продажи сравнимого объекта недвижимости (в силу специальных договоренностей) осуществлялось на уровне ставки 10,5% на срок в 30 лет при соотношении кредита к стоимости на уровне 95%, то поправки сделать совершенно необходимо на том основании, что такие специальные, благоприятные условия финансирования не могли не повлиять на цену продажи. Аналогично, если покупатель получил кредит при покупке на условиях 16,5% на срок всего лишь в 15 лет при отношении величины кредита к стоимости в 70%, то он, скорее всего, заплатил за приобретение недвижимости сумму, меньшую, чем при обычных условиях фи-нансирования, поэтому при оценке необходимо будет сделать соответствующие поправки.

Ипотечные кредиты, застрахованные Федеральной жилищной ассоциацией и гарантированные Ассоциацией ветеранов выступают на рынке обособленно и, в случае оценки их объектов недвижимости, сопоставимые продажи необходимо искать среди аналогичных объектов, то есть с кредитованием ФЖА и АВ. В настоящее время становится обычной практик!, когда инвесторы стремятся найти объекты, которые в основном финансировались ФЖА или АВ, поскольку тогда финансовые условия сделок наиболее благоприятны — иногда процентные ставки составляют половину или две трети текущей обычной процентной ставки. Продолжительность же сроков предоставления кредитов может быть больше и первоначальное отношение величины кредита к стоимости может быть полностью конкурентоспособно надату покупки с обычными за-Кладньтют. Tawiu ^татад^йй фйтанс-ошй дотойо-ренности оказывают рыночное воздействие на цены продаж. Нельзя сравнивать продажу дома, профинансированную на благоприятных условиях с продажей жилья на условиях обычного финансирования до тех пор, пока не произведена надлежащая корректировка. ^й^йтагйкясгкй ^^wswf^b^^^s^Kx ,"та> t.wLws, ws>-пыток делать поправки на эти различия лучшей практикой будет ограничить себя подбором сопоставимых продаж на аналогичном рынке.

ОБЯЗАННОСТЬ КРЕДИТОРА НАЗЫВАТЬ ДЕЙСТВИТЕЛЬНУЮ ПРОЦЕНТНУЮ СТАВКУ И ДЕЛАТЬ УСЛОВИЯ ССУДЫ ПРОСТЫМИ ДЛЯ ПОНИМАНИЯ

Совету управляющих ФРС поручено на основе статьи I Общественного закона 90-321 (с поправками) следить за выполнением Акта (Закона) об обязанностях кредитора «называть действительную процентную ставку и делать условия ссуды простыми для понимания» (т.н. «правдивое кредитование»), который применяется почти ко всем лицам, ссужающим деньги частным лицам для сделок с недвижимостью.

Цель закона состоит в том, чтобы привить заемщику знания о действительной стоимости денег, получаемых им в кредит.

Для внедрения этого закона Конгресса Федеральный совет управляющих банков жилищного кредита, принял «Правило Z» («правило Зет»: любой клиент, обращающийся за потребительским кредитом, вправе получать полную и достоверную информацию о его стоимости), которое предусматривает механизмы и таблицы, с помощью которых можно рассчитать «годовую ставку процента» (APR), включающую, помимо номинальной ставки, комиссионные и другие расходы в годовом исчислении для любого вида кредита.

АРКучитывает все нижеуказанные расходы, опла-чиваемые заемщиком в дополнение к проценту по кредиту:

1. Комиссионные или премии за проверку титула собственности, страхование титула, или сходные операции.

2. Комиссионные за подготовку документа на передачу прав собственности, документов о расчетах, либо другой документации.

3. Счета для будущих налоговых платежей и страховок.4. Комиссионные за нотариальное заверение документов.5. Комиссионные за оценку.6. Отчеты о кредитных операциях.От кредиторов требуется сообщать об APR всех кредитов,

которые они рекламируют, и консультировать всех заемщиков относительно APR по каждому из выдаъа&мш. таотетаьта у-редапой.

эквмвмгмность НАЛИЧНОСТИ

%<J^ WyWaXW. Q,W}uu&?&W<<>Sk yAWy<WW. C.XQWW.QC.TW.

говорят о том, что стоимость объекта недвижимости базируется на допущении того, что он приобретается типичным покупателем, который финансирует его

44

приобретение с помощью обычной ипотечной ссуды, которая доступна на рынке.

Поэтому там, где недвижимость продается и фи-нансируется с помощью специальных источников, предполагается, что специальное финансирование оказывает влияние (обычно — в сторону возрастания) на цены продаж. Когда недвижимость продана на условиях специального финансирования, обычно требуется минусовая корректировка для отражения более высокой цены, полученной за нее, по сравнению с той, которая была бы уплачена покупателем, не имевшим возможности воспользоваться преимуществами специального финансирования.

Среди представителей оценщиков, андеррайтеров и агентов вторичного ипотечного рынка не существует полного согласия по поводу методов приведения цены продажи к условиям так называемого «эквивалента наличности». Все согласны с тем, что любая ма-тематическая формула или метод сами по себе не до-статочны. Оценщик всегда должен стремится определить, как рынок реагирует на специальное финансирование, которое может отличаться от грубой долларовой корректировки, указываемой в любых используемых формулах.

ПРОЦЕНТНЫЕ ПУНКТЫ, УПЛАЧИВАЕМЫЕ ПРОДАВЦОМ

Самая простая и наименее противоречивая кор-ректировка цены продажи и ее приведение к денежному эквиваленту, состоит в определении процентных пунктов, уплачиваемых продавцом. Обычно, они вычитаются из цены продажи для получения соответствующего наличного денежного эквивалента. Но даже в таком случае оценщик может менять цифру для отражения собственного суждения о том, как процентные «пункты», уплаченные продавцом, фактически влияют на рыночную стоимость имущества на определенном рынке на момент оценки.

КОРРЕКТИРОВКА ЦЕНЫ ПРОДАЖИНА ПРОЦЕНТНЫЕ «ПУНКТЫ», УПЛАЧЕННЫЕПРОДАВЦОМ

Сообщенная продажная цена дома................ 160 000 долл.

(обычная первая закладная 120 000 долл.)2 «пункта» уплачены продавцом(120.000x.02) .................................................. -2400 долл.Скорректированная продажная цена дома (может изменяться оценщиком,

157 600 долл.чтобы отразить тенденции рынка).

Даже с простейшей корректировкой согласны далеко не везде. ФЖА и АВ обращаются с «пунктами» различным образом. Оценщики, работающие на эти и другие агентства, должны искать специальные инструкции о том, как они могут вести корректировку цены продажи на условия специального

финансирования по процентным «пунктам», уплаченным продавцом.

УЧЕТ ПРОЦЕНТНЫХ СТАВОК НИЖЕ РЫНОЧНОГО УРОВНЯ

Существует множество методов, используемых для расчета эффекта, который оказывает на стоимость имущества более низкий уровень, по сравнению с рыночным, процентных ставок по ипотечному кредиту.

Одним из этих методов пользовался сам автор книги и многие другие оценщики для расчета месячных сбережений, которые получал покупатель вследствие специального финансирования, подсчета срока про-должительности этих сбережений (покупатель является типичным), а затем дисконтирования этих месячных сбережений втекущую стоимость с использованием те-кущей рыночной процентной ставки.

КОРРЕКТИРОВКА (ПОПРАВКА) НА РАЗНИЦУ В УСЛОВИЯХ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Типичное финансирование на данном рынке:

90 000 долл., обычная первая закладная:Фиксированная 11%—ная ставка20-летний срок (ежемесячные платежи)Месячная выплата, долл. 928,97

Специальные условия финансирования, обеспечиваемые владельцем:

50000 долл.. обычная первая западная:

Фиксированная 11%—ная ставка20-летний срок (ежемесячные платежи)Месячная выплата, долл.......................................... 516,09

40 000 долл., вторая закладная, переходящая от продавца к. покупателю взамен наличности:

Фиксированная 9%—ная ставка 20-летний срок (ежемесячные платежи) Месячная выплата, долл...........................

Общие месячные платежи по закладной, долл. Месячные

сбережения, долл.:........................

Текущая стоимость месячных сбережений, дисконтированная по рыночной 11%—нои ставке, для типичного периода владения в Юлет.долл........................................... 3846,80

РЕЗЮМЕТрадиционная экономическая теория говорит о том, что

для производства любых товаров или услуг необходимо осуществить затраты на четыре фактора производства: землю, труд, капитал и координацию. Добавочная продуктивность определяется как чистый доход, остающийся после оплаты этих четырех производственных факторов.

Прибыль обычно стимулирует конкуренцию, а избы-точная прибыль ведет к разрушительной конкуренции.

359,89

875,98

52,99

45


Принцип спроса и предложения включает взаимосвязь желания приобрести товар и ограниченности его предложения. Абстрактный спрос не ограничен. Эффективный спрос ограничивается в экономическом смысле покупательной способностью участников рынка.

Принцип предвидения (ожидания) состоит в том, что стоимость создается ожиданием выгод, которые будут получены в будущем. Стоимость можно определить как текущую стоимость прав на все ожидаемые в будущем выгоды материального и нематериального характера, возникающие от владения недвижимым имуществом.

Максимальная стоимость создается тогда, когда факторы производства (земля, труд, капитал и коор-динация) находятся в экономическом равновесии (ба-лансе). Максимальные стоимости реализуются, когда достигается разумная степень архитектурной одно-родности и адекватный ей вариант землепользования.

Объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования. Выделяется четыре фазы жизненного цикла недвижимости: рост, стабильность, упадок и обновление.

Принцип вклада (известный также как принцип предельной производительности) представляет собой принцип увеличивающейся и уменьшающейся доходности, приходящейся на часть или части недвижимости.

Принцип внешнего влияния состоит в том, что «внешняя экономия» (экономия или выгода, обуслов-ленная внешними факторами) проистекает из товаров, продуктов или условий, которые имеют положительное или отрицательное влияние на одних людей, в отличие от других, которые сами производят или владеют товарами или изделиями, либо создают условия.

Принцип замещения указывает на то, что при наличии нескольких товаров или услуг с преимущественно сходной полезностью или выгодностью, наибольшим спросом и распространением будут пользоваться те, которые имеют самую низкую цену. Принцип замещения можно обнаружить в каждом из трех подходов к стоимости (по затратам, сопоставимым продажам и доходу).

Лучшее и наиболее эффективное использование определяется как разумное и возможное использование, которое дало бы максимальную текущую стоимость на эффективную дату оценки.

Стоимость всей недвижимости создается, сохраняется, изменяется или уничтожается вследствие

взаимодействия четырех мощных сил, влияющих на поведение человека. Они представляют собой: социальные идеалы и стандарты, экономическую деятельность и тенденции, правительственные распоряжения, законы и действия, а также физические или природные силы.

УСЛОВИЯ ФИНАНСИРОВАНИЯ

Закладные с плавающей ставкой процента (ARM) сейчас более популярны, чем закладные с фиксированной ставкой. Плавающая процентная ставка привязана к другим финансовым инструментам. Обычно общие пределы изменений за один год ограниченны, равно как ограниченно ее суммарное изменение в течение срока предоставления кредита.

Другие формы финансирования покупки жилья включают вторые закладные, документы о попечительстве, контракты обусловленных продаж, частные закладные, закладные, которые выдаются покупателем взамен наличных при приобретении недвижимости и застрахованные закладные ФЖА/АВ.

Законы о «справедливом кредитовании» требуют, чтобы все заимодавцы потребительского кредита на недвижимость сообщали заемщикам истинную годовую процентную ставку (APR) по каждой предлагаемой ими ссуде при личных встречах или в своих рекламных и пропагандистских материалах.

Недавно были внедрены несколько новых типов закладных, когда кредиторы попытались увеличить долю своего участи на ипотечном рынке. Закладные типа двухнедельной, с низкими «дразнящими» ставками или обратной амортизацией были подвергнуты критике, как не отвечающие интересам потребителей.

Всегда, когда имущество продается на основе благоприятного специального финансирования, оценщику необходимо выделить в цене продажи то, что было уплачено за недвижимость и то, что пошло на оплату специального финансирования. Когда объект недвижимости используется в качестве аналога при оценке, требуется корректировка цены продажи на условия специального финансирования.

При применении процентных корректировок к цене продажи вначале необходимо сделать поправки на условия специального финансирования или специальные условия сделки.

Глава 5.

ВИДЫ

стоимости


Оценка стоимостиСтоимостьЦенаИздержки (затраты)Рыночная стоимостьСтоимость в использовании (потребительная стоимость)

Инвестиционная стоимость Страховая стоимость Ликвидационная стоимостьСтоимость недвижимости для целей налогообложения

(налогооблагаемая стоимость).

ФАКТОРЫ СТОИМОСТИТак как термин «стоимость» имеет много возможных

тол кован и и, необходимо уточнить его смысл для оценки недвижимого имущества. Стоимость определяется количеством одной вещи, которую можно получить в обмен на другую, или соотношением обмена одного товара на другой. Деньги представляют общий эквивалент, с помощью которого обычно измеряется стоимость недвижимости.

Оценка стоимости основывается на интерпретации оценщиком фактов и стоимостных показателей, обработанных и сопоставленных для получения оценки на конкретную дату. Так как понятие «оценка стоимости» носит слишком общий характер, вид стоимости должен быть точно определен в отчете об оценке. Наиболее распространенный вид стоимости, которую оценщик стремится определить в ходе оценки, представляет рыночная стоимость, хотя существуют и иные виды стоимости, которые следует принимать во внимание в зависимости от целей, преследуемых клиентом, и характера проблем, решаемых в самом процессе оценки. Ясно, что надежность оценки стоимости зависит от степени компетентности и честности оценщика, его умения и навыков обращаться с исходными данными.

Основной упор в процессе оценки делается на вза-имосвязь потребностей и возможностей потенциального покупателя или потребителя. Идея о том, что ис-ключительно потребность играет важнейшую роль в создании стоимости, приводит к выводу, что стоимость представляет собой характеристику, внутренне присущую самому объекту. Если бы эта мысль была

верна, то хлеб изначально обладал бы большой стои-мостью, так как он постоянно требуется людям для удовлетворения чувства голода. Но это чувство носит ограниченный характер. Поэтому при объемах производства хлеба, превышающих потребности удовлетворения чувства голода, стоимость хлеба будет падать. Стоимость любого объекта не присуща ему, а зависит от взаимосвязи спроса и предложения.

Объект также не может иметь стоимости, если он не имеет полезности, иными словами, если он не вызывает желания владеть им, что само по себе — явление от-носительное. Например, хлеб крайне необходим голодному человеку и в гораздо меньшей степени - сытому.

Хотя полезность представляет основу стоимости, она сама по себе не устанавливает стоимость. Ограниченность предложения также должна иметь место для создания значимой стоимости. Например, воздух в высшей степени полезен, но, в силу того, что он имеется в больших количествах, его стоимость невелика. Никакой объект, включая земельный участок и соответствующие улучшения, не может иметь стоимости, если он не обладает в той или иной мере двумя характеристиками — пригодностью и ограниченным характером предложения.

Но ограниченность предложения и полезность сами по себе все еще не создают стой мости. Другим необходимым элементом для того, чтобы объект имел стоимость (как это определяется оценщиком) является покупательная способность — т.е. способность отдельного лица участвовать на рынке для удовлетворения своего желания владеть да иным объектом. Например, если никто не имеет покупательной способности (денег) для покупки хлеба, хлеб утрачивает свою стоимость.

47

Глава 5. ВИДЫ СТОИМОСТИ

Интерпретация стоимости оценщиком может быть обобщена следующим образом:

1. Стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимому имуществу, а зависит от желании людей.По мере изменения человеческих потребностей она меняется в зависимости от взглядовлюдей и от периода времени.

2. Объект (недвижимость) не может иметь стоимости, если он не имеет полезности. Полезность пробуждает желание обладать и способна приносить удовлетворение.

3. Для того, чтобы иметь стоимость, объект (недвижи-мость) должен также быть относительно дефицитным.

4. Желание покупателя, имеющего покупательную способность, должно сосредоточиться на объекте, имеющем стоимость.

В отличие от быстро потребляемых товаров, выгоды от недвижимого имущества реализуются на протяжении гораздо более продолжительного периода. Земля и улуч-шения на ней имеют полезный срок службы, измеряемый десятилетиями. Стоимость недвижимого имущества, следовательно, равна текущей стоимости будущих выгод, основанных на владении этой недвижимостью.

Расчет рыночной стоимости лучшего и наиболее эффективного использования представляет первосте-пенную проблему при опенке недвижимости. В любом таком расчете следует принимать во внимание социальные, экономические, правительственные и природные силы, которые могут оказать влияние на лучшее и наиболее эффективное использование.Чет-кое понимание текущих и будущих условий и осознание действующих сил, изменяющих и влияющих на эти условия, представляется совершенно необходимым.

При учете этих факторов профессиональный оценщик никогда не должен упускать из виду реакцию потенциальных потребителей и инвесторов. Оценщики не создают стоимости. Они объясняют ее, главным образом, на основе анализа рыночной реальности. Оценщик обязан пропустить через себя огромное количество информации с тем, чтобы отобрать данные, которые имеют наибольшую значимость для оценки рыночной стоимости

РАЗЛИЧИЯ МЕЖДУСТОИМОСТЬЮ, ЦЕНОЙИ ИЗДЕРЖКАМИ (ЗАТРАТАМИ)

Оценщики делают важные различия между понятиями стоимости, цены и издержек. По традиционному определению стоимость и цена равны между собой только в условиях совершенною рынка. Стоимость в применении к недвижимости представляет собой ожидаемую цену, которая должна быть результатом конкретных условий. Цена, на которую обычно ссылаются как на цену продажи или сделки, являет собой свершившийся факт. Она представляет собой сумму,

которую частный покупатель готов заплатить, а частный продавец соглашается получить при конкретных обстоятельствах, сопутствующих их сделке.

Необходимые предпосылки рыночной стоимости - рациональное поведение продавца и покупателя и отсутствие незаконного давления или воздействия — не являются прямо вытекающими из любых текущих цен продаж. Также из цены сделки не вытекает ее типичный характер для данною рынка.

Не проведя соответствующий анализ, оценщик нс может сказа1ь, является ли текущая выплаченная или по-лученная цена отражением стоимости имущества. Хотя текущие цены могут и отражать рыночную стоимость, оценщик должен тщательно проанализировать конкретные условия сделки перед тем, как сделать заключение о рыночной стоимости недвижимости.

Издержки в процедуре оценки относятся к производ-ству, а не к обмену, и не являются синонимом стоимости или цены. Издержки представляютобщие денежные рас-ходы на труд, материалы, юридические услуги, архитек-турное проектирование, финансирование, налоги, вы-плаченные в период строительства, проценты по кредитам, накладные расходы и прибыль застройщика, предпринимательские накладные расходы и прибыль. Издержки представляют собой либо ретроспективный факт, либо текущую смету. Они могут иметь прямую взаи-мосвязьс полезностью (текущей или будущей) создаваемо-го имущества, или не иметь таковой. Возьмем в качестве классического примера роскошный отель, построенный в непопулярном месте. Расходы на строительство отеля мог-ли быть очень высокими, но его стоимость будет невысока, так как бизнес в таком отеле замирает.

Процедуры оценки предусматривают средства для уточнения того, будут ли издержки строительства адекватны рыночной стоимости возводимого сооружения. Такие рыночные условия как избыточное или недостаточное предложение, либо малопривлекательный дизайн могут вызвать падение рыночной стоимости ниже уровня текущих издержек на улучшения.

Затраты будут равны рыночной стоимости, если новое здание будет соответствовать лучшему и эффективному использованию земельного участка, если бы он был неосвоенным, т.е. когда отсутствовали бы затраты на амортизацию. Стоимость может превосходить затраты только до того предела, пока покупатели хотят избежать отсрочки, связанной со строительством аналогичного имущества.

ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ ДЛЯ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

Большинство заказов по оценке нацелены на расчет рыночной стоимости имущества. Тем не менее, оценщики получают большое разнообразие других заказов для многих иных целей. Поэтому необходимо обязательно уяснить характер других видов стоимости.

48

Глава 5 ВИДЫ СТОИМОСТИ

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ

Понятие рыночной стоимости или «стоимости при обмене» имеет относительный характер. Концепция рыночной стоимости подразумевает наличие доступных альтернативных экономических товаров, из которых потенциальный покупатель может сделать выбор; она также отражает взаимодействие продавцов, покупателей и инвесторов.

Большинство заданий на оценку недвижимости подразумевают расчет именно рыночной стоимости. Многочисленные определения рыночной стоимости были разработаны за последние годы профессиональными организациями, правительственными учреждениями и судами.Эти определения подвержены частым изменениям, а оценщики, связанные с судебными делами и исками, озабочены поиском точного определения рыночной стоимости, которое принималось бы в той юрисдикции, где они проводят оценку.

Ниже дается широко используемое определение рыночной стоимости, одобренное Федеральной кор-порацией жилищного ипотечного кредита и Федеральной национальной ипотечной ассоциацией.

«Наивысшая цена в денежном выражении, за которую может быть продано имущество на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий честной продажи т.е., когда покупатель и продавец имеют полную информацию и действуют сознательно и благоразумно, а на предложенную цену не влияют побочные стимулы». Изданного определения обязательно вытекает, что завершением сделки является переход титула (имущественных прав) от продавца к покупателю в определенный срок, при условии, что: 1) продавец и покупатель действуют на основе типичной мотивации; 2) обе стороны хорошо информированы или проконсультированы, и каждая из них действует, исходя из лучших своих интересов и наилучшим, поее мнению, образом 3) было предоставлено разумно приемлемое время для экспозиции недвижимости на открытом рынке; 4) оплата произведена в денежном выражении в американских долларах или на основе финансовых договоренностей, сопоставимых с оплатой в американской валюте; 5) цена представляется нормальной компенсацией за продаваемое имущество и свободной от влияния специального финансирования или концессий, предоставленных какой-либо стороной, связанной с продажей.

Следует отметить, что поправки, вносимые в цены продаж сопоставимых объектов должны учитывать специальные условия финансирования или концессии. Не нужно вносить поправки на затраты, которые обычно оплачивают продавцы по традиции или закону местного рынка. Такие затраты легко установить, так как типичный продавец обычно несет их во всех сделках. Поправки на специальные условия финансирования могут вноситься в цену продажи сопоставимого имущества путем сравнения с финансовыми ус

ловиями, предлагаемыми третьей стороной - инсти-туциональным кредитором,— которая не являлась во-влеченной в сделку или заинтересованной в недвижимости. Корректировка цены не должна проводиться путем простого механического, т. е. «доллар за доллар», учета стоимости специального финансирования или концессии, а скорее общий размер поправок должен отражать реакцию рынка на специальное финансирование или концессию и основываться на осведомленном суждении оценщика.

Вследствие многообразия решений, принимаемых в разных юридических инстанциях не существует «универсального» определения рыночной стоимости. Каждое определение имеет свои собственные параметры и допущения.

Понятно, что различные определения рыночной стоимости могут быть результатом различных расчетов стоимости, и оценщики должны тщательно выверять определение, которым они пользуются при каждой конкретной оценке*.

Целью большинства оценок является определение рыночной стоимости («стоимости при обмене»). Расчет рыночной стоимости отражает мнение оценщика в отношении взаимодействия покупателей и продавцов на рынке.

ДРУГИЕ ВИДЫ СТОИМОСТИВ процессе оценки, одно из самых первых решений,

которое необходимо принять оценщику, связано с определением вида оцениваемой стоимости, применимого к данной ситуации, т.е. с выбором между «стоимостью в использовании» или «стоимостью в обмене». Решение зависит от характера проблемы, которую необходимо решить в процессе оценки. Если это вопрос, связанный с наиболее вероятной ценой продажи, оценщик использует понятие «стоимости в обмене», а если проблема касается предложенной программы реконструкции объекта недвижимости, то в качестве наиболее приемлемой формы станет «стоимость в использовании» для владельца.

Финансовые институты, рассматривающие вопрос об ипотеке, хотят знать наиболее вероятную цену продажи имущества. Поэтому рыночная стоимость («стоимость при обмене») будет подходящим видом стоимости. Стоимость, оцениваемая для налогообложения, базировалась, скорее, на издержках, чем на рыночных ценах, и отражала издержки воспроизводства, а не рыночную стоимость. В последние годы, правда, наметилась тенденция соотносить стоимость, рассчитываемую для налогообложения, с рыночными стоимостями, а не привязывать ее к издержкам на вос-производство или замещение.

* See Halbert С. Smith. Value Concepts as Source of Disparity Among Appraisals. The Appraisal Journal, April 1977, pp. 203-209.

49

Глава 5. ВИДЫ СТОИМОСТИ

СТОИМОСТЬ В ИСПОЛЬЗОВАНИИ («ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ»)

Отражает стоимость или важность объекта для конкретного владельца, который может и не иметь на-мерения выставлять его на открытом рынке. Стоимость в использовании определяется как стоимость экономического товара для его владельца-потребителя и основана на эффективности его использования (в форме дохода, полезности или удобств).

Стоимость в использовании не обязательно отражает рыночную стоимость, до тех пор, пока на рь1нке не появится значительное число покупателей-потребителей, которые желают и могут'приобрести такой товар или услугу.

ИНВЕСТИЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ

Тесно связана со стоимостью в использовании. В том виде, как она применяется при оказании услуг по оценке, инвестиционная стоимость представляет стоимость ка-питаловложения для конкретного инвестора и основана на его инвестиционных требованиях. В отличие от рыночной, это, скорее,— стоимость для индивидума, а не стоимость на рынке.

Инвестиционная стоимость отражает субъективную взаимосвязь между конкретным инвестором и данной инвестицией. При измерении в долларах она представляет наивысшую цену, которую может заплатить инвестор за капиталовложение, принимая во внимание ожидаемую от него доходность с точки зрения удовлетворения своих желаний, потребностей или инвестиционных целей. Проще говоря, инвестиционная стоимость может быть соотнесена с «разумной стоимостью» данного инвестиционного проекта с точки зрения типичного, а не фактического инвестора. Во всех оценках, где рассчитывается инвестиционная стоимость, должены быть отражены конкретные инвестиционные критерии.

Довольно распространены оценки инвестиционной стоимости, когда оценщик нанимается потенциальным покупателем существующего инвестиционного проекта или приносящей доход недвижимости, либо застройщиком новых участков.

СТРАХОВАЯ СТОИМОСТЬ

Страховая стоимость основана на концепции сто-имости замещения и/или воспроизводства физических элементов, которые подвержены риску уничтожения (разрушения). Она представляет собой страховку, которая может или должна относиться на подверженные подобному риску части имущества, чтобы обезопасить владельца в случае их утраты.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ

Ликвидационная стоимость представляет цену, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции.

СТОИМОСТЬ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ

Представляет стоимость, основанную на единой шкале, используемой при составлении налоговых ведомостей при налогообложении стоимости имущества. Стоимостная шкала может и не соответствовать рыночной стоимости, но обычно всегда имеет некоторое соотношение с базой рыночной стоимости, с

РЕЗЮМЕ

Имеется много факторов, которые учитываются в определении рыночной стоимости. Так как значение стои.мости имеет много возможных толкований при оценке недвижимого имущества, это понятие всегда необходимо уточнять.

Оценка стоимости базируется на толковании оцен-щиком фактов и стоимостных показателей, обрабатываемых и согласуемых для получения оценки стоимости на определенную дату. Недвижимость не может иметь стои-мости, если она не имеет полезности и ограниченности предложения.

Оценщики разграничивают понятия стоимости, цены и издержек. Стоимость в ее применении к недвижимости представляет ожидаемую цену, которая должна быть результатом определенных условий. Цена, -которая обычно соотносится с актом продажи или сделкой, является уже свершившимся фактом. Цена отражает сумму денег, которую отдельный покупатель согласен заплатить, а продавец получить в соответствии со специфическими условиями сделки. Издержки, как понятие, применяемое в практике оценки, соотносятся с производством, а не с об-меном, и они не являются синонимами стоимости или цены.

Многие задания по оценке заключаются в расчете ры-ночной стоимости имущества. Другими видами стоимости, рассчитываемыми оценщиками недвижимости, являются стоимость в использовании, инвестиционная стоимость, страховая стоимость, ликвидационная стоимость, налогооблагаемая стоимость и т. д.

Каждая оценка должна содержать определение, какая стоимость рассчитывается и на каких условиях.

Глава 6.

РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

понятияПервичные общие данные Вторичные общие данные Столичный регион Анализ экономической базы Занятость в основных отраслях Занятость в неосновных отраслях Рыночное пространство

И КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Эффективный рынокПостоянство (фиксированность) местоположения

Частная собственностьОбщественная собственностьФакторы предложенияСпрос на жильеПредложение жилья

ВАЖНЫЕ

ТИПЫ ОБЩИХ ДАННЫХОбщие данные, необходимые при оценке, можно

подразделить на категории, что помогает понять влияние четырех сил, действующих во вне имущественного объекта и влияющих на его стоимость, а именно, сил социальных, экономических, государственных и природных. Эти данные отличаются от специальной информации, включающей детальное описание оце-ниваемого имущества, данные по сопоставимым про-дажам, рентным доходам и основным характеристикам местного рынка.

Общие данные подразделяются на первичные и вторичные. Первичные данные включают исходную информацию, собранную самим оценщиком либо другим лицом или фирмой. В качестве примера первичной информации можно привести собираемые оценщиком сведения о количестве вакантных домов или квартир в районе проведения оценки.

Первичные данные превращаются в сведения вто-ричного порядка после того, как они опубликованы и доступны для широкого обозрения.

Данные макроэкономического характера содержат информацию об общем состоянии экономики, такую как общая занятость на национальном, региональном и локальном уровнях; национальный и региональный доход; или объем произведенной продукции и динамика этих показателей; процентные ставки; торговый баланс. Макроданные представляют типичные общие сведения, полученные из вторичных источников.

Микроэкономические данные представляют более конкретные сведения: предложение новых жилых квартир или домов в районе, уровни вакансий на мес

тном рынке жилья, количество семей в районе с уровнем дохода от 25 до 49,999 тысяч долларов, данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж — все это примеры микроэкономических данных. Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет количества пустующих домов, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности, опубликованные как результаты переписи населения Соединенных Штатов.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЩИХ ДАННЫХОбщие данные имеют важнейший характер для

оценки так как 1) они обеспечивают предпосылки, отталкиваясь от которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости; 2) предоставляют информацию, на основе которой можно определить" тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать в расчетах трех подходов к оценке стоимости; 3) формируют основу для вывода о лучшем и наиболее эффективном использовании согласования показателей стоимости в трех подходах и итогового заключения об оценке стоимости.

Оценщик должен иметь четкое представление о всех элементах, которые вносят вклад в рыночную цену и рыночную стоимость всех видов недвижимости. Знание социальных,экономических, поли-

51

Глава 6. РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

тических и природных тенденции позволит оценщику давать правильную интерпретацию конкретным явлениям на рынке.

Используя при оценке стоимости данные о продажах или издержках, оценщик применяет цены и издержки, определенные рынком, которые представляют собой взаимодействия всех влияющих ' на стоимость факторов. Аналогично этому, подход к стоимости с точки зрения капитализации дохода требует определения рыночных ставок арендной платы, ставок процента, ставки капитализации и условий финансирования. В том случае, когда методология оценки с точки зрения капитализации дохода требует от оценщика точных прогнозов будущих доходов или стоимости реверсии*, эти прогнозы должны базироваться на суждениях, касающихся влияния основных,определяющих стоимость факторов, которые входят; в состав общих данных.

Оценщик может также проделать количественный анализ, в котором он описывает уровень, изменения и тенденции общих данных; затем увязывает количественные данные с рассматриваемой проблемой и, наконец, показывает относительную важность имеющихся трендов. Например, сравнение рынков различного типа недвижимости двух локальных регионов или анализ данных о сопоставимых продажах на конкретном рынке требуют принимать во внимание относительные тенденции и структурные различия переменных величин, используемых при решении проблемы.

Например, увеличение населения в одном городе на 2% само по себе мало о чем говорит, т.к. необходимо учитывать тенденции роста населения в других городах региона. Спрос на квартиры следует рассматривать в его соотношении со спросом на отдельно стоящие односемейные дома. Выбор сопоставимых объектов не-движимости зависит от их конкурентоспособности и вза-имозаменимости по отношению к объекту оценки.

ИСТОЧНИКИ ВТОРИЧНЫХ ДАННЫХ

Сегодня имеется практически не ограниченное предложение вторичных данных, описываемых в этой и в последующей главах. Хотя добротные объективные данные, касающиеся отдельных регионов, трудно отыскать, обычно они доступны. Правительственные учреждения всех уровней и Федеральная резервная система, ее окружные банки, разбросанные по всей стране, представляют прекрасный источник экономических данных. Федеральная система банков жилищного кредита США, которая тесно связана с индустрией торговли недвижимостью, также широко

* Предполагаемая стоимость имущества в конце периода-владения или инвестиционного периода

известна в стране своими экономическими исследо-. ваниями применительно к местному уровню и к уровню штатов. В некоторых штатах созданы компьютерные системы,обеспечивающие хранение,поиск и передачу данных экономического, социального и законодательного характера,включая как текущие данные, так и данные прошлых периодов.

Многие частные организации также выступают в роли расчетных палат для подобной статистики. Некоторые оценщики недвижимости и консультанты практикуют сбор необходимой статистики. Впрочем, эта процедура — дорогостоящая и оправдана лишь в том случае, если информация постоянно актуализируется. Тщательный анализ не может основываться только на методологии. Он существенным образом зависит от полноты и качества данных.

ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ СТОЛИЧНОГО РЕГИОНА

Экономическое окружение объекта жилой недви-жимости и рынок, составной частью которого он является, составляют предмет пристального изучения оценщика. Существует тесная взаимосвязь между экономическим анализом столичного региона и исследованием его рынка жилья.

Основной характеристикой недвижимости является фиксированность (неподвижность) ее местоположения. Хотя, возможно, это звучит слишком банально, но все-таки необходимо отметить, что недвижимость может как выигрывать от своего местоположения, так быть и «жертвой» своего окружения. Обычно, большая часть недвижимости бывает не лучше той среды, в которой она находится.

Одним из важных ограничивающих факторов, влия-ющих на рыночную стоимость недвижимости, является экономический потенциал района, в котором она разме-щается. Любой разумный квалифицированный аналитик признает, что успешная реализуемость недвижимости на рынке в большой степени зависит от экономического потенциала района. Поэтому существует тесная взаимосвязь между экономическим развитием района и доходами от "недвижимости такой, как здания офисов или складских помещений для розничной торговли; высокая корреляция также существует между экономическим потенциалом района и спросом на рынке жилой недвижимости. В данной главе рассматриваются этапы анализа экономической базы и её влияние на рыночную стоимость жилой недвижимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО АНАЛИЗА СТОЛИЧНОГО РЕГИОНА

Экономический анализ столичного региона имеет много других названий. Его часто относят к анализу экономической базы, региональному и локальному экономическому анализу и анализу затрат

52

и результатов; термин «малые экономики» имеет более описательный характер, так как он относится к экономическому здоровью района и его способности приносить доходы за его пределами. Данную ситуацию можно сравнить с международной торговлей, когда страны стремятся к достижению положительного торгового баланса.

Например, если Соединенные Штаты продают Канаде товаров и услуг больше, чем та продает США, торговый баланс складывается в пользу США и таким образом золото или его эквиваленты потекут в США, стимулируя, тем самым их экономический рост.

Довольно просто применить эту же концепцию к локальной экономической территории или столичному региону (один или более округов с населением более 50 тыс. чел.). Необходимо провести сравнение и сопоставить потенциал экономического роста конкретного столичного региона с другими столичными регионами, сходными по характеристикам, размеру и физическому местоположению. В каком районе желательней всего жить? Какой район имеет наибольший потенциал экономического роста? Какой район наиболее защищен от неблагоприятного экономического развития? Очевидно, что район, занимающий первые места по всем трем вопросам, имеет самые благоприятные перспективы в будущем.

ИДЕНТИФИКАЦИЯ СТОЛИЧНОГО РЕГИОНА

Перед тем, как начать анализ столичного региона следует установить его границы. Наиболее простым методом определения границ является выделение непрерывной географической территории, которая функционирует как единое целое. Границы такой территории могут пересекать границы штатов, как это имеет место в большом регионе Луис-вилля или регионе Большого Сент-Луиса. Довольно часто этот регион объединяет несколько округов. Согласно классификации Национального бюро по переписи населения он может быть Стандартным столичным статистическим регионом (SMSA). В последних директивах агентств федерального правительства определены границы некоторых эконо-мических территорий; поэтому наиболее полные и доступные статистические данные имеются именно для этих стандартизированных регионов. Так как необходимо иметь обширные данные для анализа потенциала конкретного региона, представляется хорошей практикой следовать установленным границам районов и регионов.

РОСТ ГОРОДОВ

Для того, чтобы понять важность экономического анализа столичного региона, оценщик должен понимать причины существования городов вообще и их роста в определенной местности в частности.

Люди являются общественными существами. Ис-торически они объединялись для защиты и самообороны, развития торговли, либо по религиозным мотивам. Обычно сочетание нескольких причин сводило людей в общины. Когда происходит процесс объединения большого количества людей, вместе с этим растет и количество проблем, но последнее компенсируется преимуществом такого объединения

Почему люди собрались вместе в определенном географическом пункте? Одна. очевидная причина заключается в его расположении на установившихся торговых путях или других транспортных артериях, таких как реки. Определенные пункты вдоль таких торговых путей могли образовываться в силу удобства — например,в интерваледневного перехода от одного пункта кдругому — или в связи с доступом к сырью и природным ресурсам, таким как водопады или другие источники энергии, или к тем местам, куда должны были поставляться производимые продукты. Важное значение также имели благоприятные климатические условия. Наиболее интенсивный рост городов в Соединенных Штатах за последние полвека происходил в районах с более мягким и умеренным климатом.

АНАЛИЗ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БАЗЫ

Оценщики озабочены, главным образом, эконо-мическим потенциалом района, так как он влияет на рыночную стоимость оцениваемой недвижимости. Они должны рассматривать экономический потенциал с точки зрения сопоставления с конкурирующими районами (сообществами).

Развитие рынков недвижимости зависит от эконо-мического роста или ожидания такого роста. Хотя на них и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко. Рынок жилой недвижимости во многом зависит от характера семей и их финансовых возможностей для приобретения домов (квартир), что, в свою очередь, обусловлено наличием и характером рабочих мест. Если средний доход семьи в данном районе выше, чем аналогичный показатель в национальном масштабе или в пределах штата, то и возможности приобретения или строительства жилых домов в этом районе также выше.

Для понимания полезно указать на взаимосвязь между стоимостью жилья и экономической перспективой того или иного района, подчеркнув, что некоторые регионы Соединенных Штатов признаны как районы с особыми экономическими условиями, как плохими, так и хорошими. Широкое внимание общественности привлекает район Аппалачей* и его экономические проблемы. Федеральное правительство финансирует специальные программы для экономического развития этого географического региона.

* Горный район на северо-востоке США.

53


Некоторые районы северо-востока США находятся в состоянии застоя, (маргинального экономического роста), так как их основные отрасли промышленности были перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

В отличие от этого, некоторые географические ре-гионы испытывают значительный экономический рост. Район «Солнечного пояса» продемонстрировал пример образцового роста за последние два десятилетия. В районах Флориды, Калифорнии, а также других юго-западных штатов, значительно выросла численность населения. Разумеется, сам по себе факт увеличения численности населения не означает значительного экономического роста; должна иметь место соответствующая экономическая база для обеспечения стабильности и конкурентоспособности района по отношению к другим регионам.

Сверхзависимость от одной отрасли промышленности, например, от нефтяной на юго-западе, может привести к быстрой дестабилизации на рынке недвижимости в этих районах, когда меняется экономика этой отрасли.

ОСНОВНЫЕ И НЕОСНОВНЫЕ ВИДЫ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Так как экономический потенциал любого сообщества непосредственно зависит от его способности производить прибыль, экономический анализ столичного региона базируется в значительной степени на сборе и анализе данных о видах деятельности.Он включает сбор статистики, касающейся общих базовых видов деятельности в рамках населенного пункта, а также анало-гичной по неосновным видам деятельности.

Основной вид деятельности представляет такой род занятости, при котором на оплату труда работающих идут деньги покупателей и потребителей, находящихся за пределами анализируемого региона. Этот вид деятель-ности является, по определению, базисом для экономики района. Неосновные виды деятельности создают прибыль (доход) в рамках сообщества. Юристы, доктора и обслуживающий персонал, в т.ч. клерки супермаркетов и рабочие коммунальных городских служб входят в эту категорию. Городское сообщество не может развиваться без этих лиц и, если их количество недостаточно, то они не смогут удовлетворять нужды людей, занятых в базовых отраслях, что вызывает недовольство последних и сказывается на производительности их труда. В идеальном варианте должно существовать надлежащее соотношение основных видов деятельности для успешного преуспевания всего сообщества.

Не существует стандартного соотношения основных и неосновных видов деятельности в рамках экономического сообщества. Такие соотношения вырабатываются на местном уровне и изменяются в соответствии с уровнем доходов и природой базового

рода деятельности. Если базовые работники представлены в основном научно-исследовательским персоналом (так называемыми «белыми воротничками») с очень высоким уровнем доходов, то они, видимо, потребуют больше услуг. Соотношение 2:1 (на двух работников базовой деятельности — один работник сферы услуг), по-видимому,будет подходящим. В других регионах, где работники базовых отраслей имеют более низкий уровень доходов, соотношение их численности к численности работников сферы услуг может быть равным 3:1, а в некоторых особых регионах оно иногда может составлять даже 1:1. Это соотношение само по себе неважно для анализа уровня и потенциала экономической активности; тем не менее оно не влияет на общий социальный и экономический климат с точки зрения субъективного анализа региона, как удовлетворительного или менее удовлетворительного места.

Данные об основных видах деятельности как за прошлые периоды, так и на настоящий момент, подраз-деляются на три основные категории: промышленность; особые виды деятельности (государственные ведомства и службы, а также относящиеся к сфере отдыха и развлечений); торговля, включая розничную и оптовую, финансы и транспорт. Эти категории включают все формы основных видов деятельности и считаются наиболее важными при оценке экономического роста анализируемого региона. Данные ранжируются в соответствии с прогнозируемыми тенденциями видов деятельности, возможной их диверсификации и циклических колебаний. Для стабильности региона очень важна диверсификация в основной занятости, а также наличие среди них таких,которые не подвержены циклическому колебанию.

Промышленность. Эта категория основной дея-тельности занятости включает все виды труда, связанные со сборкой машин и оборудования, обработкой и добычей сырья. Промышленность действительно является самой важной, ключевой и фундаментальной сферой занятости для большинства населения, хотя существуют такие регионы, например, Вашингтон, округ Колумбия, где промышленность фактически отсутствует. Тем не менее, большинство регионов связывают будущее своего экономического развития именно с промышленностью. В соответствии с этим анализ состояния промышленности проводится, в первую очередь, и имеет наибольшее значение при вынесении заключения.

Особые виды деятельности. Эта категория включает промышленные виды деятельности, такие, как государственная служба, сферы образования или отдыха. Для целей данного анализа сюда не включается де-ятельность местной администрации.Учитывается только та деятельность, где зарплата выплачивается из внешних источников, например, у представителей федерального суда. Пожарный департамент оплачивается из доходов от местного налогообложения и поэтому его деятельность не относится к категории основных видов деятельности.

54

Регионы, связанные с отдыхом и туризмом, такие как Майами Бич во Флориде или Скотсдейл в Аризоне, основывают свою экономическую деятельность на предоставлении туристических и оздоровительных услуг и удобств. В таких районах официант, занятый об-служиванием приезжих в отеле, является базовым слу-жащим, однако, помощник официанта в ресторане, оказывающий услуги в основном местным жителям, является служащим неосновного вида деятельности.

Торговля. Этот вид деятельности включает занятость в сферах розничной и оптовой торговли, финансов и транспорта, предоставляющих услуги внешним по отношению к границам региона потребителям. Работники регионального торгового центра, которым пользуются как «внешние» покупатели, так и местные жители, являются частично базовыми служащими. Очевидно,что часть доходов крупных банков, обслуживающих целый штат или регион также поступает извне: аналогичным образом, к основным видам деятельности можно отнести деятельность национальной автобусной службы или транспортной компании.

КАЧЕСТВЕННЫЙ РЕЙТИНГ

Ранжирование трех категорий основных видов де-ятельности производится для того, чтобы рассмотреть каждую из них индивидуально в свете трех требований качественного рейтинга: прогнозируемых тенденций занятости, диверсификаций и циклических колебаний.

Говоря коротко, прогноз тенденций занятости требует от оценщика анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и всей страной.

Если результаты сравнения покажут, что регион находится в середине таблицы по сравнению со всеми другими регионами и общенациональными показателями, то данный факт приведет к иному прогнозу, чем, если бы регион вошел в верхние 10%. В этом случае данный подход также применим для сравнительного анализа валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития (снижение или возрастающая стабильность занятости) на каждой фабрике или другом индустриальном объекте, вносящем вклад в экономический базис региона. Такой анализ не должен походить на доклад Торговой палаты, который по своей природе обычно имеет оптимистическую окраску. Чтобы быть полезным для оценщика, такой анализ должен быть выполнен тщательно и глубоко и содержать объективные данные.

Вторым аспектом качественного рейтинга является диверсификация. Понятно, что если одна промышленная фирма нанимает до 50% работников данной отрасли в данной местности, то если дела на фирме (или в

отрасли, где она оперирует) пойдут неважно, риск для со-общества, будет существенно выше, чем если бы этот крупный нанимательдавал работу только 15% занятых. В этом последнем случае, если предприятие переезжает, за-крывается или сокращает число работающих в два раза, экономическое сообщество не понесет большого урона.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, т.е. определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии. Существует немного видов деловой активности, которые надежно защищены от упадка или депрессии.Индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессий, а производство очень дорогих предметов роскоши сокращается моментально, если у потребителей становится меньше денег.

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬРыночная стоимость объекта недвижимости не может

быть оценена при отсутствии понимания того, какую «нишу» занимает данный объект на рынке недвижимости. Оценщик должен знать структуру и механизмы функционирования рынка, его особенности и отрицательные стороны, а также степень его эффек-тивности. При расчете рыночной стоимости односемейного жилого дома или небольшого объекта приносящей доход жилой недвижимости оценщик должен иметь полную информацию о рынке, на который предлагается эта недвижимость. Без этого его оценка будет неполной или недостоверной.

Для получения этой информации оценщик может воспользоваться детальным анализом рынка, подго-товленным экспертами в данной области. Цель данной главы заключается в том, чтобы снабдить оценщика знаниями, которые помогут ему понять механизм рыночного анализа. Здесь не преследуется цель обеспечения точными инструкциями по технике подготовки подобного анализа.

Данная глава дает именно общие представления о рынке недвижимости; в ней обсуждаются его специфические экономические характеристики и анализируется взаимосвязь между рынком и оценкой рыночной стоимости.

РЫНОКВсе виды деятельности, связанные с передачей прав

собственности: покупкой, продажей, арендой, обменом и т. п. происходят на рынке. Рынком может быть конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу (например Нью-Йоркская фондовая биржа), или его можно соотнести с деятельностью по ведению переговоров, направленных на заключение соглашения между сторонами. Рынок недвижимости не имеет

55


центральной биржи для облегчения проведения операций купли-продажи, поэтому, когда говорят о рынке не-движимости, имеют в виду деятельность этого рынка (а не какое-то конкретное место.

Главными факторами вдеятельности всех рынков яв-ляются спрос, предложение и цена. Спрос и предложение являются причинными факторами; цена представляет собой результат взаимодействия двух других факторов, наличия или отсутствия активности на рынке.

На основе краткого и общего описания сил, дей-ствующих на рынке недвижимости, и функций, которые они выполняют, может показаться, что процесс конкуренции ведет к мягкому регулированию спроса, предложения и цен. Это'не обязательно так. Конкуренция представляет основную регулирующую силу, однако реальное функционирование рынка недвижимости далеко от совершенства.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким, как пики сезонной активности, общая и местная экономическая конъюнктура, доступность средств финансирования и правительственные распоряжения В любой отдельно взятый период времени эти факторы могут объединиться, чтобы создать рынок покупателей или рынок продавцов.Когда предложение превышает спрос, цены падают и возникает рынок покупателей. Когда спрос превышает предложение, цены растут,создавая рынок продавцов.

ЭФФЕКТИВНОГО

Любой открытый и свободный рынок имеет тенденцию двигаться к точке равновесия — т.е. точке, в которой спрос равен предложению. Этот основной экономический принцип четко понятен, так как при падении цен активность на рынке со стороны покупателей увеличивается, что ведет к увеличению объема покупок и сокращению предложения. Как только спрос превышает существующее предложение, цены начинают расти, что автоматически стимулирует поставщиков производить больше товаров или услуг для рынка. Вследствие неэффективности большинства рынков может иметь место избыточное предложение, которое ведет к новому падению цен, и цикл повторяется снова.

Эти рассуждения о рынке носят слишком общий и сверхупрощенный характер, необходимо приложить специальное усилие,чтобы понять рынок недвижимости, так как большинство рынков более организованны и эффективны. Причиной, по которой рынок недвижимости не соответствует по эффективности другим рынкам является та, что этот рынок не располагает необходимыми характеристиками, существенными для достижения максимальной эффективности, которые включают в себя: центральный рынок;стандартизованные «движимые» товары, которые не

требуют большого ухода или охраны; постоянную ак-тивность (отсутствие сезонных колебаний); простоту финансирования; минимальные юридические требования и ограничения; свободный, открытый рынок вне контроля или регулирования правительства.

За последние два десятилетия рынок недвижимости повысил свою эффективность с помощью содействия брокеров, оценщиков, юристов, компаний, спе-циализирующихся на операциях с титулами собственности, финансовых организаций и правительственных агентств. Тем не менее, он не достиг еще эффективности большинства других рынков.

На рынок недвижимости наложены определенные ограничения, которые наносят ущерб его открытому и эффективному функционированию. Чтобы понять эти ограничения, необходимо знать критерии эффективности рынка. Конкуренция может действовать более свободно, если товары, представленные на рынке имеют длительный срок пользования и могт переносить продолжительную транспортировку, а также если они стандартизированы, отсортированы и покупаются и продаются с помощью образцов. Далее, рынок требует хорошей организации, предпочтительно с центральной, легко доступной для всех биржи, где предложения о покупке или продаже выясняются с минимумом трудностей. Чем больше продавцов и покупателей узнает о силах, действующих на рынке, тем более эффективной становится конкуренция. Если мы хотим достичь эффективной конкуренции, то по-купатели и продавцы должны быть свободны от какого-либо принуждения (которое имеет место там, где на рынке доминирует одна единственная группа). Финансирование не должно отнимать много времени и представлять сложный процесс. Может существовать минимум юридических требований и небольшое число (или ни одного) правительственных распоряжений и ограничений, относящихся крынку.

В модели конкурентного рынка имеется множество продавцов и покупателей, и они торгуются друг с другом до тех пор, пока не достигается взаимоприемлемая цена, которая удовлетворяет обе стороны. Действие любого отдельного продавца или покупателя по этой модели имеет ничтожно малое воздействие на рынок в целом; но взаимодействие всех участников рынка, взятых вместе, имеет результатом изменение спроса, предложения и цены. Все, что может сделать отдельный покупатель — это купить или не купить больше или меньше товаров, в зависимости от изменения цен. Аналогично, отдельный продавец имеет выбор продавать или не продавать товар, продать его больше или меньше. Производитель может производить или не производить, либо менять объемы производства. Объемы предложения будут таким образом меняться, что, в свою очередь, повлияет на цены.

Рынок недвижимости занимает относительно не-высокое место по эффективности среди других рынков и он отличается по некоторым параметрам от мо-

56

КРИТЕРИИ РЫНКА

дели конкурентного рынка, приведенной выше. В общих словах, недвижимость нельзя стандартизировать, сортировать и покупать или продавать по образцам. Кроме того, сделки с недвижимостью затрагивают широкий спектр юридических прав, которые могут меняться в зависимости от объекта недвижимости, и каждая сделка с недвижимостью включает много юридических формальностей и объемную документацию. Финансирование может жестко ограничивать свободное функционирование рынка.

На некоторых рынках недвижимости единственный покупатель может иметь существенное влияние в силу относительной вялости (неактивности) рынка, такого, например, как рынок неосвоенных земельных участков. Это сходно с внебиржевым рынком ценных бумаг, где акции продаются в ограниченном объеме.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ ОДНОСЕМЕЙНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Для понимания функционирования рынка односе-мейных жилых домов оценщик, во-первых, должен учесть особые экономические характеристики такого жилья. Недвижимость отличается от большинства экономических товаров своими размерами, характером ее использования и способами ее реализации на рынке. Четыре особые экономические характеристики односемейных жилых домов отличают их от большинства других экономических товаров: фиксированность местоположения, продолжительность срока эксплуатации, размер эко-номических единиц и взаимозависимость общественной и частной собственности. Эти четыре характеристики влияют на реакцию продавцов и покупателей на рынке.

ФИКСИРОВАННОСТЬ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Земля остается там, где она находится — это и есть местоположение как таковое. К этому добавляется от-сутствие мобильности жилых сооружений, которые с-троятся на земельных участках. (Даже сегодняшние «мобильные дома» на деле — не совсем мобильны). Из-за жесткой связи с конкретным местом, каждый объект жилой недвижимости сам по себе уникален; не может существовать двух идентичных объектов недвижимости, так как каждый участок отличается от другого. Две модели изготовляемых сборных домов могут быть построены одним и тем же застройщиком, с абсолютно идентичным интерьером и внешним оформлением, но оба дома не могут находиться на одном и том же участке. Различие может состоять в том, что один дом размещен на внутреннем участке, а другой на угловом. Рынок учтет эту разницу.

Второй аспект фиксированности местоположения состоит в том, что окружение каждого объекта

жилой недвижимости имеет прямое влияние на его конкурентоспособность на рынке и пригодность его в качестве жилья. Это называется влиянием соседства. Односемейные дома, размещенные в округе, где все остальные дома довольно старые и находятся в плохом состоянии, будут оцениваться покупателями совершенно иначе, чем в округе, где дома примерно такого же срока эксплуатации находятся в хорошем состоянии.

Третьим важным аспектом фиксированности местоположения объектов недвижимости является то, что рынки по самой своей природе более ограниченны. Покупатели или потребители должны прибыть к продукту, а тот не может быть доставлен к покупателям. Следовательно, существующее в каждый момент предложение жилых домов должно зависеть от рынка, который активен вданном регионе или может быть развит в нем в будущем. Для полного понимания функционирования рынка жилой недвижимости этот момент необходимо помнить.

Четвертая особенность фиксированности место-положения связана с юридическими аспектами не-движимости. С недвижимостью связано больше юри-дических сложностей, ограничений и условностей, чем со всеми другими видами экономических товаров. Автомобиль, например, переходит от одного владельца к другому на основе простого регистрационного сертификата. Сделка с недвижимостью может включать много трудностей, связанных с передачей титула собственности и выполнением многих требований по оформлению документации. Хотя некоторые рассматривают это как неудобство, здесь скорее просматривается стремление защитить владельца недвижимости, а не установить дополнительные ограничения:очевидно, что трудности, связанные с юридическим оформлением сделок, влияют на процесс реализуемости недвижимости.

ПРОДОЛЖИТЕЛЬНЫЙ СРОК СЛУЖБЫ

Хотя земля сама по себе — есть поверхность планеты и не подвержена изменениям, строения, возведенные на ней, не могут существовать вечно. Тем не менее, с точки зрения других экономических товаров, дом имеет длительный срок эксплуатации. Большинство домов можно использовать на протяжении от 30 до 50 лет. Некоторые строения пригодны к использованию и после 200 лет своего существования. Большинство типов домов рассчитаны на срок экономи-ческой эксплуатации в несколько десятилетий.

Длительный срок эксплуатации и физического су-ществования означают, что, будучи произведенным, товар останется на рынке в качестве резерва предложения в течение долгого времени. Он не может быть быстро «потреблен» подобно другим товарам. Как только товар добавился к резерву предложения, он становится фактором конкретного рынка на долгий

57

Гппва 6. РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ

период. Его нельзя быстро потребить в отличие от других товаров. После того, как продукт включен в инвентарную опись домов, он становится фактором местного специального рынка на долгий период. Кроме того, до-бавление новых единиц на конкретный рынок, занимает много времени и шесть месяцев для этого, по видимому, минимальный срок.

КРУПНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЕДИНИЦЫ

Медианная цена продажи индивидуального жилища в США превышает сейчас отметку 100 тыс. долл. Для многих покупка дома может иметь место один раз в жизни. В большинстве случаев необходимы специальные финансовые договоренности, такие, чтобы покупатель смог справиться с такой покупкой. Это осложняет реализацию товара на рынке, и хотя и был достигнут большой прогресс в рационализации процесса финансирования, он все еще занимает много времени и, в некоторых случаях, препятствует покупателю становиться эффективным участником сделки. Без сомнения, этот аспект стоит учитывать при анализе спроса на жилье на рынке недвижимости.

ВЗАИМОЗАВИСИМОСТЬ ЧАСТНОЙ И ОБЩЕСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Четвертая экономическая характеристика односе-мейных жилых домов состоит во взаимозависимости частной и общественной собственности. Безотносительно качества постройки дома или его архитектурной привлекательности, при годность дома в качестве жилья зависит от доступа к нему. Вследствие фиксированное™ своего местоположения, объект жилой недвижимости должен располагать путями доступа к нему. Он должен иметь улицы и/или тротуары для подхода. Су шествуют и другие виды зависимости от общественного сектора, которые необходимы, чтобы сделать дом пригодным для жилья. Большинство домов в значительной мере зависят от общественных санитарно-гигиеничес-ких и коммунальных служб: канализации, водоснабжения, газа, электричества и телефона. Общественный транспорт играет важную роль в жилых кварталах. На реализуемость жилого дома на рынке влияет наличие поблизости, общественных мест отдыха, школ и других общественных учреждений.

Четыре особых характеристики, проанализированные выше, должны быть связаны с экономическими параметрами рынка недвижимости. Жилое строение представляет собой на рынке продукт. Рынок состоит из заинтересованных покупателей, желающих приобрести этот продукт, и продавцов, желающих продать свои товары. Взаимодействие на рынке непосредственно зависит от особых характеристик продукта. В следующем разделе анализируются особые экономические характеристики рынка жилья для небольшихдоходных объектов недвижимости.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ НЕБОЛЬШИХ ЖИЛЫХ ДОХОДНЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Рынок небольшой жилой доходной недвижимости функционирует иначе, чем рынок односемейных домов. Типичные покупатели односемейного дома, в первую очередь, присматривают место,гд; они будут жить со своей семьей. Исследования показывают, что обычно покупатели такой недвижимости делятся на две большие группы: одни переезжают из одного района в другой, как правило, в силу смены места работы или выхода на пенсию, другие же перемещаются в рамках одного региона, так как хотят повысить свои жизненные стандарты, путем переезда в более привлекательное окружение и/или лучший дом.

В отличие от этого покупатели небольшой доходной жилой недвижимости главным образом делают это для вложения своего капитала и с целью потенциальной экономии на налогах. Некоторые из таких инвесторов также предпочитают жить в купленном доме, но они большее значение придают качеству недвижимого имущества, как объекта для инвестиций, а не как жилья.

ФИКСИРОВАННОСТЬ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ

Важной отличительной характеристикой всей не-движимости является фиксированность и постоянство ее местоположения. Инвесторы в мелкую доходную жилую недвижимость обычно больше озабочены влиянием местоположения на качество инвестиций, чем на непосредственный уровень проживания в данном объекте недвижимости. Многие владельцы-жильцы многосемейных домов готовы жить в микрорайонах, которые, на их взгляд, менее желательны, чем те, которые бы они выбрали при покупке односемейного дома.

Вторым фактором фиксированности местоположения является то, что окружение каждого дома играет очень большую роль. Многие покупатели односемейных резиденций предпочитают выбирать дома, которые соответствуют остальному окружению (принцип соответствия представляется менее важным в городских кварталах, чем это было раньше в городских пригородах). Напротив, часто очень качественные небольшие доходные жилые дома размещаются в микрорайоне с односемейными домами, где они не гармонируют со своим окружением.

Третья особенность фиксированности местоположения состоит в том, что рынки недвижимости по самой своей природе более ограничены. Покупатели доходной недвижимости, как правило, рассматривают в качестве потенциальных инвестиций объекты на бо-

58

лее обширной географической территории, чем это делают типичные покупатели односемейных домов.

Четвертая особенность фиксированности место-положения связана с юридическими аспектами не-движимости. Владение небольшой доходной недви-жимостью связано с теми же особыми юридическими тонкостями, ограничениями и трудностями, что и владение односемейными жилыми домами, но сюда добавляются дополнительные трудности, связанные с взаимоотношениями арендодателя и арендатора, такие, как аренда, рентные комиссионные , контракты на управление, юридические процедуры для восстановления имущественных прав арендодателя и т.д. Многие люди предпочитают не покупать недвижимость как объект инвестиций, так как они не желают быть вовлеченными в многочисленные трудности, связанные с владением такой недвижимостью.

КРУПНЫЕ ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ЕДИНИЦЫ

Только малое число небольших объектов доходной недвижимости покупается полностью за наличные деньги. В большинстве случаев необходимы специальные условия финансирования. Более благоприятное финансирование оказывает существенное воздействие на инвестиции. Покупатели часто стремятся найти более низкие первоначальные платежи, меньшую процентную ставку, более продолжительный срок ипотечной ссуды и т.п. Несмотря на то, что имеется много источников финансирования жилой доходной недвижимости, они обычно более ограничены, чем источники ипотечных ссуд под односемейные жилые дома на том же самом рынке.

ВЗАИМОЗАВИСИМОСТЬ ЧАСТНОЙ И ОБЩЕСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТИ

При владении небольшим объектом жилой доходной недвижимости также возникает проблема доступа к этому объекту. Очень небольшая часть владельцев сдаваемых в аренду многосемейных домов в отличие от собственников отдельных'семейных домов, желают проживать в обособленных районах. Поэтому такие дома обычно размещаются в районах, имеющих хороший доступ к транспортным магистралям, которые ведут к торговым центрам и местам работы.Так как плотность постройки многосемейных жилых домов в одном и том же районе обычно выше, чем односемейных, они более зависимы от общественных коммунальных услуг, особенно водоснабжения и канализации.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ РЫНКА

Ниже следует неполный список факторов, оказы-вающих влияние на рынок жилой недвижимости:

1. Уникальность каждого участка недвижимости.2. Местные ограничительные факторы такие, как

налоги, правила, регулирующие зонирование,контроль за арендной платой, доступность услуг, контроль за окружающей средой.

3. Общий экономический климат и его тенденции.4. Отсутствие механизмов «быстрой» продажи.5. Изменчивость улучшений. Отсутствие стандар-

тизации может приводить к созданию как привлекательных особенностей, так и скрытых дефектов.

6. Долговременные договора аренды, ведущие к уменьшению предложения на рынке;

7. Неинформированные продавцы и покупатели;8. Покупателей можно разделить на тех, которые

готовы и способны воспользоваться преимуществами сделки и тех, кто следует нуждам продавца;

9. Финансовые условия, влияющие на цены.10. Возможность юридических осложнений при обмене.11. Титул собственности, который должен быть чистым

итрансферабельным.12. Сентиментальные привязанности части продавцов,

не желающих уступать недвижимость по рыночной цене.

ИЗМЕНЧИВОСТЬ РЫНКА

Рынки недвижимости можно классифицировать по типам недвижимости, масштабу, и характеру проводимых на них операций (сделки купли-продажи или аренды). Рынки аренды и рынки продаж взаимно не исключают друг Друга, так как они составляют часть более обширного целого, однако рынок аренды не характеризуется той изменчивостью, которая имеет место на рынке купли-продажи недвижимости. Рынок аренды схож по своему характеру с рынком потребительских товаров, а рынок продаж с рынком товаров производственного назначения. Обычно изменения рыночной активности в сфере потребительских товаров проявляются не так заметно, как на рынке производственных товаров.

Тем не менее, рынок аренды оказывает влияние на цены продажи и темпы строительства. На рынке купли-продажи цены могут существенно возрасти, что явится стимулом для нового строительства. Если зданий строится больше, чем их может абсорбировать по сложившимся ценам рынок купли-продажи, потребуется довольно долгое время для их реализации, что, в свою очередь, создаст «рынок покупателей» и низкие цены избыточного предложения.

ДАВЛЕНИЕ СПРОСА

Рост арендной платы и цен продажи представляет обычно результат возрастания спроса на «жилое про-странство», хотя инфляционные тенденции могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. В

59

Глава 6. РЫНКИ НЕДВИЖИМОСТИ,

краткосрочном плане параметры спроса имеют более важное значение, чем характеристики предложения. Ос-новным элементом спроса является покупательная спо-собность, которая включает доходы, условия и доступность финансирования. Когда происходит рост спроса, за этим обычно следует усиление активности на рынке. Обычно, необходимо расширение экономических возможностей потенциальных потребителей для увеличения их доходов и, соответственно, усиления активности на рынке недвижимости. Аналогично, утрата таких возможностей обычно ведет к депрессии на рынке.

Рост численности населения сам по себе не вызывает существенного увеличения активности на рынке недвижимости, если не происходит одновременного увеличения покупательной способности за счет части новых потребителей. Точно также отсутствие роста населения не обязательно отрицательно сказывается на уменьшении активности рынка, которая может иметь место при росте доходов и либеральных условиях финансирования.

НЕГИБКОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Большие колебания активности в операциях с не-движимостью можно объяснить с точки зрения отно-сительной негибкости предложения. Люди могут быть готовы жить в перенаселенных условиях по целому ряду причин, однако это желание обычно пропадает по мере роста их доходов. В условиях экономической депрессии новое строительство имеет тенденцию к сокращению, так как при существующем низком уровне цен продажи строить невыгодно.

По мере роста численности населения и его поку-пательной способности большое предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает на рынке. Когда процент пустующего жилья достигает низкого уровня, цены начинают расти. Таким образом норма прибыли увеличивается и новое строительство становится вновь выгодным.

РЫНОЧНАЯ ЭКСПАНСИЯ

На первых этапах экономической экспансии, обычно доминирует строительство отдельных семейных домов, которые строятся для потребителей, имеющих достаточные доходы для их полной оплаты, даже если рентные доходы от владения будут недостаточны для компенсации произведенных издержек. Аналогично, торговые фирмы могут расширить свои мощности или складские помещения. По мере усиления экспансии становится выгодным строительство многоквартирных домов, промышленных зданий, торговых центров и офисных зданий, которые финансируются главным образом с целью получения соответствующей прибыли от инвестиций.

Период строительства обычно начинается с периода легких кредитов. В продолжение этого периода

становится возможным легко финансировать проекты различных типов. По мере того, как новые здания занимают пустующие земли, и активность застройщиков новых участков расширяется, продолжение роста строительных работ может вызвать земельный бум. Крупные земельные участки могут включаться в предложение земли, имеющееся в регионе. По мере «движения» предлагаемых земельных участков от центра города и дальше за его пределы размеры участков увеличиваются подобно росту площади круга по мере увеличения радиуса.

Одновременно с ростом объема строительства воз-растают расходы на общественные улучшения. Природа такого типа экспансии не позволяет ей двигаться шаг за шагом или медленным темпом.. Например, прокладка канализационной магистрали может сделать пригодными для освоения тысячи акров земли.

СОКРАЩЕНИЕ РЫНКА

В силу «несбалансированности» функционирования рынка на нем возникает эффект «плохих качелей». В конечном счете предложение начинает превышать спрос. Становится трудно продавать недвижимость, кредитные условия ужесточаются, что ведет к неплатежам по ссудам.

Такое падение спроса и рост числа судебных процессов по искам о передаче прав собственности заемщика кредитору в силу нарушения финансовых обяза-тельств («форкложе») сигнализируют о периоде экономического спада. Многие сектора рынка недвижимости еще сохраняют пиковые уровни активности, так как явного сокращения рентных платежей пока еще не наблюдается. Тем не менее, операционные расходы могут расти и, вероятно, будут иметь место дальнейшие случаи лишения заемщиков прав собственности. Тот факт, что недвижимость финансируется большей частью за счет заемных, а не собственных средств, еще больше стимулирует появляющиеся на рынке изменения. Таким образом те, кто финансирует недвижимость могут, не подозревая того, создать или разрушить рынок.

Если по мере ужесточения кредита количество не-платежеспособных заемщиков увеличивается, то это отражается на всем рынке: цены падают, стоимость земли снижается. Подобно тому, как чистая рента растет более быстрым, по сравнению с валовой рентой, темпом в раннем периоде экспансии, она и уменьшается более быстро вследствие включенных в нее финансовых (фиксированных) расходов. Таким образом, прибыли «вымываются», и рыночная активность падает до низких уровней.

Рецессия на рынке недвижимости интенсифицируется на фоне одновременного общего снижения деловой активности. По мере того, как падает уровень доходов, растет количество вакансий, а рента сокращается. Быстро растет количество банкротств, в

60


первую очередь, у владельцев имущества, сдаваемого в аренду (квартиры или офисные здания), т.к. уровень ренты сокращается быстрее, чем эксплуатационные расходы. Если рецессия принимает затяжной характер, процесс «форкложе» распространяется на односемейные дома и недвижимость «под бизнес», занимаемую ее владельцами. В результате цены на недвижимость вынуждены снижаться.

Большой объем «форкложе» характерен для депрессии на рынке недвижимости. После его завершения происходит процесс рефинансирования недвижимости. Финансовый крах уступает место новому периоду экспансии, который,обычно, начинается с намеренного стимулирования увеличения спроса на недвижимость.

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

ЦЕЛИ РЫНОЧНОГО АНАЛИЗА

Цель анализа обуславливает рамки его проведения, используемую информацию и уровень детализации. Так как каждый анализ рынка является индивидуальным и уникальным, то приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому вопросу могут меняться.

Первый шаг анализа заключается в установлении что является целью анализа?0снований для анализа может быть много, например: изучить процессы, протекавшие на конкретном рынке в прошлом, чтобы сделать вывод о рыночных условиях, превалирующих в текущий период, или спрогнозировать деятельность рынка в будущем. Он может быть нацелен на решение вопроса, должен ли строитель начинать новый проект, или каков будет риск кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома.

Проблемы, затрагиваемые при проведении рыночного анализа обычно составляют две крупных категории: 1) относящиеся к краткосрочным целям и 2) относящиеся к долгосрочным целям. Например, строитель может быть озабочен срочной продажей его домов; кредитор может быть обеспокоен стабильностью рынка недвижимости в ближайшие 30 лет.

Определение целей анализа помогает установить, какое из этих двух соображений должно иметь больший вес, на какой сектор рынка следует сделать упор, а также уточнить глубину изучения рынка.При определении целей рыночного анализа, каждый отдельный исследуемый сегмент рынка необходимо выделить и идентифицировать. Рынок в целом, его конъюнктура влияют на сегментарные рынки внутри него. Эти сегменты рынка недвижимости могут определяться по географическому местоположению, типу, возрасту или диапазону стоимости объектов недвижимости

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ АНАЛИЗА

Основные направления анализа рынка жилья представляют собой факторы спроса, предложения и сочетание этих факторов.

Факторы предложения. Первым фактором предло-жения является наличие резерва существующих жилых единиц в определенном сегменте рынка. Статистика Бюро переписей по жилью представляет первичный источник этих данных, которые обновляются через определенные промежутки времени. Следующими факторами предложения являются объемы нового строительства и за-траты на него, включая:

1. Интенсивность строительства — определяет объемы нового жилья

2. Положение в строительной индустрии, в какой мере оно влияет на уровень строительных затрат- определяет доступность и цены факторов производства.

3. Текущие и потенциальные изменения в строительной технологии и их возможное влияние на строительные затраты.

4. Соотношение строительных затрат и цен продажи.5. Затраты на улучшение неосвоенных земельных

участков и имеющееся их предложение.Среди источников информации могутбыть Бюро пе-

реписей, Бюро статистики по труду, городские и окружные департаменты строительства и плановые комиссии, комитеты по недвижимости и строительные компании.

Третьим фактором предложения является процент всех незанятых или не сданных в аренду домов или помещений (вакансий), являющийся одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Обычно уровень вакансий для односемейных жилых домов составляет менее 5%, а для многоквартирных домов — несколько более 5%. Для помещений под бизнес этот процент несколько выше. Это — основные соотношения, которые могут меняться в зависимости от места. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос. Конкуренция может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства.

Когда уровень вакансий падает, цены и ставки арендной платы возрастают, и оптимистично настроенные предприниматели начинают «выбрасывать» на рынок новые дома.

Информацию об уровне вакансий можно получить в местных комитетах по недвижимости, почтовом отделении, местных компаниях по коммунальному обслуживанию и у менеджеров по недвижимости. Уровни вакансий для различных сегментов рынка должны рассчитываться отдельно, так как на одной части рынка может быть нехватка помещений, а на другой — их избыток.

61


Факторы спроса. Первым фактором его анализа является изменение общей численности населения (прошлые, нынешние и прогнозируемые тенденции), включая:

1. Изменения показателей численности населения — текущая численность.

2. Изменения распределения населения.3. Соотношение различных слоев населения — т.е.

процентное соотношение между группами населения с различным уровнем образования, уровень миграции, уровень браков и разводов.

Здесь также источниками информации являются Бюро переписей, компании, занятые в коммунальном хозяйстве (текущую численность населения можно подсчитать, умножив число электрических или водных счетчиков, приходящихся на текущий момент на отношение численности населения к числу измерительных приборов, взятое на время последней переписи), местная торговая палата, администрация округа, органы школьного управления и бюро регистрации временно проживающих.

Изменения в предпочтениях и вкусах представляют важный фактор спроса. В рамках любого рынка недвижимости, подвижки в предпочтениях и вкусах потребителей довольно трудно уловить. Многие про-фессионалы в сфере недвижимости полагаются на собственный опыт и наблюдения и распознают их почти интуитивно, что позволяет им следовать за этими изменениями. Предпочтения и вкусы в высшей степени субъективны, поэтому их очень сложно количественно определить и спрогнозировать.

Любое изменение рыночных цен или ставок арендной платы, которое сохраняется в течение года или более, является существенным индикатором тенденций на рынке. Особую важность имеют различия между ценами, заявленными в листингах (реестрах объектов, выставленных на продажу), и текущими ценами продаж, сопоставленные по объектам, а также разница между запрашиваемой арендной платой и конечной выплачиваемой суммой, которая отражает устойчивость рынка. Отрезок времени, за который происходят сделки с недвижимостью (торги, купля-продажа) также свидетельствует об устойчивости рынка. Когда требуется много времени, чтобы распорядиться собственностью, то это говорит об ослаблении рынка, конечно, при допущении, что цены установлены на разумном конкурентном уровне.

Изменения рыночной активности отражаются в количестве сделок (трансфертов) с недвижимостью. Регистрационный офис округа может предоставить цифры о количестве зарегистрированных «дидов» (юридически заверенных и подписанных документов о передаче прав на недвижимость), закладных и актов о лишении прав заемщика. Желательно изучить эти данные в динамике за достаточно долгий период времени. Такие данные могут быть сведены с тенденциями изменения численности населения, уровня ва

кансий, цен, ренты, индексов затрат и объема строи-тельства. Такие взаимосвязи обеспечивают хорошую базу для заключения о текущем состоянии рынка по отношению к прошлым периодам и позволяют сделать точный прогноз деятельности рынка в будущем.

Сочетание спроса и предложения. В эту категорию в комплексе входят деловая конъюнктура, занятость и доходы и финансовые условия.

Расчеты общих тенденций бизнеса обычно пред-шествуют анализу конкретного рынка недвижимости. Местные рынки следуют общим национальным эко-номическим тенденциям в той степени, в какой они представляют типичную структуру экономики. Оценщик должен отмечать степень совпадения или отличия местных условий от общих тенденций.

Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются данные о занятости и доходах. Источниками такой информации могут служить местные торговые палаты, службы занятости штатов, местные работодатели и месячные деловые обозрения, публикуемые некоторыми университетами и финансовыми институтами. Эти отчеты содержат информацию о местной деловой активности, включая розничную торговлю, сделки с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии.

Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на все фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости. Эти тенденции должны быть непосредственно связаны с конкретной обсуждаемой проблемой рынка.

Если местные доходы находятся на хорошем уровне и их перспективы благоприятны, рынок недвижимости, вероятно, будет сохранять активность, если уже не было большой волны нового строительства и большого объема невостребованного резерва предложения. Даже если на рынок не будут выбрасываться новые жилые дома, высокие доходы будут означать повышенный спрос на жилье. Более крупные траты ведут к повышению спроса на коммерческую недвижимость. Таким образом, спрос на недвижимость может подниматься в отдельной местности даже при отсутствии роста населения. Соответственно, при сокращении доходов спрос падает, несмотря на стабильный уровень населения.

При анализе рынка недвижимости важно знать, какие районы города заняты семьями с высокими, средними и низкими доходами. Для городов с населением 50 тыс. чел. или более имеются доступные данные на основе переписей, которые включают сведения о среднем ежемесячном рентном доходе и средней стоимости доходных домов, где проживает также и сам домовладелец, что дает представление о распределении уровня доходов по району.

62

Условия и доступность финансирования также представляют собой существенные факторы при определении масштабов спроса на недвижимость. Когда финансирование легкодоступно и имеет привлекательные процентные ставки, спрос на недвижимость растет. Рынок с жесткими ставками процента стремится ограничить спрос на недвижимость. Финансовые условия меняются не только от региона к региону, но и от одного рынка недвижимого имущества к другому.

Наличие источников привлечения средств для рынка недвижимости зависит от доходов, которые надеется получить инвестор от своего капиталовложения. Например, если рынок облигаций предлагает большую отдачу на инвестированные средства, чем . рынок закладных, капиталы начинают перемещаться на него. Информация, касающаяся финансового рынка недвижимости, может быть получена из многих различных источников, включая публикации Федеральной резервной системы, Федерального совета банков жилищного кредита, или из финансовых газет, кредитных учреждений, журналов и бюллетеней.

ОТНОСИТЕЛЬНЫЕ ЦЕНЫ И СООТНОШЕНИЯ

Относительные цены крайне важны при рыночном анализе. Например, строительные затраты могут расти, но если арендная плата цены продаж и доходы растут пропорционально, то строительство, скорее всего, будет продолжаться. Тенденция к повышению или понижению цен и ставок арендной платы может заставить покупателей, продавцов и пользователей недвижимости ожидать дальнейших изменений в этом же направлении и тем са-мым усиливать наметившуюся тенденцию.

Рост объема доступных средств для капиталовложений в недвижимость, имеющий результатом более благоприятные условия финансирования, может сти-мулировать рыночную активность, даже если не случится других изменений. Влияние роста доходов может быть ограниченным, если цены всех товаров и услуг, включая недвижимость, также станут расти. Иными словами, следует принимать во внимание реальные доходы, а не денежные.

Недвижимость находится в конкуренции с другими товарами и услугами за долю доходов потребителя. Рынок недвижимости не изолирован от других рынков. Он является составной частью общей экономической системы. Изменения на этом рынке должны всегда рассматриваться во взаимодействии с другими экономическими тенденциями как на местном, так и на общенациональном уровне.

АНАЛИЗ РЫНКА ЖИЛЬЯФакторы, обсужденные выше, касаются всех типов

рынков недвижимости. При проведении анализа

рынка односемейных жилых домов рассматриваются детально нижеприведенные факторы.

СПРОС НА ЖИЛЬЕ

Расширение экономических возможностей ускоряет рост и стимулирует спрос на жилье. Растущие доходы, даже без увеличения занятости, могут также усиливать этот спрос. Таким образом, анализ экономической базы и сходные формы анализа часто полезны при исследовании рынка жилья.

При анализе жилищного спроса доходы надо соот-носить с ценами на жилье. Как правило, семьи не в состоянии платить более двух-трех своих ежегодных доходов за жилье. Следовательно, хороший анализ рынка жилья и его строительства требует информации о распределении семейныхдоходовврегионе. Данные подобного рода можно получить в Бюро переписей столичных регионов для больших и маленьких городов и округов. Отчеты переписи также покажут число домов (квартир), сдаваемых в аренду, и занимаемых самими владельцами по разграничению ставок арендной платы.

С доходами, ценовыми и затратными факторами тесно связаны соображения финансирования.. Если финансирование доступно на благоприятных условиях, сп рос'может сохраняться даже при отсутствии роста доходов. И, наоборот, если условия финансирования жесткие, спрос на жилье может быстро сокращаться, даже если доходы Неизменны или растут. Изменения условий финансирования могут оказывать даже большее влияние на рынок, чем изменения доходов, так как большая часть заемных средств идет в основном на покупку односемейных домов.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ ЖИЛЬЯ

Предложение новых жилых единиц может быть подсчитано по числу разрешений на строительство новых домов и количеству дополнительных счетчиков воды и электричества. Сведения подобного рода можно разбивать по округам и соотносить с базовыми периодами, например, такими, для которых есть данные переписей.

Длительный период высокой строительной активности может указывать на ослабление рынка, особенно если растут вакансии, а новые дома продаются с трудом. Также необходимо проанализировать строительные затраты в соотношении с текущими ценами для того, чтобы определить выгодность сохранения высокого уровня строительной активности.

Эффективность строительства и низкие цены сти-мулируют спрос. Крупные фирмы—подрядчики, как те, которые выполняют работы непосредственно на участках, так и изготавливающие сборные дома, могут таким образом стимулировать спрос. Тем не менее, всякий раз, когда цены падают ниже затрат на строительство, независимо от масштаба работ или исполь-

63


зуемых методов, лишь малая толика домов будет за-пускаться в строительство.

Модный дизайн или стиль могут отражать изме-нившиеся пристрастия и вкусы потребителей, также влияя на спрос.

РЕЗЮМЕВсе сделки с недвижимостью заключаются на рынке.

Рынок — пространство может представлять собой конкретное место, где заключаются сделки по бизнесу, либо его можно соотнести с деятельностью по ведению переговоров, направленных на достижение соглашения между сторонами. Оценщик должен достичь полного понимания рынка недвижимости прежде, чем он сможет правильно определить рыночную стоимость любого объекта,представленного на этом рынке.

Конкуренция спроса и предложения необходима для создания эффективного рынка. Спрос, превышающий предложение, создает рынок продавцов. Предложение, превышающее спрос, ведет к рынку покупателей.

Ограничения открытому и эффективному фун-кционированию рынка недвижимости вызваны уни-кальностью каждого отдельного участка и вовлечением в каждую из сделок соответствующих юридических интересов. Экономические характеристики, применимые, особенно к односемейным жилым домам, включают: фиксированность местоположения; длительный срок существования; крупные экономические единицы и взаимозависимость частной и общественной собственности.

Факторы, влияющие на деятельность рынка, в основном зависят от спроса, предложения, цены, юридических процедур и сложностей, субъективных оценок покупателей и продавцов, а также общего экономического климата.

Цель любого рыночного анализа влияет на формы его проведения и характер информации или данных, используемых при анализе. Основные направления анализа можно подразделить на исследование факторов спроса, предложения или их сочетания. Анализ рынка жилья включает специфические факторы, присущие жилому сектору рынка недвижимости.

Глава 7.

АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ


«Джентрификация» Стабильность окружения Жизненные циклы окруженияОкружение(район)

Границы окружения Изменение окружения

Каждый объект недвижимости является составной частью своего окружения и района. Его рыночная стои-мость в значительной мере зависит отхарактера окруже-ния. Поэтому первичной целью анализа окружения (района) является идентификация географической тер-ритории, которая подвержена тем же влияниям, что и оцениваемое имущество.

Цены, выплачиваемые за сопоставимую недвижимость в определенном регионе, теоретически, отражают позитивное и негативное влияние данного конкретного окружения. Два дома со сходными физическими характеристиками могут иметь существенную разницу в рыночной стоимости из-за того что они находятся в разных районах.

В процессе оценки анализ окружения обеспечивает предпосылки для определения стоимости. Информация, не влияющая на стоимость, не имеет прямого отношения кделу и способна увести читателя в сторону, т.к. читатель (заказчик) вполне правомочен полагать, что любые дан-ные отчета об оценке непосредственно соотносятся с процессом оценки и итоговым расчетом стоимости. Неп-равильное использование результатов анализа окружения может привести к двойному учету некоторыхданных и ошибочным выводам.

Предположим, например, что после детального анализа окружения, оценщик очерчивает определенный район и вырабатывает показатель стоимости, основанный на недавних ценах, полученных от продаж аналогичных объектов в этом же районе. В этом случае будет неправомерно корректировать стоимость с учетом влияния окружения, так как это влияние уже отражено в рыночных ценах.

Глубина анализа меняется в зависимости от пот-ребностей, но окружение должно быть описано и оп-ределено с точки зрения некоторых общих характеристик и тенденций, которые позволяют адекватно интерпретировать рыночную ситуацию. Оценщик

должен избегать ссылок на расовую, религиозную или этническую принадлежность жителей района. Расовые и другие этнические факторы не являются надежным основанием для прогноза тенденций стоимости, и использование их оценщиком при анализе окружения может вводить в заблуждение. Людские симпатии и пристрастия настолько различны и переменчивы, что их нелегко отразить количественно в ходе процесса оценки.

Рассмотрение существующих характеристик района и наметившихся тенденций его развития представляет важный аспект исследования и обычно включает изучение факторов, которые повышают или понижают стоимость имущества.

ОБЪЕКТИВНОСТЬ ПРИ АНАЛИЗЕ ОКРУЖЕНИЯ

Объективность является важнейшим элементом при идентификации и анализе характеристик окружения, тенденций его развития или факторов, влияющих на стоимость имущества. Например, общая ссылка на так называемую «гордость от владения» (или отсутствие таковой) может быть слишком расплывчатой или субъективной, чтобы свидетельствовать о действительном влиянии данного фактора на стоимость имущества. .Наличие каких-либо специальных удобств или негативных факторов должно отмечаться и описываться в отчете четко и ясно.

Выводы оценщика относительно характеристик окружения и влияния этих характеристик на стоимость имущества обычно учитываются продавцами, покупателями, брокерами, кредиторами, судами, ар-битражем, государственными чиновниками и другими людьми, принимающими решения, или консультантами. Вследствие такой значимости его выводов

65

Глава 7. АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ

для многих лиц, оценщик часто вынужден подтверждать эти выводы конкретными фактами и данными и детально описывать свои доводы в письменном отчете об оценке.

Использование фотографий и детальных полевых записей также может помочь оценщику в воспроизведении важных фактов и уточнении аргументов, используемых в анализе.

Оценщику следует избегать обобщений в отношении предпочтительности того или иного типа окружения. Более старые городские районы так же, как и вновь построенные пригородные, могут привлекать большое число жителей. Тенденции развития района не обязательно зависят от его возраста или доходов его жителей.

ОКРУЖЕНИЕДовольно трудно описать точно, что именно состав-

ляет окружение, поскольку значение и смысл этого слова меняются. Раньше его определяли как район (микрорайон), который производит впечатление единого целого (единой общности).

Эта общность могла основываться на сходном ис-пользовании имущества в рамках района, как это проис-ходит с большинством районов промышленных пред-приятий, розничной торговли или застроенных многосемейными или односемейными домами. Это также могло быть единство структурного облика, когда боль-шинство домов выдержано в едином архитектурном стиле (колониальном или современном). Иногда это и общность, базирующаяся на экономическом, религиозном, расовом или этническом статусе большинства жителей района. Например, в некоторых районах большинство жителей составляют рабочие местных промышленных предприятий, либо лица одной национальности, расы или религии.

Районов, которые можно описывать с этой точки зре-ния, становится все меньше. Часто промышленное, тор-говое и жилищное использование сливаются воедино. Таким образом, люди с разными экономическими, этни-ческими, расовыми и религиозными корнями часто теперь спокойно соседствуют в одном и том же окружении.

Критерии для анализа окружения отчетливо меняются, отражая перемены в американской социальной и общественно-политической структуре. Устаревшие стандарты анализа окружения, основанные на единооб-разии в настоящее время практически не применияются.

Широкая система федеральных и штатных законов о справедливом обеспечении жильем запрещает любые виды дискриминации (расовой, религиозной, или этнической) при продаже жилья, сдаче его в аренду или финансировании жилищного строительства. Эти законы и изменившиеся социальные нормы способствовали созданию и сохранению многих устойчивых, интегрированных жилых районов.

В настоящее время под понятием окружения,как правило понимается любая отдельно идентифицируемая взаимосвязанная зона в рамках города (населенного пункта) с определенной общностью интересов ее жителей. Некоторые районы могут иметь опознаваемые естественные или искусственные границы. Иногда они имеют имена собственные как например Старый Город или Голубиные Холмы, но часто районы такого размера фактически состоят из многих «субрайонов» с отличающимися характеристиками. Район может быть большим, с город, или маленьким, в один-два квартала.

ГРАНИЦЫ

Изучение окружения (района) начинается с уста-новления его границ. Иногда это — природные физические границы (барьеры), такие как озера, реки, ручьи, скалы, болота или долины. Это могут быть также автомагистрали, основные транспортные артерии, железнодорожные пути, каналы и другие искусственные границы. Границей жилого района может быть также граница землепользования (коммерческого, промышленного, административного или паркового).

Некоторые границы определены отчетливо, а другие установить точно бывает довольно трудно. Для ус-тановления границ района обычно необходимо пред-принять следующие шаги:

1. Обследовать физические характеристики района. Оценщик должен проехать по району, чтобы создать о нем представление, в особенности, о степени схожести вариантов землепользования, структурных форм, архитектурных стилей, ухоженности ландшафта и зданий. На карте данной местности оценщик должен отметить точки, где эти характеристики заметно меняются, атакжелюбые физические преграды, такие как большие улицы, холмы, реки и шоссейные дороги, которые совпадают с границами этих изменений.

2. Набросать предварительные границы на карте. Оценщик должен нарисовать линии, соединяющие точки изменения физических характеристик. Он должен идентифицировать улицы, холмы, реки, шоссе и другие элементы подобного рода, которые совпадают или находятся вблизи границ изменений физических характеристик.

3. Сверить предварительные границы с социально-экономическими характеристиками населения данной местности. Если возможно, оценщик должен получить точные данные о возрастном, профессиональном, образовательном уровнях жителей и их доходах. Такие данные каждые 10 лет собирают Бюро переписей и американский департамент торговли. Также можно собрать данные переписи населения, относящиеся к характеристикам жилья, занятости и заработной платы.

Достоверную информацию можно также получить в местных торгово-промышленных палатах, университетах и исследовательских организациях. В необыч-

66

ных ситуациях оценщик может прибегнуть к выборочному опросу населения района для получения необходимых характеристик.

Оценщик может на неформальной основе опросить жителей района, деловых людей, брокеров, представителей общественности и узнать их мнение относительно того, как далеко, на их взгляд, простираются границы их района.

ИЗМЕНЕНИЯ

Анализ окружения продолжается описанием нед вижимости. В дополнение к односемейным домам, ти-пичный жилой район может включать многосемейные жилые дома, розничные магазины, пункты предоставления различных услуг, школы, церкви, театры, муниципальные здания, лечебные учреждения и, иногда, промышленные и коммерческие сооружения.

Часть этого анализа состоит в рассмотрении перс-пектив развития города (поселка), которые могут оказать влияние на данный район (окружение). Тщательный анализ должен выявить общие тенденции развития местности, где находится данный район, а также отличительные особенности роста, упадка или возрождения, которые повлияют на него.

Немного районов по своему характеру являются неизменными. Большинство из них динамичны по своей натуре и изменяются с различной скоростью. Перемены в одном районе часто затрагивают другие, расположенные в этой же или близлежащей местности (городе).

По мере развития новых городских районов, они на-чинают соперничать с существующими. Дополнительное предложение новых домов также ведет к сдвигам от старого к новому. Новые районы могут иметь преиму-щество нового жилого фонда, а старые — близкого рас-положения к местам работы. Историческая значимость места расположения района, доступ к паркам, зонам от-дыха и местам торговли также влияют на его конкурент-ную позицию. При равенстве всех этих факторов новый дом обычно предпочтительнее старого.

ЭТАПЫ РАЗВИТИЯ РАЙОНА (ОКРУЖЕНИЯ)

Районы образовывались, когда новые здания строились вместе с улицами, коммунальными и другими службами. Иногда новые районы возникали на месте старых. Этот переход носит наиболее общий характер там, где жилые массивы замещались коммерческой и промышленной застройкой. Вследствие перестройки города, промышленные и коммерческие районы могут быть изменены на жилые.

Первым этапом развития нового жилого района является период роста. Он может длиться год или около этого, а может растянуться на много лет. Данный процесс может продолжаться до полного использования всей имеющейся земли, или ограничиваться паде

нием спроса на новые дома, либо отсутствием доступных источников финансирования. Если район развивается успешно, там обычно ведется активное строительство. Новое строительство привлекает новых жителей, и обычно район получает общественное признание и интерес.

Когда оканчивается период роста, район вступает в период относительного равновесия. Перемены никогда не останавливаются полностью, но в этот период стабильности они могут сильно замедлиться. Новое строительство может продолжаться на ограниченной основе по мере роста спроса или улучшения условий финансирования, которые сделают строительство прибыльным.

Период стабильности характерен отсутствием крупных доходов или убытков. Многие районы остаются стабильными долгое время. Для районов не существует заранее определенных надежд на будущее, и упадок не грозит всем более старым районам. Период упадка начинается тогда, когда район становится менее конкурентоспособным в сравнении с другими районами. На этом этапе цены на недвижимость могут несколько снижаться для привлечения покупателей. Среди характеристик упадка района следует отметить наличие объектов недвижимости в плохом состоянии, переход к более интенсивному использованию имущества и отсутствие контроля за применением строительных норм и зонального регулирования.

Период упадка может закончиться, когда район переходит к другому варианту землепользования, и на его месте вырастает новая застройка, или когда он вступает в период возрождения.Данный процесс может инициироваться изменением экономических, социальных, физических или политических сил. Например, расширение коммерческой деятельности в данном районе можете увеличить спрос на жилье в районе.

Возрождение района может стать также результатом организованной деятельности сообщества в виде программ развития, реконструкции и обновления исторических кварталов. Возрождение старого района часто вызывается сочетанием этих факторов, некоторые из которых представляют результат планирования и внешней помощи, другие — простого изменения пристрастий и стиля жизни населения.

После возрождения старого района его жизненный цикл может повториться период стабильности, а в конце концов, и период упадка будут длиться, пока не вступят в действие благоприятные рыночные силы*.

* Имеется много толкований циклов жилых районов. Интересная концепция представлена в докладе озаглавлен-" ном «Динамика изменения районов» и подготовленном консультативной службой по общественным делам Исследовательской корпорации недвижимости (Real Estate Corporation, San Francisco for HDD under Contract #1-1-2151 R, December, 1975).

67


Оценщик часто обнаруживает перемены в районе или внутренний переход от одного состояния к другому. Например, то, что в районе некоторые дома хорошо ухожены, а другие — нет, может указывать на упадок или новое оживление. «Внедрение» многоквартирных домов или офисов в район односемейных жилых домов указывает на возможные перемены в этом районе. Такое внедрение может означать потенциальный рост или снижение стоимости имущества в районе.

Перемены в одном районе обычно обусловлены изменениями, происходящими вдругих близлежащих районах или регионах влияния. В любом относительно стабильном большом городе быстрый рост одного района может неблагоприятно повлиять на конкурен-тоспособность других.

Рост города может достигнуть того предела, когда будет трудно добираться в его центр из более отдаленных районов. В таких условиях образование новых конкурентных деловых центров можетлучше удовлет-ворить потребности удаленных районов. Так начинают возникать локальные коммерческие деловые центры. Когда это происходит, модель развития города становится еще более сложной.

ДЖЕНТРИФИКАЦИЯ И ПЕРЕМЕЩЕНИЕ

Относительно недавнее явление в развитии районов получило название «джентрификация» («переезд чистой публики»), когда семьи со средними и высокими доходами приобретают недвижимость, восстанавливая или реставрируя ее. По-видимому, это явление возникло из-за возросшего числа небольших семей и отдельных лиц в районах мегаполисов, которые предпочитают жить поб-лизости от городских деловых центров.

Когда происходит такой процесс, довольно часто прежние жители вынуждены переезжать в другие районы. Обычно, это семьи с низкими доходами, которые переселяются в более старые районы города, куда лица со средним и высоким доходом либо не селятся, либо покидают такие районы, находя их непривлекательными для проживания. Несколько малообеспеченных семей часто занимают помещения, где раньше располагалась одна семья. Некоторые районы в силу этого приходят в полный упадок.

АНАЛИЗ СИЛ, ОКАЗЫВАЮЩИХ ВЛИЯНИЕ НА СТОИМОСТЬ

Для понимания жизненного цикла района и перемен, с ним происходящих, необходимо уяснить важнейшие физические, социальные, экономические и ад-министративные факторы, влияющие на стоимость.

Эти факторы связаны с условиями природного или антропогенного характера, которые физически определяют и ограничивают конкретную округу.

Расположение в пределах города (местности). Рас-положение района в городе (местности) играет важную роль. Район, прилегающий к центральному деловому, например, может либо выигрывать от близости торговых центров и муниципальных служб, либо проигрывать от высокого уровня преступности и более интенсивного транспортного движения. Расположение в направлении вектора роста города также может приносить определенные выгоды.

Барьеры и границы. Как естественные, так и ис-кусственные границы могут эффективно защищать и определять район. Эти границы также зачастую помогают сохранить и развить индивидуальность района, особенно, если они представляют собой такие объекты местности, как большие озера, парки, сверхкрупные шоссе или реки. Явно обозначенные границы обычно представляют благоприятную характеристику.

Топография. По аналогии с границами и барьерами, топография может представлять натуральные или искусственные физические особенности местности. Для крупной дорогостоящей недвижимости склоны холмов или гор, или лесистые участки часто пользуются большим спросом; застройщики же выискивают ровные площадки или плато, которые лучше приспособлены для более мелкой разбивки и застройки. Близость озер, рек, болот или солончаков может быть топографическим преимуществом или недостатком. Хорошая топография может предоставить укрытие от ветров, туманов или наводнений, или же обусловить привлекательный пейзаж. Предпочтительной топографией является холмистая местность, слегка возвы-шающаяся по отношению к окружению. Стоимость недвижимости во многих районах имеет тенденцию к росту по мере увеличения высоты расположения участка. В районах с плоским рельефом или наоборот, сильно пересеченным (отсутствие удобного доступа) стоимость снижается.

Почва, дренаж и климат. Естественное качество почвы прямо влияет на строительные затраты и стоимость недвижимости в районе. Во внимание следует принимать способность почвы выдерживать нагрузку, обеспечивать ведение садово—паркового хозяйства, а также степень водной абсорбции.

Дренаж переувлажненной поверхности и предрас-положенность района к наводнениям также влияют на стоимость. Карты наводнений и затоплений можно получить сейчас для многих местностей, поэтому в отчете об оценке следует указать, подвержено ли наводнению или затоплению оцениваемое имущество. Даже в районах, не подверженных наводнениям, характеристика водных ресурсов является важным эле-

68

ОЧЕВИДНОСТЬ ПЕРЕМЕН ФИЗИЧЕСКИЕ ИЛИ ПРИРОДНЫЕ ФАКТОРЫ

ментом анализа. Иногда из-за близости воды, гор или других природных элементов, район имеет иной, по сравнению с соседними районами климат, который позитивно или негативно отражается на его конку-рентоспособности.

Услуги и коммунальное хозяйство. Наличие различ-ного рода услуг и коммунального хозяйства, в том числе, электричества, водопровода, санитарно-гигиени-ческих коммуникаций и природного газа влияет на относительную привлекательность района. Большая разница в ценах на эти услуги может также иметь су-щественное влияние на стоимость.

Близость жизненно важных учреждений. При ана-лизе окружения оценщик должен учитывать близость и доступность основных, важных для жизнедеятельности общества учреждений и служб, таких как общественный транспорт, церкви, школы, торговые центры, места отдыха и центры занятости. Некоторые люди предпочитают жить в некоторой отдаленности от магазинов и пунктов услуг, чтобы, имея возможность добираться до них пешком, не испытывать при этом неудобств от близости этих заведений к месту проживания. Удобство доступа к жизненно важным заведениям также, как правило, влияет на привлекательность района и стоимость в нем жилых домов.

Расположение улиц. Улицы являются важным, со-зданным руками человека, элементом, который может влиять на стоимость.Физический план района в су-щественной мере определяется расположением его улиц. Привлекательность каждого конкретного места зависит от эффективного использования природных линий, участков леса, прудов и других элементов. Современная планировка районов использует кривизну улицы, тупики с обширным окружающим пространством и объездные пути. Все это служит препятствием сквозному движению, которое несет в себе риск для более старых районов. Хорошо спланированные улицы уменьшают дорожный риск и делают район более эстетически привлекательным, а также помогают наладить удобные коммуникации и сохранить целостность территории.

В идеале, автострады и проспекты должны находиться вне жилых кварталов, но иметь удобную связь с местной сетью улиц. Движение транспорта внутри жилого района должно быть, по возможности, менее интенсивным и более медленным.

Характер землепользования. Характер землеполь-зования внутри района часто помогает оценщику рас-считать этап жизненного цикла данного района. Ста-бильный район имеет четко установленные территории для различных вариантов землепользования, хорошо очерченные буферные пространства между ними и уважение к системе зонирования и ограничениям на сделки, что помогает сохранить и поддерживать целостность района.

Согласованность структуры. Характер окружения частично обуславливается «средним» характером

строений. Класс недвижимости, структурный характер домов и их архитектурный стиль в сочетании с возрастом и состоянием отражают физические факторы, которые оказывают важное влияние на привлекательность района. Разброс в архитектурных стилях и в степени ухоженности зданий часто указывают на переходный период в развитии района.

Внешний облик. Ухоженность зданий и их архи-тектурная совместимость оказывают влияние на внешний облик района. Характер ландшафта, насаждений и резервация открытых пространств также прямо влияют на облик района. Тщательно прибранные дворики, дома, а также общественные зоны (парки) отражают постоянную заботу о них со стороны их владельцев и жителей района.

Специальные удобства. При анализе окружения соображения удобств играют очень важную роль. Люди имеют склонность жить в самых лучших домах, которые они в состоянии себе позволить, и важнейшим фактором дорогого жилья является стоимость удобств. Покупатель с низкими доходами приобретает жилье, которое, фактически, обеспечивает ему только кров, т.е. практически лишенное большинства удобств. Наиболее состоятельные могут позволить себе оплачивать парковочные стоянки, пляжи, бассейны, теннисные корты и загородные клубы. Удобства сильно отражаются на конкурентных позициях района в привлечении новых жителей.

Неудобства и риски. Шум, пыль, скопление тран-спорта, задымленность и другие неудобства прямо влияют на привлекательность района. Толерантность к неудобствам и опасностям,как правило, обратно пропорционально связана с уровнем доходов жителей: Стоимость жилья будет более высокой в районах, где имеются более высокие стандарты общественного здравоохранения, комфорта и безопасности. Близлежащий фабричный комплекс или летный коридор расположенного по соседству аэропорта обычно оказывают заметное отрицательное влияние на стоимость недвижимости в жилом районе. Если на пути таких неудобств создаются эффективные преграды, то это, как правило, уменьшает этот отрицательный эффект.

Возраст и состояние улучшений. Возраст и состояние всех жилых домов в районе может существенно влиять на пригодность для продажи конкретного дома, расположенного в нем. Возраст сам по себе не является индикатором, тем не менее, дома стареют даже при хорошем уходе или постепенно разрушаются, что отражается на их рыночных характеристиках;также может повлечь за собой экономический износ и их расположение по отношению к вектору развития и роста города. Независимо от возраста, отсутствие своевременного ухода может привести к быстрой утрате рыночных свойств недвижимости. Несколько запущенных домов в районе могут и не понизить его общий уровень привлекательности, но по мере роста числа таких домов намечается тенденция того, что

69


весь район придет в такое же состояние. Наличие муниципальных и районных ассоциаций (которые будут обсуждаться далее в следующем разделе) часто стимулирует реализацию программ по обслуживанию и ремонту домов, тем самым сохраняя рыночную стоимость и предотвращая упадок жилого фонда в округе.

СОЦИАЛЬНЫЕ ФАКТОРЫ

Социальные факторы включают характеристики населения, районные и муниципальные общественные организации, а также уровень преступности.

Характеристика населения. Характеристика и тен-денции изменения структуры и численности населения, на которые указывают цифры Бюро переписей США и статистика, составляемая местными органами, являются важными инструментами для выявления общего направления развития района.

Среди некоторых оценщиков было когда-то довольно распространено изучение изменения расового состава жителей района в попытке обнаружить признаки перемен, из которых можно было бы сделать заключение о восходящей или нисходящей тенденциях стоимости недвижимости в данном районе. Такой подход сегодня считается вводящим в заблуждение. Это в практике оценки отражает соответствующую эволюцию социального поведения и государственной политики. Старое применение принципа расового или этнического соответствия сейчас ушло из современных методов анализа окружения. Меняющиеся социальные стандарты, поддерживаемые федеральным и штатным законодательством о справедливом обеспечении жильем, сделали возможным изменение расового или этнического состава районов без соответствующего падения стоимости жилья. Они также стимулировали создание и сохранение многих стабильных, интегрированных жилых районов. Следует отметить, что в настоящее время не существует реального, основанного на фактическом материале обоснования той устаревшей посылки, что требованием максимальной стоимости является расовая или этническая однородность.

Изменение социальных стандартов и стиля жизни ведет к тому, что у многих людей наблюдается растущее предпочтение в сторону социальной неоднородности районов, где они живут. В таких районах традиционная социальная стратификация претерпевает изменения, что отражает возникновение этих новых социальных преференций, поэтому анализ, базирующийся на учете традиционных социальных установок, не уместен в современной практике оценки. Некоторые из наиболее динамичных городских районов отражают крайне широкое разнообразие по всем параметрам, начиная с уровня доходов и кончая расовым или этническим составом.Районные и муниципальные общественные ассоциации. Существует широкое разнообразие таких ассоци

аций. Некоторые из них имеют юридический статус и сформированы первыми застройщиками района с членством, включающим всех владельцев домов в рамках установленных границ. Многие из этих организаций были основаны перед Второй мировой войной, часто в прибрежных городах и населенных пунктах вокруг озер и в других зонах отдыха. Застройщик передавал по акту пляж, берег озера или другие привлекательные территории ассоциации, которая, в свою очередь, должна была следить и ухаживать за ними на благо своих членов.

Ассоциации также формировались для содержания и охраны мест общего пользования, парковочных стоянок, кортов и т.п. В дополнение к уходу за местами общего пользования важной функцией ассоциаций был найм охранников для выпроваживания незванных гостей с территории, принадлежащей ассоциации.

После Второй мировой войны стало популярным спланированное развитие отдельных районов (PUD). Общинная земля передавалась застройщиком на основе договора местному сообществу. Когда сообщество принимало общинные земли, оно брало финансовые обязательства ухаживать за ними, а также теряло налоговые поступления с таких земель. По этим причинам, а также из-за того, что земля становилась доступной к использованию всем сообществом, многие сообщества отказывались брать такие общинные земли. Тогда застройщики начали формировать ассоциации частных домовладельцев, которые принимали бы земельные участки и поддерживали их. Они обнаружили, что это хороший путь для создания рекреацион-ных сооружений и часто строили бассейны, теннисные корты и поля для гольфа на общинной земле, в качестве дополнительной приманки для потенциальных покупателей.

Некоторые ассоциации оказывают незначительное или, вообще, нулевое влияние на стоимость имущества; их функции лимитированы, уровень деятельности невысок, а доходы или поступления крайне малы. Другие ассоциации оказывают большое влияние на стоимость имущества в своих районах. Иногда они даже определяют лицо всего района. Дома членов таких ассоциаций могут иметь большую стои-мость по сравнению с соседними, которые не числятся в ассоциации. Эти ассоциации обычно контролируют важные рекреационные сооружения и/или обеспечивают необходимые услуги, безопасность и другие удобства.

Оценщик должен изучать деятельность таких ас-социаций для определения характера предоставляемых ими услуг и возможностей, а также дополнительные издержки владельцев индивидуального имущества, которые являются членами ассоциаций. Когда такие услуги представляются существенными или их стоимость высока, то лучше всего выбирать объекты для сравнения внутри ассоциации. Часто трудно сделать поправку на местоположение для от-

70

ражения стоимостной разницы между домами, входящими в ассоциацию и находящимися вне ее. (Методы внесения поправок раскрываются более детально в дальнейших главах).

Уровень преступности. К сожалению, уровень пре-ступности во многих городах и районах продолжает увеличиваться, так что оценщику надо учитывать влияние уровня преступности при анализе окружения. Когда район получает репутацию района с очень высоким уровнем преступности, некоторые жители могут покинуть его, а потенциальные покупатели воздержатся от приобретения там жилья. Усиленное освещение улиц и полицейская защита, равно как и бдительность самих жителей, сообщающих полиции о подозрительных действиях, могут помочь сократить уровень преступности.

СООБРАЖЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПОРЯДКА

Далее приводятся факторы, которые являются ре-зультатом влияния на определенный район экономических сил. •

Связь с развитием города (населенного пункта).Стоимость имущества в районе прямо обусловлена ха-рактером экономического развития города (населенного пункта), где он находится. Дома, которые расположены в направлении вектора роста города пользуются на рынке хорошим спросом и имеют тенденцию расти в цене. Другие районы, менее связанные с новыми растущими городскими центрами или удаленные от районов основной занятости, могут быть менее привлекательными.

Экономический профиль жителей. Профиль доходов и занятости жителей района и обусловленные им уровни цен и арендной платы представляют важные экономические параметры при анализе окружения. Тип, стабильность и размещение занятости оказывают сильное влияние на стоимость жилой недвижимости, так как занятость в большой мере определяет способность отдельных лиц покупать или снимать жилье в данном районе. Уровни доходов обычно устанавливают диапазон стоимости для района. Влияние окружения часто бывает очевидно; дорогой дом будет «наказан» (падением в цене) за свое местоположение в районе, который не приемлет его стоимость.

Изменение покупательной способности населения сразу отразится на стоимости недвижимости в районе. Поэтому необходимо учитывать существенные факторы, которые воздействуют на доходы людей, проживающих в данной местности, а также тех, кто формирует рынок недвижимости в конкретном районе. Нисходящая тенденция уровня доходов жителей обычно предупреждаете возможном падении стоимости недвижимости.

Новое строительство и вакантная земля. Пустующая земля, пригодная для строительства дополнитель

ных домов, может существовать в районе просто пото-му, что владельцы, в силу личных причин, не хотят за-страивать или продавать ее. Это может служить основой для прогноза о дополнительной будущей активности в сфере строительства, либо показателем отсутствия эффективного спроса.

Если в районе остается мало свободных земельных участков (лотов), то будущее жилищное строительство на них обычно не оказывает существенного влияния на стоимость недвижимости в районе. Однако если свободные участки предназначены не для жилой застройки, либо если получены соответствующие разрешения, позволяющие, несмотря на существующее зонирование, не вести жилищное строительство, то новый тип застройки может оказать неблагоприятное влияние на окружающую жилую недвижимость.

Предложенные проекты застройки более крупных участков пустующей (вакантной) земли могут значительно повлиять на стоимость недвижимости в районе. Имеющаяся информация о предполагаемом будущем развитии таких участков является составной частью анализа окружения объекта оценки.

Недвижимость в обороте и уровень вакансий. Уро-вень и продолжительность вакансий являются другими статистическими индикаторами экономического здоровья района. Наличие внутри района некоторого количества объектов (или частей объектов) недвижимости, находящихся в обороте, обычно является признаком здорового рынка. В то же время район, сохраняющий стабильность и привлекательность, будет продолжать удерживать большинство своих жителей. Высокий уровень долговременных вакансий может сигнализировать об упадке или необходимости перемены землепользования. Большое число табличек «На продажу» может служить предупреждением о том, что период стабильности подходит к концу. Просмотр разделов газет, содержащих сведения о сдаваемых в аренду и предлагаемых на продажу объектах, помогает оценщику сделать вывод о характеристиках спроса на жилье и объеме его предложения.

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ (АДМИНИСТРАТИВНЫЕ) ФАКТОРЫ

Государственные факторы основываются на деятель-ности правительства и местных властей, в т.ч. в области налогообложения, различных ограничений, образования, планирования и строительного законодательства.

Налогообложение и специальные платежи. Районы конкурируют друг с другом, и уровень налогообложения может быть важным или даже решающим фактором для потенциальных жителей. Налогообложение часто является важной величиной при сопоставлении районов. Специальные платежи должны быть прямо увязаны с дополнительными услугами и удобствами, для обеспечения которых они собираются, например,

71


деятельность ассоциации частных пляжей или повышенная противопожарная безопасность. Когда специальные платежи становятся более высокими по сравнению с другими домами на рынке, они могут серьезно снизить стоимость недвижимости с высоким налогообложением. Право наложения штрафа в случае неуплаты специальных платежей часто означает снижение стоимости дома приблизительно на размер этого штрафа. Это сокращение стоимости может быть скомпенсировано ее приростом вследствие наличия особых улучшений или услуг, которые базируются на специальных платежах.

Общественные и частные ограничения. Правила зо-нирования и строительные нормы являются важными гарантами стабильности района. Они обеспечивают юридическую защиту от негативных влияний, неудобств и рисков. Когда легко получить исключительные разрешения, не принимая во внимание их воздействие на окружающие объекты недвижимости, то стоимость всей недвижимости в районе может снизиться. Нарушения существующего зонирования и законодательства в области строительства могут также повлечь снижение стоимости. Такие нарушения обычно начинаются с незаконных действий по использованию земли для коммерческих нужд или по увеличению плотности застройки и более интенсив-ному использованию земли, чем это разрешено системой зонирования.

Ограничения, содержащиеся в договорах на передачу прав собственности на недвижимое имущество, могут защищать объекты недвижимости от негативного воздействия неадекватнгоо использования, а нарушения их обязательного исполнения могут обусловить снижение стоимости. Конечно, некоторые ограничения, записанные в договора много лет назад, могут устаревать или их становится невозможно исполнять. Например, ограничения, устанавливающие минимальные затраты на строительство, в условиях изменения текущих затрат, теряют смысл. Суды постановили, что ограничения по расовым, религиозным или национальным соображениям не имеют силы. В целом, любое договорное ограничение, идущее вразрез с общественными интересами, не имеет силы.

Школы. Образовательные учреждения могут иметь важное притягательное значение для потенциальных покупателей домов. Семьи могут быть заинтересованы, по крайней мере отчасти, в определенном районеиз—за наличия там школ. Школы представляют прямой интерес для всех семей с детьми. Даже домовладельцы, не имеющие детей, могут учитывать соображения доступ-ности образовательных структур при покупке дома, так как у будущих покупателей этого дома тоже могут появиться дети. Школы, в которые детей возят на занятия на автобусах, могут иметь меньшую значимость

Планирование и правила застройки. Планирование будущего развития города представляет важную задачу органов местного самоуправления. Такое планиро

вание должно включать защиту целостности и инди-видуальности существующих районов и в то же время обеспечивать будущее прогнозируемое освоение пус-тующих участков. Плохое планирование развития системы рекреационных сооружений, школ, сферы услуг и т.д. может привести к дезинтеграции района.

Требования, накладываемые надевелоперов (заст-ройщиков) и субдивайдеров (владельцев крупных пустующих участков, предназначенных для разбивки и продажи частным лицам; если на участке производятся улучшения,то эти лица автоматически переходят в категорию девелоперов) влияют на формы и качество основных услуг, предоставляемых домовладельцам района, и оказывают существенное воздействие на стоимость существующих строений. Защита открытых пространств, таких как заливные земли, может служить сдерживающим фактором для застройщиков, которые иногда жертвуют природой округи с целью постройки максимального числа жилых единиц.

СТАБИЛЬНОСТЬ РАЙОНАСтабильность района в значительной мере определяется

причинами (жилищными, коммерческими и про-мьш1ленными), по которым его жители хотят проживать и работать в нем. Потенциальные жители могут избрать район для постоянного проживания благодаря его статусу, физическому окружению, услугам, ценам, удобствам и еще целому набору других особенностей, характерных именно для этого района.

При анализе района оценщик стремится установить социальные, экономические, административные, природные и другие факторы, привлекающие жителей и различные виды бизнеса в данный район.

Выявление и описание таких факторов не простая вещь. Некоторые характеристики имеют большее значение, чем другие. Кроме того, если эти характеристики меняются, привлекательность района для его жителей может исчезнуть.

При учете относительной важности этих характеристик оценщик должен знать, что они, как правило, частично дублируют друг друга, поэтому в итоговом анализе, очень важно провести сравнение данного района с другими конкурирующими районами, так как все эти факторы воздействуют на относительный уровень цен на земельные участки в различных конкурирующих районах.

Для прогнозирования будущей стабильности района оценщик, во-первых, должен рассмотреть его текущие характеристики, а затем проанализировать, как они изменятся в будущем. Начало изменения характера землепользования в районе может оказать существенное влияние на его стабильность. Например, строительство скоростного шоссе, проходящего через данный район или около него может снизить его привлекательность как жилого района и повысить его привлекательность для коммерческой застройки.

72


ГОРОДСКИЕЭКОНОМИЧЕСКИЕВЗАИМОСВЯЗИ

Взаимосвязь района с остальными городскими районами измеряется как расстоянием, так и временем. В жилых районах — это,главным образом, связи с местами работы, покупок и отдыха. Для районов торговой застройки важно, как быстро могут до них добраться потенциальные покупагели. Для районов про-мышленной застройки главным является то, как до нихдобираются рабочие, как доставляется сырье и как транспортируются готовые изделия на рынки.

Для анализа влияния связей района оценщик должен выявить наиболее важные из них и измерить временные дистанции, основываясь на наиболее распространенном виде транспорта. Более удобный транспорт часто определяется предпочтениями и потребностями жителей района.

Необходимо провести анализ всех существующих и прогнозируемых транспортных связей с точки зрения качества обслуживания типичного жителя района. Мною внимания следует удел ить передвижению с помощью автомобильного транспорта почти для каждою района, так как это - важный вид транспорта почти для каждою района. Правда, в некоторых районах, особенно вокруг мегаполисов столичного типа, особую важность приобретает общественный транспорт, так как в городе трудно водить и парковать машину.

Многие индустриальные районы опоясали себя водными, железнодорожными и шоссейными путями. Любое прогнозируемое изменение доступа к ним может оказать cymeci венное влияние на сохранение желательности районадля его обитателей.

Когда оценщик подготавливает раздел отчета, посвященный анализу окружения объекта оценки, в окончательном варианте он должен представить свое мнение о том, как характер экономических взаимосвязей района повлияет на стоимость расположенною в нем недвижимого имущества.

ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ ПО РАЙОНУМногие сведения о районе можно добыть в полевых условиях,

путем тщательного наблюдения и анализа. Тем не менее, необходимы другие источники информации по статистике населения, структуре доходов и занятости, вакансиям и т.п. В дополнение к данным переписей, местные компании коммунального хозяйства и местные органы самоуправления часто располагают необходимой информацией. Другими источниками информации могут быть брокеры по операциям с недвижимостью, местные кредитные учреждения, коллеги-оценщики и жители района.

АНАЛИЗ ОКРУЖЕНИЯ В СТАНДАРТНЫХ ОТЧЕТАХ

Некоторые организации и фирмы разработали свои собственные стандартные формы отчета об оценке. Эти формы часто содержат разделы, в которых оценщик классифицирует и подводит итоги по различным элементам, которые, но его мнению, увеличат или сократят стоимость. Вероятно, наиболее широко используемые стандартные формы принадлежат «Фре.зди М'ж» и «Фэнни Мэй'> и предназначены для оценки имущества при предоставлении ипотечных кредитов.

Отметим, что раздел «окружение» формы FNMA-FHL.MC содержит большое число пунктов с маленькими квадратиками слева от них, заполняя которые оценщик как бы описывает и определяет рейтинг района расположения объекта оценки. Хотя отчетные формы включают большое число данных, все же они не дотягивают по тщательности и полноте анализа до повествовательного отчета об оценке.

РАЙОНЫ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

В больших городах районы многоквартирных до-мовобычнозаиимают большую площадь. Вболсе мелких городках они могут быть разбросаны или лимитированы по размерам. Дома могут существенно различаться по дизайну. Они могут принадлежать как частным лицам, так и быть во владении кооператива или кондоминиума.

Хотя жилые районы, застроенные многоквартирными домами, отличаются в чем-то от районов с индивидуальной застройкой, однако и они подвержены многим сходным влияниям. Поэтому оценщик может выделять характеристики и удобства, которые имеются а жилом районе многоквартирных домов тем же способом, что и для района индивидуальных жилых домов, но с изменением акцентов анализа. Желание проживать в квартале многоквартирной застройки, и стоимость таких квартир могут обуславливаться следующими факторами.

1. Доступ к месту работы.2. Трапспоргпые услуги.3. Доступ к торговым и культурным центрам.4. Наличие школ.5. Репутация района.6. Жилая атмосфера, внешний облик района и защита от

нежелательного коммерческого или промышленною вторжения.7. Близость парков, озер, рек и других природных объектов.8. Предложение вакантных участков под строительство

многоквартирных домов, осуществление которого. вполне вероятно, будет иметь потенциальный (более или менее положительный) эффектна существующее окружение.

73


9. Стоянки машин для жильцов и гостей.10. Экономический статус квартиросъемщиков.11. Уровень вакансий и интенсивность смены жильцов.Эти и другие необходимые данные составляют

предпосылки для изучения оценщиком арендуемой жилой недвижимости. В некоторых городах можно достать статистику о предложении жилых помещений, вакансиях и уровне арендной платы. Когда не удается получить статистику, оценщик собирает информацию путем первичного исследования.

РЕЗЮМЕОписание района окружения и мнение о нем оценщика

являются важной частью отчета об оценке. Данный факт накладывает на оценщика особую ответственность — быть объективным. Анализ окружения объекта оценки начинается с описания района и характеристики расположенного в нем недвижимого имущества. Также необходимо описать тенденции экономического роста региона.

В настоящее время под понятием окружения, как правило, подразумевается любая территория в пределах города (населенного пункта), которая отдельно иден-тифицирована и имеет опознаваемые природные или искусственные границы. Некоторые районы сегодня четко очерчены, а границы других установить достаточно сложно. Старая концепция единства и соответствия сегодня малоэффективна.

Большинство районов находится в стадии перемен разной интенсивности. То, что происходит в одном районе, может сразу отразиться на других. Повышенное предложение новых домов ведет к смещению пред-почтений рынка от более старых домов к новым. Но и другие факторы, включая местоположение, наличие коммунальных удобств, образовательных учреждений и мест отдыха также обуславливают поведение рынка.

Все районы проходят через определенные жизненные циклы. Этот период называется периодом роста.

Когда строительство замедляется или останавливается, наступает период стабильности. Этот период заканчивается либо из-за ухудшения качества жилого фонда, либо вследствие изменений, имеющих место в экономических, социальных, физических, либо административных силах. Упадок может закончиться, когда силы эти вновь изменятся, либо будут предприняты организованные усилия для возрождения данного района. Этот период возрождения сравним с начальным периодом роста. Жизненный цикл вновь повторяется с уже другим периодом стабильности и с «отсроченным» периодом упадка. Если период упадка не сменится оживлением, экономическая жизнь района подойдет к своему концу, что обычно ведет к использованию недвижимости района по другому назначению.

Для понимания циклов развития района необходимо осознать решающие физические, социальные, административные и экономические силы, воздей-ствующие на стоимость. Информация о районе и факторах, составляющих эти четыре силы, должна быть собрана посредством наблюдений, разговоров с ин-формированными источниками и опроса местных жителей. Вся эта информация согласовывается, что дает оценщику возможность определить влияние окружения объекта оценки на стоимость. Этот процесс должен носить объективный характер, и основываться на фактах и современных социальных стандартах.

Большинство данных об окружении оценщик собирает на основе личных наблюдений и опросов. Публикуемые официальные данные могут быть полезными, но использовать их необходимо очень осмотрительно, так как часто они относятся к более обширным регионам, чем район расположения объекта оценки.

Многие отчеты об оценке жилья в настоящее время делают на специальных стандартных формах, которые ограничивают возможности оценщика в полной мере отражать информацию о характеристиках района. Поэтому оценщик в таких случаях должен использовать приложения к отчету, чтобы обеспечить его полноту.

Глава 8.

ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА


Юридическое описание Система лотов и блоков Система границ и пределов Геодезическая съемка Строительное законодательство Система государственного межевания Строительное законодательство Строительные кодексы Ограничения (поправки) в юридическом

документе на право пользования землей СервитутЗаход, вторжение Ограничения в области окружающей среды

Договоренность об общих (пограничных или совместных) стенах

Права на владение и пользование водными ресурсами, расположенными на территории земельного участка или примыкающими к ней

ЗонированиеНалог или сборСтавка налога на имущество в сотых процентаСпециальные платежиОбщий размер участка, объединениеТупик, глухой переулокТопография

Согласно традиции, когда оценщика просятназвать три наиболее важных фактора, влияющих на стоимость, то он отвечает «местоположение, местоположение и местоположение». Более специальный ответ гласил бы: «Местоположение района, местоположение квартала и местоположение земельного участка».

Из-за фиксированной природы недвижимости местоположение является наиболее важным среди факторов, оказывающим влияние на широкое разнообразие стоимостей земельных участков со схожими улучшениями. Поэтому серьезная практика оценки требует, чтобы точное местоположение объекта недвижимости было четко и окончательно определено. Тщательное описание юридических границ имущества и детальное рассмотрение физических характеристик местности должны проходить через весь анализ местоположения земельного участка в квартале или районе.

ОПИСАНИЕ ЗЕМЛИ И УЧАСТКАВ специализированном словаре профессиональных

оценщиков недвижимости земля и земельный участок не являются синонимами. Земля означает поверхность планеты, которая не облагорожена человеком, плюс клинообразный кусок под поверхностью, который теоретически простирается до центра земного шара, и права на воздушное пространство «до

небес». На практике, однако, право на воздушное про-странство ограничено в Соединенных Штатах по закону Конгресса, который устанавливает суверенные общественные права на навигационное воздушное пространство.

В некоторых районах страны права на подземные минеральные ресурсы также принадлежат правительству или какой-либо другой организации, а не собственнику недвижимости. Все природные ресурсы в этих штатах также составляют по закону часть земли, в т.ч. минеральные залежи, ископаемое топливо, лес и дикая природа. По определению оценщика, все то природное, что находится внутри границ собственности, составляет часть земли.

Участок представляет землю плюс улучшения, которые позволяют пользоваться ею, включая улицы, канализацию и все коммуникации. Многие оценщики включают в анализ такие элементы, как издержки на расчистку и уборку участка, выравнивание и нивелирование, создание внутреннего ландшафта, водопроводные и канализационные коммуникации (или септические системы), дренаж, дорожки и аллеи. Случается, местные обычаи диктуют, что некоторые из этих элементов рассматриваются скорее как улучшение сооружений, а не участка. Это важно при проведении анализа, для четкого указания на это различие и правильной обработки сопоставимых рыночных

75

Глава 8. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

данных. Надлежащая оценческая терминология ут-верждает, что «улучшения к участку» соотносятся с вышеперечисленными элементами, а улучшения на участке соотносятся с имеющимся домом, гаражом и другими внешними строениями.

ЮРИДИЧЕСКОЕ ОПИСАНИЕКаждая оценка должна описывать недвижимость так,

чтобы ее можно было легко и точно идентифицировать, не спутав с любой другой. Наилучшим способом для установления точного местоположения имущества является включение в описание договора на передачу титула собственности ( Deed -- письменный и скрепленный подписями и печатью документ на передачу титула на право собственности) и документа о земельной съемке (сервей [survey] - процесс, с помощью которого измеряется размер участка и удостоверяется его площадь). В дополнение отчет об оценке должен содержать карту местности, показывающую участок и его местооложение. Надежный способ идентифицировать собственность состоит в указании наименования улицы и номера, если участок находится внутри границ определенного квартала. В сельских районах также есть усовершенствованные системы идентификации.

Часто оценщик решает, что использование адреса улицы не обеспечивает требуемой имущественной идентификации. В этих случаях, аккуратное юридическое описание должно производиться на основе договоров о передаче титула, закладных и других поземельных книг местных органов власти. Юридические описания, которые можно обнаружить в этих книгах, подготовлены на основе комбинаций четырех систем:(I) системы лотов и блоков; системы границ и пределов; (3) геодезической съемки и (4) правительственной межевой системы.

Система лотов и блоков. Эта система, производная от системы прямоугольной съемки, применяется в большинстве городов и населенных пунктов. Ее про-исхождение совпало с появлением первых населенных пунктов и их ростом. Первые застройщики разбивали свои участки земли на блоки и лоты. Каждый из них был пронумерован, а номера вносились на планкарту. Копии планов-карт сохранялись в местной регистрационной палате для их постоянной сверки. Идентификация с помощью номеров лотов и блоков обычно достаточна для земельного межевания, когда каждый лот ясно отличается от остальных.

Система границ и пределов. Первоначально исполь-зуемая в колониальной Америке, эта система идентифи-цировала собственность разграничением ее границ is форме серий направлений (дирекции) и расстояний (дистанций), начиная от фиксированной точки. (Обычно точками соотнесения в старых договорах о передав титула собственности указывались большие деревья, скалы, ручьи и т.п., что в некоторых случаях делало за

труднительным, если не невозможным, их точную привязку к местности). Каждая пограничнаялиния опи-сывается в непрерывной последовательности, используя показания компаса и дистанцию, до момента получения замкнутой границы участка; например:» Начиная от старого дуба, известного как Большой Дуб Отца, к Югу 63 градуса 35 минут на расстояние 185 футов...».

Геодезическая съемка. Земельная съемка, которую стали проводить для идентификации земельных участков, принадлежащих федеральному правительству, постепенно распространилась по всей стране. Эти геодезические карты готовятся Внутренним департаментом Управления геологической съемки США. Они показывают, среди прочего, широту, долготу, отметки высоты, существующие реки и ручьи, здания и железные дороги. Карты имеют различный масштаб и пронумерованы квадратной сеткой. Остов этой съемки представляет сеть отметок высоты, которые покрывают всю страну, каждая из которых имеет свою широту и дол готу.

Правительственная система межевания. Эта система также зарождалась в колониальные времена. Она предусматривает разбивку квадратов земли площадью 24 х 24 мили, разделенных, в свою очередь, на квадраты площадью 6х6 миль, именуемые «тауншипами». Схему переплетают базовые линии, идущие с востока на запад, и меридианы с севера на юг. Так как существует кривизна земной поверхности, то северная граница площади слегка короче, чем южная. Связка является рядом тауншипов восток/запад между двумя параллелями долготы и распространяется на шесть миль в стороны от них. На горизонтальных и вертикальных сторонах четырехугольников размещены номера основных меридианов и базовых линий. Таун-шип разделен на 36 секций, каждая по 1 миле. Секции нумеруются последовательно, начиная с северо-восточного угла, и продолжаются с востока на запад и с запада на восток, вниз до Секции 36 в юго-восточном углу. Различия (допуски) для северной границы и других линий из-за погрешностей измерения или отклонений допускаются для большинства четырехугольников в полмили тауншипа.

ДРУГОЙ ТИТУЛИ РЕГИСТРАЦИОННЫЕДАННЫЕ

В данном разделе представлена информация об имущественных правах, а также данные, касающиеся налогов, специальных платежей, зонирования, серви-тутов и других ограничений.

ИНФОРМАЦИЯ О СОБСТВЕННИКЕ

Юридический владелец недвижимым имуществом и характер владения могут удостоверяться в общественных регистрационных книгах, которые ведутся чи-

76

новником графства или регистратором. Местные ти-тульные или архивные компании также могут представлять подобную информацию.

Наиболее распространенной формой владения не-движимым имуществом является «абсолютное владение». Если недвижимое имущество не подпадает под категорию «абсолютное владение» («fee simple»), то некоторые элементы титула из нее исключаются для точного указания и тщательного анализа. Когда оценщика просят рассчитать стоимость частичных имущественных прав, то он должен точно уяснить форму юридического владения, так, чтобы оцениваемые имущественные права были надлежащим образом установлены.

Строительные кодексы. Это своего рода специфи-ческие ограничения, которые, как и законодательство о зонировании основаны на государственной власти. Они предусматривают контроль за архитектурой разрешенного строительства и определяют виды материалов, которые могут быть использованы. В дополнение к общему строительному кодексу во многих муниципалитетах существуют отдельные кодексы по водопроводу и электрической сети.

Договорные ограничения. Эти ограничения могут устанавливаться на землепользование собственником имущества и переходить вместе с титулом на землю к будущим владельцам. Ограничения носят контрактный характер и обычно содержатся в договорах, со-провождающих собственно передачу титула. Иногда ограничения накладываются застройщиком земли на весь участок. Обычно цель ограничений состоит в обеспечении защиты всех стоимостей строящихся зданий.

Было время, когда расовые и религиозные ограничения были обычным делом при застройке участков под индивидуальное семейное жилье. В 30-40-е годы Федеральная жилищная ассоциация неоднократно требовала таких ограничений в качестве условия га-рантирования страховки ипотеки. Ограничения подобного рода после решения в 1948 г. Верховного суда незаконны и нарушают многие положения законодательства на уровне штата, страны, а также положения закона о справедливом строительстве, финансировании, кредитовании и найме жилья. К сожалению, в некоторых договорах на передачу титула подобные вещи еще сохраняются, но они не имеют юридической силы.

Сервитута. Представляют собой права, имеющиеся у невчадельцев недвижимости надоходы или расходы, устанавливаемые обычно на специальный период и для специфических целей, как, например, право на доступ к шоссейной дороге или пляжу. Другие измсн-ты представляют невладельцам права использовать воздушное пространство над недвижимостью или права на подземные коммунальные объекты, извлечение грунта или почв, пользование подземными источниками или залежами. Оценщик должен принимать во внимание влияние измента на стоимость недвижи

мости и сообщать об этом в своем отчете. Обычно расчет стоимости включает предположение о том, что не-движимость не отягощена какими-либо ухудшениями. Если это не так, то оценщику следует проявлять особое внимание при расчете стоимости и учитывать характер и влияние возможных ухудшений на стоимость так, чтобы отчет не вводил в заблуждение пользователя.

Вторжения (Encroachments). Су шествует два типа вторжения: либо улучшение может заступить за границу имущества на сопредельную недвижимость, либо улучшения сопредельной недвижимости могут переступить границу оцениваемой недвижимости. От оценщика не требуется проведения инспекций по поводу существования вторжений. Обычно в заявлении об «ограничительных условиях» в докладе говорится, что вторжений не имеется. Тем не менее, как и в случае с изментами, об очевидном вторжении должно сообщаться в отчете, и оценщик обязан проявить осторожность, чтобы не ввести потенциального пользователя отчета в заблуждение по поводу влияния этого фактора.

Соглашения об общей стене. Общая стена возникает тогда, когда улучшения на участках вынуждают обоих владельцев использовать совместную стенку. Многие общие стены существуют без каких-либо письменных договоренностей. Когда такое соглашение является частью договора, оценщик должен удостовериться в том, что оно не накладывает каких-либо необычных требований на владельца оцениваемой недвижимости и сообщить об этом в своем отчете.

Ограничения в области окружающей среды. Контроль над землепользованием становится все более рас-пространенным и важным для оценщика. Как и положения о зонировании, эти ограничения базируются на полицейской власти государства, хотя некоторые законы до сих пор еще проверяются в судах. Оценщики должны быть знакомы с текущими подвижками в зако- ^ нодательстве об окружающей среде, включая контроль за заливными землями и другие ограничения землепользования, которые влияют на стоимость.

Права на использование водных ресурсов, располагающихся на территории участка или примыкающих к нему. Эти права относятся к владельцам, чья земля соприкасается со значительными объемами воды (озера, реки, ручья, океана) и устанавливает параметры ее использования. Эти права могут включать право на строительство пирсов, лодочных станций для рыбной ловли и отдыха, или сооружений для ирригации. Права на использование воды могут оказывать важное влияние на стоимость земли и следует тщательно изучать области их применения.

Зонирование. Зонирование представляет часть по-лицейской власти правительства, а также предоставляет общественности право контролировать использование частной собственности для пользы всей общины. Зонирование, известное нам сегодня, не су-

77


ществовало в XIX в., который явился наиболее значи-тельным периодом развития большинства американских городов. В результате отсутствия такого контроля и планирования городского развития возникали кварталы с перенаселенными улицами, переполненными домами, слабым освещением и плохим воздухом, либо смешением видов деятельности, которые негативно отражались друг на друге. В результате такой дезорганизации возникли торговые зоны низкого качества застройки, пробки и городские свалки сегодняшнего периода. Неконтролируемое социальное давление все больше увеличивало плотность населения, что выражалось в строительстве огромных жилых домов, построенных по границам своих участков. Люди с достаточными сред-ствами покидали города и оседали во вновь развиваю-щихся пригородах. По мере нового развития городов началась обратная тенденция. Теперь общенациональная тенденция состоит в возврате в города.

Лучшее и наиболее эффективное использование должно всегда состоять в юридически позволенном использовании, однако оценщик должен быть всегда начеку в отношении потенциальных перемен зониро-вания. Если существует разумная вероятность того, что в недалеком будущем существующее зонирование может быть изменено, оценщику стоит просчитать вероятную реакцию рынка. Следует проявлять осторожность и не принимать за чистую монету предсказания перемен, носящие спекулятивный характер. Жилое имущество часто продается и покупается для получения результата от перемены зоны, например, при переезде из односемейного дома в более интенсивно используемые апартаменты, или из жилых домов в деловые или промышленные сооружения. Потенциальное резонирование близлежащей земли может оказать существенный эффект на стоимость оцениваемого имущества.

Некоторые пригородные общины пытаются ис-пользовать зонирование как метод недопущения даль-нейшего роста, что выражается в увеличении требуемых минимальных размеров участков, которые превосходят участки, необходимые для упорядоченного роста. Другие требования делают экономически невозможными развитие и застройку остающейся вакантной земли в районе, но в целом растущее социальное и юридическое давление направлено на то, чтобы остановить применение «наказательного» («эксклюзивного») зонирования, ведущего к ограничению роста населенных пунктов.

В идеальном случае, зонирование должно исполь-зоваться для регулирования и стимулирования упоря-доченного и постоянного развития, но не для целей его торможения. Правильное зонирование стимулирует рост стоимости, развитие сети коммунальных услуг (таких, как школы и парки) и создает условия для упорядоченного развития.

Новый тип зонирования, приобретающий все большую популярность называется Спланировнным

развитием (PUD). Жилые дома группируются в кусты, а часть земли отводится для открытого, доступного каждому пространства. Владение общей землей может осуществляться ассоциациями владельцев, либо местной общиной. В своей наиболее продвинутой форме PUD может включать в себя целый город, где часть нежилой земли резервируется для коммерческого и промышленного развития, а также ее использования для отдыха и создания зеленых зон.

Не каждая община прибегает к помощи зонирования для контроля своего развития. Обширные районы страны не охвачены правилами зонирования. Это обычно сельские или малонаселенные районы. Тем не менее, один из самых веских аргументов не в пользу зонирования является застройка центральной части г. Хьюстон, штат Техас. Без какой-либо системы зонирования Хьюстон развился в один из наиболее современных американских городов. Жители Хьюстона несколько раз голосовали за сохранение системы использования земли, свободной от зонирования.

Любую разумную возможность изменения зонирования следует учитывать. Если лучшее и наиболее эффективное использование участка требует изменения зонирования, оценщик исследует вероятность такого изменения. Оценщик может получить нужную информацию путем опроса сотрудников департамента планирования и зонирования, либо выборных официальных лиц. Оценщик также может проанализировать рамки (patterns) изменений зонирования, чтобы сделать заключение о их приемлемости для конкретного случая. Если рекомендация о лучшем и наиболее эффективном использовании основывается на возможности перемен зонирования, то она должна опираться на три элемента: физическую возможность, экономическую рациональность и политическую вероятность.

МУНИЦИПАЛЬНЫЕ ПЛАТЕЖИ И НАЛОГИ

Традиционно большая часть средств, необходимых местной общине для обеспечения услуг своим жителям, собирается от налогов на недвижимость, основанных на стоимости имущества, т.е. налогообложения, исчисляемого в форме процента от стоимости имущества («ad valorem taxation»).

Налоги предполагается расходовать на обеспечение услуг, которые делают недвижимость более при-влекательной, однако чистая прибыль (преимущества) для налогоплательщика, очевидно, иногда может существенно превышать размеры налогов, когда налоги становятся непропорциональны соответствующим получаемым преимуществам. Поэтому оценщик сравнивает налоговый статус (оцененную стоимость недвижимости для целей налогообложения, налоговые ставки и сумму уплачиваемого налога) оцениваемого участка с аналогичными показателями конкурирующих или сопоставимых участков. В некоторых общинах оцененная стоимость земли для целей нало-

78


гообложения держится в разумном соотношении с рыночной ценой, особенно после недавнего пересмотра ставок налога. Однако в других районах оценка стоимости недвижимости для налогообложения не соотносится реалистично с рыночной стоимостью.

Первым шагом, который должен предпринять оценщик при анализе налогообложения в отчете является отражение текущих муниципальных платежей и уровня налоговой ставки. Муниципальные платежи часто распределяются между землей и улучшениями. Иногда улучшения на участке оцениваются отдельно. Может существовать единая ставка налога или серия различных налоговых ставок для обеспечения раздельного финансирования образования, коммунальных услуг и т.п.

Обычно предполагается, что муниципальные платежи составляют некоторый процент рыночной стоимости. В общинах с эффективными налоговыми служащими (асессорами) и частыми переоценками недвижимости выработано хорошее соотношение между размером налогов и стоимостью имущества. Напротив, во многих общинах, где асессор малоквалифицирован, имеется недобор штата или его неадекватная работа, либо там, где переоценка проводится нечасто, налоговые оценки мало связаны с рыночной стоимостью.

Имеются две давние традиции при оценке имущества для муниципальных сборов и целей налогообложения. Во-первых, оценка для муниципальных сборов часто представляет процент рыночной стоимости;во-вторых, ставка налога чаще выражается в миллях, чем в проценте от стоимости оценки. Милль представляет десятую часть цента. Ставка в миллях представляет собой число миллей на доллар оцененной стоимости. Например:

Оценка, долл. ......................................................1Ставка, миллей. Налоги, долл.....

Оценка, долл. ... Ставка, миллей. 'Налоги, долл.....

Такая система вводит в заблуждение как налогоп-лательщиков, так и оценщика, поскольку трудно точно сравнивать налоги в одном районе с налогами в другом. Например, участок стоимостью 8 тыс. долл. может быть оценен в 70% от стоимости с налоговой ставкой 40 миллей. Налоги буду рассчитываться следующим образом:

Рыночная стоимость, долл............................8000Коэффициент оценки .... 70% (0,70 х 8000 = 5600)База для муниципальных сборов, долл........... 600Налоговая ставка, миллей..................................40

Налоги, долл............................... 224 (0,40х5 600)Сходный участок стоимостью 8 тыс. долл. в другой

общине может оцениваться с коэффициентом в 35 %, со ставкой налога 80 миллей.

Рыночная стоимость, долл.............................8000Коэффициент оценки.... 35% (0,35 х 8000 = 2800)Оценка, долл.................................................2 800Ставка налога, миллей ......................................80

Налоги, долл...............................224 (0,80х 2 800)В некоторых штатах ставки налога выражаются в

долларах на каждые 100 долл. оцененной стоимости. Например:

.2800Оценка, долл............

Ставка налога, долл.. Налоги, долл............Широкое разнообразие коэффициентов оценки для

налогообложения и ставок налога в миллях могут приводить к той же самой сумме уплачиваемых налогов (налогового бремени) в зависимости от их комби-нированного влияния. Поэтому слишком часто пред-полагаемый коэффициент оценки (к примеру 60% рыночной стоимости) сегодня не отражает действи-тельности. Хотя юридически установленное соотношение налоговой базы на уровне 60% от оцененной рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения может существенно изменяться для конкретного типа недвижимости в соответствии с различными классификациями.

Второй шаг оценщика состоит в сравнении налогового бремени для оцениваемого объекта недвижимости с конкурентными объектами в данном районе или кон-курирующих районах. Один из рекомендуемых приемов - напрямую сравнить величину налогов в долларах с рыночной стоимостью. Это делается путем деления общей суммы налогов на недвижимость в долларах на рыночную стоимость имущества для получения «эффективной» (реальной) налоговой ставки.

Рыночная стоимость, долл.............................8000Налоги, долл....................................................224

Налоговая ставка 0,028 или 2,8% (224/8000 долл.)Используя такой метод прямого сравнения, оценщик

определяет уровень налогов для данного района, а также как налогообложение одной общины соотносится с налогами в конкурирующих с ней.

Имеются таблицы единой глубины участка в футах и премии за угловой участок, которые часто используют для установления единообразия расчетов оценок, осуществляемых асессорами для целей налогообложения. Цель подобных таблиц состоит в том, чтобы выразить эквивалент стоимости одного фута фронтальной стороны участка для участков с изменяющейся глубиной.

Одним из первых правил о глубине было правило 4-3-2-1, в котором описывается система, где фронтальная (передняя) четверть участка (лота) составляла 40% стоимости, вторая четверть — 30%; третья четверть — 20% и четвертая — 10%. Так как это давало слишком широкие рамки для налогообложения, то существующий недостаток обычно преодолевался путем установления таблиц более специфических глубин,

.100(1,00х0,100) .....

................0,10

.....................1000

........................90

........................90

..224(28х8)

79


выражавших процент за каждый фут глубины, или, по крайней мере, за каждые 10 футов, чтобы отразить условия, применимые для определенной местности или формы собственности (жилой, деловой, промышленной или коммерческой).

Оценщикам следует быть чрезвычайно осторожными при использовании любых стандартов глубины или таблиц углового (премиального) влияния. Использование таких таблиц является причиной многих неправильных налоговых оценок. В практике оценки не является хорошим тоном применять таблицу, уста-новленную для одного района при оценке в другом месте. Следует использовать только специальные таблицы глубины, разработанные для данного населенного пункта или общины. В некоторых общинах от асессоров требуют использовать такие таблицы для выравнивания показателен.

СПЕЦИАЛЬНЫЕ НАЛОГОВЫЕ ОЦЕНКИ

Проводятся специальными окружными налоговыми властями на определенный период времени для получения средств для улучшения систем общего пользования таких, как канализация, водопровод, уличные мостовые, сооружение пешеходных дорожек и т.д. Обычно оценки строятся на основе предполагаемых преимуществ или доходов, которые получат владел ьцы недвижимое ги от предполагаемых улучшений, а не издержками по улучшению отдельного участка. Например, затраты на водопровод для одного лота могут составить Зч ыс. долл. против ! тыс. долл. для другого лота в том же оцениваемом районе. Сумма специальных платежей поэтому будет равной и основанной на предположении, что лоты имеют одинаковую стоимость.

Когда продаваемая недвижимость становится предметом специальных оценок, следует делать поправки в том случае, если сравнимые объекты недвижимости не являются объектами одинаковою специального налогообложения. Когда недвижимость обложена специальными платежами, превышающими стоимость получаемых преимуществ (доходов) от этих платежей, то ее стоимость сократится на сумму этих платежей.

ФИЗИЧЕСКИЕ ХАРАКТЕРИСТИКИ

Каждая оценка должна содержать тщательное физическое описание оцениваемого участка. Хотя многие данные можно получитьдовольно просто, некоторые сведения трудно, а подчас невозможно найти. Отчет об оценке должен содержать высказанные оговорки о характере недвижимости или участка при отсутствии точной информации. Например, в случае участка без улучшений, желательно иметь описание грунта (почвы). При отсутствии такого теста оценщик должен высказать свои сделанные заключения о фи-

зических характеристиках почвы и сразу оговориться, что расчет оценки может быть другим, если его заключения не отражают существующих условий участка.

РАЗМЕР И ФОРМА

Ширина и фронтаж. Хотя понятия ширины и фронтажа (Frontage — линейное расстояние границы участка вдоль озера, рек или шоссе) часто используются как синонимы, они имеют два разных значения. Ширина яшшстся расстоянием между двумя пограничными линиями участка. Когда лот имеет прямоугольную форму, часто используется понятие «средней ширины». Другой важный показатель измерения - это ширина по границе строения. Многие правила зонирова-ния уточняют минимальную ширину с той точки зрения, которая требуется для получения разрешения на использование участка под создание специфического улучшения. Понятие «фроитаж>> относится к протяженности границ, которые соседствуют со сквозными или вспомогательными ПУТЯМ!!. При оценке жилыхло-тов часто используется также «фронтальный фут» в качестве единицы сравнения, однако следует проявлять осторожность при использовании фронтальных футов в качестве эталона для жилых участков. Когда лот отвечает стандартным размерам, принятым в округе, избыточный фронтаж не всегда пропорционально добавляется к размерам стоимости участка.

Глубина. Глубина всегда рассматривается совместно с шириной и фронтажем участка. Большинство жилых районов имеют общепринятую сгандартную глубину лота, так что участки с меньшей глубиной продаются дешевле, а с большей - дороже. Штраф или премия, выплачиваемые по соображениям глубины, тем нс менее, редко прямопропорциональны текущей глубине в футах.

Форма. Влияние формы участка на стоимость лота изменяется от района к району. В некоторых районах неправильность очертаний может уменьшить стоимость; в других удобная протяженность лота для строительства лома выравнивает различия в правильности формы. Если неправильные очертания сказываются на возросших строительных издержках, то это может снизить стоимость участка. Стоимость участков с неправильной формой обычно указывают в долларах на кв. фут площади или в долларах на акр.

Размеры. Если стоимость непосредственно увязывается только с размером, единицей сравнения обычно является стоимость квадратного фута (или акра -1 акр = 0,44 га). Однако, следует отметить, что ширина. глубина и форма обычно также влияют на стоимость участка.

ПЛОТАЖ

Стоимость плотажа представляет рост стоимости участка, возникающей на основе улучшенных удобств (пригодности) при объединении небольших участков

80

в более крупные. Для обеспечения масштабного стро-ительства небольшие участки, часто принадлежащие разным лицам, можно сгруппировать в один. Эта про-цедура обычно требует дополнительных затрат, а цена ключевых участков может быть больше, чем стоимость земли вданном районе, в силу того, что они уже улучшены или потому, что покупатель заинтересован в приобретении именно этих участков.

В оценке плотажа, помимо других капитальных затрат, должны быть спрогнозированы дополнительные издержки на землю, при этом следует учитывать, что стоимость плотажа создают не издержки по соединению, и размеры сами по себе не гарантируют рост пло-тажной стоимости. Для реализации плотажной стоимости должен иметься потенциал лучшего и наиболее прибыльного использования, в противном же случае целое будет стоить не больше суммы стоимостей его составляющих частей.

Площадь лота может быть также разбита на эф-фективные отрезки и излишнюю землю. Обычно из-быточная земля (особенно, если ее нельзя использовать) стоит гораздо меньше, чем часть лота внутри эффективного участка.

УГЛОВОЕ ВЛИЯНИЕ

Влияние углов и тупиков. Исторически, из-за того, что угловое размещение обеспечивает больше света и воздуха и может предоставить больше доступа на кон-кретную улицу, считается, что оно увеличивает стоимость. Вместе с тем, угловой лот понижает степень приватности и часто облагается налогами по повышенной ставке. Он также может подвергаться излишнему воздействию шумов от проходящего транспорта. Оценщик должен составить суждение, основанное на специфичности участка и рынка, которое либо повышает, либо сокращает стоимость имущества при его сравнении с другими лотами в округе. Лоты, размещенные на конечных или глухих улицах, имеющих мертвые тупики для разворота, также могут иметь иную стоимость по сравнению со сходными лотами без тупиковых отростков.

Контуры и топография. Наиболее привлекательный жилой участок (лот), чаще всего, вначале плавно поднимается от улицы, на которой размещен дом, а затем так же плавно спускается для обеспечения достаточного пространства для заднего дворика, предназначенного для отдыха. Снова повторим, что то, что справедливо для одной округи, необязательно работает в других районах. Участки обладают пониженной стоимостью, если их дорого оборудовать улучшениями из-за сложных топографических условий. Участок выше или ниже уровня примыкающей улицы может создавать дополнительные расходы для улучшения плохого дренажа, устранения эрозии или проблем подъезда. Тем не менее, сложные топографические условия часто компенсируются преимуществами,

признаваемыми рынком, в т.ч. круговым обзором или повышенной обособленностью.Другим фактором, который следует учитывать, является объем работ на участке, для обеспечения строительства. Если это сложные почвы (камень), могут потребоваться дополнительные землеройные работы. В некоторых случаях участку может потребоваться подсыпка, либо необходимо будет снять часть земли (ее можно будет продать).

ПОВЕРХНОСНЫЙ И ПОДПОЧВЕННЫЙ СЛОЙ

Поверхностный слой почвы. Во многих районах способность почвы поддерживать травяной покров и привлекательный ландшафт представляет важный фактор для рыночной привлекательности недвижимости. Оценщик должен учитывать, является ли почвенный слои однородным и типичным для окружающего района. При оценке новой застройки оценщику следует определить, является ли природный плодородный (верхний) слой возрожденным (вновь положенным) после завершения строительного процесса или же он убран в ходе его подготовки. Среди застройщиков сейчас распространена тенденция как можно меньше повреждать естественный почвенный покрои при строительстве. Природная песчаная или скалистая почва может потребовать дополнительных затрат для покупки гумусного слоя при создании лужаек и ландшафтных улучшений.

Подпочвенный слой. Характер подпочвенного слоя в значительной мере влияет на издержки при подготовке участка к строительству. Если каменный грунт (бедрок) надо взрывать или если почва нестабильна, издержки по созданию улучшений возрастают. Почвенные условия обычно определяются на основе инженерного обследования качества грунтов. Дополнительные расходы требуются на укрепления опалубки. основания стен и засыпку внутрених пустот. Подземные туннели могут представлять опасность в районах подземных промышленных разработок. Оценщик должен отражать наличие таких возможностей в своем анализе участка.

ЛАНДШАФТ

Стоимость создания ландшафта. Естественные де-ревья и кустарники обычно считаются частью самой земли. Стоимость создания ландшафта определяется большинством оценщиков отдельно как улучшение участка. Лужайки, кустарники, сады и огороды в целом улучшают облик и привлекательность жилой недвижимости. Поэтому, так как состояние огородов и насаждений определяются индивидуальными вкусами и без должного ухода могут быстро прийти в запустение, то покупатели обычно склонны делать скидку со стоимости замещения таких насаждений, особенно, если они требуют особого ухода.

81


ДРЕНАЖ

Поверхность и наличие угрозы разливов и наводне-ний. Должны быть предусмотрены некоторые методы для осушения поверхностного слоя почвы и удаления воды. Это может быть естественная болотистая низинка, обеспечивающая сток воды с поверхности почвы на улицу или в какую-либо естественную дренажную систему. Когда участок находится на одном уровне или медленно снижается от имеющегося водного бассейна, то необходимо сооружать сливные стоки. В некоторых регионах коллекторы или сливные устройства, собирающие дождевую воду, могут соединяться с трубами сброса воды. Когда дом имеет фундамент, необходимо иметь сливные устройства, отводящие воду из-под него для предотвращения под-топления постройки. Когда дом построен на склоне, следует проявлять особую осторожность и отводить поверхностные воды от его стен.

КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ

Вода. В каждом доме имеется потребность в обес-печении водой хорошего качества. Воду можно получать от муниципальных и частных компаний. Здравый смысл и Минимальные стандарты собственности Федеральной жилищной ассоциации устанавливают, что при наличии общественного водопровода его надо использовать. Некоторые дома все еще снабжаются прямо из рек и ручьев, а иногда даже дождевая вода собирается с крыш и хранится в специальных накопителях. Ни одна из этих систем не считается удовлетворительной,так как они не могутобеспечить постоянную поставку надлежащих объемов воды хорошего качества. Когда вода поставляется государственной компанией, или фирмой, находящейся под контролем муниципалитета, то оценщик просто должен проверить ее доступность на участке и, кроме этого, уточнить, имеется ли в водопроводе соответствующий напор. Когда вода поставляется небольшими, находящимися вне контроля частными компаниями, то этот факт должен быть отражен в отчете и, кроме того, там должно иметься указание на зависимость участка от поставок данной воды. Колодцы и скважины, в том числе артезианские, должны быть оборудованы так, чтобы они могли обеспечить приток воды из расчета пять галлонов в минуту. Вода должна отвечать требованиям бактериологических и химических стандартов, устанав-ливаемых местными органами здравоохранения.

При оценке вакантной земли, не имеющей общес-твенного водопровода, оценщик должен осмотреть прилегающие участки и установить возможность снабжения данного владения водой.

Канализация. Никто не может оспаривать сущес-твенное преимущество подключения к муниципальной канализационной системе. Подсчитано, что около 50 млн. жителей в 15 млн. домах зависят от септической системы в силу отложенного спроса и

25% новых строящихся домов не подсоединены к му-ниципальным системам. Если отсутствует общественная канализация, то необходимо провести оценку фильтрования для определения уровня впитываемос-ти вод, вытекающих на расположенные поблизости септические системы.

Наличие общественных (коммунальных) услуг на участке. В стоимость участка включаются подающиеся вода, электричество, газ, телефон и канализация, а также кабельное телевидение. Участок может иметь дополнительную стоимость при наличии возможности подключения к таким сетям, даже если они пока и не подключены кдому. Иногда можно найти дома, которые используют колодец и септическую канализацию при наличии централизованного водоснабжения и канализации.

ПОДЪЕЗДНЫЕ ПУТИ

Улицы и аллеи. Участок нельзя использовать до тех пор, пока на нем не созданы подъезды различного типа. Это может быть право проезда (пути) через приграничную собственность, либо по частной дороге или улице. Подъезд может осуществляться с общественной улицы или аллеи, а при отсутствии такового особое внимание следует уделять лицу, осуществляющему уход за улицей, что делается и в том случае, если кредитные организации, обслуживающие округу, осуществляют ипотеки домов, не имеющих общественных подъездов.

Уличные улучшения. Описание участка должно также включать информацию об уличных улучшениях, таких, как ширина улицы, ее покрытие и состояние мостовой и тротуаров. В некоторых районах кредиторы требуют подробных деталей о частных улицах, если те являются единственным подъездом к участкам. Также сообщаются детали о пешеходныхдорожках, обочинах, водосточных желобах и уличном освещении.

УЛУЧШЕНИЯ УЧАСТКА

Другие улучшения участка. Кроме коммунальных коммуникаций, которые иногда классифицируются как улучшения участка, существует также широкий спектр улучшений, которые обычно имеются на улучшенном жилом лоте. Они включают заборы, стены, пешеходные и проездные дорожки, бассейны и патио, теннисные корты и другие рекреационные (оздоровительные) сооружения. Все они должны указываться в отчете, а анализ должен'проводиться на основе расчета их вклада в стоимость имущества.

ВЛИЯНИЕ ОБЗОРНОЙ ПАНОРАМЫ НА СТОИМОСТЬ

Вид (обзор), открывающийся с данного участка, может оказать существенное влияние на стоимость. Идентичные во всех отношениях лоты в одной округе, отличающиеся только положением и ориентацией,

82

могут существенно различаться в цене, которая находится в прямой зависимости от воздействия внешнего обзора. Наиболее популярная панорама — вода, горы и долины. Соответственно, плохой обзор сокращает стоимость.

НЕУДОБСТВА И ОПАСНОСТИ

Опасности. Иногда в округе существуют опасности, сокращающие стоимость недвижимости. Наиболее распространенная опасность: интенсивное дорожное движение: рынок всегда четко реагирует на нее. Озабоченность риском наводнения или затопления представляет важный фактор во многих частях страны, поэтому большинство кредиторов не могут выдавать ипотеку в районах с повышенной опасностью наводнений без страховки от них. Оценщик должен точно знать, находится ли участок в районе с повышенной опасностью наводнений и если да, то как можно получать страховку и по какой цене. Воздействие этого фактора необходимо рассчитать и сообщить в оценке. Другие потенциальные источники опасности, которые необходимо изучать, включают оползни, землетрясения, опасные ущелья и водные пространства, а также повышенную пожароопасность.

Неудобства. Наличие набора услуг в округе увели-чивает стоимость участка, но их слишком близкое рас-положение может уменьшить ее. Например, пожарную станцию, публичную школу, магазины, рестораны, госпиталь, медпункты и газовые станции желательно иметь недалеко, но не в непосредственной близости от жилого участка. Промышленные, крупные коммерческие сооружения и конторы, шумные шоссе, канализационные колодцы и линии высокого напряжения, мотели и отели, похоронные бюро и пустующие дома, размещенные в жилой округе, в целом уменьшают стоимость имущества.

ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА

Климат или метеорологические условия. Климатвоздействует на целый регион или общину и должен анализироваться и сообщаться в отдельном разделе оценческого отчета. Иногда эти условия особенно сказываются на стоимости оцениваемого имущества. В некоторых районах может возрастать стоимость лотов, обращенных в определенном направлении. Например, если имеются постоянно дующие ветра, лоты могут возрастать в цене или уменьшаться в зависимости от их размещения относительно розы ветров.

ИЗБЫТОЧНАЯ ЗЕМЛЯ

Участок земли, обеспечивающий типичное про-порциональное соотношение «под строительство» с существующими улучшениями может рассматриваться как экономическая единица. Избыточная земля представляет часть имущества, которая не

обязательно служит или послужит существующим улучшениям. Если избыточную землю можно продать на рынке или она обладает стоимостью для будущего использования, то ее рыночная цена как вакантной (пустой) земли составляет дополнение к рассчитываемой стоимости экономической единицы. Вместе с тем, обычно избыточную землю рассчитывают отдельно.

ВЗАИМООТНОШЕНИЯ С ОКРУЖЕНИЕМ

Так как положение участка фиксировано, его окружение оказывает существенное влияние на стоимость. Большинство элементов, влияющих на местоположение, связано с анализом региона, общины и округи. Ниже автор рассматривает взаимосвязь местоположения непосредственно с примыкающим окружением.

ОСНОВНЫЕ МОМЕНТЫ

Использование примыкающих участков (лотов).Использование прямо примыкающих лотов имеет очень важное значение для стоимости недвижимости. Принцип соответствия утверждает, что для получения максимальной стоимости улучшения оцениваемое имущество должно разумно соответствовать аналогичным улучшениям окружающих участков. Например, если соседние лоты улучшены (т.е. застроены) многоэтажными домами средней стоимости в колониальном стиле, оценщик должен серьезно задуматься о правильности планов постройки сверхдорогого и современного дома на оцениваемом участке. Правда, не всегда обязательно гнаться за получением максимальной стоимости.

Ориентация улучшений. Снова принцип соответствия применяется к ориентации улучшений. Если примыкающий дом отодвинут на 75 футов от улицы и фасад смотрит в противоположную от нее сторону, то, вероятно, будет трудно сориентировать дом на рассматриваемом участке иначе, даже если такая ориентация покажется предпочтительней.

Граничащие и соседние улицы, поток движения. Граничащие и соседние улицы могут иметь старую прямоугольную систему планировки или новую — с глухими тупиками и улицами с ограниченным доступом. Некоторые улицы округи станут сквозными и пострадают от мощного дорожного потока. Подъезд с задней аллеи или с помощью специальной дорожки может увеличить или сократить стоимость в зависимости от специфики рынка.

Общественный транспорт. На стоимость жилого участка влияет доступность общественного транспорта. Наиболее важной является близость транспортных артерий к местам работы или торговли и зонам отдыха. Изменение доступности общественного транспор-

83


та может нанести урон недвижимости. Новые системы, такие как Система BART Сан-Франциско(ско-ростного проезда), увеличивает стоимость недвижимости в этом районе, однако более старые транспортные системы ее уменьшают. Быстрые и качественные общественные хайвеи, ведущие от расположения оцениваемого имущества до мест работы, покупок или отдыха, также оказывают влияние на стоимость.

Доступ на машине. Автомобильны и доступ на работу, за покупками и в зоны отдыха существенно влияют на цены. Участки, которые медленно поднимаются уступами к улицам менее притягательны, чем ровные участки или участки, опускающиеся к улицам. Опасно включаться в движение или въезжать на повороте или холме, где видимость от встречных машин ограничена и рынок «наказывает» участок за такие проблемы.

Безопасность детей от дорожного движения. Расту-щие потоки движения представляют серьезную опасность для родителей, имеющих маленьких детей. Ограничения движения и скорости, наличие тротуаров и пешеходных зон от участка к таким местам, как школы и парки, также являются важными факторами. Другим существенным моментом является доступность удаленных от улиц мест для детских игр.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ФАКТОРЫ

Многие экономические факторы уже рассматривались при анализе региона, общины, округи. Некоторые экономические факторы применимы лишь для индивидуального оцениваемого участка, но не для более крупных районов.

ОСНОВНЫЕ СООБРАЖЕНИЯ

Цены соседних участков. Цена соседнего участка, выставленного на продажу, оказывает, по меньшей мере, краткосрочный эффект на стоимость участка. Принцип замещения должен ограничивать потенциальную цену оцениваемого учасжа, до той, которую упла

тили за сходный участок в округе, по крайней мере, до момента увеличения предложения.

Налоговые платежи в сопоставлении с конкурен-тными лотами. Если налоговые и специальные платежи не носят единообразного характера, то участки с избыточным налоговым прессом обесценивают стоимость избыточными сборами, по крайней мере, временно. Противоположный эффект также имеет место:за участки с меньшим налоговым бременем выплачивается премия.

Издержки коммунальных услуг. Если местность требует дополнительных расходов для создания на участке удобств, то рынок может признать параллельное падение стоимости участка.

Расходы на услуги. Некоторые участки не обслу-живаются муниципальными службами такими, как мусорщики, поскольку они не выходят на общественные улицы. Эти службы надо оплачивать в частном порядке, что сократит стоимость участка, если на конкурирующих участках такие службы работают.

РЕЗЮМЕАнализ участка и данные об участке должны, в первую

очередь, позитивно идентифицировать и описывать оцениваемую недвижимость. Описание договора на передачу титула собственности и данные поземельных книг совместно с картами округи и общины служат идеальными инструментами при написании отчета. Другие подручные методы допустимы только в том случае, если оцениваемое имущество правильно идентифицировано.

Данные собираются и группируются в четыре кате-гории: I) титул и регистрационные (имущественные) данные; физические характеристики поверхности участка; 3) взаимосвязь с окружением; 4) экономические факторы.

Все сведения тщательно просматриваются и ана-лизируются. Важные материалы проверяются и обра-батываются для анализа лучшего и наиболее эффективного использования, который и составляет основу оценки.

Глава 9.

ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

В этой главе обсуждается анализ лучшего и наиболее эффективного использования двух важнейших элементов жилой недвижимости — земельного участка и связанных с ним улучшений. Теория оценки долгое время придерживалась концепции лучшего и наиболее эффективного использования участка. Только от-носительно недавно была разработана концепция лучшего и наиболее эффективного использования улучшений участка — дома, жилых и иных строений как улучшенных.

Для того, чтобы участок имел стоимость, он должен быть пригоден для освоения и пользоваться спросом. При анализе лучшего и наиболее эффективного использования оценщик останавливается на том варианте, который среди прочих других, наиболее полно раскроет потенциальные возможности участка. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования формирует основу, на которой оценщик применяет три традиционные подхода к стоимости.

ОПРЕДЕЛЕНИЕЛучшее и наиболее эффективное использование

определяется как разумное и возможное использование, которое обеспечит самую высокую текущую стоимость на эффективную дату оценки. В качестве другого определения, это «то использование, которое среди прочих разумных, возможных и узаконенных альтернативных вариантов оказывается физически возможным, соответствующим образом обеспеченным, финансово осуществимым и ведущим, в результате, к наивысшей стоимости земли». Проще говоря, лучшее и наиболее эффективное использование участка представляет «улучшение, которое возможно про

извести на участке с целью получения максимальной нормы прибыли на вложенный капитал»*.

Второе определение применяется к лучшему и наиболее эффективному использованию земли или участков как вакантных (неосвоенных). Когда на участке имеются улучшения, лучшее и наиболее эффективное использование может быть определено как отличающееся от существующего использования. Существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при ее лучшем и самом эффективном использовании не превысит стоимости всего имущества в его текущем использовании плюс издержки на уничтожение (перемещение) улучшений.

Определение лучшего и наиболее эффективного ис-пользования (ЛНЭИ) принимает во внимание как вклад конкретного использования для целей развития района, так и выгоды для индивидуальных владельцев недвижимости. Определение ЛНЭИ основано на суждении оценщика и его аналитических способностях, т. е. использование, указанное в анализе, является мнением, а не фактом. В оценочной практике лучшее и наиболее эффективное использование представляет предпосылку, на которой базируется стоимость. В контексте наиболее вероятной цены продажи (рыночной стоимости) другим термином для лучшего и наиболее эффективного использования может быть «самое вероятное использование». В контексте инвестиционной стоимости, альтернативным термином является «самое прибыльное использование».

Дефиниции лучшего и наиболее эффективного использования указывают на наличие двух типов ЛНЭИ. Первый тип — ЛНЭИ участка как вакантного. Второй - ЛНЭИ участка как улучшенного.

* Henry S. Harrison The Residential Appraiser, Highest and Best Use Analysys of a Single Family House, The Real Estate Appraiser, March/April 1975, pp.48-49.

ВАЖНЫЕ ПОНЯТИЯ И

Лучшее и наиболее эффективное использование(ЛНЭИ)

ЛНЭИ участка как вакантного (неосвоенного) ЛНЭИ участка как улучшенного (освоенного) Лучшее и наиболее эффективное использование:

Юридически разрешенное

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА

Физически возможное Прибыльное Для специальных целей Для спекулятивных целей Избыточная земля

85

Глава 9. ЛУЧШЕЕ И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Каждый тип требует отдельного анализа. Кроме того, в каждом случае существующее использование может отличаться или не отличаться отЛНЭИ участка.

Любое определение ЛНЭИ включает идентификацию мотиваций возможных покупателей. Эти мотивации основываются на ожиданиях выгод, связанных с владением недвижимостью. Различные мотивации влияют на ЛНЭИ и имеют важное значение для заключения оценщика о ЛНЭИ любого участка недвижимости.

Когда потенциальные покупатели намереваются ку-пить недвижимость для личного использования или про-живания, их основными мотивами являются такие блага для потребителя как комфорт, престиж или безопасность, которые особенно очевидны при приобретении жилой недвижимости. Преимущества от владения также возникают в случае владения коммерческой или про-мышленной недвижимостью. Выгоды для владельца-жильца складываются из гарантированного пользования помещением, низких управленческих издержек, контроля за имуществом и потенциального роста стоимости не-движимости в будущем.

Выгоды от владения доходной недвижимостью, не используемой лично владельцами, связываются с по-тенциальным чистым доходом и доходами от возможной перепродажи в будущем или с рефинансированием имеющихся кредитов. Решение о ЛНЭИ для доходной недвижимости часто обуславливается налоговыми факторами или аспектами защиты от инфляции посредством существующих или предполагаемых улучшений. Определение типа и интенсивности улуч-шений, которые являются ЛНЭИ земли инвестора, требует анализа «доходов за вычетом налога» от всех разумных альтернативных вариантов использования.

Земля или земля с улучшениями, приносящая прибыль посредством перепродажи, которая является единственной потенциальной выгодой от владения той землей, представляет чисто спекулятивный инструмент рынка. Цена, которую за такую землю предлагают на рынке, отражает реальную мотивацию типичного покупателя, т.е. спекулятивные ожидания.

Анализ ЛНЭИ всегда проводится в два этапа. На первом - участок анализируется как вакантный, а на втором — как улучшенный.

ЛНЭИ ЗЕМЛИ ИЛИ УЧАСТКА КАК ВАКАНТНОГО

Для целей данного анализа предполагается, что на участке нет строительных улучшений. Другими словами, оценщик решает проблему, которая заключается в следующем: какое было бы наилучшее потенциальное использование участка, если бы он был неосвоенным? Какие улучшения принесли бы максимум выгоды с точки зрения денег и удобств? Оценщик должен описать тип строения или строений и других улучшений (если

они необходимы), которые надо построить на неосвоенной земле.

Не каждый земельный участок (даже уже улучшенный) экономически пригоден для развития, и, действительно, большинство вакантных земель попадает в эту категорию. В этих случаях, правильным будет заключение о том, что ЛНЭИ состоит втом, чтобы оставить участкок пустующим до некоторого момента в будущем, когда его освоение станет экономически целесообразным.

Если делается заключение о том, что участок эко-номически целесообразно осваивать (улучшать), то оценщик должен указать, какой тип улучшений и с какими параметрами необходимо произвести.

Существующее использование участка может и не бытьЛНЭИ. Земля часто является пригоднойдля гораздо более интенсивного использования, чем существующее. Например, ЛНЭИ земли при допущении, что она вакантна, может представлять 10-этажное конторское здание, в то время как существующее строение имеет только 3 этажа.

ЛНЭИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ КАК УЛУЧШЕННОГО

Оценщик рассматривает использование, которое необходимо применить к существующему объекту не-движимости. Должен ли 100-летний дом использоваться, как он используется, или быть обновлен, расширен, частично уничтожен, либо к нему применима комбинация всех этих факторов? Или же его необходимо заменить на другое строение, обеспечивающее другое по типу или интенсивности использование?

В этом смысле использование, максимизирующее чистый операционный доход (net operating income -NOI) на долгосрочной основе, является ЛНЭИ. Для не требующих капитальных затрат на реконструкцию вариантов использования чистые операционные доходы, рассчитанные для разных вариантов, могут сравниваться прямым образом. Тем не менее, для вариантов использования, предусматривающих капитальные затраты для преобразования существующих структур улучшений (в связи с изменением использования), норму прибыли следует рассчитывать для общих капиталовложений в недвижимость, включая капитальные затраты. Затем эту норму прибыли можно сравнить с нормами прибыли от вариантов использования, не требующих капитальных затрат.

Заключения оценщика, касающиеся ЛНЭИ для недвижимости, занятой непосредственно владельцем, также учитывают возможности реконструкции или модернизации, которые соответствуют желаниям владельца. Например, заключения о ЛНЭИ для роскошных особняков должны включать объем и характер модернизации, необходимой, по мнению собственника, для получения максимального удовлетворения от владения недвижимостью.


ЦЕЛИ АНАЛИЗА ЛНЭИЦель анализа ЛНЭИ различна для каждого вида ЛНЭИ.

Оценщик должен четко разделять два вида анализа. В отчете должны ясно идентифицироваться, разъясняться и подтверждаться цель и вывод относительно каждого вида использования. Стоимость земли всегда рассчитывается, как если бы она была вакантной. Для земли, которая действительно пустует, это соображение очевидно: оценщик оценивает просто существующую землю. Для уже освоенной земли стоимость зависит от возможных вариантов ее использования.

Поэтому ЛНЭИ земли,как если бы она была неос-военной, должно рассматриваться во взаимосвязи с разнообразием вариантов использования, включая су-ществующий и все потенциальные будущие варианты.

Имеются также две причины для анализа ЛНЭИ земли как улучшенной. Первая — для идентификации использования имущества, которое, как ожидается, принесет наивысший валовый доход на доллар вложенного капитала. Вторая причина состоит в желании оценщика облегчить подбор сопоставимых объектов недвижимости.

СВЯЗЬ С ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ТЕОРИЕЙХотя современные экономисты отвергают идею, что

земля или недвижимость имеют меньшие права на часть дохода, чем другие факторы (агенты) производства, анализ по остатку, применяемый классической экономической теорией, все еще превалирует при анализе ЛНЭИ. Даже если земля может так же иметь право на доход, как и другие факторы производства, то здания могут меняться, в то время как основные характеристики участков — нет. Этоозначает, что потенциальный доход от любого отдельного участка зависит от решения о варианте использования. С общей или экономической точки зрения тот факт, что один участок может быть заменен надругой, означает, что ихдоходы устанавливаются на общем рынке земельных участков. Для отдельного участка, тем не менее, стоимость земли является функцией дохода, который остается после компенсации издержек на улучшения.

ЛНЭИ земли как вакантной, представляет старую концепцию. ЛНЭИ недвижимости как освоенной, является гораздо более новым понятием, разработанным в 60-е годы. для ответа надва важных вопроса, которых старая концепция не касалась. Как должны использоваться существующие улучшения? Следует ли их сохранить в существующем использовании, либо их необходимо снести, а на их месте построить новые? Старая концепция ЛНЭИ земли, как вакантной, отвечает только на вопрос, как должна использоваться земля, будучи неосвоенной; она, в первую очередь, представляет инструмент для оценки земли.

ЭЛЕМЕНТЫ АНАЛИЗА ЛНЭИПри оценке ЛНЭИ участка, оценщик пользуется

четырьмя критериями. Прогнозируемое использование должно удовлетворять им всем, т. е., быть:

1. Юридически (законодательно) разрешенным;2. Физически возможным;3. Экономически целесообразным;4. Наиболее доходным.Каждое потенциальное использование имущества

рассматривается оценщиком с точки зрения этих четырех критериев. Если предложенное использование не отвечает какому-либо из них, оно отбрасывается и рассматривается очередной вариант использования. ЛНЭИ удовлетворяет всем этими критериям.

ЮРИДИЧЕСКАЯ РАЗРЕШЕННОСТЬ

Каждое использование надо вначале проверить на предмет того, разрешено ли оно юридически на данном участке. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы,'законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Частные ограничения соотносятся с землей и переходят от владельца к владельцу. В общем случае они «привносятся» застройщиком участка, который стремится максимизировать стоимость его освоения, ограничивая возможности того, что могло быть сделано на отдельных лотах. Сервитуты, вторжения, соглашения об общих стенах и подобного рода факторы также ограничивают развитие участка.

Бензозаправка, например, может оказаться ЛНЭИ для углового участка на пересечении двух крупных дорожных магистралей. Однако оценщик не может считать это ЛНЭИ участка, если это юридически не разрешено действующими правилами зонирования, или если нет высокой вероятности того, что существующее зонирование изменится в ближайшем будущем, что позволит такое использование.

Иногда участок явно не используется в своем лучшем варианте не в следствие отсутствия рыночного спроса или физической возможности, но только из-за юридических ограничений, так как обычно земля зо-нируется согласно политической/социальной схеме, но не по экономическим соображениям, и потому зонирование часто не отвечает текущим требованиям рынка. В таких случаях земля остается экономически недоиспользованной вплоть до устранения предписанных ограничений. Когда земля ясно показывает большее ценное потенциальное использование, чем это разрешено по закону, и имеется вероятность перемен в землепользовании в недалеком будущем, то это обязательно должно учитываться оценщиком.

В такой ситуации оценщик должен проявлять особую заботу на предмет того, что расчет стоимости не носит умозрительный характер, и, что более важно,

87


что рынок признал возможность таких перемен зони-рования, которые могут осуществиться в самое короткое время.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ (ПРИГОДНОСТЬ)

Использование участка должно быть физически возможным. Варианты использования могут ограни-чиваться физическими характеристиками участка, такими как размеры, протяженность фронтальной границы, топография, почвы и подпочвенный слой и климатические условия. Несмотря на потребности в жилищном строительстве односемейных домов, районы с неблагоприятными особенностями местности и плохими характеристиками грунтов не могут рассматриваться, как надежные для такой застройки. Например, участки вдоль линии сейсмоопасных районов в Калифорнии считаются опасными для строительства Коридор в Палм-Спрингс, Калифорния также рассматривается как зона нежелательная для жилой за стройки, так как господствующие ветры с побережья приносят смог и туман.

ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЦЕЛЕСООБРАЗНОСТЬ

Реалистическая оценка рыночного спроса на предполагаемое использование представляется очень важным фактором. Например, участок определенного размера, предназначенный правилами зонирования для индивидуальной жилой застройки (с определенной концентрацией застройки), обеспеченный всеми коммуникациями, выгодно расположенный и обладающий хорошим подъездом. Однако, если имеется информация, что рыночный спрос на подобные участки в данном районе отсутствует, то данный вариант использования не будет являться ЛНЭИ, (даже если недвижимость отвечает первым двум критериям), поскольку в этом отсутствует экономическая целесообразность.

Таким образом, рыночный спрос способствует со-зданию ЛНЭИ. При анализе альтернативных вариан тов использования оценщик должен принять во внимание спрос на каждый из вариантов и наличие других конкурирующих участков земли, удобных для подобного использования, которое и формирует предложение. Эти факторы необходимо взвесить при экономическом анализе. Все физически возможные и юридически разрешенные варианты использования, которые не отвечают экономической целесообразности, отвергаются, а оставшиеся позволяют оценить потенциальный чистый доход.

НАИБОЛЬШАЯ ДОХОДНОСТЬ

Четвертым критерием является проверка на максимум дохода. Оценщик стремится найти наиболее доходное использование среди всех юридически раз-

решенных, физически возможных и экономически целесообразных вариантов.

Из-за происходящих постоянных изменений су-ществующее использование уже может не быть ЛНЭИ. Если земля сама по себе имеет большую стоимость при другом физически возможном и юридически разрешенном варианте использования, нежели чем вся недвижимость с существующими улучшениями и удобствами, то предлагаемый вариант использования становится ЛНЭИ участка. Существующие улучшения находятся в конце срока своей экономической жизни, но текущее их использование продолжает оставаться ЛНЭИ на время переходного периода. Например:

Рыночная стоимость участка, эонированного для коммерческого использования (ЛНЭИ как вакантного), тыс. долл.................................... 230

Рыночная стоимость объекта недвижимости как освоенного на текущий момент для жилого испол ьзования, тыс. долл...................................... 200

Вклад освоения (улучшения).......................... нетПоэтому текущее использование этого имущества более

не представляет собой ЛНЭИ, кроме как на переходный период.

ПРОВЕРКА ЛНЭИДля проверки ЛНЭИ земли как вакантной, либо с

улучшениями, оценщик анализирует все логически воз-можные альтернативы. Обычно оценщик может свести все варианты использования к 3-4. Альтернативное ис-пользование, в первую очередь, должно быть проверено на критерии физической достижимости и юридической разрешенности. Затем те варианты, которые удовлетворяют двум первым критериям, анализируются логически, чтобы ограничить число финансово возможных вариантов, которые должны рассматриваться. Например, рыночный анализ может указать, что в данном районе необходимо построить большое офисное здание. Однако, если анализируемый участок окружен современными односемейными домами, то большое многоэтажное офисное здание не будет их логическим продолжением, даже если имеется юридическое разрешение. Аналогично, может быть разрешение на строительство на участке жилья для престарелых, но если большинство жителей района моложе 40, такая застройка не будетлогически оправданной и, вероятно, не удовлетвори г критериям финансовой целесообразности.

ПРОВЕРКА ЛНЭИ ЗЕМЛИ КАК ВАКАНТНОЙ

Следующие примеры иллюстрируют проверку ЛНЭИ земли как вакантной.

Пример 1. Жилой односемейный домПосле принятия решения о том, что односемейный

жилой дом представляетЛНЭИ объема недвижимости.

88

оценщик должен описать «идеальное» улучшение, которое должно быть сооружено на участке. Такой дом должен иметь преимущества от всех факторов, описанных в разделах отчета, посвященных анализу города, микрорайона и непосредственно самого участка.

Также рассматриваются структурный тип и архитектурный стиль этого «идеального» дома, его размеры, число комнат, внешний вид, качество строительства. типы материалов, механических систем и особые характеристики.

Принцип соответствия обычно задает размеры, диапазон цен и другие характеристики идеального улучшения, так как дома, сходные с имеющимися в микрорайоне, обычно имеют самое высокое отношение стоимости к затратам. После определения размеровдома следует рассмотреть структурный тип. Обычно односемейные дома можно классифицировать в один из восьми основных типов. Они включают 1-этажные. 1-1/2 -этажные; 2-этажные; 2-1/2-этажные; 3 или более этажные; 2-уровневые или дома с разнесенными входами (поднятое ранчо), дома с разведенными уровнями и большие особняки. 2 и 3-этажные дома были популярны перед началом 1900-хгодов, но сейчас они не так распространены, как одноэтажные или двухуровневые.

После выбора идеального размера и типа лома, следует решить вопрос об архитектурном стиле. Окружение может требовать как традиционный колониальный облик, так и один из популярных английских или французских стилей с особым расположением окон и декорированном из деревянных конструкций. В Санта-Фс и Нью-Мехико современные дома в некоторых округах соответствуют Л НЭ И только в том случае, если они выстроены впринятом стиле «пуэбло» (деревенских домиков из необожженного кирпича или материала похожего на него). В целом, хороший дизайн обеспечивает максимальную стоимость независимо оттого, представляет л и структурная конфигурация или архитектурный стиль дома традиционные, либо современные веяния.

Следующим шагом в анализе ЛНЭИ является учет рыночных предпочтений относительно внутреннего дизайна. Число спален, ванных, типов и размеров вспомогательных комнат в идеальном улучшении сильно варьирует от района к району.

Завершая этот виддетального анализа улучшений, оценщик описывает идеальное улучшение, которое надо соорудить на участке, если он пустует. Если оценка касается участка неосвоенной земли под жилье, то это завершает анализ ЛНЭИ.

После принятия этих решений оненшику может потребоваться решить, насколько большим должен быть построенный дом. Строительные издержки предполагаемого дома рассчитываются так:

вариант I:2 000 кв. фут. х 48,00 долл. за кв. фут = 96 000 долл;

вариант 2:2 250 кв. фут. х 46,00 долл. за кв. фут= 103500 долл.;

вариант 3:2 500 кв. фут. х 44,00 долл. за кв. фут =110 000 долл.

Стоимость участка оценивается в 35 тыс. долларов. Подсчитано, что цены продаж домов будут выглядеть следующим образом:

2 000 кв. футов в первом варианте .... 140 000 долл. 2 250 кв. футов во втором варианте... 155 000 долл. 2 500 кв. футов втретьем варианте.... 160 000 долл.

Расчеты для проверки, какой из предложенных до-мов является ЛНЭИ этой недвижимости, выглядяттак:

Параметры,долл. | Площадь дома, кв. футов

Г2 000 YI 250 ^ 2 500Рыночная стоимость Строительные издержки Стоимость участка

140000| 155000 1 -960001-103000 1 -35 000 -35 000

160000 -110000 -35 000

Ожидаемая прибыль 9000 16500 15000

Выходит, что дом в 2250 кв. футов представляет ЛНЭИ из числа рассмотренных альтернатив. Постройка дома в 2250 кв. футов обеспечивает получение максимальной потенциальной прибыли. Более или менее крупные дома потенциально принесуг меньше прибыли.

Другое соображение, которое должен принимать во внимание оценщик, заключается в том, окажется ли общая прибыль на инвестиции достаточно высокой для оправдания риска тою, что кто-либо строит новые дома в спекулятивных целях. В этом примере строитель должен вложить 138 500 долл. (35 000 + 103 000 долл. строительных издержек), чтобы заработать 16 500 долл. Это составит норму прибыли на капиталовложение, равную в размере 11,9% (16500 долл./138500 долл.). Если доступны более высокие нормы прибыли с аналогичным риском, то предлагаемый вариант не представляетЛНЭИ.

Пример 2. Небольшой доходный дом

В отличие от первого примера, где ЛНЭИ представляло собой односемеиный дом и стоимость участка была известна, в данном случае ЛНЭИ -это приносящая доход недвижимость, а стоимосгь участка неизвестна. Часто цель проведения анализа ЛНЭИ состоит в расчете стоимости земли. Так, различные разрешенные использования должны тестироваться для определения, какое из них приведет к самому большому остаточному доходу (residual in-come) после вычета доходов, соотнесенных с улучшениями, из общей суммы чистого операционного дохода (ЧОД) в каждом конкретном случае.

В данном примере приводится зонированный под многоквартирный дом участок в полакра. Он размещен в районе, характеризующимся активным рынком аренды жилья. Исследование рынка аренды выявило следующие сопоставимые данные по рентным платежам:

89


600 кв. фут., кв. с 1 спальней..... 800 кв. фут., кв. с 2 спальнями.. 1100 кв. фут., кв. с 3 спальнями .

Постройка зданий обойдется в следующую сумму:

600 кв. фут., кв. с 1 спальней....... 45 долл. за кв. фут800 кв. фут., кв. с 2 спальням и.... 40 долл. за кв. фут

1100 кв. фут., кв. с 3 спальнями .. 35 долл. за кв. футПодсчитано, что на этом рынке все расходы (фик-

сированные, операционные и резервные отчисления) составляют 40% валового рентного дохода. На участке имеется достаточно места для парковочной стоянки на 12 машин. Зонирование требует наличия одного места на стоянке на каждую спальню. Следует проверить сле-дующие три варианта на предмет того, какой из них представляет ЛНЭИ. Оценщик сводит выбор к неким логическим альтернативам и затем собирает данные по строительным издержкам, рыночным нормам прибыли (ставкам дохода) и доходу, которые можно ожидать по каждому альтернативному использованию, а также по рыночной ставке капитализации для улучшений.Параметры, долл. 12 квартир с

одной спальней

б квартир с двумя спальнями

4 квартиры с тремя спальнями

Строительные издержки

324000 (600 кв. фут. х 45 долл. за кв.фут х 12 квартир)

192000

(800 кв. фут. х 40 долл. за кв.фут х6 квартир)

154000 (1100 кв. фут. х 35 долл.за кв.фут х4 квартиры)

Потенциальный валовый доход

72000 (500 долл. в мес. х 12 мес. х 12 кв-р)

46000

(650 долл. в мес. х 12 мес. х

6 кв-р)

34800 (725 долл. в мес. х 12 мес. х 4 кв-ры)

Предполагаемые расходы

-28800(72000х40%)

-18720 (46800х40%)

-13920(34800х40%)

ЧОД 43200 28080 20880

Доход относимый на улучшения (12%)

-38800 -23040 -18480

Доход относимый на землю

4320 5040 2400

Показатель стоимости земли (при ставке 10%)

43200 50400 24000

Согласно данному анализу выходит, что сооружение 6 квартир с двумя спальнями представляетЛНЭИ (возможно, что смешанное использование здания даст более высокую ставку дохода для земли. С помощью использования компьютерной программы, такой как Лотус 1-2-3, можно легко проверить все возможные комбинации).

Кроме того, расчеты показывают, что ЛНЭИ не определяется каким — либо одним элементом, таким как издержки, размеры, общий доход или ставка дохода. ЛНЭИ представляет взаимосвязь всех этих элементов, которая определяет доход, относимый на землю, после того как все другие факторы производства, вложенные в здание, определены по их рыночной стоимости.

Эти факторы возмещаются до земли. Тенденция состоит в том, что арендная плата становится ниже, а расходы в более старых зданиях выше по сравнению с новыми. Поэтому старое здание не будут воспроизводить на вакантном участке. Только в случае с новыми или относительно новыми зданиями остаточный доход, относимый на землю, будет максимизирован.

ТЕСТИРОВАНИЕ ЛНЭИ УЧАСТКА С УЛУЧШЕНИЯМИ

Анализ недвижимости как улучшенной, должен проводиться с целью определения, является ли текущее использование ЛНЭИ, или же альтернативное использование даст более высокую норму прибыли. Когда альтернативное использование дает более высокий ЧОД, то это не означает, что оно автоматически создает более высокую стоимость. Всегда следует учитывать элемент риска. Иногда альтернативное использование достижимо с небольшими расходами или же вообще без капитальных затрат. Другие варианты могут потребовать значительных расходов, например, на реконструкцию или ремонт.

Пример 3. Новое использование без капитальных затрат

В университетском городке многие хозяева мно-гоквартирных жилых домов превращают свои жилые единицы из лишенных мебели квартир (сдаваемые в аренду на 1-2 года) в меблированные, сдаваемые в аренду студентам на 8 — месячный срок. Обычно, эти квартиры остаются вакантными в остальное время года. Мебель арендуется в местном магазине из расчета 1 200 долл. в год на 1 квартиру, что учитывает риск ее повреждения или утраты.-Расходы достигают, примерно, 40% валового дохода. Убытки от простоя пустующих площадей'и от неплатежей ренты оцениваются на уровне 5% — для немеблированных квартир и 10% -для меблированных. Шесть квартир в оцениваемом здании приносят сейчас 400 долл. ренты в месяц, ко-

Таблица 9-1. Расчеты для оценки ЛНЭИ для примера 3

Параметры,

долл.

6 немеблир. кв-р, 12 мес. аренда

6 меблир. кв-р, 8 мес.аренда

Валовый доход 28800

(400 долл. в мес. х 12 мес. х 6 квартир)

38400

(800 долл. в мес. х 8 мес. х 6 квартир)

Убытки от простоя и взимания ренты

1440 (5% валового дохода)

3840 (10% валового дохода)

Реальная валовая прибыль

27360 34560

Рента мебели 0 -7200

Эксплуатационные расходы

-11520(28800х40%)

-15360(38400х40%)

Чистый операционный доход (ЧОД)

15840 12000

90

. 500 долл. в мес.;

. 650 долл. в мес.;

... 725 долл. в мес.


торая, по предположению, считается их рыночной рентой. Подсчитано, что рентный доход от меблированных квартир для студентов составит в месяц 800 долл. Расчеты для оценки Л НЭ И см. в таблице 9-1.

Из расчетов следует, что ЛНЭИ данного объекта недвижимости будет его текущее использование, то есть сдача квартир в аренду без мебели.

Пример 4. Дополнительные капитальные затраты

Дом на 4 семьи, где каждая квартира (жилая единица) имеет две спальни, размещен в районе, который новыми правилами зонирования предназначен для многосемейной жилой застройки высокой плотности. Владелец хочет добавить к дому новое крыло. Архитектор предложил два плана, отвечающих требованиям нового зонирования. План А предлагает создать 4 дополнительных жилых единицы с двумя спальнями. План В нацелен на создание 6 дополнительных квартир с одной спальней. Расчеты, по-лученные от местных строителей показывают, что план А обойдется в 150 тыс. долл., а план В—в 200 тыс. долл.

Имущество «как есть» оценено в 160000 долл. Потери от простоя незанятых площадей и при взимании арендной платы оцениваются в этом микрорайоне в 5% как для квартир с одной, так и двумя спальнями. Операционные расходы, включая резервы, составляют 40% от эффективного валового дохода. Жилые единицы с двумя спальнями приносят ренту в 550 долл. в месяц, а односпальные — 400 долл. Расчеты для оценки ЛНЭИ приводятся в таблице 9-2.

Из этих расчетов следует, что ЛНЭИ недвижимости с улучшениями, будет строительство 4 дополнительных квартир с 2 спальнями в каждой.

ТИПИЧНЫЕ ФОРМУЛИРОВКИ ЛНЭИ

Все отчеты должны содержать обоб-щающие формулировки, которые описывают анализ и заключения о ЛНЭИ земли или участка как вакантного, либо недвижимости в целом как улучшенной, либо и то, и другое, если включается отдельная оценка земли. Когда заключение о ЛНЭИ представляет главную цель отчета, необходимо включать расчеты прибылей и доходов и их обоснование. Если заключение о ЛНЭИ улучшенной (освоенной) недвижимости отличается от существующего использования, также привести в отчете обоснование этого за-ключения. Всякий раз, когда заключение о ЛНЭИ основываются на применении методов, позволяющих определить ЛНЭИ среди двух или более потенциальных вариантов использования, в отчет необходимо включать полное описание анализа.

Если стоимость земли рассчитывается отдельно, то в отчете принято обсуждать ЛНЭИ земли как вакантной, а также ЛНЭИ всей недвижимости как улучшенной. Когда не нужно отдельно определять стоимость земли и условием оценки является продолжение использования недвижимости как улучшенной, оценщик обычно рассматривает ЛНЭИ недвижимости с имеющимися улучшениями.

Каждый объект недвижимости может иметь одно ЛНЭИ для земли или участка как вакантного и различные варианты ЛНЭИ для улучшенной недвижимости. В случаях, когда оценщик определяет оба эти вида ЛНЭИ, каждое ЛНЭИ должно быть описано отдельно в разделе ЛНЭИ отчета. В первую очередь, представляется ЛНЭИ земли или участка наряду с утверждением, что определение ЛНЭИ было сделано на основе теоретического предположения о земле как пустующей (вакантной) и пригодной для развития. Второе — дается ЛНЭИ имущества как улучшенного, наряду с утверждением о том, что определение ЛНЭИ было сделано в соответствии с будущим потенциалом земли и уже существующих улучшений.

Если земля уже улучшена до уровня ЛНЭИ, то можно объединить обе формулировки. Однако в отчете надо специально подчеркнуть, что определение является одним и тем же для земли как вакантной, так и с улучшениями, или, что земля уже улучшена до уровня своего ЛНЭИ.

Таблица 9-2. Расчеты для оценки ЛНЭИ для примера 4

Параметры, долл. Текущее использование

Дополнение А Дополнение В

4-х семейный

дом

4-х семейный дом и 4 кв-ры с 2 спальнями

4-х семейный дом и 6 кв-р с 1 спальней

Валовый доход 26400 26400 26400

Существующий дом (550 долл. в мес. х 12 мес. х4 ед.)

Предлагаемое дополнение 26400 (550 долл. в мес. х 12 мес. х4ед.)

28800 (400 долл. в мес. х 12 мес. х бед.)

Потенциальный валовыйДОХОД

26400 52800 55200

Потери от простоя и при взимании ренты (5%)

-1320 -2640 -2760

Эффективный валовыйДОХОД

25080 50160 52440

Расходы (40%) -10032 -20064 -20976

Чистый операционныйДОХОД

15048 30096 31464

Капиталовложения, 4-семейный дом

160000 160000 160000

Дополнения 150000 200000

Общие инвестиции 160000 310000 (окр.) 360000 (окр.)

Норма прибыли на инвестиции 9,40% 9,71% 8,74%

91


Отчет должен включать также установление ЛНЭИ сопоставимых продаж как при допущении вакантности земельного участка, так и с учетом имеющихся улучшений. Если сопоставимые объекты имеют различные ЛНЭИ земли как если бы она была вакантная и с учетом существующих улучшений, это должно быть также объяснено. Различие может влиять на стоимость, особенно при использовании подхода с точки зрения сопоставимых продаж. Следующие примеры: два — для односемейного дома и два - для доходной недвижимости, иллюстрируют формулировки ЛНЭИ. Понятно, что реальные формулировки в каждом частом случае требуют привязки к конкретной ситуации.

Пример 5. Односемейный жилой дом — ЛНЭИ земли как вакантной

ЭтоттипЛНЭИ применяется для расчета стоимости земли отдельно от улучшений. Признается, что любые существенные элементы накопленного улучшениями износа не были бы воспроизведены, если бы земля являлась вакантной и на участке выстроили бы новое здание. Это также полезно при идентификации сопоставимых объектов недвижимости.

Существующее улучшение не является ЛНЭИ земли, как если бы она была вакантной. Дом построен, примерно, 10 лет назад и имеет существенные элементы физического и функционального износа, характерные для строении возрастом более 2-3 лет.

Если бы участок был вакантным, то строительство нового односемейного жилого дома явилось бы ЛНЭИ. Новый дом был бы архитектурно более совместим с другими домами округи. Площадь дома должна быть около 2 000 кв. 4iyra; он должен иметь три спальни и две ванные. Жилая комната будет больших размеров. В доме будет больше электричеких розеток Все элементы физического износа будут исключены.

Пример 6. Односемейный жилой дом — ЛНЭИ улучшенной недвижимости

Этот тип ЛНЭИ основывается на том, что необходимо продолжать использовать существующие улучшения до тех пор, пока не станет финансово более выгодным ликвидировать старое строение и построить новый дом или реконструировать старый. Существующее использование недвижимости как односемейною жилого дома является ее ЛНЭИ, как улучшенной. Никакое другое использование недвижимости не будет столь же выгодным или прибыльным.

Существующий дом хорошо содержится и добротно отремонтирован. Его эффективный возраст составляет 8 лет, а оставшийся срок экономический жизни равен приблизительно 50 годам. Он гармонируете существую-щим окружением, которое зонировано только для одно-семейных жилых домов. Никакое другое использование не будет юридически или финансово возможным.

Пример 7. Доходная недвижимость — ЛНЭИ земли как вакантной

Существующее использование не отвечает ЛНЭИ земли как если бы она была вакантной. Этот тип ЛНЭИ признает, что любые существенные элементы накопленного улучшениями износа не были бы воспроизведены, если бы земля являлась вакантной и на участке выстроили бы новое здание.

Доход, соотносимый с землей при ЛНЭИ, капита-лизируется для оценки стоимости земли отдельно от улучшений. (Данная процедура оценки земли представлена в разделе учебника, озаглавленном «Оценка земли»).

Если бы участок был вакантным, то новое многок-вартирное здание было бы его ЛНЭИ. В нем должно быть 12 квартир, т.е. максимальное число, разрешенное по зонированию для участка. В каждой квартире будет жилая комната, столовая, кухня, ванная, туалет и две спальни.

Площадь каждой квартиры будет равняться 1025 кв. футов. Здание должно быть построено из цементных блоков с кирпичной кладкой по внешней стороне стен и деревянной обшивкой полуподвальных этажей и плоской просторной крышей. Дом будет иметь два этажа с 6 квартирами на каждом. Он должен быть построен в центре участка, обеспечивая привлекательный передний дворик, автостоянки на каждой стороне для 30 машин и задний дворик с игровыми площадками для детей. Все элементы физического износа будут устранены в новом здании, и его функциональный облик и дизайн будут соответствовать современным домам данного типа.

Пример 8. Доходная недвижимость - ЛНЭИ улучшенной недвижимости

Существующее использование недвижимости для получения рентного дохода должно быть прекращено и здание следует превратить в жилой кондоминиум из 10 квартир. В настоящий момент здание состоит из 10 квартир и имеет высокий уровень вакансий в последние 5 лет. Строение требует обновления и реконструкции для со-хранения своей конкурентоспособности на местном рынке жилья. Тем не менее, выделение денежных средств, необходимых для проведения подобного рода работ, приведет к тому, что недвижимость станет экономически невыгодно использовать для получения арендной платы с жильцов, так как уровень арендной платы, требуемый для покрытия издержек и получения дохода, значительно превышает существующий рыночный уро-веньдля данного типа недвижимости.

Следующие расчеты (см. таблицу 9-3) показывают уже сделанные и дополнительные капиталовложения, требуемые для продолжения текущего использования и для превращения объекта недвижимости в кондоминиум. Они показы вают предполагаемый доход от теку -

92

Таблица 9-3. Расчет капиталовложении для примера 8Тип использования, тыс. долл.

Текущее использование:

Предлагаемое использование:

10 арендуемых квартир

10КОНДОМИНИУМО

Текущие капиталовложения 300 300

Обновление или ре-конструкция, 250 000

250 325

Общиекапиталовложения

550 625

Чистый операционный доход 40 -

Общая отдача капи-таловложения, 7,3%

7,3% -

Расходы по продаже и вычеты, установленные законом

20 75

Общие инвестиции 320000 700

Расчетная цена продажи 275000 800(lOKH-pnoSOOOO)

Прибыли (убытки) (45) 100

щето использования и прибыль, прогнозируемую от нового использования в качестве кондоминиума.

Изданных цифр видно, что продолжение текущего использования имущества в качестве сдаваемых в аренду кчартир не принесет удовлетворительных доходов па капиталовложения, требуемые для обновления и реконструкции. Предлагаемое использование в качестве кондоминиума может принести расчетные 100 тыс. долл. прибыли, что считается удовлетворительным для такого типа инвестиции.

ОСОБЫЕ СИТУАЦИИ ПРИ АНАЛИЗЕ ЛНЭИ

Основные предпосылки анализа ЛНЭИ, рассмотренные в предыдущих разделах, имеют фундаментальный характер для всех исследований, связанных с вариантами использования вакантной земли, участков или недвижимости с улучшениями. Однако, в случаях с объектами недвижимости одноцелевого использования, промежуточного использования, узаконенного, но не адекватного использования, не отвечающего ЛНЭИ, многоцелевого использования, использования для специальных или спекулятивных целей и в случае избыточных земель в выявлении и проверке ЛНЭИ возникают особые соображения. Эти специальные требования для анализа ЛНЭИ для каждой из перечисленных ситуаций обсуждаются в следующих подразделах.

СИТУАЦИИ С ОДНОЦЕЛЕВЫМ ИСПОЛЬЗОВАНИЕМ

ЛНЭИ земли или участков как вакантных и недви-жимости как улучшенной обычно совместимо с вари-антами использования в существующем окружении.

Например, односемейный жилой дом не является, как правило, характерным в индустриальном районе. Тем не менее, ЛНЭИ может представлять собой необычное или даже уникальное использование. Например, спрос может быть достаточным для содержания большого многоэтажного офисного здания в районе, но слишком малым для наличия более, чем одного такого сооружения. Недвижимость специального назначения такая, какздание музея, может быть уникальна и в высшей степени выгодна для данного участка, но ее наличие не может быть оправдано с точки зрения использования окружающих земель или сравнимых объектов недвижимости. Стоимость земли будет базироваться на ее ЛНЭИ.

ПРОМЕЖУТОЧНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Часто проводится оценка существующего дома, который не достиг, но уже близок к концу своей эко-номической жизни. Это может быть старый дом в ус-тоявшемся окружении старых строений, который в значительной мере соответствует им. Также, как и при анализе участка как-вакантного, оценщик должен оп-ределить, что является лучшим потенциальным улуч-шением участка. Однако при оценке надо учитывать возможное использование существующих улучшений для достижения максимальной прибыли. Если это дом на участке, оценщику следует определить, что необходимо сделать, чтобы он стал наиболее прибыльным использованием участка. Любое улучшение, которое добавит больше стоимости, чем произведенные затраты, следует учитывать при таком анализе. Эти улучшения могут варьировать от простого ремонта до серьезной переделки, модернизации или реставрации. Существующее использование может приближаться к концу своего срока экономической жизни, но все еще оставаться ЛНЭИ в данный момент времени. Если имеющийся дом все еще вносит свой вклад в общую стоимость недвижимого имущества, то он продолжает иметь полезность. Например:

Рыночная стоимость недвижимости с существующими улучшениями для жилищного использования, долл..............................26 000

Рыночная стоимость участка, зонирован-ного для коммерческого использования (ЛНЭИ как вакантного), долл..........................23 000

Вклад улучшений, долл..................................3000Хотя ЛНЭИ данной недвижимости, если бы она была

вакантной, отличается от существующего использования, старое использование (жилой дом) продолжает добавлять к общей стоимости объекта недвижимости. Следовательно, существующее использование представляет ЛНЭИ участка на остающийся срок экономической жизни улучшений.

Часто улучшения участка представлены зданием, которое находится в самом конце срока экономической жизни. Такое использование часто является про-

93


межуточным, временным использованием недвижимости до того момента, пока нельзя начать новое Л НЭИ. Жилая недвижимость в деловой части города может не представлять ЛНЭИ земли, но приносить достаточно дополнительного дохода владельцу, чтобы оправдать ее использование в текущем качестве до тех пор, пока не будут разработаны планы и улажены финансовые дого-воренности в отношении более прибыльного развития недвижимости в будущем. В районе, где отсутствует ак-тивный рыночный спрос, промежуточное использование может быть необходимым для недвижимости до момента появления благоприятных тенденций на рынке. Участокземли, пригодный для жилой застройки, например, может продолжать использоваться в качестве сель-скохозяйственной (фермерской) земли до того момента, пока ситуация на рынке жилья не будет стимулировать его превращение в несколько новых участков для застройки.

ЗАКОННОЕ, НО НЕ АДЕКВАТНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Законное, но неадекватное использование* пред-ставляет собой использование, установленное и охраняемое законом, но более не соответствующее правилам зонирования района, где находится недви-жимость. Такой вид использования часто возникает вследствие изменений в системе зонирования. Изменение зонирования может повлечь за собой возникновение «недостаточно улучшенных» или «чрезмерно улучшенных» объектов недвижимости. Односемейный жилой дом, размещенный в районе с новым зонированием для коммерческого использования, представляет собой недостаточно улучшенную недвижимость. В этом случае дом, вероятней всего, следует перенести (снести) так, чтобы участок можно было развить до нового ЛНЭИ, либо дом надо считать промежуточным использованием до момента начала нового коммерческого использования.

Неадекватность улучшений («чрезмерность») возни-кает в том случае, когда изменение правил зонирования уменьшает разрешенную интенсивность использования недвижимости. Например, старый сельский магазин может быть включен в район с зонированием для жилого использования с низкой плотностью застройки. Неадек-ватное использование может также возникнуть из-за из-менений в допустимой интенсивности застройки и стандартах развития земельных участков, которые влияют на такие характеристики как искусственный ландшафт, парковка и возможности доступа. Правила зонирования варьируют в зависимости от юрисдикции; они, как правило, разрешают продолжать существующее ис-пользование, но запрещают его расширение или какие либо большие перемены, обеспечивающие дальнейшее развитие неадекватного использования. Когда несоот-

* См. Appraising Real Estate, 9th Edition, American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago, IL, 1988)

ветствующее использование заканчивается или прекра-щается, то его, как правило, нельзя вновь возобновлять.

При оценке земли с несоответствующим исполь-зованием оценщик должен признать, что текущее ис-пользование может приносить больший доход, и тем самым увеличивать стоимость имущества, чем если бы недвижимость использовалась в соответствм с су-ществующими нормативами. Существующее исполь-зование может также приносить больший доход и давать большую стоимость имущества, чем стоимость сопоставимых объектов недвижимости, использование которых отвечает правилам зонирования. Поэтому при оценке стоимости объекта недвижимости, использование которого не соответствует условиям зонирования, путем его сравнения с аналогичными, конкурирующими объектами (при применении подхода с точки зрения сопоставимых продаж), оценщик должен сделать соответствующую поправку, отражающую более высокую, по сравнению с разрешенной, интенсивность использования объекта оценки.

В большинстве нестандартных ситуаций оценка стоимости имущества отражает неадекватное (по от-ношению к зонированию) использование недвижимости. Стоимость земли, однако, базируется на юридически допустимом использовании, при допущении, что земля вакантна и ее стоимость можно вычитать из общей стоимости имущества. Оставшаяся стоимость отражает вклад существующих улучшений и возможный бонус, относимый на неадекватное использование. Оценщику может помочь отдельное определение стоимости неадекватных улучшений и надбавок к стоимости, создаваемыми такими улучшениями.

Обычно прирост стоимости, возникающий вследствие неадекватного использования и неадекватных улучшений, как правило, непосредственно относится к существующим улучшениям. Следовательно, дополнительный доход или выгоды необходимо капитализировать относительно периода времени, который согласуется со сроком экономической жизни этих улучшений.

Часто законное использование, несоответствующее существующей системе зонирования, но отвечающее ЛНЭИ недвижимости как улучшенной, легко определить. Однако иногда бывает трудно понять, является ли существующее законное (но несоответствующее существующей системе зонирования) использование ЛНЭИ. На этот вопрос можно ответить лишь на основе тщательного анализа дохода, создаваемого при данном использовании, и сравнения его с доходами, которые можно было бы получить на основе альтернативного использования при приведении недвижимости в соответствие с существующими правилами зонирования. Некоторые юрисдикции определяют период времени для прекращения неадекватного использования. В боль шинстве юрисдикции несоответствующее использование должно прекращаться, если несет за собой значительные убытки.

94

Варианты использования, не являющиеся ЛНЭИ

Теория согласованного использования является ос-новной в практике оценки и анализе ЛНЭИ. Имущество, находящееся на стадии перехода к новой форме ис-пользования, не может оцениваться на основе одного использования для земли и другого использования для улучшений. Улучшения должны прибавлять к стоимости земли, чтобы иметь стоимость, относимую на них.

Земля всегда оценивается в первую очередь и вначале рассматривается как пустующая. Если имеющиеся на участке улучшения добавляют к стоимости всего имущества, (даже если их существование сдерживает более интенсивное его использование), то существующее использование продолжает (потенциально) представлять ЛНЭИ. Только в том случае, если улучшения ничего не добавляют к стоимости имущества или их вклад в стоимость отрицателен, новое альтернативное использование станет ЛНЭИ.

Иллюстрацией нарушения теории согласованного использования при оценке участка может служить сле-дующий пример. Дом начала века расположен на угловом участке, где обе улицы ведут к районам нежилого использования. Последнее изменение зонирования разрешает использование его для бизнеса и на рассмат-риваемом угловом участке становится юридически воз-можным размещение бензозаправочной станции, однако, находящийся наданном участке дом продолжают использовать в качестве жилого.

Неинформированный оценщик узнал на рынке, что такие угловые участки продаются под бензозаправочные станции за 70 тыс. долл. Затем, в нарушение теории со-гласованного использования, оценщик прибавляет к стоимости участка стоимость для существующего строе-ния в 30 тыс. долл. и получает 100 тыс. долл. Однако, пра-вильным подходом будет принять цифру в 70 тыс. долл. для участка «как вакантного». Для превращения участка в вакантный требуется учесть издержки в 5 тыс. долл. для сносадома. Следовательно, рыночная стоимость участка в его ЛНЭИ составит 65 тыс. долл. (70 - 5 тыс. долл.).

Многоцелевое использованиеЛНЭИ часто включает более одного использования для

участка земли или строения. Крупный земельный участок может быть пригоден для спланированного развития, с торговым центром в передней его части, зданиями кондоминиумов вокруг поля для гольфа и участками для односемейных жилых домов на оставшейся части земли. Промышленные территории часто имеют участки для розничных магазинов в передней части, а также участки для складов и структур легкой промышленности в задней части. Фермы на своей земле часто имеют семейные дома, складские помещения для хранения зерна и гаражи под оборудование; а также постройки для выращивания скота и обработки зерна.

Более того, одна и та же земля может служить для многих функций. Земля под заготовку древесины или выпас может также использоваться для охоты, отдыха или геологоразведки. Земля, служащая как полоса отчуждения для прокладки силовых линий, может также использоваться как открытое пространство или парк.

Здания и сооружения также могут использоваться для нескольких целей. Отель, наряду с комнатами для гостей, может иметь ресторан, бар, розничный магазин. В многоэтажном здании могут расположиться квартиры, офисы и магазины розничной торговли, так же как и в офисном здании — розничные магазины и рестораны. В индивидуальном доме, где проживает сам владельец, часть дома может сдаваться в аренду.

Оценщик часто может рассчитать стоимость вклада каждого использования земельного участка или здания, используемых по многоцелевому назначению. Например, если рыночная стоимость участка под лесозаготовки, который может так же сдаваться в аренду как охотничье угодье, сравнивается на единой базе с другим лесозаготовочным участком, который не может быть сдан в такую аренду, то разница должна составлять стоимость прав на охоту. В районах добычи нефти общей проблемой для оценщиков является отделение стоимости прав на разработку минеральных ресурсов от стоимости других форм использования земли. Определенные объекты недвижимости могут иметь стоимость прав на разработку минеральных ресурсов в общей стоимости, другие — нет. Во всех таких случаях оценщик должен быть уверен, что сумма стоимостей отдельных использовании не превышает общей стоимости имущества.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ДЛЯ СПЕЦИАЛЬНЫХ ЦЕЛЕЙ

Недвижимость специального назначения пригодна для одного или нескольких, очень ограниченных по числу, форм использования. Таким образом, оценщик может столкнуться с практическими проблемами определения ЛНЭИ такой недвижимости. ЛНЭИ недвижимости специального назначения как улучшенной, может представлять ее текущее использование. Например, ЛНЭИ завода, производящего продукцию тяжелого машиностроения, обычно соответствует продолжению такой деятельности. ЛНЭИ зернового элеватора, возможно, является продолжение его использования как элеватора.

В некоторых случаях, если существующие формы ис-пользования недвижимости специального назначения физически или функционально устарели и не имеется пригодных альтернативных форм, ЛНЭИ недвижимости как улучшенной может состоять в ее реализации по лик-видационной стоимости или стоимости лома.

Иногда отоценщика требуется произвести две оценки одного и того же имущества специального назначения: одну на основе того, что покупатель будет продолжать ее существую-

95


щее использование, а вторую — что он воспользуется данной недвижимостью в альтернативных целях. Такая форма анализа может потребоваться,например, по причине того, что владелец крупного объекта недвижимости специального назначения решил расстаться с нею для укрепления своего финансового положения. Втаких случаях обычно нельзя определить заранее, можно ли найти покупателя, нуждающегося" в недвижимости со специальным характером использования.

СПЕКУЛЯТИВНОЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЕ

Земля, которой владеют, главным образом, для буду-щей перепродажи, может рассматриваться как спекуля-тивная. Покупатель или владелец может верить, что стоимость земли будет расти, однако, существует зн» чительный риск того, что ожидаемое повышение стои-мости земли не произойдет в сроки предполагаемого вла-дения землей. Тем не менее, текущая стоимость земли является функцией ее ЛНЭИ. В таких случаях оценщик должен обсудить будущее потенциальное ЛНЭИ. Точное будущее ЛНЭИ довольно сложно предсказать, однако, часто будущий тип ЛНЭИ (такой как торговый центр или участок индустриальной застройки) известен, либо предсказуем на основе существующих (или пред-полагаемых) условий зонирования или существующего в округе характера землепользования. Кроме того, может быть несколько потенциальных ЛНЭИ, таких как жилая застройка односемейными или многосемейными ломами. Оценщики обычно не могут идентифицировать будущие ЛНЭИ с большой точностью, однако, они могут рассматривать логические альтернативы и общий уровень прогнозируемых доходов и расходов.

Как отмечалось выше, промежуточное использование может представлять текущее ЛНЭИ недвижимости, для которой ожидается изменение ЛНЭИ в прогнозируемом будущем. Такие объекты недвижимости могут получить самый высокий вклад в стоимость от будущего ЛНЭИ. Тем не менее промежуточное использование может также вносить вклад и в текущую стоимость.

ИЗБЫТОЧНЫЕ (ИЗЛИШНИЕ) ЗЕМЛИ

Многие земельные участки слишком велики для их основного ЛНЭИ. Земля, имеющаяся дополнительно к той, которая требуется для ЛНЭИ участка, именуется из-быточной (излишней). Такие земельные участки могут иметь, фактически, две формы Л НЭИ — основное ЛНЭИ и ЛНЭИ остающихся или избыточных земель. Во многих случаях ЛНЭИ избыточных земель представляет собой открытое или неосвоенное пространство. В других случа-ях, ЛНЭИ может заключаться в некотором более интен-сивном использовании. Влюбом случае оценщикдолжен рассматривать участки с излишними землями как два от-дельных участка. Земля, обеспечивающая основное ЛНЭИ, имеет обычно более высокую стоимость, чем земельные излишки, которые оцениваются отдельно.

Земля, которая требуется для обеспечения основного использования, как, например, участок под пар-

ковочную стоянку у офисного здания или игровая школьная площадка, не является земельным излишком. Только земля, выходящая за рамки потребностей конкретного использования, как это определяется рынком, может рассматриваться в качестве излишков. Некоторые аномально крупные участки не могут рассматриваться как имеющие земельные излишки, так как площадь в акрах, выходящая за рамки нормальных потребностей конкретного использования, не может использоваться отдельно. Например, слишком большой участок на территории, которая на 100% застроена, либо участок, который нельзя поделить из-за расположения его строений, не считаются имеющими земельные излишки. Оценщикдолжен уметь ус-тановить наличие любой земли, считающейся избыточной, и указать отдельную стоимость такой земли. Затем он должен прибавить стоимость земельных излишков к стоимости основного участка, чтобы получить общую стоимость участка.

РЕЗЮМЕДля определения ЛНЭИ оценщик вначале анализирует

участок как пустующий (вакантный) и определяет, какое идеальное улучшение для него необходимо. Для предполагаемых вариантов использования применяются четыре критерия. Только использование, удовлетворяющее всем этим четырем критериям (юридическая разрешенность, физическая возможность, экономическая целесообразность и наивысшая прибыльность) представляетЛНЭИ.

Затем оценщик анализирует недвижимость как улучшенную. Если стоимость участка и его улучшений, при сохранении существующего использования, меньше, чем стоимость участка как вакантного и доступного для альтернативного использования, то существующие улучшения уже больше не являются ЛНЭИ. Если су-ществующие улучшения при их текущем использовании дают недвижимости большую стоимость чем та. которую бы имел вакантный участок, то текущее использование потенциально является Л НЭИ.

Оценщик должен анализировать существующие улучшения для того, чтобы установить, какие ремонтные работы, модернизацию или реконструкцию необходимо провести для получения максимальной прибыли (см. главу 10). В случае обновленных улучшений, они будут представлять ЛНЭИ недвижимости «как улучшенной».

Наконец, некоторые особые ситуации могут пот-ребовать специального анализа при установлении и проверке ЛНЭИ. Это подразумевает ситуации одноцелевого использования, промежуточного использования, законного, но неадекватного использования, использования в специальных целях, использования, не являющегося ЛНЭИ, многоцелевого использования, спекулятивного использования и использования избыточных земель.

Глава 10.

ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Подход с точки зрения сопоставимых продаж Элементы сравнения Условия финансирования Условия продажи Время (дата продажи) Местоположение


Физические характеристики Характеристики дохода Метод соотнесения Метод экстракцииКапитализация земельной ренты Метод остатка для земли

ВАЖНЫЕ ПОНЯТИЯ

ЦЕЛЬ ОТДЕЛЬНОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Иногда выдвигаются аргументы в пользу того, что как только участок земли освоен, то есть имеют место улучшения участка, его отдельная оценка затруднена, если вообще возможна и необходима. Утверждается, что в таких случаях возможна только общая оценка, и что земля и улучшения неразделимы. Несмотря на теоретическую значимость этих соображений, имеется много практических причин для проведения отдельной оценки участка, даже если на нем уже имеются улучшения.

Отдельная оценка участка требуется по законода-тельству многих штатов для целей налогообложения недвижимого имущества по его стоимости. Налогооб-лагаемая стоимость недвижимости почти всегда рас-пределяется между землей (участком) и улучшениями. Специальные оценки для общественных улучшений, таких как улицы, водопроводы и канализация, часто основываются на мере их влияния на стоимость земли или участка. Первым шагом в подходе с точки зрения затрат (затратном подходе) является отдельная оценка рыночной стоимости участка. Отдельная оценка стоимости участка также широко используется для установления размеров выплат компенсаций (возмещении) за отчуждение земли, уточнения величины ущерба при принятии решения о ликвидации существующих улучшений для освобождения участка под новое использование или при установлении размера арендной платы.

В некоторых штатах (Гавайи) и во многих странах, особенно в странах Восточной Европы, недвижимость в основном размещена на арендованных зем

лях, которые сданы в аренду государством, частными лицами или корпорациями, владеющими землей.

Для того, чтобы оценить, является ли арендная плата рыночной, либо же она выше или ниже рыночных показателей, необходимо знать стоимость участка.

Не существует единой принятой методики сбора и представления необходимых для оценки участка данных. Тем не менее, ниже перечислены четыре категории данных в той последовательности, в которой они обычно собираются: 1) Титул собственности и регистрационные данные; 2) Физические характеристики участка; 3) Взаимосвязь с окружением; 4) Экономические факторы.

ИСТОЧНИКИ ДАННЫХИсточники рыночных данных весьма различны. Они

отличаются в зависимости от района, характера и местоположения конкретного объекта недвижимости. Наиболее прямым и совершенным подходом является опрос сторон, вовлеченных в сделку — покупателя, продавца и брокера. Обращаясь непосредственно к конкретным лицам, оценщик может добыть информацию об условиях сделки, которые возможно повлияли на ее результаты. Немало информации можно почерпнуть из регистрационных данных о передаче титула (имущественных прав) на недвижимость и других регистрационных записей (книг), имеющихся в местном регистрационном офисе. Такие записи могут устанавливать покупателя, продавца, кредитора по закладной, доверенное лицо, а также содержать детальное и полное юридическое описание. Также доступны и другие данные, такие как цены продажи, обязательства владельца недвижимости, влияющие на ее стои-

Глава 10. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

мость, и приблизительная дата продажи. При некоторых обстоятельствах ограничения по договору и другие лимитирующие условия на использование недвижимости также можно отыскать в таких записях о регистрации.

Часто другие, отличные от оценщиков специалисты по недвижимости, могут предоставить значимые материалы наряду сданными рынка. Банкиры, руководители кредитных и сберегательных организаций, брокеры по недвижимости и специалисты по ипотечному кредитованию могут дать четкую картину деловой активности на местном рынке недвижимости и снабдить информацией, отражающей условия конкретных сделок, которые могут использоваться при подходе к оценке с точки зрения прямого сравнения продаж.

Большое число изданий и профессиональных ин-формационных служб также являются прекрасными источниками данных. Мультилистинговые системы (МЛС), например, имеют информацию о всех видах деятельности местного рынка недвижимости. Достоверная информация о предложениях на продажу, а также о результатах сделок (ценах продаж) обычно доступна в большинстве МЛС. Некоторые правительственные агентства (Федеральная жилищная администрация - ФЖА, Администрация по делам ветеранов — АВ) хранят записи, содержащие данные по условиям продаж, ценам, а также другую важную информацию о резерве предложения на рынке жилья и о продажах, имеющих место на этом рынке.

МЕТОДЫ ОЦЕНКИ СТОИМОСТИ

Имеется пять основных методов оценки рыночной стоимости участков под жилищное строительство:

1. Подход с точки зрения сопоставимых продаж;2. Метод соотнесения (переноса);3. Метод экстракции (извлечения);4. Капитализация земельной ренты;5. Техника остатка для земли.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

Подход с точки зрения сопоставимых продаж (метод сравнения продаж) основан на сравнении и сопоставлении данных по аналогичным участкам, которые были проданы на момент оценки данного участка. Это наиболее популярный и практичный метод оценки земельных участков. Оценщик также может проанализировать цены предложения и соответствующие лис-тинги, а также другую рыночную информацию, но главное внимание должно уделяеться данным по фактическим продажам аналогичных участков, совер

шенным при типичных рыночных условиях и макси-мально приближенным к дате оценки. Продавцы могут предлагать недвижимость по любой выбранной ими цене, потенциальные покупатели могут предлагать любую цену, которая им подходит, однако, фактическая цена продажи участка (цифра, приемлемая и для продавца и для покупателя) наилучшим образом отражает рыночные условия.

Рыночная стоимость имеет тенденцию отражать результат взаимодействия продавцов и покупателей, действующих на открытом рынке, при условии, что и те, и другие хорошо информированы,а также имеют желание и возможности совершить сделку. Так, если недвижимость выставляется на продажу на открытом рынке в течение разумного периода времени, результатом будет приемлемая и согласованная цена, которая признается рыночной стоимостью.

Подход с точки зрения сопоставимых продаж состоит в определении рыночных стоимостей земельных участков путем превращения цен продаж сопоставимых участков (а иногда и других показателей) в рыночную стоимость оцениваемого участка.

Оценщикам следует принимать во внимание и, если возможно, учитывать в процессе оценки любые необычные воздействия на цены сделок, используемые в анализе в качестве рыночных данных. Очевидно, что угроза изъятия залога (форклоуже — лишение заемщика, не выполнившего условия кредита, права выкупа заложенного имущества), потребность в быстрой купле или продаже, либо изменение правил местного зонирования, влекущее за собой изменение потенциального использования имущества — все эти факторы сильно влияют на цену продажи. Кроме того, цены, выплачиваемые федеральными или местными властями, как правило, не применимы в качестве аналогов цен открытого рынка (т.к. подобные сделки могут содержать элементы принуждения, которое противоречит концепции свободного волеизъявления продавца и покупателя при акте купли-продажи).

КЛАССИФИКАЦИЯ И АНАЛИЗ ДАННЫХ

Все необходимые рыночные данные, касающиеся сопоставимых продаж, должны организовываться так, чтобы ими можно было легко воспользоваться в формате, который бы обеспечивал простое и точное сравнение с оцениваемым жилым участком. Для установления приемлемости продажи в качестве сопоставимой надо проверить все детали каждой сделки. Поверхностная очевидность при этом недостаточна, и настоящая природа каждой сделки должна быть точно установлена. Использование упорядоченных по какому-либо признаку регистрационных карточек сделок представляет собой практичный и эффективный метод. Более дорогой метод связан с компьютерами, которые обеспечивают немедленный и всесторонний доступ ко всему банку данных. Многие

98

профессиональные организации оценщиков находятся на пути развития и использования сложных компьютерных систем.

Процесс сравнения оцениваемого имущественного объекта с другими объектами рынка всегда включает два компонента — элементы сравнения и единицы сравнения. Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок.

ЭЛЕМЕНТЫ СРАВНЕНИЯ

При рассмотрении сопоставимости участков оценщики используют шесть элементов сравнения:

1. Условия финансирования сделки;» 2. Условия продажи;

3. Рыночные условия (время);4. Местоположение;5. Физические характеристики;6. Характеристики дохода.

Условия финансированияЦены продаж сходных объектов недвижимости могут

отличаться из-за различий в условиях финансы рования сделок. Если обычное финансирование типично для данной категории участков, то продажа при необычных условиях финансирования (100%-ное кредитование сделки, специальные контракты и т.д.) требует проведения специального анализа. Если такие специальные условия определяют цену продажи, отличную от той, которая имела бы место при условии обычного финансирования, то необходимо делать соответствующую поправку. Условия финансирования, которые включают размеры платежей по процентам, срок кредита и соотношение величины и стоимости заложенного имущества, необходимо анализировать по каждой сделке. Когда имеются существенные различия между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью, необходимо вводить процентную или долларовую поправку. Она должна быть получена непосредственно изданных рынка, и процесс ее определения требует полного и тщательного анализа сопутствующих сделке обстоятельств.

Условия продажиПо этому элементу сравнения, вероятно, яаиболее

трудно получить соответствующие рыночные данные и сделать поправки. Условия продажи определяются обстоятельствами, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно продажи или приобретения конкретного земельного участка. По определению, рыночная стоимость соотносится со стоимостью сделки, в которой участвуют готовый купить, информированный и способный купить покупатель и, готовый продать, информированный продавец. Довольно часто,однако,и,вероятно,более часто, чем это обычно представляется, имеют место обстоя

тельства, которые вынуждают купить или продать. Очевидным примером таких обстоятельств является банкротство.

Условия продажи часто бывает трудно удостоверить на рынке. Даже если некоторые условия продажи признаются, бывает затруднительно применить соответствующую или оправданную процентную или долларовую поправку на различия в условиях продажи между оцениваемым и сопоставимым имуществом. Некоторые профессиональные оценщики твердо убеждены, что если условия продажи отличаются от тех, которые применялись к оцениваемой недвижимости, то сопоставимую продажу использовать нельзя. Другие считают, что если можно сделать разумные поправки на условия продажи, то допустимо использовать сопоставимый объект для определения стоимости оцениваемого участка.

Рыночные условия (Временной фактор)В процессе сравнения даты оценки с датой продажи

сопоставимых участков следует учитывать, что рыночные условия время от времени меняются. В этом процессе определяется,осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или отличных рыночных условиях. Иногда рыночные условия остаются относительно стабильными в течение года или больше; в другое время они могут меняться в 3-6-месячный период, или даже быстрее.

Следует сразу отметить, что в процессе анализа раз-личий в условиях рынка за период отдать! оценки до даты продажи иногда возникает странное явление. Кто-то склонен думать, что рыночные цены и издержки меняются равномерно — т.е. растут на 4% ежегодно или остаются в течение года на одном уровне, либо сокращаются на 2% каждый год. Это, однако, далеко не всегда так. Рынки известны своей спонтанной активностью, то есть имеющей место в течение коротких периодов. Такая активность может быть цикличной или сезонной, либо представлять их сочетание. Могут иметь место короткие отрезки времени в течение годового рыночного периода, когда возникает необычно высокая активность, однако, усредненные годовые показатели не указывают на них. Например, средний рост за последний календарный год может быть 6%, однако, при более внимательном изучении оказывается, что весь рост полностью приходится на последний квартал года. Использование данных по продажам за первые три квартала следует соответствующим образом корректировать. Таким образом среднемесячный рост не составляет 0,5%, а среднеквартальный рост не равен 1,5%.

Взаимодействие спроса и предложения влияет на цены. Если меняется один или другой или оба фактора, цены реагируют соответствующим образом. Изменения цен происходят или на рынке покупателей, или на рынке продавцов. Это процессы, которые оценщик должен исследовать, идентифицировать и учитывать.

99

Глава 10. ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬНОЮ УЧАСТКА

Суждения, касающиеся поправки на время продажи, делаются на основе внимательного изучения рыночных условий на момент оценки, которые затем сравниваются и сопоставляются с условиями, приходящимися на время продажи сопоставимого участка. Если сопоставимый участок продавался на рынке, сходном с доминирующими условиями рынка на мо-ментоценки, поправку делать необязательно. Однако, если оценщик-признает, что рыночные условия сильно изменились между двумя датами, то поправку необходимо сделать.

Простейшим примером является жилой участок, проданный год назад на открытом рынке, после разумного периода выставления на продажу. Затем, по оправданным причинам, он был вновь продан 10 месяцев спустя по цене на 1 200 долл. больше, чем в первый раз. Это иллюстрирует единичный пример перемен на рынке, между двумя временными периодами, выразившихся в разнице между двумя ценами продаж. Это также иллюстрирует тип процесса, который должен применять оценщик для установления процентных или долларовых поправок на различие в рынках. Глубокое знание рынка необходимо для установления размера поправки. Постоянный сбор и хранение подобных данных является важнейшим элементом, который помогаетоценщикам делать обоснованные заключения.

МестоположениеЧетвертым элементом сравнения является место-

положение участка. Уже много раз подчеркивалась важность влияния окружения на конкурентоспособность участков на рынке, а в б главе детально рассматривались физические, социальные, экономические и политические факторы, которые надо принимать во внимание при анализе окружения.

Если сопоставимый участок находится в том же районе, что и оцениваемый, имеется вероятность того, что не надо будет делать поправки на местоположение. В редких случаях, если участок расположен на краю района и на него воздействуют выгодные, либо нежелательные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо делать соответствующую поправку. Если район правильно идентифицирован, маловероятно найти какие-либо различия по школам, паркам и другим важным составляющим окружения.

• В случае, если участок, рассматриваемый как со-поставимый, находится в другом районе, следует про-водить более полный анализ возможных различий между двумя районами. Два разных района могут быть очень сходными во всех отношениях и тогда поправки не требуются. С другой стороны, если между районами имеются большие различия, следует рассчитать не-обходимые поправки.

Например, район расположения оцениваемого участка может обслуживаться прекрасными школами,

расположенными рядом с участком, в то время как со-поставимый участок может размещаться в районе, где школы более отдалены от него и более низкого уровня. Рынок должен признать оба фактора и соответственно назначить за них цену. Для расчета разницы в цене по этим двум различиям следует использовать метод сопоставимых пар, то есть сравнить сопоставимый участок другого района с идентичным ему участком, проданным в районе проведения оценки. Если первый имеет более низкую цену продажи, то это является показателем признаваемого рынком различия между двумя районами из-за положения со школами.

Многие другие виды различий между районами, такие как различия в ограничениях на сделки, зониро-вании и строительных нормах также следует принимать во внимание и, если они признаются рынком, делать соответствующие поправки.

Физические характеристикиВ процессе сравнительной оценки выявляются и"

рассматриваются только крупные физические сходства и различия, при этом желательна личная инспекция каждого из сопоставимых объектов недвижимости. Оценщик должен быть достаточно хорошо информирован об основных параметрах почв, условиях и физических характеристиках сопоставимых участков, чтобы сделать обоснованные поправки на различия между ними и оцениваемой недвижимостью.

Если имеется большое число физических различий между объектами недвижимости, то продажу, видимо, нельзя использовать как сопоставимую, но если различий нет или их мало, то сравнение возможно и необходимо.

Для определения величины поправок на различия в физических характеристиках применяется тот же самый метод, что и в случае других элементов сравнения. Профессиональные оценщики в большой степени полагаются на данные локальных рынков, из анализа которых они определяют долларовые или процентные поправки. При этом может использоваться метод сопоставимых пар.

Например, если есть два земельных участка, со-поставимых по всем параметрам, кроме глубины, и один из участков глубже на 20 футов, соответственно, был продан дороже на 250 долларов, то резонно предположить, что рынок заплатил на 250 долларов больше за «избыточную» глубину в 20 футов. Однако подобные выводы должны подкрепляться более, чем одной парой сопоставляемых продаж. Чем на большем числе продаж основываются цифры долларовых (или процентных) поправок, тем более убедительны выводы оценщика. Рынок также учтет ситуацию, когда площадь избыточных земель не является достаточной для возведения каких-либо улучшений.

При необходимости метод парных продаж можно использовать для расчета величины поправок даже тогда, когда между продажами существует два или бо-

100

лее различии. В этом случае, одна продажа выбирается в качестве базовой, а другая — корректируется путем внесения в цену продажи (на все различия между ними, кроме одного), величин, которые уже известны. Оставшаяся разница в ценах соотносится с оставшимся различием между продажами, то есть и составит величину поправки на это различие.

Среди других моментов, которые необходимо при-нимать во внимание при сравнении, надо отметить следующие:

1. Внутренний участок в сравнении с угловым;2. Прямоугольный участок в сравнении с многоу-

гольным (пяти или шестигранник).3. Различие-по наличию уличного водосбора (один

район его не имеет, другой — хорошо дренажируется с его помощью. Рынок, вероятно, учтет это различие).

4. Различие между плоским, хорошим для застройки участком, и участком, спускающимся к улице под углом 20 градусов.

Характеристики доходаРынков с активным рынком аренды обжитых участков

земли имеется немного. Наиболее крупным, по всей видимости, являются Гавайи. При анализе участков на таких рынках следует делать сравнения и поправки на основе характеристик дохода, приносимого недвижимостью.

МЕТОДЫ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

В прошлом существовало разнообразие методов внесения поправок. Сейчас Единый Отчет по оценке жилья (ЕООЖ) стал общепринятым инструментом, поэтому большинство оценщиков вносят поправки согласно имеющимся там инструкциям, которые гласят:

«Оценщик приводит данные по трем недавним продажам объектов недвижимости, наиболее сходных и близко расположенных к объекту оценки. Описание включает долларовую поправку, отражающую реакцию рынка на элементы значимого различия между объектом оценки и сопоставимой недвижимостью. Если какой-либо значимый элемент сопоставимой недвижимости превосходит по качеству или более удобен, чем в оцениваемой собственности, требуется минусовая (-) поправка, которая снизит показатель стоимости объекта оценки; если какой-либо элемент сопоставимой не-движимости уступает по качеству, либо менее удобен, вносится плюсовая (+) поправка, которая увеличивает показатель стоимости объекта оценки».

Например, оцениваемый участок считается на 500 долл. лучше, чем сопоставимый участок/4 вследствие топографии местности. Если сопоставимый участок/f продан за 6000 долл., поправку следует делать следующим образом: сопоставимая продажа хуже по своим характеристикам, чем оцениваемый участок, поэтому в цену продажи сопоставимого участка, равную 6000-долл., вносится положительная поправка в 5000 долл.,

что дает показатель стоимости оцениваемого участка в 6500 долл. (6000 + 500). Необходимо помнить, что не-благоприятные элементы сопоставимой недвижимости ведут к плюсовой поправке в процессе сравнения.

Также важно помнить, что поправки делаются к цене продажи сопоставимого участка с целью оправдания различий между ним и оцениваемым имуществом; таким образом, сопоставимый участок делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Всякий раз, когда вносятся процентные поправки (только они или в сочетании с долларовыми), в этом процессе необходимо соблюдать определенную после-довательность. Оценщик получает промежуточные показатели цены и применяет последующие поправки к каждой предыдущей откорректированной величине. Последовательность, которая включает все процентные поправки, выглядит следующим образом:

Элементы сравнения Поправка Откорректи-рованная цена, долл.

Продажная цена - 100000

Особые условия -5% . -5 000Откорректированная цена - 95000Особые условия продажи +10% +9500Откорректированная цена - 104500Рыночные условия +10% +10450Откорректированная цена - 114950Местоположение +5% +5745Физические характеристики -10% -11 495Показатель стоимости оцениваемой недвижимости

- 109200

Первая поправка делается на особые условия фи-нансирования и применяется к цене продажи аналога. Поправка приводит к цене, за которую было бы продано сопоставимое имущество при нормальном рыночном финансировании.

Следующая поправка делается на особые условия продажи. Оценщику следует указать, какие условия продажи рассматривались, даже если в поправке нет необходимости (в этом случае он ставит ноль в соот-ветствующей графе). Получившаяся скорректированная цена на этом этапе последовательно отражает размер суммы, за которую была бы продана сопоставимая недвижимость при нормальных условиях продажи и финансирования.

Далее оценщик вносит поправку на изменение ры-ночных условий. Предположительно, ее величина основана на анализе продаж, совершенных при нормальном финансировании и аналогичных условиях продажи. Поправка была бы искажена, если бы применялась к фактической цене сделки, включающей нерыночные факторы. Поправка на рыночные усло-

101


вия приводит к цифре, которая представляет собой размер суммы, за которую была бы продана сопоставимая недвижимость на дату оценки при нормальных условиях финансирования и условиях продажи.

Затем оценщик вносит поправки на местоположение и физические характеристики к скорректированной по времени, нормальной цене. Эти поправки учитывают различия между сопоставимой недвижимостью и оцениваемым имуществом. Они применяются к цене сопоставимого объекта, которая имела бы место на дату оценки при нормальных условиях финансирования и продажи. Полученную после внесения поправок по местоположению и физическим характеристикам итоговую величину называют скорректированной ценой продажи. Эта цена, которая, насколько это возможно, наиболее точно и реалистично отражает цену, за которую сопоставимая недвижимость была бы продана на дату оценки, если бы она была точно такой, как оцениваемое имущество.

Заметим, что если в вышеприведенном примере следует, что еслу сложить процентные поправки и по-лученный результат применить к цене сделки, то скорректированная цена продажи будет равна 110000 (т.е. суммарная процентная поправка равна +25% — 15% = +10%). Такая процедура повлекла бы ошибку почти в 800 долл. или почти в 1%. Ясно, что погрешности могут быть больше или меньше в тех случаях, когда последовательность внесения поправок не используется.

Хотя при проведении только долларовых поправок последовательность не важна, рекомендуется ее ис-пользовать во всех случаях применения подхода с точки зрения сопоставимых продаж.

При определении и применении поправок оценщик всегда должен указывать процентное соотношение характеристики объекта к характеристике сопоставимой продажи. Например, оценщик должен констатировать, что местоположение оцениваемого имущества на 10% лучше, чем сопоставимого, либо, что качество строительства объекта оценки на 5% хуже, чем сопоставимой недвижимости. Цена сопоставимой недвижимости известна; цена или стоимость оцениваемой недвижимости — нет, поэтому некорректно заявлять процентное соотношение с неизвестной величиной.

ЕДИНИЦЫ СРАВНЕНИЯ

Поправки на различия между оцениваемым участком и сопоставимыми и могут проводиться в долларах или процентах. Если применяются долларовые поправки, они могут основываться либо на общей цене всего имущества, либо на других единицах сравнения, таких как цена кв. фута, цена фута протяженности фронтальной границы участка или фронтального фута (обозначаемого как ф/ф), цена за акр или за жилую единицу, разрешенную зонированием участка. В

зависимости от местных обычаев или практики, вместо общей цены всего участка могут использоваться единицы сравнения. Ссылка на 100 долл. за ф/ф участка более понятна и конкретна, чем 10 000 долл. за участок. Иногда легче вносить поправки, используя единицы сравнения, нежели чем общую цену участка.

Фронтальный фут, как единица сравнения может использоваться даже в том случае, если фронтальный размер в футах оцениваемого участка и аналогичный показатель сопоставимой недвижимости не идентичны. Эта система автоматически учитывает различие до тех пор, пока оба участка имеют в основном одинаковую полезность. В обстоятельствах, когда существует большое различие по фронтальной границе, предпочтение может отдаваться такой единице сравнения, как кв. фут. Другой единицей сравнения для обжитых участков типа поместий является площадь в акрах.

Могут использоваться как процентные, так и дол-ларовые поправки. Процентные поправки могут ис-пользоваться в равной степени, как и долларовые, для признания различий в рыночных условиях на разные моменты времени. Если на основании эмпирических данных очевидно, что цены на участки для индивиду-ального строительства выросли на 10% по сравнению с предыдущим годом', то к оцениваемому участку при-меняется 10%-ная поправка при использовании данных по прошлогодней продаже.

СОГЛАСОВАНИЕ СКОРРЕКТИРОВАННЫХ ЦЕН ПРОДАЖ УЧАСТКОВ

Следующим шагом является согласование всех скорректированных цен сопоставимых продаж для получения показателя стоимости оцениваемого участка. В практике оценки недопустимо и не принято использование простого арифметического усреднения стоимостных показателей. Усреднение небольших наборов чисел дает в результате незначимый показатель центральной тенденции, который может отражать, а может и не отражать текущую рыночную стоимость. Принятая процедура состоит в рассмотрении каждой продажи и вынесении суждения о степени ее сравнимости с оцениваемой недвижимостью. Окончательная величина стоимости базируется на всей информации, доступной оценщику.

Когда используется единица сравнения, необходимо сделать два дополнительных шага. Во-первых, скорректированные цены продаж за единицу согласо-вываются в единый (или диапазон) показатель цены продажи за единицу. Затем число единиц оцениваемого участка умножается на эту величину (либо ее диапазон) для получения показателя стоимости (либо «ножниц» стоимости) участка.

Например, предположим, что показатель стоимости оцениваемого участка составляет 100 долл. заф/фи основан на согласованных скорректированных ценах продаж сопоставимых участков. Если оцениваемый

102


участок имеет 75 фронтальных футов, его общая стоимость равна 7 500 долл. (75 ф/ф х 100 долл. за ф/ф). Если показатель стоимости участка равен 0,1 долл./кв. фут, а размер участка составляет 80 000 кв. футов, то общий показатель его стоимости равен 8 000 долл. (80 000 х 0,1 долл./кв.фут).

Как для долларовых, так и для процентных поправок, их размер следует определять на основе данных рынка наиболее действенным способом. В некоторых случаях это сделать невозможно, и тогда необходимо либо логически вывести и обосновать размер поправки, либо отказаться от рассмотрения продажи как сопоставимой.

Метод соотнесения

Существует взаимосвязь между использованием факторов производства и рыночной стоимостью участка. Этот факт подтверждается на основе применения принципов сбалансированности, вклада, избыточной продуктивности и растущей или сокращающейся до-ходности. Поэтому стоимость участка можно оценить путем разнесения общей цены продажи сопоставимой недвижимости между двумя ее составными частями — земельным участком и улучшениями. Оценщик опре-деляет, в каком соотношении цена продажи распределяется между землей и улучшениями, оценивая сначала рыночную стоимость дома и других улучшений. Баланс (остаток) соотносится со стоимостью участка (Национальная ассоциация жилищных строителей сообщает, что издержки на приобретение земли, которые составляли 11% затрат на строительство нового дома сразу после второй мировой войны, выросли сегодня до 35%.).

Статистика, согласно отчетам Бюро переписей США, показывает взаимосвязь между ценой продажи жилой недвижимости и стоимостью участков. Статистические данные представляют усредненные национальные и региональные показатели. Более старые объекты недвижимости имеют более высокий процент стоимости земли в общей стоимости объекта. Типичное соотношение может быть изменено, если участок необычного размера или характеристик, а также величиной строительных затрат.

Для расчета стоимости неулучшенной недвижимости в районе, где отсутствуют продажи вакантной земли, оценщик может выделить из общей цены продажи сравнимого объекта недвижимости часть, которую можно разумно соотнести со стоимостью здания. Оставшаяся часть, за исключением неосязаемых активов, представляет стоимость участка.

Например, предположим, что недвижимость с домом площадью 1 000 кв. футов продана за 175 000 долл. Стоимость дома с учетом износа составляет 100 долл./ кв.фут или 100 000 долл., таким образом, 75 000 долл. составляют остаточную цену участка при допущении, что дом представляет типичное или лучшее и наиболее

эффективное использование земли, и сделка не была подвержена давлению посторонних обстоятельств.

Метод извлеченияМетод извлечения также предусматривает анализ

улучшенной недвижимости. Вклад улучшений оценивается и вычитается из общей цены продажи недвижимости для получения цены продажи для земли. Этот способ особенно хорош, когда вклад улучшений в общую цену недвижимости является небольшим.

Метод капитализации земельной рентыДоходы от сдачи земли в аренду (земельная рента),

могут быть капитализированы для получения показателя стоимости участка. Этот метод полезен в том случае, когда сопоставимые ренты, нормы капитализации и коэффициенты могут быть получены на основе анализа продаж сдаваемой в аренду земли.

Метод остатка для землиПри использовании метода остатка для земли

предполагается, что участок улучшен до Л НЭИ, и чис-тый операционный доход, относимый к участку, ка-питализируется с помощью нормы капитализации для земли в показатель стоимости земли.

Проблемы оценки земли: факторы, влияющие на стоимость

Одинаковые фундаментальные принципы объединяют все методы оценки земли; тем не менее, ключевые факторы, влияющие на пригодность и стоимость данного участка, меняются в зависимости от типа оцениваемой недвижимости. Например, интенсивное уличное движение (автомобильное и пешеходное), как правило увеличивает стоимость участка для розничной торговли, но может снизить стоимость участка в жилом районе. Эстетические соображения и удобства, важные при установлении стоимости жилого участка, окажут небольшое воздействие на стоимость коммерческого участка.

Стоимостные факторы различаются в зависимости оттипа землепользования. Например, для Жилого участка основные стоимостные факторы могут состоять в удобстве его размещения по отношению к школам и торговым центрам, различных преимуществах района, где он расположен, и красоте участка. При промышленном освоении участка ключевые стоимостные факторы могут состоять в доступе к сырью, правилах зони-рования или в близости транспортных артерий.

Метод развития (освоения)Для оценки стоимости земли,пригодной для разбиения

на индивидуальные участки, применяются специальные методы.

103


ЭТАПЫ ПРИМЕНЕНИЯ МЕТОДА РАЗВИТИЯ

В процессе применения метода развития можно выделить пять этапов:

1. Определение размеров и количества индивиду-альных участков;

2. Расчет стоимости освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж.

» 3. Расчет издержек освоения, графика освоения, предполагаемого периода продажи и разумной пред-принимательской прибыли.

4. Вычет всех издержек освоения и предпринима-тельской прибыли из предполагаемой суммарной цены продажи участков для определения чистой выручки от продажи недвижимости после завершения ее освоения и продажи индивидуальных участков.

5. Выбор ставки дисконта, которая отражает риск, связанный с периодом предполагаемого освоения и продажи. Дисконтирование чистой выручки от продажи недвижимости с учетом этого периода времени для получения текущей стоимости неосвоенной земли.

Определение количества и размеров участков

ных осмотров, а также комиссионные за продажу и рекламу.

Затем надо спрогнозировать период времени на освоение и продажу. Чем дольше недвижимость остается не проданной на рынке, тем выше издержки и риск для застройщика.

Расчет предпринимательской прибыли, которая будет реализована в том случае, если проект будет успешным. Эта сумма включается в издержки по освоению земли.

Вычет издержек освоенияИз оценки стоимости готового участка надо вычесть все

издержки освоения, включая проценты в период владения, издержки по продаже и предпринимательскую прибыль.

Дисконтирование потока доходаПоток дохода, возникающий от продажи участков,

должен быть дисконтирован в текущую стоимость.

Выбор правильной ставки дисконта

Все физические, юридические и экономические факторы должны приниматься во внимание. Юридические ограничения налагаются самим разбиением и правилами зонирования. Проектируемые участки должны соответствовать требованиям, касающимся размеров, протяженности фронтальной границы, топографии, качества почв и улучшений участка, в том числе водопро-водных сооружений, дренажа, канализации, улиц и обочин. Физические преимущества и недостатки разбиения участка могут выявляться с помощью обмеров и инженерного обследования. Разумный расчет размеров и количества лотов иногда может проводиться на основе существующих правил зонирования и разбиения. Но что наиболее важно, размеры и освоение участков должны отвечать рыночным стандартам.

Расчет стоимости освоенных участковПутем анализа соответствующих сопоставимых

участков, которые недавно были аналогичным образом освоены, оценщик может получить показатель стоимости освоенных участков.

Расчет всех издержек освоенияВсе издержки, связанные с освоением и продажей

улучшенных участков, следует правильно рассчитать. Они включают: инженерные расходы по расчистке, разметке и окончательной подготовке земли; расходы на строительство улиц, дорог, тротуаров и коммунальных сооружений. В них также входит оплата налогов, страховых премий, инспекцион

Поток дохода от продажи лотов дисконтируется в текущую стоимость. Ставка дисконта должна быть до-статочно высокой, чтобы отражать высокий риск освоения земли.

Примеры метода освоенияЗастройщик планирует разбить 8-акровый участок

земли и освоить под жилищное строительство полученные в результате разбиения 32 участка. Предполагаемая суммарная цена продажи освоенных участков составляет 800 000 долл. (25 000 долл.х 32 лота). Ниже перечисляются издержки освоения и сопутствующие издержки.

Издержки освоения участка (в долларах) по ниве-лированию, расчистке, мощению и сооружению тротуаров и. обочин, прокладке водопровода и канализации, а также инженерному дизайну равны 300 000; на управление и контроль расходуется 20 000; накладные расходы и прибыль строительного подрядчика определяются в 100 000; издержки по продаже составляют 30 000, атекущие расходы (вт.ч. налоги-и страхование) — 20 000; с учетом предпринимательской прибыли в 60 000 общие издержки составляют 530 000 долл.

Подсчитано, что застройщик в среднем будет продавать один участок в месяц, получая за него 25 000 долл. Эта величина дисконтируется в текущую стоимость по ставке в 12%. Текущая стоимость потока дохода в 25 000 долл. в месяц, дисконтированного по ставке 12% для 32 месяцев, составит 681 740 долл. (округленно).

Оценка стоимости неосвоенной земли составит 151 740 долл.

104


РЕЗЮМЕИз двух методов оценки участка процесс сравни-

тельного анализа имеет определяющее значение. Если сопоставимая продажа является типичной, оценщик сравнивает ее с оцениваемым участком по временным характеристикам, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки для получения показателя рыночной стоимости оцениваемого участка.

Когда данные о сопоставимых продажах отсутствуют или когда обстоятельства затрудняют их применение можно использовать другие методы. Метод соотнесения полезен в застроенных районах и в качестве вспомогательного в процессе сравнения. Метод развития может использоваться при оценке стоимос

ти земли, пригодной для освоения, и применяется обычно для крупных участков (tracks).

ЛНЭИ земли или участка определяет критически важные факторы, влияющие на стоимость, которые следует иметь ввиду в каждом отдельном случае.

Методы внесения поправок на различия между оце-ниваемым участком и сопоставимыми объектами, рас-смотренные в данной главе, показывают, что при расчете долларовых и процентных поправок крайне важна адек-ватная поддержка этих расчетов рыночными данными.

Анализ разбиения участка требует специальной методологии. Неправильно базировать стоимость ва-кантной земли непосредственно на стоимости проек-тируемых освоенных участков без вычета всех издержек освоения, включая предпринимательскую прибыль. Поток предполагаемого дохода также должен быть продисконтирован в текущую стоимость.

105

Глава 1 1.

СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ


Рыночные сделкиОбщественные книги регистрации имущественного

состояния Коммерческие издания Проверка данных Страховая компания

Службы информации по стоимости строительства Индексы затратДанные о доходах и расходах Анализ данных Налоговый асессор

Процесс оценки непосредственно зависит от сбора и анализа данных рынка. Все три подхода к стоимости отражают существующую ситуацию на рынке и непос-редственно базируются на рыночной информации.

В данной главе раскрываются методы сбора специ-альных данных, их структурирования и анализа. Итоговый анализ данных проводится при описании и анализе улучшений и в разделах отчета, посвященных трем подходам к оценке стоимости. Обоснованность окончательной оценки стоимости зависит от степени, в которой она опирается на данные рынка.

Специальные данные анализируются в процессе сравнения. Ключом к сравнению является выделение данных, необходимых для использования корректных методов в каждом из трех подходов. Иногда могут пот-ребоваться данные, отнесенные к различным категориям, для извлечения всего объема информации, необходимой для оценки. Например, если оцениваемое имущество представляет многоквартирный дом с трехкомнатными квартирами, то оценщик сможет рассчитать величину необходимых поправок, базируясь на информации о времени продажи, местоположении и физических характеристиках сопоставимых домов. Однако может возникнуть необходимость анализа данных по конкурирующим объектам недвижимости, которые еще не проданы, для получения информации по ставкам рыночной арендной платы и величине эксплутационных расходов для многоквартирных домов в данном районе.

ИЗУЧЕНИЕ РЫНОЧНЫХ СДЕЛОКИзучение и анализ конкретных сделок проводится для

выявления таких сопоставимых продаж и предложений на продажу, по которым информация о строительных затратах, а также о доходах и расходах на эксплуатацию была бы сходна с информацией по оцениваемому объекту недвижимости. В целом, чем меньше отстоят по времени сделки-аналоги от момента оценки и чем более схожи такие аналоги с объектом оценки, тем лучше скорректированная цена продажи аналогичного объекта недвижимости будет служить в качестве показателя стоимости оцениваемого объекта.

СБОР ДАННЫХ

Точность оценки стоимости при применении подхода по сопоставимым продажам зависит от качества и количества данных по продажам и существующим предложениям на продажу — листингам. '

Отбор соответствующих данных, в первую очередь, зависит от уровня детализации описания и классификации характеристик и компонентов оцениваемого объекта. Информация, полученная при анализе земельного участка и строений, помогает оценщику выбрать нужные данные, которые он сможет использовать при применении подходов с точки зрения сопоставимых продаж, дохода и затрат.

106

Глава П. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ

Только после проведения детального анализа оце-ниваемого объекта недвижимости оценщик может вьщелить тот набор данных, которые наиболее важны при оценке объекта недвижимости.

Когда данные о сопоставимых продажах имеют ог-раниченный характер, оценщик может расширить район поиска аналогов, опираясь на данные о сделках в прилегающих или аналогичных районах. Если данных по сделкам все еще не хватает и уровень рыночной активности в районе достаточно низок, то оцен-щик может решить использовать менее актуальные (более удаленные во времени) продажи или провести опрос брокеров, продавцов, владельцев или арендаторов сходных объектов недвижимости для получения данных о возможных продажах — т. е, списков предложений на продажу или покупку. Такие объекты могут также использоваться как аналоги после внесения соответствующих поправок.

Оценщик получит обширную информацию о рынке в целом из анализа состоявшихся на нем сделок. Важную информацию можно почерпнуть из следующих данных:

1. Количество продаж;2. Временной период таких продаж;3. Доступность недвижимости для продажи;4. Уровень абсорбции*;5. Характер товарооборота на рынке недвижимость

(существующий объем продаж, уровень деловой активности);

6. Характеристика и типичная мотивация покупателей и продавцов;

7. Сроки и условия продажи;8. Использование недвижимости перед продажей и

после нее;9. Другие существенные характеристики. При анализе

имеющейся информации для отбора сопоставимых продаж оценщик начинает формировать определенные выводы о рынке недвижимости, об оцениваемом объекте и возможных взаимосвязях между рыночными данными и оцениваемым объектом. Оценщик начинает распознавать сильные и слабые стороны рынка, возможные спрос и предложение; конкурентоспособность аналогичных объектов недвижимости, а также возможные изменения и характеристики, которые, по всей видимости, окажут самое существенное влияние на стоимость недвижимости на рынке. Следует учесть, что оценщик анализирует рыночную информацию не в отрыве от других данных, а сопоставляя ее с базовой информацией о конкретном регионе, о конретном типе недвижимос-тии, а также с данными о текущем состоянии других рынков.

ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ О ПРОДАЖАХ

На основании углубленного поиска и сбора информации в файлах оценщика может быть накоплен объемный банк рыночных данных, который организуется таким образом, чтобы с наибольшей эффективностью удовлетворять потребностям его практической работы. Обычно только часть собранной информации бывает затребована немедленно при составлении конкретного отчета об оценке; остальная информация определенным образом классифицируется и сохраняется для будущего использования. Записи данных должны содержать адрес, номер файла и дополнительную информацию, необходимую для поиска требуемых данных. Данные о продажах часто собирают и записывают в стандартные компьютерные таблицы. По мере роста базы данных может быть раз-работана система индексации для облегчения поиска информации. Многие оценочные фирмы в настоящее время используют компьютеры для хранения, поиска и анализа информации.

Общественные книги регистрации имущественного состояния. Оценщик ведет поиск в книгах регистрации имущественного состояния для того, чтобы получить копию договора о продаже недвижимости. В них содержится важная информация о недвижимости и о самих сделках, В этих юридических документах указываются полные имена сторон и дата сделки. В них также содержится юридическое описание имущества и соответствующих имущественных прав, затрагиваемых в сделке и, кроме того, любые обязательства, ведущие к праву удержания имущества за долги.

Случается, что полные имена сторон дают ключ к выявлению нетипичных мотиваций при продаже. Например, продажа от Джона Смита к Мэри С. Джонс может представлять трансферт дочери, а продажа от Джона Смита, Уильяма Джонса и Гарольда Лонга корпорации SJL может и не быть сделкой в рыночном понимании*.

Законодательство некоторых штатов требует, что бы в договоре указывался размер оплаты за передачу титула. Однако он не всегда отражает цену продажи, так как некоторые покупатели вычитают расчетную стоимость личного имущества (в т. ч. в мотелях или доходных домах) из реальной суммы с целью сократить налоги на передачу имущества. Эта стоимость личного имущества иногда существенно завышается, что делает зарегистрированную величину стоимости недвижимости меньше реальной. Часто указанная цена завышается в целях получения большего кредита, или занижается для уменьшения налогов на недви-жимость. Хотя в некоторых штатах требуется, чтобы истинная фактическая сумма сделки сообщалась в договоре, в других штатах позволяется указывать ее в

* Уровень абсорбции (Absorption Rate) — процент про-даваемой в течение года недвижимости от всей выставленной на продажу недвижимости данного типа на рынке в течении года от всей недвижимости данного типа;

* Сделкой, когда стороны полностью независимы, то есть между ними отсутствуют какие бы то ни было связи.

107

Глава 11. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ

виде: «I доллар и другое встречное удовлетворение, имеющее денежную стоимость».

Учетная документация местного ведомства по на-логовой оценке может включать карточки как оценива-емого имущества, так и данные по сопоставимым про-дажам, с чертежами и размерами земельного участка и строений, ценами продаж и так далее. В некоторых • местностях общественные и частные информационные службы публикуют сведения о гербовых марках и других важных характеристиках текущих сделок.

Газеты о недвижимости. Газеты о недвижимости сообщают о людях, занятых в сфере недвижимости, о новостях в этой сфере деятельности, крупных продажах и договорах аренды, строительстве новых зданий. Часто они представляют информацию о дроблении участков, кондоминиумах и других проектах развития, которую бывает трудно почерпнуть из других источников.

Коммерческие издания. В некоторых районах име-ются специальные коммерческие издания, которые сообщают данные о продажах и аренде наряду с другими новостями бизнеса. Хотя в этих публикациях обычно содержится информация, основанная на заре-гистрированных сделках и арендных договорах, они являются прекрасным источником данных для выбора сопоставимых объектов.

Обычные газеты. Ежедневные газеты часто публи-куют информацию, касающуюся сделок с недвижимостью, а также о предполагаемых строительных проектах, изменениях в зонировании и другие общие сведения. Многие субботние выпуски газет содержат приложения или разделы, посвященные недвижимости. Специальные рекламные объявления также представляютхороший источник информации о сдаче в аренду и продажах недвижимости.

Агенты по торговле недвижимостью (риэлтеры) и брокеры по недвижимости являются хорошим источ-ником информации. В районах с ограниченным наличием других источников информации оценщик может использовать в своей работе документацию какого-либо брокера по сделкам с недвижимостью, которая, как правило, тщательно составлена и содержит точные сведения. Брокеры также являются хорошим источником сведений по ставкам арендной платы, предложениям на продажу и непроданным объектам недвижимости.

Среди оценщиков традиционно существует практи-ка делиться информацией о продажах. Работа в контакте с другими профессионалами устранит дублирование усилий и будет способствовать повышению качества работы каждого оценщика. Некоторые оценщики практикуют взаимный обмен данными о продажах, однако обмен информацией не должен исключать самостоятельных работ по анализу рынка.

Управляющие имуществом и банкиры часто облада-ют информацией о сделках с недвижимостью и могут давать важные фактические сведения.

Мультилистинговые службы (MLS). Эти информа-ционные службы также могут представлять важный источник информации, так как часто требуют детального описания внесенных в списки на продажу объектов недвижимости. Однако при использовании таких данных оценщики могут столкнуться с определенными трудностями. Термины, используемые брокерами и другими специалистами по продаже недвижимости для описания характеристик объекта недвижимости часто отличаются от тех, которые используются оценщиками. Определение «средний» для оценщика соотносится со зданием, типичным для данного рынка, то есть «эффективный возраст» которого примерно равен хронологическому возрасту.

Брокер или торговый агент могут описывать тот же самый дом, как «хороший» или «очень хороший». Они могут назвать дом, соответствующий низким стандартам, «посредственным», а тот который уже даже не пригоден для жилья - «плохим», в то время, как дома, ранжируемые оценщиком как «выше среднего», могут указываться в карточках MLS «как новые», «прекрасные» или «А-1». Другая проблема с информацией MLS состоит в том, что там редко надлежащим образом описывается функциональный и экономический износ. Указываемая площадь может быть неточной или'не соответствовать общей жилой площади, которой пользуются оценщики. Наконец, редко указываются условия продажи. После использования данных MLS для установления объекта продажи оценщик обязательно должен сам обследовать объект для получения необходимой информации.

Договора по продаже недвижимости (диды). Они являются юридическими документами, скрепленными подписями и печатями, в которых излагаются соглашения, обязательства и права сторон. Диды представляют традиционно важный источник информации о продажах собственности. Когда сведений по дидам нет в книгах регистрации имущественного состояния, то их можно получить от покупателя, продавца, брокера, страховой компании или юриста, который занимался сделкой. Диды обычно содержат адрес недвижимости, юридическое описание, имена продавца и покупателя, а также дату передачи титула. В некоторых районах записи в дидах также показывают цену продажи (или на документе имеется прикрепленная гербовая марка, указывающая на цену продажи) и условия финансирования сделки, однако недостаточно полагаться только на эти данные при поиске и анализе сопоставимых продаж.

Рыночные данные Центра Старшего аналитика по недвижимости (SREA). Этот информационный центр представляет независимую, некоммерческую организацию, спонсируемую Обществом оценщиков недвижимости. Он является хорошим источником данных, особенно, когда они представляют достаточный процент имевших место продаж. Данные собираются в стандартной форме (в первую очередь, от оценщиков, ра-

108

ботающих в организациях), обрабатываются на централь-ном компьютере и выводятся на печать через регулярные интервалы. Так как ввод данных осуществляется оценщи-ками, то описание характеристик объектов делается в их терминологии с указанием, по крайней мере, некоторого функционального и экономического износа. Также может содержаться указание на необычные условия продажи. Эта служба помогает оценщикам установить потенциально со-поставимые продажи. Когда объект продажи определен, оценщику следует осмотреть его и проверить данные.

Листинга и предложения. По мере возможности, оценщик должен накапливать информацию по лис-тингам других объектов недвижимости, предложенных для продажи. Оценщик может потребовать, чтобы его имя было добавлено в списки рассылки банков, брокеров и других лиц, предлагающих недвижимость для продажи. Рекламные объявления также предоставляют информацию о недвижимости, предлагаемой на продажу. Кроме предоставления информации о запрашиваемых ценах, реклама часто содержит указания на «слабость» или «силу» местного рынка определенных типов недвижимости. Предложения покупки также предоставляют полезную информацию, которую можно получить от брокеров и управляющих. Цены, указанные в листингах (списках на продажу), обычно выше, чем конечные цены сделок; цены, предлагаемые покупателями, обычно немного ниже.

Правительство, Федеральная жилищная админис-трация (ФЖА), Администрация по делам ветеранов и частные компании по страхованию ипотечных кредитов. ФЖА и некоторые частные компании по страхованию ипотечных ссуд являются хорошим источником информации. Как и кредитные организации, они часто содержат в своих базах данных отчеты об оценке недавно проданных объектов, которые содержат хорошую, точную информацию.

Учетная документация кредитных организаций. Прекрасным источником информации, который оценщики часто упускают из виду, является учетная документация кредитных организаций. Там обычно содержатся оценки почти каждого объекта недвижимости, под залог которого предоставлялась ссуда. Многие кредитные институты предоставляют такую информацию добросовестным оценщикам.

Страховые компании. Данные страховых компаний варьируют от полного описания домов до информации, сходной по содержанию со сведениями, содержащимися в договорах купли-продажи (дидах). Данные обычно систематизируются по дате регистрации и затем индексируются, однако, по мнению автора, было бы лучше, если бы информация сортировалась по адресам (улицам), а не в хронологическом порядке, как это делается в большинстве фирм, занимающихся регистрацией сделок с недвижимостью.

Ведомства, занимающиеся оценкой стоимости не-движимости для целей налогооблажения. Знающий на-логовый оценщик (асессор), готовый сотрудничать с

профессионалами, действующими на рынке, может представлять большой интерес для оценщика. Хороший набор информации асессора обычно содержит точное описание объекта собственности. Однако многие налоговые оценщики инспектируют недвижимость с интервалами в 10 лет, и описания могут не включать последних улучшений. Многие измерения асессоров достаточно точны. Хотя они могут не пользоваться показателями общей жилой площади, однако их замеры легко превратить в эти цифры. Тем не ме-нее, оценщикам не следует полностью полагаться на описание и замеры асессора, всегда желательна личная инспекция объекта.

Атласы и карты. Они предоставляют данные о раз-мерах земельных участков, привязывают юридическое описание объектов к нумерации улиц и часто показывают местоположение объекта и его размеры в соот1

ветствующем масштабе.Книги регистрации налогов на передачу недвижимо-

го имущества. В некоторых муниципалитетах ведут от-дельные книги регистрации трансфертных налогов (налогов на передачу имущества). Основным преимуществом этой информации является ее точность и простота использования, особенно, если она систематизирована по номерам улиц.

ПРОВЕРКА ДАННЫХ О ПРОДАЖАХ

Каждый сопоставимый объект, приведенный в отчете, должен лично инспектироваться оценщиком, а* данные по продаже должны перепроверяться у покупателя, продавца или брокера. Оценщик должен быть уверен, что суммарный износ, а также все измерения объекта правильно отражены в представленной ему информации, а сообщенные цена и условия сделки достоверны.

Проводя процессы проверки и инспекции оценщик не только подтверждает достоверность полученных сведений, но также изучает движущие силы и мотивации совершенной сделки, как, например: не действовали ли покупатель и продавец в условиях финансового давления? Была ли состоявшаяся сделка действительно рыночной или присутствовали какие-либо дополнительные условия? Имели ли продавец и покупатель исчерпывающую информацию об объекте сделки или нет? Имел ли продавец достаточно времени для продажи и, соответственно, покупатель - для покупки? Были ли какие-либо финансовые (или« иные) уступки с той или иной стороны? Было ли фи-нансирование сделки типичным для данного сегмента рынка или имела место одна из необычных ситуаций, таких как закладная, переходящая от покупателя к продавцу (чтобы уменьшить размер наличных денег, участвующих в сделке), вторичная закладная; закладная со сменяй должника и т. п. ? Были ли какие-либо

109

Глава 11. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ

специальные условия продажи, такие как включение в продажу личной собственности (мебели, сборных бас-сейнов, лодок, автомобилей, спортивного инвентаря и т. п.)? Имелась ли какая-либо специальная прави-тельственная программа, включающая субсидии, привлекательные условия финансирования или гарантии платежей?

Иногда владелец продает недвижимость за меньшую, чем ожидалось, цену, если ему разрешают продолжать проживать в ней (использовать ее) еще в течение значительного периода времени после передачи титула собственности. Иногда продажа является результатом имевшего места в прошлом опциона, когда на рынке превалировали другие условия, что выразилось в цене продажи, которая может быть нетипичной для текущего состояния рынка. Таким образом видно, что целый ряд условий может повлиять на отличие сообщенных цен продажи от рыночной стоимости, и удостовериться в наличии таких условий оценщик может только после личного опроса покупателя, продавца, либо брокера.

ХРАНЕНИЕ ДАННЫХ О ПРОДАЖАХ

Для успешной работы на рынке оценщику необходимо, использовать файловую систему, куда он заносит по мере их сбора данные о сопоставимых продажах и хранит их организованным образом до того момента, когда они потребуются для выполнения задания по оценке. Методы ее хранения варьируют — от индексных карточек до современных компьютерных банков данных.

Большая часть хранимой информации распределяется на две крупные категории:

1. Данные, полученные из опубликованных сведений о регистрации сделок и изданий (баз данных) мульти-листинговых служб (М LS), а также из других источников, которые содержат информацию об объектах недвижи-мости, которые оценщиклично неинспектировал.

2. Данные, полученные оценщиком в процессе вы-полнения заданий по оценке в прошлом, которые содержат детальную информацию об инспектированных объектах.

ИЗУЧЕНИЕДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ РЫНОЧНЫХ ДАННЫХ

Изучение рынка включает в себя не только поиск и анализ сопоставимых продаж. Полезные специальные сведения можно получить на основе изучения сходных и конкурирующих с оцениваемой недвижимостью объектов, даже если они не продавались. Информация, используемая при применении подхода по

затратам и подхода с точки зрения капитализации дохода, часто может быть получена из иных, чем сведения по продажам, источников. Она может оказаться полезной при уточнении поправок, вносимых в цены продаж сходных объектов, при применении подхода с точки зрения сопоставления продаж.

При изучении общих данных и сведений об окружении оценщик знакомится с обширной информацией о тенденциях изменения строительных затрат, условий аренды, типичных эксплуатационных расходов и степени недозагруженности (вакансий) различных типов недвижимости. Исследование этих тенденций обеспечивает дополнительные специальные данные, необходимые для получения показателей стоимости на основе трех подходов.

ДАННЫЕ О СТРОИТЕЛЬНЫХ ЗАТРАТАХ НА УЛУЧШЕНИЯ

Существует несколько надежных источников для получения данных о затратах.

Файлы данных по затратам. Использование при оценке показателей строительных затрат на кв. фут подразумевает сбор, анализ и каталогизацию данных по фактическим строительным затратам. Оценщик должен иметь исчерпывающую информацию по текущим затратам на строительство различных типов домов и других видов улучшений, включая сведения о текущих материальных затратах и оплате труда. Система ранжирования качества строительства также может использоваться для большего уточнения данных. Эти данные часто можно получить от местных строительных подрядчиков, кредиторов, поставщиков стройматериалов и торговых ассоциаций.

Материалы такого рода помогают проверить величину затрат на воспроизводство или замещение существующего объекта недвижимости, а также известные или планируемые затраты уже построенных или проектируемых домов различных категорий постройки. Они также обеспечивают проверку возможных затрат на различные компоненты дома.

Затратные справочники. Для оценщиков могут быть полезны несколько признанных информационных служб, выпускающих справочники по строительным затратам. Некоторые виды справочников включают иллюстрации типовых строений и помогают рассчитать неоходимые поправки в случае отличия оцениваемого объекта от типового, приведенного в справочнике. Другие виды справочников помогают внести поправки на местоположение объекта (региональные коэффициенты). В ряде справочников представлены показатели затрат на кв. фут, куб. фут, в других же содержится информация для применения поэлементного метода, используемого оценщиками для расчета строительных затрат.

Индексы затрат. Индексы, отражающие относительное изменение строительных затрат с течением

110

времени, также могут быть полезны для оценщика. Когда известны фактические строительные затраты построенного несколько лет назад здания, то применение индекса позволит оценить текущие строительные затраты (имея в виду, что фактические затраты типичны по своему характеру). Например, предположим, что затрать! на строительство дома в январе 1955 г. составляли 53000 долл., а индекс затрат равнялся тогда, согласно данным национальной службы, 284,4, а в 1977 г. он составлял уже 596, 3. Основываясь на этих данных, можно определить, что строительные затраты в апреле 1977 превысили в 2,1 раза соответствующий показатель 1955 г. а, значит, затраты на строительство аналогичного дома составили 111141 долл.

ДАННЫЕ О ДОХОДАХ И РАСХОДАХ

Для получения данных о доходах и расходах оценщик изучает информацию по сопоставимым продажам и став-кам арендной платы, а также информацию о приносящих доход конкурирующих на том же рынке объектах недви-жимости. Текущие оценки валового дохода должны ана-лизироваться в свете средних уровней арендной платы за несколько последних лет. Анализ уровней вакансий (не-занятости), потерь при сборе аредной платы и операцион-ных расходов, типичных для данного вида недвижимости, помогает оценщику уточнять прогнозы доходов и расходов для доходной недвижимости.

Опубликованная информация о стоимости недвижи-мости за несколько последних лет указывает на темп удо-рожания или, наоборот, обесценивания, который очевиден для многих типов недвижимости. Опрос владельцев и арендаторов в районе помогает получить данные об арен-дной плате и эксплуатационных расходах. Кредиторы яв-ляются полезным источником информации для опреде-ления текущих условий финансирования.

Оценщик пытается получить все данные о доходах и расходах для сопоставимой доходной недвижимости. Эти данные необходимо заносить в таблицы, аналогичные отчету о доходах и расходах владельца доходной недвижимости (но со столбцом, оставленным для скорректированных показателей) и хранить упорядо-ченными по типу недвижимости.

Часто довольно трудно получить информацию об уровне арендной платы, поэтому оценщик должен ис-пользовать любую представившуюся возможность для пополнения своего банка данных по аренде. Сведения по долгосрочным договорам аренды обычно можно найти в общественных книгах регистрации. Можно достать отдельный индекс арендных соглашений округа, где содержится список сторон зарегистрированных арендных договоров и имеются ссылки на том и страницу книги регистрации арендных договоров. Иногда эта информация содержится среди данных по договорам купли-продажи и по закладным, но обычно она закодирована так, что сам арендный договор найти довольно легко. В некоторых городах выдержки из

зарегистрированных арендных договоров печатаются частными информационными службами. Рекламные объявления также являются источником информации об аренде. Многие оценщики регулярно проверяют рекламные объявления об аренде и вносят взятые из них данные в карточки сопоставимых рент для каждого вида недвижимости или района. Итоговая текущая арендная плата обычно гораздо ближе к запрашиваемой арендной плате, чем в случае с запрашиваемыми ценами. Рентные данные классифицируются по типу недвижимости и району согласно той же классификации, что и для данных по продажам.

Учет данных по расходам и доходам, относящихся к сопоставимым объектам недвижимости, должен вестись в хронологическом порядке и по типу недвижимости. Тогда их легко найти при оценке расходов, характерных для недвижимости подобного типа. Доходы и расходы удобнее всего анализировать в относительных показателях. Например, доходы можно выразить как арендная плата за квартиру, комнату, больничную койку, кв. фуги такдалее. Расходы, такие как страхование, налоги, покраска, отделка и другие, связанные с уходом и содержанием здания, могут выражаться в любых единицах сравнения, используемых для показателей дохода, но они также могут выводиться в процентах от эффективной валовой ренты. Выбранная единица сравнения должна использоваться на протяжении всего анализа.

Данные для арендованной недвижимости могут по-казывать текущие уровни вакансий (незанятости) и опе-рационные расходы в процентах от эффективной валовой ренты. Эти данные имеют важное значение при оценке доходной недвижимости. Другая важная информация включает возраст и тип строения и данные о ком-мунальных услугах, предоставляемых владельцем.

НОРМЫ (СТАВКИ) КАПИТАЛИЗАЦИИ

Рыночные ставки капитализации также являются важным элементом рыночных данных. Когда данные о доходах, расходах и ипотечному кредиту доступны для проданных объектов недвижимости, то их можно ис-пользовать для расчета общей нормы капитализации и ставки дохода на собственный капитал. Всякий раз, когда это возможно, оценщик должен получать общую норму капитализации и ставку дохода на собственный капитал, которые определяются на основе анализа продаж сопоставимой недвижимости, и хранить эти данные для будущего использования. При применении подхода сравнения продаж эти ставки следует анализировать с учетом схожести характеристик сопоставимых объектов недвижимости и оцениваемого объекта.

Общая ставка капитализации и ставка на собственный капитал, полученные на основе продаж, могут также использоваться как база для расчета других ставок. Поэтому важно, чтобы оценщики всегда имели ввиду желательность их получения

111

Глава П. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ

всякий раз, когда для этого есть достаточно информации о продажах.

УПОРЯДОЧЕНИЕ ДАННЫХПеред проведением любого анализа оценщик клас-

сифицирует, упорядочивает все специальные данные, полученные на основе исследования рынка. Тщательно построенная электронная таблица обеспечит организацию рыночных данных в удобном для их поиска и обработки виде. В зависимости от сложности информации, которую надо проанализировать, оценщику иногда приходится разрабатывать несколько таких таблиц для классификации и изучения специальных данных. В исходную таблицу оценщик вносит каждую характеристику объекта оценки и сопоставимых объектов, которые можно выделить на тот момент.

Исходная таблица может включать все характеристики объекта оценки и сопоставимых объектов недвижимости, данные по продажам и другие необходимые рыночные данные, полученные из иных, чем сведения по продажам, источников. Однако оценщик может использовать одну электронную таблицу для сопоставимых продаж, а другие - для информации из иных источников. Такая табуляция данных позволяет оценщику обособить аспекты как отдельных продаж, так и общих рыночных данных, что может иметь важное значение для проблемы оценки.

Обособление специальных данных указывает на информацию, которую оценщик сможет вычленить из общего объема собранных данных, а также выявляет различия межцу объектами недвижимости, которые могут играть важную роль в их стоимости и пригодности в качестве сопоставимых объектов.

Анализ исходной электронной таблицы поможет определить, какие данные потребуются в дальнейшей работе, а какие — нет. Оценщик также может обнаружить, что необходимы дополнительные данные. Анализ может указать на необходимость разработки других электронных таблиц для включения дополнительной информации или выделения данных для конкурентного метода оценки. Оценщик должен рассматривать анализ данных как развивающийся процесс, а электронные таблицы — как инструмент, помогающий сделать этот процесс эффективным и ведущий к установлению достоверных показателей стоимости недвижимости.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ:АНАЛИЗ ДАННЫХ

Сравнение продаж, предложений и листингов обеспечивает базу для расчета рыночной стоимос

ти оцениваемой недвижимости. Когда сопоставимые объекты недвижимости, сходные с оцениваемым, проданы совсем недавно и имеют мало (или вообще не имеют) поправок к ценам продаж по физическим характеристикам, местоположению и условиям продажи, то такая информация полезна для получения показателя рыночной стоимости. Однако в большинстве заданий оценщик признает наличие существенных различий между оцениваемой недвижимостью и объектами сопоставимых продаж.

Два аналитических инструмента используются оценщиками: элементы сравнения и единицы сравнения. Каждый элемент сравнения, включая финансовые условия, условия продажи, рыночные условия (время), местоположение, физические характеристики и характеристики дохода, должен быть проанализирован. Единицы сравнения являются инструментом этого анализа.

Первоначальным шагом анализа является определение правильной единицы сравнения. Для оценки односемейного жилого дома это обычно общая цена недвижимости, включая участок и его улучшения, или цена продажи кв. фута общей жилой площади дома. Любая из этих единиц может также использоваться при оценке небольших объектов доходной жилой недвижимости.

Другие возможные единицы сравнения представляют собой цены на кв. фут общей площади застройки, на спальню, на комнату на кв. фут жилой площади и мультипликатор потенциальной или эффективной валовой ренты. Цена кв. фута общей жилой площади обычно применяется только для односемейных жилых домов.

Единицы сравнения используются при анализе данных во всех трех подходах. В подходе с точки зрения сопоставимых продаж, цену продажи можно разделить на единицу сравнения. При подходе с точки зрения затрат, общие строительные затраты и общий накопленный износ делятся на единицу сравнения.

При подходе с точки зрения капитализации дохода, показатели доходов и расходов, а также чистого операционного дохода, аналогичным образом могут быть разделены на выбранную единицу сравнения. Во всех подходах могут использоваться несколько различных единиц сравнения, в зависимости от информации, которая необходима оценщику, и направления анализа. Однако в каждом отельном анализе для оцениваемого объекта недвижимости и сопоставимых продаж должна применяться одна и та же единица сравнения.

Различные единицы сравнения обычно применяются для различных типов недвижимости. Сравнения могут проводиться на основе цены, затрат, доходов и расходов на единицу, в зависимости от подхода, с помощью которого анализируется сопоставимая продажа.

112.

Глава 1 1. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХ

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА:АНАЛИЗ ДАННЫХ

Данные, полученные на основе анализа сделок купли - продажи сопоставимых объектов, договоров аренды, отчетов о доходах и расходах владельцев доходной недвижимости, обеспечивают многообразие информации, полезной при применении подхода с точки зрения капитализации дохода. Большинство сведений для этого подхода получают на основе опроса лиц, хорошо знающих оцениваемый или сопоставимые объекты недвижимости. Оценщик также беседует с владельцами и управляющими аналогичных объектов недвижимости для того, чтобы получить информацию о типичных ставках арендной платы и других условиях аренды, уровне вакансий, гонорарах управляющих и других операционных расходах.

Если все необходимые данные не отражены в сведе-ниях по сопоставимым продажам, оценщик может ис-пользовать сведения из других рыночных источников. При подходе с точки зрения капитализации дохода прибыли оценщик должен, в частности, иметь рыночные показатели средних доходов и расходов на удельной основе, а также показатели различных форм взаимосвязи между доходами и стоимостью. Эти тенденции обеспечивают основу для прогноза чистого дохода ставок капитализации для оцениваемой недвижимости.

Когда имеющиеся данные обеспечивают оценщика необходимым объемом знаний о доходах, расходах и условиях кредитования, соотносимых с каждой продажей, он получает возможность провести расчет чистого операционного дохода и дохода на собственный капитал для каждого объекта продажи. Общая норма капитализации и ставка дохода на собственный капитал, отраженные в каждой продаже, могут затем быть рассчитаны путем деления чистого операционного дохода на цену продажи для определения общей нормы капитализации и путем деления величины дохода (дивиденда) на собственный капитал на размер вло-женного капитала для получения ставки дохода на со-бственный капитал.

Этот метот анализа данных позволяет получать значимую информацию только в том случае, если оценщик использует те же самые категории доходов и расходов при получении показателей чистого операционного дохода (ЧОД) для сопоставимых продаж и при прогнозе ЧОД для оцениваемой недвижимости. Например, если отчисления в резерв на замену и восстановление учитываются только в расходах одного из сопоставимых объектов недвижимости, а у других — нет, то норма капитализации, получаемая при делении ЧОД этого объекта на его цену продажи, не будет сопоставимой с нормами капитализации для других объектов недвижимости.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАТРАТ: АНАЛИЗ ДАННЫХ

Применение подхода с точки зрения затрат требует наличия данных для определения стоимости земельного участка, а также данных для определения стоимости улучшений.

Информация о строительных затратах используется для расчета затрат на воспроизводство или затрат на замещение улучшений. Лучшие данные о затратах могут быть получены на местном уровне от строителей и других лиц, имеющих информацию из первых рук для данного района; проблема состоит в том, что такую информацию трудно получить.

При оценке затрат на основе данных, полученных путем наблюдения и опроса, оценщик должен точно установить, что представляют собой сообщенные расходы во взаимосвязи с общими текущими строительными затратами Представленные затраты по созданию улучшений могут и не отражать относительный риск владельца, затраты на рабочую силу и оборудование, финансовые платежи, затраты на подготовку земли, инженерные, либо другие косвенные расходы.

Оценщик должен также знать, что расчеты затрат на воспроизводство или замещение улучшений на дату опенки, проведенные на основе таких данных, могут также не отражать прибыль, реализуемую текущим владельцем вследствие каких-либо изменений в объекте недвижимости. Конечно, итоговая оценка затрат должена учитывать такую прибыль, если она оче видна для данного рынка.

Одним из лучших способов получения полных данных по затратам — непосредственный анализ продаж только что построенного жилья. Эти данные становятся особенно полезными, если с помощью опроса и анализа оценщику удастся получить хорошую оценку стоимости земельного участка и прибыли застройщика.

Данные также необходимы для получения оценок физического, функционального и внешнего износа. Лучшим способом получения таких оценок является обобщение данных о продажах на рынке.

РЕЗЮМЕПроцесс оценки подразделяет собираемые данные на

общие и специальные. Специальные данные включают информацию об оцениваемом объекте недвижимости и сопоставимую информацию по продажам, ставкам арендной платы, затратам, эксплутационным расходам и другим необходимым показателям. Умение собрать и проанализировать специальные данные имеет прямое отношение к обоснованности итоговой оценки стоимости.

Первый шаг при сборе данных заключается в детальном описании оцениваемой недвижимости.

113

Глава 11. СБОР И ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ СПЕЦИАЛЬНЫХ ДАННЫХТолько после полного анализа оцениваемого объекта недвижимости на рынке могут быть данные, наиболее точно отвечающие целям оценки этого объекта.

Среди некоторых источников рыночных данных можно отметить газеты о недвижимости, коммерческие издания, газеты ассоциаций риэлтеров, управляющих имуществом, оценщиков, мультилистинговые службы, книги регистрации сделок, издания Центров по анализу рыночных данных, правительственные и частные компании по страхованию ипотечных кредитов, учетная документация кредитных организаций страховые компании, ведомства по оценке имущества для налоговых целей, атласы и карты, книги регистрации налогов на передачу имущества.

Данные по строительным затратам можно получить непосредственно из анализа рынка и из публикаций специальных служб, занимающихся строительными затратами. Они могут корректироваться во времени на основе индексов издержек. Рынок также является источником информации о доходах — расходах, которая используется при подходе с точ

ки зрения дохода и при определении норм капита-лизации.

Данные анализируются и применяются в трех подходах к стоимости. При подходе с точки зрения прямого сопоставления продаж (прямых сопоставимых продаж) они применяются для установления величины поправок, необходимых для компенсации различий между сопоставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью.

При подходе с точки зрения затрат данные исполь-зуются для расчета стоимости участка, определения затрат на воспроизводство или замещение улучшений и величины износа.

Рыночные данные применяются при расчете доходов и расходов, а также норм (ставок) капитализации при оценке с помощью метода капитализации дохода.

Дальнейший анализ данных содержится в разделах учебника «Описание и анализ улучшений», «Подход с точек зрения сопоставления продаж», «Подход с точки зрения затрат» и «Подход с точки зрения капитализации дохода».

Глава 12.

ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ УЛУЧШЕНИЙ


Улучшения участкаОбщая жилая площадь (ОЖП)Общая площадь застройки (ОПЗ)Основание (основа)ФундаментИнсаляция (тепловая изоляция)ВентиляцияГидроизоляцияБалкиСтойки"Воздушный" каркаКаркас «западного помоста»Каркас с обшивными досками и балкамиКровельное покрытие

Опорная балка Установление перемычек Противотермитная защита Британская тепловая единица Тепловой насосСточный колодец (отстойник) Септическая системаОтсроченное обслуживание или профилактический ремонт Зоны дома Обновление Реконструкция Модернизация Переоборудование

Каждый отчет должен содержать тщательное и полное описание улучшений, а также включать фотографии оцениваемого имущества и чертежи зданий. Такого рода описание основано на личном осмотре имущества оценщиком.

В данной главе рассматриваются особенности стро-ительных технологий и устройства зданий, которые до-лжен учитывать оценщик в ходе своей инспекции. Предполагается, что оценщик проведет полный осмотр внутренней и внешней частей недвижимости. Если это не сделано, в отчете надо прямо указать, что полная ин-спекция не произведена, и привести причины такого решения, а также ссылки на то, каким образом была получена информация о недвижимости.

Существует много способов составления описания и анализа недвижимости. При этом для жилой недви-жимости удобно использовать следующие элементы описания.

1. Улучшения участка.2. Размещение улучшений на участке.3. Классификация (Система CTS).4. Размеры дома.5. Количество комнат.6. Гараж для машины.7. Описание внешних конструкций.

8. Описание внутренних конструкций.9. Инженерные системы и оборудование.10. Элементы, требующие немедленного ремонта.11. Элементы отложенного профилактического

ремонта.12. Общие условия и возраст улучшений.13. Внутренний дизайн и планировка (функциональная

пригодность).14. Обновление: реконструкция, модернизация и

переоборудование.

УЛУЧШЕНИЯ УЧАСТКАВ данной главе следует различать термин «земля»,

который не предусматривает улучшений любого рода, и термин «участок», представляющий землю с улучшениями, делающими ее готовой для использования. Обычно в практике оценки некоторые из этих улучшений включают в анализ стоимости как часть стоимости участка, а другие оценивают отдельно. Так как не существует повсеместно принятых путей оценки улучшений участка, оценщик должен быть знаком с местными обычаями. В отчете надо ясно указывать, какие элементы включены в стоимость участка, а какие рассматриваются как улучшения участка.

115

Глава 12. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ УЛУЧШЕНИЙ

РАЗМЕЩЕНИЕ УЛУЧШЕНИЙ НА УЧАСТКЕ

Для хорошей планировки участок (лот) должен подразделяться на зоны. Существуют три зоны: об-щественная, частная и зона обслуживания. Общественная зона — это пространство, просматриваемое с улицы. Зона обслуживания состоит из пешеходных и автомобильных дорожек, а также площадки для мусора и сушки белья. Частная зона предназначена для детских игр, там находится «патио» или семейный уголок; там же может размещаться садик или огород.

Дом с хорошим дизайном имеет то преимущество, что летом солнце поднимается на северо-востоке, пе-ремещается по высокой дуге по небу и садится на северо-западе. В холодные зимние месяцы оно восходит на юго-востоке и по низкой дуге садится на юго-западе. В результате южная сторона дома, защищенная большой навесной крышей или козырьком, получает гораздо больше солнца зимой, чем летом. При равенстве всех других факторов, таких как положение улицы, топография и обзор, лучшим расположением дома является то, при котором его широкая сторона с большими окнами ориентирована на юг.

РАЗМЕРЫ ЖИЛЬЯТолько недавно «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк»

потребовали стандартных методов измерения жилья. Эти стандартные методы, к сожалению, до сих пор не используются риэлтерами и асессорами. Поэтому всегда, когда оценщик использует показатели, полученные на основе других источников, существует высокая вероятность того, что они могут расходиться с истинными значениями.

ОДНОСЕМЕЙНОЕ ЖИЛЬЕ

Стандартный метод измерения односемейных ре-зиденций состоит в подсчете общей жилой площади.

Общая жилая площадь (ОЖП)Ниже следуют правила определения Общей жилой

площади (ОЖП):1. Вначале следует измерить внешние стороны дома

над фундаментом с целью определения ОЖП на один этаж.2. В многоэтажных домах рассчитывается площадь

каждого этажа над уровнем земли.3. В ОЖП включается вся находящаяся над уровнем

земли обитаемая жилая площадь.4. В ОЖП не входит подвал, даже если он обустроен и

обогревается. В ОЖП также не включаются любые полуподвальные площади, если они на 100% не находятся над уровнем земли.

5. Гаражи никогда не включаются в ОЖП.6. Веранды включаются в ОЖП только в том случае,

если они обустроены и обогреваются по аналогии с остальной частью дома.

7. Верхние этажи подразделяются на две зоны:a) необустроенные, или имеющие низкие потолки

мансарды менее 5 футов не включаются в ОЖП.b) пригодные для жилья площади с отделкой и

обогревом, имеющие нормальную, как и остальные части дома, высоту потолка включаются в ОЖП

Правила «Фэнни Мэй» признают, что эти положения оценки общей жилой площади не подходят для всех домов на рынке. Когда оценщик отклоняется от этой системы, в оценке надо ясно указать, какая система используется.

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ КОНДОМИНИУМ И КООПЕРАТИВНЫЕ ДОМА

Методы оценки кондоминиума тщательно разработаны Федеральной национальной ипотечной ассоциацией («Фэнни Мэй») и в принципе подходят для Федеральной корпорации жилищного ипотечного кредита («Фрэдди Мэк»). Эти правила такие же, как и правила для ОЖП, с одним исключением для кондоминиума, в соответствии с которым следует прежде всего использовать размеры внутреннего периметра единицы, а не внешние размеры. В ОЖП включаются только комнаты, на 100% находящиеся над уровнем земли независимо от качества их отделки. Гаражи и подвалы (включая полуподвалы) не должны включаться в ОЖП.

Вместе с тем правила «Фэнни Мэй» допускают и исключения. «В том случае, если оценщику необходимо отойти от основных положений оценки ОЖП из-за специфики оцениваемого объекта или любых сопоставимых единиц, он должен разъяснить причины этого и ясно описать сделанные сравнения».

Журнал «Оценка жилья» взял интервью у Марка Симпсона из «Фэнни Мэй», который подтвердил, что наилучшим путем получения внутренних размеров единицы кондоминиума является просмотр его планов, которые часто доступны оценщикам.

Конечно, планы следует проверять и личным осмотром объектов на предмет их соответствия текущему состоянию оцениваемого имущества.

МАЛЫЕ ДОХОДНЫЕ НЕДВИЖИМОСТИ (ОТ 2 ДО 12 СЕМЕЙ)

Правила для измерения общей площади застройки (ОПЗ), установленные «Фэнни Мэй»и одобренные «Фрэдди Мэк», в основном имеют тот же характер, что и правила расчета ОЖП.

Тем не менее, некоторые оценщики считают, что общие гостиные (холлы) и коридоры не включаются в ОПЗ.

116


ЖИЛЫЕ МНОГОКВАРТИРНЫЕ ЗДАНИЯ

Большинство оценщиков сначала рассчитывают Общую площадь здания, проводя измерения вокруг дома с внешней стороны, включая все, что находится над уровнем земли. Они также включают жилые единицы подвала, опуская при этом нежилую подвальную площадь.

Часто процесс оценки включает также измерение индивидуальных квартир, которое проводится аналогично индивидуальным кондоминиумам или кооперативным домам.

ДРУГИЕ ТИПЫ СООРУЖЕНИЙ

Коммерческие, промышленные и складские со-оружения обычно измеряются с внешней стороны, включая все площади застройки, над и под землей. Так как не существует стандартной системы измерения для сооружений такого типа, оценщик должен описывать то, что он включил в измерения в своем отчете.

Офисные здания во многих районах традиционно измеряются способом, уникальным для того района, где они размещены. Для решения более сложных вопросов некоторые владельцы и управленческие компании берут систему, используемую в одном районе и применяют ее вдругой местности.При этом особенно важно, чтобы оценщик объяснял, какую измерительную систему он использует для офисных зданий в своем отчете.

Уникальные системы измерений также применяются к сооружениям специального назначения. Оцен-щикдолжен тщательно изучать их и аккуратно описывать в своем отчете.

КОЛИЧЕСТВО КОМНАТ«Фэнни Мэй», «Фрэдди Мэк», Федеральная жилищная

администрация/Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD/FHA) разработали правила, определяющие количество комнат с учетом местных обычаев. Так как читатель отчета может быть незнаком с местными условиями, то в оценке должна содержаться информация о том, какие комнаты включаются и исключаются из сообщаемого подсчета.

ГАРАЖИБольшинство семей, владеющих домами, также имеет

две или более машин. Американцы любят свои автомобили и хотят хранить их под навесом, в гаражах или боксах. Во многих северных частях страны любой дом без гаража на две машины не отвечает стандартам. Однако в некоторых районах Запада и Юга спрос на гаражи и боксы более гибок, и часто бокс на одну ма

шину с дополнительной площадью для стоянки второй или третьей представляет приемлемый вариант.

Гараж, построенный по Минимальным стандартам недвижимости (ФЖА — MPS) служит только укрытием для машины. Эти стандарты устанавливают размеры гаража или бокса на одну машину в 10 футов в ширину и 20 футов в длину, измеренные от внутренних стоек и двери до противоположной стены, лестничной площадки или любого препятствия, и в наиболее узкой части площадки. Тем не менее, строительство гаража с такими минимальными размерами не всегда ведет к должной экономии. Лишь за небольшую дополнительную сумму денег можно соорудить гараж на три фута длиннее и шире, и тогда он действительно превращается в функциональную площадь дома как наиболее дешевое и удобное место для хранения всего личного имущества и инвентаря. При еще более крупных размерах гаража в нем можно размещать стиральное и сушильное оборудование, и он может также служить мастерской и местом для игры детей в холодную и дождливую погоду.

ОПИСАНИЕ ВНЕШНИХ КОНСТРУКЦИЙ

Детальное описание внешних конструкций включает информацию о крупных конструктивных элементах, среди которых:

1. Основание и фундаментные стены.2. Каркас. *3. Теплозоляция.4. Вентиляция.5. Внешняя обшивка стен.6. Кладка стен.7. Окна.8. Вторые оконные рамы и двери.9. Нащельные рейки10. Жалюзи и козырьки.11. Водосточные желоба и трубы.12. Крыши.13. Гидроизоляция.14. Дымовые трубы (дымоходы)Состояние этих компонентов и любой необходимый

ремонт или модернизация должны также указываться в соответствующем разделе отчета.КОНСТРУКЦИОННЫЕ ДЕТАЛИ

Основание и фундаментные стены

Назначение основания состоит в обеспечении опоры для здания, предотвращающей усадку или подвижки. Это бетонная основа по периметру здания, на которой покоятся стены фундамента. Бетонные блоки в стенах фундамента должны быть правильно уложены, хорошо скреплены раствором, заполнены бетоном и покрыты

117

Глова 12. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ УЛУЧШЕНИЙ

водоизоляционным материалом для обеспечения во-донепроницаемости.

Три основные формы представляют бетонное основание на земле, фундамент и подушку. Основания, как правило, состоят из блоков и плит. Промежутки между ними обеспечивают защиту от затопления, а также представляют удобное и доступное место для' подвода обогревательных и водопроводных труб и проводов.

КаркасБольшинство домов в США имеют деревянные

каркасные конструкции. Это относится также ко многим строениям с внешней кирпичной облицовкой. Наиболее распространенными являются платформ-ные каркасные конструкции. Деревянные каркасы из неразрезных стоек были популярны для многоэтажных домов с кирпичной облицовкой, однако в силу слабой противопожарной устойчивости они перестали соответствовать многим строительным стандартам. Каркасы из обшивных досок и балок использовались для амбаров, конюшен и колониального типа домов;сегодня они применяются для современного дизайна, где элементы каркаса составляют часть внутреннего интерьера (например, балки потолка). Панельные конструкции, как новый тип каркаса, становятся сейчас все более популярными.

Многоквартирные здания строятся в настоящее время часто из кирпича, особенно на Юге и Западе, поскольку именно кирпичные сооружения наиболее полно соответствуют требованиям строительных и противопожарных стандартов.

Бывает трудно распознать конструктивные дефекты в новом здании. По мере его старения видимые дефекты становятся все более заметными.

Оформляющие внешние стены здания часто имеют дефекты. Наружные сливы оконных рам со временем оседают, страдают от дефектов каркаса или первоначальной небрежной плотницкой работы. При проведении тщательного осмотра зданий необходимо проверять от-крытие или закрытие окон. Заедание окон может служить признаком неправильной установки или дефектов каркаса. Следует проверить двери, включая осмотр их нижних частей с целью обнаружения их подпиливания. Провисание или скат полов можно обнаружить визуально, в том числе и наблюдая скольжение по полу куска мрамора. Другими признакамидефектов каркаса является наличие глубоких трещин, возникающих между каминными трубами и внешними стенами, илитрещин, идущих вниз от верхних углов окон или дверных проемов.

ТеплоизоляцияЛюбое здание без достаточной теплоизоляции сегодня не

отвечает стандартам. Изоляция важна прежде всего для поддержания в доме тепла, особенно в

условиях холодного климата. До второй мировой войны многие здания были построены без теплоизоляции, однако с тех пор многие из этих домов были ею обеспечены. Изоляция включает следующие пять категорий: засыпную изоляцию, защитный слой из сбитого войлока, изоляцию напылением, фольгоизол и утеплительные обшивки.

Два главных преимущества теплоизоляции заклю-чаются в экономии топлива и создании комфортных условий проживания. Дополнительная выгода состоит в звукоизоляции и противопожарной безопасности. так как изоляция препятствует распространению огня. Разница между издержками на отопление на неизолированное здание и аналогичным сооружением со ставнями и дверями с хорошей изоляцией может достигать 50%. Стандартные измерения эффективности изоляции определяются коэффициентом R (ре-зистентность к потоку тепла). Чем выше показатель R, тем лучше изоляция. Изоляция потолка и крыши должны быть в пределах от R-20 до R-24 или выше.

Коэффициент изоляции внешних стен колеблется от R-8 до R-11. Изоляция пола должна, по крайней мере, составлять R-9, а еще лучше — R-13.

ВентиляцияДля предотвращения конденсации воды воздушный

поток должен обязательно проходить через мансардное помещение, за стенами покрытия и через пустоты фундамента. Если же вода конденсируется в невентилируемых пространствах, то это может вести к загниванию и разрушению каркаса здания и обшивки. Воздушный поток также сокращает перегрев мансардных помещений летом. Воздуховоды должны заканчиваться отверстиями, размеры которых составляют от одного дюйма до нескольких футов в диаметре, которые закрываются защитными экранами. Вентиляторы и фены мансарды, подвала, кухни и ванных являются также частью вентиляционной системы.

Покрытие внешних стенСоздание внешних стен каркасного здания начинается с

обшивки их каркасных стоек. Существует множество покрытий внешних стен, и многие здания имеют несколько покрытий.

Каменная облицовка производится с помощью глиняных кирпичей, бетонных или каменных блоков. В зданиях со стенами из кирпича все структурные функции стен выполняет каркас, а не кирпичная кладка. Между обшивкой и покрытием при строительстве оставляют заканчивающиеся отверстиями зазоры, обеспечивающие удаление конденсата. Имеется также и широкий выбор других типов материалов покрытия, включая алюминий, камни, гипсовые покрытия, фибергласс и др.

118


Кирпичные стены бывают либо сплошные, либо пус-тотелые. При хорошем качестве строительства сплошная кирпичная кладка стен надежна и хорошо сохраняется. Она должна иметь изоляцию и требует более прочного фундамента, нежели стены с деревянным каркасом. Такие стены могут быть толщиной в один или два кирпича. Кирпичные стены строятся в два ряда обычных кирпичей или пустотелого кирпича, или цементных блоков, либо путем их сочетания, с использованием более дорогих материалов снаружи и дешевых — изнутри. Пустотелые кирпичные стены состоят из двух стен, разделенных воздушным пространством в два — четыре дюйма и свя-занных между собой металлическими скобами для усиления конструкции. Такие пустотелые стены используются обычно в северньк районах Соединенных Штатов для за-шиты от низкой внешней температуры и ураганов. Стены с кирпичной отделкой похожи на пустотелые. Их строительство дешевле, но они обладают худшими изоля-ционными качествами, нежели пустотелые стены, а потому их обычно применяют на юго-западе.

ОкнаСреди распространенных видов окон встречаются

одинарные и двойные навесные окна, окна в переплетах, горизонтально отодвигаемые (траверсные) окна и окна с жалюзями.

При осмотре могут быть обнаружены подтеки или водные дорожки вокруг окон, что свидетельствует о протекании. Также можно обнаружить отсутствующие замки, шпингалеты и нарушения балансировки окон.

Погодные накладкиЦель накладок на двери и окна состоит в защите от

сквозняков и пыли. Распространенным видом таких приспособлений сегодня является тип «весенних рас-

тяжений», изготовленных из бронзы, алюминия, упругого винила, нержавеющей, гальванизированной ' или твердой

пластиковой стали. Имеются также и другие приспособления.

Вторые двери и ставни на окнахВторые двери и ставни на окнах являются элементами

общей теплоизоляции и могут обеспечить экономию топлива от 10 до 20%. В настоящее время они часто изго-тавливаются из алюминия и устанавливаются на стацио-нарной основе, совместно с жалюзями. Аналогичные конструкции из дерева, снимающиеся налето, сейчас ис-пользуются достаточно редко.

НавесыНавесы и жалюзи необходимы почти во всех частях

страны. Деревянные навесы постепенно выходят из употребления, и теперь большинство навесов делаетсяиз алюминия.

Водосточные желоба или трубы отводят дождевую воду с крыши в баки или отстойники. Металлические желоба из алюминия, меди или оцинкованного железа, которые крепятся с помощью металлических кронштейнов, представляют сейчас наиболее распространенный тип используемого желоба. Встроенные желоба изготовляются из металла и устанавливаются на небольшом расстоянии от крыши, под карнизом.

Водосточные трубы представляют собой вертикальные трубы, которые отводят воду от желобов на землю или в канализационные (сборные) колодцы. Стыки желобов и водосточных труб должны быть покрыты специальными сетками для удержания листьев и мусора. '

КрышыКрыши необходимо строить так, чтобы они выдер-

живали собственный вес и, кроме того, вес льда и снега, они должны противостоять порывам ветра, и служить основой для кровельных материалов. Наиболее распространенными конструктивными элементами крыш являются фермы, балки и стропила, одиночные балки, консольные и настильные крыши, а также панельные конструкции.

Обшивка крыши, помимо прочего, является еще и основанием для применяемых кровельных материалов.

У большинства домов крыши покрываются деревянной дранкой, черепицей из дерева, асфальтом, цементом или шифером. Можно также часто встретить металлические или глиняные, встроенные или мембранные. Многие многосемейные дома имеют встроенную кровлю. Так как кровельное покрытие менее долговечно, чем само здание, оценщик тщательно проверяет элементы крыши и сообщает о ее состоянии, возрасте и расчетном сроке оставшейся экономической жизни.

Сильные дожди и ливни, переходящие в водяные потоки, могут длиться в течение нескольких дней или даже недель, что не может не сказаться на состоянии кровли. В результате естественной или антропоген-ной эрозии моноасфальтовая, например, крыша может прохудиться, покрыться трещинами, покрыться гарью от каминов и т.д. Точно также и металлическая крыша может покрыться трещинами или подвергнуться иным повреждениям. ,

ДымоходыДымоход необходим в тех случаях, когда крыша двух-

скатная и имеет выходы на поверхность каминных труб или вентиляционных вытяжек

КаминыХороший камин безопасен, надежен и обеспечивает

хороший отвод дыма. Камины и вытяжные тру-

Стены с кирпичной облицовкой Водосточные желоба и трубы

119

бы с дефектами могут представлять серьезную пожарную опасность. Разнообразие типов каминов простирается от простых труб до сложных конструкций из кирпича, с элементами поддува тепла, зольниками, муфелями прокаливания, печами и печными дымоходами. Независимо от конструкции камины должны ставиться на собственный бетонный фундамент, который должен быть сконструирован таким образом, чтобы он не садился быстрее, чем остальные фундаменты здания. Стенки кирпичных каминов должны быть изолированы от возгораемых элементов конструкций.

Основой камина является вертикальный открытый ствол, именуемый жаровой трубой, через которую газ и дым выходят из помещений. Внешнее открытое про-странство сдерживает выходящий поток гари или теплого воздуха; для нейтрализации этого эффекта используется линейная жаровая труба.Поверхность стен дымохода покрывается бетоном, металлом, кирпичом или другими водонепроницаемыми негорючими материалами.

Котел и нагреватель горячей воды связаны с ды-моходом печной трубы, которая в противопожарных целях должна находится, по крайней мере, в 10 дюймах ниже досок пола. Пол в районе дымохода укрепляется штукатуркой, полосками металла или асбеста.

В настоящее время разработаны также легкие сборные камины.

ОПИСАНИЕ ВНУТРЕННИХ КОНСТРУКЦИЙ

Описание внутренних комнат должно обеспечивать информацию об их расположении, индивидуальных размерах, количестве туалетов, характеристиках пола, потолков и стен. Специальные устройства также должны быть описаны, равно как и любые потребности ремонта или модернизации. Типичные элементы, включаемые в общее внутреннее описание, приведены ниже (за исключением инженерных систем и оборудования, которые указываются отдельно):

1. Конструкция подвала и отделка.2. Опорная балка и колонны.3. Черный пол.4. Чистый пол и покрытие.5. Внутренние стены и потолки.6. Лестницы.7. Двери.8. Лепные украшения и наличники.9. Шкафы.10.Камины.Состояние этих элементов и любой необходимый

ремонт или модернизация должны отражаться в соот-ветствующей части отчета.

КОНСТРУКТИВНЫЕ ДЕТАЛИ

Конструкция и отделка подвала

Основными конструктивными элементами подвала являются основание и стены фундамента, описанные выше. Пол в подвале, как правило, выполняется из бетона, залитого по гравию с гидроизоляцией. Потолок подвала, часто не отделываемый, представляет собой нижнюю поверхность черного пола первого этажа. Подвал может быть отделан различными способами. Существует тенденция несколько поднимать подвал над землей для обеспечения лучшего естественного освещения, вентиляции и прямого доступа к нему. В домах с приподнятым подвалом и в домах типа ранчо подвал отделывают так, что он становится частью дома.

Существенная проблема подвалов заключается в их увлажнении. Оценщик всегда должен проверять консольные балки, колонны, настил и черный пол. Покрытие пола из древесины твердых пород является жилищным стандартом многих рынков и имеет срок годности на протяжении последних 50 лет.

Далее оценщик должен проверить состояние внут-ренних стен и потолка, лестниц, дверей. В его обязанности входит осмотр встроенных элементов интерьера, шкафов и печей. Последние обычно возводятся из кирпичей, однако все большее распространение получают металлические печи. Они должны быть тщательно спроектированы и построены, в противном случае дым может проникать в дом, особенно при ветренной погоде. Для обеспечения противопожарной безопасности деревянное покрытие пола должно начинаться не ближе 16 дюймов от передней части печи и 8 дюймов от ее сторон.

ИНЖЕНЕРНЫЕ СИСТЕМЫ И ОБОРУДОВАНИЕ

Здание не будет функционировать удовлетворительно, пока его инженерные системы не заработают в нормальном рабочем режиме. Каждая система должна быть проверена оценщиком и отражена в отчете. Не существует стандартных методов классификации инженерных систем и оборудования; ниже приводится примерный перечень основных систем, описываемых в данной главе.

1. Система обогрева.2. Система охлаждения.3. Системы водопровода и канализации.4. Система горячего водоснабжения.5. Электрическая система.6. Прочие системы.

Системы обогреваСистемы обогрева основаны на использовании теплого

воздуха, воды, пара или электричества. Ten-

120

Глава 12. ОПИСАНИЕ И АНАЛИЗ УЛУЧШЕНИИ

лый (или горячий) воздух обогревательных систем ис-пользуется либо путем естественной конвекции, либо путем принудительного перемещения горячего воздуха по трубопроводам. Для очистки воздуха следует ус-танавливать фильтры, которые оснащаются увлажнителями для повышения влажности воздуха. Все воздушные системы распределяют обогретый воздух по комнатам. Многие гравитационные системы отопления устарели и требуют замены, хотя подвальные котлы парового отопления еще установлены во многих небольших домах. Встроенные батареи также представляют собой другую низкокачественную гравитационную систему.

Системы водяного отопления содержат нагретую воду в железном или стальном бойлере. Некоторые старые системы зависят от степени циркуляции воды по радиаторам. Большинство современных систем ис-пользуют один или несколько электрических насосов для перекачки нагретой воды по трубопроводу через панели в плинтусах или по конвекторам, радиаторам или трубам, вмонтированным в пол, потолок или стены. Эффективность работы таких систем зависит как от конвекции (нагреваемый воздух проходит через ра-зогретый металл и затем циркулирует по комнате), так и прямого излучения тепла (тепло непосредственно передается от нагретого металла). Существует несколько видов комбинированных систем, в которых тепло передается в радиатор с помощью теплой воды. Вентилятор, установленный в радиаторе пропускает горячий воздух через радиаторные пластины, обогревая комнату конвективными потоками.

Обогрев паром производится котлом в виде бойлера, расположенного в подвале. По мере нагревания воды производимый пар направляется под давлением через трубы в радиаторы.

Электричество может рассматриваться в качестве источника энергии для нагревания воздуха и воды в котле, либо в качестве самостоятельного источника тепла. Во втором случае нагревательные элементы, которые превращают электроэнергию в тепло, устанавливаются в стенах, полу и потолке для обеспечения кругового обогрева. Преимущества таких электрических обогревателей заключаются в отсутствии видимых радиаторов и их способности поддерживать постоянную влажность воздуха. Электрический обогрев также обеспечивает все преимущества контроля за температурой в помещении.

Электрические обогреватели также состоят из на-гревательных элементов и часто применяются для до-полнительного обогрева.

Источники топливаВ качестве основных типов источников энергии в

различных обогревательных системах используются следующие:

— мазут (остается до сих пор одним наиболее дешевым средством для получения тепла);

— природный газ (наиболее простой в употреблении и дешевый вид энергоносителя);

— электричество (перспективное средство бытового обогрева);

— солнечная энергия (пока наименее разработанный, однако дешевый источник энергии).

Система охлажденияДо конца 40-х годов большинство систем охлаждения

обеспечивалось вентиляторами, хотя в некоторых районах Запада, где влажность даже в период сильной жары достигала максимального уровня, они основывались на пропуске горячего воздуха через охлажденную воду. Большинство зданий, в том числе и нового типа, имеют в этих районах такую систему охлаждения и по сей день. В настоящее время все более широкое применение получают разработанные относительно недавно системы кондиционирования воздуха, в том числе:

— воздушное кондиниционирование по принципу рукавов;

— трубопроводные магистрали для централизованного кондиционирования воздуха;

— охладительные насосы наземного или подземного размещения (которые, впрочем, уже считаются устаревшими).

К числу водопроводных и сантехнических систем относятся:

— водопроводные трубы;— стандартизованное оборудование ванн;— туалеты в жилых частях дома;— кухонное водопроводное и канализационное

оборудование;— арматура ванной и кухни;— специальное водопроводное оборудование;— автономные системы горячего водоснабжения.

Электрические системыВажное значение при оценке имущества имеет также

изучение состояния электрических систем, в том числе:— вводного распределительного щита;— металлических кабелей различных типов;— антенных и прочих специальных кабелей;— телефонных и дверных кабелей, звонков.При анализе электрических систем следует обращать

внимание, на следующие детали.Дуплексные штепсельные розетки до 1960 г. пред-

ставляли самый распространенный тип домашних электроприборов. Они часто применялись для ламп и небольшой осветительной аппаратуры, затем их сменили трехштепсельные розетки, что позволило уменьшить риск короткого замыкания. Некоторые устройства снабжены специальной водонепроницаемой защитой.

В некоторых домах применяются низковольтные системы выключателей. Вместо выключателей,

непосредственно открывающих и замыкающих цепи, они контролируются реле, которое включаети выключает электроприборы.

В последнее время все шире используются специальные управляющие приспособления, позволяющие освещать то место в доме, где находится человек.

Канализация, емкости для очистки воды и сточные колодцы

Мало кто станет оспаривать преимущества, связанные с коммунальной системой канализации, имеющей ответвления для отвода канализационных или ливневых вод из домов. «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк» требуют использования муниципальных канализационных систем там, где они имеются. Из-за ухудшения экологической обстановки развитию централизованной канализации уделяется большое внимание.

Вместе с тем, эксперты в области здравоохранения подсчитали, что около 50% очистительных систем, на-ходящихся в эксплуатации, не отвечают эксплуатационным стандартам. Также было подсчитано, что почти 50 миллионов людей, живущих в 15 миллионах-домов, особенно в пригородных и сельских районах, зависят от очистных систем собственных конструкций, и что 15% новых домов возводится без подключения к коммунальным системам.

Очистная система обычно включает большую це-ментную емкость на 900 галлонов (около 8х4х4 футов), вкопанную в землю. Поступающие в емкость отходы обычно разделяются натри части. Твердые материалы (около 1% от общего объема) опускаются на дно, взвесь (также 1%) поднимается наверх, оставшиеся же жидкие отбросы занимают пространство между ними. Бактерии в емкости разлагают твердые вещества и взвесь, частично очищая также и жидкую фракцию в осушительной канаве или распределительном отстойнике, который направляет жидкие отходы в систему перфорированных труб, именуемых полем рассеивания или фильтрующим колодцем. Оттуда жидкость абсорбируется в землю.

Требуемая вместимость емкости зависит от размера дома и потребления воды. Размеры фильтрацион-ного поля связаны со способностями почв абсорбировать воду, что измеряется с помощью следующего теста. Выкапывают яму глубиной 12 футов и заполняют ее водой. Уровень воды измеряют каждый час, и его понижение за 30 мин. менее, чем на фут не соответствует стандарту. Тест должен проводится в самый сырой сезон года, предпочтительно, экспертом. Обычно местный департамент здравоохранения проводит тест бесплатно либо за номинальную плату, кроме этого, местные органы здравоохранения, как правило, обладают предварительной информацией о локальных системах очистки.

Очистные емкости необходимо периодически проверять для выяснения состояния микрофлоры и степени загрязненности стоков.

Отстойник конструктивно сходен с очистной системой за исключением того, что он покрыт кирпичом, камнями или цементом, а вода проникает из него прямо через стенки в землю, а не на фильтрационное поле. Важно выяснить особенности домашней системы очистки, включая размещение очистной магистрали, которая подвержена повреждениям, а потому требует осмотра и ремонта. Надлежащим образом работающая система не должна издавать запаха, который является одним из признаков неполадок.'Изучение расположения очистной магистрали на основе консультаций владельца имущества позволяет избежать большого объема землеройных работ и поиска поломок.

Любой человек, желающий получить информацию по очистным системам, должен выяснить, как часто прокачивалась система. Во многих городах представитель органов здравоохранения обладает большим объемом информации о системах, находящихся под его юрисдикцией, и проблемах района.

Проблемы очистных систем часто можно решить простой прочисткой емкости. Иногда требуется со-оружение новых фильтрационных полей. К сожалению, имеют место случаи, когда уровень абсорбции почвы понижается, либо уровень подземных вод близок к поверхности, что не позволяет добиться надежной работы систем очистки.

РАЗНООБРАЗНЫЕ СИСТЕМЫ И ОБОРУДОВАНИЕ

Широкий спектр механических систем и специального оборудования определяется по их состоянию на дату оценки. Многие из этих систем отражают наклонности или специальные интересы владельцев имущества, и включают, например, коммуникационные или звуковые системы, противопожарные и охранные устройства, автоматические двери, лифты, печи для уничтожения мусора, стиральные машины и центральные вакуумные очистители. Оценщик должен выносить суждение по каждой из них, равно как и оценивать стоимость, добавляемую каждым устройством. Дальнейшее мнение о них высказывается риэлтером или брокером.

ЭЛЕМЕНТЫ, ТРЕБУЮЩИЕ НЕМЕДЛЕННОГО РЕМОНТА

За исключением зданий, имеющих исключительно высокий уровень обслуживания, почти всегда встречаются элементы имущества, требующие ремонта на дату оценки. Ремонт этих элементов должен влиять на стоимость имущества. При подходе с точки зрения издержек они включаются в «устранимый физический износ». Список ремонтных работ должен отражать условия, которые, по мнению оценщика, отвечают противопожарным или охранным мероприятиям. Некоторые клиенты требуют, чтобы эти элемен-

122


ты отражались в отчете отдельно. Иногда оценщику необходимо произвести расчет издержек каждого вида ремонта (издержек на восстановление). Некоторые основные виды текущего ремонта приведены ниже.

1. Внешняя окраска.2. Мелкие столярные и плотницкие работы на

лестницах, стенах, мансарде, веранде, лепные работы.

3. Новая отделка внутренних комнат.4. Устранения протечек и шума в водопроводной

системе.5. Закрепление дверей и окон.6. Ремонт отверстий в жалюзи, замена разбитых стекол.7. Замена сломанных кранов и ручек.8. Ремонт крыши.9. Починка дорожек.10. Мелкий ремонт электрооборудования.11. Замена растрескавшихся половиц.12. Устранение паразитов.13. Ремонт кранов в ванной и на кухне.14. Ремонт очистной системы.15. Ремонт противопожарной и охранной систем.

ОТЛОЖЕННЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ УХОДАХотя окраска, крыша, обои и т.п. могут быть частично

изношены, они не обязательно требуют замены или ремонта к моменту оценки, поэтому оценщику необходимо определить, окупятся ли издержки на ремонт ростом стоимости имущества. Например, если внешняя окраска дома трехлетней давности была проведена в районе, где окрасочные работы проводятся раз в 5 лет, то она имеет определенную амортизацию. Однако новая окраска, вероятно, не увеличит стоимость имущества на величину, равную издержкам, если ее проведут через 3 года.

К концу срока экономической жизни здания обычно должны ремонтироваться или заменяться следующие элементы имущества, именуемые недолговременными.

1. Внутренняя окраска и обои.2. Внешняя окраска.3. Отделка пола.4. Веранда и козырьки.5. Водозащитное покрытие.6. Водосточные трубы и скаты.7. Створки.8. Покрытие крыши.9. Трубы холодной и горячей воды.10. Водопроводное и канализационное оборудование.11. Автономный нагреватель горячей воды.12. Электрооборудование.13. Электросети.14. Электровыключатели и розетки.15. Электроприборы.16. Мебель.

17. Трубьги радиаторы.18. Оборудование воздушного кондиционирования.19. Ковровые покрытия.20. Кухонные принадлежности.21. Кухонные шкафы и счетчики.22. Насосы.23. Система смягчения воды.24. Моечное оборудование.25. Вентиляторы.26. Заборы и др. улучшения на участке. Оценщик должен отмечать эти или любые другие

недолговечные элементы, состояние которых лучшеили хуже, чем общее состояние здания.

Общее состояние улучшенииЭтот раздел отчета в основном составляется после

описания всех элементов, требующих непосредственного ремонта. Последним шагом, однако, является сообщение о состоянии элементов, существующих в течение нормальной экономической жизни здания. Их состояние может быть ухудшено аномально быстрым износом и старением; они же могут быть повреждены при несчастных случаях или изначально плохо сделаны и установлены. Кроме того, могут встречаться и такие случаи, когда, например, дранка может иметь следы подтеков, так как течет крыша, однако ее состояние не настолько плохо, чтобы менять ее сразу. Этот случай является формой «неустранимого физического износа».

ВНУТРЕННИЙ ДИЗАЙН И ПЛАНИРОВКА (ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ ПРИГОДНОСТЬ)

Обычно улучшения являются такими, что их масштабы, формы и дизайн ведут к получению максимальной прибыли. Это может быть теоретическое Лучшее и Наи-более Эффективное Использование (ЛНЭИ). Большинство сооружений не представляют совершенных или идеальных улучшений в своем районе. Размеры комнат, их количество и тип, а также дизайн и планировка могут отличатся от идеального ЛНЭИ Цействительно, многие

ты отражались в отчете отдельно. Иногда оценщику необходимо произвести расчет издержек каждого вида ремонта (издержек на восстановление). Некоторые основные виды текущего ремонта приведены ниже.

1. Внешняя окраска.2. Мелкие столярные и плотницкие работы на

лестницах, стенах, мансарде, веранде, лепные работы.

3. Новая отделка внутренних комнат.4. Устранения протечек и шума в водопроводной

системе.5. Закрепление дверей и окон.6. Ремонт отверстий в жалюзи, замена разбитых стекол.7. Замена сломанных кранов и ручек.8. Ремонт крыши.9. Починка дорожек.10. Мелкий ремонт электрооборудования.11. Замена растрескавшихся половиц.12. Устранение паразитов.13. Ремонт кранов в ванной и на кухне.14. Ремонт очистной системы.15. Ремонт противопожарной и охранной систем.

ОТЛОЖЕННЫЕ ЭЛЕМЕНТЫ УХОДАХотя окраска, крыша, обои и т.п. могут быть частично

изношены, они не обязательно требуют замены или ремонта к моменту оценки, поэтому оценщику необходимо определить, окупятся ли издержки на ремонт ростом стоимости имущества. Например, если внешняя окраска дома трехлетней давности была проведена в районе, где окрасочные работы проводятся раз в 5 лет, то она имеет определенную амортизацию. Однако новая окраска, вероятно, не увеличит стоимость имущества на величину, равную издержкам, если ее проведут через 3 года.

К концу срока экономической жизни здания обычно должны ремонтироваться или заменяться следующие элементы имущества, именуемые недолговременными.

1. Внутренняя окраска и обои.2. Внешняя окраска.3. Отделка пола.4. Веранда и козырьки.5. Водозащитное покрытие.6. Водосточные трубы и скаты.7. Створки.8. Покрытие крыши.9. Трубы холодной и горячей воды.10. Водопроводное и канализационное оборудование.11. Автономный нагреватель горячей воды.12. Электрооборудование.13. Электросети.14. Электровыключатели и розетки.15. Электроприборы.16. Мебель.

17. ТрубьГ и радиаторы.18. Оборудование воздушного кондиционирования.19. Ковровые покрытия.20. Кухонные принадлежности.21. Кухонные шкафы и счетчики.22. Насосы.23. Система смягчения воды.24. Моечное оборудование.25. Вентиляторы.26. Заборы и др. улучшения на участке. Оценщик должен отмечать эти или любые другие

недолговечные элементы, состояние которых лучшеили хуже, чем общее состояние здания.

Общее состояние улучшенииЭтот раздел отчета в основном составляется после

описания всех элементов, требующих непосредственного ремонта. Последним шагом, однако, является сообщение о состоянии элементов, существующих в течение нормальной экономической жизни здания. Их состояние может быть ухудшено аномально быстрым износом и старением; они же могут быть повреждены при несчастных случаях или изначально плохо сделаны и установлены. Кроме того, могут встречаться и такие случаи, когда, например, дранка может иметь следы подтеков, так как течет крыша, однако ее состояние не настолько плохо, чтобы менять ее сразу. Этот случай является формой «неустранимого физического износа».

ВНУТРЕННИЙ ДИЗАЙН И ПЛАНИРОВКА (ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ ПРИГОДНОСТЬ)

Обычно улучшения являются такими, что их масштабы, формы и дизайн ведут к получению максимальной прибыли. Это может быть теоретическое Лучшее и Наи-более Эффективное Использование (ЛНЭИ). Большинство сооружений не представляют совершенных или идеальных улучшений в своем районе. Размеры комнат, их количество и тип, а также дизайн и планировка могут отличатся от идеального ЛНЭИ. Действительно, многие объекты недвижимости могут быть улучшены в отношении дизайна и планировки здания. Оценщик не обязан оценивать совершенство здания, но должен стремиться идентифицировать те элементы дизайна, которые отри-цательно отражаются на стоимости. Эти элементы со-ставляют «функциональное устаревание (функциональный износ) « при подходе с точки зрения издержек.

Так как обычно большинство оценщиков имеют слабую или плохую подготовку в области дизайна, они основывают свои суждения обычно на своих пристрастиях или антипатиях при вынесении суждения о нем, что ведет к привнесению в оценку некоторого налета субъективности. Поэтому следует тщательнее изучать общепринятые на местном рынке характеристики «хорошего дизайна».

123

Недостатки общей планировкиСогласно национальному отчету ассоциации до-

мовладельцев, некоторые наиболее общие недостатки планировки включают следующие элементы, различа-ющиеся в зависимости от географического региона, размеров и стоимости жилья.

1. Входная дверь открывается прямо в жилую комнату.2. В прихожей нет стенного шкафа.3. Нет прямого доступа от входной двери на кухню,

ванную или спальню (наличие смежных комнат) и т.п.

ОБНОВЛЕНИЕ: РЕМОНТ, МОДЕРНИЗАЦИЯ И ПЕРЕОБОРУДОВАНИЕ

Часто оценщики приходят к выводу о необходимости существенных обновлений для достижения ЛНЭИ участка. Эти меры и улучшения выходят за рамки устранения последствий устранимого физического износа и функционального устаревания. Владелец имущества может прийти к аналогичному заключению перед началом оценки и выполнить работы по обновлению недвижимости частично или полностью.

Эти существенные изменения могут описываться в понятиях ремонта, модернизации и перестройки, каждый из которых имеет специфическое содержание, с которым должен быть знаком оценщик.

Ремонт: реставрация имущества до удовлетвори-тельного состояния без изменения плана, формы или стиля строений. Под городским обновлением подразумевается реставрация изношенных городских структур и общественных сооружений. Реабилитация округи охватывает структурную модернизацию, может распространяться на уличные улучшения и включать условия для улучшения таких объектов, как, например, парки и игровые площадки.

Модернизация: принятие мер для приведения не-движимости в соответствие с изменениями внешнего или внутреннего стиля, включая дополнения, необходимые для соответствия стандартам текущего спроса. Она обычно включает замену элементов структуры или механического оборудования на более современные.

Переоборудование: изменения плана, формы или стиля строения для нормального функционирования или устранения экономических недостатков.

РеконструкцияРеконструкция выражает растущую тенденцию по

реставрации старых районов и ремонту домов. Городские округа и старые дома в исторических кварталах привлекают молодых профессионалов, деловых людей и многих других представителей среднего класса. Некоторые старые дома подчас имеют только добротную коробку в сочетании с ветхими крышей и перекрытиями, хотя внутренние потолки и стены часто еще можно использовать. Деревянные конструкции также могут поддаваться восстановлению, в то время

как механические системы обычно требуют практически полной замены. Оценка такого рода имущества также требует от оценщика знакомства с общим планом реконструкции.

МодернизацияМодернизация предполагает замену или перемоде-

лирование элементов недвижимости для устранения последствий ее старения или приведения ее в соответствие с текущими стандартами дизайна. Замена старых радиаторов, освещения и сантехнического и водопро-водного оборудования на новые часто представляет собой не более, чем незначительное улучшение старых систем. Однако замена конверторов на стальные корпусные радиаторы, установка встроенных труб в ванных или современных приборов освещения не обязательно отражают физический износ заменяемых предметов, а служат для повышения стоимости имущества. Эти работы классифицируются как модернизация. Они могут стоить дороже простого обновления, но часто бывают экономически оправданны.

Переоборудование строенииПереоборудование (например, отделка подвала или

мансардного помещения, либо пристройка ванной к существующей комнате) становится экономически оправданным при изменении характера использования части дома. Существенное переоборудование часто производится для удовлетворения потребностей специфических владельцев, обычно не обращающих особого внимания на общие ожидания рынка в отношении окупаемости расходов на переоборудование их имущества. В частности, расходы в б 000 долл. для обустройства игровой комнаты могут принести только 3000 долл. дополнительной стоимости к цене имущества при его продаже на большинстве рынков жилья.

ИЗДЕРЖКИ ОБНОВЛЕНИЯ

Издержки обновления или восстановительного ремонта рассчитать гораздо труднее, нежели оценить стоимость нового сооружения. Издержки «встроенной единицы», а также дополнительные затраты на еще более дорогостоящий ремонт ведут к усложнению процедуры расчетов в случае обновления. Расчеты стоимости ремонтных работ часто могут основываться на недавних текущих издержках для таких же или сходных работ, выполненных для сходного имущества. Кроме этого, полезно изучить записи управляющих недвижимостью, которые могут даже включать цены на специфические незавершенные ремонтные работы, такие, как внешняя покраска, ремонт крыши или внутреннее декодирование.

Издержки некоторых ремонтных работ могут со-относится со сходными работами при новом строительстве, однако издержки по устранению износа или

124

переоборудованию в силу ряда причин почти всегда выше, чем при новом строительстве. Хотя количество материалов может быть тем же самым, как и для нового строительства, труда в эти работы вкладывается больше, поскольку изменение структуры обычно включает удаление старых элементов и выполнение мелких объемов новых, что не требуется при новом строительстве. Так же и строительный подрядчик нередко завышает цены на обновление недвижимости, стремясь защититься от осложнении, могущих возникнуть в процессе переоборудования и связанных, например, с заменой существующих трубопроводов или не выявленной заблаговременно ветхостью структурных элементов сооружения.

РЕЗЮМЕОписание улучшении представляет важную часть отчета

об оценке. Оно содержит информацию, используемую при всех трех подходах к оценке стоимости имущества, а также включает описание всех улучшений на участке, равно как и полное описание жилья и других вспомогательных улучшений и информацию о всех физических компонентах, включая их дизайн, качество и состояние. Список элементов, требующих немедленного ремонта или ремонта внедалеком будущем, также должен содержаться в отчете. При необходимости следуют подробно рассматривать варианты перспективного обновления имущества.

ПОДХОД К ОЦЕНКЕС ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАТРАТ(ИЗДЕРЖЕК)


Подход с точки зрения издержек (затрат), как и два других подхода к оценке стоимости, основан на пред-положении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на приобретение участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества.

Издержки являются эквивалентом рыночной сто-имости далеко не всегда. Процедура расчета стоимости улучшений требует аккуратной обработки данных по издержкам для определения показателей, на основе которых можно получить значение рыночной стоимости, причем процесс ее получения требует тщательности, внимания и умения.

Как правило, оценку улучшений следует проводить раздельно в силу ряда причин, среди которых можно отметить требования налогообложения (часто законы об имущественном налогообложении диктуют стоимостную разбивку), бухгалтерского учета (когда требуется сообщать данные об износе зданий и сооружений), а также необходимость раздельной оценки улучшений при определении стоимости участка с использованием метода остатка для земли. Подход с точки зрения издержек особенно полезен при расчете стоимости недвижимости, предназначенной для специального ис

пользования в том случае, когда отсутствует рынок такого рода недвижимости.

ЭЛЕМЕНТЫ ПОДХОДА С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ИЗДЕРЖЕК

При оценке имущества с точки зрения издержек следует придерживаться следующей последовательности действий.

1. Рассчитать стоимость земельного участка и работ по его благоустройству. (Этот пункт не выполняется, если улучшения находятся на арендованной земле и оценивается только стоимость улучшений).

2. Рассчитать издержки воспроизводства улучшений, т.е. восстановительную стоимость улучшений. (Некоторые оценщики используют при расчетах стои-.мость замещения. Когда используются издержки замещения, то на это'надо указывать в разделе комментариев отчета об оценке).

3. Провести расчет всех видов износа зданий и со-оружений: физического, функционального и/или внешнего.

4. Вычесть общий определенный износ из издержек на воспроизводство или замещение имеющихся

126

Принцип замещения Подход с точки зрения затрат Восстановительная стоимость Стоимость замещения ИзносПрямые издержки Косвенные издержки Метод квадратных футов Поэлементный метод Метод количественного анализа Предпринимательская прибыль Расчеты строительных издержек

Метод разбиенияФизический износФункциональный износВнешний (экономический) износМетод инжинирингаМетод оценки на основе срока жизниЭффективный возрастХронологический возрастТипичный срок экономической жизниМетод рыночной выборкиСрок физической жизни

улучшений, с целью получения итоговой стоимости улучшений.

5. Сложить стоимость земельного участка, стоимость улучшений участка и стоимость ландшафтных работ, а также стоимость всех других улучшений за вычетом ранее определенного износа.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ УЧАСТКА

Стоимость участка обычно рассчитывается с учетом предположения, что он не улучшен и готов для своего лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ).

«При определенных обстоятельствах цели оценки недвижимости могут потребовать отхода от принципа рассмотрения участка по его ЛНЭИ. При расчете сто-имости участка для конкретного использования или использования несоответствующего разрешенному законом оценщику часто требуется оценивать участок в соответствии с его специальным использованием, либо существующими улучшениями, а не по его ЛНЭИ. В этом случае оценщик обязан оценивать участок как по его ЛНЭИ, так и по его текущему использованию».*

В прошлом расчет стоимости земельного участка был частью подхода с точки''зрения издержек, теперь же он рассматривается как отдельный элемент оценки.**

РАСЧЕТ ИЗДЕРЖЕК НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

ВОССТАНОВИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ И СТОИМОСТЬ ЗАМЕЩЕНИЯ

Восстановительная стоимость (издержки воспро-изводства) выражается в денежной сумме, необходимой для точного воспроизводства оцениваемого здания в текущих ценах.

Стоимость замещения (издержки замещения) является стоимостью создания структуры и других улучшений, которые имеют ту же или эквивалентную фун-кциональную пригодность, с использованием текущих стандартов, материалов и дизайна, и основанную на текущих ценах рабочей силы и материалов.

Теоретически восстановительную стоимость ис-пользовать легче, однако с практической точки зрения ее довольно трудно рассчитывать для более старых зданий, так как сложно найти аналоги используемым ранее материалам, методам строительства и дизайну.

* Appraisal of Real Estate, 9th Ed., AIREA, Chicago, 11.** См. главу 10 — «Оценка земельного участка».

Применение в расчетах стоимости замещения предлагает альтернативный метод, основанный на определении размера средств на строительство, необходимых для сооружения подобного здания, причем не обязательно из таких же материалов или по тем же спецификациям.

Например, восстановительную стоимость для более старого здания со сложными кирпичными стенами можно было бы рассчитывать сегодня на основе идентичного строительства. С другой стороны, при расчете стоимости замещения не обязательно строить здание со сплошными кирпичными стенами. Весьма вероятно, современный дизайн и строительные стандарты для домов этого типа, стиля и стоимости позволил бы создать каркасное сооружение с кирпичной облицовкой стен. В соответствии с этим, использование издержек замещения вместо издержек воспроизводства в процессе оценки позволило бы удалить из расчета некоторые устаревшие и «бесполезные» элементы дома перед тем, как проводить оценку строения с учетом износа.

Следует проявлять осторожность и избегать двойного учета износа, В выше приведенном примере устаревание из-за стен с кирпичной кладкой было просчитано с использованием издержек замещения каркасного дома с кирпичной облицовкой стен. Поэтому ь данном случае не следует вводить дополнительные поправки на функциональный износ.

ВИДЫ ИЗДЕРЖЕК

Для расчета восстановительной стоимости (издержек воспроизводства) и стоимости замещения (издержек замещения) затраты (издержки) можно разделить на прямые и косвенные.Далее к издержкам следует добавить предпринимательскую прибыль застройщика.

Прямые затратыПрямые затраты включают стоимость рабочей силы,

материалов и прибыль строительных подрядчиков и субподрядчиков. В них не входит прибыль застройщика (который может и не быть подрядчиком).

Примеры прямых затрат:1. Рабочая сила.2. Материалы.3. Оборудование.4. Прибыль подрядчика и накладные расходы5. Безопасность при строительстве.6. Временные сооружения.7. Временные заборы и ограждения.8. Коммунальные услуги при строительстве.9. Хранение материалов при строительстве.10. Гарантия строительного подрядчика на выполнение

контракта.

127

Косвенные затратыКосвенные затраты представляют собой все иные

виды расходов при сооружении здания, не включенные в прямые затраты.

Примеры косвенных затрат:1. Профессиональные услуги:

а.оплата архитектора;Ь. оплата инженеров;с. оплата землемеров и топографов;d. оплата юристов и их услуг;с. оплата оценщика.

2. Накладные расходы застройщика.3. Разрешение на строительство и лицензии.4. Страховые премии.5. Проценты.6. Налоги.7. Расходы по продаже (комиссионные, реклама и т.п.).8. Текущие расходы от времени завершения

строительства до продажи или сдачи в аренду.

Предпринимательская прибыльМногие оценщики полагают, что к прямым и кос-

венным издержкам следует прибавлять некоторые суммы, чтобы отразить предпринимательскую прибыль. Однако, так как не все застройщики получают одинаковую прибыль, этот показатель должен представлять типичную предполагаемую прибыль застройщика. "

РАСЧЕТ ВОССТАНОВИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ИЛИ СТОИМОСТИ ЗАМЕЩЕНИЯ ЗДАНИЙ

Существуют три способа расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения здания:

1. Метод квадратных футов, при котором затраты на квадратны и.фут недавно построенного сопоставимого здания умножаюся на количество квадратных футов оцениваемой недвижимости.

2. Поэлементный метод, при котором строительные издержки на квадратный фут каждой составной части оцениваемой недвижимости (включая материалы, рабочую силу, накладные расходы и прибыль строителя) умножаются на количество квадратных футов в каждой составной части (элементе) оцениваемого здания.

3. Количественный метод, при котором складываются все издержки на возведение или установку составных частей нового здания. Косвенные издержки (разрешение на строительство, земельная съемка, накладные расходы, включая страхование и налоги на заработную плату и прибыль застройщика), а также прямые расходы (подготовка участка и все фазы строительства, включая элементы улучшений или личной собственности, прочно связанных с недвижимостью и превратившихся в ее составную часть) также суммируются.

Метод количественного анализа в целом широко используется строительными подрядчиками, строителями и другими специалистами, поскольку он, путем анализа всех компонентов здания, дает наиболее точные расчеты издержек. Метод квадратных футов и поэлементный метод обобщают показатели издержек либо для сопоставимых типов зданий (метод квадратных футов), либо специфических сопоставимых элементов (поэлементный метод). Из двух последних методов поэлементный метод более точен, так как он обеспечивает лучшее сравнение элементов оцениваемого здания с типовыми элементами.

Метод квадратных футовНа первом этапе оценки с использованием метода

квадратных футов расчета издержек воспроизводства оценщик должен установить размеры оцениваемого здания для определения размеров площади застройки. При сборе данных об издержках и при использовании их в данном методе оценщику следует определить затраты на возведение аналогичного нового здания, при этом он может применять справочники по стоимости строительства и цен для основных видов строительства.

Поэлементный методПоэлементный метод также называется методом

сегригированных затрат. В данном методе используется стоимость единицы различных компонентов здания.

Расчет поэлементных затрат (издержек) проводится на основе разбивки здания на различные компоненты и подсчета расходов на материалы и рабочую силу, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

Расчеты поэлементных издержек проводятся на основе средних затрат для каждого строительного компонента по мере установки.

Многие строительные подрядчики используют субподрядчиков, являющихся экспертами в специфических областях, которые могут выполнить свою работу лучше и быстрее, чем генподрядчик. Обычно генподрядчики, использующие большое число строительных субподрядчиков, определяют стоимость затрат на строительство путем разбивки общей суммы на отдельные компоненты, соответствующие работе того или иного субподрядчика. Метод разделения издержек основан на использовании единичных расценок на различные строительные компоненты с применением рабочих единиц таких, как квадратный или линейный фут, либо иных соответствующих базовых единиц.

В таблице 13-1 приводится типичный список компонентов в жилищном строительстве. Расчеты издержек для этих компонентов сделаны в средних расценках-на укрупненные элементы. Учиты-

128

вая, что они достаточно точно опеределяют величину издержек, этот расчет близок к методу определения текущей сметной стоимости. Получившиеся цифры должны соответствовать по точности показателям, полученным на основе составления сметы.

Основываясь на кратком обзоре таблицы 13-1, оценщик сможет рассчитать восстановительную стоимость в 160 тыс. долл. Надо отметить, что этот пример сам по себе не является образцом полного анализа сметной стоимости, однако представляет часть количественного анализа, проводимого оценщиком.

КомпонентыСоставление сметы и финансированиеПланы и проверка плановПодготовка участкаЗемляные работыОснование и фундаментЦоколь

КаркасВнутренние стены и потолокВнешняя обшивка доскамиПокрытие крыши и гидроизоляцияТеплоизоляцияПечи и каминыВодосточные трубы и желобаВнешние и внутренние лестницыДвери окна и ставниОкна, вторые оконные рамы, двери и ставниОсновное покрытие пола (ковровое)Покрытие в кухнеПокрытие в ванной и туалетеМеталлоизделияПодведение воды

Помещение для отходовОбогревОхлаждение (без центрального кондиционирования)Местный подогрев водыСистема труб

Слесарно-водопроводные и жестяные работыКухонные шкафы и счетчикиВстроенные принадлежностиДвери душевыхВанные принадлежности

Шкафчики, медаптечки и счетчикиЭлектрическое обслуживаниеЭлектропроводка и штепсельные розеткиОсветительные приборы

Окраска и декор

Веранда(нет)Патио (внутренний дворик)Окончательное нивелирование

Обустройство ландшафтаГаражи и стоянки для машинУборка мусораПроценты по кредиту, налоги и страхованиеНакладные расходы подрядчика и затраты на

временные сооруженияПрофессиональные услуги, разрешения и лицензии Расходы на продажу, текущие расходы по содержаний Прибыль подрядчикаОбщие расходы

Таблица 13-1. Пример разбивки издержек для односемейного жилого дома

1 от общей Издержки суммы1/2 1/2 1/2I46 7-1/2 3-1/2

3 1/2 1/2 1/21

100

1-1/21/2 1/2

1/2 1/2

1/2 1

7-1/2 I

Метод количественного анализа

Этот простой метод, используемый многими под-рядчиками, требует детальной инвентаризации всех расходуемых при строительстве материалов и обору-дования. К этому списку прилагаются издержки по каждому элементу на дату оценки. Также рассчитываются почасовые трудовые затраты, необходимые для монтирования каждого элемента, с использованием текущих ставок оплаты. Наконец, косвенные расходы, накладные расходы и прибыль добавляюстся к стоимости материалов, оборудования и рабочей силы. Для подготовки такой разбивки (см. таблицу 13-2) с использованием метода количественного анализа, подрядчик вначале составляет количественный перечень всех материалов и оборудования и делает расчет трудо-затрат, необходимых для установки каждого элемента, а затем составляет сводную ведомость затрат.

За исключением специфических оценок, такой тип

разбивки обычно достаточно сложен и часто требует услуг квалифицированных сметчиков.

Оценщики часто используют краткий обзор разбивки издержек подрядчика, причем иногда имеются типичные формы разбивки, включающие спецификации, общее описание, общую конструкцию, инженерные системы и усредненную оценку качества.

Стоимость издержек на единицу квадратного фута

резко изменяется в зависимости от размера дома. Это от-ражает тот факт, что стоимость водо-проводно-канализационных и обогревательных систем, дверей, окон и аналогичных элементов возрастает не обязательно пропорционально в более крупных строениях. Если сходные издержки распространяются на более обширные площади,то очевидно, что единица издержек будет ниже.

Кажущаяся простота метода сравнения квадратных футов может быть обманчивой. Показатели стоимости на кв. фут требуют тщательного к себе отношения и осторожности в вынесении суждений в процессе сравнения со сходными или стандартными домами, по которым известны текущие издержки. Ошибки могут возникнуть при неправильном подборе данных о стоимости

кв.

200 800 800 1600 6400 9600 12600 5600 4800 8000 3200 3200 1600 1600 3200 1600 4800 800 800 800 1600 1600 6400

1600 6400 4800 4800 2400 • 800 800 800 3200 3200 1600 6400

800 800 1600 8000 800 160064001600 8000

160000

129

фута, т.е. данных, не соответствующих данному типу строении. Однако правильное применение этой процедуры обеспечит расчеты издержек воспроизводства или замещения, которые точно и полно удовлетворят правилам оценочной практики.

ИСТОЧНИКИ ДАННЫХ О СТОИМОСТИ

Существует несколько надежных источников для получения данных о стоимости.

Файл данных о стоимости строительства. Исполь-зование расчетов издержек по методу квадратных футов включает сбор, анализ и каталогизирование данных по текущей стоимости строительства жилых домов. Оценщик должен иметь доступную текущую информацию по издержкам для различных типов домов и других улучшений, включая данные о текущей стоимости материалов и труда. Система дифференциации качества конструкции также может использоваться для получения

дальнейших сведений. Эти сведения часто можно получать в местных строительных бюро, кредитных организациях, от поставщиков материалов и торговых ассоциаций.

Собранный таким образом файл обеспечивает проверку издержек воспроизводства или замещения существующего жилища, а также известных или проектируемых домов различных типов конструкций. Он также помогает проверить возможные издержки различных компонентов дома, либо трудозатрат.

Информационные услуги по стоимости строи-тельства. Имеется несколько общепризнанных ин-формационных служб, сообщающих о строительных затратах, к которым может обратиться оценщик. Некоторые из них способны обеспечить потребителя иллюстрациями типовых видов зданий и снабдить его поправками для привязки стандартных типов жилья для учета различий в размерах, оборудовании, а также учета местораположения. В ряде публикаций показаны издержки на кубические или квадратные футы, в других же содержится информация о расценках на отдельные элементы.

Индексы стоимости. Служба индекса стоимости отражает изменение строительных издержек за несколько лет. Когда текущие издержки построенного несколько лет назад жилья известны, применение данного индекса укажет на текущие строительные издержки (втом случае, если более ранние издержки но-

Таблица 13-2. Пример разбивки издержек подрядчика

Затраты Материалы Рабочая сила Итого

Единицы Цена Всего Часы Почасовая оплата

Всего

Отделка встроенных шкафов

16 88 704 14 14,60 204,40 908,40

Водопроводные работы

' 1300 1300 30 30,80 924,00 2224,00

сили типичный характер). Например, предположим, что издержки строительства дома в январе 1955 г. составляли 53 тыс. долл., а индекс стоимости в национальном масштабе был равен 284,4. В апреле 1989 г. индекс составил 863,2. Основываясь на этих данных, в 1989 г. строительные издержки превышали в 3,035 раза январские 1955г. (863,2/284,4), или указанные издержки строительства составляли 160863 долл.

РАСЧЕТЫ СТРОИТЕЛЬНЫХ ИЗДЕРЖЕК

Расчеты строительных издержек должны включать все материалы, оборудование и рабочую силу. Накладные расходы подрядчика и прибыль, оплата архитектора и других профессионалов, налоги, страхование, управленческие расходы и проценты по ссудам в период строительства могут включаться или не включаться в них. Некоторые оценщики избирают путь размещения этих издержек пропорционально, по прямым затратам; другие рассчитывают и сообщают их отдельно. Некоторые оценщики дополняют эти данные прибылью застройщика.

Например, предположим, что взяв в качестве точки отсчета двухэтажный, кирпичный дом, стоимость строительства которого составит 150 тыс. долл., за ис-ключением гаража или других улучшений, участка. Ка-

чество строительства грубо сопоставимо со средним уровнем домов массового производства, с асфальтовой черепицей, 1/2-дюймовыми стенами сухой кладки, средней отделкой и оборудованными системами принудительной подачи горячего воздуха и кондиционирования, а также с автоматом для мойки посуды, емкостями для отходов и топкой. В доме имеется три спальни, 2,5 ванные комнаты и подвал. Площадь жилья около 1496 кв. футов, поэтому издержки составляют около 100 долл. на квадратный фут общей жилой площади.

Предположим, что оценщик готовит расчет стоимости дома, мало сопоставимого с вышеприведенным примером. В отличие от сравниваемого дома, оцениваемый объект имеет фундамент из бетонных блоков, в нем отсутствует камин и внешняя обшивка выполненена из дерева вместо кирпича. Оценщик обязан отразить эти различия при оценке: стоимость оцениваемого дома будет меньше на 5 тыс. долл. из-за деревянной обшивки, на 1 тыс. долл. из-за фундамента из блоков и на 3 тыс. долл. меньше из-за отсутствие камина. Откорректированные издержки на единицу в данном случае составляют 91 долл. на кв.фут. Если косвенные издержки не включены в стоимость коррекций на единицу издержек, их общая сумма может дополнительно вырасти на 15-20%.

130

износИзнос* определяется как разница между издержками по

воспроизводству новых улучшении на дату оценки и текущей стоимостью улучшений.

Формально износ можно определить как потерю пригодности и уменьшение стоимости какой-либо вещи по любым причинам, т.е., например, из-за старения и/или физического износа недвижимости. Физический износ отражает изменение физических свойств недвижимости со временем, например, дефекты конструктивных элементов. Старение (износ) подразделяются на две части: функциональное и внешнее. Фунциональный износ может возникнуть из-за плохой планировки, функционального несоответствия здания современным требованиям. Внеш-ний износ может быть вызван изменением внешних по отношению к объекту недвижимости факторов.

Износ начинается с момента создания улучшений. Здания и сооружения немедленно начинают подвергаться различным видам воздействий и испытывать влияние изменения архитектурных и иных требований, ведущих к функциональному износу. Негативное воздействие окружающей среды приводит к внешнему старению.

С момента сооружения зданий (улучшений) начинается их экономическая жизнь. В этот период они должны вносить свой вклад в суммарную стоимость недвижимости. Когда улучшения являются оптимальными, суммарная величина их вклада в итоговую общую стоимость улучшений равна их общей стоимости. Однако с течением времени возникает разница между общими издержками на на их создание и текущей стоимостью, которая является следствием различных видов износа. В тот момент, когда улучшение уже не может прибыльно использоваться, либо перестает вносить вклад в стоимость имущества, то есть в конце срока его экономической жизни, износ улучшений достигает 100%.

В целом, если дом находится в среднем состоянии, его дизайн соответствует другим домам в округе и он не подвергается необычным внешним воздействиям, его эффективный и хронологический возраст будут совпадать. Если дом обслуживается, ремонтируется или модернизируется с учетом более высоких потребительских стандартов, чем средние в округе, то его эффективный возраст может быть меньше хронологического. Если он обслуживался хуже по сравнению с типичными домами того же возраста в округе, либо не подвергался модернизации или ремонту, как сходные

* Часто термины «износ» и «амортизация» в практике и теории оценки употребляются как синонимы. Однако, следует различать понятия износа и амортизации, связанные с планомерными отчислениями на восстановление выбывающих элементов имущества на основании правил бухгалтерской отчетности, от толкованиия данных понятий при оценке.

дома в округе, или если он подвергался каким-либо внешним экономическим или природным воздействиям, которые негативно отразились на его стоимости, его эффективный возраст будет больше, нежели хронологический.

МЕТОД РАСЧЕТА СОВОКУПНОГО ИЗНОСА

Совокупный износ (амортизация) может определяться непосредственно путем осмотра здания и анализа износа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость, или же с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы здания. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.

Существует три метода, используемые оценщиками для определения степени износа:

1. Метод разбиения. При использования этого метода отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый. Каждый компонент износа определяется отдельно с использованием инженерных и визуальных методов.

2. Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни улучшений и их эффективного возраста.

3. Метод экстракции или рыночный метод. Данный метод позволяет рассчитывать износ непосредственно на основании анализа рыночных данных.

МЕТОД РАЗБИЕНИЯ

Определение амортизации методом разбиения осуществляется посредством разделения износа на три различных компонента: физический износ: фун-кциональный износ и внешний износ. Физический и функциональный износы могут подразделяться на ус-транимые или неустранимые. Четкое понимание данных базовых принципов, связанных с вопросами износа, необходимо при проведении оценки недвижимости.

Устранимый физический износ. Данный вид износа включает все необходимые расходы по текущему ремонту, которые ответственный владелец должен выполнить на дату оценки для максимизации прибыли (для минимизации убытков) в том случае, если недвижимость продается. Почти каждый элемент физического износа можно скорректировать по цене, однако для его классификации как восстановимого, стоимость восстановленного элемента должна превышать издержки на его ремонт и восстановление. В число работ по текущему ремонту попадают, например, внешняя и внутренняя окраска, небольшие плотницкие работы, сантехнический и электро-

131

технический ремонт (подтяжка кранов, укрепление дверей или окон) и т.п.

Последний тест на характер износа состоит в опре-делении того, обладаютли восстановленные элементы дополнительной рыночной стоимостью и покрываются ли ею, по крайней мере, издержки на проведение ремонта. Часто проведенный перед продажей мелкий ремонт действительно повышает рыночную стоимость имущества, что обычно учитывается риэлтерами. Мерой устранимого физически износа являются издержки восстановления. Многие клиенты оценщиков требуют, чтобы список восстановимых элементов включался в отчет по оценке наряду с расчетом издержек восстановления.

Неустранимый физический износ. Как только дом

построен, он начинает подвергаться процессам износа и обветшания. Определение неустранимого физического износа также основано на определении состояния компонентов здания. Суммарный срок физической жизни здания будет равен сроку его экономической жизни при отсутствии других форм износа (амортизации). Одной из практических проблем при расчете неустранимого физического износа является определение срока физической жизни компонентов имущества. Имеется тенденция оценивать слишком высокую степень неустранимого физического износа для элементов зданий с предполагаемым сроком службы от 50 до 100 лет таких, как основания, фундаменты, каркасы, стены, потолочные перекрытия и т.п. Однако некоторые из этих элементов могут служить сотни лет.

Для определения неустранимого физического износа элементы строения подразделяются на две категории: долговременные и быстро изнашиваемые. Износ долговременных элементов, таких как основания, фундаменты и т.п. может рассчитываться по группам, путем вычисления их эффективного срока службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях. Метод инжиниринга, при котором элементы здания раздельно заносятся в общий список, обеспечивает расчет издержек их воспроизводства (см. таблицу 13-3). С помощью осмотра рассчитывается процент износа каждого элемента, который затем переводится в стоимостное выражение. Косвенные

Таблица 13-3. Срок физической жизни компонентов (метод инжиниринга)

Компонент дома Восстановительная стоимость (новая), долл.

Износ, % Накопленный износ, долл.

Инженерные системы

800 х 0,2 160

Фундамент 3200 х 0,2 640

Сантехника и водопровод

4000 х 0,3 1 200

Электросистема 8000 х 0.35 2800

Всего 160000 88 000 долл.

издержки должны также приписываться пропорционально каждому из компонентов или учитываться отдельно в списке, после чего проводится расчет суммарной степени износа.

Быстроизнашиваемыми являются элементы здания, оставшийся срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания. Обычно они в себя включают крышу, водосточные желоба и трубы, кухонные шкафы и счетчики, окраску и декоративную отделку. Иногда эти элементы классифицируются как физически восстановимые (ремонтируемые) компоненты здания.

При составлении списка компонентов, расчете из-держек воспроизводства и вычислении процента износа можно также использовать описанный выше метод. Эти расчеты переводятся в денежном выражении для каждого компонента и затем обобщаются. Процесс опеределения износа может быть упрощен с помощью вычисления общих издержек воспроизводства всех быстроизнашиваемых элементов и использования среднего процента износа, однако при этом снижает точность расчетов.

Функциональный устранимый износ. Значительная часть фунционально устранимого износа жилой не-движимости обычно является следствием различного рода ее функциональными недостатками. Некоторые избыточные потребительские качества также могут

считаться устранимыми для ряда типов недвижимости. однако обычно это не характерно для жилых домов. Типичными элементами, попадающими в категорию элементов с устранимым износом, являются кухни, для которых требуется установка новых счетчиков расхода воды и встроенных шкафов; сантехническая арматура и покрытие пола; электропроводка и системы водоснабжения; оборудование ванных и туалетных комнат. Проверкой того, устраним ли износ, является сравнение издержек на ремонт и восстановление с вкладом в суммарную рыночную стоимость объекта оценки.

Измерением величины устранимого функционального износа является разница между потенциальной стоимостью здания на момент оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без них. Неправильно и нелогично вычитать накопленнный износ (амортизацию) из издержек по восстановлению компонента здания, который не включен в расчетные издержки по воспроизводству существующего здания.

Например, предположим, что существующие рыночные требования предполагают наличие второй ванной комнаты для оцениваемого дома. Расчетные издержки по строительсг-ву второй ванной комнаты, как части затрат на строительство всего дома на дату оценки, составляют 8 тыс. долл.

132

Расчетные издержки по отдельному проведению этих работ на ту же дату будут больше, так как обычно перестройка части дома обходится дороже, чем если бы эта часть создавалась в момент строительства всего дома изначально. Если бы строительство дополнительной ванной в качестве отдельной работы стоило бы 10 тыс. долл., то процентом меры износа в денежном выражнении являлось бы 2 тыс. долл. дополнительных расходов.

Неустранимый функциональный износ. Элементы здания с неустранимым функциональным износом можно подразделить на две группы: уменьшение стоимости из-за характеристик, связанных с избытком или недостаточностью качественных характеристик данного элемента. Недостатки связаны с факторами несоответствия внешнего или внутреннего оформления зданий, т.е. факторами, которые не отвечает текущим требованиям рынка Величину данного вида износа можно установить путем определения величины потерь от арендной платы при сдаче в аренду данных помещений, умноженных на мультипликатор валовой месячной арендной платы (МВР), характерныйдля данного типа недвижимости (см. таблицу 13-4).

Таблица 13-4. Расчет неустранимого функционального износа с посредством капитализации потерь арендной платыМесячная арендная плата, Дом Ас 3 спальнями........ 1140Месячная арендная плата, Дом В с 2 спальнями........ 1060Разница ................................................................ 80Мултипликатор валовой арендной платы (МВР)....... 130Разница в стоимости между домами А и В (80 х 130). 10400

Функциональный износ-избыточные потребительские качества (т.е. сверхадекватность). Вторым типом неустранимого функционального износа является наличие избыточных потребительских качеств недвижимости (сверхадекватность). Вероятно, только небольшому количеству объектов недвижимости присущ данный вид износа. Количество «излишних элементов» обычно увеличивается с возрастом недвижимости, т.к. ее обитатели обычно приспосабливают помещения к собственному стилю жизни. Избыточные элементы недвижимости представляют собой не только элементы, привнесенные в период владения недвижимостью, но и различные изначальные компоненты, которые не добавляют дополнительной стоимости объекту недвижимости, превышающей издержки по их установке. Например, застройщик решает установить систему внутренней связи в доме, центральное кондиционирование, нержавеющую мойку и виниловый пол в кухне. Издержки по установке этих элементов в сумме составляют 20 тыс. долл. В том случае. если эти элементы добавили к общей стоимости дома только 16 тыс. долл., то убыток от установки этих компонентов, который составит 4 тыс. долл. и будет отражать функциональный износ, связаный с избыточными потребительскими качествами.

Приведем еще один пример. Размер спальни для взрослых составляет 16х18 футов, и строительные из-держки по строительству такой спальни на 2 тыс. долл. больше, чем для спальни размером 14х16 футов. Если дополнительная площадь прибавляет только 1, 2 тыс. долл. к стоимости, то убыток в 800 долл. отражает фун-кциональный износ, связанный с излишними потребительскими качествами, при этом мы считаем, что отсутствуют другие виды износа.

В третьем примере мы рассматриваем новый дом, не имеющий физического и внешнего износа, однако данный дом имеет бассейн, строительство которого обошлось в 40 тыс. долл. Наличие бассейна добавило к суммарной стоимости недвижимости только 25 тыс. долл., т.е. в данном случае убыток в 15 тыс. долл. связан с функциональным износом, обусловленным излишними потребительскими качествами..

Почти все «излишества» в планировке и оформлении зданий практически неустранимы. В случае доходной недвижимости такие элементы здания приходится иногда разрушать для того, чтобы избежать дополнительных эксплуатационных расходов.

«Излишества» также измеряются в денежном вы-ражении, как и недостатки в случае использования метода рыночных сопоставлений, т.е. отыскивая увязанные пары объектов недвижимости, проданных недавно на рынке. Если разница в величине арендной платы может быть вызвана избыточными потребительскими качествами, то она может капитализироваться с целью определения разницы в стоимости недвижимости, вызванной наличием «излишеств». Разница между привносимой стоимостью и издержками по установке какого-либо элемента (без учета других видов износа), будет классифицироваться как мера функционального износа.

Внешний износ. Данный вид износа некоторые оценщики также называют старением окружения. Внешний износ представляет собой убытки, вызванные внешними по отношению к границам недвижимости факторами. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения. На стоимость дома прямо влияет его местоположение (ближайшее окружение, район, город и т.д.). При анализе местоположения и окружающей среды, оценщик должен учитывать правительственную политику, экономические факторы, занятость, транспорт, отдых, систему образования, налоги и т.п.

Также следует принимать во внимание факторы непосредственной близости к природным или искус -ствнным объектам, которые могут повлиять на стоимость имущества. Малопривлекательные природные объекты, такие как болота, загрязненные водоемы и «разрушенный» ландшафт представляют примеры такого воздействия. Плохо ухоженные дома и неубранный мусор на соседних участках могут служить показателями экономического старения округи.

133

Хотя такие объекты как пожарные станции, школы, рестораны, больницы и бензоколонки неплохо иметь по-соседству, они также могут снижать стоимость дома, если расположены слишком близко. Расположенные рядом промышленные предприятия, шоссе и аэропорты могут представлять дополнительный источник шума и неудобств, особенно если они внешне непривлекательны, загрязняют атмосферу или являются источниками неприятных запахов. Внешний износ может также вызываться конкуренцией на местном рынке недвижимости, например, если предложение домов и другого имущества существенно превышает спрос на него.

Список факторов, вызывающих экономический износ, почти бесконечен, и оценщику следует тщательно проверять и оценивать многие элементы, окружающие имущество и влияющие на его стоимость.

Внешний износ, как и функциональный, можно также измерять потерями от недосбора арендной платы. Однако часто используют другой метод, так как часть рентных убытков, вызываемых экономическим износом, нередко связана с землей. Например, рыночная информация показывает, что дома вблизи бензозаправочных станций характеризуются рентой на 40 долл. меньше, чем жилье в других местах; МБР для данной округи составляет 130; коэффициент соотношения стоимости «земли к стоимости улучшений» типичен для данного района, где, соответственно, 15% стоимости недвижимости приходится на землю и 85% - на улучшения. Некоторая часть рентных убытков может проистекать из-за качества земли, что в данном случае составляет 15%.

Таблица 13-5.Расчет экономического износа с использованиемметода потерь в арендной плате

Общие потери варенднои плате..................................... 40Потери, вызванные качеством земли (40 долл. х 15%)...... 6Потери, связанные с улучшениями........................... 34.00Экономический износ (34 долл. х МБР 130)............... 4420

Внешний износ можно также рассчитать, определив связанные пары продаж. Пара должна включать проданные объекты недвижимости, на один из которых повлиял экономический износ, а на другой этот фактор не оказал такого воздействия. На первом этапе оценки корректируются все различия, и оставшеаяся разница в ценах продажи трактуется как экономический износ. Например, дом Е является новым одноэтажным строением в стиле «ранчо» с гаражом на две машины. Этот дом расположен в двух кварталах от местной школы. Дом F очень похож на дом Е, за исключением того, что там имеется гараж на одну машину и он находится рядом со школой. Дом Е продан за 192тыс.долл.ДомРза 178 тыс. долл. Гараж на две машины добавляет к рыночной стоимости недвижимости в данном районе 12 тыс. долл., а гараж на одну ма

шину — 4 тыс. долл. Стоимость земельного участка в данном районе составляет приблизительно 20% общей стоимости типичной недвижимости (см. таблицу 13-6).

Таблица 13-6. Расчет экономического износа с помощью анализа парных продаж

Цена продажи дома Е с гаражом на две машины, вдалеке от школы......... 192 000Цена продажи дома F с гаражом на одну машину, вблизи от школы.......... 178 000Разница ............................................................... 14000Разница между стоимостью гаража на две машины и гаражом на одну машину................ 8 000Разница в стоимости, вызванная близостью школы... 6 000Потеря в стоимости, связанная с улучшениями (6000 долл. х 80%)....................................................... 4800Процент износа, вызванный близостью школы (4 800 долл. + 192 000 долл. =0,0250 или 2,5%)........... 2,5%

МЕТОД СРОКА ЖИЗНИ

Определение терминов

Срок экономической жизни представляет собой временной отрезок, в течение которого здание можно использовать, извлекая прибыль. Это полный период времени, в течение которого улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Улучшения достигают конца своей экономической жизни, когда их вклад в стоимость участка становится равным нулю вследствие их старения.

Срок физической жизни представляет собой период времени, в течение которого то или иное строение реально существует и годно для обитания или работы в нем. Так как 90% домов, когда-либо построенных в США и Европе сотни лет назад все еще функционируют. почти невозможно прогнозировать расчетный срок физической жизни дома. Особую осторожность надо проявлять при использовании таблицдля расчета общей физической продолжительности жизни различных типов зданий. Для оценщика они имеют ограниченное значение.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида дома с учетом его состояния, дизайна и эко-номических факторов, влияющих на его стоимость. Перефразируя старое выражение, если бы строение имело состояние и вид 13-летнего дома, то его и надо было бы оценивать как 13-летнее (с эффективным сроком в 13 лет), даже если дому было бы 10 или 20 лет. Хронологический возраст дома должен отмечаться в оценке, если он известен, однако обычно при расчете стоимости он имеет небольшое значение.

Срок оставшейся экономической жизни здания представляет собой период времени от даты оценки до конца экономической жизни дома; его-то и должен рассчитать оценщик.

134

Не следует исходить из предположения о равномерном старении и износе недвижимого имущества. Часто ремонт, модернизация или переоборудование увеличивают срок жизни недвижимости, в то время как отсутствие нормального ухода сокращает экономическую жизнь.

Изменившиеся экономические условия и вкусы публики также влияют на оставшийся срок экономической жизни. Расчет должен основываться на предположении, что в состоянии дома или района не произойдет каких-либо существенных изменений, хотя любые перемены могут, в принципе, увеличить или сократить оставшуюся экономическую жизнь.

Взаимосвязь между эффективным сроком жизни здания, оставшимся сроком экономической жизни и суммарным сроком экономической жизни показана на рис. 1.

Этот метод расчета износа основан главным образом на осмотре строений и базируется на том, что эф-фективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни, так же как процент накопленного износа отражает общие издержки воспроизводства. Оба этих значения представляют на дату оценки. Данная концепция отражена в формуле:

И ЭВ

ВС ГС

И — износ;ЭВ— эффективный возраст;ВС— восстановительная стоимость;

ТС— типичный срок экономической жизни.

Пример применения данной формулы:

Эта формула может быть записана следующим образом:

) износа от восстановительной стоимости

Некоторые оценщики предпочитают использовать следующие соотношения для расчета амортизации:

где:ФВ— износ;

ОС— оставшийся срок экономической жизни.

Не столь важно, какой метод используется в каждом конкретном случае, существенную роль играет прежде всего выбор начальных условий и точность их определения.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарного износа, вызванного воздействием совокупности всех факторов, либо для вычисления износа одного вида. Для точного определения характера расчетной величины следует проявлять особую аккуратность. Нижеприведенные примеры демонстрируют характер проводимых расчетов.

Типичный расчетный срок экономической жизни дома — 50 лет. Его хронологический возраст составляет 20 лет. Эффективный возраст определен на основе анализа состояния, дизайна и характера окружающей среды и равен 25 годам из-за плохого состояния и месторасположения (рядом с бензоколонкой).

где:

ЭВ ~ТС

Другой дом в том же районе также имеет типичный срок расчетной экономической жизни 50 лет, а его хронологический возраст составляет 20 лет. Эффективный возраст дома, учитывая состояние, дизайн и окружающую среду равен 20 годам, так как его состоя-

135

Глава 13. ПОДХОД К ОЦЕНКЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАТРАТ (ИЗДЕРЖЕК)

Кроме того, еще один дом в том же районе имеет расчетный срок экономической жизни 60 лет. Его более длительная экономическая жизнь прогнозируется в силу более совершенного дизайна и конструктивных особенностей. Хронологический возраст дома равен 20 годам, а эффективный возраст, основанный на более высоком качестве строительства, проведенной мо-дернизации и отсутствии негативного влияния окру-жаюшей соеды составляет 12 лет.

Эти примеры показывают, как три дома в одном и том же районе, имея одинаковый хронологический возраст, могут иметь значительные различия в силу разных степеней износа. Все эти расчеты учитывали влияние всех трех форм амортизации.

Когда расчет эффективного возраста включает только один вид износа, например, физический, то результат всегда будет связан только с данным видом износа. Например, если дом имеет типичный расчетный срок физической жизни 75 лет, а его эффективный возраст, основанный только на учете физического состоянии дома, составляет 25 лет, то можно определить процент износа.

Данный метод легок для понимания и использования и базируется на визуальном осмотре и суждении оценщика. Однако его точность в значительной мере зависит от знаний и опыта оценщика. Данный метод представляет эффективный путь для расчета накопленного износа на дату оценки, однако он малопригоден, например, для расчета степени ущерба при пожаре.

Например, если применение метода срока жизни позволяет сделать вывод о том, что 25-летнее жилое помещение изнашивалось со скоростью 2% в год и в настоящий момент износ равен 50%, то тем не менее, неправильно утверждать, что оставшийся срок его экономической жизни составит 25 лет. Это будет спра-ведливо только в том случае, если:

1. Текущий среднегодовой процент износа сохранится в будущем.

2. Не произойдет существенного изменения факторов, влияющих на стоимость имущества.

3. В будущем не планируется реконструкция, мо-дернизация или переоборудование.

4. Недвижимость будет поддерживаться на надлежащем уровне в течение остающегося срока экономической жизни.

Прогноз, основанный на серии предположений, большинство из которых может утратить свою спра-ведливость. может быть применим для весьма ограни-ченных целей, например, он может неправильно ис-пользоваться кредиторами для определения срока погашения ипотечного кредита. Если же требуется расчет остающегося срока экономической жизни, то его следует проводить с учетом всех вышеперечисленных факторов и отмечать любые изменения, способные привести к увеличению или сокращению срока оставшей экономической жизни.

МЕТОД РЫНОЧНОЙ ВЫБОРКИ

Этот метод включает использование рыночных данных для определения величины износа оцениваемого имущества на основе использования текущих сопоставимых продаж.

При анализе сопоставимых продаж с целью получения показателей износа применяется следующая последовательность операций:

1. Отбор недавно проданных домов, сопоставимых с оцениваемой недвижимостью, и получение всех не-обходимых данных для расчета соответствующих издержек воспроизводства.

2. Расчет стоимости участка (земли) для каждой со-поставимой единицы.

3. Вычитание стоимости земли (участка) из цены сопоставимых продаж, и получение стоимости улучшений с учетом износа (амортизации).

4. Расчет восстановительной стоимости (без учета износа) каждого сопоставимого объекта на дату оценки по любой из методик, описанных в первой части данной главы.

5. Для получения величины суммарного износа улучшений для каждого из сопоставимых объектов необходимо вычесть стоимость недвижимости с учетом износа (шаг 3) из восстановительной стоимости объектов продаж (шаг 4).

6. Расчет эффективного возраста сопоставимых объектов недвижимости.

7. Для определения величины среднегодового износа необходимо поделить величину износа для каждого из сопоставимых объектов на соответствующий эффективный возраст.

8. Для получения среднегодового коэффициента износа необходимо разделить величину годового износа на восстановительную стоимость улучшений.

9. Перевести полученную величину в проценты (умножив на 100 и добавив знак процента).

Этот процесс следует проводить для нескольких сопоставимых проданных объектов в районе. Как и при подходе с точки зрения анализа рыночных дан-

ние среднее и отсутствуют необычные отрицательные воздействия окружающей среды.

ных, чем больше продаж использовано и чем более они схожи с оцениваемым имуществом, тем более точным становится расчет износа оцениваемой недвижимости. Таблица 13-11 представляет более специфический пример. Предположим, оценивается 20-летний (реальный и эффективный возраст) двухэтажный дом в колониальном стиле,с 2200 кв. футами общей жилой площади, включающей жилую комнату, столовую, кухню, комнату отдыха и две ванные. Имеется также гараж стоимостью около 9900 долл. и благоустройство участка с расчетными издержками воспроизводства в 3600 долл. Стоимость земельных участков (лотов) на основе имеющихся рыночных данных определена в 27 тыс. долл.. Расчитанная восстановительная стоимость дома составляет 81,75 долл./кв.фут общей жилой площади. Дом продан за 136,5 тыс. долл..

Суммарный накопленный износ, р, .определенный методом рыночной выборки

Физический и функциональный износ

Результат: Экономический износ

Расчет экономического (внешнего) износа можно показать на следующем примере.

Суммарный износ, определенный методом рыночной выборки ...................

Установленный физический износ..........Установленный функциональный износ..Общий физический и функциональный износ........................Часть износа, связанная с экономическим износом.....................

При использовании этого метода следует прояв лять особую тщательность в работе при определении

Шаг 1. Подбор сопоставимого проданного различных видов износа. Часто возникают ошибкидома, обладающего сходными параметрами из-за приписывания экономическому (внешнему) из-с оцениваемым для расчета восстановительной носу неточностей в определении других видов износа,

^^^H^n^S^^A":^^^^^^^^ стоимости земли или восстановительной стоимости. Однако, вероятность возможных ошибок существен-S^Se^^ro^^^^^^^ -36 000 долл. "° сокращается по мере роста числа используемых

объектов для сравнения. Шаг 3. Оценка стоимости улучшений с учетом износа:.............................................. 129000 долл.

Шаг 4. Восстановительная стоимость РЕЗЮ^АЕ сопоставимого объекта на дату оценки:.......... 207000 долл.Шаг 5. Вычесть стоимости улучшений Подход с точки зрения затрат (издержек) основанс учетом износа:........................................... -129000 долл. на принципе замещения, в соответствии с которым

Суммарная величина износа стоимость недвижимости определяется на основе из-на основании рыночных данных:....... 78000 долл. держек замещений улучшений. Этапы вычислений

Шаг 6. Расчетный эффективный возраст................. 13 лет при подходе с точки зрения затрат представляют сле-Шаг 7. Износ (из шага 5) 78 000 долл. Дующую последовательность операций.

——————————————————— = —————— 1. Расчет стоимости участка (земли) при его ЛНЭ ИЭффективный возраст (из шага 6) 13 лет как вакантного

Среднегодовая величина износа:........ 6000 долл. 2. Расчет восстановительной стоимости (стоимос ти замещения) улучшений без учета износа. Шаг 8. Годовая величина износа (из шага 7)^ 6000 долл. 3. Расчет накопленного износа (амортизации).

Восстановит, стоимость (из шага 4) 207000 долл. 4. Вычесть накопленный износ (по всем видам из-

Среднегодовой коэффициент износа.......... 0,0289 носа) и3 стоимости новых улучшений получения сто имости улучшений. Шаг 9. Среднегодовой процент износа , ^ ' „ .

^00289х1009'^ 'IW'У 5. Суммирование стоимости участка (земли) и сто-\___________________________ имости улучшений с учетом износа для получения

итоговой стоимости недвижимости.Величина каждого вида износа также может рас- Стоимость земельного участка как вакантного (не-считываться с помощью метода рыночной выборки, застроенного) рассчитывается по его ЛНЭИ на основеВ соответствии с этим методом вначале вычисляется рыночной информации.суммарный износ, как было показано выше. Затем Восстановительная стоимость представляет собойопределяются два или три типа износа - физичес- затраты (издержки) по созданию точной копии дома икий, функциональный и экономический (внеш- других улучшений. Стоимость замещения представ-ний) - путем осмотра и анализа, и вычитаются из дяет собой издержки (затраты) по созданию опреде-суммарного износа; разница отражает величину ленных улучшений той же или эквивалентной фук-оставшегося вида износа, нкциональной пригодности с использованием

137

.78000 долл. 39000 долл. 21900 долл.-61400 долл.

16600 долл.

Таблица 13-11. Расчет накопленного износа

Глава 13. ПОДХОД К ОЦЕНКЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАТРАТ (ИЗДЕРЖЕК)

современного дизайна, материалов и строительных конструкции и технологии. Расчет восстановительной стоимости может проводиться с использованием метода количественного анализа, поэлементного метода или сравнительных методов.

Накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью (стоимостью со-здания новых улучшений) и их реальной рыночной стои-мостью на дату оценки. Накопленный износ представляет собой потери в стоимости (убытки) по всем причинам и его можно подразделить на физически, функциональный и внешний (экономический). Имеются три основных метода, используемых для определения накопленного износа. Метод рыночной выборки использует данные по со-поставимым продажам на рынке для определения стоимости улучшений с учетом износа. Метод срока жизни основан на расчетах срока экономической жизни и эффективного срока жизни, при помощи которых можно

получить выраженную в процентах величину износа. Ме-тод разбиения разделяет износ на три категории — физи-ческий, функциональный и внешний, каждый из которых рассчитывается на основе методов, наиболее подходящих к оцениваемой недвижимости.

Точность подхода с точки зрения затрат зависит от аккуратности оценщика при расчете стоимости земли на дату оценки, восстановительной стоимости улучшений и всех видов износа. Проведение этих расчетов без привлечения необходимой рыночной информации может привести к существенным погрешностям в определении стоимости.

Крайнюю осторожность следует проявлять в тех случаях, когда используется только подход с точки зрения затрат или же он является ключевым методом в ходе проведения оценки. Отчет об оценке должен содержать достоверное изложение причин того, почему оценщик избрал именно этот метод анализа.

138

Глава 14.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯСОПОСТАВИМЫХПРОДАЖ


Принцип замещенияДанныеСопоставимые пары продажСопоставимая продажаСопоставимые предложения на продажуРегрессионный анализПроцентные поправки

Долларовые поправки Элементы сравнения Единицы сравненияПоследовательность внесения поправок Последовательные процентные поправки Кумулятивные процентные поправки

Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж, который обычно именуют Подходом с точки зрения сравнения рыночных данных, основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Все три подхода к стоимости основываются на рыночных данных, однако, подходы с точки зрения затрат и дохода менее зависят от прямого сопоставления по сравнению с подходом с точки зрения сопоставимых продаж.

После тщательного сбора, анализа, проверки и со-гласованияя рыночные данные обычно представляют собой наилучший индикатор рыночной стоимости недвижимости. Цена, которую выплачивает типичный покупатель, часто представляет собой результат процесса выбора, в ходе которого изучается и оценивается большое количество объектов недвижимости. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используются эту информацию наряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах.

Принцип замещения гласит, что при наличии не-скольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое рас-пространение. Важно понимать специфику использования этого принципа в теоретическом обосновании подхода с точки зрения рыночных данных. Применительно к рынку односемейных жилых домов данный принцип означает, что если жилье может быть заменено на рынке (что обычно и происходит), то его стои

мость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилого дома равной степени привлека-тельности, при допущении, что не понадобится много времени (а, собственно, дополнительных затрат) на осуществление замены. Опытные торговцы недвижи-мостью знают, что большинство покупателей готово рассматривать несколько домов с целью выбора опти-мального варианта покупки и согласятся лишь на не-большую отсрочку в переговорах о покупке любого конкретного дома.

Весьма популярен миф о том, что кто-либо может продать дом за почти любую цену, если он захочет по-дождать достаточно долго покупателя, который пожелает купить именно этот самый дом и будет готов заплатить за него существенно больше рыночной стоимости; однако дома, внесенные в листинг на продажу по цене, значительно превышающей рыночную стоимость, зачастую остаются непроданными, вне зависимости оттого, как долго они предлагались для продажи. Принцип замещения обеспечивает основу той предпосылки, что рыночная стоимость дома является стоимостью, указанной активными и информированными покупателями на рынке для сопоставимых домов, предлагающих сходный уровень и качество удобств и иных характеристик.

Индивидуальные продажи часто отличаются от рыночной нормы цен из-за мотивации участников сделки, условия их осведомленности и/или условий сделки; однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеюттенденцию отражать направление развития рынка. Когда имеется информация по достаточному количеству сопоставимых

139

Глава 14. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

продаж и предложений на продажу для данного рынка, то легко определить ценовые тенденции, служащие лучшим индикатором рыночной стоимости недвижимости.

Принцип замещения также применим и к доходной недвижимости. Типичный информированный покупатель сравнивает объекты доходной недвижимости, предложенные на продажу, также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Покупатели-инвесторы сравнивают сроки окупаемости своих инвестиций, нормы прибыли на капиталовложение при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление (менеджмент) и многие другие факторы.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ШАГОВ ПРИ ПОДХОДЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

При использовании подхода к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж оценщику следует предпринять пять шагов:

1. Изучить рынок и выбрать среду продаж и листин-гов (предложения на продажу), т.е. объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым жилым объектом. Как правило, наиболее актуальные и сходные сопоставимые продажи служат лучшими показателями стоимости оцениваемого объекта.

2. Собрать и проверить информацию по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении и любых особых условиях сделки.

3. Проанализировать и сравнить каждый объект с оцениваемым по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи.

4. Скорректировать цены продаж или запрашиваемые (листинговые) цены по каждому сопоставимому объекту в соответствии с имеющимися различиями между ним и оцениваемым объектом.Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода «сопоставимых пар», регрессионного анализа или других методов.

5.Согласовывать скорректированные цены сопос-тавимых объектов недвижимости и придти к показателю стоимости оцениваемого объекта.

ИЗУЧЕНИЕ РЫНКАИзучение рынка проводится для выявления тех со-

поставимых продаж и объектов, предлагаемых на продажу, которые сходны с оцениваемым объектом недвижимости. Обычно, чем актуальней сопоставимая продажа, и чем она более схожа с оцениваемой недвижимостью, тем лучше она служит в качестве показате

ля стоимости оцениваемой недвижимости. Как правило. анализируется гораздо больше продаж и предложений, чем число окончательно отобранных аналогов, используемых в оценке. Лучшие сопоставимые объе.кты используются в итоговых калькуляциях при расчете стоимости.

СБОР ДАННЫХТочность оценки стоимости, полученной на основе

подхода с точки зрения сравнения продаж в значительной мере зависит от количества и качества данных по продажам, предложениям на продажу конкурирующих объектов недвижимости. С помощью углубленной программы сбора информации оценщик может сформировать собственный обширный банк рыночных данных и организовать его таким образом, чтобы эффективна производить подбор сопоставимых объектов. Конечно, в каждом конкретном случае оценки бывает востребованной только часть собранных данных.

ПРОВЕРКА ДАННЫХКаждая продажа, используемая как сопоставимая в

отчете об оценке, должна лично проверяться оценщиком, а данные подтверждаться покупателем, продавцом или брокером. Оценщикдолжен быть уверен в фактах, т.е. в корректности выполнения измерений, точности сообщенных цен и условий продажи, а также правильности учета всех видов износа.

Процессы проверки и инспекции проводятся не только для подтверждения точности и полноты полученных данных. Они также обеспечивают изучение движущих сил, вовлеченных в продажу, а также мотивации сделки, как, например: не действовали ли покупатель и продавец в условиях финансового давления? Была ли это сделка между сторонами не зависимыми друг от друга, или же они связаны между собой каким-либо образом? Имели ли покупатель и продавец исчерпывающую информацию об объекте недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка? Имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки? Имелись ли специальные уступки с какой-либо стороны? Было ли финансирование типичным для рынка, или имела место одна из необычных ситуаций таких, как закладная, переходящая от покупателя к продавцу, (чтобы ум&ньшить размер наличных денег, участвующих в сделке), вторичная закладная, закладная со сменой должника и т.п.? Имелись ли какие-либо специальные условия продажи, такие как включение в продажу личной недвижимости (мебель, сборные бассейны, лодки, автомобили, спортинвентарь и т.д.)? Имелась ли любая специальная правительственная программа, включавшая субсидии, привлекательные условия финансирования или гарантии платежей?

140

Глава 14 ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

Иногда владельцы продают недвижимость за меньшую сумму, чем ожидалось, если им разрешается продолжать занимать ее еще длительный срок после передачи титула. Иногда продажа является результатом опциона, имевшего место в прошлом, когда превалировали иные рыночные условия, что выразилось в цене продажи, которая может быть нетипична для текущего состояния рынка. Это только некоторые из условии, которые могли бы сделать сообщен-ные цены продаж отличными от рыночной стоимости. Только путем личного опроса покупателя и продавца, либо брокера можно оценщику добыть сведения о таких условиях.

АНАЛИЗ И СРАВНЕНИЕ ДАННЫХСравнение продаж, предложений и листингов

обеспечивает основу для расчета рыночной стоимости оцениваемой недвижимости. Когда сопоставимые объекты недвижимости, сходные с оцениваемым, были проданы совсем недавно и имели (если таковые вообще были) крайне незначительные поправки к ценам продаж по физическим характеристикам, местоположению, по условиям продаж, то такая информация полезна при получении оценки рыночной стоимости. Однако в большинстве заданий оценщик вынужден признавать наличие большого числа существенных различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми продажами. Оценщики используют два аналитических инструмента — элементы сравнения и единицы сравнения. Каждый элемент сравнения (дата продажи, физические характеристики, местоположение и условия продажи) необходимо учитывать. Часто имеется более одной физической характеристики, требующей внесения в цену продажи поправки. Для этого используются единицы сравнения, являющиеся средством учета таких различий.

ВНЕСЕНИЕ ПОПРАВОК В ЦЕНЫ ПРОДАЖ СОПОСТАВИМЫХ ОБЪЕКТОВ

После того, как все элементы сравнения между со-поставимыми продажами и оцениваемой недвижимостью описаны в отчете, их следует проанализировать и внести поправки в цены продаж для того, чтобы отразить долларовую или процентную величину отмеченных различий.

Если сопоставимая продажа лучше, чем оцениваемая недвижимость, то в ее цену вносится отрицательная поправка. Когда сопоставимая продажа хуже оцениваемой недвижимости, в ее цену вносится положительная поправка.

СОПОСТАВИМЫЕ ПАРЫ ПРОДАЖ

В прошлом многие поправки базировались не более чем на научных догадках. Серьезная оценочная практика требует, чтобы поправки были основаны на данных рынка. Лучшим методом является извлечение величины поправок из рынка с помощью «сопоставимых пар». Это часто представляет единственную методологию, приемлемую для многих искушенных потребителей оценок. Она включает выбор двух продаж на рынке:одной с тем элементом, для которого требуется поправка и второй — без такового. Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене может быть приписана этому элементу. Хотя этот метод наиболее надежен, когда присутствует только одно различие его, также можно использовать и при наличие нескольких различий между объектами недвижимости.

Ниже приводится пример определенго величины поправки, базирующейся только на одном различии в сопоставимой паре продаж. Каждый из сопоставимых объектов, использованных в данном примере, как предполагается, очень схож с оцениваемым объектом и друг с другом, за исключением одного различия. Также предполагается, что объекты проданы недавно, поэтому необходимость во временной поправке отсутствует.

Сопоставимая продажа 1:Участок в 1 акр;Имеется гараж на 1 машину;Объект недавно продан за 114 000 долл.Сопоставимая продажа 2Участок в 1 акр;Имеется гараж на две машины;Объект недавно продан за 120 000 долл.

Разница в цене из-за дополнительного места в гараже — 6 000 долл.

Единственной существенной разницей между двумя продажами является размер гаража. На основании данной информации можно сделать вывод, что рынок оценивает разницу между гаражоми на 1 и2машиныв 6 тыс. долл. Следовательно поправка поданному элементу составит 6 тыс. долл.

Обычно между двумя продажами имеется больше различий. В таких случаях поправки должны вноситься по каждому из различий. Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки. Продолжим вышеприведенный пример:

Сопоставимая продажа 3:Участок в 1 акр;Имеется гараж на одну машину;

Объект расположен около бензозаправочной станции;Продан недавно за 105 000 долл.

141


Эта продажа может быть прямо увязана в пару с про-дажей 1. Разница в 9 000 долл. между ценами продаж 1 и 3 связана с наличием бензозаправочной станции.

Продажа 3 также может быть сравнима с продажей 2. Имеется разница в 15 000 долл. между ценами продаж сопоставимых объектов 2 и 3, из которых разница в 6 000 долл. вызвана различием в стоимости гаражей на 1 и 2 машины (на основе анализа сопоставимых продаж 1 и 2). Вычтем эту поправку в 6000 долл. из общей суммы различий в 15 000 долл. и получим поправку в 9 000 долл., обусловленную наличием бензозаправочной станции.

Оценщик должен проявлять осторожность и избегать заключения о том, что несомненная точность в процессе внесения поправок обеспечивает более правильную оценку стоимости. Во многих ситуациях, эта правильность может снижаться при введении большего количества соответствующих коэффицентов поправок. Если оценщик не использует такие методы внесения поправок как, например, регрессионный анализ, ему следует вносить как можно меньшее их количество и он обязан указать на невысокую надежность многочисленных поправок при окончательном согласовании оценки стоимости. Это особенно справедливо при внесении многочисленных поправок по физическим различиям.

Аналогично, оценщику следует избегать искушения использовать затратные оценки в качестве основы для рыночных поправок. Хотя взаимосвязь между затратами и вкладом в стоимость отдельных элементов может и существовать, однако поправки рекомендуется рассчитывать только на основе рыночных данных. Итак, только сравнение рыночных данных должно использоваться для обоснования примененной поправки.

РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗВ последние годы внимание оценщиков привлекли

методы изучения рыночных данных с помощью регрессионного анализа и других математических методов. Стандартные программы пошаговой множественной регрессии, как более традиционные методы, основаны на том, что определенные идентифицируемые характеристики рынков жилья (называемые независимыми переменными) могут по отдельности быть исследованы для уточнения их индивидуального и совокупного вклада в величину стоимости. Однако, в отличие от традиционных методов, математические приемы анализа сопоставимых продаж являются более сложными и обычно требуют более мощной вычислительной техники.

Основным вкладом этих новых методов явилось более пристальное внимание к процессу внесения поправок при анализе продаж. Там, где используется больше одного набора сопоставимых пар, при расчете

коэффициентов поправок, существует возможность «удвоения» поправок. Это происходит из-за взаимоза-висимости или пересечения многих элементов сравнения (часто именуемых как их «колинеарность»). Традиционные методы сравнения часто упускали из виду эти взаимосвязи и не предоставляли инструментов для измерения взаимозависимости данных.

Например, поправки, вводимые для жилой площади в кв. футах и для числа спален не являются независимыми. Любая переменная, вероятно, включает некоторые элементы другой. Методы регрессии (особенно пошаговой) применяются для ослабления этой проблемы и позволяют количественно изменить взаимозависимость, если она существует. Данные методы позволяют также измерять достоверность и значимость использованных данных и полученных результатов.

Другой причиной все более широкого использования регрессионного анализа и сходных методов является то, что они часто позволяют анализировать большие объемы рыночной информации и обеспечивают более качественный анализ и понимание рынка при оценке рыночной стоимости, чем традиционные методы. В простых терминах, традиционное применение рыночного подхода обычно основывается, как правило, на одной из математических формул, приведенных ниже.

Yc =bХ,гдеYc — расчитываемая стоимость;

b — коэффициент, полученный для единицысравнения;

Х — замеренные данные для оцениваемойнедвижимости.

Пример: рыночные данные показывают цену в 82,14 долл. за кв. фут, а оцениваемая недвижимость имеет площадь в 1738 кв. футов.

К=(82,14)(1738)= 142759 долл.

Y =bX+a +b+... +п,где

а, Ь, ...п — положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.

Пример: в дополнение к уже приведенным данным примера 1, оценщик считает, что оцениваемая недви-жимость будет стоить на 4500 долл. больше из-за своего состояния, но на 2250 долл. меньше из-за своего местоположения:

Y= (82,14)( 1738) +4500 -2250= 145009145000 долл.

Y =a +b+c+... +п,гдеа — некая общая величина;

Ь, с,... п — различные поправочные коэффициенты.Пример: оценщик рассчитывает базовую рыночную

стоимость в 142 500 долл. до внесения поправок и

142


затем учитывает поправку на состояние и местополо-жение, уже упоминавшиеся выше:

К.= 142500 + 4500 - 2250 = 144750» 145000 долл.

Y=X(a+b+...n), где

а, Ь, ...п — процентные поправочные коэффициенты, которые складываются и вычитаются; или же каждый из них может применяться кА'как к базе для вычислений независимо.

Пример: оцениваемая недвижимость считается на 3% лучше по своему состоянию, но на 2% хуже по мес-тоположению относительно базовой стоимости, равной 142 500 долл.

К.= 142500 (100 +3 - 2) = 143925» 144000 долл.Кроме этих базовых методов и соотношений в прак-

тике оценки используются также их различные вариации. Каждый из методов следует хорошо понимать при приме-нении подхода с точки зрения рыночных сопоставлений с целью избежания широко распространенных ошибок. Особенно важно, чтобы модель, используемая для итого-вого применения рыночных поправок, обязательна при-менялась и в изначальном (исходном) расчете поправоч-ных коэффицентбв на основе рыночных данных.

Многие оценщики полагают, что в случае, когда рынок активен, имеется достаточно рыночных данных для анализа, применение простой линейной регрессии может обеспечить более тщательное исследование доступных данных и анализ большего объема рыночной информации, чем традиционные методы, это особенно справедливо для ситуаций, когда применяется простая единица сравнения, например, цена кв. фута. Для иллюстрации, предположим, что оценщик собрал данные продаж по 10 близлежащим объектам недвижимости, проданным недавно, которые показаны в таблице 14-1.

Можно перечислить несколько ситуаций, встреча-ющихся в практике оценки.

1. При оценке жилья площадью 1 100 кв. футов оценщик может использовать среднюю цену в 78,17

Таблица 14-1.Данные о сопоставимых продажах для простого регрессионного анализа.N продажи

Общая жилая площадь, кв. футов

Общая цена продажи, долл.

Цена продажная кв. фута ОЖП, долл.

1 1000 87000 87,002 1100 82500 75,003 1200 87000 72,504 1400 87000 62,145 1500 93000 62,006 1600 90000 56,257 1650 96000 58,188 1750 91500 52,299 1850 96000 51,8910 1950 94500 48,46

долл. за кв. фут продаж 1, 2 и 3, хотя эти три цены за кв. фут не отражают надлежащим образом структуру цен рынка.

2. При оценке жилья в 1 500 кв. футов, оценщик мог бы использовать среднюю цену в 60,13 долл. за кв. фут продаж 4,5 и 6, хотя, вновь эти три цены за кв. фут не могут представлять ценовые тенденции.

3. При оценка жилья в 1 800 кв. футов оценщик мог пользоваться средней ценой в 52.17 долл./кв.фут продаж 7-10, хотя тенденции, представленные ими, опять-таки, неубедительны.

4. При оценке любого объекта недвижимости, для которого эти продажи считаются сопоставимыми, будет крайне сложно с помощью традиционных методов анализа применять больше 3-4 продаж в любом процессе сравнения. Поэтому концепция рынка сужается из-за простой математической неадекватности традиционных методов анализа.

Особенно беспокоит тенденция многих брокеров (и некоторых покупателей и продавцов) обобщать данные, основываясь на этих 10 продажах. Один может сказать, что «рынок указывает на цену в 60,00 долл. за кв. фут недвижимости в этом районе», так как среднее арифметическое 10 продаж составляет в текущий период 62,57 долл. Такое обобщение потенциально значимо только для продаж в середине группы и совершенно неправильно для ее крайних показателей.

Часто упускается из виду тот факт, что любое ис-пользование простых единиц сравнения, таких как цена кв.фута, является применением простой линейной регрессии. Каждая из обсуждаемых цен кв. фута (78,17, 60,13, 52,71 и 62,57 долл.) может замещать ко-эффицент b в уравнении К. = ЬХ, где ^является площадью в кв. футах. Модель простой линейной регрессии достаточно корректна при любом таком использовании единиц сравнения. К сожалению, это применение представляет собой сверхупрощение более точной формулы простой линейной регрессии. которая добавляет постоянную (константу )а в уравнение Y= а + ЬХ

Трудность применения традиционных единиц сравнения в уравнении У. = ЬХи одно из преимуществ более общей формулы К. = а + ^проиллюстрированы на рис. 14-1. Строя график зависимости цена/площадь в кв. фут, мы заметим, что цена растет с увеличением размера общей площади. Данная закономерность плохо отражается формулой К. = 60Х. Тем не менее, данные ложатся довольно хорошо вдоль кривой, соответствующей формуле К= 72,546 + 11,94Y.

Если используется обобщение средней цены 60 долл. за кв. фут, то жилье площадью в 1 500 кв. футов может быть продано за 90 000 долл. Аналогично, жилье в 0 кв. футов может быть продано за 0 долл. Несмотря на то, что последнее утверждение смешно, эта модель определяет кривую ожидаемых цен для любой площади в кв. футах от 0 до бесконечности. Тем не менее, традиционный метод вынуждает кривую цены

143


Рис. 14-2. Сравнение кривых Ус = ЬХи Yc = а + ЬХ, как формул, описывающихзависимость между данными по продажам.Примечание: формула для прямой линии —Y= а + ЬХ

Жилая площадь, кв. футов

проходить через точку пересечения осей Х и У (нулевое пересечение) вне зависимости от реального соотношения между ценой и площадью в кв футах.

Эту ошибочность нулевого пересечения можно преодолеть с помощью применения соотношения К. = а + ЬХ, которое можно рассчитать при помощи метода простой линейной регрессии. На графике 14-1 видно, что данная формула обеспечивает гораздо лучшее объяснение рыночных данных, чем традиционный метод, и позволяет использовать все 10 продаж в качестве сопоставимых для данного случая, эти математические расчеты могут проводиться с помощью простейших калькуляторов. Кроме того, линию регрессии можно построить по исходным данным от руки на миллиметровке.

Этот метод также показывает опасность неумыш-ленного «удвоения» поправок при традиционном ры-ночном подходе, когда имеется взаимозависимость единиц сравнения.

Таблица 14-2 включает данные по площади в кв. футах и количеству спален для каждой из 10 сопоставимых продаж. Использование обеих единиц сравнения широко применяется при рыночном подходе. Однако анализ показывает, что в этих данных существует сильная взаимозависимость между площадью в квадратных футах и количеством спален.

Анализ этих данных с помощью модели пошаговой множественной линейной регрессии дает следующую

«корреляционную матрицу», которая показывает, как оценить коэффициенткорреляции между переменными:

Кв. футы Спальни i Цена

1.00000 0,92768 1,00000 0.84687 0,81088 1,00000

Данные результаты показывают, что свыше 84% вариаций среди цен продаж могут объясняться размерами жилой площади в кв. футах, а около 81 % — количеством спален. Таким образом, использование любой из двух переменных может в значительной мере объяснить ситуацию с ценами. Почти 93% корреляция между общей площадью и спальнями особенно важна, так как это указывает на очень высокий уровень взаимозависимости двух переменных.

Другой анализ с помощью модели множественной регрессии дает стандартную ошибку измерений, являющуюся показателем точности регрессионных расчетов. Стандартные ошибки были рассчитаны для общей площади в кв. футах и количества спален, где каждый показатель использовался как отдельная неза-висимая переменная, а затем — для их комбинации в качестве объединенного предиктора стоимости. Это дало следующие результаты:

Независимые переменные Стандартная ошибка, долл.

1. Только площадь в кв. футах 2. Только спальни 3. Площадь в кв. футах и спальни

2555 2812 2709

Из результатов видно, что для данного случая, ис-пользование только общей площади в кв. футах позволяет получить более точный прогноз стоимости, чем использование данных только о количестве спален или комбинации переменных. Количество спален редко используется отдельно в качестве единицы сравнения в традиционных методах обработки рыночных данных (за исключением концепции сопоставимых пар продаж), однако комбинация количества спален и общей площади в кв. футах применяется довольно часто.

Таблица 14-2.Данные о сопоставимых продажах для простого регрессионного анализа

№ Продажи

Жилая площадь, кв. футах

Кол-во спален

Цена продажи, тыс. долл.

1 1000 2 872 1100 2 82,53 1200 2 874 1400 2 875 1500 3 936 1600 3 907 1650 3 968 1750 4 91,59 1850 4 9610 1950 4 94,5

144


альной практике можно часто наблюдать существенные эффекты при использовании методов табличного анализа, при котором одновременно используется множество независимых переменных.

Простые вышеприведенные примеры ставят, по крайней мере, три вопроса о современной практике применения метода сравнения продаж:

1. Могут ли оценщики позволить себе продолжать использовать только 3-4 сопоставимые продажи, когда имеется гораздо больше доступной фактической информации?

2. Когда используется одна единица сравнения, может ли традиционное уравнение Y = ЬХи. далее использоваться в практике оценки, или следует переходить к использованию более сложных уравнений вида У.= а + ЬХ, или аналогичных нелинейных зависимостей?

3. Если используется более чем одна единица срав-нения, то может ли оценщик продолжать игнорировать взаимозависимость данных, которая обычно присутствует в методах табличного анализа (или не обращать внимание на проблемы, связанные с объединениями серий поправок, полученных^ помощью метода сопоставимых пар)?

Следует отметить, что методология оценки все еще находится в переходном периоде, но слабость многих традиционных методов анализа рынка можно преодолеть с помощью сбора большего количества данных и использовании методов их изучения, при которых анализируется большее число переменных, как было показано выше.

Хотя обсуждение более сложных элементов рег-рессионного анализа выходит за рамки нашего учебника, однако эти примеры являются хорошей иллюстрацией сложности процессов рыночного сравнения и указывают как на распространенные ошибки, так и на возможность их преодоления с помощью новых аналитических методов.

ДРУГИЕ МЕТОДЫ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Другим широко применяемым косвенным методом внесения поправок в сопоставимые продажи является расчет стоимости создания элемента (за вычетом износа), для которого необходима поправка. Точность этого метода зависит от соотношения стоимости, полученной путем расчета затрат за вычетом износа, и реальных рыночных показателей. Износ особенно трудно рассчитывать в связи с тем, что рынок может признавать лишь небольшую часть стоимости затрат и, вероятно, надо будет вычесть существенное функциональное старение для того, чтобы получить реальную стоимость вклада какого-либо специ-фического фактора (элемента).

ВИДЫ ПОПРАВОКРазличия между сопоставимыми продажами и оце-

ниваемой недвижимостью могут быть учтены в виде либо долларовых, либо процентных поправок, что зависит от метода их получения из данных рынка. Для жилой недвижимости процентные поправки часто преобразуются в долларовые в целях следования установкам «Фэнни Мэй» и «Фрэдди Мэк» при заполнении форм Единого отчета по оценке жилья. Отчета об оценке небольшой доходной жилой недвижимости и форм Отчета об оценке для кондоминиума - PUD. Эти табличные формы разработаны для отражения поправок в долларовом исчислении, которые либо прибавляются, либо вычитаются из цен сопоставимых продаж.

Не существует жесткой процедуры для внесения поправок. «Внесение поправок может быть сделано несколькими способами, в зависимости оттого, как соотношение объектов недвижимости (т.е. оцениваемого и сопоставимого, сопоставимого и оцениваемого, либо сопоставимого и сопоставимого) выражается или воспринимается рынком. Это соотношение превращается в алгебраическое выражение, и уравнение решается с целью определения размера поправки, отражающей различие между объектами недвижимости.

Вычисления, которые оценщик использует для вне-сения поправок основываются на разумном, логическом обосновании, но математика не должна обуславливать суждения оценщика. Оценка рыночной стоимости совсем не сводится к выполнению последовательных мате-матических вычислений. Процесс оценки содержит в себе определенный творческий аспект в том, что оценщики используют свои суждения для анализа и интерпретации количестгенных данных».*

ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ

Процентные поправки часто используются для отра-жения различий между оцениваемой недвижимостью и сопоставимой продажей, особенно по времени (между датой оценки и датой продажи), специальным условиям финансирования и местоположению. Например, временные поправки легко выразить в процентах на месяц или год. Различие в стоимости между одним местоположением и другим также просто выражать в виде процента (т.е. район расположения оцениваемого объекта на 10% лучше, чем район, в котором имела место сопоставимая продажа). По мере необходимости проценты можно преобразовывать вдолларовое исчисление для конкретных случаев оценки.

Примеры пяти возможных соотношений между объектом оценки и сопоставимыми продажами:

1. Оцениваемый объект и сопоставимая продажа имеют одинаковые характеристики: поправок не требуется.

* The Appraisal of Real Estate, AIREA, 9th Ed., Chicago., I!.. 1987.

145


2. Объект лучше сопоставимой продажи на 10%:цена сопоставимой продажи должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.

Это может быть выражено следующим образом:Пусть стоимость объекта оценки - Х а цена сопоставимой продажи — 1,0.

X = 1,0 + 10% (проц. поправка)^ \ ,0 = 1,0(1 +0,1)

Действительно, мы умножаем цену сопоставимой продажи на 1,1, чтобы рассчитать стоимость оцениваемого объекта. Получаемая процентная поправка к цене сопоставимой продажи равна 0,1, или 10%.

3. Объектна 10% хуже сопоставимой продажи: цена сопоставимого объекта уменьшается, чтобы учесть это различие.

Х =1,0— 10% (процентная поправка)^ 1,0 =1,0(1 -0,1) =0,9

Действительно, мы умножаем цену сопоставимого объекта на 0,9 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Получившаяся процентная поправка к цене сопоставимого объекта составляет минус 0,1 или минус 10%.

4. Сопоставимая продажа лучше на 10% оцениваемой недвижимости. Цена сопоставимого объекта должна уменьшиться для отражения этого различия.

=Х+\0%хХ =Д1+0,1)

=Д1,1) =Х

=хЗдесь мы разделим цену сопоставимого объекта на 1,1

для расчета стоимости оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене сопоставимого объекта равняется 1,00 минус 0,909 или 0,091 =91% (округленно).

5. Сопоставимая продажа на 10% хуже оцениваемого

объекта. Цена сопоставимого объекта должна вырасти, чтобы отразить это отличие.

=X-\Q%xX=Д1-0,1)=ДО,9)=Х=Х

В данном случае мы делим цену сопоставимого объекта на 0,9 для расчета стоимости оцениваемого объекта. Процентная поправка к цене сопоставимой недвижимости составит плюс 0,11 или 11 % (округленно).

Оценщик постоянно должен быть последовательным в выражении соотношения между объектом оценки и сопоставимыми продажами и выражать эту взаимосвязь так, чтобы это соответствовало тому, как ее воспринимает рынок.

ДОЛЛАРОВЫЕ ПОПРАВКИ

Многие оценщики предпочитают, по мере возможности, рассчитывать поправки в денежном выражении (долларах). Например, оценщик может придти к заключению, что удачное местоположение сопоставимой продажи выразилось в надбавке 50 000 долл., выплаченных покупателем. При анализе жилой недвижимости оценщик может часто применять дисконтирование для получения долларовой поправки на местоположение объектов недвижимости аналогичной стоимости. Существует много других поправок особенно для физических характеристик, которые могут рассчитываться в долларах и которые добавляются или вычитаются из цены продажи сопоставимого объекта недвижимости.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ВНЕСЕНИЯ ПОПРАВОК

Одно из преимуществ положительных и отрицательных долларовых поправок состоит в том, что неважно, в какой последовательности они вносятся. Результат всегда будет тем же самым.

Когда вносятся процентные поправки, их после-довательность скажется на результате, и поэтому в этом случае она важна.

Не существует строгой последовательности, в которой оценщику следует вносить поправки. Следующий порядок внесения предлагается Американским институтом оценщиков недвижимости.

1. Переданные имущественные права. Эта поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом. Если она проводится первой, то она непос-редственно применяется к указанной цене продажи.

2. Финансовые условия. Эта поправка конвертирует цену сделки сопоставимого объекта в ее денежный эквивалент или модифицирует ее для увязки с условиями финансирования оцениваемой недвижимости.

3. Условия продажи. Они отражают разницу между фактической ценой продажи сопоставимой недвижимости и ее вероятной ценой продажи в том случае, если бы эта сделка между независимыми, никак не связанными друг с другом сторонами, имела бы место в текущий момент.

4. Рыночные условия = время. Поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты оценки.

5. Местоположение. Местоположение недвижимости является важным фактором, определяющим ее стоимость. Учет любого различия в стоимости из-за местоположения сопоставимой продажи и оцениваемого объекта требует внесения поправки.

6. Физические характеристики. Часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках.

146

1.0 1,0 1,0

1/1,1

1,01,01,01/0,91,111


ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫЕ ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ

Независимо оттого, какая поправка выбрана первой, она умножается на цену продажи сопоставимой недвижимости для получения цены, скорректированной по данной характеристике. Следующая поправка умножается на первую скорректированную цену, а не на первоначально указанную. Эта последовательность действий продолжается до тех пор, пока не будут внесены все поправки.

КУМУЛЯТИВНЫЕ ПРОЦЕНТНЫЕ ПОПРАВКИ

Кумулятивные процентные поправки получают путем перемножения всех индивидуальных процентных поправок. Иными словами, кумулятивные процентные поправки оказываются случайно взаимосвязанными. В этом случае определенная последовательность перемно-жения поправок не требуется, так как порядок перемно-жения не оказывает влияния на конечный результат.

До этого момента поправки рассматривались для всего объекта недвижимости в целом, причем результат их внесения в цену продажи сопоставимого объекта не-движимости как единого целого давал прямое указание на стоимость оцениваемого объекта. Но можно также применять поправки по отдельным единицам сравнения. Единицами сравнения, например, для индивидуальных жилых домов, обычноявляотся размеры общей жилой площади. Если используется такая единица сравнения, цены продаж каждого сопоставимого объекта недвижимости перед внесением поправок приводятся к ценам кв. фута. Затем поправки вводятся как показатели на единицу или удельные показатели (в данном случае — на кв. фут). Например, поправка на состояние может составлять 2,25 долл./кв. фут.

Итоговый показатель стоимости будет базироваться на стоимости кв. фута общей жилой площади. Эту цифру можно преобразовать в показатель стоимости оцениваемой недвижимости путем умножения количества кв. футов ее общей жилой площади на скорректированную стоимость кв.фута каждого сопоставимого объекта. Эту процедуру обычно проводят на этапе согласования результатов.

В подходе с точки зрения сопоставимых продаж каждая сопоставимая недвижимость анализируется и сравнивается с оцениваемой недвижимостью на основе элементов сравнения. Может использоваться рей-тинговая таблица для записи информации об оцениваемой недвижимости, сопоставимых продажах и поправках на различия между ними.

Каждая сопоставимая продажа корректируется так, что цена ее продажи преобразуется в показатель рыночной стоимости оцениваемой недвижимости. Поэтому, если элемент сравнения в сопоставимой продаже имеет большую ценность, чем в оцениваемой недвижимости, необходимо внести минусовую (отрицательную) поправку. Например, единственная раз

ница между оцениваемой недвижимостью и сопоста-вимой продажей 1 состоит в том, что первая не имеет веранды, а последняя имеет открытую веранду. Различие вносит вклад в размере 4 500 долл. в стоимость со-поставляемой недвижимости на данном рынке.

Оцениваемый дом

Сопоставимая продажа 1,

Цена продажи, долл. Веранда нет 135000 -4 500

Показатель стоимости оцениваемой i in nnn недвижимости, долл.

В следующем примере, оцениваемая недвижимость имеет плавательный бассейн, а сопоставимая - нет. Наличие плавательного бассейнадобавляет 12000 долл. к стоимости на этом рынке, делая оцениваемую недвижимость дороже по сравнению с сопоставимым домом.

Оцениваемый дом

Сопоставимая продажа 1

Цена продажи, долл. Плавательный бассейн

есть 120000 нет

Показатель стоимости оцениваемой nnnn недвижимости, долл.

В этом примере сопоставимая недвижимость стоит меньше, чем оцениваемая, поэтому необходимо вносить плюсовую (положительную) поправку.

СОГЛАСОВАНИЕ ДАННЫХ ПРИ ПОДХОДЕ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ СОПОСТАВИМЫХ ПРОДАЖ

После отбора лучших сопоставимых продаж и кор-ректировки каждой из них для получения показателя стоимости оцениваемой недвижимости, эти показатели должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости, основанную на подходе с точки зрения сравнения продаж. Не принято в практике оценки ис-пользовать простое среднеарифметическое показателей стоимости. Усреднение небольшого числа показателей приводит к результату, который может и не отражать действительную рыночную стоимость.

Общепринятой процедурой является изучение каждой продажи и вынесение суждения о мере ее сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. В целом, чем меньше количество и величина вносимых в цену сопоставимого объекта поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных. Однако также следует уделять внимание базе для внесения поправок (общие или удельные показатели).

Итоговая величина стоимости представляет собой суждение, вынесенное оценщиком на основе анализа всей доступной информации. Не всегда обязательно выбирать одно число в качестве показателя стоимости. Некоторые оценщики считают, что использование

147


диапазона величин более полезно. Использование такого диапазона для описания рыночной стоимости становится все более распространенным явлением, вероятнее всего, это — результат осведомленности части оценщиков в статистических методах обработки данных.

РЕЗЮМЕПодход к стоимости с точки зрения сопоставимых

продаж в целом, представляет собой наиболее пред-почтительный метод оценки рыночной стоимости жилой недвижимости. Однако для инвестиционной (доходной) недвижимости подход с точки зрения дохода также имеет большое значение. Оценки, базирующиеся, главным образом, на применении подходов по затратам и доходу, имеют большую вероятность быть подверженными значительной ошибке.

Основой подхода с точки зрения сопоставимых продаж является правильное определение величины поправок на основе данных рынка и использовании адекватных единиц сравнения. Обычно, при оценке односемейных жилых домов единицей сравнения является кв. фут общей жилой площади.

Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оце-ниваемой недвижимостью. В цену сопоставимой про

дажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними. Традиционно элементы сравнения подразделяются на 4 категории: время, местоположение, физические характеристики и условия продажи. С недавних пор сюда добавляются особые условия продажи и специальные условия финансирования.

С целью получения всей информации, необходимой для использования сопоставимой продажи, оценщик должен проинспектировать каждую сопоставимую недвижимость и проверить характер сделки, опросив покупателя, продавца или брокера. Эти люди могут предоставить информацию об условиях продажи, специальном финансировании и фактическом физическом состоянии недвижимости на момент продажи.

В качестве альтернативных существуют новые методы, использующие для сравнения большее число продаж. Они не зависят от поправок, основанных на ограниченной рыночной информации, а связаны со статистической обработкой данных по многим сопоставимым продажам.

Когда подход с точки зрения сравнения продаж ба-зируется на значительном количестве тщательно по-добранных сделок по объектам недвижимости, сходным с оцениваемым, и соответствующих поправках, полученный показатель стоимости оцениваемой недвижимости — убедителен.

Глава 15.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ - НЕБОЛЬШАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ


Мультипликатор валовой месячной арендной платы(ренты) Мультипликатор валовой арендной платы

(ренты)

Мультипликатор валового дохода Экономическая рента (рыночная рента) Сравнимые объекты, сданные в аренду

Подход по доходу с использованием мультипликатора валовой ренты (МБР) применяется для оценки жилой, а также других типов недвижимости, в тех случаях, когда бывает сложно получить информацию по эксплуатационным (операционным) расходам. Данный метод также называется Мультипликатором валовой месячной ренты (МВМР) или мультипликатором валового дохода (МВД).

Подход к оценке с использованием мультипликаторов рентного дохода основан на предположении, что существует прямая взаимосвязь между ценой продажи недвижимости и соответствующим доходом от сдачи ее в аренду (рентным доходом).

Обычно месячная арендная плата и соответствующие мультипликаторы используются при оценке од-носемейных жилых домов. Как правило, они отражают рентные платежи за немеблированное жилье и не включают коммунальные услуги. Ежегодные рентные мультипликаторы используются для большинства других типов недвижимости.

В том случае, когда имеется достаточно данных, оценщик должен предпринять следующие шаги для получения показателя рыночной стоимости на основе подхода с точки зрения дохода с применением МВР.

1. Рассчитать мультипликатор валовой ренты:а) найти недавно проданные объекты недвижимости,

сопоставимые с оцениваемым объектом и расположенные в том же самом или аналогичном окружении, которые сдавались в аренду на момент продажи.

b) разделить цену продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения рентного мультипликатора, известного как мультипликатор валовой ренты.

c) согласовать мультипликаторы, полученные на предыдущем шаге для определения единого мультип-ликатора или диапазона мультипликаторов, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту. Данное согласование не является простым процессом усреднения полученных величин, а отражает суждение оценщика о сопоставимости соответствующих объектов недвижимости.

2. Рассчитать величину рыночной арендной платы для оцениваемого объекта недвижимости:

а) найти сопоставимые по уровню арендной платы объекты;

в) провести анализ сравнимых объектов и схожести их характеристик с соответствующими характеристиками объекта оценки;

c) рассчитать необходимые поправки для получения индикативной рыночной (экономической) ренты для оцениваемого объекта;

d) тщательно изучить каждый аналог с точки зрения необходимости внесения поправок и сформулировать мнение относительно величины рыночной ренты для объекта оценки, основанное на текущих показателях арендной платы для сопоставимых объектов.

3. Рассчитать показатель стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

У?.'.;;ожить полученную величину рыночной ренты оцениваемого объекта недвижимости на соответствующий мультипликатор (или граничные значения диапазона мультипликаторов) для получения показателя ее рыночной стоимости на основе подхода по доходу.

149

Глава 15. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДОВ - НЕБОЛЬШАЯ ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Мультипликатор является коэффициентом, отра-жающим постоянную взаимосвязь между величиной валового рентного дохода от объекта недвижимости и его ценой продажи. Практикующие оценщики полагаются на этот индикатор стоимости, т.к. он непосредственно базируется на рыночных данных о продажах и информации о рентном доходе.

Мультипликатор обычно представляет целое число, которое получается путем деления рентного дохода на цену продажи сопоставимого объекта недвижимости. Например, если цена продажи недвижимости составляла 1 200 000 долл., а арендная плата — 1 200 долл. в месяц, то после деления 1 200 000 на 1 200 долл.получим значение мультипликатора, равное 100. Такая система расчетов используется практикующими оценщиками в силу ее простоты и непосредственной связи с данными рынка. Достоверность таких вычислений, конечно, основана на надежности используемых данных.

Большинство оценщиков уверены в том, что в процессе определения мультипликатора не нужно вносить какие-либо поправки. Они считают, что если сравниваемые продажи не достаточно сопоставимы, то их можно просто не принимать во внимание. Небольшое число оценщиков, тем не менее, полагает, что при определенных обстоятельствах в собранные данные могут быть внесены поправки способом, аналогичным используемому в подходе по сопоставимым продажам. Однако в практике оценки такой подход обычно не рекомендуют.

ОГРАНИЧЕНИЯ НА ПРИМЕНЕНИЕ МВР

Использование мультипликатора, как и использование других подходов к оценке, может давать прекрасные результаты, если имеются надежные и достоверные рыночные данные. Однако точность метода может существенно пострадать при использовании неадекватных процедур и(или) неподходящей информации. Условия, при которых результаты использования данного метода наиболее представительны приведены ниже:

1. Объекты недвижимости, на основе анализа которых рассчитывается мультипликатор, имеют характеристики (размеры, срок службы, физическое состояние, окружение и т.п.), схожие с оцениваемым объектом.

2. Мультипликатор рассчитывается на основе данных по объектам недвижимости, для которых существует активный рынок. Если активного рынка нет (т.е. очень мало данных по недавним продажам), то информация, на основе которой должно быть сделано заключение, может быть недостаточной.

3. Рыночная информация верна и данные по рентным платежам проверены.Если при проверке дан

ных обнаруживаются особые (необычные)условия сделок или наличие специальных условий финансирования, такие данные либо не используются, либо им не придают большого значения.

РАСЧЕТ МВРСледующий пример иллюстрирует, как можно получить

значение МВР на основе анализа рыночных данных. Он основан на использовании значений текущих цен продаж и их деления на соответствующие величины арендной платы на момент продажи. Без внесения каких-либо поправок значения мультипликаторов в таблице 15-1 варьируются от 106,4 до 112,3, а наиболее подходящим для расчета значениемявляет-ся 11, так как эта величина получена на основе данных по объектам, которые наиболее схожи по своим характеристикам с оцениваемым. Поэтому число 110 было выбрано как надлежащий мультипликатор.

РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ РЕНТЫ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Ниже приводятся два примера, показывающие, как получить величину рыночной арендной платы для жилой или для любого другого типа оцениваемой недвижимости. Первый пример основан на текущей арендной плате оцениваемого объекта недвижимости, которая максимально приближена к рыночной арендной плате. Второй пример основан на сравнении оцениваемого объекта с другими сдаваемыми в аренду (приносящими доход) объектами и внесении поправок (корректировок) на соответствующие различия. Скорректированные значения арендной платы сравнимых объектов используются в качестве показателей величины рыночной арендной платы для оцениваемого объекта.

Таблица 15-]. Определение МБР (без коррекции)

Сопоставимые объекты недвижимости

Проверенная цена продажи, долл.

Рента, долл.

Мультипликатор валовой ренты

1 119700 1125 106,42 123600 1150 107,53 127500 1150 110,94 128850 1200 107,55 132000 1200 110.96 133500 1250 106,87 133350 1200 111,18 134700 1200 112.39 132000 1200 110,010 133500 1200 I'll,211 132500 1200 110,412 123600 1100 112,4

150


Пример 1. Расчет рыночной арендной платы (ренты) без внесения поправок

Если оцениваемая недвижимость сдана в аренду, ве-личина арендной платы может быть использована в ка-честве показателя рыночной арендной платы. Однако в практике оценки не принято использовать контрактную (договорную) ренту без ее проверки путем сопоставления с другими рентными показателями на рынке. В данном примере оцениваемая недвижимость сдана в аренду за 1 200 долл. в месяц. Основываясь на информации, по-лученной от владельца и арендатора, договор аренды не отягощен дополнительными условиями, т.е. мы имеем сделку с равноправными, независимыми участниками, когда обе стороны верят в то, что величина арендной платы отражает реальные рыночные условия. Данный фактявляется хорошим индикатором того, что величина рыночной арендной платы для такой недвижимости равна именно 1 200 долл. Для проверки этой величины необходимо подобрать данные по арендной плате для аналогичных объектов недвижимости.

Основываясь на показателях таблицы 15-2 и опираясь на сообщенную информацию о величине арендной платы для оцениваемой недвижимости, можно заключить, что рыночная арендная плата для нее должна составлять 1 200 долл. Некоторые оценщики сочли бы данную информацию достаточной для расчета уровня рыночной арендной платы. Другие полагают, что более целесообразно вначале внести поправки в величины арендной платы аналогичных объектов, и только затем провести расчетрыночной ренты для оцениваемого объекта, особенно в том случае, когда сопоставимые объекты отличаются до некоторой степени от объекта оценки.

Пример 2. Расчет рыночной ренты с внесением поправок

В данном примере оцениваемый кондоминиум имеет одну ванную комнату, гараж на одну машину, в нем нет центральной системы кондиционирования воздуха и он арендован без включения коммунальных услуг в размер арендной платы. Некоторые сопоставимые арендованные объекты имеют две ванные, гаражи на две машины, центральное кондиционирование воз-

Таблица 15-2.Расчет рыночной арендной платы (ренты) без внесения поправокСопоставимая недвижимость Месячная рента, долл.

1 11852 12003 12154 12005 12006 11707 12308 1200

духа и/или арендуются с включением оплаты комму-нальных услуг в арендную плату.

Здесь для отражения различий могут потребоваться поправки. Когда имеется больше одного различия по элементам сравнения, то один из показателей арендной платы принимается за базовый, относительно которого корректируются остальные по всем различиям, за исключением одного. Затем базовую ренту сравнивают в паре с другим показателем арендной платы и любое остающееся в ее величине различие переносят на оставшийся элемент сравнения. Эта техника приведена ниже.

Расчет рыночной ренты с внесением поправокСопоставимый объект 1 — Тот же район и сходен с

оцениваемым объектом. Имеет одну ванную комнату, гараж на 1 машину, центральное кондиционирование отсутствует. Недавно был сдан в аренду за 1 215 долл. в месяц немеблированный, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг. Специальные условия в договоре отсутствуют.

Сопоставимый объект 2— Тот же район и сходная с оцениваемой недвижимость. Имеет две ванные, без центрального кондиционирования, гараж на одну машину. Недавно был сдан в аренду немеблированным, без включения'в арендную плату оплаты коммунальных услуг за 1 275 долл. в месяц. Специальные условия отсутствуют.

Сопоставимый объект 3 - Тот же район и сходен с оцениваемым. Имеет две ванные комнаты, без цен-трального кондиционирования, гараж на две машины. Недавно сдан в аренду немеблированным, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг за 1 320 долл. в месяц. Специальные условия отсутствуют.

Сопоставимый объект 4 — Тот же район и сходен с оцениваемым. Имеет две ванные комнаты, центральное кондиционирование воздуха, гараж на две машины. Был недавно сдан в аренду немеблированным, без включения в арендную плату оплаты коммунальных услуг за 1 395 долл. в месяц. Специальные условия в договоре отсутствуют.

Сопоставимый объект 5 — Тот же район и сходен с оцениваемым. Имеет одну ванную комнату, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования воздуха. Недавно сдан в аренду немеблированным, с включением оплаты коммунальных услуг в арендную плату за 1 410 долл. в месяц. Специальные условия вдо-говоре отсутствуют.

Месячная арендная плата, долл.

Поправки на количество ванных комнатСопоставимый объект 1 (базовый),

одна ванная, гараж на одну машину................... —1215Сопоставимый объект 2,

две ванные, гараж на одну машину.................... +1 275Разница, приходящаяся на вторую ванную:............. 60

Поправки

151

Коррекция на размер гаражаСопоставимый объект 1 (базовый),

одна ванная, гараж на одну машину.................... 1215Сопоставимый объект 3,

две ванные, гараж на две машины......................... 1 320Поправка к величине арендной платы

сопоставимомого объекта 3, отражающаяразличие в количестве ванных, основанная

на сопоставлении объектов 1 и 2........................... —60,Скорректированная арендная плата

сопоставимого объекта 3....................................... 1 260Месячная разница в арендной плате из-за размера гаража: 1215

(базовый объект 1)— 1 260 (скоррект. объект 3)......................... 45

Поправка на кондиционирование воздухаСопоставимый объект 1 (базовый),

одна ванная, гараж на одну машину. без центрального кондиционирования.............. — 1215

Сопоставимый объект 4,две ванные, гараж на две машины, центральное кондиционирование....................... +1395

Поправка к величине сопоставимого объекта 4для отражения различия в количестве ванных....... —60

Поправка к величине сопоставимого объекта 4 для отражения различия в размерах гаража (основанная на сопоставлении объектов 1 и 3),.... —45,

Скорректированная арендная плата объекта 4........... 1290,Разница в арендной плате из-за наличия

центрального кондиционирования............ .............. 75

Поправка на включение в арендную плату оп-латы коммунальных услуг

Сопоставимый объект 1 (базовый), одна ванная, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования и коммунальные платежи нс включены в арендную плату (то есть, их оплачивает сам арендатор).................................................... —1215

Сопоставимый объект 5,одна ванная, гараж на одну машину, без центрального кондиционирования, коммунальные услуги оплачиваются владельцем.................................................. ....... +1410

Разница в арендной плате из-за включенияв нее оплаты коммунальных услуг.......................... 195

Арендная плата каждого сопоставимого объекта корректируется, чтобы получить показатель рыночной ренты для оцениваемого объекта недвижимости.

Если различия по элементам сравнения для сопоставимого объекта приводят к более высокой арендной плате, чем у оцениваемого объекта, то делается отрицательная поправка. Например, если различие состоит только в том, что оцениваемая недвижимость имеет три ванные комнаты, а сопоставимая- четыре, то дополнительный «вклад» в арендную плату вследствие этого различия составит 250 долл. ежемесячно, то есть арендная плата сопоставимого объекта уменьшается на эту сумму (отрицательная поправка). Техника поправок идентична той, которая используется в подходе сточки зрения сопоставления продаж.

Для наглядного представления данных об оцениваемом и сопоставимых объектах, включая рассчитанные поправки по каждому из различий, может использоваться также рейтинговая таблица (сетка) (см. таблицу 15-3).

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОЦЕНИВАЕМОГО ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

Третьим шагом в подходе по доходу является расчет показателя рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, который производится путем умножения расчетной рыночной арендной платы на выбранный МВМР. Например, если МВМР был определен на основе рыночныхданных как величина, равная 110, а расчетная рыночная рента оцениваемого (немеблированного и без включения в ренту оплаты коммунальных услуг) объекта недвижимости составила 121.5 долл. в месяц, то показатель ее рыночной стоимос'1 и рассчитывается следующим образом:

1. Расчетная рыночная рента оцениваемого объекта недвижимости, долл. ............................... 1215

2. Мультипликатор валовой месячной арендной платы .................................................х 110

3. Показатель рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, полученный путем применения подхода по доходу составляет.......... 133650 долл.

Таблица 15-3. Таблица сопоставимых сдаваемых в аренду объектов недвижимостиЭлементы Оцениваемый

дом

Сопост. объект 1





Арендная плата, долл. 1215 1275 1320 1395 1410Ванная комната одна одна 0 две -60 две -60 две -60 одна 0

Гараж,долл. на одну машину

на одну машину 0


на две машины -45

на две машины . -45


Центральное кондиционирование воздуха, долл.

нет нет нет нет -75 нет

Оплата коммунальных услуг, долл. арендатор арендатор 0 арендатор 0 арендатор 0 арендатор 0 владелец -195

Чистая поправка, долл. 0 -60 -105 -180 -195Показатель рыночной арендной платы для оцениваемого дома, долл.

1215 1215 1215 1215 1215


РЕЗЮМЕЭта глава иллюстрирует использование подхода по

доходу с применением МВР. Этот метод называется также подходом с применением мультипликаторов валовой месячной арендной платы (МВМР) и рассматривается как надежный метод для оценки рыночной стоимости, если используемые данные проверены и отражают деятельность рынка.

Применение подхода по доходу с использованием МВР проводится в три этапа:

1. Мультипликатор валовой ренты (МВР) отбирается путем выявления объектов недвижимости, сходных с оцениваемым объектом в том же или близлежащем районе, которые сдавались в аренду на момент продажи. Целое число, полученное при делении цены продажи на месячную арендную плату (обычно за

немеблированную недвижимость и не включающую оплату коммунальных услуг), называется мультипликатором валовой ренты и отражает взаимосвязь между рентным доходом и рыночной стоимостью.

2. Определяется рыночная арендная плата для оце-ниваемого объекта недвижимости. Используется либо текущая арендная плата (после подтверждения того, что она типична для рынка), либо рыночная рента рассчитывается путем сравнения оцениваемого объекта с другими, сдающимися в аренду, сопоставимыми объектами на рынке и внесения поправок на любые значительные различия между ними.

3. Показатель рыночной стоимости, основанный на применении подхода по доходу с использованием МВР, получается путем умножения МВР, полученного в пункте 1 на величину рыночной арендной платы, определенной в соответствии с пунктом 2.

Глава 16.

ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДА - ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

ПОНЯТИЯ

Текущий денежный поток Доходы от прироста капитала СтавкаФактор (коэффициент) Капитализация дохода Чистый операционный доход (ЧОД) Поправки (допуски) на наличие вакансий и недосбор денежных средств


Эффективный валовый доход (ЭВД) Постоянные расходы (издержки) Операционные расходы (издержки) Резервы замещения Капитализация Связанные инвестиции Потенциальный валовый доход (ПВД) Контрактная рента

ВАЖНЫЕ

Люди приобретают недвижимость, по крайней мере, по трем основным причинам: для непосредственного использования (проживания); для получения доходов;для удовлетворения чувства гордости от владения недвижимостью. Метод,рассматриваемый в этой главе, делает упор на мотивацию получения дохода и на то, как оценщик может анализировать доход, генерируемый недвижимым имуществом, с целью использования его в качестве показателя стоимости недвижимости.

Доходы (прибыли), создаваемые недвижимым имуществом, поступают к владельцу в виде:

— текущих денежных поступлений;— текущей экономии на налогах;— будущих доходов от арендной платы;— будущей экономии на налогах;— доходов от прироста капитала, реализуемых при

продаже или дарении недвижимости в будущем;— налоговых сбережений (экономии) от дарения или

продажи имущества в будущем.Определение рыночной стоимости предполагает

хорошую информированность покупателя и продавца. Поэтому оно основано на положении, что покупатели и продавцы учитывают все потенциальные выгоды от владения имуществом.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДАПодход с точки зрения капитализации дохода основан

на том, что оценщик измеряет текущую стои

мость будущих выгод от владения недвижимым иму-ществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются (конвертируются) в текущую общую стоимость. Базовыми для этого подхода являются формулы:

Доход/Ставка капитализации = Стоимость Доход х

фактор = Стоимость

Подход с точки зрения капитализации дохода, равно как и подходы с точки зрения затрат и сопоставимых продаж, требует широкого изучения рынка. Основными областями исследования для оценщика при данном подходе являются ожидаемый валовый доход от недвижимого имущества, ожидаемое сокращение валового дохода из-за неполной занятости (вакансий) и недосбора арендной платы, ожидаемые годовые операционные расходы, характер и продолжительность предполагаемого потока дохода от имущества и предполагаемый доход от перепродажи или реверсии имущественных прав. После проведения тщательных расчетов расходов и доходов, потоки дохода конвертируются в текущую стоимость с помощью процесса капитализации. Ставки или факторы, используемые при капитализации, определяются на основе изучения приемлимых ставок дохода для сходных объектов недвижимости.

Изучение и анализ данных для подхода с точки зрения капитализации дохода осуществляются на фоне взаимодействия законов спроса и предложения.

154

Глава 16. ПОДХОД С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ДОХОДА - ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Понимание этого взаимодействия дает информацию о тенденциях и ожиданиях рынка, которая должна вы-веряться при применении подхода по доходу.

Например, инвестор, вложивший средства в недвижи-мость, предполагает получить, кроме возврата инвестиро-ванных средств, приемлимый доход на капиталовложение. Уровеньдохода, необходимый для привлечения инвестици-онного капитала, колеблется в зависимости от изменении ситуации наденежномрынке йот уровшдоходас альтерна-гивных инвестиций. Оценщикдолжен чутко реагировать на изменение требований инвестора, проявляющееся в изме-нении рыночного спроса на инвестиции в недвижимость и на флуктуации еще более неустойчивыхденежных рынков с целью выявления грядущих тенденций.

По вопросу подхода к оценке стоимости с точки зрения капитализации дохода было написано больше статей и книг, проведено больше курсов и семинаров, чем по всем другим вопросам оценки. Целью данной главы является не добавление чего-либо нового, а, скорее, извлечение из уже написанного наиболее приемлимых в работе методов ис-пользования подхода с точки зрения капитализации дохода для повседневной оценочной практики.

ДВА ПРОСТЫХ ШАГАМногие оценщики представляют подход по доходу

более сложным, чем это необходимо. Начинающие оценщики должны в начале своей практики использовать более простую процедуру, описанную ниже, а затем, по мере усложнения стоящих перед ними задач, применять более совершенные методы.

Два простых шага при применении подхода с точки зрения дохода дают в результате расчитанную величину предполагаемого чистого операционного дохода (ЧОД) от оцениваемого имущества, которая затем конвертируется в оценку стоимости с использованием процесса капитализации.

АНАЛИЗ ДОХОДА

ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД (ЧОД)

Понятие ЧОД было разработано и используется оценщиками недвижимости. Для них оно имеет особый смысл и редко употребляется непосредственно самими владельцами недвижимости, бухгалтерами, налоговыми чиновниками и т.п. Поэтому всегда, когда вы определяете ЧОД от недвижимого имущества для целей оценки, важно разъяснить это понятие в отчете об оценке. Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходови резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных начислений.

ЧОД базируется на предположении, что имущество будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы, а также на том, что прогнозируется для первого после даты проведения оценки года.

Расчет ЧОД начинается с рассчета потенциального валового дохода (ПВД). ПВД представляет собой ожида-емую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов первого после даты оценки года.

Предполагаемые убытки из-за незагруженности помещений (наличия вакансий), смены арендаторов и Неуплаты арендной платы (потери при сборе арендной платы), т.е. так называемые допуски «на вакансии и недосбор денежных средств») вычитаются из ПВД для получения эффективного валового дохода (ЭВД). Из прогнозируемого ЭВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (постоянные расходы, опе-рационные расходы и резервы). Результатом является прогнозируемый ЧОД.

Для расчета ЧОД оценщик должен сделать специаль-ный и реконструированный отчет о доходах и расходах. Информация для этого отчета может быть получена из разных источников. Ее нельзя просто получить у владель-ца недвижимости, агента по продаже, бухгалтера, пове-ренного в делах или налогового чиновника, хотя все эти люди и являются потенциальными поставщиками требу-емой информации. Следует отметить, что этот процесс требует суждения и экспертизы опытного оценщика.

ВАЛОВЫЙ ДОХОД

Оценщик начинает описание реконструированных (восстановленных) данных о доходах и расходах с расчета общего валового дохода, который может быть получен от эксплуатации недвижимости в первый после даты проведения оценки год с учетом предположения, что на дату оценки она была свободна, вакантна и доступна для сдачи в аренду типичному арендатору. Проведение такого расчета потенциального валового дохода (ПВД) требует знания рынка аренды, к которому относится оцениваемая недвижимость; необходимо также проводить сравнение оцениваемой недвижимости с другими аналогичными, сдаваемыми в аренду объектами и делать поправки на различия между ними. (Данный процесс напоминает анализ данных при подходе с точки зрения сопоставимых продаж). Лучшим способом внесения поправок является подбор на рынке сопоставимых пар арендуемых объектов. Если такие объекты сходны, за исключением различий в одном или нескольких существенных компонентах, то поправки (корректировки) можно рассчитать на основе рыночных данных (см. таблицу 16-1).

Достаточно сложно подтверждать каждую поправку рыночными данными, но надо стараться делать это по мере возможности. Когда сопоставимая пара опре-деленадля расчета величины рыночной поправки, она может быть использована в нескольких последующих оценках. Когда величину поправки нельзя подтвер-

155


Таблица 16-1.Пример расчета рентной поправкииз данных рынка

Месячная арендная

плата, долл.Магазин розничной торговли,

площадь 1000 кв. футов,

кондиционирование воздуха

Аналогичный объект без

кондиционирования воздуха

850

825

25

дить рыночными данными, у оценщика не остается иного выбора, кроме как определить ее экспериментальным путем. Существенные по величине, не обоснованные рыночными данными поправки к величинам арендной платы, являются главным фактором, снижающим доверие к подходу по доходу в отчетах об оценке.

ДРУГИЕ ДОХОДЫ

Помимо дохода в виде арендной платы, владелец недвижимости часто может получать и другие доходы, в том числе в виде:

— платы за пользование стиральными машинами. мойками и сушилками;

— доходов от торговых автоматов;— платы за пользование стоянкой и гаражом;— платы за установление рекламных щитов и знаков;— платы за стационарную телевизионную антенну.

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД

текущих величинах арендной платы, которым несмотря ни на что, должно уделяться самое серьезное внимание при расчете потенциального валового дохода.

ПОПРАВКИ (ДОПУСКИ) НА НАЛИЧИЕ И НЕДОСБОР ДЕНЕЖНЫХ СРЕДСТВ

Не имеет значения, насколько надежен арендатор, всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течение прогнозируемого периода владения не будет собрана. Хотя расчет рыночной арендной платы базируется на предположении, что недвижимость вакантна и готова к сдаче в аренду типичному арендатору, было бы неправильно предполагать, что ее снимет арендатор, который никогда не подвергнет арендодателя кредитному риску и останется арендатором в течение всего прогнозируемого периода.

Не существует стандартов для допусков на наличие вакансий и недосбор денежных средств. Лучшим способом для получения этих цифр является рассмотрение сходного объекта недвижимости, для которого имеются данные по рентным платежам за продолжительный период времени, из которых можно будет увидеть, каковы были фактические цифры етих показателей в прошлом. Хорошим источником получения такого рода информации являются компании управления имуществом.

ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД

Эффективный валовый доход (ЭВД) рассчитывается путем вычитания из потенциального валового дохода (ПВД) расчитанных потерь от вакансий и недосбора денежных средств.

Для определения величины потенциального вало-во дохода суммарная величина рассчитанного валового дохода складывается с другими доходами, происте-кающими от владения недвижимосью.

Полученный показатель потенциального валового дохода является тем базисом, на котором строится подход с точки зрения дохода, и поэтому его определение требует особой аккуратности.

Небольшая погрешность в расчете дохода будет математически увеличиваться по мере проведения расчетов по этому методу и приведет к существенной погрешности в итоговой оценке стоимости.

Разумно при оценке также учитывать величины арендной платы, выплачиваемые текущими арендаторами. Однако, как правило, величины текущей арендной платы не соответствуют текущему уровню рыночной арендной платы. Кроме того, владелец или управляющий недвижимым имуществом могут не быть типичными, то есть их навыки или отсутствие таковых могут привести к различиям между величинами рыночной и контрактной арендной платы. Тем не менее, оценщик должен приводить в отчете данные по арендной плате за прошлые годы, включая информацию о

АНАЛИЗ РАСХОДОВ

ПОСТОЯННЫЕ РАСХОДЫ (ИЗДЕРЖКИ)

Расходы владельца недвижимости делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, опе-рационные (эксплуатационные) расходы и резервы. Данные понятия вновь относятся к специальным терминам оценки, применяемым для классификации расходов в реконструированном отчете по функционированию объекта недвижимости, информацию по которым трудно будет получить из какого-либо одного источника. Перед использованием данных, полученных из разных источников необходимо будет провести их корректировку.

Постоянные издержки представляют собой налоги на имущество и расходы по страхованию от несчастных случаев. Эти расходы определяются как фиксированные, ибо они, практически, не зависят (или очень незначительно) от степени загруженности объекта не-движимости. Налоги на недвижимость регистрируются налоговыми органами и, поэтому информацию о

156


них бывает достаточно легко получить. Если ставка налога на недвижимость не установлена, то расчет производится на основе текущих налогов и тенденций их изменения. Во многих районах налог на недвижимое имущество состоит из нескольких налогов и может включать в себя школьные, коммунальные налоги, специальные платежи и т.п.

Страхование от несчастных случаев обычно пред-ставляет сочетание страхования от огня, полное стра-хование от неплатежей (general liability), компенсационное страхование работающих и страхование от наводнении. Оно не включает в себя страхование ипотечных кредитов. Владельца по страхованию часто вводят в заблуждение цифры фактических расходов . При рассмотрении вопросов, связанных со страхованием, следует учитывать, что хозяева имущества часто делают страховые выплаты одновременно за срок больший, чем один год и часто не оплачивают всех сумм или форм страхования, которые должен выплачивать типичный владелец.

ОПЕРАЦИОННЫЕ (ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ) РАСХОДЫ

Операционные расходы также иногда называют переменными расходами. Они включают в себя расходы типичного года на содержание недвижимости, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода. Ниже приведен список типичных расходов, которые должны учитываться при составлении реконструированного операционного отчета. Реко-мендуется использовать контрольный список, пред-оставленный владельцем или управляющим для того, чтобы при сборе данных по расходам не пропустить какой-либо статьи.

Список операционных расходов, составленный по многим объектам недвижимости

Плата за услуги по управлению Коммунальные услуги:

электричество;газ;топливо;уголь;телефон;вода;канализация и водопровод. Вывоз

мусора и отбросов. Зарплата персоналу:

привратник;менеджер;землекоп;бухгалтер;оператор лифтов;дворник;инженер;охранник;оператор-телефонист;обслуживание;уборка.

Налоги на зарплату. Пособия служащим. Содержание и ремонт Договорные услуги:

противопожарная система;лифт;внутренний коммуникации и телефон;

травяной газон и устройство ландшафта. Расходы на бассейн и его содержание. Окраска и внешний декор. Содержание офиса, его уборка и пр. Журналы и газеты. Уборка снега.Поездки и представительские расходы. Дезинсекция. Банковские платежи. Плата за юридические услуги. Реклама.Плата за бухгалтерские услуги. Расходы на автотранспорт.Не каждый владелец имущества несет все расходы,

обозначенные в данном списке, но есть и такие, которые имеют расходы, выходящие за рамки данного примерного перечня.

Следует еще раз подчеркнуть, что используемые при оценке цифры расходов не являются фактическими издержками, сообщенными владельцем, а представляют из себя своего рода прогноз расходов на следующий год, исходя из предположения, что он окажется типичным.

Сказанное можно пояснить следующим примером, связанным с расходами на топливо владельца некоего объекта недвижимости; при этом мы используем данные по этим расходам за последние пять лет.

Последний год............................... 3200 галлонов.Предпоследний год ....................... 3300 галлонов.

2 года назад .....................................3100 галлонов4 года назад .....................................3100 галлонов5 лет назад .......................................3300 галлоновПрогноз оценщика состоит в том, что для типичного

года потребление составит 3200 галлонов, а цена топлива в будущем году не превысит 1,25 долл./галлон. Поэтому прогнозируемые расходы на топливо составят 4000 долл. (1,25х 3200).

РЕЗЕРВЫ

Некоторые расходы сильно варьируют год от года, другие же имеют место всего один - два раза за несколько лет. Необходимо определить, к какой части реконструированного операционного отчета следует отнести последние. Некоторые из этих расходов, такие как ремонт водопроводной системы, можно включить в графу содержания и ремонта, операционных расходов. Даже если предположить, что ремонткон-кретной части водопроводной системы может проводиться относительно редко, для системы в целом

157


он проводится достаточно регулярно, и вполнереально оценить расходы типичного года на ремонт водопроводной системы. Вместе с тем, расходы по содержанию и ремонту обычно не включают в эксплуатационные расходы, а относят к разделу резервов. Например, если типичный срок службы холодильника оценивается ц 20 лет, а стоимость нового холодильника равняется 1200 долл., то можно установить ежегодные резервные отчисления в 60 долл. для каждого холодильника (1200/20 = 60 долл.)

Использование резервов следует тщательно объяснять в отчете об оценке, так как под словом "резерв" подразумевается, что деньги откладываются (резервируются). Следует отметить, что большинство владельцев недвижимости в действительности не резервируют эти деньги.

Некоторые элементы, традиционно включаемые в раздел резервов реконструированного операционного отчета, приводятся в нижеследующем списке.

Кухонное оборудование:кухонные плиты и печи;холодильники;посудомоечные машины;мусоропроводы;вентиляционные отдушины;микроволновые печи;

Мебель.Ковровое покрытие..Система кондиционирования воздуха.Стиральное (прачечное) оборудование.Портьеры и драпировка.Посуда и столовые приборы.Недолговечные компоненты здания:

крыши;бойлеры;лифты;охранная система;телефонная система.

Оборудование бассейна.Еще раз отметим, что представленный список со-

ставлен по многим объектам недвижимости разных типов, а потому маловероятно, чтобы каждый из объектов включал все упомянутые элементы. И опять-таки, не-которые объекты могут потребовать резервов для эле-ментов, не вошедших в данный список.

Наиболее распространенными ошибками оценщиков являются либо включение одних и тех же элементов и в эксплуатационные расходы, и в раздел резервов за-мещения, либо, напротив, исключение каких-либо элементов из обоих разделов одновременно.

Далее в этой главе будет обсужден вопрос определения ставки капитализации. Там еще раз будет подчеркнут тот факт, что любой используемый при определении ставки капитализации операционный отчет должен обязательно включать в себя резервы замещения. Если они не включены, то можно получить неправильную ставку капитализации.

ДРУГИЕ (НЕ ВКЛЮЧЕННЫЕ) РАСХОДЫ

Некоторые расходы, составляющие часть отчета о доходах и расходах, используемую для целей налого-обложения, не включаются в реконструированы^ опе-рационный отчет. Это происходит потому, что они либо отражаются в ставке капитализации (включение их как расходов или резервов будет означать двойной учет), либо они не рассматриваются в качестве затрат, напрямую связанных с эксплуатацией недвижимости. К этой группе относятся:

— процент по ипотечному кредиту;— амортизация основного долга по ипотечному

кредиту;— страхование ипотечных кредитов;— амортизационные начисления;— подоходный налог;— корпорационные налоги;— вознаграждение директорского корпуса;— франшизные налоги (налоги на монопольные права и

привилегии).

РЕЗЮМЕ - РАСЧЕТ ЧИСТОГО ОПЕРАЦИОННОГО ДОХОДА (ЧОД)

Первым шагом при подходе с точки зрения дохода является расчет чистого операционного дохода (ЧОД), приносимого недвижимым имуществом. Он представляет из себя метод оценки, заключающийся в составлении реконструированного операционного отчета (отчета о доходах и расходах). Этот отчет использует информацию, полученную оценщиком от владельца недвижимости, менеджера, бухгалтера, налогового чиновника и из других разнообразных источников. Ее нельзя обычно получить в полном объеме из какого-либо одного источника.

Потенциальный валовый доход (ПВД) рассчитывается с использованием рыночных данных и данных по аренде для оцениваемой недвижимости за прошлые годы. Возможные вакансии и недосборы платежей вычитываются из этого показателя, затем к нему прибавляются любые другие дополнительные доходы, и результатом является прогноз, какой был бы эффективный валовый доход (ЭВД) от недвижимости, если бы она было вакантна (незанята) на дату оценки, а затем была сдана в аренду типичному арендатору по текущим рыночным ставкам арендной платы.

Затем составляется перечень типовых расходов на будущий год с подразделением их на фиксированные (постоянные), эксплуатационные расходы и резервы. Другие расходы, такие как процент по кредиту, его амортизация, начисления на износ и расходы, напрямую не связанные с эксплуатацией имущества, в этот перечень не включаются.

158


Все фиксированные расходы, операционные расходы и резервы вычитываются из эффективного валового дохода (ЭВД) для получения чистого операционного дохода.

Пример типичного реконструированного отчета о доходах и расходах (12-квартирн>1и жилой дом)

ДОХОД, долл.:Валовый доход:от 6 двухспальных кв-р без кондиционирования

по375долл.вмес.(375х 12=4500х6=27000).

от 2 двухспальных кв-р с кондиционированиемпо400долл.вмес.(400х 12=4800х2=9600) .......

от 2 трехспальных кв-р без кондиционированияпо500долл.вмес.(500х 12=6000х2=12000).......

от 2 трехспальных квартир с кондиционированиемдолл.вмес.(550х 12=6600х2= 13200) ...........Общий валовый доход:.......................................

Другие доходы:— плата за пользование стиральными машинами..

—доходы от торговых автоматов.......................Итого прочие доходы.........................................

ПОТЕНЦИАЛЬНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД..........

Убытки от вакансий и неплатежей (6%)................

ЭФФЕКТИВНЫЙ ВАЛОВЫЙ ДОХОД...............

РАСХОДЫ

Постоянные расходы:—страхование имущества.................................

—страхование от наводнений..........................—налог на недвижимость.................................—окружной школьный налог..........................Итого постоянные расходы:..............................

Эксплуатационные расходы:Оплата управленческих услуг...........................

Коммунальные услуги:— электричество (только холлы).................

—газ ............................................................—телефон ....................................................—вода ..........................................................—платежи за канализацию.........................

Уборка и вывозка мусора..................................Зарплата служащих:

—приходящий привратник........................Налоги на зарплату...........................................Пособия служащим..........................................Компенсационное страхование работающих. Уход за травяным газоном.................................Поставки для содержания.................................Содержание и ремонт.......................................Окраска и внешний декор.................................Уборка и вывозка снега.....................................Дезиинсекция....................................................Плата за юридические услуги...........................Плата за бухгалтерские услуги..........................Банковские платежи.........................................

Итого эксплуатационные расходы..

Резервы:— кухонное оборудование...............

— мебель в вестибюле и коридорах..—ковровые покрытия......................

23303

.. 300 500

2500

27000:

... 9600

.. 12000 по 550 . 1320061800

. 1200 625

1825

. 63625 -

3708

59917

2800 ..

300 7423 4240 14763

4040

. 823 8300 125

1600 . 160 385

4000 120

345 .. 120 345 250 1200 600 120

240 . 150 . 300 .. 80

600 . 100

1000

—система кондиционирования воздуха.—крыша....................................................

Итого резервы.................................................

СУММАРНЫЕ РАСХОДЫ ...........................

ПРОГНОЗИРУЕМЫЙ ЧИСТЫЙ ОПЕРАЦИОННЫЙ ДОХОД.........

КАПИТАЛИЗАЦИЯВторым шагом подхода с точки зрения дохода яв-

ляется преобразование величины прогнозируемого чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость недвижимости на дату оценки. Этот процесс именуется капитализацией и обычно проводится путем деления ЧОД на ставку капитализации, или же:

ЧОДСтоимость имущества

Норма капитализацииМногие инвесторы и некоторые оценщики используют

процесс капитализации, при помощи которого они рассчитывают стоимость инвестиционной недвижимости, путем умножения валового дохода, чистого дохода (либо некоторых других показателей доходов) на соответствующий коэффициент (мультипликатор). Это не является необычным для инвесторов — сказать, что оцениваемая недвижимость стоит во столько-то раз больше, чем текущий или прогнозируемый валовый

рентный доход.Вышеупомянутый мультипликатор получается путем

деления цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости на величину арендной платы (или чистый доход). Эту взаимосвязь можно выразить следующей формулой":

Цена продажи= Рентный мультипликатор

Доход

ПРЯМАЯ КАПИТАЛИЗАЦИЯ

Существует несколько способов получения ставки капитализации. Простейшим (и лучшим) из них является ее определение с помощью собранных на рынке данных. Если вышеприведенная формула переводит ЧОД в стоимость, то следующая формула преобразует стоимость а ставку капитализации ( при допущении, что значение ЧОД известно).

ЧОД Норма капитализации •= —————————————

Стоимость имуществаСтавка капитализации, определенная таким образом,

называется общей ставкой. Например, предположим, что имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой. Она показывает, что сопоставимая недви-жимость продана за 185 000 долл. и имела ЧОД в размере 27 000 долл. Используя вышеприведенную формулу, можно определить ставку капитализации:

-40556

19351

159


27000 (ЧОД)— 0, 146 (Ставка

капитализации) 185000 (Продажная цена)Кроме того, не следует пытаться получить ставку

капитализации на основе только одного набора данных. Часто лучшим источником данных для определения ставок капитализации являются другие оценки имущества, в которых даты оценки и продажи очень близки, поскольку в этом случае все калькуляции, необходимые для реконструкции операционного отчета, уже выполнены. Когда вы получаете данные о здании, которое уже продано, вам необходимо реконструировать его операционный отчет, как если бы вы его оценивали, иначе ставка, которую вы рассчитаете, основываясь на данных по этому объекту, будет непригодной для использования.

К сожалению, так часто делался упор на другие, более сложные, менее прямые методы расчета ставок капитализации, что многие оценщики стремятся при-менять именно их, вместо того. чтобы получить ставки, основываясь на рыночных данных, методом, описанным выше.

Когда ставки капитализации получены для ряда имущественных объектов, то выявляется динамика их величин в зависимости от характеристик объектов; в общем и целом чем лучше качество имущества, тем ниже будет ставка капитализации.

СВЯЗАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ - ИПОТЕЧНЫЕ И АКЦИОНЕРНЫЕ КОМПОНЕНТЫ

Так как большинство объектов недвижимости по-купается с помощью привлеченного (заемного) и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций. Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложения (иначе они не будут предоставлять кредит), а также погашения основной суммы кредита на основе периодических амортизационных выплат*. Точно также инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримых с ожидаемым риском, иначе. они вложат свои деньги в другой проект.

Ставка капитализации на заемные средства именуется ипотечной постоянной (Rm) и представляет собой отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды. Если ссуда выплачивается более часто (т.е. на основе месячных платежей), ипотечная постоянная рассчитывается путем умножения платежей на их частоту, а затем деление этого показателя на размер кредита. Например,

* The Appraisal of Real Estate, 9th ed., American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago,!!!., 1987, pp. 457-477).

годовую ипотечную постоянную для кредита, погашаемого ежемесячно, можно получить умножением ежемесячного платежа на 12 и делением результата на величину долга. Конечно, тот же самый результат можно получать, умножая на 12 отношение месячных платежей к размеру ипотечного кредита (т.е. месячную ипотечную постоянную).

Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам; она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Оценщику нельзя забывать, что таблица, которую он использует, должна соответствовать частоте погашения долга (т.е. месячной, квартальной или годовой).

Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов. Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал называется ставкой капитализации на собственный капитал - СКС <fte), и определяется как отношение денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств. Она является не просто нормой прибыли на капитал, а скорее сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала. СКС может быть больше или меньше, чем конечная (рассчитан-ная по факту) ставка дохода на собственный капитал. При оценке недвижимости СКС отражает предполагаемый доход инвестора, обычно в первый год владения доходной недвижимостью.

Общая ставка капитализации должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и предналогового притока дохода для инвестора собственного капитала. Эта составная ставка, взвешенная в соответствии с соотношением собственного и заемного капитала в общем объеме инвестиций. Отношение величины кредита к стоимости недвижимости (М) представляет собой кредитную или долговую долю суммарных инвестиций в недвижимость; доля собственного капитала выражается как (1 — М). Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить на основе изучения деятельности кредиторов на рынке. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе сопоставимых продаж путем деления денежных поступлений до налогообложения по каждой из продаж на сооответствующую величину собственного капитала. Ставка капитализации на собственный капитал (СКС), применяемая для капитализации потока дохода до налогообложения от оцениваемой недвижимости в, ко-нечном счете, зависит от суждения оценщика.

Когда известны ипотечная постоянная и ставка ка-питализации дохода на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью .метода связанных инвестиций.

160


Составляющая заемногокапитала М х Rm =Составляющая собственного +капитала (1 — М) х Re =

Ro=Для иллюстрации того, как общая ставка капита-

лизации рассчитывается с помощью метода связанны-х инвестиции, предположим, что оцениваемое имущество имеет следующие характеристики:

Условия кредитования: отношение величины кредита к стоимости — 75%, процентная ставка — 13,5%, срок погашения кредита — 25 лет, ипотечная постоянная/?от = 0,1399.

Ставка капитализации на собственный капитал — 12,0% (определена путем анализа сопоставимых продаж).

Тогда сводная норма рассчитывается как:

Ro =(0,75х0,1399)+(1-0,75) (0,1200) =0,1049+0,0300 =0,1349

Хотя этот метод часто используется для получения общих ставок капитализации, при его применении в процессе оценки следует проявлять большую осторожность. Данный метод особенно пригоден для рынков недвижимости, где имеется достаточное ко личество данных, и, таким образом, на основе их может быть продемонстрировано, что ставка капитализации на собственный капитал, является главным инвестиционным критерием, широко используемым как покупателями, так и продавцами. Ставка капитализации, применяемая для расчета рыночной стоимости, должна основываться на рыночных данных, однако, таких.-анных бывает не всегда достаточно л:я применения метода связанных инвестиций и тогда более приемлимым будет использовать их для проверки полученных ранее из рынка ставок капитализации.

СВЯЗАННЫЕ ИНВЕСТИЦИ - ЗЕМЛЯ И ЗДАНИЯ*

Формула связанных инвестиций также может при-меняться для составных частей недвижимости - т.е. земли (или участка) и строений. Также, как взвешенные ставки капитализации рассчитываются для заемного и собственного капитала в методе связанных инвестиций, так и взвешенные ставки капитализации для земли и строений (зданий) могут быть рассчитаны при условии, что можно получить точные ставки капитализации для каждого из компонентов, а также долю их вклада в общую стоимость имущества. Таким образом, можно привести формулу:

Ro=LxRl+ BxRb,

— стоимость земли в процентах от общей стоимости имущества;

* Ibid.

Rl — ставка капитализации для земли;В — стоимость здания в процентах от общей стоимости

недвижимости;Rb — ставка капитализации для здания.Предположим, что стоимость земли составляет 45% от

стоимости имущества, а стоимость здания остальные 55%. Норма капитализации для земли, полученная на основе сопоставимых продаж, равна 0,1025, норма капитализации для здания — 0,1600. Ro в этом случае рассчитывается как:

Ro = (0,45 х 0,1025) + (0,55 х 0,1600) =0,0461 +0.0880 =0.1341

МЕТОД «СУММИРОВАНИЯ»

Этот метод определения ставки капитал и зацииде-лит ставку на составные части. Было бы практически невозможным сразу точно определить норму капита-лизации, используя лишь этот метод. Однако, кактоль-ко некоторые компоненты ставки рассчитаны на основе других источников, их можно собрать в совокупности, и проанализировать на предмет их при-емлимости, используя метод «суммирования».

Двумя основными компонентами ставки капитализации являются процентная ставка и ставка возмещения (возврата) капитала.

Процентная ставка разбивается на четыре части.1. Чистый процент (процентная ставка по долгос-

рочным правительственным облигациям (ДПО) США). Это безопасная (безрисковая) процентная ставка, которую можно получить по вкладам в течение установленного периода времени. Инвестор с высокой степенью уверенности знает, что в конце инвестиционного периода инвестированный капитал плюс любые невыплаченные проценты полностью возвратятся к вкладчику.

2. Дополнительный риск. Все другие инвестиции, за исключением ДПО, имеют более высокую степень риска, которая сильно варьирует в зависимости от форм капиталовложений. Чем больше риск, тем большей должна быть величина процентной ставки, чтобы заставить инвестора с капиталом взять на себя риск.

3. Нагрузка управления инвестициями. Чем более рискованны и сложны инвестиции (в отличие от вложений в ДПО), тем более компетентного управления они требуют. (Вознаграждение за управление инвестициями не адекватно комиссионным, получаемым за управление недвижимостью, которые составляют часть эксплуатационных расходов, вычитаемых из дохода в процессе определения чистого операционного дохода).

4. Отсутствие ликвидности. ДПО США можно продать, сделав лишь один телефонный звонок, и выручка от продажи будет в распоряжении инвестора через несколько дней. ДПО можно продать в любой момент времени, как того пожелает инвестор. Возврат других инвестиций требует большего времени, и

где

161


иногда для продажи некоторых видов недвижимости могут потребоваться годы, особенно, если инвестор пытается реализовать объект на рынке в период спада его активности.

Ставка возмещения капитала (или величина равная единице, деленной на число лет, требуемое для возврата вложенного капитала) основывается на временном интервале, в течении которого, по расчетам типичного инвестора, произойдет возврат капитала, вложенного в оцениваемую недвижимость.

Пример расчета методом построения суммарной нормы капитализации

Жилой многоквартирный комплекс оценен в 500 тыс. долл. На момент оценки облигации правительства США обладают доходностью на уровне безрисковой процентной ставки равной 9,12%.

По мнению оценщика, инвестор может потребовать 2% за дополнительный риск капиталовложений в жилой комплекс по сравнению сДПО США.

Кроме того, типичный инвестор потребует еще 1,5% в качестве компенсации за усилия по поиску и размещению средств при капиталовложениях в жилой комплекс, а не в ДПО США.

Так как продажа имущества займет определенное время, то инвестор стремится получить еще и допол-нительную 1,5% надбавку за отсутствие ликвидности.

Время, которое по расчетам типичного инвестора потребуется для возврата вложенного в данное имущество капитала составляет 25 лет. Поэтому 4% ежегодно назначается на возврат капитала вкладчика.

На основе всех этих факторов, вместе взятых, общая процентная ставка и суммарная ставка капитализации могут быть получены следующим образом:

Безрисковая процентная ставка..................0,0912Дополнительный процент за риск..............0,0200Оплата управления денежными средствами... 0,0150 Низкая ликвидность...................................0,0150Суммарная процентная ставка....................0,1412Ставка возврата капитала ...........................0,0400

Суммарная норма капитализации...............0,1812

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ЗАЕМНОГО И СОБСТВЕННОГО КАПИТАЛА (МЕТОД ЭЛЛВУДА)

Некоторые оценщики считают, что модифицированный метод связанных инвестиций расчета ставки капитализации страдает недостатками, так как он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также уценки или повышения стоимости имущества в течении этого периода. В 1959 году Л.В. Эллвуд, член Института оценки (MAI), увязал эти факторы с факторами, уже включенными в мо-дифицированный метод связанных инвестиций, и предложил формулу, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации, а также разработал упрощающие использо

вание его метода таблицы. Другой хорошей книгой, которая разъясняет формулу и таблицы Эллвуда, является работа Чарльза Б. Акерсона, так же сотрудника Института оценки*.

Формула Эллвуда, разработанная для расчета общей ставки, представляется в следующем виде:

R = Y- МС + dep - арр (SFF),

— общая ставка капитализации;— ставка дохода на акционерный капитал;

Мотношение величины ипотечного кредита к

стоимости;С — ипотечный коэффициент;dep — уменьшение стоимости имущества за про-

гнозируемый период;арр — повышение стоимости имущества за про-

гнозируемый период;SFF— фактор (коэффициент) фондапогашения при

ставке К для прогнозируемого периода владения.

Ипотечный коэффициент может быть рассчитана с помощью следующей формулы:

С= Y+P(SFF)-f, гдеР — часть ипотечного кредита, которая будет

амортизирована (погашена) в течении про-гнозируемого периода;

/ — ипотечная постоянная.Ипотечный коэффициент Сможно найти в таблицах,

рассчитанных Эллвудом, не вычисляя его самостоятельно.

Метод расчета ставки капитализации при помощи таблиц Эллвуда

Тщательно следуя нижеприведенным пошаговым инструкциям, вы сможете успешно использовать метод Эллвуда для расчета ставки капитализации для многих доходных объектов недвижимости, при этом необязательно понимать сложные алгебраические и логические построения, использованные при разработке этих таблиц.

Шаг 1. Соберите следущую информацию об оце-ниваемом имуществе. Для этого вам необходимо провести некоторые расчеты на основе ваших знаний о нем и о рынке на момент оценки.

Y(Ставка дохода на собственный капитал) =Ставка дохода на собственный капитал представляет

реальный доход на капиталовложение, который

*См. следующие pa6oTbi:L.W. Ellwood, Ellwood Tables for Real Estate Appraising and Financing, 4th Ed., Ballinger Publishing Co., Cambridge. Ma., 1977. Charles B. Akerson, Study Guide: Course 1-B Capitalization Theory & Techniques, AIREA, Chicago, IL 1977. The Appraisal of Real Estate, AIREA, 7th Ed., Chicago I1„ 1978.

162

где


типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или прибыль от продажи (большинство инвесторов планируют продать приобретенное ими имущество "за цену, превышающую стоимость покупки). Необходимо помнить, что инвесторы обычно знают, что некоторая часть получаемого ими дохода от имущества будет представлена в форме «налогового прикрытия», и они также учитывают тот факт, что поступления от продажи могут облагаться налогами как доход от прироста капитала только в конце инвестиционного периода.

Оценщик должен учитывать, что доходы можно получить и от других, конкурирующих способов вложения капитала. Хорошей стартовой площадкой для анализа является предполагаемая доходность .от вложения капитала в облигации, доход от которых освобождается от налогового обложения. Оценщику следует уяснить, почему инвестор в качестве объекта вложений избирает не освобождаемые от налога облигации, а оцениваемое имущество. Ответ обычно сводится к тому, что он стремится получить более высокую ставку дохода.

М (Соотношение величины ипотечного кредита к. стоимости) =

Отношение величины ипотечного кредита к стоимости представляет собой часть общей стоимости оцениваемого имущества, которая может быть профинансирована с помощью обычной первичной закладной, доступной типичному инвестору на момент оценки.

Оценщик не должен принимать во внимание особые условия финансирования, которые может представить прежний владелец или другие особые источники, которыми может располагать конкретный покупатель (как, скажем, богатый родственник).

Типичные условия ипотечного кредита =Основываясь на том же допущении, определите, какова

будет ставка процента по ипотечному кредиту.Когда типичный ипотечный кредит не имеет фик-

сированной процентной ставки, вы можете спрогнозировать предположения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение холдингового периода. Если вы придете к заключению, что не сможете сделать такой прогноз, тогда не следует применять данный метод расчета нормы капитализации для оцениваемого вами имущества.

Типичный период владения =Некоторые покупатели приобретают недвижимое

имущество, не собираясь продавать его когда-либо, а желая, скорее, передать его по наследству. Однако, если вы изучите рынок в своем районе, то вы обнаружите, что множество объектов доходной недвижимости было продано, находится в процессе продаже или рефинансирования ипотечного кредита. Вам следует знать текущее налоговое законодательство, которое

поможет вам определить, как долго благоразумный инвестор готов держать имущество в своем владении. Как правило, налоговое законодательство наказывает инвестора за слишком короткий или слишком продолжительный срок владения имуществом. Позже, когда вы будете использовать таблицы значений коэффициента С Эллвуда, перед вами будет стоять выборввидев5, 10, 15 или 20 лет в качестве типичного периода владения. Вы сэкономите для себя много времени, если ваша оценка периода владения будет равна одной из этих четырех цифр.

арр или dep (вкладчики капитала верят, что недвижи-мость обычно вырастет или уменьшится в цене в течение

периода владения).За 30 лет моей карьеры в сфере недвижимости я не

встречал покупателя, который бы думал, что приобретаемая им недвижимость упадет в цене за время предполагаемого периода владения. По своему опыту я знаю, что многие инвесторы готовы получать лишь незначительные (либо вообще никакие) денежные доходы или просто обрести немедленное "налоговое прикрытие, в расчете, что в будущем они получат большой доход от прироста капитала. Большинство инвесторов доходного имущества верят в то, что его стоимость будет продолжать расти в будущем (в противном случае они не стали бы вкладывать в него свой капитал). Многие оценщики жалуются, что метод капитализации заемного и собственного капитала ведет к получению завышенных ставок. Это может быть вызвано тем, что их расчетная ставка роста стоимости имущества слишком низка.

Шаг 2. Определите соответствующий ипотечный коэффициент. Начните с определения нужной вам таблицы значений коэффициента С в книге Эллвуда*. Для правильного выбора таблицы вам нужна информация:

Прогнозируемый срок амортизации (погашения) ссуды;Прогнозируемая ставка процента по ипотечному

кредиту;Прогнозируемый период владения.В верхней части каждой страницы с таблицей «С»

имеется заголовок «Ипотечные коэффициенты для расчета ставок капитализации». Прямо под ним находится строчка, показывающая период амортизации, процентные ставки, включенные в таблицу на этой странице. Просматривайте таблицы «С» до тех пор, пока не найдете ту из них, которая совпадает с прогнозируемым периодом амортизации и ставкой процента по кредиту, определенными вами как соотвествую-щие оцениваемому имуществу. Затем выберите раздел таблицы «С», который совпадает с периодом владения, который, по вашему мнению, подходит оценива-

* L.W. Ellwood, Ellwood Tables for Real Estate Appraising ana Financing, 4th Ed., Cambridge, MA., 1977.

163


емому имуществу. Для каждой таблицы «С» имеются 4 раздела (5, 10, 15 и 20 лет).

Выберите в нужном разделе таблицы «С» ипотечный коэффициент, сначала найдя нужную колонку процентной ставки, которую вы отобрали для первого ипотечного кредита, а затем,—строку, отражающую ставку дохода, которую, по вашим расчетам, инвестор потребует на вложенный собственный капитал. (Ставки доходности расположены во второй колонке слева).

Шаг 3. Выберите соответствующий фактор фонда погашения (SFF) в том же разделе таблицы «С», которым вы пользовались в шаге 2. (Фактор фондапогаше-ния также можно найти в таблице шести функций денег. Отберите соответствующую строчку, найдя ставку дохода в левой колонке и соответствующую колонку SFF по значению в заголовке):

И вновь, ставку дохода на собственный капитал вы находите во второй колонке слева, а соответствующий фактор фонда погашения — на этой же странице в крайней правой колонке. (Ставка дохода на капитал инвестора должна быть той же самой, что и в шаге 2).

Шаг 4. Рассчитайте R (общую ставку) с помощью формулы; R = Y- МС + dep - арр (SFF)

Пример расчета суммарной нормы капитализации

Оцениваемым имуществом является жилой дом. На рынке для данного типа инвестиций инвесторы требуют 14% дохода на вложенный собственный капитал. Типичное финансирование составляет 70% от оценки стоимости на 20 лет (месячные платежи, 100% амортизация) при процентной ставке 9%. Планируется рост стоимости недвижимости в 50% (5% в среднем в год) в течении 10 летнего периода владения.

7=0,14;Л/=0,70;С= 0,047010 (взятый по таблице «С», исходя из 20 лет

амортизации, с 7 3/4 по 9%, 14% - строка ставки дохода, 9% — колонка ставки процента);

арр= 0,50;SFF= 0,051713 (взятое по таблице «С»: 20 лет

амортизации, с 7 3/4 по 9%, 14% — строка ставки дохода, 9% — колонка ставки процента)

Первый расчет:МС = 0,70 х 0,047010 = 0,032907 Следующий расчет:+ dep - арр (SFF)= -0,50 х 0,051713 = -0,025857 Итоговый расчет:R = Y- МС + dep - арр (SFF) R= 0,14- 0,032907 - 0,025857 R= 0,081236 ^0,08

РЕЗЮМЕПодход с точки зрения дохода основан на теории,

основным постулатом которой является тот факт, что стоимость приносящей доход (доходной) недвижимости определяется доходами, которые она принесет своему владельцу в будущем.

Первым шагом расчета стоимости недвижимости, основанного на будущем потоке дохода, является оп-ределение величины этого дохода, который владелец сможет получать в будущем.

Оценщик начинает с расчета потенциального валового дохода (ПВД) от имущества для первого года, начиная с даты оценки, при допущении, что имущественный объект арендован полностью. Из этого показателя вычитаются предполагаемые потери в доходе от вакансий (незанятости помещений) и недобора арендной платы. Затем к нему прибавляются другие доходы от недвижимости, результатом чего является годовой прогнозируемый эффективный валовый доход (ЭВД).

Оценщик рассчитывает предполагаемые годовые постоянные расходы, эксплуатационные расходы и резервы, вычитая их затем из эффективного валового дохода. Результатом является прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД). Понятие ЧОД уникально для оценки, так как при его подсчете не учитываются вычеты на обслуживание ипотечного кредита и амортизационные отчисления, учитывающиеся при расчете ставки капитализации.

Вторым шагом является использование прогнози-руемого чистого операционного дохода для расчета стоимости недвижимого имущества путем его деления на ставку капитализации, которая выражает соотношение между ЧОД и стоимостью оцениваемого имущества.

Есть много путей для расчета соответствующей ставки капитализации. Лучшим, наиболее простым и прямым способом является получение общей ставки из информации рынка при условии ее доступности.

Формула превращения ЧОД в стоимость:ЧОД

————————————— = СтоимостьНорма капитализации

Другим способом расчета ставки капитализации является метод суммирования. Ставка капитализации подразделяется на ее составные части: безрисковую процентную ставку, и надбавки на риск, расходы по управлению инвестиции и низкую ликвидность. Оценщик рассчитывает величину процента, требуемого типичным инвестором по каждому компоненту и складывает их вместе для определение общей ставки капитализации.

164

Более сложный метод прямой капитализации был разработан Л.В. Эллвудом и известен как метод капи-тализации заемного и собственного капитала (метод Эллвуда). Эллвуд разработал следующую формулу для установления общей ставки капитализации:

R = Y- МС + dep-app(SFS),

гдеR— общая ставка капитализации;Y— ставка дохода на собственный капитал;

М— отношение величины кредита к стоимости;С— ипотечный коэффициент;

dep — снижение стоимости имущества за период владения;

арр — повышение стоимости имущества за прогно-зируемый период владения;

SFS — фактор фонда погашения при ставке Удляпрогнозируемого периода владения.

Эллвудом были также разработаны таблицы, упрощающие применение его формулы. Метод Эллвуда дает оценщикам возможность построения графиков, показывающих изменение ставки капитализации при изменении некоторых допущений.

Существуют и другие методы расчета стоимости имущества, основываясь на показателях дохода, включая использование мультипликаторов. Ни один из методов не является универсальным для всех видов недвижимости, однако все они требуют знаний и опыта для правильного применения.

165

Глава 17.

КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА (ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ)

ВАЖНЫЕ ПОНЯТИЯ И

Капитализация доходаБудущие выгодыТекущая стоимостьДисконтированиеСтавка доходаПериодический денежный поток (поток дохода)


Денежный поток («Кэш флоу») Дисконтированный денежный поток Холдинговый период (период владения) РеверсияОбщая норма (ставка) капитализации Чистый операционный доход (ЧОД)

Капитализация дохода представляет метод, ис-пользуемый для конверсии будущих доходов в текущую стоимость путем дисконтирования каждого из будущих поступлений дохода по соответствующей ставке дохода или по заранее определенной общей норме, которая точно отражает динамику дохода на инвестиции, изменение в стоимости и ставку дохода*.

Капитализация дохода представляет собой технику, которая конвертирует (превращает) будущие выгоды, ожидаемые инвестором в недвижимость, в текущую стоимость недвижимости.

Эти выгоды совмещают в себе:1. Периодические денежные потоки от эксплуатации

недвижимости, которые являются чистым операционным доходом (ЧОД), или чистыми денежными потоками. Они не включают амортизацию или подоходные налоги владельца недвижимости.

2. Денежный поток от продажи недвижимости в конце предполагаемого холдингового периода (периода владения), представляюпий выручку от перепродажи за вычетом всех издержек по оформлению сделки.

ТЕОРИЯ ДИСКОНТИРОВАНИЯАнализ дисконтированных денежных потоков (ДДП)

представляет собой метод, который преобразует величину дохода, ожидаемого в будущем, в текущую стоимость. Инвестор получает доход на свои катитало-вложения, а также возврат всех или части своих инвее

* The Appraisal of Real Estate, 9 ed., AIREA, Chicago, II., 1987.

тиций в конце инвестиционного периода. Стоимость инвестиций представляет собой текущую ценность пе риодических денежных потоков (потоков дохода) плюс текущая стоимость инвестиций, возвращающихся в конце инвестиционного периода (реверсии). Стоимость инвестиций в конце инвестиционного периода может быть такой же, большей или меньшей, чем первоначальное капиталовложение.Стоимость имущества = Текущая стоимость периоди-ческого потока дохода + текущая стоимость реверсии

Цель инвестора состоит том, чтобы текущая стоимость периодического потока дохода плюс текущая стоимость реверсии превышала размер первоначальных капиталовложений. Благоразумный инвестор взвешивает риск инвестиций по сравнению с их потенциальным ростом стоимости.

СТАВКИ ДОХОДА

Решающим шагом в процессе дисконтирования является выбор соответствующих норм дисконтирования (ставок дохода). Этот выбор проводится оценщиком на основе интерпретации действий и ожиданий участников рынка (продавцов, покупателей, кредиторов, брокеров, консультантов и т.п.).

По мере усложнения проводимых участниками рынка операций и повсеместного применения компьютеров и финансовых калькуляторов для упрощения и более быстрой калькуляции процесса дисконтирования, все больше специалистов используют анализ дисконтированных денежных потоков как важный элемент процесса принятия решений.

166

Глава 17. КАПИТАЛИЗАЦИЯ ДОХОДА (ДИСКОНТИРОВАНИЕ ДЕНЕЖНЫХ ПОТОКОВ)

«Хотя фактический доход на инвестиции и не может быть рассчитан до тех пор, пока объект инвестиций не продан, инвестор может запланировать целевую доходность капиталовложения заранее, то есть до начала периода владения, или с наступлением этого периода. Здесь могут быть уместны данные по ставкам дохода, полученные на основе анализа сопоставимых продаж, однако они отражают прошлые, а не будущие ожидания выгод, которые имел в виду инвестор, и, соответственно, не являются надежными показателями текущей доходности. Следовательно, выбор ставок дохода для дискон-и-руемых денежных потоков должен фокусироваться на перспективных или прогнозируемых ставках дохода, ожидаемых типичными покупателями и продавцами. Оценщик может проверить предположения инвестора или непосредственно — путем опроса сторон об условиях сопоставимых сделок, или косвен но - путем оценки ожидаемого дохода и вероятной стоимости реверсии для сопоставимой недвижимости и расчета предполагаемой ставки дохода.

Оценщик сужает диапазон (разброс) показателей ста-вок дохода и отбирает соответствующую ставку путем сравнения физических, экономических и финансовых характеристик сопоставимых и мущественных объектов с оцениваемым имуществом и оценивает конкуренцию за капитал на других финансовых рынках. В некоторых си-туациях может быть оправданным выбор ставки дохода выше или ниже указанного диапазона Окончательный выбор ставки дохода требует суждения, основанного на мнении оценщика об общей ставке капитализации или ставке капитализации для собственного капитала, в грани-цах, указанных сопоставимыми продажами. При выборе ставки дохода оценщик должен анализировать текущие условия на рынках капитала и недвижимости, а также действия и ожидания инвесторов в недвижимость»*.

РАЗЛИЧНЫЕ СТАВКИ

«Ставки дохода частично являются функцией ожидаемых рисков. Различные доли прогнозируемого будущего дохода могут иметь различную степень риска, а потому и различные ставки дохода. При оценке аренды, например, одна ставка может использоваться для дисконирования серий чистого рентного дохода, другая же ставка может применяться для дисконтирования реверсии. Одна ставка отражает выгоды, сдерживающие факторы и ограничения контракта, в то время как другая диктуется условиями свободного, открытого рынка. Решение о применении единой ставки для всех доходов или различных ставок для различного вида доходов должно основываться на анализе поведения инвесторов на рынке».**

* The Appraisal of Real Estate, 9 ed.,A!REA, Chicago, 11., 1987. **Тамже.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНОСТЬ ШАГОВ ПРИ ПРИМЕНЕНИИ МЕТОДА ДИСКОНТИРОВАНИЯ

Оценщик при использовании метода дисконтирования для расчета стоимости имущества должен предпринять следующие шаги.

1. Рассчитать типичный холдинговый период (период владения), в течение которого инвестор будет владеть оцениваемым имуществом.

2. Спрогнозировать периодические поступления денежных средств (денежных потоков) инвестору для каждого периода внутри холдингового периода.

Формально, эти временные периоды могут быть любыми, типичными для данного вида имущества, однако, многие оценщики стремятся использовать годовые поступления денежных средств там, где это возможно, так как их использование сильно упрощает расчеты при дисконтировании. Они полагают, что конечный результат будет очень мало отличаться от результатов, получаемых в случае использования месячных или других временных периодов для денежных потоков.

3. Рассчитать стоимость оцениваемого имущества на конец холдингового периода (стоимость реверсии).

4. Рассчитать соответствующую ставку дохода (ставку дисконта) для оцениваемой недвижимости на существующем рынке.

5. Преобразовать каждый из периодических денежных потоков и стоимость реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с применением соответствующей ставки дохода.

6. Сложить текущую стоимость каждого периоди-ческого денежного потока и текущую стоимость реверсии для получения оценки стоимости имущества.

Все эти расчеты в подавляющем большинстве случаев проводятся при помощи компьютеров и финансовых калькуляторов. Соответствующие методики можно изучить в обширной литературе по оценке.

Пример 1. Дисконтирование потока доходаИнвестор предоставил кредит размером 10000 долл. на

5 лет. В конце каждого года он получает 900 долл., а по истечении 5 лет ссуда полностью будет возвращена. Для подобных кредитов на рынке установилась ставка дохода (дисконта) в 11% годовых. Какова чистая текущая стоимость (ЧТС) подобного инвестирования денег?

Решение примера 1С использованием таблиц шести функций денег

(колонка текущей стоимости единичного аннуитета) текущая стоимость ежегодного, в течение пяти лет, дохода в 900 долл. при ставке в 11 % составляет 3326,31 долларов.

167


Текущая стоимость платежа в 10000 долл., ожидаемого к получению через 5 лет при ставке в 11%, составляет 5934,51 долл. ( колонка текущей стоимости единицы в таблице шести функций денег).

Текущая стоимость инвестированных средств равня-ется сумме текущей стоимости потока ежегодных пос-туплений (3326,31 долл.) и текущей стоимости реверсии (5934,51 долл.):

Текущая стоимость потока дохода............ 3326,31Текущая стоимость реверсии ....................5934,51

Текущая стоимость инвестиции ...............9260,82Эти величины могут быть также получены с ис-

пользованием финансового калькулятора или персо-нального компьютера.

Описанная процедура иллюстрирует базовый алгоритм расчетов в методе дисконтирования. Во многих ситуациях при оценке недвижимости, когда величина прогнозируемого рентного дохода меняется от периода к периоду, может потребоваться дополнительная процедура.

Пример 2. Дисконтирование потока дохода и реверсии

Инвестор приобретает недвижимость за 275000 долл. и сдает ее в аренду на 10 лет с получением следующих абсолютных сумм чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом.Год Годовая арендная плата, выплачиваемая

авансом, долл.0 30000| 31000^ 320003 330004 340005 350006 36000

37000I 380009 39000

Ожидается, что к концу срока аренды недвижимость будет стоить порядка 300000 долл. Какова текущая стоимость данного недвижимого имущества, если рыночная ставка дисконта для данного типа недвижи-мосж 11%? Решение примера 2 показано втаблице 17-1.

Пример 3. Использование дисконтирования для оценки вариантов инвестирования

Предыдущий пример базировался на абсолютно чистой ренте. Часто арендодатель несет ответственность за оплату части расходов по содержанию недвижимости. Эти расходы вычитаются из арендной платы, и полученный результат дисконтируется в текущую стоимость. Данный пример показывает как вычислять текущую стоимость потока дохода и текущую стоимость реверсии в том случае, когда операционные расходы оплачиваются владельцем из рентных

Таблица /7-7. Текущая стоимость рентных платежей

Год Годовая арендная плата, долл.

Текущая стоимость единицы при 11%,

Текущая стоимость,

долл. долл.0 30000 30000,001 31000 0,900901 27927,932 32000 0,811622 25971,923 33000 0,731191 24129,324 34000 0,658731 22396,855 35000 0,593451 20770,806 36000 0,534641 19247,077 37000 0,481658 17821,368 38000 0,433926 16489,219 39000 0,390925 15246.07Чистая текущая стоимость рентного потока: 220000,53Доход от перепродажи10 300000 0,352184Чистая текущая стоимость реверсии: 105655,20Чистая текущая стоимость недвижимости: 325655,73

платежей, а также расходы по продаже вычитаются из поступлений от продажи недвижимости в конце срока владения.

Следующий пример иллюстрирует типичный набор информации, доступной оценщику для определения стоимости недвижимости с использованием метода дисконтированных денежных потоков (ДДП).

Инвестору сделали предложение приобрести офисное здание полезной площадью 15 тысяч квадратных футов. На момент предложения оно сдается в аренду единственному арендатору, имеющему высший рейтинг платежеспособности. Ежегодная абсолютная величина чистой арендной платы рассчитывается, исходя из ставки 14 долл. за квадратный фут п год, и выплачивается авансом. Срок аренды истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что в конце срока он освободит помещения.

По мнению оценщика, после отъезда сегодняшнего арендатора лучшим и наиболее эффективным ис-пользованием здания будет его перемоделированис под три офисных секции площадью 5 тысяч кв. футов каждая. Есть основания полагать, что в этом случае все секции можно будет сдать в аренду за 22 долл. за кв. фут в течение пятого года. Перемоделирование здания обойдется в 25000 долл.

Предполагается, что втечение пятого года на пере-стройку здания потребуется полгода, а в оставшиеся месяцы оно будет занято арендаторами в среднем на 1/3. Постоянные расходы должны составить за год 50000 долл., операционные расходы — 15% от годовых рентных поступлений.

В течение 6-го года ожидается, что пустовать будет только одна секция. Ставка арендной платы, фикси-рованные и операционные расходы, составят 22 долл. за ки. фут, 55000 долл. и 15% соответственно.

Ожидается, что с 7-го по 10-й год заполняемость возрастет до 90%. Арендная ставка за кв. фут составит 23 долл. на 7-ом году, 24 долл. на 8-м году, 25 долл. на

168


9-м году и 26 долл. на 10 году. Постоянные расходы будут возрастать на 5000 долл. ежегодно, начиная с седьмого года. Доля операционных расходов останется прежней,

По оценкам, через 10 лет данное здание можно будет продать, не менее чем за 4 млн. долл.

На ближайшие 4 года, когда здание будет арендовано первым арендатором, ставка дохода принята за 9%. На вторую часть прогнозного периода ставка дохода оценивается в 10%. Для реверсии принята ставка дисконта в 11%.

Инвестору, вашему клиенту, сделали предложение приобрести это офисное здание за 3000000 долл. Каков Ваш совет? Используя приведенную информацию, рас-считайте текущую стоимость данного объекта.

Решение примера 3

Калькуляция арендной платы:с 1-го по 4-й год: 14 долл./кв.фут х 15000 кв.фут = 210 тыс. долл. абсолютная чистая годовая рента = 210 тыс. долл. периодический поток годового дохода

5-й год: 22 х 15000 = 330000 х 1/2= 165000 х 1/3=55000

6-й год: 22 х 15000 = 330000 х 2/3 = 220000

7-йгод:23 х 15000=345000х9/10=310500

8-й год: 24 х 15000 = 360000 х 9/10 = 324000

9-й год: 25 х 15000 = 375000 х 9/10 = 33750010-й год: 26 х 15000 = 390000 х 9/10 = 351000Текущая стоимость ежегодного периодического

дохода (см. таблицу 17-2).Текущая стоимость реверсии:

Год Реверсия 1 Ставка дохода | Текущая стоимость

10 4000000 11% | 1408737,92

Полная текущая стоимость объекта, долл.:Текущая стоимость периодического

потока дохода...................................1223255,50Текущая стоимость реверсии............... 1408737,92

Текущая стоимость недвижимости..... 2631993,42

Рекомендации инвесторуВам следует сообщить инвестору сделанные Вами

предположения относительно показателей доходов, расходов, ставки дохода и стоимости реверсии в течение предстоящих 10 лет. Проинформируйте инвестора, что на основании указанных предположений, рыночная стоимость имущества оценивается в 2630000 долларов (округленно). Это ниже цены предложения в 3000000 долларов. Видимо, от этого предложения придется отказаться.

Некоторые оценщики рассматривают предложение клиенту сделать пересчет величины стоимости как часть своих консультационных услуг, но уже на основе его, клиента, предположений. Затем они подробно объясняют, почему величина, полученная в результате такого пересчета, не является независимой оценкой стоимости, а всего лишь стоимостью, базирующейся на предположениях клиента

РЕЗЮМЕИмеется два метода превращения дохода, получаемого

от владения недвижимым имуществом, в оценку стоимости. Один из них именуется прямой капитализацией и использует ставку капитализации, которая отражает взаимосвязь между доходом за один год (или среднегодовым доходом за несколько лет) и стоимостью оцениваемого имущества. В соответствии с этим методом, доход конвертируется в оценку стоимости одним математическим действием, либо путем деления величины дохода на соответствующую ставку

Таблица 17-2. Текущая стоимость ежегодного периодического доходаГод Годовая

рентаПостоянные расходы

Операционные расходы

Расходы на модернизацию

Периодический поток дохода

Норма дисконтирования

Текущая стоимость

0 210000 0 0 0 210000 9% 210000

1 210000 0 0 0 210000 9% 192660,55

2 210000 о о о 210000 9% 176752,80

3 210000 о о о 210000 9% 162158,53

4 55000 50000 8250 25000 -28250 10% -19295,13

5 220000 55000 33000 0 132000 10% 81961,61

6 310500 60000 46500 0 204000 10% 115152,68

7 324000 65000 48600 0 210400 10% 107968,47

8 337500 70000 50625 0 216875 10% 101173,79

9 351000 75000 52650 0 223350 10% 94722.20

Полная текущая стоимость периодического потока дохода: 1223255,50

169


капитализации, либо умножением дохода на соовет-ствующий коэффициент.

Другой метод называется капитализацией дохода или дисконтированием денежных потоков. Его использование основано на превращении будущихдохо-дов, полученных на основе владения имуществом, в их текущую стоимость. Будущие доходы представляют собой периодические денежные потоки, состоящие из рентных платежей за вычетом расходов по поддержанию недвижимости в эксплуатационном состоянии, плюс выручка от будущей продажи недвижимости в конце периода владения.

Прогнозируемые будущие доходы дисконтируются в текущую стоимость с использованием

ставок дохода, отражающих состояние и ожидания рынка.Шаги процесса дисконтирования имеют следующую

последовательность: расчет типичного периода владения для оцениваемой недвижимости, прогнозирование периодических денежных потоков для инвестора до конца периода владения, расчет соответствующих норм дисконтирования для периодических потоков дохода и реверсии, превращение периодических потоков дохода и реверсии в текущую стоимость путем дисконтирования их с помощью соответствующих норм дисконтирования. Текущая стоимость периодических потоков дохода и текущая стоимость реверсии и дают общую текущую стоимость имущества.

170

Глава 18.

ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СТАТИСТИКИ


Генеральная совокупность Атрибуты (характерные признаки) Случайные величины Агрегированный показатель Средняя величина Медиана Мода


Показатели разбросаРазмах варьированияСреднее отклонениеСтандартное (среднее квадратическое) отклонениеРегрессионный анализСтандартная ошибкаТаблицы сложных процентов

Сегодня оценка всех видов имущества требует применения большого разнообразия математических методов, начиная от простых арифметических действий и использования алгебраических формул и заканчивая статистическими методами пошагового множественного регрессионного анализа. Часто сложение, вычитание, умножение и деление можно проводить вручную или с помощью простейшего калькулятора. Более сложные калькуляторы полезны при решении алгебраических уравнений и некоторых уравнений линейного регрессионного анализа. Для применения практически любого метода пошагового множественного регрессионного анализа требуются компьютеры. Использование статистики быстро становится эффективным инструментом расчета и обоснования стоимости всех видов имущества; а также лучшего понимания имеющихся данных.

ОСНОВЫ СТАТИСТИКИОценка, согласно одному популярному определению,

представляет обоснованный расчет определенного вида стоимости. В статистике под понятием генеральной совокупности подразумевается полный набор данных или все данные в определенной группе (классе) данных. Использование статистики позволяет оценщику (или любому исследователю) получать и выражать количественно выводы о всей генеральной совокупности, основываясь на выборке данных. Выборка представляет собой всего лишь часть генеральной совокупности и поэтому выводы об этой совокупности, основанные на выборке данных, могут быть ошибочными. Наблюдения (элементы данных)

генеральной совокупности, когда они могут быть из-мерены, называются количественными. Численное значение количественного наблюдения представляет случайную величину.

Наблюдения, которые нельзя измерить количественно, именуются качественными. Они представляют атрибуты. Типичной генеральной совокупностью атрибутов будут данные по типу строений (т.е. одноэтажные, двухэтажные), состоянию, в котором они находятся (хорошее, удовлетворительное, плохое) и т.д. Как правило, не представляет труда отобразить или описать словами совокупность атрибутов. Гораздо труднее отобразить или описать словами совокупность случайных величин вследствие их большого разнообразия.

Для целей оценки одна из самых полезных функций статистики является возможность прогнозировать каковы будут значения или динамика некоторых случайных величин из генеральной совокупности. Случайные величины называются дискретными в том случае, когда существует только ограниченный набор их знач® ний, и непрерывными, когда число таких значений неограничено. В качестве примера последнего случая можно назвать неограниченное число значений стоимостей имущества.

Одна из задач статистики состоит в описании всей генеральной совокупности в универсальных понятных терминах. Это очень трудная задача. Как можно описать все дома, проданные в течение последнего года в каком-либо районе, без индивидуального описания каждого объекта сделки? Одним из способов сделать это является использование одного показателя для описания всей совокупности. Этот показатель называется параметром.

Глава 18. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СТАТИСТИКИОдин из параметров, используемых для описания 39900

совокупности, представляет собой агрегированную 41000 41000величину. Это сумма всех случайных величин. Мож 42000но описывать все продажи домов в районе за любой год 42800общей стоимостью в долларах всех сделок. На языке 42900 43000

статистики это описывается так: 4350043600 43700

где 43900 . — медиана = Md. =43900 долл.А — агрегированная величина; 43900 43900

— знак суммы; 44000X— случайная величина. 44900Три других общепринятых параметра представля 45000 1

45000. мода = Мо = 45000

ют среднюю величину, медиану и моду. 45000Средняя величина обозначается чертой над 45000 J

45300числом (например,/!) и обычно называется просто 45500средним. Оно получается путем деления суммы значе 45500ний случайной величины из всей совокупности на 46900 46900

число этих значений. 48300Среднее является наиболее распространенным пара 48500метром. При оценке недвижимости наиболее часто исполь 48600 48600

зуемыми средними является средняя цена продаж, сред- 49400

565 800

А = сумма значений ряда N= количество значений ряда

Х = А 1565800

N 36= 43494

Ниже приведен пример нечетного количества случайных величин ряда:

Месячная арендная плата, долл.180 180 190200 <— медиана ряда 210 215 220После медианы и среднего, мода представляет собой еще один

параметр, который описывает типичную случайную величину совокупности.Мода - это наиболее часто встречающаяся случайная величина или атрибут совокупности Ниже приведен ряд месячных арендных платежей и показана мода этого ряда:

арендная плата в долл.170175180185

j90 i наиболее часто встречающаяся величина1-" [ ряда является модой

195200

В примере с 36 домами 4 из них были проданы за 45 000 долл. Это наиболее часто встречающаяся цена продажи и поэтому она является модой. Иногда два типа домов с разной ценой могут иметь одну и ту же

172

Глава 18. ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СТАТИСТИКИ

частоту спроса у покупателей, поэтому обе цены могут быть модой, а такую совокупность данных следовало бы называть би-модальной.

Одна из проблем, которую должен решить оценщик при применении статистических методов, состоит в выборе соответствующего параметра для описания используемой совокупности данных. В предыдущем примере для описания 36 значений данных в группе проданных домов могут использоваться следующие альтернативы:

S Х= 1 565 800 долл. — сумма всех цен продаж;Х= 43 494 долл.— средняя цена продаж;Md= 43 900 долл. — медиана цен продаж;Мо = 45 000 долл. — мода цен продаж. Среднее значение наиболее часто выбирается для описания совокупности или выборки данных, потому что оно наиболее широко используется и большинство людей знакомы с этим понятием.

ПОКАЗАТЕЛИ РАЗБРОСА

Для описания центральных тенденций генеральной совокупности данных используются такие параметры, как среднее, медиана и мода. Для получения более полной информации об описываемой совокупности данных используется еще один набор параметров. Они измеряют различия между значениями случайных величин, входящих в состав совокупности. Эти параметры, называемые показателями разброса или дисперсии, предназначены для отражения степени однородности случайных величин.

Один из показателей, измеряющих степень различий между случайными величинами называется «размах варьирования» или «диапазон», который представляет собой разность между наибольшим и наименьшим значением ряда и обозначается буквой R:

R= Макс.значение — Мин. значение.Например, используя данные продаж 36 домов,

получаем:R= 49 000 -36 000 долл.7?= 13 400 долл.Размах варьирования в качестве показателя разброса

имеет ограниченное использование, так как он учитывает только максимальные и минимальные значения, оставляя без внимания колебания прочих значений.

СРЕДНЕЕ ОТКЛОНЕНИЕ

Другой параметр, применяемый для измерения от-клонений случайных величин представляет среднее от-клонение, известное также как среднее абсолютное от-клонение, так как знаки плюс и минус игнорируются. Он показывает, насколько значения совокупности или выборки отклоняются от среднего значения, и пред-ставляет собой среднее из абсолютных отклонений каждой случайной величины от их среднего значения.

С использованием традиционных статистических формул и символов расчет среднего отклонения по 36 продажам можно представить в следующем виде:

A.D. (несгруппированные данные)

(сгруппированные данные) =

где:A.D. — среднее отклонние;S - знак суммирования;f — частота;Х — наблюдаемое значение;

— обозначение модуля числаn — число наблюдений в выборке

N— число наблюдений в генеральной совокупности).X — среднее значение в выборке (ст— в генеральной

совокупности), (в нашем примере среднее =1565800/36 = 43494 долл.)Отклонение от среднего значения (или среднее от-

клонение) в этом случае составит для данной выборки значений 96048/36=2668 долл.

| Цена продажи Абсолютное отклонение от среднего

36000 7494

37300 619438000 549438600 489439000 449439500 399439900 359439900 359441000 249441000 249442000 149442800 69442900 59443000 49443500 643600 10643700 20643900 40643900 40643900 40644000 50644900 140645000 150645000 150645000 150645000 150645300 180645500 200645500 200646900 340646900 340648300 480648500 500648600 510648600 510649400 5906

156580096048

Сумма отклонений от среднего

Сумма цен продаж

173

х |Х-Х| f f |Х-Х|

36000 7494 749437300 6194 619438000 5494 549438600 • 4894 489439000 4494 449439500 3994 399439900 3594 2 718841000 2494 2 498842000 1494 149442800 694 69442900 594 59443000 494 49443500 6 643600 106 10643700 206 •• 20643900 406 3 121844000 506 50644900 1406 140645000 1506 i \ 602445300 1806 180645500 2006 г 401246900 3406 2 681248300 4806 480648500 5006 500648600 5106 2 - 1021249400 5906 5906

36 з 96048

X = 43494

Таким образом, значения цен продаж приведенной выборки отклоняются от среднего значения в среднем на 2668 долл. или на 6%. Это достаточно хорошая статистика, которая говорит о том, что среднее значение приемлемо и репрезентативно для данной выборки.

Среднее отклонение, подобно размаху варьирования, обычно не используется в дальнейших статистических выкладках.

СТАНДАРТНОЕ СРЕДНЕКВАДРАТИЧНОЕ ОТКЛОНЕНИЕ

Стандартное отклонение представляет собой по-казатель, с помощью которого можно описать выборку или генеральную совокупность данных, а также использовать его в дальнейших математических выкладках. В частности, он позволяет применять методы теории вероятности для того, чтобы на основе данных выборки сделать выводы о всей генеральной совокупности.В этом методе в качестве шага вычислений используется возведение в квадрат отклонения значения каждого из наблюдений от их среднего значения. Это служит для усиления результата влияния крайних значений отклонений.

Например, если средняя цена продажи составляет 43 494 долл., то отклонение значения 41 000 долл. составляет 2 494, возведенное в квадрат или 6 220 036 долларов.

Когда рассчитывается стандартное отклонение для всей генеральной совокупности, то оно обозначается обычно буквой сигма (о). Формула стандартного отклонения для генеральной совокупности представляет собой квадратный корень из суммы квадратов разниц между значением каждого наблюдения и средним значением наблюдений в генеральной совокупности. Когда стандартное отклонение рассчитывается для выборки из генеральной совокупностюшблюдений, оно обозначается буквой "S". Сама формула аналогична той, которая была только что описана для генеральной совокупности, за исключением того, что в знаменателе из числа наблюдений в выборке вычитается единица. Таким образом, (путем вычитания единицы из числа наблюдений) вносится поправка на одну степень свободы, которая теряется при расчете среднего. Множество данных изначально имеет столько степеней свободы, сколько в нем есть наблюдений. Всякий раз, когда статистика рассчитывается непосредственно на основе данных выборки, степень свободы теряется.

Таким образом, формула для расчета среднеквад-ратичного отклонения для выборки имеет следующий вид:

для генеральной совокупности ее вид будет, соот-ветственно:

При оценке недвижимости обычно используются выборки данных.

Стандартное отклонение представляет важный инструмент, позволяющий оценить степень расхождения (расселения) данных генеральной совокупности или выборки. Оно показывает, насколько представительно значение среднего для выборки или генеральной совокупности в терминах стандартного расхождения.

Когда оно используется для этой цели, стандартное отклонение позволяет рассчитать, какой процент значений выборки или генеральной совокупности, попадает в границы определенного доверительного интервала. Так, около 68,2% значений выборки или генеральной совокупности попадают в пределы плюс - минус одного стандартного отклонения от среднего значения при условии, что данные удовлетворяют определенным критериям нормального распределения. Многие типы данных по недвижимости, как правило, имеют нормальное распределение.которое может быть аппроксимировано путем соответствующих методов построения выборки.


В нашем примере предполагается, что 62,8% цен продаж домов попадет в пределы от 40 800 до 46 908 долл. (43 494 - 3 414 и 43 494 + 3 414) если данные распределены нормально. В рамки трех стандартных отклонений от среднего должно попасть около 95% продаж.

Стандартное отклонение для 36 цен продаж домов, долл.Х f (Х-Х) (Х-Х)2 f(X-X)2

36000 1 7494 56160036 56160036

36000 1 7494 56160036 5616003637300 1 6194 38365636 3836563638000 1 5494 30184036 3018403638600 1 4894 23951236 2395123639000 1 4494 20196036 2019603639500 1 3994 15952036 1595203639900 i 3594 12916836 2583367241000 ч 2494 6220036 1244007242000 \ 1 494 2232036 223203642800 1 694 481636 48163642900 1 594 352836 35283643000 1 494 244 036 24403643500 1 6 36 3643600 [ 106 11236 1123643700 ] 206 42436 4243643900 3 406 164836 494 50844000 ] 506 256036 25603644900 ] 1 406 1976826 1 976 82645000 4 1506 2 268 036 9072 14445300 1 1806 3261636 326163645500 2 2006 4 024 036 8 048 07246900 2 3406 11 600 836 2320167248300 1 4806 23 097 636 2309763648500 1 5006 25060036 25 060 03648600 2 5106 26071236 5214247249400 1 5906 34880836 34880836

407 938 896

Стандартное отклонение:

Среднее значение: 43494 долл.

СТАТИСТИЧЕСКОЕ ПРЕДПОЛОЖЕНИЕ

нормального распределения, повторные случайные вы-борки могут дать результаты, приближающиеся к нему. Данные по продажам недвижимости обычно трактуются как нормально распределенные выборки на конкурентном и открытом рынке. Кривая нормального распределения в графическом виде имеет форму «колокола».

Основной характеристикой этой кривой является ее симметричность. Обе половины имеют совершенно одинаковую форму и содержат одно и то же число наблюдений. Среднее значение, медиана и мода имеют одинаковое значение и оно лежит в средней точке на вершине кривой.

Рисунок 18-1 иллюстрирует эту кривую и показывает, что 68,2% наблюдений укладывается в рамки плюс-минус одного стандартного отклонения от среднего, 95,44% — в рамки плюс-минус двух стандартных отклонений и 99,74% — в рамки плюс-минус трех стандартных отклонений от среднего.

Рис. 18-1. Кривая нормального распределения

Цена продажи, долл.

50% продаж дешевле 43 494 долл. 50% продаж дороже 43 494 долл. 68,26% продаж между 40

080 и 46 908 долл. 95,44% продаж между 36 666 и 50322 долл. 99,74% продаж между 32252 и 53736

долл.

Эта методика полезна для прогнозов, основанных на предположении о возможности экстраполяции прошлых рыночных данных на текущий момент или на перспективу. В этом примере прошлые цены продаж используются для оценки текущих цен продаж. Она также может использоваться для прогнозов величин арендной платы, амортизации, издержек и т.п., применяя теорию вероятности.

Кривая нормального распределения позволяет на-глядно увидеть на графике распределение данных. В слу-чае, если исходные данные не соответствуют закону

На графике показаны интервалы для 1-го, 2-го и 3-го стандартных отклонений. Также можно подсчитать процент значений выборки, попадающий в пределы любого другого заданного отклонения от среднего значения.

Продолжая рассматривать вышеприведенный пример, можно определить процент продаж попадающий в любой заданный интервал Например, интервал: 2500 долл. плюс среднее значение 43494 долл. (45994 — минус среднее значение (40994) можно оценить, вы-

175


РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗПРОСТОЙ ЛИНЕЙНЫЙ РЕГРЕССИОННЫЙ АНАЛИЗ

Попытка рассчитать наиболее вероятную цену продажи имущества на рынке является целью боль-шинства оценщиков. Редко бывает достаточным взять выборку продаж, а затем рассчитать стандартное от-клонение и базировать оценку стоимости на полученных результатах. Разброс цен обычно бывает слишком большим, чтобыданные можно было напрямую использовать при требуемом доверительном уровне. Оценщики давно выяснили, что точность расчетов может быть существенно увеличена посредством учета одной или более характеристик каждого проданного объекта в дополнение к ценам продаж.

Рассматривая снова данные по 36 проданным объек-там, можно заметить взаимосвязь между ценой продажи и количеством квадратных футов жилой площади.

СРАВНИМЫЕ ПРОДАЖИ ДЛЯ ПРОСТОГО РЕГРЕССИОННОГО АНАЛИЗАНомер продажи

Площадь, кв. футов

Цена продажи Цена за кв.фут

1 1321 38000 28,77^ 1372 44000 32,073 1394 39000 27,984 1403 37300 26,595 1457 42900 29,446 1472 43700 29,697 1475 42000 28,478 1479 42800 28,949 1503 36000 23,9510 1512 38600 25,5311 1515 41000 27,0612 1535 39500 25,7313 1535 43900 28,6014 1577 45500 28,8515 1613 45000 27,9016 1640 39900 24,3317 1666 45500 27,31

В традиционной практике оценки, оценщик, вероятно стал бы использовать только те продажи, которые наиболее близки по размеру площади к оцениваемому объекту и, по существу, прогнозировал бы остальные.

Например, оценщик должен определить стоимость дома площадью 1375 кв. футов. Продажи 1,2 и 3 дают цены 28,77, 32,07 и 27,98 долл. соответственно. Другие продажи могут помочь ответить на этот вопрос, однако продажи 5 и 6, например, вряд ли помогут решить проблему. Скорее всего необходимо будет сделать поправки на другие различия.

Продажи 1-3 показывают разброс стоимости кв. фута от 27,98 до 32,07 долл. устанавливая, таким образом, для дома площадью в 1 375 кв. футов интервал показателей стоимости от 38 473 до 44 096 долл. (На практике эти цифры обычно округляются). Однако оставшаяся рыночная информация не может быть эффективно применена в анализе при использовании традиционной практики оценки, кроме как для подкрепления выводов оценщика.

Простая линейная регрессия представляет собой метод, с помощью которого в анализе может быть использовано большее количество рыночных данных.

Применяя формулу просто-й линейной регресии Yc = а + 6Л'36 к данным по продажам, с помощью калькулятора получим следующие результаты:

а = 24,630 долл.Ь = 11,29 долл.г = 0,6598 (коэффициент корреляции)Таким образом, стоимость 1375 кв. футов оцениваемого

имущества составит:Yc =24 630 + 11,29(1375) Yc = 40 154 долл. (или 29,20 долл. за кв. фут)

В данном примере расчет дает нам стандартную ошибку оценки в 2 603 долл. На данном этапе анализа оценщик должен утверждать, что 36 продаж на данном рынке дали основание оценить конкретное имущество, приблизительно, в 40 150 долл., базируясь только на сравнении размеров площади в кв. футах.

числив величину Z с использованием следующей фор 18 19 1681 1697 39900 43600 23,74 25.69

мулы: 20 1703 43500 25,54Z= отклонение Хот среднего значения в единицах 21

221706 1709 44900 45300 26,32 26,51

стандартного отклонения 23 1709 46900 27,4424 1720 46900 27,2725 1732 41000 23,67

Стандартное отклонение 2627

1749 • 1771 48600 48600 27,79 27,44

28 1777 43000 24,2029 1939 43900 22,64

30 31 1939 1939 45000 45000 23,21 23,21

32 1939 45000 23,21Данные вычисления показывают, что величина 45 33 1939 48300 24,91994 долл. отклоняется от среднего значения в 43 494 34 1940 43900 22.63долл. (или 40 994 долл. отклоняется от средней 35 36 2014 2065 49400 48500 24.53 23,49

176

Глава 18 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ СТАТИСТИКИ

Далее, при 68%-ном доверительном уровне рыночная цена должна лежать между 37 547 долл. и 42 753 долл. (или 40150 ± 2603 долл.). При 95%-ном доверительном уровне цена должна лежать между 34944 долл. и 45356 долл. (или 40150 ± (2) (2603)).

Хотя могут быть использованы и другие статис-тические показатели, такие как стандартная ошибка прогноза, этот анализ в основном считается достаточным и репрезентативным в отношении большинства ситуаций на рынке односемейных домов. Также следует отметить, что возможен более утонченный анализ этих данных, но наш пример демонстрирует лишь самое простое применение регрессионного метода.

ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ

ОСНОВЫ КАПИТАЛИЗАЦИИ

«Чтобы понять подход с точки зрения дохода, оцен-щикдолжен понягь методы вычисления сложного пропета. Причина, по которой этот раздел математики остается областью достаточно мистичиской, избегаемой многими людьми, состоит не в трудности его для понимания и усвоения, а в том, что ручное применение методов вычисления сложных процентов скучно, утомительно и требует много времени».

Это утверждение Л. В. Эллвуда содержится в его классической книге «Таблицы Эллвуда для оценки не-движимости и финансирования» и было написано, когда электронные калькуляторы были в новинку, а финансовые калькуляторы даже не были еще изобретены.

Далее он добавил: «Критическими факторами при применении подхода с точки зрения дохода с помощью любого метода являются количество, время и доходность инвестиций... Оценщик не сможет сделать разумный выбор метода , если он не будет знать точно исходные предпосылки и их возможное влияние на результат расчетов. Более того, он не сможет сделать честной, профессиональной работы, если он не будет верить в предпосылки, лежащие в основе выбранного им метода. В противном случае оценка не станет результатом его собственных суждений в приложении к соответствующим фактам, а вместо этого превратится в пустой и малоправдоподобный продукт абстрактной формулы.»

Изобретение финансовых калькуляторов усложнило проблему. Сегодня многие плохо подготовленные оценщики пытаются делать оценки доходного имущества без четкого понимания основ техники капитализации. Они вводят числа в финансовый калькулятор и, используя клавиши шести функций денег, через мнгновение получают число, которое, по их мнению, должно привести их к правильной оценке стоимости имущества.

Далее в книге приводятся таблицы сложных процентов, которые предствляют шесть стандартных функций денег.

ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ И ШЕСТЬ ФУНКЦИЙ ДЕНЕЖНОЙ ЕДИНИЦЫ

Колонка 1. Будущая стоимость единицы

Формула- ,

гдеS- стоимость в конце временного интервала, п — число временных периодов (ингервалов), i — ставка процента за период.Определение: сумма, до которой вырастет одна де-

нежная единица (доллар), если ее депонировать или инвестировать на определенное количество периодов времени, с учетом накопления процентов каждый период по определеной эффективной процентной ставке. Данную функцию также называют будущая стоимость одного доллара при определенной ставке процента.

Взаимосвязь с другими функциями: функция обратная функции колонки 4.

Колонка 2. Накопление единицы за период

Формула

гдеS— стоимость в конце временного интервала,п - число временных периодов,i — ставка процента за период.Определение: суммарное накопление основной суммы

и процентов по серии единичных депозитов или взносов в каждый интервал времени для определенного количества временных периодов при проценте по эффективной ставке за каждый период Эта функция обычно известна как Будущая стоимость переодического единичного депозита при определенной ставке процента.

Взаимосвязь с другими функциями: функция, обратная функции колонки 3.Колонка 3. Фактор фондовозмещения

Формула:

где\/S- фактор фонда возмещения;S— стоимость в конце временного интервала;п — число временных периодов;i — ставка процента за период.

177


Определение: Величина периодического инвести-рования или депозита, необходимая для накопления 1 доллара за определенное количество временных периодов, включая накопление процентов по эффективной процентной ставке.

Взаимосвязь с другими функциями: функция, обратная функции колонки 2.

Колонка 4. Текущая стоимость единицы

Формула

гдеV— текущая стоимость одной денежной единицы,которая

должна быть получена в будущем,п — число временных периодов,

i— ставка процента за период.Определение: Текущая стоимость одной денежной единицы (доллара), которая будет получена в будущем через определенное количество временных периодов при дисконтировании по определенной эффективной ставке процента. Эту функцию часто называют фактором реверсии.


Колонка 5. Текущая стоимость единичного аннуитета

Формула:

a — фактор аннуитета;V— текущая стоимость серии платежей, которые должны быть получены в будущем;n— число временных периодов;i— ставка процента за период.

Определение: Текущая стоимость серии будущих выплат одной денежной единицы (доллара) в каждый период времени в течении определенного количества периодов при дисконтировании по определенной эф-фективной процентной ставке (норме дисконтирования). Данная функция известна как Коэффициен простого аннуитета Инвуда (формула Инвуда).


Колонка 6. Взнос на амортизацию единицы.

Формула:

гдеa — фактор аннуитета;

V— текущая стоимость платежей, которые должныбыть получены в будущем,

п — число временных периодов,i — ставка процента за период.Определение: Величина необходимых платежей

(взносов) которая оплатит проценты и обеспечит полное погашение или возврат инвестиции в одну денежную единицу (доллар) в течении определенного количества временных периодов с определенной процентной ставкой для каждого периода. Наиболее часто эту формулу променяют для вычисления периодических платежей по ипотечным кредитам, и, фактически, определяемая величина является величиной простого аннуитета, имеющего текущую стоимость в одну денежную единицу (доллар).

Взаимосвязь с другими функциями: функция, обратная функции колонки 5.

РЕЗЮМЕОценка простого односемейного жилого дома требует

прочных знаний математических методов. Они варьируют от простого сложения и вычитания ряда поправок при применении метода сопоставимых продаж до графического отображения результатов изучения рынка, и проведения статистического тестирования этих результатов. Единый отчет по оценке жилья (URAR), а также другие формы отчетности «Фэнни Мэй» и «Фредди Мэк» требуют предоставления информациив терминах диапазонов величин. Подход с точки зрения затрат требует проведения арифметических операций над множеством данных по затратам и износу.

Подход с точки зрения дохода является важной частью оценки любого имущества, которое генерирует поток дохода. Для понимания и использования этого подхода требуется широкое применение математических методов. Сюда включается применение передовых методов капитализации, знание которых необходимо для того, чтобы стать сертифицированным оценщиком. Сертифицированый оценщик также должен понимать и уметь работать с алгебраическими уравнениями.

Кроме основ статистики, в этой главе было также дано введение в простой линейный регрессионный анализ и множественный регрессионный анализ.

Данная глава не претендует на то, чтобы сделать из кого-либо эксперта в области математики. Цель ее состоит в том, чтобы напомнить о вещах, с которыми читатель уже знаком.

Глава заканчивается Таблицами сложных процентов (см. Приложение), иллюстрирующих шесть функций де-нежной единицы (доллара), являющихся основой для по-нимания принципов капитализации. Если эта информация для вас — новая, то это может служить сигналом вашей недостаточной подготовленности в области оценки^ есть необходимость дальнейшего углубления своих знаний.

178

Глава 19.

ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ПРИБЫЛИ (ВНП)

Внутренняя норма прибыли (ВНП) Денежный поток («кэш флоу») Периодический денежный поток Прогнозируемая цена продажи Капитализация дохода


ИтерацииРеверсия

Альтернативные инвестицииЭффективная ставка процента


Анализ инвестиций с использованием внутренней нормы прибыли (ВНП) используется многими оценщиками и консультантами уже длительное время, и ряд проявившихся в последнее время факторов делает этот метод все более и более популярным.

До появления современных финансовых кальку-ляторов, таких, как TI ВА II Plus, HP12C (или компьютеров с программным обеспечением для вычислений ВНП), расчеты по данному методу были очень сложными, трудоемкими и занимали много времени, однако, с появлением этих средств они стали не более сложны, чем прочие виды финансовых расчетов.

Закон, обязывающий кредиторов называть дей-ствительную процентную ставку и делать условия ссуды простыми для понимания заемщика, популяризировал концепцию «Эффективной процентной ставки». До принятия этого закона многие рекламируемые процентные ставки по ссудам и ипотечным кредитам отличались от их истинной эффективной ставки.

По мере того, как инвесторы становились все более осведомленными о том, во сколько действительно обошелся заем денег, они также становились более ос-ведомленными относительно действительной величины дохода с вложенных средств. Наряду с этим, росла их осведомленность относительно того, сколько они заработали на своих сбережениях, на вкладах по стра-хованию жизни, взаимных фондах денежного рынка и т.д. Многие инвесторы хотят знать, как сравнить эти инвестиции с тем, что они могли бы заработать на ка-питаловложениях в недвижимость.

Еще до появления финансовых калькуляторов и компьютеров Л.В. Эллвуд разработал и опубликовал идею использования ипотечно-инвестиционного анализа (анализа объединения собственного и заемного капитала) в методе капитализации дохода, включаю

щую, в том числе, концепцию ставки дохода на со-бственный капитал, представляющей собой доход, который инвестор ожидает получить на свои инвестиции в течение периода владения. Во многих отношениях этот подход очень похож на подход с точки зрения внутренней нормы прибыли, различие состоит лишь в том, что «...внутренняя норма прибыли (ВНП) представляет собой пересчитанную на год ставку дохода на капитал, который создается или может быть создан в рамках капиталовложения (включая заемные и собственные средства) в течение периода владения. ВНП обычно выражается как годовой процент от всех инвестированных средств и используется для дисконтирования будущих доходов (от объединенных в рамках инвестиции средств) к их текущей стоимости. При этом необходимо различать ставку дохода на собственный капитал и ставку дохода на заемный капитал».*

Несмотря на доступность компьютеров и современных финансовых калькуляторов, расчет ВНП по некоторым инвестиционным проектам представляет известную сложность, особенно когда имеются несколько отрицательных денежных потоков за прогнозируемый срок инвестиционного проекта. В подобных случаях оценщик может отказаться от использования этого метода.

ВНП представляет собой ставку дохода только на инвестированный капитал, и при применении данного метода не принимается во внимание то, что происходит с капиталом, изымаемым из общего объема инвестиций в течение холдингового периода. В действительности, эта часть инвестиций может быть

* The Appraisal ofReal Estate, 9th Ed., AIREA, Chicago 11, 1987, p.424.

179

Глава 19. ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ПРИБЫЛИ (ВНП)

реинвестирована в другие объекты капиталовложений с аналогичной, большей или меньшей процентной ставкой, однако, это не влияет на расчеты в соответствии с концепцией ВНП.

Оценщик должен проявлять осторожность при ис-пользовании ВНП в качестве меры качества инвестиций, которые требуют небольшого (или вообще нулевого) капитала, поскольку даже незначительные изменения в прогнозируемых будущих потоках дохода могут привести к большому разбросу в результатах расчета ВНП.

Для анализа капиталовложений в недвижимость, требующих обычно первоначального платежа («даун пеймент»*) и генерирующих далее в основном пол-ожительные потоки дохода, ВНП представляет собой весьма полезный критерий доходности. Этот метод. также применяется инвесторами и оценщиками для сравнения одних инвестиций с другими.

Другим преимуществом ВНП как инструмента анализа инвестиций является то, что она может использоваться для изучения потоков дохода как до, так и после взимания налогов, и, одновременно, как конкретного капиталовложения, так и в сравнении с аналогичными денежными потоками других инвестиций.

Определение, используемое при вычислениях, за-ключается в том, что ВНП представляет собой ставку дисконта, которая дисконтирует все денежные потоки, генерируемые капиталовложением (включая начальный отрицательный денежный поток, который , представляет собой инвестированный капитал, и любые другие денежные средства, инвестированные в течение холдингового периода) к нулю. Иными словами, внутренняя норма прибыли — это такая норма прибыли (ставка дохода), при которой чистая текущая стоимость всех денежных потоков равна нулю.

ПРИМЕР 1

Вкладчик покупает облигацию номинальной стоимостью в 10 тыс. долл. из расчета выплаты 10% годовых в конце каждого года в течение 5 лет. К концу 5-го года инвестированные средства в размере 10 тыс. долл. полностью возвращаются вкладчику.-Какова внутрен-ня норма прибыли такого вложения денег?Год Денежный

потокСтавка дисконта, долл.

Текущая стоимость, долл.

0

2 3 4 5

10000 1000 1000 1000 1000 11000

0,10 0,10 0,10 0,10 0,10 0.10

-10000,00 909.09 826,46 751,31 683,01 6830.13

Итого 0

* «Даун пэймент» —часть стоимости недвижимости, вы-плачиваемая инвестором в момент ее приобретения из своих собственных средств.

Решение этой задачи до вольно просто, так как нам известна процентная ставка. Все, что нам требовалось, чтобы доказать, что ВНП равна 10%, — это про-дисконтировать денежный поток, используя 10% ставку дисконта, к текущей стоимости. .Сумма теку-. щих стоимостей потоков в данном примере равна нулю. При решении примера использовалась таблица сложных процентов для годовой процентной ставки 10% (см. Приложение 1).

ПРИМЕР 2

Используя ту же информацию, что и в примере 1, надо определить ВНП «после уплаты налогов» при условии, что ставка подоходного налога для данного инвестора равна 28%.

Год Денежный поток (ДП)

28% налог на доходы

ДП после налого-обложения

Ставка дисконта

Текущая стоимость

0 1

2

3 4 .

-10000 1000 1000 1000 1000 11000

0

-280 -280 -

-10000 720 720 720 720 10720

0,072 0,072 0,072 0,072 0,072 0,072

-10000,00 671,64 626,53 584,45 545,20 7572,18

Итого: 0

ПРИМЕР 3

Так как и в первом, и втором примерах, инвестиции составляют 10000 долл. и отсутствует какое-либо увеличение стоимости или, наоборот, обесценивание объекта капиталовложений, то определить величину ВНП достаточно просто. Пример 3 содержит тот же набор данных, что и пример 2 в главе 17.

Инвестор приобретает имущество за 275 тыс. долл. и сдает его в аренду на 10 лет на условиях получения следующих сумм абсолютного чистого рентного дохода, выплачиваемых авансом:

Год Ежегодная арендная плата, выплачиваемая авансом, долл.

0 300001 31000-) 320003 330004 340005 350006 360007 370008 380009 39000

Подсчитано, что в конце срока аренды стоимость имущества составит 300000 долл. Каким будет внутренняя норма прибыли для инвестора до налогообложения прибыли?

Решение примера 3Для решения данной задачи необходимо использовать

финансовый калькулятор (например Тексас Ин-

180

Глава 19. ВНУТРЕННЯЯ НОРМА ПРИБЫЛИ (ВНП)

струментс TI ВА II Plus) или компьютер с соответствую-щими программами. В случае использования финансовых таблиц (функции текущей стоимости денежной единицы) необходимо методом подбора и экстраполяции подбирать наиболее близкие значения ставки дисконта, при которых чистая текущая стоимость всех денежных потоков близка к нулю. Для данного примера величина ВНП составляет 14,36% (0,144), что подтверждается нижеприведенным решением.Год Платежи, долл. Текущая стоимость при ставке

дисконта 14,36%0 -245000 -245000,001 31000 27106,882 32000 24467,283 33000 22063,154 34000 19876,975 35000 17891,936 36000 16091,987 37000 14461,948 38000 12987,529 39000 11655,3410 300000 78397,02Итого 0ПРИМЕР 4

Офисное здание с полезной площадью 15000 кв. футов сдается в аренду надежному арендатору. Ежегодная абсолютная величина чистой арендной платы составляет 14 долл. за кв. фут. Срок договора истекает через 4 года. Арендатор уведомил хозяина, что по окончании срока аренды он освободит помещения. Арендная плата и все другие платежи в данном примере выплачиваются ежегодно авансом.

По мнению оценщика, ЛНЭИ здания к тому времени, когда сегодняшний арендатор освободит его, будет его перемоделирование под три офисных секции по 5000 кв. футов каждая. Подсчитано, что эти офисы можно будет сдать в аренду по 22 долл. за кв. фут в течение пятого года. Перепланировка здания обойдется в 25 тыс. долл.

Предполагается, что в течение пятого года здание, вследствие перепланировки, будет пустовать 6 месяцев, а затем, в оставшиеся 6 месяцев, будет занято арендаторами приблизительно на 1/3. Расчетная стоимость аренды, как уже говорилось, составит 22 долл. за кв. фут общей площади. Постоянные рассходы рассчитаны на уровне в 50 тыс. долл. в год, а операционные расходы — на уровне 15 процентов от годовых поступлений арендной платы.

Предполагается, что в течение шестого года. 2/3 здания будет сдаваться за 22 долл. за кв.фут, а постоянные расходы составят 55 тыс. долл. Операционные расходы снова сохранятся на уровне 15 процентов от годовых поступлений ренты.

В течение 7, 8, 9 и 10 годов процент вакансий (не-занятых площадей) составит 10%. Арендная плата на кв. фут составит в среднем 23 долл. на 7-ом году, 24 долл. — на 8-ом, 25 долл. — на 9-ом и 26 долл. на деся

том. Постоянные расходы, начиная с 7-го года будут увеличиваться ежегодно на 5 тыс. долл. Операционные расходы сохраняться на уровне 15 процентов от годовой ренты.

Инвестор планирует приобрести это здание за 3 млн. долл. и оценивает его стоимость к концу предполагаемого, 10-летнего .периода владения в 4 млн. долл. Основываясь на данной информации, определите ВНП до налогообложения?


Краткий обзор периодических ежегодных денежных потоков (долл.)

Год Ежегодная арендная плата

Постоян. расходы

Операц. расходы

Расходы на модер-низацию

Периодич. денежные потоки

0 -3000000 •0 0 0 -2790000210000

1 210000 0 0 0 2100002 210000 0 0 0 2100003 210000 0 0 0 2100004 55000 50000 8250 25000 -282505 220000 55000 33000 0 1320006 310000 . 60000 46500 0 2035007 324000 65000 48600 0 2104008 337500 70000 50626 0 2168759 351000 75000 52650 0 223350

Реверсия10 4000000 4000000

Решение примера 4 с использованием финансового калькулятора калькулятором ТА ВА II Plus дает значение внутренней нормы прибыли равной 8,73%.

РЕЗЮМЕАнализ внутренней нормы прибыли (ВНП) -

представляет собой математическую процедуру опре-деления доходности инвестиций, доступную в настоящее время для всех оценщиков, благодаря применению современных компьютеров и финансовых калькуляторов. Анализ ВНП позволяет наглядно показать инвестору доходность его капиталовложения до и после налогообложения. ВНП также обеспечивает инвестору прямое сравнение ставки дохода, полученного от инвестиции в недвижимость, с другими альтернативными инвестициями. Ставки ВНП учитывают размер инвестиций, периодические ежегодные денежные поступления инвестору в течение инвестиционного периода и выручку от продажи объекта инвестиций в конце этого периода.

Вместе с тем, анализ ВНП нельзя считать пригодным для всех типов капиталовложений в недвижимость. Результат применения этого метода может вво-. дить в заблуждение в тех случаях, когда первоначальный платеж мал по сравнению с с общим объемом инвестиций, когда имеется большое число отрицательных денежных потоков или когда прогнозируемые денежные потоки и период владения чрез-мерно малы или велики.

Глава 20.

ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ


Полная арендаАренда с фиксированной ставкойПропорциональная аренда«Ступенчатая» аренда«Лиз-бэк» (продажа недвижимости с условием полу-

чения ее обратно в аренду на определенный срок)СубарендаПрава арендодателяПоток рентных доходовПраво продления договора арендыПредельные расходыПраво на отчуждениеЗемельный участок при отчуждении которого

государством возможна компенсацияЛицо, как правило собственник недвижимости, у

которого государство отчуждает недвижимостьПоследовательный ущербИсторический сервитутПоправки к арендной плате в соответствии с изме-

нением индекса стоимости жизниПожизненное владениеСервитутаТаймшерКондоминиумыВладение на правах аренды, арендованная земельная

собственностьУлучшения (изменения), проводимые арендатором на

арендованной недвижимостиСтоимость аренды

Арендная плата, устанавливаемая на основе процента от продаж

Аренда, с постоянно повышающейся арендной платой при, проведении для этого периодических оценок

Частичное отчуждение для общественных нуждКонфискацияПоследующее имущественное право на специфический

земельный участокПрава на воздушное пространствоАэронавигационный сервитутАрендаторАрендодательАренда, при которой лицо одновременно является

арендатором одной части и арендодателем другойКонцессияДобавленная арендная плата, превышающая известный

минимумМинимальная арендная платаКооперативыИзбыточная рентаНеделимые имущественные права при совместном

владении собственностьюПринудительное отчуждениеОрганизация, занимающаяся принудительным

отчуждениемМетодика «до-и-после»Исторический сервитутСервитутное право на затопление участка

Владелец недвижимости при абсолютном праве собственности обладает всем Комплексом прав на не-движимость. Однако существует много видов имущества, где права разделены между двумя или более владельцами. Вероятно, наиболее распространенный пример разделенных прав представляет собой аренда недвижимости. На многие объекты недвижимости распространяются определенные виды сервитутов или же владельцы недвижимости имеют права сервитутов на соседних объектах недвижимости. Сложные формы владения, такие как кооперативы, кондоминиумы, совладения на определенный срок («таймше-ры») и имущество на арендованной земле становятся все более распространенными. Часто, когда недвижимость отчуждается на основе Права государства, проводится отчуждение для общественных нужд, может отчуждаться только ее часть или только определенные

права, связанные с недвижимостью. Поэтому необходимо знание специальных методов расчета ущерба, вызванного такими частичными отчуждениями. В данной главе исследуются многие различные типы частичных прав и показываются методы, которыми можно пользоваться при расчете их стоимости.

ПРАВА, ВОЗНИКАЮЩИЕ ПРИ АРЕНДЕ

При сдаче какого-либо имущества в аренду к арен-датору переходит ряд прав на нее и возникают два новых имущественных права — право арендодателя получать арендный доход и получить назад имущество по истечении арендного договора; право арендатора на владение имуществом на правах аренды.

182

Глава 20. ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ПРАВА АРЕНДАТОРА НА НЕДВИЖИМОСТЬ, СДАННУЮ В АРЕНДУ

Владелец сданной в аренду недвижимости сохраняет за собой права арендодателя и получает компенсацию за утрату части имущественных прав в виде арендной платы. Пользование имуществом обычно представляет существенную утрату прав на недвижимость. Владелец имущества, как правило, сохраняет за собой: право возвратить его снова в свое пользование по истечении срока аренды, либо в случае невыполнения условий арендного договора; может распоряжаться недвижимостью с помощью механизмов продажи, передачи по завещанию или ипотеки.

Стоимость прав арендодателя может быть равной, большей или меньшей, чем стоимость прав неарендо-ванного имущества при неограниченном праве соб-ственности до начала действия договора аренды.

ВЛАДЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ НА ПРАВАХ АРЕНДЫ

Имущественные права арендатора возникают при сдаче имущества в аренду. Это и есть владение иму-ществом на правах аренды. В основе лежит право ис-пользования чужой собственности. Владение может также включать в себя право сдачи в субаренду всей

В том случае, когда контрактная арендная плата меньше рыночной

В том случае, когда контрактная арендная плата превышает рыночную

недвижимости или ее частей третьей стороне (суба-рендатору). Арендный договор может также предоставлять арендатору преимущественное право продления договора аренды и/или покупки имущества, равно как и право улучшать арендованную недвижимость. Все эти права являются предметом условий и сроков, включаемыми в арендный договор.

Когда величина арендной платы по условиям арендного договора равна величине рыночной арендной платы, то права арендодателя сохраняются в размере 100%. Если же контрактная арендная плата ниже величины рыночной арендной платы, то права (и доля) арендатора превалируют над интересами арендодателя и стоимость прав аренды становится положительной.

В том случае, когда величина арендной платы по до-говору превышает рыночную величину, то возникает отрицательная стоимость прав аренды (с учетом абсо-лютных прав владения), а стоимость прав арендодателя складывается из стоимости абсолютного права владения и отрицательной стоимости прав арендатора.

Сроки и условия, на которых арендатор занимает недвижимость, продолжительность срока аренды, а также уровень арендной платы и расходы, оплачиваемые арендатором — все это содержится в арендном договоре.

СУБАРЕНДАНекоторые договоры аренды позволяют арендаторам

сдавать в субаренду все или часть арендованного имущества третьей стороне (арендатору), именуемой субарендатором. Первоначальная аренда в таком случае называется «промежуточной», так как она представляет как бы «прослойку» между владельцем недвижимости и субарендатором.

ПРАВО ПРОДЛЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Некоторые договоры аренды содержат положение, позволяющее арендатору продлевать срок аренды на один или более обусловленных периодов. Стоимость опциона зависит от его условий. Национальных стандартов опционов не существует. Оценщик должен анализировать каждый опцион с тем, чтобы определить его влияние на стоимость сдаваемого в аренду или арендуемого имущества. Типичный опцион должен исполняться в специфическое время в ходе продолжения срока аренды или в период действия предыдущего опциона путем предоставления землевладельцем специального предварительного уведомления (извещения). Так как опционы рассчитаны на перспективу, то в ходе опционного периода может использоваться широкий набор методов выплаты арендной платы, от простых видов платежей по аренде или поэтапных, заранее ого-

В том случае, когда контрактная арендная плата равна рыночной

Стоимость прав арендодателя

Стоимость полного «набора прав» плюс отрицательная стоимость прав арендатора

183


варенных рентных платежей, до сложных способов, увязанных с продажами, индексами стоимости жизни, налогами и другими факторами. В некоторых опционах требуется установление величины арендной платы с помощью оценок, сделанных в период действия опциона. Существуют также опционы возобновления, разрешающие арендатору добиваться юридического решения, основанного на том, что может случиться в будущем, а не на событиях, происходящих во время подписания аренды. Опционы («option» — право приобретать ,или арендовать имущество в установленные сроки) обычно считаются более выгодными для арендатора, а не для владельца.

УЛУЧШЕНИЯ,ПРОИЗВОДИМЫЕАРЕНДАТОРОМ

Когда арендатор или субарендатор улучшают (ре-конструируют, ремонтируют, обновляют) недвижимость, то это называется улучшениями арендатора. Если условия аренды не предусматривают иного, то владение созданными арендатором улучшениями переходит к арендодателю к концу срока аренды. Часто, когда арендатор производит значительные улучшения, землевладельцем (арендодателем) взимаются меньшие арендные сборы.

КОНЦЕССИИКогда рынок недвижимости вял и предложения

доступной для потенциальных арендаторов недвижимости превышают спрос, арендодатели (землевладельцы) могут предлагать арендаторам концессии (уступки), такие как освобождение от уплаты арендной платы на определенный период времени. Другими концессиями общего порядка, которые предоставляют владельцы недвижимости арендаторам, может быть право осуществлять улучшения за свой (арендатора) счет. Такое часто практикуется в отношении офисных зданий и торговых центров.

УСЛОВИЯ АРЕНДЫОСНОВНЫЕ ВИДЫ АРЕНДЫ

Пропорциональная аренда

Пропорциональная аренда требует одинаковых и единовременных размеров выплат арендной платы , равными частями в течение всего срока аренды. Эти

платежи обычно вносятся ежемесячно, поквартально или ежегодно. Обычно, это авансовый платеж. (При

использовании финансового калькулятора для определения текущей стоимости арендных платежей каль-

кулятор следует использовать в режиме авансовых платежей).

Аренда на основе процента от продажПроцентная аренда часто используется при получении

арендной платы с магазинов розничной торговли, когда вся рента или ее часть представляют собой процент от объема валовых продаж магазина. Существует широкий спектр типичных процентов. Например, торговый центр может взимать с основного супермаркета 1-3% валовой выручки от продаж, а с небольших специализированных магазинов от 5 до 15%. Владелец притягательного для стоянки машин участка может назначить механику платежи в размере 75% или более от валовой выручки при сдаче места парковки в аренду.

«Ступенчатая» или возрастающая арендаЭто тип аренды, предусматривают! и постепенное из-

менение арендной платы в течение установленных интер-валов времени и требующий периодического роста специ-альных платежей. Нс существует установленной формулы прироста арендной платы, а потому каждую аренду такого рода следует анализировать индивидуально.

Полная арендаТермин «полная» при аренде означает, что все расходы

по эксплуатации имущества оплачиваются арендатором. Национальных стандартов для понятия «полная»-аренда» не существует. Однако имеется несколько видов полной аренды — «полная аренда», «полная-полная аренда», «полная-полная-полная аренда», «абсолютная полная аренда» и широкий набор других терминов для различных типов «полной аренды». Оценщик обязан тщательно проанализировать каждый арендный договор, чтобы определить какие издержки (если таковые имеются) будут оплачиваться владельцем арендованного имущества на период аренды. Эти издержки вычитаются из арендной платы для определения потока рентного дохода, который и будет использован для расчета стоимости сданной в аренду недвижимости.

Лиз-бэк арендаИногда владелец имущества продает недвижимость

третьей стороне и затем берет эту недвижимость в аренду. Это именуется обратной арендой. Первоначальный владелец получает плату за имущество и удерживает за собой право использовать его во время аренды. Новый владелец обретает титул на собственность (которым он может распоряжаться или заложить его для получения ипотечного кредита), платить арендную плату на протяжении срока аренды и иметь право использовать или сдать в аренду имущество снова по окончании срока аренды.

184


СООБРАЖЕНИЯ, ПРИНИ-МАЕМЫЕ ВО ВНИМАНИЕ ПРИ ОЦЕНКЕ

Стоимость прав арендодателя, равная стоимости полного набора прав, если на протяжении всего срока аренды, контрактная арендная плата равна рыночной арендной плате. Когда текущая арендная плата меньше рыночной, происходят некоторые изменения стоимости арендованного имущества в пользу арендатора. Учет этого фактора требует специальной техники оценки для раздельного расчета стоимости сданного в аренду и арендованного имущества. Раздельная оценка стоимостей требуется в ряде случаев, в том числе при оценке для целей налогообложения, оценке при наследовании недвижимости и оценки бизнеса, при отчуждении недвижимости для общественных целей и т.п..

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ АРЕНДОДАТЕЛЯ В СЛУЧАЕ, КОГДА ПОТОК РЕНТНОГО ДОХОДА ЗАВЫШЕН В СРАВНЕНИИ СО СРОКОМ АРЕНДЫ

Стоимость имущественных прав арендодателя является текущей стоимостью потока рентного дохода плюс текущая стоимость реверсии*.

Формула расчета стоимости потока до хода сданного в аренду имущества, имеет следующий вид:

Абсолютная чистая арендам фактор аннуитета **r-стоимость рентного (или поток доходи от аренды) доходы

Расчетная стоимость имуществен Фактор реверсии =-Стоимость реверсии к. концу срока аренды

Стоимость рентного доходи + Стоимость реверсии ~-Стоимость уровня прибыли владельца сданного в аренду

имущества

Шаг 1. Рассчитать размеры месячного рентного дохода, который поступит к владельцу сдаваемой в аренду недвижимости. Рентный доход представляет валовую ренту за вычетом любых расходов, которые должны оплачиваться владельцем арендуемой недвижимости. «Ножницы» в стоимости при этом могут быть от нуля, если это абсолютная «полная аренда», до больших сумм, если это валовая аренда.

Стоимость планируемого месячного потокадохода основана на величине контрактной арендной платы при аренде, дисконтированной к текущей стоимости.

* Стоимостью имущества к концу аренды.** Фактор аннуитета (А-фактор) —математический

показатель, указывающий текущую стоимость потока прибыли, которую генерирует один доллар прибыли за определенный период времени, что умножается на число временных отречков.

Расчет производится путем умножения* месячного потока рентного дохода на соответствующую текущую стоимость простого аннуитета — серии одинаковых платежей, каждый из которых приходится на конец равнораспределенного по времени одного периода на его фактор, взятый из Таблицы сложных процентов**, что отражает соответствующую рыночную ставку для оцениваемого имущества на текущем рынке. Оценщик может также использовать Таблицу оценки прибыли арендатора или финансовый калькулятор, причем все эти методы приведут к одному и тому же результату.

Таблица 20-1. Оценка прав арендодателя (арендная плата вносится ежемесячно авансовыми платежами). Фактор аннуитета

Срок аренды,!

лет 8%

9% 10% 11% 12% 13%

j 11,5724 11,5209 11.4693 11,4183 1 1.3676

11,31732 ! 22,2579 22,0533 21,8514 21,6523 21,4558 21.26203 32.1246 31,6827 31,2495 30,8249 30.4086 30,00044 : 41.2350 40,4862 39,7567 39.0461 38.3537 37,67905 49.6472 10 . 82.9710 15 1 105,3382

48.5347 79,5338 99,3329

47.4576 76.3018 93,8329

46.4146| 45,4046 73,2607|70,3975 88.7884184,1549

44.4262 67.7700 79.8925

20 120.3513|111,97S5 104,4882! 97,7696 91,72761 86,2798

Шаг 2. Определить, все ли из предполагаемых потоков рентного дохода отражают рыночный уровень арендной платы, или же некоторые из них выше или ниже ее. Когда некоторые месячные рентные потоки дохода представляют избыточную ренту, то это может отра/кагы-я либо как сокращение рыночной ставки (используемой в шаге 1)для определения доли риска, ассоциируемой с избыточной рентой, либо делением потока рентного дохода на две часги. Рыночная арендная плата дисконтируется с соответствующей рыночной ставкой, а избыточная арендная плата по станке, соответствующей избыточной ренте.

Когда контрактная рента меньше рыночной, то она дисконтируется для получения текущей стоимости.

Шаг 3. Рассчитать текущую стоимость недвижимого имущества, когда оно вновь возвращается к владельцу и конце срока аренды. Это поток дохода называется реверсией. Реверсия представляет собой дисконтирование до текущей стоимости путем умножения неличины реверсии на соответствующий Фак-гор, взятый из Таблицы сложных процентов**, для получения текущей стоимосги реверсии которая отражает соответствующую рыночную ставку оцениваемого имущества на текущем рынке. При желании оценщик также может воспользоваться Таблицей сто-имости реверсии, приведенной ниже, или финансо-

* l..W.El!woo(J. Ellwooci Table for Real Estate Appiocising, B.illinger Pubi. Co.. Cambridge, MA - 1977.

** Ibid.

185


вым калькулятором и, как обычно, оба этих метода до-лжны дать одинаковый результат.

Таблица 20-2. Стоимость реверсии (реверсия в конце срока аренды). Факторы реверсии (основаны на арендной плате, выплачиваемой ежегодно)

Срок аренды,

лет

8% 9% 10% 11% 12% 13%

1 0,92601 0.9174 0.9091 0,90091 0.8929 0,88502 0,8573 0,84171 0,8264 0,8116 0,7972| 0,7831

3 0,7938 0,7722 0,7513 0.7313 0,7118| 0,6931

Л 0,7350 0,7084 0,6830 0,6587| 0,6355 0,61335 0,6806 0,6499 0.6209 0,5935 0,5674 0,5428

10 0,4632 0,4224 0,3855 0,3522 0,3220 0,2946

15 0,3152 0,2745 0,2394 0,2090 0,1827 0,1599

20 0.2145 0,1784 0,1486 0,1240 0,1037 0,0868

Шаг 4. Сложите текущую стоимость планируемого потока дохода с текущей стоимостью реверсии для по-лучения стоимости прав владельца арендованного имущества.

Расчет стой мости дохода владельца арендованного имущества в том случае, когда рентная прибыль отли-чается от среднерыночного уровня

Стоимость прав арендодателя представляет собой текущую стоимость потокадохода от аренды, плюс те-кущая стоимость реверсии. Когда поток рентного дохода испытывает определенные колебания,то каждый из ожидаемых месячных или годовых платежей дис-контируется до текущей стоимости путем их умножения на текущую стоимость единичного аннуитета, полученную из таблиц сложного процента.

Пример 1. Расчет стоимости прав арендодателя.*

Недвижимое имущество сдано в аренду на 10 лет. Начальная ежегодная арендная плата начинается с ве-личины 20000 долл. (платежи производятся авансом) и возрастает на 1000 долл. каждый год, что отражает прогнозируемую рыночную арендную плату в течение всего срока аренды. Рыночная ставка доходности для данного вида недвижимого имущества равна 11%. Стоимость реверсии к концу аренды составит 250000 долл. Какова стоимость прав арендодателя (владельца арендованного имущества)?

Решение примера 1Суммарная текущая стоимость арендной платы (см.

таблицу 20-3), долл.................... 154630,03Предполагаемая стоимость недвижимости в конце

периода владения, долл.......................250000Текущая стоимость реверсии, долл......... 88046,12

Таблица 20-3.

Год аренды

Годовая контрактная арендная плата

Рыночная процентная ставка

Текущая стоимость арендной платы

1 20000 0,1 20000,002 21000 0,1 18918,923 22000 0,1 17955,694 23000 0,1 16817,405 24000 0.1 15809,546 25000 0.1 14836,287 26000 0,1 13900.668 27000 0,1 ; 13004,789 28000 0,1 ; 12149,9410 29000 0,1 11336,82

Стоимость прав арендодателя, долл...... 242676,15На основе вышеприведенных методов

расчета получаем, что стоимость праварендодателя составит, долл....................... 242676,15

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ПРАВ АРЕНДАТОРА

Наиболее распространенный метод, используемый для расчета стоимости прав аренды, представляет собой подсчет разницы между величиной рыночной и контрактной арендных плат и умножением результата на текущую стоимость единичного аннуитета, взятую из Таблиц сложных процентов* и отражающую соот-ветствующую рыночную ставку процента для оцени-ваемого имущества. Также оценщик может использовать Таблицы доходности арендованного имущества или финансовый калькулятор. Любой из методов даст одинаковый результат.

Данный метод работает лучше, когда договор аренды не усложнен специфическими условиями, а размер арендной платы может быть предсказан с разумной точностью.

Для расчета прав арендатора (доходности арендуемого имущества) следует предпринять следующие действия:

1. Рассчитать поток рыночного рентного дохода на протяжении остающегося срока аренды.

2. Вычислить конрактный рентный поток на период аренды, с учетом изменения уровня арендной платы, которое может возникнуть на основе ее фиксированного роста (постепенного или'поэтапного), а также поправок на процентные рентные отчисления или переоценки.

3. Определить ежегодную или ежемесячную разницу между величинами рыночной арендной платы и контрактной арендной платой.

4. Рассчитать рыночную процентную ставку, отра-жающую качественные различия между потоками рентных доходов.

186

* Ibid. *lbid.


5. Дисконтировать разницу между рентными потоками с использованием расчетной (согласно п.4) рыночной процентной ставки.

Пример 2. Расчет стоимости прав аренды (когда разница между рыночной и контрактной арендными платами остается постоянной на весь остающийся срок аренды)

Оставшийся срок аренды недвижимости медицинским учреждением составляет 5 лет. Величина контрактной арендной платы составляет 1500 долл. в месяц и выплачивается авансом в течение всего срока аренды. Расчетная величина рыночной арендной платы составляет 2000 долл. в месяц. Расчетная рыночная процентная ставка равна 9%.

Решение примера 2Рыночная ежемесячная арендная плата, долл... 2000 Контрактная арендная плата, долл................1500

Ежемесячная разница, долл............................500Стоимость прав арендодателя = Текущая стоимость 500

долл. в месяц при 9% в течение 5 лет = 500х48,5347 = 24267,35 долл.

На основе данных вышеуказанной таблицы доходности стоимость прав арендатора равно 24267,35 долл.

Пример 3. Расчет стоимости прав арендатора (когда разность между величиной рыночной арендной платы и контрактной арендной платой изменяется на протяжении срока аренды).

Склад арендован на срок в 10 лет. Ежегодная кон-трактная арендная плата, выплачиваемой авансом, и ежегодный рыночный рентный доход показаны ниже. Расчетная рыночная процентная ставка составляет 11 %. Какова стоимость прав аренды?Год Контрактная арендная

плата, долл.Рыночная арендная плата,

долл.0 20000 250001 21000 25500^ 22000 260003 23000 265004 24000 270005 25000 275006 26000 280007 27000 285008 28000 290009 29000 29500

Решение примера З:Суммарная текущая стоимость (стоимость прав аренды)

равна 20739 долл. (см таблицу 20-4.)Стоимость права аренды недвижимости равна 20739

долл.

Таблица 20-4.

Год

Контрактная арендная

Рыночная арендная плата,

Разница между рыночной и контрактной

Рыночная ставка

Текущая стоимость разницы,

0 20000 25000 5000 0, 5000| 21000 25500 4500 0, 40542 22000 26000 4000 о, 32463 23000 26500 3500 о. 25594 24000 27000 3000 о, 19765 25000 27500 2500 о, 14846 26000 28000 2000 о, 10697 27000 28500 1500 о, 7228 28000 29000 1000 о, 4349 29000 29500 500 о, 195

ПРАКТИЧЕСКИЕ ТРУДНОСТИ ПРИ ОЦЕНКЕ ПРАВ АРЕНДОДАТЕЛЯ И АРЕНДАТОРА

При оценке стоимости прав арендодателя и арендатора существует проблема, называемая по имени популярного романа «Ловушкой 22». Она заключается в том, что чем дольше длится аренда, тем большее влияние она оказывает на стоимость доходов арендатора и арендодателя. Долгосрочная аренда часто обременена документами, которые содержат многочисленные сложные условия и статьи. Некоторые из них предусматривают концессии, такие как свободная рента, улучшения и другие блага, оплачиваемые арендодателем (землевладельцем). В концессии также должны учитываться издержки, вычитаемые из рентного дохода при получении потока рентного дохода.

Часто долгосрочные договора аренды содержатусло-вия о величине арендной платы, обусловленной будущими событиями (то есть предполагаемым ростом налогов, корректировкой индекса стоимости жизни, потенциального объема розничных продаж арендатора и т.п.). Такие условия затрудняют прогнозирование потока рентного дохода от арендатора к владельцу арендованного имущества в течение срока аренды. Кроме того, стоимость доходов от аренды включает реверсивную стоимость имущества (которая возвращается к владельцу арендованной недвижимости к концу аренды). Чем продолжительнее срок аренды, тем труднее рассчитывать стоимость имущества по ее окончание.

ДРУГИЕ ЧАСТИЧНЫЕ ИНТЕРЕСЫ

Пожизненное владениеПрава собственности (либо иные имущественные

права), действующие только на период жизни облада-

187


теля этих прав прав называются пожизнеными правами. Со смертью арендатора права могут вернуться к арендодателю или какой — либо оговоренной третьей стороне.

Стоимость пожизненого владения равна разнице между рыночной стоимостью имущества надту оценки и текущей стоимостью недвижимости, установленной на конец жизни арендатора. При оценке пожизненного владения для определения оставшегося срока жизни арендатора используются специальные таблицы ожидаемой продолжительности срока жизни.

Пример 4. Расчет стоимости пожизненного владения.

Какой будет стоимость поместья находящегося в пожизненном владении, которое имеет текущую рас-четную рыночную стоимость в 400000 долл.? Ожидаемая продолжительность срока жизни пожизненного владельца составляет 11 лет на основе таблиц ожидаемой продолжительности жизни. Рыночная процентная ставка для этого имущества по расчетам составляет 12%. Расчетная стоимость жилья в конце пожизненного владения (11 лет) составит 600000 долл.


Рыночная стоимость жилья на дату оценки, долл. ..................................................400 000

Текущая стоимость жилья на конец пожизненного владения (бОООООдолл., 12% ставка, 11 лет), долл...... 172485,66Стоимость пожизненного владения, долл. ...........................................227514,34или округленно...............................................227500,

НЕДЕЛИМЫЕ ИНТЕРЕСЫ ПРИ СОВМЕСТНОМ ВЛАДЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ

Существует много форм владения, когда хозяева обладают неделимым имуществом. К таким формам владения относятся акционерные корпорации, земельные трасты, полные товарищества и товарищества с ограниченной ответственностью, акционерные синдикаты и т.п.

Очень трудно рассчитать стоимость неделимых ин-тересов в общей недвижимости. Бывает так, что сумма прав на владение отдельными его частями совпадает с рыночной стоимостью всего имущества, как если бы оно было абсолютно частным владением. Часто бывает трудно продать на рынке отдельные части имущества кому — либо кроме как другим его совладельцам, однако, те часто не желают или не способны купить их, кроме как по цене, намного ниже рыночной.

Сервитута

лица, хотя первое лицо согласно на частичное исполь-зование такого имущества в специфических целях.

Общий тип сервитута позволяет кому-либо иметь доступ к недвижимому имуществу и может быть вер-тикальным или горизонтальным. Сервитут, гаранти-рующий разрешение специального передвижения через недвижимость, называется «правом проезда». Предохранительные изменты создаются для охраны исторических памятников с помощью контроля за их физическими изменениями.

Внешний сервитут («Scenic easements») дает во-жможность владельцам недвижимого имущества иметь обзор естественного ландшафта или соседней недвижимости.

Сервитута обычно оцениваются на основе метода «до» и «после», сходного с процедурой «отчуждения». При таком подходе стоимость сервитута определяется как разница между стоимостью имущества, которое не содержит сервитута и стоимостью имущества, которое стало предметом сервитута. Сервитута могут также оцениваться на основе достоинств, получаемых бенефициаром от сервитута.

ВЫКУП ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ НА ОСНОВЕ СУВЕРЕННОГО ПРАВА ГОСУДАРСТВА ИСПОЛЬЗОВАТЬ ЗЕМЛЮ ДЛЯ ОБЩЕСТВЕННЫХ НУЖД

Оценка имущества, отчуждаемого правительством («Condemnor») на основе его суверенного права отчуждения за компенсацию («Eminent Domain»), представляет собой специальную область теории оценки. Ее основная проблема заключается в том, что все правительственные органы имеют право забирать частную собственностьдля общественных нужд, а владелец недвижимости («condemnee») вынужден передавать имущество правительству за компенсацию.

Идея отчуждения за выкуп заложена еще в Библии — Книга 1 Царств, Глава 21. В большинстве американских штатов размеры справедливого возмещения (компенсации), которую вправе получить владелец имущества, основаны на справедливой рыночной стоимости. В некоторых штатах суды устанавливают дополнительное вознаграждение, для компенсации владельцу издержек и неудобств переезда, а также поиска недвижимости для замены отчужденной. В некоторых странах владельцы не получают справедливого возмещения, и там этот процесс именуется конфискацией.

Полное отчуждение в противовес частичного отчуждения

Сервитут — не связанный с правом владения интерес, который одно лицо имеет в имуществе другого

Оценка полных отчуждении может отличаться от обычной оценки по многим причинам, вытекающим

188


из вердиктов и решении судов, а также местных зако-нодательств, применимых к частным случаям. Перед проведением оценки возмещения любого отчуждения оценщикдолжен ознакомиться со всеми специальными инструкциями и правилами, существующими для оценки.

Многие оценки возмещения за отчуждаемые участки земли связаны скорее с частичным отчуждением имущества, чем полной конфискациейацией всей не-движимости. Часть отчуждаемого имущества называется «изъятие» («taking»), а остающаяся часть, не взятая государством, именуется «остатком» («remainder»). Весь участок называется «большой парцеллой» (larger parcel»). Изъятие может представлять собой часть имущества или сервитут.

Наиболее распространенной техникой, используемой для расчета ущерба, вызванного частичным изь-ятием, является оценка участка непосредственно перед и сразу после изъятия. Разница между стоимостью этих двух оценок представляет меру ущерба, понесенного собственником. В судах существует более сложный путь определения того, что представляет «справедливое возмещение». Суды устанавливают, что необходимо принимать во внимание три элемента. Эти суды, во-первых, учитывают, стоимость отчуждаемого участка. Второй элемент ущерба — размер убытков на остатке из-за отчуждения части недвижимости. Третий элемент (который в некоторых штатах не принимается во внимание) — размеры выгод, которые получит оставшаяся недвижимость от строящегося на отчужденной земле объекта. Эти выгоды подразделяются на две категории: специальные и общие выгоды.

Примером общих выгод является потребность округи в канализации. Канализационная система повысит стоимость всех собствснностей в округе. Если ка-нализационные трубы прокладывают на основе измента, взятого на «большом участке», а римайндеру разрешено напрямую подключиться к канализации, то оставшееся имущество получит как общие, так и специальные выгоды. В различных штатах понятие «большого участка» меняется. Суды в этих случаях обычно прибегают к трем тестам.

Первый заключается в том, что участок должен представлять одну функциональную экономическую единицу, то есть иметь соприкасающиеся части. Многие суды рассматривают, например, разделенную улицей недвижимость как единую вплоть до того момента, пока ее части экономически соединены в одно целое.

Во-вторых, недвижимостью должны распоряжаться ее первоначальные владельцы.

Третий тест состоит в том, что все участки должны использоваться для своих изначальных целей.

Оценщик всегда должен стремиться получить письменное мнение поверенного, представляющего своих клиентов, о том, что недвижимость может считаться единым участком.

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ ИЗЪЯТИЯ ТОЛЬКО ЧАСТИ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

Определение стоимостиОт оценщика часто требуют провести оценку реальной

рыночной стоимости масштабов потерь владельца недвижимости вследствие отчуждения, проводимого государством. В большинстве штатов она определяется как разность стоимости имущества перед и после отчуждения. Это может быть стоимость, отличная от стоимости изъятого имущества.

Первым элементом при оценке вознаграждения за отчуждение является определение стоимости, которым пользуются в той юридической инстанции, в пределах которой размещена недвижимость и форма отчуждения оцениваемого изъятия. Данное определение требует тщательного изучения, так как подобное определение может сильно меняться в зависимости от местоположения имущества, а также организации (органа), проводящего отчуждение. В некоторых штатах определение рыночной стоимости отличается, если собственность изымается федеральным правительством от тех случаев, когда она отчуждается властями штата. Могут даже существовать различия в определениях, когда отчуждения проводятся различными федераль-нымиагентствами и агентствами штатов. Так как покупателем оценки почти всегда является поверенный в делах (адвокат), специализирующийся в делах возмещения за отчуждение государством, неплохой идеей является то, чтобы он снабжал оценщика письменным определением рыночной стоимости, которое должно использоваться для оценки.

Идентификация объекта оценкиСледующим шагом является идентификация всей

недвижимости, изымаемого имущества и имущества, остающейся у первоначального владельца после от-чуждения. Обычно в поле зрения оценщика попадают обозрения правительственных агентств, занимающихся этими вопросами, а также юридические описания таких сделок. Их основные моменты должны включаться в оценочный отчет. Многие оценки вознаграждения за отчуждаемые участки описывают только стоимость недвижимости. Если стоимость любого личного имущества включается в отчет, то ее следует четко описать и по существующим правилам оценивать отдельно. То. что может считаться недвижимостью, в отличие отличной собственности при оценке случаев компенсации за отчуждение, может отличаться от процесса нормальной оценки. Довольно часто оценщики оставляют определенные сомнительные элементы при оценке стоимости того или иного имущества, для которого отсутствуют опреде-

189


ленные правила оценки, до момента судебного разби-рательства и уже в ходе процесса прикидывают какую стоимость использовать.

Дата оценкиДата изъятия («taking») должна определяться и ука-

зываться в оценочном отчете. Обычно, хотя не всегда, дата изъятия становится и датой оценки. Иногда дата оценки представляет дату опубликования формальных судебных документов, дату, когда о проекте было объявлено публично впервые или же дата определяется по другим формальным признакам.

И в этом случае самым правильным решением будет получить письменные инструкции адвоката о том, какая дата должна быть использована для оценки. Часто оценщика просят проводить две или более оценки с различными датами. Правильная дата определяется позднее в ходе судебного разбирательства.

Идентификация затронутых интересовИмеются случаи некоторых отчуждении всего или

части имущества с абсолютными правами собственности. Другие изъятия связаны только с приобретением измента, арендных интересов или некоторых других частичных интересов. Оценщику необходимо получать четкое описание, какие права изымаются.

Особые предположения, ограничительные условия и освидетельствование (сертификация)

Особые предположения, ограничительные условия и сертификация, необходимые по закону, могут отличаться от стандартных форм, используемых оценщиками. Оцен-щикдолжен стремиться привести их в соответствие с тре-бованиями Единых Стандартов профессиональной прак-тики оценки. Когда они делают это, то должны сделать необходимую ссылку в отчете. Иногда оценщики получа-ют инструкции от адвокатов включать особые предпол-ожения, ограничительные условия, отмечая при этом что все эти элементы отвечаюттребованиям ЕСППО. Для за-щиты интересов оценщиков эти инструкции должны представляться в письменном виде и должны составлять часть отчета. Отчет должен содержать четкое указание в письменном виде (письмо, записка) о возможных откло-нениях от ЕСППО, основанное на инструкциях, полу-ченных от поверенного клиента. Бели оценщик уверен, что оценка, основанная на специальных инструкциях (даже если они в письменном виде и являются составной частью оценки) может ввести публику в заблуждение, он не должен проводить ее.

Сбор и анализ данныхВо многих оценках для целей отчуждения недви-

жимости при «eminent domain» сбор и анализ данных имеет ту же процедуру, что и при нормальной оценке. В некоторых судебных инстанциях сами определяют.

какой тип сведений допустим для использования при оценке. Некоторые суды позволяют использовать только продажи и запрещают применять листинга и списки предложений. Некоторые суды не разрешают использовать данные любых продаж, листингов и предложений, имевших место после даты оценки, либо после публичного объявления даты проекта. Иногда суды устанавливают ограничения, насколько далеко во времени или расстоянии может идти оценщик при отборе сопоставимых элементов. Когда имеются любые ограничения или установки, то в оценке можно четко установить, какое воздействие они оказали на расчетную стоимость.

ЛНЭИ (Лучшее и наиболее эффективное использование

Важной частью каждой оценки является анализ ЛНЭИ. Во многих юридических инстанциях этот анализ проводится также как и при нормальной оценке. В других судах для отчуждения недвижимости по «eminent domain» существуют специальные требования. Например, оценщика могут проинструктировать учесть то, что текущее использование представляет ЛНЭИ, даже если это использование противозаконно, либо альтернативное применение выглядит, по мнению оценщика, как ЛНЭИ. Оценщика могут проинструктировать счесть приемлемым только специфическое зонирование, даже если существуют другие классификации зонирозания. Иногда оценщикам позволяют учитывать разумно возможные изменения зонирования, а в других случаях их инструктируют учитывать только существующее зонирование. Как всегда оценщик должен точно разъяснить каким инструкциями он следовал и соблюдать осторожность, чтобы не подготовить вводящий в заблуждение отчет.

Три подхода к оценкеДо сих пор имеются специальные правила юриди-

ческого характера, запрещающие оценщику пытаться использовать все три подхода к оценке стоимости. Если один или несколько подходов не срабатывают по мнению оценщика, это следует указать вдокладе об оценке, с обоснованием этого. Некоторые суды запрещают использование подхода с точки зрения издержек. Когда это имеет место, вдокладе надо обязательно указать причину использования этого подхода.

Согласование данныхЗа исключением особых случаев, процесс согласования

данных при отчуждении или изъятии недвижимости, проходит как и при обычных обстоятельствах.

Отчет об оценкеКлиент и суд обычно уточняют, какой тип оценочного отчета

требуется от оценщика. Многие прави-

190


тельственные агентства разработали листы.Специаль-ные формы для описательных докладов, вместе с детальными инструкциями, какие элементы должны для них готовиться и в них отражаться. Большинство оценок о возмещении отчуждения недвижимости сделано в описательной форме. Другие агентства разработали формы, которые они требуют использовать. Оценкадо-лжна просматриваться судьями, адвокатами, клиентами, председателями жюри, другими оценщиками, экспертами, свидетелями и т.п. Все эти люди будут судить о ваших способностях на основе просмотра отчета. Большинство оценщиков, занимающихся вопросами подготовки оценок для опеределения размера компенсации за отчуждение и изъятие недвижимости прилагают специальные усилия, чтобы их доклады производили на людей благоприятное впечатление. Привлекательно составленный и тщательно отпечатанный доклад, снабженный добротными цветными фотографиями, хорошо подготовленными картами, графиками и таблицами и т.д. помогает показать, что оценка выполнена профессионально.

ВИДЫ ОТЧУЖДЕНИИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННЫХ НУЖД

Расширение дорог и шоссеВероятно наиболее распространенный тип возмещения

за изъятие собственности вызывается необходимостью расширения дороги или скоростного шоссе. Обычно правительство изымает переднюю часть участка, вместе с другими изментами.

Оценщик должен тщательно изучить как изъятие повлияет на оставшуюся недвижимость. Если един-ственным воздействием явится уменьшение глубины участка, в таком случае разница в стоимости будет равна первоначальной стоимости имущества минус стоимость имущества после изъятия.

Другие факторы могут также повлиять на уменьшение стоимости оставшейся недвижимости:

1. Уничтожение деревьев, кустов и садов;2. Уничтожение заборов, дорожек, стен и т.п.;3. Потеря парковки;4. Затрудняется въезд и выезд с участка;5. Шум, свет, загрязнение воздуха возрастут из-за того,

что улучшения окажутся ближе к дороге.6. Недвижимость станет не соответствующей текущим

требованиям зонирования, так как улучшения участка станут сверхмаксимальными по отношению к среднему размеру участка.

7. Потеря любых других улучшений участка или удобств.

КОММУНАЛЬНЫЕ СЕРВИТУТЫ

Изъятия для нужд коммунальных служб обычно представляют собой сервитуты, оставляющие полный набор прав за первоначальным владельцем. Эти сервитуты дают компаниям коммунальных услуг право прокладывать коммуникации (трубы, насосные станции и т.д.). Эти сервитуты дают водопроводной компании право приходить на частную территорию для обслуживания своих коммуникаций и узлов и оберегать недвижимость от воздействия внешних факторов, могущих повлечь разрушение коммуникаций.

Обычной мерой нанесенного недвижимости ущерба является разница между стоимостью имущества до и после изъятия его части. Некоторый ущерб вызывается потерей потребительских качеств имущества, из-за определенных изментов. Часто серви-тутное право запрещает строительство чего-либо на участке, подвергшемся изъятию или определенным ограничениям. Электрические компании часто получают право косить траву, срезать кусты и срубить деревья под своими силовыми линиями. Сервитут для трассы газопровода может включать право монтировать вентилляционные трубы, распределительные станции и устанавливать упрепредительные знаки на участках распространения сервитута.

ДРУГИЕ СЕРВИТУТЫИмеется много других видов сервитутов. Они могут

включать права на поверхность земли, права на недра, права на воздушное пространство или права на надземное пространство.

Коммунальные сервитутыИмеется много типов коммунальных сервитутов. Одни

из них получают широкую известность, когда национальные газовые, нефтяные, электрические компании приобретают изменты для прокладки трубопроводов и линий передач высокого напряжения. Многие люди боятся оказаться рядом с ЛЭП или газопроводом из-за возможности утечки или взрыва. Другие боятся возможного вреда для своего здоровья из-за электромагнитного излучения ЛЭП.

Владельцы недвижимого имущества заявляют, что эти коммунальные сервитуты ужасны и снижают стоимость их имущества. Коммунальные компании заявляют, что все являются потребителями их услуг и они даже увеличивают стоимость недвижимости в районе (в том числе подвергшейся изменту) и кроме того их деятельность обычно имеет очень небольшое отрицательное влияние на стоимость.

191


Оценщикдолжен быть знаком с большинством те-кущих судебных дел в своем районе и результатами любых завершенных расследований.

Внешние сервитутыВнешние сервитуты ограничивают владельца не-

движимости в таком использовании имущества, которое вредит эстетическому восприятию окружения. Так как это восприятие может быть крайне субъективным, то при определении сервитута обычно оговариваются специфические условия, связанные с застройкой и развитием объекта недвижимости. Наиболее общепринятыми требованиями, являются запрещение размещения рекламных знаков. Закон об оформлении скоростных шоссейных дорог, принятый в 1965 г..позволил создать специальные фонды для приобретения видовых изментов на недвижимости, расположенные вдоль федеральных шоссе. Некоторые видовые сервитуты ограничивают высоту возможных улучшений. Другие определяют части участка, где ничего нельзя строить.

Земельный сервитутЗемельный сервитут — имеет стоимостное значение

для владельца соприкасающейся недвижимости. Наиболее распространенный тип сервитутов, которые гарантируют владельцам соседствующих владении право пересекать недвижимость, чтобы достичь дороги, шоссе, озера, пляжи и т.п. Когда недвижимость, на которую уже имелся определенный измент, подвергается изъятию, то это может нанести ущерб соседствующей недвижимости, владельцы которых имели права на пользование сервитутом.

Права на воздушное пространствоПрава на воздушное пространство представляю т право

использовать пространство над недвижимостью (землей) для строительства или улучшении. Правительства продавали воздушные права над скоростными шоссе застройщикам. В Нью-Йорке права на воздушное пространство продавались и покупались, что обеспечило крупные улучшения окружающего имущества. Когда государство за выкуп отчуждает имущество с ценными правами на воздушное пространство, то владелец обычно в большинстве случаев имеет право на компенсацию за потерю таких прав.

Сервитут протекания (затопления)Этот специальный сервитут гарантирует право за-

топления или протока волы в особые времена года. Иногда это постоянное право. Сервитут в целом может быть описан как права, приобретаемые всеми владельцами недвижимости между высшей и низшей точкой на местности. Для проведения оценки ущерба, оценщик должен иметь доступ к топографическим

картам и детально знать, какое влияние оказывает проток воды на пригодность земель.

Фасадный (исторический) изментыТам, где вся или большая часть недвижимости района

отвечает желаемому облику, в общественных интересах устанавливается запрещение частным владельцам менять фасад своей недвижимости. Это может сопровождаться индивидуальными сервитута-ми, правилами зонирования, затрагивающими целый регион или ограничениями в условиях сделок.

Фасадные сервитуты обычно применяют к уникальным объектам недвижимости. Когда такие сервитуты создаются администрацией, то тогда они являются изъятиями, и владелец имеет право на справедливое возмещение. Обычно изменение системы зонирования не влечет за собой возмещении владельцам имущества.

Аэронавиганионый сервитутНа недвижимость, расположенную вблизи аэропортов,

могут распространяться два вида аэронавигационных сервитута.

Сервитут чистого неба ограничивает высоту соору-жений, которые можно строить на таких участках. Может быть даже запрещено вообще что-либо строить на участке или его части. Именно такие изъятия предоставляют самолетам безопасный свободный доступ к аэропорту.

Часто после завершения строительства аэропорта Федеральная авиационная ассоциация (ФАА) может определить необходимость приобретения дополнительных изментов чистого пространства для повышения безопасности и снижения опасности от возможных ошибок пилотов 1; плохих погодных условиях. В большинстве судов, владельцы имущества, при применении такого сервитута получают возмещение, определяемое с помощью техники оценки, «до» и «после». Недавно некоторые суды постановили, что пролет над недвижимостью может также привести к ущербу. Эти сервитуты возникают в результате частых полетов самолетов над недвижимостью, что вызывает дополнительный шум, вибрацию и освещенность.

ПОСЛЕДОВАТЕЛЬНЫЙ УЩЕРБ («CONSEQUENTIAL DAMEGES)

Ущерб недвижимости, возникающий как последо-вательность изъятий и/или строительства на других землях именуется последовательным ущербом. Во многих штатах владельцы могут получать возмещение за ущерб, возникший на основе изменения угла улицы, который, в свою очередь, отрицательно влияет на въезд или выезд с оцениваемой недвижимости. В некоторых штатах владельцы имущества юридически не защищены от последовательного ущерба, который наносится их недвижимости. Владельцам могут не ком-

192


пенсировать ущерб ИХ бизнесу, инфраструктуре или потери доброго имени (гудвил), которые происходят как следствие отчуждения или ведущегося правительством строительства.

Последовательный ущерб представляет ущерб, вы-званный изъятием соседней недвижимости или улуч-шением на соседней недвижимости. Для того, чтобы владелец имущества мог потребовать возмещения за последовательный ущерб, то он должен доказать, что новые улучшения на участке или новое строительство наносят ущерб остающемуся имуществу.

Общей причиной последовательного ущерба является расширение (изменение уровня) дороги или скоростного шоссе, которые могут ограничить доступ к объекту недвижимости (въезд и выезд). Штаты имеют различные законы и судебную практику, которая определяет в каком размере владелец остающегося участка может получить возмещение за последующий ущерб.

Имеются специальные соглашения, гласящие что последовательный ущерб, вызывающий неудобства, а также ущерб бизнесу, владениям и т.п., возникший из-за изъятия и потеря доброго имени («гудвил») возмещаются. Некоторые штаты имеют специальные законы, которые содействуют бизнесу, потерпевшему ущерб от шоссе и проектов перестройки.

РЕЗЮМЕКогда имущество сдается в аренду, то Комплекс прав

разделяется между владельцем сланного в аренду имущества (арендодателем) и арендатором, который пользуется арендованным имуществом. Когда контрактная арендная плата меньше, чем рыночная арендная плата, то арендатор получает дополнительные преимущества, выражающиеся в стоимости права аренды.

Стоимость прав арендодателя представляет собой текущую стоимость потока рентного дохода плюс текущая стоимость реверсии (стоимости недвижимости) по окончании срока аренды.

Стоимость прав арендатора равна текущей стоимости разницы между рыночной арендной платой и контрактной арендной платой. Это стоимость также может быть рассчитана как разница между стоимостью неарендованного недвижимого имущества, минус стоимость прав арендатора.

Практическая трудность расчета стоимости прав арендодателя и арендатора заключается в том, что при долгосрочных договорах аренды достаточно сложно прогнозировать изменения рыночного уровня арендной платы.

Основными типами долгосрочной аренды являются мягкая аренда, поэтапная или растущая аренда, процентная аренда и ряд видов «полной аренды». В том случае, когда владелец продает имущество и затем

берет его в аренду, то этот процесс называется обратной арендой. Когда арендатор сдает недвижимость третьей стороне в субаренду, то это называется «промежуточной» арендой. Некоторые договора аренды позволяют арендатору проводить улучшения арендованного имущества. Эти улучшения называются улучшениями арендатора. В том случае, если арендный договор не предусматривает иного, улучшения, произведенные арендатором, возвращаются к арендодателю (лэнлорду) после окончания договора аренды.

Имеется широкий спектр других частичных иму-щественных интересов, оценка которых является очень сложным процессом.

Пожизненное владение, является имущественным правом на действующее в период жизни владельца.

Существует большой набор форм владения недви-жимостью, связанный такими случаями, когда владельцы имеют неделимые интересы в совместной собственности. В этом случае возникает проблема раздельной опенки имущетвенных прав.

Изменты представляют собой ограничение прав владельца, которые дают кому-либо или чему-либо специальные права, связанные с объектом недвижимости (но не полный набор прав). После 11-ой мировой войны кондоминиумы и таймшеры стали очень популярными формами совместного владения. В это же время стали расти кооперативы.

Властное право отчуждать недвижимость присуще всем правительствам и позволяет изымать частную со-бственность для общественных нужд. Владелец имущества (condemnee) не имеет выбора, кроме как передать имущество правительству (condemnor). Когда владелец получает справедливое возмещение, которое, по крайней мере, равно рыночной стоимости имущества, процесс именуется кондемнацией. В странах, не выплачивающих справедливого возмещения, процесс именуется конфискацией.

Оценка стоимости недвижимости при отчуждении государством участков часто требует специального оп-ределения стоимости. Оцениваемое имущество включает в себя весь имущественный объект, отчуждаемое имущество и оставшуюся после изъятия часть имущества. Дата оценки зачастую устанавливается законом и может не совпадать с датой отчуждения.

Изымаемым может быть все или часть недвижимого имущества, находящегося в собственности, либо представлять измент или некоторые другие частичные интересы.

При оценке могут потребоваться специальные предположения и ограничительные условия, которые могут и не отвечать Единым стандартам профессиональной практики оценким (ЕСППО). Суды также могут уточнять и устанавливать специальные требования по сбору и анализу данных, анализа ЛНЭИ и использованию трех подходов к оценке стоимости.

193

Глово 20. ОЦЕНКА ЧАСТИЧНЫХ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ПРАВ

• Отчет об оценке должен четко указывать на специ- рые суды требуют обоснования стоимости отчуждае-альные инструкции, которым следовал оценщик, и мого имущества, нанесеного ущерба оставшемусясоответствие последних ЕСППО. участку, вызванного отчуждением и размера доходов,

Когда оценщик следует специальным инструкци- которые может получить оставшийся участок от реа-ям, оценка должна быть составлена так, чтобы не вво- лизации проекта, для которого было произведено от-дить читателей в заблуждение. Если это невозможно, чуждение. заказ на оценку следует отклонить. Существует ком- Оценки для целей изъятия часто проводятся на ос-плекс методов, используемый для оценки частичных нове специальных требований, устанавливаемых за-отчуждений. Самым распространенным является коном и судами. Такие специальные инструкции неоценка всего имущества перед и после акта отчужде- обходимо отражать в отчете об оценке. Оценщик ния. Разница между двумя стоимостями составит обязан внимательно следить за добросовестностью ущерб, вызванный процессом отчуждения. Некото- оценки.

194

Приложение 1. ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ

6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ(начисление процентов ежегодно)

год БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ

НАКОПЛЕНИЕ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД

ФАКТОР ФОНДА ВОЗМЕЩЕНИЯ

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ

ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АННУИТЕТА

ВЗНОС ЗА АМОРТИЗАЦИЮ ЕДИНИЦЫ

N ГОДА

1 1,06000 1,00000 1,00000 0,94340 0,94340 • 1,06000 1

2 ,12360 2,06000 0,48544 0,89000 1,83339 0,54544 23 ,19102 3,18360 0,31411 0,83962 2,67301 0,37411 34 ,26248 4,37462 0,22859 0,79209 3,46511 0,28859 45 ,33823 5,63709 0,17740 0,74726 4,21236 0,23740 5

6 ,41852 6,97532 0,14336 0,70496 4,91732 0,20336 6

7 ,50363 8,39384 0,11914 0,66506 5,58238 0,17914 78 ,59385 9,89747 0,10104 0,62741 6,20979 0,16104 89 ,68948 11,49132 0,08702 0,59190 6,80169 0,14702 910 1,79085 13,18079 0,07587 0,55839 7,36009 0,13587 10

11 1,89830 14,97164 0,06679 0,52679 7,88687 0,12679 11

12 2,01220 16,86994 0,05928 0,49697 8,38384 0,11928 1213 2,13293 18,88214 0,05296 0,46884 8,85268 0,11296 1314 2,26090 21,01507 0,04758 0,44230 9,29498 0,10758 1415 2,39656 23,27597 0,04296 0,41727 9,71225 0,10296 15

16 2,54035 25,67253 0,03895 0,39365 10,10590 0,09895 16

17 2,69277 28,21288 0,03544 0,37136 10,47726 0,09544 1718 2,85434 30,90565 0,03236 0,35034 10,82760 0,09236 1819 3,02560 33,75999 0,02962 0,33051 11,15812 0,08962 1920 3,20714 36,78559 0,02718 0,31180 11,46992 0,08718 20

21 3,39956 39,99273 0,02500 0,29416 11,76408 0,08500 21

22 3,60354 43,39229 0,02305 0,27751 12,04158 0,08305 2223 3,81975 46,99583 0,02128 0,26180 12,30338 0,08128 2324 4,04893 50,81558 0,01968 0,24698 12,55036 0,07968 2425 4,29187 54,86451 0,01823 0,23300 12,78336 0,07823 25

26 4,54938 59,15638 0,01690 0,21981 13,00317 0,07690 26

27 4,82235 63,70576 0,01570 0,20737 13,21053 0,07570 2728 5,11169 68,52811 0,01459 0,19563 13,40616 0,07459 2829 5,41839 73,63980 0,01358 0,18456 13,59072 0,07358 2930 5,74349 79,05818 0,01265 0,17411 13,76483 0,07265 30

31 6,08810 84,80168 0,01179 0,16425 13,92909 0,07179 31

32 6,45339 90,88978 0,01100 0,15496 14,08404 0,07100 3233 6,84059 97,34316 0,01027 0,14619 14,23023 0,07027 3334 7,25102 104,18375 0,00960 0,13791 14,36814 0,06960 3435 7,68609 111,43478 0,00897 0,13011 14,49825 0,06897 35

36 8,14725 119,12087 0,00839 0,12274 14,62099 0,06839 36

37 8,63609 127,26812 0,00786 0,11579 14,73678 0,06786 3738 9,15425 135,90421 0,00736 0,10924 14,84602 0,06736 3839 9,70351 145,05846 0,00689 0,10306 14,94907 0,06689 3940 10,28572 154,76197 0,00646 0,09722 15,04630 0,06646 40

196

6,00% 6,00%









N ГОДА

1,07000 1,00000 1,00000 0,93458 0,93458 1,07000 1

2 1,14490 2,07000 0,48309 0,87344 1,80802 0,55309 23 1,22504 3,21490 0,31105 0,81630 2,62432 0,38105 34' 1,31080 4,43994 0,22523 0,76290 3,38721 0,29523 45 1,40255 5,75074 0,17389 0.71299 4,10020 0,24389 5

6 1,50073 7,15329 0,13980 0,66634 4,76654 0.20980 6

7 1,60578 8,65402 0,11555 0,62275 5,38929 0,18555 78 1,71819 10,25980 0,09747 0,58201 5,97130 0,16747 89 1,83846 11,97799 0,08349 0,54393 6,51523 0,15349 910 1,96715 13,81645 0,07238 0,50835 7,02358 0,14238 10

11 2,10485 15,78360 0,06336 0,47509 7,49867 0,'13336 11

12 2,25219 17,88845 0,05590 0,44401 7,94269 0,12590 1213 2,40985 20,14064 0,04965 0,41496 8,35765 0,11965 1314 2,57853 22,55049 0,04434 0,38782 8,74547 0,11434 1415 2,75903 25,12902 0,03979 0,36245 9,10791 0,10979 15

16 2,95216 27,88805 0,03586 0,33873 9,44665 0,10586 16

17 3,15882 30,84022 0,03243 0,31657 9,76322 0,10243 1718 3,37993 33,99903 0,02941 0,29586 10,05909 0,09941 1819 3,61653 37,37896 0,02675 0,27651 10,33560 0,09675 1920 3,86968 40,99549 0,02439 0,25842 10,59401 0,09439 20

21 4,14056 44,86518 0,02229 0,24151 10,83553 0,09229 21

22 4,43040 49.00574 0,02041 0,22571 ,06124 0,09041 • 2223 4,74053 53,43614 0,01871 0,21095 ,27219 0,08871 2324 5,07237 58,17667 0,01719 0,19715 ,46933 0,08719 2425 5,42743 63,24904 0,01581 0,18425 ,65358 0,08581 25

26 5,80735 68,67647 0,01456 0,17220 ,82578 0,08456 26

27 6,21387 74,48382 0,01343 0,16093 ,98671 0,08343 2728 6,64884 80,69769 0,01239 0,15040 12,13711 0,08239 2829 7,11426 87,34653 0,01145 0,14056 12,27767 0,08145 2930 7,61226 94,46079 0,01059 0,13137 12,40904 0,08059 30

31 8,14511 102,07304 0,00980 0,12277 12.53181 0,07980 31

32 8,71527 110,21815 0,00907 0,11474 12,64656 0,07907 3233 9,32534 118,93343 0,00841 0,10723 12,75379 0,07841 3334 9,97811 128,25877 0,00780 0,10022 12,85401 0,07780 3435 10,67658 138,23688 0,00723 0,09366 12,94767 0,07723 35

36 11,42394 148,91346 0,00672 0,08754 13,03521 0,07672 36

37 12,22362 160,33740 0,00624 0,08181 13,11702 0,07624 3738 13,07927 172,56102 0,00580 0,07646 13,19347 0,07580 3839 13,99482 185,64029 0,00539 0,07146 13,26493 0,07539 3940 14,97446 199,63511 0,00501 0,06678 13,33171 0,07501 40

197

7,00% 7,00%






ТЕКУЩАЯ ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА


N ГОДА

1 ,08000 1,00000 1,00000 0,92593 0,92593 1,08000 1

2 ,16640 2,08000 0,48077 0,85734 1,78326 0,56077 23 ,25971 3,24640 0,30803 0,79383 2,57710 0,38803 34 .36049 4,50611 0,22192 0,73503 3,31213 0,30192 45 ,46933 5,86660 0,17046 0,68058 3,99271 0,25046 5

6 ,58687 7,33593 0,13632 0,63017 4,62288 0,21632 6

7 ,71382 8,92280 0.11207 0,58349 5,20637 0,19207 78 ,85093 10,63663 0,09401 0,54027 5,74664 0,17401 89 ,99900 12,48756 0,08008 0,50025 6,24689 0,16008 910 2,15892 14,48656 0,06903 0,46319 6,71008 0,14903 10

11 2,33164 16,64549 0,06008 0,42888 7,13896 0,14008 11

12 2,51817 18,97713 0,05270 0,39711 7,53608 0,13270 1213 2,71962 21,49530 0,04652 0,36770 7,90378 0,12652 1314 2,93719 24,21492 0,04130 0,34046 8,24424 0,12130 1415 3,17217 27,15211 0,03683 0,31524 8,55948 0,11683 15

16 3,42594 30,32428 0,03298 0,29189 8,85137 0,11298 16

17 3,70002 33,75023 0,02963 0,27027 9,12164 0,10963 1718 3,99602 37,45024 0,02670 0,25025 9,37189 0,10670 1819 4,31570 41,44626 0,02413 0,23171 9,60360 0,10413 1920 4,66096 45,76196 0,02185 0,21455 9,81815 0,10185 20

21 5,03383 50,42292 0,01983 0,19866 10,01680 Oi,09983 21

22 5.43654 55,45675 0.01803 0,18394 10,20074 0,09803 2223 5,87146 60,89329 0,01642 0,17032 10,37106 0,09642 2324 6,34118 66,76476 0,01498 0,15770 10,52876 0,09498 2425 6,84847 73,10594 0,01368 0,14602 10,67478 0,09368 25

26 7,39635 79,95441 0,01251 0,13520 10,80998 0,09251 26

27 7,98806 87,35077 0,01145 0,12519 10,93516 0,09145 2728 8,62711 95,33883 0,01049 0,11591 1,05108 0,09049 2829 9,31727 103,96593 0,00962 0,10733 1,15841 0,08962 2930 10,06266 113,28321 0,00883 0.09938 1,25778 0,08883 30

31 10,86767 123,34586 0,00811 0,09202 1,34980 0,08811 31

32 11,73708 134,21353 0,00745 0,08520 1,43500 0,08745 3233 12,67605 145,95062 0,00685 0,07889 1,51389 0,08685 3334 13,69013 158,62666 0,00630 0,07305 1,58693 0,08630 3435 14,78534 172,31680 0,00580 0,06763 1,65457 0,08580 35

36 15,96817 187,10215 0,00534 0,06262 1,71719 0,08534 36

37 17,24562 203,07032 0,00492 0,05799 1,77518 0,08492 3738 18,62527 220,31595 0,00454 0,05369 1,82887 0,08454 3839 20,11530 238,94122 0,00419 0,04971 1,87858 0,08419 3940 21,72452 259,05652 0,00386 0,04603 1,92461 0,08386 40

198

8,00% 8,00%









N ГОДА

! 1,09000 1,00000 1,00000 0,91743 0,91743 1,09000 1

2 1,18810 2,09000 0,47847 0,84168 1.75911 0.56847 23 1,29503 3,27810 0,30505 0,77218 2,53129 0,39505 34 1,41158 4,57313 0,21867 0,70843 3,23972 0,30867 45 1,53862 5,98471 0,16709 0.649.93 3.88965 0,25709 5

6 1,67710 7,52333 0,13292 0,59627 4,48592 0,22292 6

7 1,82804 9,20043 0,10869 0,54703 5,03295 0,19869 78 1,99256 11,02847 0,09067 0,50187 5,53482 0,18067 89 2,17189 13,02104 0,07680 0,46043 5,99525 0,16680 910 2,36736 15,19293 0,06582 0,42241 • 6,41766 0,15582 10

11 2,58043 17,56029 0,05695 0.38753 6,80519 0,14695 11

12 2,81266 20,14072 0,04965 0,35553 7,16073 0,13965 1213 3,06580 22,95339 0,04357 0,32618 7,48690 0,13357 1314 3,34173 26,01919 0,03843 0,29925 7,78615 0,12843 1415 3,64248 29,36092 0,03406 0,27454 8,06069 0,12406 15

16 3,97031 33,00340 0,03030 0,25187 8,31256 0,12030 16

17 4,32763 36,97371 0,02705 0,23107 8,54363 0,11705 1718 4,71712 41,30134 0,02421 0,21199 8,75562 0,11421 1819 5,14166 46,01846 0,02173 0,19449 8,95011 0,11173 1920 5,60441 51,16012 0,01955 0,17843 9,12855 0,10955 20

21 6,10881' 56,76453 0.01762 0,16370 9,29224 0,10762 21

22 6,65860 62,87334 0,01590 0.15018 9,44243 0,10590 2223 7,25788 69,53194 0,01438 0,13778 9,58021 0,10438 2324 7,91108 76,78982 0,01302 0,12640 9,70661 0,10302 2425 8,62308 84,70090 0,01181 0,11597 9,82258 0,10181 25

26 9,39916 93,32398 0,01072 0,10639 9,92897 0,10072 26

27 10,24508 102,72314 0,00973 0,09761 10,02658 0,09973 2728 11,16714 112,96822 0,00885 0,08955 10,11613 0,09885 2829 12,17218 124,13536 0,00806 0,08215 10,19828 0,09806 2930 13,26768 136,30754 0,00734 0,07537 10,27365 0,09734 30

31 14,46177 149,57522 0,00669 0,06915 10,34280 0,09669 31

32 15,76333 164,03699 0,00610 0,06344 10,40624 0,09610 3233 17,18203 179,80032 0,00556 0,05820 10,46444 0,09556 3334 18,72841 196,98234 0,00508 0,05339 10,51784 0,09508 3435 20,41397 215,71076 0,00464 0,04899 10,56682 0,09464 35

36 22,25123 236,12472 0,00424 0,04494 10,61176 0,09424 36

37 24,25384 258,37595 0,00387 0,04123 10.65299 0,09387 3738 26,43668 282,62978 0,00354 0,03783 10,69082 0,09354 3839 28,81599 309,06646 0,00324 0,03470 10,72552 0,09324 3940 31,40942 337,88245 0,00296 0,031'84 10,75736 0,09296 40

199

9,00% 9,00%









N ГОДА

1 1,10000 1,00000 1,00000 0,90909 0,90909 1,10000 1

2 1,21000 2,10000 0,47619 0,82645 1,73554 0,57619 2з 1,33100 3,31000 0,30211 0,75131 2,48685 0,40211 34 1,46410 4,64100 0,21547 0,68301 3,16987 0,31547 4

5 1,61051 6,10510 0,16380 0,62092 3,79079 0,26380 5

6 1,77156 7.71561 0,12961 0,56447 4,35526 0,22961 6

•7 1,94872 9,48717 0,10541 0.51316 4,86842 0,20541 78 2,14359 11,43589 0.08744 0,46651 5.33493 0.18744 89 .2,35795 13,57948 0.07364 0.42410 5,75902 0,17364 910 2,59374 15,93742 0,06275 0,38554 6,14457 0,16275 10

11 2,85312 18,53117 0,05396 0,35049 6,49506 0,15396 11

12 3,13843 21,38428 0,04676 0,31863 6,81369 0,14676 1213 3,45227 24,52271 0,04078 0,28966 7,10336 0,14078 1314 3,79750 27,97498 0,03575 0,26333 7,36669 0,13575 1415 4,17725 31,77248 0,03147 0,23939 7,60608 0,13147 15

16 4.59497 35,94973 0,02782 0,21763 7,82371 0,12782 16

1 -7 5,05447 40,54470 0,02466 0,19784 8,02155 0,12466 17IS 5,55992 45,59917 0,02193 0.17986 8,20141 0,12193 1819 6,11591 51.15909 0,01955 0,16351 8,36492 0, 1955 1920 6,72750 57,27500 0,01746 0,14864 8,51356 0, 1746 20

21 7,40025 64,00250 0,01562 0,13513 8,64869 0, 1562 21

22 8,14028 71,40275 0,01401 0,12285 8,77154 0, 1401 2223 8,95430 79,54303 0.01257 0,11168 8,88322 0, 1257 2324 9,84973 88,49733 0,01130 0,10153 8,98474 0,11130 2425 10,83471 98,34706 0,01017 0,09230 9,07704 0,11017 25

26 11,91818 109,18177 0,00916 0,08391 9,16095 0,10916 26

27 13,10999 121,09994 0,00826 0,07628 9,23722 0,10826 2728 14,42099 134,20994 0,00745 0,06934 9,30657 0,10745 2829 15,86309 148,63093 0,00673 0,06304 9,36961 0,10673 2930 17,44940 164,49403 0,00608 0,05731 9,42691 0,10608 30

31 19.19434 181,94343 0,00550 0,05210 9,47901 0,10550 31

32 21,11378 201,13777 0,00497 0,04736 9,52638 0,10497 3233 23,22516 222,25154 0,00450 0,04306 9,56943 0,10450 3334 25,54767 245,47670 0,00407 0,03914 9,60857 0,10407 3435 28,10244 271,02437 0,00369 0,03558 9,64416 0,10369 35

36 30,91268 299,12681 0,00334 0,03235 9,67651 0,10334 36

37 34,00395 330,03949 0,00303 0,02941 9,70592 0,10303 3738 37,40435 364,04343 0,00275 0,02673 9,73265 0,10275 3839 41,14478 401,44778 0,00249 0,02430 9,75696 0,10249 3940 45,25926 442,59256 0,00226 0,02210 9,77905 0,10226 40

200

10,00% 10,00%









N ГОДА

1 1,11000 1,00000 1,00000 0,90090 0,90090 1,11000 1

2 1,23210 2,11000 0,47393 0,81162 1,71252 0,58393 23 1,36763 3,34210 0,29921 0,73119 2,44371 0,40921 34 1,51807 4,70973 0,21233 0,65873 3,10245 0,32233 45 1,68506 6,22780 0,16057 0,59345 3,69590 0,27057 5

6 1,87041 7,91286 0,12638 0,53464 4,23054 0,23638 6

7 2,07616 9,78327 0,10222 0,48166 4,71220 0,21222 - 78 2,30454 11,85943 0,08432 0,43393 5,14612 0,19432 89 2,55804 14,16397 0,07060 0,39092 5,53705 0,18060 910 2,83942 16,72201 0,05980 ,0,35218 5,88923 0,16980 10

11 3,15176 19,56143 0,05112 0,31728 6,20652 0,16112 11

12 3,49845 22,71319 0,04403 0,28584 6,49236 0,15403 1213 3,88328 26,21164 0,03815 0,25751 6,74987 0,14815 1314 4,31044 30.09492 0,03323 0,23199 6,98187 0,14323 1415 4,78459 34.40536 0,02907 0,20900 7,19087 0,13907 15

16 5,31089 39,18995 0,02552 0,18829 7,37916 0,13552 16

17 5,89509 44.50084 0,02247 0,16963 7,54879 0,13247 1718 6,54355 50,39594 0,01984 0,15282 7,70162 0,12984 1819 7,26334 56,93949 0.01756 0,13768 7,83929 0,12756 1920 8,06231 64,20283 0,01558 0,12403 7,96333 0,12558 20

21 8,94917 72,26514 0,01384 0,11174 8,07507 0,12384 21

22 9,93357 81,21431 0,01231 0,10067 8,17574 0,12231 2223 11,02627 91,14788 0,01097 0,09069 8,26643 0,12097 2324 12,23916 102,17415 0,00979 0,08170 8,34814 0,11979 2425 13,58546 114,41331 0,00874 0,07361 8,42174 0,11874 25

26 15,07986 127,99877 0,00781 0.06631 8,48806 0,11781 26

27 16,73865 143,07863 0,00699 0,05974 8,54780 0,11699 2728 18,57990 159,81728 0,00626 0,05382 8,60162 0,11626 2829 20,62369 178,39719 0,00561 0,04849 8,65011 0,11561 2930 22,89230 199,02088 0,00502 0,04368 8,69379 0,11502 30

31 25,41045 221,91317 0,00451 0,03935 8,73315 0,11451 31

32 28,20560 247,32362 0,00404 0,03545 8,76860 0,11404 3233 31,30821 275,52922 0,00363 0,03194 8,80054 0,11363 3334 34,75212 306,83744 0,00326 0,02878 8,82932 0,11326 3435 38,57485 341,58956 0,00293 0,02592 8,85524 0,11293 35

36 42,81808 380,16441 0,00263 0,02335 8,87859 0,11263 36

37 47,52807 422,98249 0,00236 0,02104 8,89963 0,11236 3738 52,75616 470,51056 0,00213 0,01896 8,91859 0,11213 3839 58,55934 523,26673 0,00191 0,01708 8,93567 0,11191 3940 65,00087 581,82607 0,00172 0,01538 8,95105 0,11172 40

201

п,оо% п,оо%









N ГОДА

1 1,12000 1,00000 1,00000 0,89286 0,89286 1,12000 1

2 1,25440 2,12000 0,47170 0,79719 1,69005 0,59170 23 1,40493 3,37440 0,29635 0,71178 2,40183 0,41635 34 1,57352 4,77933 0,20923 0,63552 3,03735 0,32923 45 1,76234 6,35285 0,15741 0,56743 3,60478 0,27741 5

6 1,97382 8,11519 0,12323 0,50663 4,11141 0,24323 6

7 2,21068 10,08901 0,09912 0,45235 4,56376 0,21912 78 2,47596 12,29969 0,08130 0,40388 4,96764 0,20130 89 2,77308 14,77566 0,06768 0,36061 5,32825 0,18768 910 3,10585 17,54873 0,05698 0,32197 5,65022 0,17698 10

11 3,47855 20,65458 0,04842 0,28748 5,93770 0,16842 11

12 3,89598 24,13313 0,04144 0,25668 6,19437 0,16144 1213 4,36349 28,02911 0,03568 0,22917 6.42355 0,15568 1314 4,88711 32,39260 0,03087 0,20462 6,62817 0,15087 1415 5,47357 37,27971 0,02682 0,18270 6,81086 0,14682 15

16 6,13039 42,75328 0,02339 0,16312 6,97399 0,14339 16

17 6,86604 48,88367 0,02046 0,14564 7,11963 0,14046 1718 7,68997 55,74971 0,01794 0,13004 7,24967 0,13794 18.19 8,61276 63,43968 0,01576 0,11611 7,36578 0,13576 1920 9,64629 72,05244 0,01388 0,10367 7,46944 0,13388 20

21 10,80385 81,69873 0,01224 0,09256 7,56200 0,13224 21

22 12,10031 92,50258 0,01081 0,08264 7,64465 0,13081 2223 13,55235 104,60289 0,00956 0.07379 7,71843 0,12956 2324 15,17863 118,15524 0.00846 0,06588 7,78432 0,12846 2425 17,00006 133,33386 0,00750 0,05882. 7,84314 0,12750 25

26 19,04007 150,33393 0,00665 0,05252 7,89566 0,12665 26

27 21,32488 169,37401 0,00590 0,04689 7,94255 0,12590 27 '28 23,88386 190,69889 0,00524 0,04187 7,98442 0,12524 2829 26,74993 214,58275 0,00466 0,03738 8,02181 0,12466 2930 29,95992 241,33268 0,00414 0,03338 8,05518 0,12414 30

31 33,55511 271,29261 0,00369 0,02980 8,08499 0,12369 31

32 37,58172 304,84772 0,00328 0,02661 8,11159 0,12328 3233 42,09153 342,42945 0,00292 0,02376 8,13535 0,12292 3334 47,14251 384,52098 0,00260 0,02121 8,15656 0,12260 3435 52,79962 431,66350 0,00232 0,01894 8,17550 0,12232 35

36 59,13557 484,46312 0,00206 0,01691 8,19241 0,12206 36

37 66,23184 543,59870 0,00184 0,01510 8,20751 0,12184 3738 74,17966 609,83053 0,00164 0,01348 8,22099 0,12164 3839 83,08122 684,01020 0,00146 0,01204 8,23303 0,12146 3940 93,05097 767,09142 0,00130 0,01075 8,24378 - 0,12130 40

202

12,00% 12,00%









N ГОДА

1 1,13000 1,00000 1,00000 0,88496 0,88496 1,13000 1

2 1,27690 2,13000 0,46948 0,78315 1,66810 0,59948 23 1.44290 3,40690 0,29352 0,69305 2,36115 0,42352 34 1,63047 4,84980 0,20619 0,61332 2,97447 0,33619 45 1,84244 6,48027 0,15431 0,54276 3,51723 0,28431 5

6 2,08195 8,32271 0,12015 0,48032 3,99755 0,25015 6

7 2,35261 10,40466 0,09611 0,42506 4,42261 0,22611 78 2,65844 12,75726 0,07839 0,37616 4,79877 0,20839 89 3,00404 15,41571 0,06487 0,33288 5,13166 0,19487 910 3,39457 18,41975 0,05429 0,29459 5,42624 0,18429 10

11 3,83586 21,81432 0,04584 0,26070 5,68694 0,17584 11

12 4,33452 25,65018 0,03899 0.23071 5,91765 0,16899 1213 4,89801 29,98470 0,03335 0,20416 6,12181 0,16335 1314 5,53475 34,88271 0,02867 0,18068 6,30249 0,15867 1415 6,25427 40,41746 0,02474 0,15989 6,46238 0,15474 15

16 7,06733 46,67173 0,02143 0,14150 6,60388 0,15143 16

17 7,98608 53,73906 0,01861 0,12522 6,72909 0,14861 1718 9,02427 61,72514 0,01620 0,11081 6,83991 0,14620 1819 10,19742 70,74941 0,01413 0,09806 6,93797 0,14413 1920 11,52309 80,94683 0,01235 0,08678 7,02475 0,14235 20

21 13,02109 92,46992 0,01081 0,07680 7,10155 0,14081 21

22 14,71383 105,49101 0,00948 0,06796 7,16951 0,13948 2223 16,62663 120,20484 0,00832 0,06014 7,22966 0,13832 2324 18,78809 136.83147 0,00731 0.05323 7,28288 0,13731 2425 21,23054 155,61956 0,00643 0,04710 7,32999 0,13643 25

26 23,99051 176,85100 0,00565 0,04168 7,37167 0,13565 26

27 27,10928 200,84061 0,00498 0,03689 7,40856 0,13498 2728 30,63348 227,94990 0,00439 0,03264 7,44120 0,13439 2829 34,61583 258,58338 0,00387 0,02889 7,47009 0,13387 2930 39,11589 293,19922 0,00341 0,02557 7,49565 0,13341 30

31 44,20096 332,31511 0,00301 0,02262 7,51828 0,13301 31

32 49,94708 376,51608 0,00266 0,02002 7,53830 0,13266 3233 56,44020 426,46317 0,00234 0,01772 7,55602 0,13234 3334 63,77743 482,90338 0,00207 0,01568 7,57170 0,13207 3435 72,06850 546,68082 0,00183 0,01388 7,58557 0,13183 35

36 81,43740 618,74933 0,00162 0,01228 7,59785 0,13162 36

37 92,02426 700,18674 0,00143 0,01087 7,60872 0,13143 3738 103,98742 792,21101 0,00126 0,00962 7,61833 0,13126 3839 117,50578 896,19845 0,00112 0,00851 7,62684 0,13112 3940 132,78153 1013,70424 0,00099 0,00753 7,63438 0,13099 40

203

13,00% 13,00%









N ГОДА

1 1,14000 1,00000 1,00000 0,87719 0.87719 1,14000 1

2 1,29960 2,14000 0,46729 0,76947 1,64666 0,60729 23 1,48154 3,43960 0,29073 0,67497 2,32163 0,43073 34 1,68896 4,92114 0,20320 0,59208 2,91371 0,34320 45 1,92541 6,61010 0,15128 0,51937 3,43308 0,29128 5

6 2,19497 8,53552 0,11716 0,45559 3,88867 0,25716 6

7 2,50227 10,73049 0,09319 0,39964 4,28830 0,23319 78 2,85259 13,23276 0,07557 0,35056 4,63886 0,21557 89 3,25195 16.08535 0,06217 0,30751 4,94637 0,20217 910 3,70722 19,33730 0,05171 0.26974 5,21612 0,19171 10

11 4,22623 23,04452 0,04339 0,23662 5,45273 0,18339 11

12 4,81790 27,27075 0,03667 0,20756 5,66029 0,17667 1213 5,49241 32,08865 0,03116 0,18207 5,84236 0,17116 1314 6,26135 37,58107 0,02661 0,15971 6,00207 0,16661 1415 7,13794 43,84241 0,02281 0,14010 6,14217 0,16281 15

16 8,13725 50,98035 0,01962 0,12289 6,26506 0,15962 16

17 9,27646 59,11760 0,01692 0,10780 6,37286 0,15692 1718 10,57517 68,39407 0,01462 0,09456 6,46742 0,15462 1819 12,05569 78,96924 0,01266 0,08295 6,55037 0,15266 1920 13,74349 91,02493 0,01099 0,07276 6,62313 0,15099 20

21 15,66758 104,76842 0,00954 0,06383 6,68696 0,14954 21

22 17,86104 120,43600 0,00830 0,05599 6,74294 0,14830 2223 20,36159 138,29704 0,00723 0,04911 6,79206 0,14723 2324 23,21221 158,65862 0,00630 0,04308 6,83514 0,14630 2425 26,46192 181,87083 0,00550 0,03779 6,87293 0,14550 25

26 30,16658 208,33275 0,00480 0,03315 6,90608 0,14480 26

27 34,38991 238,49933 0,00419 0,02908 6,93515 0,14419 2728 39,20449 272,88924 0,00366 0,02551 6,96066 0,14366 2829 44,69312 312.09373 0,00320 0,02237 6,98304 0,14320 2930 50,95016 356,78685 0,00280 0,01963 7,00266 0,14280 30

31 58,08318 407,73701 0,00245 0,01722 7,01988 0,14245 31

32 66,21483 465,82019 0,00215 0,01510 7,03498 0,14215 3233 75,48490 532,03502 0,00188 0,01325 7,04823 0,14188 3334 86,05279 607,51992 0,00165 0,01162 7,05985 0,14165 3435 98,10018 693,57271 0,00144 0,01019 7,07005 0,14144 35

36 111,83421 791,67288 0,00126 0,00894 7,07899 0,14126 36

37 127,49099 903,50708 0,00111 0,00784 7,08683 0,14111 3738 145,33973 1030,99808 0,00097 0,00688 7,09371 0,14097 3839 165,68730 1176,33781 0,00085 0,00604 7,09975 0,14085 3940 188,88352 1342,02510 0,00075 0,00529 7,10504 0,14075 40

204

14,00% 14,00%









N ГОДА

1 1,15000 1,00000 1,00000 0,86957 0,86957 1,15000 1

2 1,32250 2,15000 0,46512 0,75614 1,62571 0,61512 23 1,52088 3,47250 0,28798 0,65752 2,28323 0,43798 34 1,74901 4,99338 0,20027 0,57175 2,85498 0,35027 45 2,01136 6,74238 0,14832 0,49718 3,35216 0,29832 5

6 2,31306 • 8,75374 0,11424 0,43233 3,78448 0,26424 6

7 2,66002 11,06680 0,09036 0,37594 4,16042 0,24036 78 3.05902 - 13,72682 0,07285 0,32690 4,48732 0,22285 89 3,51788 16,78584 0,05957 0,28426 4,77158 0,20957 910 4,04556 20,30372 0,04925 0,24718 5,01877 0,19925 10

11 4,65239 24,34928 0,04107 0,21494 5,23371 0,19107 11

12 5,35025 29,00167 0,03448 0,18691 5,42062 0,18448 1213 6,15279 34,35192 0,02911 0,16253 5,58315 0,17911 1314 7,07571 40,50471 0,02469 0,14133 5,72448 0,17469 1415 8,13706 47,58041 0,02102 0,12289 5,84737 0,17102 15

16 9.35762 55,71748 0,01795 0,10686 5,95423 0,16795 16

17 10,76126 65,07510 0,01537 0,09293 6,04716 0,16537 1718 12,37545 75,83636 0,01319 0,08081 6,12797 0,16319 1819 14,23177 88,21182 0,01134 0,07027 6,19823 0,16134 1920 16,36654 102,44359 0,00976 0,06110 6,25933 0,15976 20

21 18,82152 118,81013 0,00842 0,05313 6,31246 0,15842 21

22 21,64475 137,63165 0,00727 0,04620 6,35866 0,15727 2223 24,89146 159,27640 0,00628 0,04017 6,39884 0,15628 2324 28,62518 184,16786 0,00543 0,03493 6,43377 0,15543 2425 32,91896 212,79302 0,00470 0,03038 6,46415 0,15470 25

26 37,85680 245,71198 0,00407 0,02642 6,49056 0,15407 26

27 43,53532 283,56877 0,00353 0,02297 6,51353 0,15353 2728 50,06562 327,10408 0,00306 0,01997 6,53351 0,15306 2829 57,57546 377,16969 0,00265 0,01737 6,55088 0,15265 2930 66,21178 434,74515 0,00230 0,01510 6,56598 0,15230 30

31 76,14355 500,95692 0,00200 0,01313 6,57911 0,15200 31

32 87,56508 577,10046 0,00173 0,01142 6,59053 0,15173 3233 100,69985 664,66552 0,00150 0,00993 6,60046 0,15150 3334 115,80482 765,36535 0,00131 0,00864 6,60910 0,15131 3435 133,17555 881,17016 0,00113 0,00751 6,61661 0,15113 35

36 153,15188 1014,34583 0,00099 0,00653 6,62314 0,15099 36

37 176,12466 1167,49753 0,00086 0,00568 6,62881 0,15086 3738 202,54336 1343,62216 0,00074 0,00494 6,63375 0,15074 3839 232,92487 1546,16549 0,00065 0,00429 6,63804 0,15065 3940 267,86360 1779,09031 0,00056 0,00373 6,64178 0,15056 40

205

15,00% 15,00%









N ГОДА

1 1,16000 1,00000 1,00000 0,86207 0,86207 1,16000 1

2 1,34560 2,16000 0,46296 0,74316 1,60523 0,62296 23 1,56090 3,50560 0,28526 0,64066 2,24589 0,44526 34 1,81064 5,06650 0,19738 0,55229 2,79818 0,35738 45 2,10034 6,87714 0,14541 0,47611 3,27429 0,30541 5

6 2,43640 8,97748 0,11139 0,41044 3,68474 0,27139 6

7 2,82622 11,41387 0,08761 0,35383 4,03857 0,24761 78 3,27841 14,24009 0,07022 0,30503 4,34359 0,23022 89 3,80296 17,51851 0,05708 0,26295 4,60654 0,21708 910 4,41143 21,32147 0,04690 0,22668 4,83323 0,20690 10

11 5,11726 25,73290 0,03886 0,19542 5,02864 0,19886 11

12 5,93603 30,85017 0,03241 0,16846 5,19711 0,19241 1213 6,88579 36,78620 0,02718 0,14523 5,34233 0,18718 1314 7,98752 43,67199 0,02290 0,12520 5,46753 0,18290 1415 9,26552 51,65950 0,01936 0,10793 5,57546 0,17936 15

16 10,74800 60,92502 0,01641 0,09304 5,66850 0,17641 16

17 12,46768 71,67303 0,01395 0,08021 5,74870 0,17395 1718 14,46251 84,14071 0,01188 0,06914 5,81785 0,17188 1819 16,77652 98,60323 0,01014 0,05961 5,87746 0,17014 1920 19,46076 115,37974 0,00867 0,05139 5,92884 0,16867 20

21 22,57448 134,84050 0,00742 0,04430 5,97314 0,16742 21

22 26,18640 157,41498 0,00635 0,03819 6,01133 0,16635 2223 30,37622 183,60138 0,00545 0,03292 6,04425 0,16545 2324 35,23641 213,97759 0,00467 0,02838 6,07263 0,16467 2425 40,87424 249,21401 0,00401 0,02447 6,09709 0,16401 25

26 47,41412 290,08825 0,00345 0,02109 6,11818 0,16345 26

27 55,00038 337,50237 0,00296 0,01818 6,13636 0,16296 27

28 63,80044 392,50275 0,00255 0,01567 6,15204 0,16255 2829 74,00851 456,30318 0,00219 0,01351 6,16555 0,16219 2930 85,84987 530,31173 0,00189 0,01165 6,17720 0,16189 30

31 99,58585 616,16161 0,00162 0,01004 6,18724 0,16162 31

32 115,51958 715,74747 0,00140 0,00866 6,19590 0,16140 3233 134,00272 831,26706 0,00120 0,00746 6,20336 0,16120 3334 155,44315 965,26979 0,00104 0,00643 6,20979 0,16104 3435 180,31405 1120,71296 0,00089 0,00555 6,21534 0,16089 35

36 209,16430 1301,02703 0,00077 0,00478 6,22012 0,16077 36

37 242,63059 1510,19135 0,00066 0,00412 6,22424 0,16066 3738 281,45152 1752,82197 0,00057 0,00355 6,22779 0,16057 3839 326,48376 2034,27348 0,00049 0,00306 6,23086 0,16049 3940 378,72116 2360,75724 0,00042 0,00264 6,23350 0,16042 40

206

16,00% 16,00%









N ГОДА

1 1,17000 1,00000 1,00000 0,85470 0.85470 1,17000 1

2 1,36890 2,17000 0,46083 0,73051 1,58521 0,63083 23 1,60161 3,53890 0,28257 0,62437 2,20958 0,45257 34 1,87389 5,14051 0,19453 0.53365 2,74324 0,36453 45 2,19245 7,01440 0,14256 0,45611 3,19935 0,31256 5

6 2,56516 9,20685 0,10861 0,38984 3,58918 0,27861 6

7 3,00124 11,77201 0,08495 0,33320 3,92238 0,25495 78 3,51145 14,77325 0,06769 0,28478 4,20716 0,23769 89 4,10840 ' 18,28471 0,05469 0,24340 4,45057 0,22469 910 4,80683 22,39311 0,04466 0,20804 4,65860 0,21466 10

11 5,62399 27,19994 0,03676 0,17781 4,83641 0,20676 11

12 6,58007 32,82393 0,03047 0,15197 4,98839 0,20047 1213 7,69868 39,40399 0,02538 0,12989 5,11828 0,19538 1314 9,00745 47,10267 0,02123 0,11102 5,22930 0,19123 1415 10,53872 56.11013 0,01782 0,09489 5,32419 0,18782 15

16 12.33030 66,64885 0,01500 0,08110 5.40529 0,18500 16

17 14,42646 78,97915 0,01266 0,06932 5,47461 0,18266 1718 16,87895 93,40561 0,01071 0,05925 5,53385 0,18071 1819 19,74838 110,28456 0,00907 0,05064 5,58449 0,17907 1920 23,10560 130,03294 0,00769 0,04328 5.62777 0,17769 20

21 27,03355 153,13854 0,00653 0,03699 5,66476 0,17653 21

22 31,62926 180,17209 0,00555 0,03162 5,69637 0,17555 2223 37,00623 211,80135 0,00472 0,02702 5,72340 0,17472 2324 43,29729 248,80758 0,00402 0,02310 5,74649 0,17402 2425 50,65783 292,10486 0,00342 0,01974 5,76623 0,17342 25

26 59,26966 342,76269 0,00292 0,01687 5,78311 0,17292 26

27 69,34550 402,03235 0,00249 0,01442 5,79753 0,17249 2728 81,13424 471,37785 0,00212 0,01233 5,80985 0,17212 2829 94,92706 552,51209 0,00181 0,01053 5,82039 0,17181 2930 111,06466 647,43914 0,00154 0,00900 5,82939 0,17154 30

31 129,94565 758,50380 0,00132 0,00770 5,83709 0,17132 31

32 152,03641 888,44944 0,00113 0,00658 5,84366 0,17113 3233 177,88260 1040,48585 0,00096 0,00562 5,84928 0,17096 3334 208,12264 1218,36845 0,00082 0,00480 5,85409 0,17082 3435 243,50349 1426,49108 0,00070 0,00411 5,85820 0,17070 35

36 284,89908 1669,99457 0,00060 0,00351 5,86171 0,17060 36

37 333,33192 1954,89365 0,00051 0,00300 5,86471 0,17051 3738 389,99835 2288,22557 0,00044 0,00256 5,86727 0,17044 3839 456,29807 2678,22393 0,00037 0,00219 5,86946 0,17037 3940 533,86875 3134,52200 0,00032 0,00187 5,87133 0,17032 40

207

17,00% 17,00%









N ГОДА

1 1,18000 1,00000 1,00000 0,84746 0,84746 1,18000 1

2 1,39240 2,18000 0,45872 0,71818 1,56564 0,63872 23 1,64303 3,57240 0,27992 0,60863 2.17427 0,45992 34 1,93878 5,21543 0.19174 0,51579 2,69006 0,37174 45 2,28776 7,15421 0,13978 0,43711 3,12717 0,31978 5

6 2,69955 9,44197 0.10591 0,37043 3,49760 0,28591 6

7 3,18547 12,14152 0,08236 0,31393 3,81153 0,26236 78 3,75886 15,32700 0,06524 0,26604 4,07757 0,24524 89 4,43545 19,08586 0,05239 0,22546 4,30302 0,23239 910 5,23384 23,52131 0,04251 0,19106 4,49409 0,22251 10

11 6,17593 .28,75515 0,03478 0,16192 4,65601 0,21478 11

12 7,28759 34,93107 0,02863 0,13722 4,79322 0,20863 1213 8,59936 42,21866 0,02369 0,11629 4,90951 0,20369 1314 10,14724 50,81802 0,01968 0,09855 5,00806 0,19968 1415 11,97375 60,96527 0,01640 0,08352 5,09158 0,19640 15

16 14,12902 72,93902 0,01371 0,07078 5,16235 0,19371 16

17 16,67225 87,06804 0,01149 0,05998 5,22233 0,19149 1718 19,67325 103,74029 0,00964 0,05083 5,27316 0,18964 1819 23,21444 123,41354 0,00810 0,04308 5,31624 0,18810 1920 27,39304 146,62798 0,00682 0,03651 5,35275 0,18682 20

21 32,32378 174,02102 0,00575 0,03094 5,38368 0,18575 21

22 38,14207 206,34481 0,00485 0,02622 5.40990 0,18485 2223 45.00764 244.48687 0,00409 0,02222 5.43212 0.18409 23•24 53,10901 289,49451 0,00345 0,01883 5,45095 0,18345 2425 62,66864 342,60352 0,00292 0,01596 5,46691 0,18292 25

26 73,94899 405,27216 0,00247 0,01352 5,48043 0,18247 26

27 87,25981 479,22115 0,00209 0,01146 5,49189 0,18209 2728 102,96658 566,48096 0,00177 0,00971 5,50160 0,18177 2829 121,50056 669,44754 0,00149 0,00823 5,50983 0,18149 2930 143,37066 790,94810 0,00126 0,00697 5,51681 0,18126 30

31 169,17739 934,31877 0,00107 0,00591 5,52272 0.18107 31

32 199,62932 1103,49615 0,00091 0,00501 5,52773 0,18091 3233 235,56259 1303,12547 0,00077 0,00425 5,53197 0,18077 3334 277,96386 1538,68806 0,00065 0,00360 5,53557 0,18065 3435 327,99736 1816,65193 0,00055 0,00305 5,53862 0,18055 35

36 387,03689 2144,64929 0,00047 0,00258 5,54120 0,18047 36

37 456,70353 2531,68617 0,00039 0,00219 5,54339 0,18040 3738 538,91017 2988,38970 0,00033 0,00186 5,54525 0,18033 3839 635,91400 3527,29987 0,00028 0,00157 5,54682 0,18028 3940 750,37853 4163,21387 0,00024 0,00133 5,54815 0,18024 40

208

18,00% 18,00%









N ГОДА

1 1,19000 1,00000 1,00000 0,84034 0,84034 1,19000 1

2 1,41610 2,19000 0,45662 0,70616 1.54650 0.64662 23 1,68516 3,60610 0.27731 0,59342 2.13992 0,46731 34 2,00534 5,29126 0,18899 0,49867 2,63859 0,37899 45 2,38635 7,29660 0,13705 0,41905 3,05763 0,32705 5

6 2,83976 9,68295 0,10327 0,35214 3,40978 0,29327 6

7 3,37932 12,52271 0.07985 0,29592 3,70570 0,26985 78 4,02139 15,90203 0,06289 0,24867 3,95437 0,25289 89 4,78545 19,92341 0,05019 0,20897 4,16333 0,24019 910 5,69468 24,70886 0,04047 0,17560 4,33893 0,23047 10

11 6,77667 30,40355 0,03289 0,14757 4,48650 0,22289 11

12 8.06424 37.18022 0,02690 0,12400 4,61050 0.21690 1213 9,59645 45.24446 0,02210 0,10421 4,71471 0,21210 1314 11,41977 54,84091 0,01823 0,08757 4,80228 0,20823 1415 13,58953 66,26068 0,01509 0.07359 4,87586 0,20509 15

16 16,17154 79,85021 0,01252 0,06184 4,93770 0,20252 16

17 19,24413 96,02175 0,01041 0,05196 4,98966 0,20041 1718 22,90052 115,26588 0,00868 0,04367 5,03333 0,19868 1819 27,25162 138,16640 0,00724 0,03670 5,07003 0,19724 ^ 1920 32,42942 165,41801 0,00605 0,03084 5,10086 0,19605 20

21 38,59101 197,84744 0,00505 0.02591 5,12677 0,19505 21

22 45,92330 236,43845 0,00423 0,02178 5,14855 0,19423 2223 54,64873 282,36175 0,00354 0.01830 5,16685 0,19354 2324 65,03199 337,01048 0,00297 0,01538 5,18223 0.19297 2425 77,38807 402,04248 0,00249 0,01292 5,19515 0,19249 25

26 92,09180 479,43055 0,00209 0.01086 5,20601 0,19209 26

27 109,58924 571,52235 0,00175 0,00912 5,21513 0,19175 27 •28 130,41120 681,11159 0,00147 0,00767 5,22280 0,19147 2829 155,18933 811,52279 0,00123 0.00644 5,22924 0,19123 2930 184,67530 966,71212 0,00103 0,00541 5,23466 0,19103 30

31 219,76361 1151,38742 0.00087 0,00455 5,23921 0.19087 31

32 261,51869 1371,15103 0,00073 0,00382 5,24303 0,19073 3233 31!,20724 1632,66972 0,00061 0,00321 5,24625 0,19061 3334 370,33662 1943,87697 0,00051 0,00270 5.24895 0,19051 3435 440,70058 2314,21359 0,00043 0,00227 5,25122 0,19043 35

36 524,43368 2754.91416 0,00036 0,00191 5,25312 0,19036 36

37 624,07608 3279,34785 0,00030 0,00160 5,25472 0,19030 3738 742,65054 3903,42393 0,00026 0,00135 5.25607 0.19026 3839 883,75414 4646,07447 0,00022 0,00113 5,25720 0.19022 3940 1051,66742 5529,82861 0,00018 0,00095 5,25815 0,19018 40

209

19,00% 19,00%









N ГОДА

1 1,20000 1,00000 1,00000 0.83333 0,83333 1,20000 1

2 1,44000 2,20000 0,45455 0,69444 1,52778 0,65455 э3 1,72800 3,64000 0,27473 0,57870 2,10648 0,47473 34 2,07360 5,36800 0,18629 0,48225 2,58873 0,38629 45 2,48832 7,44160 0,13438 0,40188 2,99061 0,33438 5

6 2,98598 9,92992 0,10071 0,33490 3,32551 0,30071 6

7 3,58318 12,91590 0,07742 0,27908 3,60459 0,27742 78 4,29982 16,49908 0,06061 0,232.57 3,83716 0,26061 89 5,15978 20,79890 0,04808 0,19381 4,03097 0,24808 910 6,19174 25,95868 0,03852 0,16151 4,19247 0,23852 10

11 7,43008 32,15042 0,03110 0,13459 4,32706 0.23110 11

12 8,91610 39,58050 0,02526 0,11216 4,43922 0,22526 1213 10,69932 48,49660 0,02062 0,09346 4,53268 0,22062 1314 12,83919 59,19592 0,01689 0,07789 4,61057 0,21689 1415 15,40702 72,03511 0,01388 0,06491 4,67547 0,21388 15

16 18,48843 87.44213 0,01144 0,05409 4,72956 0,21144 16

17 22,18611 105,93056 0,00944 0,04507 4,77463 0,20944 1718 26,62333 128,11667 0,00781 0,03756 4,81219 0,20781 1819 31,94800 154,74000 0.00646 0,03130 4,84350 0,20646 1920 38,33760 186,68801 0,00536 0,02608 4,86958 0,20536 20

21 46,00512 225,02561 0,00444 0,02174 4,89132 0,20444 21

22 55,20615 271,03073 0,00369 0,01811 4,90943 0,20369 2223 66,24738 326,23688 0,00307 0,01509 4,92453 0,20307 2324 79,49685 392,48425 0,00255 0,01258 4,93710 0,20255 2425 95,39622 471,98111 0,00212 0,01048 4,94759 0,20212 25

26 114,47547 567,37733 0,00176 0.00874 4,95632 0,20176 26

- 27 137,37056 681,85280 0,00147 0,00728 4,96360 0,20147 2728 164,84467 819,22336 0,00122 0,00607 4,96967 0,20122 2829 197,81361 984,06803 0,00102 0,00506 4,97472 0,20102 2930 237,37633 1181,88164 0,00085 0,00421 4,97894 0,20085 30

31 284,85160 1419,25797 0,00070 0,00351 4,98245 0,20070 31

32 341,82192 1704,10957 0,00059 0,00293 4,98537 0,20059 3233 410,18630 2045,93149 0,00049 0,00244 4,98781 0,20049 3334 492,22357 2456,11779 0,00041 0,00203 4,98984 0,20041 3435 590,66828 2948,34136 0,00034 0,00169 4,99153 0,20034 35

36 708,80194 3539,00964 0,00028 0,00141 4,99295 0,20028 36

37 850,56233 4247,81158 0,00024 0,00118 4,99412 0,20024 3738 1020,67480 5098,37391 0,00020 0,00098 4,99510 0,20020 38,39 1224,80976 6119,04870 0,00016 0.00082 4,99592 0,20016 3940 1469,77171 7343,85846 0,00014 0,00068 4,99660 0,20014 40

210

20,00% 20,00%







ТЕКУЩАЯстоимостьЕДИЧНОГО АННУИТЕТА


N ГОДА

1 1,21000 1,00000 1,00000 0,82645 0,82645 1,21000 1

2 1,46410 2,21000 0,45249 0,68301 1,50946 0,66249 23 1,77156 3,67410 0,27218 0,56447 2,07393 0,48218 34 2,14359 5,44566 0,18363 0,46651 2,54044 0,39363 45 2,59374 7,58925 0,13177 0,38554 2,92598 0,34177 5

6 3,13843 10,18299 0,09820 0,31863 3,24462 0,30820 6

/ 3,79750 13,32142 0,07507 0,26333 3,50795 0,28507 78 4,59497 17,11892 0,05841 0,21763 3,72558 0,26841 89 5,55992 21,71389 0,04605 0,17986 3,90543 0,25605 910 6,72750 27,27381 0,03667 0,14864 4,05408 0,24667 10

11 8,14027 34,00131 0,02941 0,12285 4,17692 0,23941 11

12 9,84973 42,14158 0,02373 0,10153 4,27845 0,23373 1213 11,91818 51,99131 0,01923 0,08391 4,36236 0,22923 1314 14,42099 63,90949 0,01565 0,06934 4,43170 0,22565 1415 17,44940 78,33048 0,01277 0,05731 4,48901 0,22277 15

16 21,11377 95,77988 0,01044 0,04736 4,53637 0,22044 16

17 25.54767 116.89366 0,00855 0,03914 4,57551 0,21855 1718 30.91268 142,44133 0,00702 0,03235 4,60786 0,21702 1819 37,40434 173.35400 0,00577 0,02673 4,63460 0,21577 1920 45,25925 210,75834 0,00474 0,02209 4,65669 0,21474 20

21 54,76369 256,01759 0,00391 0,01826 4,67495 0,21391 21

22 66,26407 310,78129 0,00322 0,01509 4,69004 0,21322 2223 80,17952 377,04535 0,00265 0,01247 4,70251 0,21265 2324 97,01722 457,22488 0,00219 0,01031 4,71282 0,21219 2425 117,39084 554,24210 0,00180 0,00852 4,72134 0,21180 25

26 142,04291 671,63294 0,00149 0,00704 4,72838 0,21149 26

27 171.87192 813.67585 0,00123 0,00582 4,73420 0,21123 2728 207,96503 985,54777 0,00101 0,00481 4,73901 0,21101 2829 251,63768 1193,51279 0,00084 0,00397 4,74298 0,21084 2930 304,48159 1445,15047 0,00069 0,00328 4,74627 0,21069 30

31 368,42272 1749,63206 0,00057 0,00271 4,74898 0,21057 31

32 445,79149 2118,05479 0,00047 0,00224 4,75122 0,21047 3233 539,40770 2563,84628 0,00039 0,00185 4,75308 0,21039 3334 652,68332 3103,25398 0,00032 0,00153 4,75461 0,21032 3435 789,74681 3755,93729 0,00027 0,00127 4,75588 0,21027 35

36 955,59363 4545,68410 0,00022 0,00105 4,75692 0,21022 36

37 1156,26829 5501,27773 0,00018 0,00086 4,75779 0,21018 3738 1399,08462 6657,54602 0,00015 0,00071 4,75850 0,21015 3839 1692,89238 8056,63064 0,00012 0,00059 4,75909 0,21012 39.40 2048,39977 9749,52302 0,00010 0,00049 4,73958 0,21010 40

211

21,00% 21,00%


22,00% 22,00%

6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ

(начисление процентов ежегодно)

ТЕКУЩАЯБУДУЩАЯ НАКОПЛЕНИЕ ФАКТОР ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ВЗНОС ЗАСТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ ФОНДА СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АМОРТИЗАЦИЮ N

год ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ ГОДА

1 1,22000 1,00000 1,00000 0,81967 0,81967 1,22000 1

2 1,48840 2.22000 0,45045 0,67186 1,49153 0,67045 23 1,81585 3,70840 0,26966 0,55071 2,04224 0,48966 34 2,21533 5,52425 0,18102 0.45140 2,49364 0,40102 45 2,70271 7,73958 0,12921 0,37000 2,86364 0,34921 5

6 3,29730 10,44229 0,09576 0,30328 3,16692 0,31576 6

7 4.02271 13.73959 0.07278 0,24859 3.41551 0,29278 П 18 4,90771 17,76231 0,05630 0,20376 3,61927 0,27630 89 5,98740 22,67001 0,04411 0,16702 3,78628 0,26411 910 7,30463 28,65742 0,03489 • 0,13690 3,92318 0,25489 10

11 8,91165 35,96205 0,02781 0,11221 4,03540 0,24781 11

12 10,87221 44,87370 0,02228 0,09198 4,12737 0,24228 1213 13,26410 55,74591 0,01794 0,07539 4,20277 0,23794 1314 16,18220 69,01001 0,01449 0,06180 4,26456 0,23449 1415 19,74229 85,19221 0,01174 0,05065 4,31522 0,23174 15

16 24,08559 104,93450 0,00953 0,04152 4,35673 0,22953 16

17 29,38442 129,02009 0,00775 0,03403 4,39077 0,22775 1718 35,84899 158,40451 0,00631 0,02789 4,41866 0,22631 1819 43,73577 194,25350 0,00515 0,02286 4,44152 0,22515 1920 53,35764 237,98927 0,00420 0,01874 4,46027 0,22420 20

21 65,09632 291,34691 0,00343 0,01536 4,47563 0,22343 21

22 79,41751 356,44323 0,00281 0,01259 4,48822 0,22281 2223 96,88936 435,86074 0,00229 0,01032 4,49854 0,22229 2324 118,20502 532,75010 0,00188 0,00846 4,50700 0,22188 2425 144,21013 650,95512 0,00154 0,00693 4,51393 0,22154 25

26 175,93635 795,16525 0,00126 0,00568 4.51962 0,22126 26

27 214,64235 971,10160 0,00103 0,00466 4,52428 0,22103 2728 261,86367 1185,74395 0,00084 0,00382 4,52810 0,22084 2829 319,47367 1447.60762 0,00069 0,00313 4,53123 0,22069 2930 389,75788 1767,08130 0,00057 0,00257 4,53379 0,22057 30

31 475,50462 2156,83918 0,00046 0,00210 4,53590 0,22046 31

32 580,11563 2632,34379 0,00038 0,00172 4,53762 0,22038 3233 707,74107 3212,45943 0,00031 0,00141 4,53903 0,22031 3334 863,44410 3920.20050 0,00026 0,00116 4,54019 0,22026 3435 1053,40181 4783,64460 0,00021 0,00095 4,54114 0,22021 35

36 1285,15020 5837,04641 0,00017 0,00078 4,54192 0,22017 36

37 1567,88325 7122,19661 0,00014 0,00064 4,54256 0,22014 3738 1912,81756 8690,07986 0,00012 0,00052 4,54308 0,22012 3839 2333,63742 10602,89741 0,00009 0,00043 4,54351 0,22009 3940 2847,03765 12936,53483 0,00008 0,00035 4,54386 0,22008 40

212









N ГОДА

1 1,23000 1,00000 1,00000 0,81301 0,81301 1,23000 1

2 1,51290 2.23000 0.44843 0,66098 1,47399 0,67843 23 1,86087 3,74290 0,26717 0,53738 2,01137 0,49717 ч J4 2,28887 5,60377 0,17845 0,43690 2,44827 0,40845 45 2,81531 7.89263 0,12670 0.35520 2,80347 0,35670 5

6 3,46283 10,70794 0,09339 0,28878 3,09225 0,32339 6

7 4,25928 14,17077 0,07057 0,23478 3,32704 0,30057 78 5,23891 18,43004 0,05426 0,19088 3,51792 0,28426 89 6,44386 23,66895 0,04225 0,15519 3,67310 0,27225 910 7,92595 30,11281 0,03321 0,12617 3,79927 0,26321 10

11 9,74891 38,03876 0,02629 0,10258 3,90185 0,25629 11

12 11,99116 47,78767 0,02093 0,08339 3,98524 0,25093 1213 14.74913 59,77883 0.01673 0,06780 4,05304 0,24673 1314 18,14143 74,52797 0,01342 0,05512 4,10816 0,24342 1415 22,31396 92,66940 0,01079 0,04481 4,15298 0,24079 15

16 27,44617 114,98336 0,00870 0,03643 4,18941 0,23870 16

17 33,75879 142,42954 0,00702 0,02962 4,21904 0,23702 1718 41,52332 !76,18833 0,00568 0,02408 4.24312 0,23568 1819 51,07368 217,71165 0,00459 0.01958 4,26270 0,23459 1920 62,82063 268,78532 0,00372 0,01592 4,27862 0,23372 20

21 77,26937 331,60595 0,00302 0,01294 4,29156 0,23302 21

22 95,04133 408,87532 0,00245 0,01052 4.30208 0,23245 2223 116,90083 503,91665 0,00198 0,00855 4,31063 0,23198 2324 143,78802 620,81748 0,00161 0,00695 4,31759 0,23161 2425 176,85927 764,60550 0,00131 0,00565 4,32324 0,23131 25

26 217,53690 941,46477 0,00106 0,00460 4,32784 0,23106 26

27 267,57039 1159,00167 0,00086 0,00374 4,33158 0,23086 2728 329,11158 1426,57205 0,00070 0,00304 4,33462 0,23070 2829 404,80724 1755,68363 0,00057 0,00247 4,33709 0,23057 2930 497,91291 2160,49088 0,00046 0,00201 4,33909 0,23046 30

31 612,43288 2658,40379 0,00038 0,00163 4,34073 0,23038 31

32 753,29245 3270,83667 0,00031 0,00133 . 4,34205 0,23031 3233 926,54971 4024,12912 0,00025 0,00108 4,34313 0,23025 3334 1139,65615 4950,67883 0,00020 0,00088 4,34401 0,23020 3435 1401,77707 6090,33498 0,00016 0.00071 4.34472 0,23016 35

36 1724,18580 7492,11205 0,00013 0,00058 4,34530 0,23013 36

37 2120,74855 9216,29786 0,00011 0,00047 4,34578 0,23011 3738 2608,52072 11337,04640 0,00009 0,00038 4,34616 0,23009 3839 3208,48050 13945,56712. 0,00007 0,00031 4,34647 0,23007 3940 3946,43102 17154,04762 0,00006 0,00025 4,34672 0,23006 40

213

23,00% 23,00%









N ГОДА

1 1,25000 1,00000 1,00000 0,80000 0,80000 1,25000 1

2 1,56250 2,25000 0,44444 0,64000 1,44000 0,69444 23 1.95313 3,81250 0,26230 0,51200 1,95200 0,51230 34 2,44141 5,76563 0,17344 0,40960 2,36160 0,42344 45 3,05176 8,20703 0,12185 0,32768 2,68928 0,37185 5

6 3,81470 11,25879 0,08882 0,26214 2,95142 0,33882 6

7 4,76837 15,07349 0,06634 0,20972 3,16114 0,31634 78 5,96046 19,84186 0,05040 0,16777 3.32891 0,30040 89 7,45058 25,80232 0,03876 0,13422 3,46313 0,28876 910 9,31323 33,25290 0,03007 0,10737 3,57050 0,28007 10

11 11,64153 42,56613 0,02349 0,08590 3,65640 0,27349 11

12 14,55192 54,20766 0,01845 0,06872 3,72512 0,26845 1213 18.18989 68,75958 0,01454 0,05498 3,78010 0,26454 1314 22,73737 86,94947 0,01150 0,04398 3,82408 0,26150 1415 28,42171 109,68684 0,00912 0,03518 3,85926 0,25912 15

16 35,52714 138,10855 0,00724 0.02815 3,88741 0,25724 16

17 44,40892 173,63568 0,00576 0,02252 3,90993 0,25576 1718 55,51115 218,04460 0,00459 0,01801 3,92794 0,25459 1819 69,38894 273,55576 0.00366 0,01441 3,94235 0,25366 1920 86,73617 342,94470 0,00292 0,01153 3,95388 0,25292 20

21 108,42022 429,68087 0.00233 0,00922 3.96311 0,25233 21

22 135,52527 538,10109 0,00186 0,00738 3,97049 0,25186 2223 169,40659 673,62636 0,00148 0,00590 3.97639 0,25148 2324 211,75824 843,03295 0,00119 0,00472 3,98111 0,25119 2425 264,69780 1054,79118 0,00095 0,00378 3,98489 0,25095 25

26 330,87225 1319,48898 0,00076 0,00302 3,98791 0,25076 26

27 413,59031 1650,36123 0,00061 0,00242 3,99033 0,25061 2728 516,98788 2063,95153 0,00048 0,00193 3,99226 0,25048 2829 646,23485 2580,93941 0,00039 0,00155 3,99:Ш 0,25039 2930 807,79357 3227,17427 0,00031 0,00124 3,99505 0,25031 30

31 1009,74196 4034,96783 0,00025 0,00099 3.99604 0,25025 31

32 1262,17745 5044,70979 0,00020 0,00079 3,99683 0,25020 3233 1577,72181 6306,88724 0,00016 0,00063 3,99746 0,25016 3334 1972,15226 7884,60905 0,00013 0,00051 3,99797 0,25013 3435 2465,19033 9856,76132 0,00010 0,00041 3,99838 0,25010 35

36 3081,48791 12321,95164 0,00008 0,00032 3,99870 0,25008 36

37 3851,85989 15403,43956 0,00006 0,00026 3,99896 0,25006 3738 4814,82486 19255,29944 0,00005 0,00021 3,99917 0,25005 3839 6018,53108 24070,12430 0,00004 0,00017 3,99934 0,25004 3940 7523,16385 30088,65538 0,00003 0,00013 3,99947 0,25003 40

215

25,00% 25,00%









N ГОДА

i 1,26000 1,00000 1,00000 0,79365 0.79365 1,26000 1

2 i,58760 2,26000 0,44248 0,62988 1,42353 0,70248 23 2,00038 3,84760 0,25990 0,49991 1,92344 0,51990 34 2,52047 5,84798 0,17100 0,39675 2.32019 0,43100 45 3,17580 8.36845 0,11950 0,31488 2,63507 0,37950 5

6 4,00150 11,54425 0,08662 0,24991 2,88498 0,34662 6

7 5,04189 15,54575 0,06433 0,19834 3,08332 0.32433 78 6,35279 20,58765 0,04857 0,15741 3,24073 0,30857 89 8,00451 26,94043 0,03712 0,12493 3.36566 0,29712 910 10,08569 34,94495 0,02862 0,09915 3,46481 0.28862 10

11 12,70796 45,03063 0,02221 0,07869 3,54350 0,28221 11

12 16,01203 57,73859 0,01732 0,06245 3,60595 0,27732 1213 20,17516 73,75063 0,01356 0,04957 3,65552 0,27356 1314 25,42070 93,92579 0,01065 0,03934 3,69485 0,27065 1415 32,03009 119,34650 0,00838 0,03122 3,72607 0,26838 15

16 40,35791 151,37658 0,00661 0,0247s 3,75085 0,26661 16

17 50,85097 191,73449 0,00522 0,01967 3.77052 0,26522 1718 64,07222 242,58546 0,00412 0.01561 3,78613 0,26412 1819 80,73099 306,65768 0,00326 0,01239 3,79851 0,26326 1920 101,72105 387,38867 0,00258 0,00983 3,80834 0,26258 20

21 128,16852 489,10972 0,00204 0,00780 3,81615 0.26204 21

22 161,49234 617,27824 0,00162 0,00619 3,82234 0,26162 2223 203,48034 778,77058 0,00128 0,00491 3,82725 0,26128 2324 256,38523 982,25092 0,00102 0,00390 3,83115 0,26102 2425 323,04539 1238,63615 0,00081 0,00310 3,83425 0,26081 25

26 407,03719 1561,68154 -• 0,00064 0,00246 3,83670 0,26064 26

27 512,86685 1968,71873 0,00051 0,00195 3,83865 0,26051 2728 646,21223 2481,58558 0,00040 0,00155 3,84020 0,26040 2829 814,22740 3127,79781 0,00032 0,00123 3,84143 0,26032 2930 1025,92652 3942,02521 0,00025 0,00097 3,84241 0,26025 30

31 1292,66740 4967.95172 0,00020 0,00077 3,84318 0,26020 31

32 1628,76091 6260,61913 0,00016 0,00061 3,84379 0,26016 3233 2052,23873 7889,38004 0,00013 0,00049 3,84428 0,26013 3334 2585,82079 9941,61877 0,00010 0,00039 3,84467 0,26010 3435 3258,13417 12527,43956 0,00008 0,00031 3,84497 0,26008 35 .

36 4105,24902 15785,57373 0,00006 0.00024 3.84522 0,26006 36

37 5172,61372 19890,82274 0,00005 0,00019 3,84541 0,26005 3738 6517,49324 25063,43647 0,00004 0.00015 3,84556 0,26004 3839 8212,04142 31580,92971 0,00003 0,00012 3,84569 0,26003 3940 10347,17212 39792,97113 0,00003 0,00010 3,84578 0,26003 40

216

26,00% 26,00%









N ГОДА

1 1,27000 1,00000 1,00000 0,78740 0,78740 1,27000 1

2 1,61290 2,27000 0,44053 0,62000 1,40740 0,71053 23 2,04838 3,88290 0,25754 0,48819 1,89559 0,52754 34 2,60145 5,93128 0,16860 0,38440 2,27999 0.43860 45 3,30384 8,53273 0,11720 0,30268 2,58267 0,38720 5

6 4,19587 11,83657 0,08448 0,23833 2,82100 0,35448 6

7 5,32876 16,03244 0,06237 0,18766 3,00866 0,33237 78 6,76752 21,36120 0,04681 0,14776 3,15643 0,31681 89 8,59476 28,12872 0,03555 0,11635 3,27278 0,30555 910 10,91534 36.72348 0,02723 0,09161 3,36439 0,29723 10

11 13.86248 47.63882 0,02099 0,07214 3,43653 0,29099 11

12 17,60535 61,50130 0,01626 0.05680 3,49333 0.28626 1213 22.35880 79,10665 0.01264 0,04473 3,53805 0.28264 1314 28,39567 101,46545 0.00986 0,03522 3,57327 0,27986 1415 36,06250 129,86112 0,00770 0.02773 3.60100 0,27770 15

16 45,79938 165,92362 0.00603 0,02183 3.62284 0,27603 16

17 58,16521 211,72300 0,00472 0,01719 3,64003 0.27472 1718 73,86982 269,88821 0,00371 0,01354 3,65357 0,27371 1819 93,81467 343.75803 0,00291 0,01066 3,66422 0,27291 1920 119,14464 437,57271 ' 0,00229 0,00839 3,67262 0,27229 20

21 151.31369 556.71734 0,00180 0.00661 3,67923 0,27180 21

22 192,16839 708,03103 0,00141 0,00520 3,68443 0,27141 2223 244,05385 900,19942 0,00111 0,00410 3.68853 0.27111 2324 309,94839 1144,25327 0,00087 0,00323 3,69175 0,27087 2425 393,63446 1454,20166 0,00069 0,00254 3,69429 0,27069 25

26 499,91577 1847,83613 0,00054 0,00200 3,69629 0,27054 26

27 634,89304 2347,75190 0,00043 0,00158 3,69787 0,27043 2728 806,31417 2982,64494 0,00034 0,00124 3,69911 0,27034 2829 1024,01900 3788,95910 0,00026 0,00098 . 3,70009 0,27026 2930 1300,50414 4812,97810 0.00021 0,00077 3,70086 0,27021 30

31 1651,64027 6113,48224 0,00016 0,00061 3,70146 0,27016 31

32 2097,58316 7765,1.2251 0,00013 0,00048 3,70194 0,27013 3233 2663,93064 9862,70567 0,00010 0,00038 3,70231 0,27010 3334 3383,19194 12526,63631 0,00008 0,00030 3,70261 0,27008 3435 4296,65380 15909,82825 0,00006 0,00023 3,70284 0,27006 35

36 5456,75037 20206,48205 0,00005 0,00018 3,70302 0,27005 36

37 6930,07303 25663,23241 0,00004 0,00014 3,70317 0,27004 3738 8801,19282 32593,30544 0,00003 0,00011 3,70328 0,27003 3839 11177,51497 41394,49826 0,00002 0,00009 3,70337 0,27002 3940 14195,44414 52572,01324 0,00002 0,00007 3,70344 0,27002 40

217

27,00% 27,00%



ГОД БУДУЩАЯ СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ






N ГОДА

1 1,28000 1,00000 1,00000 0.781.25 0,78125 1,28000 1

2 1,63840 2,28000 0,43860 0,61035 1,39160 0,71860. 23 2,09715 3,91840 0,25521 0,47684 1,86844 0,53521 3 -4 2,68435 6,01555 0,16624 0,37253 2,24097 0,44624 • 45 3,43597 8,69991 0,11494 0,29104 2,53201 0,39494 5

6 4,39805 12,13588 0,08240 0,22737 2,75938 0,36240 6

7 5,62950 16,53393 0,06048 0,17764 2,93702 0:34048 78 7,20576 22,16343 0,04512 0,13878 3,07579 0,32512 89 9,22337 29,36919 0,03405 0,10842 3,18421 0,31405 910 11,80592 38,59256 0,02591 0,08470 3,26892 0,30591 10

11 , 15,11157 50.39847 0,01984 0,06617 3.33509 0,29984 11

12 19,34281 65,51005 0,01526 0,05170 3,38679 0,29526 • 1213 24,75880 84,85286 0,01179 0,04039 3,42718 0,29179 1314 31,69127 109,61166 0,00912 0,03155 3,45873 0,28912 1415 40,56482 141,30293 0,00708 0,02465 3,48339 0,28708 15

16 ' 51,92297 181,86775 0,00550 0,01926 3,50265 0,28550 16 -

17 66,46140 233,79072 0,00428 0,01505 3,51769 0,28428 1718- 85,07059 300,25212 0,00333 0,01175 3,52945 0,28333 1819 108,89036 385,32271 0,00260 0,00918 3,53863 0,28260 1920 139,37966 494,21307 0.00202 0.00717 3,54580 0,28202 20

21 178,40597 633,59273 0,00158 0,00561 3,55141 0,28158 21

22 228,35964 811,99869 0,00123 0,00438 3,55579 0,28123 2223 292,30033 1040,35833 0,00096 0,00342 3,55921 0,28096 2324 374,14443 1332,65866 0,00075 0,00267 3,56188 0,28075 2425 478,90487 1706,80309 0,00059 0,00209 3,56397 0,28059 25

26 612,99823 2185,70796 0,00046 0,00163 3,56560 0,28046 26

27 784.63774 2798,70619 0,00036 0,00127 3,56688 0,28036 2728 1004,33630 3583,34393 0,00028 0,00100 3,56787 0,28028 2829 1285,55047 4587,68023 0,00022 0,00078 3,56865 0,28022 2930 1645,50460 5873,23070 0,00017 0,00061 3,56926 0,28017 30

31 2106,24589 7518,73530 0,00013 0,00047 3,56973 0,28013 31

32 2695,99475 9624,98120 0,00010 0,00037 3,57010 0,28010 3233 3450,87328 12320,97595 0,00008 0,00029 3,57039 0,28008 3334 4417,11780 15771,84923 0,00006 0,00023 3,57062 0,28006 3435 5653,91079 20188,96703 0,00005 0,00018 3,57080 0,28005 35

36 7237,00582 25842,87782 • 0,00004 0,00014 3,57094 0,28004 36

37 9263,36746 33079,88364 0,00003 0,00011 3,57104 0,28003 3738 11857,11036 42343,25110 0,00002 0,00008 3,57113 0,28002 3839 15177,10127 54200,36145 0,00002 0,00007 3,57119 0,28002 3940 19426,68965 69377,46273 0,00001 0,00005 3,57124 0,28001 40

218

28,00% 28,00%



год БУДУЩАЯ - СТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ




ТЕКУЩАЯ .СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АННУИТЕТА


N ГОДА

1,29000 1,00000 1,00000 0,77519 0,77519 . 1,29000 1

2 1,66410 2,29000 0,43668 0,60093 1,37612 0,72668 23 2,14669 3,95410 0,25290 0,46583 1,84195 0,54290 34 2,76923 6,10079 0,16391 0,36111 2,20306 0,45391 45 3,57231 8,87002 0,11274 0,27993 2,48300 0,40274 5

6 4,60827 12,44232 0,08037 0.21700 2,70000 0,37037 6

7 5,94467 17,05060 0,05865 0,16822 2,86821 0,34865 78 7,66863 22,99527 0,04349 . 0,13040 2.99862 0,33349 89 9,89253 30,66390 0,03261 0.10109 3,09970 0.32261 910 12,76136 40,55643 0,02466 0.07836 3,17806 0,31466 10

11 16,46216 53,31779 0,01876 0,06075 3,23881 0,30876 11

12 21,23618 69,77995 0,01433 0,04709 3,28590 0,30433 1213 27,39468 91,01613 0,01099 0,03650 3,32240 0,30099 1314 35,33913 118,41081 0,00845 0,02830 3,35070 0,29845 1415 45,58748 153,74995 0,00650 0,02194 3,37264 0,29650 15

16 58,80785 199,33743 0,00502 0,01700 3,38964 0,29502 16

17 75.86213 258,14528 0.00387 0,01318 3,40282 0,29387 1718 97,86215 334.00741 0,00299 0,01022 3,41304 0,29299 1819 126,24217 431.86956 0.00232 0,00792 3,42096 0,29232 1920 162,85239 558,11172 0,00179 0,00614 3,42710 0,29179 20

21 210,07959 720,96412 0,00139 0,00476 3,43186 0,29139 21

22 271,00267 931,04371 0,00107 0,00369 3,43555 0,29107 2223 349,59344 1202,04637 0,00083 0,00286 3,43841 0,29083 2324 450,97553 1551,63981 0,00064 0,00222 3,44063 0,29064 2425. 581,75843 2002,61534 0,00050 0.00172 3,44235 0,29050 25

26 750,46837 2584,37378 0,00039 0,00133 3,44368 0,29039 26

27 968,10420 3334,84215 0,00030 0,00103 3,44471 0,29030 2728 1248,85440 4302,94634 0,00023 0,00080 3,44551 0,29023 2829 1611,02217 5551,80075 0,00018 0,00062 3,44614 0,29018 2930 2078,21859 7162,82292 0,00014 0,00048 3,44662 0,29014 30

31 2680,90196 9241,04151 0,00011 0,00037 3,44699 0,29011 31

32 3458,36351 11921,94347 0,00008 0,00029 3,44728 0,29008 3233 4461,28889 15380,30697 0,00007 0,00022 3,44750 0,29007 3334 5755,06264 19841,59587 0,00005 0,00017 3,44768 0,29005 3435 7424,03075 25596,65850 0,00004 0,00013 3,44781 0,29004 35

36 9576,99961 33020,68925 0,00003 0,00010 3,44792 0,29003 36

37 12354,32941 42597,68886 0,00002 0,00008 3,44800 0,29002 3738 15937,08484 54952,01828 0,00002 0,00006 3,44806 0,29002 3839 20558,83931 70889,10312 0,00001 0,00005 3,44811 0,29001 3940 26520,90254 91447,94243 0,00001 0,00004 3,44815 0,29001 40

219

29,00% 29,00%

Приложение 1, ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ


30,00% 30,00%

ГОДА

1 1,30000 1,00000 1,00000 0.76923 0,76923 1,30000 1

2 1,69000 2,30000 0,43478 0,59172 1.36095 0,73478 33 2,19700 3,99000 0,25063 0,45517 1,81611 0,55063 34 2,85610 6,18700 0.16163 0,35013 2.16624 0,46163 45 3,71293 9,04310 0,11058 0,26933 2,43557 0,41058 5

6 4,82681 12,75603 0.07839 0,20718 2.64275 0.37 Я 39 6

7 6,27485 17,58284 0.05687 0,15937 2,80211 0,35687 78 8,15731 23,85769 0,04192 0,12259 2,92470 0,34192- 89 10.60450 32.01500 0.03124 0.09430 3,01900 0,33.124 910 13.78585 42,61950 0,02346 0,07254 3,09154 0.32346 10

11 17.92161 56,40535 0,01773 0,05580 3,14734 0.31773 11

13 23,29809 74,32696 0.01345 0,04292 3,19026 0,31345 1213 30,28751 97,62504 0.01024 0,03302 3,22328 0,31024 1314 39,37377 127,91256 0.00782 0,02540 3,24867 0,30782 1415 51,18590 167,28633 0,00598 0.01954 3.26S21 0,30598 15

16 66.54167 218,47223 0,00458 0,01503 3,28324 0,30458 16

17 86,50417 285,013')0 0,00351 0.01156 3.29480 0,30351 1718 112,45543 371,51807 0,00269 0,00889 3,30369 0,30269 1819 146,19205 483.97350 0.00207 0,006S4 3.31053 0.30207 1930 190,04%7 630,16555 0,00159 0,00526 3,31579 0,30159 20

31 247,06458 820,21522 0,00122 0,00405 3,31984 0,30122 21

22 321.18395 1067,27980 0,00094 0,00? 11 3.32295 0,30094 2223 417,53414 1388.46375 0,00072 0.00239 3,32535 0,30072 23

24 542.80089 1806,00289 0,00055 0.00184 3.32719 0,30055 2425 705.64116 2348,80378 0.00043 0.00142 3.32861 0.30043 25

26 917.33352 3054.44495 0.00033 0,00109 3,32970 0.30033 26

37 1192.53359 3971,77847 0,00025 0,00084 3.33054 0.30025 2728 1550,29368 5164,31206 0.00019 0,00065 3,33118 0,30019 2829 3015,38180 6714,60573 0,00015 0.00050 3.33168 0,30015 2930 2619,99636 8729,98753 0.00011 0.00038 3.33206 0.30011 30

31 3405,99530 11349,98390 0,00009 0,00029 3,33235 0,30009 31

32 4427.79394 14755,97920 0.00007 0,00023 3.33258 0.30007 3233 5756,13217 19183,77314 0.00005 0,00017 3.33275 0.30005 3334 7482,97189 24939,90531 0,00004 0.00013 3,33289 0,30004 3435 9727,86355 32422,87720 0,00003 0,00010 3.33299 0,30003 35

36 12646,22273 42150.74075 0,00002 0,00008 3.33307 0.30002 36

37 16440,08970 54796,9634?i 0,00002 0,00006 3.33313 0.30002 3738 21372,11680 71237,05317 0,00001 0.00005 3,33318 0,30001 3S39 27783,75210 92609.16998 0.00001 0,00004 3,33321 0,30001 39 -40 36118,8780(1 120392.92207 0,00001 0,00003 3,33324 0,30001 40

220


6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ(начисление процентов ежемесячно)


МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦА

1 1,0067 1,0000 1,00000 0,99338 0,99338 1,00667 1

2 1,0134 2,0067 0,49834 0,98680 1,98018 0,50501 23 1,0201 3,0200 0,33112 0,98026 2,96044 0,33779 34 1,0269 4,0402 0,24751 0,97377 3,93421 0,25418 45 1,0338 5,0671 0,19735 0.96732 4,90154 0,20402 56 1,0407 6,1009 0,16391 0,96092 5,86245 0,17058 67 1,0476 7,1416 0,14003 0,95455 6,81701 0,14669 78 1,0546 8,1892 0,12211 0,94823 7,76524 0,12878 89 1,0616 9,2438 0,10818 0,94195 8,70719 0,11485 910 ,0687 10,3054 0,09704 0,93571 9,64290 0,10370 1011 1,0758 11,3741 0,08792 0,92952 10,57242 0,09459 11

ГОД

1 ,0830 12,4499 0,08032 0,92336 11,49578 0,08699 12

2 ,1729 25,9332 0,03856 0,85260 22,11054 0,04523 243 ,2702 40,5356 0.02467 0,78725 31,91181 0,03134 364 ,3757 56.3499 0,01775 0.72692 40,96191 0,02441 485 ,4898 73,4769 0,01361 0,67121 49,31843 0,02028 60

6 1,6135 92,0253 0,01087 0,61977 57,03452 0,01753 72

7 1,7474 112,1133 0,00892 0,57227 64,15926 0,01559 848 1,8925 133,8686 0,00747 0,52841 70,73797 0,01414 969 2,0495 157,4295 0,00635 0,48792 76,81250 0,01302 10810 2,2196 182,9460 0,00547 0,45052 82,42148 0,01213 120

11 2,4039 210,5804 0,00475 0,41600 87,60060 0,01142 132

12 2,6034 240,5084 0,00416 0.38411 92,38280 0,01082 14413 2,8195 272,9204 0,00366 0,35468 96,79850 0,01033 15614 3,0535 308,0226 0,00325 0,32749 100,87578 0,00991 16815 3,3069 346,0382 0,00289 0,30240 104,64059 0,00956 180

16 3,5814 387,2091 0,00258 0,27922 108,11687 0,00925 192

17 3,8786 431,7972 0,00232 0,25782 111,32673 0,00898 20418 4,2006 480,0861 0.00208 0,23806 114,29060 0,00875 21619 4,5492 532,3830 0,00188 0,21982 117,02731 0,00855 22820 4,9268 589,0204 0,00170 0,20297 119,55429 0,00836 240

21 5,3357 650,3587 0,00154 0,18742 121,88761 0,00820 252

22 5,7786 716,7881 0,00140 0,17305 124,04210 0,00806 26423 6,2582 788,7311 0,00127 0,15979 126,03148 0,00793 27624 6,7776 866,6453 0,00115 0,14754 127,86839 0,00782 28825 7,3402 951,0264 0,00105 0,13624 129,56452 0,00772 300

26 7,9494 1042,4110 0,00096 0,12580 131,13067 0,00763 312

27 8,6092 1141,3805 0,00088 0,11615 132,57679 0,00754 32428 9,3238 1248,5645 0,00080 0,10725 133,91208 0,00747 33629 10,0976 1364,6446 0,00073 0,09903 135,14503 0,00740 34830 10,9357 1490,3594 0,00067 0,09144 136.28350 0,00734 360

221

8,00% 8,00%



ТЕКУЩАЯБУДУЩАЯ НАКОПЛЕНИЕ ФАКТОР ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ • ВЗНОС ЗАСТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ ФОНДА СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АМОРТИЗАЦИЮ N

МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦД

1 1,0075 1,0000 1,00000 0,99256 0,99256 1,00750 1

2 1,0151 2,0075 0,49813 - 0,98517 . 1.97772 0,50563 23 1,0227 . 3,0226 0,33085 0,97783 • 2,95556 0,33835 34 1,0303 4,0452 0,24721 0,97055 3,.92611 0,2547'Г 45 1,0381 5,0756 0,19702 0,96333 4,88944 . 0,20452 56 1,0459 6,1136 0,16357 0,95616 5,84560 0,17107 67 1,0537 7,1595 0,13967 0,94904 6,79464 0,14717 78 1,0616 8,2132 0,12176 0,9419.8 . 7,73661 . 0,12926 89 1,0696 • 9,2748. 0,10782 0,93496 8,67158 0,11532 910 1.0776 10,3443 0,09667 0,92800 9,59958 0,10417 1011 1,0857 " 11,4219 0,08755 0,92109 .10,52067 0,09505 11

ГОД

1 1,0938 12,5076 0,07995 0,91424 11,43491 0,08745 12

2 1,1964 26,1885 0,03818 0,83583 21,88915 0,04568 243 1,3086 41,1527 0,02430 0,76415 31,44681. 0,03180 364 1,4314 57,5207 0,01739 0,69861 40,18478 0,02489 • 485 1,5657 75,4241 0,01326 0,63870 48,17337 0,02076 60

6 1,7126 95,0070 0,01053 • 0,58392 55,47685 0,01803 72

7 1,8732 116,4269 0,00859 0,53385 62,15396 0,01609 848 2,0489 139,8562 0,00715 0,48806 68,2-5844 0,01465 969 2,2411 165,4832 0,00604 0,44620 73,83938 0,01354 10810 2,4514 193,5143 0,00517 0,40794 ,78,94169 0,01267 120

11 2,6813 224,1748 0,00446 0,37295 83,60642 0,01196 132

12 2,9328 257,7116 0,00388 0,34097 87,87109 0,01-138 14413 3,2080 294,3943 0,00340 0,31172 91,77002 0,01090 15614 3,5089 334,5181 0,00299 0,28499 95,33457 0,01049 16815 3,8380 378,4058 0,00264 0,26055 98,59341 0,01014 180

16 4,1981 426,4104 0,00235 0,23820 01,57277 0,00985 192

17 4,5919 478,9182 0,00209 0,21778 04,29661 0,00959 20418 5,0226 536,3517 0,00186 0,19910 06,78686 0,00936, 21619 5,4938 599,1727 0,00167 0,18202 09,06353 0,00917 22820 6,0092 667,8869 0,00150 0,16641 11,14496 0,00900 240

21 6,5729 743,0468 0,00135 0,15214 13,04787 0,00885 252

22 7,1894 825,2573 0,00121 0,13909 14,78759 0,00871 26423 7,8638 915,1797 0,00109 0,12716 16,37811 0,00859 27624 8,6015 1013,5375 0,00099 0,11626 17,83222 0,00849 28825 9,4084 1121,121-9 0,00089 0,10629 19,16162 0,00839 300

26 10,2910 1238,7985 0,00081 0,09717 20,37702 0,00831 312

27 11,2564 1367,5139 0,00073 0,08884 21,48817 0,00823 32428 12,3123 1508,3037 0,00066 0,08122 22,50404 0,00816 33629 13,4673 1662,3006 0,00060 0,07425 23,43278 0,00810 34830 14,7306 1830,7434 0,00055 0,06789 24,28187 0,00805 360

222

9,00% 9,00%



> ТЕКУЩАЯБУДУЩАЯ НАКОПЛЕНИЕ ФАКТОР ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ВЗНОС ЗАСТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ ФОНДА СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АМОРТИЗАЦИЮ N

МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦА1 ,0083 1,0000 1,00000 0,99174 0,99174 1,00833 1

2 ,0167 2,0083 0,49793 0,98354 1,97527 0,50626 23 ;Q252 3,0251 0,33057 0,97541 2,95069 0,33890 34 ' ,0338 4,0503 0,24690 0,96735 3,91804 0,25523 4

5 ,0424 5,0840 0,19669 0,95936 4,87739 0,20503 56 ,0511 6,1264 0,16323 0,95143 5,82882 0,17156 67 ,0598 7,1775 0,13933 0,94356 6,77238 0,14766 78 • J.0686 8,2373 0,12140 0,93577 7,70815 0,12973 89 1,0775 9,3059 0,10746 0,92803 8,63618 0,11579 910 1,0865 10,3835 0,09631 0,92036 9,55654 0,10464 1011 1,0956 11,4700 0,08718 0,91276 10,46930 0,09552 11

ГОД

1 1,1047 12,5656 0,07958 0,90521 11,37451 0,08792 12

2 • 1,2204 26,4469 0,03781 0,81941 21,67085 0,04614 243 1,3482 41,7818 0,02393 0,74174 30,99124 0,03227 364 1,4894 58,7225 0,01703 0,67143 39,42816 0,02536 48•5 1,6453 77,4371 0,01291 0,60779 47,06537 0,02125 60

6 1;81'76 98.1113 0,01019 0.55018 53,97867 0,01853 72

7 2.0079 120,9504 0,00827 0,49803 60,23667 0.01660 848 2,2182 146,1811 0,00684 0,45082 65,90149 0,01517 969 - 2,4504 174,0537 0,00575 0,40809 71,02936 0,01408 10810 2,7070 204,8450 0,00488 0,36941 75,67116 0,01322 120

11 2,9905 238,8605 0,00419 0,33439 79,87299 0,01252 132

12 3,3036 276,4379 0,00362 0,30270 83,67653 0,01195 14413 3,6496 317,9501 0,00315 0,27400 87,11954 0,01148 15614 4,'0317 363,8092 0,00275 0,24803 90,23620 0,01108 16815 4,4539 414,4703 0,00241 0,22452 93,05744 0,01075 180

16 4,9203 470,4364 0,00213 0,20324 95,61126 0,01046 192

17 5,4355 532,2628 0,00188 0,18397 97,92301 0,01021 20418 6,0047 600,5632 0,00167 0,16654 100,01563 0,01000 21619 6,6335 676,0156 0,00148 0,15075 101,90990 0,00981 22820 7,3281 759,3688 0,00132 0,13646 103,62462 0,00965 240

21 8,0954 851,4502 0,00117 0,12353 105,17680 0,00951 252

22 8,9431 953,1737 0,00105 0,11182 106,58186 0,00938 26423 9,8796 1065,5491 0,00094 0,10122 107,85373 0,00927 27624 10,9141 1189,6915 0,00084 0.09162 109,00505 0,00917 -28825 12,0569 1326,8334 0,00075 0,08294 10,04723 0,00909 300

26 13,3195 1478,3357 0,00068 0,07508 10,99063 0,00901 312

27 14,7142 1645,7023 0,00061 0,06796 11,84461 0,00894 32428 16,2550 1830,5944 0,00055 0,06152 12,61764 0,00-888 33629 17,9571 2034,8472 0,00049 0,05569 13,31739 0,00882 34830 19,8374 2260,4878 0,00044 0,05041 13,95082 0,00878 360

223

10,00% 10,00%


п,оо% 1 1,00%

6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ

(начисление процентов ежемесячно)


МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦА1 1,0092 1,0000 1,00000 0,99092 0,99092 1,00917 1

2 1,0184 2,0092 0,49772 0,98192 1,97283 0,50689 23 1,0278 3,0276 0,33030 0,97300 2,94583 0,33946 34 1,0372 4,0553 0,24659 0,96416 3,90999 0,25576 45 1,0467 5,0925 0,19637 0.95540 4,86539 0,20553 56 ,0563 6,1392 0,16289 0,94672 5,81211 0,17205 67 ,0660 7,1955 0,13898 0,93812 6.75023 0,14814 78 ,0757 8,2614 0,12104 0.92960 7,67983 0.13021 89 ,0856 9,3372 0,10710 0,92116 8,60099 0,11627 910 ,0955 10,4227 0,09594 0.91279 9,51378 0,10511 1011 ,1056 11,5183 0,08682 0,90450 10,41828 0,09599 11

ГОД

1 1,1157 12,6239 0,07921 0,89628 11,31456 0,08838 12

2 1,2448 26,7086 0,03744 0,80332 21,45562 0,04661 243 1,3889 42,4231 0,02357 0,72001 30,54487 0,03274 364 1,5496 59,9562 0,01668 0.64533 38,69142 0,02585 485 1,7289 79,5181 0,01258 0,57840 45,99303 0,02174 60

6 1,9290 101,3437 0,00987 0,51841 52,53735 0,01903 72

7 2,1522 125,6949 0,00796 0,46464 58,40290 0,01712 848 2,4013 152,8641 0,00654 0.41645 63,66010 0,01571 969 2,6791 183,1772 0,00546 0,37326 68,37204 0,01463 10810 2,9891 216,9981 0,00461 0,33454 72,59528 0,01378 120

11 3,3351 254,7328 0,00393 0,29985 76.38049 0,01309 132

12 3,7210 296,8340 0,00337 0,26875 79,77311 0,01254 14413 4,1516 343,8072 0,00291 0,24087 82.81386 0,01208 15614 4,6320 396,2160 0.00252 0,21589 85.53923 0,01169 16815 5,1680 454,6896 0,00220 0,19350 87,98194 0,01137 180

16 5,7660 519,9296 0,00192 0,17343 90,17129 0,01109 192

17 6,4333 592,7191 0,00169 0,15544 92,13358 0,01085 20418 7,1777 673,9317 0,00148 0,13932 93,89234 0,01065 21619 8,0083 764,5422 0,00131 0,12487 95.46869 0,01047 22820 8,9350 865,6380 0,00116 0,11192 96.88154 0,01032 240

21 9,9690 978,4325 0,00102 0,10031 98,14786 0,01019 252

22 11,1226 1104,2794 0,00091 0,08991 99,28284 0,01007 26423 12,4097 1244,6892 0,00080 0,08058 100,30010 0,00997 27624 13,8457 1401,3471 0,00071 0,07222 101,21185 0,00988 28825 15,4479 1576,1332 0,00063 0,06473 102,02905 0,00980 300

26 17,2355 1771,1454 0,00056 0,05802 102,76148 0,00973 312

27 19,2300 1988,7242 0,00050 0,05200 103,41795 0,00967 32428 21,4552 2231,4809 0,00045 0,04661 104,00633 0,00961 33629 23,9380 2502,3291 0,00040 0,04177 104,53369 0,00957 34830 26,7081 2804,5196 0.00036 0,03744 105,00635 0,00952 360

224




МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА. ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦА1 ,0100 1,0000 1,00000 0.99010 0,99010 1,01000 1

2 ,0201 2,0100 0,49751 0,98030 1,97040 0,50751 2з ,0303 3,0301 0.33002 0,97059 2.94099 0.34002 34 .0406 4,0604 0,24628 0.96098 3.90197 0.25628 45 ,0510 5.1010 0,19604 0.45147 4.85343 0,20604 50 1,0615 6,1520 0,16255 0,94205 5,79548 0.17255 ('7 1,0721 7,2135 0,13863 0,93272 6,72819 0.14863 ""8 ,0829 8,2857 0,12069 0,92348 7,65168 0,13069 §9 ,0937 9,3685 0,10674 0,91434 8,56602 0.11674 910 1,1046 10,4622 0,09558 0,90529 9,47130 0,10558 1011 1,1157 11,5668 0,08645 0,89632 10,36763 0,09645 ! 1

ГОП

1 ,1268 12,6825 0,07885 0,88745 11,25508 0,08885 1 2

2 .2697 26,9735 0,03707 0.78757 21,24339 0,04707 243 ,4308 43,0769 0,02321 0,69892 30,10751 0,03321 364 ,6122 61,2226 0,01633 0.62026 37,97396 0,02633 485 ,8167 81,6697 0,01224 0,55045 44,95504 0,02224 60

6 2,0471 104,7099 0,00955 0,48850 51,15039 0,01955 72

7 2,3067 130,6723 0,00765 0.43352 56,64845 0.01765 848 2,5993 159,9273 0,00625 0,38472 61,52770 0,01625 969 2,9289 192,8926 0,00518 0.34142 65,85779 0,01518 10810 3,3004 230,0387 0,00435 0,30299 69,70052 0,01435 120

11 3,7190 271,8959 0,00368 0,26889 73,11075 0,01368 132

12 4,1906 319,0616 0.00313 0,23863 76,13716 0,01313 14413 4,7221 372,2090 0,00269 0,21177 78,82294 0,01269 15614 5,3210 432,0970 0,00231 0,18794 81,20643 0,01231 16815 5,9958 499,5802 0,00200 0,16678 83,32167 0,01200 180

16 6,7562 575,6220 0,00174 0,14801 85,19882 0,01174 192

17 7,6131 661,3077 0,00151 0,13135 86,86471 0,01151 20418 8,5786 757,8606 0,00132 0,11657 88,34310 0,01132 21619 9,6666 866,6588 0.00115 0,10345 89,65509 0,01115 22820 10,8926 989,2553 0,00101 0,09181 90,81942 0,01101 240

21 12,2740 1127,4002 0.00089 0,08147 91,85270 0,01089 252

22 13,8307 1283,0652 0,00078 0.07230 92,76968 0,01078 26423 15,5847 1458,4725 0,00069 0,06417 93,58346 0,01069 27624 17,5613 1656,1258 0,00060 0,05694 94,30565 0,01060 28825 19,7885 1878,8465 0,00053 0,05053 94,94655 0,01053 300

26 22,2981 2129,8138 0,00047 0,04485 95,51532 0,01047 312

27 25,1261 2412,6100 0,00041 0,03980 96,02008 0,01041 32428 28,3127 2731,2718 0,00037 0,03532 96,46802 0,01037 33629 31,9035 3090,3480 0,00032 0,03134 96,86555 0,01032 34830 35,9496 3494,9639 0,00029 0,02782 97,21833 0,01029 360

225

12,00% 12,00%

,оЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ

13,00%


ТЕКУЩАЯБУДУЩАЯ НАКОПЛЕНИЕ ФАКТОР ТЕКУЩАЯ СТОИМОС1Ь ВЗНОС ЗАСТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ ФОНДА СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АМОРТИЗАЦИЮ N


1 ,0108 1,0000 1,00000 0,98928 0,98928 1,01083 1

2 ,0218 2,0108 0,49731 0,97868 1,96796 "0,50814 23 . ,0329 3,0326 0,32975 0,96819 2,93615 0,34058 34 ,0440 4,0655 • 0,24597 0,95782 3,89397 0.25681 45 ,0554 5,1095 0,19571 0,94755 4,84152 0,20655 56 ,0668 6,1649 0,16221 0,93740 5,77892 0,17304 67 ,0783 7,2317 . 0,13828 0,92735 6,70626 0,14911 78 1,0900 ,8,3100 0,12034 0,91741 .. 7,62367 0,13117 89 1,1018 9,4000 0,10638 0,90758 8,53125 0,11722 910 1,1138 10,5019 0,09522 0,89785 • 9,42910 0,10605 1011 ,1258 11,6156 0,08609 0.888231 •10;31733 0,09692 11

'"ОД ,

1 ,1380 12,7415 0,07848 0,87871 11,19604 0,08932 12

2 ,2951 27,2417 0,03671 .0,77213 21,03411 0,04754 243 ,4739 43,7433 0.02286 . 0.67848 29,67892 0,03369 364 ,6773 .62,5228 0,01599 .0,59619 37.27519 0,02683 . 485 ,9089 83,8944 0,01192 0-, 52387 43,95011 0,02275 60

6 2,1723 108,2161 0",00924 0,46033 49,81542 0,02007 72

7 2,4722 135,8949 0,00736 0,40450 54.96933 0,01819 848 2,8134 167.3942 0,00597 0,35544 59.49812 0,01681 969 3,2018 203,2415 0,00492 0.31233 63,47760 0,01575 108• 10 3,6437 244,0369 0.00410 0,27444 66,97442 0,01493 120 '

11 4,1467 290,4634 0,00344 0,24116 70,04710 0,01428 132

12 4,7191 343,29.82 0,00291 0,21191 72,74710 0,01375 14413 5,3704 403,4260 0,00248 0,18620 75,11961 0,0133? 15614 6,1117 471,8534 0,00212 0,16362 77,20436 0,01295 16815 6,9554 549,7259 0,00182 0,14377 79,03625 0,01265 180

16 7,9154 638,3474 0,00157 0,12634 80,64595 0,01240 192

17 9,0080 739,2015 0,00135 0,11101 82,06041 0,01219 20418 10,2514 853,9768 0,00117 0,09755 83,30331 0,01200 21619 11,6664 984,5948 0,00102 0,08572 84,39545 0,01185 22820 13,2768 1133,2423 0,00088 0,07532 85,35513 0,01172 240

21 15,1094 1302,4080 0,00077 0,06618 86,19841 0,01160 252

22 17,1950 1494,9241 0,00067 0,05816 86,93941 0,01150 26423 19,5685 1714,0136 0,00058 0,05110 87,59053 0,01142 27624 22,2696 1963,3446 0,00051 0,04490 88,16268 0,01134 28825 25,3435 2247,0914 0,00045 0,03946 88,66543 0,01128 300

26 28,8417' 2570,0045 0,00039 0,03467 89,10720 0,01122 312

27 32,8228 2937,4900 0,00034 0,03047 89,49539 0,01117 32428 37,3534 3355,7005 0,00030 0,02677 89,83650 0,01113 33629 42,5094 3831,6376 0,00026 0,02352 90,13623 0,01109 34830 48,3771 4373,2695 0,00023 0,02067 90,39961 0,01106 360

226

-Приложение 1. ТАБЛИЦЫ СЛОЖНЫХ ПРОЦЕНТОВ



МЕСЯЦ ЕДИНИЦЫ ЗА ПЕРИОД ВОЗМЕЩЕНИЯ ЕДИНИЦЫ АННУИТЕТА ЕДИНИЦЫ МЕСЯЦА• 1 1,0117 1,0000 1,00000 0,98847 0,98847 1,01167 1

2 ,0235 2,0117 0,49710 0,97707 1,96554 0,50877 23 ,0354 3,0351 0,32947 0,96580 2,93134 0,34114 34 ,0475 4,0705 0,24567 0,95466 3,88600 0,25733 45 ,0597 5,1180 0,19539 0,94365 4,82966 0,20705 56 ,0721 6,1777 0,16187 0,93277 5,76243 0,17354 67 ,0846 7,2498 0,13793 0,92201 6,68444 0,14960 78 ,0972 8,3344 0,11998 0,91138 7,59582 0,13165 89 ,1100 9,4316 0,10603 0,90087 8,49670 0,11769 910 ,1230 10,5417 0,09486 0,89048 9,38718 0,10653 1011 1,1361 11,6647 0,08573 0.88021 10,26739 0,09740 11

ГОД

1 1,1493 12,8007 0,07812 0,87006 11,13746 0,08979 12

2 1,3210 27,5132 0,03635 0,75701 20,82774 0,04801 243 1,5183 44,4228 0,02251 0,65865 29,25890 0,03418 364 1,7450 63,8577 0,01566 0,57306 36,59455 0,02733 485 2,0056 86,1951 0,01160 0,49860 42,97702 0,02327 60

6 2,3051 111,8684 0,00894 0,43381 48,53017 0,02061 72

7 2,6494 141,3758 0,00707 0,37745 53,36176 0,01874 848 3,0450 175,2899 0,00570 0.32840 57,56555 0,01737 969 3,4998 214,2688 0,00467 0,28573 61,22311 0,01633 10810 4,0225 259,0689 0,00386 0,24860 64,40542 0,01553 120

11 4,6232 310,5595 0,00322 0,21630 67,17423 0,01489 132

12 5,3136 369,7399 0,00270 0,18820 69,58327 0,01437 14413 6,1072 437,7583 0,00228 0,16374 71,67929 0,01395 15614 7,0192 515,9348 0,00194 0,14247 73,50295 0,01360 16815 8,0675 605,7863 0,00165 0,12395 75,08966 0,01332 180

16 9,2723 709,0563 0,00141 0,10785 76,47019 0,01308 192

17 10,6571 827,7490 0,00121 0.09383 77,67134 0,01287 20418 12,2486 964,1675 0,00104 0,08164 78,71641 0,01270 21619 14,0779 1120,9589 0,00089 0,07103 79,62570 0,01256 22820 16,1803 1301,1659 0,00077 0,06180 80,41683 0,01244 240

21 18,5967 1508,2855 0,00066 0,05377 81,10517 0,01233 252

22 21,3739 1746,3366 0,00057 0,04679 81,70406 0,01224 26423 24,5660 2019,9388 0,00050 0,04071 82,22514 0,01216 27624 28,2347 2334,4013 0,00043 0,03542 82,67851 0,01210 28825 32,4513 2695,8263 0,00037 0,03082 83,07297 0,01204 300

26 37,2976 3111,2272 0,00032 0,02681 83,41617 0,01199 312

27 42,8678 3588,6649 0,00028 0,02333 83,71478 0,01195 32428 49,2697 4137,4041 0,00024 0,02030 83,97459 0,01191 33629 56,6278 4768,0931 0,00021 0,01766 84,20064 0,01188 34830 65,0847 5492,9706 0,00018 0,01536 84,39732 0,01185 360

227

14,00% 14,00%


6 ФУНКЦИЙ ДЕНЕГ(начисление процентов, ежемесячно)

ТЕКУЩАЯБУДУЩАЯ НАКОПЛЕНИЕ ФАКТОР ТЕКУЩАЯ СТОИМОСТЬ ВЗНОС ЗАСТОИМОСТЬ ЕДИНИЦЫ ФОНДА СТОИМОСТЬ ЕДИЧНОГО АМОРТИЗАЦИИ N


1 1,0125 1,0000 1.00000 0.98765 0,98765 1,01250 1

2 1,0252 2,0125 0,49689 0,97546 1,96312 0,50939 23 1,0380 3,0377 0,32920 0,96342 2,92653 0,34170 34 1,0509 4,0756 0,24536 0,95152 3,87806 0,25786 45 1,0641 5,1266 - 0.19506 0,93978 4,81784 0,20756 56 1,0774 6,1907 0,16153 0,92817 5,74601 0,17403 67 1,0909 7,2680 0,13759 0,91672 6,66273 0,15009 78 1,1045 8,3589 0,11963 0,90540 7,56812 0,13213 .89 1,1183 9,4634 0,10567 0,89422 8,46234 0,11817 910 1,1323 10,5817 0,09450 0,88318 9,34553 0,10700 1011 1,1464 11.7139 0,08537 0,87228 10,21780, 0,09787 11

ГОД

1 1,1608 12,8604 0,07776 0,86151 11,07931 0,09026 12

2 1,3474 27,7881 0,03599 0,74220 20,62423 0,04849 243 1,5639 45,1155 0,02217 0,63941 28,84727 0,03467 364 1,8.154 65,2284 0,01533 0,55086 35,93148 0,02783 48

5 2,1072 88,5745 0.01129 0,47457 42,03459 0,02379 60

6 2,4459 115,6736 0,00865 0,40884 47,29247 0.02115 72

•" 2,8391 147,1290 0.00680 0,35222 51,82219 0.01930 848 3,2955 183.6411 0,00545 0.30344 55.72457 0,01795 969 3,8253 226,0225 0,00442 0,26142 59,08651 0,01692 10810 4,4402 275.2171 0,00363 0,22521 61,98285 0,01613 120

11 5,1540 332,3198 0,00301 0,19402 64,47807 0,01551 132

12 5,9825 398,6021 0,00251 0,16715 66,62772 0,01501 14413 6,9442 475,5395 0,00210 0,14400 68,47967 0,01460 15614 8,0606 564,8450 0,00177 0,12406 70,07514 0,01427 16815 9,3563 668,5067 0,00150 0,10688 71,44964 0,01400 180

16 10,8604 788,8326 0,00127 0,09208 72,63380 0,01377 192

17 12,6063 928,5013 0,00108 0,07933 73,65395 0,01358 20418 14,6328 1090,6225 0,00092 0,06834 74,53282 0,01342 21619 16,9851 1278,8053 0,00078 0,05888 75,28998 0,01328 22820 19,7155 1497,2394 0,00067 0,05072 75,94228 0,01317 240

21 22,8848 1750,7878 0,00057 0,04370 76,50424 0,01307 252

22 26,5637 2045,0952 0,00049 0,03765 76,98837 0,01299 26423 30,8339 2386,7138 0,00042 0,03243 77,40546 0,01292 27624 35,7906 2783,249.2 0,00036 0.02794 77,76478 0,01286 28825 41,5441 3243,5294 0,00031 0,02407 78,07434 0,01281 300

26 48,2225 3777,8018 0,00026 0,02074 78,34103 0,01276 312

27 55,9745 4397,9608 0,00023 0,01787 78,57078 0,01273" 32428 64,9727 5117,8132 0,00020 0,01539 78,76871 0,01270 33629 75,4173 5953,3852 0,00017 0,01326 78,93924 0,01267 34830 87,5410 6923,2791 0,00014 0,01142 79,08614 0,01264 360

228

15,00% 15,00%

Documents

Харрисон_Оценка_недвиж