6306 sayılı AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN

ALTYAPI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

Suna KOTANGenel Müdür Yardımcısı

Ülkemizdeki Deprem Gerçeği ve 6306 sayılı Kanunun Hazırlanma Gerekçeleri:

Ülkemiz, Dünya’nın en aktif deprem bölgelerinden birisinde yeralmaktadır.

Ülkemizde depreme yolaçan, yaklaşık 15.000 km’si ana aks olmak

üzere, toplam 24.500 km. uzunluğunda canlı fay hattı bulunmaktadır.

Bu fayların ana kolları, ülkemizi bir uçtan bir uca sarmakta, özellikle

Kuzey Anadolu Fay Hattı, doğu sınırımızdan Çanakkale İli’ne kadar kalın

bir yay çizerek Anadolu'yu bir baştan bir başa kat etmektedir. Kuzey

Anadolu Fay Hattı içinde İstanbul, Bursa, Kocaeli, Sakarya, Erzincan,

Balıkesir ve kısmen Samsun gibi büyük ve ekonomimizin can damarlarının

attığı İller yer almaktadır.

İsim Büyüklük

1939 Erzincan 8.3

1942 Niksar-Erbaa 6.9

1943 Tosya-Ladik 7.7

1944 Bolu-Gerede 7.5

1949 Karlıova 7.9

1951 Kurşunlu 6.8

1957 Bolu- Abant 6.8

1966 Varto 6.6

1967 Bolu- Mudurnu 7.0

1971 Bingöl 6.8

1992 Erzincan 7.0

1999 İzmit Depremi 7.4

2010 Elazığ 6.0

2011 Van 7.2

Kuzey Anadolu Fay Hattında oluşan önemli depremler

Deprem Bölgeleri Yüzölçümü (km2) (%) Nüfus (1990) (%) Tahmini Nüfus (1997) (%)I.derece 328 995 42 25 052 683 44 28 498 740 45II.derece 186 411 24 14 642 950 26 16 674 656 26III.derece 139 594 18 8 257 582 15 9 334 138 15IV.derece 97 894 12 7 534 083 13 8 129 711 13V.derece 32 051 4 985 737 2 1 107 757 2Toplam 784 945 56 473 035 63 745 000

Ülkemizdeki deprem gerçeğini rakama bağlı olarak ifade etmek gerekirse:

Nüfusumuzun % 98’i deprem

açısından tehlikeli bölgede

yaşamaktadır.

1903 yılından günümüze,

topraklarımızda hasar doğuran 130

depremde 100 bin can kaybı ve

yaklaşık 2 milyon ev kaybedilmiştir.

Ülke varlıklarımızın % 90’ı ciddî deprem riski altıdadır. Son yüzyıl içinde meydana gelen depremlerde ortalama her yıl millî gelirimizin % 1’i kaybedilmiştir.

1939 yılında meydana gelen Erzincan Depremi’nde 60 saniye içinde 33.000 vatandaşımız hayatını kaybetmiştir.

1999 yılında meydana gelen Doğu Marmara Bölgesi depremlerinde, 18 bin vatandaşımız hayatını kaybetmiş ve millî gelirimizin % 10’u birkaç dakika içinde yok olmuştur.

Son yaşanan Van depremlerinde yıkılan veya ağır hasar gören konut sayısı yaklaşık 30.000’dir.

İstanbul ve çevresinde olması ihtimali yüksek olan bir depremde;

20 ilâ 50 bin binanın ağır hasar göreceği,

100 milyar $’lık maddî zararın oluşacağı

Can kaybının 20 ilâ 50 bin kişi arasında

olacağı ve 100 binlerce kişinin önemli

derecede bedeni zarara uğrayıp sakat

kalacağı,

1 ilâ 2 milyon kişinin evsiz kalacağı ve

1 ilâ 1,5 milyon kişinin ise, işsiz kalacağı

tahmin edilmektedir.

Ülkemizde son 60 yılda meydana gelen doğal afetlerin yol açtığı yapısal hasarların oranları şöyledir;

% 61 depremler% 15 heyelanlar% 14 su baskınları% 5 kaya düşmeleri% 4 yangınlar% 1 çığ, fırtına ve diğer afetler.

Heyelanlar

15%

Su baskını

14%

Kaya Düşmesi

5%

Yangın4%

Depremler

61%

Çığ, Fırtına vb.

1%

Depremler Heyelanlar Su baskınları

Kaya Düşmeleri Yangınlar Çığ,Fırtına & Diğerleri

Heyelanlar

15%

Su baskını

14%

Kaya Düşmesi

5%

Yangın4%

Depremler

61%

Çığ, Fırtına vb.

1%

Depremler Heyelanlar Su baskınları

Kaya Düşmeleri Yangınlar Çığ,Fırtına & Diğerleri

Ülkemizde özellikle son 20 yılda yaşanan

orta ve büyük ölçekli depremlerde ortaya

çıkan can ve mal kayıpları ve ağır hasarlı

veya yıkılmış binaların sayısı, Ülkemizdeki

mevcut yapı stoğunun önemli bir kısmının

risk altında olduğunu göstermiştir.

Ülkemizdeki yapı stoğunun büyük bir kısmı;

Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar

Hakkında Yönetmeliklerden önceki hukukî

düzenlemelere göre tasarlanmış,

Kat sayısı 3 ilâ 8 arasında değişen,

Orta ve büyük ölçekteki depremlere karşı

yüksek risk altında olan,

binalardan oluşmaktadır

Yapı stoğu incelendiğinde;

Mevcut yapıların büyük kısmının mühendislik hizmeti almadan inşa edildiği, dolayısıyla dayanıksız ve sağlıksız olduğu,

Yapıların büyük çoğunluğunun yalıtımsız ve enerji verimliliği açısından yetersiz olduğu,

Kentlerimizin altyapısının eski ve yetersiz kaldığı,

Büyük kentlerdeki yapılaşmanın büyük bir kısmının mevcut imar planlarına aykırı, kaçak, çarpık ve düzensiz olduğu,

görülmektedir.

Ülkemizde Mevcut Yapılara İlişkin Verilerilere Bakıldığında:

Yaklaşık 19 milyon yapı bulunmaktadır.

Bunlardan yaklaşık 5 milyonu 1999 depreminden sonra yapıldığı için göreceli olarak daha iyi durumdadır denilebilir.

Bu durumda gözden geçirilmesi gereken 14 milyon yapı bulunmaktadır.

Bu 14 milyon yapının yaklaşık yarısının riskli olduğu değerlendirilmektedir.

Ülkemizde kentsel dönüşümü sağlamak üzere yürürlüğe konulmuş mevzuat hükümleri incelendiğinde; bu mevzuatın bir

kısmının dolaylı olarak, bir kısmının da doğrudan kentsel dönüşüm öngördüğü görülmektedir.

II- ÜLKEMİZDE KENTSEL DÖNÜŞÜM ÖNGÖREN HUKUKÎ TANZİMLER

Dolaylı olarak kentsel dönüşüm öngören mevzuat hükümleri:

7269 Sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle

Yapılacak Yardımlara Dair Kanun

775 sayılı Gecekondu Kanunu

2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı

İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında

Kanun

2985 sayılı Toplu Konut Kanunu

5543 sayılı İskân Kanunu

3194 sayılı İmar Kanunu

Doğrudan kentsel dönüşüm öngören mevzuat hükümleri:

5366 sayılı Yıpranan Tarihî ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek

Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun

5104 Sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu

5393 sayılı Belediye Kanunu

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun dışında kalan bu (9) ayrı mevzuatın hiçbirisi şehirlerimizin en ciddi problemlerinden biri olan kentsel dönüşümü bir bütün olarak ele alan ve düzenleyen mevzuat niteliğinde değildir.

Yürürlükteki hukukî düzenlemelerin, sadece belirli kurumlara “dönüşüm”e ilişkin yetkiler veren bir muhtevaya sahip olması, farklı kanunlarda farklı hükümler bulunması ve mevzuatın dağınık olması, akıcı, akılcı ve kaynakta tasarruf sağlayıcı uygulama süreci sağlayamamıştır.

Mevcut mevzuatın ve kurumlar arası koordinasyonun eksikliği, düzenlemelerin finansman boyutunun zayıf olması ve yeterli yaptırım gücünün bulunmaması, “kentsel dönüşüm” uygulamalarında istenilen neticenin alınmasına engel olmuştur.

III-KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARINDA KARŞILAŞILAN HUKUKÎ PROBLEMLER

Mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler,

Kentsel dönüşüm uygulamalarında kazanılmış hakların korunup

korunmayacağı,

Kentsel dönüşüme ilişkin iş ve işlemlere karşı yargı yoluna müracaat edilip

edilemeyeceği,

Kentsel dönüşüm uygulamaları sırasında idarenin kusurlu veya kusursuz

sorumluluğuna yol açabilecek durumlar.

Kentsel Dönüşüm Uygulamalarında Mülkiyet Hakkına Yapılan Müdahaleler: Kentsel dönüşüm uygulamalarında karşılaşılan hukukî problemlerin başında

mülkiyet hakkına yapılan müdahaleler gelmektedir.

Anayasa’nın 56 ncı maddesi; herkesin sağlıklı, dengeli ve güvenli bir çevrede yaşama hakkına sahip bulunduğunu hükme bağlamakta ve Devlete bu hususta görevler yüklemektedir. Yine, Anayasa’nın 23 üncü maddesine göre Devlet, “sosyal ve ekonomik gelişmeyi sağlamak, sağlıklı ve düzenli kentleşmeyi gerçekleştirmek” ile görevlidir.

Kentsel dönüşüm uygulamaları, Anayasa’nın belirtilen bu hükümlerinin bir gereği olarak gerçekleştirilmekte ve kentsel dönüşüm, “mülkiyet hakkını” doğrudan etkilemektedir. Bu etki, mülkiyet hakkının sınırlandırılması şeklinde olabileceği gibi mülkiyetin sona erdirilmesi sonucunu da doğurabilmektedir.

Mülkiyet hakkı, Anayasa’nın 35 inci maddesinde, “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.” şeklinde düzenlenmiştir.

Anayasa Mahkemesi içtihatlarında da mülkiyet hakkının sınırsız bir hak olmadığı, kamu yararının gerektirdiği durumlarda mülkiyet hakkının sınırlandırılabileceği kabul edilmektedir.

Yine, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamaların, söz konusu hakkın ihlali niteliğinde olup olmadığı konusundaki Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi içtihatlarında, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamalarda, kamu yararı ile birey yararı arasında makul bir dengenin gözetilmesi gerektiği vurgulanmıştır.

Kentsel dönüşüm projelerinin, Anayasa’nın 23 üncü ve 56 ncı maddelerinin bir

gereği olarak ve toplumun genel yararı için yapıldığı kuşkusuzdur. Ancak, kentsel

dönüşüm projeleri kapsamında Anayasa’nın 35 inci maddesi ile güvence altına alınan

mülkiyet hakkına getirilecek sınırlamaların, kentsel dönüşümün amacına uygun

olması gerekmekte olup, bu amaçla bağdaşmayan veya amacı aşan sınırlamaların

mülkiyet hakkının ihlali sonucunu doğuracağı kuşkusuzdur.

Kentsel Dönüşüm Ve Gelişim Projeleri, Önceki Kanunî Düzenlemelere Uygun Olarak Tesis Edilmiş İşlemleri Etkileyecek Midir?

Kazanılmış hak, “doğumu anında hukuka uygun olarak tamamlanmış ve böylece kişiye özgü, lehte sonuçlar doğurmuş, daha sonra mevzuat değişikliği veya işlemin geri alınması gibi sebeplere rağmen, hukuk düzenince korunması gerekli olan hak” şeklinde tanımlanabilir.

Kentsel dönüşüm proje ve uygulamaları, mevcut imar planları ve mevzuata uygun yapılmış yapılar hakkında da bazı değişiklikler yapılmasını gerektirebilir. Dönüşüm projelerinin bütünlüğü açısından daha önce hukuka uygun olarak yapılmış binaların yıkılması gerekebilir.

Örneğin; daha önce konut alanı olarak tespit edilmiş bir bölgenin, kentin gelişimi açısından ticaret ve sanayi bölgesi olarak tespit edilip bu amaca uygun sosyal donatı ve altyapı tesisleri yapılması öngörülebilir. Bu durumda, bu bölgede konut amaçlı binaların tahliyesi, yıkılması veya niteliklerinin değiştirilmesi söz konusu olabilir.

Bu gibi durumlarda, kazanılmış hakların korunması, söz konusu taşınmazların önceki hukukî statülerinin devamı anlamına gelir. Dönüşüm projelerinin zorunlu kıldığı durumlarda, daha önce hukuka uygun olarak inşa edilmiş olsa bile, bu binaların niteliklerinin değiştirilmesi veya kamulaştırılması gerekebilir.

Taşınmazların niteliğinin değişmesi sebebiyle değerinde bir azalma meydana geliyor ise bu zararın idare tarafından tazmin edilmesi gerekir. Dolayısıyla, kentsel dönüşümüm uygulamalarında, kamu yararının gerektirdiği durumlarda kazanılmış hakların ortadan kaldırılması söz konusu olabilecektir. Ancak, böyle bir durumda ilgililerin uğradığı zararların karşılanması gerekir.

Kentsel Dönüşüme İlişkin İş Ve İşlemlere Karşı Yargı Yoluna Müracaat Edilip Edilemeyeceği ?

Anayasa’nın 125 inci maddesinde, “İdarenin her türlü eylem ve işlemlerine karşı

yargı yolu açıktır……İdarî işlemin uygulanması halinde telâfisi güç veya imkânsız

zararların doğması ve idarî işlemin açıkça hukuka aykırı olması şartlarının birlikte

gerçekleşmesi durumunda gerekçe gösterilerek yürütmenin durdurulmasına karar

verilebilir……Kanun, olağanüstü hallerde, sıkıyönetim, seferberlik ve savaş halinde

ayrıca millî güvenlik, kamu düzeni, genel sağlık nedenleri ile yürütmenin

durdurulması kararı verilmesini sınırlayabilir….” hükümleri yer almaktadır.

Anayasa’nın zikredilen hükmü uyarınca, kentsel dönüşüm uygulamaları kapsamında yapılacak işlem ve eylemler, diğer idarî işlemler ve eylemlerde olduğu gibi idarî yargının denetimine tabidir.

Kentsel dönüşüm uygulamalarında; dönüşüm alanının tespiti, uygulanacak proje ve proje kapsamında alınacak kararlar gibi birden fazla idarî işlem söz konusu olabilmektedir. Bu işlemlerin her biri ayrı ayrı kesin ve icraî nitelikte idarî işlemler olup, bu işlemlerden dolayı menfaatleri ihlâl edilenler tarafından dava konusu edilebilir.

Diğer taraftan, Anayasa’nın 125 inci maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması kararı verilmesini sınırlayan herhangi bir Kanun hükmü yok ise, diğer idarî davalarda olduğu gibi, kentsel dönüşüme ilişkin iş ve işlemlere karşı açılan davalarda da yürütmenin durdurulması şartlarının gerçekleşmesi halinde, yürütmenin durdurulması kararı verilebilecektir.

İdarenin Kentsel Dönüşüm Projelerinin Uygulanmasından Doğan Sorumluluğu:

Kentsel dönüşüm uygulamaları, bazı sonuçları itibari ile kişiler aleyhine sonuçlar yaratabilirler. İdarenin, uygulamalar kapsamında yapacağı işlem ve eylemler, idarenin kusurlu veya kusursuz sorumluluğuna yol açabilir.

İdarenin kusurlu sorumluluğunun söz konusu edilebilmesi için, ortada hukuka aykırı bir işlem veya eylem bulunması ve bu işlem ve eylemden kaynaklanan bir zararın olması gerekir.

Meselâ; yıkım çalışmaları sırasında, gerekli önlemelerin alınmaması sebebiyle yıkılmaması gereken bir binanın yıkılması durumunda bina sahibi zararının tazminini “kusur sorumluluğu” esasına dayanarak talep edebilir.

Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında idarenin kusursuz sorumluluğu da söz konusu olabilir.

Projenin uygulanması aşamasında, idarenin hukuka uygun işlem ve eylemleri bireylerin zararına yol açabilir.

Örneğin; proje kapsamında yapılan yol sebebiyle binasının değeri düşen veya ticaret alanının konut alanına dönüştürülmesi sebebiyle işyeri sahiplerinin uğrayacakları zararlar gibi. Bu gibi hallerde de idarenin ilgililerin zararını karşılaması gerekecektir.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi

Hakkında Kanun

Kanun, 31.5.2012 tarihli ve 28309 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak

yürürlüğe konulmuştur. Bu Kanun:

Afetler meydana gelmeden önce zarar azaltmaya yönelik gerekli

tedbirleri içeren,

Pratik ve hızlı müdahaleyi sağlayacak uygulama araçları öngören,

Yaptırıma yönelik hükümleri olan,

Finansal yapısı olan,

Vatandaşı mağdur etmeyecek yardım ve destek alternatifleri olan,

bir Kanundur.

6306 sayılı Kanun’un ikincil mevzuatı olarak;

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği 04.08.2012 tarihinde yürürlüğe konulmuş daha sonra geniş kapsamlı bir revizyon yapılmasına ihtiyaç duyulmuş ve yeni bir Yönetmelik 15.12.2012 tarihli Resmî Gazete’de,

Dönüşüm Projeleri Özel Hesabı Gelir, Harcama, Kredi ve Kaynak Aktarımı Yönetmeliği 13.09.2012 tarihli Resmî Gazete’de,

6306 sayılı Kanun Kapsamında Hak Sahiplerince Bankalardan Kullanılacak Kredilere Sağlanacak Faiz Desteğine ilişkin Bakanlar Kurulu Kararı ise 13.10.2012 tarihli Resmî Gazete’de,

yayımlanarak yürürlüğe konulmuştur.

6306 sayılı Kanun’un temel amacı; Afet riski altındaki alanların dönüşümünü ve riskli yapıların yıkımını sağlayarak, Ülke genelinde sağlıklı güvenli ve yaşanılabilir alanlar oluşturmaktır.

Kanunun getirdiği yeniliklere bakıldığında:

Kanun’un temelinde can güvenliği olması sebebiyle, riskli olduğu ilmî verilere göre belirlenecek yapılar her ne olursa olsun mutlaka yıkılacaktır.

Kanun’un özünde anlaşma usulü vardır ve anlaşma yolu ile riskli yapısını yıktıranlara kredi, konut, işyeri, konut sertifikası gibi yardım ve destekler sağlanacaktır.

Uygulamanın temelde vatandaşlarca yürütülmesi amaçlanmış ve Devletin yardım ve destekler dışında mümkün olduğunca az müdahalesi esas alınmıştır. 

Üzerindeki riskli yapı yıkılan parsellerde maliklerin 2/3’ünün anlaşması halinde uygulama bu anlaşmaya göre yapılacak olup, bu durumda Bakanlık veya idare müdahil olmayacaktır.

Kanunda Yer Alan Temel Tanımlara bakıldığında;

İdare:

Belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeleri, bu sınırlar dışında il özel idarelerini, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerini ve Bakanlık tarafından yetkilendirilmesi hâlinde büyükşehir belediyesi sınırları içindeki ilçe belediyelerini

ifade etmektedir.

Riskli yapı :

Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan veya yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı,

olarak tarif edilmiştir.

Riskli alan:

Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığının görüşü de alınarak belirlenen ve Bakanlığın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı,

ifade etmektedir.

Riskli alan:

Zemin yapısı bakımından değerlendirildiğinde;Zemin sıvılaşması olan yerler, toprak kayması veya heyelan olabilecek bölgeler, dere yatakları, taşkın bölgeleri, çığ veya kaya düşme olasılığı olan alanlar vb. alanlar riskli alan olarak tespit edilebilir. Üzerindeki yapılaşma bakımından değerlendirildiğinde; Belirli bir alan üzerindeki binaların riskli olduğunun tespit edilmesi, binaların büyük bir kısmının ruhsatsız ve kaçak yapılmış olması veya bu binaların proje ve uygulama aşamasında mühendislik hizmeti almamış olması, mevcut yapılaşma alanında ulaşım ağının ve altyapının yetersiz kalması vb. durumlardaki alanlar riskli alan olarak tespit edilebilir.

Rezerv yapı alanı:

Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda yeni yerleşim alanı olarak kullanılmak üzere, TOKİ’nin veya İdarenin talebine bağlı olarak veya resen, Maliye Bakanlığının uygun görüşü alınarak Bakanlıkça belirlenen alanları,

ifade etmektedir.

UYGULAMA

Riskli Yapının Tespiti :

Riskli yapıların tespiti; ilmî ve teknik

verilere dayanılarak, 6/3/2007 tarihli ve 26454

sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan Deprem

Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında

Yönetmeliğin eki Esasların Mevcut

Binaların Değerlendirilmesi ve

Güçlendirilmesi başlıklı Yedinci Bölümünde

belirtilen hükümlere göre yapılacaktır.

Riskli olarak tespit edilen yapılar, tapu kütüğüne işlenmek üzere, ilgili tapu

müdürlüğüne bildirilir. Böylece satış ve kiralamalarda yapının riskli olduğunun

bilinmesi sağlanır.

Bakanlıkça veya İdarece yapılan riskli yapı tespitlerine karşı malikler veya

kanunî temsilcilerince 15 gün içerisinde riskli yapının bulunduğu Çevre ve

Şehircilik İl Müdürlüğü’ne verilecek bir dilekçe ile itiraz edilebilir.

Riskli yapı tespitlerine yapılacak itirazlar;

Üniversitelerce belirlenen 4 üye ve

Bakanlıkça belirlenen 3 üye,

olmak üzere toplam (7) üyeden teşkil olunan Teknik Heyetler’ce

incelenecektir.

Hazineye aid taşınmazların Bakanlığa tahsisi, İdare veya TOKİ’ye devri:

6306 sayılı Kanun kapsamında kullanılmak üzere ihtiyaç halinde; Kamu idarelerine tahsisli olmayan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar

Maliye Bakanlığı’nca, Kamu idarelerine tahsisli olan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar Bakanlar

Kurulu kararı ile, Hazine dışındaki kamu idarelerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar da yine

Bakanlar Kurulu kararı ile,

Bakanlığa tahsis, İdareye veya TOKİ’ye devir edilebilecektir.

Ancak, tahsis ve devir tarihinden itibaren 3 yıl içinde ve gerekli görülen hâllerde Maliye Bakanlığınca uzatılan süre içinde, maksadına uygun olarak kullanılmadığı Bakanlıkça tespit edilen taşınmazlar, bedelsiz olarak ve resen tapuda Hazine adına tescil edilecek veya önceki maliki olan kamu idaresine devredilecektir.

Yine, 4342 sayılı Mera Kanunu kapsamında olup riskli alanlarda ve riskli

yapılarda yaşayanların nakledilmesi için ihtiyaç duyulan taşınmazların tahsis

amaçları değiştirilip tapuda Hazine adına tescil edilecek ve bu taşınmazlar

hakkında da 6306 sayılı Kanuna göre uygulamada bulunulabilecektir.

Uygulama yapılan alan içinde olup, riskli yapılar dışında kalan yapılardan

uygulama bütünlüğü bakımından Bakanlıkça gerekli görülenler de yine 6306

sayılı Kanun hükümlerine tabi olacaktır.

Riskli yapıların yıktırılması: Riskli yapıların yıktırılması için yapı maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilecek, bu süre içinde riskli yapı yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulacak,

Verilen bu süre içinde maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, yıktırma işlemleri, gerekli masraflar dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahallî idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılacak veya yaptırılacaktır.

Diyarbakır

Belirtilen usullere göre süresinde

yıktırılmadığı tespit edilen riskli

yapıların yıktırılması, Bakanlıkça

yazılı olarak İdareye bildirilecek ve

buna rağmen yıktırılmadığı tespit

edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılacak

veya yıktırılacak.

Konya

Kredi, Destek ve Yardımlar

Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine; kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak bu yapılarda ikamet edenlere veya bu yapılarda işyeri bulunanlara geçici konut veya işyeri tahsisi veya kira yardımı yapılabilecektir. Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların; - maliklerine; - kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır bu konutlarda ikamet ettiği veya işyeri bulunduğu tespit edilenlere; konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeleri özel hesabından kredi veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan konut sertifikası verilebilir.

Bunlardan konutunu ve işyerini kendi imkânları ile yapmak veya edinmek isteyenlere de kredi verilebilir.

Riskli yapının yıktırılmasından sonra arsa hâline gelen taşınmazın

değerlendirilmesi:

Üzerindeki riskli bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazların malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır.

Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az 2/3 çoğunluğu ile karar verilir.

2/3 çoğunluk ile alınacak karara katılmayanların bağımsız bölümlerine

ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az

olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile

satılır.

Bu şekilde paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç

bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına tescil edilir ve

yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis

edilir. Bu taşınmazlardan Bakanlıkça uygun görülenler İdareye veya TOKİ’ye

devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem

yapılır.

Üzerindeki bina yıkılmış olan arsanın maliklerine yapılan tebligatı takip eden

otuz gün içinde en az 2/3 çoğunluk ile anlaşma sağlanamaması hâlinde, bu

taşınmazlar için Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından acele kamulaştırma yoluna

da gidilebilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak olan kamulaştırmalar, 2942 sayılı

Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesinde belirtilen iskân projelerinin

gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır .

Yani, kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanmak üzere

idarenin istemi üzerine mahkemece yedi gün içinde o taşınmaz malın 2942

sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun uyarınca seçilecek bilirkişilerce tespit edilecek

değeri, idare tarafından mal sahibi adına bankaya yatırılarak o taşınmaz mala

el konulabilecektir.

Yine, bu Kanun uyarınca yapışacak kamulaştırmalar iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayıldığından, kamulaştırma bedelinin o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktarı, nakden ve peşin olarak ödenecek, bu miktar, kamulaştırma bedelinin altıda birinden az olamayacak, bu miktarın üstünde olan kamulaştırma bedelleri, peşin ödeme miktarından az olmamak ve en fazla beş yıl içinde faiziyle birlikte ödenmek üzere eşit taksitlere bağlanacak ve taksitlere, peşin ödeme gününü takip eden günden itibaren, Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanacaktır.

Ayrıca, Bakanlık, İdare veya TOKİ; kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesi için mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde Bakanlık, İdare veya TOKİ, kamulaştırma işlemi için mirasçılık belgesi çıkartabileceği gibi, gerekiyorsa tapu sicilinde idari müracaat veya dava yolu ile kayıt düzeltme de isteyebilir.

Etkin bir şekilde uygulama yapılmasını sağlamaya yönelik Kanun hükümleri:

Bakanlık; Riskli yapılara, rezerv yapı alanlarına ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlara ilişkin her tür harita, plan, proje, arazi ve arsa düzenleme işlemleri ile toplulaştırma yapmaya, Riskli alanlardaki ve rezerv yapı alanlarındaki uygulamalarda faydalanılmak üzere; özel kanunlar ile öngörülen alanlara ilişkin olanlar da dâhil, her tür ve ölçekteki planlama işlemlerine esas teşkil edecek standartları belirlemeye ve gerek görülmesi hâlinde bu standartları plan kararları ile tayin etmeye veya özel standartlar ihtiva eden planlar yapmaya, onaylamaya ve kent tasarımları hazırlamaya, yetkilidir. Kanun uyarınca yapılacak planlar, 3194 sayılı İmar Kanunu’nda ve imara ilişkin hükümler ihtiva eden özel kanunlar da dâhil olmak üzere diğer mevzuatta belirtilen kısıtlamalara tabi değildir.

Yine, Bakanlık; Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında bulunan taşınmazları satın almaya, ön alım hakkını kullanmaya, bağımsız bölümler de dâhil olmak üzere taşınmazları trampaya, taşınmaz mülkiyetini veya imar haklarını başka bir alana aktarmaya,

Aynı alanlara ilişkin taşınmaz mülkiyetini anlaşma sağlanmak kaydı ile menkul değere dönüştürmeye,

Kamu ve özel sektör işbirliğine dayanan usuller uygulamaya, kat veya hasılat karşılığı usulleri de dâhil olmak üzere inşaat yapmaya veya yaptırmaya, arsa paylarını belirlemeye (belirtilen bu uygulamalar, 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa tabi idareler ile iş birliği içinde veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişileri ile özel hukuka tabi anlaşmalar çerçevesinde yapılabilir.),

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundaki esaslara göre paylaştırmaya, payları ayırmaya veya birleştirmeye, 4721 sayılı Türk Medenî Kanunu uyarınca sınırlı aynî hak tesis etmeye, yetkilidir.

Riskli bina yıkıldıktan sonra arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş

olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın

talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilerek, malikleri adına payları

oranında tescil edilecektir.

Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, aynî ve şahsî haklar ile

temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam

edecektir.

Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya

İdare tarafından resen yapılacak veya yaptırılacaktır.

Bakanlık veya uygulamayı yürütmesi hâlinde TOKİ veya İdare, riskli alanlarda,

rezerv yapı alanlarında ve riskli yapıların bulunduğu taşınmazlarda Kanun

kapsamındaki proje ve uygulamalar süresince her türlü imar ve yapılaşma işlemlerini

geçici olarak durdurabilecektir.

Uygulama sırasında Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde,

hak sahiplerinin de görüşü alınarak, riskli alanlardaki yapılar ile riskli yapılara

elektrik, su ve doğal gaz verilmeyecek ve verilen hizmetler ilgili kurum ve kuruluşlar

tarafından durdurulacaktır.

Bu Kanun çerçevesinde dönüştürmeye tabi tutulan taşınmazların değer

tespiti işlemleri ve dönüşüm ile oluşacak taşınmazların değerlemeleri

Bakanlık, TOKİ veya İdarece yapılır veya yaptırılır.

Riskli alan ve rezerv yapı alanı dışında olup, Kanunun öngördüğü amaçlar

bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılar

güçlendirilebilecektir.

Kanun uyarınca yapılacak olan işlem, sözleşme, devir ve tesciller ile

uygulamalar, noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar, damga

vergisi, veraset ve intikal vergisi, döner sermaye ücreti ve diğer ücretlerden;

kullandırılan krediler sebebiyle lehe alınacak paralar ise, banka ve sigorta

muameleleri vergisinden müstesnadır.

Gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerince uygulamada bulunulan riskli alanlardaki

yapıların mevcut alanları için daha önce belediyelerce alınan harç ve ücretlere ilave

olarak, sadece kullanım maksadı değişiklikleri ve yapı alanındaki artışlar için

hesaplanan harç ve ücret farkları alınacaktır.

Bakanlık, Kanunda belirtilen iş ve işlemlere ilişkin olarak TOKİ’ye veya İdareye

yetki devrine ve bu iş ve işlemlerden hangilerinin TOKİ veya İdare tarafından

yapılacağını belirlemeye yetkilidir.

Bakanlık, bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda kullanılmak üzere dönüşüm

projeleri özel hesabından TOKİ, İdare ve İller Bankası Anonim Şirketine kaynak

aktarabilir.

Kanun uyarınca tesis edilen idarî işlemlere karşı tebliğ

tarihinden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Ancak,

bu davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemez.

Bu Kanunda belirtilen iş, işlem ve hizmetlere tahsis edilmiş olan taşınır ve

taşınmazlar ile her türlü hak ve alacaklar, para ve para hükmündeki kıymetli evrak,

kamu yararı amacına tahsis edilmiş sayılır ve bunlar hakkında haciz ve tedbir

uygulanamaz.

Bu Kanun uyarınca kamu kaynağı kullanılarak gerçekleştirilen her türlü mal ve

hizmet alımları ile yapım işleri, 4734 sayılı Kanunun 21 inci maddesinin birinci

fıkrasının (b) bendinde belirtilen hâllere dayanan işlerden sayılır. (Yani, Kanun

kapsamındaki ihaleler pazarlık usulü ile yapılabilecektir.)

Bu Kanuna tabi riskli yapılar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanları hakkında 7269

sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısıyla Alınacak Tedbirlerle Yapılacak

Yardımlara Dair Kanun’un uygulanıyor olması bu Kanunun uygulanmasına engel

teşkil etmez.

Kanunun öngördüğü uygulamaların zaruri kılması hâlinde, Orman Kanunu,

Turizmi Teşvik Kanunu, Kıyı Kanunu, Mera Kanunu gibi özel kanunların 6306 sayılı

Kanunun uygulanmasını engelleyici hükümleri ve diğer kanunların bu Kanuna aykırı

hükümleri uygulanmaz.

Ancak, Kanunun öngördüğü uygulamalar sırasında, bahsedilen bu kanunların

amaçları ayrıca gözetilir.

Bakanlık, TOKİ ve İdare; bu Kanun kapsamındaki uygulamalarda, uygulama süresini aşmamak kaydı ile 657 sayılı devlet memurları Kanunu ile diğer kanunların sözleşmeli personel çalıştırılmasına ilişkin hükümlerine bağlı kalmaksızın, özel bilgi ve ihtisas gerektiren konularda sözleşmeli personel çalıştırabilecektir.

Bu Kanun kapsamındaki işler ile ilgili olarak valilikler, belediyeler ve diğer kamu kurumları personelinden Bakanlık emrinde geçici olarak görevlendirilenler hakkında 657 sayılı Kanunda yer alan süre sınırlaması uygulanmayacaktır.

Riskli yapıların tespiti, tahliyesi ve yıktırma iş ve işlemleri ile değerleme işlemlerini engelleyenler hakkında, işlenen fiil ve hâlin durumuna göre 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun ilgili hükümleri uyarınca Cumhuriyet başsavcılığına suç duyurusunda bulunulur.

Riskli yapıların tespiti, bu yapıların tahliyesi ve yıktırılması iş ve işlemlerine dair görevlerinin gereklerini yerine getirmeyen kamu görevlileri hakkında, tabi oldukları ceza ve disiplin hükümleri uygulanacaktır.

6306 sayılı Kanun kapsamında gerçekleştirilecek “Kentsel Dönüşüm”ün getirileri şöyle sıralanabilir:

Afet sonrasında oluşacak can ve mal

kayıplarının azaltılması ,

Daha sıhhatli ve emniyetli şartlarda ikâmet,

Daha fazla yeşil alan,

Yeni sosyal donatı alanları, sağlıklı altyapı

ve ulaşım sistemi,

Çevre dostu yeşil, yalıtımı tam olarak

sağlanmış enerji verimli binaların yapılması,

Kentlerin çevreyi ve insan sağlığını tehdit eden unsurlardan arındırılması,

Tabiat, kültür ve tarihi değerlerin, korunması, ortaya çıkarılması ve geliştirilmesi, sürdürülebilir kalkınma ile yaşam kalitesi yüksek marka kentler oluşturulması,

Kentsel tasarım projeleri ile estetik ve görsel değeri yüksek kentler oluşturulması,

Her açıdan sağlıklı ve güvenli yaşam alanları oluşturulması,

http://www.csb.gov.tr/gm/altyapi/

TEŞEKKÜRLER…

ALTYAPI ve KENTSEL DÖNÜŞÜM HİZMETLERİ GENEL MÜDÜRLÜĞÜ

Suna KOTANGenel Müdür Yardımcısı

sunak@csb.gov.trTel: 0 (312) 474 03 94Fax: 0 (312) 474 03 59