Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken

8/12/2019 Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken

1/84

Outlook 2014 - 2015Beleggen in vastgoed en hypotheken


2/84


3/84

Beleggen in vastgoed en hypotheken 03/84

Inhoudsopgave

Voorwoord 05

Terzijde 07

1. Economisch kader 09

2. Vastgoed in de beleggingsportefeuille 13

2.1 Beleggen in vastgoed 13

2.2 De Nederlandse vastgoedmarkten 16

2.3 De Nederlandse huurwoningenmarkt 20

2.4 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed 27

2.5 De Nederlandse winkelmarkt 30

2.6 De Nederlandse kantorenmarkt 39

3. Hypotheken in de beleggingsportefeuille 47

3.1 Beleggen in hypotheken 47

3.2 Nederlandse markt voor beleggingen in hypotheken 49

4. Beleggen in internationaal vastgoed 57

4.1 De Amerikaanse vastgoedmarkt 60

4.2 De Duitse woningmarkt 66

4.3 De Duitse winkelmarkt 72

4.4 De Chinese vastgoedmarkt 77


4/84

Regiokantoor Rabobank, Zeist


5/84


VoorwoordNieuwe realiteit

Snel inspelen op veranderingen die elkaar in

hoog tempo opvolgen: dat is de nieuwe realiteit

van beleggen. Het gaat er om de grote lijnen

achter de veranderingen te zien, trends te

signaleren en die te vertalen naar beleggings-

beleid. De wereld verandert, de vastgoedmarkt

verandert mee, aan de belegger de opgave om

daarop te anticiperen.

Vijftien jaar geleden konden wij ons bijna nietvoorstellen dat we echt de hele dag behoefte

zouden hebben aan een mobiele telefoon: nu is

de smartphone integraal onderdeel van ons

leven. Met die smartphone banen we ons een

weg door de steeds drukker wordende stad.

Een toenemende urbanisatie, starters die ook

nadat ze een gezin worden in de stad blijven

wonen, maar ook senioren die hechten aan het

voorzieningenniveau van het stedelijk leven.

Onze steden blijven groeien, ten koste van perifeer

gelegen gebieden. Het traditionele onderscheid

tussen sectoren vervaagt. Met die smartphone

beantwoorden we thuis de mail van een collega,

om s middags op het terras van dat leuke

koffietentje die nieuwe das bij de webshop van

de Bijenkorf uit te zoeken. Om ons heen zien we

steeds meer senioren ook op dat terras zitten,

het aantal gepensioneerden neemt snel toe,

we krijgen er nog 1 miljoen huishoudens bij in

Nederland, waarvan driekwart 65-plussers.

Aan de belegger om de trends in de nieuwe

realiteit te vertalen naar beleggingsbeleid.

Als winkelen meer kijken wordt, genieten van

koffie en de beleving van de stad, dan ligt hetvoor de hand om in het beleggingsbeleid te

focussen op de hoofdwinkelstraten in de grote

steden, waar de trekkracht van grote internatio-

nale retailketens wordt gecombineerd met leisure

en beleving. En als werken overal kan, dan is het

logisch om in te zetten op die plaatsen waar

mensen elkaar gaan ontmoeten. Dat zullen vaak

de knooppunten in de grote steden zijn, waar

kantoren met OV bereikbaarheid en voldoende

ontmoetingsruimte bij elkaar komen. Voor de

kantoren in de stad die geen gebruiker meer

kunnen vinden, ligt de transitie naar huur-woningen voor de hand. Meer dan ooit kiezen

mensen voor de stad, willen zij wonen op plekken

waar de beleving niet ver weg is. Omdat bezit

voor de meeste mensen steeds minder belangrijk

wordt, men flexibel wil blijven in waar men woont

en met wie men woont, is de keuze voor een

huurwoning snel gemaakt. De nieuwe realiteit

vraagt daarom innovatieve woonconcepten,

nieuw zorgvastgoed en andere plekken om te

werken en te winkelen.

De nieuwe realiteit is er een van continueverandering. In deze Beleggingnota zetten wij

onze visie op die veranderingen uiteen. We zien

de kansen, duiden de risicos en beschrijven hoe

we nieuwe marktbehoeften willen omzetten in

langjarig rendement. Voor u, met u, want inspelen

op de nieuwe realiteit zien wij als een gezamen-

lijke verantwoordelijkheid, een verantwoordelijk-

heid richting de gepensioneerden van nu en in

de toekomst. Vastgoed zal zich, mist de juiste

keuzes worden gemaakt, daarbij bewijzen met

stabiele directe rendementen en met een waarde-

ontwikkeling die de inflatie weer kan bijhouden

Directie Syntrus Achmea Real Estate & Finance

Henk Jagersma

George Drge

Cindy Rombouts


6/84


7/84


TerzijdePensioenfondsen en

verzekeraarsSinds de mondiale economische crisis staan

verzekeraars en pensioenfondsen voor een

complexe investeringsagenda. Behalve dat zij

met hun producten en beleggingen moeten

inspelen op economische ontwikkelingen,

staat de bedrijfsvoering onder druk.

Pensioenfondsen en Pensioenverzekeraars

Pensioenfondsen moeten diverse beleidsthemas

gelijktijdig behandelen, zoals het opbouwen enbehouden van voldoende dekkingsgraad, het

hanteren van financile kaders zoals FTK en

Solvency II en het opereren in een complexe

omgeving met een fijnmazig stelsel van regelge-

ving en toezicht. Daarnaast is er de opgave om

het vertrouwen van de achterban te herstellen.

In de jaren sinds de crisis hebben diverse

pensioenfondsen noodgedwongen ingrijpende

maatregelen moeten nemen, zoals verhoging

van premies, afzien van indexering, aanpassing

van de pensioenregeling en zelfs korting van

pensioenen. Herstel van het vertrouwen blijkt in

die context een taaie uitdaging. En de discussie

die recent is ontstaan over de aanpassing van

het opbouwpercentage toont de kwetsbare kant

van het pensioenfondsenmodel als het gaat om

het balanceren van de belangen van meerdere

generaties binnen een collectieve regeling.

De beleggingen zijn door de financile crisis en

de post-crisis onder druk gezet, ook al hebben

pensioenfondsen in nominale zin nu meer

beleggingen dan voor het uitbreken van de crisis.

Voor het komende jaar staan weer belangrijke

vraagstukken op de agenda, zoals de nieuwe

pensioenwetgeving en de keuze voor nieuwe

bestuursmodellen. Daarnaast moet rekening

worden gehouden met ontwikkelingen zoals de

invloed van de conjunctuur op het premiedraag-

vlak en het deelnemersbestand en de stijgende

levensverwachting die maakt dat pensioenfond-

sen meer dekking nodig hebben. Ook het dilem-

ma van de rentestand speelt hen parten; eerst het

probleem van een lagere rente ennu het pro-

bleem van een mogelijke rentestijging. Wat tedoen met de afdekking? Uiteindelijk gaat het om

de vraag hoe het stelsel een goed pensioen in

stand kan houden.

Vlak voor het drukken van de Outlook heeft

Staatssecretaris Klijnsma haar voornemens

bekend gemaakt. Daarin wordt de voorkeur

gegeven aan een tussenvariant waarin de

voordelen van zowel het nominale als het rele

contract worden gecombineerd. De komende tijd

zal duidelijk worden hoe dit voornemen concreetwordt uitgewerkt en de consequenties daarvan.

Relevant voor onze rol

De huidige context is voor pensioenfondsen en

verzekeraars uitdagend. Het kan leiden tot een

andere opstelling ten aanzien van beleggen.

Wat wij van onze kant voor u kunnen doen,

is duidelijkheid bieden over vastgoed en hypo-

theken. Wat zijn de marktontwikkelingen?

Welke rendementen zijn haalbaar binnen welke

strategie? Hoe kunnen wij ervoor zorgen dat

pensioenfondsen in control zijn ten aanzien

van beleggingen in vastgoed en hypotheken?

Op welke wijze kunnen wij waarde toevoegen

aan een pensioenfonds?

De beleggingsvisie die voor u ligt is een van de

instrumenten. Daarnaast blijven wij u doorlopend

voorzien van informatie, kennis en expertise.


8/84

Winkelcentrum De Hermitage, Zaandam


9/84


1.Economisch kader

Herstel domineert

De performance van vastgoed wordt voor een

belangrijk deel bepaald door de economie.

Sinds de economische crisis lieten de economien

van de verschillende landen in de wereld duidelijk

andere groeipaden zien, met China als kampioen

economische groei, de VS als come back kid met

groeicijfers tussen de 2% en 4% per jaar en

Europa als kwakkelende oude man.

Nu de mondiale economie de weg naar herstel

inslaat, zien we dat de groeipaden dichter bij

elkaar komen te liggen. De groeicijfers van veel

landen stijgen, terwijl dat van China onder de

8% lijkt te komen. Ook voor andere opkomende

landen zijn de groeicijfers recent neerwaarts

aangepast. De mondiale schok die ontstond nadat

de VS zich leek te herbezinnen op verkleining

van de monetaire steun aan de eigen economie

is tekenend voor de toenemende internationale

economische verwevenheid. Europa lijkt daarbij

nu te profiteren van het mondiale herstel. Waar

het Europees gemiddelde groeicijfer in 2013 nog

beneden de 0% lag, wordt ook voor Europa in

zijn geheel voor 2014 weer een positieve groei

verwacht, met alleen nog negatieve groeicijfers

voor Portugal en Griekenland (zie figuur 1).

Europa krabbelt op

De Europese economie herstelt voorzichtig,

hoewel tempo en mate van groei nog niet

duidelijk zijn. Er zijn twee scenarios denkbaar:

zowel een V-vormig herstel (met een snel herstel

en groeicijfers van gemiddeld 3%) als een meer

gematigd L-vormig herstel (tussen nulgroei en

2% in). Het scenario met voorzichtige economische

Figuur 1 Verwachte economische groei 2013-2014

Bron: ABN AMRO

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

4%

7%

8%

9%

-5% -4% -3% -1%-2% 0% 1% 3%2% 9%6%5% 8%7%

world GDP growth

(2014) 3,9% (yoy)

world GDP growth

(2013) 2,9% (yoy)

Economische groei 2013

Economischegroei2014

Greece

Portugal

SpainItaly

Netherlands

Eurozone

France

Denmark

Switzerland

Japan

Emerging Europe

South Korea

Austria

UK

Ireland

Germany

Poland

Canada

USSweden

Brasil Russia

UAE

Vietnam

Indonesia

India Emerging Asia

China

South Africa

Latin America

Turkey

Mexico


10/84

10/84

groei in de eerste jaren lijkt nu het meest

waarschijnlijk. Binnen Europa kunnen daarbij

verschillende toekomstperspectieven worden

onderscheiden. We zien een aantal landen die

met de crisis flink aan concurrentiekracht heeft

gewonnen. Een soms grote correctie van het

loonniveau in combinatie met stevige hervormingen

van de lokale economie zorgt voor nieuwe

perspectieven na de crisis. Landen in Zuid- en

Oost-Europa zijn in de crisisjaren in vergelijkingmet lage lonen landen zoals China meer concur-

rerend geworden en zouden daarmee kunnen

profiteren van de trend van reshoring, bedrijven

die terugkeren naar Europa. We zien ook landen,

Scandinavi, maar vooral Duitsland, die goed

door de crisis zijn gekomen. Zonder daarbij de

gunstige economische perspectieven voor Duitsland

op korte en middellange termijn tekort te willen

doen, moet de positie van Duitsland op lange

termijn goed worden gevolgd. De sterke econo-

mische performance van Duitsland bemoeilijkt

de noodzakelijke hervormingen om op langere

termijn concurrerend te blijven. Zorgelijk is de

positie van Frankrijk; ondanks de prikkel van een

economisch matige performance lijkt het land nu

geen stappen in de richting van hervorming te

zetten.

Sanering in de bankensector

Ondanks de maatregelen van de mondiale toezicht-

houders is de sanering in de bankensector nog

niet afgerond. In veel Europese landen blijft de in

het kader van Basel III benodigde herkapitalisatie

de agenda van veel banken domineren. In juli 2013

heeft de Fed in de Verenigde Staten bovendieningestemd met opnieuw strengere kapitaaleisen

aan banken. Zolang die herkapitalisatie speelt,

is een verruiming van de kredietmarkt niet

waarschijnlijk en blijft de economische veerkracht

beperkt. Symptomen van economisch herstel

lijken het nieuws te domineren, maar de crisis is

nog niet achter de rug.

Mondiale economische groei stimuleert vastgoed

Voor bijna alle mondiale vastgoedmarkten vormt de

verwachte economische groei wel een stimulans.

Bestedingen nemen voorzichtig toe, het vertrouwengroeit. Groei betekent echter ook dat de druk om

de rente te verhogen toeneemt, wat weer een

remmend effect heeft op de waardeontwikkeling

van vastgoed. Misschien dat de ECB en de Fed nu

nog niet aan deze druk toegeven, maar waar-

schijnlijk komt dat in 2014 (Verenigde Staten) of

in 2015 (Europa) anders te liggen. Het effect van

rentestijging op vastgoed verschilt uiteindelijk

per markt. In die markten waar het economisch

herstel nog fragiel is en risico-opslagen op

vastgoed bij het eerste economisch herstel niet

gelijk worden aangepast, zet de stijgende rentede prijzen van vastgoed gelijk onder druk. Ook in

landen (of steden) waar de risico-opslag nu al laag

is, bijvoorbeeld in de Tier 1-steden in de VS, zal een

rentestijging tot druk op het prijsniveau leiden.

In de meeste landen en steden die vanuit de crisis

nu structureel in veiliger economisch vaarwater

zijn gekomen, kan het negatieve effect van de

renteverhoging naar verwachting worden opge-

vangen door een verlaging van de risico-opslag op

vastgoed. Dit geldt niet alleen voor prime-vastgoed

in herstellende economien, maar ook voor

secundair vastgoed, near prime, in economien

die al langer sterker zijn. Daar kan de daling van

de risico-opslag het negatieve effect van een

stijgende rente compenseren. Per saldo resteert

dan een positief effect op de waardeontwikkeling

van vastgoed. De prijzen van vastgoed stijgen weer.

De verwachte prijsstijgingen kunnen nog een extra

impuls krijgen indien ook de vraag van institutionele

beleggers naar vastgoed toeneemt. Het is niet

ondenkbaar dat een meer evenwichtige economie,

in combinatie met de verwachte rentestijging,

obligaties minder populair maakt bij beleggers.Dit ten gunste van andere beleggingscategorien:

aandelen, maar ook real assets, waaronder vastgoed.

Groeiverwachting voor Nederland gematigd

De economische groei in Nederland blijft achter

bij het Europees gemiddelde. De aanhoudende

discussies over steeds weer nieuwe bezuinigingen

en de oplopende werkloosheid vormen geen

stimulans voor de Nederlandse consument.

Het kabinet slaagt er maar beperkt in een duidelijk

eindbeeld van de economie te genereren dat

consumenten en investeerders enthousiasmeert.


11/84

11/84Beleggen in vastgoed en hypotheken

Toch is ook in Nederland sprake van herstel.

Nederland profiteert als exportland van de groei

van de wereldeconomie. De totale Nederlandse

uitvoer stijgt in 2013 met 1,5% en in 2014 wordt

een groei van 3,75% verwacht (CPB). Die groei zal

zich parallel aan de mondiale groei blijven voort-

zetten. Voor de eerstkomende jaren is een

gematigde economische groei het meest waar-

schijnlijk, ook al omdat Nederlandse banken hun

balansen verder moeten verbeteren en structurelehervormingen maar beperkt doorgezet lijken te

worden.

Het CPB rekent in de Macro Economische

Verkenningen voor 2014 dan ook met een

economische groei van 0,5%; fors minder dan in

eerdere ramingen. Andere partijen zijn minder

positief. De Rabobank verwacht voor 2014

bijvoorbeeld een nulgroei. Het basisscenario

voor de middellange termijn is een gemiddelde

economische groei van 1,5%, zoals voorspeld

door het CPB. In een negatief scenario is het

denkbaar dat het herstel later begint, met een

nulgroei in 2014, om in de jaren daarna naar de

1% op te lopen.

Een van de grote zorgen is de oplopende

werkloosheid in Nederland. De werkgelegenheid

profiteert in de verwachtingen van het CPB maar

zeer beperkt van het economisch herstel, waar-

door het een inside game blijft; vooral de groep

mensen met een baan zal van de groei profiteren.

Ondanks de hoge werkloosheid die groeit naar

meer dan 9% (CPB), blijft de conclusie dat de

krimp van de Nederlandse economie niet door-zet. Met een voorzichtig herstel van de economie

zullen ook de perspectieven voor investeren in

Nederlands vastgoed langzaam maar zeker

verbeteren.

Grote Houtstraat, Haarlem


12/84

12/84 Zorgwoningen Bernardus, Amsterdam


13/84


2.1 Beleggen in vastgoed

Voor veel pensioenfondsen vervult vastgoed

traditioneel een belangrijke rol in de beleggings-

portefeuille. Van vastgoed wordt een stabiel en

hoog direct rendement verwacht met een inflatie-

component en een positieve waardeontwikkeling.

Vastgoed vormt daarmee een middenweg tussen

aandelen die hoger kunnen renderen, maar nu

eenmaal volatiel zijn en obligaties met een relatief

lage risicopremie. Vastgoed zorgt voor diversificatie

van de risicos die samenhangen met het beleggenin obligaties en aandelen1. Door het toevoegen

van vastgoed aan een beleggingsportefeuille kan

met dezelfde hoeveelheid risico een hoger

rendement worden behaald, of omgekeerd,

hetzelfde rendement met minder risico. Vastgoed,

met name woningen en winkels, fungeertdaarbij

op lange termijn als inflatiehedge.

In ruil voor de risicos en de lagere liquiditeit van

vastgoed behoren beleggers - op lange termijn

beoordeeld - een risicopremie in de beleggings-

resultaten te ontvangen. Voorwaarde is dat de

juiste keuzes in het vastgoedbeleggingsbeleid

worden gemaakt. Dit beleid is afhankelijk van het

door het pensioenfonds gewenste risicoprofiel.

Net als bij aandelen en obligaties, bestaan binnen

vastgoed zogeheten junk-bonds: beleggingen

die alleen bij een opportunistic beleggingsstijl

passen, maar niet in een reguliere core portefeuille

thuishoren.

Niet alleen het risicoprofiel, maar ook de verwachte

ontwikkeling van de vastgoedmarkt is van belang

bij de inrichting van de portefeuille. Dat geldt

eveneens voor de intrinsieke verplichtingen van

het pensioenfonds in relatie tot de financile positie

van het fonds, de dekkingsgraad, de gewenste

1 Voor aandelen bedraagt de correlatie met vastgoed 0,2,

voor obligaties is die correlatie met -0,18 zelfs negatief (IPD).

liquiditeit van de gehele portefeuille en de leverage

van het vastgoed. Zo past een portefeuille met een

leveragevan 20% nog goed bij een core-strategie,

terwijl hogere percentages vastgoed in de

portefeuille meer risico betekenen. De dynamiek

van de wereld, zowel maatschappelijk als financieel-

economisch, maakt het ingewikkelder dan ooit om

een goede, op het pensioenfonds afgestemde

assetmix te bepalen. Alle assetclasses lijken sinds

de crisis meer risicos en meer volatiliteit teherbergen. Over de hele linie moet daarom rekening

worden gehouden met een gemiddeld lagere

rendement-risicoverhouding dan in het verleden.

Performance vastgoed onder druk

Vanwege de economische crisis heeft vastgoed

haar rol in de beleggingsportefeuille niet goed

kunnen waarmaken. In plaats van de verwachte

positieve waardeontwikkeling werden veel

pensioenfondsen geconfronteerd met waarde-

dalingen. Het directe rendement bleef daarbij

wel steeds behoorlijk overeind.

In de dalende markt stond ook de liquiditeit van

vastgoedbeleggingen onder druk. Het aantal

verkopers overtrof het aantal kopers. Verkopers

die door de zeer krappe financieringsmarkt in

liquiditeitsproblemen dreigden te komen, konden

bij verkoop tot flinke discounts worden genood-

zaakt, oplopend tot boven de 50%. Die slechte

performance van vastgoed in de afgelopen jaren

was voor pensioenfondsen reden om het aandeel

vastgoed en aandelen in de beleggingsportefeuille

te bevriezen, of soms zelfs terug te brengen.

Gelet op het nog zeer fragiele economisch herstel,is het begrijpelijk dat veel institutionele beleggers

nog steeds voorzichtig zijn ten aanzien van

investeringen in vastgoed.

Maar solide performance op lange termijn

Ondanks de slechte performance van vastgoed

sinds de crisis, is de performance van (Nederlands)

vastgoed op lange termijn (2000-2012) positief

geweest (zie figuur 2). Vastgoed heeft over die

periode met een beperkte volatiliteit voor een

totaalrendement van gemiddeld bijna 6,5% per

jaar gezorgd.

2.Vastgoed in debeleggingsportefeuille

Dynamiek vraagt

om keuzes inbeleggingsbeleid


14/84

14/84

kantoren bijna nihil is en er dus in rele termen

(gecorrigeerd voor inflatie) sprake is van een

waardedaling. Met die langjarige waardestijging

hebben beleggingen in winkels en woningen hun

verwachting als inflatiehedge wel waargemaakt.

Focus en actief management voorwaarde voor

succes

Ondanks de solide performance van vastgoed op

lange termijn, is de verwachting dat alleen actiefassetmanagement in de komende jaren voor een

goede performance op de korte termijn kan zorgen.

Hoewel die performance een steuntje in de rug

krijgt van het voorzichtige herstel van de economie,

zijn de marktperspectieven voor de verschillende

sectoren zodanig dat alleen met een scherpe focus

en actief assetmanagement een goede performance

en een positief rendement kan worden bereikt.

Nederlandse vastgoedsectoren scoorden over de

periode 1993-2012 bovendien een plaats in de

internationale top-5 wat betreft rendement per

eenheid risico. Daarbij geven de diverse asset-

classes binnen Nederlands vastgoed duidelijke

verschillen te zien. Het segment Nederlandse

winkels kent historisch de beste totaalperformance,

relatief weinig risico en toch een totaalrendement

van 8,5%. Het segment kantoren kent de minst goede

performance, gemiddeld 4,6%. Het rendementvan huurwoningen ligt hier tussenin.

Het rendement bestaat voor alle sectoren uit een

zeer stabiel direct rendement. Fluctuaties zitten

met name in de verschillende waardeontwikkeling,

het indirecte rendement. Voor winkels en woningen

ligt de gemiddelde langjarige waardeontwikkeling

rond de 2,5%, terwijl de waardeontwikkeling van

Figuur 2

Rendement-risicoverhouding: vastgoed, aandelen en obligaties

Bron: IPD, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

20%

8%

10%

5% 10% 15% 30%25%

Risico gemeten in volatiliteit (1x st. deviatie)

Totaalrendement(TR)gemiddeld

e2000-2012

TR Retail NetherlandsUnsmoothed Barclays World Bond

(GBP)

Barclays World Bond(EUR)

TR All PropertyNetherlands Unsmoothed

TR ResidentialNetherlands Unsmoothed

TR Offices Netherlands

Unsmoothed

TR Eurobloc Bonds

S&P World Index (EUR)

MSCI Netherlands IMI (USD)

MSCI World Index (USD)

MSCI World Index (EUR)

Vastgoed Obligaties Aandelen


15/84


profiel. Daarbij moet een evenwicht worden

gevonden tussen een core strategie met minder

risicos en een meer risicovolle beleggingsstijl

gericht op opportunities. Toch kunnen we

concluderen dat er goede redenen zijn om de

portefeuille vanuit een langetermijn-beleggings-

strategie deels met vastgoed in te vullen.

Tegenover mogelijke afwaarderingen op

niet-strategische objecten staan een verwachtewaardegroei op strategische locaties en boven-

dien een zeer stabiel direct cashrendement.

Beleggingen in woningen en winkels bleken daarbij

historisch een goede inflatiehedge. Wij verwachten

dat in ieder geval de middeldure huurwoningen

dat ook in de toekomst zullen zijn. Tegenover de

risicos van beleggen in vastgoed staat op lange

termijn een gezonde risicopremie. Vastgoed heeft

naast obligaties en aandelen een belangrijke rol

in de beleggingsportefeuille en zal die rol in de

komende jaren ook weer gaan waarmaken.

In sommige landen, zoals Duitsland of de Verenigde

Staten, kan nu al - voorzichtig en met een scherpe

en selecte aanpak - van het economisch herstel

worden geprofiteerd. In Nederland moet deze

focus nog nauwkeuriger worden ingesteld; het

verschil tussen goede en minder goede objecten

en goede en minder goede locaties is groter

geworden en deze ontwikkeling zet zich voort.

Daarnaast staat Nederland er economisch minder

goed voor dan veel andere landen. De rol van eengoede vastgoedvermogensbeheerder, uitgekiend

assetmanagement en een zorgvuldige selectie

van landen, regios en objecten (property picking)

om in te investeren, zijn belangrijker dan ooit.

Dat vraagt om actief beheer, verkoop van

niet-strategisch gelegen vastgoed en aankoop

van vastgoed dat direct rendement en waarde-

ontwikkeling combineert. Dit vereist kennis en

creativiteit, maar ook slagkracht in verhuur,

dispositie en acquisitie. Marktkracht is daarbij

onontbeerlijk.

Verdere afwaardering structurele leegstand

De tweedeling op de markt betekent bovendien

dat er nog geen volledig einde is gekomen aan

de afwaarderingen. Bij structureel leegstaande

kantoren en winkels is een verdere waardedaling

te verwachten, die toeneemt wanneer er heel

actief op snelle verkoop wordt gestuurd. Ook bij

woningen in regios met een teruglopende bevolking

hoeft niet op een positieve waardeontwikkeling

te worden gerekend; niet in Nederland, maar ook

niet in andere Europese landen. Voor Nederlandse

huurwoningen wordt voor de komende jaren

generiek wel op een stijging van het gemiddeldehuurniveaugerekend. Voor winkels staat dit

huurniveaujuist onder druk door de aanhoudende

koopkrachtdaling en de opkomst van internet.

Voor kantoren rekenen we - doordat de aanvangs-

rendementen van kantoren nu beter in lijn komen

met de risicos - weer op een gunstiger wordend

perspectief.

Vastgoed maakt op lange termijn rol in de

portefeuille waar

In de beleggingsportefeuilles van pensioenfondsen

ligt de nadruk nu vaak op zakelijke en vastrentendewaarden. De samenstelling van de vastgoedporte-

feuille is afhankelijk van het gewenstebeleggings-

Evenwicht tussen een core strategie

en een beleggingsstijl gericht op

opportunities


16/84

16/84

bestedingen richting internet, komt een groeiend

deel van de winkelmarkt buitenspel te staan.

Vooral aanloopstraten en winkels op perifere

locaties zijn de dupe.

Ondanks de gunstige perspectieven in brede zin

voor de huurwoningmarkt verwachten we dat op

lange termijn ook daar plekken met structurele

leegstand ontstaan. Nu nog is de leegstand op

de woningmarkt conjunctureel, vaak kleinschaligen beperkt tot dure huurwoningen of minder

courante producten als appartementen boven

winkelcentra in uitbreidingswijken. In de toekomst

zal die leegstand ook op andere plekken structureel

zichtbaar zijn, bijvoorbeeld in gebieden waar de

krimp het hardst toeslaat.

Ook in de zorgsector staan tegenover winnende

beleggingscategorien, waaronder middeldure

huurwoningen met een zorgcomponent, catego-

rien vastgoed die met leegstand te maken

krijgen. Met name in verouderde grootschalige

verpleeghuizen en op lichte zorg gerichte zorg-

voorzieningen zal dat het geval zijn. Nu het

kabinet erop inzet om zorg zo veel mogelijk thuis

te laten verlenen, blijven zorginstellingen met

naar schatting bijna 80.000 overbodige plaatsen

achter. Herontwikkeling tot aantrekkelijke woon-

milieus voor ouderenligt hier voor de hand.

Het voorzichtige herstel van de Nederlandse econo-

miezal voor veel structureel leegstaande panden

geen soelaas bieden. Een aanhoudend kwantitatief

overschot in kantoren, winkels, woningen en

zorgvastgoed is de nieuwe realiteit. Voor vastgoed-eigenaars en gemeenten ligt er een gezamenlijke

taak om die structurele leegstand aan te pakken en

ervoor te zorgen dat panden, straten en wijken niet

verloederen, maar juist een nieuwe toekomst krijgen.

2.2 De Nederlandse vastgoed-markten

Ontwikkeling langs verschillende groeipaden

De Nederlandse vastgoedmarkten ontwikkelen

zich langs verschillende groeipaden. Waar de

toekomstperspectieven voor woningen en zorg-

vastgoed in algemene zin gunstig zijn, is dat voor

de meeste kantoren op korte termijn minder het

geval. De vooruitzichten voor de winkelmarkt

vragen nu om voorzichtigheid, hoewel dit vast-

goedsegment qua rendement-risicoverhouding

tot op heden duidelijk de beste prestatie heeftlaten zien (zie figuur 3).

Behalve verschillen, zijn er ook overeenkomsten

tussen de markten. In de eerste plaats zijn dat de

waardedalingen in de afgelopen jaren, veroorzaakt

door de economische crisis. Ook ontwikkelen alle

sectorale vastgoedmarkten zich in toenemende

mate als min of meer binaire vastgoedmarkten.

Binnen de diverse markten zijn er winnaars en

verliezers aan te wijzen. Met de winnaars zijn goede

beleggingsresultaten te behalen als zorgvuldige

analyses worden gecombineerd met beleggings-

kracht. De verschillen tussen winnaars en verliezers

worden steeds groter.

Leegstand is realiteit

Alle vastgoedmarkten hebben met structurele leeg-

stand te maken, al verschilt de omvang daarvan.

Voor de kantorenmarkt is structurele leegstand

een bekend fenomeen. Te veel nieuwbouw, op de

verkeerde locaties, heeft in combinatie met

vraaguitval geleid tot miljoenen vierkante meters

kantoren die nooit meer worden gevuld.

Ook op de winkelmarkt zien we meer leegstand,maar op veel kleinere schaal dan bij de kantoren-

markt. Door de aanhoudende verslechterende

koopkracht, de vergrijzing, en ook door de

structurele verschuiving van een deel van de

Figuur 3 Rendement-risicoverhouding

Bron: IPD

2004-2012

winkels kantoren woningen

gemiddeld totaal rendement 8,72 4,24 4,92

risico (st deviatie) 4,44 5,21 5,10


17/84


Doordat ook corporaties als gevolg van het

kabinetsbeleid nu een deel van hun investeringen

staken, wordt de benodigde bouwcapaciteit in de

sector verder teruggebracht. Het is daarbij de vraag

of de sanering in de ontwikkelen bouwsector

niet zodanig groot is dat bij een economisch herstel al snel krapte in die capaciteit zal ontstaan.

Dat zou tot een snelle stijging van bouwkosten

kunnen leiden. Ondanks dat het nog niet zover is,

kan het verstandig zijn om hier via langjarige

afspraken met aannemers op te anticiperen.

Door de bouwstop op de woningmarkt, in de

zorg, maar ook op de kantorenmarkt ontstaat op

microniveau schaarste aan goed vastgoed op

goede locaties. In de winkelmarkt is die schaarste

op winnende plekken zelfs nooit weggeweest.

Waar er dus sprake is van een kwantitatiefoverschot in alle markten, is in toenemende mate

tegelijkertijd sprake van kwalitatieve tekorten.

Crisis als stimulans voor kostenreductie en

innovaties

De schaal van de projectontwikkeling- en bouw-

sector is door de crisis de afgelopen jaren fors

gekrompen, terwijl de sector zelf ook een ver-

nieuwingslag doormaakt. De crisis is een stimulansgeweest voor faalkostenreductie, innovaties en

klantgerichte flexibiliteit. Er ontstaan nieuwe,

relatief eenvoudige concepten die vaak groten-

deels in fabrieken kunnen worden geproduceerd.

Bij kantoren en winkels was dit al vaker gebruike-

lijk, maar ook in de zorg en de woningbouw zien

we dit nu steeds meer gebeuren.

De verschillen tussen winnaars en

verliezers worden steeds groter

Nesselande, Rotterdam

Toenemende

kwalitatieve tekortenin alle markten


18/84

18/84

problemen, hun vastgoed moeten verkopen.

Bij de aankoop daarvan kunnen forse kortingen

op de boekwaarde worden bedongen. Maar meer

en meer buitenlandse partijen zijn ook genteres-

seerd in de markt voor core vastgoed. Deze partijen

zien in bijvoorbeeld de Nederlandse woningmarkt

aantrekkelijke mogelijkheden voor risicodiversi-

ficatie en het behalen van een gezond direct

rendement.

Bij het uiteindelijk aantrekken van de economie

zullen de risicomarges op vastgoed afnemen.

Dit zal over het algemeen de bij economisch

herstel horende verwachte rentestijging compen-

seren. Het bruto aanvangsrendement op goede

locaties zal daardoor dalen. Het effect is tweeledig:

bestaand bezit wordt meer waard en de prijs

voor nieuw bezit wordt hoger. Voor de slechte

Keerpunt op de beleggingsmarkt

Als gevolg van de malaise op de vastgoedmarkten

in de afgelopen jaren zien we het beleggingsvolume

teruglopen, terwijl dat in andere landen, zoals

Duitsland, alweer stijgt. Het meest teruggelopen

is het volume van beleggingen in kantoren: in 2012

was dat nog geen kwart van het volume in 2008.

Alleen het volume van woningbeleggingen is de

afgelopen jaren min of meer constant gebleven.

Op de beleggingsmarkt zien we met het naderende

perspectief van economisch herstel nu wel dat

buitenlandse beleggers voorzichtig weer actief

worden; een teken dat de onderkant van de markt

in zicht komt. Een groot deel van die buitenlandse

beleggers is op zoek naar vastgoed met een

distressedkarakter, zoals vastgoed van eigenaren

die, al dan niet gedwongen door financierings-

Figuur 4 Beleggingsvolume totaal en per vastgoedmarkt 2008 2013

Bron: Jones Lang LaSalle, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance (2013)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

2008 2009 2010 2011 2012 Q1 + Q2 2013

Miljarden

Kantoren Winkels Bedrijsruimte Woningen Overig


19/84


op gang brengen. Daarnaast willen (banken),

kunnen (ontwikkelaars) of mogen (corporaties)

veel traditionele vastgoedpartijen geen kapitaal

meer steken in het risicodragend ontwikkelen

van nieuwe projecten. De kans is daarom groot

dat de belegger ook in een zich herstellende

vastgoedmarkt een groter aanbod houdt van

binnenstedelijke projecten om in te investeren.

Dit was in het verleden wel anders; toen werden

beleggers volop gepasseerd door ontwikkelaarsen gemeenten.

Wanneer de economie zich in de komende jaren

structureel herstelt, zal de concurrentie tussen

de beleggers onderling naar verwachting wel weer

groeien. De beschikbaarheid van vastgoed voor

individuele institutionele beleggers zal daarmee

afnemen. Het is dan ook raadzaam om de ogen

geopend te houden voor nieuwe marktsegmenten

die voor risicodiversificatie van aandelen en

obligaties kunnen zorgen, zoals zorgvastgoed,

maar bijvoorbeeld ook (sociale) infrastructuur en

scholen. Er blijven op de Nederlandse markt, mits

zorgvuldige geselecteerd, voldoende mogelijkheden

om te investeren en een bij het risicoprofiel

passend rendement te behalen.

locaties geldt dit niet. Daar neemt het bruto

aanvangsrendement in alle sectoren alleen maar

verder toe. Ook hier is het effect tweeledig:

bestaand bezit wordt minder waard en de prijs

voor nieuw bezit wordt lager. Ook hier is dus

sprake van winnaars en verliezers.

Duurzaamheid steeds belangrijker

Ten slotte zien we in alle sectoren dat duurzaam-

heid aan belang wint, gedreven door de markt,zowel door gebruikers als beleggers, maar ook

door de overheid (energieakkoord). De kantoren-

markt loopt daarbij voorop.

Ook zien we bij zowel woningen, winkels als

kantoren dat er een groeiende maatschappelijke

weerstand ontstaat tegen het volbouwen van

Nederland. De hoeveelheid leegstaande vierkante

meters vastgoed maakt dat nieuwbouwplannen

buiten bestaand stedelijk gebied niet alleen met

(nieuwe) regels worden bemoeilijkt zoals in

toenemende mate op de winkelmarkt is te zien,

maar dat ook grote maatschappelijke druk kan

ontstaan om voor nieuwbouw geen toestemming

te verlenen. Bedrijven en lokale bestuurders kiezen

steeds vaker eieren voor hun reputatiegeld.

Renovatie, herontwikkeling en transformatie

De verschuiving van de productie van uitbreidings-

locaties naar het beter benutten van bestaand

stedelijk gebied heeft als bijkomend positief effect

voor beleggers dat de waarde van bestaand bezit

beter wordt behouden. De bouwopgave zal de

komende jaren complexer worden doordat

greenfieldnieuwbouw plaatsmaakt voor brown-fieldrenovatie, herontwikkeling of transformatie.

Daarbij zal het in de bestaande stad veel vaker

gaan om hoogbouw en multifunctionele projecten.

Ook de verbetering van de openbare ruimte zal

deel gaan uitmaken van de bouwopgave.

De verandering in de bouwopgave betekent dat

deze kennis- en kapitaalintensiever wordt. Omdat

het nu niet goed voorstelbaar is dat particulieren

op grote schaal een rol gaan spelen bij de

voorfinanciering van grote projecten, zal naar

verwachting steeds vaker een beroep wordengedaan op de belegger. Die kan via voorfinanciering,

de realisatie van binnenstedelijke projecten wl

Bedrijven en lokale

bestuurders kiezen steeds

vaker eieren voor hunreputatiegeld


20/84

20/84

Focus in beleggingsstrategie

Verbreden van de beleggingsportefeuille

in combinatie met waarde toevoegen in

bestaande portefeuille door actief

management

Middeldure huurwoningen ( 680 tot

1.000)

Ligging binnen Grote Randstad, Eindhoven

en de grotere groeiende provinciesteden

Breed scala aan concepten, van kleine

studios (eenpersoonshuishoudens) en

starters- en studentenwoningen tot

reguliere eengezinswoningen; voorzichtig

met appartementen in uitbreidingswijken Meeste kansen liggen in nieuwbouw of

in overname corporatiebezit in wijken

met gemengd bezit

Combinatie met service en zorg kan een

pre zijn

De Nederlandse markt van beleggershuur-

woningenkomt structureel in ander vaarwater

terecht. Waar de sector nu nog een beperkte

omvang heeft, zal het aantal geliberaliseerde

huurwoningen in de komende jaren snel

groeien. En hoewel de transitie in stappen

plaatsvindt en soms met overgangsproblemen

gepaard gaat, is het eindbeeld van de geliberali-

seerde huurwoningmarkt in het middensegment

(huurniveau van w680 tot w1.000) zeer positief,

zowel wat betreft waardegroei als ontwikkeling

van het huurniveau.

Outlook

2014 2015

Waardegroei = +

Huurniveaus + +

Legenda

+ positieve verwachting

- negatieve verwachting= stabiel

=/- stabiel tot lichte daling=/+ stabiel tot lichte stijging

SWOT-analyse Nederlandse markt voor geliberaliseerde huurwoningen

Strengths Weaknesses

Historisch hoog en stabiel direct rendement Huurwoningen missen fiscale subsidie die koopwoningen

wel hebben

Bewezen inflatiehedge Afhankelijkheid van overheidsbeleid in gereguleerd segment

dat grote invloed heeft op marktcondities geliberaliseerd

segment

Beperkte leegstand op strategische locaties Verbeterde betaalbaarheid koopwoningen (door pri jsdal ing

en lage rente) maakt huren relatief minder aantrekkelijk

Beperkte hoeveelheid woningen om in te investeren

Opportunities Threats

Toename aantal huishoudens, met ook extra vraag naar

woningen met service- en zorgcomponent

Conjuncturele huurders die bij aantrekken economie weer

kiezen voor koopwoningen

Groeiende voorkeur van deel van de bevolking voor huren

boven kopen

Toenemende leegstand, met name in het dure segment

(> 1.000)

Gewijzigd doelgroepenbeleid dat de concurrentie van

corporaties in het middensegment beperkt en zorgt voor

extra aanbod vanuit corporaties

Gendexeerde huurniveaus die boven de markthuur

uitkomen en bij mutatie leiden tot huurverlaging

Nieuw huurbeleid Rutte II dat extra huurverhogingen boven

inflatie mogelijk maakt

Negatief indirect rendement als gevolg van prijsdalingen op

de markt voor koopwoningen

Herstel koopwoningmarkt op termijn zorgt voor

waardegroei

Verdere verruiming Leegstandswet die tijdelijke verhuur

koopwoningen mogelijk maakt

Extra vraag vanuit starters die geen eigen vermogen voor

koop hebben

2.3 De Nederlandse huurwoningenmarkt


21/84


Trends en ontwikkelingen

De transitie op de huurwoningmarkt wordt

gedreven door een aantal sterke krachten.

Op lange termijn is er de demografische

ontwikkeling als structurele motor achter de

vraag naar geliberaliseerde huurwoningen.

Nederland krijgt er tot 2030 circa 1,3 miljoen

mensen bij; ruim 1 miljoen huishoudens. De groei

is ongelijk verdeeld. Aan de randen van Nederland

zijn er regios die krimpen, terwijl andere regios,voornamelijk in de Randstad, er in aantal huis-

houdens op vooruitgaan. Op korte termijn

vormen onzekerheid over baan en inkomen

conjuncturele krachten die maken dat mensen

vaker kiezen voor middeldure huurwoningen.

Een deel van deze conjuncturele huurders

vaak tussen 35 en 65 jaar zal bij economisch

herstel de huursector weer verlaten en naar de

koopsector gaan, afhankelijk van inkomenspositie

en betaalbaarheid van hypotheken.

Structureel vormt de demografie een stimulans

voor de huurmarkt. De groei van het aantal

huishoudens zit enerzijds bij jongeren (18 35 jaar);

vaak eenpersoonshuishoudens die doorgaans

voor huur kiezen. Steeds meer worden zij hiertoe

gedwongen door het ontbreken van betaalbare

koopwoningen of doordat ze daarbij eigenvermogen moeten meebrengen, maar steeds

vaker is het ook een bewuste keuze op grond van

veranderende woonvoorkeuren en de behoefte

aan flexibiliteit. Deze groep hecht bovendien

minder aan bezit.

Anderzijds is er de snel in omvang toenemende

groep ouderen. Ook hier gaat het vaak om

Figuur 5 Percentage mensen die huren omdat ze geen hypotheek kunnen krijgen

Bron: WoOn 2012, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

16%

18%

17-24 jaar 25-34 jaar 35-44 jaar 45-54 jaar 55-64 jaar 65-74 jaar 75+

2006 2009 2012


22/84

22/84

huur boven 1.000 is erg beperkt, wellicht met

uitzondering van de centra van de vier grote

steden. Woningen met een huur die door indexatie

de psychologische grens van 1.000 naderen

of overschrijden, kunnen de komende jaren bij

wederverhuur te maken krijgen met een netto

huurverlaging (zaagtandeffect). In veel markten

geldt zelfs 900 als maximum, ingegeven door

de lage kosten van een koopwoning en het

anticiperend gedrag van huurders.

Een andere structurele motor achter de huur-

woningmarkt is het overheidsbeleid. We zien

dat de fiscale behandeling van koopwoningen

(beperking van de hypotheekrenteaftrek) meer

in de buurt van die van huurwoningen komt te

liggen. Dat is gunstig voor huurwoningen.

Nog krachtiger is het door minister Blok ingezette

eenpersoonshuishoudens. Mutaties richting

huurwoningen in deze groep zijn vaak incident-

gedreven. Ziekte, een val of het overlijden van een

partner zijnredenen voor een verhuizing. Toch

groeit ook de groep van ouderen die vrijwillig

huren. Zij kiezen voor woonconcepten waarin

wonen wordt gecombineerd met zorg, maar

vooral met service.

De inkomensontwikkeling is van belang voor hettype huurwoning waar vraag naar is; nu, maar

ook als mensen met pensioen gaan. Zeker door

de verschuiving van eindloon naar middelloon

valt hier slechts een gematigde ontwikkeling te

voorzien. De meeste groei in de vraag naar

huurwoningen is daarom te verwachten in het

middensegment: een huur tussen 680 tot

1.000. De markt voor huurwoningen met een

Figuur 6 Omvang van de Nederlandse huursector, privaat versus corporaties

Bron: WoOn 2012

0

500.000

1.000.000

1.500.000

2.000.000

2.500.000

3.000.000

3.500.000

1986 19941990 1998 2002 2006 2009 2012

Corporatie Particulier

Aantalwoningen


23/84


beleid voor de huurwoningmarkt. Er is ingezet op

een generiek hoger huurniveau in het gereguleerde,

sociale segment, wat leidt tot meer ruimte voor

huurverhogingen in het onderste gedeelte van de

geliberaliseerde markt ( 680 - 800). Daarnaast

krijgen scheefwoners in sociale huurwoningen met

extra huurverhogingen te maken. De verwachting

is dat deze groep zich sneller gaat orinteren op

een andere woning, hetzij geliberaliseerde huur,

hetzij koop. Hoewel de beschikbaarheid vanmiddeldure huurwoningen nu vaak nog beperkt

is, kan daar met nieuwbouw in de toekomst op

worden ingespeeld.

Bovenop de huurverhoging komt de beleids-

wijziging die maakt dat middeldure huurwoningen

het exclusieve domein worden van beleggers.

Corporaties moeten zich focussen op het bedienen

van hun doelgroepen. Met deze beleidswijzigingen

zal de samenstelling van de huurwoningenvoorraad,

nu voor 77% in handen van corporaties, definitief

veranderen. Het aandeel private beleggers op de

huurmarkt zal duidelijk toenemen.

De krimp en de vergrijzing in sommige regios

in combinatie met de corporaties die zich moeten

focussen op hun doelgroepen zal leiden tot

situaties die we tot op heden in Nederland niet

op grote schaal kennen. Op lange termijn zal er

een overschot aan corporatiewoningen zijn.

Corporaties zullen als gevolg daarvan worden

geconfronteerd met structurele leegstand

(afhankelijk van de regio waarin zij werken).

Niet alle sociale huurwoningen kunnen zondermeer naar vrije-sectorbeleggershuurwoningen

worden getransformeerd. Alleen woningen in de

juiste (groeiende) regios, op de juiste locaties en

van voldoende kwaliteit komen in aanmerking.

En waar dus op lokaal of wijkniveau flinke

overschotten in sociale huurwoningen worden

voorzien, zullen er tegelijkertijd regios, steden,

maar vooral ook wijken zijn met een tekort aan

middeldure huurwoningen. Op die plekken is voor

de middeldure huurwoningen een structurele

waardegroei boven inflatie te verwachten.


24/84

24/84

bijvoorbeeld door schokken in de economie.

Het verwachte economisch herstel en de bij de vraag

achterblijvende bouwproductie zullen uiteindelijk

weer voor prijsstijgingen zorgen. De markt voor

huurwoningen ontwikkelt zich duidelijk gunstiger.

Stijgende huren leiden tot hogere waarden

Als gevolg van de betere perspectieven voor de

beleggershuurwoningen verwachten wij dat de

aanvangsrendementen voor huurwoningen eind2013 hun hoogste niveau bereiken, om daarna te

stabiliseren en vervolgens voorzichtig te dalen.

Wij verwachten dat de voorziene stijging van de

kapitaalmarktrente wordt gecompenseerd door

een lagere risicopremie voor huurwoningen,

waardoor het indirecte rendement per saldo

toeneemt; het meeste nog voor de middeldure

Relatie tussen de markt voor koopwoningen en

huurwoningen

Belangrijk voor de waardeontwikkeling van

huurwoningen is dat de waarde van de woningen

in de portefeuille een bodem vindt in de exploitatie-

waarde van het vastgoed. De exploitatiewaarde,

voortvloeiend uit de huuropbrengsten van de

woningen, komt door de lagere woningwaarderingen

steeds dichter bij de uitpondwaarde te liggen,

de verkoopprijs van individuele woningen. Dieverkoopprijs is daarbij minder geworden dan

de waardebepaling.

Het herstel van die koopmarkt is nog onzeker.

Wij verwachten dat de prijzen op de markt voor

koopwoningen eind 2013 stabiliseren, maar het

moment van herstel kan ook later komen te liggen

Figuur 7 Ontwikkeling BAR (bruto-aanvangsrendement) bestaande portefeuille beleggershuurwoningen

Bron: IPD

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

Meergezins Eengezins Woningen totaal

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012


25/84


Steeds vaker zal er behoefte zijn aan woningen

die met een service- en zorgconcept worden

verhuurd, waarbij met name de groep 65-plussers

kiest voor appartementen. Wij zien primair een

behoefte aan nieuw gebouwde kleinschalige

complexen, waarbij in de marketing de nadruk niet

op de zorgcomponent ligt. Voor alle woningen,

zeker die aan 65-plussers worden verhuurd, geldt

dat voorzieningen in de nabijheid van de woningen

leiden tot een betere verhuurbaarheid en dat eenjuiste marketingmix (die breder is dan alleen

communicatie en het verlagen van de prijs)

bepalend is voor succesvolle verhuur.

Ook liggen binnen het gereguleerde segment

kansen voor beleggers waar het gaat om starters

en studentenwoningen. Voorwaarde is dat de

huurwoningen. Voor de dure huurwoningen zijn

we iets minder optimistisch. Huurniveaus van de

middeldure huurwoningen zullen vanaf 2014 stijgen

en in 2015 is ook weer een positieve waarde-

ontwikkeling te verwachten.

In de huidige markt zien we dat tijdelijk verhuurde

koopwoningen een concurrent vormen van de

dure huurwoningen, zeker nu de aangepaste

Leegstandswet daar meer mogelijkheden toe biedt.Mede als gevolg daarvan is de leegstand in

beleggershuurwoningen tegen de markttrend in

opgelopen. Dit vraagt creativiteit van de belegger.

Bij de marketing van huurwoningen is niet meer

alleen de prijs van belang. Ook aanpassingen aan

het product (aangebrachte verbeteringen, een hoger

opleverniveau) en slimme, nieuwe communicatie-

strategien zijn steeds meer bepalend voor het

verhuursucces.

Gevolgen voor het beleggingsbeleid

Op regionale schaal zijn er winnaars en verliezers

op de markt voor huurwoningen aan te wijzen.

Het lijkt verstandig om met het beleggingsbeleid

op die winnende regios in de Grote Randstad te

focussen. Met name in de stedelijke agglomeraties

van Den Haag, Amsterdam en Utrecht valt de

grootste behoefte aan geliberaliseerde huur-

woningen te verwachten. Uit berekeningen van

Syntrus Achmea Real Estate & Finance blijkt dat

in deze steden behoefte is aan duizenden middel-

dure huurwoningen extra, oplopend tot 17.000

middeldure huurwoningen extra in Amsterdam.

Ook in Eindhoven is de behoefte aan middeldurehuurwoningen groot, net als in sommige grotere

groeiende provinciesteden. Overigens is ook binnen

de winnende steden soms sprake van verliezende

wijken. Tegelijkertijd zijn er goede investerings-

mogelijkheden te vinden in de verliezende regios.

Het belang van zorgvuldige marktanalyse en

property picking op basis van zowel zorgvuldige

marktanalyse op microniveau als strategie blijft

daarmee zeer belangrijk bij de verwerving van

nieuwe objecten. De waardeoptimalisatie van

bestaande objecten vraagt om zeer actief en

onderscheidend propertymanagement. Bij dispositiemoet een evenwicht worden gevonden tussen

prijsvorming en het tempo van verkoop.

Figuur 8Behoefte aan geliberaliseerde huurwoningen,

vraag in 2030 vergeleken met voorraad in 2011

Bron: Syntrus Achmea Real Estate & Finance

17.000

2.000 tot 6.000

1.000 tot 2.000

500 tot 1.000

-600 tot 500


26/84

26/84

beleggers te liggen om huurwoningen te verwerven

die op termijn een waardeontwikkeling boven het

niveau van de inflatie kunnen doormaken.

Concluderend

De vraag naar huurwoningen in het geliberali-

seerde segment is er en wordt door het huur-

beleid van de overheid verder aangejaagd.

Dankzij dit beleid komen nieuwe beleggings-

mogelijkheden beschikbaar. De verhuurbaarheidzal het grootst zijn in de segmenten 680 -

1.000. Zeker in het segment net boven de

liberalisatiedrempel 680 - 850 verwachten we,

mede dankzij het overheidsbeleid, een opwaartse

druk op het huurniveau. Boven de 1.000 is het

buiten de centra van de grote steden zaak om

zeer selectief te investeren. Gezien de beleggings-

kansen en de gunstige ontwikkelingen in het

huurbeleid lijkt dit een natuurlijk moment om

Nederlandse beleggershuurwoningen aan een

core beleggingsportefeuille toe te voegen.

negatieve effecten van de verhuurdersheffing

elders in de bouwkolom worden gecompenseerd.

De verandering in de focus van corporaties

brengt eveneens nieuwe beleggingsmogelijk-

heden met zich mee. Het kan daarbij gaan om

beleggingsmogelijkheden met een tot op heden

ongekende schaal, bijvoorbeeld een fonds waarin

het niet-DAEB-bezit2uit het noordelijk deel

van de Randstad wordt geconcentreerd. Hieropvooruitlopend verkopen corporaties nu vooral

individuele projecten. Juist in binnensteden en

aangrenzende wijken, waar corporatiebezit is

gemengd met particulier bezit en waar hoogbouw

niet domineert, lijken er goede kansen voor

2 DAEB: Diensten van Algemeen Economisch Belang,

DAEB-bezit zijn die activiteiten die geacht worden tot

de kerntaken van de woningcorporaties te horen.

Zorgwoningen De Reigers, Rotterdam


27/84



Verbreding van de beleggingsportefeuille

Middeldure huurwoningen met een

zorglabel (of levensloopbestendig)

Duurdere huurwoningen met zorglabel

tot 1.200 in centra Amsterdam, Utrecht

en Den Haag

Nabijheid voorzieningen is belangrijk

Buiten de zorgwoningen ook focus op

eerstelijnscentra, kleinere particuliere

behandelcentra, kleinschalige verpleeg-

centra met solvabele en deskundige

zorginstellingen als huurder

Alternatief hergebruik van het vastgoedmoet op termijn mogelijk zijn

Ligging gewenst binnen Grote Randstad

en grote groeiende provinciesteden

Zorgvastgoed is een relatief jonge assetclass die

zich als beleggingscategorie snel ontwikkelt.

Toch ligt het beleggingsvolume per jaar naar

schatting nog niet boven de w200 miljoen.

De stuwende factor achter de ontwikkeling

van zorgvastgoed als beleggingscategorie is

tegelijkertijd ook een remmende factor: de toe-

komst van het zorgstelsel in Nederland is nog

onderwerp van politiek debat en daarmee nog

niet volledig uitgekristalliseerd. Ondanks de

onzekerheid die dit met zich meebrengt, zien we

dat de richting waarin de politiek zich beweegt

helder is: meer marktwerking in de zorg met

een grotere rol en dus kansen voor private

investeerders. Ook op de markt voor zorg-

vastgoed zijn duidelijke winnaars en verliezersaan te wijzen. Zeker grootschalige, gedateerde

verpleegcomplexen uit de vorige eeuw zullen

als gevolg van regelgeving en de veranderende

vraag op grote schaal met leegstand te maken

krijgen. Daarmee zijn de perspectieven voor

middeldure zorgwoningen gunstig.

Outlook

2014 2015

Waardegroei = +

Huurniveaus + +

SWOT-analyse Nederlandse markt voor zorgvastgoed


Politieke keuze voor meer marktwerking in de zorg Nog geen eindversie van het zorgstelsel; onduidelijkheid over

de beheersing van kosten en de financiering van de zorg in de

toekomst

Demografische ontwikkeling als motor van de zorgvraag Beperkte omvang van bestaande institutionele zorgmarkt

Beleggen in zorgvastgoed draagt bij aan maatschappe-

lijke profilering

Beperkte solvabiliteit en organisatiesterkte van veel

zorgverlenende partijen

Bereidheid van zorginstellingen om langjarige

gendexeerde huurovereenkomsten aan te gaan


Beleggingssector in beginstadium met kansen voor

cherry-picking en een gunstig rendement-risicoprofiel

(early adaptor premium)

Politieke afhankelijkheid in koers van de zorgsector

Nieuwe structuur zorgsector met meer zorg dichter bij

de mensen leidt tot nieuwbouwvraag

Zorgsector die beleggers als bedreiging ziet

Wijziging bekostigingssysteem nieuwbouw in de zorgdie leidt tot vraag naar meer efficinte gebouwen

2.4 De Nederlandse markt voor zorgvastgoed

Legenda

+ positieve verwachting

- negatieve verwachting= stabiel=/- stabiel tot lichte daling

=/+ stabiel tot lichte stijging


28/84

28/84

vaak incidentgedreven. Wanneer die zorgvraag

vervolgens leidt tot een verhuizing, kiest driekwart

van de huishoudens voor een appartement. Maar

dan liefst wel een in een kleinschalig complex,

waarbij het zorgstempel in de marketing minimaal

is. Aan grootschalige verpleeghuizen is veel minder

behoefte. De overheid sluit met haar beleid aan

op de wens van consumenten om zo lang mogelijk

thuis te blijven wonen. Zorg wordt kleinschaliger

en dichter bij de mensen gebracht. Met domoticakan deze ontwikkeling worden gefaciliteerd.

Hierdoor ontstaan kansen voor nieuwbouw van

eerstelijnscentra en klinieken waar poliklinische

behandelingen worden verricht.

De grootste kansen liggen echter in woningen

waar het wonen wordt gecombineerd met service

en zorg. Waar zorginstellingen deze woningen

vroeger nog zelf realiseerden en exploiteerden,

zal door de beleidswijzigingen steeds meer

behoefte zijn aan privaat kapitaal dat vastgoed

initieert en exploiteert. Zorginstellingen moeten


Met 52 miljoen m2is de voorraad zorgvastgoedin

omvang net iets groter dan de Nederlandse

kantorenmarkt en bijna twee keer zo groot als

de Nederlandse winkelmarkt. De zorgmarkt kan

worden opgedeeld in cure (curatieve zorg,

gericht op genezing) en care (langdurige

welzijnszorg). De caresector alleen is in omvang

(28,1 miljoen m2) vergelijkbaar met de retailmarkt.

Zowel cure als care zullen volgens de raming vanhet Economisch Instituut voor de Bouwnijverheid

(EIB) de komende jaren fors groeien.

De grote hoeveelheid 75-plussers die er de komende

jaren bij komt, zorgt voor extra behoefte aan

zorgvastgoed. Het aantal 75-plussers verdubbelt

van 1,2 miljoen nu tot 2,6 miljoen in 2040 (Plan-

bureau voor de Leefomgeving). In tegenstelling

tot de 75-plussers willen veel jongere ouderen

toch zo lang mogelijk thuis blijven wonen; daar is

bovendien het nieuwe overheidsbeleid ook op

gericht. Vanaf 75 jaar neemt de zorgvraag snel toe,

Figuur 9 Samenstelling van het zorgvastgoed (in miljoen m2)

Bron: EIB, 2012

Totaal

(mio m2)

Cure

- Ziekenhuizen 10,5

- Medische en tandheelkundige praktijken 4,7

- Paramedische en overige praktijken 8,6

23,8

Care intramuraal

- Verpleeghuizen 3,9

- Verzorgingshuizen en andere tehuizen 7,8

- Tehuizen: verstandelijk gehandicapten & psychiatrie 3,0

- Jeugdzorg en maatschappelijke opvang 1,2

15,9

Care extramuraal (w.o. thuiszorg, kinderopvang)

- Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting gericht op ouderen en gehandicapten 2,1

- Maatschappelijke dienstverlening zonder overnachting niet specifiek gericht op ouderen en gehandicapten 10,3

12,3

Vastgoed gebruikt door een zorginstelling 52,0


29/84


assetclasses binnen vastgoed. Bovenop de grote

extra vraag naar zorgvastgoed die voortkomt uit

de vergrijzing, biedt de intramurale zorg kansen

om met zorginstellingen langjarig voor inflatie

afgedekte huurcontracten af te sluiten. Dat sluit

goed aan op de langetermijnverplichtingen van

institutionele beleggers.

Behalve een flinke toename van de kwantitatieve

vraag naar woningen met een zorglabel, gedragendoor de vergrijzing, zien we ook een kwalitatieve

vraag naar vastgoed. Een belangrijk deel van de

bejaardenhuizen en grootschalige verpleeg-

complexen biedt niet meer de woonkwaliteit die

tegenwoordig wordt gevraagd. Wij zien als

antwoord hierop kleinschalige en hoogwaardige

verpleegcentra opkomen met daaraan gekoppeld

een beperkt aantal verpleegwoningen. Dit kan

zowel gentegreerd in het totale complex als in de

vorm van (zeer) nabij gelegen aanleunwoningen.

In de omgeving van het zorgcentrum kunnen

levensloopbestendige eengezinswoningen en

kleinere complexen van meergezinswoningen

worden gerealiseerd waar senioren wonen die

van de service en zorg van de verpleegcentra

gebruik kunnen maken, maar hiertoe niet verplicht

zijn. In de praktijk zien we dit soort combinaties

echter nog niet op grote schaal ontstaan en

bestaat er een tekort aan geschikte woningen

voor ouderen.

Voor de cure zijn we minder positief dan voor

de care. Ziekenhuizen lijken in elk geval nog niet

interessant genoeg om in te beleggen. Door de

opkomst van het aantal eerstelijnszorgcentra enhet toenemend aantal gespecialiseerde klinieken,

zullen veel bestaande ziekenhuizen te groot

blijken of hun bestaansrecht dreigen te verliezen.

Daarnaast is de alternatieve aanwendbaarheid

van ziekenhuizen beperkt. Eerstelijnszorgcentra

en kleine zelfstandige poliklinieken kunnen,

afhankelijk van de specifieke casus, in principe

wel interessant zijn voor beleggers, mits ze op

termijn ook als woning of als winkel courant

kunnen zijn. Deze voorzieningen passen in het

overheidsbeleid om zorg naar de burgers toe te

brengen.

als echte bedrijven op eigen benen gaan staan en

kunnen zo leert de ervaring inmiddels ook

echt failliet gaan. Overheidssteun, zoals borging

van de financieringen van zorginstellingen via

het WFZ (Stichting Waarborgfonds voor de

Zorgsector), wordt langzaam maar zeker door

de overheid afgebouwd, waardoor zorginstellingen

wel richting de markt gedwongen worden.

Daarbij komen de veranderingen in de geld-

stromen in de zorg. Bij de lichte zorgcategorien(de zorgzwaartepakketten, zzp 1 t/m 4) loopt de

financiering van de zorg niet langer via de AWBZ

en de zorginstellingen, maar via de gemeente

(Wet maatschappelijke ondersteuning, Wmo) of via

de burger (het persoonsgebonden budget, pgb).

Los van de directe besparingen die hier voor de

overheid uit voortvloeien, moet de verschuiving

naar de markt leiden tot een efficiencyslag, het

vrijmaken van middelen voor innovatie en daar-

mee tot vernieuwing en verbetering van de

dienstverlening binnen de zorg. Voor beleggers

ontstaan zo nieuwe mogelijkheden om te zorgen

voor efficinte huisvestingsstructuren. De over-

gang naar beleggers zal niet altijd eenvoudig zijn.

Bij veel zorginstellingen is er geen vertrouwen in de

doelen van beleggers; er zou te nadrukkelijk op

rendement worden gestuurd. Veel zorginstellingen

zijn daarbij financieel nog niet sterk genoeg om

op de private markt kapitaal aan te trekken;

de solvabiliteit van veel partijen is nog zeer beperkt.


Met de dankzij vergrijzing groeiende marktomvang

van zorgvastgoed en het door de overheid ingezette

beleid om tot meer marktwerking in de zorg tekomen, zien institutionele beleggers in toenemende

mate de potentie van investeren in dit vastgoed-

segment. Met name woningen met een zorg-

component zijn aantrekkelijk. De eerste resultaten

van het zorgvastgoed bij Syntrus Achmea Real

Estate & Finance zijn positief qua rendement-

risicoprofiel. Opvallend is het hoge directe (cash)

rendement, wat we overigens ook terugzien in

een internationale vergelijking met rendements-

reeksen. Investeren in Primary Healthcare zorgde

in zowel Australi als het Verenigd Koninkrijk,

de landen waar er een IPD-reeks beschikbaar is,voor zowel de afgelopen 1, 3 als 5 jaar voor een

outperformance ten opzichte van de andere


30/84

30/84


Dispositie van niet-strategische assets;

waarde toevoegen in strategische

portefeuille door actief management

Richten op winkelunits in 15 grootste

steden; ligging in of direct aan kern-

winkelgebied en op stadsdeel- en

dominante wijkcentra met compleet

winkelaanbod en minimaal twee grote

supermarkten

Goede bereikbaarheid en parkeer-

voorzieningen voor stadsdeel- en

wijkcentra

Gebruik maken van window ofopportunity in winkelbeleggingsmarkt;

toenemend aanbod A1- winkelpanden

in grote steden die eerder niet werden

aangeboden

Winkelbeleggingen waren de afgelopen elf

jaar de best renderende sector in de IPD-index.

Nu staan de beleggingsresultaten op diverse

plekken onder druk. Dalende consumenten-

bestedingen gaan hand in hand met een

dalende koopkracht. Oplopende aanvangs-

rendementen en huurprijsdalingen zorgen in

de huidige markt voor afwaarderingen en

dempen daardoor het totaalrendement.

Daarnaast staan de huurinkomsten onder

druk door een toenemende leegstand die

samenhangt met het hoge aantal faillissemen-

ten in de detailhandel. Diezelfde faillissementen

geven op de goede locaties echter ook ruimte

voor vernieuwing en herstructurering van

het winkellandschap. De binnensteden vande grotere steden lijken tegen deze trend in

het minst gevoelig voor de conjuncturele

ontwikkelingen.

Outlook

2014 2015

Waardegroei Top 15 binnensteden - =

Stadsdeel- en grote wijkcentra - =/-

Huurniveaus Top 15 binnensteden - =/-

Stadsdeel- en grote wijkcentra - =/-

SWOT-analyse Nederlandse winkelmarkt


Beperkte leegstand, zeker binnen focusgebieden

(dominante winkelcentra en A1-binnensteden)

Afhankelijkheid van (herstel van) conjunctuur

Gemiddeld hoog inkomensniveau Toenemende (risicos op) leegstand

Historisch goed trackrecord qua performance, inflatiehedge Overaanbod aan winkelmeters op structureel zwakke

locaties geven winkelmarkt als belegging slecht imago


Regionale groei aantal inwoners en huishoudens Vergrijzing zorgt voor daling besteedbaar inkomen

Toetreding nieuwe (internationale) retailers en komst

grootschalige concepten

E-commerce zorgt voor weglekken deel van bestedingen

uit de fysieke retail

Functiemenging winkelstraten door toename leisure- en

horecafuncties

Aanhoudende economische crisis zorgt voor dalende

omzetten en hoog aantal faillissementen

Multichanneling, fysieke winkels van internetwinkels Vraaguitval beleggingsmarkt door beperkte financierings-

mogelijkheden

Winkels als experience center

Toename beleggingsmogelijkheden op A1-locaties door(her)financieringsproblemen huidige eigenaren

2.5 De Nederlandse winkelmarkt

Legenda

+ positieve verwachting- negatieve verwachting

= stabiel=/- stabiel tot lichte daling=/+ stabiel tot lichte stijging


31/84


Tussen de diverse detailhandelbranches bestaan

grote verschillen. Supermarkten zien de omzetten,

grotendeels door prijsinflatie, toenemen. In de

non-foodbranches vallen de grootste klappen

met omzetdalingen oplopend tot wel 30% voor

woonwinkels, doe-het-zelfzaken en andere

woninggerelateerde branches.

Onder druk van de dalende consumptie en

detailhandelsomzetten zien we over de helesector het aantal faillissementen snel toenemen,

met zon 70% op jaarbasis. Voor een deel worden

de faillissementen gevolgd door doorstarts en

(gedeeltelijke) overnames. Lang niet alle faillisse-

menten leiden daarmee direct tot leegstand.

Binnenstedelijke winkels die als gevolg van

faillissementen leegkomen, worden over het


De gebruikersmarkt voor winkelvastgoed heeft

duidelijk last van de dalende koopkracht en de

zwakke consumptie maar tegelijkertijd zijn er ook

aanknopingspunten voor herstel. De consumptieve

bestedingen dalen reeds 2 jaar onafgebroken.

Het is aan prijsinflatie te danken dat de consumptie-

waarde in sommige retailsectoren jaarlijks nog

toeneemt.

De detailhandelsomzetten zijn daarbij nog conjunc-

tuurgevoeliger dan de algehele consumptie. Van 2008

tot medio 2013 daalde de omzetwaarde van de

detailhandelsomzetten met circa 7%, terwijl het

volume slonk met ruim 12%. De rele waardedaling is

nog groter; terwijl de detailhandelsprijzen daalden,

steeg het algemene kostenniveau met de inflatie.

Figuur 10 Omzetvolume en -waarde (volume * prijs) van food vs. non-food

Bron: CBS 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

85%

90%

95%

100%

105%

110%

115%

Non-food volume Non-food waarde

Totale detailhandel volume Totale detailhandel waarde Food volume Food waarde

2006 1998 2001 2004 2006 2008 2010 2012

2006

=

100


32/84

32/84

Ondanks de stijging van de leegstand nam de

totale in gebruik zijnde voorraad winkelruimte over

2012 nog altijd licht toe tot circa 28 miljoen m2.

Ook steeg de opname voor het derde achter-

eenvolgende jaar. Daarbij moet wel worden

aangetekend dat de opnamecondities bij weder-

verhuur na faillissementen vaak verslechteren:

lagere huurprijzen, meer incentives en een

kortere huurperiode. De aanhoudende dynamiek

op de winkelmarkt deels dus juist het gevolgvan de bovengenoemde faillissementen, doorstarts

en overnames kon echter niet verhinderen dat

het aanbod van winkelruimte toenam tot circa

3,2 miljoen m2. Circa tweederde hiervan behoort

inmiddels tot het langdurige of structurele aanbod.

Het is zeer onzeker of dit nog wordt verhuurd als

winkelruimte of uiteindelijk wordt herbestemd.

algemeen binnen afzienbare tijd weer verhuurd

als ze op de betere locaties liggen (A), soms

met huurders die vanuit de periferie opschuiven.

Door dit opschuifeffect concentreert de leeg-

stand zich met name op de zwakkere locaties

aan de randen van het kernwinkelgebied.

Op deze locaties zien we ook veel oudere kleine

ondernemers die in de crisis een reden zien om

met hun bedrijf te stoppen. Buiten de binnen-

steden concentreert de leegstand zich in dekleinere buurt- en wijkcentra, winkelstrips en

de zogenaamde perifere of grootschalige

detailhandelsvestigingen (PDV/GDV) of woon-

boulevards. Gemiddeld is de landelijke winkel-

leegstand toegenomen tot 7%.

Figuur 11 Ontwikkeling omzetvolume en -waarde

Bron: CBS 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

-35%

-30%

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

-30% -25% -20% -15% -10% -5% 15%

Slijterijen

Dameskleding

Bovenkleding algemeen

Computers & Software

Wit & Bruingoed

Consumentenelektronica

Speelgoedwinkels

Huishoudelijke artikelen

Schoenen & lederwaren

Kleding, schoenen & textiel

Gemiddelde voor kleding

Schoenen Gemiddelde voor totale detailhandel

Bovenkleding

Gemiddelde voor non-food

Huishoudelijke artikelen

Speciaalzaken in voedingsmiddelen

Overige huishoudartikelen

Duurzamen & DHZ-artikelen

DHZ

WoonwinkelsOverige huishoudwaren

Bouwmarkten

Woninginrichting

RecreatieartikelenOverige artikelen

Drogist, orthopedie

Persoonlijke verzorgingDrogisterijen

5% 10%

Gemiddelde voor voedingsmiddelen

Omzetwaarde

Omzetvolume

Supermarkten


33/84


34/84

34/84

Daarbovenop komen de gevolgen van de aan-

houdende groei van de bestedingen via internet

(zie figuur 14). In 2012 namen de online bestedin-

gen toe tot bijna 10 miljard, oftewel 12% van de

totale detailhandelsbestedingen. Het groeitempo

van de internetbestedingen zwakt wel af naar 9%

in 2012. Hoewel de online bestedingenaan bijvoor-

beeld mode en schoenen een aanzienlijke groei

laten zien, betreft het overgrote deel van de

internetomzet nog altijd producten die al langervia internet worden verkocht: reizen (incl. accommo-

daties en vliegtickets) en telecom maken samen

52% van de totale online omzet uit.

Toch geldt dat specifieke branches en formules uit

het straatbeeld verdwijnen, door de combinatie van

economische crisis, de toenemende concurrentie

De bovengenoemde structuurtransitie wordt nog

eens versterkt door de demografische ontwikke-

lingen. Het aantal inwoners in steden neemt door

de urbanisatie verder toe. Aan de andere kant zien

we gebieden vergrijzen en verdunnen, vooral in de

perifere regios van Nederland. Jongeren trekken

naar de stad voor studie en/of werk, waardoor

het aandeel ouderen toeneemt. Uiteindelijk zal in

specifieke delen van Nederland het aantal

inwoners teruglopen en daarmee het draagvlakvoor de winkelvoorzieningen in die gebieden.

In de krimpgebieden van Nederland is de nood-

zaak om winkelvoorzieningen regionaal af te

stemmen het grootst en voorwaardelijk om de

kwaliteit van het winkellandschap te waarborgen.

Figuur 13 Ontwikkeling BAR (bruto aanvangsrendement)

Bron: IPD 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

5,0%

5,5%

6,0%

6,5%

7,0%

7,5%

8,0%

8,5%

9,0%

9,5%

Binnenstad Hoofdwinkelgebied klein PDV/GDV n verspreid

1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012


35/84


winkelen wordt hiermee enigszins genuanceerd.

Voor de traditionele retailspelers vormt internet

een waardevol communicatiekanaal met de klant.

Toch wil die retailer ook de fysieke winkelruimte

blijven gebruiken als toonzaal voor zijn produc-

ten waar hij de klant kan laten voelen, ruiken en

passen.Dat de daadwerkelijke verkoop online

gaat, is voor die retailer minder relevant.

Door het toegenomen winkelaanbod en deoplopende leegstand is de (maatschappelijke)

weerstand tegen nieuwbouw van winkels

toegenomen. Daar komt bij dat sinds oktober 2012

het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) in werking

is getreden, dat voorschrijft dat bij nieuwe

stedelijke ontwikkelingen rekening moet worden

gehouden met de actuele regionale behoefte en

tussen winkelketens en de opkomst van het

internetwinkelen. Voorbeelden zijn Free Record

Shop, Block Electrostore, EXPO en Schoenenreus.

Daar staat tegenover dat nieuwe branches zich

aandienen en fysieke winkels belangrijker worden

om consumenten te inspireren en te verrassen.

Voor winkelgebieden worden de verblijfskwaliteit

en de ontmoetingsfunctie steeds belangrijker.

Daarin past ook het toenemend aandeel niet-winkel-

functies, zoals leisure en horeca. Daarnaast openenvoorheen pure internetspelers zelf fysieke winkels

om hun zichtbaarheid te vergroten. Vice versa

behoort een aantal traditionele winkelketens

(H&M, HEMA, maar nu ook IKEA en Albert Heijn

via Bol) tot de snelste groeiers in e-commerce

dankzij de implementatie van een multichannel

strategie. De hype over de effecten van internet-

Figuur 14 Ontwikkeling online omzet

Bron: Thuiswinkelwaarborg 2013, bewerking Syntrus Achmea Real Estate & Finance

0

2

4

6

8

10

12

0%

7%

14%

21%

28%

35%

42%

2007 2008 2009 2010 2011 2012

inmiljardeuro

Gerealiseerde online omzet in EUR mrd (l) % groeitempo jaar-op-jaar (r) aandeel online omzet in totale detailhandel (r)


36/84

36/84

op twee pijlers, namelijk aantrekkelijke binnenste-

denen dominante boodschappencentra.

Ten aanzien van de binnensteden houdt het beleid

rekening met een toenemende concentratie naar

de 15 sterkste binnensteden waar de meest

bepalende retailers zijn gevestigd. Deze binnen-

steden kenmerken zich door een aantrekkelijke

functiemix en setting, een hoge verblijfskwaliteit

en goede bereikbaarheid. Voor de beste locatiesin deze binnensteden verwachten wij op termijn

minimaal een inflatievolgende huurwaarde-

ontwikkeling, een stabiele waardeontwikkeling

en een beperkt risico op leegstand. In de binnen-

steden van de 15 sterkste steden zien we een

aanhoudende behoefte aan grote winkelopper-

vlaktes. Deze panden kunnen in of direct aan het

kernwinkelgebied gelegen zijn. In de binnensteden

verwachten we in de komende tijd een window of

opportunity in de winkelbeleggingsmarkt. In de

afgelopen jaren was er nauwelijks aanbod van

A1-winkelobjecten in de grote steden. Maar we

zien het beleggingsaanbod van A1-winkelpanden

nu groeien. Bij een economische herstel zal het

aanbod volgens onze verwachting weer snel

verdwijnen. Door nu te investeren in A1-objecten in

de binnensteden van de 15 sterkste steden kan een

bestaand aanbod. Recente jurisprudentie stelt

dat nieuwe winkelontwikkelingen nog steeds

mogelijk zijn, maar dat nut en noodzaak aange-

toond moeten worden middels een gedegen

onderbouwing die rekening houdt met leegstand

en regionale afstemming en die is gestoeld op

ruimtelijke keuzes van de gemeente.


De verkopen in de detailhandel staan onder druk.Beperkte financieringsmogelijkheden en verscherpte

regulering remmen de ontwikkeling van extra

winkelaanbod. Ook zonder de concurrentie van

nieuwbouwwinkelcentra zien wij geen toekomst

voor winkellocaties zonder onderscheidend

vermogen of dominantie in hun verzorgingsgebied.

De versnelde transitie en herstructurering vragen

om duidelijke keuzes in het strategisch beleggings-

portefeuillebeleid. In de lijn van de marktontwikkeling

heeft Syntrus Achmea Real Estate & Finance ingezet

Lange Voort, Oegstgeest

De fijnmazige, geplande

winkelvoorzieningen-

structuur staat onder druk


37/84


winkelcentra, is het actief inzetten op versterking

van de aantrekkelijkheid van het fysieke

winkelaanbod in de beleving van consumenten.

Dit doet Syntrus Achmea Real Estate & Finance

enerzijds door actief samenwerking te zoeken in

het netwerk van stakeholders in de belangrijke

binnensteden (via eigenarenverenigingen, winkeliers-

verenigingen en in overleg met gemeentelijke

overheden), als via versterkte aandacht en inzet

op marketing van winkelgebieden en winkel-centra. Gecombineerd met een nog actievere

benadering van retailketens levert dit de basis-

voorwaarden voor actief management, maar

bovenal voor een sterke uitgangspositie in de

concurrentie met andere alternatieven van de

winkelconsument (concurrerend fysiek en virtueel

aanbod). De samenwerking Syntrus Achmea met

het mobiele marketingplatform Retailcommon

sluit daarop aan.

Ten aanzien van de niet-strategische portefeuille is

het beleid gericht op dispositie. Op de beleggings-

markt voor winkelvastgoed is de vraag in twee

jaar tijd echter meer dan gehalveerd, mede als

gevolg van beperkte financieringsmogelijkheden.

De beperkte beleggingsvraag zal de dispositie-

activiteiten bemoeilijken. Net als bij woningen

geldt dat bij verkoop onder tijdsdruk, of van een

grote portefeuille ineens, rekening moet worden

gehouden met grote discounts.

basis worden gelegd voor een goede performance

in tijden van hernieuwd economisch hoogtij.

Buiten de binnenstedelijke winkelgebieden

voorzien ondersteunende winkellocaties in de

voorzieningenstructuur in de dagelijkse bood-

schappen. Aangezien de dagelijkse boodschappen

minder conjunctuurgevoelig zijn, zijn de verhuur-

risicos voor dit segment relatief beperkt. Toch dient

rekening te worden gehouden met een grotereverouderingscomponent en eventuele concurrentie

van nabijgelegen winkelcentra, wat zich vertaalt

in hogere risicopremies en aanvangsrendementen.

Vanuit beleggingsperspectief zijn met name die

ondersteunende winkelcentra interessant die een

dominante functie vervullen binnen een verzorgings-

gebied met een stabiel of toenemend aantal

inwoners. De dominantie van deze stadsdeel- en

grote wijkcentra blijkt onder andere uit de relatief

lage leegstand vergeleken met de kleinere wijken

buurtcentra. Voor een dominante functie zijn een

goede bereikbaarheid en (gratis) parkeergelegen-

heid een vereiste. Daarnaast dient het winkelaanbod

compleet te zijn om de one-stop-shop consument,

die op zoek is naar comfort, van de dagelijkse

boodschappen te voorzien. Gemeten in omvang

gaat het in geval van twee middelgrote tot grote

(complementaire) supermarkten en aanvullende

winkels voor levensmiddelen en persoonlijke

verzorging al om 7.500 m2winkelvloeroppervlakte.

Daarnaast voorzien veel stadsdeel- en wijkcentra

in een klein warenhuis en/of winkels voor non-food

(bv. huishoudelijke artikelen, textiel, mode),

dienstverlening (waaronder afhaalpunten) en horeca.

Voor zowel de binnensteden als de stadsdeel- en

wijkcentra geldt dat middels proactief management

waarde wordt toegevoegd en het beleggings-

rendement wordt geoptimaliseerd; een eventuele

achteruitgang van een winkelgebied moet

worden aangepakt voordat deze begonnen is.

Naast inspanningen op het gebied van verhuur

en branchering wordt daartoe samenwerking

gezocht met winkeliers en lokale overheden.

Doelstelling is om de aantrekkelijkheid van het

winkelgebied te vergroten en de kritische, mobiele

consument te blijven verleiden. Van groot belang,in zowel de binnenstede

Documents

Achmea Outlook 2014-2015: beleggen in vastgoed en hypotheken