„Corephorie“ und AlternAtiven - Quantum€¦ · Quantum Fokus, 4. Quartal 2013 Seite 1 Quantum Fokus, 4. Quartal 2013 „Corephorie“ und AlternAtiven Institutionelle Immobilieninvestitionen

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Quantum Fokus, 4. Quartal 2013

„Corephorie“ und AlternAtivenInstitutionelle Immobilieninvestitionen 2013/2014

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Was sie auf diesen seiten erWartet…

Gerade seit der Finanz- und Schuldenkrise sucht die deutliche Mehrheit institutioneller Immobilieninvestoren bevorzugt sichere Anlagen. So überrascht es auch nicht, dass in den letzten Jahren zum Teil deutlich über die Hälfte des gehandelten Transaktions-volumens dem Core-Segment zuzuordnen war. Kehrseite der Core-Fokussierung ist, dass sich Core-Objekte kaum noch finden lassen. Der Angebotsmangel geht einher mit extrem teuren Einstiegspreisen und Renditeeinbußen, wodurch Immobilieninvest-ments jenseits von Core an Bedeutung gewinnen. Nahegelegt werden u.a. von Makler-häusern und Beratern ein stärkeres Engagement in B-Städten, B-Lagen sowie manage-mentintensivere Investitionsstrategien. Entsprechend war dies auch ein Leitthema auf der diesjährigen Expo Real in München mit Veranstaltungstiteln wie „Opportunity statt Core – Investoren denken jetzt um“, „Core no more – Mut zum Risiko?“ oder „B-Städte als attraktive Investmentalternative?“.

Der vorliegende Quantum Fokus liefert einen kurzen Streifzug durch das aktuelle Markt-geschehen im Büro-, Einzelhandels- und Wohnungsinvestmentmarkt und geht der Frage nach, ob die Lust auf ein bisschen mehr Risiko bei den Investoren nun tatsächlich zunimmt, oder die Core-Fixierung weiter anhält. Differenziert nach Teilmärkten werden darüber hinaus jeweils die wesentlichen Argumente für die weitere Fokussierung auf Core-Immobilien aufgeführt. Ebenso beleuchtet der Beitrag in den jeweiligen Segmen-ten attraktive Investmentalternativen jenseits von Core.


„Corephorie“ auf dem Investmentmarkt

Core - ein dehnbarer Begriff„Core-Immobilie“ und „Core-Strategie“ sind gerade seit der Finanz- und Schuldenkrise stark strapazierte Begriffe. Die deutliche Mehrheit der institutionelle Investoren fokussiert sich seit Jahren auf die Zauberformel Core. In den letzten fünf Jahren war zum Teil deutlich über die Hälfte der insgesamt gehandelten Gewerbeimmobilien dem Core-Segment zuzuordnen (JLS 2013). Aber was versteht man eigentlich unter Core? Es gibt keine allgemeingültige Definition, die parallel die räumlichen, zeitlichen, Inves-toren- und objektspezifischen Dimensionen des Labels berücksichtigt. Auf der diesjährigen Expo-Real hieß es beispielsweise, Core ist das was jeder Investor will, was es aber nahezu nicht mehr gibt. Für manche Akteure gelten wiederum all diejenigen Transaktionen als Core-Investments, bei deren Ankaufsmotiven Sicherheit vor Renditeerwartung stehen. Ist Core also alles was unter Investoren als stabil, planbar und langweilig gilt? Das wären dann nach dem allgemeinen Verständnis vor allem Immobilien modernsten Standards in den Top-7 Standorten, dort in 1a-Lage mit einer erstklassigen Ausstattung, für welche sehr bonitätsstarke Mieter einen langfristigen Mietvertrag abgeschlossen haben. In der Kreismitte der Abbildung 1 konzentrieren sich Kriterien, die generell dem Core-Segment zugeordnet werden.

1.

Ausgewählte Merkmale eines Core-Investments Die Kriterien in der Kreismitte ergeben das Bild eines typischen Core-Investments. In Richtung Kreisrand nimmt das Investment-risiko zu.

Abbildung 1

Quelleeigene Darstellung

Kleinstädte(C-Städte)Periphere Lagen

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kurzfristig

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Entwicklungs- und

Süde

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Logistik, Studenten-

apartments, Parken etc.

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Einzelhandel,

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Wohnen

Top-7A-Lagen

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CORE


Trotz dieser Kriterien ist die Frage, ob es sich bei einem Investment um Core handelt, auch immer eine subjektive Einschätzung, die je nach Strategie des Anlegers und Marktzyklus deutlich unterschiedliche Antworten zulässt. Gilt etwa die Formel „einmal Core, immer Core“, auch wenn nach einer gewissen Haltedauer die Mietverträge auslaufen bzw. das Objekt nicht mehr den modernsten Ausstattungsstandards entspricht? Einige Marktbeobachter sehen das Label Core gar als reines Marketing-Label. Glaubt man den Pressemitteilungen über Transaktionen, so wächst das Core-Universum scheinbar stetig an. Fast immer ist von Core-Immobilien die Rede. Die kurzen Ausführungen zeigen, dass Core ein insgesamt sehr dehnbarer Begriff ist, der stets im Kontext der jeweiligen Anlagestrategie, der Marktlage, der individuellen Risikoneigung etc. zu sehen ist.

Gründe für die Fokussierung auf Core-ImmobilienDer Fokus auf Core-Immobilien hat mehrere Gründe. Zum einen ist die Nachfrage stark gestiegen seit Ausbruch der Schuldenkrise. Allein deutsche Versicherer wollen laut einer Umfrage von Ernst & Young 2013 durch-schnittlich jeweils 350 Mio. € in Immobilien stecken. Die „Corephorie“ ist damit vor allem Ausdruck der geringen Risikoneigung der Investoren im momentan unsicheren Marktumfeld. Deutschland gilt seit Ausbruch der Schuldenkrise als Hort der Stabilität und hat sich zur Wachstumslokomotive im Euroraum entwickelt (Abb. 2).

2013 und 2014 wird die deutsche Wirtschaft mit 0,5 % bzw. 1,8 % die höchsten Wachstumsraten im Euroraum zeigen. Deutschland koppelt sich gewissermaßen vom Negativtrend in der Eurozone ab. Das manifestiert sich auch sehr deutlich in der robusten Arbeitsmarktlage. Während gerade in den südlichen Eurokrisenländern die Arbeitslosenquoten sehr stark gestiegen sind und 2014 in Spanien und Griechenland auf die 30 % zusteuern, vollzieht sich in Deutschland seit 2005 ein starker Abbau der Arbeitslosigkeit von rund 11,5 % auf 5,2 % im Oktober 2013 (Eurostat, iwf 2013). Innerhalb Deutschlands zeigen die Großstädte überdurchschnittliche Wachstumsraten beim BIP und bei der Beschäftigung. Daher gelten die Top 7-Märkte als Garant für Sicherheit und Wertstabilität.

Schon gewusst?

Deutschland hatte 2005 noch eine Arbeitslosenquote in Höhe von 11,5 % (Euroraum 9,2 %). Im Oktober 2013 liegt die Arbeits-losigkeit mit 5,2 % deutlich unter der des Euroraums (12,1 %).


Deutschland bleibt sicherer Anlagehafen

Wachstumsraten BIP 2013

Arbeitslosenquote 09/2013

Moody‘s Rating 05/2013

Abbildung 2

DatenbasisEurostat 2013

Deutschland hat sich vom kranken Mann Europas zur Wachstums- lokomotive entwickelt und koppelt sich vom Negativtrend im Euroraum ab. Die deutschen Immobilienmärkte profitieren von der stabilen Situation in Deutschland.

Norwegen

Schweden

Deutschland

SchweizÖsterreich

Dänemark

Estland

Lettland

Weißrussland

Litauen

Ukraine

Russland

RumänienUngarn

SlovakeiTschechien

BulgarienKroatien

BosnienHerzegovina

Serbien

Albanien

Mazedonien

Griechenland

Portugal

BelgienLuxemburg

Italien

VatikanstadtSpanien

Andorra

Gibraltar

Niederlande

Irland

Isle of Man

Faröer Inseln

VereinigtesKönigreich

Moldavien

Finnland

Montenegro

Polen

Slovenien

Frankreich

A

Baa

Ba

C

Aa

Aaa Zuverlässige und stabile Schuldner höchster Qualität

Gute Schuldner, etwas höheres Risiko als Aaa (vor allem im Langfristbereich)

Wirtschaftl. Gesamtlage ist zu beachten

Schuldner mittlerer Güte, die momentan zufriedenstellend agieren

Sehr abhängig von wirtschaftlicher Gesamtlage

in Zahlungsverzug


Das Label Core ist zudem gefragt, weil diese Investitionen trotz hoher Preise eine nahezu sichere Rendite versprechen, die über der Verzinsung vermeintlich risikoloser Anleihen liegt. Nimmt man allein den Renditespread zur 10-jährigen Bundesanleihe als Maßstab (aktuell rund 310 Basispunkte), sind Core-Objekte nicht einmal besonders teuer, obwohl die aktuellen Renditen mit durchschnittlich 4,9 % für Core-Büroobjekte im historischen Vergleich ebenfalls niedrig sind (Abb. 3). In Folge des hohen Spreads ist eine weitere Vermögensumschichtung vom Renten- zum Immobilienmarkt sehr wahrscheinlich. Davon profitiert v.a. das Core-Segment, weil Core-Immobilien Anleihen am ähnlichsten sind. Die ultralockere Geldpolitik der großen Zentralbanken mit Leitzinsen, die in der Nähe von 0 liegen, wird weiter anhalten. Mit einer Zinswende wird im Euroraum nicht vor 2016 gerechnet.

Historisch hohe Risikoprämie gegenüber Staatsanleihen Core-Objekte sind trotz geringer Rendite weiterhin bei den Investoren beliebt, weil diese eine nahezu sichere Rendite versprechen, die deutlich über der Verzinsung vermeintlich risikoloser Anleihen, wie z.B. 10-jähriger deutscher Staats-anleihen liegt.

Abbildung 3

Datenbasiseigene Darstellung

Legende

Der „Core-Hunger“ der Investoren hängt nicht zuletzt auch mit der guten Verfügbarkeit von Finanzierungen im Core-Segment zusammen. Ein Kredit für den Erwerb einer Spitzenimmobilie lässt sich leicht bekommen. Finan-zierung im Non-Core-Segment sind deutlich restriktiver, dies gilt vor allem wenn Leerstand vorherrscht. Entsprechend hat sich bei den Banken der Bestand an Finanzierungen in den Top-7 Märkten seit 2011 um 6,7 % vergrößert und nimmt 2012 rund 41 % des gesamten Kreditbuches ein. Kurz- bis mittelfristig ist keine Trendumkehr zu erwarten (IREBS 2013).

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1

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in %

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Prime Yield A-Städte

deutsche Staatsanleihen, 10 Jahre

EZB-Leitzins

Spitzenrendite Top 7-Büromärktedeutsche Staatsanleihen, 10 JahreEZB-Leitzins


Hinzu kommt die Neigung der Investoren in bekannten Märkten zu inves-tieren („home bias“). Das sind in der Regel die transparenten Top 7-Märkte, wo die überregionalen Maklerhäuser sitzen, wo kontinuierlich Informationen über die Märkte veröffentlicht werden und wo man gut vernetzt ist. Aufgrund der dort vorherrschenden Transparenz stehen Core-Märkte auch im Fokus internationaler Anleger (Bone-Winkel 2013).

Kehrseite der „Corephorie“ Die Ausrichtung der Anlagestrategie auf Core-Immobilien ist einfach zu kopieren, daher konkurrieren viele Investoren letztlich um die gleichen Objekte. Die Folge ist, dass sich Core-Immobilien in den Top-Standorten kaum noch finden lassen. Extrem teure Einstiegspreise und Bietergefechte treiben die Preise in diesem Segment weiter nach oben und lassen die Renditen zunehmend sinken.

Verschärft wird die Situation dadurch, dass zur Zeit nur wenige neue Immobilien auf den Markt kommen. Der Angebotsmangel ist u.a. darauf zurückzuführen, dass die Banken infolge der Altlasten und der verschärften Eigenkapitalanforderungen ihre Kreditvergabe für Projektentwicklungen massiv eingeschränkt haben (Lehmann 2013). Das hohe Sicherheitsbe-dürfnis unter den Immobilienakteuren hemmt damit auf Kreditseite zunächst die Ausweitung des Core-Immobilienangebots und sorgt zugleich auf der Investitionsseite für eine hohe Nachfrage nach Core-Immobilien.

Folge der Renditekompression ist, dass Investoren entweder geringere Renditen im Core-Bereich akzeptieren oder dass sie mehr Risiko eingehen und ihr Investmentspektrum entsprechend erweitern müssen. Aktuell herrscht dazu ein regelrechter Empfehlungsboom für Investments jenseits von Core. Nahegelegt werden von Maklerhäusern und Beratern ein stärkeres Engagement in B-Städten, in B-Lagen sowie managementintensivere Inves-titionsstrategien. Entsprechend war dies auch Leitthema der diesjährigen Expo Real in München. „Opportunity statt Core“, „Core no more?“, „B-Städte als attraktive Investmentalternative?“ waren beispielhafte Veranstaltungen, die Alternativen jenseits von Core diskutierten. Nimmt die Lust auf ein bisschen mehr Risiko bei den Investoren nun tatsächlich zu, oder ist die Erweiterung des Anlageuniversums eher (durch z.B. Maklerhäuser) konstru-iert und die Core-Fixierung hält weiter an? Dazu soll der vorliegende Beitrag einen kurzen Streifzug durch das aktuelle Marktgeschehen unternehmen.

Schon gewusst?

Die Renditeerwartungen deut-scher Versicherer für indirekte Immobilieninvestments liegt 2013 mit 5,5 % unter dem Vorjahres-wert von 5,8 %. (E&Y 2013)


2.Blickpunkt gewerblicher ImmobilienmarktCore-Investments und Alternativen

Klare Konzentration der Büroinvestitionen auf die Top 7-Städte Eine Gegenüberstellung wesentlicher Büromarktindikatoren der Top 7-Städte und 36 ausgewählter B-Städte* vermittelt zunächst mal ein ausgeglichenes Bild. Die Einwohnerzahlen liegen in den B-Städten mit 10,7 Mio. leicht über den Werten in den Top 7-Büromärkten. Auch bzgl. BIP (445 Mrd. € in A-Städten vs. 427 Mrd. € in B-Städten) und Anzahl der Bürobeschäftigten (2,7 Mio. vs. 2,5 Mio.) sind die beiden Büromarkttypen miteinander vergleichbar. Auf der Transaktionsseite zeigt sich allerdings eine deutliche Konzentration auf die Top 7-Städte. Das gilt insbesondere für das Bürosegment, wo diese Standorte mit 6,4 Mrd. € einen Anteil von knapp 87 % am gesamten Transaktionsvolumen in A- und B-Städten einnahmen. Büroinvestitionen in B-Städten waren dagegen mit 0,9 Mrd. € nur marginal am Umsatz beteiligt (Abb. 4).

Marktindikatoren der A- und B-Städte im Vergleich 2012 Der Vergleich der Büromärkte in A- und B-Städten zeigt bezüglich des Transaktionsvolumens eine deutliche Diskrepanz. Rund 87 % der Investitionen entfielen 2012 im Büromarkt auf die Top 7-Standorte.

Abbildung 4

QuelleSavills 2013

Legende

* Gemäß der Städteklassifikation von BulwienGesa umfassen die 36 B-Städte Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung sowie wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung.

Sozioökonomische Faktoren

Büromarkt Transaktionsvolumen

40

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Einwohner BIP Büro-flächen-bestand

Einzel-handel

BüroGewerbeBüro-beschäftigte

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Top 7

B-Standorte*

Top 7-Städte36 ausgewählte B-Städte


Spitzenmietpreisindex in den Top 7-Büromärkten Insbesondere seit Anfang 2011 erfahren die Büromärkte der Top 7-Standorte einen überdurch-schnittlichen Anstieg bei den Spitzenmieten.

Abbildung 5

Datenbasisvdp 2013; JLS 2013b

Legende

Fundamentaldaten bestärken den Core-AnlagefokusIst diese ungleiche Allokation im Bürosegment gerechtfertigt? Für ein Investment in den etablierten Bürohochburgen spricht zunächst mal die kontinuierliche Erhöhung der Spitzenmieten. Der JLS-Spitzenmietpreisindex (JLS 2013b) der sieben Bürohochburgen stieg das zwölfte Mal in Folge und erreichte im dritten Quartal 2013 mit 172,1 Punkten (1987=100) den höchsten Stand seit dem dritten Quartal 2002. Die Spitzenmieten haben sich damit stärker entwickelt als der Gesamtmarkt, dessen Entwicklung der vdp-Index abbildet (Abb. 5).

vdp-Mietindex BüroimmobilienJLS-Spitzenmietpreisindex in den Top 7-Büromärkten

105

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2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

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vdp-Mietindex Büroimmobilien

JLS-Spitzenmietpreisindex in den Top 7-Büromärkten

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Ein wesentliches Argument für die Top 7-Märkte stützt sich auf die höhere Liquidität. In den letzten drei Jahren betrug der durchschnittliche Anteil des Transaktionsvolumens am Wert des gesamten Büroflächenbestands in den Metropolen rund 3,3 % (Savills 2013). Theoretisch wird alle 30 Jahren der gesamte Bestand der Top 7 einmal komplett gehandelt. In B-Städten müsste man mehr als 100 Jahre warten.

Weitere Vorteile der Bürohochburgen betreffen das höhere Angebot an modernen Büroflächen und das geringere Vermarktungsrisiko. In den Büro-Hotspots gibt es grundsätzlich ein größeres Spektrum an geeigneten Mietern. Insgesamt wächst dort die Bürobeschäftigung deutlich stärker als im Bundesdurchschnitt. Signifikante Anstiege verzeichnen Düsseldorf und Hamburg, wo die Bürobeschäftigung gegenüber dem Vorjahresquartal um mehr als 4 % gewachsen ist, in Köln, Stuttgart und München sogar um mehr als 5 % (IW 2013). Auch die Bürobeschäftigtenzahl in Frankfurt nimmt trotz anhaltender struktureller Probleme in der Finanzindustrie gegenüber dem Vorquartal um 1,1 % zu.

Zunehmende Bürobeschäftigtenzahl in den Top 7 Die Bürobeschäftigung in Deutschland steigt insgesamt weiter an, wobei die großen Metropolen besonders stark zulegten.

Abbildung 6

DatenbasisIW 2013

Veränderung der Bürobeschäftigung in %

Schon gewusst?

Mit rund 62.000 Bankbe-schäftigten hat Frankfurt 2013 lediglich 4 % weniger als zu den Spitzenzeiten Ende 2008. Der konsolidierungsbedingte Perso-nalabbau wird nicht zuletzt durch personelle Aufstockungen infolge der intensiveren Regulierung kompensiert (Helaba 2013).

gegenüber Vorjahresquartalgegenüber Vorquartal

2 40 6

gegenüber Vorjahresquartal

gegenüber Vorquartal

-2

5,03,3

5,91,0

5,50,9

4,72,9

4,41,5

3,20,4

2,90,2

-1,21,1

Stuttgart

München

Köln

Hamburg

Frankfurt

Düsseldorf

Berlin

Deutschland


Für Investments in den Core Märkten sprechen zudem die überschaubaren Flächenzuwächse und die geringe Neubaupipeline. Das für 2013 geplante Fertigstellungsvolumen entspricht nur rund 1 % des vorhandenen Büroflä-chenbestands. Rund zwei Drittel der 2013 fertiggestellten Büroflächen in den Top-Märkten sind Eigennutzerbauten oder bereits vorvermietet. Diese Entwicklung wird sich auch 2014 fortsetzen. Das Neubauvolumen soll auf ca. 1,14 Mio. m² ansteigen, wobei der weitaus überwiegende Teil bereits vorvermietet ist (JLS 2013b). Die Entwicklung der Angebotsseite wird damit für weiterhin steigende Spitzenmieten und rückläufige Leerstandsraten sorgen.

Nicht zuletzt neigen die Investoren dazu, bevorzugt in bekannten und transparenten Märkten zu investieren („home bias“). Die Transparenz und Verfügbarkeit von Informationen und Daten ist in den Top 7-Märkten deutlich höher als in den B-Städten. Neben fehlenden und inkonsistenten Informationen und Daten sehen sich die Investoren in B- und C-Städten auch mit dem Problem asymmetrischer Informationsverteilung konfrontiert. Informationen über zukünftige Transaktionen und Projekte, viel verspre-chende Standorte etc. fließen meist nur innerhalb lokaler Netzwerke. Die Eintrittskarte zu diesen lokalen Wissensnetzwerken sind langfristige und umfangreiche Geschäftskontakte sowie informelle Beziehungen. Dieses enge Beziehungsnetz versorgt die lokal eingebundenen Mitglieder laufend mit Informationen und versetzt sie damit in die Lage, zukünftige Marktchancen, Trends und Risiken präziser und zeitnah vorherzusehen als überregionale Investoren.

B-Städte locken mit höheren Mietrenditen Aus Rendite-Perspektive ist die starke Fixierung auf die Top 7-Büromärkte allerdings verwunderlich. Seit 1991 konnten in den B-Städten mit durch-schnittlich 6 bis 7 % durchgängig höhere Mietrenditen erzielt werden als in den Top-Standorten. 2012 lag die Rendite zum Beispiel in Karlsruhe bei 6,1 %, in Ingolstadt bei 6,4 %, in Münster bei 6,3 % und in Erlangen bei 6,5 %. Daraus ergab sich ein hoher Renditespread von rund 150 Basispunkten zwischen Top 7- und B-Städten. Die Spreizung hat sich auch 2013 fortgesetzt. Maklerhäuser sehen im dritten Quartal 2013 eine weitere Renditekompression in den Big 7 auf durchschnittliche 4,7 bis 4,8 %.

Die Wertänderungsrenditen der beiden Bürostandorttypen sind seit 1991 insgesamt nahezu identisch, wobei die Bürohochburgen eine höhere Volatilität aufzeigen. Die geringeren Preis- und Mietschwankungen lassen sich generell damit erklären, dass in B-Städten in der Regel nur nach Bedarf gebaut wird und nicht spekulativ. Damit werden diese Märkte auch in weit geringerem Maß von Immobilienzyklen berührt.


Renditen in % im Bürospitzensegment In den vergangenen 20 Jahren lagen die Mietrenditen in den B-Städten mit 6 bis 7 % durch-gängig über den Spitzenrenditen der Top 7-Büromärkte.

Abbildung 7

DatenbasisSavills 2013

Investments jenseits von Core: B-Städte, B-Lagen und managementintensivere Strategien Die Betrachtung von B-Städten als Alternative zu Core-Investments lohnt sich insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Renditen im Spitzenseg-ment in den zentralen Lagen aufgrund der hohen Investmentnachfrage stärker zurückgegangen sind als anderenorts. Weitere Investitionsopportu-nitäten jenseits von Core bieten B-Lagen in den Top 7, wie Cityrandlagen, Bürozentren am Stadtrand oder in der Peripherie. Das durchschnittliche Mietwachstum lag dort nur geringfügig unter dem in den Spitzenlagen. Auch das Vermietungsrisiko ist insofern kalkulierbar, dass nicht alle Büronutzer aufgrund der hohen Mietpreise in den 1a-Lagen anmieten wollen und können. So gibt es Branchen, die einen starken Fokus auf Nebenlagen setzen. Beispiele hierfür sind Telekommunikationsunternehmen, EDV-Unternehmen, Handelsunternehmen sowie die öffentliche Verwaltung, die allesamt vorzugsweise ihre Flächen in Stadtteilen, die nicht zum CBD der jeweiligen Stadt zählen, beziehen. Die Renditen für Top-Objekte in B-Lagen liegen im Mittel rund 50 bis 80 Basispunkte über der Spitzenrendite von Core-Objekten (JLS 2013). Werden weitere Risiken, wie zum Beispiel eine geringere Gebäudequalität, akzeptiert, kann sich dieser Wert um weitere 150 Basispunkte erhöhen. Allerdings darf nicht außer Acht gelassen werden, dass insbesondere Bürozentren am Stadtrand oder in der Peripherie nicht selten unter Imageproblemen, schlechter Anbindung, teils veralteter, großvolumiger Baustruktur und höherer Leerstandsquote leiden.

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‘94‘91 ‘97 ‘00 ‘03 ‘06 ‘09 ‘12‘93 ‘96 ‘99 ‘02 ‘05 ‘08 ‘11‘92 ‘95 ‘98 ‘01 ‘04 ‘07 ‘10

Wertänderungsrendite A-Standorte (rA)

Wertänderungsrendite B-Standorte (rA)

Mietrendite A-Standorte (IA)

Mietrendite B-Standorte (IA)

Legende

Wertänderungsrendite A-Standorte (rA)Wertänderungsrendite B-Standorte (rA)

Mietrendite A-Standorte (IA)Mietrendite B-Standorte (IA)

Mie

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Nicht zuletzt setzt ein Engagement in B-Lagen aufgrund der geringen Transparenz und der lückenhaften Verfügbarkeit an Marktdaten zwingend eine tiefe Marktkenntnis voraus. Infolge der Renditekompression ziehen einige Investoren auch ein Invest-ment in Büroimmobilien mit kleinen Mängeln in Betracht (so genannte „Broken Core“ bzw. „Manage-to-Core-Strategie“). Gesucht sind Immobilien, die angesichts ihrer guten Lage und der Substanz des Gebäudebestands über alle wichtigen Merkmale einer echten Core-Immobilie verfügen, die allerdings kleinere Mängel (z.B. geringere Mietrestlaufzeiten, Leerstand, eine geringere Ausstattungsqualität) aufweisen. Durch Optimierungs- und Sanierungsmaßnahmen sollen die Mieterträge langfristig gesteigert und das Objekt auf Core-Niveau gehoben werden (Lehmann 2013).

Perspektivisch werden Investments in B-Städten, B-Lagen und Büroim-mobilien mit kleinen Mängeln für eine wachsende Zahl von Investoren an Relevanz gewinnen. Das liegt zum einen an der Endlichkeit reiner Core-Objekte und zum anderen an den Renditezielen der Anleger, die im Core-Segment nur noch schwer realisiert werden können.

Büroobjekte in A- und B-Städten

Core-Objekt „Brooktorkai“ in der Hamburger HafenCityHeadquarters Germanischer Lloyd

Die Dern‘schen Höfe im Zentrum Wiesbadens stehen für eine Top-Lage in einer B-Stadt

Abbildung 8

Schon gewusst?

Der aktuelle Leerstand konzentriert sich innerhalb der Top 7-Büromärkte mit 43 % deutlich auf die peripheren Büroteillagen.


Onlineboom im Einzelhandel schränkt Investitionsalternativen jenseits von Core einAuch auf den Retail-Märkten stehen Core-Objekte bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Rund 37 % der Transaktionen entfielen im 1. Halbjahr 2013 auf die Top 5-Investmentzentren (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München), der Anteil von Einzelhandelsobjekte in 1A-Lagen stieg in den ersten sechs Monaten 2013 auf rund 1,7 Mrd. €. Das entspricht knapp 41 % des Gesamtvolumens (CBRE 2013). Ähnlich wie auf dem Büromarkt haben die rege Investitionsdynamik und der hohe Anlagedruck auf Seiten institutioneller Investoren die Preise insbesondere in den 1a-Lagen der Einkaufsmetropolen nach oben getrieben und ließen dort die durchschnitt-liche Nettoanfangsrendite auf 4,38 % absinken. Damit gibt es auch im Einzelhandelssegment gute Gründe, sich über ein Engagement in B-Städten Gedanken zu machen.

Investoren ziehen infolge des Produktmangels und hoher Kaufpreise im Core-Segment wieder häufiger Alternativen abseits der bekannten Ein-kaufsmetropolen in Betracht, die höhere Spitzenrenditen versprechen. Im Fokus der Anleger stehen Fachmarktzentren, Shopping-Centern und Core-Objekte in B-Städten. Die Kaufpreise für Einzelhandelsimmobilien in innerstädtischen A-Lagen bewegen sich in B-Städten beispielsweise um rund sechs Jahresmieten unterhalb derer in Top-Standorten. Bei erst-klassigen Shopping-Centern in B-Standorten werden 5,60 % erzielt. Für Fachmärkte und Fachmarktzentren liegen die Renditen bei 7,00 bzw. 6,00 % (CBRE 2013).

Bei Investitionen jenseits des Core-Segments gilt es allerdings zu beachten, dass sich die Polarisierung zwischen guten und weniger guten Objekten und Standorten im Einzelhandelsimmobilienmarkt weiter verschärfen wird. Während der Umsatz seit 1995 im Einzelhandel real stagniert, wurde die gesamte Einzelhandelsverkaufsfläche in Deutschland stark ausgeweitet (+ 30 %). Der zunehmende Wettbewerb, der grundsätzlich den Spielraum für Mieterhöhungen begrenzt, setzt vor allem weniger attraktiven Städten, peripheren respektive schwächeren innerstädtischen Seitenstraßenlagen zu. Zusätzlich unter Druck gesetzt werden diese Lagen durch den Online-Boom. Die Online-Umsätze werden sich nach Expertenmeinung bis 2020 fast verdoppeln, während die Einzelhandelsumsätze insgesamt eher stagnieren werden.

Schon gewusst?

Die Online-Umsätze werden sich bis 2020 fast verdoppeln von jetzt 35 Mrd. auf 70 Mrd. €. Prognostiziert wird ein Markt-anteil von 20-30 % am gesamten Einzelhandelsumsatz.


Core-Objekte stehen bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs

Die Alte Post in Hamburg und die Hofstatt in München als klassische Beispiele einer Core-Immobilie in 1a-Lage mit internationalen Einzelhandelskonzepten (u.a. Abercrombie & Fitch, adidas Neo).

Abbildung 9

Entsprechend haben sich die Spitzenmieten seit der Jahrtausendwende lediglich für innerstädtische Geschäftshäuser in 1a-Lage deutlich positiver als die Inflationsrate entwickelt. Die 1a-Lagen von Großstädten sind damit bei Investoren weiterhin sehr begehrt. Die hochfrequentierten Lagen profitieren insbesondere von der verstärkten Expansion internationaler Einzelhandelskonzepte. Seit Jahren entfallen rund 50 bis 60 % der Anmie-tungen auf Einzelhändler aus dem Ausland (JLS 2013c). Stark nachgefragt werden 1a-Lagen ebenso durch Markenhersteller, die immer häufiger die Handelsfunktion übernehmen und eigene Läden betreiben. Beispiele hierfür sind die Flagshipstores von adidas Neo, Milka, Nivea oder Porsche Design. Schließlich wird die 1a-Lage trotz E-Commerce weiterhin gefragt sein, da bei vielen Konsumenten unverändert der Wunsch nach Erlebniseinkauf, Atmo-sphäre und dem echten haptischen Produkterleben besteht, was wiederum vor allem durch die innerstädtischen 1a-Lagen bedient werden kann. Die aktuellen Entwicklungen zeigen, dass sich die hohe Investitionsdynamik auch bei den Handelsimmobilien weiter fortsetzt. Neben der Fokussierung auf die Top-Investmentzentren bieten 1a-Lagen in wirtschaftlich starken B-Städten grundsätzlich gute Investmentopportunitäten. Gleiches gilt für Einzelhandelsimmobilien in 1a-Lagen mit kleinen Mängeln, die mittels Sanierung etc. auf Core-Niveau gehoben werden können.

Core-Objekt „Alte Post“ in der Hamburger Innenstadt Core-Objekt „Hofstatt“ im Zentrum Münchens


3.Blickpunkt WohnimmobilienmarktCore-Investments und Alternativen

Bevorzugt werden Innenstadtlagen in prosperierenden GroßstädtenAuch im Wohnungssegment findet der Core-Begriff in letzter Zeit immer öfter Anwendung. Die Investoren verstehen unter Core-Wohnimmobilien meist gepflegte Wohngebäude in nachgefragten Wohnlagen wirtschaftlich prosperierender Großstädte. Analog zum gewerblichen Investmentmarkt konzentrieren sich die Transaktionen auf die deutschen Metropolen. Insgesamt lassen sich in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln und München über 52 % der im ersten Halbjahr 2013 getätigten Portfoliodeals verorten. Innerhalb der Großstädte konzentrieren sich die sicherheitsori-entierten Anleger auf risikoärmere Mikrolagen. Bevorzugt werden u.a. Innenstadtlagen bzw. Wohnungsneubau in städtischen Entwicklungs- bzw. Konversionsgebieten.

Starke Nachfrage, Wohnungsmangel und steigende Mieten sprechen für Core-MärkteDie Core-Fokussierung im Wohnbereich ist durchaus nachvollziehbar. Das liegt zum einen an der stark wachsenden Wohnungsnachfrage, die sich vor allem aus der deutlich zunehmenden Zuwanderung aus dem Ausland speist. Allein nach Berlin sind 2012 rd. 77 Tsd. Menschen aus dem Ausland gezogen. Nicht nur die grenzüberschreitende Zuwanderung konzentriert sich auf die deutschen Metropolen, sondern auch der Trend der Reurbanisierung hält weiter an. Die Menschen wandern innerhalb Deutschlands dorthin, wo sich attraktive Erwerbsmöglichkeiten und Bildungsangebote bündeln.

Zum anderen hinkt die Bautätigkeit in vielen deutschen Großstädten der Nachfrage stark hinterher. Trotz stetig wachsender Nachfrage blieb ein deutlicher Anstieg bei den Wohnungsfertigstellungszahlen aus (Abb. 10). 2012 wurden zum Beispiel in Berlin rund 2.200 Wohneinheiten in Mehrfamilienhäusern fertig gestellt. Schätzungen gehen davon aus, dass bis zu fünfmal so viel benötigt wird (u.a. BBSR 2011). Aktuell reagiert der Markt zwar auf lokale Knappheiten. So steigen zumindest in Berlin, Hamburg und München die Baugenehmigungen an. Der Anstieg ist allerdings erst in frühestens 2 Jahren angebotswirksam und reicht v.a. in Metropolen noch nicht aus, um wieder eine Parallelentwicklung von Angebot und Nachfrage zu erreichen.

Tabelle 1

Zuzüge aus dem Ausland 2012

Hamburg 32.412

Düsseldorf 13.552

Köln 17.188

Frankfurt 25.356

Stuttgart 17.011

München 54.161

Berlin 77.104

DatenbasisStatistisches Bundesamt 2013


Wohnungsfertigstellungen und -genehmigungen im Geschosswohnungsbau

In den deutschen Metropolen blieb bislang eine deutliche Reaktion der Bautätigkeit auf den Nachfrageüberhang aus. Die Genehmigungszahlen sig-nalisieren zumindest in Berlin, Hamburg und München einen Anstieg für die nächsten Jahre.

Abbildung 10

DatenbasisStatistisches Bundesamt 2013

Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln München Stuttgart

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Baufertigstellungen (2006-2012)

Baugenehmigungen 2011

Baugenehmigungen 2012

Legende

Baugenehmigungen (2006-2012)Baugenehmigungen 2011Baugenehmigungen 2012


Die zu niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre hat vor allem in den Metro-polregionen ein Wohnungsdefizit geschaffen. Seit 2011 äußert sich der Nachfrageüberhang in einer sehr dynamischen Mietpreisentwicklung. In Berlin zeigt sich nahezu ein linearer Anstieg. Die dortigen Mieten werden wahrscheinlich so lange weiter steigen, bis eine Anpassung an das Niveau anderer deutscher Großstädte erreicht ist. Die Angebotsmieten in anderen deutschen Metropolen vollziehen momentan eine leichte Seitwärtsbewe-gung. Aufgrund des Nachfrageüberhangs ist allerdings auch hier nicht mit einer Mietpreiswende zu rechnen. Mittel- und langfristig werden die Mieten in den prosperierenden Großstädten mindestens in Höhe der Inflation weiter zunehmen. Die Mietpreisentwicklungen im Oktober und November zeigen auch für München, Hamburg und Frankfurt wieder steigende Mietpreise. Inwiefern die aktuellen Steigerungen mit der beschlossenen Mietpreisbremse zusammenhängen (Vorzieheffekte), kann derzeit noch nicht eindeutig beantwortet werden.

Entwicklung der Angebotsmieten in den deutschen Metropolen (IMX)

Abbildung 11

Für weitere Investments in Top 7-Märkten spricht die im bundesweiten Vergleich über-durchschnittliche Entwicklung der Mietpreise.

DatenbasisIMX 2013

Ausgewählte Metropolen

Deutschland

BerlinHamburg

Frankfurt

München

2011

Jan

Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

Jul

Aug Se

pO

ktN

ovD

ez Jan

Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

Jul

Aug Se

pO

ktN

ovD

ez Jan

Feb

Mär

Apr

Mai

Jun

Jul

Aug Se

pO

ktN

ovD

ez

2012 2013

130

125

120

135

115

110

105

100

IMX

(Mär

z 20

07=1

00)

Deutschland

BerlinHamburgFrankfurtMünchen


Mietpreisbremse könnte Attraktivität der Core-Märkte einschränkenDas weitere Mietsteigerungspotenzial ist immer im Kontext der weiteren Einkommensentwicklung in den Großstädten sowie den politischen Ein-griffen und Regulierungen zu sehen. Aktuell sehr kontrovers diskutiert wird die Mietpreisbremse, die die große Koalition zur Begrenzung der Mietpreisentwicklung im Rahmen des Wohnungspaketes für bezahlbares Bauen und Wohnen beschlossen hat. Mietsteigerungen sollen demnach in angespannten Märkten bei Wiedervermietungen auf höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete begrenzt werden. Erstbezug in Neubauten und Anschlussvermietungen nach umfassenden Moderni-sierungen sollen ausdrücklich nicht der Regelung der Mietpreisbremse unterliegen. Ebenso ausgeschlossen ist ein Zurückfallen im Mietpreisniveau bei Wiedervermietungen.

Das Ob ist bereits entschieden, jetzt kommt es auf das Wie an. Eine Fülle von Einzelfragen sind noch zu klären. Das betrifft z.B. die räumliche und zeitliche Begrenzung. Wie lange gilt die Mietpreisbremse? Welche Kriterien werden zur Identifizierung angespannter Wohnungsmärkte herangezogen? Was genau ist die ortsübliche Vergleichsmiete? Gilt nur ein qualifizierter Mietspiegel? Wie werden die Vielfalt an unterschiedlichen Mietspiegeln (z.B. unterschiedliche Berücksichtigung von Zu- und Abschlägen, unterschiedliche Ausdifferenzierung der Lagequalitäten) harmonisiert? Diskutiert wird desweiteren über eine Fristenregelung beim Neubau, in der die Mietpreis-bremse nicht greifen soll. Was passiert bei einer deutlichen Steigerung des Lebenshaltungskostenindex mit der Begrenzung von Mietsteigerungen?

Die beschlossene Mietpreisbremse wirft derzeit also noch viele Fragen auf. Die Auswirkungen der Mietpreisbremse auf die einzelnen Teilmärkte werden dabei sehr unterschiedlich ausgeprägt sein. Während der Neubau von der Bremse nicht betroffen ist, kann in einzelnen Teilmärkten die Regulierung dazu führen, dass das Potenzial bis zu Marktmiete bei Wieder-vermietungen nicht vollständig ausgeschöpft werden kann. Je stärker die Mietpreisspiegel zwischen den verschiedenen Lage- und Gebäudequalitäten differenzieren und je besser der Spiegel die aktuelle Marktsituation abbildet, desto weniger Auswirkungen wird die Mietpreisbremse haben. Besonders betroffen werden dagegen Märkte mit geringer Ist-Miete auf der einen und einem hohen Nachfrageüberschuss auf der anderen Seite. Deutliche Niveauunterschiede von bis zu 50 % und mehr zwischen Angebots- und Vergleichsmieten zeigen sich in teuren Wohnungsmärkten v.a. in stark nachgefragten innerstädtischen Wohnquartieren (BBSR 2013).

Schon gewusst?

In guten Berliner Wohnlagen werden aktuell rund 70 % der Objekte für mehr als 10 % oberhalb der Vergleichsmiete des Mietpreisspiegels angeboten(BBSR 2013).


Es ist davon auszugehen, dass in allen Top 7-Märkten die Mietpreisbremse in Kraft treten wird, sodass in gewissen Teilmärkten mit Einschränkungen bei der Mietpreisentwicklung zu rechnen ist. Eventuell könnten dann B-Städte ohne Mietpreisbremse als Anlagealternative an Attraktivität gewinnen.

Erweiterung des Anlagespektrums um UniversitätsstädteGenerell führen die steigenden Kaufpreise in den Top-Märkten zu einer sukzessiven Erweiterung des Anlageinteresses um z.B. Mittelstädte, Universitätsstädte, Neben- und Randlagen, suburbane Räume in Metro-polregionen, auf die sich inzwischen einige Investoren konzentriert haben. Gerade Studentenstädte, die zum Großteil eine überdurchschnittliche demographische Entwicklung aufweisen und mit den Studenten eine künftig wirtschaftlich potente Nachfragegruppe auf dem Wohnungsmarkt bieten, erfahren eine zunehmende Beliebtheit.

Es muss auch nicht immer unbedingt die etablierte innerstädtische Lage sein. Auch Nebenlagen in den Großstädten und Zwischenräume in Metropolregionen profitieren von den hohen Wohnpreisen und von der wirtschaftlichen Entwicklung der Großstadt und bieten Investitionspotenzial. Entsprechend weichen Investoren in ihrer Anlagestrategie zunehmend auf fundamental gut aufgestellte B-Städte und B-Lagen aus, zumal hier der Wettbewerb noch weniger ausgeprägt ist und sich so höhere Renditen erzielen lassen.

Einen weiteren Weg, höhere Renditen zu erzielen, beschreiten die Investoren durch den Kauf von Objekten im Entwicklungsstadium. In der Folge ist das Transaktionsvolumen für Projektentwicklungen in den vergangenen Jahren deutlich gestiegen. Der Anteil am gesamten Investmentvolumen lag in den ersten drei Quartalen 2013 bei rund 10 % (BNP 2013).

Seite 21Quantum Fokus, 4. Quartal 201315.000 - 30.000

Hochschulstandorte ab 15.000 Studierenden

> 30.000

Exzellenz-Universität(Verstärkung überregionaler Nachfrage)

RostockKiel

Hamburg

Potsdam

Halle

Berlin

Bremen

MagdeburgBraunschweig

HannoverOsnabrück

Bielefeld

Paderborn

Münster

Dresden

Leipzig

Siegen

BonnMarburg

Gießen

Aachen

Göttingen

Kassel

Duisburg-Essen Dortmund

Düsseldorf Wuppertal

Köln Jena

Frankfurt

RegensburgKarlsruhe

Stuttgart

Erlangen/Nürnberg

Würzburg

Heidelberg

Trier

Saarbrücken

Mannheim

K‘Lautern

DarmstadtMainz

Augsburg

MünchenFreiburg

Konstanz

Tübingen

Hochschulstandorte als Investitionschance

Abbildung 12

Besonders gute Investmentchancen jenseits der Core-Märkte bieten Universitätsstädte, deren Einwohnerzahl in den vergangenen Jahren stark gewachsen ist und die mit den Studenten eine künftig wirtschaftlich potente Nachfragegruppe auf dem Wohnungsmarkt bieten.

15.000 - 30.000

> 30.000

Exzellenz-Universität(Verstärkung überregionaler Nachfrage)

Hochschulstandorteab 15.000 Studierenden


AUSBLICK 2014

Schenkt man diversen Umfragen zum Anlageverhalten institutioneller Investoren Glauben (E&Y 2013), so werden auch 2014 Core-Immobilien die bevorzugte Anlageklasse bleiben. Ebenso sprechen die aktuellen Rah-menbedingungen für eine anhaltende „Corephorie“. Die weiterhin hohe Risikoaversion institutioneller Anleger im aktuell unsicheren Marktumfeld und der hohe Anlagedruck bei sicherheitsorientierten Anlegern wird die Core-Fokussierung weiter stärken. Das Label „Core“ wird auch 2014 gefragt sein, weil die Investitionen trotz hoher Kaufpreise eine nahezu sichere Rendite versprechen, die über der Verzinsung alternativer, vermeintlich risikoloser Anleihen liegen.

Ebenso rechtfertigen die Fundamentaldaten grundsätzlich den Anlagefokus auf die teuren Core-Immobilien. Es ist davon auszugehen, dass auch künftig die deutschen Großstädte ein überdurchschnittliches Wachstum an Einwohnern und Arbeitsplätzen verzeichnen werden. Damit wird sich dort die Büro-, Einzelhandels- und Wohnungsflächennachfrage konzentrieren. Für Core-Märkte sprechen auch die im Vergleich zu B-Städten und B-Lagen wesentlich höhere Markttransparenz und größere Liquidität.

Nichtsdestotrotz beinhalten die sehr hohen Einstiegspreise Risiken z.B. bei der Anschlussfinanzierung oder -vermietung. Sollten beispielsweise die Zinsen wieder merklich steigen, würden sich die Konditionen für Anschlussfinanzierungen erheblich ändern. Momentan spricht allerdings vieles dafür, dass die ultralockere Geldpolitik der großen Zentralbanken mit Leitzinsen, die in der Nähe von 0 liegen, weiter anhalten wird. Eine Core-Immobilie bleibt auch selten während des gesamten Lebenszyklus auf Core-Niveau. Neben üblichen Abnutzungserscheinungen entsprechen die Ausstattungsmerkmale nach einer gewissen Zeit nicht mehr dem herrschenden Standard und den Ansprüchen der Nutzer, deren Präferenzen sich ebenso kontinuierlich wandeln (Immobilienbrief 2013).

Tendenziell wird die Risikoneigung der Investoren 2014 zunehmen. Dies liegt neben den Risiken der Core-Investments schlichtweg daran, dass reine Core-Immobilien endlich sind und dass eine gewisse Rendite durch das Immobilieninvestment erwirtschaftet werden soll. Auf der Suche nach Anlagemöglichkeiten werden B-Städte, B-Lagen und managementinten-sivere Investitionsstrategien verstärkt in den Blickwinkel institutioneller Investoren geraten. Das gilt auch für Nischeninvestments (z.B. Parkhäuser, Studentenapartments). Ein Investitionsboom im „Core+“ Segment wird aber dennoch noch auf sich warten lassen. Denn ganz ohne Core-Objekte können und wollen auch künftig die wenigsten Investoren auskommen. Woher sollen aber die großen Core-Objekte kommen? Entweder wird überraschenderweise mehr gebaut als die Baustatistik vorgibt oder die Anleger dehnen den Core-Begriff weiter aus.


KURZ GEFASST

Die Core-Fixierung ist vor allem Ausdruck der geringen Risikoneigung der Investoren im aktuell unsicheren Marktumfeld. Core-Immobilien sind zudem gefragt, weil diese Investitionen trotz hoher Preise eine nahezu sichere Rendite versprechen, die über der Verzinsung alternativer vermeintlich risikoloser Anleihen liegt.

Infolge des Angebotsmangels, extrem teurer Einstiegspreise und Ren-diteeinbußen im Core-Segment suchen Anleger vermehrt Investmen-talternativen in B-Städten, B-Lagen sowie managementintensiveren Investitionsstrategien.

Die überdurchschnittliche Entwicklung der Mietpreise und Bürobe-schäftigten in den Top 7-Büromärkten, deren höhere Markttransparenz und Liquidität unterstützen grundsätzlich den Core-Anlagefokus im Bürosegment.

B-Städte und B-Lagen locken mit höheren Mietrenditen. Günstigere Investitionsmöglichkeiten ergeben sich vor allem in den Cityrandlagen der Top 7, die an der positiven Entwicklung partizipieren und anders als periphere Lagen nicht unter hohen Leerstandsquoten leiden.

Auch im Einzelhandelsmarkt stehen Core-Objekte bei Anlegern weiterhin hoch im Kurs. Allerdings schränkt der starke Wettbewerb die Auswahl nachhaltiger Investitionsalternativen jenseits von Core ein. Gerade unter dem Druck des stark wachsenden Online-Handels wird sich der Ausleseprozess bei schlechten Standorten insgesamt beschleunigen.

Neben der Fokussierung auf die Top-Investmentzentren bieten 1a-Einkaufslagen in wirtschaftlich starken B-Städten grundsätzlich gute Investmentopportunitäten.

Auf dem Wohnungsmarkt sprechen die deutlichen Nachfrageüberhänge und die steigende Mieten für Investitionen in den deutschen Großstädten.

Die im Koalitionsvertrag beschlossene Mietpreisbremse bei Wiederver-mietungen könnte die Attraktivität der Top 7 insofern einschränken, dass in diesen Märken die Regulierung zum Einsatz kommen wird. Eventuell könnten dann B-Städte ohne Mietpreisbremse als Anlagealternative an Attraktivität gewinnen.

Generell führen die steigenden Kaufpreise in den Top-Märkten zu einer sukzessiven Erweiterung des Anlageinteresses um z.B. Universitäts-städte, Neben- und Randlagen, suburbane Räume in Metropolregionen, auf die sich inzwischen einige Investoren konzentriert haben.

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BBSR (2013): Hintergrundpapier. Aktuelle Mietenentwicklung und ortsübliche Ver-gleichsmiete: Liegen die erzielbaren Mietprei-se mittlerweile deutlich über dem örtlichen Bestandsmietenniveau?

Bone-Winkel, S. (2013): Jenseits von „Core“: Chancen und Risiken von Immobilieninvestiti-onen in B-Lagen. In: Immobilien-Banking 2011 | 2012. S. 40-47.

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„Corephorie“ und AlternAtiven - Quantum€¦ · Quantum Fokus, 4. Quartal 2013 Seite 1 Quantum Fokus, 4. Quartal 2013 „Corephorie“ und AlternAtiven Institutionelle Immobilieninvestitionen