Analisis Pasar Properti BSD Junction

Embed Size (px)

Text of Analisis Pasar Properti BSD Junction

KEMENTERIAN KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA BADAN PENDIDIKAN DAN PELATIHAN KEUANGAN SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA TANGERANG

TUGAS MANAJEMEN PROPERTI ANALISIS PASAR PROPERTI PUSAT PERBELANJAAN BSD JUNCTION

Oleh: Kelompok IV

No. 1. 7. 17. 19. 21. 22. 28. 29.

Nama Achprizar Greheta Dany Setiyawan Happy Bayu Prayudatama M. Arief Bukhari Saraan Priyan Mardya Kusuma Ricko Pratama Trian Ferianto Yuli ardiansyah

NPM 08330004884 08330004912 08330004972 08330004958 08330004972 08330004977 08330005000 08330005008

Mahasiswa Program Diploma III Keuangan Spesialisai Penilai/PBB Tahun 2011

DEFINISI PROPERTI (PROPERTY PRODUCTIVITY ANALYSIS)

A. FISIK Kecamatan serpong terletak pada lahan dataran dengan ketinggian topografi antara 15 dpl hingga 21 dpl. Di bagian utara kecamatan umumnya ketinggian lahan berkisar antara 15 hingga 16 meter sedangkan di bagian tengah berkisar antara 16-17 meter dan di bagian selatan ketinggian lahan berkisar antara 18 hingga 21 meter dpl. Berdasarkan analisis terhadap kondisi topografi tersebut, Kecamatan serpong memiliki kemiringan lereng kurang dari 5 %, berdasarkan kriteria dari Maberry kemiringan lahan kurang dari 5% tersebut cukup sesuai bagi pengembangan permukiman dan perkotaan. Di samping memiliki kesesuaian secara topografis, Kecamatan serpong juga cukup sesuai dikembangkan sebagai kawasan perkotaan ditinjau dari jenis tanah yang umumnya adalah latosol, podsolik merah kuning dan andosol. Jenis tanah tersebut umumnya cukup permebel dan stabil, sehingga cukup baik dalam meresapkan air hujan dan memiliki kestabilan dalam pondasi bangunan. Properti berada di atas tanah seluas 21.305 m2. Kondisi umum dari tanah tersebut adalah sebagai berikut: Bentuk tanah Kontur tanah Ketinggian dari jalan Jenis hak kepemilikan Nomor Sertifikat : tidak beraturan : rata : rata dengan jalan sekitarnya : Hak Guna Bangunan : HGB 28.04.05.16.3.03773 dan HGB 28.04.05.16.3.03774 Tahun Pembangunan Luas struktur Jumlah lantai Konstruksi Dinding Atap Lantai Kondisi Listrik : 2006 : 55.268 m2 : 6 lantai, 1 basement : Beton bertulang : gypsum lokal : Beton : Keramik : Baik : 5540 KW

1

Luas Perkerasan

: 9255 m

Utilitas dan Sarana Pelengkap Bangunan Uraian Air Conditioner Split Central Keterangan 17 Unit 0 Unit 0 saluran 6 lantai 0 Buah 17 buah 6 Buah Keterangan 72 Buah 2 Buah 3 Unit 2 Unit 1 Unit 6 Lantai 6 lantai 24 Unit

PABX Sound System Intercom Alarm Pemadam Kebakaran Hidrant Uraian Sprinkler Reservoir Genset Lift Penumpang Barang Penangkal Petir Pengolah Limbah Escalator (lebar < 0,80m)

2

B. LEGAL DAN REGULASI Butir-butir kepemilikan yang kami peroleh dari properti yang bersangkutan antara lain: Nama Pemilik Jenis Hak Tahun Perolehan Hak Berakhirnya Hak Kontraktor IMB Peruntukan Luas Tanah Luas Bangunan Alamat Properti : PT. SUPRA VERITAS : Hak Guna Bangunan : 2005 : 2025 : Perusahaan Perumahan (PP) : No. IMB 6441/111-2-DBP/2005 : Non hunian : 21.305 m2 : 55.268 m2, terdiri dari bangunan berlantai 6 : Jl. Raya Pahlawan Seribu, kelurahan Lengkong Wetan, keca matan Jenis Penggunaan : Komersial Serpong, Tanggerang Selatan, Banten

C. LOKASI Kecamatan serpong berada di wilayah kota tangerang selatan. Kecamatan Serpong diharapkan dapat menjadi tempat tinggal yang nyaman bagi penduduk setempat ataupun para komuter yang bekerja di Jakarta. Struktur kegiatan yang akan dikembangkan di Kecamatan Serpong berdasarkan arahan revisi RTRW Kota Tangerang Tahun 2000-2010 adalah sebagai pusat bisnis dan perumahan. Kecamatan Serpong mepunyai kecenderungan pola perkembangan yang memusat pada suatu daerah. Oleh karena itu, konsep pengembangan tata ruang wilayah disusun menggunakan konsep multy nucleid yang akan mengarahkan perkembangan lebih merata dan tidak terpusat. Dengan perkembangan kegiatan perdagangan yang demikian kuat di Koridor Jalan Pahlawan Seribu menyebabkan Kecamatan serpong memiliki pusat kegiatan yang cenderung memita di sepanjang jaringan jalan utama, kondisi tersebut tentu akan menimbulkan permasalahan lalu lintas karena penduduk akan berorientasi ke jalan-jalan utama, oleh karena itu pusat-pusat kegiatan perlu diarahkan lebih ke "dalam" kecamatan yaitu di pusat-pusat Blok Permukiman. Dengan demikian diperlukan pengembangan 14 sub pusat pengembangan dengan kegiatan utama perdagangan skala lingkungan serta kegiatan sosial skala lingkungan seperti pendidikan, olah raga, taman rekreasi, kesehatan, dsb.

3

Terdapat kecenderungan perkembangan kegiatan jasa dan perdagangan yang sangat kuat di jalan Pahlawan Seribu, oleh karena itu kedua koridor jalan tersebut dapat diarahkan sebagai lokasi kegiatan jasa perdagangan dengan pengaturan tata bangunan dan landscape yang memadai.

D. HARAPAN PASAR (MARKET APPEAL ATTRIBUTES ) Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaidah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan pusat bisnis.

4

PENGGUNA PROPERTI

A. KONSEP AREA PASAR (MARKET AREA ) (1) Konsep jarak tempuh (Time-Distance ) Properti pusat perbelanjaan ini terletak tepat di sisi Jalan Pahlawan Seribu sehingga aksesibilitas dari dan ke lokasi properti ini tergolong mudah yaitu dengan menggunakan kendaraan pribadi maupun kendaraan umum seperti mikrolet, taxi, dan bus umum. Sarana jalan raya di depan property ini adalah cukup lebar dan arus lalu lintas satu arah sehingga arus keluar masuk kawasan objek pajak cukup mudah dan lancar. Terdapat 2 ruas jalan Tol menuju BSD City yaitu: 1. Jalan Tol Jakarta-Tangerang dari Jakarta melalui simpang susun Tomang kemudian keluar Tangerang pada Km. 18. 2. Jalan Tol Bintaro Serpong Jalan tol ini terhubung dengan Jalan Tol Lingkar Luar Jakarta JORR dan pada ujungnya terdapat 2 pintu keluar menuju BSD City yaitu Lingkar Barat (km 12) dan Lingkar Timur BSD(km 10).

Selain itu dengan menggunakan transportasi umum, BSD city juga dapat di akses dengan menggunakan : 1. Shuttle Bus / Feeder Busway. Dengan 3 route BSD-Ratu Plaza(Senayan), BSD-Mangga Dua(Kota), dan BSD-Harmoni ketiganya tujuan Jakarta yang berhenti di Terminal Bus Shuttle di BSD City. 2. Kereta Api. Terdapat 1 kereta api ekspress AC, 1 kereta api ekonomi AC dan beberapa Kereta api ekonomi non AC yang berhenti pada stasiun Rawa Buntu di BSD City. 3. Angkutan Kota (ANGKOT) dari kota-kota sekitarnya seperti Pamulang, Ciputat, Tangerang, Serpong, Karawaci,Parung dan Bogor yang berhenti di Terminal Angkutan Kota BSD City. Dilihat dari jangkauan layanannya, properti pusat perbelanjaan ini termasuk regional shopping center yang dapat melayani pengunjung sampai 500.000 orang dengan 2 atau lebih penyewa utama, memiliki lebih dari 80 toko dan memiliki area parkir yang cukup luas dan sesuai dengan ketentuan yang berlaku dengan layanan beradius lingkungan. Lokasi properti yang strategis tersebut didukung pula oleh keadaan lingkungan yang kondusif yaitu dengan adanya sitem keamanan yang baik sehingga menghindarkan properti ini dari gangguan keamanan dalam bentuk apapun. Selain itu, properti ini didukung oleh fasilitas

5

yang cukup lengkap berupa areal parkir yang luas, sistem transportasi bangunan yang baik, serta sistem sirkulasi udara yang baik pula. Di samping itu lokasi pusat perbelanjaan itu memiliki kaedah zoning sesuai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah setempat sebagai areal komersial dan fasilitas umum yang tersedia pada kawasan tersebut meliputi penerangan, air bersih, jaringan telpon, angkutan umum, rumah sakit, sekolah, rumah ibadah, fasilitas rekreasi ocean park.

(2) Area yang relatif sama dengan properti pengganti yang cenderung berfungsi sebagai pesaing bagi subjek. Daerah sepanjang jalan Pahlawan seribu merupakan daerah konsentrasi perdagangan. Oleh karena itu, di sepanjang jalan tersebut terdapat ritel-ritel dan pusat perbelanjaan seperti BSD Plaza, ITC, WTC Matahari dan Teraskota. Secara fisik penggunaan lahan yang berdekatan atau berbatasan langsung dengan lahan ini adalah: Utara Timur Selatan Barat : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu : Jalan Pahlawan Seribu

Lingkungan di sekitar pusat perbelanjaan ini merupakan kawasan komersial, hal ini dapat dilihat dari banyaknya bangunan komersial karena berada di kawasan pusat perdagangan dan jasa. Keadaan lingkungan ini membuat wilayah properti ini memiliki tingkat permintaan yang cukup tinggi. Di samping itu, properti ini didukung dengan alternatif sarana transportasi yang cukup sehingga aksesibilitas dari dan ke properti pusat perbelanjaan ini sangat mudah. Hampir semua sarana transportasi dapat dengan mudah digunakan untuk menuju ke properti ini. Kota Tangerang merupakan kota yang secara geografis berbatasan langsung dengan wilayah DKI Jakarta. Kota Tangerang merupakan salah satu daerah penyangga dan daerah limpahan berbagai kegiatan ekonomi di DKI Jakarta. Kota Tangerang saat ini telah memiliki jaringan trasportasi terpadu dengan daerah Jabotabek, serta memiliki aksesibilitas baik secara nasional maupun internasional. Hal tersebut ditandai dengan adanya Bandara Internasional Soekarno Hatta, Pelabuhan Tanjung Priok, serta Pelabuhan Bojonegara. Posisi kota Tangerang yang strategis tentu sangat mendorong aktifitas ekonomi berupa industri, perdagangan, dan jasa yang merupakan basis perekonomian kota. Hal tersebut terbukti dengan adanya pertumbuhan ekonomi yang positif yaitu sebesar 7,15%. Sektor perdagangan merupakan salah satu basis ekonomi kota Tangerang den