Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na ... · 2.1. Baza transakcyjna dla analizy rynku Bazę transakcyjną dla analizy statystycznej rynku nieruchomości gruntowych

ANALIZA RYNKU NIERUCHOMOŚCI GRUNTOWYCH NIEZABUDOWANYCH

NA TERENIE MIASTA PYSKOWICE

WRAZ Z MODELEM WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI

WARSZAWA – GLIWICE, 30 CZERWCA 2012 R.

Analiza rynku nieruchomości i model wartości gruntów dla miasta Pyskowice

S t r o n a | 2

RealExperts.pl sp. z o.o. 02-513 Warszawa, ul. Madalińskiego 20 lok. 6

SPIS TREŚCI

1. Cel i zakres opracowania

2.1. Baza transakcyjna dla analizy rynku

2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

2.3. Dane stanowiące podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości

3.1. Analiza trendu czasowego dla gruntów w Pyskowicach

3.2. Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen

4. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie cen

4.1. Statystki cen i powierzchni

4.2. Rozkłady cen i powierzchni na rynku lokalnym

5. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu analizowanych cech rynkowych na war-tość nieruchomości gruntowych niezabudowanych

5.1. Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

5.2. Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość nieruchomości

5.3. Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

5.4. Uzbrojenie nieruchomości w media i jego wpływ na wartość nieruchomości

5.5. Kształt nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

5.6. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość nieruchomości

5.7. Poziom utrudnień inwestycyjnych i jego wpływ na wartość nieruchomości

5.8. Podział nieruchomości i liczba działek nieruchomości i nieciągłość obszaru nieruchomości i ich wpływ na wartość nieruchomości

5.9. Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

5.10. Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości

5.11. Powierzchnia (wielkość) nieruchomości i jej wpływ na wartość nieruchomości

5.12. Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość nieruchomości

5.13. Cechy przyjęte egzogenicznie i ich wpływ na wartość nieruchomości

5.14. Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość nieruchomości

6.1. Model wyceny gruntu – wyniki analizy statystycznej rynku

6.2. Model wyceny gruntu – działanie modelu


S t r o n a | 3


1. Cel i zakres opracowania

Opracowanie niniejsze powstało na zamówienie Miasta Pyskowice, jako element informacji o rynku nieru-chomości złożony z dwóch komplementarnych zadań: Bazy informacji obejmującej ceny transakcyjne i cechy nieruchomości, obejmującej także opracowania jednolitych kryteriów opisu cech rynkowych nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz wa-runków zawarcia transakcji, dotyczącej gruntów niezabudowanych zlokalizowanych na obszarze Gminy Pyskowice, dokonania opisu nieruchomości zawartych w bazie transakcyjnej pod względem cen i cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen oraz warunków zawarcia transakcji obejmującej nieru-chomości będące przedmiotem obrotu na terenie Gminy Pyskowice za okres pełnych 5 lat wstecz. Analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze Gminy Pyskowice wykonaną w oparciu o powyższą bazę informacji o cenach transakcyjnych i cechach nieruchomości. Analiza będzie za-wierała statystykę rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych, wizualizację rozkładu cen trans-akcyjnych, określenie wpływu poszczególnych cech określonych w bazie na poziom cen transakcyjnych nieruchomości gruntowych niezabudowanych, w tym opracowanie modelu kształtowania się wartości nieruchomości gruntowych niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice.

Uwzględniając powyższe, celem niniejszego opracowania jest dokonanie analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych i sformułowanie modelu wartości gruntów niezabudowanych na terenie miasta Pyskowice.

2.1. Baza transakcyjna dla analizy rynku

Bazę transakcyjną dla analizy statystycznej rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych oraz dla budowy modelu wyceny wartości gruntów niezabudowanych, stanowią wszystkie zidentyfikowane trans-akcje obrotu gruntami niezabudowanymi o wszystkich przeznaczeniach na terenie miasta Pyskowice w okresie od początku roku 2007 do końca I. półrocza 2012 r.

W ww. okresie na terenie miasta Pyskowice zidentyfikowano oraz przeanalizowano i szczegółowo opisa-no pod względem warunków zawarcia transakcji oraz cech rynkowych łącznie 231 transakcji gruntami wszelkich typów użytkowych.

W drodze analizy dokumentacji źródłowej oraz pozyskania informacji w terenie (w zakresie cech nieru-chomości stwierdzalnych w terenie – objazdy i dokumentacja fotograficzna) w Dziale Analiz firmy RealE-xperts.pl. sp. z o.o. dokonano opracowania szczegółowej bazy danych zawierającej informacji o stanie, ce-chach rynkowych i warunkach zawarcia transakcji nieruchomości będących przedmiotem obrotu na tere-nie miasta Pyskowice w latach 2007-2012.

Lokalizację poszczególnych transakcji stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów przedstawia poniższa mapa:


S t r o n a | 4


Lokalizacja transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych w latach 2007-2012 na terenie miasta Pyskowice stanowiących podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów

2.2. Zasób informacji pozyskanych i zgromadzonych w bazie

W procesie opracowywania bazy danych informacji o nieruchomościach, dla wszystkich nieruchomości będących przedmiotem obrotu w latach 2007-2012, wykonane zostały m.in. następujące prace:

określenie danych formalnych nieruchomości będących przedmiotem obrotu (dane geodezyjne i wie-czystoksięgowe),

geokodowanie szczegółowej lokalizacji wszystkich nieruchomości,

określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego, zgodnej z kategory-zacją dróg i określenie szczegółowego dojazdu do nieruchomości,

obmiary obwodów i określenie kształtu oraz geometrii, topologii, ciągłości i charakteru podziału dzia-łek nieruchomości,

określenie dostępności poszczególnych mediów (elementów uzbrojenia terenu: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, c.o., gaz) dla nieruchomości, na podstawie mapy zasadniczej w skali 1:2000,

określenie stanu planistycznego nieruchomości w studium i miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, w tym:


S t r o n a | 5


wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i typach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parametrów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy, dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czynnej,

określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych stref planistycznych (ochrony archeolo-gicznej, ochrony krajobrazu, ochrony ekspozycji) oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyło-wych (linii WN, gazociągów, ciepłociągów, wodociągów itp.)

określenie występujących na nieruchomości ograniczeń inwestycyjnych takich jak: ba-gna/grzęzawiska, hałdy, zagłębienia terenu, spadki terenu/skarpy, zadrzewienia, zanieczyszcze-nia/toksyny, tereny zalewowe, inne utrudnienia,

określenie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) wynikającego z ustaleń plani-

stycznych, szczegółów otoczenia uzbrojenia i geometrii oraz wykorzystania nieruchomości.

2.3. Dane stanowiące podstawę analizy rynku i budowy modelu wartości

Spośród wszystkich zidentyfikowanych i szczegółowo opisanych 231 transakcji zawartych w bazie danych o nieruchomościach, w trakcie wstępnej analizy zidentyfikowano jako w sposób ewidentny odstające od realiów rynkowych 16 transakcji, których ceny nie nawiązywały do ich cech rynkowych (poziom odsta-wania: ponad 3 odchylenia standardowe), które w związku z tym odrzucono z dalszej analizy, mającej za cel budowę modelu wartości wiążącego cechy rynkowe i ceny nieruchomości. W efekcie do pełnej analizy przyjęto zbiór łącznie 215 transakcji, które określić można jako cechujące się wystarczającą spójnością cech rynkowych, oraz zawierające klasy cech rynkowych wystarczająco liczne, aby mogły stać się podsta-wą dla analizy kształtowania się cen gruntów i budowy modelu wartości na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice.

3.1. Analiza trendu czasowego dla gruntów w Pyskowicach

Na podstawie analizy rynku obejmującej posiadaną bazę transakcyjną od początku roku 2007, czyli w przeciągu ostatnich 6 lat kalendarzowych, można stwierdzić, że na terenie rynku lokalnego miasta Pysko-wice występował trend zmiany cen jednostkowych w czasie dla gruntów niezabudowanych.

Analiza trendu za pomocą modelu multiplikatywnego (na bazie logarytmów z cen) wykazała istotność trendu, o wymiarze średnim w badanym okresie wynoszącym ok. 25,7% rocznie (liczone rok do roku), z 85%-owym przedziałem ufności wynoszącym w granicach między 14,6%/rok a 37,8%/rok, co przedstawia poniższa tabela:

Analiza charakterystyki kształtowania się trendu cen w badanym okresie, w tym analiza reszt standary-zowanych trendu, wykazuje, że przy średniej sile trendu zmiany cen wynoszącym ok. 25,7% rocznie, w poszczególnych okresach miał on zróżnicowaną siłę i nieliniowy charakter, co obrazują poniższe grafy:

ParametrWartość

parametru

Błąd

standardowyt Pr > |t|

Dolny przedział

ufności (85%)

Górny przedział

ufności (85%)

Współczynnik

zmiany/dzień

Zmian w

%/rok

Stała -21,35924 7,00565 -3,04886 0,00259 -31,48059 -11,23790

Data transakcji 0,00063 0,00017 3,58800 0,00041 0,00037 0,000881,000627 25,7%


S t r o n a | 6


W celu stabilnej i precyzyjnej eliminacji występującego w analizowanym okresie trendu czasowego oraz ak-tualizacji cen na datę analizy przyjęto metodę średnich miesięcznych z cen jednostkowych oraz średniej z grupy 3,5,7,9,11,13-okresowych średnich centrowanych dla nieruchomości gruntowych niezabudowanych z obszaru szerszego rynku powiatu gliwickiego ziemskiego (gminy: Gierałtowice, Knurów, Pilchowice, Pysko-wice, Rudziniec, Sośnicowice, Toszek, Wielowieś), dla dłuższego okresu lat 2001-2012. Kształtowanie się trendu cen gruntów niezabudowanych w powiecie gliwickim (ziemskim) w całym okresie lat 2001-2012 oraz w analizowanym w bazie transakcyjnej dla Pyskowic okresie lat 2007-2012 obrazują poniższe grafy:

0

1

2

3

4

5

6

7

sty 07 lip 07 sty 08 lip 08 sty 09 lip 09 sty 10 lip 10 sty 11 lip 11 sty 12 lip 12

LN(z

ł/m

2 n

ett

o)

Data transakcji

Multiplikatywny trend cen gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Pyskowice w latach 2007-2012 (R2=0,0570)

Transakcje Linia trendu multiplikatywnego

Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%)

-1,5

-1

-0,5

0

0,5

1

1,5

sty 07 lip 07 sty 08 lip 08 sty 09 lip 09 sty 10 lip 10 sty 11 lip 11 sty 12 lip 12

Re

szty

sta

nd

aryz

ow

ane

Data transakcji

Reszty standaryzowane/ Data transakcji

0 zł

20 zł

40 zł

60 zł

80 zł

100 zł

120 zł

sty 01 sty 02 sty 03 sty 04 sty 05 sty 06 sty 07 sty 08 sty 09 sty 10 sty 11 sty 12

zł/m

2 p

ow

. uży

tko

we

j

Data transakcji

Kształtowanie się cen jednostkowych gruntów niezabudowanych wszystkich typów użytkowych na obszarze powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach 2001-2012

(średnie miesięczne i trend cen)

Średnia miesięczna cen Trend cen - średnia centrowana

20 zł

30 zł

40 zł

50 zł

60 zł

70 zł

80 zł

90 zł

100 zł

sty 07 lip 07 sty 08 lip 08 sty 09 lip 09 sty 10 lip 10 sty 11 lip 11 sty 12

zł/m

2 p

ow

. uży

tko

we

j

Data transakcji

Kształtowanie się cen jednostkowych gruntów niezabudowanych wszelkich typów użytkowych na obszarze lokalnym powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach 2007-

2012 (średnie miesięczne i trend cen)

Średnia miesięczna cen Trend cen - średnia centrowana


S t r o n a | 7


Analiza powyższych wykresów trendu zmiany cen pozwala na stwierdzenie występowania w analizowanym okresie następujących faz ruchu cen:

faza 1: okres szybkiego wzrostu cen trwający od początku roku 2005 do jesieni 2008 r., w którym nastąpił znaczny wzrost średnich cen o ok. 225%, z poziomu wynoszącego ok. 20 zł/m2 do poziomu ok. 65 zł/m2;

faza 2: okres zatrzymania wzrostów i lekkiego spadku cen od jesieni 2008 r. do lata 2009 r. ze spadkiem średnich cen o ok. 8%, z poziomu ok. 65 zł/m2 do ok. 60 zł/m2;

faza 3: okres lekkiego odbicia zaobserwowanego od 2010 r., w którym można zaobserwować ponowny umiarkowany wzrost cen o ok. 10-20% do ok. 70 zł/m2.

Podobna trójfazowa charakterystykę rynku: szybki wzrost – zatrzymanie/spadki – odbicie i niewielkie wzrosty od roku 2010, zaobserwowana została w analizach także na wielu innych lokalizacyjnie i funkcjo-nalnie rynkach (np. Szczecin – nieruchomości komercyjne i niezabudowane, Warszawa i Śląsk – nierucho-mości gruntowe, lokalowe i zabudowane, woj. zachodniopomorskie – nieruchomości rolne), co potwierdza zaobserwowaną dla powiatu gliwickiego (ziemskiego) charakterystykę trendu.

Jednocześnie dla potwierdzenia występowania i charakterystyki trendu zmiany cen dla analizowanego rynku powiatu gliwickiego (ziemskiego) przeprowadzono dodatkowo porównawczą analizę kształtowania się trendu dla bliższych rynków równoległych (z którymi sąsiadują Pyskowice):

powiatu Gliwice (grodzkiego) – przedział wielkości gruntów 500-1500 m2

całego powiatu tarnogórskiego

powiatu tarnogórskiego bez miasta Tarnowskie Góry

gruntów z przedziału 900-1100 m2 z obszaru całego województwa śląskiego.

Zestawienie i porównanie dynamiki kształtowania się cen ww. rynków w analizowanym okresie obrazuje poniższy graf:

Zauważyć można identyczną dynamikę zmiany cen w czasie dla powiatów gliwickiego (ziemskiego) i tarno-górskiego (zarówno z miastem Tarnowskie Góry jak i bez) – przy podobnej charakterystyce urbanizacyjnej oraz uwarunkowaną współczynnikiem urbanizacyjnym wyższą dynamikę dla Gliwic (powiat grodzki) i niż-szą dla całego województwa śląskiego (obejmującego znaczne obszary o charakterze słabo zurbanizowa-nym.

90%

110%

130%

150%

170%

190%

210%

230%

250%

270%

1 13 25 37 49 61

dyn

amik

a ce

n

miesiące

Porównanie dynamiki zmiany cen jednostkowych gruntow niezabudowanych dla powiatu gliwickiego (ziemskiego), powiatów

ościennych i woj. śląskiego w okresie lat 2007-2012

Powiat gliwicki Miasto Gliwice (500-1500)

Pow. tarnogórski Pow. tarnogórski bez TG

Woj. śląskie (900-1100 m2) średnia dynamika cen


S t r o n a | 8


Podobieństwo charakterystyki zamian cen nieruchomości dla różnych analizowanych rynków lokalizacyj-nych i funkcjonalnych pozwala na potwierdzenie wiarygodności uzyskanej nieliniowej charakterystyki tren-du cen nieruchomości gruntowych, jako potwierdzonych przez podobne zachowanie innych rynków.

3.2. Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen

Zastosowanie określonej powyżej dla powiatu gliwickiego (ziemskiego) charakterystyki nieliniowej trendu czasowego w oparciu o miesięczne średnie centrowane pozwoliło na pełne wyeliminowanie zależności cen od czasu i w efekcie na zaktualizowanie cen transakcyjnych na moment analizy (czerwiec 2012 r.), co obra-zuje poniższy graf, dla cen zaktualizowanych:

W efekcie wszystkie ceny z posiadanej bazy transakcyjnej zostały, w drodze procedury detekcji i charakte-rystyki trendu i jego eliminacji w pełni zaktualizowane na poziom cen aktualny na czerwiec 2012 r., co po-zwala na użycie jako aktualnego cenowo pełnego zasobu cen w skompletowanej bazie transakcyjnej dla dokonania analizy rynku i budowy modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Py-skowice.

Uwzględniając powyższe dalsza analiza rynku gruntów i budowa modelu wartości gruntów dokonana zo-stanie w cenach zaktualizowanych na moment dokonania analizy.

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

200

sty 01 sty 02 sty 03 sty 04 sty 05 sty 06 sty 07 sty 08 sty 09 sty 10 sty 11 sty 12

zł/m

2

Data transakcji

Eliminacja trendu czasowego i aktualizacja cen jednostkowych gruntów niezabudowanych wszystkich typów użytkowych na obszarze lokalnym powiatu gliwickiego (ziemskiego) w latach

2001-2012 (R2=0,000)

Ceny zaktualizowane Trend cen


S t r o n a | 9


4. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie cen

4.1. Statystki cen i powierzchni

Podstawowe parametry statystyczne cen jednostkowych i całkowitych dla cen zaktualizowanych gruntów na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice oraz statystyki powierzchni przedstawia poniższe zesta-wienie tabelaryczne:

4.2. Rozkłady cen i powierzchni na rynku lokalnym

Rozkład zaobserwowanych jednostkowych cen transakcyjnych (w zł/m2) na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice, dotyczących gruntów niezabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histogram dla zaktualizowanych cen transakcyjnych:

Analiza rozkładu cen jednostkowych wykazuje, że ma on wyraźnie niesymetryczny, prawoskośny charak-ter, cechujący się długim prawym ramieniem rozkładu, z występowaniem transakcji różniących się rzę-dem wielkości, co wskazuje, że właściwym dla analizy wartości nieruchomości jest model logarytmiczny, w którym wpływ cech determinujących wartość nieruchomości ma charakter multiplikatywny.

Rozkład logarytmów z cen jednostkowych dla transakcji gruntami rynku lokalnego miasta Pyskowic, przedstawia poniższy graf:

ParametrCena w zł/m2

zaktualizowana

Cena całkowita w

zł zaktualizowanaPowierzchnia

LN(zł/m2 pu

zaktualizowana)

LN(Cena

zaktualizowana)LN(Powierzchnia)

Liczba obserwacji 215 215 215 215 215 215

Minimum 1,06 zł 1.124,72 zł 19 0,06 7,03 2,94

Maksimum 268,89 zł 2.058.295 zł 89.165 5,59 14,54 11,40

Rozstęp cenowy 267,83 zł 2.057.170 zł 89.146 5,53 7,51 8,45

1-szy kwartyl 38,89 zł 24.062 zł 654 3,66 10,09 6,48

Mediana 87,01 zł 97.807 zł 1.110 4,47 11,49 7,01

3-ci kwartyl 135,79 zł 165.785 zł 6.598 4,91 12,02 8,79

Średnia 89,70 zł 167.376 zł 6.979 3,96 11,06 7,58

Odchylenie standardowe 65,25 zł 264.947 zł 13.218 1,36 1,67 1,60

Współczynnik zmienności 73% 158% 188,9% 34,3% 15,1% 21,1%

Skośność 0,54 3,89 3,29 -1,33 -0,70 0,24

Kurtoza -0,26 18,48 13,33 0,80 -0,23 -0,01

Błąd standardowy średniej 4,45 zł 18.069 zł 901 0,09 0,11 0,11

Dolny przedział średniej (95%) 80,93 zł 131.760 zł 5.202 3,78 10,83 7,37

Górny przedział średniej (95%) 98,47 zł 202.993 zł 8.756 4,15 11,28 7,80

Średnia geometryczna 52,55 zł 63.457 zł 1.961 3,46 10,92 7,41

0

0,002

0,004

0,006

0,008

0,01

0,012

0,014

0,016

0 50 100 150 200 250 300

Fun

kcja

gę

sto

ści

zł/m2 netto zaktualizowane

Histogram cen jednostkowych

zł/m2 netto zaktualizowane Log-normal(3,96186;1,36268)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

0 50 100 150 200 250 300

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

zł/m2 netto zaktualizowane

Dystrybuanta rozkładu

zł/m2 netto zaktualizowane Log-normal(3,96186;1,36268)


S t r o n a | 10


Rozkład zaobserwowanych całkowitych cen transakcyjnych (w zł) na obszarze rynku lokalnego miasta Pyskowice, dotyczących gruntów niezabudowanych w okresie badania rynku, obrazuje poniższy histo-gram dla zaktualizowanych cen transakcyjnych:

Ponowne stwierdzenie występowania niesymetrycznego, zbliżonego charakterem do log-normalnego, rozkładu cen całkowitych, jest uzasadnieniem dla zastosowania modelu multiplikatywnego (w postaci lo-garytmicznej), w którym rozkład logarytmów z ceny całkowitej nieruchomości cechuje się rozkładem sy-metrycznym, bardziej zbliżonym do normalnego niż rozkład cen w postaci prostej.

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0 1 2 3 4 5 6

Fun

kcja

gę

sto

ści

LN(zł/m2 netto zaktualizowane)

Histogram rozkładu logarytmow z cen jednostkowych

LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Normal(3,96186;1,36268)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

0 1 2 3 4 5 6

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

LN(zł/m2 netto zaktualizowane)


LN(zł/m2 netto zaktualizowane) Normal(3,96186;1,36268)

0

0,000001

0,000002

0,000003

0,000004

0,000005

0,000006

0,000007

0,000008

0 200000 400000 600000 800000 1000000

Fun

kcja

gę

sto

ści

Cena netto zaktualizowana

Histogram rozkładu cen całkowitych

Cena netto zaktualizowana Log-normal(11,05811;1,66816)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

0 200000 400000 600000 800000 1000000

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

Cena netto zaktualizowana


Cena netto zaktualizowana Log-normal(11,05811;1,66816)


S t r o n a | 11


Rozkład powierzchni gruntów dla rynku lokalnego obrazuje poniższy histogram:

Stwierdzenie występowania niesymetrycznego rozkładu log-normalnego powierzchni gruntów jest uza-sadnieniem dla przyjęcia jako cechy wielkościowej nieruchomości logarytmu z powierzchni, w którym rozkład logarytmów z powierzchni nieruchomości cechuje się rozkładem bardziej symetrycznym i bar-dziej zbliżonym do normalnego niż rozkład powierzchni w postaci prostej.

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

7 8 9 10 11 12 13 14 15

Fun

kcja

gę

sto

ści

LN(Cena netto zaktualizowana)

Histogram rozkładu logarytmow z cen całkowitych

LN(Cena netto zaktualizowana) Normal(11,05811;1,66816)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

7 8 9 10 11 12 13 14 15

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

LN(Cena netto zaktualizowana)


LN(Cena netto zaktualizowana) Normal(11,05811;1,66816)

0

0,00005

0,0001

0,00015

0,0002

0,00025

0,0003

0,00035

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

Fun

kcja

gę

sto

ści

Powierzchnia

Histogram rozkładu powierzchni nieruchomości

Powierzchnia Log-normal(7,58104;1,60477)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 45000 50000

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

Powierzchnia


Powierzchnia Log-normal(7,58104;1,60477)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0 2 4 6 8 10 12

Fun

kcja

gę

sto

ści

LN(Powierzchnia)

Histogram rozkładu logarytmu z powierzchni nieruchomości

LN(Powierzchnia) Normal(7,58104;1,60477)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

2 4 6 8 10 12

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a

LN(Powierzchnia)


LN(Powierzchnia) Normal(7,58104;1,60477)


S t r o n a | 12


5. Charakterystyka lokalnego rynku gruntów w aspekcie wpływu cech rynkowych na wartość nie-ruchomości gruntowych niezabudowanych

5.1. Lokalizacja ogólna (strefowa) i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

Dla stwierdzenia wpływu lokalizacji ogólnej (strefowej) na wartość nieruchomości dokonano zgeokodo-wania lokalizacji wszystkich transakcji zebranych w bazie transakcyjnej (szerokość geograficzna oN i dłu-gość geograficzna oE), co pozwala na określanie położenia nieruchomości względem dowolnych punktów stanowiących bądź tzw. atraktory (np. centra miast, drogi, obszary zainwestowania), przybliżanie się do których powoduje wzrost wartości nieruchomości, bądź tzw. repellery (np. wysypiska śmieci, oczyszczal-nia ścieków, cmentarze, źródła zanieczyszczeń bądź hałasu, takie jak lotniska), przybliżanie się do których powoduje spadek wartości nieruchomości.

Dla analizowanego rynku lokalnego analiza wykazała:

jeden atraktor: centrum miasta (50,398014oN, 18,627598oE)

dwa repellery:

wysypisko śmieci (50,388576oN, 18,649400oE) i nieczynna oczyszczalnia ścieków (50,387824oN, 18,592736oE).

Nieliniową zależność pomiędzy lokalizacją nieruchomości liczoną w kilometrach od centrum miasta a ce-nami jednostkowymi nieruchomości (w postaci logarytmicznej) przedstawia poniższy graf:

Bezpośrednio stwierdzalny spadek cen nieruchomości niezabudowanych w miarę oddalania się od cen-trum Pyskowic jest wysoki i wynosi średnio ok. -30,4%/kilometr.

Zależność tę zauważyć można jeszcze wyraźniej przy rozpatrywaniu średnich cen nieruchomości w stre-fach otaczających centrum miasta – ceny gruntów w strefie poniżej 1 km od centrum miasta są średnio o

0

1

2

3

4

5

6

7

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

Odległość od centrum w km

Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Odleglość od centrum w km (R2=0,04823)

Transakcje Linia regresji

Przedział ugności (śr. 85%) Przedział ufności (obs. 85%)

ParametrWartość

parametru

Błąd


Dolny przedział

ufności (85%)

Górny przedział

ufności (85%)Współcz. Wpływ %

Odległość od

centrum w km-0,36212 0,11022 -3,28546 0,00119 -0,52135 -0,20288 0,6962 -30,4%


S t r o n a | 13


ok. 329% wyższe niż ceny jednostkowe gruntów w strefie lokalizacyjnej ponad 3 km, a strefy wewnętrzne mają ceny pośrednie, co przedstawia poniższa tabela i obrazują grafy:

Wymiaru spadku cen jednostkowych nieruchomości w miarę oddalania się stref od centrum nie można jednak wprost utożsamiać z wymiarem spadku wartości nieruchomości z powodu lokalizacji strefowej wokół centrum, ponieważ inne cechy nieruchomości mające wpływ na wartość są skorelowane z lokaliza-cją. Bliżej centrum miasta zlokalizowane są nieruchomości cenniejszych typów użytkowych, mniejsze, o korzystniejszym kształcie, lepiej uzbrojone i mające lepszy dostęp do układu drogowego.

Uwzględniając powyższą zależność, w drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszystkie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić średni czysty spadek wartości gruntów ze względu na sam wpływ lo-kalizacji liczonej jako odległość od centrum Pyskowic na ok. 7,9%/kilometr odległości, co przedstawia po-niższa tabela:

We wszystkich modelach wartości gruntów stwierdza się zależność pomiędzy odległością od centrum miasta a wartością gruntów. Dla większych miast, dla których tworzone były w Dziale Analiz firmy RealE-xperts.pl modele wartości gruntów – Warszawy, Szczecina, Poznania, Gdańska, Katowic i Lublina para-metr ten oscylował w granicach kilku %, przy czym zależność ta wykazuje związek z rozległością prze-strzenną rynku oraz występowaniem silnych atraktorów. Dla miejscowości mniejszych takich jak Pruszcz Gdański (-8,9%/km) i Chełmno (-8,4%/km) gradienty wykazują typowo wyższy czysty wpływ lokalizacji względem centrum miasta rzędu ok. 7%-10%, co potwierdza wyniki analizy dla Pyskowic.

ParametrWartość

parametru

Błąd


Dolny

przedział

ufności (85%)

Górny

przedział

ufności (85%)

Współcz. Wpływ %

Strefa odległości od centrum < 1,0 km 1,45619 0,36414 3,99903 0,00009 0,93021 1,98217 4,2896 329%

Strefa odległości od centrum 1,0-1,5 km 0,88866 0,34356 2,58664 0,01032 0,39241 1,38492 2,4319 143%



Strefa odległości od centrum 2,5-3,0 km 0,43876 0,51950 0,84458 0,39924 -0,31163 1,18915 1,5508 55%

Strefa odległości od centrum > 3,0 km 0,00000 0,00000 1,0000 0%

329%

143%

120%108%

55%

0%0%

50%

100%

150%

200%

250%

300%

350%

< 1,0 km 1,0-1,5 km 1,5-2,0 km 2,0-2,5 km 2,5-3,0 km > 3,0 km

Czy

nn

ik w

zro

stu

wzg

lęd

em

str

efy

>3

,0 k

m

Strefa odległości od centrum Pyskowic

Strefa odległości od centrum

94,17 zł

53,39 zł48,20 zł

45,63 zł

34,04 zł

21,95 zł

10,00 zł

20,00 zł

30,00 zł

40,00 zł

50,00 zł

60,00 zł

70,00 zł

80,00 zł

90,00 zł

100,00 zł

< 1,0 km 1,0-1,5 km 1,5-2,0 km 2,0-2,5 km 2,5-3,0 km > 3,0 km

zł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

Strefa odległości od centrum Pyskowic

Strefa odległości od centrum

Lokalizacja ogólna Współczynnik Wpływ %

Odległość od centrum w km -0,08266 -7,9%


S t r o n a | 14


5.2. Lokalizacja względem wysypiska śmieci i oczyszczalni ścieków i ich wpływ na wartość nieru-chomości

Na terenie miasta Pyskowice udało się zlokalizować i przebadać wpływ dwóch oddziałujących na rynek nieruchomości repellerów, czyli punktowych czynników oddziałujących negatywnie na wartość nieru-chomości: wysypiska śmieci (lokalizacja: 50,388576oN, 18,649400 oE) i byłej oczyszczalni ścieków (lokali-zacja: 50,387824oN, 18,592736 oE).

W analizie przyjęto jako wartość graniczną negatywnego oddziaływania ww. repellerów odległość ok. 1,5 km z interpolowanymi strefami wewnętrznymi o szerokości 0,5 km. Poza strefą odległości >1,5 km nie stwierdza się negatywnego wpływu.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić średni spadek wartości gruntów ze względu na lokalizację w stosunku do ww. repellerów w podziale na otaczające je strefy o szerokości 0,5 km, zgodnie z poniższymi tabelami:

Autorom niniejszego opracowania nie są znane żadne polskie badania wpływu repellerów na wartość nie-ruchomości niezabudowanych poza wstępnymi badaniami nad wpływem hałasu lotniczego w Warszawie. W badaniach wykonanych w firmie RealExperts.pl, uzyskano dla strefy hałasowej zlokalizowanej powyżej izofony 55dB spadek wartości gruntu na poziomie -25,2%, co odpowiada rzędowi wielkości wpływu re-pellerów analizowanych w Pyskowicach.

5.3. Lokalizacja względem układu drogowego i jej wpływ na ceny i wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu lokalizacji nieruchomości względem układu drogowego ustalono dla wszystkich nie-ruchomości w bazie transakcyjnej możliwości dojazdu do nieruchomości odpowiednimi drogami, przy przyjęciu kategoryzacji dróg zgodnie z ich kategoryzacją wg Studium, oraz ustalono możliwość dostępu do nieruchomości z drogi, która do niej prowadzi.

Liczbę odpowiednich nieruchomości z określonym typem drogi i dostępem przedstawia poniższe zesta-wienie:

Odległość od wysypiska śmieci Współczynnik Wpływ %

Odległość od wysypiska < 0,5 km -0,35377 -29,8%

Odległość od wysypiska 0,5-1,0 km -0,23585 -21,0%

Odległość od wysypiska 1,0-1,5 km -0,11792 -11,1%

Odległość od wysypiska >1,5 km 0,00000 0,0%

Odległość od oczyszczalni ścieków Współczynnik Wpływ %

Odległość od oczyszczalni < 0,5 km -0,26906 -23,6%

Odległość od oczyszczalni 0,5-1,0 km -0,17937 -16,4%

Odległość od oczyszczalni 1,0-1,5 km -0,08969 -8,6%

Odległość od oczyszczalni >1,5 km 0,00000 0,0%

Parametr Kategoria Liczba %

DK-Droga krajowa 9 4,2%

DG-Droga główna 36 16,7%

DZ-Droga zbiorcza 68 31,6%

DD-Droga dojazdowa 42 19,5%

DL-Droga lokalna 60 27,9%

bezpośredni 117 54,4%

drogą wewnętrzną 55 25,6%

utrudniony 5 2,3%

przez służebność 1 0,5%

bez dostępu 37 17,2%

Lokalizacja względem dróg

Dostęp z drogi


S t r o n a | 15


Przyjęto następującą ocenę punktową dla klas dróg i dostępu do drogi, uzyskując w efekcie zmienną ilo-ściową (skala przedziałowa):

Wpływ klasy drogi, która prowadzi do nieruchomości oraz syntetycznego wskaźnika komunikacji (lokali-zacja względem dróg + dojazd z drogi) na ceny nieruchomości niezabudowanych obrazują poniższe grafy.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ lokalizacji względem układu drogowego i dostępności do drogi ze względu na jeden stopień przyjętej oceny tych cech, odpowiednio dla lokalizacji względem dróg i dostępu z drogi:

4,2%16,7%

31,6%19,5%

27,9%


DK-Droga krajowa

DG-Droga główna

DZ-Droga zbiorcza

DD-Droga dojazdowa

DL-Droga lokalna

54,4%

25,6%

2,3%0,5%

17,2%

Dostęp z drogi

bezpośredni

drogą wewnętrzną

utrudniony

przez służebność

bez dostępu

Lokalizacja przy drogach Stopień

DK - Droga krajowa 4

DG - Droga główna 3

DZ - Droga zbiorcza 2

DD - Droga dojazdowa 1

DL - Droga lokalna 0

Dostęp z drogi Stopień

Dojazd bezpośredni 4

Dojazd drogą wewnętrzną 3

Dojazd utrudniony 2

Dojazd przez służebność 1

Dojazd: bez dostępu 0

0

1

2

3

4

5

6

7

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)


Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Lokalizacja względem dróg (R2=0,02507)


Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ufności (śr. 85%)

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0 2 4 6 8 10 12 14

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

Komunikacja (lok. wzgl. dróg + dojazd)

Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Komunikacja (R2=0,04523)



Lokalizacja wzg. układu drogowego Współczynnik Wpływ %

Lokalizacja względem dróg 0,08550 8,9%

Dostęp z drogi 0,11510 12,2%


S t r o n a | 16


Wpływ lokalizacji przy drogach badany był do tej pory na niewielu rynkach. Dla zbudowanego w firmie RealExperts.pl modelu wartości gruntów w Warszawie, w którym zastosowano syntetyczny wskaźnik lo-kalizacji przy drogach, zgodnie z kategoryzacją dróg w Studium warszawskim, uzyskano wpływ ok. +3,3%/na stopień (przy przyjętej większej liczbie 8 stopni). W przypadku modelu wartości gruntów w powiecie łobeskim (woj. zachodniopomorskie) uzyskano wpływ rzędu ok. 12%/stopień (przy przyjętych trzech stopniach). W obu przypadkach wpływ całkowity cechy ze względu na jej rozpiętość, z uwzględnie-niem liczby stopni, jest porównywalny z wpływem uzyskanym dla Pyskowic. W ogólności wpływ lokaliza-cji względem układu drogowego na wartość nieruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku nieru-chomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych bada-niach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.4. Uzbrojenie nieruchomości w media i ich wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu uzbrojenia nieruchomości ustalono dla wszystkich nieruchomości w bazie transak-cyjnej dostępność i podłączenie mediów (na podstawie map zasadniczych w skali 1:2000), przy przyjęciu następujących stanów dla mediów: energia elektryczna, wodociąg, kanalizacja, C.O., gaz:


podłączona 44 20,5%

w pobliżu 95 44,2%

w zasięgu 62 28,8%

poza zasięgiem 14 6,5%


w pobliżu 85 39,5%

w zasięgu 46 21,4%



w pobliżu 78 36,3%

w zasięgu 37 17,2%


podłączona 0 0,0%

w pobliżu 4 1,9%

w zasięgu 2 0,9%



w pobliżu 68 31,6%

w zasięgu 39 18,1%


Gaz

Energia elektryczna

Wodociąg

Kanalizacja

C.O.

20,5%

44,2%

28,8%

6,5%

Energia elektryczna

podłączona

w pobliżu

w zasięgu

poza zasięgiem

17,7%

39,5%21,4%

21,4%

Wodociąg

podłączona

w pobliżu

w zasięgu

poza zasięgiem


S t r o n a | 17


Przyjęto następującą ocenę punktową dla poszczególnych stanów uzbrojenia ze względu na każde z anali-zowanych mediów:

Suma punktów dla nieruchomości ze względu na każde uwzględniane medium tworzy syntetyczny wskaźnik (współczynnik) uzbrojenia, tworzący zmienną ilościową (skala przedziałowa) będącą synte-tyczną miarą poziomu uzbrojenia nieruchomości.

Rozkład ogólnego wskaźnika uzbrojenia dla transakcji gruntami niezabudowanymi na obszarze Pyskowic przedstawia poniższy histogram:

Wpływ współczynnika uzbrojenia dla nieruchomości w bazie transakcyjnej rynku lokalnego na ceny nie-ruchomości niezabudowanych obrazuje poniższy graf:

19,5%

36,3%17,2%

27,0%

Kanalizacja

podłączona

w pobliżu

w zasięgu

poza zasięgiem

11,6%

31,6%

18,1%

38,6%

Gaz

podłączona

w pobliżu

w zasięgu

poza zasięgiem

Stan Punkty

podłączona 3

w pobliżu 2

w zasięgu 1

poza zasięgiem 0

0

0,05

0,1

0,15

0,2

0,25

0 2 4 6 8 10 12 14

Fun

kcja

gę

sto

ści

Współczynnik uzbrojenia

Histogram rozkładu współczynnik uzbrojenia

Współczynnik uzbrojenia Normal(6,06512;3,52633)

0

0,1

0,2

0,3

0,4

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

1

0 2 4 6 8 10 12 14 16

Sku

mu

low

ana

czę

sto

ść w

zglę

dn

a



Współczynnik uzbrojenia Normal(6,06512;3,52633)


S t r o n a | 18


W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ uzbrojenia ze względu na jeden stopień przyjętej oceny cechy (punkt współczynnika uzbrojenia):

Badania dotyczące wpływu uzbrojenia terenu na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl m.in. na obszarze Poznania, Szczecina, Gdańska i powiatu łobeskiego, gdzie zbudowane były modele war-tości.

Dla modelu wartości gruntów w Poznaniu czynnik spadku ok. -31,5% dla działek nieuzbrojonych w sto-sunku do działek uzbrojonych.

W przypadku modelu wartości gruntów w powiecie łobeskim (woj. zachodniopomorskie) uzyskano czyn-nik spadku -31,4% dla działek nieuzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych.

W przypadku modelu wartości gruntów w Szczecinie uzyskano czynnik spadku ok. -44,2% dla działek nieuzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych.

W przypadku Pyskowic, przy uwzględnieniu rozpiętości 15 stopni poziomu uzbrojenia uzyskano czynnik spadku wynoszący ok. -40,1% dla działek nieuzbrojonych w stosunku do działek uzbrojonych w pełni, co oznacza, że uzyskane wyniki można uznać za zbliżone do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha uzbrojenia była uwzględniana.

5.5. Kształt nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu kształtu nieruchomości na jej wartość obmierzono obwód dla wszystkich nierucho-mości w bazie transakcyjnej i obliczono współczynnik kształtu nieruchomości określony przez stosunek powierzchni działki do jej obwodu, będący syntetycznym wskaźnikiem dobroci kształtu nieruchomości.

Współczynnik kształtu (Wk) nieruchomości określony został wzorem:

Wk = 40 * π * P/O2,

gdzie: P – powierzchnia, O – obwód działki.

0

1

2

3

4

5

6

7

8

0 2 4 6 8 10 12 14 16

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)


Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Współczynnik uzbrojenia (R2=0,24212)


Przedział ufności (śr. 85%) Przedział ugności (obs. 85%)

Poziom uzbrojenia Współczynnik Wpływ %

Współczynnik uzbrojenia 0,03418 3,5%


S t r o n a | 19


Współczynnik znormalizowany został przy pomocy współczynników (40*π) w taki sposób, aby zawierał się w przedziale od 0 do 10. Figura o najmniejszym możliwym obwodzie przy zadanym polu powierzchni (koło) osiąga maksymalny możliwy współczynnik kształtu wynoszący 10,0 a kwadrat osiąga współczyn-nik kształtu 7,85. Nieruchomości o kształtach mniej regularnych osiągają współczynniki odpowiednio niż-sze – np. działka o podłużnym kształcie o długości 100 m i szerokości 20 m (stosunek boków 5:1) oraz powierzchni 2000 m2 będzie miała współczynnik kształtu wynoszący ok. 4,36 a bardzo wąski pasek grun-tu o długości 1000 m i szerokości 20 m (stosunek boków 50:1) oraz powierzchni 20.000 m2 będzie miał współczynnik kształtu wynoszący ok. 0,60.

Wpływ kształtu nieruchomości, określonego za pomocą współczynnika kształtu, na ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych w bazie transakcyjnej rynku lokalnego miasta Pyskowice obrazuje poniż-szy graf:

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ kształtu nieruchomości ze względu na jeden stopień współczynnik kształtu:

Badania dotyczące wpływu współczynnika kształtu terenu na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl na terenie kilku rynków lokalnych, m.in. na obszarze Warszawy, Szczecina, powiatu łobe-skiego, Gdańska oraz Katowic.

W przypadku wszystkich rynków stwierdzano wyraźny wpływ kształtu nieruchomości (opisanego przez współczynnik kształtu) na wartość nieruchomości rzędu kilku do kilkunastu %, choć zazwyczaj w wymia-rze niższym niż stwierdzony na obszarze rynku Pyskowic (Szczecin 8,5%/stopień, Warszawa 7,1%/stopień, pow. łobeski 5,6%/stopień, Gdańsk 11,0%/stopień), co wynika z uwzględnienia w analizie rynku lokalnego nieruchomości rolnych, cechujących się zazwyczaj niskimi poziomami współczynnika kształtu.

0

1

2

3

4

5

6

7

0 2 4 6 8 10

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

Współczynnik kształtu (Wk)

Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Współczynnik kształtu (Wk) (R2=0,41057)



Kształt nieruchomości Współczynnik Wpływ %

Współczynnik kształtu (Wk) 0,17376 19,0%


S t r o n a | 20


5.6. Sposób optymalnego wykorzystania (SOW) gruntu i jego wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu sposobu optymalnego wykorzystania (SOW) określono dla wszystkich nieruchomości w bazie transakcyjnej optymalne wykorzystanie nieruchomości z uwzględnieniem zapisów studium, miej-scowych planów zagospodarowania przestrzennego, charakteru otoczenia, poziomu uzbrojenia, geometrii nieruchomości oraz innych cech, w tym także aktualnego sposobu wykorzystania nieruchomości (dla nie-ruchomości, które w międzyczasie zostały zabudowane).

Zgodnie z Międzynarodowymi Standardami Wyceny: Sposób optymalnego wykorzystania (SOW), to najbar-

dziej prawdopodobne wykorzystanie składnika mienia, kto re jest fizycznie moz liwe, odpowiednio uzasad-

nione, prawnie dopuszczalne, finansowo wykonalne i dające najwyz szą wartos c wycenianego składnika

mienia.

Inaczej rzecz ujmując sposób optymalnego wykorzystania (SOW) to ten sposo b, kto ry, przy uwzględnieniu wszystkich znanych uwarunkowan jest typowo postrzegany jako włas ciwy nieruchomos ci i stanowi o jej wartos ci.

Zgodnie z istniejącymi i dającymi się uchwycić typami wykorzystania gruntu wyróżniono następujące sposoby optymalnego wykorzystania gruntu dla nieruchomości w bazie transakcyjnej, z przedstawieniem liczby nieruchomości dla poszczególnych typów:

Względny udział różnych typów SOW obrazuje poniższy graf:

Należy zauważyć, że sposób optymalnego wykorzystania (SOW) nieruchomości ma bardzo istotny wpływ na wartość nieruchomości. Dla niektórych SOW występują bardzo istotne (sięgające rzędów) różnice w


MN: Budownictwo jednorodzinne 94 43,7%

GAR: Garaże 27 12,6%

PU: Budow. przemysłowo-usługowe 20 9,3%

RN: Rolna niebudowlana 20 9,3%

KOM: Komunikacja/drogi 19 8,8%

MNR: Bud. jednor. rezydencjonalne 12 5,6%

U: Budownictwo usługowe 8 3,7%

INFR: Infrastruktura 6 2,8%

ZN: Zieleń niebudowlana 6 2,8%

RB: Rolna z prawem zabudowy 3 1,4%

Sposób Optymalnego

Wykorzystania (SOW)

43,7%

12,6%9,3%

9,3%

8,8%

5,6%3,7%2,8%2,8%1,4%

Sposób Optymalnego Wykorzystania (SOW)

MN: Budownictwo jednorodzinne

GAR: Garaże

PU: Budow. przemysłowo-usługowe

RN: Rolna niebudowlana

KOM: Komunikacja/drogi

MNR: Bud. jednor. rezydencjonalne

U: Budownictwo usługowe

INFR: Infrastruktura

ZN: Zieleń niebudowlana

RB: Rolna z prawem zabudowy


S t r o n a | 21


cenach i wartościach. Średnie ceny (zaktualizowane) dla poszczególnych SOW wyróżnionych na rynku lo-kalnym przedstawia poniższa tabela oraz ilustruje graf:

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) na wartość nieruchomo-ści. Zależność pomiędzy różnymi sposobami optymalnego wykorzystania (SOW), gruntu w podziale na ty-py użytkowe zastosowane w analizie, a wartością nieruchomości przedstawia poniższa tabela i graf (kate-goria referencyjna/odniesienia SOW-MN):

SOW zł/m2

U: Budownictwo usługowe 145,08 zł

MNR: Bud. jednorodzinne rezydencjonalne 135,38 zł

MN: Budownictwo jednorodzinne 130,77 zł

GAR: Garaże 74,01 zł

PU: Budow. przemysłowo-usługowe 50,04 zł

KOM: Komunikacja/drogi 45,37 zł

INFR: Infrastruktura 19,52 zł

ZN: Zieleń niebudowlana 9,06 zł

RB: Rolna z prawem zabudowy 7,75 zł

RN: Rolna niebudowlana 7,66 zł

145,08 zł135,38 zł

130,77 zł

74,01 zł

50,04 zł45,37 zł

19,52 zł9,06 zł 7,75 zł 7,66 zł

0

20

40

60

80

100

120

140

160

zł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

Średnie ceny nieruchomości gruntowych niezabudowanych na obszarze miasta Pyskowice (ceny zaktualizowane) ze względu na ich sposób optymalnego

wykorzystania (SOW)

Sposób optymalnego wykorzystania Współczynnik Wpływ %

SOW - U: Budownictwo usługowe 0,17922 19,6%

SOW - MN: Budownictwo jednorodzinne 0,00000 0,0%

SOW - MNR: Bud. jednorodzinne rezydencjonalne -0,06466 -6,3%

SOW - PU: Budow. przemysłowo-usługowe -0,28527 -24,8%

SOW - KOM: Komunikacja/drogi -0,67447 -49,1%

SOW - INFR: Infrastruktura -0,80519 -55,3%

SOW - GAR: Garaże -0,82974 -56,4%

SOW - RB: Rolna z prawem zabudowy -1,17059 -69,0%

SOW - RN: Rolna niebudowlana -2,11689 -88,0%

SOW - ZN: Zieleń niebudowlana -2,15821 -88,4%


S t r o n a | 22


Zastosowany model analizy i model wartości, ze względu na przyjęcie do analizy SOW w postaci zmien-nych jakościowych z określeniem wpływu każdego typu SOW osobno, pozwala na wycenę nieruchomości wielotypowych, tzn. takich, których poszczególne powierzchnie nieruchomości posiadają różne SOW. Uwzględniając fakt, że wpływ poszczególnych typów SOW określony został w postaci relacji pomiędzy wartościami gruntów o różnych SOW, efektywnie wartość wypadkowa dla nieruchomości wielotypowej stanowić będzie średnią geometryczną z różnych typów ważoną udziałem poszczególnych typów w całej nieruchomości.

Dodatkowo możliwe jest także, w wypadku gdy np. specyficzne ustalenia miejscowego planu dokonują „mieszania” typów, tzn. nie rozdzielają poszczególnych przeznaczeń geometrycznie lecz tworzą przezna-czenie, na które składa się kilka różnych typów, możliwe jest w sposób analogiczny uwzględnienie róż-nych typów przez przyjęcie ich proporcjonalne.

Praktycznie na wszystkich rynkach, gdzie dokonywane są analizy statystyczne obserwowane są stosun-kowo podobne relacje pomiędzy wartościami różnego typu gruntów, z uwzględnieniem specyfiki rynków, ze względu na występowanie lub szczególną atrakcyjność pewnych typów nieruchomości nie występują-cych na innych rynkach (np. nieruchomości rekreacyjnych na terenach o wysokich walorach turystyczno-wypoczynkowych) atrakcyjności inwestycyjnej rynku dla inwestycji przemysłowo-usługowych oraz faktu, że na mniej bogatych rynkach nieruchomości występuje także mniejsze bogactwo typów SOW. Stosunko-wo osobną pozycje zajmują ceny gruntów drogowych, których relacje wykazują dość duży poziom niesta-bilności, że względu na duży stopień skonwencjonalizowania rynku i istotne oderwanie od cen pozosta-łych typów gruntów.

Przykład analizy relacji różnych typów gruntów określonych dla modelu gruntów w Szczecinie:

Podstawowe typy gruntów MN/U/PU/KOM/INFR pozostają w zbliżonych relacjach w Szczecinie i Pysko-wicach. W Szczecinie występują droższe typy (usługi centrotwórcze i MW), których nie stwierdzono w Py-

19,6%

0,0%

-6,3%

-24,8%

-49,1%-55,3% -56,4%

-69,0%

-88,0% -88,4%-100%

-80%

-60%

-40%

-20%

0%

20%

40%

SOW - U SOW -MN

SOW -MNR

SOW -PU

SOW -KOM

SOW -INFR

SOW -GAR

SOW -RB

SOW -RN

SOW -ZN

Wpływ sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) na wartość - kategoria referencyjna MN

ParametrWartość

parametruWspółcz. Wpływ %

SOW - handel/usługi centrotwórcze 0,6069 1,8347 83,5%

SOW - bud. mieszk. mw 0,2517 1,2862 28,6%

SOW - bud. mieszk.-usługowe 0,1786 1,1956 19,6%

SOW - bud. mieszk. mn 0,0000 1,0000 0,0%

SOW - bud. przemysłowo-usługowe -0,2844 0,7525 -24,8%

SOW - komunikacja/infrastruktura -0,5610 0,5706 -42,9%

SOW - rekreacja/zagrodowe/zieleń -0,7488 0,4729 -52,7%


S t r o n a | 23


skowicach a w Pyskowicach uwzględniono nieruchomości rolne, poza tym zieleń niebudowlana (wydzie-lona w Pyskowicach w osobną kategorię) ma wartość niższą.

Podobne relacje między wartościami różnych typów gruntów (z pewnymi różnicami) można zaobserwo-wać w Warszawie, co przedstawia poniższe zestawienie.

W ogólności wpływ sposobu optymalnego wykorzystania gruntu (SOW) na wartość nieruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.7. Poziom utrudnień inwestycyjnych i jego wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu stwierdzonych na nieruchomości utrudnień inwestycyjnych, w miarę możliwość usta-lono dla nieruchomości w bazie transakcyjnej występowanie utrudnień i przeszkód inwestycyjnych.

Liczbę odpowiednich nieruchomości z określonym rodzajem utrudnień przedstawia poniższe zestawienie oraz graf:

ParametrWartość

parametruWspółcz. Wpływ %

SOW - UC: zabud. usług centrotwórczych 0,3064 1,3585 35,8%

SOW - MW+U: zab. mieszkan. wysoka z usługami 0,2253 1,2527 25,3%

SOW - MW: zab. mieszkaniowa wysoka 0,1535 1,1659 16,6%

SOW - U: zabudowa usługowa 0,1445 1,1555 15,5%

SOW - MNZ: zab. mieszkan. na obsz. zalesionych 0,0427 1,0436 4,4%

SOW - MN+U: zab. mieszk. niska z usługami 0,0043 1,0043 0,4%

SOW - MN: zab. mieszkaniowa niska 0,0000 1,0000 0,0%

SOW - PU: zab. przemysłowo-usługowa -0,0296 0,9709 -2,9%

SOW - KOM/INFR: - komunikacja/infrastruktura -0,2165 0,8053 -19,5%

SOW - Z/N - zieleń/towarzyszące nie do zabudowy -0,7407 0,4768 -52,3%


nie występują 181 84,2%

zadrzewienia 13 6,0%

inne utrudnienia 11 5,1%

zanieczyszczenia/toksyny 5 2,3%

hałdy/nierówności terenu 3 1,4%

bagna/grzęzawiska 2 0,9%

Utrudnienia

6,0%

5,1%

2,3%

1,4%0,9%

Utrudnienia

zadrzewienia

inne utrudnienia

zanieczyszczenia/toksyny

hałdy/nierówności terenu

bagna/grzęzawiska


S t r o n a | 24


Uwzględniając wyniki analizy wstępnej, przyznano zróżnicowany punktowy wpływ różnym rodzajom wy-stępujących na nieruchomości utrudnień inwestycyjnych, zgodnie z oceną punktową dla poszczególnych typów występujących utrudnień:

Powyższe oceny punktowe ze względu na poszczególne utrudnienia składają się sumarycznie na wskaźnik syntetyczny określający poziom utrudnień inwestycyjnych dla nieruchomości.

Wpływ stwierdzonych dla nieruchomości utrudnień na poziom cen nieruchomości obrazuje poniższy graf.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cech nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), można stwierdzić następujący wpływ poziomu utrudnień inwestycyjnych ze względu na jeden stopień przyjętej cechy.

Badania dotyczące wpływu utrudnień inwestycyjnych na wartość gruntów prowadzone były przez RealE-xperts.pl na terenie Szczecina i Lublina.

Utrudnienia inwestycyjne Tak/nie Punkty

Bagna/grzęzawiska tak 3

Hałdy tak 3

Zagłębienia terenu tak 3

Spadki terenu/skarpy tak 2

Zadrzewienia tak 2

Zanieczyszczenia/toksyny tak 2

Tereny zalewowe tak 1

Inne utrudnienia tak 1

Poziom utrudnień inwestycyjnych 17

-1

0

1

2

3

4

5

6

0 0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

Utrudnienia

Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem Poziom trudnień inwestycyjnych (R2=0,19879)



Utrudnienia inwestycyjne Współczynnik Wpływ %

Poziom utrudnień inwestycyjnych -0,25005 -22,1%


S t r o n a | 25


Dla modelu wartości gruntów w Szczecinie stwierdzono czynnik spadku wartości ze względu na wystę-powanie utrudnień inwestycyjny wynoszący ok. 22,6%, co jest wartością identyczną jak uzyskana dla ryn-ku Pyskowic, natomiast na obszarze Lublina uzyskano czynnik spadku wartości ze względu na występo-wanie utrudnień inwestycyjnych wynoszący ok. 30,1%.

Wpływ występowania utrudnień inwestycyjnych na wartość nieruchomości stwierdzony w wyniku anali-zy rynku nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.8. Podział nieruchomości, liczba działek nieruchomości oraz nieciągłość obszaru nieruchomości i ich wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu podziału nieruchomości, liczby działek nieruchomości oraz dysfunkcjonalnej niecią-głości powierzchni nieruchomości na jej wartość, uwzględniono dla wszystkich nieruchomości w bazie transakcyjnej liczbę działek nieruchomości oraz określono czy podział nieruchomości jest podziałem in-tencjonalnym, powodującym zwiększenie funkcjonalności nieruchomości, czy też jest to podział zwy-kły/przypadkowy oraz czy nieruchomość składa się z kilku nieciągłych kawałków.

Liczbę odpowiednich nieruchomości z określonym rodzajem kwestii podziału i ciągłości przedstawia po-niższe zestawienie oraz graf:

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono na-stępujący wpływ intencjonalnego, eufunkcjonalnego podziału nieruchomości oraz liczby działek nieru-chomości:

W wyniku analizy stwierdzono umiarkowanie pozytywny wpływ planowego podziału nieruchomości na jej wartość rzędu +10,8% za podział plus 1,6% za każdą działkę uzyskaną w wyniku podziału.

Stwierdzono także silnie negatywny wpływ nieciągłości nieruchomości na jej wartość. W wypadku skła-dania się nieruchomości z dwóch dysfunkcjonalnie rozłącznych części spadek wartości wynosi ok. 36,1% a w wypadku większe liczby niepołączonych kawałków aż 71,6%.


nie dotyczy 179 83,3%

planowy 15 7,0%

zwykły 21 9,8%

obszar ciągły 203 94,4%

2 kawałki 8 3,7%

3 i więcej kawałków 4 1,9%

Podział

Ciągłość

Liczba działek Współczynnik Wpływ %

Za każdą działkę 0,01594 1,6%

Podział nieruchomości Współczynnik Wpływ %

Podział - planowy 0,10231 10,8%

Podział - zwykły/nie dotyczy 0,00000 0,0%

Ciągłość nieruchomości Współczynnik Wpływ %

Obszar ciągły 0,00000 0,0%

2 kawałki -0,44836 -36,1%

3 i więcej kawałków -1,25858 -71,6%


S t r o n a | 26


Badania dotyczące wpływu liczby działek na wartość nieruchomości prowadzone były przez RealE-xperts.pl na terenie kilku rynków lokalnych, m.in. na obszarze Warszawy, Szczecina, Katowic, Poznania i Gdańska.

W przypadku wszystkich tych rynków stwierdzano pozytywny wpływ liczby działek na wartość nieru-chomości rzędu ok. 1-2% na działkę: Warszawa: 0,8%/działkę, Szczecin: 1,2%/działkę, Katowice: 1,5%/działkę, Poznań: 2,8%/działkę, Gdańsk: 2,9%/działkę, co stanowi wartości bardzo zbliżone do uzy-skanych w wyniku analizy rynku nieruchomości gruntowych Pyskowic.

Wpływ podziału i liczby działek uzyskanych w wyniku podziału na wartość nieruchomości stwierdzony w wyniku analizy rynku nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.9. Stan planistyczny nieruchomości i jego wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu stanu planistycznego nieruchomości czyli faktu czy dla nieruchomości istnieje obo-wiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego czy tylko studium oraz czy dla nieruchomo-ści wydana była decyzja o warunkach zabudowy terenu lub zezwolenie na budowę uwzględniono dla nie-ruchomości w bazie transakcyjnej jej stan planistyczny m.p.z.p./studium oraz informacje o wydanych dla nieruchomości decyzjach.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono na-stępujący wpływ stanu planistycznego i decyzji:

W wyniku analizy stwierdzono istotny wpływ obowiązywania miejscowego planu dla nieruchomości wo-bec wartości takiej samej nieruchomości (z takim samym SOW), dla której nie obowiązuje miejscowy plan i jest tylko studium, a dla której nie wydano decyzji o w.z.t. lub zezwolenia na budowę.

Jednocześnie stwierdzono dokładnie taki sam wpływ na wartość nieruchomości wydanych decyzji jak fakt obowiązywania dla nieruchomości miejscowego planu, co jest zjawiskiem znanym i notowanym w litera-turze przedmiotu – nieruchomość z wydaną decyzją znajduje się z punktu widzenia inwestora (nabywcy) w podobnym stanie jak nieruchomość leżąca na obszarze, na którym obowiązuje miejscowy plan.

Badania dotyczące wpływu stanu planistycznego i wydanych decyzji na wartość gruntów prowadzone by-ły przez RealExperts.pl na terenie Warszawy, Gdańska i Lublina.

Dla modelu wartości gruntów w Warszawie stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na wyda-nie dla nieruchomości decyzji wzt/pnb w wymiarze ok. 24,6/27,4%. Dla modelu wartości gruntów w Gdańsku stwierdzono czynnik wzrostu wartości ze względu na stan planistyczny m.p.z.p./studium wymia-


mpzp 191 88,8%

studium 24 11,2%

brak 207 96,3%

jest 8 3,7%

Stan planistyczny

Decyzja

Stan planistyczny nieruchomości Współczynnik Wpływ %

Jest miejscowy plan zagospodarowania 0,27038 31,0%

Nie ma miejscowego planu (Studium) 0,00000 0,0%

Wydane dycyzje dla nieruchomości Współczynnik Wpływ %

Wydano decyzję dla nieruchomości 0,27466 31,6%

Brak decyzji dla nieruchomości 0,00000 0,0%


S t r o n a | 27


rze ok. 31,5%., co jest wartością identyczną jak uzyskana dla rynku Pyskowic, natomiast na obszarze Lu-blina uzyskano czynnik wzrostu wartości ze względu na wydanie dla nieruchomości decyzji w wymiarze ok. 29,9%, co także stanowi wartość praktycznie identyczną jak uzyskana w Pyskowicach.

Wpływ stanu planistycznego nieruchomości (plan/studium i decyzje) na jej wartość stwierdzony w wyni-ku analizy rynku nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwier-dzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.10. Strefy ochronne instalacji oraz strefy planistyczne i ich wpływ na wartość nieruchomości

Dla analizy wpływu stwierdzonych stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych oraz ustalonych ochronnych stref planistycznych ustalono dla nieruchomości w bazie transakcyjnej występowanie na nie-ruchomości ww. stref lub leżenie nieruchomości w odpowiedniej strefie

W analizie uwzględniono następujące strefy ochronne instalacji:

W przypadku stref ochronnych planistycznych analizę przeprowadzono dla zmiennych jakościowych stwierdzając wpływ każdej ze stref planistycznych, natomiast w wypadku stref ochronnych instalacji i cią-gów przesyłowych analizę przeprowadzono poprzez stworzenie zmiennej ilościowej będącej sumą stwierdzonych dla nieruchomości stref ochronnych instalacji i ciągów, w ten sposób, że wpływ każdej ze stref określono na poziomie 1 pkt.:

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono na-stępujący wpływ:



strefa ochronna linii WN 21 9,8%

inna strefa ochronna 4 1,9%

strefa ochronna innego ciągu 2 0,9%

strefa ochronna ujęcia wody 1 0,5%

Strefa chrony krajobrazu 84 39,1%

Strefa ochrony archeologicznej 7 3,3%

Strefa ochrony ekspozycji 6 2,8%


Strefy ochrony

Strefy ochronne instalacji

Strefy ochronne instalacji Tak/nie Punkty

Strefa ochronna linii WN tak 1

Strefa ochronna gazociągu tak 1

Strefa ochronna wodociągu tak 1

Strefa ochronna ciepłociągu tak 1

Strefa ochronna kolektora kanalizacji tak 1

Strefa ochronna innego ciągu przesyłowego tak 1

Strefa ochronna ujęcia wody tak 1

Strefa ochronna promieniow. elektromagn. tak 1

Strefa ochronna ujęcia wody tak 1

Inna strefa ochronna tak 1

Liczba stref ochronnych 10


S t r o n a | 28


stref ochronnych instalacji:

stref ochronnych planistycznych:

Autorom niniejszego opracowania nie są znane żadne inne polskie badania wpływu stref ochronnych pla-nistycznych i stref ochronnych instalacji na wartość nieruchomości niezabudowanych. Także w badaniach firmy RealExperts.pl czynniki te zostały uwzględnione w analizie rynku po raz pierwszy i nie ma możliwo-ści skonfrontowania uzyskanych wyników z wynikami dotychczasowymi.

5.11. Powierzchnia (wielkość) nieruchomości i jej wpływ na wartość nieruchomości

Zależność (w postaci logarytmiczno-logarytmicznej) pomiędzy wielkością (powierzchnią gruntu) nieru-chomości a ceną na rynku lokalnym obrazuje poniższy graf:

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono na-stępujący wpływ wielkości (powierzchni) na wartość nieruchomości:

Strefy ochronne instalacji Współczynnik Wpływ %

Za każdą strefę -0,17096 -15,7%

Strefy ochronne planistyczne Współczynnik Wpływ %

Strefa ochrony archeologicznej -0,04468 -4,4%

Strefa chrony krajobrazu -0,15379 -14,3%

Strefa ochrony ekspozycji -0,57468 -43,7%

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

LN(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

LN(Powierzchnia)

Regresja LN(zł/m2 netto zaktualizowane) względem LN(Powierzchnia) (R2=0,28908)



Powierzchnia nieruchomości Współczynnik Wpływ %

LN(Powierzchnia ) -0,12948 -12,1%


S t r o n a | 29


Zarówno logarytmiczno-logarytmiczna (potęgowa) zależność pomiędzy powierzchnią i wartością nieru-chomości, jak też wymiar uzyskany w wyniku analizy rynku gruntów w Pyskowicach są typowe dla ryn-ków nieruchomości. Uzyskany wynik oznacza, że wzrost powierzchni nieruchomości o czynnik x 2,718 (podstawa logarytmów naturalnych) powoduje spadek wartości gruntu o ok. 12,2%.

Badania dotyczące wpływu powierzchni na wartość gruntów prowadzone były przez RealExperts.pl na te-renie wielu rynków. Daje się także zauważyć tendencję związaną z poziomem cen gruntów a co za tym idzie relacjami popytu do podaży – na rynkach o niższych poziomach gruntu wpływ wielkości jest silniej zauważalny.

Przykładowo dla modelu wartości gruntów w Warszawie stwierdzono czynnik spadku wartości (dla wzrostu powierzchni nieruchomości o czynnik x 2,718): -5,9%, w Szczecinie: -12,1%, w Chełmnie: -21,6%, w Tomaszowie Lubelskim: -25,0%, w gminie Tarczyn: -31,7%.

Wpływ wielkości powierzchni gruntu nieruchomości na jej wartość stwierdzony w wyniku analizy rynku nieruchomości niezabudowanych w Pyskowicach można uznać za zbliżony do stwierdzonego w innych badaniach rynków, w których cecha ta była uwzględniana.

5.12. Stawka opodatkowania VAT i jej wpływ na wartość nieruchomości

W analizie rynku i budowie modelu uwzględniono także warunki transakcji dotyczące stawki podatku od towarów i usług VAT jaką opodatkowana jest transakcja.

Konstrukcja podatku VAT, w której opodatkowanie transakcji zależne jest nie tylko od przedmiotowych ale także podmiotowych uwarunkowań transakcji prowadzi w efekcie do paradoksalnej sytuacji, w której to samo dobro pojawia się efektywnie na rynku, z punktu widzenia kupującego, w dwóch różnych cenach. Nie może to pozostać bez wpływu na osiągane ceny, prowadząc w oczywistym kierunku: nieruchomości obciążone podatkiem VAT będą mniej chętnie nabywane ze względu na wyższą cenę, co spowoduje spa-dek cen a nieruchomości nieobciążone VAT będą nabywane chętniej, ze względu na niższą cenę, co spo-woduje wzrost cen. Ruch cen powinien trwać aż do wyrównania wartości obu typów transakcji, których ceny powinny się spotkać w pół drogi. Dokładnie takie zjawisko stwierdzono na rynku nieruchomości gruntowych w mieście Pyskowice.

W drodze analizy metodą regresji wielorakiej w ramach całościowego modelu uwzględniającego wszyst-kie analizowane cechy nieruchomości w ich wzajemnym powiązaniu (model ANCOVA), stwierdzono na-stępujący wpływ (in minus) stawki VAT (dla nieruchomości obciążonych stawką 22%/23%):

Obciążenie transakcji 22/23% VAT powoduje spadek wartości nieruchomości (netto) o 11,6%, co stanowi dokładnie połowę stawki VAT (dla stawki 7/8% wpływ interpolowano). Uwzględniając powyższe nie-zbędne jest uwzględnienie zróżnicowania stawek VAT w wycenie, ponieważ obydwie sytuacje są równie rynkowe i występują na rynku a żadna ze stawek VAT nie jest bardziej rynkowa niż inna.

Autorom niniejszego opracowania nie są znane żadne inne polskie badania wpływu stawek VAT na war-tość netto nieruchomości niezabudowanych. Były jedynie prowadzone badania wpływu realnego stawek VAT na wartość brutto nieruchomości. Także w badaniach firmy RealExperts.pl czynniki te zostały uwzględnione w analizie rynku po raz pierwszy i nie ma możliwości skonfrontowania uzyskanych wyni-ków z wynikami dotychczasowymi.

Typ VAT dla transakcji Współczynnik Wpływ %

VAT - stawka 0%/zw./nie podlega 0,00000 0,0%

VAT - stawka 7%/8% -0,04280 -4,2%

VAT - stawka 22%/23% -0,12306 -11,6%


S t r o n a | 30


5.13. Cechy przyjęte egzogenicznie i ich wpływ na wartość nieruchomości

Ze względu na niemożność uwzględnienia czynników relacji pomiędzy prawem użytkowania wieczystego a prawem własności na rynku lokalnym Pyskowic oraz wpływu powierzchni biologicznie czynnej (zbyt mała liczba transakcji), parametry czystego wpływu tych czynników przyjęto z badań rynkowych rynku, na którym w sposób najpewniejszy można było stwierdzić wpływ tych czynników, ze względu na najlep-szy model wartości, czyli z rynku warszawskiego.

Poprzez analogię do rynku warszawskiego przyjęto następujące czynniki wpływu:

powierzchnia biologicznie czynna:

użytkowanie wieczyste / własność:

Badania dotyczące relacji pomiędzy prawem własności a prawem użytkowania wieczystego oprócz rynku warszawskiego prowadzone były także na kilku innych rynkach, takich jak Katowice, Gliwice i powiat ło-beski.

W Gliwicach stwierdzono obniżkę uw/własność w wymiarze -10,2%, w Katowicach -17,3%, a w powiecie łobeskim -22,0%. Jednocześnie w wypadkach, w których nie rozdzielano w modelu stawek 1%/3% wpływ czynnika różnicy praw automatycznie malał proporcjonalnie do udziału stawki 1%: Poznań: -7,0%, Szcze-cin -2,8%, co potwierdza fakt braku rozróżnienia praw dla gruntów objętych stawką opłaty rocznej w wymiarze 1% (grunty mieszkaniowe).

Powyższe pozwala na stwierdzenie, że najbardziej wiarygodny wpływ typu prawa określony został na rynku warszawskim, ponieważ tam został zbudowany najbardziej zaawansowany model, na największej liczbie danych, z uwzględnieniem stawki %-owej uw oraz na stosunkowo dużej liczbie wystąpienia uw, które w Warszawie jest prawem dominującym w tzw. „obszarze dekretowym”.

W związku z powyższym poprzez analogię do badań rynkowych rynku warszawskiego egzogenicznie do modelu wartości gruntów w Pyskowicach przyjęte zostaną powyższe czynniki jako wiarygodne i dosta-tecznie uprawdopodobnione.

5.14. Inne czynniki oraz warunki transakcji i ich wpływ na wartość nieruchomości

W analizie transakcji i estymowaniu modelu wartości uwzględniono także warunki transakcji stwierdzone

przy opisie nieruchomości w bazie:

sprzedający: podmiot prywatny/podmiot publiczny – cecha jakościowa,

kupujący: podmiot prywatny/podmiot publiczny – cecha jakościowa,

sprzedaż w drodze przetargu: tak/nie – cecha jakościowa,

Powierzchnia biologicznie czynna Współczynnik Wpływ %

Pow. biol. czynna - nie występuje 0,0000 0,0%

Pow. biol. czynna - 0%-30% -0,0720 -6,9%

Pow. biol. czynna - 30%-60% -0,1439 -13,4%

Pow. biol. czynna - powyżej 60% -0,2615 -23,0%

Prawo wyceniane Współczynnik Wpływ %

Własność 0,0000 0,0%

Użytkowanie wieczyste (stawka 1%) -0,0002 0,0%

Użytkowanie wieczyste (stawka 3%) -0,1403 -13,1%


S t r o n a | 31


sprzedaż na poprawę: uwzględniono warunki sprzedaży, przy sprzedaży nieruchomości na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej: tak/nie – cecha zero-jedynkowa.

Uwzględnienie powyższych warunków transakcji prowadzi do wyeliminowania ich wpływu na ceny transakcji stanowiących podstawę budowy modelu poprzez przyjęcie w modelu stanów eliminacyjnych, tj. takich, które odpowiadają rynkowym warunkom transakcji.

6.1. Model wyceny gruntu – wyniki analizy statystycznej rynku

Analizy wpływu cech na ceny i wyceny dokonano metodą analizy statystycznej rynku, model regresji wie-lorakiej ze zmiennymi ilościowymi i jakościowymi ANCOVA (analiza kowariancji), multiplikatywny, (czyli z poprawkami mnożącymi), linearyzowalny do postaci logarytmicznej addytywnej ze zmienną objaśniają-cą w postaci logarytmu naturalnego z ceny jednostkowej w zł/m2.

Wpływ poszczególnych czynników szacowania (analizowanych cech rynkowych) przedstawiony został przy ich omawianiu.

Zależność pomiędzy zaobserwowanymi cenami jednostkowymi (w postaci logarytmicznej) „Wartości em-piryczne LN(zł/m2)” i wartościami określonymi przez model szacowania „Wartości prognozowa-ne(LN(zł/m2)” przedstawia poniższy graf:

Uwzględniając powyższe uzyskane metodą regresji wielorakiej (model ANCOVA) parametry sprawności modelu określenia wartości przedstawiają poniższe zestawienia:

Powyższe pokazuję, że analiza rynku i zbudowany za jej pomocą model wyjaśniły ok. 87,9% obserwowa-nej na rynku zmienności cen jednostkowych, przy wystarczającej istotności regresji.

-1

0

1

2

3

4

5

6

-1 0 1 2 3 4 5 6

War

tośc

i em

pir

yczn

e L

N(z

ł/m

2 n

ett

o z

aktu

aliz

ow

ane

)

Wartości prognozowane (LN(zł/m2 netto zaktualizowane))

Wykres modelu wartości gruntów - wartości prognozowane przez model vs. wartości empiryczne

Liczba obserwacji 215

Liczba stopni swobody 179

Współczynnik determinacji (R2) 87,9%

Skorygowany R2 85,5%

MSE 0,2691

RMSE 0,5187

Sprawność modelu szacowania


S t r o n a | 32


6.2. Model wyceny gruntu – działanie modelu

W wypadku posiadania modelu wartości gruntu, wycena nieruchomości polega na:

1. Zidentyfikowaniu stanów cech rynkowych nieruchomości szacowanej,

2. Wstawieniu zidentyfikowanych cech do modelu w celu obliczenia wartości nieruchomości.

Poniżej przedstawiona jest zunifikowana tabela cech rynkowych nieruchomości (cechy nieruchomości przypadkowe dla celów poglądowych):

Analysis of variance:

Source DFSum of

squares

Mean

squaresF Pr > F

Model 35 349,20667 9,97733 37,07741 < 0,00001

Error 179 48,16794 0,26909

Corrected Total 214 397,37461

Computed against model Y=Mean(Y)


S t r o n a | 33


L.p.

2.550

6,74

Ciągłość obszaru nieruchomości:

1

Podział:

1,29

Lokalizacja względem dróg: DG - Droga główna 3

Dojazd z drogi: Dojazd bezpośredni 4

Energia elektryczna w pobliżu 2

Wodociąg w pobliżu 2

Kanalizacja w pobliżu 2

C.O. poza zasięgiem 0

Gaz w pobliżu 2

8

nie

nie

nie

nie

nie

nie

nie

nie

0

Pow. biologicznie czynna:

Odległość od wysypiska (km): Odległość od wysypiska >1,5 km 3,11

Odległość od oczyszczalni (km): Odległość od oczyszczalni >1,5 km 2,80

tak

nie

nie

nie

nie

nie

nie

nie

nie

nie

1

nie

nie

nie

Miejscowy plan:

Wydane decyzje:

27,0%

66,0%

7,0%

11 Prawo szacowane

12 Typ VAT

1

2

Cechy rynkowe i ich stany cech dla nieruchomości szacowanej

9 Stan planistyczny

6Odległość od wysypiska

śmieci i oczyszczalni

3Lokalizacja ogólna,

komunikacja i dojazd

5Zanieczyszczenia/toksyny

Podział/liczba działek

Powierzchnia i kształt

nieruchomości

Powierzchnia nieruchomości (m2):

Współczynnik kształtu nieruchomości:

Obszar ciągły

10 SOW (udział typów)SOW - KOM: Komunikacja/drogi

SOW - RB: Rolna z prawem zabud.

SOW - RN: Rolna niebudowlana

SOW - ZN: Zieleń niebudowlana

SOW - MN: Bud. jednorodzinne

SOW - MNR: Bud. jedn. rezyd.

SOW - PU: Bud. przem.-usługowe

Liczba działek:

Podział - zwykły/nie dotyczy

Bagna/grzęzawiska

Hałdy

Zagłębienia terenu

Spadki terenu/skarpy

Zadrzewienia

Tereny zalewowe

Inne utrudnienia

Poziom utrudnień inwestycyjnych

Strefa ochronna linii WN

Strefa ochronna gazociągu

Strefy ochronne

planistyczne

Strefy ochronne instalacji

7

8

Strefa ochronna ciepłociągu

Strefa ochronna kolektora kanalizacji

Strefa ochronna innego ciągu przesyłowego

Strefa ochronna ujęcia wody

Strefa ochronna promieniow. elektromagn.

Strefa ochronna ujęcia wody

Strefa ochronna wodociągu

Inna strefa ochronna

Liczba stref ochronnych

4

Pow. biol. czynna - 0%-30%

Odległość od centrum w km:

Utrudnienia inwestycyjne

VAT - stawka 22%/23%

Uzbrojenie

Poziom uzbrojenia

Własność

Jest miejscowy plan zagospodarowania

Brak decyzji dla nieruchomości

Strefa ochrony archeologicznej

Strefa chrony krajobrazu

Strefa ochrony ekspozycji

SOW - INFR: Infrastruktura

SOW - GAR: Garaże

SOW - U: Bud. usługowe


S t r o n a | 34


Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wyko-nane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu, dla wartości jednostkowej (w zł/m2) i wartości całkowitej (w zł) przedstawia poniższa tabela:

Obliczenia wartości nieruchomości szacowanej, zgodne z przyjętymi dla niej cechami rynkowymi, wyko-nane na podstawie przyjętego w drodze analizy statystycznej rynku modelu przedstawione w powyższej tabeli przedstawione zostały także poniżej, w postaci określenia wartości za pomocą poprawek (mnożni-ków) ze względu na poszczególne przyjęte cechy rynkowe nieruchomości i wpływ tych cech na wartość nieruchomości:

Logarytm. Mnożniki Logarytm. Mnożniki Cechy Grupy

1 3,77682 n/d

Powierzchnia nieruchomości (m2) 2.550 -0,12948 0,8786 -1,0156 0,3622

Wsp. kształtu nieruchomości 6,74 0,17376 1,1898 1,1711 3,2256

Obszar ciągły 0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

Liczba działek 1 0,01594 1,0161 0,0159 1,0161

0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

Odległość od centrum w km 1,29 -0,08266 0,9207 -0,1066 0,8989

DG - Droga główna 3 0,08550 1,0893 0,2565 1,2924

Dojazd bezpośredni 4 0,11510 1,1220 0,4604 1,5847

5 Uzbrojenie Poziom uzbrojenia nieruchomości 8 0,03418 1,0348 0,2734 0,2734 1,3145 1,3145

Poziom utrudnień inwestycyjnych 0 -0,25005 0,7788 0,0000 1,0000

-0,07196 0,9306 -0,0720 0,9306

0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

Liczba stref ochronnych instalacji 1 -0,17096 0,8429 -0,1710 0,8429

Strefa ochrony archeologicznej nie -0,04468 0,9563 0,0000 1,0000

Strefa chrony krajobrazu nie -0,15379 0,8575 0,0000 1,0000

Strefa ochrony ekspozycji nie -0,57468 0,5629 0,0000 1,0000

0,27038 1,3105 0,2704 1,3105

0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

SOW - U: Bud. usługowe 27,0% 0,17922 1,1963 0,0484 1,0496

SOW - MN: Bud. jednorodzinne 66,0% 0,00000 1,0000 0,0000 1,0000

SOW - MNR: Bud. jedn. rezyd. -0,06466 0,9374

SOW - PU: Bud. przem.-usługowe -0,28527 0,7518

SOW - KOM: Komunikacja/drogi 7,0% -0,67447 0,5094 -0,0472 0,9539

SOW - INFR: Infrastruktura -0,80519 0,4470

SOW - GAR: Garaże -0,82974 0,4362

SOW - RB: Rolna z prawem zabud. -1,17059 0,3102

SOW - RN: Rolna niebudowlana -2,11689 0,1204

SOW - ZN: Zieleń niebudowlana -2,15821 0,1155

11 Prawo 0,00000 1,0000 0,0000 0,0000 1,0000 1,0000

12 Typ VAT -0,12306 0,8842 -0,1231 -0,1231 0,8842 0,8842

Suma czynników logarytmicznych / iloczyn mnożników:

Wartość jednostkowa nieruchomości w zł/m2:

Wartość całkowita nieruchomości w zł: 291.108 zł

2

Lokalizacja,

komunikacja i dojazd

Podział - zwykły/nie dotyczy

Pow. biol. czynna - 0%-30%

Odległość od wysypiska >1,5 km

Utrudnienia

inwestycyjne

Powierzchnia i kształt

nieruchomości

Podział/liczba działek

VAT - stawka 22%/23%

4,7376

1,0012

-0,0720

0,0000

0,9305

1,0000Odległość od oczyszczalni >1,5 km

-0,1710

0,2704Jest miejscowy plan zagospodarowania

Brak decyzji dla nieruchomości

114,16 zł

L.p. Grupy cech rynkowychCechy rynkowe i ich stany cech dla

nieruchomości szacowanej

3

4

6

7

8

9

2,6132

Współczynnki modelu

wartości w postaci

logarytmicznej i mnożników

3,7768

0,8428

1,3105

Własność

43,68 zł

Wspólczynniki w postaci

logarytmicznej dla cech i

grup cech

Wspólczynniki w

postaci mnożników

dla cech i grup cech

10 0,0012SOW (udział typów)

1,8410

0,1555

0,0159

1,1682

1,0160

0,6103

Strefy ochronne

instalacji i planistyczne

Stan planistyczny

Odległość od wysypiska

śmieci i oczyszczalni

Stała modelu wartości

Wartość jednostkowa 1 m2 gruntu nieruchomości szacowanej =

43,68 zł/m2 * 1,1682 za powierzchnię i kształt * 1,016 za podział/liczbę działek * 1,841 za lokalizację, komunikację i

dojazd * 1,3145 za uzbrojenie * 0,9305 za utrudnienia inwestycyjne * 1 za odległości od wysypiska i oczyszczalni *

0,8428 za strefy ochronne * 1,3105 za stan planistyczny/decyzje * 1,0012 za sposób optymalnego wykorzystania * 1

za prawo * 0,8842 = 43,68 zł/m2 * 2,6132 = 114,16 zł/m2

Wartość jednostkowa 1 m2 gruntu nieruchomości szacowanej =

43,68 zł/m2 * 1,1682 * 1,016 * 1,841 * 1,3145 * 0,9305 * 1 * 0,8428 * 1,3105 * 1,0012 * 1 * 0,8842 = 43,68 zł/m2 *

2,6132 = 114,16 zł/m2

Wartość całkowita nieruchomości szacowanej = 114,16 zł/m2 * 2550 m2 * = 291108 zł


S t r o n a | 35


Analizę wykonał zespół

Działu Analiz firmy RealExperts.pl sp. z o.o.

w składzie:

Rzeczoznawcy majątkowi Działu Analiz RealExperts.pl:

Tomasz Kotrasiński

Wojciech Nurek

Statystyczna analiza rynku nieruchomości i budowa modelu wartości gruntów niezabudowanych na obszarze miasta Pyskowice.

tel. kom.: 794-116-813 e-mail: [email protected] blog: http://kotrasinski.blogspot.com/ Pozyskanie danych transakcyjnych dotyczących nieruchomości będących przedmiotem obrotu na terenie miasta Pyskowice oraz dokumentacji źródłowej. Pozyskanie danych w zakresie cech nieruchomości stwierdzalnych w terenie – objazdy i dokumentacja fotograficzna.

tel. kom.: 501-472-169 e-mail: [email protected] blog: http://wojteknurek.blogspot.com/

Analitycy Działu Analiz RealExperts.pl

Karolina Mielko

Joanna Rokita

Natalia Juchniewicz

Opracowanie szczegółowej bazy danych informacji o cechach rynkowych nieru-chomości będących przedmiotem obrotu na terenie miasta Pyskowice: geokodowanie szczegółowej lokalizacji nieruchomości,

obmiary kształtu oraz określanie geometrii, topologii, ciągłości i charakteru

podziału działek nieruchomości,

określenie szczegółowej lokalizacji nieruchomości względem układu drogo-

wego, kategoryzacja dróg i określenie szczegółów dojazdu do nieruchomości,

określenie dostępności poszczególnych mediów (elementów uzbrojenia te-

renu) dla nieruchomości (na podstawie mapy zasadniczej),

określenie stanu planistycznego nieruchomości w studium i miejscowych

planach zagospodarowania przestrzennego, w tym:

wynikających z ustaleń studium i planów informacji o przeznaczeniu i ty-

pach użytkowych gruntów, wynikających z ustaleń planistycznych parame-

trów dotyczących dopuszczalnej wysokości i liczby kondygnacji zabudowy,

dopuszczalnej powierzchni zabudowy oraz powierzchni biologicznie czyn-

nej,

określenie lokalizacji nieruchomości w obszarze szczególnych stref plani-

stycznych oraz stref ochronnych instalacji i ciągów przesyłowych

określenie występujących na nieruchomości ograniczeń inwestycyjnych

określenie sposobu optymalnego wykorzystania nieruchomości (SOW) wy-

nikającego z ustaleń planistycznych, szczegółów otoczenia uzbrojenia i geo-

metrii oraz wykorzystania nieruchomości.

mailto:[email protected]

http://kotrasinski.blogspot.com/


http://wojteknurek.blogspot.com/


S t r o n a | 36


RealExperts.pl sp. z o.o. Warszawa - Gliwice

NIP: 521-356-79-34 REGON: 142418399

[email protected]

www.realexperts.pl

adres biura w Warszawie: ul. Madalińskiego 20 lok. 6

02-513 Warszawa

tel.: (22) 41-20-323 fax: (22) 41-20-999

adres biura w Gliwicach: ul. Raciborska 1a/1

44-100 Gliwice

tel.: (32) 230-67-42 fax: (32) 75-00-149


http://www.realexperts.pl/

Documents

Analiza rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych na ... · 2.1. Baza transakcyjna dla analizy rynku Bazę transakcyjną dla analizy statystycznej rynku nieruchomości gruntowych