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UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
1
ANÁLISIS COMPARATIVO DE ESTIMACIÓN DE RENTA A PARTIR DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y EL MÉTODO DE
COMPARACIÓN DE MERCADO EN EL MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ CUNDINAMARCA
(ZONA DE ESTUDIO VEREDA RIO FRIO)
ZULEYKA A CASTELBLANCO RODRIGUEZ JEFFERSON ALEJANDRO HERRERA TOVAR
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ DC
2018
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
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ANÁLISIS COMPARATIVO DE ESTIMACIÓN DE RENTA A PARTIR DEL MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS Y EL MÉTODO DE
COMPARACIÓN DE MERCADO EN EL MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ CUNDINAMARCA
(ZONA DE ESTUDIO VEREDA RIO FRIO)
ZULEYKA A CASTELBLANCO RODRIGUEZ 20171117011 INGENIERA FINANCIERA
JEFFERSON ALEJANDRO HERRERA TOVAR 20171117030 INGENIERO CATASTRAL Y GEODESTA
DIRECTOR HERNANDO ACUÑA CARVAJAL Ingeniero Catastral y Geodesta
Docente y Coordinador de la Especialización
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALUOS
FACULTAD DE INGENIERÍA
BOGOTÁ DC
2018
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TABLA DE CONTENIDO
ÍNDICE DE ILUSTRACIONES ............................................................................... 4
ÍNDICE DE TABLAS .............................................................................................. 5
AGRADECIMIENTOS ............................................................................................ 6
INTRODUCCIÓN ................................................................................................... 7
1. PLANTEAMIENTO ....................................................................................... 8
2. OBJETIVOS ................................................................................................. 9
2.1. Objetivo General ....................................................................................... 9
2.2. Objetivos Específicos ................................................................................ 9
3. MARCO TEÓRICO ......................................................................................11
3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC .................................................................11
3.2. Método de Comparación de Mercado ......................................................12
3.3. Método de Capitalización de Rentas ........................................................13
3.4. Rentas Rurales ........................................................................................13
3.5. El Precio del Suelo como “Capitalización de la Renta de la Tierra”. ........14
3.6. Área de estudio ........................................................................................17
4. METODOLOGÍA .........................................................................................19
4.2. Criterios y procedimientos establecidos legalmente. ...............................20
4.3. Método de mercado .................................................................................20
4.4. De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los valores 20
4.5. Método de costo de reposición ................................................................21
4.6. Disposiciones Generales y Políticas Comerciales SAE SAS ...................24
5. DESARROLLO Y RESULTADOS ..............................................................28
5.1. Recopilación de Información ....................................................................28
5.2. Predios a Avaluar .....................................................................................28
5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta .......................................36
6. CONCLUSIONES ........................................................................................54
7. GLOSARIO .................................................................................................55
8. BIBLIOGRAFÍA ...........................................................................................58
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ÍNDICE DE ILUSTRACIONES
Ilustración 1. Mapa Localización Municipio de Zipaquirá ______________________ 18
Ilustración 2. División Política Rural POT ___________________________________ 19
Ilustración 3. Ubicación General Predios SAE SAS ___________________________ 30
Ilustración 4. Recorrido Ubicación e Identificación de Predios SAE SAS ___________ 31
Ilustración 5. Distribución de Ofertas Georreferenciadas. _______________________ 42
Ilustración 6. Ofertas de Renta Georreferenciación. ___________________________ 48
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ÍNDICE DE TABLAS
Tabla 1. Entrega Predios SAE SAS ................................................................................. 29
Tabla 2. Relación de Predios Investigados ...................................................................... 32
Tabla 3. Investigación Catastral de los predios SAE SAS ............................................... 34
Tabla 4. Identificación Jurídica de los Predios SAE SAS ................................................. 35
Tabla 5. Investigación de Mercado de Venta de la Vereda Rio Frío ................................ 37
Tabla 6. Investigación de Mercado de renta de la Vereda Rio Frío .................................. 38
Tabla 7. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 1 ............................................................. 39
Tabla 8. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 2 ............................................................. 40
Tabla 9. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 3 ............................................................. 41
Tabla 10. Adopción de Valor Terreno por (Ha) .............................................................. 43
Tabla 11. Avalúo Comercial Predios Objeto de Estudio - SAE SAS ............................. 44
Tabla 12. Investigación de Mercado de Renta en la Vereda Rio Frio - Otros .................. 45
Tabla 13. Análisis 1 Mercado Renta *(Ha) ..................................................................... 46
Tabla 14. Análisis 2 Mercado Renta *(Ha) ..................................................................... 47
Tabla 15. Identificación Tasa de Capitalización .............................................................. 51
Tabla 16. Canon de Arrendamiento Predios SAE SAS 2018 .......................................... 52
Tabla 17. Comparación de Metodologías Esp. Avalúos Vs. SAE SAS ............................ 53
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AGRADECIMIENTOS
Agradecemos a la Universidad Distrital Francisco José de Caldas y el Instituto
Geográfico Agustín Codazzi, por su invaluable aporte a nuestra formación como
profesionales Especialistas en Avalúos.
Gracias a nuestro director de proyecto, el ingeniero Hernando Acuña Carvajal por
su guía y apoyo, y por el gran interés que demostró en la realización de este
proyecto.
Gracias a nuestras familias por su apoyo incondicional, interés y ayuda brindada,
siempre creyeron en nuestra capacidad para obtener un logro importante en la
vida profesional.
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INTRODUCCIÓN
En el ámbito valuatorio se han determinado diversas metodologías y teorías
estrictamente ligadas a los comportamientos reales económicos de un tipo de
bien, de una actividad productiva ligada a la tierra o a una actividad general de un
sector. En Colombia se han establecido 4 metodologías valuatorias que están
consignadas en la normatividad vigente de la cual se hablará más adelante. Para
este caso, el trabajo se verá enfocado en la Capitalización de Rentas y el Método
de Mercado.
Los avalúos que se analizan bajo el enfoque de capitalización de los flujos de
efectivo producto de las rentas o comúnmente llamado Capitalización de rentas
según el artículo 2 de la Resolución 620 de 2008 expedida por el IGAC, son
comúnmente aplicados a bienes cuyo fin primordial es generar ingresos o un
conjunto de rentabilidades, como en el caso de los locales comerciales, y los
predios rurales que tienen actividad económica productiva, entre otros. Cabe
aclarar que la información de rentas del área rural es un campo que hasta hace
poco ha impactado el ámbito comercial.
Por otra parte, se encuentra el Método de Mercado, el cual establece una
comparación de predios similares tanto en área, actividad económica, ubicación,
norma de usos y características fisiográficas. Este método es considerado el más
diciente y directo en cuanto al valor de un inmueble siempre y cuando se elimine
las posibles especulaciones de mercado y se realice una correcta depuración del
mercado.
Lo que se verá reflejado en el proyecto será la comparación de los dos métodos
mencionados, los índices de variación entre los dos valores de terreno obtenidos
y la determinación del método más óptimo dependiendo de las características
propias de cada uno de los inmuebles que serán objeto de avalúo.
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1. PLANTEAMIENTO
El municipio de Zipaquirá se encuentra ubicado al norte del Departamento de
Cundinamarca a 2.652 metros sobre el nivel del mar, presentando una extensión
de 197 Kilómetros Cuadrados divididos así: 8 Kilómetros cuadrados de Zona
Urbana y 189 Kilómetros cuadrados en Zona Rural. La parte rural se encuentra
compuesta de 14 veredas entre ellas la Vereda Rio Frio, vereda en la cual se
encuentran ubicados 16 predios rurales que son objeto de estudio.
La Sociedad de Activos Especiales SAE SAS es propietaria de los 16 predios
rurales ubicados en la Vereda Rio Frio, esta entidad de economía mixta,
autorizada por la Ley, de naturaleza única, sometida al régimen del derecho
privado, que tiene por objeto administrar bienes especiales que se encuentran en
proceso de extinción de dominio o que se les haya decretado la extinción de
dominio. El código de Extinción de Dominio, ley 1708 de 2014, los faculta como
administradores del FRISCO.
Una de las funciones de ésta entidad es elaborar y mantener actualizado el
inventario de los bienes afectados con medidas cautelares y con extinción de
dominio, para cumplir con esta función se ha designado la realización de avalúos
corporativos y estimados de renta tanto para el área urbana como Rural.
De ahí que la SAE SAS identificó 16 predios rurales que cuentan con una
valoración de estimado de renta realizada a través de un modelo interno el cual
no está dentro de los métodos valuatorios identificados en la Resolución 620 de
2008. Por tal razón se hace necesario identificar y comparar si la valoración
realizada por el modelo interno cumple con las características metodológicas de
los métodos de valoración contenidos en la resolución 620 de 2008 para que
dichos valores sean tenidos en cuenta en el ámbito comercial. Dicha comparación
se hará a partir de la aplicación de dos métodos valuatorios: Método de
Capitalización de Rentas o Ingresos y Método de Comparación o de Mercado.
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2. OBJETIVOS
2.1. Objetivo General
Establecer un análisis comparativo de estimación de renta a partir del método de
capitalización de rentas y el método comparación de mercado en el municipio de
Zipaquirá Cundinamarca (zona de estudio vereda Rio Frio), con el fin de
establecer si el método empleado por la SAE (Sociedad de Activos Especiales
SAS), es el mejor valor de renta para el terreno, teniendo en cuenta el índice de
que se obtendrá en el presente trabajo entre los dos métodos haciendo hincapié
en las características propias de cada inmueble y la capacidad de rentabilidad o
de comercialización de forma articular.
2.2. Objetivos Específicos
• Analizar una serie de datos obtenidos con la ayuda y colaboración de la
Sociedad de Activos Especiales (SAE S.A.S.) de predios rurales ubicados
en el municipio de Zipaquirá, los cuales serán la base fundamental y
antecedente de estimado de renta.
• Establecer un plan de trabajo para la identificación de predios tanto objeto
de estudio, oferta de venta y oferta de renta a partir de la
georreferenciación de los 16 predios bajo administración de la SAE SAS.
• Analizar de forma detallada el POT del municipio de Zipaquirá para realizar
recorridos en sectores normativamente similares y recopilar la información
económica referente a ofertas de mercado. Paralelo a ello, consultar
fuentes virtuales de mercado con el fin de enriquecer la información
capturada en cuanto a datos de compraventa y renta.
• Elaborar 16 avalúos comerciales de los predios de la SAE SAS, ubicados
en la vereda Rio Frio, en el municipio de Zipaquirá – Cundinamarca.
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• Calcular el estimado de Renta de los 16 predios de la SAE SAS y la Tasa
de Capitalización a través de un análisis económico de valor del suelo
mediante los dos métodos (Renta y venta) con el fin de poder establecer
las causas de las variaciones detectadas entre la metodología IGAC y
metodología SAE y los puntos básicos que ocasionan dicha variabilidad
junto con las características propias de cada uno de los predios que se
emplearon como insumo principal para el proyecto.
• Analizar la comparación de las metodologías utilizadas por la SAE SAS y el
trabajo académico y establecer las causas de las variaciones
(Metodológicas y Económicas)
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3. MARCO TEÓRICO
Para empezar a hablar de los dos métodos que se emplearán, es importante
definir cada uno de los dos de forma tal que no contraste con la normatividad
actual que rige el ámbito valuatorio en nuestro país. La Resolución 620 de 2.008
expedida por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi establece la definición legal
de cada metodología, la cual se presenta a continuación:
3.1. Resolución 620 de 2008 IGAC
- ARTÍCULO 1o. MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. Es la
técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del
estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y
comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán
ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del
valor comercial.
- ARTÍCULO 2o. MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O
INGRESOS. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial
de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo
bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas,
de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables
ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo,
con una tasa de capitalización o interés.
PARÁGRAFO. Se entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil
del bien y la edad que efectivamente posea el bien. Para inmuebles cuyo
sistema constructivo sea muros de carga, la vida útil será de 70 años y, para
los que tengan estructura en concreto, metálica o mampostería estructural, la
vida útil será de 100 años.
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- ARTÍCULO 3o. MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca
establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el
costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido
se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. Para ello se utilizará
la siguiente fórmula:
�� = {��– } + ��
En donde: �� = Valor comercial �� = Costo total de la construcción = Depreciación �� = Valor del terreno.
- PARÁGRAFO. Depreciación. Es la porción de la vida útil que en términos
económicos se debe descontar al inmueble por el tiempo de uso, toda vez
que se debe avaluar la vida remanente del bien.
Existen varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el más conocido el
Lineal, el cual se aplicará en el caso de las maquinarias adheridas al inmueble.
Para la depreciación de las construcciones se deben emplear modelos continuos
y no los discontinuos o en escalera. Deberá adoptarse un sistema que tenga en
cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo establece Fitto y Corvini.
(IGAC, 2008)
Existen varios métodos usados en la actividad valuatoria para la determinación
del valor comercial de un inmueble.
3.2. Método de Comparación de Mercado
El método comparativo de mercado, que es el más común, no siempre puede ser
utilizado, sobre todo en zonas donde no existe información actual de oferta y de
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transacciones realizadas. En estos casos es recomendable usar métodos
alternativos, uno de ellos es el método de capitalización de la renta. Este pretende
estimar el valor comercial del inmueble a partir de información del canon de
arrendamiento y de una tasa de capitalización. (Jorge Alberto Medrano, 2011).
3.3. Método de Capitalización de Rentas
Aplicar el método de capitalización de rentas pasó de ser el método suplente al
método de mercado a usarse como método complementario y que, como en el
caso de presente proyecto, se convierte en un método decisivo en la
determinación de valor de la tierra teniendo en cuenta la actividad productiva.
En el método de Capitalización o Método de Renta Indirecto se llega al valor del
inmueble estimando todas las rentas que produce el inmueble. Un hotel no genera
arrendamiento sino utilidades. Estas utilidades futuras capitalizadas o traídas a
valor presente constituyen la base para calcular el valor del inmueble.
(Ochoa, 2000)
3.4. Rentas Rurales
En el caso de los predios rurales la dinámica tiene la misma esencia pero se
tienen en cuenta otra serie de variables, como lo es principalmente el factor tierra
y su capacidad productiva. Es inconcebible pensar en una capitalización de rentas
alta para predios poco productivos o con una norma de usos del suelo altamente
restrictiva.
La teoría de la renta se fundamenta en el comportamiento de la tierra de tipo rural,
en donde se presentan varios tipos asociados fundamentalmente al mecanismo
de funcionamiento de la agricultura. Se clasifican las siguientes
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a. Renta diferencial tipo 1: Se genera una magnitud similar a las inversiones
realizadas bajo diferentes condiciones productivas. Los factores
determinantes para la generación de esta renta es la fertilidad y la
localización.
b. Renta diferencial tipo 2: Derivada de la renta diferencial tipo 1. Se general
cuando bajo la existencia de la renta diferencial tipo 1 más una inversión
adicional por encima de la cuota normal, el rendimiento es superior al que
podría obtenerse en la tierra marginal. Esta renta es asociada entonces a
factores como la intensidad de la inversión de capital sobre la tierra (Capital
fijo más capital variable: maquinaria, insumos y salarios).
c. Renta absoluta: Se basa en la propiedad misma de la tierra dejando de un
lado el factor heterogeneidad. Esta renta es el monto mínimo que se paga
por todos los terrenos y a los cuales se adicionan las rentas diferenciales
tipo 1 y 2. Es decir, que “todos los lotes comparten un mínimo idéntico, la
renta absoluta, y cada uno de ellos tiene una magnitud diferente de renta
diferencial” (Jaramillo, 2003)
3.5. El Precio del Suelo como “Capitalización de la Renta de la Tierra”.
Desde la perspectiva económica el hecho de que la tierra, tanto la rural como la
urbana, tenga un precio constituye una paradoja. En efecto, la conceptualización
sobre el mercado explica la posibilidad del intercambio entre las mercancías,
porque ellas condensan y son una porción de la energía productiva de la
sociedad. La producción de cada mercancía requiere el esfuerzo de sus
productores, y cuando ellas se confrontan en el mercado a través de
transacciones monetarias, lo que se compara y se contrasta es precisamente la
cantidad que cada una de ellas representa de este trabajo general. El precio
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monetario sería la manifestación de este sustrato, que en el lenguaje de la
tradición clásica en economía se denomina Valor. Pero la tierra en sí misma no es
un producto del esfuerzo de la sociedad. La tierra no se produce, literalmente,
sino que aparece como un don de la naturaleza. Y sin embargo en la sociedad
moderna, en la sociedad capitalista, opera como una mercancía. Tiene un precio
monetario y se intercambia con las mercancías verdaderas. ¿Cómo puede tener
la tierra un precio si no tiene valor?
En la tradición clásica este enigma es explicado a través de la denominada Teoría
de la Renta que parte del siguiente raciocinio inicial: la tierra no tiene valor, y por
lo tanto no debería tener un precio, pero este último se “construye” a través de un
mecanismo que al que se denomina “Capitalización de la Renta”. El concepto que
está en su base es el de que los propietarios de la tierra, a través de su control
jurídico sobre el suelo, bajo ciertas circunstancias están en capacidad de capturar
parte del valor generado en los procesos productivos que requieren del suelo para
su operación. Esta reflexión fue construida originalmente para caracterizar un
fenómeno muy relevante de la economía capitalista y es la existencia de una
clase social muy poderosa, los propietarios de la tierra rural (los terratenientes)
cuya riqueza proviene precisamente de este mecanismo. En el caso de la tierra
rural, que es el más sencillo, el fenómeno aparece con mucha claridad: el
agricultor, que en la sociedad moderna es un capitalista invierte su dinero en la
producción de un conjunto de mercancías, los bienes agrícolas, y en este
proceso, genera valor. Pero para desarrollar esta operación, requiere del uso de
la tierra, que en principio este agente no posee. Para tener acceso a la tierra, que
aparece como una condición indispensable para su producción, el capitalista se
ve obligado a pagar una suma de dinero por ello, debe arrendar la tierra. Esta
suma, que en este caso más general y simplificada toma la forma de un pago
periódico (el canon de alquiler, que se abona cada vez que tiene lugar un proceso
productivo) es desde luego una parte del valor generado en la producción y que
va a parar a manos del terrateniente. Es lo que se denomina Renta. El
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16
terrateniente, gracias a su control jurídico sobre la tierra puede apropiarse de
manera continua de esta renta, que se constituye en un flujo de valor que él
percibe periódicamente. (Jaramillo, 2003)
Es a partir de allí que se “construye” el precio de la tierra. En la sociedad mercantil
un poseedor de una masa de capital dinero, puede esperar un flujo de valor que él
recibe en términos de interés a cambio de poner a disposición de los capitalistas
productivos esta cantidad de dinero. La magnitud del interés depende tanto del
monto de la suma de dinero inicial, como de la tasa de interés general que
predomine en el mercado de los fondos prestables. Estas relaciones pueden
expresarse en la siguiente fórmula:
� = ��
Donde I es la magnitud de valor que se recibe por prestar los fondos o Interés, K
es la magnitud de dinero prestado, que en ese caso opera como Capital e i es la
tasa de interés del mercado. Estas relaciones se pueden escribir también de la
siguiente manera:
= �/�
La “Capitalización de la Renta” es una operación en la que el propietario de tierras
asimila su situación a la del capitalista prestatario. Para él podría compararse la
recepción periódica de sus rentas a la recepción periódica del interés por parte del
capitalista. Este último recibe este interés en función de la magnitud de su capital
(a la tasa de interés vigente). De esta manera el terrateniente aprecia la propiedad
jurídica sobre la tierra (que no tiene valor) a una magnitud monetaria que rindiera
en términos de interés lo que él recibe como renta. En definitiva, el “Precio del
Suelo” se convierte en el precio del derecho de percibir esta renta periódica. Esto
se expresaría de la siguiente manera, de acuerdo a la última expresión. Lo que él
conoce es el monto de la renta que percibe (que él asimila al interés), y conoce la
tasa de interés vigente; de esta manera estima el precio del suelo, así:
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�/� = ��
Donde R es la renta periódica, i la tasa de interés y PS el precio del suelo. Esta
manera de entender el precio del suelo, como un derivado de la renta, es muy
importante para las reflexiones que se harán más adelante para la comprensión
del mecanismo que nos proponemos entender. (Jaramillo, 2003)
3.6. Área de estudio
El proyecto se desarrolla en el municipio de Zipaquirá, el cual posee una
extensión aproximada de 197 kilómetros cuadrados así: 8 kilómetros cuadrados
de la zona urbana y 189 kilómetros cuadrados de la zona rural. La altitud del
casco urbano del municipio de Zipaquirá sobre el nivel del mar es de 2.650
metros. Zipaquirá tiene una temperatura media de 14º centígrados. En los meses
de sequía y verano sube a 16º centígrados y se han registrado excepcionalmente
olas transitorias de calor hasta de 20º centígrados.
Con excepción de muy pocos riachuelos que nacen al suroeste, provienen
principalmente de las hoyas de las montañas situadas al norte, asiento del
Páramo de Guerrero, Páramo Alto y Pantano Redondo.
La ramificación de la cordillera occidental, da nacimiento a importantes quebradas
de apacible caudal. Al este, es poco rica la hidrografía por ser esta la parte plana
del municipio y la más seca. Principales Ríos de Zipaquirá: Al norte: El río Neusa,
el cual nace en el Páramo de Guerrero y atraviesa la Vereda de Rio frío con
dirección nordeste.
El sector de estudio se encuentra rodeado por las siguientes fuentes hídricas:
Al sur: El Río Frío, El Hornillo, El Gavilán o Chitagua, Aguaclara, Guabal, la
Colorada y el Salitre.
Al oriente: El río Tibitó Quebrada Honda, Del Mortiño, Los Laureles, (La Fuente),
Chitagá, La Amarilla, La Toma y Susagua.
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Al norte: Alizal, Versalles, Quiroga, Pescadero, La Calera, Los Coclíes y el Tejar.
Al Occidente: Pantano largo, El Carrizal, Rodamontal, la Arteza, El Rionegro o
Tosagua, llamado en su nacimiento La Tibia y El Tejar o Uricia.
El municipio de Zipaquirá es un municipio de Cundinamarca ubicado en la
provincia de Sabana Centro, es el segundo municipio más grande y poblado de la
provincia y considerado uno de los centros de explotación de sal más importantes
de Colombia, razón por la cual también es conocida como la Ciudad de la Sal.
La ciudad está situada en el Valle del Abra, sobre la cordillera Oriental, en el
altiplano cundiboyacense a una altitud de 2652 metros sobre el nivel del mar, con
una extensión aproximada de 197 Kilómetros cuadrados distribuidos de la
siguiente manera: 8 Km2 definido como Zona Urbana compuesto por 53 barrios y
urbanizaciones y 189 Km2 como Zona Rural definido compuesto por 14 veredas.
La norma que presenta el municipio de Zipaquirá de manera general, se
encuentra implícita en el Acuerdo No. 012 del 30 de Agosto de 2013:
“POR EL CUAL SE MODIFICA EXCEPCIONALMENTE EL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL DEL MUNICIPIO DE ZIPAQUIRÁ, ADOPTADO
MEDIANTE EL ACUERDO No. 012 DE 2.000 Y AJUSTADO MEDIANTE EL ACUERDO No. 008 DE 2003; y SE DICTAN OTRAS DISPOSICIONES”
Ilustración 1. Mapa Localización Municipio de Zipaquirá Fuente: POT
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Ilustración 2. División Política Rural Fuente: POT
4. METODOLOGÍA
Se presenta apartes del marco normativo de la profesión del avaluador, que
contiene información indispensable que debe ser analizada previamente antes de
la realización del proceso valuatorio. Posteriormente, se expone la normatividad
empleada por la SAE para el cálculo de estimado de rentas, y por último se
muestra la metodología en campo y el procesamiento de la información
inmobiliaria capturada para su respectivo análisis y comparación con los datos de
capitalización de rentas y por último.
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4.2. Criterios y procedimientos establecidos legalmente.
Para establecer el marco procedimental del presente trabajo se acude a la
Resolución 620 de 2.008 expedida por el IGAC, la cual define los siguientes
parámetros y definiciones que serán la base conceptual a emplear.
4.3. Método de mercado
(Artículo 10 Res 620 de 2008) Para el método de mercado es fundamental que
para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas y/o
transacciones, es necesario que en la presentación del avalúo se haga mención
explícita del medio del cual se obtuvo la información y la fecha de publicación,
además de otros factores que permitan su identificación posterior.
- Para los inmuebles no sujetos al régimen de propiedad horizontal, el valor del
terreno y la construcción deben ser analizados en forma independiente para
cada uno de los datos obtenidos con sus correspondientes áreas y valores
unitarios.
- Se debe verificar que los datos de áreas de terreno y construcción sean
coherentes.
- Se deben tomar fotografías de los predios en oferta o de los que se ha
obtenido datos de transacción para facilitar su posterior análisis.
4.4. De los cálculos matemáticos estadísticos y la asignación de los
valores
(Artículo 11 Res 620 de 2008) Cuando para el avalúo se haya utilizado
información de mercado de documentos escritos, estos deben ser verificados,
confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los cálculos estadísticos.
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Se reitera que la encuesta solo se usará para comparar y en los eventos de no
existir mercado. En los casos que existan datos de ofertas, de transacciones o de
renta producto de la aplicación de los métodos valuatorios, la encuesta no podrá
ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar.
Para tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la más usual es
la media aritmética. Siempre que se acuda a medidas de tendencia central, es
necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el
coeficiente de variación (Ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas).
Cuando el coeficiente de variación sea inferior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, la
media obtenida se podrá adoptar como el más probable valor asignable al bien.
Cuando el coeficiente de variación sea superior: a más (+) o a menos (-) 7,5%, no
es conveniente utilizar la media obtenida y por el contrario es necesario reforzar el
número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del
valor medio encontrado.
En caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado, deberá
calcular el coeficiente de asimetría (ver Capítulo VII De las Fórmulas Estadísticas)
para establecer hacia dónde tiende a desplazarse la información, pero no podrá
sobrepasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión.
Cuando las muestras obtenidas sean para hallar el valor de las construcciones y
se quieran trabajar en un sistema de ajuste de regresión, será necesario que se
haga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones (ver Capítulo VII De las
Fórmulas Estadísticas) y se tomará la más representativa del mercado.
4.5. Método de costo de reposición
En desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción
la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia
del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de
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22
calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción, se debe
tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el
inmueble.
Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación.
PARÁGRAFO 1o. Este método se debe usar en caso de que el bien objeto de
avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales,
estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones)
y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal.
PARÁGRAFO 2o. Para depreciar los equipos especiales que posea el bien, se
emplea el método lineal, tomando en cuenta la vida remanente en proporción a la
vida útil establecida por el fabricante.
Método de Capitalización de rentas: Es necesario realizar la investigación de los
contratos que regulen la posibilidad de generar rentas o ingresos, tales como los
de arrendamiento, para bienes comparables y deben tenerse en cuenta aspectos
tales como:
1. Que dichos contratos tengan menos de un (1) año de suscritos.
2. Que el canon de arrendamiento no sobrepase los topes legales.
3. Que los montos relacionados con el pago de servicios públicos y las cuotas
de administración, no se incluyan en el cálculo correspondiente para la
aplicación del método.
4. Los arrendamientos a comparar deben referirse a inmuebles que tengan
rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones.
5. Las rentas a tener en cuenta para el cálculo del valor comercial de la
propiedad deben estar asociadas exclusivamente al inmueble y no a la
rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza.
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23
6. La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la
relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las
propiedades similares al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos
existentes en el predio y de localización comparable.
ARTÍCULO 17. El método de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos
deberá referirse a ingresos netos del cálculo de flujo de caja, traídos a valor
presente. Debe mejorarse, haciendo claridad respecto a la inversión o costo de
instalación y los costos de mantenimiento del cultivo de su etapa improductiva, lo
mismo que al arrendamiento.
El enfoqué metodológico para esta propuesta de trabajo tiene parte cuantitativa y
cualitativa, ya que para realizar la verificación de los métodos es necesario
determinar los avalúos comerciales de los 16 predios, lo cual implica análisis
estadístico, comprobación numérica, y para el caso de la información base se
tendrán en cuenta los datos alfanuméricos aportados por la SAE SAS.
Los datos empleados para el desarrollo del estudio son:
• La base de datos, se analiza la información económica entregada por parte
de la SAE SAS de los 16 predios y los estimados de renta realizados con
su metodología interna.
• Áreas de los predios, se indican en hectáreas para cada uno de los 16
predios identificados.
• Avalúo comercial, se indica en términos monetarios moneda nacional
(Pesos Colombianos), para cada uno de los 16 predios identificados.
• Estimado de Renta, se determina con base al avalúo y al análisis
comparativo de la metodología valuatoria de la Resolución 620 de 2008.
• Dado que, dentro del presente ejercicio académico no se realizará ningún
tipo de indemnización por el hecho de que los predios no se van a ver
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24
afectados, no se relaciona la Resolución 898 de 2014 expedida por el
IGAC.
4.6. Disposiciones Generales y Políticas Comerciales SAE SAS
Marco Legal: Para la aplicación de la presente política se tendrán en cuenta las
normas que se relacionan a continuación así como aquellas que llegaren a
modificar, aclarar o derogar las actualmente vigentes, sin perjuicio de aquellas
que no se relacionan en el presente marco legal y que por situaciones especiales
en la ejecución de la política resultaren de necesaria aplicación.
• Constitución Política de Colombia
• Ley 1708 de 2014
• Código Civil
• Código de Comercio
• Ley 820 de 2003 - Ley 1581 de 2012
Observancia de los Principios: Las actividades que la Sociedad de Activos
Especiales S.A.S, directamente o que a través de sus depositarios llegare a
adelantar se realizarán con observancia de los principios de la función
administrativa y de la gestión fiscal de que tratan los artículos 209 y 267 de la
Constitución Política.
Objetivo y ámbitos de la aplicación: Establecer las políticas, atribuciones y
procedimientos que permitan maximizar la celebración de contratos de
arrendamiento y enajenación de los activos del FRISCO, establecidos en el
artículo 92 de la Ley 1708 de 2014, así como la gestión de cartera generada en la
administración que la Sociedad de Activos Especiales S.A.S, ejerce sobre el
citado Fondo.
Las políticas que se establecen en el presente documento serán aplicables a los
activos del FRISCO, sean estos administrados directamente o por intermedio de
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25
promotores, depositarios, mandatarios y liquidadores, buscando siempre que los
mismos sean auto-sostenibles, productivos y rentables.
Lineamiento General: Todos los activos extintos, serán objeto de
comercialización prioritariamente, sin perjuicio de la posibilidad de que sea
objeto de arrendamiento y/o explotación económica, buscando la
generación de ingresos para el auto-sostenimiento y de ser posible
rentabilidad de los mismos.
Se podrán comercializar los bienes cuya propiedad radique en cabeza el FRISCO
o aquellos cuya enajenación temprana sea previamente autorizada por una
Autoridad Judicial.
Política General de Arrendamiento de la SAE SAS
Se podrán arrendar inmuebles cuya destinación sea vivienda, comercio y/o
explotación económica. En ningún caso se arrendarán inmuebles para desarrollar
actividades cuyo objeto o causa sean ilícitos o que vayan en contra de la moral y
de las buenas costumbres.
Identificación de Portafolio de Activos para Arrendamiento:
• Disponibles para arrendar: Activo cuyo estado legal sea incautado o extinto
y no presente ningún impedimento para su goce.
• Susceptible de arrendamiento: Activos incautados o con Extinción de
Dominio cuyo estado físico presenta deterioro y requiere intervención para
ser ocupado.
Activos Improductivos Incautados o con Extinción de Dominio, ocupados
ilegalmente, que a juicio de la Gerencia Comercial y/o las Gerencias
Regionales, son susceptibles de arrendarse pero requieren previamente de
un proceso de negociación y/o legalización de la ocupación o de un
proceso de restitución.
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26
Activos cuyo estado legal sea incautado o extinto y presente algún
problema jurídico, técnico y administrativo que impidan iniciar el proceso de
arrendamiento.
Para todos los casos se solicitara el estimado de renta del bien por intermedio de
la Gerencia Comercial o de la Gerencia donde se encuentre ubicado el bien.
El canon de arrendamiento será establecido dentro de los parámetros que la
vicepresidencia de Bienes Muebles e Inmuebles – Gerencia Técnica fije en los
estimados de renta que para cada activo elabore.
Se recomienda en todos los casos realizar visita de inspección técnica a los
predios objeto de contrato de arrendamiento para determinar claramente la
vocación, estado de conservación, estado físico y cronológico de las
instalaciones, productividad bien sea agrícola, pecuario, recreacional, forestal y/o
minero.
Adicionalmente para los predios cuyos cultivos fueron vinculados a algún proceso
de extinción de dominio convocación minera y/o agrícola con cultivos
permanentes como: Caducifolios (duraznos, cerezas, peras, manzanas, ciruelas),
frutales (mango, mandarina, naranja, limón, guanábana, papaya, banano,
guayaba, aguacate), Industriales perennes (café, caña, palma de aceite, cacao,
caucho, teca, forestales en general) los cuales estén ya establecidos en el predio
objeto de incautación, devolución, extinción de dominio, arriendo, entrega
definitiva; debe ser determinado el valor de la plantación y su usufructo en un
periodo de tiempo determinado (Daño emergente y lucro cesante).Con el fin de
cuantificar este valor y tenerlo en cuenta en el momento de realizar un estimado
de renta para realizar contrato de arrendamiento y/o al momento de realizar la
devolución del predio.
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27
El ejercicio comparativo se realizó en cinco fases, las cuales se presentan a
continuación:
Fase 1 Consiste en obtener la base de datos construida por parte de la SAE SAS,
de los predios ubicados en el municipio de Zipaquirá – Cundinamarca; precisando
la calidad de la información de los predios ubicados en zona rural, con el fin de
delimitar la información útil para el desarrollo del proyecto o si es necesario
implementar otro tipo de base con la información que se requiere.
Fase 2 Partiendo de la información suministrada por parte de la SAE SAS se
identificaran todos los predios que cumplen con características comerciales de
explotación que sean similares con el fin de actualizar los valores comerciales de
los avalúos corporativos.
Fase 3 Se enfoca en establecer los factores que se tomaron en cuenta para
realizar la actualización de información de los predios, la recolección de los
puntos de investigación económica (ofertas de mercado) para la determinación
del avalúo comercial de los 16 predios ubicados en la zona rural del municipio de
Zipaquirá – Cundinamarca, teniendo en cuenta solo el terreno que es factor de
explotación en la Vereda Rio Frio.
Fase 4 Se inicia cuando se ha determinado el avalúo comercial y el estimado de
renta para la zona rural, estableciendo la variación entre métodos valuatorios; y
finalmente establecer si el método empleado por la SAE SAS (Sociedad de
Activos Especiales SAS), es el mejor valor de renta para el terreno y de
comercialización.
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5. DESARROLLO Y RESULTADOS
5.1. Recopilación de Información
Se procedió a establecer un análisis catastral, jurídico y espacial de los predios
entregados por la SAE, esto con el fin de seleccionar los predios viables para el
proyecto. Teniendo en cuenta que todos conservan características similares en
cuanto a sus antecedentes registrales, se determinó como atributo de selección la
posibilidad de acceso y la norma de usos de suelo esquematizada mediante el
POT del municipio de Zipaquirá.
Se descartaron de la muestra los predios ubicados en zonas de protección. Esto
se realizó teniendo en cuenta que la oferta de renta y venta de estos predios es
prácticamente nula según lo evidenciado en campo, probablemente por su
condición de la no posibilidad de explotación integral.
La Sociedad de Activos Especiales (SAE) brindó de forma voluntaria la
información jurídica de los predios que tienen bajo su administración en el
municipio de Zipaquirá.
También la SAE suministró los estimados de renta con el que se tienen
proyectados para arrendar los predios ya mencionados. Todo esto con el interés
de saber si el método que la SAE aplica hasta la fecha es consistente o merece
ser analizado y revisado de nuevo. (Sociedad de Activos Especiales SAE SAS,
2014)
5.2. Predios a Avaluar
Después de discriminar los predios por las razones expuestas, se determinaron
los siguientes predios para ser objeto de avalúo:
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No. Departamento Municipio FMI 1 Cundinamarca Zipaquirá 176-23541 2 Cundinamarca Zipaquirá 176-3202 3 Cundinamarca Zipaquirá 176-72352 4 Cundinamarca Zipaquirá 176-72350 5 Cundinamarca Zipaquirá 176-72349 6 Cundinamarca Zipaquirá 176-75930 7 Cundinamarca Zipaquirá 176-29507 8 Cundinamarca Zipaquirá 176-45509 9 Cundinamarca Zipaquirá 176-89268 10 Cundinamarca Zipaquirá 176-48953 11 Cundinamarca Zipaquirá 176-69425 12 Cundinamarca Zipaquirá 176-106923 13 Cundinamarca Zipaquirá 176-43639 14 Cundinamarca Zipaquirá 176-59408 15 Cundinamarca Zipaquirá 176-16389 16 Cundinamarca Zipaquirá 176-66104
Tabla 1. Entrega Predios SAE SAS
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Ubicación de Predios
Ilustración 3. Ubicación General Predios SAE SAS Fuente: Elaboración Propia
Se codificaron los predios de acuerdo al recorrido con la letra “P”, seguido del
número que identifica el carácter ordinal en cuanto al recorrido.
En el siguiente esquema se muestra la ubicación de los predios objeto de avalúo:
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Ubicación de predios identificados en el recorrido
Ilustración 4. Recorrido Ubicación e Identificación de Predios SAE SAS
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Predios Puntuales Para Identificación de Valores de Renta SAE SAS
No. Departamento Municipio Vereda Tipo FMI Dirección Destino
Económico Estado de Conservación
1 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-23541 Santa Ana Agropecuario Bueno
2 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-3202 La Gloria
3 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-72352 Lote
Agropecuario Bueno 4 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-72350 Lote
5 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-72349 Lote
6 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-75930 Los Arrayanes
Agropecuario Regular
7 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-29507 Venecia
8 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-45509 San José
9 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-89268 Jamaica
10 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-48953 San Pedro
11 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-69425 Campo Alegre
12 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-106923 La Esmeralda Agropecuario Bueno
13 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-43639 El Pino
Agropecuario Bueno 14 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-59408 Patio Bonito y El Guante
15 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-16389 El Recreo
16 Cundinamarca Zipaquirá Rio Frio Rural 176-66104 El Cerezo
Tabla 2. Relación de Predios Investigados
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33
Como se observa en la tabla anterior, se identificaron 16 predios en la vereda Rio
Frio del área rural del municipio de Zipaquirá – Cundinamarca con el objetivo de
realizar los avalúos comerciales de cada uno. Al tener identificados los predios, se
buscó en el geoportal del IGAC información catastral de cada predio,
(encontrando datos relevantes en la mayoría de los predios), permitiendo la
georreferenciación de su ubicación.
Posteriormente se realizó la visita de campo para conocer los predios y verificar
los datos, después de la visita técnica se realizó la indagación de la información
jurídica de cada predio la cual se obtuvo a través de consulta en la página del
VUR (Ventanilla Única de Registro) vinculada con la SNR – Superintendencia de
Notariado y Registro. Lo cual sirvió para complementar la información catastral del
geoportal del Instituto Agustín Codazzi - IGAC y la información jurídica del VUR.
La información recopilada con su depuración se puede evidenciar en las tablas 3
y 4.
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34
Tabla 3. Investigación Catastral de los predios SAE SAS
Identificación Catastral de Predios SAE SAS
No Departamento Municipio Tipo FMI Dirección Cedula catastral Área
Terreno (Ha)
Área Constr.
(M2)
Destino Económico
ZHF ZHG
1 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-23541 Santana 25899000000110244000 3,230 0 Agropecuario 8 5
2 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-3202 La Gloria 25899000000110251000 14,500 39 Agropecuario 8 5
3 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-72352 Lote 25899000000110478000 1,1999 96 Agropecuario 8 5
4 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-72350 Lote 25899000000110481000 0,900 0 Agropecuario 8 5
5 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-72349 Lote 25899000000110480000 1,100 0 Agropecuario 8 5
6 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-75930 Los
Arrayanes 25899000000110233000 3,900 78 Agropecuario 8 5
7 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-29507 Venecia 25899000000130485000 1,763 0 Agropecuario 8 5
8 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-45509 San José 25899000000130535000 0,570 0 Agropecuario 8 5
9 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-89268 Jamaica 25899000000130738000 12,785 54 Habitacional 8 5
11 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-48953 San Pedro 25899000000120120000 3,700 0 Agropecuario 8 5
12 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-69425 Campo Alegre
25899000000120352000 0,401 0 Agropecuario 8 5
10 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-106923 La Esmeralda 25899000000120168000 14,27950 377 Agropecuario 8 5
13 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-43639 El Pino 25899000000120044000 1,200 0 Agropecuario 36 4
14 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-59408 Patio Bonito y
El Guante 25899000000120099000 5,000 266 Agropecuario 8 5
15 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-16389 El Recreo 25899000000120086000 0,900 42 Agropecuario 36 4
16 Cundinamarca Zipaquirá Rural 176-66104 El Cerezo 25899000000120083000 5,800 0 Agropecuario 8 5
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Identificación Jurídica de los Predios SAE SAS
No. Departamento Municipio FMI Cedula catastral Propietario / Afectado Identificación Área
Terreno (Ha)
1 Cundinamarca Zipaquirá 176-23541 25899000000110244000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 2,56
2 Cundinamarca Zipaquirá 176-3202 25899000000110251000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 20,1056
3 Cundinamarca Zipaquirá 176-72352 25899000000110478000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 0
4 Cundinamarca Zipaquirá 176-72350 25899000000110481000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 0
5 Cundinamarca Zipaquirá 176-72349 25899000000110480000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 0
6 Cundinamarca Zipaquirá 176-75930 25899000000110233000 Claudio Javier Silva Otálora 19.380.203 3
7 Cundinamarca Zipaquirá 176-29507 25899000000130485000 Rubén Javier Silva Plata 80.075.474 1,7627
8 Cundinamarca Zipaquirá 176-45509 25899000000130535000 Rubén Javier Silva Plata 80.075.474 0,64
9 Cundinamarca Zipaquirá 176-89268 25899000000130738000 Rubén Javier Silva Plata 80.075.474 12,785
11 Cundinamarca Zipaquirá 176-48953 25899000000120120000 Claudio Javier Silva Otálora 19.380.203 3,5
12 Cundinamarca Zipaquirá 176-69425 25899000000120352000 Claudio Javier Silva Otálora 19.380.203 0,401
10 Cundinamarca Zipaquirá 176-106923 25899000000120168000 Alonso de Jesús Daza Lopera 10.166.357 14,2795.25
13 Cundinamarca Zipaquirá 176-43639 25899000000120044000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 1,2
14 Cundinamarca Zipaquirá 176-59408 25899000000120099000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 6,144
15 Cundinamarca Zipaquirá 176-16389 25899000000120086000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 0
16 Cundinamarca Zipaquirá 176-66104 25899000000120083000 Agrosipla Ltda. 830.507.314-6 6,6
Tabla 4. Identificación Jurídica de los Predios SAE SAS
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36
5.3. Recopilación de Muestras de Mercado y Renta
Se recorrió la zona en busca de predios que estuvieran en oferta de venta y renta
y paralelo a ello se consultó fuentes virtuales de carácter inmobiliario, como
resultado se recopilaron 14 ofertas de venta, las cuales fueron georreferenciadas;
esto con el fin de establecer una ubicación espacial de contraste con los predios
objeto de avalúo. Es importante establecer la ubicación de los predios oferta, para
establecer grupos teniendo en cuenta la norma de usos, la vocación de uso y
condiciones de accesibilidad y ver cuáles de estas características se aproximan a
los predios a avaluar.
Simultáneamente, se encontraron 6 ofertas de renta, las cuales establecen en
general un canon de arrendamiento por hectárea/mes.
La actividad predominante para la estimación del valor de la renta según los
arrendadores es la ganadería y agricultura (actividades más predominantes e
intensas en el sector).
A continuación se muestra la ubicación y características más relevantes de los
predios usados como ofertas.
La información recopilada con su depuración se puede evidenciar en la tabla 5.
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m2 Total m2 Total
Oferta 1 FincaLa Pradera
Zipaquirá $ 350.000.000 3% $ 340.000.000 4,032 $ 84.325.397 70 62 $ 450.000 $ 31.500.000 $530.000 $ 32.860.000 $ 68.363.095
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la vereda La Pradera, terreno ondulado con
pendiente de 7-12% , sin acceso a la v ia
Carmen
López
Oferta 2Lote de
Terreno
La Pradera
Zipaquirá $ 360.000.000 0% $ 360.000.000 3,4 $105.882.353 0 0 $ - $ - $ - $ - $105.882.353
Lote de terreno, ubicado en la vereda La
Pradera, terreno ligeramente plano con
pendiente de 3 - 7% , con acceso y frente a la
Clara
Aguilar
Inmobiliaria
Oferta 3 Finca Rio Frío $ 620.000.000 3% $ 600.000.000 5,12 $117.187.500 135 0 $ 700.000 $ 94.500.000 $ - $ 98.730.469
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la vereda Rio Frio, terreno ligeramente plano
con pendiente de 3 - 7% , con acceso y frente
Israel
Oferta 4 Finca
La unión
(Guamal - La
Pradera)
$ 400.000.000 13% $ 350.000.000 3,20 $109.375.000 120 0 $ 750.000 $ 90.000.000 $ - $ - $ 81.250.000
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la vereda La Unión - La Pradera, terreno
ondulado con pendiente de 7-12% , con
Luz Marina
Oferta 5 FincaLa Pradera
Zipaquirá $ 110.000.000 9% $ 100.000.000 1,28 $ 78.125.000 0 0 $ - $ - $ - $ - $ 78.125.000
Lote de terreno, ubicado en la vereda La
Pradera, terreno ondulado con pendiente de 7-
12% , con acceso a la v ia principal, cobertura
Yesid
Rodríguez
Oferta 6 Finca
Vía
Subachoque -
La Pradera
$ 600.000.000 3% $ 580.000.000 12,48 $ 46.474.359 65 0 $ 460.000 $ 29.900.000 $ - $ - $ 44.078.526
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la v ia subachoque - La Pradera, terreno
ondulado con pendiente de 12-25% , sin
Internet
Oferta 7Lote de
TerrenoRio Frío $ 240.000.000 0% $ 240.000.000 5,41 $ 44.362.292 0 0 $ - $ - $ - $ - $ 44.362.292
Lote de terreno ubicado en la vereda Rio Frio,
terreno ondulado con pendiente de 12-25% ,
sin acceso a la v ia principal, cobertuna en
Internet
Oferta 8Lote de
Terreno
San Jorge -
La Pradera $ 400.000.000 0% $ 400.000.000 2,58 $155.038.760 0 0 $ - $ - $ - $ - $155.038.760 Lote en expansión urbana Internet
Oferta 9 FincaLa Pradera
Zipaquirá $ 190.000.000 0% $ 190.000.000 2 $ 95.000.000 72 0 $ 480.000 $ 34.560.000 $ - $ - $ 77.720.000
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la vereda La Pradera, terreno ondulado con
pendiente de 7-12% , con acceso a la v ia
Internet
Oferta
10Finca
San Jorge -
La Pradera $ 950.000.000 5% $ 900.000.000 10,88 $ 82.720.588 0 0 $ - $ - $ - $ - $ 82.720.588
Lote de terreno, ubicado en la vereda La
Pradera, terreno ondulado con pendiente de 7-
12% , con acceso a la v ia principal, cobertura
Internet
Oferta
11Finca La Pradera $ 600.000.000 0% $ 600.000.000 13,35 $ 44.943.820 0 0 $ - $ - $ - $ - $ 44.943.820
Lote de terreno ubicado en la vereda La
Pradera, terreno ondulado con pendiente de 12-
25% , sin acceso a la v ia principal, cobertuna
Internet
Oferta
12Finca Rio Frío $ 550.000.000 4% $ 530.000.000 5 $106.000.000 0 0 $ - $ - $ - $ - $106.000.000
Lote de terreno, ubicado en la vereda Rio Frio,
terreno ligeramente plano con pendiente de 3 -
7% , con acceso y frente a la v ia principal,
Internet
Oferta
13Finca Barro Blanco $ 490.000.000 6% $ 460.000.000 8,32 $ 55.288.462 82 0 $ 450.000 $ 36.900.000 $ - $ - $ 50.853.365
Lote de terreno con construcción, ubicado en
la vereda Barro Blanco, terreno ondulado con
pendiente de 12-25% , sin acceso a la v ia
Internet
Oferta
14Finca
San Jorge -
La Pradera $ 469.000.000 2% $ 460.000.000 4,16 $110.576.923 0 0 $ - $ - $ - $ - $110.576.923
Lote de terreno, ubicado en la vereda Sab
Jorge - La Pradera, terreno ligeramente plano
con pendiente de 3 - 7% , con acceso y frente
Internet
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE VENTA DE PREDIOS EN LA VEREDA RIO FRÍO Y ALREDEDORES
Val. Construcción (m2) Valor
depurado Ha
de Terreno
ObservacionesNombre
Fuente
Valor
NegociadoÁrea
(Ha)Val/ha 1 2
1 2
Predio Área Construcción
No.Tipo de
inmuebleDirección Valor Predio
%
Neg.
Tabla 5. Investigación de Mercado de Venta de la Vereda Rio Frío
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
38
La anterior tabla muestra las 14 ofertas recopiladas del sector. Corresponden a
predios ubicados en la vereda Río Frío, en sectores como: La Pradera,
Subachoque, La Unión y San Jorge. Todos estos predios se encuentran dentro de
una zona que en el plano de usos del municipio de Zipaquirá cuentan con uso
principal AGROPECUARIO; a excepción de la oferta 8, que se encuentra en un
suelo urbanizado referente al centro poblado San Jorge; ésta oferta se descarta
del análisis debido a que los predios objeto de avalúo son rurales.
En concordancia con la búsqueda del índice a determinar entre renta y venta, se
investigó en el sector para encontrar predios con oferta de renta. Las dos
actividades predominantes son ganadería y agricultura. Las ofertas de arriendo
obtenidas en el recorrido son:
Oferta 1 FincaLa unión (Guamal
- La pradera)500.000$ 3,2 1.600.000$ Luz Marina
3153170092 /
3138390268
Agropecuario /
Leche
Finca cuenta con construcción que se encuentra en
remodelación, ubicado en la vereda La Unión,con acceso a
la v ia principal, cobertura en pastos naturales,la propietaria
manifiesta que el valor del canon es independiente al estado
de la construcción
Oferta 2 Lote Terreno La Pradera 476.190$ 6,3 3.000.000$ Uriel Lancheros 3107674088 Agropecuario
Lote de Terreno sin construcciones, ubicado en la vereda La
Pradera, con acceso a via principal, cobertura en pastos
naturales, se arrienda para cultivo.
Oferta 3 Finca Rio Frío 523.810$ 4,2 2.200.000$ Wilson Castiblanco 3112554404Agropecuario /
Leche
Finca cuenta con construcción, en en terreno entre plano y
ondulado, ubicado en la vereda Rio Frio, con acceso a v ia
principal, cobertural en pastos naturales, se arrienda para
cultivos y ganaderia lechera, soporta de 5 a 7 bov inos.
Oferta 4 Finca Rio Frío 451.613$ 6,2 2.800.000$ Alfredo Hernández 3133931073 Agropecuario
Finca cuenta con construcción, en en terreno plano, ubicado
en la vereda Rio Frio, con acceso a via principal, cobertural
en pastos naturales, se arrienda para cultivos.
Oferta 5 Lote Terreno La Pradera 523.256$ 8,6 4.500.000$ Ana Hernández 3208106781Agropecuario /
Leche
Lote de Terreno sin construcciones, ubicado en la vereda La
Pradera, con acceso a via principal, cobertura en pastos
naturales, se arrienda para cultivo y ganado lechero.
Oferta 6 FincaVía Subachoque -
La Pradera520.833$ 4,8 2.500.000$ Juana Ortíz 3185142996 Agropecuario
Finca cuenta con construcción, en en terreno plano, ubicado
en la vereda Subachoque - La Pradera, con acceso a via
principal, cobertural en pastos naturales, se arrienda para
cultivos.
No.Tipo de
inmuebleDirección
Valor Canon
Arriendo / Ha
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTA DE PREDIOS EN LA VEREDA RIO FRÍO Y ALREDEDORES
Nombre FuenteTelefono
Fuente
Actividad
predominanteObservación
Predio
Área (Ha)Valor Canon
Total
Tabla 6. Investigación de Mercado de renta de la Vereda Rio Frío
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
39
Una vez realizada la depuración del mercado se inicia con el análisis individual de
las ofertas encontradas, de esta información se depuraron 3 grupos de ofertas de
venta que se clasificaron teniendo en cuenta su acceso a vías y topografía
predominante como características más relevantes, ya que el uso del suelo para
todas las muestras es de carácter agropecuario. Las ofertas de clasificaron de la
siguiente manera:
Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 1
Mercado Valor *(Ha) Terreno Oferta 6 $ 44.078.526
Oferta 7 $ 44.362.292
Oferta 11 $ 44.943.820
Oferta 13 $ 50.853.365
Sumatoria $ 184.238.003
Promedio $ 46.059.501
Desviación Estándar 3.216.139,56
Coeficiente de Variación 6,98%
Coeficiente de Asimetría 1,93
Limite Superior $ 49.275.640,38
Límite Inferior $ 42.843.361,27
Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 46.059.501
Tabla 7. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 1 Fuente: Elaboración Propia
Análisis Mercado Venta *(Ha) Grupo 1: Este grupo cuenta con características
similares en cuanto a su ubicación, topografía predominantemente ondulada con
pendientes de 12–25%, sin acceso a vía principal, regular acceso a servicios
públicos, cobertura en pastos naturales y de uso agropecuario.
El grupo lo conforman las ofertas 6, 7, 11 y 13, con valores que van desde los
$44.078.526 hasta $50.853.365, con un promedio de $46.059.501 y un coeficiente
de variación del 6.98%, el cual cumple con lo estipulado en la Resolución 620 de
2008.
Para el Grupo 1 se adopta un valor de $46.059.501, valor promedio determinado
en el proceso estadístico, teniendo en cuenta todas las ofertas que presentan
características similares.
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40
Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 2 Mercado Valor *(Ha) Terreno Oferta 1 $ 68.363.095
Oferta 4 $ 81.250.000
Oferta 5 $ 78.125.000
Oferta 9 $ 77.720.000
Oferta 10 $ 82.720.588
Sumatoria $ 388.178.683
Promedio $ 77.635.737
Desviación Estándar 5.593.455,39
Coeficiente de Variación 7,20%
Coeficiente de Asimetría -1,47
Límite Superior $ 83.229.192,09
Límite Inferior $ 72.042.281,30
Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 77.635.737
Tabla 8. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 2 Fuente: Elaboración Propia
Análisis Mercado Venta *(Ha) Grupo 2: Este grupo cuenta con características
similares en cuanto a su ubicación, topografía ondulada con pendientes de 7-12%,
sin acceso a vía principal, normal acceso a servicios públicos, cobertura en pastos
naturales y de uso agropecuario.
Así las cosas, se analizaron las ofertas 1, 4, 5, 9 y 10, con valores que van desde
los $68.363.095 hasta $82.720.588, con un promedio de $77.635.737 y un
coeficiente de variación del 7.20%, el cual cumple con los lineamientos
estipulados en la Resolución 620 de 2008.
Para el Grupo 2 se adopta un valor de $77.635.737, valor promedio determinado
en el proceso estadístico, teniendo en cuenta todas las ofertas que presentan
características similares.
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41
Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 3 Mercado Valor *(Ha) Terreno Oferta 2 $ 105.882.353
Oferta 3 $ 98.730.469
Oferta 12 $ 106.000.000
Oferta 14 $ 110.576.923
Sumatoria $ 421.189.745
Promedio $ 105.297.436
Desviación Estándar 4.893.320,84
Coeficiente de Variación 4,65%
Coeficiente de Asimetría -0,77
Límite Superior $ 110.190.757,04
Límite Inferior $ 100.404.115,35
Va Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 105.297.436
Tabla 9. Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 3 Fuente: Elaboración Propia
Análisis Mercado Venta *(Ha) Grupo 3: En este grupo se tuvieron en cuenta las
características de las ofertas ubicación, topografía ligeramente plana con
pendientes de 3–7%, con acceso a vía principal, excelente acceso a servicios
públicos, cobertura en pastos naturales y de uso agropecuario.
El grupo lo conforman las ofertas, 2, 3, 12 y 14, las cuales evidenciaron valores
que van desde los $98.730.469 hasta $110.576.923, con un promedio de
$105.297.436 y un coeficiente de variación del 4.65%, el cual cumple con los
lineamientos estipulados en la Resolución 620 de 2008.
Para el Grupo 3 se adopta un valor de $105.297.436, valor promedio determinado
en el proceso estadístico, teniendo en cuenta todas las ofertas que presentan
características similares.
En la siguiente imagen se evidencia la distribución de las ofertas de venta
encontradas y georreferenciadas. Se clasificaron por colores dependiendo el
grupo en el cual fueron categorizadas: Grupo 1 en color azul, Grupo 2 en color
verde y Grupo 3 en color magenta.
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42
Distribución Ofertas de Venta
Ilustración 5. Distribución de Ofertas Georreferenciadas.
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43
Después de obtener el valor de venta por grupos, se asigna el valor a cada uno
de los 16 predios objeto de estudio según características similares como se
mencionó anteriormente:
• Ubicación
• Acceso a vías primarias y secundarias.
• Topografía
• Acceso a servicios públicos
• Suelos
• Uso
Adopción de Valor Terreno * (Ha) Grupo FMI Valor * (Ha)
Grupo 1
176-3202 P9 $ 46.059.501 176-106923 P10 $ 46.059.501 176-75930 P11 $ 46.059.501 176-89268 P13 $ 46.059.501
Grupo 2
176-59408 P6 $ 77.635.737 176-66104 P7 $ 77.635.737 176-48953 P12 $ 77.635.737 176-69425 P16 $ 77.635.737
Grupo 3
176-72349 P1 $ 105.297.436 176-72350 P2 $ 105.297.436 176-72352 P3 $ 105.297.436 176-23541 P8 $ 105.297.436 176-16389 P4 $ 105.297.436 176-43639 P5 $ 105.297.436 176-29507 P14 $ 105.297.436 176-45509 P15 $ 105.297.436
Tabla 10. Adopción de Valor Terreno por (Ha) Fuente: Elaboración Propia
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44
Una vez asignado el valor de terreno por Hectárea (Ha) a cada uno de los 16
predios objeto de estudio y teniendo en cuenta las características antes
mencionadas, se procedió a calcular el Avalúo Comercial de cada uno de los
predios en referencia como se muestra en la siguiente tabla:
Avalúo Comercial Predios Objeto de Estudio - SAE SAS
No. Departamento Municipio FMI Folio Matricula
Valor Terreno* (Ha) Avalúo Comercial Área terreno (Ha)
1 Cundinamarca Zipaquirá 176-23541 2,5600 $ 105.297.436 $ 269.561.437
2 Cundinamarca Zipaquirá 176-3202 20,1056 $ 46.059.501 $ 926.053.900
3 Cundinamarca Zipaquirá 176-72352 1,1999 $ 105.297.436 $ 126.346.394
4 Cundinamarca Zipaquirá 176-72350 0,9000 $ 105.297.436 $ 94.767.693
5 Cundinamarca Zipaquirá 176-72349 1,1000 $ 105.297.436 $ 115.827.180
6 Cundinamarca Zipaquirá 176-75930 3,0000 $ 46.059.501 $ 138.178.502
7 Cundinamarca Zipaquirá 176-29507 1,7627 $ 105.297.436 $ 185.607.791
8 Cundinamarca Zipaquirá 176-45509 0,6400 $ 105.297.436 $ 67.390.359
9 Cundinamarca Zipaquirá 176-89268 12,7850 $ 46.059.501 $ 588.870.718
11 Cundinamarca Zipaquirá 176-48953 3,5000 $ 77.635.737 $ 271.725.078
12 Cundinamarca Zipaquirá 176-69425 0,5000 $ 77.635.737 $ 38.817.868
10 Cundinamarca Zipaquirá 176-106923 14,2795 $ 46.059.501 $ 657.706.642
13 Cundinamarca Zipaquirá 176-43639 1,1919 $ 105.297.436 $ 125.504.014
14 Cundinamarca Zipaquirá 176-59408 5,0000 $ 77.635.737 $ 388.178.683
15 Cundinamarca Zipaquirá 176-16389 0,9000 $ 105.297.436 $ 94.767.693
16 Cundinamarca Zipaquirá 176-66104 5,7999 $ 77.635.737 $ 450.279.509
Tabla 11. Avalúo Comercial Predios Objeto de Estudio - SAE SAS Fuente: Elaboración Propia
En la tabla anterior se tiene como referencia la ubicación de los inmuebles en el
Departamento de Cundinamarca en el municipio de Zipaquirá, el folio de matrícula
inmobiliaria (FMI) como identificador jurídico, el área de terreno en (Ha), esa
apreciación se realiza teniendo en cuenta que los predios son rurales, el valor por
(Ha) y por último el avalúo comercial para cada uno de los predios de la
investigación.
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45
Es importante aclarar que en el ejercicio actual solo se toma en cuenta el valor del
terreno para el avalúo.
El valor de las construcciones se anexa al presente trabajo como ejercicio práctico
en el ámbito valuatorio, sin embargo no conformarán parte constituyente en el
cálculo del índice entre renta y venta, debido que en el valor de negociación de
fincas y en el valor de renta no se tienen en cuenta como parte fundamental en
las transacciones comerciales.
Luego de obtener el avalúo comercial de cada predio, se dio paso al análisis de
las ofertas de renta encontradas en el sector que cumplieran con las mismas
características de los predios y de las ofertas de venta encontradas para el
desarrollo del ejercicio de comparación de mercado.
En la visita a terreno se identificaron 6 ofertas de renta con características
similares de ubicación, áreas, topografía, cobertura de suelo y uso, las ofertas
encontradas se relacionan a continuación:
INVESTIGACIÓN DE MERCADO DE RENTA DE PREDIOS EN LA VEREDA RIO FRÍO Y ALREDEDORES
No. Tipo de
inmueble Dirección
Valor Canon Arriendo / Ha
Predio
Nombre Fuente Teléfono Fuente
Actividad predominante Área
(Ha) Valor Canon
Total
Oferta 1 Finca La unión
(Guamal - La Pradera)
$ 500.000 3,2 $ 1.600.000 Luz Marina 3153170092 3138390268
Agropecuario / Leche
Oferta 2 Lote
Terreno La Pradera $ 476.190 6,3 $ 3.000.000 Uriel Lancheros 3107674088 Agropecuario
Oferta 3 Finca Rio Frío $ 595.238 4,2 $ 2.500.000 Wilson
Castiblanco 3112554404
Agropecuario / Leche
Oferta 4 Finca Rio Frío $ 564.516 6,2 $ 3.500.000 Alfredo
Hernández 3133931073 Agropecuario
Oferta 5 Lote
Terreno La Pradera $ 523.256 8,6 $ 4.500.000 Ana Hernández 3208106781
Agropecuario / Leche
Oferta 6 Finca Vía
Subachoque - La Pradera
$ 520.833 4,8 $ 2.500.000 Juana Ortiz 3185142996 Agropecuario
Tabla 12. Investigación de Mercado de Renta en la Vereda Rio Frio - Otros Fuente: Elaboración Propia
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46
Una vez realizada la depuración del mercado de rentase inicia con el análisis
individual de las ofertas encontradas, de esta información se depuraron 2 grupos
de ofertas de renta de la siguiente manera:
Análisis 1 Mercado Renta *(Ha)
Mercado Valor *(Ha) Terreno
Oferta 1 $ 500.000
Oferta 2 $ 476.190
Oferta 6 $ 520.833
Sumatoria $ 1.497.024
Promedio $ 499.008
Desviación Estándar 22.337,96
Coeficiente de Variación 4,48%
Coeficiente de Asimetría -0,20
Límite Superior $ 521.345,89
Límite Inferior $ 476.669,98
Valor Adoptado Renta *(Ha) $ 499.008
Tabla 13. Análisis 1 Mercado Renta *(Ha) Fuente: Elaboración Propia
Análisis 1 Mercado Renta *(Ha): En este grupo se tuvieron en cuenta las
características de las ofertas ubicación, topografía ondulada con pendientes de 7-
12%, sin acceso a vía principal, normal acceso a servicios públicos, cobertura en
pastos naturales y de uso agropecuario.
El grupo lo conforman las ofertas 1, 2 y 6, que al analizarlas muestran valores que
van desde los $476.190 hasta $520.833, con un promedio de $499.008 y un
coeficiente de variación del 4.48%, el cual cumple con lo estipulado en la
Resolución 620 de 2008. Para el Análisis 1 se adopta un valor de $499.008, valor
promedio determinado en el proceso estadístico, teniendo en cuenta todas las
ofertas que presentan características similares.
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47
Análisis 2 Mercado Renta *(Ha)
Mercado Valor *(Ha) Terreno
Oferta 3 $ 595.238
Oferta 4 $ 564.516
Oferta 5 $ 523.256
Sumatoria $ 1.683.010
Promedio $ 561.003
Desviación Estándar 36.119,48
Coeficiente de Variación 6,44%
Coeficiente de Asimetría -0,43
Límite Superior $ 597.122,83
Límite Inferior $ 524.883,86
Valor Adoptado Renta *(Ha) $ 561.003
Tabla 14. Análisis 2 Mercado Renta *(Ha) Fuente: Elaboración Propia
Análisis 2 Mercado Renta *(Ha): En este grupo se tuvieron en cuenta las
características de las ofertas ubicación, topografía ligeramente plana con
pendientes de 3–7%, con acceso a vía principal, excelente acceso a servicios
públicos, cobertura en pastos naturales y de uso agropecuario.
El grupo lo conforman las ofertas 3, 4 y 5, con valores que van desde los
$523.256 hasta $595.238, con un promedio de $561.003 y un coeficiente de
variación del 6.44%, el cual cumple con lo estipulado en la Resolución 620 de
2008.
Para el Análisis 2 se adopta un valor de $561.003, valor promedio determinado en
el proceso estadístico, teniendo en cuenta todas las ofertas que presentan
características similares.
Al igual que las ofertas de mercado, se realizó la georreferenciación de las ofertas
de renta, categorizándolas en color rojo para el Análisis 1 de renta y en naranja
para el Análisis 2 de renta y se muestran en el siguiente esquema:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
48
Ubicación de Ofertas de Renta
Ilustración 6. Ofertas de Renta Georreferenciación.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
49
Una vez obtenidos los valores de renta y agrupados se procedió a establecer la
tasa de capitalización de renta por unidad de medida de área, es decir, por
hectárea; esto con el fin de obtener valores homogéneos que puedan explicar la
dinámica de renta en el sector, lo cual permitió establecer los dos grupos de
valores que se obtuvieron anteriormente.
En la tabla que se muestra a continuación se denotan tres valores de tasa de
capitalización, las cuales son producto del contraste entre los dos valores de renta
y los tres valores de mercado que se obtuvieron en el sector estudiado.
Análisis Mercado Venta * (Ha) Grupo 1
Análisis Mercado Renta * (Ha)
Tasa Capitalización
Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 46.059.501
$ 499.008
1,08%
Análisis Mercado Venta Grupo 2 Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 77.635.737
$ 524.884
0,68%
Análisis Mercado Venta Grupo 3 Valor Adoptado Venta * (Ha) $ 105.297.436
$ 597.123
0,57%
En la tabla anterior se evidencian tres valores de renta los cuáles se analizaron de
la siguiente manera:
• Para el valor adoptado de Venta * (Ha) que es de $ 46.059.501 se le
asigna un valor de Renta * (Ha) de $ 499.008.
Este valor de renta por hectárea se asigna toda vez que en el Análisis 1 de
renta realizado se evidencia que los predios muestra cuentan con
características similares a los predios muestra del Grupo 1 del análisis de
ofertas de venta.
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
50
• Para el valor adoptado de Venta * (Ha) que es de $ 77.635.737 se le
asigna un valor de Renta * (Ha) de $ 524.884. El cual corresponde al límite
inferior del Análisis 2 del mercado de renta por hectárea.
Se emplea este criterio debido a que las ofertas de venta aunque tienen el
mismo potencial de desarrollo que las ofertas del Grupo 3 de venta, no
cuentan con acceso a vía principal y su topografía es ligeramente ondulada
tal y como se evidenció en el respectivo análisis.
• Para el valor adoptado de Venta * (Ha) que es de $ 105.297.436 se le
asigna un valor de Renta * (Ha) de $ 597.123. El cual corresponde al límite
superior del Análisis 2 del mercado de renta por hectárea.
Se emplea este criterio debido a que las ofertas de venta del Grupo 3
cuentan con acceso a vía principal y su topografía es plana a ligeramente
plana tal y como se evidenció en el respectivo análisis.
Como lo plantea la Resolución 620 de 2.008 expedida por el IGAC, se establece
la tasa de capitalización despejando la siguiente ecuación:
� =�
�
Donde:
�: Corresponde a la tasa de capitalización.
�: Valor de renta o canon de renta (Por hectárea).
�: Corresponde al valor comercial del inmueble (Por hectárea).
La relación anteriormente explicada se evidencia en la siguiente tabla:
UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
51
1 Cundinamarca Zipaquira 176-23541 2,5600 105.297.436$ 269.561.437$ 597.123$ 0,57%
2 Cundinamarca Zipaquira 176-3202 20,1056 46.059.501$ 926.053.900$ 499.008$ 1,08%
3 Cundinamarca Zipaquira 176-72352 1,1999 105.297.436$ 126.346.394$ 597.123$ 0,57%
4 Cundinamarca Zipaquira 176-72350 0,9000 105.297.436$ 94.767.693$ 597.123$ 0,57%
5 Cundinamarca Zipaquira 176-72349 1,1000 105.297.436$ 115.827.180$ 597.123$ 0,57%
6 Cundinamarca Zipaquira 176-75930 3,0000 46.059.501$ 138.178.502$ 499.008$ 1,08%
7 Cundinamarca Zipaquira 176-29507 1,7627 105.297.436$ 185.607.791$ 597.123$ 0,57%
8 Cundinamarca Zipaquira 176-45509 0,6400 105.297.436$ 67.390.359$ 597.123$ 0,57%
9 Cundinamarca Zipaquira 176-89268 12,7850 46.059.501$ 588.870.718$ 499.008$ 1,08%
11 Cundinamarca Zipaquira 176-48953 3,5000 77.635.737$ 271.725.078$ 524.884$ 0,68%
12 Cundinamarca Zipaquira 176-69425 0,5000 77.635.737$ 38.817.868$ 524.884$ 0,68%
10 Cundinamarca Zipaquira 176-106923 14,2795 46.059.501$ 657.706.642$ 499.008$ 1,08%
13 Cundinamarca Zipaquira 176-43639 1,1919 105.297.436$ 125.504.014$ 597.123$ 0,57%
14 Cundinamarca Zipaquira 176-59408 5,0000 77.635.737$ 388.178.683$ 524.884$ 0,68%
15 Cundinamarca Zipaquira 176-16389 0,9000 105.297.436$ 94.767.693$ 597.123$ 0,57%
16 Cundinamarca Zipaquira 176-66104 5,7999 77.635.737$ 450.279.509$ 524.884$ 0,68%
Identificacion Tasa de Capitalizacion Predios SAE SAS
Área Terreno
(Ha)No. Departamento Municipio FMI
Canon de
Renta * (Ha)
Tasa
Capitalización
Valor Terreno
*(Ha)
Avaluo
Comercial
Tabla 15. Identificación Tasa de Capitalización Fuente: Elaboración Propia
Teniendo identificada la tasa de capitalización de renta se procede a establecer el
valor del canon de arredramiento para el área total de los predios que son objeto
de análisis. (Tabla N° 16)
Posteriormente se contrastará dicho canon de arrendamiento obtenido por el
ejercicio del método de comparación de mercado y capitalización de rentas con la
metodología utilizada por la SAE S.A.S. para la estimación de renta rural. (Tabla
N°17).
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Canon de Arrendamiento Predios SAE SAS 2018
No. Departamento Municipio FMI Área Terreno (Ha)
Valor Terreno *(Ha)
Avalúo Comercial
Canon de Renta * (Ha)
Tasa Capitaliz.
Valor Canon Arrendamiento
1 Cundinamarca Zipaquira 176-23541 2,5600 $ 105.297.436 $ 269.561.437 $ 597.123 0,57% $ 1.528.634
2 Cundinamarca Zipaquira 176-3202 20,1056 $ 46.059.501 $ 926.053.900 $ 499.008 1,08% $ 10.032.854
3 Cundinamarca Zipaquira 176-72352 1,1999 $ 105.297.436 $ 126.346.394 $ 597.123 0,57% $ 716.488
4 Cundinamarca Zipaquira 176-72350 0,9000 $ 105.297.436 $ 94.767.693 $ 597.123 0,57% $ 537.411
5 Cundinamarca Zipaquira 176-72349 1,1000 $ 105.297.436 $ 115.827.180 $ 597.123 0,57% $ 656.835
6 Cundinamarca Zipaquira 176-75930 3,0000 $ 46.059.501 $ 138.178.502 $ 499.008 1,08% $ 1.497.024
7 Cundinamarca Zipaquira 176-29507 1,7627 $ 105.297.436 $ 185.607.791 $ 597.123 0,57% $ 1.052.548
8 Cundinamarca Zipaquira 176-45509 0,6400 $ 105.297.436 $ 67.390.359 $ 597.123 0,57% $ 382.159
9 Cundinamarca Zipaquira 176-89268 12,7850 $ 46.059.501 $ 588.870.718 $ 499.008 1,08% $ 6.379.816
11 Cundinamarca Zipaquira 176-48953 3,5000 $ 77.635.737 $ 271.725.078 $ 524.884 0,68% $ 1.837.094
12 Cundinamarca Zipaquira 176-69425 0,5000 $ 77.635.737 $ 38.817.868 $ 524.884 0,68% $ 262.442
10 Cundinamarca Zipaquira 176-106923 14,2795 $ 46.059.501 $ 657.706.642 $ 499.008 1,08% $ 7.125.584
13 Cundinamarca Zipaquira 176-43639 1,1919 $ 105.297.436 $ 125.504.014 $ 597.123 0,57% $ 711.711
14 Cundinamarca Zipaquira 176-59408 5,0000 $ 77.635.737 $ 388.178.683 $ 524.884 0,68% $ 2.624.419
15 Cundinamarca Zipaquira 176-16389 0,9000 $ 105.297.436 $ 94.767.693 $ 597.123 0,57% $ 537.411
16 Cundinamarca Zipaquira 176-66104 5,7999 $ 77.635.737 $ 450.279.509 $ 524.884 0,68% $ 3.044.274
Tabla 16. Canon de Arrendamiento Predios SAE SAS 2018 Fuente: Elaboración Propia
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Limite Superior Limite Inferior
1 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-23541 Santa Ana 2,5600 0 1.528.634$
2 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-3202 La Gloria 20,1056 39 10.032.854$
3 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-72352 Lote 1,1999 96 716.488$
4 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-72350 Lote 0,9000 0 537.411$
5 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-72349 Lote 1,1000 0 656.835$
6 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-75930 Los Arrayanes 3,0000 78 1.497.024$
7 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-29507 Venecia 1,7627 0 1.052.548$
8 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-45509 San Jose 0,6400 0 382.159$
9 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-89268 Jamaica 12,7850 321 6.379.816$
12 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-48953 San Pedro 3,5000 0 1.837.094$
11 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-69425 Campo Alegre 0,5000 0 262.442$
10 SAE-ATR-20154400081 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-106923 La Esmeralda 14,2795 176,5 6.081.863$ 5.986.575$ 7.125.584$
13 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-43639 El Pino 1,1919 0 711.711$
14 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-59408Patio Bonito y El Guante5,0000 568 2.624.419$
15 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-16389 El Recreo 0,9000 0 537.411$
16 Cundinamarca Zipaquira Rural 176-66104 El Cerezo 5,7999 0 3.044.274$
9.639.596$ 9.151.623$ 38.926.703$
SAE-ATR-20154400079 1.099.057$ 1.036.221$
SAE-ATR-20154400078 257.382$ 224.438$
SAE-GTR-2016440004 346.855$ 294.739$
Comparacion Valores de Renta (Comparacion de Mercado y Capitalizacion de Rentas ) Vs Valores de Renta SAE SAS
SAE-ATR-20154400080 1.854.439$ 1.609.650$
Totales
Estimado de Renta
Calculado No. Consecutivo Departamento Municipio Tipo FMI Dirección
Área Terreno
(Ha) FMI*
Área Construcción
(m2)
Estimado de Renta SAE SAS
Tabla 17. Comparación de Metodologías Esp. Avalúos Vs. SAE SAS
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54
6. CONCLUSIONES
• Se evidenció que el mercado de venta del sector de estudio se enfoca
principalmente en la actividad agropecuaria y de ganadería lechera, lo cual
conforma la característica predominante tanto en los predios objeto de
estudio como en todas las ofertas de venta y renta que se encontraron en
el sector y por medio de consulta en fuentes de internet.
• Como resultado del análisis se pudo comprobar que la topografía y el
acceso a vías principales es un factor importante al realizar el estudio de
mercado de venta y renta. Ésta es una característica que los propietarios
tienen presente a la hora de establecer una negociación.
• Al contrastar el valor de terreno por hectárea determinado a partir del
mercado y el canon de renta se evidencio que no existe un parámetro o
rango determinado para establecer las Tasas de Capitalización en el
sector.
• Mediante el análisis de mercado de venta y renta, se comprobó que la
metodología utilizada por la SAE SAS no es acorde a las dinámicas
inmobiliarias del sector de estudio.
• El ejercicio de análisis de comparación determinó que los ingresos
obtenidos por la metodología de la SAE SAS son de $9.639.596, mientras
que por la metodología establecida en el ejercicio académico los ingresos
obtenidos son de $38.926.703, lo que demuestra que la metodología del
ejercicio académico tiene mayores rendimientos lo cual es importante para
el alcance de su objeto social.
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55
7. GLOSARIO
Este marco contempla una lista de términos específicos relacionados con los
diferentes temas concernientes a los predios, con el fin de capturar un vocabulario
común y hacer más fácil la comunicación y entendimiento del presente estudio. 1
ÁREA Magnitud geométrica que mide la extensión de un cuerpo en dos
dimensiones.
AVALÚO Estimación o dictamen pericial que se hace del valor o precio de una
cosa.
AVALÚO COMERCIAL Documento que contiene el dictamen técnico que estima
el valor de un inmueble a una fecha determinada, conforme a las reglas del
mercado inmobiliario y a lo dispuesto en la Ley.
ÁREA CONSTRUIDA Parte edificada que corresponde a la suma de las
superficies de los pisos. Excluye azoteas, áreas duras sin cubrir o techar, áreas
de las instalaciones mecánicas y puntos fijos, así como el área de los
estacionamientos ubicados en semisótanos, sótanos y en un piso como máximo.
BASE DE DATOS. Es un conjunto de datos pertenecientes a un mismo contexto
y almacenados sistemáticamente para su posterior uso.
COMPRAVENTA Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. (Art. 756, 1849 y
1857 del C.C.).
DATOS JURÍDICOS Nombre propietario(s) o poseedor(es), documento de
identidad, número de escritura, fecha de escritura notaría, número de matrícula
inmobiliaria.
1 (Unidad de Catastro Distrital - Glosario)
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56
GOOGLE MAPS. Es un servidor de aplicaciones de mapas web que pertenece a
Alphabet Inc.
NORMA DE USO DEL SUELO Es la indicación normativa sobre la actividad que
se puede desarrollar en un determinado espacio geográfico de conformidad con lo
planificado y reglamentado por la respectiva autoridad de la unidad orgánica
catastral. Se constituye en una variable del estudio de zonas homogéneas físicas
para la determinación de valores unitarios del terreno.
POT Plan de Ordenamiento Territorial.
PREDIO Terreno o lote individualizado con un folio de matrícula inmobiliaria.
PREDIO RURAL Es el ubicado fuera de los perímetros urbanos: cabecera,
corregimientos y otros núcleos aprobados por el Plan de Ordenamiento Territorial.
PROPIETARIO DE INMUEBLE Es quien que tiene el derecho de dominio y como
tal se encuentra inscrito en el registro de instrumentos públicos y privados.
SUELO RURAL Constituido por los terrenos no aptos para el uso urbano, por
razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos,
forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas.
TERRENO Es la porción de tierra con una extensión geográfica definida.
TRABAJO DE CAMPO Es el proceso técnico que mediante la inspección ocular
de los predios recopila y verifica la información física y jurídica de los inmuebles
ubicados dentro de los sectores objeto de la información catastral.
USO DEL SUELO. Modificado por el Decreto Nacional 4065 de 2008. Es la
destinación asignada al suelo por el plan de ordenamiento territorial o los
instrumentos que lo desarrollen o complementen, de conformidad con las
actividades que se puedan desarrollar sobre el mismo. Los usos pueden ser
principales, compatibles, complementarios, restringidos y prohibidos.
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57
USO ACTUAL DE SUELO Es la actividad que se desarrolla en un determinado
espacio geográfico, en el momento de la elaboración del estudio de zonas
homogéneas físicas.
ZONA RURAL La que no se encuentra localizada dentro de las zonas delimitadas
como urbanas.
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58
8. BIBLIOGRAFÍA
IGAC. (2008). RESOLUCIÓN 620 DE 2008. Bogotá: IGAC.
Jaramillo, S. (2003). Los fundamentos económicos de la “participación en plusvalías”. Bogotá: IEU.
Jorge Alberto Medrano, M. P. (2011). Estimación de tasas de capitalización de rentas de vivienda urbana estrato 3 sometidas al régimen de propiedad horizontal en Bogotá mediante modelos econométricos. UD y la Geomática, 14.
Ochoa, O. B. (2000). Factores y métodos para el avalúo comercial. Bogotá: Instituto de Estudios Urbanos.
Sociedad de Activos Especiales SAE SAS. (2014). Política Comercial .
Unidad de Catastro Distrital - Glosario, U. d. (s.f.). Obtenido de Unidad de Catastro Distrital: https://www.catastrobogota.gov.co/es/glosario