ME

DFÖ

LJE

R S

OM

TE

MAT

IDN

ING

I D

AG

EN

S IN

DU

STR

I OK

TOB

ER

200

8

ANNONS ANNONSHELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET

Välkommen till fullservicebyrån inom fastighetsrätt, hyresrätt, bostadsrätt och arrenderätt!

Advokat�rman Steinmann AB, Linnégatan 7, Box 5220, 102 45 Stockholm. Tel 08-663 97 96 Fax 08-663 97 99 info@steinmann.se www.steinmann.se

Oktober 2008 Boende & bofinansiering

Stadsdel i kris fick nytt livLäs mer på sid. 8-9

Lokal marknadstyr lånevillkorLäs mer på sid. 10

Nu kommerägarlägenhetenLäs mer på sid. 6

Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser?Läs mer på sid. 4

ILLUSTRATION: CHRISTOFFER PETTERSSON

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 2 ANNONS ANNONS

INFO:Tematidningen Boende & bofinansiering ges ut av Mediaplanet i sam­arbete med Sparbanks­Akademin och Centrum för bank och finans vid KTH.

B oende och bolånefrågor berör på ett eller annat sätt de flesta. Just i dessa dagar berör det mer än vanligt. Turbulensen på finansmarknaden skapar naturligt nog

osäkerhet hos många med bolån. Därför blev vi med denna Boende och bofinansieringsbilaga mer aktuella än vi tänkt oss när vi i SparbanksAkademin, i samverkan med Centrum för bank och finans vid KTH, började planera den.

Centrum för bank och finans (Cefin) är ett centrum för forskning, utbildning och tillämpning inom bank- försäkrings- och finans-området och en viktig plattform för branschens praktiker. Verk-samheten är mångvetenskaplig och hämtar sina frågeställningar från praktiken i nära samverkan med näringslivet. CeFin har sin hemvist vid KTH, Skolan för arkitektur och samhällsbyggnad och dess forskarskola.

SparbanksAkademin är en ideell förening som verkar för att vär-na om sparbankssfärens gemensamma värderingar och historia. Det innebär bland annat att främja sparsamhet och att verka för det lokala samhällets utveckling och en långsiktigt hållbar ekonomi.

SparbanksAkademin ska, genom samverkan med vetenskapen, arbeta för att synliggöra forskning inom samhälle och ekonomi. Vi vill skapa plattformar för våra medlemmar till kunskaps- och idéutveckling kring en långsiktigt hållbar ekonomi. Därför arrangeras i anslutning till bilagan ett seminarium för uteslu-tande branschfolk kring Boende och bofinansiering – med per-

spektiv på kriser och potential i marknaden. Bilagans syfte är att för en bredare krets människor spegla samma ämne och bidra till en mer allmän kunskap om en hållbar ekonomi.

Vi hoppas att vi med bilagan lyckas visa på vad som händer inom Boende- och bofinansieringsområdet i skärningspunkten mellan vetenskap och ekonomi.

Boendet berörInnehåll

Distribueras med Dagens Industri 2008. Synpunkter på våra tidningar: synpunkter@mediaplanet.se

BOENDE & BOFINANSIERING

Stockholm • Oslo • Köpenhamn • Helsingfors • London • Zürich • Amsterdam • Berlin • MilanoTallinn • Dublin • Bryssel • New York • Warszawa • Malmö • Hongkong • Genève • Riga • Bratislava

Mediaplanet är världsledande inom produktion och finansiering av ämnesspecifik information genom tidningar och webb-TVFör mer information, kontakta Rickard Wilton på 08-545 953 00

Projektledare: Anna Larsson, Mediaplanet, 040­605 68 00 Produktionsansvarig: Nadine Kissmann, Mediaplanet Layout: Mediaplanet Repro: Ordbild 08­545 412 90 Tryck: Bold/DNEX Tryckeriet AB, Akalla, V­TAb Aröd Ab, Gbg, MittMediaPrint, Ö­vikFör information, kontakta: Gustav Aspegren, Mediaplanet, 040­605 68 00

Inledning

Christer Svedebäck,Verkställande ledamot i SparbanksAkademins styrelse

Ingalill Söderberg,Centrum för bank och Finans, KTH

PS. Medlemmar i SparbanksAkademin är sparbanker och sparbanksaktiebolag, sparbanksstiftelser och Swedbank. För mer information: www.sparbanksakademin.se.

Ledare sid 2

Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser? sid 4

Ägarlägenheter – ett nytt boende sid 6

Krisområdet Gårdstens förvandling sid 8­9

Boköpares val kartläggs sid 10

Lokal marknad styr bolånevillkor sid 10

Nytt index för bostadspriser sid 12

Socialt kapital i bostadsrätter sid 13

Intervju: George Soros sid 14

Projektledare: Anna Larsson, Mediaplanet, 040­605 68 00 Produktionsansvarig: Nadine Kissmann, Mediaplanet Layout: Mediaplanet Repro: Ordbild 08­545 412 90 Tryck: Bold/DNEX Tryckeriet AB, Akalla, V­TAb Aröd Ab, Gbg, MittMediaPrint, Ö­vikFör information, kontakta: Gustav Aspegren, Mediaplanet, 040­605 68 00

Sänk dinautskriftskostnader...

..och få levererat inom 24 timmar!

Vi har allt till din fax, skrivare och kopiator och du handlar när det passar dig.

Upp till 50% lägre priser än i butik! Kampanjkod: 4421

Välkommen in i shopen: www.daytoner.com

Skrivarförbrukning till kontoret

Handla för 2000:- eller mer så får du en smart iPod Shuffl e(1 Gb värde cirka 429 kr)Gäller endast nya kunder

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 4 ANNONS ANNONS

Artikel

Säkerhetsdörrar till marknadens bästa pris!a-door erbjuder högkvalitativa säkerhetsdörrar klass 3 från 7.200 kronor exkl. moms!

Bostadsrättsföreningar, byggentreprenörer, arkitekter, fastighetsbolag, byggbranschen:

Tel: 08-410 688 41 www.a-door.se E-post: info@a-door.se

Välkommen att kontakta a-door!

a-doors nya säkerhetsdörrar är både vackra och av mycket hög kvalitet och har dessutom marknadens bästa pris. Låssystemet är också unikt. Det har ett tiotillhållarlås med hela tolv, mot normalt två, stora säkerhetskolvar och gångjärnen är integrerade vilket innebär att de inte syns från utsidan utan sitter i dörrkarmen.

Bolånen som skakade världenEn bolånekris i USA blev den utlösande faktorn till den finanskris som nu spritt sig över världen. Finansiella institut faller som dominobrickor. Hur kunde det hända? Vad hände egentligen? Hade det kunnat förhindras? Men det hela startade för drygt tio år sedan…

De halvstatliga amerikanska lånein-stituten Fanny Mae och Freddie Mac fick signaler från Clinton-adminis-trationen att lätta på bolånerestrik-tionerna för folk med svag inkomst.

De politiska kraven på Fanny och Freddie skärptes efterhand till att över hälften av lånen skulle gå till låginkomsttagare. Liknande krav in-fördes senare även gentemot andra

”Köp en tulpan annars får du en snyting” sjöng Lars Ekborg 1960. Inspirerades han kanske av krisen i Holland 1637 – Tuli-pomanin? Vild spekulation i tulpanlökar utbröt och skapade en bubbla, som sprack.

Förloppet för en ”bubbelkris” kan schematiseras: • kreditfinansieradspekulationledertill• tropåevigvärdetillväxt(ellerattman skall kunna lura någon annan att köpa) leder till• kraschochkris

Spekulationsobjekt för finansbubblorna har varierat historiskt. Vanligast var råvaror (1637,1763,1819,1836,1857,1907),menäveninstitutionersomhandelsbolaghar drabbats: South Sea och Mississippi Companies1720,kanalerochjärnvägarundermittenav1800-taletochIT-bolagpå 2000-talet.

Krascher i historisk tid, som berört fastig heter ochmarkärovanligamenharförekom-mit. Den största moderna fastighets- och bankkrisen var den i Japan under 1990-talet,godtvåaärdendeniUSAibörjanav1980-talet.KrascheniFlorida1925var också allvarlig. Fastighetskriser av ”svenskt”snittärdockovanligaihistorien.

Definitionen av kriserärgrumlig.Envetenskapligallmäntaccepteraddefini-tion saknas. Charles Kindleberger – nestor bland kristeoretiker – betonar vissa drag i enkris.Enkrisärensnabb,”ultracyklisk”ochgerenkraftigurholkningavvärdetpåtillgångar. Detta leder till konkurser och attbankerochandrafinansiellainstitu-tioner får problem, som kan leda till att de får slå igen eller övertas. Krisen sker plötsligtochoväntatfördeflesta.Dettaledertillchockochosäkerhet.Därförkanen kris urarta till panik.

I krisens karaktär av snabbhet och plötslig-hetliggerocksåattdetfinnsenutlösandefaktor.Enenskildhändelsesker,somtvingar marknaden att se sanningen. Då utlöseskrisen.Historienärfullavexempel.ISveriges1990-talskrisbrukarfinans-bolagetNyckelnssammanbrottnämnassom en sådan faktor.

Under 34 åribankvärlden,upplevdejagettdussintalfinansiellakriser.BrettonWoodssamarbetet föll ihop, IOS kollap-sade,U-ländernasfinanservackladeochtvåoljekriserinträffadeunder70-talet.1987kraschadebörsenochunder90-taletkom fastighetskrisen i Sverige. Tequila-kriseniMexicoochkriseniSydostasiensamtRysslandskris,innanoljeintäkternaökade,präglade90-talet.IT-krascheninledde 2000-talet och nu har vi Sub-primekrisen.Såvärldenharvanaavattöverleva kriser.

Här är några egna slutsatser av min forskning i ekonomisk historia och min yrkesverksamhet:

• Kriserkommeratthändaigen• Detgårattförutseattkriserskall inträffa,menintenär• Ingakriserärlika,menförloppenhar gemensamma drag• Krisergårinteattreglerabort.Mankan möjligenförhindraexcesser• Detärviktigtattstatentarettansvar närenkrisinträffar

Ochpassapånärden siste optimisten blirpessimist.Dåärkrisen över.

Tom KärrlanderTekn. Lic. och fd bankdirektör

banker. Samtidigt steg huspriserna. Kombinationen fördelaktiga lån och höga huspriser ledde till en bolåne-boom. Nästa steg var att investmentban-

Krisen är över när siste optimisten blir pessimist

1.Vilkaärdetrehuvud-orsakerna till att den aktuella krisen uppståttt?

2. Kan vi i grunden skydda oss – mer eller mindre - från finansiellakriser?

3. Är det idag möjligt att minskadetglobalainflytandetpå svensk ekonomi?

4. Vilka effekter förtroendemässig,regelmässigtochfinansielltkommerkrisenattfåpålitelängresikt?

ker som Lehman Brothers och Bear Stearns började ta över de dåliga huslånen och förpacka dem till de nya former av värdepapper och fon-der som marknaden då ropade efter. Temperaturen i branschen var hög och alla ville göra goda affärer. När andra tog över de dåliga huslånen kunde Fanny Mae och Freddie Mac ytterligare öka sin nyutlåning till bostadsköpare med låg inkomst…

De dåliga huslånen som förpack-ats av investmentbanker och andra hade bakomliggande säkerheter som ingen kunde överblicka. Dessa in-vestmentprodukter spreds över värl-den. När sedan huspriserna började sjunka och de förmånliga lånen blev mindre förmånliga och husköparna inte längre kunde klara sina ränte-betalningar, startade den domino-effekt vi ännu inte sett slutet av.

Stellan Lundström,professor i fastighetsekonomi vid KTH frågor

om krisen

Martin Flodén, gästprofessorvidStockholmsUniversitetsamtdocentinationalekonomi vid Handels-högskolan i Stockholm

Lars Jonung, professor vid Handelshög-skolan i Stockholm, verksam som forskningsrådgivare vid EU-kommissionen.

Thomas Pousette, chefsekonomSBAB

KrisenbörjarieniUSAalltförlågstyrräntaalltför lång tid - det var alldeles för billigt att låna och alldeles för gott om pengar. Sedan har investment-bankerochandrapackatomochsåltlånifleraledsåattförenkanskeobefintligrealsäkerhetfinnsdetfordringarifleraled.

Svårtattskyddasig-finansiellakriserkommeralltidatt uppstå. Mildring kan fås i ett mera konservativt beteende-somiTysklanddärmarknadsvärdebe-greppetharsvårtattkonkurrerautbokfördavärdenbaserat på ursprunglig investering.

Nej! Vi kommer att leva i en allt mera global iserad världdärlandsgränsernaalltmersuddasut.Kon-trollsystemet har inte följt med i den utvecklingen.

Förtroendetföravanceradefinansiellauppläggharfåttsigenknäck.Finansiellingenjörskonstkommerunderlångtidattbetraktasmedstormisstänk-samhet. På kort sikt kommer vi att få mera regler ochövervakningmedenglobaldimension.Fråganärockså om de något naiva kreditbedömningsrutinerna somstipulerasavBaselIIkommerattöverleva.

KrisenberorpåenkombinationavfaktoreriUSA:(a)politiskaambitionerattbreddamöjligheternaattägaegnahemförhushållsgruppermedhögrisk;(b)bristfälligövervakningochregleringavsåvälfinansiellainstitutsomhushållssektorn;och(c)lågaräntorunderenlängretidsperiod.

Ja,påflerasätt.Makroekonomiskaobalanser(texväxandestatsskuld,underskottibytesbalansen,höginflation)fårintetillåtasblialltförstoraellerlångvariga.Ochdefinansiellamarknadernabehöverövervakningochvälgenomtänktaregelverk.Menjagtror knappast att vi helt kan undvika nya kriser.

Detärnogmöjligt,menjagharsvårtattseattdetskullevaraönskvärt.

Svårtattsäga.Förhoppningsvisfårvibättreregleringar.Aktörernapådefinansiellamarkna-dernakommernogocksåattsjälvmantblibättrepåriskhantering. Men jag ser en risk att vi snarare får se merregleringaränbättreregleringar.

Detfinnsengrundläggandeorsak:enalltförexpansivpenningpolitik som ger ammunitionen för kredit-bubblan, den långa uppgången under de senaste 10 åren. Denna penningpolitik har drivits fram av många faktorer,såvälinhemskaiUSAsominterna-tionella,främstrelationenmellanUSAochKina.

Nej,finansiellakriserkommerochgår.Viskallintetro på en krisfri framtid utan ha en mentala bered-skapförnyafinansiellakriser.

Detärmöjligtmendetärinteönskvärt.

Detärförtidigtattsäga.Varjekrismedförsomregelennyuppsättningavregleringar.Dessakaniblandläggagrundenförnästakris.

Grundproblemen,främstpådenamerikanskamarknaden, har varit slapp kreditgivning, otillräckligtregelsystemochalltföravance-radefinansiellainstrument.

En bra lagstiftning och en effektiv övervakning kanminskariskenförfinansiellakriser.Heltgårdenoginteattundvikaeftersomfinanssektornärinnovativ och ingen kris blir den andra lik. Risk-benägenhetenbrukarocksåökamedavståndettill den senaste krisen.

Visstärdetmöjligtattminskainternationalise-ringenmendetfårdåvägasmotdestorafördelarsom globaliseringen ger.

Det kommer att ta lång tid innan förtroendet för USA:sfinanssektoråterställsmendensvenskafinanssektornberörsintepåsammasätt.Regel-mässigtkommermycketatthändanärkrisenklingarav;detgällertexratinginstitutensroll,vadsomskaingåibalansräkningenochhurEUskaklaragränsöverskridandebankerifinansiellakriser.

4Kan vi vaccinera oss mot bolånekriser?

Krisen är över när siste optimisten blir pessimist

På Veidekke Bostad går vi gärna våra egna vägar. Kanske är det vår norska bakgrund som gör att vi inte alltid tänker som en Svensson? Medbyggeri, TellHus och Kärnhusen är alla exempel på hur vi har utmanat den svenska byggbran-schen med nyskapande lösningar som bidrar till ett bättre byggande och boende. När det gäller ägarlägenheter har vi emellertid ingenting emot att vara som alla andra. Och då menar vi som alla

För en gångs skull vill vi vara som alla andraandra i Europa. Sverige är faktiskt nästan ensamt om att inte erbjuda möjligheten att äga sin lägenhet. En mångfald av boendeformer är viktigt för både bransch och boende. Som nordisk koncern har vi praktisk kunskap om ägarlägenheter. Den använder vi nu för att bidra till att Sverige får ett nytt, modernt sätt att bo. Vill du också öppna dörren för ägarlägenheter? Titta in på www.veidekkebostad.se så får du veta mer.

Ägarlägenheter

– en helt

vanlig sak

Sedan år 2000 har vi utmanat den svenska byggbranschen. Med tydliga värderingar, delägarskap och medarbetarinvolvering har vi befäst vår plats på kartan och på vägen har vi nog fått ett och annat ögonbryn att skjuta i höjden. Veidekke startade 1936 och är idag Nordens fjärde största byggföretag. Vår affärsidé är enkel men förbluffande unik. Vi bygger vackra, genomtänkta och funktionella hem till ett attraktivt pris. Nu fortsätter vi att satsa på bostäder som både är attraktiva för våra kunder och hållbara ur ett klimatperspektiv. Vi antar utmaningen

Ju mer du har sparat till din kontantinsats, desto lägre blir din månads-kostnad när du tar ett bolån. Och nu när det är svajigt i fi nansvärlden så är det tryggast att ha sitt sparande hos en bank som inte tar onödiga risker.Med IKANO Sparkonto och IKANO Sparkonto Plus får du se dina pengar växa säkert och stabilt. Till räntor som är bland de bästa på marknaden.Välkommen till en trygg bank.

Våra sparkonton omfattas av den statliga insättningsgarantin. På ikanobanken.se uppdateras den aktuella räntan löpande.

*Obegränsat antal insättningar och uttag. **Över 200.000:- i sparkapital. 2 fria uttag per år.

Öppna ditt konto redan idag på: www.ikanobanken.se/sparanu eller 0476-64 64 41

**Obegrränsat antal insättningar och uttag. **Över 200.000:- i sparkapital. 2 fria uttag per år.

Den som spar han har.Möjlighet att få lägre boendekostnad, till exempel.

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 6 ANNONS ANNONS

Ägarlägenheter

I Sverige har vi hittills bara tre upplåtelseformer när det gäller lägenheter: hyresrätten,

bostads rätten och andelslägen-heten. Internationellt är dock ägarlägenheter vanliga. Nu är ägarlägen heten på väg till Sverige. Ägarlägenheten innebär att köp-aren äger lägenheten direkt, på samma sätt som ett hus. Ägaren står fri att bo själv i lägenheten eller att hyra ut den till en hyres-gäst. Den som hyr lägenheten får dock räkna med att det kostar men slipper den vanliga bostadskön och behöver inte heller låsa pengar i en bostadsrätt. Producenter, konsumenter och forskare välkomnar den nya boen-deformen. Men de tror inte att det är lösningen för alla. – De upplåtelseformer vi redan har är bra men för en del kan ägar-lägenheten bli en attraktiv lösning, säger Per-Martin Eriksson som är vd för Veideke Bostad. – Människor går igenom olika faser i livet. En period passar kanske hyresrätten bäst, en annan det egna huset och nu blir ägar lägenheten ett nytt alternativ. Jenny Paulsson som är specialist på fastighetsvetenskap och knuten till KTH är försiktigt optimistisk. – Det innebär ingen slutgiltig lösning på något stort problem, men ytterligare en upplåtelseform kan inte skada.

Ny dimensionI alla de nordiska grannländerna liksom på många andra håll i Eu-ropa finns redan ägarlägenheter, däremot inte bostadsrätter. Man

Ägarlägenheter – nytt sätt att boÄgarlägenheter blir en ny upplåtelseform på svenska bomarknaden under 2009. Den som köper en ägarlägenhet kan bo där själv eller investera och hyra ut utan att behöva fråga en förening om lov.

äger den fysiska bostaden som fast egendom och kan bland annat både hyra ut och bygga om utan att fråga föreningen om lov. En förening eller förvaltare ansvarar för de gemensamma ytorna. En långivare får bättre säkerhet än med en bostadsrätt, eftersom inga fordringar behöver konkurrera med andra fordringsägares krav på föreningen. Nytt kapital bedöms strömma till marknaden. Här i landet har ägarlägenheten varit en snackis länge och den förra regeringen krattade manegen bland annat genom att införa tredimen-sionell fastighetsbildning. En fastighet kan sedan 2004 ligga både över och under en annan fastighet, vilket till exempel gör det möjligt att lägga ett park-eringsgarage i en särskild fastighet utan knytning till huset och fastig-heten ovanpå. Lagförslaget från Mats Odell och Gunilla Carlsson begränsar in-ledningsvis möjligheten att skapa ägarlägenheter till nyproduktion och ett minimum av tre lägenheter i den särskilda fastigheten.

Byggandet lite efterBostadsbyggandet ökar inte riktigt i takt med befolkningsökningen. Tempot och inriktningen varierar. Hälften av landets kommuner upp-ger att de har bostadsbrist och i de tre storstadsområdena är det bara Stockholm som anser att byggpro-duktionen ligger på rätt nivå. Just nu finns det ungefär 4,5 miljoner bostäder i Sverige, varav knappt hälften i småhus. I fler-bostadshusen ökar andelen bo-

stadsrätter och snabbast ökar den i Stockholmsområdet, där närmare 40 procent av lägenheterna upplåts med bostadsrätt. Under 2007 såldes det bostadsrätter för 65 miljarder i Stockholm och 23 miljarder i Göte-borg och Malmö.

Hybridutspel från UusmanAlliansregeringen hävdar att ägar-lägenheter innebär fördelar inte bara för ägare och långivare utan också för dem som vill hitta en hyres lägenhet. Ägaren kan ha lägen heten som en investering och finansiera den genom uthyrning. I exempelvis London står så kallade buy-and-let våningar för 10 pro-cent av det uthyrda beståndet, en kraftig ökning jämfört med situa-tionen bara fem år tillbaka. Hyresrätter är eftertraktade men omsättningen på den svenska marknaden är lägre än för villor och borätter. I många städer är ett förstahandskontrakt svårt att få. Oppositionen vill nu kringgärda uthyrning även av ägarlägenheter

med skydd för hyresgästernas be-sittning och hyresnivåer. Förra statsrådet Ines Uusman och Boverkets Annika von Scheele lanserar hybriden hyrköpslägenhe-ter som en möjlighet att ge fler en chans att få ett eget attraktivt bo-ende. Hyresvärden ger med denna konstruktion hyresgästen option på att vid lämpligt tillfälle köpa den till en början hyrda lägenheten.

Bruksvärdet i fokusDen svarta marknaden för första-handskontrakt pekas ofta ut som ett bevis för att hyresmarknaden inte fungerar och pekar ut bruks-värdessystemet som den kanske främsta orsaken. Hyresgästfören-ingens ordförande Barbro Engman har en annan uppfattning. – De som säger att det inte går att bygga hyresrätter på grund av för låga hyror blir allt färre. Förkla-ringen till den låga nyproduktionen ligger i branschens otillräckliga ef-fektivitet. Bruksvärdet är kopplat till en effektiv produktion och det

är där byggarnas svårigheter ligger. Tobias Olsson på jagvillhabostad.nu håller med: – Det går att bygga billigare och det går dessutom att bygga mer yteffektivt. I Huddinge finns nya lägenheter på 48 kvadrat för fyra och tre i månaden, vilket visar att nyproduktion för 1600 per kvadrat är möjlig bara man vill.

Varför inte?Barbro Engman spår att ägarlägen-heter blir vad hon kallar en margi-nell företeelse och frågar vad det är för fel på vanliga bostadsrätter. Eftersom ny lagstiftning ger möjligheter att individualisera hyres- och prissättningen inom föreningen kan dessutom skillna-den gentemot ägarlägenheten bli mycket liten. KTH:s Jenny Paulsson får sam-manfatta diskussionen om in-förandet av ägarlägenheter, där ingen verkar göra vågen och ingen rasar emot reformen. – Varför inte?

TEXT: GUNNAR HULTMAN

Fakta

AndelslägenhetLägenhetiettflerfamiljshussomägsavdeboende.An-delsägarenägerendelavhelahuset och fastigheten.

BostadsrättLägenhetenägsavenföreningsomupplåternyttjanderättenpåobegränsadtid.Inneha-varenägerintelägenheteneller fastigheten utan en del i föreningen.

HyreslägenhetLägenhetdärnyttjanderättupplåtenunderenbegränsadtid.

ÄgarlägenhetEnlägenhetiformaventredimensionellfastighet,därägarenägerlägenhetenochfastigheten, dvs inte en andel i en förening.

Bostadsmarknaden nu och då, % 1990 2007 Hyresrätt Bostadsrätt Äganderätt Hyresrätt Bostadsrätt ÄganderättSverige Småhus 15 3 82 15 4 81Flerbostadshus 75 23 2* 69 29 1*Storstockholm Småhus 12 5 83 11 7 82Flerbostadshus 78 22 1 61 38 1

* avser främst andelslägenheter. Källa: SCB/Boverket

FOTO: THOMAS WESTER/SCANPIXNärägarlägenheterinförskanfastighetersomdennafåmångaägare.

Glöm inte att i tid före årsskiftet boka:

Värdering I årsbokslutet skall bolagets fastigheter tas upp till marknadsvärdet. Marknadsvärdet bedöms säkrast av auktoriserade fastighetsvärderare. Vi har auktoriserade fastighetsvärderare.

Energideklaration Vid årsskiftet skall alla byggnader vara energideklarerade. Energideklarationer utfärdas endast av ackrediterade företag. Vi är ett ackrediterat företag med energiexperter.

Densia AB

Förresten gör vi värderingar av alla typer av fastigheter och hjälper både företag och enskilda att tekniskt kontrollera de fastigheter de köper. Och om du råkat bli osams med den du köpt av/sålt till har vi stor erfarenhet av värdering och tekniska utredningar i den situationen.

Vi jobbar i hela landet, både åt svenska och utländska kunder

www.densia.se

Sjöbjörnsvägen 36 Gröndal Box 44008 10073 Stockholm tfn 08 556 766 45 fax 08 556 766 49

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 8 ANNONS ANNONS

En procent i hyreshöjning är en miljard mindre i köputrymmeHyresgästerna betalar årligen cirka 100 miljarder i hyra. Varje procents höjning innebär 1 miljard i minskat köputrymme för hyresgästerna. Orimligt höga hyror kan få mycket allvarliga konsekvenser.

Regeringen funderar just nu på hur hyrorna ska sättas i framtiden. I en statlig utredning föreslås att marknaden ska styra hyrorna. Det innebär mycket kraftiga hyreshöjningar. Drygt 3 miljoner hyresgäster berörs av förslaget.

Rimliga hyror är inte bara en plånboksfråga för hyresgästerna, de har också betydelse för hela samhällsekonomin.

www.hyresgastforeningen.se

Bygger du bostäder?

Kreditgarantier är ett statligt borgens-åtagande som används för att underlätta för dig som bygger bostäder. Kreditgarantin är en försäkring för lånet. Garantin köps av din långivare. Genom kreditgarantin kan finansieringen underlättas och dina villkor bli bättre.

Du når oss på 0455-33 49 40 www.bkn.se

vers0.10 sida 4

Cyan

Magenta

Gul

Svart

Cyan

Magenta

Gul

Svart

måndag den 13 oktober 2008 09:18

Gårdsten

För drygt tio är sedan var bostadsområdet Gårdsten i Göteborg synonymt med många tomma lägenheter, hög omflyttning, kriminalitet och vantrivsel. Kort sagt, det var ett nedgånget bostadsområde i kris. Ett förändringsprogram med de boende inblandade vände bilden.

Å r 1997 bildar fastighets-koncernen Förvaltnings AB Framtiden aktiebolaget

Gårdstensbo städer och den nya ägaren får ett tydligt uppdrag – att utveckla stadsdelen. – Och det gällde inte bara bostäd-erna, utan även den sociala delen, genom att till exempel hitta olika sätt att öka sysselsättningsgraden för de boende, säger Gårdstens-bostäders nuvarande VD, Katarina Ahlqvist. – Men det absolut viktigaste i den omdaningsprocess som Gårdsten har gått igenom är att det har skett genom att de boende har varit del-aktiga – på riktigt. Hyresgästerna kan sitt område och de måste känna att det är viktigt för bolaget att de förmedlar vad de tycker, samt att det är kul att engagera sig och inte minst – att det märks. Katarina Ahlqvist konstaterar att bolaget har fått hitta sin egen modell av okonventionellt förnyelse arbete att arbeta utifrån eftersom det inte fanns några andra liknande då.– Vi ville arbeta med utgångspunkt i ett underifrånperspektiv och söka oss fram till hur vi kunde jobba med hyresgästdemokrati.

Generar nya jobbHon berättar att helhetssynen har inkluderat såväl satsningar på kommunikationer – nu finns änt-ligen en direktbuss till Göteborgs centrum – som att de boende ska få jobb. Dessutom satsades det på att få företagare att vilja öppna butiker i Gårdsten centrum, som stått öde länge eftersom nästan ingen vågade satsa.

Fakta om GårdstenAntal invånare:ca7500

Antal bostäder:3.086,varav2.698kommunalahyreslägenheteriflerbostadshus

Övriga bostäder:150bostadsrätteriflerbostadshusoch189ismåhus.Äganderätti91småhus.IsambandmedombyggnationernabyggdesnågraavflerfamiljshusenomtillsåkalladeSolhus,därupp-värmningenavvarmvattentillstordelärbaseradpåsolvärmeochdärdeboendesjälvakanpåverkasinadriftkostnader.

Läge: 13 km nordost om Göteborgs centrum

Byggnadstid: 1969-1972Gårdstensbostäderbildades1997ochfickövertaBostadsbolagetsochBostadsABPoseidonsfastigheteriGårdsten.GårdstensbostäderABingårnuiFörvaltningsABFramtiden,helägdavGöteborgsStad.

Utmärkelser: StoraSamhällsbyggarpriset2006

Åretsbyggen2005:ÖstraGårdsten

WorldHabitatAward2005

Rospriset2005avKvinnorsByggforum

SABO:smiljöprisförGårdstensbostädesungdomsarbete2004

SEASSolenergipris:HedersomnämnandeförÅretsanläggning2003för solhusområde 2

ÅretsStadsdelscentrum2002:diplomsomfinalistförGårdstenscentrum

Målarmästarnasprisförbästafärgmiljö2001försolhusområde1

Årets byggen 2000: diplom för solhusområde 1

– Idag är det mer än 50 stycken företag i Gårdsten och centrat har blivit ett levande stadsdelstorg, sä-ger Katarina Ahlqvist. Det har i sin tur genererat hundratals jobb. Jobbjakten har även pågått på andra sätt. Vid upphandlingar står det inskrivet att entreprenörerna gärna ska rekrytera arbetslösa från Gårdsten och det har bedri-vits bygg- och detaljhandelsskola för att de boende ska få förutsätt-ningar att bli anställda. Dessutom så anlitas områdets ungdomar för jobb med olika sysslor på loven och satsningarna på ungdomar ses som en av de viktigaste verksam-heterna. Tillsammans har de många olika åtgärderna gjort att området

Omvandling gav nytt liv åt krisområdet Gårdsten

mår bättre än någonsin. – Kriminaliteten i området har mer än halverats, vi har skapat fler än 1000 jobb, alla lägenheter är uthyrda och våra årliga under-sökningar visar att Gårdstenborna är lika nöjda, som boende i andra områden inom koncernen, säger Katarina Ahlqvist och fortsätter: – Tidigare hade vi koncern-bidrag, men nu har vi egen lön-samhet. För oss finns ekonomin framför allt i att Gårdsten har bli-vit ett långsiktigt väl fungerande bostadsområde som styrs av en-gagemang och delaktighet och där människor känner sig tryggare än tidigare. Framöver är uppdraget att utveckla, vårda och förstärka allt det positiva som genomförts.

De ombyggda trapphusen symboliserar den nya tiden i Gårdsten.

TEXT: MARIA HULLGREN

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS ANNONS 9

www.arcona.se l 08 601 21 00

Hur förädlas en fastighet så att fastighets-värdet optimeras? Hur nås lyckade resultat av projektutvecklingar? Hur fylls fastigheten med hyresgäster? Med Arcona som partner drar ni nytta av vårt strukturerade arbetssätt och de metoder vi använder genom hela processen: - Inventering av objektets potential- Analys för idékoncept- Projektering för vidareutveckling- Genomförande av bygguppdrag Svårare än så behöver det inte vara att optimera fastighetens värde.

Kan det vara lönsamt att förnya ett slitet och problem-tyngt miljonprogramsområde som Gårdsten i Göte-borg? Beroende på vad vi menar med lönsamt är svaret både ja och nej. Det visar en rapport av Hans Lind och Stellan Lundström, professorer i Fastighets-ekonomi vid KTH.

G årdstensprojektet startade för drygt tio år sedan med målet att omvandla ett om-

råde med drygt 2000 nedslitna lä-genheter och hög vakans till en ur alla synvinklar väl fungerande stadsdel. Ombyggnadsarbeten har komp-letterats med en social utvecklings-process som involverat de boende. Under åren har cirka 540 miljoner

N är omdaningen av Gård-sten skulle börja så fanns det inte så många liknan-

de planer att inspireras av. – Något liknande hade ju inte gjorts tidigare. Vi kunde hitta delar, som exempelvis förändrade ute-miljöer i Holmaprojektet i Malmö, men det fanns ingen benchmark för helheten, säger Kurt Eliasson. För att kunna genomföra det på bästa sätt bildades Gårdstens-bostäder, ett bolag med Kurt Elias-son som ordförande och övriga sex

Gårdsten

De boendes engagemang gav viktig kunskap– Det var verkligen illa ställt i Gårdsten 1997. Ing-et kunde egentligen bli värre, så vi behövde inte ha några gränser eller spärrar när vi skulle börja förändringsarbetet. Det säger Kurt Eliasson, då ordförande i Gårdstens-bostäder och chef för Framtidskoncernen, idag VD för SABO, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag.

styrelseledamöter var headhun-tade bland boende som visat en-gagemang. Styrelsens medlemmar representerade olika kön, kulturer

och religioner och samtliga fick utbildning i hur styrelse-arbete går till.– Det blev an-nor lunda, men väldigt positiva styrelsemöten som tog läng-

re tid än jag var van vid eftersom vi behandlade allt från stort till smått. Det fanns en oerhörd kun-skap och det jag upplevde starkast var att de beslut som togs verkligen på verkade de boendes framtid och hembygd, säger Kurt Eliasson. Han framhåller att styrelsen med tiden fick ett förtroende från Gårds-tens övriga invånare, och där häm-tades också mycket av kun skapen som behövdes för en lyckosam om-vandling av området. Kurt Eliasson slutade sitt upp-drag sommaren 2007, och när han nu ser tillbaka på sina upplevelser under Gårdstenstiden kan han kon-statera att det blev bra. Vad gäller ekonomin i projektet menar Kurt Eliasson att den ut-värdering som gjorts visade att det rent samhällsekonomiskt gått ihop. – Det var en ny och spännande ansats som Stellan Lundström och Hans Lind hade (se artikel ovan).

När det sedan gäller den fastig-hetsekonomiska delen så anser jag att den kommer att visa sig positiv den också, men det kom-mer att ta längre tid. – Det var inte en del i utvär-deringsuppdraget, men vi kan till exempel se nu att Gårdsten de

Samhället tjänar på att förnya problemområden

Kurt Eliasson.

kronor investerats i förvandlingen av området. Rent företags ekonomiskt må förnyelsen vara en förlustaffär, men mätt i en samhällsekonomisk kalkyl är det ett vinstprojekt. Det är slutsatsen i rapporten Affären Gårds-ten – har förnyelsen varit lönsam? – Vi har analyserat projektet utifrån dels en företagsekonomisk värd ering, dels en samhällseko-

nomisk bedömning, säger Hans Lind. I den företagsekonomiska kal-kylen ställs samtliga ekonomiska in-satser mot det marknadsvärde som skapats under en tioårsperiod och våra beräkningar visar då ett minus motsvarande 200 miljoner kronor.

Försiktig beräkningDäremot konstaterar Hans Lind att ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är slutsatsen en helt annan. – I vår kalkyl identifierar vi och värderar vilka effekter de sociala in-satserna i området har haft. Det gäl-ler faktorer som minskad brottslighet och skadegörelse, förbättrad hälsa, minskad arbetslöshet och liknande. Hans Lind poängterar att det naturligtvis innebär vissa problem

att sätta ett värde på sådana effekter. – För att inte överdriva resul-tatet har vi räknat försiktigt på ett flertal punkter och ändå ser vi att det samhällsekonomiska resultatet av åtgärderna ligger på nivån plus 300 miljoner kronor. Så samman-taget uppväger effekterna på sam-hållsnivån det negativa företags-ekonomiska resultatet. Särskilt om vi tittar utifrån perspektivet hur det är att leva i området – att många känner sig trygga och att fler arbetar. Hans Lind framhåller att han och Stellan Lundström endast har tittat på Gårdsten och att det självfallet innebär en begränsning av de slut-satser man kan dra. – Det finns ett problem i alla mätningar av denna typ och det är

att man måste göra antaganden om hur området skulle utvecklats utan åtgärder. Vi har gjort jämförelser med liknande förortsområden i Göteborg, men det är svårt att veta hur relevanta sådana jämförelser är, säger Hans Lind och fortsätter: – I Gårdstensprojektet har man gjort väldigt många olika åtgärder och vi kan konstatera att projektet i det stora hela har varit framgångs-rikt. Men det viktiga nu är dock att identifiera exakt vad det är som har bidragit till framgången och foku-sera på dem vid liknande framtida projekt, så kanske det går att hitta ännu bättre och mer kostnadseffek-tiva metoder. Det kanske visar sig att det inte är nödvändigt att plöja ner en halv miljard i varje område.

senaste åren har fått 90 hus med äganderätt och ett antal småhus som sålts med bostadsrätt och äganderätt på marknaden, Det hade aldrig gått tidigare, utan visar att det finns en väldigt för-ändrad och mer positiv syn på stadsdelen i dag.

DeboendeiGårdstenharvaritinvolveradeihelaförändringsprocessen.

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 10 ANNONS ANNONS

Artikel

B elåningsgraden och amor-teringstakten speglar situ-ationen på den lokala

bostads marknaden. – Det är rimligt att det finns skillnader mellan den lokala bo-låne marknaden och i storstads-områdena, säger Göran Råckle, chef för fastighetsanalys vid Swedbank. I avfolkningsbygderna, exempelvis i det inre av Norrland, är belånings-graderna lägre och amorterings-kraven högre. I sådana områden finns knappast nybyggen – värdet på en ny-byggd fastighet skulle halveras dag ett. Mikael Bohman är VD för Spar-banken Västra Mälardalen med

Bolånevillkoren i bankerna skiljer sig från stad till stad. Det är temperaturen på den lokala bostadsmarknaden som styr bankernas utlåningspolicy. I överhettade storstadsområden blir svängningarna i långivningspolicyn stora mellan högtryck och lågtryck på bostadsmarknaden. På mindre orter – mindre svängningar, och i avfolkningsbygder finns knappast någon konjunkturskillnad alls.

Köping, Arboga och Kungsörs kommuner som verksamhetsområde. – I grunden så lyder ju alla banker under samma lagstiftning och regelverk när det gäller bolån. Men på mindre orter lever banken närm are kunderna och det är mindre variationer i prisbilden på bostads-marknaden. Men i övrigt påverkar inte den senaste tidens finanskris Sparbanken Västra Mälardalen i särskilt stor utsträckning. – Vi har en stark balansräkning och finansierar i stort sett all ut-låning med egen inlåning, säger Mikael Bohman. Vi har inte heller så tvära kast på marknaden som

man har i de större städerna. Sparbanken Västra Mälardalen arbetar med en belåningsgrad för bottenlån på upp till 85 procent av marknadsvärdet och en amor-teringstakt på upp till 40 år. Dess-utom ska det finnas utrymme för räntehöjningar i bostadsköparens kalkyl. I storstäderna är det inte ovanligt att bolåneinstituten i den hårda konkurrensen belånar upp till 95 procent av marknadsvärdet, utan några särskilda amorterings-krav de fem första åren. – Tidigare har vi märkt när nå-gon kund hos oss ska flytta till stor-städer att vi har svårt att matcha

vissa kreditgivares generösa villkor när det gäller amorteringsfrihet. Vi tycker att det är osund råd givning att inte ta en diskussion med kunden om utrymme för amorteringar och ökade räntekostnader, säger Mikael Bohman. Man ska inte kalkyl era med framtida värdetillväxt i sin bostadskalkyl. Och han får stöd av Göran Råckle:– Det behövs i många fall en högre grad av amortering än som varit fallet de senaste åren. Om inflatio-nen är en procent per år och hus-ets förslitning beräknas till en till två procent är det lätt att förstå att huset ökar sin belåningsgrad med automatik och ganska snart blir be-lånat till 100 procent. När det gäller byggande av stora fastigheter är det stora skillnader i risk beroende på den lokala bo-stadsmarknaden. I storstäder finns ingen eller en väldigt liten risk för att få lägenheter osålda eller out-hyrda. Medan den risken finns i högre grad på mindre orter. Både Göran Råckle och Mikael Bohman anser att man på den svenska bolånemarknaden har lärt sig av misstagen från krisen i bör-jan av 1990-talet och har fokus på låntagarens återbetalningsförmåga i kreditbedömningen. Göran Råckle menar att en sund kreditgivning för boende har fyra tydliga kriterier:• Kundensåterbetalningsförmåga• Enkorrektmarknadsvärdering av objektet• Kravpåamorteringfråndagett• Enrimligbelåningsgrad

Lokala marknaden styr bolånevillkor

FOTO: UR SVERIGEKARTAN ©LANTMÄTERIVERKET GÄVLE 2008. MEDGIVANDE MEDGIV­2008­18148

D et är alltid svårt för att dra rätt slutsatser av den information som kommer

via traditionella marknadsanalyser och det är svårt att förutse vilka typer av hushåll som kommer att vara aktiva som köpare vid plane-ringen av ett nytt bostadsprojekt. Därför vill forskningsprojektet i Frösunda finna en modell som kan förklara bostadsköparnas preferen-ser. Berndt Lundgren är forskare på Kungliga Tekniska högskolan, KTH, och ansvarar för projektet.

Köpare av bostadsrätter hjälper byggbranschen

Varför väljer bostads­köpare som de gör? Köpare av bostäder i Frösunda i Solna kommun utanför Stockholm hjälper nu forskare, kommuner och branschföretag att hitta en modell som bättre förklarar bostads köpares val.

– Resultaten så här långt visar att det faktiskt är möjligt att ta fram en fung-erande modell för att mer pre-cist förstå vad i den bebyggda miljön som faktiskt påver-kar hushållet i

dess val av bostadsområde. I pro-jektet samverkar Stockholm Stads

Bostadsförmedling, NCC, Prog-noscentret, JM, Veidekke, Besqab, Sollentuna kommun, Solna Stad, Upplands-Väsby kommun och Swedbank med KTH metodik för att bestämma och även mäta hushål-lets upplevelser av ett existerande bostadsområde.

Verktyg för förbättringModellen bygger på att hushållens upplevelse och attityder till olika företeelser i bostaden och när-miljön undersöks genom intervjuer

och enkäter. Med detta som un-derlag finns snart en metodik som ska göra det möjligt att avgöra ett bostads områdes attraktivitet. Projektet har så här långt kun-nat dra en del intressanta slutsatser när det gäller konsumenternas upp-levelser av bostäder och närmiljö i Frösunda. – Det finns tydliga skillnader i upp-levelserna hos de personer som väljer att ge bud för att köpa en läg en het och de personer som efter visning-en avstår från att lägga ett bud. Studien visar vilka egenskaper i boendemiljön som är avgörande för hushållens beslut om köp eller inte. – I studien ingår de hushåll som ännu inte köpt en bostad i området, berättar Berndt Lundgren. – Vi människor har en tendens att efterrationalisera kring de köp vi gjort på ett sätt som gör att vi beskriver utfallet av våra egna val i lite mer positiva ordalag. Detta är ett av skälen till att man i Frösunda valt att studera just konsumenter som kommer till vis-ningslägenheter. Dessa har sedan samtyckt till att göra en särskild promenad i området och till att intervjuas om sina upplevelser. Projektet går nu vidare med en mer omfattande enkätundersökning till andra bostadsområden i Sverige. Detta för att modellen ska testas på ett bredare material. Först under 2009 väntas Berndt Lundgren vara färdig med alla delar i sin studie.

BerndtLundgrenärforskare på Kungliga Tekniska högskolan, KTH.

FOTO: BENGT OLOF OLSSON/ SCANPIXDenlokalabomarknadentemperaturäravgörandeförbankernasbolånevilllkor.

Krisen bromsarbyggandetFinanskrisen leder till en kraftig minskning av antalet nybyggda bostäder. Det förutser Sveriges Byggindustrier i sin senaste kon-junkturprognos. Man räknar med att antalet ny-byggda bostäder ska falla med 7 procent i år och med 11 procent nästa år. Enligt Sveriges bygg-industrier handlar det främst om bostadsprojekt som skjuts på fram-tiden – främst bostadsrätter utanför storstäderna. Dock lägger Sveriges Byggindu-strier in en brasklapp för att prog-noserna är osäkra då bedömningarna är från den 1 oktober och alla effek-ter av finanskrisen inte räknats in.

Bortemot vart tredje exploaterings-avtal mellan byggherrar och kom-muner strider mot svensk lag, visar en ny undersökning som letts av professor Thomas Kalbro på KTH. I dag är lagstiftningen är förle-gad och fragmenterad, kommunerna eko nomiskt pressade och byggher-rarna beredda att ta skeden i vacker hand för att få exploatera den mark de äger. Därför betalar de för gator, torg, grönområden och annat som egentligen borde finansieras i god ordning över den kommunala bud-geten. KTHs undersökning visar att omkring hälften av de granskade avtalen följer lagens bokstav och anda medan en tredjedel är mer tveksamma. I tjugo procent av av-talen kräver dock kommunerna mer av byggherrarna än vad lagen ger utrymme för. Ibland är det till och med så att kommunerna i praktiken krä-ver byggaren på ett bidrag till den kommunala budgeten som saknar koppling till kostnaderna för det aktuella byggprojektet. En informell grupp som kallar sig Exploateringsavtalsgruppen i Syd och består av personer från bygg-herrar, kommuner och KTH har pre-senterat förslag till ny lagstiftning.

Lagstridig exploatering

Ett nytt lagförslag (SOU 2008:68) ger kommunerna bestämda tidsramar för att behandla ärenden om detalj-planer och bygglov. Sverige har hit-tills saknat sådana tidsgränser och förändringen innebär ett paradigm-skifte. Det anser professor Thomas Kalbro på KTH som i ny forskning jämfört det svenska regelsystemet med motsvarande utländska regelverk. I dag kan ett detaljplaneförslag ta allt från ett och ett halvt till tre år eller mer. Genom de föreslagna förändringarna får byggherren rätt att ansöka om planläggning och kommunerna måste inom tre må-nader fatta beslut om att starta eller inte starta ett planarbete.

Ny lag ger snabbt bygglov

Testa din bank

Vill du också äga ett hyreshus?• Investerar i Svenska bostadsfastigheter • 10 – 15% förväntad avkastning per år • 6 års investeringshorisont • Låg risk för värdeminskning

ww

w.f

asti

ghet

sinv

este

rin

g.nu

12 ANNONS ANNONS

Artikel

Nytt index för bostadspriser ger exaktare marknadsbild

Dagens bostadspris index är trubbiga verktyg, de ger inte den exakt-het fi nansmarknaden behöver. Ett forskningsprojekt vid KTH arbetar nu med att ta fram en ny form av index för villor och bostadsrätter med bättre kvalitet som ger en bättre och sannare bild av den lokala pris utvecklingen.

B ostadsmarknaden utgör en betydan-de del av förmögenheten i Sverige och övriga världen. I Sverige mot-

svarar värdet på alla bostäder cirka en tredjedel av bruttonationalprodukten. Trots det har fram tills nu relativt lite uppmärk-samhet riktats mot privatbostadssidan från fi nansanalytiker både i Sverige och i andra länder. Orsaken har bland annat varit att dagens fastighetsprisindex avseende bostadsrätter och villor är framtagna för andra syften och därför inte motsvarar de högt ställda krav på mätnoggrannhet och kvalitetssäkring som fi nansmarknaden kräver. Introduktionen av nya fi nansiella produkter som exempelvis fastighetsderivat och strukturerade sparprodukter har gjort att noggrannheten i ett prisindex är oerhört viktigt. Att prissätta dessa nya produkter kräver att ett index är till-förlitligt, exakt och stabilt samt att det publice-ras frekvent. Naturligtvis är ett sådant in-dex högst re-levant även för de aktörer som jobbar mot privatbostads-marknaden så-som exempelvis banker, mäklare och byggbolag men också of-fentliga sektorn och privata hushåll för att bilda sig en upp-fattning om bostadsmarknadens utveckling. KTH driver sedan en tid tillbaka ett forsk-ningsprojekt initierat och fi nansierat av Valueguard AB för att ta fram nya bostads-prisindex för Sverige avseende både villor och bostadsrätter. Syftet med forsknings-projektet, som leds av Han-Such Song, VD för KTH Applied Finance Institute AB och professor Mats Wilhelmsson vid Centrum för bank och fi nans vid KTH, är att ta fram bostadsprisindex för den svenska markna-den som uppfyller de krav som både företag

och samhälle ska kunna ställa på det. – Huvudsyftet är att ta fram ett prisindex som är kvalitetsjusterat. Vissa av de idag publicerade indexserierna tar inte hänsyn till att olika typer av fastigheter eller bo-stadsrätter säljs vid olika tidpunkter. Med hjälp av en speciell teknik är det möjligt att ta hänsyn till alla relevanta fastighets-, lägenhets- och områdesegenskaper som på-verka priset på en individuell fastighet eller lägenhet. De observerade prisförändring-arna kan då justeras för att olika typer av fastigheter säljs vid olika tidpunkter, säger Han-Such Song och Mats Wilhelmsson. Ett annat syfte med projektet är att ta fram bättre statistiska metoder som gör det möjligt att utveckla index för fl er relevanta delmarknader för att på så sätt bättre än idag kunna beskriva och analysera bostads-prisutvecklingen på regional nivå. Prisut-

vecklingen på bostadsrätter kan skilja sig relativt mycket åt beroende på var i en kom-mun bostadsrätten är belägen. Att då endast presentera ett index avseende till exempel Stockholms kommun kan vara missledande eftersom det inte tar hänsyn till att olika områden uppvisar olika prisutveckling. Att skapa ett nytt robust och fre kvent uppdaterat bostadspris index skulle kunna öppna upp bostads marknaden för bland annat derivathandel och mer effektiv hant ering av fastighetsrelaterade risk er både på mikro- och makronivå.

VdHan-SuckSong,KTHAppliedFinanceInstituteAB,KTH.

Professor Mats Wilhelmsson, Centrum för bankochfinans,KTH.

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET ANNONS ANNONS 13

Läs mer på svenskabostader.se om våra nybyggen och om hur du kan söka lägenhet hos oss.

Enskededalen 169Gärdet 41Vasastan 139Åkeslund 32Kärrtorp 83Fagersjö 77Hökarängen 97Blackeberg 102Farsta 196Liljeholmen 78Bagarmossen 98Solberga 97Hammarbyhöjden 67

Det kan aldrig bli för mycket Stockholm.Nu bygger vi över 1250 nya hyresrätter.

Artikel

S tudien syftar till att analy-sera hurvida socialt kapital i form av förtroende, öm-

sesidiga normer och gemensamma handlingar förändras med ändrad upplåtelseform i bostadsområden. Forskarna har hypotesen att det sociala kapitalet ökar. Det sociala kapitalet har också visat sig ha samband med ekonomisk tillväxt. – Det skulle innebära att bo-stadsföretagen har möjlighet att medverka till att öka tillväxten i samhället, säger Kerstin Klingborg.Forskarna menar att förändring i upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt innebär ett mer aktivt

Omvandling till bostadsrätt stärker det sociala kapitaletDen sociala samverkan kan förändra ett bostadsområde positivt när hyresrätter omvandlas till bostadsrätter. Det tror forskarna Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner vid skolan för Arkitektur och Samhällsbyggnad vid KTH.

deltagande av de boende i besluts-processerna, vilket ökar det sociala kapitalet. Men det finns också ris-ker för att det sociala kapitalet kan påverkas negativt genom en ökad avflyttning eftersom bostadsrätten är säljbar på marknaden. – Det kan också finnas risk för konflikter mellan de boende som väljer att fortsätta att hyra och öv-riga i bostadsrättsföreningen, vil-ket påverkar det sociala kapitalet negativt, säger forskarna. Forskarna Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner har hypotesen att det sociala kapitalet kommer att förändras i bostadsområden

där upplåtelseformen förändras från hyresrätt till bostadsrätt på grund av att bostadsrätt innebär mer deltagande i beslutsproces-ser för de boende, vilket ökar det sociala kapitalet. Å andra sidan kan ökad omflyttning på grund av möjligheten att sälja sin lägen-het, eller konflikter mellan boende som väljer att fortsätta hyra och bostadsrättsföreningen leda till negativ påverkan på det sociala kapitalet. Varför är socialt kapital viktigt- och varför studera bostadsom-råden? – Boendet är en samhällelig

institution av stor betydelse för människor. Hur boendet är orga-niserat påverkar människors möj-ligheter att skapa förtroende, dela normer och ta initiativ till gemen-samma handlingar, det är vad vi tror och det vill vi analysera bland annat genom den här studien, säger Kerstin Klingborg och Inga Britt Werner. Ett högre socialt kapital har visat sig ha samband med eko-nomisk tillväxt. Det betyder att i samhällen där människorna har högt förtroende för varandra och för samhälleliga institutioner samt delar normer för ömsesidighet – i

sådana samhällen samarbetar man med varandra. Människor gör saker tillsammans, allt från att plantera blommor till att starta företag om det sociala kapitalet är högt. – I ekonomiska termer kan man uttrycka det som att transaktions-kostnaderna för att få till stånd gemensamma handlingar blir läg-re när socialt kapital finns, säger forskarna. Brist på socialt kapital i ett bo-stadsområde märks tydligt, både utomhus, inomhus och som utgifts-poster i bostadsföretagens resultat-räkningar: vandalisering, skräp, inbrott, felparkerade bilar m.m.

IngaBrittWernerochKertstinKlingborgharisinpågåendestudiehypotesenattdetsocialakapi-taletiområdetförändraspositivt. FOTO: KENT HIRSCH

HELA DENNA TEMATIDNING ÄR EN ANNONS FRÅN MEDIAPLANET 14 ANNONS ANNONS

George Soros

Judy Woodruff: Du skriver i din nya bok, The New Paradigm for Finan-cial Markets, att “vi befinner oss mitt i en finanskris vars like vi inte har sett sedan den stora depres-sionen på 30-talet”. Kunde den här krisen ha undvikits? George Soros: Jag tror det, men det skulle ha krävt insikt om att systemet, så som det nu fungerar, är byggt på felaktiga premisser. Tyvärr har vi en idé om marknads-fundamentalism, som nu är den do-minerande ideologin, som säger att marknader rättar till sig själva. Det är fel, eftersom det vanligtvis är myndighetsingripanden som räddar marknaderna när de får problem. Vid varje kris är det myndigheterna som går i borgen för marknaden, eller organiserar bolag som gör det. Så tillsynsmyndigheterna har ska-pat prejudikat som de borde vara uppmärksamma på. Men på något sätt har idén om att marknaden rättar till sina egna misstag och att avvikelser är slumpartade blivit accepterad. Alla dessa fantasifulla investeringsinstrument har baserats på det. Det finns nu, till exempel, kom-plicerade investeringsformer som swapavtal för kredit- och betal-ningsförsummelse som gör det möjligt för investerare att slå vad om möjligheten av att bolag inte klarar av att återbetala sina lån. Sådan vadslagning om betalnings-försummelser utgör nu en marknad som är värd 45 biljoner dollar och som är fullständigt oreglerad. Det är mer är fem gånger den sam-manlagda marknaden för USA:s statsobligationer. Marknaden inser inte de stora potentiella risker som sådana investeringar innebär.

Finansgurun George Soros:

”Vi måste inse att marknaderna inte korrigerar sig själv”

Mångmiljardären och finansgurun George Soros förutspådde för flera månader sedan ”den värsta finanskris vi har sett sedan depressionen”. I denna intervju skyller han krisens omfattning på att USA:s riksbank och finansdepartement inte velat se tecknen på krisen och på finansbranschens övertro på att den fria marknaden själv korrigerar misstagen. Han varnar också för de stora risker som ”fantasifulla investeringsinstrument” innebär.

JW: Vem borde ha insett det? GS: Tillsynsmyndigheterna – Fe-deral Reserve, USA:s centralbank, och Treasury, finansdepartemen-tet – insåg verkligen inte vad som var på väg att hända. Detta trots att en av Federal Reserves guvernörer, Edward Gramlich, varnade för en kommande kris inom subprime-lån i ett tal år 2004 och i en bok som publicerades år 2007. Så ett antal personer kunde se vad som var på väg. Men på något sätt ville myn-digheterna ändå inte se det. Så det kom som en överraskning.

Fler bolåneproblem väntarJW: Hur mycket värre räknar du med att det kommer att bli? GS: Det går inte att göra några säkra förutsägelser, eftersom så mycket beror på hur myndigheterna bemöter problemen nu. Men situa-tionen är definitivt mycket värre än man erkänner. Det finns en genom-gripande störning på marknaden just nu, som är mycket mer genom-gående än någon vi har sett förr. Och dessutom har vi huslånekrisen, som troligen kommer att bli mycket värre än vi nu förväntar oss, efter-som marknaderna överreagerar. De överreagerar när det går uppåt, och nu kommer de att överreagera när det går nedåt. JW: Du sa att huslånekrisen kommer att bli mycket värre. För-väntar du dig någonting som att re-geringen skapar en myndighet eller ett fondbolag som köper upp dessa huslån? GS: Jag är säker på att det kom-mer att bli nödvändigt att stoppa nedgången, eftersom jag tror att nedgången kommer att vara myck-et snabbare och mycket djupare än

man nu förväntar sig. I februari var nedgången i huspriserna 25 procent på årsbasis, så det accelererar. Nu kommer antalet tvångsför säljningar att öka starkt, eftersom det byggts omkring 600 000 nya hus per år. Det finns ungefär sex miljoner ute-stående huslån till olämpliga lån-tagare, så kallade “subprime-lån”, och 40 procent av dessa kommer antagligen att försumma amorte-ringar under de närmaste två åren. Och sedan har vi ju huslån med variabel ränta och andra flexibla lån… Problemen med huslån med variabel ränta kommer att bli un-gefär lika stora som de med sub-prime-lån. Så då får vi kanske fem miljoner fler försummade amorte-ringar att hantera över de nästkom-mande åren. Nu tar det förstås tid innan en tvångsförsäljning faktiskt är klar. Så just nu har vi kanske inte mer än 10 000 till 20 000 extra hus som blir tillgängliga på marknaden. Men det kommer att öka. Så tanken om att ekonomin kommer att för-bättras under den andra halvan av året tycker jag är fullständigt otrolig. JW: Så hur länge kommer det att fortsätta? GS: Ja, det beror ju på när myn-digheterna vaknar upp, eftersom man måste minska antalet tvångs-försäljningar. Så många männis-kor som möjligt måste få bo kvar i sina hus, så att husen inte kom-mer ut på marknaden. Nedgången av huspriserna måste hejdas, men myndigheterna måste också förhin-dra mänskligt lidande och socialt sönderfall, eftersom att situationen kommer att blir mycket, mycket allvarlig. Vissa samhällsgrupper är redan drabbade, och det kommer att bli mycket värre. Så åtgärder kommer att krävas, men jag tror inte att det kommer att ske under den här regeringen. JW: Du sa att Federal Reserve hade varit tvungna att organisera köpen av J.P Morgan och Bear

Stearns för att förhindra en mycket större katastrof. Är det en ohälso-samt stor risk som Federal Reserve har tagit på sig? GS: Det är deras jobb att rädda systemet när det är i fara. Men det borde också vara deras jobb att förhindra tillgångsbubblor från att uppstå. Och den uppgiften har de inte tagit till sig. Federal Reserve försöker att kontrollera kärninfla-tionen, men inte tillgångspriser. Jag tror att kontrollen över tillgångs-priser måste vara mera skärpt för att kunna förhindra tillgångsbubb-lor, eftersom de uppstår så ofta. JW: Och det är mer än vad Fede-ral Reserve gör. GS: Det är mer än de gör nu. Man måste inse att man enbart genom att kontrollera pengar inte kontrollerar krediterna. Pengar och krediter går inte hand i hand. Monetarismdoktrinen håller inte. Så man måste ta hänsyn till viljan att låna ut. Och om den är för stor – om låntagare kan ta ut stora lån baserade på otillräcklig säkerhet - då måste man införa krav för så-dana lån och försöka att motverka dem.

”Detta innebär slutet på en epok” JW: Du skriver att “Vi befinner oss i slutet av en epok.” Kommer USA när den nuvarande kreditkri-sen är över, fortfarande att vara världens supermakt när det gäller ekonomi? JS: Inte alls. Det är redan nu ifrågasatt. Och vi har redan gått in i en period med stor osäkerhet på grund av den allmänna flykten från valutor, som kan spåras i de råva-rububblor som har uppstått. Guld-priset har ännu inte stigit så högt som det kan. Så resultaten av den här oron kan verkligen ifrågasättas. Jag tror att man på något sätt måste konstruera om den globala finan-siella arkitekturen, eftersom man har upptäckt att den ekonomiska tyngden i själva verket har flyttat

sig mellan länderna. Kina har blivit mycket viktigare och Indien också, och så vidare. Vilken typ av system som kommer att utvecklas utifrån det här, tror jag, en öppen fråga. JW: Och vad gäller för din bok och den filosofi som den leder till? GS: När det gäller mänskliga angelägenheter, till skillnad från naturvetenskap, anser jag att våra kunskaper är ofullständiga. Så där-för kan man inte förutse mänsk-liga angelägenheter på samma sätt som man kan naturfenomen. Och vi måste finna oss i innebörden av våra egna missgrepp, att det är väl-digt svårt att fatta beslut när man vet att man kan ha fel. Man måste lära sig att erkänna att man faktiskt kan ha fel. Och ännu värre än så, att det nästan är oundvikligt att alla våra tankekonstruktioner har någon typ av fel i sig. Men just för att något inte är perfekt betyder det inte att motsat-sen är perfekt. Så på grund av att socialism och kommunism har felat har vi kommit att tro på marknads-fundamentalismen; att marknader-na är perfekta; att marknaderna tar hand om allt. Men marknaderna är inte perfekta. Och den här gången måste vi erkänna det, eftersom vi står inför en mycket allvarlig eko-nomisk störning. Nu ska vi förstås inte går tillbaka till en mycket hårt reglerad eko-nomi, för tillsynsmyndigheterna är inte perfekta heller. De är bara människor, och ännu värre, de är byråkrater. Så vi måste hitta rätt sorts balans mellan att låta mark-naderna göra sitt arbete samtidigt som vi inser att de inte är perfekta. Vi behöver myndigheter som håller uppsikt över marknaden och utövar någon sorts kontroll. Det är det budskapet som jag försöker få fram

Översättning: Ord & Stil ABCopyright © 1963-2008, NYREV, Inc. Alla rättigheter förbehålls.

Intervjunärenredigeradochutökadversion,publiceradiTheNewYorkBookRevue,avenintervjumedGeorgeSoros,ordförandeiSorosFundManagement,avJudyWoodruffpåBloombergTVden4april2008.

FOTO: LUKE MACGREGOR/REUTERS/SCANPIX