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“Problemas actuales del juicio de desahucio y reforma
de la LEC en el texto de fomento del alquiler.”
CONSEJO GENERAL DE COLEGIOS DE ADMINISTRADORES
DE FINCAS-CONSEJO GENERAL DEL PODER JUDICIAL.
VALENCIA 1-10-2009
I.- PLANTEAMIENTO. Fomento del alquiler, agilización del proceso y
mejora técnica del proceso de desahucio.
El mero título de la Ponencia evoca el contenido y alcance de su desarrollo
argumental y pone de manifiesto la necesidad de analizar los problemas
actuales del juicio de desahucio derivados de su regulación en la vigente
LECV 1/2000 sobre la que incidió la Ley 23/2003 de 20-07, sino que
supone exponer las líneas de una reforma en materia arrendaticia que se
encuentra en tramite Parlamentario (el periodo de enmiendas en el Senado
terminará el próximo día 11-09-2009). Esta idea inicial debe de
completarse con la consideración de que la técnica expositiva debe de
articularse en torno a la necesidad, en primer lugar, de detectar los
problemas técnicos y prácticos en la aplicación de la regulación actual, en
diseñar las líneas de corrección y superación del problema y en analizar si
los criterios de solución escogidos por el legislador son adecuados y
pueden servir a los fines propuestos de fomentar y agilizar en el plano
procesal los alquileres de viviendas par evitar que se disipe el temor de
muchos propietarios de hacer viviendas vacías al mercado del alquiler ante
el temor de un largo proceso judicial lleno de esperas y de gastos judiciales
que desmotivan a la realización de contratos de alquiler. Se trata de evitar,
adoptando remedios procesales eficaces y ágiles, que la recuperación de la
vivienda por el propietario, ante el hecho acreditado del impago de la
merced arrendaticia, se convierta en una carrera de obstáculos en los
tribunales y de que la vivienda arrendada y sobre la que no se paga la renta
quede desocupada lo antes posible y puede de nuevo optimizarse saliendo
otra vez al mercado de alquileres. Ello también favorecería la reactivación
del mercado de compra de viviendas nuevas pues con intereses
hipotecarios bajos podría volverse a la adquisición de viviendas con destino
al mercado del alquiler, pero con la garantía para el propietario de que pro
un lado puede recuperar la vivienda si la necesita para si mismo o para su
familia y por otro con la certeza de que en el caso de impago de la renta,
que es el fruto civil del arrendamiento, podría recuperar la vivienda d de
forma rápida bien pro vía extrajudicial ante la inminencia del proceso sin
líneas de defensa para el arrendatario o en su caos pro vía judicial con un
proceso rápido y eficaz.
Las estadísticas judiciales demuestran que en los últimos años se han
incrementado de forma exponencial las demandas de desahucio por falta de
pago, debido principalmente a la situación económica existente. Este
aumento de los procedimientos de desahucio, crea, a su vez, una
desconfianza social en la posibilidad de arrendar las viviendas que en la
actualidad no están ocupadas y desmotiva a los propietarios para poner en
el mercado viviendas potencialmente susceptibles de ser arrendadas. Esta
desconfianza de los ciudadanos en la capacidad de la Administración de
justicia para establecer mecanismos ágiles en orden a la recuperación de al
vivienda en caso de resolución contractual y específicamente en el caso de
impago de las rentas tiene un especial reflejo al ámbito concreto de las
demandas de desahucio por falta de pago. En la actualidad se trata de un
proceso que dura en una media aproximada entre tres y cuatro meses desde
la admisión a trámite de la demanda hasta que recae sentencia firme a lo
que debemos añadir el periodo de tiempo que transcurre hasta que se
produce el lanzamiento, con lo que en la práctica el arrendador que ve
como el demandado no satisface las rentas devengadas, tiene fuera del
mercado un inmueble durante unos seis meses. Esta situación de
desconfianza supone un freno a que el arrendamiento de inmuebles se
realice con mayor facilidad, lo que tiene una incidencia directa en la
dinamización de la economía y en la potenciación del sector inmobiliario,
por lo que se hace imprescindible la adopción no solo de mecanismos de
Política en materia de vivienda( viviendas de protección oficial, ayudas a
jóvenes para el pago del alquiler concienciación sobre las ventajas del
alquiler sobre la compra sino mecanismos procesales para agilizar la
tramitación y resolución de los procesos en materia arrendaticia.
Dicho lo que antecede, la primera cuestión que debe de significarse es la
determinación de la justificación de una reforma legal de la normativa
arrendaticia-sustantiva de la Ley 29/1994 y arrendaticia procesal de la Ley
1/2000. La respuesta a esta cuestión viene establecida en la propia
exposición de motivos del Proyecto de Ley de medidas de fomento y
agilización procesal del alquiler remitida por el Congreso al Senado en
fecha 6-07-2009. En la referida Exposición de motivos se dice “Las
ventajas económicas, sociales y laborales que ofrece el alquiler son
innumerables. Entre otras, facilita la elección de vivienda de los
ciudadanos, adecuándola a las diferentes necesidades del ciclo vital
propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores,
permite disminuir el endeudamiento de los hogares y ofrece mayor
flexibilidad ante cambios en los ingresos de la unidad familiar. Sin
embargo, el alquiler no ha sido la opción mayoritariamente escogida por
los ciudadanos en los últimos años para acceder a la vivienda. A la
preferencia generalizada por la compra han contribuido diversos factores,
como las propias características del mercado de vivienda en alquiler, los
incentivos ofrecidos por los poderes públicos y unas condiciones
financieras favorables al endeudamiento. Todo ello contribuyó a que, lejos
de incrementarse, en términos relativos el porcentaje de vivienda en
alquiler fuera perdiendo terreno en beneficio de la vivienda en propiedad.
De hecho, el alquiler en España representa tan sólo el 11 por ciento del
mercado de vivienda, cuando la media europea está situada en el entorno
del 40 por ciento. Si bien es cierto que en los últimos años esta situación
descrita ha empezado a cambiar y, de hecho, ya se incrementan más los
nuevos hogares que acceden a una vivienda en régimen de alquiler que los
que acceden a ella en régimen de propiedad, siguen siendo necesarias
medidas de estímulo, tanto las dirigidas a ayudar a las familias de menor
capacidad económica a hacer frente a los pagos de las rentas
arrendaticias y favorecer la emancipación de los jóvenes, como también
las orientadas a fortalecer la seguridad jurídica de las partes y a fomentar
el incremento de la oferta en el mercado del alquiler, de las que se ocupa
esta Ley.”
De esta declaración de intenciones del Legislador o “mens legislatoris”
pueden establecerse tres tipos de medidas en orden a la mejora del sistema
procesal arrendaticio en España y que vienen a coadyuvar al objetivo final
de dinamizar el mercado de las viviendas en alquiler.
a.- En primer lugar, se establecen medidas legislativas concretas tendentes
a fomentar el alquiler de viviendas que tenía escasos niveles de
aceptación frente a la adquisición de vivienda en propiedad. En este primer
grupo de medidas pueden incluirse las recogidas en los nuevos y
reformados arts 9-3 LAU, 220-2 LECV, 437 y 438 LECV
b.- En segundo lugar, podemos identificar en la reforma concretas medidas
de agilización procesal del procedimiento de desahucio arrendaticio, que
tienen como finalidad potenciar la posición procesal de la parte arrendadora
y sin detrimento del los derecho y garantías del arrendador-demandado y en
particular de sus derechos de defensa y de tutela judicial efectiva procesal
evitando su indefensión material en el proceso. Entre las medidas
legislativas previstas dentro de este apartado de la agilización del `proceso
arrendaticio pueden incluirse los arts 159, 164, 440-3, 447, 549 y 703
LECV
b.- En tercer lugar, es posible identificar en la reforma algunas medias que
no son propiamente de fomento, ni de dinamización procesal del Juicio de
desahucio, pero que suponen una notable mejora de la técnica procesal y
que, por extensión, y como efecto complementario, también van a
favorecer la agilización del proceso arrendaticio y en definitiva el fomento
de los alquileres. En esta línea pueden citarse los arts 251, 252, 438, 447-2,
494 LECV.
Con carácter general esta medidas proyectados por el Legislador merecen
una inicial y genérica valoración positiva y al margen de algunas
imprecisiones técnicas que se analizarán con posterioridad, es lo cierto que
se trata de una reforma bien intencionada que trata de complementar otras
medidas de política legislativa en orden a al potenciación del mercado del
alquiler y cuyo éxito no depende tanto de la propia reforma sino de su
efectiva aplicación en el contexto de una necesaria y completa
modernización de la justicia, pues por mucho que la técnica legislativa
mejore en el específico ámbito de los procesos arrendaticios, si los
juzgados sufren un volumen y carga competencial superior a la que
razonablemente pueden asumir las reforma analizada perderá buena parte
de su pretendida eficacia, mediante el bienintencionado deseo de
agilización del proceso con la eliminación de “pasos procesales” y de
tramites no sustanciales en el sentido de no afectantes a los derechos de
defensa y tutela efectiva del arrendatario-demandado.
II.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE FOMENTO DEL ALQUILER.
Aún cuando toda la reforma tiene como finalidad última la potenciación del
mercado del alquiler y su incentivo y fomento frente a la opción de la
compra de vivienda, es lo cierto que son tres las medidas que de forma mas
específica tiene esa función de fomento del alquiler en el sentido de
favorecer que mas viviendas se aporten al mercado del alquiler desde la
mayor garantía de que el propietario va a poder recuperar la vivienda si la
necesita y va a recupera las rentas debidas. En este apartado, podemos
incluir las siguientes medidas:
2-1.- Restricciones a la prórroga forzosa en caso de necesidad.
En el art 9 LAU se regula el plazo de duración del contrato de
arrendamiento urbano. En orden a transmitir “tranquilidad” al posible
arrendador que tiene una vivienda cerrada y vacía y con disponibilidad de
su alquiler se amplían los supuestos de posible recuperación de la vivienda
por necesidad del arrendador y se dice: “No procederá la prórroga
obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga
constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de
ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para
destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado
de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”. En relación con este
precepto procede realizar las siguientes consideraciones en orden a
determinar su ámbito de aplicación:
a.- La esencia de la reforma esta en ampliar el sujeto activo de la necesidad
a determinados familiares o al cónyuge en los supuestos de divorcio o
nulidad, lo que plantea dada la nefasta redacción de la reforma el
significado de la necesidad del cónyuge y a que cónyuge se refiere, pues en
aplicación del art 96 CCV ay se habrá resuelto en el proceso de familia la
asignación de la vivienda familiar.
b.- Se regula un derecho de reposición o reversión en el caso de que el
arrendador no ocupe la vivienda y se dice que si transcurridos tres meses a
contar de la extinción el contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la
vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer
grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de
sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí,
según los casos, el arrendador deberá reponer al arrendatario en el uso y
disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años,
respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo
de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la
vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o
indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe
de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco, salvo que la
ocupación no pudiera tener lugar por causa de fuerza mayor.
c.- Es un derecho potestativo, pues se exige para la aplicación de este
supuesto de necesidad para el arrendador de la vivienda que al tiempo de la
celebración se haga constar de “forma expresa”, lo que supone una
referencia expresa en el contrato y su inaplicación en los contratos
verbales, salvo prueba de su pacto.
2-2.- Obtención de rentas futuras por medio de expresa condenas de
futuro.
Sin duda junto a al recuperación de la vivienda en adecuadas condiciones
de uso después del arrendamiento, la segunda gran preocupación del
potencial arrendador en la el cobro de las restas y no solo las que ya se
puedan haber devengado antes de la demanda sino las que se devengan
durante el proceso judicial y asta la recuperación pro el arrendador de al
posesión efectiva del inmueble. La excesiva dilación en ocasión del
proceso que se trata de remediar con otras medidas que iremos analizando,
las complejidades ejecutivas del efectivo lanzamiento y las dudas sobre el
momento de efectiva recuperación del inmueble, hacia necesario que el
arrendador tuviere la garantía de que o precisaba de otro proceso para
cobrar las rentas vencidas durante el proceso de desahucio precedente y los
inconvenientes que al escasa y genérica redacción del art 220-1 LAU,
establecía a esas condenas de futura y las limitaciones propias del principio
de la “perpetuatio iurisdictionis” en relación con los hechos nuevos
derivados del vencimiento de nuevos plazos. Por ello, con acierto se
establece en el art 220-2 LEC: “En los casos de reclamaciones de rentas
periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de
desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo,
y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de
demanda, la sentencia incluirá la condena a satisfacer también las rentas
debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la
demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose
como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última
mensualidad reclamada al presentar la demanda”. Sobre este precepto en
relación con el que procede reiterar al valoración positiva como garantía
del arrendador se deben de hacer dos consideraciones en orden a su
adecuada aplicación:
• En primer lugar, no se elimina el principio dispositivo que preside
todo el proceso civil y por ello se exige que se solicite en la
demanda, lo que supone que el precepto no será de aplicación sino se
interesa de forma expresa en al demanda y ello implica que al menos
los letrados al formular la demanda deben de incluir en la
fundamentación en el suplico un referencia a que se condene al pago
de las rentas que se devenguen desde la demanda asta al
recuperación de la posesión. No obstante, si no se incluye se entiende
que es un defecto subsanable y que puede hacerse al inicio del juicio
verbal de reclamación de las rentas.
• Se fijan con claridad el dies a quo y el dies ad quem de la condena de
futuro con lo que inicua indefensión sufre el arrendatario que podrá
defenderse de esa petición de futuro derivada de una manifiesta
prestación periódica como es al prestación arrendaticia y donde
además el devengo de esa prestación periódica se conoced desde la
forma del contrato objeto del litigio.
• También se clarifica el criterio de cálculo de esas rentas que de
vayan devengando para evitar que si se despachara ejecución se
pudiera invocar que la sentencia era un título ilíquido, pues para
plantear la demanda ejecutiva y para despachar la ejecución y dictar
el auto de ejecución u “orden general de ejecución”, conforme a la
nueva terminología derivada del futuro art 551 LECV, como se
establece en el proyecto de reforma de la LECV operado por la
reforma de la legislación procesal para la implantación de la oficina
judicial, bastará con realizar un sencilla operación aritmética
multiplicando la última mensualidad de renta reclamada en la
demanda pro el número de meses transcurrido entre la presentación y
al efectiva recuperación de la finca.
• El único punto de critica se centra en que no se encentra justificación
en el hecho de que esta medida de la condena de futuro no se
extienda a las demandas de mera reclamación como independiente al
hecho de que solo se aplique a las demandas acumuladas de
reclamación de rentas periódicas y de desahucio por falta de pago o
por expiración del plazo pues existe identidad de razón entre ambas
situación y el hecho de acular la reclamación de las rentas a la
resolución contractual nada quita, ni pone a la posible condena de
futuro, por lo que entendemos que cuando sea reclamación solo de
rentas también será posible la condena de futuro aunque sea por la
mera aplicación del art 220-1 LECV.
2-3.- Asimilación entre el desahucio por falta de pago y por expiración
del plazo.
Dada la manifiesta y constante voluntad del legislador manifestada en el es
espíritu de la reforma se pretende que algunas de los criterios de
dinamización y favorecimiento del desahucio se apliquen no solo a los
supuestos de extinción por falta de pago derivada de la correspondiente
resolución sin también a los supuestos en los que la recuperación de la
vivienda por el propietario deriven de la expiración del plazo contractual.
Los supuestos de esa equiparación serían los siguientes:
a.- La ampliación del compromiso de condonación del art 437-3 LECv. En
ese precepto se dice “Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca
urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador,
o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá
anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario
todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad
concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del
plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo
de quince días desde que se notifique la demanda”. En relación con esta
ampliación del compromiso de condonación y su extensión a la expiración
del plazo procede realizar dos consideraciones:
• Que no se ha armonizado la redacción del art 437-3 LECV con el art
440-3 LECv y si bien en el primero de los artículos se aplica el
compromiso condicionado de condonación a ambos desahucios, sin
embargo en el art 440-3 LECV al atribuir efectos al compromiso de
condonación y asimilarlo al allanamiento del art 21 LECV se limita a
los supuestos de falta de pago. Debe de entenderse que es una mera
laguna legal que será preciso integrar en el caso de mantenerse en el
texto definitivo, pues si no fuera así ambos preceptos estarían
descoordinados; y pro ello deben de atribuirse los mismos efectos de
la aceptación del compromiso de condonación a cambio de
abandono sea la causa de la demanda la falta de pago o la expiración
del término.
• En todo caso, la asimilación analizada, al igual que los restantes
supuesto de asimilación, tendrá mas efectos teóricos que prácticos,
pues no es fácil imaginar supuestos de extinción del contrato por
expiración del plazo que conlleven la posibilidad de ofrecer la
condonación de deudas a cambio del desalojo ay que la expiración
del plazo no supone que se adeuden rentas y mas bien lo ordinario es
que no se deban rentas y pro eso el contrato ah legado a su
expiración y se debate entre las partes si en efectos el contrato ha
terminado o existente algún tipo de prórroga o de posibilidad de
continuación. Unicamente puede plantearse, en su caso, sobre
posibles rentas futuras del art 220 LECV.
b.- La ampliación de la posibilidad de acumulación de la reclamación de
rentas y de desahucio por expiración del plazo del art 438-3 LECV. Si la
medida anterior escasa utilidad práctica podía tener esta posibilidad de
acumulación en el caso de extinción del plazo legal o contractual no tiene
utilidad alguna, ya que si se extingue el plazo legal es difícil imaginar que
se pretendan reclamar rentas y máxime cuando el precepto en este caso se
refiere a las rentas vencidas y no pagadas.
c.- Dinamización de las advertencias derivadas de la citación para la vista.
En ese reiterado y loable afán del legislador de dinamizar el proceso de
desahucio y de evitar tiempos muertos en su tramitación se establece y se
extiende no ya solo a la expiración del término sino a todos los casos de
desahucio una serie de advertencia previas en el art 440-3 LAU, aún
cuando debe de entenderse la distorsionadora expresión: “en todos los
casos” no en sentido absoluto y que incluyera todos los procesos de
recuperación del inmueble ya se tramitaran por juicio ordinario, ya se
tramitaran por juicio verbal, sino solamente a los procesos tramitados por
juicio verbal.
Al respecto, se potencia la diligencia de citación con una serie de
apercibimientos que evitan nuevas citaciones o nuevos requerimientos y
que retrasan el proceso, pues es bien sabido que en esta materia arrendaticia
se deben de evitar comunicaciones al arrendatario que hará lo posible por
ocultar y dilatar su localización y por ello es muy adecuada la
simplificación de los requerimientos. Por ello en la citación, en primer
lugar, se apercibirá al demandado que, de no comparecer a la vista, se
declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la
notificación de la sentencia, el sexto día siguiente a contar del señalado
para la vista y segundo lugar, igualmente, en la resolución de admisión se
fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que
deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la vista, advirtiendo al
demandado que, en caso de que la sentencia sea condenatoria y no se
recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de
notificación posterior. La única cuestión que merece una breve reflexión se
refiere a la coordinación entre el referido art 440-3 objeto de reforma donde
se dice que “queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el
sexto día siguiente a contar del señalado para la vista” y el art 447-1
LECV, donde se establece un plazo para la notificación de la sentencia en
el día más próximo posible dentro de los cinco días siguientes a la
sentencia. Con esta reforma, además de un compelimiento claro a los
jueces para que respeten y apliquen el plazo para dictar la sentencia sin
demoras, ni retrasos, lo que no era necesario dada la obligación legal de
hacerlo en todos los procedimientos incluso con posibilidad de una sanción
disciplinaria sino fuera así, de alguna forma se corrige la indefinida
previsión de la expresión “ el día mas próximo posible”, por la inatacable y
objetiva obligación de notificar la sentencia en el en el sexto día siguiente a
la celebración de la vista.
e.- El juicio rápido civil de la DA Quinta de la LECV se amplia a los
juicios de desahucio por expiración legal o contractual del plazo”, lo cual
ninguna objeción merecen, mas allá de lamentar al escasa aplicación e
implantación de las oficinas de señalamiento inmediato que tan positivos
efectos podían traer a la Administración de justicia y que carecen de la
generalizada y eficaz implantación que seria deseable. 1 En todo caso, esta
1 .- El Ministerio de Justicia, de acuerdo con la comunidad autónoma correspondiente con competencias en la materia, previo informe favorable del Consejo General del Poder Judicial, podrá crear Oficinas de Señalamiento Inmediato en aquellos partidos judiciales con separación entre Juzgados de Primera Instancia y Juzgados de Instrucción. Estas Oficinas tendrán carácter de servicio común procesal y desarrollarán funciones de registro, reparto y señalamiento de vistas, comparecencias y actuaciones en los procedimientos a que se refiere la presente disposición adicional.
2. En aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias:
a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del art. 250 de esta ley.
b) Desahucios de finca urbana por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.
c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6ª del art. 770.
d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los arts. 771 y 773.1 .
e) Demandas de nulidad, separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.
3. Estas demandas y solicitudes presentadas ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato se tramitarán conforme a las normas de esta ley, con las siguientes especialidades:
Primera. Con carácter previo a su admisión a trámite, las Oficinas de Señalamiento Inmediato, en una misma diligencia:
a) Registrarán aquellas demandas o solicitudes previstas en el apartado anterior que ante ellas se presenten.
b) Acordarán su reparto al juzgado que corresponda y señalarán directamente la vista referida en el art. 440.1, la comparecencia prevista en los arts. 771.2 y 773.3 , la comparecencia para ratificación de la demanda contemplada en el art. 777.3, y la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto a que se refiere el art. 440.3.
c) Ordenarán, librándolos al efecto, la práctica de las correspondientes citaciones y oficios, para que se realicen a través del servicio común de notificaciones o, en su caso, por el procurador que así lo solicite, y se entreguen cumplimentadas directamente al juzgado correspondiente.
d) Remitirán inmediatamente la demanda o solicitud presentada al juzgado que corresponda.
Segunda. Las citaciones para las comparecencias y vistas a que se refiere la regla anterior contendrán los requerimientos y advertencias previstos en cada caso en esta ley. También harán indicación de los extremos a que se refiere el apartado 3 del art. 440.
Asimismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del art. 33.2, deberá instarlo ante el juzgado en el plazo de tres días desde la recepción de la citación.
Tercera. Recibida la demanda o solicitud, el juzgado acordará lo procedente sobre su admisión a trámite, ordenando en su caso la subsanación de defectos procesales, que deberán solventarse en un plazo máximo de tres días. En el supuesto en que se admita la demanda, se estará al señalamiento realizado. Si no fuera admitida a trámite, se dejará sin efecto el señalamiento, comunicando el juzgado esta circunstancia a quienes ya hubieren sido citados.
Cuando alguna de las partes hubiera solicitado el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o la designación de abogado y procurador de oficio, el Juzgado de Primera Instancia requerirá la inmediata designación de los profesionales de conformidad a lo establecido en el apartado 3 del art. 33. En este caso, la designación se efectuará a favor de los profesionales asignados para la fecha en que haya de celebrarse la vista o comparecencia señalada, de acuerdo con un turno especial de asistencia establecido al efecto por los Colegios de Abogados y Procuradores.
Cuarta. Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos a que se refiere el párrafo b) del apartado 3, Primera, de esta disposición ante el Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda de acuerdo con un sistema programado de señalamientos, en el día y hora hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos:
a) Los señalamientos para las vistas a que se refiere el art. 440.1 se efectuarán en los plazos señalados en el mismo precepto, contados a partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.
b) Los señalamientos para las comparecencias previstas en los arts. 771.2 y 773.3 se efectuarán entre el quinto y el décimo día posteriores a la presentación de la solicitud o demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.
c) Los señalamientos de las comparecencias para ratificación de la demanda contempladas en el art. 777.3 se efectuarán dentro de los tres días siguientes a la presentación de la correspondiente demanda.
d) La fijación de fecha y hora en que, en su caso, haya de tener lugar el lanzamiento, de acuerdo con lo previsto en el último inciso del apartado 3 del art. 440, se realizará en un plazo inferior a un mes desde la fecha en que se hubiera señalado la correspondiente vista.
Quinta. Cada Juzgado de Primera Instancia, en los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato, deberá reservar la totalidad de su agenda en las fechas que le corresponda actuar en turno de asistencia continuada para que la Oficina de Señalamiento Inmediato realice directamente dichos señalamientos.
El Consejo General del Poder Judicial, previo informe favorable del Ministerio de Justicia, dictará los Reglamentos necesarios para regular la organización y funcionamiento del sistema programado de señalamientos, el establecimiento de los
DA quinta será de nuevo reformada por el proyecto de reforma, en este
momento en el Senado, de la Oficina judicial 2. En todo caso y siguiendo a
turnos de asistencia continuada entre los Juzgados de Primera Instancia y el fraccionamiento de franjas horarias para la realización directa de los señalamientos.
Sexta. Las normas de reparto de los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato atribuirán el conocimiento de los procedimientos contemplados en el apartado 2 de esta disposición a aquel Juzgado de Primera Instancia que haya de actuar en turno de asistencia continuada en la fecha en que se realicen los señalamientos de las vistas y comparecencias a que se refiere la regla cuarta.
4. En las actuaciones realizadas en el ámbito de esta disposición adicional, los procuradores de las partes personadas podrán practicar, si así lo solicitan y a costa de la parte que representen, las notificaciones, citaciones, emplazamientos y requerimientos, por cualquiera de los medios admitidos con carácter general en esta ley.
Se tendrán por válidamente realizados estos actos de comunicación cuando quede constancia suficiente de haber sido practicados en la persona o en el domicilio del destinatario.
A estos efectos, el procurador acreditará, bajo su responsabilidad personal, la identidad y condición del receptor del acto de comunicación, cuidando de que en la copia quede constancia de su firma y de la fecha en que se realice.
En las comunicaciones por medio de entrega de copia de la resolución o cédula en el domicilio del destinatario, se estará a lo dispuesto en el art. 161 en lo que sea aplicable, debiendo el procurador acreditar la concurrencia de las circunstancias contempladas en dicho precepto, para lo que podrá auxiliarse de dos testigos o de cualquier otro medio idóneo.
2 .- Se modifican los apartados 2 y 3 de la disposición adicional quinta que quedarán como sigue: «2. En aquellos partidos judiciales donde se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato se presentarán ante ellas las demandas y solicitudes que versen sobre las siguientes materias y siempre que al demandante o solicitante le sea posible designar un domicilio o residencia del demandado a efectos de su citación:
a) Reclamaciones de cantidad referidas en el apartado 2 del artículo 250 de esta ley.
b) Desahucios de finca urbana por expiración legal o contractual del plazo o por falta de pago de rentas o cantidades debidas y, en su caso, reclamaciones de estas rentas o cantidades cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio.
c) Medidas cautelares previas o simultáneas a la demanda, a las que se refiere la regla 6.ª del artículo 770.
d) Medidas provisionales de nulidad, separación o divorcio, previas o simultáneas a la demanda, previstas en los artículos 771 y 773.1.
e) Demandas de separación o divorcio solicitados de mutuo acuerdo, o por uno de los cónyuges con el consentimiento del otro.»
«3. Estas demandas y solicitudes presentadas ante las Oficinas de Señalamiento Inmediato se tramitarán conforme a las normas de esta ley, con las siguientes especialidades:
Primera. Con carácter previo a su admisión a trámite, en el mismo día de su presentación o, de no ser posible, en el siguiente día hábil, las Oficinas de Señalamiento Inmediato, en una misma diligencia:
a) Registrarán aquellas demandas o solicitudes previstas en el apartado anterior que ante ellas se presenten.
b) Acordarán su reparto al Juzgado que corresponda y señalarán directamente la vista referida en el artículo 440.1, la comparecencia prevista en los artículos 771.2 y 773.3, la comparecencia para ratificación de la demanda contemplada en el artículo 777.3, y la fecha y hora en que hubiera de tener lugar el lanzamiento, en el supuesto a que se refiere el artículo 440.3.
c) Ordenarán, librándolos al efecto, la práctica de las correspondientes citaciones y oficios, para que se realicen a través del servicio común de notificaciones o, en su caso, por el procurador que así lo solicite, y se entreguen cumplimentadas directamente al Juzgado correspondiente.
d) Requerirán a la parte actora, de ser necesario, para la subsanación de los defectos procesales de que pudiere adolecer la presentación de la demanda o solicitud, que deberán solventarse en un plazo máximo de tres días.
e) Remitirán inmediatamente la demanda o solicitud presentada al Juzgado que corresponda.
Segunda. Las citaciones para las comparecencias y vistas a que se refiere la regla anterior contendrán los requerimientos y advertencias previstos en cada caso en esta ley. También harán indicación de los extremos a que se refiere el apartado 3 del artículo 440.
Asimismo la citación expresará que, si el demandado solicita el reconocimiento del derecho de asistencia jurídica gratuita o interesa la designación de abogado y procurador de oficio en el caso del artículo 33.2, deberá instarlo ante el Juzgado en el plazo de tres días desde la recepción de la citación.
Tercera. Recibida la demanda o solicitud, se acordará lo procedente sobre su admisión a trámite. En el supuesto de que se admita la demanda, se estará al señalamiento realizado. Si no fuera admitida a trámite, se dejará sin efecto el señalamiento, comunicando el Juzgado esta circunstancia a quienes ya hubieren sido citados, a través del servicio común de actos de comunicación o, en su caso, del procurador que así lo hubiera solicitado.
Cuando alguna de las partes solicite el reconocimiento del derecho a la asistencia jurídica gratuita o la designación de abogado y procurador de oficio, se requerirá en la misma resolución de admisión de la demanda, si para entonces ya se conoce dicha solicitud o, en caso contrario, en decreto posterior, la inmediata designación de los profesionales de conformidad a lo
Magro Servet3 pueden plantearse sobre su funcionamiento las siguientes
cuestiones.
establecido en el apartado 3 del artículo 33. En este caso, la designación se efectuará a favor de los profesionales asignados para la fecha en que haya de celebrarse la vista o comparecencia señalada, de acuerdo con un turno especial de asistencia establecido al efecto por los Colegios de Abogados y Procuradores.
Cuarta. Las Oficinas de Señalamiento Inmediato realizarán los señalamientos a que se refiere el párrafo b) del apartado 3, Primera, de esta disposición ante el Juzgado de Primera Instancia que por turno corresponda de acuerdo con un sistema programado de señalamientos, en el día y hora hábiles disponibles más próximos posibles, dentro en todo caso de los siguientes plazos:
a) Los señalamientos para las vistas a que se refiere el artículo 440.1 se efectuarán en los plazos señalados en el mismo precepto, contados partir del quinto día posterior a la presentación de la demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.
b) Los señalamientos para las comparecencias previstas en los artículos 771.2 y 773.3 se efectuarán entre el quinto y el décimo día posteriores a la presentación de la solicitud o demanda en la Oficina de Señalamiento Inmediato.
c) Los señalamientos de las comparecencias para ratificación de la demanda contempladas en el artículo 777.3 se efectuarán dentro de los tres días siguientes a la presentación de la correspondiente demanda.
d) La fijación de fecha y hora en que, en su caso, haya de tener lugar el lanzamiento, de acuerdo con lo previsto en el último inciso del apartado 3 del artículo 440, se realizará en un plazo inferior a un mes desde la fecha en que se hubiera señalado la correspondiente vista.
Quinta. Cada Juzgado de Primera Instancia, en los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato, deberá reservar la totalidad de su agenda en las fechas que le corresponda actuar en turno de asistencia continuada para que la Oficina de Señalamiento Inmediato realice directamente dichos señalamientos.
El Consejo General del Poder Judicial, previo informe favorable del Ministerio de Justicia, dictará los Reglamentos necesarios para regular la organización y funcionamiento del sistema programado de señalamientos, el establecimiento de los turnos de asistencia continuada entre los Juzgados de Primera Instancia y el fraccionamiento de franjas horarias para la realización directa de los señalamientos.
Sexta. Las normas de reparto de los partidos judiciales en que se constituyan Oficinas de Señalamiento Inmediato atribuirán el conocimiento de los procedimientos contemplados en el apartado 2 de esta disposición a aquel Juzgado de Primera Instancia que haya de actuar en turno de asistencia continuada en la fecha en que se realicen los señalamientos de las vistas y comparecencias a que se refiere la regla cuarta.»
3 .- MAGRO SERVET V. “Las oficinas de señalamiento inmediato” Diario LA LEY 8-07-2009 número 7213.
1.- ¿Dónde se pondrán en marcha las OSI? A tenor de lo dispuesto en la DA 5.ª LEC, apartado 1.º, será en los partidos judiciales que cuenten con jurisdicción separada y, por ello, con Juzgados de Primera Instancia puros. Esta medida vuelve a «castigar» a aquellos partidos judiciales que tienen Juzgados mixtos, por lo que insistimos en que sería preciso suprimir los Juzgados de Primera Instancia e Instrucción y reconvertirlos en Juzgados puros, bien de Primera Instancia o Instrucción, a fin de poder implantar las OSI en todos los partidos judiciales. Nótese que si el sistema de la justicia civil rápida es positivo para agilizar la justicia civil, debe implantarse en todos los partidos judiciales, no solamente en los que en la actualidad están servidos por Magistrados.
2.- ¿Qué ventaja se introduce en materia de actos de comunicación al implantar las OSI? Con la reforma procesal introducida por la reforma de la Oficina judicial se añade en el art. 152 LEC la posibilidad de que cualquier acto de comunicación sea realizado por el procurador, no sólo en los casos de los «juicios rápidos civiles» que quedan en la órbita de las OSI, sino también en cualquier otro procedimiento, corriendo de cuenta de la parte a la que representa el procurador los gastos que se ocasionen en el acto de la citación y traslado de la demanda.
Se exige una clara constancia de la identidad y condición del receptor del acto de comunicación, cuidando de que en la copia quede constancia de su firma y de la fecha en que se realice. Además, se regula en el último párrafo la vía de comunicación prevista en el art. 161 LEC, debiendo auxiliarse de dos testigos o cualquier otro medio que pueda dar fe o razón de la comunicación, por ejemplo, vía notarial acompañada. De todas maneras, hay que añadir que la facultad de los procuradores para llevar a cabo actos de comunicación no va a quedar circunscrito tan solo a los juicios rápidos civiles presentados ante las OSI, sino que la reforma del art. 152 LEC conlleva que pueda solicitarse en cualquier escrito de demanda (no sólo los de la DA 5.ª.2.º LEC) por otrosí que el traslado de la demanda lo lleve a efecto el procurador a costa del actor.
3.- ¿Quién hará el señalamiento de las vistas desde la OSI? Procede entender que estando estas Oficinas de Señalamiento Inmediato adscritas al Decanato, sea el secretario judicial del Decanato de los Juzgados el que asuma la verdadera competencia en esta materia para dar cumplimiento a lo
previsto en el art. 182.1 respecto a la atribución al secretario judicial de la competencia para proceder a los señalamientos de las vistas.
4.- La subsanación de defectos procesales en las demandas presentadas ante las OSI, ¿quién los debe analizar: la propia OSI, o el juez al que le corresponda conocer de la demanda por juicio rápido civil? La Ley Orgánica 19/2003 que introduce la regulación de la DA 5.ª LEC preveía que debía ser el juez de Primera Instancia al que se turnara la demanda el que analizara la existencia de defectos procesales en la demanda y concediera plazo para subsanar. Sin embargo, se ha percibido que al señalarse el juicio rápido civil desde la OSI podría darse el caso de que si se detecta más tarde el defecto procesal tuviera que suspenderse el juicio. Por ello, se deja al trámite inicial en la OSI la resolución de defectos procesales y concesión de plazo para subsanar a la parte antes de hacer el señalamiento el secretario judicial del Decanato. Ello no impedirá al juez competente para volver a entrar a conocer de la existencia de defectos, ya que el trámite procesal de admisibilidad definitivo depende de él.
5. La solicitud de designación de abogado y procurador no suspenderá la vista o comparecencia. La agilidad que se implementa en estos juicios rápidos no quedará alterada por la petición de letrado y procurador de oficio tanto en cuanto a la admisión de la demanda, de ser preceptiva su intervención, como en el caso de interesarlo el demandado. Por ello, el párrafo 2.º de la especialidad 3.ª del apartado 3.º de la D.A. 5.ª LEC se modifica en la reforma de la LEC por la de la oficina judicial para quedar redactado en la línea del nuevo art 33 LECV.
f.- Exclusión de los efectos propios de la cosa juzgada. Sin entrar a analizar
la corrección no de que los juicios de desahucio carezcan del valor de cosa
juzgada como se derivaba del art 444 LECV en relación con el art 222
LECV, es lo cierto que en ese afán de asimilación se aplique el mismo
régimen de ausencia de cosa juzgada a los desahucios por falta de pago y
pro expiración del plazo.
III.- MEDIDAS LEGISLATIVAS DE AGILIZACIÓN PROCESAL
DE LOS PROCESOS ARRENDATICIOS. PROBLEMAS Y
SOLUCIONES.
La necesaria agilización del proceso de desahucio que en definitiva tiene
pro objetivo final la dinamización del proceso, la mas rápida recuperación
de la finca pro el propietario y el favorecimiento del mercado del alquiler
se plantea en todos los momentos del proceso y en concreto en la demanda,
en la citación par el juicio en la terminación normal ( sentencia) o anormal(
allanamiento) y en la ejecución de la sentencia, pues en cualquiera de esos
momentos procesales se pueden producir “parones” del proceso que lo
ralentizan, retrasan, atascan y en definitiva evitan o al menos dilatan que el
propietario vuelva a recibir la posesión del inmueble y pueda volver a
obtenerse la rentabilidad propia del inmueble.
3-1.- Agilización en los actos de comunicación al arrendatario. Sobre
esta cuestión se mejoran tres aspectos referentes al domicilio de las
comunicaciones con el arrendatario.
a.- Notificación en la vivienda o local arrendado. (art 155-3 LECV).
A efectos de actos de comunicación, podrá designarse como domicilio el
que aparezca en el padrón municipal o el que conste oficialmente a otros
efectos, así como el que aparezca en Registro oficial o en publicaciones de
Colegios profesionales, cuando se tratare, respectivamente, de empresas y
otras entidades o de personas que ejerzan profesión para la que deban
colegiarse obligatoriamente. También podrá designarse como domicilio, a
los referidos efectos, el lugar en que se desarrolle actividad profesional o
laboral no ocasional.
Cuando en la demanda se ejercite una acción de aquellas a las que se
refiere el número 1.º del apartado 1 del artículo 250, se entenderá que si las
partes no han acordado señalar en el contrato de arrendamiento un
domicilio en el que se llevarán a cabo los actos de comunicación, éste será,
a todos los efectos, el de la vivienda o local arrendado. Si la demanda se
dirigiese a una persona jurídica, podrá igualmente señalarse el domicilio de
cualquiera que aparezca como administrador, gerente o apoderado de la
empresa mercantil, o presidente, miembro o gestor de la Junta de cualquier
asociación que apareciese en un Registro oficial.
b.- Citación por cédula. (art 164 LECV). Notificación por cédula o la
última ratio.
En los procesos de desahucio de finca urbana o rústica por falta de pago de
rentas o cantidades debidas o por expiración legal o contractual del plazo y
en los procesos de reclamación de estas rentas o cantidades debidas,
cuando no pudiere hallársele ni efectuarle la comunicación al arrendatario
en los domicilios designados en el segundo párrafo del número 3 del
artículo 155, ni hubiese comunicado de forma fehaciente con posterioridad
al contrato un nuevo domicilio al arrendador al que éste no se hubiese
opuesto, se procederá, sin más tramites, a fijar la cédula de citación en el
tablón de anuncios de la Oficina Judicial.
c.- Notificación de la sentencia condenatoria ( Art 497-2 LECV).
Cuando se trate de sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago
de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del
plazo, y el demandado citado en forma no hubiera comparecido en la fecha
o en el plazo señalado en la citación, la notificación se hará por medio de
edictos fijando copia de la sentencia en el tablón de anuncios de la Oficina
Judicial.
3-2.- Agilización en la fase de citación para la vista y advertencias para
el caso de incomparecencia del arrendatario-demandado. ( art 440-3
LEcv)
En los casos de demandas de desahucio por falta de pago de rentas o
cantidades debidas, se indicará, en su caso, en la citación para la vista, la
posibilidad de enervar el desahucio conforme a lo establecido en el
apartado 4 del artículo 22 de esta Ley, así como, si el demandante ha
expresado en su demanda que asume el compromiso a que se refiere el
apartado 3 del artículo 437, que la aceptación de este compromiso
equivaldrá a un allanamiento con los efectos del artículo 21, a cuyo fin se
otorgará un plazo de cinco días al demandado para que manifieste si acepta
el requerimiento.
En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en la
citación que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más
trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia, el
sexto día siguiente a contar del señalado para la vista. Igualmente, en la
resolución de admisión se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso,
el lanzamiento, que deberá producirse antes de un mes desde la fecha de la
vista, advirtiendo al demandado que, en caso de que la sentencia sea
condenatoria y no se recurra, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada,
sin necesidad de notificación posterior.
3-3.- Terminación del proceso por resolución de allanamiento o
transacción y ejecución inmediata (Art 21-3 LECV y art 447-1-2
LECV)
Si el allanamiento resultase del compromiso con efectos de transacción
previsto en el apartado 3 del artículo 437 LECV para los juicios de
desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por
expiración legal o contractual del plazo, la resolución que homologue la
transacción declarará que, de no cumplirse con el plazo del desalojo
establecido en la transacción, ésta quedará sin efecto, y que se llevará a
cabo el lanzamiento sin más trámite y sin notificación alguna al condenado,
en el día y hora fijadas en la citación si ésta es de fecha posterior, o en el
día y hora que se señale en dicha resolución. Asimismo, sobre el contenido
de la sentencia de condena por allanamiento, se establece que en las
sentencias de condena por allanamiento a que se refieren los apartados 3 de
los artículos 437 y 440 LECV, en previsión de que no se verifique por el
arrendatario el desalojo voluntario en el plazo señalado, se fijará con
carácter subsidiario día y hora en que tendrá lugar, en su caso, el
lanzamiento directo del demandado, que se llevará a término sin necesidad
de ulteriores trámites en un plazo no superior a 15 días desde la finalización
de dicho periodo voluntario. Del mismo modo, en las sentencias de
condena por incomparecencia del demandado, se procederá al lanzamiento
en la fecha fijada sin más trámite.
Con estas consideraciones se trata de no estar “con paños calientes” en
relación con el arrendatario que bien aceptó el compromiso de desalojo
voluntario previa condonación que bien se allano a la demanda o que no
compareció a la vista del juicio, se proceda de forma inmediata, expeditiva
y directa a su lanzamiento sin mas peticiones, ni dilaciones, ni trámites
previos que dilaten el único objetivo del proceso, que es la recuperación de
la posesión por el arrendador.
Aún con esta correcta y plausible finalidad, es lo cierto que el legislador
utiliza expresiones diferentes, lo que dada la pobre técnica legislativa va a
propiciar que los juristas mas literalistas en la interpretación de la norma
dediquen buena parte de su tiempo y esfuerzo a analizar el art 22-3 LECV
en relación con el art 440-3 y 447-1-2 LECV, dada la confusión por
asimilación de elementales conceptos que hace el legislador entre:
allanamiento y transacción o “compromiso con efectos de transacción”.
Ahora bien, siendo deseable una revisión terminológica de estos artículos,
es lo cierto que sea uno u otro el título de ejecución del lanzamiento
inmediato ( sentencia que aprueba el allanamiento o resolución de
homologación de la transacción) si no se cumple el plazo de desalojo
derivado del compromiso de condonación a cambio de abandono de la
vivienda, y ya se haya verificado por sentencia de allanamiento o por auto
de homologación, el lanzamiento es inmediato y sin mas trámites ni
notificaciones y así se solicitará en la demanda( art 440-3-1 LEC) y así se
indicara en la sentencia ( art 447 LECV) o en la resolución de
homologación de la transacción ( art 21-3 LECV). No obstante, esta
inmediatez será preciso tener en canta algunas cautelas y coordinar estos
preceptos con otros que pueden incidir en el proceso de ejecución forzosa
en materia arrendaticia y que son los siguientes:
1. Especialidades en el supuesto de vivienda habitual del ejecutado o de
quienes de él dependan. El art. 704-1 LECV establece:”Cuando el
inmueble cuya posesión se deba entregar fuera vivienda habitual del
ejecutado o de quienes de él dependan se les dará un plazo de un mes para
desalojarlo. De existir motivo fundado, podrá prorrogarse dicho plazo un
mes más. Transcurridos los plazos señalados, se procederá de inmediato al
lanzamiento, fijándose la fecha de éste en la resolución inicial o en la que
acuerde la prórroga.”. Se trata de un precepto de protección de la vivienda
familiar en la línea del art.1320 CCV y art 39 CE.
2. Especialidades en el caso de ocupación por terceras personas. La
cuestión esta contemplada en el art. 703-2 LECV donde se dice: ”Si el
inmueble a cuya entrega obliga el título ejecutivo estuviera ocupado por
terceras personas distintas del ejecutado y de quienes con él compartan la
utilización de aquél, el tribunal, tan pronto como conozca su existencia, les
notificará el despacho de la ejecución o la pendencia de ésta, para que, en
el plazo de diez días, presenten al tribunal los títulos que justifiquen su
situación. El ejecutante podrá pedir al tribunal el lanzamiento de quienes
considere ocupantes de mero hecho o sin título suficiente. De esta petición
se dará traslado a las personas designadas por el ejecutante, prosiguiendo
las actuaciones conforme a lo previsto en los apartados 3 y 4 del art. 675.”
3.- La aplicación de la STS de 3-04-2009, al establecer como doctrina
jurisprudencial que el contrato de arrendamiento concluido por uno de los
cónyuges constante matrimonio no forma parte de los bienes gananciales y
se rige por lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos urbanos en lo relativo
a la subrogación por causa de muerte del cónyuge titular del arrendamiento
y determina que “la persona que tiene derecho a subrogarse de acuerdo en
la posición del arrendatario es la que está determinada en la Legislación
especial reguladora de este tipo de contrato, por lo que debe cumplir los
requisitos establecidos en el art.16 LAU, aplicable en este caso en virtud de
lo dispuesto en la DT 2, B LAU . Por tanto, al no haberse subrogado la
viuda del arrendatario en el periodo establecido en el art.16 LAU ,
aplicable en virtud de lo dispuesto en la DT 2, B LAU procede declarar la
inexistencia de subrogación.
4.- Los efectos del art 15 LAU cuando la vivienda fue arrendada por el
cónyuge excluido del uso en la sentencia de nulidad separación divorcio a
los efectos del art 96 CCV
3-4.- Terminación del proceso por sentencia. ( Art 447-1-1 LECV).
Practicadas las pruebas si se hubieren propuesto y admitido, o expuestas, en
otro caso, las alegaciones de las partes, se dará por terminada la vista y el
Tribunal dictará sentencia dentro de los 10 días siguientes. Se exceptúan
los juicios verbales en que se pida el desahucio de finca urbana, en que la
sentencia se dictará en los cinco días siguientes, convocándose en el acto de
la vista a las partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que
tendrá lugar el día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de
la sentencia.
3-5.- Agilización de la ejecución de la sentencia que determina el
desahucio y el lanzamiento del arrendatario.
Es sin duda alguna el momento de la ejecución una de las fases del proceso
que mas dinamización merecen y muy en particular en el ámbito de los
juicios de desahucio, pues su única finalidad se centra en que el arrendador
recupere la finca, pues para eso iniciación el proceso y esa será la única
satisfacción posible que a los efectos del art 570 LECV puede otorgarle el
proceso y esa será la única tutela procesal efectiva y real pretendida por al
demandante-arrendador. Los derechos declarados deben de ser efectivos
y, por ello, en caso de incumplimiento voluntario por el obligado, es
precisa una actuación que suponga una intervención y una injerencia en
el patrimonio privado del deudor. Tal actividad ejecutiva, que en
ocasiones debe de ser «enérgica», como ha indicado la jurisprudencia
constitucional (SSTC 32/1982, 125/1987, 153/1992, 247/1993), tiene
que contar con un sólido fundamento. Ese fundamento deriva en el
orden constitucional de la necesaria tutela judicial efectiva del
ejecutante titular de la pretensión, y en el orden procesal, de la
existencia de una acción ejecutiva documentada en un título ejecutivo.
Siendo innumerables las Sentencias del Tribunal Constitucional en
materia de ejecución de resoluciones judiciales, es preciso sistematizar
aquellos criterios básicos que establecen la dimensión constitucional del
proceso de ejecución, recordando su carácter vinculante para Jueces y
Tribunales, conforme al art. 5.1 LOPJ como manifestación de la función
judicial de ejecutar lo juzgado integrante de derecho de defensa y de tutela
efectiva. La doctrina Constitucional viene considerando unas pautas básicas
en materia de ejecución, que pueden resultar de interés en la interpretación
del precepto analizado, y que son las siguientes:
1.- Se ha destacado la capital importancia que en el proceso de ejecución
tiene el respeto a los fallos judiciales y la trascendencia que su efectivo
cumplimiento por los poderes públicos reviste en un Estado de Derecho
(STC 28/1989). En este sentido, tiene igualmente declarado la
Jurisprudencia Constitucional que no es cometido del Tribunal
Constitucional determinar cuáles sean las decisiones que, en cada caso,
hayan de adoptarse para la ejecución de lo resuelto, aunque sí lo es, desde
luego, asegurar que no sean arbitrarias ni irrazonables, ni tengan su origen
en la pasividad o desfallecimiento de los órganos judiciales a la hora de
adoptar las medidas necesarias que garanticen la satisfacción del derecho a
la ejecución de la decisión judicial (SSTC 26/1984, 167/1987).
2.- Una decisión de no ejecución de una sentencia habrá de apoyarse en la
concurrencia de una causa prevista por una norma legal, pero interpretada a
su vez en el sentido más favorable a tal ejecución, sin que sea
constitucionalmente válida la inejecución o la no resolución sobre el fondo
de la pretensión de ejecución, salvo que así se decida expresamente en
resolución motivada (S 155/1985 de 12 noviembre), en aplicación de una
causa prevista por una norma legal y no interpretada restrictivamente. La
denegación de la ejecución no puede ser, pues, arbitraria ni irrazonable ni
fundarse en una causa inexistente, ni en una interpretación restrictiva del
derecho fundamental.
3.- Es doctrina constitucional reiterada que el derecho a la ejecución de
Sentencias y demás resoluciones judiciales firmes, constituye una
manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva, ya que en caso
contrario las decisiones judiciales y los derechos que en las mismas se
reconozcan o declaren serían meras declaraciones de intenciones (SSTC
144/2000, de 29 de mayo, FJ 6; 83/2001, de 26 de marzo,; 3/2002, de 14 de
enero, FJ 4; 140/2003, de 14 de julio, FJ 6). De ahí que el Tribunal
Constitucional haya señalado que este derecho fundamental garantiza el
cumplimiento de los mandatos que estas resoluciones judiciales contienen
(STC 240/1998, de 15 de diciembre, FJ 2); todo ello, sin perjuicio de
admitir, también, que cuando la ley lo permita, y siempre que existan
“razones atendibles”, pueda sustituirse el cumplimiento “en sus propios
términos” por el cumplimiento equivalente (STC 240/1998, de 15 de
diciembre).
4.- Lo dicho conlleva, como ha sostenido la STC 1/1997, de 13 de enero,
que este derecho fundamental tenga como presupuesto lógico y aun
constitucional la intangibilidad de las resoluciones judiciales firmes y de
las situaciones jurídicas por ellas declaradas, pues, como también ha
sostenido este Tribunal, el derecho a que la ejecución de lo juzgado se lleve
a cabo “en sus propios términos”. Es decir, con sujeción al principio de
inmodificabilidad de lo juzgado, lo que se traduce en un derecho subjetivo
del justiciable, que “actúa como límite y fundamento que impide que los
Jueces y Tribunales puedan revisar las sentencias y demás resoluciones al
margen de los supuestos taxativamente previstos en la ley” (SSTC
119/1988, de 20 de junio, FJ 3; 106/1999, de 14 de junio, FJ 3). De ahí que
el derecho a la intangibilidad de las resoluciones judiciales firmes, al
constituir un presupuesto lógico del derecho a la ejecución de las
resoluciones judiciales firmes, se integre en este derecho fundamental
(SSTC 49/2004, de 30 de marzo, FJ 2; 116/2003, de 16 de junio, FJ 3).
5.- Conviene recordar que, de acuerdo con la Jurisprudencia
Constitucional, la interpretación del sentido y alcance del fallo es una
cuestión que corresponde a los Jueces y Tribunales, por lo que este
Tribunal no puede ejercer más control sobre esta actividad jurisdiccional
que el de “velar para que tales decisiones se adopten en el seno de un
procedimiento de ejecución de un modo razonablemente coherente con el
contenido de la resolución que haya de ejecutarse” (SSTC 1/1997, de 13 de
enero 240/1998, de 15 de diciembre; 144/2000, de 29 de mayo, FJ 9;
4/2003, de 20 de enero, FJ 3).
6.- Desde la perspectiva del derecho de defensa, no puede aceptarse que sin
el concurso de elementos que hagan imposible física o jurídicamente la
ejecución o la dificulten por concurrir circunstancias sobrevenidas
impeditivas, por incorrecta determinación del fallo, por sus
desproporcionadas consecuencias o por razones similares (como era el caso
de las SSTC 194/1991, de 17 de octubre, FJ 4; 153/1992, de 19 de octubre,
FFJJ 4 y 5; 140/2003, de 14 de julio, FJ ; y AATC 621/1985, de 25 de
septiembre, FJ 2; 222/1989, de 4 de mayo, FJ 2; y 4/1992, de 13 de enero,
FJ 2), se deje sin ejecutar una sentencia. Esto es, que sin haberse alterado
los términos en los que la disputa procesal fue planteada y resuelta ante la
Sala sentenciadora, se pretenda privar de efectos, en un momento posterior,
al pronunciamiento judicial entonces emitido, por la vía de discutir de
nuevo, en trámite de ejecución, lo que ya fue en su día definitivamente
resuelto por el órgano judicial (STC 41/1993, de 8 de febrero, FJ 2), o de
dar valor en esa fase final a lo que se consideró en su momento irrelevante
para incidir en el resultado del proceso declarativo y en el derecho de los
actores a proseguirlo para la obtención del derecho reclamado.
Partiendo de las premisas expuestas las mejoras recogidas en la reforma y
tendentes a la agilización de la ejecución de la sentencia firme de desahucio
son las siguientes:
a.- Simplificación en el tiempo y forma de la solicitud de la ejecución.
(Art 549-3 LECV)
En la sentencia condenatoria de desahucio por falta de pago de rentas o
cantidades debidas, o por expiración legal o contractual del plazo, la
solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la
ejecución directa de la sentencia sin necesidad de ningún otro trámite para
proceder al lanzamiento en el día y hora señalados en la propia sentencia o
en la fecha que se hubiera fijado al ordenar la citación al demandado.
Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la
ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los
efectos señalados anteriormente.
b.- Eliminación del plazo de espera legal del art 548 LECV. (Art 549-4
LECV)
El plazo de espera legal al que se refiere el artículo anterior no será de
aplicación en la ejecución de resoluciones de condena de desahucio por
falta de pago de rentas o cantidades debidas, o por expiración legal o
contractual del plazo, que se regirá por lo previsto en tales casos.
c.- Entrega anticipada de la finca. (Art 703 LECV).
Si con anterioridad a la fecha fijada para el lanzamiento, en caso de que el
título consista en una sentencia dictada en un juicio de desahucio de finca
urbana, se entregare la posesión efectiva al demandante antes de la fecha
del lanzamiento, acreditándolo el arrendador ante el Tribunal, se dictará
auto declarando ejecutada la sentencia y cancelando la diligencia, a no ser
que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta del
estado en que se encuentre la finca.
3-6.- Agilización en la asignación del beneficio de la asistencia jurídica
gratuita.
Uno de los mas frecuentes motivos de dilación del proceso arrendaticio
deriva de la solicitud de justicia gratuita, no siempre fundada, por parte del
arrendatario en el momento de la contestación a la demanda con lo que se
paraliza el proceso y se inicial las comunicaciones a los colegios
profesionales para que se establezca la postulación técnica correspondiente
a favor del arrendatario, pero a costa de un “parón” demasiado largo del
proceso. Para evitar esta situación se añade un apartado cuarto al art 33
LECV y se dice: “En los juicios a los que se refiere el apartado anterior, el
demandado deberá solicitar el reconocimiento del derecho de asistencia
jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador de
oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la demanda.
Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de designación
de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá la
celebración del juicio, salvo en los supuestos contemplados en el párrafo
segundo del artículo 16 de la Ley 1/1996, de 10 de enero, de Asistencia
Jurídica Gratuita”. Este precepto esta bien intencionada pero su segundo
párrafo y la remisión al art 16 LJG pueden hacerlo inoperativo, sobre todo
si el Juez no analiza con rigor la petición de justicia gratuita en orden
verifica que no se trata de un abuso y de un petición dilatoria., por lo que
debe de prevalecer la obligación de la solicitud con la notificación de la
demanda y debe de ser muy excepcional la aplicación del art 16 en el
ámbito arrendaticio, pues ya tubo la oportunidad de pedir la justicia gratuita
con la notificación de la demanda y si el arrendatario dejo pasar ese
momento procesal y lo solicitas sin justificación con posterioridad no
puede alegar indefensión, ni pedir la suspensión del proceso, pues la falta
de previa designación de abogado solo es imputable a su actitud en el
proceso.
IV.- MEDIDAS LEGISLATIVAS MEJORA DE LA TÉCNICA
PROCESAL EN LOS PROCESOS ARRENDATICIOS.
PROBLEMAS Y SOLUCIONES.
Junto con las medidas referidas a al fomento de los alquileres y de
agilización del proceso arrendaticio en al reforma se incluyen algunas
mejoras de orden técnico del procesos arrendaticio que de forma indirecta
también dinamizan y fomentan el mercado de los alquileres, pues evita la
inseguridad jurídica derivada de la existencia de distintos criterios
jurisprudenciales sobre al materia con lo que se limitan las posibilidades de
oposición del arrendatario y se favorece la mas rápida recuperación de la
finca arrendada.
a.- Las costas en la enervación.
La enervación de la acción supone que el arrendatario pone a disposición
de la parte actora, bien a través del Juzgado o Tribunal, bien notarialmente,
el importe de las cantidades reclamadas en concepto de rentas vencidas y
no satisfechas que tengan su origen en un contrato de arrendamiento de una
finca urbana, aunque conceptualmente no podemos decir que la enervación
y la satisfacción extraprocesal sean jurídicamente conceptos iguales, ya que
la enervación se produce dentro del proceso, mientras que la satisfacción
tiene lugar al margen del proceso.
Aún cuando son distintos los problemas de aplicación que plantea el
instituto jurídico de la enervación de la acción el principal punto de debate
se refiere a la imposición de las costas, pues para un sector de la doctrina y
de la jurisprudencia la enervación supondrá la condena en costas de la parte
demandada, como ha establecido la jurisprudencia, y así la SAP Barcelona
de 30 de noviembre de 2006, que en su FJ 2.º establece que «... aunque el
artículo 22 LECV nada dice sobre el particular, la Sala viene aplicando el
mismo criterio que ya sostenía bajo la legislación anterior y entiende que la
enervación supone la estimación de la demanda, con el efecto que el
artículo 394 predica con carácter general sobre el particular”, lo que
justifica la imposición de las costas al demandado( SAP de León sección 3ª
de 11-06-2003). Por el contrario, algunos Tribunales rechazan la
posibilidad de que el auto que acuerde la enervación imponga las costas a
la parte demandada (AAP Alicante, Secc. 5.ª, de 20 de abril de 2007).
Con detalle, Garberi LLobregat4 expone las líneas jurisprudenciales sobre
la materia y dice que a este respecto son fundamentalmente tres las
soluciones adoptadas por la jurisprudencia de nuestras Audiencias
Provinciales ( SAP Tenerife, Secc. 1.ª, de 15 de abril de 2002 y SAP
Málaga, Secc. 6.ª, de 15 de mayo de 2002) :
c.- Algunas aisladas resoluciones judiciales, sin mayor eco, se han decantado por considerar que el vacío legal existente sobre este extremo implica la inadmisibilidad de dictar la condena en costas, debiendo por tanto cada litigante satisfacer sus propios gastos (así, SAP Madrid, Secc. 11, de 28 de octubre de 2002 y SAP Málaga, Secc. 4.ª, de 13 de octubre de 2004).
b.- Un sector jurisprudencial se inclina por colmar la laguna legal existente a este respecto declarando la vigencia del criterio subjetivo informador de la condena en costas, es decir, aquel que reclama su imposición en contra de la parte litigante que en el proceso se haya conducido con temeridad o mala fe, y ello, bien sobre la base de la aplicación del art. 1902 CC (SAP Tenerife, Secc. 1.ª, de 15 de abril de 2002, SAP Granada, Secc. 3.ª, de 17 de septiembre de 2002 y SAP Tenerife, Secc. 4.ª, de 7 de febrero de 2005), o bien por considerar que la enervación del desahucio equivale a un allanamiento (SAP Orense, Secc. 1.ª, de 24 de marzo de 2003 y SAP Barcelona, Secc. 13, de 4 de marzo de 2005). El seguimiento de semejante criterio ha conducido en la práctica a que casi nunca se condene en costas al demandado arrendatario, que por el solo hecho de haber ejercitado su derecho a enervar la acción no puede en modo alguno ser tildado de
4 .- GARBERÍ LLOBREGAT J. “ La enervación del desahucio, hoy” Diario LA LEY 7163 de 28-04-2009.
temerario, ni de contrario a la mala fe su mero comportamiento enervador. Como excepción la encabeza la SAP Granada, Secc. 3.ª, de 17 de septiembre de 2002, se inclina por condenar en costas al arrendatario por considerar que el impago de las rentas reclamadas le convierte en un litigante temerario o de mala fe.
c.- Sin embargo, para el sector jurisprudencial que entendemos mayoritario y dominante el silencio del legislador sobre la condena en costas en caso de enervación de la acción de desahucio se ha de traducir en la vigencia del general criterio objetivo del vencimiento y, por ende, en la procedencia en todos los casos de condenar en costas al arrendatario que haya ejercitado la enervación. Para dicho sector de la jurisprudencia, la vigencia del criterio objetivo del vencimiento se fundamenta en que la enervación presupone la existencia del impago de las rentas por parte del arrendatario, y en que el impago de las rentas, de no haber mediado la enervación, hubiera supuesto la estimación judicial de la pretensión de desahucio y, con ella, la imposición de las costas al litigante perdedor conforme al general art. 394.1 LEC (SAP Córdoba, Secc. 2.ª, de 5 de marzo de 2002; SAP Zaragoza, Secc. 2.ª, de 29 de mayo de 2002; SAP Madrid, Secc. 13, de 15 de octubre de 2002; SAP Asturias, Secc. 6.ª, de 21 de julio de 2003; SAP Tenerife, Secc. 1.ª, de 10 de julio de 2006 y AAP Barcelona, Secc. 4.ª, de 14 de diciembre de 2006).De este modo, si el impago existía y el demandado, en esas condiciones, hubiera tenido que pagar las costas del proceso de haber éste finalizado normalmente, es del todo punto absurdo que, por el hecho de haber enervado la acción, además de beneficiarse de los efectos que le son propios a esta institución (nada menos que la evitación del desahucio), encima se le exonerara también de tener que pagar las costas que el arrendador hubiera devengado por verse obligado a acudir a un proceso motivado, única y exclusivamente, por la conducta morosa del primero. Con la reforma proyectada se elimina el debate y la polémica sobre el
criterio de imposición de las costas en la enervación, y se establece de
forma muy acertada un nuevo art 22-5 LECV, y se dice con claridad que
“la resolución que declare enervada la acción de desahucio condenará al
arrendatario al pago de las costas devengadas, salvo que las rentas y
cantidades debidas no se hubiesen cobrado por causas imputables al
arrendador”.
b.- Determinación del proceso adecuado para cada tipo de reclamación
arrendaticia.
b-1.- Se tramitarán por medio de juicio ordinario, las demandas que
versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o
rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas
o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o
por extinción del plazo de la relación arrendaticia.
b-2.- Se tramitarán por medio de juicio verbal, las demandas que versen
sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas
y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o
cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado
contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier
otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en
arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión
de dicha finca. Como vemos también podrían incluirse las cantidades
asimiladas a la renta, es decir, cantidades que, sin comprender
estrictamente el concepto de renta, el arrendatario estaría obligado a abonar
en virtud del contrato de arrendamiento. Dentro de estas cantidades
podríamos incluir el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, como se deriva de
la reciente STS de 7-11-2008 o los gastos de agua, luz, gas, cantidades
repercutibles en concepto de obras necesarias.
c.- Efectos de cosa juzgada.
No producirán efectos de cosa juzgada las sentencias que pongan fin a los
juicios verbales sobre tutela sumaria de la posesión ni las que decidan sobre
la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada
en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler o por expiración legal o
contractual del plazo, y sobre otras pretensiones de tutela que esta Ley
califique como sumarias, si bien con la peculiariedad de que esa ausencia
de cosa juzgada se refiere a a las cuestiones que no hayan podido analizarse
en el proceso de desahucio( SSTS 26-03-1996). En relación con la falta de
valor de cosa juzgada y en materia de recursos el nuevo art 494 LECV dice
que no procederá el recurso de queja en los procesos de desahucios de finca
urbana y rústica, cuando la sentencia que procediera dictar en su caso no
tuviese la consideración de cosa juzgada.
d.- Específica referencia a la determinación de la cuantía en los
procesos arrendaticios.
Sin duda alguna uno de los extremos que mas debate procesal había
generado era el referente a los criterios de determinación de la cuantía en
los procesos arrendaticios dado por un lado la defectuosa redacción del
inicial art 251-9 LECV y dado por otro las muy importantes consecuencias
de la fijación de la cuantía en orden a las costas o a la decisión del
propietario sobre el inicio del proceso en orden a sus costes económicos.
La determinación de la cuantía de la demanda supone una doble carga para
la parte demandante que conlleva, a su vez, una doble obligación procesal
que debe de concretarse y clarificarse. Por un lado, implica la necesidad de
fijar tal cuantía en al demanda inicial y rectora del procedimiento y de
hacerlo con claridad y precisión y, por otro, que la inicial determinación
supone la inmodificabilidad de tal cuantía a lo largo de la causa. Junto con
la fijación de los términos del debate y de la materia del litigio (“res de qua
agitur”), el demandante debe de concretar el interés económico del proceso
y, además, debe de hacerlo conforme a las reglas y criterios fijados en la
legislación procesal. Así se desprende de los arts. 252 y art 253 LECV y se
fundamenta en la idea de que será el actor que formula la demanda quien
mejor y más fácilmente puede conocer el valor del proceso.
El actor tiene la carga de determinar la cuantía de su pretensión en la
demanda con claridad y precisión. La cuantía del «petitum» debe de venir
fijada en la demanda y si no puede determinarse, se expresará la clase de
juicio en que haya de sustanciarse la pretensión procesal, como disponía
el art. 490 LEC 1881 y reitera el vigente art. 253-1 LECV. al decir que “el
actor expresará justificadamente en su escrito inicial la cuantía de la
demanda. Dicha cuantía se calculará, en todo caso, conforme a las reglas de
los artículos anteriores”. En consecuencia, como ya entendía la
jurisprudencia no es posible hacer determinaciones de la cuantía «ex-post»
(STS 1.ª 31.12.1998, STS 3.6.1998, STS 1ª 11. 6.1999), y ello acarrea
como consecuencia que, por un lado, al juicio se le dará inicialmente la
tramitación que haya indicado el actor en su demanda y, por otro, que,
salvo impugnación por el demandado por el cauce del art 255 LECV o su
control judicial de oficio, conforme al art 254 LECV, la cuantía del pleito
fijada en la demanda es inamovible e inmodificable.
Este riguroso criterio solo se flexibiliza mediante la llamada
“cuantificación relativa” del art 253-2 LECV, donde se dice:” La cuantía
de la demanda deberá ser expresada con claridad y precisión. No obstante,
podrá indicarse en forma relativa, si el actor justifica debidamente que el
interés económico del litigio al menos iguala la cuantía mínima
correspondiente al juicio ordinario, o que no rebasa la máxima del juicio
verbal. En ningún caso podrá el actor limitarse a indicar la clase de juicio a
seguir, ni hacer recaer en el demandado la carga de determinar la cuantía”.
Estableciéndose como último criterio la aplicación supletoria del juicio
ordinario al indicarse en el art 253-3 LECV que ” Cuando el actor no pueda
determinar la cuantía ni siquiera en forma relativa, por carecer el objeto de
interés económico, por no poderse calcular dicho interés conforme a
ninguna de las reglas legales de determinación de la cuantía, o porque, aun
existiendo regla de cálculo aplicable, no se pudiera determinar aquélla al
momento de interponer la demanda, ésta se sustanciará conforme a los
cauces del juicio ordinario”.
A los efectos de la determinación de la cuantía de la demanda no vale
sentar la preferencia de la valoración más reciente sobre la más antigua o
de la que pueda derivarse a lo largo del proceso, porque esas actuaciones
no encuentran apoyo alguno en las normas procesales, ya que la cuantía
ha de fijarse en el momento de iniciarse el proceso. En la demanda dice el
art 253 LECV, desde cuya concreción se produce una «perpetuatio» o una
petrificación de ese dato procesal de la cuantía de al causa, que funciona
sin alteración alguna en las demás etapas o grados jurisdiccionales.
Tampoco puede, por ello, atenderse a una eventual revalorización poste-
rior o depreciación a lo largo del tiempo del objeto litigioso, como es lo
más frecuente y así lo había entendido la jurisprudencia ( STC 93/1993,
de 22 de marzo ).De tal manera, que la cuantía de un procedimiento, si no
existe controversia entre las partes, queda definitivamente concretada en
los escritos de demanda y contestación, en virtud del principio de la
«perpetuatio iurisdictionis». Lo cual supone que las causas de inadmisión
se convierten en la fase de sentencia en causas de desestimación (SSTS 1.ª
3.6.1998 y 14.12.1998 ). En este punto la redacción del art. 253-1-2º
LECV es contundente cuando indica que “la alteración del valor de los
bienes objeto del litigio que sobrevenga después de interpuesta la demanda,
no implicará la modificación de la cuantía, ni la de la clase de juicio.
Consecuencia de ello, se había considerado con la legislación precedente
que si en el escrito de demanda se fijaba la cuantía en «indeterminada» y
en la providencia de admisión a trámite se acordó acceder a lo solicitado,
extremos que no fueron impugnado por la demandada ni en el escrito de
contestación, ni en la comparecencia, no cabe atender en apelación la
alegación del demandado-recurrente acerca de que la cuantía mínima fue
determinada por la propia parte demandante en su escrito de resumen de
pruebas, al no ser dicha fase procesal la adecuada para determinar la
cuantía libremente consentida por las partes y que queda petrificada si no
se impugna en el momento procesal oportuno (STC 93/1993, de 22 de
marzo y S.A.P. Palma de Mallorca 3.ª 17.12.1998 ).
En conclusión, la adecuada determinación de la cuantía del proceso es una
cuestión procesal esencial tanto para el demandante, pues es un elemento
fundamental de la demanda, que puede sufrir el control judicial de oficio
de fijación del proceso por razón de la cuantía que regula el art. 254
LECV, como para el demandado que puede, en caso de discrepancia,
plantear el correspondiente incidente de impugnación de la cuantía del
proceso, al amparo, en el juicio ordinario del art. 422 LECV, y en el juicio
verbal del art 443 LECV, en relación, en ambos casos, con el art 255 LECV
1.- Cuantía de la demanda en los procesos arrendaticios sobre
reclamación de rentas o cantidades asimiladas.
Si la pretensión derivada del contrato de arrendamiento es únicamente la
reclamación de rentas debidas con fundamento en el art. 17 LAU., art 27
LAU. y art. 1555 CCV, parece evidente, conforme al art. 251-1º LECV.,
que el “interés económico” del proceso y, en consecuencia, su cuantía,
vendrá determinado por la concreta cuantía reclamada y que en función de
ella se determinará el procedimiento adecuado y los criterios de
postulación. Ello supone que estaremos en presencia de una reclamación de
cantidad y, por lo tanto, será de aplicación la regla 1ª del referido art. 251
LECV, donde se dice que “si se reclama una cantidad determinada la
cuantía de la demanda estará representada por dicha cantidad”. Este criterio
está igualmente amparado en la exclusión del art 251-9ª LECV, que
establece una salvedad respecto de la reclamación de rentas vencidas, con
lo que parece estarse admitiendo que en estos casos la cuantía del proceso
viene determinada por la cantidad reclamada.
2.- Cuantía de la demanda en los juicios sobre arrendamiento de
bienes.
Es preciso recordar los criterios que se habían perfilado en la doctrina para
determinar la cuantía en los procesos arrendaticios sobre resolución
contractual del vínculo arrendaticio en orden a comprender la importancia
de la mejora técnica referente a al cuantía y que merece un especial
detenimiento.
1º.-Un primer criterio, partía de una interpretación literal del art 251-9ª
LECV, en relación con el art. 251-2ª LECV y con el art 251-3ª-5º LECV., y
considera que, siendo el objeto del procedimiento la recuperación de la
posesión del inmueble arrendado, la cuantía del proceso se determinará por
el “valor del inmueble” al que se refiera la acción arrendaticia. Este criterio
se fundamenta en la literalidad de la excepción del último inciso del art
251-9ª LECV (.”.no obstante...”) y en la consideración de que lo reclamado
es la posesión del inmueble arrendado y por ello la cuantía vendrá
determinada por “el valor del inmueble”.
2º.-Otra interpretación, de corte más realista y más lógico, consideraba que
no es la recuperación del inmueble la verdadera y directa pretensión del
proceso arrendaticio sino la resolución del vínculo locaticio, conforme al
art. 1124 CCV y art. 27 LAU, y que, por lo tanto, el interés económico del
proceso se calculará por una anualidad de renta. Lo pretendido en el litigio
es la resolución del contrato y no la recuperación de la posesión. No es un
proceso posesorio, sino resolutorio de un vínculo contractual, con
independencia de las posteriores consecuencias ejecutivas de la resolución
contractual.
Entre ambos planteamientos, sistemáticamente expuestos, se opta por el
legislador de 2009 por este segundo y se dice: “en los juicios sobre
arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto reclamaciones
de las rentas o cantidades debidas, la cuantía de la demanda será el
importe de una anualidad de renta, cualquiera que sea la periodicidad con
que ésta aparezca fijada en el contrato”. Esta solución es un evidente
acierto, no solo porque se entiende el más ponderado, frente al absurdo
criterio de defender que el valor del desahucio por impago de una cantidad
pequeña pudiera ser el valor del inmueble que sería muy elevado y
desproporcionado con el interés económico del proceso, que son las rentas
debidas que han justificado la resolución contractual, sino porque se
considera que la pretensión procesal básica y determinante del proceso en
el juicio de desahucio por impago de rentas o cualquier otro proceso
arrendaticio de contenido resolutorio, es precisamente la resolución del
contrato y no la recuperación de la posesión.
Lo que se pretende en la demanda es que se declare que ha concurrido una
causa de resolución del contrato y, en consecuencia, el objeto del proceso
es resolver el contrato, mientras que la recuperación posesoria, no es la
reclamación principal, como exige el art. 251 LECV regla 9ª, en su último
inciso, sino que la recuperación de la posesión es una acción consecuencia
de la anterior y que se verificará en ejecución de sentencia conforme al
art.703 LECV y art. 704 LECV. En el proceso se pretende resolver un
vínculo contractual de contenido arrendaticio y solo en un momento
posterior, y estimada la demanda, se podrá obtener como actividad
ejecutiva el lanzamiento del demandado y la recuperación de la posesión
del bien arrendado en los términos del art 549 LECV. En esta línea
argumental, procede considerar que aplicar el criterio del valor del
inmueble, no solo es ilógico y antieconómico, sino que es contrario a la
propia naturaleza y estructura de los proceso arrendaticios y, además,
establecería mecanismos de distorsión interpretativa y de falta de
congruencia en la aplicación del Ordenamiento jurídico, pues en materia
arrendaticia el criterio de actuación no puede estar sino en función de la
renta, como elemento contractual básico del vínculo locaticio.
En este sentido el valor de las rentas debidas es lo que determina la
enervación de la acción, conforme establece el art. 22-4 LECV, y no parece
lógico, como indica Loscertales Fuertes5, que la cuantía del proceso sea el
valor del inmueble y que ese proceso pueda finalizar por pago o
consignación de otra cantidad (rentas debidas) muy inferior. Igualmente, se
refieren al criterio de la renta el art. 449-1 LECV, en materia de recurso de
apelación o de casación, o el novedoso art.70 de la ley concursal ( Ley
22/2003) que se refiere al pago de rentas y conceptos pendientes como
medio para enervar o rehabilitar el contrato de arrendamiento por la
administración concursal.6
En definitiva, la aplicación del criterio del valor del inmueble, no solo por
su carácter de excepción frente al criterio de la anualidad de renta, sino por
su carácter extraño a la materia arrendaticia y distorsionador del sistema de
fijación de la cuantía en el proceso arrendaticio debía de descartarse, aún a
riesgo de dejar prácticamente vacía de contenido el último inciso de la
regla 9ª del art. 251 LECV y considerar aplicable la norma general de la
“anualidad de renta”.
5 Op Cit. 6 Sobre esta cuestión puede verse con detalle: Magro Servet.Vicente. ”La intervención de la administración concursal en los juicios de desahucio iniciados contra el deudor en la ley concursal 22/2003 DE 9 de julio”.Revista Jurídica La Ley nº 5854 de 2003
Este criterio es el que se había sostenido por la SAP de Burgos en Auto de
12/06/2002 y por la SA P de Barcelona, secc. 13ª, de 22/05/20027 y
también este parecía ser el criterio adoptado por la doctrina mayoritaria en
7 .- Ciertamente, responde a nuestra tradición, entre las alternativas de suma de rentas impagadas (expresamente salvado en la Ley) la anualidad de la renta o el valor de la finca, la segunda, que se adecua a lo razonable y tiene varios argumentos a su favor: a) Porque se trata del valor derivado del contrato o vínculo arrendaticio que liga las partes. b) Porque el legislador se inspira en en los tres clásicos procesos: de declaración, de ejecución y cautelar, requiriendo incluso demanda para iniciar el segundo, si la sentencia no se cumple voluntariamente, de forma que en el proceso de declaración el objeto inmediato y pronunciamiento esencial del verbal es la resolución de contrato, por concurrir una causa de incumplimiento (art. 27.2.a LAU en relación con los art.1124 y 1555. 1.° C.C.), de forma que no es su objeto una acción directa de recuperación de la posesión aparte de que no entraría en juego la excepción «no obstante«de la proposición 2.a de la regla 9.a del art. 251. Y en el proceso de ejecución, de no desalojarse voluntariamente, se procedería a la recuperación de la finca que es consecuencia de la declaración de resolución del arrendamiento (cuyo título justificaba la posesión del arrendatario), en base al título ejecutivo correspondiente (artículos517.2.1 en relación con el 703 y 704 de la LEC). En base a ello unos dicen que se jus- tificaría el valor del inmueble en el «leasing, (sin embargo pensemos que el 250.1.11.a va referido a las demandas que pretendan que Tribunal resuelva, con carácter sumario, salvedad que no se hace en nuestro caso sobre el incumplimiento de un contrato de arrendamiento financiero...mediante el ejercicio de una acción exclusivamente encaminada a obtener la inmediata entrega del bien ....previa declaración de resolución de este; lo mismo ocurre en la art 250-1-10). c)Porque en el caso de reclamación de determinadas rentas ha de estarse a la cantidad reclamada, con las consecuencias en los arts.23 y 31;sin embargo cuando se pretende el desahucio la base o el fundamento es el mismo contrato y el impago de las mismas rentas, aunque no se reclamen, de forma que por idéntico impago siempre sería preceptivo en este segundo la intervención de abogado y procurador y su repercusión en al tasación de costas; otro argumento a favor de la anualidad de renta(aunque mas bien serias el de la cuantía de las rentas) sería el de que abonando la renta impagada, a los efectos de la enervación del art 24 c.e. la acción queda sin efecto. Es curioso como el art 22.4 utiliza la expresión ”importe de las rentas reclamadas en al demanda”, cuando no se reclaman. Pero es que además recordemos que la posibilidad de enervación ha de consignarse en la demanda. Ello se confirma con le hecho de que para seguir en la ocupación ha de consignarse en la demanda en la ocupación, no obstante la sentencia declarando el desahucio, a efectos de recurrir, deben consignarse las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas (art. 449.1 LEC). d) El problema de nuevo se plantearía, de no ser así, en el supuesto de acumulación de la resolución por impago de rentas y reclamación de las mismas, a efectos de determinar la suma del valor de ambas (art. 252.2).e) La posibilidad de casación solo podrá ventilarse a través del interés casacional del art 477.2.3 l.se.cv., criterio por razón de la materia y no por el de la cuantia.”
relación con la cuantía en los proceso arrendaticios sobre resolución
contractual, tanto la que ha planteado la cuestión en textos más generales
de estudio y comentario de la Ley de Enjuiciamiento Civil (Moreno
Catena8,Vázquez Iruzubieta9, Lorca Navarrete 10), como de la doctrina que
ha analizado el problema desde perspectivas más concretas y
específicamente referidas a cuestiones arrendaticias (Carreras Maraña11,
Magro Servet12, Lopez Orellana13, Loscertales Fuertes.14).
3.- Ejercicio acumulado de acciones arrendaticias.
a.- Si las acciones acumuladas provienen del mismo título o con la acción
principal se piden accesoriamente intereses, frutos, rentas o daños y
perjuicios, la cuantía vendrá determinada por la suma del valor de todas las
acciones acumuladas. Pero si el importe de cualquiera de las acciones no
fuera cierto y líquido, sólo se tomara en cuenta el valor de las acciones
cuyo importe sí lo fuera. Para la fijación del valor no se tomarán en cuenta
los frutos, intereses o rentas por correr, sino sólo los vencidos. Tampoco se
tomará en cuenta la petición de condena en costas.
8 Moreno Catena Victor. ”El proceso civil “ V.III Ed.Tirant lo Blanch. Tratados. 2000.Pag.1976 9 Vazquez Iruzubieta ”Comentarios a la nueva ley de enjuiciamiento civil” . 10 Lorca Navarrete Antonio María. ”Comentarios a al nueva ley de enjuiciamiento civil” .Tomo II Ed Lex Nova. Pag. 1664. 11 Carreras Maraña J.Miguel. ”Criteros Judiciales de aplicación de al nueva ley de Enjuiciamiento Civil” Ed. La Ley 2003-2004. Pags.133-134 y Revista Arrendamientos Urbanos .Ed Sepin.nº 219/2002 12 Magro Servet Vicente.”Guia Práctica de la Ley de Enjuiciamiento Civil” Ed.La Ley. 2002. Pag.116. 13 López Orellana Manuel Jose.”Incidencias Prácticas de la Ley de enjuiciamiento civil en materia arrendaticia con relación a la regulación precedente y especial referencia al desahucio por falta de pago.” Revista Arrendamiantos Urbanos .Ed. Sepin. nº 238/2003. Pag.19 14 LOSCERTALES FUERTES D. Revista “otrosi”, febrero 2002 del Ilustre Colegio de Abogados de Madrid.
b.- Si las acciones acumuladas fueran la de desahucio por falta de pago o
por expiración legal o contractual del plazo, y la de reclamación de rentas o
cantidades debidas, la cuantía de la demanda vendrá determinada por la
acción de mayor valor; y bien entendido que conforme al art 438-3-3
LECV el cauce procesal cualquiera que sea esa la cantidad que se reclame
es el juicio verbal. Sobre estos procedimientos de desahucio por falta de
pago con acumulación de reclamación de las cantidades debidas como
renta se caracterizan por incluir dos acciones claramente diferenciadas, lo
que tiene la ventaja de la evitación de dos procedimientos y de la
economización de la actividad procesal, pero que plantea el problema de
valoración, pues:
- Una primera comprendería la acción de desahucio, para que el arrendador
pudiese recuperar la finca objeto de contrato. Esta recuperación supone la
entrega de la finca, así como la extinción del contrato de arrendamiento que
fue el título suficiente para la posesión del inmueble por el arrendatario. El
ejercicio de esta acción es la que determina la clase de procedimiento que
será de aplicación: el juicio verbal.
- Una segunda acción comprende la reclamación de las rentas vencidas y
no satisfechas al arrendador. Esta reclamación comprende las que hubiesen
vencido hasta el momento de interposición de la demandada, así como las
que pueden devengarse hasta el momento de dictar sentencia. Para que
comprenda la sentencia estos vencimientos es necesario que se solicite
expresamente por la actora en el petitum de la demanda como se deriva del
nuevo art 220-2 LECV, lo que supone que si la cuantía de lo reclamado
excede de una anualidad de renta y es por tanto de mayor valor, esta será la
cantidad en al que se valore el proceso.
e.- Acción acumulada frente al fiador o avalista.
En orden a garantizar le pago de las rentas es cada vez mas frecuente que
se establezca su garantía con un aval, sobre todo en el caso de
arrendamientos de local de negocio en los que el importe de la merced
arrendaticia puede ser de muy elevada cuantía. Por ello, par evitar un
peregrinaje de juicios se dice en el art 438-3 LECV “Asimismo, también
podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista
solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.” Ahora bien, aún
siendo correcta esa posibilidad de acumulación subjetiva es lo cierto que lo
mas oportuna es establecer una modalidad de aval que no precisa el
ejercicio previo ni conjunto de la acción principal que en este caso seria la
reclamación de las rentas vencidas y que se denomina aval a primer
requerimiento. Dentro del concepto genérico del aval como medio de
garantía, sin duda alguna, la modalidad que mejor permite cumplir el
objetivo de su inmediata disponibilidad es el aval a primer requerimiento,
que atribuye al beneficiario de la caución una garantía absoluta de que si
tiene que ejecutar esa caución podrá obtener dinero metálico, sin demora
alguna y sin ningún tipo de actuación procesal previa, más allá de ejecutar
el propio aval dirigiéndose, de forma inmediata y directa, a la entidad o
sociedad que constituyó el aval indicando únicamente su condición de
beneficiario del mismo y sin que ello suponga al deudor el
desproporcionado gravamen de tener que consignar un dinero metálico que
quedaría depositado judicialmente y sin poder disponer de ese dinero para
otros usos y necesidades.
La esencia de esta garantía está en su carácter autónomo y en su naturaleza
no accesoria de la obligación del garante, lo cual la distingue de la fianza y
le otorga una independencia de la obligación de garantizar frente a la deuda
garantizada. La obligación del garante, dice Carrasco Perera, es
independiente, en cuanto a su validez y subsistencia, de la validez y
subsistencia de la obligación garantizada, siendo la principal consecuencia,
de esa falta de accesoriedad y de la independencia, el que el garante no
pueda oponer al beneficiario las excepciones que podría oponer contra éste
el deudor principal, lo cual supone excluir la regla del art. 1.853 C.C.
Esta figura del aval a primer requerimiento carecía de regulación concreta
en el derecho positivo y fue configurada en el ámbito de la jurisprudencia,
fundamentalmente en su alejamiento del contrato de fianza, teniendo como
origen fundamental la autonomía de la voluntad (art. 1.255). Dejando al
margen la jurisprudencia más antigua que se recoge y que sistematiza en el
trabajo indicado del Prf. Carrasco Perera mediante el análisis de las SSTS:
24-11-1978; 20-3-1980; 11-7-1983; 17-6-1985; 14-11-1989; 2-10-1990;
15-4-1991; 27-10-1992, es preciso concretar el concepto y contenido del
aval a primer requerimiento, como elemento esencial de la caución procesal
en el ámbito de las medidas cautelares, que es lo que aquí nos ocupa, desde
la perspectiva de la más reciente Jurisprudencia. Así, podemos destacar las
siguientes resoluciones, que constituyen complemento básico y medio
esencial para interpretar el aval bancario:
-STS de 20-3-2000: «Cuyo concepto de aval a primer requerimiento lo
expone con claridad la S 27 oct. 1992 que se reitera en la presente: es una
garantía personal atípica, producto de la autonomía de la voluntad
proclamada por el art. 1.255 C, que es distinta del contrato de fianza y del
contrato de seguro de caución, no es accesoria y el garante no puede
oponer al beneficiario, que reclama el pago, otras excepciones que las que
derivan de la garantía misma. El efecto, por tanto, se produce por la
reclamación de tal beneficiario, lo que supone que el obligado garantizado
no ha cumplido; tan sólo si el garante prueba que sí ha cumplido
(inversión, por tanto, de la carga de la prueba) puede evitar el pago. El
efecto último es, pues, que el beneficiario tiene un claro derecho a exigir el
pago, siendo la obligación del garante independiente de la obligación del
garantizado y del contrato inicial, sin perjuicio de las acciones que puedan
surgir a consecuencia del pago de la garantía». Este mismo concepto está
reiterado en la STS de 5-7-2000 y en la STS de 17-2-2000 15
- Como Sentencia muy clarificadora sobre las características básicas del
aval a primer requerimiento constituido en reclamación directa por el
beneficiario y sobre la imposibilidad de excepciones para el garante, debe
de citarse la S. T.S. de 13-12-2000, donde se dice: «Los avales a primer
requerimiento o a primera solicitud (conocidos con diversas
denominaciones) están plenamente admitidos por la doctrina
jurisprudencia (Sentencias, entre otras, 11 julio 1983, 14 noviembre 1989,
2 octubre 1990, 27 octubre 1992, 15 mayo y 10 noviembre 1999, y las muy
recientes de 17 febrero, 30 de marzo y 5 de julio de 2000), que reconoce su
función garantizadora y su operatividad independiente del contrato que
garantiza, de tal modo que aquella surte efectos mediante el primer
requerimiento practicado en forma legal, siendo suficiente la reclamación
del beneficiario frente al garante para entender que el obligado principal
no ha cumplido (Sentencias 27 octubre 1992, 10 noviembre 1999, 17
15 «Efectivamente la base de la sentencia recurrida radica en estimar que la relación contractual que ligaba a las partes estaba constituido por un contrato autónomo de garantía denominado aval al primer requerimiento, contrato atípico, producto de la autonomía de la voluntad sancionada por el art. 1.255 C.C. (así S 14 nov. 1989) en el cual el fiador viene obligado a realizar el pago al beneficiario cuando éste se lo reclame, ya que la obligación de pago asumida por el garante se constituye como una obligación distinta, autónoma e independiente, de las que nacen del contrato cuyo cumplimiento se garantiza; es nota característica de esta forma de garantía personal, que la diferencia de la fianza regulada en el C.C., su no accesoriedad, nota a lo que se alude en la S 11 jul. 1983, al incidir , entre , así como la S 14 noviembre 1989, en la que se afirma que , de ahí que el garante no puede oponer al beneficiario que reclama el pago otras excepciones que las que se deriven de la garantía misma, siendo suficiente la reclamación del beneficiario frente al garante para entender que el obligado principal no ha cumplido, si bien en aras del principio de la buena fe contractual, art. 1.258 C.C., se permita al garante, caso de contienda judicial, probar que el deudor principal ha pagado o cumplido su obligación con la consiguiente liberación de aquél, produciéndose así una inversión de la carga de la prueba, ya que no puede exigirse al beneficiario que acredite el incumplimiento del obligado principal, siendo suficiente, como se dice, la reclamación de aquel beneficiario para que nazca la obligación de pago del avalista».
febrero, y 5 julio 2000), y sin que el garante pueda obtener al beneficiario
que reclama el pago otras excepciones que las que se derivan de la
garantía misma».
V.- JUICIO DE DESAHUCIO Y JUICIO MONITORIO.
La relación entre el juicio monitorio, con indudables ventajas para el rápido
cobro de cantidades debidas, y el proceso arrendaticio y que ha sido objeto
de constantes análisis doctrinales en muy diversos foros, se había debatido
la posibilidad de aplicar el juicio monitorio para la reclamación de rentas
debidas y como en tantas ocasiones se habían suscitado posturas a favor
(AAP de Cádiz, sección 8ª de 18-06-2007) y en contra de su admisibilidad
( SAP de Cáceres, sección 2ª de 1-03-2002) dada la discrepancia de cual de
los dos procesos era el especial si el monitorio o el arrendaticio. Incluso, de
lege ferenda, se ha planteado (Casado Román) 16 la posibilidad de la
creación de un procedimiento monitorio de desahucio por falta de pago, al
ser una modalidad del procedimiento monitorio, como ocurre con el
proceso monitorio para reclamación de cantidades debidas por gastos
comunes de las Comunidades de Propietarios, lo que gozaría de los
principios propios y característicos de esta modalidad de procedimientos17,
y se ha hablado de monitorización del juicio de desahucio( Bonet Navarro)
16 .- CASADO ROMÁN “ El proceso monitorio de desahucio pro falta de ago como solución de lege ferenda a los procedimientos sobre arrendamientos urbanos”. Revista LA LEY-12-05-2009, número 7172.
17 .- Desde esta tribuna se ha defendido de lege ferenda la creación de una nueva modalidad de proceso monitorio que se extienda a las reclamaciones de rentas vencidas y no satisfechas de los arrendamientos urbanos. Esta solución puede ser la fórmula más adecuada para poder mejorar y agilizar las reclamaciones por desahucio, reclamaciones que han experimentado un importante incremento como consecuencia de la situación de crisis económica que sufrimos.
El proyecto analizado no resuelve la cuestión principal debatida referente a
la posibilidad de aplicar el Juicio monitorio a la reclamación de rentas
debidas de forma directa mediante la reforma del art 812 LECV en relación
con el art 249 y 250 LECV, pero si que lo resuelve de forma indirecta al
establecer el cauce procesal adecuado para tramitar la oposición al juicio
monitorio de reclamación de rentas y dice que “en todo caso, cuando se
reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana
y éste formulare oposición, el asunto se resolverá definitivamente por los
trámites del juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía.” La reforma
aunque presupone que se podía acudir al juicio monitorio para reclamar
rentas lo cual no era ni muchos menos algo claro y unánimemente asumido,
da pro supuesta esta posibilidad y con acierto y coherencia con la asunción
del juicio verbal como medio para la reclamación de rentas debidas acude
al mismo cauce procesal como medio para la oposición en el juicio
monitorio, descartando la posibilidad de acudir al juicio ordinario aunque la
cuantía lo hubiera permitido.
BIBLIOGRAFÍA COMPLEMENTARIA.
ACHÓN BRUÑEN M. J. “Análisis práctico del juicio de desahucio por
falta de pago” Ed. Boch- Barcelona-2007.
BONET NAVARRO J. “Los juicios por desahucio en España: un problema
económico, social y jurídico” Actualidad Aranzadi de 23-04-2009, número
774.
BONET NAVARRO J. “Los juicios por desahucio ( especialidades
procesales para la recuperación de la posesión de la finca arrendada o en
situación de precario)”. Ed. Aranzadi-Navarra-2009.
BONET NAVARRO J. “El desahucio que viene I y II”. Actualidad
Aranzadi de 25-06-2009 y 16-07-2009, números 778-779.
GARBERÍ LLOBREGAT J. “La enervación del desahucio, hoy” Diario
LA LEY 7163 de 28-04-2009.
MAGRO SERVET. V. “La repercusión en los juicios de desahucio de las
oficinas de señalamiento inmediato” Revista Práctica de Tribunales,
número 2-2004.
MAGRO SERVET V. “Las oficinas de señalamiento inmediato” Diario LA LEY 8-07-2009 número 7213.
J. M. CARRERAS MARAÑA
BURGOS SEPTIEMBRE-2009
