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A partire dal 1° luglio è obbligatorio redigere l'attestato di certificazio-ne energetica anche per le singole unità immobiliari (vendute, affitta-te o comunque trasferite a titolo oneroso), come previsto all'art. 6 com-ma 1-bis, lettera c) del D.lgs 192/2005. In attesa delle linee guida nazionali, l'ACE (Attestato di Certificazio-ne Energetica) potrà essere sostituito dall'AQE (Attestato di Qualifi-cazione Energetica), introdotto dal D.Lgs. 311/2006, che avrà validi-tà transitoria e sarà idoneo a determinare le prestazioni energetichedegli edifici. L'obbligo della dotazione grava sul venditore o sul costruttore, nelcaso si tratti di nuove costruzioni o di immobili oggetto di ristruttura-zioni importanti. Considerata l'incidenza della disposizione in esame,alcuni chiarimenti sono stati forniti dal Consiglio Nazionale del Nota-riato secondo cui "l'obbligo di dotazione, pur essendo previsto (conprevisione di default) in capo al venditore ovvero al costruttore, puòessere assunto a proprio carico dall'acquirente in forza di una speci-fica pattuizione, alla quale le parti, adeguatamente informate e valu-tati i propri interessi concreti, potranno addivenire nel rogito notarile".Il costo della certificazione dipenderà dalle dimensioni dell'immobilee dalla tipologia degli impianti e dei materiali presenti.Gli edifici con più di 4 appartamenti dovranno prediligere il riscalda-mento centralizzato, ma senza divieti per impianti autonomi. In casodi ristrutturazione o rinnovo dell'impianto esistente dovranno essereinstallati strumenti per la contabilizzazione e la termoregolazione peri singoli appartamenti. Sono alcune delle norme per il risparmio ener-getico negli edifici ad uso abitativo che entrano in vigore con la pub-blicazione nei giorni scorsi sulla Gazzetta Ufficiale, delle norme delDL 192/2005. Ma entriamo nel dettaglio. In particolare, viene previsto che in tutti gliedifici esistenti con un numero di unità abitative superiore a 4 - e,comunque, nel caso in cui sia presente un impianto di riscaldamento

centralizzato di potenza di almeno 100 kW - sia "preferibile" il mante-nimento di impianti termici centralizzati, ove esistenti. L'eventualesostituzione con impianti di riscaldamento autonomi, dovrà esseredichiarata in una relazione tecnica attestante la rispondenza alle pre-scrizioni di legge per il contenimento del consumo energetico. Il dprprevede inoltre che in tutti gli edifici esistenti con un numero di unitàabitative superiore a 4, in caso di installazione o di ristrutturazione del-l'impianto termico, debbano essere realizzati gli interventi necessariper permettere "ove tecnicamente possibile", la contabilizzazione e latermoregolazione del calore per singola unità abitativa. Il provvedimento conferma infine le disposizioni transitorie in materiadi periodicità minima dei controlli sugli impianti di riscaldamento, cherimane fissata: a) a un anno, per gli impianti alimentati a combustibi-le liquido o solido (indipendentemente dalla potenza) nonché per gliimpianti uguali o superiori a 35 kW; b) a due anni, per gli impianti infe-riori a 35 kW (le cosiddette "caldaiette" presenti nelle abitazioni) conanzianità di installazione superiore agli otto anni e per gli impianti acamera aperta (caldaie di tipo B) installati nei locali abitati; c) a quat-tro anni, per gli impianti inferiori a 35 kW con meno di otto anni dianzianità.

Dal 1° luglio 2009 anche le singole unità immobiliari (vendute,affittate o comunque trasferite a titolo oneroso) dovranno es-sere dotate dell'attestato di certificazione energetica

a cura di Anna Carbone

OBBLIGO DELLA CERTIFICAZIONEENERGETICA

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È arrivato il via libera definitivo della Camera al disegno di legge recantedisposizioni per l'adempimento di obblighi derivanti dall'appartenenza del-l'Italia alla Comunità europea in riferimento all'abrogazione dell'accertamentofiscale in base al valore normale sulle cessioni degli immobili ovvero sulletransazioni a titolo oneroso Tale legge è stato oggetto di giuste precisazioni dalla Legge comunitaria2008, in base alla quale viene confermata l'eliminazione delle disposizioniin materia di accertamento sulle compravendite immobiliari in base al valo-re normale dei fabbricati ceduti, sia ai fini IVA che delle imposte sul reddito,che era stato introdotto dall'art.35, commi 2-3, del D.L. 223/2008, converti-to, con modifiche, dalla legge 248/2006 (Decreto Visco-Bersani).Restiamo tutti in attesa della pubblicazione in Gazzetta per l'entrata in vigo-re del nuovo provvedimento. Ma è importante ricordare che tale risultato èstato raggiunto anche grazie alla formale denuncia presentata dall'Ance allaCommissione europea, in cui è stato evidenziato che le norme sul valorenormale violano la Direttiva 28 novembre 2006 n.2006/112/CE - Direttivadel Consiglio relativa al sistema comune d'imposta sul valore aggiunto, inbase alla quale la base imponibile costituita dal corrispettivo pattuito, coin-cidente con quello esposto in fattura e non da un valore prestabilito statisti-camente, come le quotazioni O.M.I.A tale segnalazione di illegalità con effetti di denuncia dell'Ance è seguitaun procedura di infrazione comunitaria nei confronti dell'Italia che ha neces-sariamente dovuto riallineare la propria normativa con le disposizioni euro-pee. Infatti la diavoleria fiscale era stata introdotta dall'art.35, commi 2 - 4 e23 bis, del Decreto-legge n. 223/2006 (decreto "Visco-Bersani", convertitocon modificazioni nella legge n. 248/2006) che aveva previsto la possibili-tà di procedere alla rettifica delle dichiarazioni IVA e delle imposte sul red-dito, nell'ipotesi in cui sia accertato che il valore di trasferimento di beni immo-bili si discosti da un certo valore normale degli stessi; nel caso, poi, di tra-sferimento immobiliare finanziato con mutuo ipotecario o finanziamento ban-cario, il valore normale non può essere inferiore all'ammontare del mutuo odel finanziamento erogato.Successivamente alla legge n. 248/2006, sull'argomento è intervenuta lalegge n. 296/2006 (Finanziaria 2007) che all'articolo 1, comma 307, per ladeterminazione del valore normale ha rinviato ad uno specifico Provvedi-mento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate l'individuazione periodica deicriteri utili alla determinazione dello stesso valore normale, ai fini dell'ac-certamento nell'ambito dell'IVA, dell'imposta di registro e delle imposte diret-te.Il Provvedimento del Direttore dell'Agenzia delle Entrate 27 luglio 2007 reca-va "Disposizioni in materia di individuazione dei criteri utili per la determi-nazione del valore normale dei fabbricati di cui all'articolo 1, comma 307 del-la legge 27 dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria 2007).", ai fini dell'ac-certamento sulle compravendite immobiliari, il "valore normale" dei fabbri-cati ceduti devono essere stabiliti sulla base dei valori dell'Osservatorio delMercato Immobiliare dell'Agenzia del Territorio e di coefficienti di merito rela-tivi alle caratteristiche che influenzano il valore dell'immobile, integrati dallealtre informazioni in possesso della' ufficio.Con la Finanziaria 2008 (legge 244/2007, art. 1, comma 265), inoltre, talidisposizioni accertativi venivano estese anche alle compravendite effettua-te precedentemente al 4 luglio 2006, attribuendo, in tal caso, valenza di merapresunzione semplice allo scostamento tra valore normale e corrispettivodichiarato in atto.Con la definitiva approvazione della legge Comunitaria 2008, il riferimentoal valore normale è stato eliminato sia dall'art.54, comma 3, del D.P.R.633/1972 (ai fini IVA), sia dall'art.39, comma 1, letta. d, del D.P.R. 600/1973(ai fini delle imposte sul reddito). Con la conseguenza che l'eventuale dif-formità tra il corrispettivo di cessione ed il valore normale rappresenterà unamera presunzione semplice, che non potrà più legittimare accertamenti auto-matici in capo alle imprese.Infine, viene abrogato anche l'art.35, comma 23-bis, della legge 248/2006,in base al quale, ai fini IVA, nel caso di trasferimento immobiliare finanziatocon mutuo ipotecario o finanziamento bancario, il valore normale non pos-sa essere inferiore all'ammontare del mutuo o del finanziamento erogato.

Finalmente va in soffitta un paradosso: abrogato l'accertamento fiscale in base al valore normale


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IL RISCATTO DI UN LEASING ABITATIVO

FISCALITÀ

LʼAnce spiega che in presenza di un contratto di leasing, avente adoggetto un immobile ad uso abitativo, il relativo riscatto configuraunʼoperazione esente da Iva, alla quale si applicano lʼimposta diRegistro del 7%, lʼimposta Ipotecaria del 2% e lʼimposta Catastaledellʼ1%.In tal caso, la base imponibile, su cui calcolare le imposte indirette,è rappresentata dal valore venale in comune commercio dellʼim-mobile oggetto del riscatto. Questi i principali chiarimenti contenutinella Risoluzione Ministeriale n.163/E del 22 giugno 2009, con laquale lʼAgenzia delle Entrate precisa la corretta tassazione in capoallʼutilizzatore del bene, qualora questʼultimo preveda di esercitarelʼopzione di riscatto.LʼAgenzia delle Entrate, nel sottolineare che nel caso prospettatodal contribuente la volontà delle parti è quella di far acquistare laproprietà dellʼimmobile allʼutilizzatore, specifica che «lʼacquisto daparte del concedente ed il riscatto finale da parte dellʼutilizzatoresono disposizioni perfettamente autonome ai fini delle imposte suitrasferimenti».LʼAnce aggiunge che lʼimposta di Registro dovrà essere assolta siadalla società concedente, al momento dellʼacquisto del bene immo-bile, sia dallʼutilizzatore, nel caso di riscatto, nonostante tale impo-sta sia stata inclusa nei canoni da questi versati.Considerando che la fattispecie prospettata non rientra nelle ipote-si di imponibilità previste dal numero 8-bis dellʼart.10 del D.P.R. 26ottobre 1972, n.633, il trattamento tributario cui assoggettare lʼope-razione prevede:- Esenzione ai fini Iva;- Imposta di Registro pari al 7%;- Imposte Ipotecaria e Catastale, rispettivamente pari al 2% e allʼ1%.

Inoltre, lʼAgenzia delle Entrate, richiamando espressamente la Cir-colare Ministeriale n.12/E del 1° marzo 2007, estende anche agliimmobili ad uso abitativo il calcolo della base imponibile basato sulcriterio utilizzato in sede di riscatto della proprietà di un immobilestrumentale, utile al fine del calcolo delle imposte dʼatto.Tale ammontare è dato dal valore venale in comune commercio,individuato dal «prezzo di riscatto finale del bene, aumentato deicanoni, depurati della componente finanziaria».Infine, lʼAgenzia delle Entrate precisa che, diversamente da quan-to disposto per gli immobili strumentali, nel caso di leasing ad usoabitativo, non si può beneficiare né della riduzione del 50% delle ali-quote delle imposte Ipotecaria e Catastale, né della possibilità dioperare la detrazione da tali imposte dell'importo corrispondenteall'imposta di Registro pagata sui canoni di locazione finanziaria.

È unʼoperazione esente da Iva, alla quale si applicano lʼimposta di Registro del 7%, lʼimposta Ipotecaria del 2% e lʼimposta Catastale dellʼ1%


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