1

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang Masalah

Seiring berkembangnya perekonomian, bisnis dalam bidang pembangunan

di lahan pemukiman berkembang sangat pesat. Hal ini dibuktikan dengan adanya

penawaran-penawaran akan kebutuhan perumahan yang menyediakan rumah

sesuai dengan kebutuhan masyarakat. Dengan adanya kebutuhan rumah yang

tinggi, harus adanya suatu perangkat hukum yang dapat melandasi proses

pemilikan rumah. Agar suatu proses pemilikan rumah berjalan dengan baik maka

harus adanya perbuatan hukum antara pihak penjual dan pihak pembeli. Perbuatan

hukum yang dimaksud adalah adanya suatu perjanjian dalam proses pemilikan

rumah.

Perjanjian menurut ketentuan Pasal 1313 KUHPerdata merupakan suatu

perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu

orang lain atau lebih. Dalam perjanjian tidak akan ada kalau tidak ada persetujuan

atau kesepakatan antara pihak-pihak. Persetujuan itu ditunjukkan dengan

penerimaan tanpa syarat atas suatu tawaran. Dapat dikatakan juga bahwa apa yang

ditawarkan oleh pihak satu diterima oleh pihak yang lainnya.

Salah satu bentuk perbuatan hukum yang berkenaan dengan pemilikan rumah

yaitu perbuatan hukum mengenai jual beli. Jual beli secara umum biasanya

2

dilakukan dengan perjanjian atau biasa disebut dengan perjanjian jual beli.

Perjanjian jual beli adalah perjanjian yang bersifat konsensuil, dengan pengertian

jual beli telah lahir dan mengikat para pihak, yaitu penjual dan pembeli segera

setelah mereka mencapai kata sepakat mengenai kebendaan yang diperjualbelikan

dan harga yang harus dibayar.1 Jual beli diatur dalam ketentuan Pasal 1457

KUHPerdata yaitu suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan

dirinya untuk menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar

harga yang dijanjikan.

Kewajiban yang dibebankan pada penjual dalam suatu perjanjian,

memberikan hak pada pihak pembeli dalam perjanjian untuk menuntut

pelaksanaan prestasi dalam perikatan yang lahir dari perjanjian tersebut. Hak dan

kewajiban ini berupa prestasi. Pelaksanaan prestasi dalam perjanjian yang telah

disepakati oleh para pihak dalam perjanjian adalah pelaksanaan dari perikatan

yang terbit dari perjanjian tersebut.2

Pengertian perikatan secara umum merupakan hubungan hukum antara

dua orang atau lebih orang (pihak) dalam bidang/lapangan harta kekayaan, yang

melahirkan kewajiban pada salah satu pihak dalam hubungan hukum tersebut.3

Hubungan hukum dalam perikatan ini melibatkan dua orang atau lebih, yang

merupakan para pihak dalam perikatan. Pihak-pihak dalam perikatan tersebut,

sekurangnya terdiri dari dua pihak, pihak penjual merupakan pihak yang berjanji

1 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004, Jual Beli, Cet.2, Ed. 1, PT. Raja Grafindo

Persada, Jakarta, (selanjutnya disingkat Kartini Muljadi I), h. 82. 2Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2010, Perikatan yang Lahir dari Perjanjian,Cet.5,

Ed.1, Rajawali Pers, Jakarta, (selanjutnya disingkat Kartini Muljadi II), h. 91. 3 Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja, 2004, Perikatan pada umumnya, Cet. 2,Ed. 1,

Rajawali Pers, Jakarta, (selanjutnya disingkat Kartini Muljadi dan Gunawan Widjaja III), h. 17.

3

menyerahkan hak milik atas suatu barang dan pihak yang lain yaitu pembeli

berjanji untuk membayar hak milik atas barang tersebut.

Di dalam perjanjian jual beli harus ada penyerahan barang yang diperjanjikan

karena hal tersebut merupakan syarat mutlak dari suatu perjanjian. Apabila telah

diperjanjikan suatu hal namun dalam prakteknya belum diserahkan objek

perjanjian maka perjanjian tersebut dianggap tidak ada atau belum ada perjanjian,

selain itu juga menganut asas terang dan tunai, yaitu jual beli berupa penyerahan

hak untuk selama-lamanya dan pada saat itu juga dilakukan pembayarannya oleh

pembeli yang diterima oleh penjual.

Perjanjian jual beli harus memuat syarat sahnya suatu perjanjian yang diatur

dalam ketentuan Pasal 1320 KUHPerdata yaitu:

1. Kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;

3. Suatu pokok persoalan tertentu;

4. Suatu sebab yang tidak terlarang.

Dalam persyaratan jual beli harus memuat keempat syarat tersebut agar

dapat dikatakan memiliki kekuatan hukum yang mengikat. Akan tetapi, tidak

sedikit pihak-pihak yang melakukan perjanjian tanpa memperhatikan syarat

tersebut.

Terkait Pengikatan Perjanjian Jual Beli merupakan sebuah perjanjian

pendahuluan atas perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan yang nantinya

aktanya akan dibuat dan ditandatangani dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah

4

(PPAT). Pada pengikatan perjanjian jual beli para pihak yang akan melakukan

jual beli sudah terikat serta sudah mempunyai hak dan kewajiban untuk

memenuhi prestasi dan kontra prestasi sebagaimana yang disepakati dalam

pengikatan perjanjian jual beli.

Namun dalam pelaksanaanya, pengikatan perjanjian jual beli antara pihak

Perusahaan Pengembang dan pembeli bukan tanpa kendala. Dalam prosesnya,

tidak jarang salah satu pihak melakukan perbuatan melawan hukum. Dalam kasus

jual beli perumahan salah satu permasalahan yang pernah terjadi yaitu mengenai

permasalahan pembatalan pengikatan jual beli properti yang dilakukan oleh PT.

Srikandi selaku penjual. Permasalahan ini berawal ketika pihak pembeli yaitu Ni

Putu Suastini tertarik untuk membeli 1 (satu) unit bidang tanah dan bangunan

yang berdiri di atasnya yang terletak di Desa Jimbaran, Kecamatan Kuta Selatan,

Kabupaten Badung, Provinsi Bali yang dikenal dengan perumahan “Bukit Hijau

Residence”. Pihak pembeli telah membeli serta membayar lunas 1 (satu) unit

kavling tanah dan bangunan yang berdiri di atasnya yang dikenal dengan “Bukit

Hijau Residence Blok B3”. Sertifikat Hak Milik atas 1 (satu) unit bidang tanah

dan bangunan tersebut tercatat atas nama pembeli. Namun, setelah pembeli

menempati tempat tersebut justru merasa luasnya kecil, dan kurang nyaman untuk

ditempati dan usaha. Kemudian pihak pembeli dan pihak penjual sepakat untuk

menukar tanah bangunan tersebut dengan 1 (satu) unit kavling tanah dan

bangunan yang berdiri di atasnya, namun bangunan tersebut belum utuh atau

bangunan setengah jadi yang berlokasi di areal “Bukit Hijau Residence Blok A3”.

Karena telah adanya kesepakatan mengenai harga dan bangunan milik pembeli

5

yaitu “Blok B3” dengan tanah dan bangunan “Blok A3”, kemudian pihak pembeli

dan penjual membuat dan menandatangani Perjanjian Pembelian Tanah dan

Bangunan pada tanggal 14 Juni 2011. Kemudian, pihak penjual menyerahkan

sepenuhnya tanah dan bangunan kepada pembeli. Namun, Akta Jual Belinya

belum bisa ditandatangani dengan alasan Sertifikat Hak Milik dan Surat

Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) masih dalam proses. Di lain pihak,

pembeli telah menyerahkan tanah dan bangunan (Blok B3) sebagai penukarnya

sebagaimana yang telah disepakati. Walaupun tanah beserta bangunan sepenuhnya

telah diserahkan secara fakta (feitelijke levering) oleh penjual kepada pembeli

yang telah dibayar lunas akan tetapi penyerahan secara yuridis (juridische

levering) yaitu balik nama atas tanah milik penjual kepada pembeli belum

dilakukan dengan alasan Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) dan Surat

Pemberitahuan Pajak Terhutang (SPPT) belum selesai karena masih tertulis secara

global/belum dipecah.

Untuk meyakinkan pembeli, pihak penjual membuat dan menandatangani

surat pernyataan pada tanggal 25 September 2012 bahwa pihak penjual akan

menyerahkan Sertifikat Hak Milik dan rumah/bangunan Blok A3 paling lambat

pada tanggal 30 Oktober 2012. Setelah ditunggu hingga tanggal 30 Oktober 2012,

pihak penjual belum juga bisa menyerahkan Sertifikat Hak Milik dan

Penandatanganan Akta Jual Beli. Untuk meyakinkan pihak pembeli, pihak penjual

membuat dan menandatangani surat pernyataan yang ditujukan kepada pihak

pembeli. Yang dalam hal ini telah mengakui dan membenarkan tanah dan

bangunan tersebut atas nama Masfufah (Direktur Utama PT.Srikandi) telah dijual

6

dan dibayar lunas oleh pembeli dan dengan begitu tanah beserta bangunan adalah

sah milik pembeli. Kemudian setelah 3 tahun, pembeli belakangan mengetahui

bahwa tanah dan bangunan tersebut dibuatkan “pengikatan perjanjian jual beli dan

kuasa menjual” oleh dan diantara pihak penjual dan pihak ketiga pada bulan

Januari 2012. Kemudian Hak Milik atas tanah tersebut balik nama atas nama

pihak ketiga dan buku sertifikat hak milik atas tanah berada dalam penguasaan

pihak ketiga yaitu Susilawati. Dalam hal ini, tanah dan bangunan sengketa

terhitung sejak tanggal 14 Juni 2011 atau setidak-tidaknya tanggal 20 Juni 2011

hingga sekarang adalah sah milik pembeli atas dasar jual beli, maka perbuatan

hukum yang berupa pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan

sengketa yang dibuat dan ditandatangani oleh pihak penjual dan pihak ketiga

setelah tanggal 14 Juni atau setidak-tidaknya 20 Juni 2011 adalah merupakan

perbuatan melawan hukum, melanggar kesusilaan.

Berdasarkan latar belakang yang telah diuraikan, dengan demikian adapun hal

yang dapat dikaji secara mendalam melalui karya ilmiah yang berjudul,

“Batalnya Pengikatan Perjanjian Jual Beli atas Tanah dan Bangunan karena

Perbuatan Melawan Hukum yang dilakukan oleh PT. Srikandi”.

7

1.2 Rumusan Masalah

Berdasarkan uraian latar belakang di atas, dapat diajukan rumusan masalah

sebagai berikut:

1. Apakah pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan

tersebut dapat dibatalkan?

2. Bagaimanakah akibat hukum atas dibatalkannya pengikatan perjanjian

jual beli atas tanah dan bangunan karena perbuatan melawan hukum

yang dilakukan oleh PT. Srikandi?

1.3 Ruang Lingkup Masalah

Sebelum melangkah kepada pembahasan, maka dipandang perlu adanya

pembatasan yang cukup dalam ruang lingkup permasalahan. Hal ini dimaksudkan

agar pembahasan lebih terarah serta tidak menyimpang dari pokok pembahasan

yang justru akan mengaburkan inti kajian serta pokok pembahasan. Adapun ruang

lingkup yang dibahas adalah:

1. Terhadap permasalahan pertama ruang lingkupnya meliputi

pembatalan pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan.

2. Terhadap permasalahan kedua ruang lingkupnya meliputi akibat

hukum atas dibatalkannya pengikatan perjanjian jual beli akta kuasa

menjual.

8

1.4 Orisinilitas Penelitian

Penelitian ini merupakan penelitian asli karena belum ada penelitian secara

khusus yang membahas terkait karya ilmiah dengan judul ini. Akan tetapi,

terdapat kemiripan dengan beberapa karya ilmiah lain namun tidak sama.

Melalui penusuran media internet, adapun skripsi yang membahas mengenai

pembatalan pengikatan jual beli tanah dan bangunan. Adapun judul dan

rumusan masalah karya ilmiah lain tersebut, sebagai berikut:

a. Penelitian yang dilakukan oleh Zefanya Siahaan, tahun 2012, dengan

judul Analisis Yuridis Terhadap Kasus Gugatan Wanprestasi

pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) Tanah (Studi Kasus Mahkamah

Agung Nomor 280 K/PDT/2006). Permasalahan yang diangkat adalah

apakah Pengikatan Perjanjian Jual Beli tanah yang dilakukan antara

PT. Patra Jasa dengan Sdr. Benny Sumampouw pada tanggal 18

Agustus 1990 sah menurut hukum? Apakah PT. Patra Jasa dan PT.

Pertamina dapat dikatakan melakukan wanprestasi atas PPJB tanah

yang dilakukan dengan Sdr. Beny Sumampouw? Serta bagaimanakah

perlindungan hukum terhadap PT. Pulau Seribu Paradise sebagai pihak

yang dirugikan akibat putusan Pengadlan Tinggi Jakarta yang

menyatakan PPJB tanah batal demi hukum?

b. Penelitian yang dilakukan oleh I Gede Hady Sunantara, tahun 2013,

dengan judul Wanprestasi dalam Pengikatan Perjanjian Jual Beli

Rumah Siap Huni Pada PT. Mitrasurya Cemerlang. Permasalahan yang

diangkat adalah apa bentuk wanprestasi yang dilakukan pihak

9

Perusahaan Pengembang PT. Mitrasurya Cemerlang?; Serta,

bagaimana akibat hukum dari wanprestasi yang dilakukan oleh

Perusahaan Pengembang PT. Mitrasurya Cemerlang?

Untuk jelasnya penelitian-penelitian yang dilakukan sebelumnya dapat di

lihat pada tabel berikut ini.

No. Nama Judul Rumusan Masalah

1. Zefanya

Siahaan

Analisis Yuridis

Terhadap Kasus

Gugatan Wanprestasi

pengikatan Perjanjian

Jual Beli (PPJB) Tanah

(Studi Kasus Mahkamah

Agung Nomor 280

K/PDT/2006)

1. Apakah PPJB tanah yang

dilakukan antara PT. Patra

Jasa dengan Sdr. Benny

Sumampouw pada tanggal

18 Agustus 1990 sah

menurut hukum?

2. Apakah PT. Patra Jasa dan

PT. Pertamina dapat

dikatakan melakukan

wanprestasi atas PPJB

tanah yang dilakukan

dengan Sdr. Beny

Sumampouw?

3. Bagaimanakah

perlindungan hukum

terhadap PT. Pulau Seribu

10

Paradise sebagai pihak

yang dirugikan akibat

putusan Pengadlan Tinggi

Jakarta yang menyatakan

PPJB tanah batal demi

hukum?

2. I Gede

Hady

Sunantara

Wanprestasi dalam

Pengikatan Perjanjian

Jual Beli Rumah Siap

Huni Pada PT.

Mitrasurya Cemerlang

1. Apa bentuk wanprestasi

yang dilakukan pihak

Perusahaan Pengembang

PT. Mitrasurya

Cemerlang?

2. Bagaimana akibat hukum

dari wanprestasi yang

dilakukan oleh Perusahaan

Pengembang PT.

Mitrasurya Cemerlang?

Adapun penelitian dari skripsi ini yaitu Pembatalan Pengikatan Perjanjian

Jual Beli Tanah dan Bangunan karena perbuatan melawan hukum yang

dilakukan oleh PT. Srrikandi, permasalahan yang diangkat adalah apakah

pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan dapat dibatalkan?

Serta bagaimanakah akibat hukum atas dibatalkannya pengikatan perjanjian

11

jual beli atas tanah dan bangunan karena perbuatan melawan hukum yang

dilakukan oleh PT. Srikandi?

1.5 Tujuan Penelitian

1. Tujuan umum

Adapun yang menjadi tujuan umum dari penulisan skripsi ini

adalah:

1. Sebagai media untuk mengemukakan pendapat secara tertulis,

kritis, sistematis, dan objektif.

2. Untuk melaksanakan Tri Dharma Perguruan Tinggi.

3. Untuk perkembangan ilmu pengetahuan dan pembulat studi

dalam ilmu hukum.

4. Untuk mengembangkan diri pribadi dalam kehidupan

masyarakat.

5. Untuk mengetahui mengenai alasan-alasan pembatalan

pengikatan perjanjian jual beli secara umum.

6. Untuk mengetahui akibat hukum atas dibatalkannya

pengikatan perjanjian jual beli atas tanah dan bangunan karena

perbuatan melawan hukum.

2. Tujuan khusus

Secara khusus penelitian ini bertujuan untuk:

1. Untuk memahami alasan-alasan pembatalan pengikatan

perjanjian jual beli tanah dan bangunan.

12

2. Untuk memahami akibat hukum dari adanya pembatalan

pengikatan perjanjian jual beli.

1.6 Manfaat Penelitian

1. Manfaat teoritis

a. Manfaat dari penelitian ini secara teoritis diharapkan mampu

memberikan kontribusi pemikiran bagi ilmu pengetahuan hukum,

khususnya Hukum Perikatan mengenai batalnya pengikatan perjanjian

jual beli serta akibat hukum atas dibatalkannya pengikatan perjanjian

jual beli tanah dan bangunan.

b. Untuk dapat digunakan sebagai sumbangan pemikiran bagi masyarakat

dalam hal batalnya pengikatan perjanjian jual beli tanah dan bangunan

karena perbuatan melawan hukum.

2. Manfaat praktis

Dari segi prakis, penelitian ini diharapkan dapat digunakan sebagai

pedoman bagi pemerintah dalam membuat peraturan di bidang

pengikatan perjanjian jual beli tanah dan bangunan serta masyarakat

pada umumnya dalam melaksanakan pengikatan perjanjian jual beli

tanah dan bangunan.

1.7 Landasan Teoritis

Untuk membahas rumusan masalah di atas, maka dianggap perlu adanya

suatu landasan yang dapat dijadikan acuan dalam penulisan karya ilmiah, hal

13

ini dimaksudkan agar pembahasan menjadi lebih terarah dalam menjawab

suatu permasalahan dan agar tidak menyimpang dari apa yang akan dibahas

dalam penulisan karya ilmiah ini.

Pokok pikiran pertama yaitu mengenai pengertian perjanjian. Hukum

tentang Perjanjian diatur dalam Buku III pada pasal 1313 KUHPerdata tentang

Perikatan yang menyatakan suatu perjanjian adalah suatu perbuatan dengan

mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau

lebih. Perjanjian dengan demikian mengikat para pihak secara hukum, untuk

mendapatkan hak atau melaksanakan kewajiban yang ditentukan dalam

perjanjian itu. Dalam suatu perjanjian lahirlah kewajiban atau prestasi dari

satu atau lebih kepada satu orang lainnya yang berhak atas prestasi tersebut.

Perjanjian juga memberikan kepastian bagi penyelesaian sengketa, dan

perjanjian ditujukan untuk memperjelas hubungan hukum. Menurut

Abdulkadir Muhammad, perjanjian adalah suatu persetujuan dengan dua

orang atau lebih saling mengikatkan diri untuk melaksanakan suatu hal dalam

lapangan harta kekayaan.4Namun, apabila hak dan kewajiban salah satu pihak

dilanggar karena tidak dipenuhinya kewajiban penjual dalam memberikan

bukti kepemilikan atas suatu bangunan yang berdiri di atas tanah atau tidak

melaksanakan kewajibannya tepat waktu maka hal ini dapat dikatakan

wanprestasi. Menurut Hari Saherodji, wanprestasi adalah seorang debitur yang

4 Abdulkadir Muhammad, 1990,Hukum Perikatan, Citra Aditya Bakti, Bandung, (selanjutnya

disingkat Abdulkadir Muhammad I), h. 4.

14

tidak melakukan prestasi sama sekali atau melakukan prestasi yang keliru atau

terlambat melakukan prestasi.5

Dalam rangka menciptakan keseimbangan dan memelihara hak-hak yang

dimiliki oleh para pihak sebelum perjanjian yang dibuat menjadi perikatan

yang mengikat kedua belah pihak, adapun asas umum yang merupakan

pedoman atau patokan untuk mengatur perjanjian yang akan dibuat hingga

pada akhirnya menjadi perikatan yang berlaku bagi para pihak. Berikut ini

dibahas asas-asas umum hukum perjanjian yang diatur dalam KUHPerdata:.

a. Asas Konsensualitas memperlihatkan, bahwa pada dasarnya suatu

perjanjian yang dibuat secara lisan antara dua atau lebih orang telah

mengikat, dan karenanya telah melahirkan kewajiban bagi salah satu

atau lebih pihak dalam perjanjian tersebut, segera setelah orang-orang

tersebut mencapai kesepakatan atau consensus, meskipun kesepakatan

tersebut telah dicapai secara lisan semata-mata.6Dalam hal ini berarti

prinsip perjanjian yang mengikat dan berlaku sebagai perikatan tidak

memerlukan formalitas, namun untuk menjaga kepentingan debitor

perlu adanya suatu bentuk formalitas atau syarat dari adanya suatu

tindakan nyata tertentu. Mengenai ketentuan yang mengatur mengenai

konsensualitas ini dapat ditemui dalam rumusan pasal 1320

KUHPerdata yang memerlukan empat syarat sahnya suatu perjanjian,

yang memuat:

5 H. Hari Saherodji, 1980, Pokok-Pokok Hukum Perdata, Cet.1, Angkasa Baru, Jakarta, h. 91.

6Kartini Muljadi II, opcit, h.34.

15

1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri,

2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,

3. Suatu hal tertentu,

4. Suatu sebab yang halal.

b. Asas Kebebasan Berkontrak, dasar eksistensi dari asas ini termuat

dalam angka 4 pasal 1320 KUHPerdata yaitu sebab yang halal.

Dengan adanya asas kebebasan berkontrak ini, para pihak yang

membuat dan mengadakan perjanjian diperbolehkan untuk menyusun

dan membuat kesepakatan atau perjanjian yang melahirkan kewajiban

apa saja, selama dan sepanjang prestasi yang wajib dilakukan tersebut

bukanlah sesuatu yang terlarang. Ketentuan Pasal 1357 KUHPerdata

menyatakan bahwa, suatu sebab adalah terlarang, apabila dilarang oleh

Undang-Undang atau apabila berlawanan dengan kesusilaan baik atau

ketertiban umum.

c. Perjanjian berlaku sebagai Undang-Undang (Pacta Sun Servanda),

asas ini diatur dalam pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata yang

menyatakan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku

sebagai Undang-Undang bagi mereka yang membuatnya. Perjanjian

sebagai sumber dari perikatan yang dibuat dengan sengaja oleh kedua

belah pihak secara sukarela, maka segala sesuatu yang telah disepakati

dan disetujui oleh kedua belah pihak harus dilaksanakan oleh kedua

belah pihak sebagaimana yang telah disepakati. Apabila salah satu

pihak dalam perjanjian tidak melaksanakannya maka pihak lain dalam

16

perjanjian berhak untuk memaksakan pelaksanaannya melalui

mekanisme maupun jalur hukum yang berlaku.

d. Perjanjian harus dilakukan dengan itikad baik diatur dalam Pasal 1338

ayat (3) KUHPerdata. Rumusan tersebut memberikan arti bahwa

sebagai sesuatu yang telah disepakati dan disetujui oleh para pihak,

pelaksanaan prestasi dalam tiap-tiap perjanjian harus dihormati

sepenuhnya, sesuai dengan kehendak para pihak pada saat perjanjian

ditutup.

Menurut pasal 1335 KUHPerdata, suatu perjanjian tanpa sebab, atau yang

telah dibuat karena sesuatu sebab, yang palsu atau terlarang, tidak mempunyai

kekuatan. Pasal ini hanya mempertegas mengenai salah satu syarat obyektif

dari sahnya suatu perjanjian, yaitu mengenai suatu sebab yang halal, yang

apabila suatu perjanjian bertentangan dengan Undang-Undang, kesusilaan atau

ketertiban umum, maka perjanjian tersebut tidak mempunyai kekuatan atau

yang disebut juga dengan batal demi hukum yang diatur dalam ketentuan

pasal 1337 KUHPerdata. Maksud dari batal demi hukum yaitu tidak adanya

dasar untuk menuntut pemenuhan perjanjian di muka Hakim, karena sejak

semula dianggap tidak pernah ada perjanjian. Dengan kata lain, apabila suatu

perjanjian dibuat tanpa causa atau sebab, maka suatu perjanjian dianggap tidak

ada.

Kedua mengenai jual beli, pengertian jual beli itu sendiri diatur dalam

ketentuan pasal 1457 KUHPerdata yang menyebutkan bahwa, jual beli adalah

persetujuan dengan nama pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk

17

menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang

dijanjikan. Dan pada pasal 1458 KUHPerdata ditegaskan bahwa jual beli telah

dianggap terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu

mencapai kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun

barang itu belum diserahkan dan harganya belum dibayar. Berbeda dengan

jual beli dalam konsep hukum barat, menurut hukum adat pengertian jual beli

tanah adalah perbuatan hukum penyerahan tanah untuk selama-lamanya

dengan penjual menerima pembayaran sejumlah uang, yaitu harga pembelian

yang sepenuhya atau sebagian dibayarkan secara tunai.7Berdasarkan

pengertian tersebut, diketahui adanya 2 (dua) asas jual beli tanah dalam

hukum adat yaitu asas terang yang berarti jual beli tanah tersebut dilakukan

dihadapan Kepala Desa yang tidak hanya bertindak sebagai saksi tetapi juga

dalam kedudukannya sebagai pihak yang menanggung bahwa jual beli tanah

tersebut tidak melanggar hukum yang berlaku dan asas tunai yang berarti

harga tanah yang dibayar itu bisa seluruhnya, bisa sebagian. Walaupun

dibayar sebagian, menurut hukum dianggap telah dibayar penuh.

Ketiga, mengenai perbuatan melawan hukum. Perbuatan melawan hukum

diatur pada ketentuan pasal 1365 KUHPerdata yaitu tiap perbuatan melanggar

hukum, yang membawa kerugian pada seorang lain, mewajibkan orang yang

karena salahnya menerbitkan kerugian itu, mengganti kerugian tersebut.

7 Sahat HMT Sinaga, 2007, Jual Beli Tanah dan Pencatatan Peralihan Hak, Pustaka Sutra,

Bandung, h. 18.

18

1.8 Metode Penelitian

1. Jenis penelitian

Penelitian yang dilakukan sehubungan dengan skripsi ini termasuk

jenis penelitian hukum empiris. Penelitian hukum empiris adalah

penelitian yang dilakukan dengan cara terjun langsung ke lapangan

serta melihat objek berkaitan dengan pembatalan pengikatan perjanjian

jual beli tanah dan bangunan karena perbuatan melawan hukum

berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

2. Sifat penelitian

Dalam penulisan skripsi ini, sifat penelitian yang digunakan adalah

penelitian secara deskriptif, yaitu dalam penelitian ini

menggambarkan fakta-fakta hukum yang ada juga bertujuan untuk

menjelaskan dengan menggunakan analisis data yang diperoleh secara

sistematis, faktual dan akurat serta dikaitkan dengan ketentuan-

ketentuan yuridis yang terdapat dalam peraturan perundang-undangan

yang berkaitan dengan perjanjian.

3. Jenis pendekatan

Pendekatan yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah

Pendekatan Perundang-Undangan (The Statue Approach) dan

Pendekatan Fakta (The Fact Approach). Pendekatan Perundang-

Undangan digunakan untuk meneliti ketentuan-ketentuan tentang

pengikatan perjanjian jual beli tanah dan bangunan. Sedangkan

Pendekatan Fakta digunakan untuk menganalisa secara langsung gejala

19

hukum dalam praktik kehidupan nyata mengenai konsep pengikatan

perjanjian jual beli tanah dan bangunan.

4. Data dan sumber data

Sumber data adalah sumber darimana data diperoleh yang pada

umumnya dibedakan antara data yang diperoleh langsung dari

masyarakat (data primer) dan data-data yang diperoleh dari bahan-

bahan pustaka (data sekunder).8

Data primer yakni data yang diperoleh langsung melalui penelitian

lapangan (Field Research) yaitu melalui wawancara dengan salah satu

informan dari instansi pemerintahan Kabupaten Badung dan beberapa

dari Pengadilan Negeri Denpasar. Wawancara dapat dilakukan dengan

daftar pertanyaan terbuka dan tertutup kepada pihak pejabat dari

Badan Pertanahan Nasional Kota Denpasar serta Pengacara dan

Hakim di Pengadilan Negeri Denpasar.

Data Sekunder, diperoleh dari penelitian kepustakaan (Library

Research). Penelitian Kepustakaan dilakukan untuk menggali data

dari buku-buku yang terkait dengan permasalahan dalam penelitian.

Sumber data sekunder terdiri dari tiga bahan, yaitu:

1. Bahan hukum primer, berupa KUHPerdata, Undang-Undang

Nomor 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria,

8 Ade Saptomo, 2009, Pokok-pokok Metodologi Penelitian Hukum Empiris Sebuah Alternatif,

Universitas Trisakti, Jakarta, h.71.

20

Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang

Pendaftaran Tanah.

2. Bahan hukum sekunder, yaitu bahan yang memberikan

penjelasan mengenai bahan hukum primer, seperti buku-buku

hukum, hasil penelitian, pendapat dari para pakar (doktrin) serta

jurnal-jurnal hukum.9

3. Bahan hukum tersier, yaitu berupa bahan yang memberikan

petunjuk maupun penjelasan terhadap bahan hukum primer dan

bahan hukum sekunder, seperti kamus hukum dan

ensiklopedia.10

5. Teknik pengumpulan data

1. Data primer diperoleh dari penelitian lapangan (field research).

Penelitian lapangan ini dilakukan dengan upaya memperoleh data

primer berupa wawancara, dan keterangan atau informasi dari

responden.

2. Data sekunder merupakan data pendukung yang diperoleh dengan

mengadakan penelitian kepustakaan terhadap bahan-bahan bacaan

berkaitan dengan skripsi ini, baik berupa buku-buku maupun

perundang-undangan.

6. Teknik pengolahan dan analisis data

9 Amiruddin dan Zainal Asikin, 2003, Pengantar Metode Penelitian Hukum, Rajawali Press,

Jakarta, h. 32. 10

Ibid.

21

Teknik analisis yang digunakan dalam penulisan skripsi ini adalah

teknik analisis data kualitatif.11

Maka keseluruhan data yang terkumpul

baik dari data primer maupun data sekunder, akan diolah dan dianalisis

dengan cara menyusun data secara sistematis, digolongkan dalam pola

dan tema, diklasifikasikan, dihubungkan antara satu data dengan data

lainnya, dilakukan interpretasi untuk memahami makna data dalam

situasi sosial, dan dilakukan penafsiran dari perspektif peneliti setelah

memahami keseluruhan kualitas data.12

Data kemudian disajikan

secara deskriptif kualitatif dan sistimatis.13

11

Mukti Fajar dan Yulianto Achmad, 2010, Dualisme Penelitian Hukum Normatif &

Empiris, Pustaka Pelajar, Yogyakarta, h. 53. 12

Ibid. 13

Ibid.