DEZEMBER 2016

Philipp Keller Mitglied der Geschäftsleitung Sehr geehrte Damen und Herren

Das Jahr 2016 ist wieder einmal in rasantem Tempo vorbeigezogen, und wir blicken bereits voraus in das kommende Jahr. Was für an-dere Branchen gilt, gilt auch für uns: Das Tempo nimmt weiter zu. Wohnüberbauungen werden in einer Geschwindigkeit hochge- zogen, die sich nicht immer posi-tiv auf eine nachhaltige Qualität auswirkt. Um zu gewährleisten, dass ein Neubau – trotz dem sportlichen Terminprogramm – die geforderte Qualität aufweist und den Kostenrahmen nicht sprengt, werden verlässliche Bau-treuhänder benötigt. Was von einem kompetenten Bautreuhän-der erwartet werden darf, lesen Sie im Leitartikel von Thomas Pfenninger.

Auf der einen Seite sind wir also in vielen Bereichen unserer Ge-schäftstätigkeit mit einem hohen Tempo konfrontiert. Auf der ande-ren Seite häufen sich mühselige Verzögerungen durch die gesetz- liche Regulierungsflut. Welch selt-same Blüten beispielsweise der gesetzliche Mieterschutz für die Eigentümer im Alltag treiben kann, davon handelt der Beitrag von Marianne Maag.

Wir wünschen Ihnen eine interes-sante Lektüre und einen schönen Winter!

Philipp Keller

Bauherrenberatung – Voraussicht erspart Geld und Arger Beinahe jeder Bauherr kann ein Liedchen von Pfusch, nicht eingehal- tenen Terminen und zu hohen Kosten beim Neu- oder Umbau singen. Eine professionelle Bauherrenberatung hält solchen Ärger fern.

Von Thomas Pfenninger, Mitglied der Geschäftsleitung Eidg. dipl. Immobilien- Treuhänder

Wenn sich nach dem Neu- oder Umbau Böden heben, Wände verfärben, die Ba-dewanne auch mit gezogenem Stöpsel voll bleibt, Fenster und Türen für perma-nente Lüftung sorgen oder nach dem ersten Kaminfeuer die Stube wie eine Räucherkammer riecht, spricht man von Baumängeln. Sie sind in der Praxis leider eher die Regel als die Ausnahme. Beim Bau scheinen die Handwerker wenig auszulassen. Nichts ist unmöglich auf-grund von Pannen, Pfusch und Pech. Der aktuell wohl spektakulärste Fall in der

Schweiz umfasst bei einem einzigen Haus nicht weniger als 720 Beanstan-dungen. Seit Jahren beschäftigt er die Gerichte. So vielfältig Baumängel sind, eines haben sie gemeinsam: Die Verant-wortlichen sind schwierig zu finden. Sie verstecken sich gerne hinter Verträgen, lehnen die Garantie ab und geben den Schwarzen Peter weiter, beziehungswei-se mit Vorliebe zurück an den Bauherrn. Er ist der Geprellte. Er hat den Ärger und setzt sich mit Streitigkeiten respektive vor allem mit Mehrkosten auseinander.

Vorbeugen ist günstiger als nachbessernMit einer Bauherrenberatung kann man vorbeugen. Die Tätigkeit des Bauherren-beraters ergibt sich aus seiner Bezeich-nung: Er berät und vertritt den Bauherrn

KELLER Immobilien-Treuhand AG Kompetenzzentrum für ImmobilienKirchstrasse 1 · 8304 Wallisellen Telefon 044 800 85 85 · kit@kit.ch

voll oder teilweise während der Planungs- und Bauphase, so beispielsweise bei der Präsentation des Projektes oder beim Vertragsabschluss. Er hilft, die Interessen des Bauherrn gegenüber Handwerkern, Architekten oder Generalunternehmen zu wahren. Die Behandlung von nachträgli-chen Forderungen oder anderen Streitig-keiten mit finanziellen Auswirkungen gehören ebenso dazu. Leider holen sich rund 70 Prozent der Kunden diese Hilfe zu spät, denn sie scheuen die Kosten. Dann kann nur noch versucht werden zu retten, was zu retten ist.

Die Praxis zeigt, dass sich der geringe Mehraufwand für die professionelle Bera-tung lohnt. Der Bauherrenberater wirkt wahlweise als Ratgeber, als «Polizist» und als Coach. Als Ratgeber steht er beratend zur Seite, als Polizist vertritt und

kontrolliert er Planung, Kosten sowie Ausführung. Als Coach wiederum macht er den Bauherrn frühzeitig auf mögliche Stolpersteine mit Termin- und Kostenfolge aufmerksam und führt Gespräche mit Architekt, Bauunternehmer und den Be-hörden. Wo nötig, werden externe Fach-personen hinzugezogen. Für die Zusam-menarbeit mit einem Bauherrenberater gibt es drei Möglichkeiten: • Leitung: Er vertritt den Bauherrn aktiv

von der Planung über die Projektaus-führung bis hin zum Bauabschluss.

• Begleitung: Er berät den Bauherrn bei der Festlegung der Ziele, bei Entschei-den, bei der Wahl der Architekten und Planer und beim Kostenmanagement.

• Treuhänder: Er übernimmt aktiv die Überwachung des Projektablaufs, der Kosten und Termine sowie der Quali-täts-, Bau- und Garantieabnahme.

Wichtig ist der frühzeitige Beizug profes-sioneller Beratung, denn das Entschei-dende beim Bauen geschieht lange bevor die ersten Maschinen auffahren. Die Tat-sache, dass die meisten Bauherren ihre vorher veranschlagten Baukosten über-schreiten, liegt im Wesentlichen an unzu-reichender Planung und Kontrolle sowohl der Baukosten als auch der Bauabläufe. Baukosten und Bauablauf stehen in ei-nem direkten Zusammenhang.

Baumangel, was nun? Was der Laie als Mangel erlebt, muss aus Expertensicht noch lange kein Man-gel sein. Zunächst gilt es abzuklären, ob tatsächlich ein Mangel vorliegt. Auch hier kann der Bauherrenberater mit Rat und Tat unterstützen. Weigert sich der Gene-ralunternehmer, Massnahmen zu ergrei-fen, da seiner Meinung nach kein Mangel (z.B. Feuchtigkeit) vorliegt, muss der Bau-herr sich mit dem Generalunternehmer auf einen Experten einigen, der die Ursa-

chen eruiert. Besteht kein Mangel, trägt der Bauherr die Kosten dieser Expertise. Besteht ein Mangel, muss der General-unternehmer bezahlen. Experten der EMPA oder des Maler- oder Baumeister-verbands erstellen entsprechende Gut-achten. Ist ein Mangel festgestellt, ist eine Offerte für dessen Behebung einzu-holen. Gilt es Garantieansprüche geltend zu machen, ist die Verjährungsfrist von nur fünf Jahren zu beachten. Sie kann für Nachbesserungsarbeiten nur durch eine Klageerhebung gegenüber dem zuständi-gen Friedensrichteramt unterbrochen werden. Eine Betreibung oder ein Schrei-ben genügen nicht.

Wenn es zum Äussersten kommtBei einem Streit um Baumängel muss man sich zunächst fragen, ob der Streit-wert es rechtfertigt, sich in das Aben- teuer einer gerichtlichen Auseinander- setzung zu stürzen. Liegt der Streitwert unter 15‘000 Franken, lohnt sich eine Klage in der Regel nicht. Auch in solchen Fragen kann die Erfahrung des Bauherren-beraters viel Geld wert sein.

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Tipps• Referenzen einholen. • Alles schriftlich verlangen. • Das Haus am Anfang gut planen,

Änderungen können teuer werden. • Sich bei der Wahl des Architekten

Zeit nehmen. • Detaillierter Planungsvertrag. • Führen eines Baustellenprotokolls.

Alles festhalten, insbesondere, wenn man mit der Ausführung nicht einverstanden ist oder einen Mangel feststellt.

• Alles Wichtige mit einer Aktennotiz oder einem Protokoll festhalten und dem verantwortlichen Architekten, Bauführer oder Unternehmer mitteilen, vorzugsweise mit einge-schriebenem Brief.

• Fachunterlagen vor Baubeginn studieren, Werk- oder Architektur-vertrag studieren.

• Regelmässige Baukontrollen. • Rechtzeitige Beratung durch Fach-

leute bei «ungutem Gefühl». • Mängelabwicklung bei Schwierig-

keiten nicht alleine angehen; Fachleute geben mehr Gewicht und verleihen einem Gehör.

• Beizug eines Fachanwalts zwecks Einhaltung des komplexen formalen Vorgehens.

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Aktuelle ObjekteEinen säumigen Mieter schnell los werden – im Prinzip: Ja. Ist die Mieterschaft nach der Übernahme des Mietobjektes mit der Zahlung des Mietzinses oder der Nebenkosten im Rückstand, so räumt das Schweizerische Mietrecht dem Vermieter ein ausserordentliches Kündigungsrecht ein. So sollte er sich von säumigen Mietern schnell trennen können – im Prinzip wenigstens.

Von Marianne Maag Eidg. dipl. Immo- bilien-Treuhänderin, Immobilienbewirt- schafterin mit eidg. Fachausweis

Der Vermieter kann dem Mieter schrift-lich eine Zahlungsfrist ansetzen und ihm androhen, dass bei unbenütztem Ablauf der Frist das Mietverhältnis gekündigt werde. Bei Wohn- und Geschäftsräumen beträgt diese Frist mindestens 30 Tage. Bezahlt der Mieter innert der gesetzten Frist nicht, so kann ihm der Vermieter bei Wohn- und Geschäftsräumen mit einer Frist von 30 Tagen auf ein Monatsende kündigen. Somit müsste der Mieter in-nert dreier Monate das Mietobjekt räumen. Das klingt ja schön und gut. In Tat und Wahrheit sieht alles ganz anders aus. Das zeigt ein Fall, mit dem wir uns kürz-lich auseinanderzusetzen hatten.

Ein Mieter in einer von uns betreuten Liegenschaft geriet bereits kurz nach dem Einzug in seine Wohnung mit den Miet-zinszahlungen in Rückstand. Er gab an, diverse private Schicksalsschläge hätten ihn daran gehindert, seinen Mietzinszah-lungsverpflichtungen nachzukommen. Diverse Entgegenkommen unsererseits fruchteten nichts. Mehrere Zahlungsver-sprechen mieterseits verliefen im Sand. Im Februar 2015 wurde eine Zahlungserin-nerung zugestellt, auch dies erfolglos. Mitte März 2015 wurde dem Mieter für die ausstehenden Mietzinse Februar und März die Mahnung mit einer 30-tägigen Zahlungsfrist und Kündigungsandrohung nach Art. 257d OR zugestellt.

Die Zahlungsfrist verlief ungenutzt. Des-halb wurde Ende April 2015 die ausseror-dentliche Kündigung des Mietverhältnis-ses per 31. Mai 2015 ausgesprochen. Der Mieter reichte daraufhin bei der Schlich-tungsbehörde ein Kündigungsschutzbe-gehren ein. Die entsprechende Verhand-lung fand am 29. Juni 2015 statt. Mittels eines Vergleichs wurde vereinbart, dass

die Kündigung per 31. Mai 2015 rechts-gültig ist, dem Mieter aber bei Bezahlung der Mietzinse eine Mietverlängerung bis zum 30. September 2015 gewährt wird. Die Mietzinszahlungen blieben indessen aber weiterhin aus. Als der Mieter Ende Juli 2015 das Mietobjekt nicht geräumt und verlassen hatte, haben wir durch den Anwalt im August 2015 das Ausweisungs-begehren an das Bezirksgericht Bülach gestellt. Zur Verhandlung wurde erst zwei Monate später auf den 16. Oktober 2015 eingeladen. Der Sachverhalt war klar, wes-halb das Gericht zu Gunsten der Vermie-terschaft entschieden und zur Einsparung der Gerichtskosten ein unbegründetes Urteil erlassen hat. Der Mieter hat darauf-hin eine Begründung des Urteils verlangt, damit er das Rechtsmittel der Berufung an das Obergericht ergreifen konnte. Auf diese ist das Obergericht schliesslich nicht eingetreten. Mit Beschluss vom 5. Januar 2016 konnten wir schlussendlich die Voll-streckung der Ausweisung beim Betrei-bungs- und Gemeindeammannamt bean-tragen. Sie wurde am 18. Februar 2016 vollstreckt, ein volles Jahr nach Eingang der letzten Mietzinszahlung. Selbst wenn der Vermieter alles richtig macht, sich bemüht und sämtliche Fristen und Form-vorschriften einhält, das zeigt der vorlie-gende Fall, kann es bis zu einem Jahr dauern, bis ein säumiger Mieter das Miet- objekt räumen muss. Ob die zwischen-zeitlich aufgelaufenen Mietzinsausstände jemals beglichen werden, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Die Lehre aus dem Ganzen besteht darin, dass wir schlussendlich dazu gezwun- gen sind, säumigen Mietern sofort die 30-tägige Frist anzusetzen und nicht länger mit einer einfachen Zahlungs- erinnerung Zeit zu verlieren. Leider wer-den damit Mieter, welche das erste Mal eine Mietzinszahlung vergessen haben, direkt mit einer Kündigungsandrohung konfrontiert. Um aber keine wertvolle Zeit zu verlieren, lässt sich dies nicht vermeiden.

Finanzierung ohne Bank

Banken vergeben Hypotheken – aber sie sind nicht alleine. Alternative Kapitalgeber wie Pensionskassen oder Versicherungen legen gerne Gelder in Hypotheken an und bieten oft bessere Konditionen. Was man zu diesem Thema wissen muss, steht in der September-Ausgabe der SVIT-Publikation «Immobilia» (Seite 24 f.).

Die weltweite Regulierung der Banken ist auch in der Schweiz spürbar. Sowohl die Finanzmarktaufsicht (Finma) als auch die Schweizerische Nationalbank (SNB) zeigen angesichts der historisch tiefen Zinsen ein grosses Interesse, die Vergabe von Hypotheken in der Schweiz zu brem-sen.Die Auflage an die Banken, ihre Hypo- thekenvergabe mit mehr Eigenmitteln zu unterlegen, ist ein wichtiger Hebel, um dieses Ziel zu erreichen. Denn je höher die eingesetzten Eigenmittel, desto tiefer sind die Renditen für die Banken, desto unattraktiver das Hypothekengeschäft. Um gleichwohl auf die Rechnung zu kommen, erhöhen die Banken die Kredit-margen und verhalten sich restriktiver bei Kreditvergaben. Für die Hypothekarneh-mer heisst das: höhere Kreditkosten und sinkende Rentabilität der eigenen Immo-bilieninvestition. Der Nicht-Banken-Sektor kann eine Alter-native sein. Hier spielen die Versicherun-

gen und die Pensionskassen zunehmend eine Rolle. Sie können bessere Kondi- tionen bieten, weil sie nicht mit der Zins-differenz arbeiten, sondern Prämiengel-der oder Sparbeiträge direkt in Hypothe-karkredite einbringen. Attraktiv sind vor allem lange Laufzeiten.Dennoch gibt es auch hier nicht nur Vor-teile: Versicherungen und Pensionskas-sen agieren oft konservativer als Banken und suchen bewusst Objekte mit tiefen Belehnungswerten und hohem Wohnan-teil. Dazu werden Gewerbeobjekte und Bauprojekte aufgrund des steigenden Risikos oftmals gemieden. Nicht zu un-terschätzen sind auch die fehlende und deutlich reduzierte Beratungsleistung. Zudem sind die Marktverhältnisse, ver- glichen mit dem Hypothekarmarkt der Banken, intransparent.Der Anlagenotstand der institutionellen Anleger und die Auflagen für die Hypo-thekarvergabe durch die Banken werden die Situation noch einige Zeit prägen.

Zusammenfassend ist es empfehlens-wert, beide Varianten für eine Finan- zierung von Immobilien zu prüfen. Eine kombinierte Finanzierung über Banken und alternative Kreditgeber kann unter Umständen die sinnvollste und wirt-schaftlichste Lösung sein. Sie erfordert allerdings Know-how, das eingekauft werden muss.

Das Schlussbild

Für Sie gelesen Spannendes und Aktuelles rund um das Thema Immobilien.

Für Sie zusammengefasst von Gioia Oechsle, Immobilien- Vermarkterin mit Fachausweis

NR. 09 | SEPTEMBER 2016 83. Jahrgang | Erscheint monatlich | CHF 6.– | www.svit.ch

IMMOBILIENPOLITIK. Regelungsdschungel bei der Mehrwertabgabe .................................................... 12

IMMOBILIENWIRTSCHAFT. Verkaufsargumente für Geschäftsliegenschaften.................................. 28

BAU & HAUS. Bäder als Wohlfühloasen .................................................................................................................................. 47

ANDREAS HÄMMERLIÜBER PROJEKTENTWICKLUNG – SEITE 04

Den gesamten Artikel finden Sie auf www.kit.ch/ newsletter.html

In eigener SacheKeller Immobilien – Dienstleister

Täglich versuchen wir aufs Neue, für unsere Kunden erst- klassige und massgschneiderte Dienstleistungen zu erbrin-gen. Nur wenn wir dabei hohe Ansprüche an uns selbst stellen und diese auch bestmöglich erfüllen, können wir die Bedürfnisse unserer Kunden wunschgemäss befriedigen. Aus diesem Grund werden unsere Mitarbeiter regelmässig geschult. Dies erlaubt es ihnen nicht nur, die alltäglichen Herausforderungen zu meistern, sondern auch anspruchs-vollste Aufgaben zu lösen. Als eingeschworenes Team schaffen wir es, Dienstleistung zu leben und unseren Kunden dadurch einen Mehrwert zu verschaffen. Wir stehen Ihnen zur Seite – auf uns ist Verlass.