BÁO CÁO QUÝ CBRE - · PDF file... Cắt giảm thuế Chính sách nới lỏng tiền tệ Điều chỉnh giá trị tiền ... tập trung vào các ... án có giá giảm khoảng

Phòng Nghiên cứu & Tư vấn CBRE BÁO CÁO QUÝ CBRE Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội

Q2 2013

2 BÁO CÁO CBRE TOÀN CẢNH THỊ TRƯỜNG BĐS HÀ NỘI | Q2/2013

Q2/2012

Y-o-Y

Q1/2013

Q-o-Q Q2/2013

GDP (% Tăng trưởng theo năm) 4,8% 4,8% 5,0%

CPI cuối kỳ (% Tăng trưởng theo năm) 6,9% 6,6% 6,7%

Tỷ giá bình quân liên ngân hàng(cuối kỳ) 20.828 20.828 21.036

Xuất khẩu (Tỷ USD) 28,6 29,7 32,4

Nhập khẩu (Tỷ USD) 29,0 29,2 34,3

FDI Thực hiện (Tỷ USD) 2,9 2,7 3,0

Khách quốc tế đến Việt Nam (Triệu lượt) 1,5 1,8 1,7

Doanh số bán lẻ hàng hóa và dịch vụ (Nghìn tỷ đồng) 567,7 636,1 639,3

Quý 2/2013

KINH TẾ VIỆT NAM

Nguồn: Tổng Cục Thống Kê

Điều chỉnh 1%Tỷ giá ổn định

20.700

20.800

20.900

21.000

21.100

Feb-12 Apr-12 Jun-12 Aug-12 Oct-12 Dec-12 Feb-13 Apr-13 Jun-13

Tỷ

giá

liê

nn

gâ

nh

àn

g


CHÍNH SÁCH CHÍNH PHỦ

Chính sách nới lỏng tiền tệ Chính sách tài khoá – Cắt giảm thuế

Điều chỉnh giá trị tiền đồng 1% (21.036

VNĐ/USD).

Trần lãi suất huy động tiền đồng trong kỳ

hạn từ 1 đến 6 tháng giảm từ 7,5% xuống

7,0%

Trần lãi suất huy động đô la Mỹ:

• Cho các tổ chức: giảm xuống 0,25% từ

1,0%

• Tiền gửi cá nhân: giảm xuống 1,25% từ

2,0%.

Thuế thu nhập doanh nghiệp:

• Giảm từ 25% xuống 22%; có hiệu lực từ 1/1/2014.

• Năm 2016: tiếp tục cắt giảm xuống còn 20%.

Đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ có tổng doanh thu năm

không quá 20 tỷ đồng/năm: áp dụng thuế suất 20%

Đối với nhà ở xã hội:

• Áp dụng thuế suất 10% đối với thu nhập của doanh

nghiệp từ bán/cho thuê;

• Thuế giá trị gia tăng: giảm từ 10% xuống 5%.

Thuế thu nhập cá nhân:

• Giảm trừ đối với đối tượng nộp thuế: tăng từ 4 triệu/tháng

lên 9 triệu/tháng;

• Giảm trừ đối với mỗi người phụ thuộc: tăng từ 1,6

triệu/tháng lên 3,6 triệu/tháng

• Thúc đẩy chi tiêu và sản xuất

• Cải thiện cán cân thương mại

• Giảm chi phí của ngân hàng => giảm lãi suất

cho vay

• Khuyến khích đổi tiền gửi từ USĐ sang VNĐ

• Hỗ trợ dự trữ ngoại hối


TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013 Đầu Tư Vàng và Gửi Tiền Ngân Hàng Trở Nên Kém Thu Hút

Giá vàng thế giới: giảm 24% YTD.

Giá vàng trong nước: giảm 22%

trong tháng 6, hiện tại giảm 19% so

với đầu năm

Lãi suất chính sách: giảm 800 điểm

phần trăm trong 18 tháng.

-1,0

0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

0

5

10

15

20

25

T1

2/1

0

T2

/11

T4

/11

T6

/11

T8

/11

T1

0/1

1

T1

2/1

1

T2

/12

T4

/12

T6

/12

T8

/12

T1

0/1

2

T1

2/1

2

T2

/13

T4

/13

T6

/13

CP

I (%

thay đ

ổi t

heo

tháng

)

CP

I (%

thay đ

ổi t

heo

năm

) / Lãi

suất

(%)

CPI hàng tháng (y-o-y) Lãi suất tái chiết khấu

Lãi suất tái cấp vốn CPI hàng tháng (m-o-m)

Thắt chặt tiền tệ

Nới lỏng tiền tệ

Lạm phát tăng cao

1.000

1.200

1.400

1.600

1.800

2.000

30

34

38

42

46

50

09/11 12/11 03/12 06/12 09/12 12/12 03/13 06/13

Giá

vàng thế g

iới (U

SD

)

Giá

vàng tro

ng n

ướ

c(t

riệu đ

ồng)

Giá Vàng trong nước Giá Vàng thế giới

Nguồn: Ngân hàng Nhà Nước

Nguồn: SJC, Gold.org


0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

300

350

400

450

500

550

T6/11 T9/11 T12/11 T3/12 T6/12 T9/12 T12/12 T3/13 T6/13

Giá

trị g

iao

dịc

h (Tỷ đ

ồng

)

VN

Ind

ex

Giá trị giao dịch VN Index

TỔNG QUAN KINH TẾ QUÝ 2/2013

Thị trường chứng khoán khu vực,

tỷ suất sinh lời 1 năm, 5/7/2013:

Thái Lan (SET): tăng 21,1%;

Singapore (SGX): tăng 15,2%;

Indonesia (JCI): tăng 15,8%;

Việt Nam (VNINDEX): trong

tháng 6, tăng cao nhất 26% (528

điểm) so với cùng kỳ năm trước,

hiện tại tăng 21,1%.

Thị Trường Chứng Khoán Hồi Phục, Bất Động Sản Trở Lại

CHỈ SỐ BẤT ĐỘNG SẢN 2 NĂM 1 NĂM 6 T 3 T 1 T T6

Doanh nghiệp đầu tư & phát

triển bất động sản niêm yết 55,5 44,8 39,5 41,9 42,2 45,4

Doanh nghiệp dịch vụ bất

động sản niêm yết 84,4 25 23,8 25,3 22,3 26,1

Nguồn: Stockbiz

Nguồn: FPTS

Nguồn: Bloomberg


KINH TẾ HÀ NỘI Các chỉ tiêu chính Việt Nam Hà Nội

GDP (% theo năm) 5.00 (↑) 7.84 (↑)

CPI (% theo năm, trung bình) 6.55 (↓) 5.4(↓)

Tỷ giá USD/VND (cuối kỳ) 20,828 20,828

Xuất khẩu (tỷ USD) 33.1 (↑) 2.63 (↑)

Nhập khẩu (tỷ USD) 34.8 (↑) 6.55 (↑)

FDI đăng ký (tỷ USD) 4.44 (↓) 0.3 (↑)

FDI thực hiện (tỷ USD) 3.00 (↑) -

FDI BĐS (tỷ USD) 0.17 (↓) -

Khách quốc tế (triệu lượt) 1.74 (↓) 0.5 (↑)

-5%

5%

15%

25%

35%

45%

2009 2010 2011 2012 Q1/2013 Q2/2013

Vietnam Hanoi

Tăng trưởng tín dụng(%) Các chỉ số vĩ mô bắt đầu cải thiện trong khi các chính sách của nhà nước

tiếp tục tập trung vào các vấn đề tồn đọng cũng như đẩy nhanh tốc độ

tăng trưởng của nền kinh tế

Tín dụng ↑ 3,31% trong quý Q2 so với 0.1% trong Q1/2013

GDP đạt 5% so với 4.76% của quí 1

FDI ↑ 15.9% so với cùng kỳ

Tỷ lệ nợ xấu ↓ còn 4.65% so với 6% trong Q1/2013

Chỉ số sản xuất công nghiệp đạt 6% so với 4.5% của

Q1/2013


KINH TẾ HÀ NỘI

Số doanh nghiệp so với cùng kỳ:

• Giải thể ↑ 35,4%

• Ngừng hoạt động ↑ 5,4%

• Đăng ký mới ↓ 12,5%

Nghị định 02: gói cứu trợ 30 nghìn tỉ đồng – có thực sự tác động đến thị

trường?

• Không giải quyết được vấn đề cốt lõi của thị trường bất động sản khi gói cứu trở chỉ tập trung vào

phân khúc bình dân, trong khi đó, đến cuối Q1/2013, tổng giá trị hàng tồn kho của các công ty bất

động sản ước đạt đồng 112 nghìn tỷ đồng, tồn tại chủ yếu ở các phân khúc trung và cao cấp

• Cơ chế không rõ ràng giữa người mua đủ điều kiện, ngân hàng, và các nhà phát triển đủ điều kiện,

thủ tục vay vốn phức tạp và mơ hồ giới hạn ảnh hưởng của chính sách trên thị trường.

Thách thức phía trước


Tiêu điểm Q2/2013

CƠ SỞ HẠ TẦNG THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Tuyến đường sắt đô thị

Cát Linh – Hà Đông:

Tính đến Q2/2013, dự

án đã hoàn thành được

39% tổng khối lượng

công việc, giải phóng

được 9,2km/13,5km

đường chính tuyến và

6,8 ha khu đề pô.

Cầu Nhật Tân – Nội

Bài: Tổng khối lượng

công việc hoàn thành

đạt 67%, dự kiến hoàn

thành vào Q3/2014

Cầu Vượt Đại Cồ Việt –

Trần Khát Chân: dự

kiến hoàn thành vào

Q3/2013

Cầu vượt Kim Mã –

Nguyễn Chí Thanh:

Đóng nút giao đoạn Kim

Mã – Nguyễn Chí Thanh

2 tháng (Từ tháng 5-7)

để thi công dự án, dự

kiến hoàn thành vào

Q3/2013

Cầu vượt nút giao

thông Ô Chợ Dừa:

Công tác GPMB về cơ

bản đã hoàn tất, tuy

nhiên, phương án xây

dựng vẫn còn nhiều

vướng mắc xung

quanh di tích đàn Xã

Tắc

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở Căn hộ bán và Biệt thự / Liền kề trong KĐT


CĂN HỘ BÁN Nguồn cung: Dự án chào bán và hoàn thành

Cung chào bán (số căn) Nguồn cung hoàn thành (số căn)

Số căn chào bán trong Q2 tăng nhẹ so với quý 1 (+7%), song số dự án chào bán

tăng 88% số căn trung bình của dự án chào bán giảm

Số căn chào bán trong nửa đầu năm 2013 đạt gần 36% của 2012, gần 14% của 2011

Số căn hoàn thiện nửa đầu năm 2013 đạt khoảng 90% năm 2012, 167% năm 2011

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm

YTD

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

YTD

Q1 Q2 Q3 Q4 Cả năm


CĂN HỘ BÁN Dự án chào bán tiếp tục tập trung vào phân khúc bình dân và trung cấp

Số căn chào bán theo hạng

2007 – 2011: Hạng sang + cao cấp chiếm 25% số dự án chào bán

2012 đến nay: Hạng sang + cao cấp chiếm dưới 10% số dự án chào bán

Xu hướng dự án chào bán phản ánh nguồn cầu thực – người mua để ở

Số căn chào bán theo quận

0%

20%

40%

60%

80%

100%

2008 2009 2010 2011 2012 2013YTD

Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân

25%

12%

6%31%

7%

8%

11%

Hai Bà Trưng

Thanh Xuân

Cầu Giấy

Từ Liêm

Hà Đông

Long Biên

Khác


CĂN HỘ BÁN Giá bán: Đâu là đáy?

-6%

-2%

2%

6%

10%

14%

2009 2010 2011 2012 2013YTD

Chào bán sơ cấp theo mức giá Thay đổi giá chào bán thứ cấp

0%

20%

40%

60%

80%

100%

200820092010 Q1

2011

Q2 Q3 Q4 Q1

2012

Q2 Q3 Q4 Q1

2013

Q2

Dưới 1.000 USD/m² 1.000-1.250 USD/m²

1.250-1.500 USD/m² Trên 1.500 USD/m²


CĂN HỘ BÁN Giá bán: Đâu là đáy?

Dự án chào bán năm 2013 có giá

chào thấp hơn nhiều so với giá trung

bình của 5 năm trước do có sự chuyển

hướng sang phân khúc bình dân và

trung cấp.

Vấn đề hàng tồn kho khiến chủ dự án

buộc phải hạ giá những dự án chào

bán lại.

• Tuy nhiên, ngay cả khi hạ giá, chủ dự

án vẫn phải tạo ra nét độc đáo để thu hút

khách hàng

• Một vài dự án có giá giảm khoảng 30 –

50% đã giúp nâng cao số lượng bán

Giá thứ cấp giảm trong 8 quý liên tiếp

từ năm 2011

70% số căn được giao dịch với giá

chiết khấu so với giá giao dịch ban đầu

Các dự án có tiến độ xây dựng chậm

không có tính thanh khoản ngay cả khi

được chiết khấu cao.

TUY NHIÊN

32% tổng số dự án có giá chào ổn

định trong Q2 so với 18% trong Q1.

Điều này cho thấy giá chào có thể

đã chạm đáy tại một số dự án.

Thị trường sơ cấp Thị trường thứ cấp


CĂN HỘ BÁN Nguồn cầu và xu hướng

Hồ sơ khách hàng: hầu như không có nhà

đầu tư ngắn hạn; người mua thận trọng; chủ

yếu là người mua để sử dụng.

Mục đích đầu tư:

• Chủ yếu mang tính dài hạn/ mua để cho thuê

• Chứng khoán, vàng và tiết kiệm thiếu hiệu quả

Yếu tố tâm lý: Nỗi lo vẫn còn về bong bóng

BĐS mặc dù niềm tin đang dần hồi phục

Người mua nhà để ở và nhà đầu tư dài

hạn.

Giá cả là yếu tố quan trọng hàng đầu –

thái độ chờ đợi vẫn chiếm chủ đạo.

Các yếu tố quan trọng khác

• Điều khoản thanh toán linh hoạt và hỗ trợ tài

chính

• Dịch vụ quản lý, tính minh bạch

• Chất lượng các tiện ích

• Tính cộng đồng

Nguồn cầu Xu hướng: Người mua và sản phẩm

Q4 2012 Q1 2013

Triển vọng việc làm 34% lạc quan 39% lạc quan

Kế hoạch tiết kiệm 60% 71%

Dự tính đầu tư

chứng khoán 5% 11%

Đáp viên phỏng vấn

Nguồn: Nielsen


Nhà đầu tư đang tìm kiếm sản phẩm chất lượng cao

với giá cả hợp lý.

Sản phẩm có giá trong khoảng 15-20 triệu VNĐ/ m2

sẽ là thị trường mục tiêu và được tiêu thụ tốt

Ngay cả khi giá hợp lý, người mua vẫn cần được

thuyết phục bằng dịch vụ quản lý và tiện ích chất

lượng cao.

Cam kết thực của chủ đầu tư vẫn là yếu tố then chốt

để chiếm niềm tin người mua.

Giá thị trường có khả năng sẽ giảm đến cuối năm

2013, song số lượng dự án giảm giá sẽ ít hơn bởi giá

bán đã đạt mức thấp gần bằng chi phí

Gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng

• Tác động còn hạn chế do số lượng người mua đạt tiêu

chuẩn không nhiều

• Cơ chế không rõ ràng giữa người mua, ngân hàng và chủ

dự án đạt tiêu chuẩn

Triển vọng

CĂN HỘ BÁN

Hoàng Thành – Quận Hai Bà Trưng

• 187 căn

• Giá chào bán: từ 85 triệu VNĐ/m2

• Ngày dự kiến chào bán: 19/7/2013

Dự án sắp chào bán


BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ Nguồn cung

Nguồn cung mới

70 căn từ dự án tại Đặng Xá đã được

chào bán

Sudico đưa ra thị trường 153 căn nhà

liền kề và biệt thự với mức giá từ 18 triệu

VNĐ/m2, giảm 8,3% với mức giá ban đầu

Một số vấn đề về nguồn cung

Thiếu hụt cơ sở hạ tầng vẫn là vấn đề

chung với các dự án mới hoàn thiện

Giá trị của những căn này sẽ tiếp tục

giảm, nếu các tiện ích không được cung

cấp đầy đủ

KĐT Đặng Xá KĐT Nam An Khánh – Sudico


Xu hướng giảm giá vẫn tiếp diễn

Giá chào bán tại huyện Mê Linh giảm mạnh nhất, mức giảm trung bình là 30%. Tiếp theo sau là

huyện Từ Liêm với mức giảm trung bình khoảng 20%.Thiết kế và cơ sở hạ tầng hỗ trợ xung quanh

là yếu tố quan trọng quyết định mức thay đổi giá bán trên thị trường.

Quận Long Biên và Huyện Hoài Đức, mức giá giảm chỉ khoảng 5-7%

Những dự án ở Cầu Giấy, Thanh Trì and Tây Hồ giá giảm nhẹ, khoảng 2-3% do cơ sở hạ tầng xung

quanh đã phát triển.

Một số dự án tại Hà Đông trong quý này có mức giá tăng khoảng 10%

Giá chào bán thứ cấp

BIỆT THỰ LIỀN KỀ TRONG KHU ĐÔ THỊ

Gía chào bán thứ cấp của biệt thự trong các KĐT

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

0

20.000.000

40.000.000

60.000.000

80.000.000

100.000.000

120.000.000

140.000.000

Q1/11 Q2/11 Q3/11 Q4/11 Q1/12 Q2/12 Q3/12 Q4/12 Q1/13 Q2/13

Giá trung bình thị trường Biến động giá TB


Số lượng giao dịch thấp mặc dù nhu cầu thực

sự của thị trường vẫn cao;

• Những dự án mới hoàn thành có mức giá chào

bán hấp dẫn, có dự án giá rẻ hơn cả giá chung cư

• Người mua vẫn đang có tâm lý chờ đợi

• Nhu cầu mua nhà mặt đất của người Hà Nội vẫn

cao.

• Chủ đầu tư đã tập trung hơn vào nhu cầu thực

của khách hàng và đưa ra mức giá hợp lý.

Nhà đầu tư nước ngoài

• Nhà đầu tư đang xem xét các dự án giá rẻ hay

đang gặp phải các vấn đề khó khăn về tài chính

nhưng có tiềm năng phát triển trong tương lai

• Quỹ là một trong những kênh đầu tư phổ biến

• 2013 sẽ là một năm khả thi với những nhà đầu tư

có khả năng về tài chính để đầu tư vào các dự án

đang giảm giá

Dự án Vincom Village đã hoàn thành


Nguồn cầu

Pernada ParkCity sở hữu 100% Parkcity



Các yếu tố vĩ mô;

• Thị trường vẫn không có phản ứng gì khi lãi suất giảm.

• Việc hỗ trợ mua nhà xã hội vẫn chưa có ảnh hưởng gì.

• Giá vàng giảm cùng với sự biến động của thị trường chứng khoán đã hướng dòng tiền đầu tư

vào lĩnh vực bất động sản.

• Cần có thời gian để các thay đổi về kênh đầu tư đi vào thực tế.

Giá giảm đến 50% tại Mê Linh

Triển vọng thị trường


• Giá chào bán đã tiến dần đến giá trị thực

• Người mua dần lấy lại lòng tin vào thị trường

khi giá giảm nhiều hơn

• Chủ đầu tư đã điều chỉnh giá cho phù hợp

hơn với nhu cầu thị trường

• Trong thời gian tới các dự án sẽ vẫn trong áp

lực giảm giá, nhất là với các dự án có khối

lượng giao dịch thấp và mức giá không hợp

lý theo hiện thực thị trường.

THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI Văn phòng cho thuê và Mặt bằng bán lẻ


Nguồn cung mới Quý 2/2013

VĂN PHÒNG

Hồng Hà Center, diện tích cho thuê khoảng

11.000 m2

7 tòa nhà hoàn thành trong quý này cung cấp

thêm cho thị trường hơn 103.000 m2. Gồm có:

VCCI Tower

Ngọc Khánh Plaza

Star Tower

Capital Building

Hapulico Complex

Star City Lê Văn Lương

Sông Hồng Parkview

Hồng Hà Center

VCCI Tower

Nguồn cung tại CBD

Nguồn cung ngoài CBD


VĂN PHÒNG

Giá chào thuê

• Giá chào thuê trung bình của hạng A giảm

nhẹ so với quý trước chỉ khoảng 1%. Chủ

của các tòa hạng A vẫn chưa có xu hướng

giảm giá mạnh như các tòa hạng B

• Giá chào thuê các tòa hạng B vẫn tiếp tục

xu hướng giảm giá của quý trước, mức giá

giảm khoảng 10%. Do nguồn cung mới tăng

lên và trong tình hình thị trường khó khăn

hiện nay các chủ đầu tư sẽ tiếp tục giảm giá

để giữ chân khách hàng và lôi kéo khách

hàng mới

Tỷ lệ trống

• Hạng A: Diện tích trống giảm nhẹ khoảng -

2,32% xuống 30%

• Hạng B: Diện tích trống không đổi, khoảng

19%, chủ yếu là do sự di chuyển luân phiên

giữa các tòa và thuê mới

Giá chào thuê

Tỷ lệ trống

Diễn biến thị trường

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

40%

45%

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2009 2010 2011 2012 2013

Hạng A Hạng B

$0

$10

$20

$30

$40

$50

$60

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2

2009 2010 2011 2012 2013

Grade A Grade B


VĂN PHÒNG

Các dự án phía tây vẫn dưới áp lực giảm giá khi nguồn cung tiếp tục tăng lên. Diễn biến thị trường

vẫn nằm trong tay người đi thuê.

• Sức mạnh đàm phán vẫn thuộc về khách hàng.

• Giá thuê là yếu tố quyết định sau đó đến các khuyến mãi và dịch vụ đi kèm.

• An toàn đang là yếu tố được quan tâm hàng đầu trong quá trình ra quyết định với cả công ty

nước ngoài và Việt Nam.

• Khách hàng vẫn đang tìm kiếm cơ hội tốt để thay đổi địa điểm.

Chủ tòa nhà

• Cạnh tranh về giá hiện nay là xu hướng chủ yếu. Các chủ tòa nhà hiện nay đang đưa ra các hình

thức giảm giá, miễn phí tiền thuê và kéo dài thời hạn lắp đặt hoàn thiện văn phòng để cải thiện vị

trí cạnh tranh trên thị trường.

• Các chủ tòa nhà cũng đang thay đổi chiến lược kinh doanh cho phù hợp với tình hình thị trường.

• Chủ tòa nhà cũng thực hiện những thay đổi như nâng cấp tòa nhà và các tiện ích liên quan để

nâng cao khả năng cạnh tranh với các tòa mới gia nhập thị trường.



Nguồn cung Q3 và Q4 2013

VĂN PHÒNG

Hạng B

Bao gồm 7 tòa nhà, cung cấp hơn 153.000 m2

cho thị trường

PVI Tower

Diamond Flower Tower

Capital Garden

Diamond PVCI Building

Royal City

MD Complex Tower

Hei Tower

PVI Tower

Royal City office building


MẶT BẰNG BÁN LẺ Chuyển đổi từ chợ truyền thống thành trung tâm thương mại hiện đại

Hàng Da Galleria – đóng cửa

Chợ Cửa Nam – Diễn biến không khả quan

Trung tâm thương mại chợ Mơ – đẩy lùi ngày

khai trương

Liệu có thành công?


$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q2

Trung tâm Ngoài trung tâm

MẶT BẰNG BÁN LẺ Q2/2013


• Giá thuê trung bình của TTTM và sảnh bán lẻ đều

giảm theo quý

– Giá thuê của khu vực trung tâm và khu vực ngoài trung

tâm giảm 3,7%, 3,8% theo quý

– Giá thuê của khu vực ngoài trung tâm giảm mạnh theo

năm (13,1%)

– Giá thuê khu vực trung tâm giảm nhẹ theo năm (0,8%).

Giá thuê của Tràng Tiền Plaza cao hơn so với mặt bằng

chung.

• Công suất thuê giảm 2,7% theo quý, giảm 1,8% theo

năm

– Sảnh bán lẻ có công suất ổn định

– Sảnh bán lẻ có công suất giảm nhiều nhất (-11%

theo quý), Parkson Keangnam có lượng khách

thuê giảm

Nguồn cầu

• 62 cửa hàng mở trong khi 60 cửa hàng đóng trong

TTTM (so với 121 cửa hàng mở và 172 cửa hàng

đóng trong Q1/2013)

MẶT BẰNG BÁN LẺ: Giá thuê tầng 1

MẶT BẰNG BÁN LẺ: Tỷ lệ trống

-10%

0%

10%

20%

30%

2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q2

Trung tâm Ngoài trung tâm


MẶT BẰNG BÁN LẺ Market Triển vọng

Nguồn cung tương lai dự đoán

• 670.000 m2 từ 10 dự án gần hoàn thiện

Kênh đầu tư

• Quy định về Kiểm tra nhu cầu kinh tế sửa đổi

(ENT): Doanh nghiệp nước ngoài được miễn

khỏi ENT nếu như mở cửa hàng diện tích dưới

500 m2 hoặc nằm trong khu vực quy định.

• Ocean Group tiếp tục mở rộng đầu tư trong

lĩnh vực bán lẻ với dự án Star City Centre

(180.000 m2)

• Quy hoạch của Bộ Công thương: đến năm

2020, Việt Nam sẽ có 1.200 – 1.300 siêu thị

(tăng 600 siêu thị so với năm 2011), 180 trung

tâm thương mại (tăng 82 điểm so với 2011) và

157 trung tâm mua sắm.

Nguồn cung tương lai (m²)

Star City – đang lập kế hoạch

0

200.000

400.000

600.000

800.000

1.000.000

1.200.000

2013f 2014f

Hoàn thiện Đang thi công Đang quy hoạch


MẶT BẰNG BÁN LẺ Dự án tương lai

Parkson Landmark Shopping center (Từ Liêm)

• Tầng 2,3,4 tại Keangnam

• Tổng diện tích: 5.500 m2

Ocean Mall, Làng Thăng Long (Cầu Giấy)

• Tổng diện tích: ~10.000 m2

• Ocean mart toàn tầng 1

TTTM Hồ Gươm Plaza (Thanh Xuân)


• Trần Anh: khách thuê chủ chốt

• 60% khách thuê cam kết

Ocean Mall, Trung Hoa Nhân Chính (Cầu Giấy)

• Tổng diện tích: ~18.000 m2

• Thời gian khai trương: Q4/2013


MẶT BẰNG BÁN LẺ Dự án tương lai

Vincom Mega Mall, Royal City (Thanh Xuân)


• Khai trương: Q3/2013

• 85% cho thuê

Vincom Mega Mall, Times City (Phase 1)

(Hai Bà Trưng)

• Tổng diện tích: 130,000 m2

• Khai trương: Q4/2013

• Thông báo cho thuê mặt bằng bán lẻ

Warburg Pincus đầu tư 200 triệu USD vào

trung tâm thương mại của Vingroup

Royal City Mega Mall

Times City Mega Mall

KHÁCH SẠN & DU LỊCH Khách sạn & Căn hộ dịch vụ


KHÁCH SẠN Thông số chung

2 khách sạn 4 sao

mới: Candeo hotel

(72 phòng), Hilton

Garden Inn Hanoi

(86 phòng)

Hilton Garden Inn Hanoi


0

100

200

300

400

500

600

2009 2010 2011 2012 Q2/2013

KHÁCH SẠN

Tổng cung

• Hiện tại: 8.831 phòng, chủ yếu tại Hoàn Kiếm &

Ba Đình

• Tăng 2,8% theo năm

• Dự án mới: Hoàn Kiếm (Hilton) Ba Đình

(Candeo)


• Khách sạn 4 sao: ADR tăng 0,17% theo quý,

tăng 0,4% theo năm

• Khách sạn 5 sao: Công suất thuê ↓0.19%, ADR

↓4.4%, RevPar ↓0.8% theo quý

Nguồn cung

• Khách du lịch lưu trú tại Hà Nội trong 6 tháng

đầu năm: quốc tế đạt 929.000, tăng 21,5% so

với cùng kỳ năm 2012; khách nội địa tăng 12%

Hoạt động thị trường Q2/2013

Thay đổi theo năm (Q2/2013)

Lượt du khách tới Hà Nội (nghìn)


KHÁCH SẠN

Nguồn cung tương lai

• Q3/2013

– InterContinental Hanoi Landmark (359 phòng),

JW Marriot (450 phòng),

• Cuối 2013 (Nguồn cung hiện tại + tương lai)

– 9.840 phòng, tăng 13,5% theo năm

– Khách sạn 5 sao, 47% thị phần

Triển vọng Lịch sử nguồn cung theo hạng

Nguồn cầu

• Giá tour du lịch cao hơn so với các thành phố khác trong khu vực (200 USD cho

chuyến du lịch 4 ngày 3 đêm đi Campuchia trong khi giá vé hàng không HN – Tp.HCM

lên tới 300 USD)

• Phí visa tăng từ 25USD/ người lên thành 45USD/ người (Campuchia 20USD)

Kênh đầu tư

• Dư cung, đặc biệt phân khúc khách sạn 5 sao

• Thoái vốn: Một số khách sạn muốn bán dự án

0

2.000

4.000

6.000

8.000

10.000

12.000

1995 2000 2005 2010 2011 2012 2013 Q1 2013f

5 sao 4 sao 3 sao


CĂN HỘ DỊCH VỤ Thông số chung

Dự án mới: Candeo hotel (70 phòng), My Way Hotel &

Residence (62 phòng), Dolphin Plaza (70 phòng)

Candeo Hotel Hanoi Dolphin Plaza My Way hotel


CĂN HỘ DỊCH VỤ

Công suất thuê

• Quản lý quốc tế: 88%, giảm từ 90%

• Tự quản lý: 81%, tăng từ 79%

Giá chào thuê

• Giảm 2,2% theo quý (Quản lý quốc tế)

• Giảm 1,5% theo quý (Tự quản lý)

Q2/2013 Giá chào thuê (USD/m2/tháng)

Nguồn cung & Tỷ lệ trống

Nguồn cung theo quận, Q2/2013

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Tổng cung Tỷ lệ trống

10%

22%

25%

31%

4%7%

Hoàn Kiếm

Ba Đình

Tây Hồ

Cầu Giấy

Hai Bà Trưng

Từ Liêm

Mê Linh

$0

$20

$40

$60

2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013

Quản lý quốc tế Tự quản lý

Trung bình


CĂN HỘ DỊCH VỤ

Nguồn cầu

• Số lượng hỏi thuê giảm nhẹ nhưng ngân sách

giảm khoảng 9% so với quý trước (1.500 –

2.000 USD)

• Nhiều công ty giảm ngân sách

• Hỏi thuê từ khách hàng Nhật: Trung tâm, Hồ

Tây, sang thành các dự án tại khu vực phía

Tây. Nhiều công ty thay đổi địa điểm sang phía

Tây.

Triển vọng

• Căn hộ dịch vụ tương lai:

– Elegant Tây Hồ, 140 căn (Q4/2013)

– Lotte Center Hà Nội, 260 căn (2014)

• Xu hướng: Mua để cho thuê… Royal City,

Hoàng Thành, Times City, v.v….

• Một số khách sạn cân nhắc chuyển đổi một

phần sang thành căn hộ dịch vụ.

Nguồn cầu & Triển vọng

Lotte Center Hanoi, 2014

T +844 2220 0220

F +844 2220 2010

BÁO CÁO QUÝ CBRE

Dữ liệu lịch sử dài hơn, Phân tích chuyên sâu

Mức giá mới cho mỗi phân khúc thị trường [email protected]

CBRE Vietnam – Research & Consulting – Hanoi Office

mailto:[email protected]

Documents

BÁO CÁO QUÝ CBRE - · PDF file... Cắt giảm thuế Chính sách nới lỏng tiền tệ Điều chỉnh giá trị tiền ... tập trung vào các ... án có giá giảm khoảng