3

Kiedy dekadę temu wokół osoby Pana Jarosława Szanajcy zbierało się grono kilku przedsiębiorców zainteresowanych przyszłością polskiego rynku mieszkaniowego, nie przypuszczano jeszcze, że owocem tego będzie tak duża organizacja jak Polski Związek Firm Deweloperskich.Dziś PZFD stanowi nie tylko platformę do wymiany poglądów i opinii dla znacznego grona deweloperów (ponad 100 firm), ale przede wszystkim jest głosem branży i liczącym się partnerem dla władz publicznych oraz świata biznesu.

Dlatego niniejszym, jako Prezes PZFD sądzę, że największym sukcesem naszej or-ganizacji jest sam fakt, iż istniejemy, rośniemy w siłę i kształtujemy nie tylko polski rynek deweloperski, ale i relacje na linii deweloper-klient. Poprzez karty tej publikacji oddajmy głos Koleżankom i Kolegom z branży oraz kluczowym osobom związanym z rynkiem mieszkaniowym w naszym kraju. Poprzez pryzmat ich doświadczeń po-znamy osiągnięcia polskiego rynku nieruchomości, jak i jego perspektywy i wyzwa-nia które pojawią się w tym sektorze w przyszłości.Zachęcam do zapoznania się także z materiałem przygotowanym przez jednego z największych ekspertów branży – Pana Kazimierza Kirejczyka, który przedstawia narodziny i rozwój branży deweloperskiej w Polsce.

Liczymy, że publikacja ta, inspirowana jubileuszem dziesięciolecia istnienia Polskie-go Związku Firm Deweloperskich będzie jednocześnie przydatnym i interesującym kompendium wiedzy o rynku mieszkaniowym. Oby kolejne dekady przynosiły ciągły jego rozwój, służąc zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych Polaków.

Edytorial

Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

4

PolSKi ZWiĄZEK FirM dEWEloPErSKiCH i ryNEK NiErUCHoMoŚCi oCZaMi JEGo KlUCZoWyCH PoStaCiDziesiąta rocznica powołania Polskiego Związku Firm Deweloperskich skłania do podsumowań i refleksji nad przyszłością polskiego rynku nieruchomości. Zapytano zatem kluczowe jego postaci o deweloperskie wczoraj, dziś i jutro.

Związku Firm Deweloperskich i w niedługim czasie udało się tę ideę wprowadzić w życie. Miałem honor i przyjem-ność być pierwszym Prezesem PZFD i mimo, że początki nie były łatwe, to jednak nasza działalność znacząco wpły-nęła nie tylko na wyznaczenie standardów funkcjonowania branży, ale również na jej działalność.

Co Pana zdaniem należy uznać za najwięk-szy sukces Polskiego Związku Firm Deweloperskich? Co stanowi siłę Związku?

Poza już wspomnianą kwestią podatku VAT, do sukcesów PZFD zaliczyć można samo zrzeszenie po-nad 100 małych, dużych i średnich firm, które łącznie mają spory udział w rynku, więc warto się z jej zdaniem liczyć. Dziś to już poważna instytucja, która przez te lata zbudo-wała i nadal buduje zaufanie społeczeństwa do swojej marki i całej branży. Jednym z założeń Związku jest zwal-czanie złych rozwiązań i promowanie dobrych, w oparciu o stworzony przez PZFD Kodeks Dobrych Praktyk w rela-cjach Klient - Deweloper. Jest to zestaw klauzul, które po-winny być zawarte w umowach deweloperskich. Dzięki tym kanonom dosyć łatwo można ocenić postępowanie dewe-lopera względem klienta. Zdarzały się przypadki, że z powo-du nieprzestrzegania tych standardów musieliśmy usuwać firmy z naszego grona.

Miłym aspektem naszego Związku jest jego nieco towarzyska formuła i fakt, że całe środowisko po prostu lubi się ze sobą spotykać, pomimo, że twardo ze sobą konku-rujemy. Wymiana doświadczeń i wzajemna pomoc to jest rzecz, która bez Związku nie miałaby racji bytu, a znacznie pomaga w prowadzeniu firmy. Jednocześnie nie można nam, jako Związkowi, zarzucić załatwiania sobie, jako człon-kom Związku, lepszych warunków w branży. W czasach gdy Związek nie istniał, cały proces sprzedaży mieszkań funkcjo-nował w mniej uporządkowany sposób.

Kiedy i w jakich okolicznościach zrodziła się idea powstania Polskiego Związku Firm Deweloper-skich?

Początek naszej działalności wiązał się z rządowy-mi negocjacjami w sprawie wejścia Polski do Unii Europej-skiej. W toku rozmów nasz rząd nie wynegocjował wyjątku w postaci obniżonej stawki podatku VAT na sprzedaż no-wych mieszkań (wówczas wynosił 0%, a miałby wzrosnąć do 22%), co mogłoby spowodować paraliż przedsięwzięć budowlanych oraz ogromne zamieszanie, straty i załama-nie całego rynku. W tej sytuacji doszedłem do wniosku, że trzeba zorganizować spotkanie przedstawicieli firm de-weloperskich i zastanowić się nad ratunkiem i lepszymi roz-wiązaniami dla naszej branży. Spotkanie owo zaowocowało zgodą kilkunastu wówczas firm na uczestnictwo w projek-cie koalicji, której jednym z pierwszych zadań było przygo-towanie kampanii informacyjnej w mediach skierowanej do społeczeństwa, a przede wszystkim organów władzy. Nasze postulaty zostały przyjęte przez rząd, co było pierw-szym olbrzymim sukcesem koalicji - ówczesny Premier RP Leszek Miller zawarł w swojej liście negocjacyjnej sprawę niższej stawki podatku VAT od sprzedaży nowych miesz-kań. Liczba spraw, które mogłyby poprawić warunki funk-cjonowania branży zaczęła rosnąć, odkryliśmy, że jest wie-le wspólnych kwestii do omówienia, a wspólnie możemy zdziałać więcej. Tak narodziła się idea powołania Polskiego

Jarosław SzanajcaPrezes Honorowy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Prezes firmy Dom Development

5

Jakie były początki branży deweloperskiej w Polsce?

Zmiany, jakie dokonały się w ciągu ostatnich 10 czy 15 lat miały ogromny wpływ na działanie firm. Najbardziej zmienił się system finansowania, gdyż wcze-śniej głównym jego źródłem były wpłaty nabywców. W mo-mencie dobrej koniunktury było to wygodne rozwiązanie, porównywalne do darmowego kredytu. Natomiast w mo-mencie cywilizowania się rynku źródła finansowania mu-

siały być pewne: kredyt, własne środki, czy modne ostatnio obligacje. Pierwsze kredyty mieszkaniowe pojawiły się pod koniec lat 90. wcześniej posługiwano się głównie gotówką. Jednak nie tylko sposób finansowania się zmienił - zmieniła się także architektura – to, co było budowane w ubiegłym wieku, znacznie różni się od tego, co budujemy obec-nie. Pojawiło się pojęcie rynku pierwotnego i wtórnego. Reasumując: ostatnie kilkanaście lat to wyjątkowo dyna-miczny i obfitujący w zmiany proces tworzenia i dojrzewa-nia rynku nieruchomości w Polsce. Pamiętajmy, że branża deweloperska w Polsce jest wciąż młoda (liczy sobie nie-spełna 20 lat), a zmiany, jakie przyniosła ostatnia dekada są wręcz ogromne – i to zarówno w sferze finansowania ini-cjatyw deweloperskich, coraz bardziej wyrafinowanej archi-tektury, jak i relacji deweloper-nabywca mieszkania.

Jakie wyzwania widzi Pan, jako Dyrektor PZFD, przed tą organizacją? Jakie są jej największe sukcesy?

Wyzwania z pewnością jednoczą nas jako orga-nizację. Władza publiczna dbając o nas wymyśla coraz to nowe instrumenty, które mają utrudnić naszą działalność, co sprzyja integracji środowiska. Za nasz sukces uznałbym to, że jesteśmy i nadal się rozwijamy, ludzie nas dobrze postrzegają i traktują jak partnera. Przekonaliśmy władzę publiczną, że warto nas słuchać i że nasze pomysły są god-ne uwagi. Oczywiście nie zawsze pomysły te są wdrażane od razu, lecz po pewnym czasie kiełkują. Jesteśmy grupą postrzeganą przez władzę publiczną jako partner do dysku-sji, jako organizacja z którą warto się liczyć. To, co jest naszym największym sukcesem to fakt, że znaczą-co zmieniliśmy rynek. Nasze działania jak Kodeks Dobrych Praktyk, czy stały kontakt z Klientami firm deweloperskich poprzez stronę internetową, w decydujący sposób wpły-nęły na zmianę relacji deweloper – nabywca mieszkania na bardziej partnerskie.

Jak już wspomniałem, jako Polski Związek Firm De-weloperskich wciąż stajemy przed nowymi wyzwaniami. Dzięki temu coraz bardziej się jednoczymy i pokonujemy kolejne wyzwania, jakie stają przed branżą. Obecnie sta-ramy się przekonać władze, że zmuszanie ludzi chcących mieszkać samodzielnie do kupna lokum na własność, jest błędem, a aktualne przepisy praktycznie uniemożliwia-ją wynajem. Chcemy by osoby, których nie stać na zakup, lub nie chcą podejmować długoletnich zobowiązań finansowych, też mieli prawo do swobodnego wybierania mieszkań na rynku najmu.

Mam dwa życzenia: jedno dla Związku, a dru-gie dla uczestników rynku: jedno utopijne, drugie nie-realne. Pierwszym moim życzeniem jest, aby Związek nie był potrzebny, czyli żeby środowisko, w którym działamy było przewidywalne na dziesięć lat w przód, przepisy czytelne a przestrzeń publiczna dokładnie zaplanowana. Wówczas Związek istniałby, ale jedynie jako organizacja

Przed jakimi wyzwaniami w Pana opinii staje obecnie Związek i rynek nieruchomości w Polsce?

Obecnie wyzwaniem dla nas są kwestie związane z wprowadzeniem w życie tzw. ustawy deweloperskiej. I w tym przypadku Związek sprawdził się podczas proce-su legislacyjnego oraz w trakcie powstawania interpretacji klauzul prawnych. Oprócz tego sam długotrwały przecież proces zdobywania akceptacji, pozwoleń i zatwierdzeń, które pozwalają rozpocząć proces inwestycyjny ciągle kom-plikuje się. To właśnie przez takie sprawy prowadzenie firmy deweloperskiej staje się coraz trudniejsze, a niebawem doj-dą jeszcze inne ograniczenia - choćby w dopływie środków do dewelopera. Sytuacja ta może odbić się na całej branży. Życie dewelopera staje się coraz bardziej wymagające rów-nież dlatego, że sam klient staje się bardziej wymagający i świadomy. Jednak nie zamieniłbym się z żadną inną bran-żą, bo nasi Klienci to nasz największy skarb – klienci prywat-ni kierują się w swoich wyborach wyłącznie racjonalnymi przesłankami.

Warto także zaznaczyć, że sam rynek mieszkaniowy na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat bardzo się zmienił, a działalność deweloperska jest coraz trudniejsza. Obecnym wyzwaniem jest wsparcie popytu w branży, ponieważ bie-żący rok jest ostatnim, w którym Państwo wspiera zakup mieszkań przez klientów. Rynek został pod tym względem zostawiony samemu sobie i właśnie rolą Związku jest szuka-nie nowych pomysłów, oraz w miarę sił i możliwości, wspie-ranie popytu w branży deweloperskiej.

Jacek BieleckiDyrektor Generalny Polskiego Związ-ku Firm Deweloperskich

6

do atrakcyjnych kredytów. W tej sprawie postulujemy również do rządu o powstanie ekwiwalentu programu do projektu Rodzina na Swoim, co w znacznej mierze ułatwi Polakom kupno nowych mieszkań.

Działalność PZFD musi polegać na partnerstwie z najważniejszymi podmiotami na scenie politycznej i go-spodarczej. Rząd oraz organizacje pracodawców muszą nas traktować jako aktywnego partnera we współpracy. Planu-jemy także pogłębiać relacje ze Związkiem Banków Polskich oraz innymi organizacjami zawodowymi. Polski Związek Firm Deweloperskich przez ostatnie 10 lat wypracował sobie silną pozycję na polskiej scenie gospodarczej, jednak w dalszym ciągu staramy się udosko-nalać metody działań, aby firmy odpowiedzialne za produk-cję mieszkań były jeszcze lepiej postrzegane. Firmy, będą-ce członkami PZFD starają się być partnerami dla swoich Klientów, a zdanie tych ostatnich jest dla nas najważniejsze.

towarzyska.Uczestnikom rynku natomiast życzyłbym, choć to nierealne, aby w końcu w Polsce zapanowały takie warunki, by każdy kto chce mieć samodzielne lokum mógł je kupić lub wyna-jąć, żeby liczba mieszkań była co najmniej taka, jak polskich rodzin - i to w ciągu najbliższych 10 lat.

Swoim kolegom ze Związku życzę, żebyśmy w dalszym ciągu nie tracili nadziei, byśmy nadal wykonywali z determinacją naszą misję zaspokajania wśród ludzi po-trzeb mieszkaniowych.

Jak ocenia Pan, jako Prezes PZFD, dotychczaso-we osiągnięcia Związku? Jakie wyzwania stoją przed tą instytucją w kolejnych latach?

Według mnie najważniejszym osiągnięciem PZFD jest fakt samego połączenia wysiłków i wspólnego re-prezentowania interesów, pomimo faktu iż członkowie Związku są konkurentami na rynku. To wielki sukces, że udało nam się połączyć siły i zaistnieć. Natomiast biorąc pod uwagę tylko ostatni rok - naszym osiągnięciem nazwałbym dodanie zapisu dotyczącego otwartego ra-chunku powierniczego do przepisów dotyczących tzw. ustawy deweloperskiej.

Jak wygląda przyszłość? Odnośnie najbliższe-go roku, uważam że zbliża się do naszego kraju kryzys, który dotyka już naszych sąsiadów. W związku z tym mu-simy starać się uchronić w najlepszy możliwy sposób na-szą branżę przed jego skutkami. W ciągu ostatniej dekady firmy deweloperskie wybudowały blisko 500 tys. mieszkań. Jest to olbrzymi wkład w zaspokojenie potrzeby społecznej, jaką jest posiadanie własnego mieszkania. Musimy obni-żyć skutki obecnej sytuacji poprzez jeszcze większe zjed-noczenie się i docieranie z naszym produktem do rynku znajdującego się pod reżimem nowej ustawy. Wyzwaniem dla całej branży będzie dalsze zapewnienie dużej dostęp-ności mieszkań dla całego społeczeństwa. Zatem polski rozwój gospodarzy musi dalej postępować, aby ludzie mieli pracę a, szczególnie młodsza część społeczeństwa, dostęp

Jakie były początki rynku deweloperskiego we Wrocławiu?

Historia rynku deweloperskiego we Wrocławiu miała swój początek w latach 90-tych. Narodziła się wów-czas inicjatywa, aby spotkać się w gronie ówczesnych de-weloperów i zastanowić się nad wspólnymi działaniami. Do dziś wspominamy czas, gdy nie wszyscy się znali, więc każdy miał przygotowaną plakietkę z imieniem i na-zwiskiem. Miasto i wszystkie jego agendy traktowały nas jako partnera, dlatego naszą inicjatywę przedstawiliśmy urzędnikom i w czasie kilku konferencji dotyczących nie-ruchomości rozpoczęliśmy budowanie wzajemnych rela-cji. Parę lat później, gdy działaliśmy już w ramach projektu „Budujemy Wrocław” ta współpraca nabrała charakteru swego rodzaju warsztatów, służących poprawie komunika-cji i wymianie informacji. Dzięki tym spotkaniom poznali-śmy plan rozwoju miasta, komunikacji miejskiej, przekazy-waliśmy urzędnikom swoje spostrzeżenia dotyczące tych planów. Wypracowaliśmy wspólnie procedury i wymianę informacji mające na celu szybki rozkwit miasta, a jednocze-

Wojciech Okoński

Dorota Jarodzka–Śródka

Prezes Polskiego Związku Firm Dewe-loperskich, Prezes firmy Robyg

Przewodnicząca Rady PZFD,Prezes Archicom

7

Jak ocenia Pan, jako wiceprezydent Wrocła-wia współdecydujący o przyszłości miasta współpracę z wrocławskim oddziałem PZFD?

Współpracę z Polskim Związkiem Firm Dewelo-perskich oceniam bardzo wysoko. Dzięki niej mamy okazję dyskutować na temat ważnych dla miasta spraw słuchając wspólnego, wypracowanego wcześniej stanowiska wro-cławskich deweloperów. Przy okazji spotkań ze Związkiem możemy porozmawiać o sprawach ważnych dla dewe-loperów, jak i miasta. W ten sposób zrodziła się idea dys-kusji na temat planowania przestrzennego, infrastruktury, zieleni miejskiej. Wypracowaliśmy - swoisty „wrocławski model współpracy”. Zauważamy, iż działalność firm dewe-loperskich ma ogromny wpływ na rozwój miasta, a dzię-ki temu sami mieszkańcy mają lepsze warunki wyboru własnego lokum. Widzimy również wpływ developerów na rozwój gospodarczy, gdyż dają oni zatrudnienie, prace dla firm budowlanych, a jako inwestorzy przyspie-szają rozwój Wrocławia. Cenię także aktywność Związku podczas targów i konferencji, które integrują sam rynek deweloperski jak i mieszkańców miasta. Jesteśmy bardzo zadowoleni z tej współpracy, która daje nam istotnego partnera do rozmów o ważnych sprawach. Dużą zaletą jest fakt, że nie musimy się konsultować z każdą firmą z osobna, lecz kontaktujemy się z reprezentacją deweloperów. Staramy się dokładnie siebie wzajemnie słuchać i osiągać kompromisy, aby pomóc sobie wzajemnie.

śnie pomoc w rozwoju naszym firmom. Dziś obok warszta-tów mamy jeszcze wymiar konferencyjny i, czym zyskujemy większy wydźwięk społeczny, skupiając osoby zaintereso-wane rynkiem mieszkaniowym, również spoza Wrocławia.

Czemu służy inicjatywa „Budujemy Wrocław”?

Hasło Budujemy Wrocław rozumieć można do-słownie i w przenośni. Jako deweloperzy - poprzez budo-wę osiedli mieszkaniowych rozbudowujemy samo miasto. Również władze miasta planując jego strategię zachęcają przedsiębiorców do inwestowania tutaj, przez co tworzą się miejsca pracy. Dzięki tym kompleksowym rozwiązaniom Wrocław się rozwija. Takie inwestycje jak Forum Muzyki, Stadion czy Opera przyciągają do miasta jego nowych mieszkańców, zatem sama ranga Wrocławia wpływa na jego dalszą ewolucję. Hasło Budujemy Wrocław poma-ga przy budowie standardów deweloperskich, gdyż zale-ży nam, aby być dobrze postrzeganymi w sferze lokalnej. To dzięki PZFD udało nam się wymienić uwagi z dewelo-perami z zachodniej Europy, podczas których mieliśmy okazję zobaczyć, jak w tamtych krajach wygląda budowa-nie mieszkań. Również podczas własnych pobytów w za-granicznych biurach architektonicznych dowiedziałam się, że przy budowie domów projektowane są również ulice, drzewa, ławki i wiele innych obiektów. Do takich standar-dów chcielibyśmy dążyć także w Polsce. We Wrocławiu za-inicjowaliśmy program, dzięki któremu razem z władzami miasta wspólnymi budżetami staramy się budować nowe ulice, bo jak wiadomo: razem można więcej. Dzięki temu zacieśniają się relacje firm, które konkurują ze sobą na rynku. Na tej płaszczyźnie z jednej strony, wymieniamy doświad-czenia oraz prowadzimy działania w przyjaznej atmosferze, a z drugiej ewentualne problemy rozwiązujemy nie z per-spektywy jednej firmy, lecz z płaszczyzny Związku.

Jakie cele stawia przed sobą wrocławski oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich?

Nasze cele zostały określone w momencie powsta-nia Związku i są dotychczas realizowane. Przy współpracy z urzędnikami miejskimi podejmujemy różne inicjatywy i stanowimy w tym aspekcie organ doradczy. Marzy nam się biznesowa współpraca i dyskusje z miastem dotyczące jego rozwoju, bo sami jesteśmy Wrocławianami i chcemy dla miasta jak najlepiej. Nad tematem rozwoju rynku de-weloperskiego zastanawialiśmy się wielokrotnie i dzięki do-świadczeniom związanym również z kryzysem doszliśmy do wniosku, że większości ludzi nie stać na kupno nowego mieszkania. Wielu pomógł program Rodzinna na Swoim, który teraz jest wygaszany. Dlatego chcielibyśmy tak ukie-runkować współpracę z samorządami, aby zaoszczędzić przy okazji budowy na infrastrukturze - wówczas cena metra kwadratowego byłaby niższa. Wyzwaniem dla nas i dla rządu jest zmiana obecnej sytuacji, w której 80% lu-dzi nie stać na zakup mieszkań. Jednym z rozwiązań jest

zmiana modelu, w którym każdy musi mieć własne lokum. Na zachodzie 50% mieszkań buduje się pod wynajem. W tym właśnie celu powinniśmy podążać, aby młodzi lu-dzie mieli gdzie mieszkać i mogli się rozwijać, a przy okazji rozwijać nasz kraj.

Adam GrehlWiceprezydent Wrocławia

8

Podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

Prezes Związku Banków Polskich

Jak ocenia Pan zasadność powoływania orga-nizacji branżowych oraz zmiany jakie zaszły w ostat-nim czasie na polskim rynku mieszkaniowym?

Od lat cenię współpracę ze związkami i organiza-cjami, gdyż cywilizują one wzajemne relacje, pozwalając na osiągnięcie konsensusu przy wielu znaczących projek-tach tworzonych przez ministerstwo. Kolejnym dowodem potwierdzającym słuszność istnienia PZFD jest standary-zowanie zachowań rynkowych i regulowanie relacji klient - deweloper. Uważam, że mimo trudnych obecnie czasów, udało się między innymi dzięki PZFD dostrzec postęp i pod-niesienie standardów na rynku deweloperskim i mieszka-niowym, ale także, obecną nadal, przewagę strony podażo-wej nad stroną popytową. Chciałbym pokreślić, że państwo polskie nie jest największym uczestnikiem rynku mieszka-niowego i sektor ten oddało w ręce prywatne. Widzimy ry-zyka z tym związane i doceniamy fakt, że firmy deweloper-skie przyjęły te ryzyka i za nie w pełni odpowiadają.Ostatnie 10 lat na polskim rynku mieszkaniowym jest w mojej opinii szczególnie ważne, gdyż widać już pewną dojrzałość tego rynku w naszym kraju. Jako niezwykle in-teresujące oceniam także dyskusje dotyczące prawa bu-dowlanego, bezpieczeństwa samego rynku i ochrony jego klientów oraz wyciągane z niej wnioski.

Czego życzyłbym Związkowi i pokrewnym instytu-cjom? Może tego, aby Związek, jak i instytucje pokrewne mogłyby być aktywniejszym uczestnikiem procesu legisla-cyjnego, nawet jeśli chodzi o same zamiary naszych dzia-łań. Obecnie mają one charakter komentarza do podjętych już decyzji, ale relacje te powinny zostać usystematyzowa-ne - wówczas zdanie Związku będzie mocniej i dosadniej adresowane do ministerstwa, a my będziemy zmusze-ni się do niego odnieść w sposób konkretny i formalny. Trudno jest składać poważne życzenia 10-latkowi, jednak Związek właśnie wszedł w okres przygotowania do doro-słości, której oczekuje i ministerstwo, i rynek mieszkaniowy w naszym kraju. Sądzę, że już za kilka lat rynek mieszkanio-wy będzie bardziej ustabilizowany, nie tylko pod wzglę-dem ilościowym, ale także pod względem standardów jego finansowania oraz - czego oczekuje strona popytowa - na przykład wykończenia lokali. Życzę także Związkowi, żeby pod jego skrzydłami znalazła się większa liczba firm deweloperskich.

Jak postrzega Pan finansowanie sektora dewe-loperskiego i mieszkaniowego oraz współpraca ZBP Z PZFD?

Warto zaznaczyć, że obszar budownictwa, a w tym sektor usług deweloperskich ma kolosalne zna-czenie dla całej gospodarki, tworząc setki tysięcy miejsc pracy. Jestem zdania, że jest to swego rodzaju stabilizator gospodarczy, który stwarza możliwości modernizacji i roz-woju polskiej gospodarki. Firmy, które podejmują działania w tej branży muszą być jak najlepiej zarządzane, a także muszą być wiarygodne dla klientów, jak i partnerów bizne-sowych. Zakup mieszkania to bardzo często zaangażowanie dorob-ku całego życia albo zobowiązanie na długie lata, dlatego nabywcy oczekują gwarancji, że wszystko będzie wykona-ne na najwyższym poziomie. Ceny muszą być rozsądne, a jakość, terminowość i sam odbiór inwestycji ma ogromne znaczenie. Obserwujemy obecnie porządkowanie rynku: zmienia się jakość produktów i relacji z klientami. W znacznej mierze dzięki PZFD udało się wpłynąć na upowszechnianie dobrych praktyk biznesowych, a także na wdrożenie wielu dobrych norm prawnych.

Różne były okresy współdziałania środowiska bankowego z firmami z branży deweloperskiej, co wynikało z dużych zmian prawnych i ekonomicznych w naszej gospodarce. Dziś PZFD jest dobrym reprezentantem tego środowiska - w tym gronie są prowadzone ważne, merytoryczne dys-kusje. Czasami różnimy się z powodu innego spojrzenia na niektóre problemy, lecz mimo to potrafimy wypracować trafne rozwiązania, które mają na celu dobro przede wszyst-kim klientów, bo to ich potrzeby są na pierwszym miejscu. Czego można życzyć Polskiemu Związkowi Firm Dewelo-perskich? Przede wszystkim, w dalszym ciągu zmierzania do profesjonalizacji, do zyskiwania autorytetu wśród klien-tów, jak i firm z branży deweloperskiej.

Musimy zaoferować rozwiązania dla milionów Polaków, mające na celu zaspokojenie - zwłaszcza wśród młodych ludzi - potrzeb mieszkaniowych. Istotne jest, aby młodzi Po-lacy otrzymali sygnał, że w naszym kraju , można realizować swoje aspiracje, a warunki życia są tego ważnym aspektem. Chcielibyśmy pokazać, że dla wielu Polek i Polaków branża deweloperska i budowlana to miejsce na realizowanie swo-ich pasji zawodowych, miejsce do uprawiania ciekawych zawodów i samorealizacji. Ta branża to także potencjalne miejsce dla innowacji w dziedzinie oszczędzania energii, działania w obszarze ekologii i wielu innych sferach działal-ności gospodarczej i społecznej.

Piotr Styczeń Krzysztof Pietraszkiewicz

9

Jak ocenia Pan ostatnią dekadę na polskim ryn-ku mieszkaniowym? Jak Pana zdaniem wygląda jego przyszłość?

Ostatnie 10 lat, to okres ekspansji firm dewelo-perskich. Przypomnę, że na początku poprzedniej dekady oddawały one do użytku ponad 20 tys. mieszkań rocznie, a obecnie przeszło dwukrotnie więcej. Niestety, równo-cześnie deweloperzy padli ofiarą braku polityki miesz-kaniowej państwa. Oczekuje się bowiem od nich, że za-pewnią własne lokum niemal każdemu, kto je potrzebuje. Czyż to nie kuriozum, że wielu młodych Polaków ma ol-brzymie pretensje do deweloperów o to, że mieszkania są

trudno dostępne? Przecież w każdym cywilizowanym kraju na świecie, rolą państwa i samorządów jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom niezamożnym. Tymczasem, u nas w latach 2006-2011. gminy wybudowały zaledwie 19,8 tys. nowych mieszkań, czyli ok. 3,3 tys. rocznie. Ozna-cza to, że na każdą statystyczną gminę przypada rocznie niewiele więcej niż jeden wybudowany lokal!Jak wygląda najbliższa przyszłość rynku mieszkaniowego i deweloperskiego? Obawiam się, że chętnych na miesz-kania własnościowe będzie coraz mniej. Przyczyni się do tego przede wszystkim niepewność o miejsca pra-cy oraz o zarobki. To tego trzeba dodać fakt emigracji - wielu młodych ludzi woli wyjechać za granicę i tam bu-dować swoją przyszłość. Takim aglomeracjom jak Warszawa czy Wrocław wyludnienie nie grozi, ale i w tych miastach ceny mieszkań są obecnie zbyt wysokie dla młodych ro-dzin. Alternatywą mogą być czynszówki, także budowane przez deweloperów. Liczę, że dla wielu z nich staną się one bezpieczną przystanią w niepewnych czasach. Wierzę, że najlepsze firmy deweloperskie przetrwają obecny kryzys, że będą budowały mieszkania dostępne dla jak największej rzeszy Polaków. PZFD życzę skuteczności w reprezentowaniu interesów takich właśnie firm, bo leży to w interesie także ich klientów. Oczekiwałbym jednak od Związku odważniejszego piętnowania patologii na ryn-ku deweloperskim. Z pewnością poprawiłoby to wizerunek branży.

Przed jakimi dylematami staje obecnie Pana zdaniem, polskie społeczeństwo i polska gospodarka?

Jest wiele problemów, z którymi musimy się bory-kać, ale dwa są dla mnie szczególnie istotne.Pierwszy to budowanie zaufania naszych obywateli do Państwa. Chodzi o to, by Polacy i polskie firmy nie uległy sile niepewności i nie odstąpiły od realizacji codziennych, ważnych projektów. Te programy muszą być przede wszystkim wiarygodne, bo niepewność prowadzi do tego, że nie realizuje się projektów rozwojowych, nie podejmu-je się decyzji inwestycyjnych, czy po prostu decyzji konsu-menckich. Drugim aspektem jest niedobór wewnątrzkrajowych źródeł finansowania budownictwa mieszkaniowego i całej infra-struktury. Wielkość krajowych oszczędności jest znacznie niższa w stosunku do wielkości kredytów udzielonych przez polskie banki całej gospodarce. W związku z tym powstaje pytanie: jak zbudować programy długotrwałego oszczę-dzania w Polsce, także na cele mieszkaniowe, aby z tych projektów można było finansować inwestycje rozwojowe, a tym samym tworzyć tysiące nowych miejsc pracy? Ważna jest w tym rola Państwa na poziomie rządowym, jak i na poziomie samorządowym we współfinansowaniu budownictwa mieszkaniowego, a także w zachęcaniu oby-wateli i firm do gromadzenia oszczędności i inwestowania w tej sferze. Jestem przekonany, że wspólnymi siłami uda się nam wdrożyć dobry program rozwoju budownictwa w Polsce. Cały czas odbywają się na ten temat dyskusje w naszym kraju, natomiast trzeba przejść już do etapu reali-zacji. Wiele jest także do zrobienia w systemie planowania przestrzennego, podnoszenia pewności obrotu gospo-darczego oraz upowszechniania innowacji w tej ważnej dla rozwoju Polski sferze.

Marek WielgoDziennikarz piszący o rynku nieruchomości w Gazecie Wyborczej

10

XX lat SEKtora dEWEloPErSKiEGo W PolSCE

Pasjonująca jest historia narodzin polskiego rynku deweloperskiego.Spójrzmy zatem jak i co kształtowało ten rynek na przestrzeni ostatnich 20 lat.

Punkt startu

Po komunizmie III RP odziedziczyła w sekto-rze budownictwa mieszkaniowego spółdziel-czość mieszkaniową jako organizację odpowia-

dającą za budowę mieszkań w Polsce, wielką płytę jako dominującą technologię ich budowy, planowanie osiedli dostosowane do układu torowisk dźwigów budow-lanych, miasta z centrami zamieszkanymi przez lumpenpro-letariat i mentalność Polaków, przyzwyczajonych do tego, że mieszkania się głównie ”dostaje, załatwia lub dziedziczy”. Aparat wykonawczy składał się z państwowych kombina-tów, zaś jakość wykonawstwa i subkultura „budowlańców” była ulubionym tematem komedii filmowych i skeczy w kabaretach.

Drugą część dziedzictwa PRLu stanowiła lista tego, czego w ogóle lub prawie w ogóle nie było: normalnych kredytów hipotecznych i banków, które byłyby przygo-towane do ich udzielania, specjalistów od sprzedawania mieszkań, jasnych relacji własnościowych w odniesieniu do terenów, zwłaszcza w Warszawie, zasad działania firm budujących i sprzedających mieszkania, w tym zwłaszcza reguł sprzedaży mieszkań w fazie budowy, procedur za-rządzania wielorodzinnymi budynkami mieszkalnymi skła-dającymi się z mieszkań własnościowych, systemu w pełni wiarygodnych i szybko rejestrujących zmiany ksiąg wieczy-stych.

A nade wszystko brakowało polskiego kapitału i kapitalistów. Nie było także prawie w ogóle polskich przed-siębiorców, którzy mieliby doświadczenia w budowaniu mieszkań na sprzedaż, nie było nawet słowa, które działal-ność taką miałoby opisywać. Słowo deweloper pojawiło się w języku polskim dopiero po kilku latach, najpierw w lekko spolszczonej formie „developer”, i minęło kilka kolejnych lat zanim przyjęła się jedna forma pisowni – deweloper.

Transformacja w większości sektorów polskiej go-spodarki dokonywała się w drodze prywatyzacji. Najczęściej zagraniczny inwestor przejmował polską fabrykę, czasem dokonywał tego polski inwestor, ale istniała jakaś ciągłość funkcjonowania zakładu, marka, produkt, kadry, rynki zbytu, które oczywiście wymagały wielu zmian, ale które pozwala-

Kazimierz Kirejczyk jest współzałożycielem i prezesem REAS, renomowanej i posiadającej ponad piętnastoletnie doświadcze-nie polskiej firmy doradzającej deweloperom, funduszom inwe-stycyjnym, bankom oraz władzom lokalnym i innym instytucjom w ich działaniach na rynku mieszkaniowym w Centralnej Europie.

Kazimierz Kirejczyk jest także kluczowym analitykiem REAS i komentatorem zjawisk zachodzących na polskim rynku miesz-kaniowym. Należy do czołowych polskich ekspertów rynku miesz-kaniowego w Polsce, wspierających jego rozwój od wczesnych lat 90. W latach 1991–1997 uczestniczył w programie doradczym Banku Światowego, USAID i Ministerstwa Budownictwa, którego celem było wsparcie reformy sektora mieszkaniowego w Polsce oraz kierował zespołem doradzającym pierwszym polskim dewe-loperom przy przygotowaniu inwestycji mieszkaniowych.

Kazimierz Kirejczyk jest członkiem nadzwyczajnym RICS, człon-kiem Polskiego Stowarzyszenia Doradców Rynku Nieruchomości oraz jednym z założycieli European Property Institute.

Kazimierz Kirejczyk, FRICSPartner, Prezes Zarządu REAS Sp. z o.o.

11

ły na kontynuowanie i modernizowanie działalności. Sek-tor deweloperski nie miał takiej szansy, nie było bowiem możliwe, by firmy deweloperskie mogły powstać poprzez prywatyzację spółdzielczości mieszkaniowej. Przeciwnie – spółdzielnie stały się w pierwszej dekadzie okresu transfor-macji silnym rywalem nowych firm, opóźniającym rozwój prywatnego sektora deweloperskiego dzięki przewadze, jaką dawały im zasoby terenów inwestycyjnych pozyska-nych – najczęściej za darmo – w czasach PRL-u.

Pomimo to w latach dziewięćdziesiątych kolejne rządy nie widziały potrzeby przyspieszania rozwoju sekto-ra deweloperskiego. W przypadku rządów prawicowo-li-beralnych dominowała wiara w „niewidzialną rękę rynku”, w przypadku lewicowego – nieufność w stosunku do sek-tora prywatnego i tradycyjnie silne związki ze spółdzielczo-ścią mieszkaniową. W tym okresie kluczowym priorytetem był rozwój sektora bankowego i walka z inflacją, co było niezwykle istotne także dla rozwoju rynku mieszkaniowego.

Pierwszym bezpośrednim impulsem do rozpo-czynania działalności deweloperskiej w zakresie budowy mieszkań było załamanie rozpoczynania nowych inwestycji przez spółdzielnie mieszkaniowe w połączeniu z prywa-tyzacją firm wykonawczych. Część firm dostrzegła szansę w przekształceniu z przedsiębiorstw budowlanych na pod-mioty samodzielnie realizujące i sprzedające mieszkania. Stopniowo zaczęły także pojawiać się przedsiębiorstwa za-kładane przez zagranicznych inwestorów, w pierwszej fazie – firmy polonijne, a następnie spółki zakładane przez zagra-nicznych deweloperów.

Pierwsi deweloperzy musieli rozwiązywać pro-blemy, które dziś trudno sobie nawet wyobrazić. W pol-skim prawie nie było prostych alternatywnych w stosunku do mechanizmów funkcjonujących w spółdzielczości roz-wiązań. Uzyskanie kredytu budowlanego było trudne, a także ze względu na wysoką inflację bardzo kosztowne. Dlatego Adam Zaremba-Śmietański wymyślił dla krakow-skiej spółki Geo metodę finansowania inwestycji w budowie poprzez podnoszenia kapitału w spółkach z ograniczoną odpowiedzialnością, w których udziałowcami byli przyszli mieszkańcy. W 1994 roku Sejm uchwalił ustawę o własności lokali, definiującą podstawowe mechanizmy obrotu miesz-kaniami własnościowymi i ustalającą ramy działania dla ryn-ku na kolejne osiemnaście lat, do momentu wejścia w życie ustawy o ochronie praw nabywców w 2012 roku.

W latach 1990-1995 zaszły także znaczne zmiany w tech-nologii realizacji wielorodzinnego budownictwa mieszka-niowego w Polsce. Wprowadzenie gospodarki rynkowej spowodowało upadki i podziały oraz prywatyzację dużych, zatrudniających od kilkuset do kilku tysięcy osób, państwo-wych kombinatów budownictwa mieszkaniowego. Rów-nocześnie zaczął się odwrót od dominującej dotychczas technologii wielkopłytowej. O ile w 1990 roku ponad 80%

oddawanych do użytku budynków zrealizowano w tech-nologii prefabrykowanej, to już w 1994 roku ponad połowa była wybudowana w udoskonalonej technologii tradycyj-nej lub monolitycznej. Wraz z rozwojem sektora deweloper-skiego technologie oparte na prefabrykatach zostały całko-wicie wyparte przez monolityczne konstrukcje żelbetowe dla większych budynków i różne warianty unowocześnio-nej technologii tradycyjnej dla mniejszych. Pozwalało to na lepsze dostosowywanie budynków do działek budowla-nych położonych wewnątrz tkanki miejskiej i lepszą archi-tekturę, zarówno w postaci bardziej atrakcyjnego wyglądu jak i rozwiązań funkcjonalnych.

Nowatorstwo widoczne było przede wszystkim w segmencie mieszkań o najwyższym ówcześnie stan-dardzie, coraz częściej nazywanych apartamentami, dla odróżnienia od mieszkań realizowanych głównie przez spółdzielnie mieszkaniowe. Przejawiało się w rozwiąza-niach funkcjonalnych, niekiedy przywożonych spoza Polski, tak w przypadku lokali jak i całych budynków. Wówczas po raz pierwszy pojawiają się w Polsce takie pojęcia jak pen-thouse, master suite, wintergarden, zaś zamiast tynkowa-nych murów pojawiają się elewacje ze szklanych tafli, płyt z piaskowca czy okładzin ceramicznych. Trzeba także przy-pomnieć, że w tym czasie (1994) pojawiło się nowe Prawo budowlane – bardzo ważny akt prawny porządkujący kom-pleksowo istotne kwestie (standardy, procedury) na rynku projektowania i wykonawstwa.

W drugiej połowie lat 90 tych, wraz z rozwojem go-spodarczym, ograniczeniem hiperinflacji i poprawą sytuacji gospodarstw domowych zaczął rosnąć popyt na miesz-kania o lepszym standardzie. W Warszawie dodatkowym impulsem był także popyt na mieszkania wynajmowane ze strony zagranicznej kadry menadżerskiej i pracowni-ków instytucji dyplomatycznych. Przy nadwyżce popytu nad niewielką podażą powszechne stało się rozpoczyna-nie sprzedaży przed rozpoczęciem budowy i finansowanie procesu inwestycyjnego głównie z przedpłat nabywców. Jednocześnie, wobec wciąż wysokiej inflacji i konieczności waloryzowania wykonawcom szybko rosnących kosztów,

Największą inwestycją z aparta-mentami o wysokim standardzie w 1999 r. była Rezydencja pod Orłem w rejonie stacji metro Wi-lanowska na Mokotowie, zreali-zowana przez firmę Eco Classic. Fot. REAS, 2000 r.

12

Niestety, pod koniec lat 90tych zaczął się pro-ces likwidowania ulg. Najpierw zmienił się charakter ulgi (zamiast pomniejszenia dochodu przed opodatkowa-niem odpis od podatku), potem z końcem 2000 r. zlikwi-dowano ulgę na wynajem, a z końcem 2001 roku także tzw. dużą ulgę mieszkaniową i zerową stawkę VAT. Co gorsze, każdorazowa zapowiedź zmian polityki podat-kowej powodowała destabilizację na rynku deweloperskim, sztucznie zwiększając popyt przed wejściem w życie zmian i obniżając go po ich wprowadzeniu. Był to jednocześnie okres najmniej korzystny ze względu na demografię – rocz-niki wchodzące na rynek pracy były stosunkowo mało licz-ne. Czynniki te, a także spowolnienie wzrostu gospodarcze-go w latach 2001-2001 zaowocowały pierwszym kryzysem na rynku mieszkaniowym. Jego najważniejszymi przejawa-mi były: spadek, a następnie stabilizacja cen, spadek liczby transakcji, wycofanie się spółdzielczości i części firm z no-wych inwestycji, oraz trudności z finansowaniem projektów deweloperskich. Stosunkowo niewiele było natomiast ban-kructw firm deweloperskich, choć część firm zdecydowała się na zakończenie działalności.

W miarę rozwoju rynku deweloperskiego zaczęły pojawiać się różne inicjatywy zmierzające do stworzenia wspólnej reprezentacji środowiska i płaszczyzny wymia-ny poglądów. Czynnikiem bardzo silnie jednoczącym śro-dowisko stała się konieczność wypracowania i wyrażenia wspólnej opinii wobec planowanych niekorzystnych zmian w systemie ulg budowlanych. Doświadczenia te zaowo-cowały powstaniem w 2002 roku Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który szybko stał się najważniejszym pod-miotem reprezentującym i integrującym środowisko pol-skich deweloperów.

Druga dekada

Dla zachowania rynku deweloperskiego w kolejnej dekadzie (2001-2010) zasadnicze znaczenie miały następujące zjawiska i procesy:

• Wciąż niski poziom zaspokojenia potrzeb mieszkanio-wych, zarówno w stosunku do innych krajów Unii, jak i krajów aspirujących wówczas do członkostwa (za wy-jątkiem Słowacji), a także – w relacji do aspiracji młodej części społeczeństwa. Różnica poziomu była widoczna zarówno w wymiarze statystycznym (liczba mieszkań na 1000 mieszkańców, powierzchnia na 1 mieszkańca, przeciętne mieszkanie), jak i jakościowym (wiek, stan-dard).

• Opanowanie procesów inflacyjnych i w konsekwen-cji spadek stóp procentowych poniżej 10% w 2002 r. oraz stopniowe upowszechnienie kredytów denomino-wanych, co w rezultacie przyniosło dynamiczny wzrost akcji kredytowej. Wzrostowi popytu na kredyty sprzyja-ło także wprowadzenie ulgi odsetkowej, pozwalającej na odliczenie od podstawy opodatkowania wydatków

ceny mieszkań także były indeksowane wskaźnikiem inflacji lub ustalane w dolarach. W tych warunkach działalność de-weloperska stała się bardzo rentowna zaś ryzyko relatywnie ograniczone. Spowodowało to prawdziwy rozkwit firm de-weloperskich o bardzo różnym stopniu doświadczenia za-rządów, zasobności w kapitał i wizjach działania. W drugiej połowie lat 90tych firmy deweloperskie zaczęły powoływać banki, agencje nieruchomości, firmy budowlane, zarówno krajowi liderzy, jak Mostostal Export, czy Exbud, jak i liczne niewielkie firmy wykonawcze. Działalność deweloperska stawała się ważnym lub dominującym rodzajem działal-ności niektórych firm dotychczas aktywnych w zupełnie innych branżach, czego przykładem może być Echo Invest-ment czy Elektrim SA.

Koniec lat 90tych to także pierwszy okres zakłada-nia znaczącej liczby firm deweloperskich w Polsce przez kapitał zagraniczny. Najbardziej odważne były w tym okre-sie firmy z Izraela, ale stopniowo zaczęły pojawiać się także firmy z kapitałem ze Skandynawii, Niemiec, Francji i Wielkiej Brytanii. Ich wejście na rynek zaowocowało różnorodnością rozwiązań architektonicznych i inicjatyw marketingowych. Jednak już w tym okresie zdecydowanie największą rolę od-grywały firmy polskie.

Na skalę i wahania popytu w latach 90tych istotny wpływ miały ulgi podatkowe. Warto przypomnieć, że ulgi te obejmowały zarówno ulgi w podatku PIT dla osób fizycz-nych kupujących lub budujących mieszkania (lub domy) na własne potrzeby, jak i będące współinwestorami budynków z mieszkaniami na wynajem. Istotnym wsparciem dla sek-tora była także zerowa stawka podatku VAT przy sprzedaży mieszkań deweloperskich. Z dzisiejszej perspektywy widać wyraźnie, że dzięki ulgom budownictwo mieszkaniowe w Polsce zaczęło się rozwijać wcześniej i szybciej niż w in-nych krajach regionu.

Elektrim S.A., utworzył Elinvest Development w celu realizacji in-westycji przy ulicy Gwiaździstej na Żoliborzu. Fot. REAS, 2000 r.

Jedną z pierwszych inwestycji zrealizowanych przez firmę z ka-pitałem izraelskim było Osiedle Przylesie, pierwsza inwestycja Grupy ASBUD w rejonie Warszawy. Fot. REAS, 2000 r.

13

poniesionych na spłatę odsetek od kredytu (pożyczki) udzielonego na sfinansowanie inwestycji mieszkanio-wej. Zapowiedź likwidacji ulgi z początkiem 2007 r. spowodowała dodatkowe zwiększenie już wyraźnie widocznej nadwyżki popytu nad podażą w 2006 r. i w konsekwencji wyjątkowo szybki wzrost cen.

• Stopniowe wchodzenie w wiek dojrzały osób z dru-giego wyżu demograficznego (urodzonych w okresie 1977-1986). W okresie tej dekady łącznie ok. 7 mln mło-dych ludzi weszło w życie dorosłe (przekroczyło 24 rok życia), przy czym część z nich założyła nowe rodziny lub utworzyła samodzielne gospodarstwa domowe. Aż do 2010 roku w każdym kolejnym roku sytuacja demogra-ficzna sprzyjała wzrostowi popytu w coraz większym stopniu.

• Wprowadzenie w 2004 roku zmian w przepisach do-tyczących planowania przestrzennego (likwidacja pla-nów ogólnych), co wydłużyło procedury uzyskiwania pozwoleń i działało w konsekwencji ograniczająco na podaż w warunkach szybko zwiększającego się po-pytu.

• Wejście Polski do UE (2004 r.), z czym wiązał się napływ funduszy przedakcesyjnych, akcesyjnych i struktural-nych, a także inwestycji zagranicznych. Było to zjawisko kluczowe dla około 4-letniego okresu szybkiego roz-woju gospodarczego.

• Wyraźna koncentracja nowych inwestycji (zwłasz-cza nowych miejsc pracy), a w ślad za tym dominacja pod względem tempa rozwoju gospodarczego pię-ciu głównych aglomeracji w kraju (Warszawa, Kraków, Poznań, Trójmiasto i Wrocław), czego owocem były i są procesy migracyjne do tych miast.

• Napływ, zwłaszcza po 2004 roku, zagranicznych firm deweloperskich, co przyczyniło się do wzrostu podaży mieszkań w największych aglomeracjach. Część tych firm kupowała jednak grunty po nierealistycznie ce-nach, w oparciu o nierealistycznie wysokie prognozy cen sprzedaży mieszkań.

• Napływ zagranicznego kapitału spekulacyjnego (2006-2007) oraz rozwój zjawiska spekulacyjnego inwestowa-nia przez polskich inwestorów na rynku mieszkanio-wym. Od maja 2007 r. gwałtowny odpływ inwestorów spekulacyjnych z rynku.

• Bezprecedensowy wzrost akcji kredytowej w walucie obcej (franki szwajcarskie) w 2007/2008, co podtrzy-mało słabnący popyt i odsunęło częściowo w czasie, a częściowo spowolniło spadek cen. Jednocześnie - narastanie od końca 2007 roku przekonania o nie-uchronnym spadku cen nieruchomości.

• „Credit crunch” (wrzesień 2008) – globalny kryzys ban-kowo-finansowy, a Polsce także gwałtowny spadek akcji kredytowej w zakresie kredytów hipotecznych i załamanie kredytowania nowych inwestycji dewelo-

perskich.

• Ostrożne odrodzenie optymizmu, zarówno w sektorze bankowym, jak i wśród nabywców i deweloperów od połowy 2009 r. („Polska zieloną wyspą”). Korzystny kli-mat dla emisji obligacji korporacyjnych.

Trudno przecenić znaczenie rozwoju rynku kredy-towania hipotecznego dla rozwoju całego własnościowe-go budownictwa mieszkaniowego w kraju. Choć udzielanie kredytów na cele mieszkaniowe na zasadach opartych o amerykańskie standardy zaczęło się już w 1992 roku, w Pol-sko-Amerykańskim Banku Hipotecznym, a także, w oparciu o standardy rekomendowane przez Bank Światowy i ada-ptowane do polskiej specyfiki w PKO BP (kredyt podwójnie indeksowany), to większość transakcji na rynku nadal miała charakter gotówkowy, głównie ze względu na wysoką infla-cję i stopy procentowe, także dla kredytów denominowa-nych w dolarach. Istotną skalę kredytowanie osiągnęło po roku 2002, kiedy niska inflacja i stopy procentowe w krótkim czasie spowodowały ogromne powiększenie dostępności kredytów, zaś konkurencja w sektorze bankowym sprawiła, że o klientów zaczęło rywalizować kilkanaście banków.

Miniona dekada przyniosła spektakularne zmia-ny na polskim rynku mieszkaniowym, których najbardziej widocznym przejawem był wzrost cen. Podstawową przy-czyną tego wzrostu, jaki miał miejsce głównie w okresie 2004-2007, najpierw na rynku pierwotnym, a następnie rynku wtórnym mieszkań i w innych segmentach rynku, była ogromna dysproporcja pomiędzy popytem a podażą w miastach o najszybszym tempie rozwoju gospodarczego i najlepszej sytuacji na rynku pracy. Miało to także związek z geografią popytu inwestycyjnego, koncentrującego się w dużych miastach i na rynku apartamentów wakacyjnych. Wzrost cen w kolejnych miejscowościach był spowodo-wany z jednej strony poszerzaniem się obszarów objętych szybszym wzrostem gospodarczym, z drugiej zaś – rodza-jem „wewnątrzkrajowej konwergencji”, wyrównywania rażą-cych dysproporcji cenowych pomiędzy różnymi obszarami kraju.

Wykres 1. Przeciętne ceny ofertowe mieszkań za m. kw. w zł. w pięciu aglomera-cjach o najbardziej aktywnych rynkach mieszkaniowych w Polsce w okresie 2000 – I poł. 2012. Źródło: REAS

Warszawa

Kraków

Trójmiasto

Wrocław

Poznań

14

Wilanów w Warszawie. Rosły jednak także ceny gruntów budowlanych i koszty wykonawstwa.

Wobec takich uwarunkowań perspektywy rozwoju rynku mieszkaniowego w Polsce były oceniane, jako bardzo korzystne, zarówno przez środowisko deweloperów, jak i analityków i sektor finansowy. Optymizm deweloperów był widoczny w rekordowo wysokiej liczbie mieszkań, któ-rych budowę rozpoczęli w 2007 r.

Począwszy od 2007 roku na sytuację na polskim rynku deweloperskim zaczęły negatywnie wpływać wyda-rzenia na globalnym rynku finansowym. Początkiem glo-balnego kryzysu było załamanie na rynku mieszkaniowym w USA w maju 2007 roku wskutek nieracjonalnego rozwo-ju rynku kredytów mieszkaniowych o niskiej jakości (tzw. subprime mortgage products). Efektem tej fazy kryzysu był odpływ z rynku polskiego od połowy 2007 roku inwestorów zagranicznych, poszukujących tu dotychczas nieruchomo-ści w celu zakupów spekulacyjnych. Stopniowo problemy z pozyskaniem finansowania zaczęły także być widoczne w niektórych firmach z kapitałem zagranicznym, zwłaszcza z krajów takich jak Hiszpania i Irlandia.

W kolejnych kwartałach do ekspertów i opinii pu-blicznej zaczęły docierać coraz bardziej niepokojące in-formacje o skali ryzykownych inwestycji i rosnącej liczbie banków, które nabyły ryzykowne obligacje. We wrześniu 2008 roku ogłoszono bankructwo banku Lehman Brothers, zaś następujące po tym w ciągu kilkunastu tygodni zja-wiska w sektorze-bankowo finansowym na całym świecie

W dodatku w skali globalnej i europejskiej okres ten charakteryzował się wyjątkową nadpłynnością rynków finansowych. Dostępność kapitału wielokrotnie przekracza-ła podaż projektów inwestycyjnych, które kapitał ten mógł sfinansować. Z perspektywy polskiego rynku nieruchomo-ści oznaczało to z jednej strony możliwość sfinansowania przez deweloperów kredytem zakupu nieruchomości pod inwestycję, a także zmniejszenie wymaganego udziału własnego przy kredytowaniu realizacji przedsięwzięcia, a z drugiej – znacznie zwiększoną zdolność kredytową na-bywców mieszkań i napływ do Polski licznych inwestorów in-stytucjonalnych, zainteresowanych nabywaniem mieszkań w celach spekulacyjnych.

Lata 2004-2008 to także okres szybkiego rozwo-ju sektora deweloperskiego. Podaż wyraźnie nie nadążała za popytem, co powodowało szybki wzrost cen. Stabilność popytu zapewniała rosnąca podaż kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, które były wyraźnie tańsze od kredytów złotowych. Największy wzrost udziału kredy-tów we frankach szwajcarskich w nowej akcji kredytowej miał miejsce w pierwszych trzech kwartałach 2008 r. Na tle sytuacji w kraju szczególnie korzystnie kształtowała się sytu-acja mieszkańców wąskiej grupy pięciu polskich metropo-lii – „lokomotyw rynku”, cieszących się wysokim wzrostem gospodarczym, niskim bezrobociem, dość wysokimi na tle kraju dochodami i w miarę stabilną sytuacją demograficz-ną. Były to: Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań. W miastach tych pojawiały się i były planowane kolejne miejsca pracy. Były one także ośrodkami szybko rozwijają-cego się sektora bankowo-finansowego, a dostępność kre-dytów hipotecznych zapewniała duża liczba konkurujących ze sobą banków. Jednocześnie, jakość i liczebność zasobów mieszkaniowych były dalekie od aspiracji szybko powięk-szającej się klasy średniej.

Rosnące ceny mieszkań w Polsce w połączeniu z korzystnymi perspektywami gospodarki i zmniejsze-niem ryzyka dzięki wejściu Polski do Unii spowodowały duży wzrost liczby firm deweloperskich, zakładanych przez zagranicznych inwestorów. Najwięcej firm było tworzo-nych przez kapitał hiszpański, brytyjski, irlandzki i izraelski, ale w zasadzie trudno byłoby wskazać kraj, z którego nie pochodziłaby co najmniej jedna nowa firma deweloper-ska, planująca lub realizująca inwestycje w Polsce.

Równocześnie powstawały liczne nowe firmy z polskim kapitałem, a funkcjonujące dotychczas zwiększa-ły skalę działania. Rentowność przedsięwzięć biła rekordy, pojawiały się coraz bardziej śmiałe koncepcje, w tym kilka-naście pomysłów na realizację spektakularnych wieżowców. Kilka grup finansowych planowało realizację przedsięwzięć o niespotykanej dotychczas skali, zasługujących na miano nowych miast, rozmachu nabrała także realizacja najwięk-szej nowej dzielnicy mieszkaniowej w Polsce, realizowanej według spójnej koncepcji urbanistycznej, czyli Miasteczka

Wykres 2. Liczba mieszkań, których budowę deweloperzy rozpoczęli w latach 2004- I poł. 2012 w porównaniu z danymi dla spółdzielni mieszkaniowych, inwe-stycji komunalnych i realizowanych przez TBS; dane dla całej Polski. Źródło: GUS

Jedną z pierwszych inwestycji w ramach Miasteczka Wilanów była Nowa Rezydencja Królowej Marysieńki. Zrealizowane przez ROBYG S.A. Fot. REAS, 2002 r.

15

przyniosły globalny kryzys o skali określanej przez wybit-nych ekspertów jako największy kryzys od czasu II wojny światowej. Panika rozprzestrzeniająca się z powodu braku przejrzystości bilansów największych instytucji finanso-wych, połączonej z plątaniną powiązań pomiędzy instytu-cjami “zbyt dużymi by upaść” spowodowała, że rynek kre-dytowania załamał się.

W konsekwencji powiązana w różnoraki sposób ze światem polska gospodarka zwolniła z pułapu 7-5% wzrostu PKB do 1,6% w 2009 roku, co i tak było jednym z najlepszych wyników pośród krajów UE. Spadło tempo wzrostu płac, wzrosło bezrobocie, ale przede wszystkim nastąpiło załamanie na rynku kredytowania, nie tylko w za-kresie kredytów deweloperskich, ale przede wszystkim kre-dytów hipotecznych.

Diametralnie zmieniło się bowiem postrzega-nie sektora nieruchomości przez instytucje finansowe: stał się on sektorem wysokiego ryzyka. Od listopada 2008 roku do połowy 2009 roku banki w Polsce, podobnie jak w innych krajach europejskich (zjawisko „credit crunch”), nieomal całkowicie wstrzymały udzielanie nowych kredy-tów na przedsięwzięcia deweloperskie i drastycznie ogra-niczyły udzielanie kredytów hipotecznych dla osób fizycz-nych. Według danych ZBP spadek nowej akcji kredytowej w I połowie 2009 w relacji do I połowy 2008 r. wyniósł aż 57% (spadek liczony rok do roku wyniósł w całym 2009 roku 25% w stosunku do wartości kredytów udzielonych w 2008 roku). Po drugie, od 2009 roku na rynku kredytów zdecydowanie zaczęły dominować kredyty złotówkowe. W konsekwencji zmiany struktury walutowej udzielanych kredytów, zaostrzenia warunków udzielania kredytów zło-towych, wzrostu marż i stóp procentowych dla kredytów w złotych, a także zahamowania wzrostu wynagrodzeń, zdolność kredytowa potencjalnych nabywców istotnie spa-dła.

Dla rynku mieszkaniowego istotna była zwłaszcza sytuacja ludzi młodych na rynku pracy. Wskutek kryzysu w 2009 roku nastąpiło wyhamowanie pozytywnych ten-

dencji wzrostowych zatrudnienia ludzi młodych. Ograni-czało to dodatkowo ich możliwości zaciągnięcia kredy-tu na zakup mieszkania. W 2010 r. wskaźnik zatrudnienia w grupach wiekowych 15-24 lat i 25-34 lat uległ dalszemu zmniejszeniu.

Trzecim czynnikiem będącym bezpośrednim skut-kiem kryzysu, który istotnie wpłynął na spadek popytu mieszkaniowego był czynnik psychologiczny. Część po-tencjalnych nabywców rezygnowała z zakupów mieszkań z obawy przed pogorszeniem osobistej lub rodzinnej sy-tuacji finansowej, najczęściej z powodu utraty pracy, inna część, która dysponowała odpowiednimi dochodami, uwa-żała, że ceny powinny jeszcze znacznie spaść, zanim oni zdecydują się na zakup lokalu.

W szczególnie trudnej sytuacji znalazły się nowe przedsięwzięcia deweloperskie o dużej skali. Finansowa-nie dla deweloperów było w tym okresie ograniczone do kontynuacji już zawartych umów kredytowych, nato-miast decyzje o finansowaniu nowych przedsięwzięć były odraczane w czasie na nieokreślony bliżej termin lub całko-wicie odrzucane.

W reakcji na kryzys w 2009 roku firmy dewelo-perskie w Polsce wyhamowały rozpoczynanie nowych inwestycji, zaś wiele już rozpoczętych przedsięwzięć zo-stało wycofanych ze sprzedaży, w celu przeprojektowania lub zmniejszenia inwestycji w celu dostosowania do no-wych uwarunkowań rynkowych (zmiana relacji powierzch-ni mieszkań i usług, zmniejszenie przeciętnej powierzchni mieszkań, obniżenie standardu wykończenia i zmniejsze-nie kosztów i przede wszystkim – obniżenie cen) a także dostosowania projektu do zmienionych oczekiwań insty-tucji finansowych (sposób zabezpieczenia, wysokość ka-pitału własnego, minimalny poziom przedsprzedaży, itp.). Przykłady takich działań można znaleźć w całej Polsce.

Wkład sektora deweloperskiego w budowę polskich miast i obecny obraz rynku

Oceniając dokonania polskich deweloperów w minionej dekadzie trzeba pokreślić, że wzięli oni na siebie zadanie tworzenia

nowych wielorodzinnych zasobów mieszkaniowych w Polsce. Wynikło to z jednej strony z silnego wyhamowania działalności inwestycyjnej spółdzielni mieszkaniowych, z drugiej zaś ze zlikwidowania programu budowy społecznych mieszkań czynszowych i bardzo niewielkiej skali budownictwa komunalnego. Jednocześnie sytuacja demograficzna spowodowała bardzo szybki wzrost zapotrzebowania na mieszkania, zwłaszcza w największych miastach, zaś rosnących aspiracji młodego pokolenia nie były w stanie zaspokoić mieszkania z rynku wtórnego.

Wykres 3. Liczba (w tys. sztuk) i wartość (w mld PLN) nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych w Polsce w latach 2002 – 2011). Dane dla całości rynku (pierwot-ny, wtórny i budowa domów jednorodzinnych). Źródło: Związek Banków Polskich, AMRON-SARFIN

16

daży. W granicach tych miast powstaje ponad połowa jed-nostek mieszkalnych budowanych na sprzedaż. Po dodaniu mieszkań budowanych w ich otoczeniu można szacować, że około dwóch trzecich mieszkań i domów realizowanych na sprzedaż w kraju jest zlokalizowanych w tych pięciu aglomeracjach.

W produkcji firm deweloperskich zdecydowa-nie dominują mieszkania w budynkach o trzech i więcej lokalach. W pewnym uproszczeniu, stanowią one około 95% jednostek mieszkalnych, zaś pozostałe 5% przypada na domy jednorodzinne. Przeciętna jednostka mieszkal-na oddana w 2009 roku przez dewelopera w Polsce miała powierzchnię 65,7 m2, ale ta wielkość uwzględnia także realizowane przez deweloperów domy jednorodzinne. Bardziej wnikliwe spojrzenie na dane statystyczne pozwala na stwierdzenie, że w zależności od charakterystyki budyn-ku, przeciętne mieszkanie w deweloperskim budownictwie wielorodzinnym miało ok. 55-63m2.

Mieszkania oddawane przez deweloperów sta-nowią ok. 90% wszystkich lokali budowanych w do-mach wielorodzinnych w Polsce, dominują one zwłaszcza w największych miastach, ale mają także istotne znaczenie dla krajobrazu wielu mniejszych miast. Zgodnie z danymi publikowanymi przez GUS w ciągu dziesięciolecia 2002-2011 firmy deweloperskie oddały do użytkowania w całej Polsce co najmniej 430 tysięcy jednostek mieszkalnych, czyli mieszkań i domów. Są to statystyki dla kategorii mieszkań określanych jako wy-budowane „na sprzedaż lub wynajem”. Liczbę tę powinno się jednak jeszcze powiększyć o około kilka tysięcy jedno-stek mieszkalnych rocznie, zrealizowanych przez małe firmy deweloperskie, a zaliczonych przez GUS do efektów działal-ności inwestorów indywidualnych.

Największą w kilkunastoletniej historii branży liczbę jednostek mieszkalnych prywatne firmy deweloperskie od-dały w 2009 roku: ponad 72,3 tysiące. Był to rezultat wspo-mnianych wyżej wyjątkowo sprzyjających temu sektorowi budownictwa okoliczności i wysokiej liczby budów roz-poczętych w latach 2006-2008. W tej sytuacji uzasadniona byłaby teza, że wyniki roku 2009 stanowią w średniotermi-nowej perspektywie maksimum możliwości realizacyjnych tego sektora w obecnych uwarunkowaniach ekonomicz-nych.

W realizacji mieszkań w zabudowie wielorodzin-nej firmy w Polsce deweloperskie mają rolę dominują-cą. Działalność inwestycyjna spółdzielni mieszkaniowych ma charakter wygasający: w 2011 roku spółdzielnie oddały do użytku w Polsce łącznie ok. 3,8 tys. mieszkań, w ogrom-nej większości realizowanych na zasadach własnościowych. Pozostali inwestorzy instytucjonalni (gminy, zakłady pracy i towarzystwa budownictwa społecznego) oddali łącznie w minionym roku do użytku 4,8 tys. mieszkań.

Budownictwo wielorodzinne na sprzedaż w ogromnym stopniu koncentruje się dziś w kilku aglome-racjach o najlepszej sytuacji ekonomicznej (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu), a zarazem sto-licach jedynych regionów o pozytywnym saldzie migracji. Z tego punktu widzenia można mówić o racjonalności po-

Firma „Dworek Polski” jest jednym z wielu deweloperów, specjali-zujących się w budowie niewiel-kich osiedli domów jednorodzin-nych. Fot. REAS, 2000 r., osiedle w Ustanówku w okolicach Zalesia Górnego.

Wykres 4. Jednostki mieszkalne oddane do użytku w latach 1992 – I poł. 2012 w Polsce przez poszczególne kategorie inwestorów. Źródło: GUS

Wykres 5. Mieszkania i domy oddane do użytku w Polsce w powiatach w latach 2006-2010 na sprzedaż i wynajem oraz przez spółdzielnie mieszkaniowe. Źródło: GUS, opracowanie REAS

17

Przeciętny okres realizacji inwestycji, czyli czas od zgłoszenia rozpoczęcia budowy do uzyskania pozwo-lenia na użytkowanie wynosi już od szeregu lat około 24 miesiące, co dobrze świadczy o sprawności organizacyj-nej podmiotów działających w tym sektorze.

Łączna wartość sprzedaży w cenach brutto (z VATem) traktowana jako łączna wartość umów sprzeda-ży zawartych przez wszystkie firmy deweloperskie w skali kraju może być szacowana w latach 2010 i 2011, kiedy to wyniki były bardzo podobne, na ok. 22-23 mld. zł. Sprzedaż w 2012 roku będzie najprawdopodobniej nieco niższa.

Jest to wartość porównywalna z kwotą, na jaką można sza-cować coroczne nakłady Polaków ponoszone na realiza-cję domów jednorodzinnych w systemie indywidualnego inwestowania. Szacując wartość rynku należy pamiętać, że oprócz samych lokali mieszkalnych integralną częścią przedsięwzięć są także – sprzedawane nabywcom – miej-sca postojowe w garażach wielostanowiskowych lub indy-widualnych, a także w wielu budynkach czy osiedlach loka-le handlowo-usługowe.

Najsilniejszym czynnikiem wpływającym na dzia-łania uczestników rynku deweloperskiego w I połowie 2012 roku było wejście w życie z końcem kwietnia ustawy o ochronie praw nabywców domów i mieszkań. Z jednej strony, zgodnie z oczekiwaniami, ustawa spowodowała przyspieszenie przez wiele firm decyzji o wprowadzeniu nowych inwestycji lub ich kolejnych etapów do sprzeda-ży, a w konsekwencji – wyraźny wzrost liczby oferowanych mieszkań. Z drugiej – wobec wielu niejasnych uregulowań - spowodowała zamieszanie wśród deweloperów, nabyw-ców, notariuszy i bankowców, uczących się działania w no-wych uwarunkowaniach formalno-prawnych. Dlatego licz-by ukazujące efekty sektora na koniec czerwca mają prawo znacznie odbiegać od średnioterminowych trendów, a ich interpretacja musi brać pod uwagę nietypowe wydarzenia w otoczeniu rynku. Wpływ ustawy będzie zapewne jeszcze

wyraźnie odczuwalny w kolejnych kwartałach 2012 roku, będzie też dostrzegalny w zmianach zachodzących w sek-torze w dłuższej perspektywie.

Obecnie skalę liczby transakcji na rynku dewelo-perskim w 2012 roku w całej Polsce można prognozować na ok. 60-65 tysięcy lokali mieszkalnych i domów jednoro-dzinnych. Jednocześnie liczba jednostek mieszkalnych znaj-dujących się w sprzedaży osiągnęła najwyższy poziom w hi-storii tego rynku. Na koniec pierwszego półrocza 2012 roku, zgodnie z wynikami monitoringu REAS, w sześciu aglome-racjach o największej skali obrotów na rynku pierwotnym (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Łódź) liczba mieszkań oferowanych do sprzedaży wynosiła blisko 56,7 tysiąca i wzrosła w okresie 12 miesięcy o ponad 23%. W największych miastach oferta na koniec półrocza wy-nosiła: w Warszawie ponad 21 tys. , w Krakowie – 10,8 tys., we Wrocławiu – 9,5 tys. w Trójmieście – 7,9 tys., w Poznaniu 4,6 tys. i ponad 2,8 tys. w Łodzi. W tych dwóch ostatnich miastach wzrost wielkości oferty był relatywnie najmniej-szy, ale we wszystkich miastach osiągnęła ona rekordowe rozmiary.

Jednocześnie w ciągu ostatnich 12 miesięcy sprze-dano w tych miastach ok. 29,4 tysiąca lokali, czyli o 1,5% mniej niż w analogicznym okresie rok wcześniej (III kw. 2010 - II kw. 2011). Ta relatywnie dobra sprzedaż miała jed-nak także swoją cenę: wobec coraz większej oferty i stabil-nej sprzedaży wysiłek wkładany w pozyskanie i obsłużenie nabywców jest coraz większy, zaś sprzedaż w przeliczeniu na przeciętną inwestycję zdecydowanie zmalała. Dla po-równania dość przypomnieć, że na koniec 2010 roku w ofercie było ok. 39 tys. jednostek.

Wykres 6. Przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań oddanych do użytku w miastach o największych rynkach mieszkaniowych w Polsce w latach 1997-2011 (dla kategorii „na sprzedaż i wynajem”). Źródło: GUS, opracowanie: REAS

Wykres 7. Szacunki wartości rynku pierwotnego w mld PLN dla miast: Warsza-wy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi w latach 2007 - 2012 (prognoza). Źródło: REAS

18

tale, a we wszystkich sześciu aglomeracjach łącznie takich mieszkań było 12,5 tysiąca. Wobec dużej liczby lokali plano-wanych do oddania w II połowie 2012 roku najprawdopo-dobniej liczba gotowych niesprzedanych mieszkań jeszcze wyraźnie wzrośnie w najbliższych 2-3 kwartałach.

Wyzwania przyszłości

Warto podkreślić, że pomimo braku wsparcia ze strony państwa sektor deweloperski wypracował w ciągu dekady zdolność do

realizacji – w szczytowym okresie – blisko stu tysięcy jednostek mieszkalnych. Działalność deweloperska prowadzona jest obecnie w Polsce przez kilka tysięcy podmiotów o bardzo zróżnicowanej skali działalności i potencjale. Na jednym biegunie są liderzy rynku: firmy takie jak Dom Development, JW. Construction czy Polnord, bedące spółkami akcyjnymi, notowanymi na Giełdzie Papierów Własnościowych, realizujących równolegle po co najmniej kilkanaście inwestycji w kilku różnych miastach, obecne w wielu segmentach rynku, sprzedające rocznie od tysiąca do dwóch tysięcy jednostek mieszkalnych. Na drugim biegunie są setki niewielkich firm, z reguły łączących rolę dewelopera i generalnego wykonawcy, realizujące najczęściej jedną, co najwyżej dwie inwestycje w tym samym czasie, o skali rocznej sprzedaży rzędu kilkunastu lub co najwyżej kilkudziesięciu jednostek mieszkalnych.

Sektor jest wciąż silnie zdecekoncentrowany: firmy oddające rocznie do użytku powyżej 100 jednostek stanowią kilka procent rynku w największych miastach, można szacować, że kilku największych polskich deweloperów ma w skali kraju udział w rynku na poziomie ok. 2% każdy, a pozostałe firmy, uważane za duże, mają udziały w rynku poniżej 1%.

Siłą polskiego rynku jest szeroka baza potencjal-nych klientów. W odróżnieniu od niektórych państw post-komunistycznych, w których nowe mieszkania są wciąż dostępne tylko dla najlepiej zarabiających, w Polsce, także dzięki kredytowaniu zakupu lokali w budowie przez więk-szość banków, ale także często dzięki mobilizacji całych ro-dzin w celu zapewnienia młodym rodzinom nowego lokum główną grupą nabywców są wciąż młodzi ludzie, kupujący pierwsze mieszkanie na swoje własne potrzeby, lub polep-

Tak wysoki poziom oferty był wynikiem kumulo-wania się od końca 2009 roku nadwyżki liczby mieszkań wprowadzanych do sprzedaży nad liczbą lokali sprzedawa-nych w prawie wszystkich kolejnych kwartałach, a zwłasz-cza wyjątkowo wysokiej liczby jednostek wprowadzonych do sprzedaży w okresie styczeń-kwiecień 2012 roku, w celu uniknięcia konieczności zapewnienia nabywcom rachun-ków powierniczych w formule określonej ustawą o ochro-nie praw nabywców. W II kwartale 2012 roku, a w praktyce – tylko w kwietniu, w sześciu wspomnianych metropoliach wprowadzono do sprzedaży prawie 12,9 tys. mieszkań, czyli o 33% więcej, niż w poprzednim kwartale i zarazem o 21% więcej, niż rok wcześniej. W całym pierwszym pół-roczu 2012 roku liczba lokali wprowadzonych do sprze-daży wyniosła 22,6 tysiąca, na rynkach, na których rocznie sprzedawało się dotychczas niespełna 30 tysięcy jednostek, zaś liczba lokali w ofercie już na początku I kwartału zbliżała się do 49 tysięcy.

Dane REAS o liczbie mieszkań wprowadzonych do sprzedaży są spójne ze statystykami GUS po II półroczu. W całej Polsce deweloperzy rozpoczęli budowę blisko 35 tysięcy mieszkań, o 21,9% więcej, niż w analogicznym okre-sie roku poprzedniego, natomiast uzyskali w tym samym okresie pozwolenia na budowę ponad 40 tysięcy.

Jednak trudno zarzucać deweloperom brak racjo-nalności. Wobec braku klarownego obrazu funkcjonowa-nia rynku po wejściu w życie ustawy, zarówno w relacjach deweloperów z klientami jak i – zwłaszcza – z bankami, zapewnienie sobie co najmniej kilkumiesięcznego zapasu mieszkań do sprzedaży na dotychczasowych zasadach wy-dawało się całkowicie uzasadnione.

W ofercie nadal dominują mieszkania w trakcie re-alizacji (w trakcie budowy), które stanowią 66% mieszkań oferowanych przez deweloperów. Jednak w porównaniu z poprzednim kwartałem liczba mieszkań gotowych nie-sprzedanych wzrosła o 8%, a w skali 12 miesięcy – o ponad 29 %. Na koniec czerwca w Warszawie takich mieszkań było ok. 4,6 tysiąca, wyraźnie więcej, niż w poprzednim kwar-

Wykres 7. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży oraz sprzedane kwartalnie na rynku pierwotnym na tle oferty na koniec kwartału (agregacja dla rynków: Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Trójmiasta, Poznania oraz Łodzi). Źródło: REAS

Rezydencja Morskie Oko w War-szawie, zrealizowana przez firmę Dom Development S.A. stanowi przykład projektu z segmentu luksusowych apartamentów, Fot. REAS Sp. z o.o., 2004 r.

19

szający warunki swojego życia poprzez zakup kolejnego mieszkania.

Jednocześnie, dzięki dużej konkurencji, lokale bu-dowane w ramach segmentu mieszkań o podstawowym standardzie mają dość wysoką jakość zastosowanych mate-riałów, rozwiązań funkcjonalnych i estetycznych.

Pod wieloma względami polski rynek deweloperski można ocenić jako dość dojrzały, zwłaszcza na tle zjawisk zachodzących w innych krajach postkomunistycznych. Dojrzałość widać w funkcjonowaniu rynku, mechanizmach finansowania, standardach komunikacji, elementem doj-rzałości jest także dostępność do informacji o rynku, two-rzonych przez wyspecjalizowane podmioty, takie jak REAS. W działalności tego sektora praktycznie nie ma budownic-twa nielegalnego lub spotykanego w innych krajach wielo-letniego zamieszkiwania w budynkach formalnie nie odda-nych do użytkowania. Istotnym elementem na rynku jest także działalność PZFD, związku firm wspierającego proce-sy wymiany informacji, tworzenia standardów, opiniujące-go lub wspierającego działania legislacyjne, promującego dobre rozwiązania i sprzyjającego budowie zaufania po-między deweloperami, nabywcami i instytucjami finan-sującymi rynek. Nie oznacza to jednak, że Polski rynek deweloperski jest wolny od zagrożeń i że jego przyszłość można dziś malować wyłącznie w jasnych kolorach.

Najnowsze prognozy makroekonomiczne potwier-dzają, że rok 2013 będzie okresem spowolnienia wzrostu gospodarczego, a zarazem konsolidacji finansów publicz-nych, co z jednej strony przejawiać się będzie w niższym poziomie inwestycji w sektorze publicznym, a z drugiej – zaostrzeniu polityki podatkowej, skutkującej niższymi realnymi dochodami Polaków. Jedną z prawdopodobnych konsekwencji może być zmniejszenie liczby transakcji na rynku mieszkaniowym, ale, o ile nie będzie innych negatywnych czynników, to nie powinno ono mieć tak dużej skali, jak w pierwszej połowie 2009 roku. Porównując obecną sytuację z początkiem 2009 roku trzeba wskazać na dwa istotne pozytywne zjawiska: z pewnością stopień dopasowania obecnej oferty do możliwości nabywców jest dziś o wiele wyższy; można powiedzieć, że generalnie jest to oferta „sprzedawalna”, a po wtóre relacja cen do do-chodów jest dziś o wiele bliższa długoterminowej średniej dla polskiego rynku. Wreszcie - zarówno banki, jak i dewelo-perzy są w ogromnej większości przygotowani na nadcho-dzące spowolnienie i możliwe wydłużenie okresu sprzeda-ży, zaś plany deweloperów na rok 2013 mają dużo mniejszą skalę, niż liczba jednostek planowanych do oddania w bie-żącym roku.

Także skala utrudnień spowodowanych ustawą o ochronie praw nabywców powinna z każdym kolejnym miesiącem maleć, do momentu, gdy rezerwa mieszkań wprowadzonych na rynek się skurczy i deweloperzy za-

czną w coraz większym stopniu występować do banków o rachunki powiernicze. Najprawdopodobniej jednak pro-ces ten będzie miał także stopniowy charakter, co pozwoli zarówno bankom jak i deweloperom na wypracowanie i zweryfikowanie mechanizmów współpracy. Niewątpli-wie jednak dla części firm uzyskanie rachunku będzie pro-blemem i będzie to czynnik ograniczający nową podaż w 2013 roku.

Statystyki napływające z sektora bankowego po-twierdzają zjawisko widoczne na rynku: potencjalnym nabywcom mieszkań coraz trudniej uzyskać kredyt hipo-teczny, zaś ocena ich zdolności kredytowej jest dziś o wiele bardziej ostrożna, niż rok czy dwa lata temu, nie wspomi-nając już o latach boomu. Maleje także, i tak już znacznie ograniczone, znaczenie dla rynku pierwotnego programu „Rodzina na Swoim”. W konsekwencji realny popyt jest przede wszystkim uzależniony od polityki cenowej dewe-loperów.

Z drugiej jednak strony większość niekorzystnych zmian w kredytowaniu polski rynek deweloperski ma już za sobą: dramatyczna zmiana proporcji miedzy kredytami wa-lutowymi a złotówkowymi, zaostrzenie zasad oceny zdol-ności kredytowej, podwyżka marż, wejście w życie ustawy o ochronie nabywców. Dalsze zmiany nie powinny mieć już tak dużej siły oddziaływania i poziom akcji kredytowej z I połowy 2012 roku nie powinien już dalej istotnie się ob-niżać, a w dalszej perspektywie może zacząć rosnąć. Spadek inflacji powinien pociągnąć za sobą w średnioterminowej perspektywie spadek stóp procentowych, co w połączeniu ze wzrostem płac korzystnie oddziaływałoby na przeciętną zdolność kredytową nabywców. Trudno natomiast spodzie-wać się tej obniżki w najbliższych kwartałach.

Dla przyszłej sytuacji na rynku istotne znaczenie może także mieć polityka banków w stosunku do dewelo-perów. Już pod koniec 2011 roku zaczęły napływać z ban-ków sygnały o zamiarze ograniczenia skali kredytowania mieszkaniowych przedsięwzięć deweloperskich, zarów-no ze względu na postrzeganie branży jako ryzykownej, jak i ze względu na potencjalne ryzyka wizerunkowe, zwią-zane z rachunkami powierniczymi. W połowie 2012 roku obawy te się potwierdzają: w nieoficjalnych rozmowach i wypowiedziach na konferencjach przedstawiciele banków zapowiadają bardziej ostrożne podejście do finansowania nowych przedsięwzięć deweloperskich. Część banków praktycznie wycofuje się z tej działalności. Jednocześnie pogarsza się koniunktura na sprzedaż obligacji firm dewelo-perskich. Oznacza to, że w 2013 roku część firm może mieć poważne trudności z zapełnieniem luki płynnościowej, a to może je zmusić do wyprzedaży lokali za wyjątkowo niskie ceny. Będzie im także trudniej znaleźć finansowanie na nowe przedsięwzięcia. Te zjawiska będą powodowały silne różnice pomiędzy firmami, podmioty z zapewnionym finansowaniem lub silnymi właścicielami uzyskają wyraźną

20

Jednym z wyzwań przyszłości jest także coraz szersze stosowanie rozwiązań proekologicznych, zarówno tych obniżających bieżące koszty eksploatacji, jak i tych, które mniej obciążają środowisko naturalne w fazie budo-wy, eksploatacji i przyszłej rozbiórki. W tej dziedzinie można spodziewać się nie tylko przepisów zaostrzających wymaga-nia i zwiększających koszty budowy, ale – miejmy nadzieję – także łagodzących je regulacji finansowo-podatkowych lub częściowych dotacji.

Z perspektywy statystyk obejmujących cały kraj przeciętna inwestycja deweloperska jest niewielka, w kon-sekwencji nakład pracy i czasu, a co za tym idzie i kosztów w okresie przygotowawczym jest nieproporcjonalnie wyso-ki w stosunku do ogółu kosztów. Mogłoby temu zaradzić systematyczne przygotowywanie terenów przez samo-rządy. Jednak ograniczenia nakładane przez Ministerstwo Finansów na wydatki samorządów spowodują najprawdo-podobniej istotne wyhamowanie inwestycji obejmujących budowę infrastruktury towarzyszącej budownictwu miesz-kaniowemu.

Lata boomu i lata kryzysu udowodniły, że oprócz mierzalnych czynników wpływających na popyt na rynku mieszkaniowym, niezwykle istotną rolę odgrywają czynniki psychologiczne. W tym kontekście wydaje się mało praw-dopodobne, aby druga połowa 2012 roku i rok 2013 przy-niosły zasadniczą poprawę nastrojów społecznych.

Podsumowując bieżącą sytuację rynkową należy podkreślić, że jej podstawową cechą jest wysoka niepew-ność. W przypadku dużej części spośród wymienionych niżej czynników, które mogą wpłynąć na popyt i podaż w najbliższych kwartałach, trudno oszacować siłę ich od-działywania na rynek, a w niektórych nawet prawdopodo-bieństwo zaistnienia. Jednak wydaje się, że branża dewelo-perska jest już w dużym stopniu uodporniona na zjawiska kryzysowe. Wraz z poprawą sytuacji makroekonomicznej na rynek powinien wrócić optymizm, a wraz z nim nabyw-cy oczekujący na najlepszy moment dla dokonania zaku-pu mieszkania. Jeśli stanie się to w czasie, gdy oferta znów zacznie się kurczyć, da to impuls do kolejnego cyklu na tym rynku w kolejnej, trzeciej dekadzie działalności polskich de-weloperów.

przewagę konkurencyjną.

Wreszcie, na sytuację na rynku deweloperskim może także mieć znaczący wpływ sytuacja na rynku wyko-nawstwa. Już obecnie sytuacja firm wykonawczych jest bar-dzo trudna, zaś dalszy spadek zamówień wobec cięć w pla-nach inwestycyjnych w sektorze publicznym i ograniczeń nowych inwestycji w firmach prywatnych może część firm postawić w dość dramatycznej pozycji. Może to wprawdzie oznaczać nieco niższe koszty wykonawstwa, zwłaszcza, jeśli spadną także nieco ceny najważniejszych materiałów, ale z drugiej strony nie będzie to sprzyjać poprawie wizerunku branży w oczach instytucji finansowych, mających skłon-ność do wrzucania deweloperów i wykonawców do jedne-go koszyka.

Z czynników wspierających popyt można nato-miast wymienić prawdopodobny dalszy spadek cen i wy-jątkowo bogatą ofertę, połączoną zapewne z dużym wa-chlarzem promocji. Pozytywny wpływ, choć nieco słabszy niż w latach poprzednich, powinny mieć nadal w kilku du-żych aglomeracjach czynniki demograficzne, sprzyjające powstawaniu nowych gospodarstw domowych, choć w dalszej perspektywie branża musi być przygotowana na stopniowy wzrost znaczenia nabywców już posiadających mieszkanie i kupujących nowe w celu poprawy swoich warunków mieszkaniowych. Wyzwaniem dla całego spo-łeczeństwa, w tym także deweloperów, jest wzrost liczby osób w wieku emerytalnym. Dotychczas ich znaczenie dla rynku było niewielkie, ale wraz z początkiem przechodzenia na emeryturę pierwszego powojennego wyżu demogra-ficznego ich liczba lawinowo wzrośnie.

Trudno niestety liczyć dziś na jakiekolwiek działa-nia rządu, które mogłyby sprzyjać rozwojowi rynku miesz-kaniowego w najbliższych kilku latach. Już w III kwartale 2011 roku nastąpił pierwszy etap wygaszania programu „Ro-dzina na swoim”, który ma być definitywnie zlikwidowany z końcem grudnia 2012 roku. Prezentowane alternatywne pomysły resortu, są w dość wczesnej fazie uzgodnień mię-dzyresortowych i konsultacji społecznych. Mimo zapowiedzi, nie widać w zasadzie żadnych innych pomysłów na wzmoc-nienie rynku mieszkaniowego. Wprawdzie mają zostać zliberalizowane niektóre przepisy dotyczące ochrony loka-torów przy najmie instytucjonalnym, ale trzeba pamiętać, że dziś opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem jest wciąż mało konkurencyjna w stosunku do inwesty-cji traktowanych jako o wiele bardziej bezpieczne. Trwają dyskusje nad uruchomieniem – po raz kolejny w ostatnich dwudziestu latach – programu oszczędzania na mieszkania w formule kas oszczędnościowo-budowlanych. Pomijając w tym momencie kwestię znalezienia środków na premie dla oszczędzających trzeba powiedzieć, że wpływ takie-go programu na rynek byłby odczuwalny po kilku latach od jego startu.

Jedna z pierwszych faz osiedla Eko-Park na Mokotowie w War-szawie: architektura wielkiego miasta przyjazna środowisku. Fot. REAS, 2002 r.

liSta CZłoNKóW PolSKiEGo ZWiĄZKU FirM dEWEloPErSKiCH

• HM Invest Sp. z o.o.

• Immomax Sp. z o.o.

• Inkom S.A.

• Interbud - Lublin S.A.

• Invest Komfort S.A.

• K&L Inwestycje Sp. z o.o. sp. k

• Konimpex-Invest Sp. z o.o.

• Korporacja Budowlana Dom S.A.

• Krypska Sp. z o.o.

• Layetana Developments Polska Sp. z o. o.

• Marvipol S.A.

• Massandra Sp. z o.o.

• Mill - Yon Sp. z o.o.

• Mostostal S.A.

• Mota-Engil Real Estate Manage-ment Sp. z o. o.

• NAP Invest Management sp. z o.o.

• Nasze Miasteczko Development Sp. z o.o. S.K.A.

• Neocity Polska Sp. z o.o.

• Neptun Developer Sp. z o.o.

• Nexity Polska Sp. z o.o.

• Nickel Development

• Nordic Development S.A.

• Orco Property Sp. z o.o. / Orco Property Group

• Osiedle Malownicze Sp. z o.o.

• SP.I.B. Ebejot Sp. z o. o.S.K.A.

• Pirelli Pekao Real Estate Sp. z o.o.

• Polnord S.A.

• Polservice Sp. z o.o.

• Prebena - Polska W.Rajczak i Syn S.J.

• Prestige Development Sp. z o.o.

• Profit Development S.A.

• Przedsiębiorstwo A. Grzegorczyk Sp. z o.o.

• Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego DACH BUD Sp. z o.o.

• Przedsiębiorstwo Produkcyjno -

Handlowe ORION

• Przedsiębiorstwo Tynkbud-1 sp. z o.o.

• Qualia Development Sp. z o.o.

• RED - Real Estate Development Sp. z o.o.

• Rafin Sp. z o.o. - Sp. k.

• Real Estate Development Com-pany

• Robyg S.A.

• Ronson Development Group

• SAP Property Sp. z o.o.

• SGI Baltis sp. z o.o. SRF Poland Sp. z o.o.

• Sabe Investments Sp. z o.o.

• Salwirak Sp. z o. o.

• Sawa Apartments Sp. z o.o.

• Sedno Sp. z o. o.

• Spirit Polska Sp. z o.o.

• Tacit Development Polska Sp. z o.o.

• Temar sp. j.

• Tree Development Group Sp. z o.o.

• Trust S.A.

• Tryboń - Projektowanie Powier-nictwo Inwestycyjne Sp. z o.o.

• UWI Inwestycje S.A.

• Unidevelopment Sp. z o.o.

• Vantage Development S.A.

• Victoria Dom S.A.

• Volumetric Polska Sp. z o.o.

• Warlimeks Sp. z o.o.

• Wikana S.A.

• Wrocławskie Przedsiębiorstwo Budownictwa Mieszkaniowego Mój Dom S.A.

• Yareal Polska Sp. z o.o.

• Zielony Żoliborz Sp. z o.o.

• Acciona Nieruchomości Sp. z o.o.

• ABM Invest Sp. z o.o.

• AEP Sp. z o.o. (Atlas Estates)

• AIG/Lincoln Polska

• APM Development Sp.z o.o. SKA

• Agencja Inwestycyjna Sp. z o.o.

• Agro-Man Sp. z o.o.

• Allcon Osiedla Sp. z o.o.

• Ama-Bud Sp. z o.o.

• Apia Polska Sp. z o.o.

• Arche Sp. z o. o.

• Archicom Sp. z o.o. - SKA

• Arkada Holding Sp. z o.o.

• Atal S.A.

• BRE. locum S.A.

• Bouygues Immobilier

• Budimex Nieruchomości

• Budlex S.A.

• Budner Development sp. o.o.

• Centrum Zana S.A.

• Comfortime Sp. z o.o.

• Dom Development S.A.

• Dom-Eko Sp. z o.o.

• Dom.Developer Wrocław Sp. z o.o.

• Dworek Polski Sp. j.

• EURO STYL Sp. z o.o. S. K. A.

• Echo Investment S.A.

• Eko-Park S.A.

• Ekolan S.A.

• Fadesa Polnord Polska Sp. z o. o.

• Firma Budowlana \’Marek Antczak\’

• GS Inwestycje Sp. z o.o.

• Gawra Investments Sp. z o.o.

• Geo, Mieszkanie i Dom

• Ghelamco Poland

• Grupa Inwestycycjna Hossa S.A.

• Grupa Inwestycyjna Hetman Sp. z o.o.

• HANZA Grupa Inwestycyjna

Polski Związek Firm Deweloperskich jest ogólnopolską organizacją zrzeszającą grono ponad stu deweloperów w Polsce. Misją PZFD jest działanie na rzecz roz-woju polskiego rynku mieszkaniowego i upowszechnianie prawa każdej rodziny do własnego mieszkania jako podstawo-wego dobra społecznego. PZFD czynnie stara się budować partnerskie relacje de-weloperów z rynkiem.

Organizacja czuwa nad bezpieczeń-stwem i profesjonalnym przebiegiem procesu zakupu mieszkania, jest także autorem zasad Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient-Deweloper.

PZFD tworzą silne, wiarygodne firmy z ugruntowaną pozycją na rynku, które nie tylko dokładają starań aby budować dobre i trwałe relacje z Klientami, ale także dbają o partnerskie relacje oraz wymianę wiedzy i opinii wśród firm członkowskich.

PZFD – WARTO ZNALEŻĆ SIĘ W DOBRYM TOWARZYSTWIE

Dynamicznie zmieniające się realia społeczno-ekonomiczne stawiają polski rynek nieruchomości przed szeregiem wy-zwań, którym sprostać może tylko part-nerska współpraca wszystkich uczestni-ków tego rynku i kluczowych decydentów polskiej gospodarki.

PZFD, działając wspólnie w ramach dobrze rozumianego partnerstwa, pragnie tworzyć organizację służącą rozwojowi polskiego mieszkalnictwa i sektora bu-dowlanego.

PZFD - WIARYGODNY PARTNER BIZNESOWY