Commercial RE Market Reportimage.r114.co.kr/imgdata/hot/sang_11Q3.pdf · 3nd quarter 2011 5 •2011년3분기의공실률은2.9%로2010년2분기부터지속적으로하락함 •이번분기에yg타워,

Commercial REMarket Report

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3st QUARTER 201111.Nov.2011 V.13

Commercial REMarket Report

C.O.N.T.E.N.T

오피스

아파트형공장

서울 임대시장동향CBD 임대시장동향KBD 임대시장동향YBD 임대시장동향서울 기타권역 임대시장동향분당권역 임대시장동향

매매시장동향임대시장동향분양 및 입주시장동향

분양시장동향분양가격동향상권매매동향상권임대동향

01.02.03.04.05.06.

01.02.03.

01.02.03.04.

상가/상권

5789

1011

131517

19202122

3st QUARTER 201111.Nov.2011 V.13

3nd QUARTER 2011SUMMARYCommercial RE

Market Report

아파트형공장

오피스

상가/상권

• 서울시 오피스 공실률은 전분기보다 0.2%p가 하락한 2.9%로, 2010년 하반기부터 공실률

이 지속적으로 감소한 것으로 나타났으며, 주로 Prime빌딩의 공실 감소가 두드러짐

• 권역별로 살펴보면, 서울 기타권역과 CBD의 공실이 가장 크게 감소하였으며, KBD와

YBD는 소폭으로 감소함

• 특히 이번 분기에는 신규 오피스 공급에도 불구하고 높은 선임대율을 보이거나 많은 입주

가 이루어져 전체 공실률 변화에 큰 영향을 미치지 못함

• 서울 소재 아파트형공장의 매매가와 임대료는 안정화 추세가 지속되는 반면 경기도 소재

아파트형공장의 매매가와 임대료는 상승세를 이어감

• 한편 분양 및 입주 물건은 크게 줄어든 것으로 나타남. 구체적으로 2011년 3/4분기 분양

물건은 서울과 경기 모두 없었으며, 서울지역은 입주물건도 없었음 (경기지역만 1건의 입

주가 진행됨)

• 3분기 상가공급량은 62건으로 전분기와 동일 물량 공급. 세종시와 공급일정 연기한 곳이

연이어 공급 진행함

• 상가분양가는 전 분기 대비 소폭 하락. 가격수준 높은 수도권 공급량 감소, 복합상가와 같

은 고급점포의 공급은 진행하지 않았기 때문임

• 전국적으로 교통호재 맞이한 지역 상승세 돋보임. 신분당선 개통과 함께 분당상권 강세

보였으며, 부산 지하철3호선 개통과 함께 덕천 등 신규상권 강세 나타남

3nd QUARTER 2011

4

오피스

3nd QUARTER 2011

5

• 2011년 3분기의 공실률은 2.9%로 2010년 2분기부터 지속적으로 하락함

• 이번 분기에 YG타워, 101 파인애비뉴 A동, 대웅제약빌딩, 효성빌딩, 강남N타워, IFC One(1), KPX빌딩 등 신규로 공급

된 오피스 공실률까지 감안하면, 공실률은 오히려 상승했을 것으로 판단됨

• 그러나 IFC One, KPX 빌딩, 101 파인애비뉴 A동 등 신규로 공급된 오피스의 선임대가 비교적 원활하게 이루어져 공

실률 상승은 소폭일 것으로 생각됨

오피스

01 > 서울 임대시장동향

ㅣ서울 분기별 오피스 공실률 추이ㅣ

ㅣ서울 규모별 오피스 공실률 추이ㅣㅣ서울 권역별 오피스 공실률 현황ㅣ

출처: 메이트플러스



■ 공실률 : 2.9%(전년동기 대비 1.3%p 감소, 전분기 대비 0.2%p 감소)

• 권역별 공실률 변화를 살펴보면, 모든 권역의 기존 오피

스 공실률이 감소함

• 권역뿐만 아니라 면적에 따른 공실률 변화 역시 모든

규모의 빌딩에서 공실률 하락이 이루어져, 전반적으

로 안정적인 시장 상황을 보임

• 그러나 기존 오피스빌딩과는 달리 신규 오피스 빌딩의

일부는 아직 많은 공실을 보유하고 있으며, 4분기에 삼

화인쇄사옥, 서울 707빌딩, 신천동 업무시설 등이 추가

로 공급될 예정에 있어 공실 상승에 대한 우려가 여전

히 존재함

4.3% 4.2%4.0%

3.5%3.1%

2.9%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

2.9%3.1%

1.9%

3.4%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

CBD KBD YBD ETC

2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q 5.6%

2.9%2.6% 2.1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

소형 중형 대형 Prime

2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

3nd QUARTER 2011

2.2%

1.2%

2.0%

3.7%

0%

1%

2%

3%

4%

소형 중형 대형 Prime

2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

1.9%

2.4% 2.3%

1.9%

0%

1%

2%

3%

CBD KBD YBD ETC

2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

6

• 전년동기 대비 임대료 변동률을 살펴보면, 2010년 4분기까지 1%미만의 상승률을 보이다, 2011년부터 1% 이상의 임

대료 상승률을 보이고 있음. 특히 이번 분기에는 임대료가 전년동기 대비 2.2%까지 상승하여 지난 1년 동안 가장 높

은 상승률을 보임. 그러나 여전히 물가상승률을 보다는 낮은 수치를 기록함

• 권역별 임대료 변동을 살펴보면, CBD, KBD, YBD가 각각 전년 동기 대비 1.9%, 2.4%, 2.3% 상승한 것으로 나

타났으며, 서울기타권역은 1.9% 상승함

오피스

■ 월임대료 : 전년동기 대비 2.2% 상승(전분기 대비 0.2% 상승)

ㅣ서울 오피스 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ

01 > 서울 임대시장동향

ㅣ서울 규모별 오피스 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣㅣ서울 권역별 오피스 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ


출처: 메이트플러스 출처: 메이트플러스

• 한 때 글로벌 금융위기 이후 공실 증가로 인해 보합세

를 유지하던 KBD의 경우 공실이 안정화되면서 임대료

가 가장 크게 상승함

• 규모별 임대료 변동률을 살펴보면, Prime 빌딩의 임대

료가 가장 높게 상승하고 있는 반면, 기타 빌딩의 임대

료는 2%내외 수준으로 상승함

• 그러나 모든 규모의 임대료 변동이 점점 상승하는 추

세를 보이고 있어 공실 감소와 함께 오피스 시장의 안

정화가 이루어지고 있는 것으로 판단됨

0.8% 0.7% 0.6%

1.7%1.9%

2.2%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

3nd QUARTER 2011

7

• 2011년 3분기 CBD의 공실률은 전분기 대비 0.3%p 하락한 2.9%를 기록함. CBD 권역의 공실 감소는 대기업, 보험사

들의 증평과 통합으로 인해 대형 및 Prime 빌딩의 공실 해소되면서 나타난 현상으로 해석됨

• 이번 분기에 신규 공급된 YG타워와 101 파인애비뉴 A동 오피스 빌딩을 고려하면, 공실은 소폭 상승할 것으로 예상됨.

하지만 신규 공급된 오피스 빌딩의 임대가 대부분 이루어져 공실률의 큰 변화는 없는 것으로 나타남.

• 특히 101 파인애비뉴 A동의 경우 SK건설이 사옥으로 장기 임차하였으며, 센터원에 브룸버그, 트윈트리 빌딩에 대성

산업이 입주하면서 대형빌딩과 Prime 빌딩의 공실률이 큰 폭으로 하락함

오피스

02 > CBD 임대시장동향■ 공실률 : 2.9%, 임대료 : 전년동기 대비 1.9% 상승(전분기 대비 보합세 유지)

ㅣ CBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ CBD 권역 규모별 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ ㅣCBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

• 신규로 공급되는 오피스 빌딩의 경우 임차인 유치를

위해 적극적으로 Rent-free, 인테리어 기간동안 임대

료를 받지 않는 등 다양한 유치활동을 벌이고 있는 것

로 나타남




2.9%

4.5%

2.3%2.7%

3.6%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%

9%

전체 소형 중형 대형 Prime

2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

7.88

5.40

6.37

8.22

9.69

3.28 2.57

2.99 3.33 3.68

0

2

4

6

8

10

12


월임대료(10배수) 관리비

(단위:만원/3.3㎡)

1.9%

0.1%

2.5%

1.4%

2.2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

3nd QUARTER 2011

8

• 글로벌 금융위기 이후 2011년 1분기까지 상승하던 KBD의 공실률은 2011년 2분기부터 3.7%로 크게 하락하였으며,

이번 분기에도 전분기보다 0.5%p 하락한 3.2%를 기록함

• KBD의 공실률 감소는 기존에 입주한 대기업의 증평과 스마트폰 열풍으로 인한 모바일관련 IT업체의 입주가 이어지

면서, 공실 해소가 빠르게 이루어진 것으로 파악됨

오피스

03 > KBD 임대시장동향■ 공실률 : 3.2%, 임대료 : 전년동기 대비 0.9% 상승(전분기 대비 0.2% 상승)

ㅣ KBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ KBD 권역 규모별 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ ㅣKBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ



• 또한 이번 분기에 대웅제약빌딩, 효성빌딩, 강남N타워

등의 신규 오피스가 공급되었으나, 공급규모가 작고,

임대가 순조롭게 이루어져 전반적인 공실률은 감소함

• 빌딩별 임차현황을 살펴보면, 신규로 공급된 토마토

빌딩은 외국계 IT기업, 그레이스타워는 삼성SDS, 기타

오퓨런스 일반기업 등이 입주함

• 규모별 공실 및 임대료 변화를 살펴보면, Prime빌딩의

공실이 가장 낮은 것으로 나타났으며, 임대료 변동률

도 Prime 빌딩이 전년 동기 대비 6.4%의 높은 상승률

을 보이고 있음


3.2%

6.7%

4.2%

2.3%

0.9%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%


2010 3Q

2010 4Q

2011 1Q

2011 2Q

2011 3Q

7.30

5.69

6.52 7.16

8.51

2.96 2.47 2.75 3.02

3.48

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9



(단위:만원/3.3㎡)

2.4%

1.2%0.0%

1.9%

6.4%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

8%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

3nd QUARTER 2011

9

• 2011년 3분기 YBD권역의 공실률은 전분기 대비 0.1%p가 하락한 1.8%로 나타나, 글로벌 금융위기 이후 가장 안정적

인 공실 수준을 유지하고 있는 것으로 나타남

• 그 동안 YBD권역은 타 권역에 비해 저렴한 임대료와 증권, 금융 등의 특화된 업종의 집중으로 인해, 수요가 지속적으

로 증가하여 낮은 공실을 유지하여 왔으며, 임대료 또한 타 권역보다 높은 상승률을 보였음

오피스

04 > YBD 임대시장동향■ 공실률 : 1.9%, 임대료 : 전년동기 대비 2.3% 상승(전분기 대비 0.4% 상승)

ㅣ YBD 권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ YBD 권역 규모별 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ ㅣYBD 권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ




• 특히 이번 분기에 여의도 SIFC One(1)과 마포지역에

KPX 빌딩 등 오피스가 신규로 공급되었지만, 높은 선

임대(SIFC 85%, KPX빌딩 70%)로 인해 YBD권역의 공

실에는 큰 영향을 주지 않은 것으로 나타남

• 규모별 공실 변화를 살펴보면, 대형빌딩을 제외한 모

든 빌딩에서 공실이 감소하였으며, 특히 소형빌딩과

Prime빌딩의 공실 감소가 두드러짐

• 임대료 변화에 있어서도 공실률이 가장 많이 감소한

소형빌딩의 임대료가 전년동기 대비 4.6%로 나타나

YBD의 임대료 상승을 주도함

1.9%

4.2%

1.3%

2.7%

1.2%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

5.37

3.34

4.40

6.18 6.67

2.62

1.99 2.30

2.83 3.13

0

1

2

3

4

5

6

7



(단위:만원/3.3㎡)

2.3%

4.6%

1.9%

3.1%

1.2%

0%

1%

2%

3%

4%

5%


2010 3Q 2010 4Q2011 1Q 2011 2Q2011 3Q

3nd QUARTER 2011

10

• 이번 분기에 서울기타권역의 공실률은 전분기보다 0.5%p 하락한 3.4%로 나타남

• 이번 분기의 공실률 하락은 상암지역의 대형 공실이 해소되면서 나타난 현상으로 파악됨. 또한 콜센터, 생명보험사,

등의 임차인이 추가로 입주하면서 많은 공실 해소가 이루어짐. 그러나 이번 분기에 신규로 공급된 디큐브시티 오피스

동과 KT&G서대문신규 오피스를 감안하면, 공실은 소폭 하락 또는 보합세를 유지할 것으로 판단됨

오피스

05 > 서울 기타권역 임대시장동향■ 공실률 : 3.4%, 임대료: 전년동기 대비 0.4% 상승(전분기 대비 보합세 유지)

ㅣ 서울 기타권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ 서울 기타권역 규모별 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ ㅣ서울 기타권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ



• 규모별 오피스 공실 변화를 살펴보면, 소형빌딩을 제

외한 모든 빌딩의 공실이 감소한 것으로 나타났으며,

특히 Prime빌딩의 공실률 감소가 두드러지게 나타남


• 4분기에 풍산빌딩, 신천동 업무용시설 4개 동 등의 오

피스 공급이 예정되어 공실률은 소폭 상승할 것으로

보임

3.4%5.5%

3.2%

2.1%

2.7%

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

5.05

4.14

4.76 4.94

5.98

2.32 1.99

2.36 2.67

2.31

0

1

2

3

4

5

6

7



(단위:만원/3.3㎡)

1.9%

3.0%

0.9%

2.4%

1.8%

-3%

-2%

-1%

0%

1%

2%

3%

4%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q 2011 2Q 2011 3Q

3nd QUARTER 2011

11

• 2011년 3분기 공실률은 전분기 대비 1.7%p가 감소한 6.4%로 전분기에 이어 공실률의 감소가 크게 나타남

• 빌딩별 공실률 변화를 살펴보면, 분당스퀘어에는 NHN이 임차한 것으로 나타났으며, 분당서현빌딩은 생명보험사 임

차로 공실이 해소됨. 또한 센트럴타워의 경우 증권사가 임차하는 등 전분기에 임차인 증평 및 이전으로 인해 분당권

역의 공실률이 감소함

오피스

06 > 분당권역 임대시장동향■ 공실률 : 6.4%, 임대료: 전년동기 대비 보합세(전분기 대비 보합세 유지)

ㅣ분당권역 규모별 오피스 임대가격 현황ㅣ

ㅣ 분당권역 규모별 오피스 공실률 현황ㅣ

ㅣ 분당권역 규모별 임대료 변동률(전년동기 대비)ㅣ

• 그러나 분당권역은 2011년 하반기에 예정된 신규 공

급물량과 판교테크노밸리 등과 같은 주변지역의 대규

모 오피스 공급이 예정되어 있어, 공실률이 다시 상승

할 가능성이 있음




• 규모별 공실 변화를 살펴보면, 중형빌딩과 Prime빌딩

의 공실률이 감소하는 것으로 나타났으며, Prime빌딩

의 공실률 감소가 두드러지게 나타난 것을 알 수 있음6.4%

2.6%

6.8% 6.2%

9.3%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q

2011 2Q 2011 3Q

4.99

3.90

4.64

5.18 5.57

2.34 2.06 2.20

2.52 2.64

0

1

2

3

4

5

6



(단위:만원/3.3㎡)

0.1%0.0%

0.3% 0.1%0.0%

-6%

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%


2010 3Q 2010 4Q 2011 1Q 2011 2Q 2011 3Q

3nd QUARTER 2011

12

아파트형공장

3nd QUARTER 2011

535 536 537 538 537 536

0

100

200

300

400

500

600

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

(단위:만원/3.3㎡)

13

아파트형공장

01 > 매매시장동향

| 서울 분기별 아파트형공장 평균 매매가격 |• 2011년 3/4분기 서울소재 아파트형공장의 매매가격

은 전분기 대비 0.2% 하락한 3.3㎡당 536만원을 기록

함

• 이는 2010년 3/4분기와 동일한 가격 수준으로 아파트

형공장의 매매가격이 지난 1년간 거의 변하지 않았다

는 것을 알 수 있음

■ 서울소재 아파트형공장 매매가격, 2분기 연속 하락

• 2011년 3/4분기, 아파트형공장이 밀집해 있는 주요 지역의 매매가격은 모두 하락한 것으로 나타남

• 강서구에 위치한 아파트형공장의 매매가격은 전분기 대비 1.2% 하락 (전년동기대비 4.7% 하락) 하면서 가장 큰 낙폭

을 보였고, 금천구와 성동구, 구로구 순으로 하락폭이 감소함 (금천구의 매매가격은 전분기 대비 0.5%, 성동구의 매

매가격은 전분기 대비 0.3%, 구로구의 매매가격은 전분기 대비 0.1% 하락함)

■ 아파트형공장 주요 지역의 매매가격 모두 하락

| 서울 주요 구별 분기별 아파트형공장 평당매매가격 |

(단위:만원/3.3㎡)

구분2009 2010 2011

전분기% 전년동기%3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

성동구 544 589 609 607 608 606 613 629 627 -0.3% 3.1%

강서구 566 574 574 577 581 580 561 560 553 -1.2% -4.7%

구로구 544 547 556 560 559 559 563 563 563 -0.1% 0.6%

금천구 498 504 509 508 509 510 510 508 505 -0.5% -0.8%

3nd QUARTER 2011

404 402392

402 402 409

472 480 491 503 512 523

0.0

100.0

200.0

300.0

400.0

500.0

600.0

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

성남시 안양시(단위:만원/3.3㎡)

399 412 413 423 427 442

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

500

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

(단위:만원/3.3㎡)

14

아파트형공장

01 > 매매시장동향

| 경기 분기별 아파트형공장 평균매매가격 | | 성남 및 안양 분기별 아파트형공장 평균매매가격 |

• 2011년 3/4분기, 경기도 소재 아파트형공장의 매매가격은 전분기 대비 3.5% 상승하며 3.3㎡당 442만원을 기록함.

이는 전년대비 7.2% 상승한 수치로, 서울 아파트형공장 매매가격의 82% 수준에 해당함

- 2011년 3/4분기, 경기도의 아파트형공장 매매가격은 전반적으로 상승했으며, 특히 김포, 시흥 지역의 가격 상승이

두드러짐

• 경기도 내 아파트형공장 주요 밀집지역인 성남시와 안양시의 아파트형공장 매매가격을 살펴보면, 성남시와 안양시

모두 가격 상승을 보임

- 성남시 아파트형공장의 매매가격은 전분기에 비해 1.8% 상승한 409만원(3.3㎡당)을 기록함 (전년동기대비 1.6%

상승)

- 안양시 아파트형공장의 매매가격은 전분기 대비 2.2% 상승한 523만원 (3.3㎡당)을 기록함 (전년동기대비 8.9% 상

승)

■ 경기도 소재 아파트형공장 매매가격, 전분기 대비 3.5% 상승 (전년대비 7.2% 상승)

3nd QUARTER 2011

7.5%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

강서구 구로구 금천구 성동구 서울(단위:%)

3.12 3.21 3.46 3.47

0.9%

-0.4%

2.3%

0.3%

-1.0%

-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

3.0%

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

강서구 금천구 성동구 구로구

임대료 전분기대비 변동률(단위:만원/3.3㎡)

3.36 3.36 3.36 3.35 3.34 3.34

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

(단위:만원/3.3㎡)

15

아파트형공장

02 > 임대시장동향

| 서울 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 |• 2011년 3/4분기, 서울소재 아파트형공장의 월임대료

는 전분기와 동일한 33,400원(3.3㎡당)을 기록함

• 이에 반해 경기 지역의 아파트형공장 임대료는 지속적

으로 상승하고 있어, 서울과 경기도의 아파트형공장

임대료 차이는 조금씩 줄어들고 있음

■ 서울 아파트형공장의 임대가격, 전분기 수준을 보임

• 2011년 3/4분기, 아파트형공장이 밀집된 지역 중 임대료가 하락한 지역은 금천구뿐이며 나머지 지역(강서구, 성동구,

구로구)의 임대료는 상승함 (강서구와 구로구는 상승폭이 크지 않았지만 성동구의 아파트형공장 임대가격은 전분

기 대비 2.3% 상승함)

• 한편 서울 아파트형공장의 소득수익률은 전분기와 동일한 7.5%를 기록함

- 매매가격 하락과 임대가격 상승이 동시에 나타난 강서구와 성동구의 소득수익률만 소폭 상승 (강서구의 소득수익

률은 전분기 대비 0.1%p 상승, 성동구의 소득수익률은 전분기 대비 0.2%p 상승)

※ 소득수익률 계산 : 해당 분기의 평균 임대료를 12개월 동안 받는다고 가정하고 1년치 임대료를 매매가격으로 나눔

■ 금천구 지역의 아파트형공장 임대료만 하락

| 서울 구별 아파트형공장 월평균임대료 및 변동률 | | 주요 구별 아파트형공장의 소득수익률(임대료/매매가) |

3nd QUARTER 2011

7.3%

5.5%

6.0%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

성남시 안양시 경기(단위:%)

2.48 2.48 2.43 2.43 2.43 2.46

3.06 3.14 3.14 3.18 3.22 3.31

2.56 2.59 2.60 2.62 2.63 2.69

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

성남시 안양시 경기(단위:만원/3.3㎡)

16

아파트형공장

02 > 임대시장동향

| 분기별 아파트형공장 3.3㎡당 월평균임대료 | | 주요 지역 아파트형공장의 소득수익률(임대료/매매가) |

• 2011년 3/4분기 경기 소재 아파트형공장의 임대료는 전분기 대비 2.4% , 전년동기 대비 4.0% 상승한 3.3㎡당

26,900원을 기록함

- 2011년 3/4분기, 경기도의 아파트형공장 임대료는 전반적으로 상승했으며, 특히 용인, 부천 지역의 임대료 상승

이 두드러짐

• 경기도 내 아파트형공장 주요 밀집지역인 성남시와 안양시의 아파트형공장 임대료를 살펴보면, 성남시와 안양시

모두 가격 상승을 보임

- 2011년 3/4분기 성남 소재 아파트형공장의 임대료는 전분기 대비 1.6% , 전년동기 대비 0.5% 하락한 3.3㎡당

24,600원을 기록함

- 2011년 3/4분기 안양지역의 아파트형공장 임대료는 전분기 대비 2.6%, 전년동기 대비 5.4% 상승하며 3.3㎡당

33,100 원을 기록함

- 두 지역의 매매가와 임대료가 모두 상승하면서 아파트형공장의 소득수익률은 전분기와 동일한 7.2%(성남),

7.6%(안양)을

■ 경기 소재 아파트형공장 임대료, 전분기 대비 2.4% 상승 (전년동기 대비 4.0% 상승)

3nd QUARTER 2011

328,036 353,962 251,166

139,990 47,979

5

2 2

1 1

0

1

2

3

4

5

6

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2011

연면적(㎡)단지수(건)

117,525

174,869 143,541 2

4 4

0 0

0

1

2

3

4

5

6

7

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

160,000

180,000

200,000

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2011

연면적(㎡)단지수(건)

47,351

137,042

247,893

1 1

2

0

1

0

1

2

3

4

5

6

0

100,000

200,000

300,000

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

연면적(㎡,좌축)

단지수(건,우축)

105,780 90,699

241,082

2 2

3

0 0

0

1

2

3

4

5

-

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2010 2011

연면적(㎡,좌축)

단지수(건,우축)

17

아파트형공장

03 > 분양 및 입주시장동향

• 2011년 1/4분기에 많은 양의 아파트형공장이 분양된 이후 아파트형공장의 분양은 감소했으며, 2011년 3/4분기 서

울과 경기지역의 아파트형공장 분양은 1건도 없음

■ 분양시장 : 3/4분기 서울과 경기지역의 분양 물건 없어

| 서울 분기별 아파트형공장 분양공급면적 및 단지수 | | 경기 분기별 아파트형공장 분양공급면적 및 단지수 |

• 2011년 3/4분기, 서울지역에서 입주를 시작한 아파트형공장은 없으며 경기지역에서만 1개의 아파트형공장이 입주

가 진행됨

■ 입주시장 : 3/4분기, 경기 지역 1개 빌딩 입주

| 경기 분기별 아파트형공장 신규입주 연면적 및 단지수 || 서울 분기별 아파트형공장 신규입주 연면적 및 단지수 |

3nd QUARTER 2011

18

상가/상권

3nd QUARTER 2011

1919

상가/상권상가/상권

01 > 분양시장동향■ 2011년 3분기 상가시장, 공급량 증가하며 예년수준 회복

ㅣ유형별 분양물량 추이ㅣ

• 3/4분기 진행된 신규상가분양 공급량은 총 62건으로 전분기와 동일한 공급량 나타냄. 세종시 상가가 공급, 전

반기 공급일정을 미뤘던 곳이 연이어 공급되면서 3분기는 작년 동기와 비슷한 수준 물량 공급됨

• 상가유형별로는 단지내상가가 27건(44%)으로 가장 많았고, 뒤를 이어 근린상가 23건(37%), 기타상가

12건(19%)의 순으로 분양이 진행됨. 복합상가 및 테마상가 공급은 이루어지지 않음

• 3/4분기에 분양 진행된 62건 중 수도권에서 총 47건이 분양되며 전분기 대비 6% 감소, 비 수도권은 25% 증가한

15건 공급. 공급 비수기인 여름휴가철이 겹쳐있음에도 불구하고 안정적인 임대수익을 올릴 수 있는 단

지내상가 등이 꾸준히 공급

• 수도권과 지방의 공급격차는 다소 줄어듦(수도권: 76%, 지방: 24%). 하반기 최고 히트상품인 세종시 단지내상가가

다수 공급됐고, 지방 주택시장 활황에 따라 지원시설들이 연이어 공급되었기 때문. 4분기에도 세종

시 상가 108호가 공급예정에 있어 수도권과 지방의 공급비중은 당분간 안정세 찾을 것으로 보임

• LH 단지내상가는 3분기에도 21개 단지, 166개 점포 공급되며 전국 상가공급동향 이끌고 있음

• 8월 공급된 세종시 84개 점포 중 82개가 초기 낙찰되며 평균낙찰률 98%나타냄. 이 중 B1BL 105호의 경우 공급예정가

6,623만원 보다 3배 이상 높은 2억2,860만원에 낙찰되며 투자자들의 높은 관심도를 대변해줌. 대부분 점포가 공급

가격을 훨씬 넘는 가격에 주인을 찾음

• 세종시 상가의 선호도가 높았던 이유는 단지자체가 가지는 메리트와 저렴한 가격 때문. 1단계 물량인 A-1, A-2는 BRT역세

권에 인접해 있고 전면부가 상업업무용지도 계획되어 있어 아파트 단지 내부수요뿐만 아니라 외부수요까지

끌어당길 수 있는 장점을 가지고 있기 때문임

• 한편 낙찰가 최고액을 기록한 상가는 안양관양A-1BL으로 나타남. 104호의 경우 3.3㎡당 낙찰가격이 3,600만원을 넘어서며

서울시내 근린상가 1층의 분양가격과 유사한 수준을 보임

ㅣ수도권 및 지방 지역 분양물량 비중 추이ㅣ

출처: 부동산114 출처: 부동산114

0

20

40

60

80

100

120

140

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2008년 2009년 2010년 2011년

테마상가 복합상가 단지내상가 기타상가 근린상가

70% 76% 74% 79% 76%64% 72% 76% 77%

60% 64% 68%77% 81% 76%

30% 24% 26% 21% 24%36% 28% 24% 23%

40% 36% 32%23% 19% 24%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%

1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q

2008년 2009년 2010년 2011년

수도권 지방단위: 호

3nd QUARTER 2011

2020


02 > 분양가격동향■ 수도권 1층 상가 분양가 3.3㎡당 2,589만원으로 지방 대비 약 1.5배 높은 수준

ㅣ2011년 3/4분기 주요 분양상가 리스트ㅣ 단위: (호, 1층, 만원/3.3㎡)

• 2011년 3/4분기 상가분양가는 수도권이 2,589만원(1층, 3.3㎡기준), 비 수도권 1,723만원. 지방의 분양

가격 2분기 연속 상승하며 가격격차 감소함

• 수도권의 분양가격 수준은 전분기 대비 14% 감소함. ▽근린상가(3%)와 ▽단지내상가(9%), ▽기타상가(22%) 등 전

반적으로 분양가격 수준 하락됨. 가격수준 높은 수도권 공급량이 감소했고, 복합상가와 같은 고급점포의 공급이 이

루어지지 않았기 때문임

• 대전과 부산, 원주 등 대도시에서 상가공급 이루어지며 가격수준 상승. 특히 도안신도시 내 주상복합 지원시설은

3.3㎡당 2,000만원 후반대의 가격수준 보였고, 강원도 원주의 법원∙경찰청 등 신규법조타운 지역

에 대형 근린상가가 공급되는 등 지방 상가 가격수준도 상승

• 상가 유형별 분양가는 기타상가가 3,033만원(1층, 3.3㎡, 수도권 기준)으로 가장 높게 나타났고, 근린상가(2,843만

원), 단지내상가(1,350만원) 의 순으로 나타남

출처: 부동산114

ㅣ2011년 3분기 유형별 상가분양가ㅣ ㅣ권역에 따른 유형별 상가분양가ㅣ

상가유형 상가명 도시 구시군 읍면동 입주일 분양일 연면적(㎡) 총점포수 분양가

근린상가

강일큐브 서울특별시 강동구 강일동 2012.10 2011.07 6,988 20 3,750

유림메디컬센터 서울특별시 강남구 신사동 2011.09 2011.08 3,294 20 6,300

청라서진프라자 인천광역시 서구 연희동 2012.02 2011.07 6,052 51 2,400

기타상가

송파푸르지오시티 서울특별시 송파구 문정동 2013.08 2011.08 12,821 100 3,882

엑슬루타워 부산광역시 수영구 남천동 2012.05 2011.09 17,574 74 2,261

해피팰리스 경기도 파주시 문산읍 2011.09 2011.09 589 7 2,000

단지내상가

공덕삼성래미안5 서울특별시 마포구 공덕동 2011.02 2011.09 1,300 13 1,960

삼성래미안 신당 서울특별시 중구 신당동 2011.11 2011.09 2,654 28 1,653

세종시첫마을 B-1 충청남도 연기군 금님면 2012.03 2011.08 954 14 586


3,004

1,480

2,362

4,025

2,843

1,350

3,033

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

근린상가 단지내상가 복합상가 테마상가 기타상가

2Q 3Q2,995

1,507

3,266

1,830

1,038

2,303

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

근린상가 단지내상가 복합상가 테마상가 기타상가

수도권 비수도권

단위: 만원/3.3㎡ 단위: 만원/3.3㎡

3nd QUARTER 2011

21


03 > 상권매매동향■ [상가 매매] 교통호재 맞이한 분당과 부산 상권

21

출처: 부동산114

시도 서울 경기 인천 대구 대전 부산

2011Q2 2,364 1,600 1,538 1,378 1,297 1,344

2011Q3 2,360 1,610 1,470 1,349 1,291 1,349

변동률 0.7% 0.4% -0.2% -0.4% 0.7% -3.1%

ㅣ2011년 3/4분기 도시별 상가 매매가격ㅣ

주: 부동산114 2011년 3/4분기 상가 매물 분석 결과

• 2011년 3/4분기 상가 매매시장은 경기, 부산 등 일부 개발 풍부한 지역 제외하고 하락세로 돌아서거나 상승세 둔화됨. 거래비수기, 외국발 금융위기 등으로 분위기 한산. 단, 국지적으로 호재 있는 곳은 오름세. 신분당선 개통영향으로 분당상권 강세, 부산도 신도시 개발, 지하철 개통으로 센텀과 덕천 등 신규상권 상승세

• 약세 속, 신분당선 개통호재 맞은 분당상권 상승세

• 경기지역 성남시 상승. 10월 신분당선 개통을 앞두고 분당과 판교 등 역세권 주변상가 가격 반등하며 상승 주도. 특히 정자역은 기존 분당선과 함께 더블역세권 효과 발휘, 판교역은 테크노밸리 수요와 알파돔시티라는 호재가 있어 상승세 지속될 전망임

• 지방 부동산시장열품의 진원지인 부산은 기존 서면과 남포동 상권 외에 신도시개발과 지하철 개통의 효과를 톡톡히 본센텀과 덕천 등 신규상권이 열기 이어감. 3분기에는 계절적 특수를 누릴 수 있는 해운대와 광안리 상권이 가세하며 전반적인 매매하락시장에도 불구하고 상승세

• 2011년 3/4분기 서울 주요 상권별 상가평균 매매가격은 동대문(1,695만원/㎡)과 명동(1,591만원/㎡), 신천(1,517만원/㎡)이 상위 1, 2, 3순위 기록

• 명동 제치고 동대문 상권의 매매가가 가장 높게 나타남. 동대문 상권은 두타와 밀리오레 등 대형 쇼핑몰이 다수 입점, 지하철2∙4∙5호선이 만나는 트리플역세권으로 인구 유입률이 매우 높은 곳임. 동대문 상권의 상승세에는 DDP(동대문 디자인플라자&파크)의 영향이 크게 작용함. 2012년 7월 완공예정인 이곳은 총 연면적 85,320㎡의 대형 복합단지로, 침체된 동대문 상권에 활기를 불어넣어줄 것으로 예상

• 대학가 배후에 두고 있는 ▲홍대(10.2%), ▲신촌(9.6%), ▲성신여대(9.6%) ▲건대입구(3.8%) 등 주요 대학가 상권 오름세 보임. 메이저 상권으로 형성된 만큼 비수기의 영향을 덜 받음

단위: (만원/3.3㎡)

ㅣ서울 주요 상권별 m²당 매매가격ㅣㅣ2011년 3Q 도시별 상가 매매가격 변동률(전분기 대비)ㅣ

자료: 부동산114출처: 부동산114

0.7%0.4%

‐0.2%‐0.4%

‐2.1%

‐4.4%‐5.0%

‐4.0%

‐3.0%

‐2.0%

‐1.0%

0.0%

1.0%

2.0%

경기 부산 서울 대전 대구 인천

변동률

0

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

동대문

명동

신천

압구정

신촌

신사

종로

문정로데오

강남역

청담

방배

홍대앞

명일역

천호역

이태원

연신내

영등포

미아

신림

건대입구

성신여대

목동오거리

사당역

개봉사거리

가양

노원

노량진

시흥사거리

2011Q3

단위: 만원/㎡

3nd QUARTER 2011

2222


04 > 상권임대동향■ [상가 임대] 임대시장 상승세 주춤, 부산∙대전 2분기 연속 상승

주: 부동산114 2011년 3/4분기 상가 매물 분석 결과

ㅣ2011년 3/4분기 시도별 상가 전환임대료 및 변동률ㅣ


ㅣ2011년 3/4분기 서울 주요 상권별 상가 전환임대료ㅣ

• 2011년 3/4분기 상권임대료는 전반적으로 오름세 유지. 조사 도시 중 ▽대구(0.2%)를 제외한 5개

도시의 매매가격 변동률이 상승 ▲부산(1.6%)과 ▲대전(1.3%)은 1.0%가 넘는 상승세

• 호재거리 풍부한 대전∙충청지역 가격상승 주도

• 부산은 매매시장과 함께 임대시장에서도 상승세. 광안리와 해운대 등 대표적인 여름 성수기 상권이 인구유입을 이끌었으며, 엔화특수와 함께 일본인 관광객이 집중되며 상권활성화를 이끌었음

• 대전은 세종시와 과학비즈니스벨트 등 대형 호재거리 풍부해 꾸준히 상승. LH에서 공급되는 세종시 단지내상가 낙찰가율이 200%에 근접하고, 아파트 청약에서도 세종시에 대한 투자자들의 관심이 집중되고 있음. 대전지역은 세종시에 인접해있 어 후 광 효 과 를 누 리 고 있 음 . 대 덕 지 구 에 조 성 예 정 인 과 학 비 즈 니 스 벨 트 와 도안신도시도 가격상승을 주도함

• 2011년 3/4분기 서울 주요 상권의 상가 전환임대료(상권별 전환율 차등 적용 순수 월 임대료로 환산: 이하 전환임

대료)는 명동(7.39만원/㎡)과 종로(5.33만원/㎡), 신천(4.66만원/㎡)상권이 상위 1, 2, 3 순위로 나타남

• 명동상권이 부동의 1위. 명동상권은 쇼핑과 식사 등 다양한 소비행위를 상권 내에서 모두 가능해 유동인구가 서울 시내 상권 중 최상위 수준. 주 소비층은 20~30대 여성이지만 외국인 소비층도 높게 나타나고 있음. 특히 최근에는 중국인 관광객이 기하급수적으로 증가, 소비수준도 높기 때문에 점포들의 경쟁이 치열해지고 있음. 임대료 상승으로 이어지고 있음

1.6%

1.3%

0.7%

0.3%0.2%

‐0.2%‐0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

부산 대전 인천 경기 서울 대구

변동률

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

8.0

명동

종로

신천

압구정

신사

신촌

청담

영등포

홍대앞

강남역

동대문

이태원

노량진

목동오거리

연신내

미아

개봉

방배

사당

시흥사거리

천호

신림

성신여대

문정

노원

건대

명일

가양

2011Q3

단위: 만원/㎡

3nd QUARTER 2009

2323

Commercial RE Market Report

회사명

설립일

대표이사

업종

임직원

본사

지사

해외 제휴네트워크

주요사업

회.사.개.요부동산114 주식회사

1999년 6월 1일

박 만 순

부동산 종합정보 서비스

112명

경기도 성남시 분당구 삼평동 685번지 미래에셋벤처타워 10층

부산, 대전, 대구, 호남

미국(시애틀), 일본(도쿄), 홍콩

인터넷 부동산 전문포탈 서비스

부동산데이타베이스 및 프로그램 서비스

부동산 중개 네트워크

부동산 컨설팅 서비스

부동산 전문교육 및 출판서비스

http://www.r114.co.kr

[미래에셋부동산연구소] &[리서치센터]

집필진 : 류강민 선임연구원([email protected])장용훈 연 구 원([email protected])이건수 연 구 원([email protected])

Documents

Commercial RE Market Reportimage.r114.co.kr/imgdata/hot/sang_11Q3.pdf · 3nd quarter 2011 5 •2011년3분기의공실률은2.9%로2010년2분기부터지속적으로하락함 •이번분기에yg타워,