EVALUACIÓN DE DECIS IONES ESTRATÉGICASPATRIC IO DEL SOL , PH .D. STANFORD,

PROFESOR DE LA PONTIF ICIA UNIVERS IDAD CATÓLICADE CHILE

TAREA Nro. 3

PRIMER BORRADOR

GRUPO USACH

LORETO LORY PONCE MUÑOZ

CARLOS VALLEJOS CARO

FREDDY PONCE RIVEROS

Santiago, 28 de abril de 2014

INDICE

PRESENTACION DEL CASO

IMPACTOS

INGRESOS Y COSTOS

ANALISIS DEL PROYECTO

CONCLUSION

PRESENTACION DEL CASO

Se trata de un proyecto real de compra de una casa que se compara con la alternativa de arriendo actual.

La compra de la casa de las características evaluadas se efectúa a una inmobiliaria y cuyo valor es de U.F 7.000 (siete mil). De acuerdo

con las posibilidades ofrecidas se evalúa el obtener el financiamiento a través de un Banco. De la investigación en distintos bancos se

concluyo que el Banco Chile es la mejor alternativa ofrecida. A saber las condiciones del crédito son:

Tasa de interés: 4.6% anual

Plazo de pago: 15 años (180 meses)

Pagos: cuotas mensuales iguales

El proyecto consiste en evaluar cuanto pagar por concepto del dividendo mensual (expresado en U.F), para luego compararlo con los

beneficios que se puede obtener tanto en la compra de una casa vs el arrendar en el mismo periodo y de similares características y cuyo

canon de arriendo mensual es de UF 40.

Se ha supuesto que la sobrevida del evaluador es de 15 años, y se considera que no deja herencia y que el valor final de rescate será

para el igual a 0.

IMPACTOSLa compra de vivienda representa para los chilenos la meta de vida, en que han

sido educados. sin embargo ello representa también un permanente esfuerzo por

mantener la posición económica con objeto de dar cumplimiento con lo adeudado

al banco cuando se trata de el financiamiento para la compra. Además se ha de

considerar como costo pertinente las contribuciones anuales durante la vida útil

de quien compra.

En cambio el arriendo frente a un cambio económico permite hacer los cambios

de acuerdo con la posición económica, y solo se incluye costos operacionales de

mantención de la casa.

PRECIOS Y COSTOS

(1+i)^n-1

Casa UF 7.000

Interés 4,60%Anual 0,38% mensual

Plazo 15Años

180 Meses

Cuotas

mensuales iguales

Dividendo mensual Cuota= P*i*(1+i)^n

(1+i)^n-1

Cuota es el valor del dividendo mensual

En que P es el valor de la casa, i la tasa de interés en meses ofrecida y n el número de meses de plazo para pagar la casa.

Reemplazando resulta:

Dividendo= UF 53,91

DESARROLLO DEL PAGO DEL CRÉDITO

Mes Cuota Intereses

Amortizació

n Saldo Mes Cuota Intereses Amortización Saldo Mes Cuota Intereses

Amortizació

n Saldo Mes Cuota Intereses

Amortizació

n Saldo Mes Cuota Intereses

Amortizació

n Saldo Mes Cuota Intereses

Amortizació

n Saldo

0 7000

1 53,91 26,8 27,1 6.972,9 31 53,91 23,5 30,4 6.110,6 61 53,91 19,8 34,1 5.143,4 91 53,91 15,7 38,2 4.058,5 121 53,9 11,1 42,9 2.841,7 151 53,9 5,8 48,1 1.476,9

2 53,91 26,7 27,2 6.945,7 32 53,91 23,4 30,5 6.080,1 62 53,91 19,7 34,2 5.109,2 92 53,91 15,6 38,4 4.020,2 122 53,9 10,9 43,0 2.798,7 152 53,9 5,7 48,2 1.428,6

3 53,91 26,6 27,3 6.918,5 33 53,91 23,3 30,6 6.049,5 63 53,91 19,6 34,3 5.074,9 93 53,91 15,4 38,5 3.981,7 123 53,9 10,7 43,2 2.755,5 153 53,9 5,5 48,4 1.380,2

4 53,91 26,5 27,4 6.891,1 34 53,91 23,2 30,7 6.018,8 64 53,91 19,5 34,5 5.040,4 94 53,91 15,3 38,6 3.943,0 124 53,9 10,6 43,3 2.712,2 154 53,9 5,3 48,6 1.331,6

5 53,91 26,4 27,5 6.863,6 35 53,91 23,1 30,8 5.987,9 65 53,91 19,3 34,6 5.005,8 95 53,91 15,1 38,8 3.904,2 125 53,9 10,4 43,5 2.668,6 155 53,9 5,1 48,8 1.282,8

6 53,91 26,3 27,6 6.836,0 36 53,91 23,0 31,0 5.957,0 66 53,91 19,2 34,7 4.971,1 96 53,91 15,0 38,9 3.865,3 126 53,9 10,2 43,7 2.625,0 156 53,9 4,9 49,0 1.233,8

7 53,91 26,2 27,7 6.808,3 37 53,91 22,8 31,1 5.925,9 67 53,91 19,1 34,9 4.936,2 97 53,91 14,8 39,1 3.826,2 127 53,9 10,1 43,8 2.581,1 157 53,9 4,7 49,2 1.184,6

8 53,91 26,1 27,8 6.780,5 38 53,91 22,7 31,2 5.894,7 68 53,91 18,9 35,0 4.901,3 98 53,91 14,7 39,2 3.786,9 128 53,9 9,9 44,0 2.537,1 158 53,9 4,5 49,4 1.135,3

9 53,91 26,0 27,9 6.752,6 39 53,91 22,6 31,3 5.863,4 69 53,91 18,8 35,1 4.866,1 99 53,91 14,5 39,4 3.747,6 129 53,9 9,7 44,2 2.492,9 159 53,9 4,4 49,6 1.085,7

10 53,91 25,9 28,0 6.724,5 40 53,91 22,5 31,4 5.832,0 70 53,91 18,7 35,3 4.830,9 100 53,91 14,4 39,5 3.708,0 130 53,9 9,6 44,4 2.448,6 160 53,9 4,2 49,7 1.036,0

11 53,91 25,8 28,1 6.696,4 41 53,91 22,4 31,6 5.800,4 71 53,91 18,5 35,4 4.795,5 101 53,91 14,2 39,7 3.668,3 131 53,9 9,4 44,5 2.404,1 161 53,9 4,0 49,9 986,0

12 53,91 25,7 28,2 6.668,2 42 53,91 22,2 31,7 5.768,8 72 53,91 18,4 35,5 4.760,0 102 53,91 14,1 39,8 3.628,5 132 53,9 9,2 44,7 2.359,4 162 53,9 3,8 50,1 935,9

13 53,91 25,6 28,3 6.639,8 43 53,91 22,1 31,8 5.737,0 73 53,91 18,2 35,7 4.724,3 103 53,91 13,9 40,0 3.588,5 133 53,9 9,0 44,9 2.314,5 163 53,9 3,6 50,3 885,6

14 53,91 25,5 28,5 6.611,4 44 53,91 22,0 31,9 5.705,1 74 53,91 18,1 35,8 4.688,5 104 53,91 13,8 40,2 3.548,3 134 53,9 8,9 45,0 2.269,5 164 53,9 3,4 50,5 835,1

15 53,91 25,3 28,6 6.582,8 45 53,91 21,9 32,0 5.673,0 75 53,91 18,0 35,9 4.652,6 105 53,91 13,6 40,3 3.508,0 135 53,9 8,7 45,2 2.224,3 165 53,9 3,2 50,7 784,4

16 53,91 25,2 28,7 6.554,1 46 53,91 21,7 32,2 5.640,9 76 53,91 17,8 36,1 4.616,5 106 53,91 13,4 40,5 3.467,6 136 53,9 8,5 45,4 2.178,9 166 53,9 3,0 50,9 733,5

17 53,91 25,1 28,8 6.525,3 47 53,91 21,6 32,3 5.608,6 77 53,91 17,7 36,2 4.580,3 107 53,91 13,3 40,6 3.426,9 137 53,9 8,4 45,6 2.133,3 167 53,9 2,8 51,1 682,4

18 53,91 25,0 28,9 6.496,4 48 53,91 21,5 32,4 5.576,2 78 53,91 17,6 36,4 4.543,9 108 53,91 13,1 40,8 3.386,2 138 53,9 8,2 45,7 2.087,6 168 53,9 2,6 51,3 631,1

19 53,91 24,9 29,0 6.467,4 49 53,91 21,4 32,5 5.543,6 79 53,91 17,4 36,5 4.507,4 109 53,91 13,0 40,9 3.345,2 139 53,9 8,0 45,9 2.041,7 169 53,9 2,4 51,5 579,6

20 53,91 24,8 29,1 6.438,3 50 53,91 21,3 32,7 5.511,0 80 53,91 17,3 36,6 4.470,8 110 53,91 12,8 41,1 3.304,2 140 53,9 7,8 46,1 1.995,6 170 53,9 2,2 51,7 527,9

21 53,91 24,7 29,2 6.409,1 51 53,91 21,1 32,8 5.478,2 81 53,91 17,1 36,8 4.434,0 111 53,91 12,7 41,2 3.262,9 141 53,9 7,6 46,3 1.949,3 171 53,9 2,0 51,9 476,0

22 53,91 24,6 29,3 6.379,8 52 53,91 21,0 32,9 5.445,3 82 53,91 17,0 36,9 4.397,1 112 53,91 12,5 41,4 3.221,5 142 53,9 7,5 46,4 1.902,9 172 53,9 1,8 52,1 423,9

23 53,91 24,5 29,5 6.350,3 53 53,91 20,9 33,0 5.412,2 83 53,91 16,9 37,1 4.360,1 113 53,91 12,3 41,6 3.180,0 143 53,9 7,3 46,6 1.856,3 173 53,9 1,6 52,3 371,6

24 53,91 24,3 29,6 6.320,7 54 53,91 20,7 33,2 5.379,1 84 53,91 16,7 37,2 4.322,9 114 53,91 12,2 41,7 3.138,2 144 53,9 7,1 46,8 1.809,5 174 53,9 1,4 52,5 319,2

25 53,91 24,2 29,7 6.291,1 55 53,91 20,6 33,3 5.345,8 85 53,91 16,6 37,3 4.285,6 115 53,91 12,0 41,9 3.096,4 145 53,9 6,9 47,0 1.762,5 175 53,9 1,2 52,7 266,5

26 53,91 24,1 29,8 6.261,3 56 53,91 20,5 33,4 5.312,4 86 53,91 16,4 37,5 4.248,1 116 53,91 11,9 42,0 3.054,3 146 53,9 6,8 47,2 1.715,4 176 53,9 1,0 52,9 213,6

27 53,91 24,0 29,9 6.231,4 57 53,91 20,4 33,5 5.278,8 87 53,91 16,3 37,6 4.210,4 117 53,91 11,7 42,2 3.012,1 147 53,9 6,6 47,3 1.668,0 177 53,9 0,8 53,1 160,5

28 53,91 23,9 30,0 6.201,3 58 53,91 20,2 33,7 5.245,2 88 53,91 16,1 37,8 4.172,7 118 53,91 11,5 42,4 2.969,8 148 53,9 6,4 47,5 1.620,5 178 53,9 0,6 53,3 107,2

29 53,91 23,8 30,1 6.171,2 59 53,91 20,1 33,8 5.211,4 89 53,91 16,0 37,9 4.134,8 119 53,91 11,4 42,5 2.927,2 149 53,9 6,2 47,7 1.572,8 179 53,9 0,4 53,5 53,7

30 53,91 23,7 30,3 6.141,0 60 53,91 20,0 33,9 5.177,4 90 53,91 15,8 38,1 4.096,7 120 53,908 11,2211 42,6869 2884,549 150 53,9 6,0 47,9 1.525,0 180 53,9 0,2 53,7 - 0,0

ANÁLISIS COMPARATIVO ARRIENDO VS COMPRA

Arriendo mensual: UF 40

Dividendo mensual UF 53,91

Diferencia UF 13,91

Valor Presente (VP) de los flujos futuros de pagos de arriendo por 15 años

SUPUESTOS:

1 Tasa de costo de oportunidad del dinero del Arriendo i=4,6%2 La casa evaluada de arriendo es de características similares3 La casa no tendrá un valor terminal por análisis con valor = para el evaluador

V.P.= UF 5.194 es decir resulta UF 1806 de ahorro por arrendar la casa

CONCLUSIONConsiderando que el horizonte de sobrevida del evaluador son 15 años idénticos a los años evaluados

por el banco de 15 años, para el pago de la casa considerando además que no se piensa en dejarla como

herencia. Entonces la decisión estratégica es continuar arrendando la casa de similares características

por UF 40, pues el valor presente de los flujos será mas conveniente, pues genera un ahorro de UF

1.806, el que se puede ser destinado en valor de UF 13,91 por mes para otros gastos (por ej. renovar

auto cada año, o destinarlo a efectuar inversiones de mayor rentabilidad que la tasa de UF+i=4,6% anual,

por ejemplo puede ser invertir en la bolsa a tasas por ejemplo que podrían ser de UF+10% anual lo que

generaría UF 3.278 en los 15 años evaluados, con lo cual los rentabilidad adicional será de UF 1472 en 15

años.

Incluso si fuera relevante el dejar una herencia, se podría comprar y pagar una casa equivalente a UF

3,278 al final del año 15 asumiendo la condiciones de pago contado.

Ingresos de la empresa Costos de la empresa

¿Ocurren en la alternativa con proyecto?

¿Ocurren en la alternativa con proyecto?

Sí No Sí No

¿Ocurrenen la

alternativa sin

proyecto?

No existen ingresos por la

venta de la casa, se

considera sobrevida de 15 años del evaluador

No pertinentesPara este caso es la reventa de la casa, en

UF7000

UF 1806 será flujo negativo

por mayor costo al

comprar la casa. Pago

contribuciones anual no

considerado.

No pertinenteLos costos de operación de la compra de

la casa

No pertinentesSi no se hace el proyecto solo los UF

1472, generados por inversión en bolsa con UF+10%

UF 1806 es el flujo negativo que genera un menor ingreso

debido al proyecto

el Costo de Oportunidad es UF+4,6%

No pertinenteLos gastos

operacionales de mantener la casa propia

La venta de la casa en UF

7000, si fuere necesario al comprar la

casa.O Bien

heredarla

No

Sí

Flujos pertinentes del proyecto