delårS rAPPO rT · det är med stolthet vi summerar hur vi uppfyller håll-barhetsmålen och vi har redan nått de flesta målen för 2015. Vi har nu även skrivit så kallade Gröna

d el å rSr A PP O r T1 jAnUArI – 30 SePTeMBer 2015

2 s p e c i a l f a s t i g h e t e r

d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Vi är Specialfastigheter

Specialfastigheter är en säker, trygg och aktiv fastighets- ägare med fokus på långsiktiga relationer. I ett nära samarbete med våra kunder definierar vi vad som krävs idag och i framtiden. Specialfastigheter äger och förvaltar allt från kriminalvårdsanstalter och ungdomshem till domstolsbyggnader och polisfastigheter. Speciella verk-samheter som ställer höga krav, inte minst på säkerhet.

Specialfastigheter ägs av svenska staten – en ägare som ställer tydliga krav på verksamheten och på hur vi agerar mot omvärlden. Ägarens uppdrag är utgångspunkt för våra mål och strategier, det som utgör vår gemensamma grund och vägvisare. Vi är en viktig samhällsaktör och ska vara ett föredöme i arbetet för en hållbar utveckling. det tankesättet genomsyrar allt vi gör idag och det vi planerar för framtiden.

Vi arbetar utifrån tre affärsområden – Kriminalvård, Försvar och rättsväsende samt Institutionsvård och övriga specialverksamheter. Våra kunder finns över hela landet. detsamma gäller Specialfastigheters 123 medarbetare. Vårt huvudkontor är i linköping.

Fastighetsinnehavet har en lokalarea på cirka 1,1 miljoner kvadratmeter. Marknadsvärdet uppgår till 20,6 miljarder kronor per 2015-09-30.

2014 omsatte vi 1 872 Mkr med ett resultat på 1 390 Mkr. Våra största kunder är Kriminalvården, Polisen, Statens institutionsstyrelse, Försvarsmakten och Försvarets materielverk.

3s p e c i a l f a s t i g h e t e r

d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Resultatetde tre första kvartalens resultat har ökat från 758 till 792 Mkr jämfört med föregående period, även om tredje kvartalets resultat minskade något. de nya byggrätterna i kvarteret Kronoberg i Stockholm om 16 000 kvm på-verkar fastighetsvärdet positivt. Special fastigheters kontraktsportfölj med långa avtal borgar för ett fortsatt stabilt resultat.

Bäst på säkerhetSäkerheten är något vi ständigt jobbar med att förbättra. detta kvartal är vi extra glada att det även uppmärksam-mats externt. Vi blev nominerade som en av tre slutkandi-dater i kategorin ”Bästa risk Management-arbete 2015” av tidningen Skydd & Säkerhet vid deras event Security Awards. Vi fick dock gratulera Haninge kommun som i tuff konkurrens blev utsedd som vinnare.

Boende för flyktingarregeringen har stort fokus på att klara av de stora flykting -strömmarna och vi har blivit ombedda att se över vilka möjligheter vi har att bistå med boendeplatser. Tillsam-mans med våra hyresgäster utreder vi därför skyndsamt om vi kan skapa boendeplatser på anstalten Kirseberg i Malmö, anstalten i Helsingborg, vid Smälteryd i Marks

kommun, samt vid räddningsskolorna i revinge, lund och på Sandö, Kramfors. Som fastighetsägare har vi dock ett ansvar att tillgodose de myndighets- och verksamhetskrav som ställs vid förändrad användning till boende för asyl-sökande. dessa krav arbetar vi på att uppfylla.

Hållbarhetsmåldet är med stolthet vi summerar hur vi uppfyller håll-barhetsmålen och vi har redan nått de flesta målen för 2015. Vi har nu även skrivit så kallade Gröna bilagor till hyresavtalen med Kriminalvården, som är vår största hy-resgäst, och ska se över hur vi kan implementera avtalen genom att formulera gemensamma mål för hållbarheten vid de olika anstalterna. I och med detta har 95 % av de hyresavtal vi tecknar en grön bilaga kopplad till sig.

Vi vill ha goda relationer med våra leverantörer och prioriterar de företag som tecknat avtal med oss via upphandlingar enligt lagen om offentlig upphandling. Avtalstroheten är mycket hög, hela 89%. Vårt mål att inte utsättas för korruption, givande eller tagande av muta är självklart svårt att mäta, men det finns bra metoder och vi har en god intern kontroll.

Under senaste året har vi ökat andelen kvinnliga ledare från 21 till 32 procent. Vid varje rekrytering har vi nog -grant utvärderat behov av kompetens, sökt efter de bästa kandidaterna och eftersträvat mångfald. Fastig-hetsbranschen genomgår både en generations- och en kompetensväxling som gör att medarbetare har många arbetsgivare att välja bland, och vårt arbete med så kallad employer branding måste fortsätta och inrikta sig på att attrahera kompetenser med olika bakgrund.

Stark finansiell ställningVår starka finansiella ställning tillsammans med rådande marknadssituation medför historiskt låga räntenivåer för upplåning. den extra utdelning som beslutades på bolagsstämman i april är nu utbetald och har medfört en ökad upplåning.

Sammantaget ser det fortsatt mycket positivt ut för Specialfastigheter och vi ser fram emot ett bra avslut på år 2015.

åsa Hedenberg, vd

Vd har ordet

”Vi kan samhälls- fastigheter med höga

säkerhetskrav”


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

nyckeltal Q1-Q3 2015

Intäkter, Mkr driftöverskott, Mkr resultat, Mkr Marknadsvärde, Mkr

Intäkter från fastighets-förvaltning ökade till

1 388 (1 377) Mkr.

driftöverskottet minskade till 1 063 (1 085) Mkr. detta

beror främst på lägre hyror då vi har avyttrat fastigheter.

Periodens resultat ökade till 792 (758) Mkr. det beror

främst på högre positiv orealiserad värdeförändring

på finansiella instrument samt lägre finansieringskostnader.

Marknadsvärdet för förvalt-ningsfastigheter uppgick till

20 550 (19 705) Mkr.

1 388 1 063 792 20 550

Q3

Fastighetsrelaterade

Jan–Sep 2015 Jan–Sep 2014 Helår 2014

Intäkter från fastighetsförvaltning 1 388 1 377 1 872

driftöverskott 1 063 1 085 1 452

Hyra per kvadratmeter, kr 1 621 1 608 1 600

lokalarea, kvm/1000 1 058 1 067 1 066

Uthyrningsgrad, % 98,3 98,8 98,3

Överskottsgrad, % 76,6 78,8 77,6

Investeringar inklusive fastighetsförvärv 248 297 371

Underhåll 47 41 64

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter 20 550 19 705 20 271

Balansomslutning 21 311 20 139 20 571

eget kapital 6 266 7 843 8 475

Finansiellt relaterade

Jan–Sep 2015 Jan–Sep 2014 Helår 2014

resultat före skatt 998 985 1 782

årets/periodens resultat 792 758 1 390

direktavkastning, % 6,9 7,4 7,3

räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggr 5,5 5,0 4,9

Avkastning på eget kapital, % 15,1 13,8 19,0

justerad avkastning på eget kapital, % 12,7 11,6 11,9

Belåningsgrad, % 57,9 46,3 44,4

Soliditet, % 29,4 38,9 41,2

Specialfastigheter i sammandrag, Mkr

nyckeltal Q3 2015

Intäkter, Mkr driftöverskott, Mkr resultat, Mkr

Intäkter från fastighets-förvaltning ökade till 462 (458) Mkr.

driftöverskottet uppgick till 366 (367) Mkr.

Periodens resultat minskade till 227 (257) Mkr. det beror främst på negativ orealiserad värde-

förändring på förvaltnings-fastigheter i detta kvartal.

462 366 227



Verksamheten under kvartalet

Skapa värde för kund Affärsområde Kriminalvård

Kriminalvården har tecknat s.k. gröna hyresavtalsbilagor för samtliga kontrakt där de är hyresgäst hos Specialfastigheter. det innebär ett ännu större fokus på hållbarhetsfrå-gor där gemensamma mål sätts upp.

den akuta flyktingkrisen har gjort att det krävs extraordi-nära insatser för att lösa boende frågan för flyktingar. rege ringen har vänt sig till myndigheter, verk och statliga bolag för att se hur de skyndsamt kan bidra. Kriminalvården och Specialfastigheter har beslutat utreda möjligheten att upplåta anstalterna Kirseberg i Malmö, anstalten Helsing -borg i Helsingborg och Smälteryd i Marks kommun för flyk tingbostäder. Fastigheterna är idag tomställda och vi jobbar nu intensivt för att åtgärda lokalerna så att de upp-fyller nya verksamhets- och myndighetskrav och andra standarder.

Affärsområde Försvar och rättsväsende Specialfastigheter har under flera år arbetat med Stock-holms stad med att skapa nya byggrätter inom kvarteret Kronoberg 18 i Stockholm. Stadsbyggnadsnämnden i Stockholms stad har antagit den nya planen för kvarteret vilket innebär ca 16 000 kvm BTA nya byggrätter.

Affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter Vi samarbetar med MSB om möjligheten att skapa lokaler för flyktingverksamhet inom räddningsskolorna vid revinge i lund och Sandö i Kramfors.

I augusti var det invigning av SiS ombyggda lokaler för boende inom avdelning Höjden, Brättegården.

Bäst på säkerhetMed bäst på säkerhet menar vi att vi vill vara den fastig-hetsägare som på ett ansvarfullt och innovativt sätt bäst kan tillgodose våra egna och våra kunders höga krav och förväntningar på säkerhet, kompetens och stöd.

Vi är mycket stolta och glada för Security Award-nomine-ringen till ”Bästa risk Managementarbete 2015”. Priset delas ut årligen av tidningen Skydd & Säkerhet som på detta sätt vill lyfta fram goda exempel och engagemang och sätta strålkastarljuset på företag, lösningar och personer som på olika sätt bidragit till utveckling inom

risk- och säkerhetsområdet. I hård konkurrens fick vi den 17 september se Haninge kommun som vinnare detta år.

långsiktig lönsamhet Vårt nya sätt att placera viss överskottslikviditet i bostads-obligationer och låna på repomarknaden har fallit väl ut. Vidare har vi även förhandlat om ett antal hyreskontrakt som säkrar våra långsiktiga intäkter och ökar våra fastig-hetsvärden.

årsstämmans beslut att justera ned det egna kapitalet, genom en total utdelning om 3 000 Mkr, medförde att Specialfastigheter ökar sin externa belåning och solidite-ten uppgår till 29,4 procent.

Ansvar för miljö och klimat Vi följer upp våra övergripande miljömål med att minska de totala utsläppen av växthusgaser med 8 procent jämfört med samma period föregående år. Vi redovisar koldi-oxidbelastning från användning av energi (olja, gas, pellets, biobränsle,

fjärrvärme och vattenkraftsbaserad el) samt vårt resande med tåg, flyg och bil.

Koldioxidbelastningen har minskat med 5,1 procent jämfört med samma period föregående år. den främsta anledning-en är att vi har minskat vår användning av fossila bränslen. Vårt långsiktiga miljömål är att minska våra utsläpp av växt- husgaser med 40 procent till 2030 jämfört med basåret 2012.

Aktiv kompetensförsörjningI slutet av perioden var vi 123 (122) medarbetare, varav 30 (28)procent kvinnor och 70 (72) procent män. Av totalt 28 (28) ledare var 32 (21) procent kvinnor och 68 (79) procent män. Frisknärvaron under januari-augusti var 97,8 (96,8) procent.

Koldioxidbelastning, ton Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014

Fossil energi 989,9 1 306,3

Förnyelsebar energi 28,2 29,8

Fjärrvärme 3 798,9 3 744,7

el 0,0 0,0

resor (exklusive hyrbilar) 153,6 157,7

Totalt 4 970,6 5 238,5

Koldioxidbelastning rapporteras med 2015 års fastighetsbestånd, för jan-sep 2015 och jan-sep 2014.


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Säkerhet långsiktighet närhet Samverkan

Våra kärnvärden

Vårt uppdrag Specialfastigheter ska långsiktigt och affärsmässigt äga, utveckla och förvalta fastigheter med höga säkerhetskrav i Sverige, där det föreligger ett nationellt säkerhetsintresse. Att minimera statens totalkostnader ska vara vägledande i vår verksamhet. Specialfastigheter kan också, på en konkurrensutsatt marknad äga, utveckla och förvalta fastigheter där det på annat sätt föreligger ett säkerhetsintresse, samt bedriva annan därmed förenlig verksamhet.

Vår vision

Specialfastigheter – det säkraste och mest attraktiva fastighetsbolaget för ett tryggare samhälle.

Vår affärsidé

Specialfastigheter agerar utifrån ett hållbart företagande, där vi långsiktigt och affärsmässigt äger, utvecklar och förvaltar fastigheter i Sverige för kunder med verksamheter som ställer höga säkerhetskrav.

Verksamheten

Våra strategiområden

Skapa värde för kund

Bäst påsäkerhet

långsiktig lönsamhet

Ansvar för miljö och

klimat

Aktiv kompetens- försörjning

Vi ska affärsmässigt och

kostnadseffektivt till-

handahålla anpassade

lokaler som på ett aktivt

sätt bidrar till hyres-

gästernas verksamhet.

Vi ska växa genom att öka

fastighetsinnehavet i nära

samverkan med befintliga

och nya kunder. detta

leder till att vi blir en

attraktiv samarbetspart

och arbetsgivare.

Genom ständigt för-

bättringsarbete inom om-

rådena personsäkerhet,

informationssäkerhet,

fysisk säkerhet och

driftsäkerhet, vill vi vara

den fastighetsägare

som på ett ansvarfullt

och innovativt sätt bäst

kan tillgodose våra egna

och våra kunders höga

krav och förväntningar

på säkerhet, kompetens

och stöd.

Specialfastigheter

ska förvalta fastighets-

beståndet långsiktigt,

hållbart och total-

effektivt ur ett ägar-

perspektiv.

Vi ska vara ett klimat-

smart fastighetsbolag

som arbetar för minskad

energianvändning,

resurseffektiv fastighets-

förvaltning och minskad

användning av giftiga

ämnen och material.

Specialfastigheter ska

ha aktiva, kompetenta

och motiverade med-

arbetare som ges

möjlighet och utrymme

att utvecklas och bidra

till företagets fortsatta

utveckling.



ekonomiska mål

Lönsamhetsmål *

Specialfastigheters mål för lönsamheten är

ett resultat efter skatt efter återläggning av

värdeförändringar och därtill hörande upp-

skjuten skatt på 8 procent av genomsnittligt

eget kapital.* Lönsamhetsmålet är ett rörligt mål vars nivå justeras

beroende på fastighetsportföljens sammansättning.

Justerad avkastning på eget kapital, %

Q1-Q32010 2011 2012 2013 2014 2015

14,8 12,3 19,2 14,9 11,9 12,7

Över den senaste femårsperioden har Special-

fastigheters justerade avkastning på eget

kapital i genomsnitt uppgått till 14,6 procent,

vilket väl överstiger målet på 8,0 procent.

Ägarens målÄgaren har beslutat om följande övergripande långsiktiga ekonomiska mål för Specialfastigheter:

Utdelningspolicy

Specialfastigheters utdelningspolicy är att till

ägaren dela ut 50 procent av årets resultat efter

skatt efter återläggning av värdeförändringar

och därtill hörande uppskjuten skatt. de årliga

utdelningsbesluten ska även beakta koncern-

ens framtida investeringsbehov och finansiella

ställning.

Utdelningen har uppgått till, Mkr

2010 2011 2012 2013 2014

340 312 365 1 481 3 000 2

1 Varav ordinarie utdelning 260 Mkr och återbetalning

av aktiekapital 105 Mkr.

2 Varav ordinarie utdelning 435 Mkr och extra utdelning

494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital

2 071 Mkr i augusti 2015. Totalt utdelat/återbetalt

under 5 år: 4 498 Mkr.

Kapitalstruktur

Specialfastigheters mål för kapitalstrukturen är

en soliditet i intervallet 25-35 procent.

Soliditet, %

Q1-Q32010 2011 2012 2013 2014 2015

31,2 31,8 34,2 38,1 41,2 29,4

Hållbarhetsmål

Alla våra mål ska vara hållbara, men vi har identifierat några mål som särskilt kommer att följas upp och rapporteras till vår ägare som hållbarhetsmål.

Långsiktiga mål per strategiområde Utfall Q1-Q3 2015 Mål 2015

Skapa värde för kund

Alla hyresavtal ska ha gröna bilagor. 95 % 50 %

Bäst på säkerhet

Ingen (0) form av korruption, givande eller tagande av muta. 0 0

Långsiktig lönsamhet

Minst 90 procent av våra inköp ska ske mot våra avtalsparter. 89 % 90 %

Ansvar för miljö och klimat

effektivisera energianvändningen – år 2018 ska energianvändningen vara högst 170 kWh/kvm

för fastighetsel, verksamhetsel, värme, komfortkyla och varmvatten. Målet mäts enbart per år. - 191 kWh/kvm

Aktiv kompetensförsörjning

Minst 30 procent av cheferna bör vara kvinnor. 32 % 22 %


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Koncernens resultaträkning, Mkr

Jul-Sep 2015 Jul-Sep 2014 Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014

Hyresintäkter 430 432 1 287 1 298 1 725

Övriga intäkter 32 26 101 79 147

Intäkter från fastighetsförvaltning 462 458 1 388 1 377 1 872

Fastighetskostnader * -96 -91 -325 -292 -420

Driftöverskott 366 367 1 063 1 085 1 452

Administration -13 -14 -45 -43 -60

Rörelseresultat 353 353 1 018 1 042 1 392

Finansiella intäkter 4 0 4 0 0

Finansiella kostnader -34 -62 -187 -207 -282

Finansnetto -30 -62 -183 -207 -282

Resultat efter finansiella poster 323 291 835 835 1 110

resultat fastighetsförsäljningar realiserade 0 -3 -1 -2 3

Värdeförändring förvaltningsfastigheter orealiserade -27 52 123 137 643

Värdeförändring finansiella instrument orealiserade -10 -4 41 15 26

Resultat före skatt 286 336 998 985 1 782

Skatt -59 -79 -206 -227 -392

Årets/periodens resultat 227 257 792 758 1 390

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 227 257 792 758 1 390

resultat per aktie hänförligt till moderbolagets aktieägare, SeK 113,50 128,50 396,00 379,00 695,00

Rapport över totalresultat, Mkr


årets/periodens resultat 227 257 792 758 1 390

Summa övrigt totalresultat för året/perioden, netto efter skatt - - - - -

Summa totalresultat för perioden 227 257 792 758 1 390

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 227 257 792 758 1 390

* Fastighetskostnader

driftkostnader 72 66 253 227 324

Underhåll 15 17 47 41 64

Fastighetsskatt 9 8 25 24 32



Kommentarer resultaträkning

Intäkter från fastighetsförvaltning Intäkter från fastighetsförvaltning uppgick till 1 388 (1 377) Mkr, varav hyresintäkterna minskade till 1 287 (1 298) Mkr. lägre hyresintäkter förklaras av att vi har renodlat vårt bestånd och sålt fastigheter. Övriga intäkter ökade till 101 (79) Mkr, vilket huvudsakligen beror på att hyresgästanpassningar har ökat med 22 Mkr.

Fastighetskostnader Våra fastighetskostnader ökade till 325 (292) Mkr, vilket till största delen beror på 20 Mkr högre kostnader för hyresgästanpassningar.

Driftöverskott Sammantaget har ovanstående resulterat i att drift-överskottet uppgick till 1 063 (1 085) Mkr. detta beror främst på lägre hyror då vi har avyttrat fastigheter.

Överskottsgrad Överskottsgraden visar hur mycket av intäkterna somblir kvar efter våra fastighetskostnader. Överskottsgraden uppgick till 76,6 (78,8) procent. Våra hyresgästanpassning-ar ökar, för vilka vi har lägre mariginaler, detta bidrar till en lägre överskottsgrad. Överskottsgraden är över det långsiktiga målet om minst 75 procent.

Finansiella intäkter och kostnader det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnaderpå projekt, uppgick till -182 (-207) Mkr. Förändringen i finansnetto beror främst på omräkning av skuld i utländskvaluta. Omräkningen av valutalån medför ett lägre finans-netto på 35 Mkr. För mer information se sidan 16.

Värdeförändringar Värdeuppgången i förvaltningsfastigheter förklaras bland annat av sänkt kalkylränta och avkastningskrav från och med kvartal två. För mer information se sidan 11.

Värdeförändring i finansiella instrument uppgick till41 (15) Mkr under perioden. Förändringen av detorealiserade resultatet i de finansiella derivaten berortill största del på att kronan har blivit svagare i för-hållande till schweizisk franc, vilket ger en stark positiv effekt på valutaderivatet. Till följd av fortsatt fallande elpriser har den orealiserade förlusten i elterminer ökat. För mer information se sidan 16.

Skatt Posten skatt består av betald skatt -102 (-111) Mkr och uppskjuten skatt -104 (-116) Mkr.

Resultat efter skatt resultatet efter skatt uppgick till 792 (758) Mkr. Ökningen beror främst på positiv orealiserad värdeförändring på finansiella instrument samt lägre finansieringskostnader.


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Koncernens balansräkning, Mkr

2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 20 550 19 705 20 271

Övriga materiella anläggningstillgångar 10 4 4

derivat 58 84 106

Övriga finansiella placeringar 536 0 0

Övriga långfristiga fordringar 10 10 10

Summa anläggningstillgångar 21 164 19 803 20 391

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 21 67 135

Skattefordran 8 - 7

derivat 79 4 2

Övriga fordringar 9 8 18

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 12 13

likvida medel 17 245 5

Summa omsättningstillgångar 147 336 180

Summa tillgångar 21 311 20 139 20 571

Eget kapital och skulder

Summa eget kapital 6 266 7 843 8 475

Skulder

Långfristiga skulder

långfristiga räntebärande skulder 7 417 6 926 7 450

derivat 99 126 135

Uppskjutna skatteskulder 2 297 2 028 2 192

Summa långfristiga skulder 9 813 9 080 9 777

Kortfristiga skulder

Kortfristiga räntebärande skulder 4 509 2 436 1 550

leverantörsskulder 0 38 90

Skatteskuld - 23 -

derivat 31 8 8

Övriga skulder 123 126 114

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 569 585 557

Summa kortfristiga skulder 5 232 3 216 2 319

Summa skulder 15 045 12 296 12 096

Summa eget kapital och skulder 21 311 20 139 20 571

Ställda säkerheter Inga Inga inga

Ansvarsförbindelser Inga Inga inga



nivå 1 noterade priser på aktiva marknader nivå 2 Andra observerbara data än de i nivå 1 nivå 3 Icke-observerbara data

Marknadsvärdet uppgick per 2015-09-30 till 20 550 Mkr. Periodens redovisade orealiserade värdeförändring upp-går till 123 (137) Mkr.

den orealiserade värdeförändringen har minskat med 27 Mkr i kvartal tre, vilket främst beror på att hyresavtalens kortare återstående löptid överstiger nya och omförhand-lade hyresavtal.

Övriga finansiella placeringar Övriga finansiella placeringar 536 (0) Mkr består av bostadsobligationer 525 Mkr och deposition av likvida medel enligt CSA-avtal med 11 Mkr.

Räntebärande skulder räntebärande skulder uppgick till 11 926 (9 362) Mkr. Förändringen beror på ökad upplåning till ordinarie ut-delning 435 Mkr, extra utdelning 494 Mkr i maj 2015 samt återbetalning av aktiekapital 2 071 Mkr i augusti 2015. För mer information se sidan 16.

Kommentarer balansräkning

Investeringar Koncernens investeringar i fastighetsprojekt uppgick under perioden till 248 (297) Mkr.

Förvärv För kommande byggnation har vi förvärvat mark i lunds kommun för 53 Mkr.

Avyttringar en bolagsförsäljning har skett med fastigheten drag 1 i norrköping till ett underliggande marknadsvärde om 82 Mkr. delförsäljning av mark på lygnersvider 1:29 har genomförts under perioden.

Fastighetsförsäljningar har skett avseende: n dressinen 4, Vänersborg n Ytternora 2:8, Hedemora n Hinseberg 1:9, lindesberg n Moroten 77, Vänersborg

Försäljningarna, inklusive bolagsförsäljningar, har skett med ett något lägre värde (1 Mkr) än tidigare redovisat marknadsvärde (87 Mkr).

Marknadsvärdering det bedömda värdet på Specialfastigheters förvaltnings-fastigheter har fastställts genom en intern värderingbaserad på faktiska data avseende hyror och driftkostnader. Med hänsyn till de säkra hyresintäkterna är be-dömd kalkylränta under kontraktsperioden mellan 5,45 och 5,70 procent. direktavkastningskravet ligger huvud-sakligen mellan 5,75 och 10,00 procent beroende på var fastigheterna är belägna. Från 2013 gäller IFrS 13 där vär-deringen av fastighetsinnehav ska klassificeras enligt tre nivåer. det finns olika osäkerhet i värderingen beroende på vilken nivå som används vid värderingen. Specialfast-igheter använder nivå 3 där osäkerheten är störst då det inte finns tillräckligt med transaktioner/marknadsinforma-tion för att använda annan nivå:

Eget kapital, Mkr

2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31

Belopp vid årets/periodens ingång 8 475 7 564 7 564

Totalresultat för året/perioden 792 758 1 390

Utdelning -929 -481 -481

nedsättning och återbetalning av aktiekapital -2 071 - -

Försäljning koncernbolag -1 2 2

Belopp vid årets/periodens utgång 6 266 7 843 8 475

Anm: Aktiekapitalet består av 2 000 000 aktier

Hänförligt till:

Moderbolagets aktieägare 6 266 7 843 8 475

Minoritetsintressen - - -

Värdeförändring förvaltningsfastigheter jan–sep 2015, Mkr

Marknadsvärde 31 december 2014 20 271

+ Investeringar inkl. aktiverade ränteutgifter 190

+ Förvärv 53

- Försäljningar - 87

+ Orealiserad värdeförändring 123

Marknadsvärde 30 september 2015 20 550

Orealiserad värdeförändringar 123

varav förändrad kalkylränta och direktavkastning 322

varav nya och omförhandlade hyresavtal 312

varav förändring återstående löptid hyresavtal -242

varav sänkt inflationsantagande år 1 i värderingsmodellen -164

varav övrigt -105


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Häktet Huddinge

Fastighetsnamn: rotorn 3 Kund: KriminalvårdenProjektbeskrivning: Säkerhetshöjande åtgärder samt avloppsbyte.Tillkommande yta, LOA kvm: 130Investering, Mkr: 29

Sameskolan Kiruna

Fastighetsnamn: Älgen 1Kund: SameskolanProjektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av skollokaler.Tillkommande yta, LOA kvm: 410Investering, Mkr: 25

Institutionen Bärby

Fastighetsnamn: Funbo-Broby 1:3Kund: SiSProjektbeskrivning: Om- och nybygg-nad av boendeavdelningar, administra-tion och gemensamma ytor.Tillkommande yta, LOA kvm: 1 885Investering, Mkr: 92

Institutionen Älvgården

Fastighetsnamn: Ytternora 2:7Kund: SiSProjektbeskrivning: Om- och tillbygg-nad av boendeavdelningar och gemen-samma utrymmen samt nybyggnation av idrottslokal.Tillkommande yta, LOA kvm: 887Investering, Mkr: 47

Kronoberg

Fastighetsnamn: Kronoberg 18Kund: KriminalvårdenProjektbeskrivning:renovering och verksamhets- anpassning häktet Kronoberg.Tillkommande yta, LOA kvm: 563Investering, Mkr: 170

Institutionen Brättegården

Fastighetsnamn: Brätte 1:2Kund: SiSProjektbeskrivning: Ombyggnad av boendeavdelningar och gemen-samma utrymmen. Tillkommande yta, LOA kvm: 0Investering, Mkr: 22

Specialfastigheters pågående investeringsprojekt Över 20 Mkr per 30 september 2015



Institutionen Hornö

Fastighetsnamn: Hornö 1:8Kund: SiSProjektbeskrivning: rivning och nybyggnation av verksamhets- anpassade lokaler.Tillkommande yta, LOA kvm: 1 525Investering, Mkr: 56

Institutionen råby

Fastighetsnamn: Stora råby 32:21Kund: SiSProjektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av boendeavdelning samt gemensamma utrymmen.Tillkommande yta, LOA kvm: 580Investering, Mkr: 35

Övriga pågående projekt Under 20 Mkr per 30 september 2015

725

Totalt, Mkr

598 Mkr per 2014-09-30

349

AffärsområdeKriminalvård, Mkr

242 Mkr per 2014-09-30

375

Affärsområde Insitutionsvård och övriga special - verksamheter, Mkr

311 Mkr per 2014-09-30

1

Affärsområde Försvar och rättsväsende, Mkr

45 Mkr per 2014-09-30

Investeringsvolym, Mkr Beräknad

Kriminalvård 150

Försvar och rättsväsende 1

Institutionsvård och övriga specialverksamheter 46

Totalt 197

Total investeringsvolym pågående projekt, Mkr 725

Investeringsvolym pågående projekt 2015-09-30

Institutionen ljungaskog

Fastighetsnamn: ljungaskog 15:28Kund: SiSProjektbeskrivning: Om- och tillbyggnad av boende- och utbild- ningslokaler samt nybyggnation av idrottslokal.Tillkommande yta, LOA kvm: 260Investering, Mkr: 52


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Koncernens kassaflödesanalys, Mkr

Jan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014

Den löpande verksamheten


justering för poster som inte ingår i kassaflödet -90 -105 -626

Betald skatt -103 -126 -157

Kassaflöde från den löpande verksamheten före förändringar av rörelsekapital 805 754 999

Kassaflöde från förändringar i rörelsekapital 79 188 120

Kassaflöde från den löpande verksamheten 884 942 1 119

Investeringsverksamheten

Förvärv av förvaltningsfastigheter -53 - -

Investeringar i förvaltningsfastigheter -201 -299 -372

Investeringar i övriga anläggningstillgångar - - -2

Försäljning av anläggningstillgångar 6 141 160

Kassaflöde från investeringsverksamheten -248 -158 -214

Finansieringsverksamheten

Förändring av kort- och långfristig upplåning 2 376 -94 -455

Utbetald utdelning till moderbolagets aktieägare -929 -481 -481

återbetalning av aktiekapital -2 071 - -

Kassaflöde från finansieringsverksamheten -624 -575 -936

Årets/periodens kassaflöde 12 209 -31

likvida medel vid årets början 5 36 36

Likvida medel vid årets/periodens slut 17 245 5



Segmentsredovisning

KoncernenJan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014


Intäkter från fastighetsförvaltning 1 388 1 377 1 872

driftöverskott 1 063 1 085 1 452

rörelseresultat 1 018 1 042 1 392


lOA, kvm/1 000 1 058 1 067 1 066

Affärsområde KriminalvårdJan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014


Intäkter från fastighetsförvaltning 562 567 740

driftöverskott 430 441 564

rörelseresultat 412 424 540

resultat före skatt 362 396 561

lOA, kvm/1 000 420 425 426

Affärsområde Försvar och rättsväsendeJan-Sep 2015 Jan-Sep 2014 Helår 2014






lOA, kvm/1 000 360 361 360

Affärsområde Institutionsvård och övriga specialverksamheter







lOA, kvm/1 000 278 281 280

2 26210 8557 433 Kriminalvård

Försvar och rättsväsende

Institutionsvård ochövriga specialverksamheter

Totalt marknadsvärde, 20 550 Mkr

Marknadsvärde förvaltningsfastigheter, Mkr



7 433

10 855

2 262


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Finansförvaltning

Upplåningen till Specialfastigheter görs utan pantsättning av fastigheterna. Företagets låneavtal innehåller en ägar-klausul. Klausulen innebär att långivare har rätt att förtidsin- lösa lån om statens ägarandel skulle understiga 100 procent.

Kreditvärderingsinstitutet Standard & Poor’s (S&P) har per den 22 december 2014 bekräftat betyget AA+/Stable outlook för företagets långa upplåning och behållit A-1+ för den korta upplåningen.

den 30 september 2015 var portföljens snittränta för lån och derivat 1,53 (2,47) procent och den genomsnittliga räntebindningstiden var 2,0 (2,2) år. Kapitalbindnings- tiden var 2,8 (3,1) år och med hänsyn till outnyttjade kreditlöften var kapitalbindningstiden 4,4 (4,0) år.

Värdeförändringar i derivatinstrument sedan årsskiftet uppgick till 41 (15) Mkr som hänförs till värdeförändring i ränte- och valutaderivat med 52 (11) Mkr och elterminer med -11 (4) Mkr.

Överskottslikviditet har placerats i fyra säkerställda bostadsobligationer med AAA-rating på mellanlång löp-tid. För att minska ränterisken i placeringarna har räntederivat ingåtts. Instrumenten marknadsvärderas på balansdagen där värdeförändringen för obligation- erna redovisas över finansnettot och värdeförändringen för derivaten redovisas i posten ”värdeförändringar finan-siella derivat”.

Lånefaciliteter, nominellt belopp, Mkr

Låneram Utnyttjat

2015-09-30 2014-09-30 2015-09-30 2014-09-30

deposition enligt CSA - -10 46 -10

Garanterade kreditlöften 4 250 4 750 45 -245

Företagscertifikat 4 000 4 000 2 700 900

MTn-program 13 000 10 000 8 475 7 861

Private Placements 547 547 547 547

Placeringar 500 - -500 -

Totalt 22 297 19 287 11 313 9 053

Finansnettots sammansättning, Mkr

2015-09-30 2014-09-30

räntekostnad lån -118,7 -152,0

Valutakurs förändring på utländsk upplåning -35,4 -16,8

räntenetto derivat -20,9 -34,5

Övriga ränteintäkter och kostnader -0,6 0,1

Operativt finansnetto -175,6 -203,2

Övriga finansiella kostnader -9,7 -6,2

Aktiverad räntekostnad projekt 2,7 2,7

Redovisat finansnetto -182,6 -206,7

Värdeförändring finansiella derivat 40,7 14,8

Totalt finansnetto -141,9 -191,9



Förfallostruktur för räntebindning och kapitalbindning, Mkr

Kapitalbindning, Räntebindning, Räntebindning, Räntebindning,

År Lån Lån Derivat Summa

2015 2 845 5 842 -1 380 4 462

2016 2 180 1 679 893 2 572

2017 1 250 650 250 900

2018 1 675 800 210 1 010

2019 1 350 1 050 -450 600

2020 1 120 399 307 706

2021 200 200 - 200

2022 500 500 - 500

2023 - - 200 200

2024 230 230 -130 100

2025 200 200 - 200

2026 och senare 376 376 100 476

Summa 11 926 11 926 0 11 926

Finansiella instrument värderade enligt verkligt värde, Mkr

2015-09-30 (2014-09-30)

Priser noterade på

en aktiv marknad

(Nivå 1)

Värdering baserad på

observerbar data

(Nivå 2)

Värdering baserad på

annan observerbar

data (Nivå 3) Summa

ränteswap - (-) -57 (-75) - (-) -57 (-75)

räntevalutaswap - (-) 78 (32) - (-) 78 (32)

elterminer -14 (-3) - (-) - (-) -14 (-3)

Totalt -14 (-3) 21 (-43) - (-) 7 (-46)

Redovisat värde per kategori

2015-09-30 2014-09-30

Redovisat värde Verkligt värde Redovisat värde Verkligt värde

Finansiella skulder värderade till upplupet anskaffningsvärde

Checkkredit 45 45 - -

depositioner enligt CSA-avtal 56 56 - -

Företagscertifikat 2 700 2 702 900 899

Obligationer i fast ränta 5 378 5 706 4 815 5 107

Obligationer i rörlig ränta 2 896 2 897 2 845 2 883

Finansiella skulder omräknade till balansdagens kurs

realränteobligationer 422 423 424 429

Obligationer i utländsk valuta 429 435 378 392

Totalt 11 926 12 264 9 362 9 710

Nivå 2 av verkligt värde värderas utifrån diskontering av framtida kassaflöden som baseras på observerbar data avseende ränte- och valutaswappar. För ytterligare förklaring se årsredovisning not 1.


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Moderbolagets resultaträkning, Mkr


Hyresintäkter 393 395 1 178 1 188 1 577

Övriga intäkter 30 27 97 82 147

Nettoomsättning 423 422 1 275 1 270 1 724

driftkostnader -90 -86 -308 -280 -400

Avskrivningar i förvaltningsfastigheter -130 -101 -385 -305 -428

Bruttoresultat 203 235 582 685 896

Central administration -13 -14 -45 -43 -60

resultat fastighetsförsäljningar 2 20 3 69 83

Rörelseresultat 192 241 540 711 919

Resultat från finansiella investeringar

Övriga ränteintäkter och liknande resultatposter 9 20 93 77 108

räntekostnader och liknande resultatposter -44 -75 -213 -235 -318

Resultat efter finansiella poster 157 186 420 553 709

Bokslutsdispositioner - - - - -40

Skatt på årets/periodens resultat -29 -45 -92 -141 -155

Årets/periodens resultat 128 141 328 412 514

Rapport över totalresultat, Mkr


årets/periodens resultat 128 141 328 412 514

Summa övrigt totalresultat för årets/perioden, netto efter skatt - - - - -

Summa totalresultat för året/perioden 128 141 328 412 514

Varav hänförligt till moderbolagets aktieägare 128 141 328 412 514

Närstående, Mkr


Försäljning till dotterbolag 4 4 6

2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31

Fordran dotterbolag 1 314 1 481 1 460

Aktier i dotterbolag 222 222 222

Moderbolaget har en närstående relation med sina dotterbolag. nedan anges moderbolagets försäljningar och fordringar som avser andra bolag inom Specialfastigheterkoncernen. Vi har inga större förändringar jämfört med not 22 Koncernen i årsredovisningen 2014.



Kommentarer moderbolagets resultaträkning

Vår huvudsakliga verksamhet ligger i moderbolaget. Vi har därutöver nio bolag i koncernen där vi bedriver en mindre del av verksamheten. nettoomsättningen upp-gick till 1 275 (1 270) Mkr, varav hyresintäkterna minskade till 1 178 (1 188) Mkr.

driftkostnader och avskrivningar ökade till totalt 693 (585) Mkr. Ökningen i avskrivningar förklaras med 78 Mkr hänförlig till den uppskrivning av förvaltningsfastigheter med 3 000 Mkr som genomfördes i december 2014. Kostnaden för central administration ökade till 45 (43) Mkr.

Vårt resultat för avyttrade fastigheter uppgick till 3 (69) Mkr. rörelseresultatet minskade till 540 (711) Mkr. det finansiella nettot, efter aktiverade räntekostnader på projekt och med hänsyn till övriga finansiella intäkter och kostnader, uppgick till -120 (-158) Mkr, varav värde-förändringar i derivatinstrument uppgick till 41 (15) Mkr. resultatet efter skatt uppgick till 328 (412) Mkr. Posten skatt uppgick till -92 (-141) Mkr, varav uppskjuten skattär 1 (-36) Mkr.


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5

Moderbolagets balansräkning, Mkr

Moderbolaget kan inte tillämpa samma redovisningsprinciper fullt ut som koncernen då det finns begränsningar i möjligheten att använda IFrS i moderbolaget till följd av årl och Tryggandelagen samt i vissa fall av skatteskäl. Moderbolaget hanterar all finansiering och elupphandling i koncernen.

Kommentar moderbolagets balansräkning

2015-09-30 2014-09-30 2014-12-31

Tillgångar

Anläggningstillgångar

Förvaltningsfastigheter 13 183 10 365 13 326

Maskiner och inventarier 10 3 4

Finansiella anläggningstillgångar 2 128 1 731 1 767

Summa anläggningstillgångar 15 321 12 099 15 097

Omsättningstillgångar

Kundfordringar 12 65 129

Skattefordran 20 - 12

Kortfristiga placeringar 79 4 2

Kortfristiga fordringar 21 74 39

Förutbetalda kostnader och upplupna intäkter 13 11 12

Kassa och bank 4 245 2

Summa omsättningstillgångar 149 399 196

Summa tillgångar 15 470 12 498 15 293

Eget kapital och skulder

Eget kapital 839 1 075 3 511

Obeskattade reserver 1 153 1 113 1 153

Skulder

Räntebärande skulder

låneskulder 11 926 9 362 9 000

Icke räntebärande skulder

Skatteskuld - 17 -

Övriga skulder 232 262 318

Uppskjutna skatteskulder 792 124 793

Upplupna kostnader och förutbetalda intäkter 528 545 518

Summa skulder 13 478 10 310 10 629

Summa eget kapital och skulder 15 470 12 498 15 293

Ställda säkerheter inga inga inga

Ansvarsförbindelser inga inga inga



Övriga uppgifter

Risker Specialfastigheters risker delas in i ett antal riskkategorier. Inom respektive kategori återfinns ett antal riskområden. riskkategorierna är av affärsrelaterad, legal, finansiell miljörelaterad och operativ karaktär.

Affärsrelaterade risker kopplas till företagets strategiska inriktning, exempelvis bolagsstyrning, marknad, värde-ring, fastighetsportfölj, organisation och hållbarhet.legala risker kopplas till lagstiftning, myndighetskrav, korruption och ansvarsrisker. Under kategorin finansiella risker återfinns riskområden som ränteexponering, valuta- och redovisningsrisker. Under miljö finns risker relaterade till exempelvis utsläpp i luft, vatten och mark. Operativa risker omfattas av riskområden relaterade till det löpande operativa arbetet, exempelvis drift, förvaltning och infor-mationssäkerhet.

riskhanteringsarbetet höjer vårt säkerhetsmedvetande inom hela Specialfastigheter och ger oss förbättrad kontroll och uppföljning. Mer information kring våra risker finns beskrivet i vår årsredovisning 2014 sidan 46-50.

Redovisningsprinciper denna delårsrapport har upprättats enligt IAS 34 ”delårsrapportering”. redovisningsprinciper och beräkningsmetoder överensstämmer, om ej annat anges nedan, med de redovisningsprinciper som användes vid upprättandet av den senaste årsredovisningen. Moder-bolaget, Specialfastigheter Sverige AB, tillämpar rFr 2 redovisning för juridisk person.

Ändrade redovisningsprinciper nya standarder och tolkningar som trätt i kraft 2015 har inte haft någon inverkan på de finansiella rapporterna annat än viss tilläggsinformation.

Händelser efter periodens utgång efter periodens utgång har inga väsentliga händelser inträffat.

linköping den 23 oktober 2015 Specialfastigheter Sverige AB

åsa Hedenberg Verkställande direktör

Denna rapport har ej varit föremål för revisorernas granskning.


d e l å r s r a p p O r t Q 3 2 0 1 5



Information

definitioner

Avkastning på eget kapital, %årets resultat i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Belåningsgrad, %räntebärande nettolåneskuld i relation till utgående värde förvaltningsfastigheter.

Direktavkastning, %driftöverskott dividerat med förvaltnings-fastigheternas genomsnittliga marknadsvärde.

Driftöverskott, MkrIntäkter från fastighetsförvaltning minus fastighetskostnader.

Eget kapital, Mkrredovisat eget kapital.

Hyra per kvadratmeter, krårshyra dividerat med uthyrningsbar lokalarea ikvadratmeter vid årets utgång.

Justerad avkastning på eget kapital, %resultat efter skatt efter återläggning av värde- förändringar och därtill hörande uppskjuten skatt i förhållande till genomsnittligt eget kapital.

Koldioxidnär fossila bränslen förbränns frigörs koldioxid, som är en växthusgas.

LOA, kvmBeräknad uthyrningsbar lokalarea i kvadratmeter.

Operativt finansnetto, Mkrräntekostnader minus ränteintäkter under året.

Räntetäckningsgrad, kassaflödesbaserad, ggrresultat före skatt med återläggning av finansiella kostnader, värdeförändringar och resultat fastighets- försäljningar, dividerat med finansiella kostnader exklusive värdeförändringar finansiella derivat.

Soliditet, %justerat eget kapital på balansdagen iprocent av balansomslutningen.

Uthyrningsgrad, %Total lokalarea för uthyrda lokaler i förhållande till total uthyrningsbar lokalarea.

VäxthusgasVäxthusgaser är ett samlingsbegrepp av flera olika gaser som ökar växthuseffekten.

Överskottsgrad, %driftöverskott dividerat med intäkter frånfastighetsförvaltning.

Planerade rapporttillfällen

Bokslutskommuniké 2015 10 februari 2016årsredovisning 2015 18 mars 2016

årsstämma

Stockholm 21 april 2016

Kontaktpersoner

Åsa HedenbergVerkställande direktör Telefon 010-788 62 01 e-post [email protected]

Kristina Ferenius CFO Telefon 010-788 62 11 e-post [email protected]

Specialfastigheter Sverige AB (Publ)Organisationsnummer 556537-5945

Documents

delårS rAPPO rT · det är med stolthet vi summerar hur vi uppfyller håll-barhetsmålen och vi har redan nått de flesta målen för 2015. Vi har nu även skrivit så kallade Gröna