DEMIRE Deutsche Mitte l- stand Real Estate AG...2017/09/13 · Solventis Beteiligungen - Research Seite 2 H1‘2017: Konzernergebnis auf Vorjahresniveau Die Mieterlöse lagen im 1

Solventis Beteiligungen Research 13. September 2017

Ulf van Lengerich Klaus Schlote

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DEMIRE Deutsche Mittel-stand Real Estate AG H1‘2017: FFO-Prognose bestätigt –

DEMIRE 2.0 beginnt zu greifen

Kennzahlen

in Mio. €

2016 2017e 2018e 2019e

Netto-Mieterlöse 76,4 73,0 76,0 78,7 Nettomietergebnis 58,6 56,9 62,3 65,3 EBIT* 83,5 59,0 59,1 57,2 FFO v. Minderheiten 8,1 10,0 20,0 25,0 FFO n. Minderheiten 2,7 2,5 10,0 15,0 FFO n. M. je Aktie 0,05 0,05 0,18 0,28 FFO n. M./Kurs 1,4% 1,3% 4,9% 7,5% Ergebnis je Aktie 0,45 0,32 0,43 0,46 KGV 7,9 11,6 8,6 8,1 Dividende je Aktie 0,00 0,00 0,00 0,00 Dividendenrendite 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% NAV** 312,5 332,7 385,6 420,9 NAV je Aktie** 4,60 4,90 5,38 5,90 Kurs/NAV -22,8% -24,3% -31,0% -37,1% Net-LTV 62,8% 61,0% 58,6% 56,9% EK-Quote 28,2% 30,2% 31,9% 33,6% * inkl. Marktwertveränderungen von Immobilien ** voll verwässert, 67,89 Mio. Aktien

DEMIRE veröffentlichte am 31.08. die Zahlen für das

erste Halbjahr 2017. Der FFO (v. Minderheiten) lag bei

4,9 Mio. € (Q1‘2017: 2,0 Mio. €, H1‘2016: 5,5 Mio. €). Die

Guidance für 2017 mit FFO von 8 - 10 Mio. € (v. Minder-

heiten) wurde bestätigt. Das Maßnahmenprogramm

DEMIRE 2.0 beginnt zu greifen und wir rechnen mit FFO

von mind. 10 Mio. €. Die NAV-Entwicklung ist hingegen

etwas schwächer als von uns erwartet. Entsprechend

reduzieren wir unsere NAV-Prognose für 2017 (=Kurs-

ziel) auf 4,90 € (bisher: 5,20 €). Mit einem NAV-Discount

2017e von 24% ist die Gesellschaft unverändert günstig

bewertet. Wir empfehlen die DEMIRE-Aktie mit Kursziel

4,90 € (bisher: 5,20 €) zum Kauf.

Nach dem schwächeren Jahr 2017 dürfte der FFO in 2018

deutlich steigen. Allein die eingesparten Zinsen aus der

vorzeitigen Refinanzierung der Anleihe führen zu höheren

FFO (v. Steuern) um 5,6 Mio. €. Zudem rechnen wir mit

positiven Effekten aus dem Effizienzprogramm DEMIRE 2.0

(u.a. Kostenoptimierung und Straffung der Unternehmens-

struktur). Wir prognostizieren für 2018 eine Verdopplung des

FFO (v. Minderheiten) auf ca. 20 Mio. €.

Nach der erfolgreichen Anleiheplatzierung richtet sich der

strategische Fokus auf Wachstum. Mittelfristiges Ziel ist

unverändert die Verdopplung des Portfolios auf 2 Mrd. €.

Wir rechnen noch in 2017 mit Akquisitionen, die von Kapi-

talmaßnahmen (insb. Eigenkapital) begleitet werden dürften.

Die Leerstandsquote im Portfolio sank im Q2‘2017 auf

10,2% (Q1‘2017: 10,7%, 2016: 11,6%) und die Mietein-

nahmen zogen like-for-like um 2,1% an. Wir erwarten auch

zukünftig steigende Mieteinnahmen (like-for-like) und einen

Leerstand von < 10% (mittelfristiges Management-Ziel: 5%).

Der verwässerte NAV je Aktie lag zum 30.06.2017 stabil bei

4,61 € (Q1‘2017: 4,61 €, 2016: 4,60 €). Die DEMIRE-Aktie

notiert mit einem NAV-Abschlag von rd. 20% deutlich unter

dem Niveau der Gewerbe-Peers (Ø rd. 3% Discount).

Die Tochter Fair Value REIT-AG (DEMIRE-Anteil: 77,7%)

kommt bei der Vereinfachung der Konzernstruktur voran.

Am 07.09. vermeldete die Gesellschaft den Verkauf einer

Immobilie in Teltow für 11,5 Mio. € (24% über Verkehrs-

wert). Das Objekt war die einzige Immobilie im Fonds

„IC 07“, der damit aufgelöst werden kann. Wir rechnen in

nächster Zeit mit weiteren Verkäufen von Fondsimmobilien

und daraus resultierenden Fondsauflösungen. Dies wird die

Verwaltungskosten des DEMIRE-Konzerns weiter senken.

Positiv werten wir das Engagement des Ankerinvestors

Wecken (28,98%), der sich nach jüngsten Aufstockungen

eine Option auf weitere 10% gesichert hat. Wecken dürfte

den angestrebten Wachstumskurs der Gesellschaft aktiv

unterstützen.

Kaufen (Kaufen) Kursziel 4,90 € (5,20 €) Kurs (12.09.2017) 3,71 € ISIN DE000A0XFSF0 Marktkapitalisierung (Mio. €) 201,9 Anzahl Aktien (Mio. Stück) 54,26 Marktsegment: Prime Standard Homepage: www.demire.ag

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H1‘2017: Konzernergebnis auf Vorjahresniveau Die Mieterlöse lagen im 1. Halbjahr 2017 mit 37,2 Mio. € leicht unter dem Vorjahreszeitraum (H1‘2016: 37,5 Mio. €). Grund für den Rückgang war der Verkauf nicht strategischer Immobilien. DEMIRE reduzierte die Objektanzahl von 174 Immobilien (31.12.2016) auf 91 Immobilien zum 30.06.2017. Der Wegfall dieser hauptsächlich kleinteiligen Objekte konnte jedoch größtenteils durch den Abbau von Leerstand kompensiert werden.

Das Ergebnis aus der Vermietung (NOI) ging auf 27,3 Mio. € (H1‘2016: 29,8 Mio. €) zurück. Der Rückgang resultiert v.a. aus durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen, die den Leerstand zukünftig weiter senken wer-den.

Das EBIT sank deutlich auf 24,1 Mio. € (H1‘2016: 32,8 Mio. €). Neben dem geringeren Mietergebnis fielen die Fair-Value-Anpassungen mit 6,8 Mio. € (H1‘2016: 14,2 Mio. €) erheblich niedriger aus als im Vorjahreszeitraum. Vor einem Jahr fielen hohe Bewertungsgewinne bei der Kurfürstengalerie Kassel (7,7 Mio. €) und dem Logistikpark Leipzig (4,2 Mio. €) an.

Das Finanzergebnis verbesserte sich deutlich um 42% auf -13,3 Mio. € (H1‘2016:-22,8 Mio. €). Neben gesunkenen Zinsaufwendungen durch Sondertilgungen der teuren HFS-Anleihe und günstigerer Refinanzierungen ist in dem Finanzergebnis ein positiver Sondereffekt in Höhe von 5,7 Mio. € enthalten. Er resultiert aus der Aufwertung der Call-Option der Unterneh-mensanleihe 2014/19, die Ende September ausgeübt werden soll. Hinzu kommt ein gestiegener Ergebnisanteil der Minderheitsgesellschafter in den Tochterunternehmen der Fair Value REIT-AG von 3,6 Mio. € (H1‘2016: 1,8 Mio. €), der bei DEMIRE im Finanzergebnis verbucht wird.

Das EBT lag mit 10,8 Mio. € leicht über dem H1‘2016 (10,0 Mio. €). Das Peri-odenergebnis vor Minderheiten entsprach mit 5,6 Mio. € dem Wert aus dem H1‘2016. Nach Minderheiten wies DEMIRE ein Periodenergebnis von 3,8 Mio. € (H1‘2016: 3,9 Mio. €) aus. Das entspricht 0,07 € je Aktie (H1‘2016: 0,08 €).

FFO-Guidance 2017 bestätigt – deutliche FFO-Steigerung ab 2018 Die um Bewertungsergebnisse und sonstige Einmaleffekte bereinigte Cash-flowgröße Free Funds from Operations (FFO) lag im ersten Halbjahr 2017 bei 4,9 Mio. € (Vj. 5,5 Mio. €) und nach Minderheiten bei 0,9 Mio. € (Vj. 2,6 Mio. €). Gründe für den Rückgang waren höhere Steueraufwendun-gen und gestiegene Verwaltungskosten.

Die Guidance für 2017 mit FFO von 8 - 10 Mio. € (vor Minderheiten) wurde bestätigt. Wir schätzen die Prognose weiter als konservativ ein und rechnen mit FFO von mindestens 10 Mio. €.

Die positiven Effekte aus dem im April gestarteten Programm „DEMIRE 2.0“ werden sukzessive greifen (u.a. 5,6 Mio. € niedrigerer Zinsaufwand durch erfolgte Refinanzierung) und die Ertragskraft von DEMIRE stärken. 2018 rechnen wir mit einer deutlichen Steigerung des FFO (vor Minderheiten) auf rund 20 Mio. €.


in Mio. € 30.06.2017 31.03.2017 31.12.2016 30.09.2016 30.06.2016 31.12.2015 31.12.2014

Nettovermögenswert (NAV) 275,3 272,3 271,9 250,6 236,2 230,7 51,7

Martkwert derivative Finanzinstrumente -7,7 -2,8 -1,8

Latente Steuern 38,5 37,1 35,0 22,2 28,3 25,6 9,3

Firmenwert aus latenten Steuern -4,7 -4,7 -4,7

Unverwässerter EPRA NAV 301,3 301,9 300,5 269,2 264,3 256,3 61,0

Aktienanzahl in Millionen 54,26 54,26 54,25 54,25 49,31 49,29 14,31

Unverwässerter EPRA NAV EUR je Aktie 5,55 5,56 5,54 4,96 5,38 5,20 4,26

Verwässerter EPRA NAV 313,0 313,2 313 283 275 272 71

Aktienanzahl in Millionen 67,89 67,89 67,89 64,04 62,95 63,95 25,19

Verwässerter EPRA NAV EUR je Aktie 4,61 4,61 4,60 4,42 4,37 4,25 2,84

-25,4%-19,5%

47,2%

-3,4%

-30%

-15%

0%

15%

30%

45%

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Net Asset Value (EPRA NAV) Der unverwässerte EPRA NAV von DEMIRE lag zum 30.06.2017 bei 5,55 € je Aktie und damit leicht über dem Niveau zum Jahresende 2016 (5,54 €). Der verwässerte EPRA NAV, den wir aufgrund der tief im Geld notierten Wandel-anleihe als den aussagekräftigeren Wert sehen, entsprach mit 4,61 € je Aktie dem Wert von Q1‘2017 (4,61 €).

Die folgende Tabelle zeigt die Berechnung des EPRA NAV von DEMIRE aus den Bilanzpositionen.

DEMIRE: Nettovermögenswert (EPRA - Net Asset Value)

Quelle: Solventis Research, Unternehmen NAV-Abschlag bietet Kurspotential

Im Median notieren die deutschen Gewerbeimmobilien-AGs rd. 3% unter dem EPRA NAV. Die DEMIRE-Aktie gehört mit einem NAV-Discount von ca. 20% zu den Gewerbeimmobilien-Aktien mit den größten Abschlägen. Die folgende Darstellung zeigt die Aktienkurse der Peers im Verhältnis zum NAV.

Peer-Group: EPRA NAV Prämie/Discount deutscher Gewerbeimmobilien-AGs

Quelle: Solventis Research, Unternehmen


Wecken & Cie (Klaus Wecken)28,98%

Obotritia Capital KGAA (Rolf Elgeti)

11,89%

Sigrid Wecken5,00%

Alpine Real Estate Invest GmbH (Willem

Rozendaal)4,67%

M1 Beteiligungs GmbH (Günther Walcher / Dr.

Martin Zuffer)5,56%

Ketom AG (Norbert Ketterer)4,02%

Freefloat39,87%

Aktionärsstruktur: Wecken hat Option auf weitere 10,23% Wecken & Cie. (Klaus Wecken) ist mit einem Anteil von 28,98% größter

Aktionär von DEMIRE. Am 06.09. wurde bekannt, dass Klaus Wecken sich über die Zeichnung von zwei Umtauschanleihen die Option auf weitere 10,23% an DEMIRE gesichert hat. Die Anteile kommen von den beiden Aktionären M1 Beteiligungs GmbH (Günther Walcher/Dr. Martin Zuffer) und Alpine Real Estate Invest (Willem Rozendaal). Beide haben ihre DEMIRE-Aktien aus der Einbrin-

gung von Immobilien erhalten. Sollte Wecken die Anleihe in Aktien tauschen, steigt sein Anteil auf 39,21%. Mit einer kurzfristigen Ausübung und einem damit verbundenen Pflichtangebot rechnen wir nicht. Weitere 5,00% liegen bei Sigrid Wecken. Klaus Wecken investiert seit mehreren Jahren in den deutschen und schweizerischen Immobilienmarkt. In Deutschland ist er bekannt geworden durch

die Beteiligung an der Westgrund AG (Übernahme durch Adler RE AG) bzw. später an der Adler RE AG. Am 04.09. wurde bekannt, das Wecken seinen Anteil bei Adler RE AG von 24,95% auf 17,80% reduziert hat.

Rolf Elgeti, der frühere CEO der TAG Immobilien AG, ist mit 11,89% weiterer Ankeraktionär. Im Rahmen der Übernahme der Fair Value REIT tauschte er FV

REIT-Aktien in DEMIRE-Aktien.

Rund 40% der DEMIRE-Aktien befinden sich im Freefloat. Die folgende Abbildung zeigt die aktuelle Aktionärsstruktur von DEMIRE.

DEMIRE: Aktionärsstruktur

Quelle: Solventis Research, DEMIRE AG


Bewertung Wir bewerten die DEMIRE-Aktie anhand der für Bestandshalter von Immobilien zentralen Kennziffer NAV (EPRA NAV).

Wir prognostizieren bei DEMIRE sukzessiv steigende Substanzwerte. Die Gesellschaft erwirtschaftet operativ positive Ergebnisse und verzichtet auf

Ausschüttungen. Des Weiteren rechnen wir mit positiven Effekten aus Wert-steigerungen des Portfolios. Die Bewertungsrendite von 7,2% ist konservativ und bietet Potential bei den Marktwerten. Insbesondere Erfolge beim Leer-standsabbau dürften positiv auf die Fair-Value-Anpassungen durchschlagen.

Aufgrund der hinter unseren Erwartungen liegenden NAV-Entwicklung im ers-

ten Halbjahr (NAV je Aktie verwässert nur stabil bei ~4,60 €) passen wir unse-re Schätzungen für 2017 und 2018 nach unten an. Wir rechnen bis zum Jah-resende nur noch mit einem Anstieg des NAV je Aktie (verwässert) auf 4,90 € (zuvor: 5,20 €). Entsprechend reduzieren wir auch unsere NAV-Prognose für 2018 auf 5,38 € je Aktie (zuvor: 5,68 €).

Aufgrund der Verbesserungen auf der Passivseite (insb. die Emission der neuen Anleihe) und den ab 2018 deutlich besseren Ertragszahlen halten wir einen Discount auf den NAV für nicht gerechtfertigt. Insofern sehen wir den fairen Wert der DEMIRE-Aktie bei 4,90 € (zuvor: 5,20 €).

Wir passen das Kursziel für die DEMIRE-Aktie von 5,20 € auf 4,90 € an

und bestätigen unsere Kaufempfehlung. Auf dem aktuellen Kursniveau

hat die DEMIRE-Aktie ein Kurspotential von über 30%.


Anzahl

Immobilien

Marktwert

(€ Mio.)

Brutto-Miete

(€ p.a.)

Brutto-Miete

(€/m²/mtl.)

Brutto-

Mietrendite

(%)

Leer-

standsquote

(%)

WALT

(Jahre)

Büro 62 671 48,5 7,4 7,2% 8,0% 4,6Einzelhandel 16 241 17,5 10,4 7,3% 11,2% 6,4Logistik 1 54 3,8 2 7,0% 29,5% 1,4Sonstiges 12 33 2,2 4,7 6,7% 4,3% 6,7

Gesamt 91 999 72,0 7,1 7,2% 10,2% 4,9

Anzahl

Immobilien

Marktwert

(€ Mio.)

Brutto-Miete

(€ p.a.)

Brutto-Miete

(€/m²/mtl.)

Brutto-

Mietrendite

(%)

Leer-

standsquote

(%)

WALT

(Jahre)

Core+ 38 532 37,7 9,0 7,1% 3,8% 6,1Value add 42 406 30,2 5,5 7,4% 17,9% 3,7Redevelopment 11 61 4,1 9,1 6,7% 0,5% 2,9

Gesamt 91 999 72,0 7,1 7,2% 10,2% 4,9

DEMIRE: Immobilienportfolio zum 30.06.2017 Das Bestandsportfolio von DEMIRE setzt sich zum 30.06.2017 aus 91 Gewerbeimmobilien mit einer Gebäudefläche von ca. 1 Mio. m² und einem Marktwert von rd. 1 Mrd. € zusammen. Die folgende Übersicht zeigt die wesentlichen Kennzahlen des Immobilienportfolios und die Aufteilung in die Nutzungsarten.

DEMIRE: Immobilienportfolio (Kennzahlen zum 30.06.2017)


DEMIRE macht weiter Fortschritte beim Leerstandsabbau. Die EPRA-Leerstandsquote sank im H1‘2017 auf 10,2% (Q1‘2017: 10,9%, 2016: 11,6%, 2015: 12,8%). Mittelfristiges Ziel ist die weitere Reduzierung auf rd. 5%. Wir rechnen bis zum Jahresende mit einer Reduzierung auf < 10%. Die durchschnittliche Mietvertragslaufzeit (WALT) liegt bei hohen 4,9 Jahren und bietet daher eine stabile und planbare Cashflowbasis.

DEMIRE teilt die Immobilien je nach Objekteigenschaften in die strategischen Cluster Core+, Value-Add und Redevelopment ein. Mittelfristig sollen durch aktives Management die Objekte aus den Bereichen Value-add und Redeve-lopment in den Core+-Bereich gehoben werden. Hierdurch steigen die Cash-flows und in Folge auch die Immobilienwerte.

DEMIRE: Aufteilung in Core+, Value-Add und Redevelopment (Kennzahlen zum 30.06.2017)



DEMIRE: Immobilienportfolio und Unternehmensstandorte



TOP-10: Bonitätsstarke Ankermieter

DEMIRE: TOP-10-Mieter (30.06.2017)

1) Annualisierte Vertragsmiete exkl. Nebenkosten 2) Rundungsdifferenzen Quelle: Solventis Research, DEMIRE AG

Die Deutsche Telekom ist mit einem Anteil von 31% an den Mieterträgen der

mit Abstand wichtigste Mieter von DEMIRE. Die 18 Immobilien des bonitätsstarken Mieters verfügen über lange Restmietvertragslaufzeiten

(WALT) von fast 6 Jahren. Die größte Immobilie am Standort Bonn ist bis 2025 an die Deutsche Telekom vermietet. Bei einigen der Telekom-Objekte ist bereits abzusehen, dass die Mietverträge nicht verlängert werden. DEMIRE kann sich frühzeitig auf das Thema einstellen. Aufgrund der attrakti-ven Standorte gehen wir von erfolgreichen Neuvermietungen aus. Bereits

jetzt sind Flächen von der Deutschen Telekom untervermietet, was für die Multi-Tenant-Fähigkeit der Objekte spricht.


Kennzahlen zu den TOP-10 Immobilien

TOP-10 Immobilien



2016 yoy 2017e yoy 2018e yoy 2019e yoy

Netto-Mieteinnahmen 76.371 129,2% 73.000 -4,4% 76.000 4,1% 78.660 3,5%

Aufwand zur Erzielung von Mieterträgen 17.801 84,7% 16.060 -9,8% 13.680 -14,8% 13.372 -2,3%

Nettomietergebnis 58.570 147,3% 56.940 -2,8% 62.320 9,4% 65.288 4,8%

Bruttomarge 76,69% 5,6 pp 78,00% 1,3 pp 82,00% 4,0 pp 83,00% 1,0 pp

Allgemeine Verwaltungskosten 14.505 28,0% 14.979 3,3% 14.395 -3,9% 14.278 -0,8%

Sonstige betriebl. Aufwendungen 9.425 16,2% 9.733 3,3% 9.353 -3,9% 9.277 -0,8%

Sonstige betriebl. Erträge 5.550 115,8% 5.731 3,3% 5.508 -3,9% 5.463 -0,8%

EBIT (vor Strukturaufwand) 40.190 490,2% 37.960 -5,5% 44.080 16,1% 47.196 7,1%

EBIT-Marge (vor Strukturaufwand) 52,62% 32,2 pp 52,00% -0,6 pp 58,00% 6,0 pp 60,00% 2,0 pp

Ergebnis aus Veräußerung 4.924 n.m. 0,00 n.m. 0,00 0,0% 0,00 0,0%

EBITDA 47.172 353,7% 40.153 -14,9% 46.407 15,6% 49.658 7,0%

EBITDA-Marge 61,77% 30,6 pp 55,00% -6,8 pp 61,06% 6,1 pp 63,13% 2,1 pp

EBIT 45.114 497,4% 37.960 -15,9% 44.080 16,1% 47.196 7,1%

EBIT-Marge 59,07% 36,4 pp 52,00% -7,1 pp 58,00% 6,0 pp 60,00% 2,0 pp

Ergebnis assoziierte Beteiligungen -359 28,2% 50 n.m. 50 0,0% 50 0,0%

Marktwertveränderungen 38.414 -25,7% 21.000 -45,3% 15.000 -28,6% 10.000 -33,3%

EBIT inkl. Marktwertveränderungen 83.528 41,0% 58.960 -29,4% 59.080 0,2% 57.196 -3,2%

Zinserträge 1.153 -46,2% 61 -94,7% 34 -44,1% 30 -13,7%

Zinsaufwand inkl. Minderheiten 44.360 59,2% 27.000 -39,1% 25.000 -7,4% 25.000 0,0%

Finanzergebnis -43.207 -67,9% -26.939 37,7% -24.966 7,3% -24.970 -0,0%

Ergebnis v. Ertragssteuern (EBT) 39.962 21,1% 32.071 -19,7% 34.164 6,5% 32.276 -5,5%

EBT-Marge 52,33% -46,7 pp 43,93% -8,4 pp 44,95% 1,0 pp 41,03% -3,9 pp

Steuern 12.313 197,5% 10.614 -13,8% 7.375 -30,5% 5.073 -31,2%

Steuerquote 30,81% 18,3 pp 33,10% 2,3 pp 21,59% -11,5 pp 15,72% -5,9 pp

Ergebnis n. Steuern 27.649 -4,2% 21.457 -22,4% 26.790 24,9% 27.202 1,5%

Anteile Dritter 2.979 294,0% 4.000 34,3% 3.500 -12,5% 2.500 -28,6%

Konzernjahresüberschuss 24.670 -12,3% 17.457 -29,2% 23.290 33,4% 24.702 6,1%

Anzahl Aktien (Mio.) 54,26 10,0% 54,26 0,0% 54,26 0,0% 54,26 0,0%

Ergebnis n. Steuern je Aktie (EUR) 0,45 -20,3% 0,32 -29,2% 0,43 33,4% 0,46 6,1%

DEMIRE: GuV (in Tsd. €)



2016 yoy 2017e yoy 2018e yoy 2019e yoy

Aktiva

Kassenbestand 31.289 9,9% 7.300 -76,7% 4.255 -41,7% 2.606 -38,8%

Forderungen Lieferungen und Leistungen 23.614 64,1% 22.572 -4,4% 23.499 4,1% 24.322 3,5%

Vorratsimmobilien 2.222 -3,3% 2.124 -4,4% 2.211 4,1% 2.289 3,5%

Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 10.293 -60,4% 10.293 0,0% 10.293 0,0% 10.293 0,0%

Steuerforderungen 811 374,3% 811 0,0% 811 0,0% 811 0,0%

Summe Umlaufvermögen 68.229 -4,4% 43.100 -36,8% 41.069 -4,7% 40.320 -1,8%

Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 981.274 7,2% 989.081 0,8% 996.754 0,8% 1.004.293 0,8%

Sachanlagen 1.753 -84,5% 1.753 0,0% 1.753 0,0% 1.753 0,0%

Firmenwerte 7.005 0,6% 7.005 0,0% 7.005 0,0% 7.005 0,0%

Finanzanlagen 11.328 -2,3% 11.328 0,0% 11.328 0,0% 11.328 0,0%

Sonstige langfristige Vermögenswerte 126 -96,4% 126 0,0% 126 0,0% 126 0,0%

Summe Anlagevermögen 1.001.486 5,6% 1.009.293 0,8% 1.016.966 0,8% 1.024.505 0,7%

Summe Aktiva 1.069.715 4,9% 1.052.393 -1,6% 1.058.036 0,5% 1.064.825 0,6%

Vermögen nicht fortgeführte Aktivitäten 24.291 86,8% 23.599 -2,8% 17.599 -25,4% 12.599 -28,4%

Bilanzsumme 1.094.006 5,9% 1.075.992 -1,6% 1.075.635 -0,0% 1.077.424 0,2%

Passiva

Gezeichnetes Kapital 54.247 10,1% 54.247 0,0% 54.247 0,0% 54.247 0,0%

Kapitalrücklage 217.698 20,0% 217.698 0,0% 217.698 0,0% 217.698 0,0%

Gewinnrücklagen 0 n.m. 17.457 n.m. 40.747 n.m. 65.449 60,6%

Eigenkapital ohne Anteile Fremdbesitz 271.945 17,9% 289.402 6,4% 312.692 8,0% 337.394 7,9%

Anteile in Fremdbesitz 36.692 7,3% 36.000 -1,9% 30.000 -16,7% 25.000 -16,7%

Eigenkapital mit Anteilen in Fremdbesitz 308.637 16,5% 325.402 5,4% 342.692 5,3% 362.394 5,7%

Langfristige Schulden

Anteile von Minderheitsgesellschaftern 62.822 2,7% 60.000 -4,5% 40.000 -33,3% 20.000 -50,0%

Finanzverbindlichkeiten 620.623 1,9% 620.623 0,0% 620.623 0,0% 620.623 0,0%

Steuerverbindlichkeiten/Latente Steuern 35.030 36,2% 33.484 -4,4% 34.860 4,1% 36.080 3,5%

Sonstige Verbindlichkeiten 865 -19,6% 827 -4,4% 861 4,1% 891 3,5%

Summe langfristige Schulden 719.340 3,2% 714.934 -0,6% 696.344 -2,6% 677.594 -2,7%

Kurzfristige Schulden

Übrige Rückstellungen 1.739 49,1% 1.662 -4,4% 1.731 4,1% 1.791 3,5%

Verbindlichkeiten Lieferungen und Leistungen 17.378 -12,6% 16.611 -4,4% 17.294 4,1% 17.899 3,5%

Finanzverbindlichkeiten 42.020 -9,5% 12.707 -69,8% 12.707 0,0% 12.707 0,0%

Steuerverbindlichkeiten 4.892 28,7% 4.676 -4,4% 4.868 4,1% 5.039 3,5%

Summe Kurzfristige Schulden 66.029 -7,4% 35.656 -46,0% 36.600 2,6% 37.436 2,3%

Summe Passiva 1.094.006 5,9% 1.075.992 -1,6% 1.075.635 -0,0% 1.077.424 0,2%

Schulden nicht fortgeführte Aktivitäten 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0% 0 0,0%

Bilanzsumme 1.094.006 5,9% 1.075.992 -1,6% 1.075.635 -0,0% 1.077.424 0,2%

DEMIRE: Bilanz (in Tsd. €)



Disclaimer

Haftungserklärung (Disclaimer) und Pflichtangaben nach § 34b WpHG, Finanzanalyseverordnung und EU-Marktmissbrauchsverordnung (Verordnung EU Nr. 596/2014) einschließlich über mögliche Interessenkonflikte (Disclosures), Erstellerangaben und Aufsichtsbehörde Die nachfolgenden Erläuterungen informieren den Leser über die gesetzlichen Vorgaben, die bei der Erstellung von Finanzanaly-sen zu beachten sind. 1. Haftungserklärung Bei Erstellung dieser Analyse haben wir uns die tatsächlichen Angaben aus uns zur Verfügung stehenden, allgemein als zuverläs-sig angesehenen Quellen verschafft. Wir können keinen Anspruch auf Richtigkeit und Vollständigkeit dieser Informationen erhe-ben. Die auf diesen tatsächlichen Angaben beruhenden Empfehlungen und/oder Prognosen unsererseits stellen unverbindliche Werturteile zum Zeitpunkt der Erstellung der Studie dar. Nachträgliche Änderungen können nicht berücksichtigt werden. Eine Haftung für die Vollständigkeit oder Richtigkeit dieser Studie können wir nicht übernehmen. Die Studie stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar, Aktien zu erwerben. Diese Studie ersetzt keinesfalls die anleger- und objektgerechte Beratung. Wir kön-nen nicht überprüfen, ob sich die Empfehlungen mit Ihren persönlichen Anlagestrategien und Zielen decken. Für eine anleger- und objektgerechte Beratung empfehlen wir Ihnen, einen Anlageberater aufzusuchen. Urheberrecht an der Studie wird vorbehalten, Nachdruck ist nur mit unserer Zustimmung zulässig. 2. Pflichtangaben a) Erstmalige Veröffentlichung: 13.09.2017 b) Zeitliche Bedingungen vorgesehener Aktualisierungen: quartalsweise c) Aufsichtsbehörde: Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht, Lurgiallee 12, 60439 Frankfurt/M. d) Vorangegangene Analysen: Es sind keine Analysen in dem Zeitraum von 12 Monaten vor Veröffentlichung dieser Analyse veröffentlicht worden, die eine von dieser Analyse abweichende Empfehlung für eine bestimmte Anlageentscheidung enthalten. e) Die Analyse ist vor ihrer Veröffentlichung dem Emittenten - im gesetzlich zulässigen Rahmen - zugänglich gemacht worden und ist danach nicht geändert worden. f) Alle in der Analyse angegebenen Kurse und Kursverläufe beruhen auf den Schlusskursen, soweit zu den Kursen und Kursver-läufen keine anderweitigen Angaben gemacht werden. 3. Disclosures Weder die Solventis Beteiligungen GmbH, noch ein mit ihr verbundenes Unternehmen, noch eine bei der Erstellung mitwirkende Person 1. sind am Grundkapital des Emittenten mit mindestens 5 Prozent beteiligt. 2. waren innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate an der Führung eines Konsortiums beteiligt, das Finanzinstrumente

des Emittenten im Wege eines öffentlichen Angebots emittierte. 3. betreuen Finanzinstrumente des Emittenten an einem Markt durch das Einstellen von Kauf- oder Verkaufsaufträgen. 4. haben innerhalb der vorangegangenen zwölf Monate mit Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand

der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung über Dienstleistungen im Zusammenhang mit Investmentbanking-Geschäften geschlossen oder eine Leistung oder ein Leistungsversprechen aus einer solchen Vereinbarung erhalten.

5. sind im Besitz einer Nettokaufposition, die die Schwelle von 0,5 % des gesamten emittierten Aktienkapitals des Emittenten

überschreitet.

6. sind im Besitz einer Nettoverkaufsposition, die die Schwelle von 0,5 % des gesamten emittierten Aktienkapitals des Emitten-ten überschreitet.

Die Solventis Beteiligungen GmbH oder ein mit ihr verbundenes Unternehmen oder eine bei der Erstellung mitwirkende Person

1. haben mit den Emittenten, die selbst oder deren Finanzinstrumente Gegenstand der Finanzanalyse sind, eine Vereinbarung zu der Erstellung der Finanzanalyse getroffen.

4. Erstellung und Verbreitung a) Verantwortung für die Erstellung und Verbreitung Solventis Beteiligungen GmbH Sitz: Mainz; HRB 47135, Amtsgericht Mainz; Geschäftsführer: Joachim Schmitt, Klaus Schlote. b) Ersteller Ulf van Lengerich, Senior Analyst


5. Erläuterung der Anlageurteile Erläuterung Anlageurteil Aktien:

• Kaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Gewinn von mindestens 10% aufweisen.

• Halten: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Kursgewinn und/oder ei-nen absoluten Kursverlust von 10% nicht überschreiten.

• Verkaufen: Die Aktie wird nach unserer Einschätzung auf Sicht von 12 Monaten einen absoluten Kursverlust von min-destens 10% aufweisen.

Erläuterung Tendenzaussage – thematische Ausarbeitungen:

• Chancen/Gewinner/positiv: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft profitie-ren.

• Risiken/Verlierer/negativ: Bei der unterstellten Entwicklung wird nach unserer Einschätzung die Gesellschaft negativ be-troffen.

• Neutral/ausgeglichen: Die unterstellte Entwicklung wird nach unserer Einschätzung auf die Gesellschaft keine nennens-werten Auswirkungen haben.

Eine etwaig angegebene Rankingplatzierung der Emittenten zeigt die relative Stärke der Auswirkung auf die verschiedenen Emit-tenten an, die die unterstellte Entwicklung nach unserer Einschätzung haben wird. 6. Sensitivität der Bewertungsparameter Die der Unternehmensbewertung zugrunde liegenden Zahlen aus der Gewinn- und Verlustrechnung, Kapitalflussrechnung und Bilanz sind datumsbezogene Schätzungen und somit mit Risiken behaftet. Diese können sich jederzeit ohne vorherige Ankündi-gung ändern. Unabhängig von der verwendeten Bewertungsmethode bestehen deutliche Risiken, dass das Kursziel/Tendenz nicht innerhalb des erwarteten Zeitrahmens erreicht wird. Zu den Risiken gehören unvorhergesehene Änderungen im Hinblick auf den Wettbe-werbsdruck, bei der Nachfrage nach den Produkten eines Emittenten und bei der Angebotssituation für produktionsnotwendige Materialien, sowie der Nichteintritt der unterstellten Entwicklung. Solche Schwankungen können sich durch Veränderungen tech-nologischer Art, Veränderungen der Konjunktur, Rechts- und Währungskursänderungen ergeben. Diese Erörterung von Bewer-tungsmethoden und Risikofaktoren erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit. 7. Wesentliche Informationsquellen In- und ausländische Medien wie Informationsdienste (z.B. VWD, Thomson Reuters u. a.), Wirtschaftspresse (z. B. Börsen-Zeitung, Handelsblatt, FAZ, Wallstreet Journal, Financial Times u. a.), Fachpresse, veröffentlichte Statistiken, das Internet sowie Veröffentlichungen, Angaben und Informationen der analysierten Emittenten. 8. Zusammenfassung der Bewertungsgrundlagen Einzelemittenten: Zur Unternehmensbewertung werden gängige und anerkannte Bewertungsmethoden (u. a. DCF-Methode und Peer-Group-Analyse) verwandt. In der DCF-Methode wird der Wert des Emittenten berechnet, der die Summe der abgezinsten Zahlungsströme, d.h. des Barwertes der zukünftigen Zahlungsströme des Emittenten, darstellt. Der Wert wird somit durch die erwarteten künftigen Zahlungsströme und durch den angewandten Diskontierungssatz bestimmt. In der Peer-Group-Analyse werden an der Börse notierte Emittenten durch den Vergleich von Verhältniskennzahlen (z.B. Kurs-/Gewinn-Verhältnis Kurs-/ Buchwert-Verhältnis, Enterprise Value/Umsatz, Enterprise Value/EBITDA, Enterprise Value/EBIT) bewertet. Die Vergleichbarkeit der Verhältniskennzahlen wird in erster Linie durch die Geschäftstätigkeit und die wirtschaftlichen Aussichten bestimmt. Thematische Ausarbeitungen: Es wird die Auswirkung bestimmter Entwicklungen (z.B. EU-Osterweiterung, steigende Stromprei-se) auf verschiedene Emittenten dadurch ermittelt, dass der veröffentlichte Geschäfts-, Ertrags-, Kosten- und Umsatzstruktur des Emittenten die unterstellte Entwicklung zugrunde gelegt wird. 9. Interne organisatorische und regulative Vorkehrungen zur Prävention oder Behandlung von Interessenkonflikten Mitarbeiter der Solventis Beteiligungen GmbH, die mit der Erstellung und/oder Darbietung von Finanzanalysen befasst sind, unter-liegen den internen Compliance-Regelungen. Die internen Compliance-Regelungen entsprechen den Vorschriften der Richtlinie zur Konkretisierung der Organisationspflichten von Wertpapierdienstleistungsunternehmen gemäß § 33 WpHG und den Rechtsak-ten der EU/ESMA auf Basis der Marktmissbrauchsverordnung. Mit Annahme der Finanzanalyse akzeptiert der Empfänger die Verbindlichkeit der vorstehenden Beschränkungen.

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DEMIRE Deutsche Mitte l- stand Real Estate AG...2017/09/13 · Solventis Beteiligungen - Research Seite 2 H1‘2017: Konzernergebnis auf Vorjahresniveau Die Mieterlöse lagen im 1