Scribd har innført betaling for nedlasting – det var ikke meningen.   

Last ned gratis på http://goo.gl/iLf1w 

 

Beklager bryet… 

 

Mvh, 

Ole Røgeberg 

1

Den store norske boligboblen Ole Røgeberg (ole.rogeberg@gmail.com)

8. mai 2011

Det er gode grunner til å tro at det norske boligmarkedet er inne i en boble. Realprisen på boliger i Norge har mer enn tredoblet seg siden nittitallet, og de ligger også langt høyere (i forhold til historisk nivå) enn de amerikanske boligprisene gjorde da boligboblen der sprakk for noen år siden.

2

Introduksjon - Prisoppgangen Figuren på forsiden er tatt fra Morten Josefsens blogg, med norske tall tatt fra Norges Bank og justert for inflasjon. Figuren er enkel, tydelig og dramatisk. Hvis boligprisene ikke “står for fall” så må noe dramatisk ha skjedd de siste tjue årene som tilsier at realprisene på lang sikt skal være mer enn doblet i forhold til historisk normalnivå. Det har vært ulike forslag til hva dette dramatiske ”noe” kunne være, men etter å ha sett på en rekke mulige kandidater, tenkt gjennom implikasjonene av dem, og holdt dem opp mot tall fra SSB og andre kilder, så har jeg kommet til at de ikke strekker til. Prisene skal ned igjen på sikt. Min forklaring av det som har skjedd er som følger: Kortsiktig prisvekst grunnet etterspørselssjokk ga folk troen på at prisene skulle videre oppover og skapte en “boble.” Med boble mener jeg en selvforsterkende prisvekst forårsaket av at folk stadig vil bytte til enda dyrere bolig fordi de tror at prisene skal videre opp. Vi kan dele forklaringen opp i tre: Økt etterspørsel (A) fra nittitallet og utover grunnet lave renter og kraftig befolkningsøkning har foreløpig slått ut i pris fordi tilbudssiden (nybygg) er treg og syklisk (B). Dette ga oss en midlertidig prisoppgang. I fravær av ytterligere sjokk eller endrede prisforventninger ville dette tilsi at prisene gradvis falt tilbake til (mer eller mindre) sitt gamle nivå. Dette har ikke skjedd, delvis fordi folk fikk troen på at boligprisene skulle fortsette oppover. Denne troen skapte en mer investeringsmotivert etterspørselsvekst (C) som har “løpt fra” det økte tilbudet og skapt ytterligere prispress oppover, med dramatisk økning i befolkningens gjeldsnivå som resultat. Historien kan sammenfattes grafisk på følgende måte:

Det sentrale i denne historien er at boligpriser på sikt må bestemmes av kostnadene på tilbudssiden - og at kostnadene ved å bygge nytt og verdien av de alternative anvendelsene av tomteplass ikke har økt dramatisk. Det er fritt frem å kjøpe tomt og bygge, så med mindre kostnadsfaktorene på tilbudssiden har endret seg vil prisene nødvendigvis falle ned igjen dit de var. Dette betyr at realprisene på sikt skal ned til under halvparten av dagens nivå. Denne konklusjonen er ikke noe jeg føler meg trygg på “i maven” - den er voldsom, og den ligger såpass langt utenfor de perspektivene man vanligvis hører at det er

3

ukomfortabelt å skrive den ned. Men jeg har ikke funnet noe som tilsier at det er galt - og historien er full av eksempler på prisoppganger som “alle” trodde var varige og solide men som viste seg å være bobler. At det føles rart er derfor som man burde forvente - når alle rundt oss mener en ting føler vi oss raskt usikre hvis vi kommer frem til noe annet, og det ligger i selve boblens natur at man ikke tror det er en boble når man er inne i den. Dette dokumentet går igjennom forklaringen i mer detalj, med tall, figurer og litt teori der det er nødvendig. Det hele er skrevet for ikke-økonomer som skulle være interessert i problemstillingen. Jeg vil anbefale å lese ferdig introduksjonen, som nå gjennomgår forklaringen på prisoppgangen i litt mer detalj enn over. Denne gjennomgangen nummererer de ulike delene av forklaringen, slik at det er lett å finne frem til de delene som omhandler spesifikke tema. De fleste vil trolig nøye seg med introduksjonen, og kan eventuelt hoppe til enkeltdeler de er uenig med eller usikre på. Prisoppgangen - en forklaring På tidlig nittitall tok boligetterspørselen seg opp på grunn av fallende rente (1), og denne etterspørselsveksten ble forsterket av et kraftig økende folketall utover 2000-tallet (2). Tilbudssiden i boligmarkedet (nybygg) er treg og preget av kapasitetsbegrensninger (3). Dette gjør at det tar tid før nybygge-raten øker noe særlig, noe som viser seg blant annet i midlertidige kostnadsøkninger i byggeindustrien. I tillegg ble tilbudsresponsen forsinket av finanskrisen, som ga en skarp knekk på bygg og anleggsbransjen og ytterligere forsinket den nødvendige nybyggingen av boliger. I mellomtiden, mens vi ventet på tilbudssiden, slo den økte etterspørselen ut i boligprisvekst. Tomtetilgangen er i utgangspunktet god, selv i Oslo, men av ulike grunner fikk vi på kort sikt også et dramatisk prispress på byggeklare tomter (4). I fravær av ytterligere sjokk eller endrede prisforventninger skulle dette tilsi en midlertidig prisøkning. Deretter skulle prisen gradvis falt tilbake til mer eller mindre sitt gamle nivå ettersom nybygg kom på markedet (5), men dette skjedde ikke. Grunnen var at det spredde seg en oppfatning om at prisoppgangen ville fortsette og var varig. Her er det “boble-mekanismene” kommer inn. Folk tror på fortsatt prisoppgang, og ønsker derfor å bruke enda mer penger på bolig (6): Folk får stadig “råd til” å kjøpe seg noe større og bedre ved å cashe inn prisvekst og finansiere en ny og dyrere bolig med samme høye gjeldsgrad. De stadige byttene av bolig (og medfinansiering av boligkjøp for voksne barn) pumper stadig nye lånte midler inn i boligmarkedet og jager prisene videre oppover. Det er et element av pyramidespill i det: Vi kjøper dyre boliger med hjelp av store lån fordi vi tror noen andre vil ta opp enda større lån for å kunne kjøpe den fra oss om noen år. Ungdom flytter dessuten trolig hjemmefra tidligere siden det nå blir “viktig å komme seg inn på boligmarkedet” (noe som gir mindre husholdningsstørrelser og dermed er med på ytterligere å øke etterspørselen etter bolig). Resultatet av dette er at stadig flere husholdninger har høy gjeld relativt til inntekt. Prisstigning omsettes i egenkapital på større lån som mates tilbake i markedet og jager videre rundt etter en (på kort sikt) fast mengde boliger, noe som driver prisene ytterligere oppover.

4

Dette kan ikke fortsette evig, og det er en boble. Et naturlig spørsmål hvis man godtar den konklusjonen er “hva bør jeg gjøre?” Her har jeg ingen perfekte svar. Visste man når det skulle snu ville det beste være å kjøpe så dyrt som mulig og selge på toppen før det falt. Hvis prisoppgangen fortsetter i fem år til vil du tape på å ikke ha hoppet på karusellen i mellomtiden - hvis den snur i dag og faller raskt vil du tape hvis du har kjøpt dyrt snarere enn billig. Det hele avhenger av når du tror det vil snu, hvor raskt du tror det vil falle, og hvor stor risikoappetitt du har. Noen ord om dokumentet Dette har hovedsakelig vært et fritidsprosjekt, og jeg har følgelig satt mindre krav til formatering, finpuss på språk osv. enn jeg ville gjort ellers. Hovedformålet er å få frem et sammenhengende resonnement i et språk som er mer muntlig enn akademisk, og underbygge det med tall på en måte som også er forståelig for ikke-økonomer. Siden det er et fritidsprosjekt har jeg også sett meg nødt til å sette strek selv om det stadig dukker opp ytterligere artikler, tall og argument det kunne være relevant å sette seg inn i. Ta det som følger for det det er: Mitt forsøk på å forstå hva som pågår i boligmarkedet. Særlig takk til Morten Josefsen og Anja Grinde Myrann som begge har kommet med mange gode innspill og kommentarer til fremstilling og argumenter (uten å skulle lastes for gjenværende feil av den grunn). Tilslutt: Enkelte “motargumenter” det ikke var naturlig å behandle i hoveddokumentet er plassert i et appendiks. Annen litteratur Naturlig nok er det mange som har skrevet om boligmarkedet tidligere. En god innfallsport er et notat fra SSB av Erling Røed Larsen og Dag Einar Sommervoll som går igjennom de ulike forklaringene som er blitt foreslått. En mer akademisk innfallsport er masteroppgaven til André Kallåk Anundsen, mens et eksempel på mer konsulentpreget analyse er Boligmeteret – der rapporten for 4. kvartal 2010 per I dag ligger fritt tilgjengelig på nett.

5

Innholdsfortegnelse 

DEN STORE NORSKE BOLIGBOBLEN ..................................................................................................... 1 INTRODUKSJON ‐ PRISOPPGANGEN ................................................................................................................................... 2 Prisoppgangen ­ en forklaring ................................................................................................................................... 3 Noen ord om dokumentet ............................................................................................................................................. 4 

FAKTOR A: ØKT ETTERSPØRSELSPRESS UTOVER NITTITALLET ................................................................................. 6 (1) Rentefall på tidlig nittall ....................................................................................................................................... 6 (2) Kraftig økende folketall i Norge ......................................................................................................................... 6 

FAKTOR B: BOLIGPRISER PÅ SIKT BESTEMMES AV DE LANGSIKTIGE KOSTNADENE PÅ NYE BOLIGER, MEN TREG OG KONJUNKTURFØLSOM TILBUDSSIDE GJØR AT ETTERSPØRSELEN SLÅR UT I MIDLERTIDIG FORHØYET PRIS .......................................................................................................................................................................................... 8 (3) Tilbudssiden på boligmarkedet (nybygg) er treg og konjunkturfølsom på grunn av bygg og anleggsektoren ­ men hverken byggekostnader eller tomtepriser vil bli dramatisk dyrere på sikt enn de har pleid å være ......................................................................................................................................... 9 (4) Økning i byggaktivitet gir midlertidig og forbigående prispress på byggeklare tomter ..... 13 (5) Tilbud og etterspørsel uten spekulasjonsmotiver fra “tro på videre prisoppgang” ­ hva ville vi forvente å se? .............................................................................................................................................................. 18 

FAKTOR C: PRISVEKST PÅ BOLIGER ØKER ETTERSPØRSELEN ETTER BOLIG YTTERLIGERE, SOM “INVESTERINGSOBJEKT” ................................................................................................................................................... 23 En rasjonell boligeier vil kjøpe seg mindre bolig etter et engangssjokk på boligprisen. ............. 23 (6) Forventninger om økte boligpriser øker boligetterspørselen ytterligere .................................... 25 

AVSLUTNING: MEN KAN VI IKKE BARE FORTSETTE Å VOKSE INN I EVIGHETEN? ................................................. 32 APPENDIKS: NOEN MOTARGUMENTER OG MOTARGUMENTER MOT DEM .............................................................. 33 

6

Faktor A: Økt etterspørselspress utover nittitallet Prisoppgangen i markedet er drevet av etterspørselssiden - hvor mye bolig folk er villige til å kjøpe for ulike priser. To enkle faktorer som påvirker dette er demografi (antallet innbygere, deres alder og familieforhold) og rentenivået. Begge disse faktorene var viktige i Norge. (1) Rentefall på tidlig nittall Både realrenten (etter inflasjon) og den nominelle (før inflasjon) falt dramatisk tidlig nittitall. Realrenten falt ytterligere ned i 2003. Når folk tolker dette dithen at rentene vil være lavere også i fremtiden, betyr dette at lån blir billigere å betjene. For å ta et eksempel: Har du et lån på én million og renten faller fra 10% til 2%, så faller renteutgiftene dine (etter skattefradrag) med rundt 4 500 kroner i måneden. Tror du den lave renten skal vare blir det dermed mulig å leve med større lån, og det gjør det ”billigere” med dyre, lånefinansierte boligkjøp. Det kan også nevnes at rentene har lite mulighet til å falle ytterligere fra dagens nivå, og at Norges bank har gitt klare signaler om at rentene vil heves gradvis fra mai av, delvis for å roe ned boligmarkedet og stramme inn ytterligere vekst i lån.

(2) Kraftig økende folketall i Norge At folkemengden i Norge øker jevnt skaper ikke noe etterspørselssjokk i boligmarkedet: Hvis antallet “nye boliger” som trengs til nye borgere er omtrent det samme hvert år, så gir dette oss bare en noe større boligsektor enn ellers, som hvert år bygger litt flere boliger enn de ellers ville gjort. Derimot vil det være et sjokk for boligmarkedet hvis økningen i folkemengden plutselig blir mye kraftigere. Det har vært tilfelle i det siste: De kraftigste befolkningsøkningene de siste seksti årene har funnet sted de siste fem, seks årene. Størrelsen har vært omtrent som et ekstra, halvt årskull nordmenn i året. Endringene har stort sett vært resultatet av innvandring, men SSB regner med at nettoøkningen vil bli klart mindre i årene fremover (uten at jeg kjenner til hva slags grunnlag eller treffsikkerhet slike prediksjoner har).

7

8

Faktor B: Boligpriser på sikt bestemmes av de langsiktige kostnadene på nye boliger, men treg og konjunkturfølsom tilbudsside gjør at etterspørselen slår ut i midlertidig forhøyet pris Vi så at rentefall og befolkningsøkning begge bidro til å øke etterspørsel etter bolig (målt i totalt antall kvadratmeter). Vi antar først at folk ikke tror prisveksten vil fortsette. Hva skjer da når etterspørselen øker? Det avhenger i så fall av tilbudssiden på boligmarkedet. Anta først at det ikke kan bygges en eneste ny kvadratmeter bolig i landet vårt. Da vil prisen øke helt til de boligene som finnes eies av de som er villige (og i stand) til å betale mest for dem. Ettersom prisen øker vil noen ta til takke med mindre bolig enn de ellers ville ønsket, og andre (f.eks. ungdom) finner kanskje ut at det er greit å bli boende hjemme litt til mens BSU-kontoen vokser seg større. Med andre ord: Etterspørselsveksten slår fullt ut i pris, og prisen øker til det antallet kvadratmeter folk alt i alt vil ha er lik det antallet som fins i markedet. Anta nå at det i stedet er flust med plass over alt, at det er null offentlig regulering av områder og tomter, og at hele verdens bygg- og anleggssektor står klare til å fly rundt i verden der det måtte lønne seg å bygge. Når etterspørselen øker i Norge begynner prisene å stige, og umiddelbart strømmer det byggherrer til for å bygge ytterligere boliger til folket. Etter kort tid flommer de nye boligene ut på markedet og begynner å dra prisene nedover igjen, og byggherrene fortsetter å bygge til det ikke lenger er mye penger å tjene på boligbygging i Norge - det vil si til prisene ikke er høyere her enn de var i utgangspunktet. I virkelighetens verden ligger vi et sted mellom disse to ytterpunktene. Hva som skjer i boligmarkedet når etterspørselen øker avhenger derfor (så lenge folk ikke tror prisene skal videre opp) av to store spørsmål: •Hvor dyrt vil det være på sikt å skaffe en tomt og bygge en ny bolig? •Hva skjer mens vi venter på den langsiktige løsningen? Kostnaden ved å skaffe en ny bolig kan deles i to: Tomt (et sted å bygge), og byggekostnader (materialer og arbeidskraft). Skal boligprisen øke og forbli på et høyere nivå må enten tomtepris eller byggekost øke, og skal en av disse kostnadene øke må en eller annen viktig faktor bli knapp: Hvis det er flust av både tomter og byggematerialer og kompetent arbeidskraft er det ingen grunn til at prisene på disse skal øke. For å se om boligprisene på sikt vil ligge høyere enn før må vi derfor finne ut om det er noen grunn til å tro at byggekostnader eller tomter vil bli dyrere på sikt.

9

(3) Tilbudssiden på boligmarkedet (nybygg) er treg og konjunkturfølsom på grunn av bygg og anleggsektoren - men hverken byggekostnader eller tomtepriser vil bli dramatisk dyrere på sikt enn de har pleid å være Tregheten i byggesektoren Det er god grunn til å forvente at det vil ta tid før en etterspørselsøkning slår ut i økt boligmasse: I et land med én million innbyggere som bor i hvert sitt hus, der hvert hus varer i 100 år, bygges det “i likevekt” 10 000 boliger i året for å erstatte de som har blitt for gamle og utslitt. Anta at en befolkningsøkning gjør at man et år trenger å øke mengden boliger med 1%. Dette er en liten økning i boligmassen, men for å øke boligmassen med 1% på ett år måtte byggebransjen bygget 100% mer enn de pleier å gjøre det året. Siden kapasiteten i byggesektoren ikke dobles på et døgn vil det ta tid før disse nye boligene dukker opp, og i mellomtiden stiger prisen på boliger mens byggebransjen nyter gode tider og vokser. Den gradvise oppbyggingen av bygg og anleggsektoren ettersom prisene vokser kan sees tydelig i data: Nedenfor ser vi boligprisindeksen (på høyre akse, prisen i 2000 er satt som 100) og aktiviteten i byggesektoren (på venstre akse, enhet: boliger). Vi ser at antall boliger som var under arbeid doblet seg mellom 1993 og 2006. Ikke bare bygges det hele tiden boliger, med andre ord, men byggetakten øker - det kommer flere og flere per tidsenhet. Dette er et veldig klart tegn på at prisene i markedet er høyere enn byggekostnadene og skal ned på sikt.

Denne utviklingen i byggesektorens aktivitet kan også sees i antallet fullførte boliger per år. Nedenfor ser vi disse tallene for en lengre periode, og her ser vi også enda tydeligere effekten av finanskrisen, som ga boligbyggingen et kraftig knekk etter 2007. Selv om de aller ferskeste tallene viser at byggingen igjen er i markant økning, så forsinket dette tilbudssiden ytterligere.

10

Byggekostnader på kort sikt - hva har skjedd? Det at det byggesektoren økte aktiviteten veldig ettersom boligprisen steg viser at boligprisene var høyere enn kostnadene ved å bygge nytt. Men har kostnadene på byggesiden samtidig økt slik at det er grunn til å tro at nybygg aldri vil kunne dra oss ”helt ned igjen”? SSB har lenge ført en såkalt byggekostnads-indeks, som viser hvor mye prislappen på en kurv med de materialene og tjenestene som trengs for å bygge har endret seg. Dette kan for eksempel si oss hvor mange 2010-kroner vi ville trengt i 2010 for et byggeprosjekt som i 1990 kosta 100 000 1990-kroner. At det kreves flere 2010-kroner enn 1990-kroner betyr ikke nødvendigvis at de reelle byggekostnadene har økt, siden vi i denne tiden også har hatt inflasjon. For å se om de reelle byggekostnadene har økt må vi se på hvordan byggekostnadsindeksen har utviklet seg sammenlignet med den generelle inflasjonen. Hvis byggekostnadsindeksen har økt omtrent likt med det generelle prisnivået, så er byggekostnadene “reelt sett” de samme, og da vil “byggekostindeks delt på inflasjon” vise en rett linje over tid. Dette viser seg å ha vært tilfelle gjennom nittitallet. Fra 2000 av øker byggekostnaden relativt til inflasjon.

11

Umiddelbart forteller denne figuren oss at det ikke var økninger i byggekostnader som gjorde at realprisene på bolig steg frem til år 2000. Frem til det punktet var det ingen reell økning i byggekost. Med litt ettertanke forteller den oss også at det ikke fins økninger i byggekostnader som kan rettferdiggjøre prisveksten etter 2000: Byggekostnadene har i dag økt med rundt 20% relativt til generell prisvekst, mens boligprisene har økt mye mye mer. Vi kan for eksempel lage to kurver som korrigerer boligprisene (per kvadratmeter). Den ene måler “boligpris korrigert for generell prisstigning” (og vi setter denne prisen til 100 i 1979), den andre måler “boligpris korrigert for byggekostnader.” Som vi ser øker det reelle boligprisnivået i Norge dramatisk, enten vi korrigerer for utviklingen i byggekostnader eller generell inflasjon.

Byggekostnader på lang sikt: Dagens “mildt forhøyede” byggekostnadene er trolig forbigående Vi så ovenfor at antallet boliger som ble bygget per år ble mer enn doblet. Dette tyder på at sektoren har økt voldsomt. Vi så at det ikke er lett for byggesektoren å bygge “alle” boligene som trengs på ett år, og på samme måte tar det tid å øke tilflyten av arbeidskraft og materialer. For eksempel økte bransjens samlede sysselsetting med rundt 25% mellom 2000 og 2008 (fra 148 561 til 185 775 ansatte).

12

Med andre ord: Når byggesektoren vokser hurtig, så skaper den også et etterspørselspress som på kort sikt drar opp kostnadene på bransjens innsatsfaktorer. Min gjett er derfor at byggekostnadene på sikt vil falle ned til det generelle prisnivået igjen, og her er det to observasjoner som taler for og en som taler mot:

•Per i dag er norske byggepriser blant de høyeste i Europa (sammen med Sveits og resten av Skandinavia). Til sammenligning er byggeprisene i Baltikum og Polen på halvparten av norsk nivå! •De landene som har ligget høyt i denne rangeringen den gangen de selv opplevde pressperioder i boligmarkedet har nå falt tilbake: Storbritannia lå tidligere 40% over EU-snitt, og ligger nå bare 5% over snitt. Island var på topp i byggekost i 2007 og er nå falt ned på snitt. •På den annen side ser vi ikke noe klart “knekk” i byggekostindeksen i Norge etter finanskrisen, selv om denne traff bygg- og anlegg hardt. Dette taler mot min tolkning.

Byggekostnader konklusjon Fra og med 2000 har byggekostnadene økt noe mer enn inflasjonen generelt, men denne økningen i reelle kostander er på langt nær i stand til å forklare eller rettferdiggjøre økningen i boligpriser. Derimot har vi sett en lang og kraftig økning av bygg og anleggsektoren - som over tid (med unntak av perioden etter finanskrisen) har ansatt stadig flere arbeidere og bygget stadig flere boliger på en gang. Dette er i tråd med det vi forventer fra økonomisk teori - det er nettopp en slik respons fra tilbudssiden som trår inn for å øke den totale mengden boliger på sikt og føre oss tilbake til et nivå der boligprisene igjen reflekterer de langsiktige bygge- og tomteprisene.

13

(4) Økning i byggaktivitet gir midlertidig og forbigående prispress på byggeklare tomter Ifølge økonomisk teori bestemmes prisen på tomt-til-bolig av markedsverdien til det man ellers kan bruke dem til. Boliger konkurrerer med kontorer, butikklokaler, gater, parker og parkeringsplasser - og når boligprisene øker kan utbyggere by mer enn før for en tomt, og dermed utkonkurrere alternative anvendelser. Øker boligprisene mye kan det også lønne seg å rive et hus for å bygge ett med bedre arealutnyttelse og flere etasjer. Dette gjør at stigende tomtepriser rent intuitivt virker som en mer plausibel forklaring på at boligprisene øker. Etter hvert som vi bygger “skviser” boligbyggingen ut stadig viktigere anvendelser av de tomtene som er igjen, og dette gjør at prisene øker. Landet vårt blir mer og mer “fullt,” vi “bruker opp” arealet vårt. Når vi så tar i betraktning at flere og flere vil bo sentralt, så betyr dette at det blir enda raskere tomt og “brukt opp” i sentrale områder. For å vurdere den langsiktige tilgangen til tomter kan det derfor være verdt å se på Oslo, som burde være fullere og mer “brukt opp” enn noe annet sted i landet og som dessuten er begrenset på flere sider av markagrensen og Oslofjorden. Hvis det ikke, på sikt, vil være et problem med tomter her, så burde det heller ikke være det ellers i landet. Tomtetilgang på langsikt - Oslo som case Ved første øyekast kan det virke som om det ikke fins “ledig plass” i Oslo. Tross alt finner man ingen store, ledige tomrom i bybildet som ikke brukes til noe som helst. Overalt er det “noe” - parkeringsplasser, hus, parker, veier og så videre. Det første som er verdt å påpeke er at vi må sette Oslos tetthet i perspektiv: Oslo er ikke tettbebygd per i dag. Oslo (og dermed andre norske byer) er ikke i nærheten av å være storbyer: New York alene har omtrent dobbelt så mange innbyggere som hele Norge til sammen. London, som er mindre preget av høyhus enn Manhattan, har godt over sju millioner innbyggere. Berlin, som for en turist oppleves som nokså romslig og trivelig, har 3,4 millioner innbyggere. Oslo har under en femtedel av dette igjen, med rundt 600 000. Det er heller ikke slik at vi bor tett i Oslo fordi området (marka holdt utenfor) er tilsvarende mindre: Det beste moteksempelet er kommunegrensene til Paris. Innenfor disse grensene er det nesten ikke høyhus og det bor 2,2 millioner mennesker. På et tilsvarende areal av Oslo (røft regnet innenfor Ring 3) som ifølge Oslo-er-fullt argumentet skulle være “tett bebygget,” så bor det rundt 300 000, det vil si under en sjuendedel! Videre er det heller ikke slik at “Oslo” er en gitt størrelse i areal. “Byen,” selv for Oslos vedkommende, er et mer fleksibelt begrep enn mange tenker over når utbygging av infrastruktur slår inn og tog, ekspressbusser og andre pendlermuligheter tas i betraktning. Behovet for å innse at en by endrer seg er noe av poenget til konsernsjefen i OBOS, som nylig skrev en kronikk Aftenposten Aften:

For det første bør stat og kommune regulere nok tomter til boligformål og sørge for at det blir etablert en infrastruktur. For det andre ved at staten kommer på banen og sørger for en kraftig opprustning av infrastrukturen rundt byene. Ved å satse på utbygging av kollektivløsninger omkring og inn til byene, kan bilkøene inn til byene kanskje reduseres.

[...]

14

Hvis alle skal få en god og rimelig bolig, må vi også tåle at byene forandrer seg. Det er viktig å verne om gamle miljøer og bygninger, og miljøene som ivrer for vern er svært aktive. Men ofte er fokuset på å hindre eller begrense utbygging, og det betyr at målet om en god bolig til alle igjen kan bli skjøvet til side til fordel for vern.

Det vi har gjort så langt er å sammenligne boligtettheten i Oslo med andre byer, men selv om vi holder oss til norske data er det grunn til å slappe av: Som figuren på forsiden viser har realprisen på bolig vært mer eller mindre uendret på lang sikt, og det var først på nittitallet at boligprisene (både i Oslo og resten av landet) virkelig tok av. Hvis vi gradvis skviset ut stadig mer verdifull annen bruk av tomteareal skulle ikke dette plutselig resultert i kraftig og vedvarende prisoppgang fra og med 1992. Og hadde vi “plutselig” oppdaget at vi hadde feilberegnet mengden tomt og at det nå var knappere enn vi hadde trodd, så ville ikke byggebransjen kunnet mer enn doble aktiviteten sin slik vi så den gjorde. Dessuten er det viktig å se helheten i mønsteret vi ønsker å forklare: Det er ikke slik at Oslos boligpriser er alene om å stige - det gjelder hele landet. Dette gjør “tomteknapphetsforklaringen” enda mindre overbevisende, siden den da trenger en plutselig, ny og overraskende knapphet på tomter som dukket opp omtrent samtidig i hele landet på en gang. For å oppsummere det langsiktige argumentet for Oslos vedkommende: Byen er tynt befolket, kan “omfavne” et større område hvis vi får bedre utbygget infrastruktur (alle som har tatt T-bane om morgenen burde for eksempel innse behovet for flere tuneller enn dagens ene flaskehals mellom Majorstua og Tøyen). Oslo ble ikke “plutselig fullt” på nittitallet, så det er uklart hvorfor “tomteknapphet” først skulle vise seg i boligprisene på nittitallet og føre til en enorm prisvekst fra da av. Tomtepriser på kort og mellomlang sikt - Oslo som case Hvis det er slik jeg hevder, at tilgangen på tomter i Oslo ikke er så knapp som mange hevder, så kan man spørre seg hvor “alle disse tomtene” har gjort av seg. Hvorfor har tomtepriser eksplodert? Svaret er (delvis) at det er en forsinkelse, treghet og usikkerhet i markedet som kommer av offentlige reguleringer. Det kan lett ta år å få omregulert en tomt til boligformål, det er langt i fra sikkert at du får lov til det, og det koster også en del penger å få behandlet søknaden.

[...] en ringerunde til noen av de største utbyggerne på Østlandet viser at det er fins flere hindre: For få tomter, tillatelser som tar for lang tid og et for krevende regelverk. Det gjelder over hele landet, mener Block Watne-sjef Ole Feet. - Det reguleres for få tomter, gis for få byggetillatelser og det mener vi skyldes at det er for liten kapasitet i landets kommuner, sier han til E24.

Denne påstanden har visse implikasjoner som skulle vise seg i markedet: Dersom det fins mange potensielle tomter i forhold til ferdig omregulerte (byggeklare) tomter, så skulle vi forvente stor forskjell i pris på tomter som var og ikke var omregulert. Dermed vil det også være her det er muligheten for stor fortjenestemargin hvis du får til å omregulere en interessant tomt til boligformål. Det fins ikke gode data for tomtepriser (blant annet grunnet en del kreativ kontraktsinngåelse for å unngå ulike omregistreringsavgifter), men det fins indikasjoner på at dette er tilfelle. For eksempel fins det en prosjektrapport fra SINTEF fra 2002 der representanter for 7

15

utbyggere og 3 boligbyggelag i Oslo og Akershus ble intervjuet “om situasjonen på nybyggingsmarkedet i regionen”:

Å kjøpe en tomt som må omreguleres enten fra annet formål til bolig, eller at tomten er regulert til bolig og en ønsker en fortetting med eller uten riving av eksisterende boliger, medfører usikkerhet knyttet til utfallet av planprosessen og hvor lang tid denne tar. Samtidig er det på utviklingssiden en kan oppnå store fortjenestemarginer. Ved å kjøpe av investorer, som allerede har fått utviklet prosjektet, får en ikke fortjeneste på utviklingen. Bedriftene må vurdere risikoprofil mot rimelig avkasting. Noen velger heller lavere dekningsbidrag og sikker avkastning enn omvent ved stort sett å kjøpe ferdig regulerte tomter. En bedrift nevnte at de var forsiktige med å kjøpe næringsareal/bygg som måtte omreguleres til boligformål, men at de hadde gjort dette i enkelte prosjekter.

Når det er relativt mange utbyggere i forhold til antallet byggeklare tomter, så vil vi forvente at mesteparten av gevinsten i de økte boligprisene tilfaller tomte-eiere: Hvis en bolig kan selges for to millioner og koster én million å bygge, vil de (hvis vi ser vekk fra risiko) være villig til å betale opp til én million for tomta. Ifølge de store utbyggerne Aftenposten snakket med i 2009 er det nettopp en slik sterk kamp om tomter som pågår, der tomteprisen bys opp i pris helt til utbyggerprofitten er nesten borte. Dette betyr at hvis boligprisen i vårt eksempel øker med 50% og boligen blir verdt tre millioner, så vil utbyggere være villige til å by opp til to millioner for tomta (siden byggekost er uendret). Tomteprisen i dette eksempel øker dermed med 100% når boligen øker med 50%. Siden det er store forskjeller på tomter og mye kreativ kontraktsføring finnes det lite god statistikk på tomteprisutviklingen, men ifølge de tallene jeg fant på dinside.no (som ifølge journalisten skal komme fra SSB uten at jeg har klart å finne tallene der selv), så økte de inflasjonsjusterte tomteprisene i Oslo med rundt 15% i året i perioden 1992-2004, rundt det dobbelte av den 8% årlige veksten det hadde vært i realpris på bolig i Oslo. Det kan også være greit å påpeke en litt “økonom-nerdete” mekanisme her: En økende knapphet på tomter som skyldes forventet vekst i boligmassen vil ikke nødvendigvis føre til gradvis og fortsatt prisoppgang verken på boliger eller tomter: Hadde det vært en utbredt forventning om en fortsatt, kraftig prisoppgang i boligmarkedet som skulle skyldes tomteprisutviklingen, så ville disse forventningene til økt pris på tomter prises inn i tomtene allerede i dag. Hvem ville solgt en tomt i dag hvis prisøkningen på boliger de neste årene skulle skvises over i tomteprisen og skape enda høyere prisvekst på tomter? Tomteeiere ville sittet på tomtene sine og ventet på de høyere prisene, eller tomtespekulanter ville kjøpt dem opp og holdt dem unna utbyggere i noen år mens prisen steg. Dermed ville det bli økt knapphet på byggeklare tomter allerede i dag, og prisene ville umiddelbart øke opp til det “permanente” høyere nivået som fremtidig boligbygging tilsa. Dermed ville også boligprisene økt med en gang - og istedenfor gradvis bolig- og tomteprisøkning ville vi fått et raskt hopp opp til et nytt og permanent høyere tomte- og boligprisnivå. Samtidig som treghet i omregulering av tomter virker som en viktig forsinkende faktor i markedet bør det sies at det er uenighet mellom utbyggere og myndigheter på dette punktet. På utbyggersiden sier for eksempel utviklingsdirektør Arvid Sveen at “Det viktigste er å få regulert nok tomter. Det har vært problemet i alle år, kommunene og særlig Oslo har ligget etter. Når det tar inntil fem år, så blir det et problem.” På den

16

andre siden kan Høyre-politiker Bård Folke Fredriksen opplyse (i en epost til Morten Josefsen) at byggingen i Oslo ikke først og fremst lider av mangel på byggeklar tomt: Han hevder at Oslo har regulert ca. 25% flere boliger enn det har blitt bygget de siste ti årene, og per i dag har en buffer med ferdigregulerte tomter for 20 000 boliger. Fra plan og bygningsetatens synspunkt kan nok en del utbyggere virke masete: De vil helst ikke bygge i de områdene der det i utgangspunktet er regulert for fortetning (Ensjø, for eksempel). De vil heller bygge i andre områder der de har kjøpt tomter som var billige fordi de ikke var regulert for bolig i utgangspunktet. Fra et økonomisk perspektiv er ikke det så rart: Hvis byggeklare tomter prises så høyt at det nesten ikke er utbyggerprofitt å hente (slik vi så enkelte utbyggere hevde tidligere), så er det veldig gunstig å få omregulert tomter som er attraktive men ikke regulert for bolig. Hvis du har noen slike tomter vil du gjøre det du kan for å få gjort omregulering billigere og raskere og mer lettvint, og da kan det å klage på plan og bygningsetaten være ett mulig virkemiddel for å påvirke folkeopinionen og politikere. Lykkes du med denne taktikken får du “omreguleringsprofitten” selv og kan bygge på disse tomtene neste år. Får du det ikke til, så kan du uansett bygge på Ensjø og tjene “normalt.” Dessverre er det en mangel på god statistikk som kunne hjulpet oss å bedømme hvor trang en “flaskehals” omregulering er: Vi vet ikke hvor mange søknader som kommer inn til plan og bygningsetaten, hvor lang tid som brukes i snitt, hvor mange som avvises på ulike stadier osv. Vi har heller ikke gode tall på ulike deler av eiendomsmarkedet som kunne hjelpe oss å bedre undersøke om mekanismene vi har skissert er konsistente med det tallene viser. Samtidig skal vi ikke overdrive dette poenget, da det til dels slås i hjel av et enda enklere poeng: Så lenge bygg og anleggsbransjen bygger alt den kan og øker i størrelse år etter år så er det liten grunn til å tro at det er en akutt tomtemangel som driver prisveksten. Selv med denne regulerings-flaskehalsen så er det i praksis mulig å finne flere steder å bygge enn det det bygges i dag: Som tall fra Oslo Kommune viser, så ble antallet fullførte boliger per år i Oslo firedoblet fra 1 000 i 1998 til rundt 4 000 i 2005. Når tallet falt igjen var det på grunn av finanskrisen, og dermed burde det ikke være noe problem å igjen komme seg opp på ihvertfall dette nivået også i fremtiden.

17

Endelig bør det påpekes at dette har vært en gjennomgang av Oslo. Det er lett å gå seg blind i å fokusere på Oslo - særlig for de av oss som bor der. Ingen vil se en dyrkjøpt bolig falle i pris, og det gjør det naturlig å være velvillig innstilt overfor forklaringer som sier oss det vi håper er tilfelle - at boligprisene er solide. Det er allikevel pussig å forklare boligprisene i Oslo med “sær-Oslo´ske” faktorer når hele Norge har opplevd en økning av bolig- og tomtepriser: Ifølge tall dinside.no rapporterte fra SSB var det knapt noe fylke i landet der ikke tomteprisene (i faste kroner) mer enn doblet seg fra 1992-2004 (i snitt ble de tredoblet, og i Oslo ble de femdoblet). Landet som helhet er i hvert fall ikke “knapt” på tomter. Samtidig økte byggvirksomheten i hele landet - noe som også på landsnivå er et tegn på at det er treghet på tilbudssiden og ikke plutselig tomteknapphet som er problemet. Tomtepriser - oppsummering Vi bor i et stort, sparsomt befolket land, og selv våre “tettbygde” steder er preget av god plass sammenlignet med storbyer rundt om i verden - også sammenlignet med de som har valgt å i liten grad tillate høyhus. I tillegg er den “praktiske” distansen avhengig av infrastruktur (vei, bane, tog og lignende) som kan endres på lengre sikt og gjøre at det relevante arealet for en by blir desto større. På kort sikt begrenses tilgangen på byggeklare tomter av offentlig regulering, men selv om vi ser bort fra disse fins det i dag flere steder å bygge på selv i Oslo. Og endelig er det uklokt å “bortforklare” økningen i Oslo med “sær-Oslo’ske” faktorer når vi ser at tomteprisene har økt dramatisk i hele Norge.

18

(5) Tilbud og etterspørsel uten spekulasjonsmotiver fra “tro på videre prisoppgang” - hva ville vi forvente å se? Vi kan nå plassere disse elementene inn i tilbuds- og etterspørselsdiagram, som er et vanlig analyseverktøy blant samfunnsøkonomer, for å vise helheten i forklaringen. Hva bestemmer det langsiktige tilbudet av boliger? Hvis vi kun ser på de langsiktige prisene, så vil prisen på tomter til boligformål øke noe med den mengden tomt som totalt blir brukt til bolig. De “første” tomtene må konkurrere med de minst verdsatte alternative anvendelsene, men etterhvert er de formålene gjenværende tomter brukes til mer og mer verdifulle, og prisen øker som et resultat (og dermed også utbyggeres ønske om å bygge blokker og tettere boligmasse på samme tomtemengde). På lang sikt er byggekostnadene omtrent faste - særlig når vi har EØS og kan få drahjelp av bygg og anleggsektoren i andre deler av Europa. Disse to kostnadsfaktorene kan vi legge oppå hverandre - tilsammen utgjør de kostnaden av å bygge boliger, og de gir oss en langsiktig tilbudskurve for boliger: Dess mer vi er villig til å betale for en bolig, dess mer bolig får vi. Det andre elementet i en slik figur er hvor mye bolig vi er villig til å kjøpe for ulike priser på bolig. Dette uttrykkes gjennom en etterspørselskurve, der det vanligvis antas at vi ønsker mindre dess dyrere varen blir. Setter vi disse to kurvene sammen, kan vi se hvilken mengde bolig og hvilken pris på bolig vi får på sikt. Det vil - under diverse forutsetninger - være den mengden boliger og den prisen vi har der kurvene krysser hverandre. Her vil én bolig til være dyrere å bygge enn det folk er villige til å betale for den.

I tråd med diskusjonen ovenfor har vi tegnet kurvene slik at vi på lang sikt kan få en relativt stor økning i boligmassen med bare svak økning i prisen. Dette følger av diskusjonen vår: Byggekostnadene har i liten grad økt (målt i faste, inflasjonsjusterte kroner), og på lengre sikt er tilbudet av nye tomter godt.

19

Nå introduserer vi et etterspørselssjokk: Hvis rentenivået faller permanent og folkemengden øker tilsier begge disse faktorene at boligetterspørselen har grunnlag for å øke selv om prisene på lang sikt vil ligge på det gamle nivået. Dette betyr at etterspørselskurven flytter seg mot høyre.

Denne figuren viser i en viss forstand hvor vi er på vei (gitt at etterspørselskurven ikke endrer seg ytterligere, noe vi senere skal se at den gjør). Kort fortalt er folk nå villige til å betale mer for “én bolig til” enn det det koster å bygge den, så det bygges mer helt til vi igjen har likevekt. Denne “historien” er kjedelig og lite dramatisk, men det er fordi den ser på det langsiktige. Et viktig spørsmål er hvor mye mer bolig vi får på kort sikt når etterspørselen øker. Her har vi argumentert for at det tar tid å øke boligmengden: Bygg og anleggsektoren må øke, det tar tid å ferdigstille boliger, og det tar tid før tomter blir omregulert og gjort byggeklare. På kort sikt er derfor mengden boliger nokså upåvirket av pris. Dette betyr at den kortsiktige tilbudskurven er mye brattere enn den langsiktige, vi får en kraftigere økning i pris når etterspørselen øker, og bare en begrenset økning i boligmassen på kort sikt.

20

Disse to figurene er samme historie - på kort og lang sikt - og det må derfor også finnes en “bro” som lenker dem sammen. Hvordan kommer vi fra den kortsiktige til den langsiktige situasjonen? En “historie” man kan tenke seg er som følger: Første nye boligen som bygges kan selges til den nå svært høye prisen, så det blir viktig å komme fort på markedet med nye boliger. Utbyggere konkurrerer om de få tomtene som på det tidspunktet er byggeklare, og tomteprisen spretter følgelig opp voldsomt. Etter hvert som stadig flere boliger kommer ut på markedet “beveger vi oss nedover” etterspørselskurven: Første bolig blir solgt til den som var villig til å betale mest, men siden vi her antar en kortsiktig likevekt må prisen etter hvert mer og mer ned for at utbyggere skal finne noen som er villig til å kjøpe de nye boligene som kommer inn på markedet. Ettersom prisene faller er utbyggere villig til å betale mindre og mindre for tomter, og disse faller gradvis i pris.

21

Her kunne man innvende at hvis folk skjønte at prisene skulle ned så ville ikke de som var mest interessert i bolig nødvendigvis kjøpe til den høyeste prisen - de ville vente på at prisene falt, og dermed ville de falt raskere. Slike innvendinger kan være teoretisk interessante, men siden folk i praksis tror prisveksten vil fortsette så er de ikke så praktisk relevante. Teknisk sett kan man si at forbrukerne slik jeg tegnet kort-sikt-til-lang-sikt diagrammet er kortsynte (myopiske) - de tror prisene vi har i dag er de prisene vi vil ha på sikt, og hver gang prisen endrer seg tror de at det var den siste endringen som vil komme. Hvis vi ville kunne vi legge inn at de ”skjønner” at prisen på sikt skal ned. Da vil noen synes det er greit å vente, prisen vil falle en del men ikke helt ned til ”den langsiktige” prisen. Den midlertidige prisøkningen vil da fungere som en slags kø-ordning, en måte å sørge for at de som er minst villige til å vente på at det skal bygges nytt kan få bolig først ved å betale ekstra for den. Før vi går videre til de mer spekulasjonspregede motivene (“boble-mekanismene”) kan det være verdt å reflektere kort over hvordan et etterspørselssjokk utifra en slik analyse vil arte seg i boligprisene: Vi ville sett et relativt raskt hopp i boligpris, og deretter (i fravær av ytterligere sjokk) et gradvis fall ettersom boligbyggingen slo inn. Hvis folk skjønte at prisene skulle ned ville trolig villigheten til å vente på lavere priser gjøre at prisene falt raskere etter etterspørselssjokket. Det er ingen grunn (som jeg har kommet på og ansett som praktisk relevante) til at vi skulle se en gradvis økning i boligprisene i fravær av ytterligere sjokk. Du kan mene at den langsiktige kurven er brattere enn jeg har tegnet den, at tomteprisene vil øke mer på permanent basis fordi det ikke er regulering og forsinkelse men reell knapphet som driver tomteprisøkningen - men dette vil ikke endre det at vi får en prisnedgang. Det vil bare endre hvor langt ned prisene vil falle på lang sikt. Og når vi vet at det frem til finanskrisen ble bygget stadig mer år for år, så virker det som et ganske klart uttrykk for at bygg og anleggsektoren jobbet aktivt med å øke boligtilbudet og at den langsiktige tilbudskurven er langt slakere enn den kortsiktige.

22

Hvorfor har så prisene i praksis fortsatt å øke år etter år? Her er det prisforventninger slår inn.

23

Faktor C: Prisvekst på boliger øker etterspørselen etter bolig ytterligere, som “investeringsobjekt” En grunnleggende antagelse i de fleste markeder er at når prisen øker på en vare, så vil det etterspørres mindre av den varen. Blir noe billigere, på den annen side, vil vi ha mer av det. I mange situasjoner er dette en god antagelse, men det er visse markeder der det er viktig å se at andre mekanismer slår inn og endrer dette. Boligmarkedet er et slikt marked: Når prisen stiger begynner mange å tro at prisen skal fortsette å stige. Troen på fortsatt prisoppgang gjør det desto gunstigere å sitte med bolig. Boligen er ikke bare et sted å bo, den er også et investeringsobjekt – en fornuftig måte å spare. Dette gjør at etterspørselskurven skifter utover. Det nye, i forhold til de skiftene i etterspørselskurvene vi så på i forrige seksjon, er at disse skiftene skyldes endrede forventninger til fremtidig boligprisvekst. De er investeringsmotiver – selv om vi kanskje ikke tenker på dem på den måten. Siden de hviler på tro kan de forsvinne raskt. Og når troen på evig, vedvarende boligprisvekst fordamper fordi prisene begynner å falle (for eksempel fordi rentesjokk skifter etterspørselen ned eller fordi tilbudssidens vekst “tar igjen” veksten i etterspørselssiden), forsvinner også denne ”ekstraetterspørselen.” Det kan gi et hurtig prisfall på bolig (over noen få år), noe som er langt mer smertefullt og vanskelig for samfunnet enn om prisene kunne holdt seg ”stabile” i mange år mens de sakte (reelt sett) ble spist nedover av inflasjon. Investeringsmotivet virker derfor destabiliserende i boligmarkedet - det forsterker prisoppgangen ved positive sjokk og forsterker prisnedgangen ved negative sjokk. For mange kan det nok virke rart å snakke om “investeringsmotivet” i boliger. De færreste tenker på aktiviteten sin i boligmarkedet som drevet av spekulasjon. Men når det lønner seg å spekulere sprer det seg ”sunn fornuft” som gjør at vi i praksis begynner med spekulasjonsinspirert adferd vi også: Vi ser hva som lønner seg, og vi tar etter hvert etter. Vi trenger derfor å forstå hvorfor det blir gunstig å spekulere hvis man tror på fremtidig prisvekst. En rasjonell boligeier vil kjøpe seg mindre bolig etter et engangssjokk på boligprisen. For å kunne si når folk oppfører seg som spekulanter i boligmarkedet er det nyttig å ha et sammenligningsgrunnlag. Vi kan derfor spørre: Hvis boligprisene spretter opp, men vi ikke har grunn til å tro ta de skal endre seg ytterligere fra det nye nivået - hvordan ville vi da reagert på den uventede prisoppgangen? Når boligprisene øker har dette to konsekvenser for en som allerede eier en bolig. På den ene siden gjør det at det blir dyrere å kjøpe ny bolig, siden alle boligene man kunne tenke seg å kjøpe er økt i pris. På den annen side er boligeieren blitt rikere, siden boligen man allerede eier også har økt i pris og kan selges for mer penger. Vi antar en “rasjonell” forbruker og at alle boligene (en gang, plutselig og permanent) doblet seg i pris. Vi antar også (til å begynne med) at ingen kan ta opp boliglån. Du ville da ha blitt rikere, men du ville neppe flyttet til en større bolig. Skulle du flyttet til en dyrere bolig måtte du skaffet ytterligere oppsparte midler for å få det til: Hvis din bolig opprinnelig kostet én million og nå er verdt det dobbelte, så ville du kunne selge den og få to millioner – men siden alle boligene er doblet i pris så har du fortsatt bare råd til de samme boligene du før kunne kjøpt for én million.

24

Det “rasjonelle” ville vært å tenke noe i retning av at “jeg har tjent én million kroner, og boliger har blitt dobbelt så dyrt som før. Disse to ”hendelsene” trekker i hver sin retning: Hadde jeg hatt én million kroner mer den gangen boligprisene var på det gamle nivået ville jeg ønsket å bruke noe av denne formuesøkningen til å kjøpe en større og finere bolig. Jeg tipper jeg ville ønsket å bruke kanskje 200 000 av denne formuesøkningen på bolig, og resten på andre ting. Det at boliger har blitt dobbelt så dyrt, derimot, drar i motsatt retning. Hadde det skjedd før jeg kjøpte min første bolig og uten at jeg var blitt rikere ville jeg nok kjøpt en mye mer moderat bolig enn jeg den gang gjorde. Den jeg har nå ville da kostet to millioner, men jeg tipper jeg ville kjøpt en som var 40% billigere isteden, og dermed brukt 1,2 millioner kroner. Når jeg tar hensyn til begge disse effektene på en gang - at jeg har blitt rikere og at boliger har blitt mye dyrere - så tror jeg det mest fornuftige er å selge boligen jeg har i dag og kjøpe meg en mindre som koster rundt 1,4 millioner. Da bruker jeg noe av formuesøkningen min på bolig, og noe av den på andre ting - og jeg tar hensyn til at boliger er blitt dyrere og kjøper mindre bolig enn jeg ville gjort til lavere boligpriser med samme formue.” Det er åpenbart at dette er langt fra det som skjer i dag: Når boligprisene øker er det de færreste boligeiere som reagerer med å flytte til en mindre og billigere bolig - de aller fleste kjøper mer eller blir boende. Hvorfor? En gjetning kunne være at det har noe med lån å gjøre: Vi kan ta opp et større lån enn før hvis vi har sikkerhet i en bolig som er verdt mer. Dette kan være en forklaring, men bare dersom vi i utgangspunktet ikke fikk tatt opp så mye lån som vi ønsket. Tenk deg at vi har 200 000 i egenkapital og egentlig ønsker en bolig til to millioner, men bare får 800 000 i lån. Vi kjøper da en bolig til én million selv om dette er en billigere bolig enn vi egentlig ønsker, og vi sitter med en gjeldsgrad på 80%. Etter “sjokket” som dobler prisene sitter vi plutselig med en bolig til to millioner. Vi har da en egenkapital på 1,2 millioner og får trolig med den ta opp mer i lån av banken. Dermed er vi ikke kredittbeskranket i samme grad lenger og kan kjøpe en bolig som i større grad reflekterer det vi “faktisk” er villig til å bruke på bolig. MEN: Også her har prisen på bolig doblet seg, og også her vil det påvirke hvor mye vi ønsker å bruke på bolig. Vi kan ta opp mer lån, men med disse prisene er det en annen bolig enn før som vil være ideell: Med de gamle prisene (og vår uendrede inntekt) ønsket vi å kjøpe en bolig til to millioner. Hadde vi fått “gevinsten” på en million kroner den gang, så ville denne økte rikdommen gjort at vi ønsket å bruke enda litt mer på bolig (f.eks.2,2 millioner). Nå har denne boligen blitt dobbelt så dyr (4,4 millioner). Siden den er blitt 100% dyrere ønsker vi å kjøpe, for eksempel, 40% “mindre bolig” enn før. Med det nye prisnivået ønsker vi dermed å kjøpe en som koster rundt 2,6 millioner. Vi selger dermed boligen vi har fra før, får to millioner, låner 1,4 millioner, og kjøper det som nå er “idealboligen.” Vi får en gjeldsgrad på 53%. Dette forteller oss at hvis noen er “kredittbeskranket” og ikke får lov av bankene til å ta opp så mye lån som trengs for å kjøpe den boligen de mener er “ideell” gitt egen inntekt og boligprisene, så vil en engangs-prisoppgang gjøre at de kjøper en dyrere bolig etter en prisoppgang. Dette, derimot, “maskerer” noe av det som egentlig skjer: Nemlig at “ønsket bolig” også for disse blir en mindre bolig enn det “ønsket bolig” var før prishoppet. Det var bare at lånebegrensningene gjorde at de måtte ta til takke med en “altfor liten” bolig før prishoppet. Vi skulle uansett se at boligprisøkninger gjorde at stadig flere reduserte lånegraden sin ettersom prisene hadde økt og de fikk muligheten til å kjøpe sin (nå mindre) “idealbolig.” Heller ikke dette skjer i dag.

25

(6) Forventninger om økte boligpriser øker boligetterspørselen ytterligere For å komme videre fra dette og forstå de mer “boble-drivende” mekanismene i boligmarkedet skal vi ta for oss tre faktorer som er viktige når folk endrer forventningene til prisutviklingen på bolig. Mer spesifikt, tre faktorer som gjør at det blir kjøpt mer bolig så lenge folk tror en prisoppgang på boliger vil fortsette på sikt: •Den skattemessige fordelen av å “spare i bolig” sammenlignet med andre sparemåter •Gunstigheten av å låne mye (“leverage”) for å øke avkastning på egenkapitalen •Viktigheten av å komme tidlig ut på boligmarkedet fordi det “bare blir dyrere på sikt...” Skattemessig fordel av å investere i bolig La oss sammenligne to sparemåter: Å sette pengene i et fond, versus det å ha dem i bolig. Vi bruker enkle tall: Du setter en million kroner i et fond og fondet vokser med 10% i året. Etter fem år har dette vokst til 1,6 millioner. Du tar pengene ut av fondet, betaler rundt 30% i skatt på avkastning, og sitter igjen med 1,4 millioner. Dette gir en årlig avkastning på 7,4% eller en avkastning totalt over de fem årene på 43%. Alternativt kan du sette millionen i boligmarkedet. Vi antar for sammenligningens skyld at boligprisene vokser med like mye som fondet. Forskjellen blir da at salgsgevinsten etter fem år er skattefri, så du blir sittende med 1,6 millioner, som vil si en årlig avkastning på 10%, eller en avkastning totalt over de fem årene på 61%. Som et resultat av skattefri gevinst vil du derfor foretrekke å sette pengene i bolig dersom avkastningen ellers var lik. I vårt eksempel måtte boligprisveksten vært mer enn 25% lavere enn fondsveksten for at vi skulle foretrukket å investere i fond - først med en vekst i boligprisen under 7,4% i året vil det lønne seg å investere i et fond som gir 10%. Større lån øker avkastningen på egenkapital (“leverage”) og “blåser opp” boligprisene dramatisk Banklån er sentralt for å forstå hvorfor vi får “bobler” i boligmarkedet. Vi vil se at økende boligpriser gjør det svært gunstig å ta opp mye lån og investere dette i boligmarkedet, og at dette vil dramatisk øke mengden penger som jager rundt etter en (på kort sikt) gitt mengde boliger. Først med låneopptak og forventning om videre prisvekst blir det naturlig for Dagbladet å kombinere påstanden “Nå gjør du boligkupp” med “Prisene stiger”:

26

Vi begynner med å forklare hvorfor det blir gunstig for folk å ta opp lån. Kort fortalt er det fordi du tjener mer i boligprisvekst på den lånefinansierte delen av boligen enn du må betale i renteutgifter til banken. Dette gjør at forskjellen mellom fond og bolig blir enda større når vi tar hensyn til lånegrad. Noen vil kanskje innvende at man ”kunne” tatt opp lån for å kjøpe fond også, men bankene er i praksis villige til å låne ut penger med sikkerhet i bolig og anser boliglån som helt normalt. De færreste “vanlige” folk ville derimot tatt opp store lån for å finansiere fondskjøp. Det vil smake for tydelig av “spekulasjon,” og bankene ville trolig stilt seg langt mer skeptiske til store lån med sikkerhet i fondsandeler. Det å eie bolig kjennes liksom mer “håndfast” - du er ikke spekulant, du har kjøpt noe man kan bo i, investert i noe håndfast og konkret og ”ekte”. Hvor mye påvirker lån gevinsten av å plassere penger i bolig? Vi antar som i stad boligprisvekst på 10% i året. Vi har én million kroner i egenkapital. Kjøper vi en bolig til én million får vi 10% avkastning i året. Kjøper vi en bolig til to millioner kroner og lånefinansierer 50% med 5% realrente (etter skattefordel) så får vi en avkastning på egenkapitalen på 15%. Og kjøper vi en bolig til ti millioner kroner og lånefinansierer 90% får egenkapitalen en avkastning på 55% i året! Dette er såkalt “leverage” - vi multipliserer avkastningen på egenkapital ved å investere (og gamble) med lånte penger i tillegg. Og når de vi kjenner som lånefinansierte tungt i praksis viser seg å tjene rått (så lenge prisene går oppover), virker det etter hvert “innlysende” at du har “råd” til dyr bolig – at du ”tjener på” å ha en del boliglån, og følgelig at du bør ta opp mye boliglån. Vi sammenligner igjen avkastningen over fem år: En million plassert i fond uten ekstra lån gir som før 7,4% årlig avkastning over fem år. Samme millionen plassert i en bolig til ti millioner, med 90% lånefinansering, ville etter fem år (med boligprisvekst på 10% i året) ha gitt en avkastning på 29.3% i året!1 Sammenligner vi fond, bolig og bolig-med-høy-gjeld-i-tillegg er avkastningen over 5 år henholdsvis 43%, 61% og 362%! Denne mekanismen er med på å gjøre at økt boligpris i seg selv gir økt etterspørsel. For å fortsette å få den store avkastningen på din voksende egenkapital må du nemlig stadig bytte bolig. Høyest avkastning på egenkapitalen og “rikest” på boligmarkedet blir de som bytter ofte og opprettholder en høy gjeldsgrad. De færreste tenker nok direkte og eksplisitt på dette, men føler at “de har råd til noe større” når boligen har steget i pris og gjelden er liten relativt til boligens nye verdi. Da kan de finansiere en større bolig ved å selge sin gamle. Det å kjøpe noe større er i vår sammenheng ofte en øket boligetterspørsel: Realpriskurven vi hele tiden har forsøkt å forklare oppga pris per kvadratmeter, så når flere vil ha større boliger blir den totale “etterspørselen etter kvadratmeter med bolig” høyere. Og så lenge prisveksten fortsetter, så vil de som “bytter seg oppover” raskest også få høyest “leverage” i snitt, og dermed høyest avkastning. (“Dyrere bolig” kan også være “mer sentral” eller “attraktiv beliggenhet” osv - hvis boligene stiger relativt likt i pris er det uansett gunstig å komme seg over i stadig dyrere boliger)

1 Det kan virke rart at tallet her er lavere enn de 55% vi anga I forrige avsnitt. Årsaken er at du bare har 90% gjeldsgrad første året. Hvert år øker egenkapitalen din med prisvekst minus rentekost, så etter fem år er du nede i rundt 70% gjeldsgrad. Vi kommer tilbake til dette snart (neste avsnitt faktisk).

27

Vi kan se endringer som er konsistente med denne mekanismen i tall fra SSB. Hvis 100 000 husholdninger omsetter 1 000 boliger hvert år, betyr det at de “i snitt” vil bo 100 år i hver bolig. Hvis de bytter bolig oftere, så omsetningen øker til 2 000 boliger per år, vil de i “snitt” bo 50 år i hver bolig. Regner vi ut et slikt tall for hvert år siden 1992 ser vi at folk bytter bolig langt hyppigere enn før2:

I tillegg fins det andre måter å investere ytterligere i boligmarkedet, som å kjøpe boliger og begynne med utleie, eller medfinansiere boligkjøp for sønn eller datter som skal ut i markedet. Mer enn halvparten av norske foreldre oppgir at de enten har hjulpet eller kommer til å måtte hjelpe barna å finansiere sin første bolig så de kan komme seg inn på markedet. Dette at foreldrene hjelper til endrer ikke antallet boliger som trengs, men det er enda en måte prisgevinsten på en bolig kan brukes til å ta opp ytterligere lån som mates inn igjen i boligmarkedet og bidrar til å jage etter boliger og drive opp prisene. Hvis foreldre tenker at “det er gunstig at barna våre får etablert seg i boligmarkedet” og gir barna sine forskudd på arv eller stiller kausjon, kan barna by mye mer når de skal inn i markedet. Det viktige å innse her er at denne “kjøpingen oppover i boligmarkedet” utelukkende er finansiert med gjeld! Denne mekanismen øker dermed dramatisk mengden penger som jager etter et (på kort sikt) gitt tilbud av boliger. For å se dette gjeldspoenget antar vi igjen at ingen får boliglån. Selv om alle tror på fortsatt prisoppgang får ingen råd til å “kjøpe seg oppover” i markedet av at prisene stiger: Selger vi boligen vår får vi nødvendigvis like mye for den som vi trenger for å kjøpe den samme boligen tilbake. Vi får dermed ingen eller (hvis vi har penger utenfor boligmarkedet vi nå spytter inn) liten økt etterspørsel! Med lån blir dette annerledes. Anta at vi har 90% lånefinansiering og at bankene er villige til å finansiere også et nytt boligkjøp med 90%. Hvis boligen vi har i dag øker i verdi med 100 000 vil vi med ett kunne kjøpe en som er 900 000 dyrere enn den vi 2For å få et anslag på antallet husholdninger (som jeg ikke fant tallet på år for år) tok jeg folketallet og delte på husholdningsstørrelse - der jeg antok at denne endret seg lineært mellom 1990 og 2009

28

sitter med i dag (og det vil være en million mer enn vi opprinnelig betalte for den vi har i dag). Det som nå er åpenbart er at hele ekstraetterspørselen kommer fra lånte penger! Så lenge folk tror på prisoppgang er dette svært gunstig økonomisk. Vi har jo sett at avkastningen på egenkapitalen blir større dess høyere gjeldsgrad vi har. Vi må faktisk kjøpe stadig dyrere bolig hvis vi ønsker å opprettholde vår høye avkastning. Samtidig gjelder ikke denne muligheten bare oss, den gjelder ganske generelt, og i sin “rendyrkede” form kan denne mekanismen igangsette en stadig hurtigere prisøkning: Anta for eksempelets skyld at i) alle ønsket å ha 90% gjeldsgrad, ii) at bankene alltid var villige til å låne ut såpass mye, iii) at det var umulig å bygge noe som helst mer bolig, og iv) at alle kvadratmetere med bolig var verdt like mye og steg like mye i pris. Vi starter med en 1% økning i realprisen i år 1. På slutten av år 1 ønsker alle å selge boligen sin, ta opp lån så de opprettholder lånegraden på 90%, og plassere de nye lånte midlene inn i boliger. De ekstra-pengene de vil ha inn i boligmarkedet tilsvarer 9% av den samlede verdien boligmarkedet hadde det året. Den eneste måten alle kan ha 9% mer penger i bolig er hvis boligprisene stiger med 9%. På slutten av det neste året ønsker de å ta opp ytterligere lån så de igjen får 90% gjeldsgrad på boligene sine: Siden boligprisen dette året steg med 9% tar de opp ni kroner i lån for hver krone prisoppgang de har opplevd og låner ytterligere midler på 9 x 9=81% av boligmarkedets verdi det året. Neste år stiger følgelig prisene på boligmarkedet med 81%. Og så videre. Det er åpenbart at denne mekanismen ikke virker fullt ut. I praksis er det flere ting som stopper den: Bankene er også opptatt av din evne til å betjene lånet ved ulike rentenivå, og lånet begrenses dermed av din lønnsinntekt. Mange har lavere gjeldsgrad enn 90% fordi de syns det er ubehagelig med gjeld, eller fordi de da kan oppnå bedre rentebetingelser, eller fordi de er fornøyd med stedet de bor og ikke er interessert i å “flytte oppover” selv om det ut ifra rent økonomiske betraktninger kunne være gunstig, og så videre. Dessuten bygges det stadig nye boliger, noe som er med på å dempe prisoppgangen per bolig. Samtidig er det visse tall som tyder på at mekanismen har noe for seg. Vi ser det i den stadig økende gjelden i norske husholdninger. Inflasjonsjustert brutto husholdningsgjeld er tredoblet fra bunnivået i 1993:

29

For å lettere kunne forholde seg til dette tallet kan vi se på gjennomsnittlig gjeld per voksen bosatt i Norge, som etter 1998 mer enn doblet seg fra rundt 200 000 til 500 000.

Vi kan også se det i forhold til inntekt: Sammenligner vi SSB-tall fra 1995 og 2007 ser vi at andelen av alle husholdninger som er uten gjeld har falt med nesten 30% (fra 24 prosent til 17 prosent av husholdningene) mens veksten har kommet i andelen som har gjeld på mer enn det dobbelte av inntektene sin: Det har vært en 75% økning i andelen som har gjeld mellom 2-3 ganger sin årsinntekt (fra 8 prosent til 14 prosent av husholdningene), og en enda kraftigere (160%!) økning i andelen som har mer enn 3 ganger inntekten sin i lån (fra 5 til 13 prosent av husholdningene).

30

For de seneste årene (etter 2004) oppgir SSB mer fin-inndelt statistikk. Av den kan vi se at det særlig er en sterk økning i andelen husholdninger med mye gjeld relativt til inntekten: Andelen med mer enn 5 ganger sin inntekt i gjeld har på få år etter 2004 økt med 46% (fra 2,4% til 3,5% av befolkningen), andelen med 4-5 ganger sin inntekt i gjeld har økt med 50% (fra 1,8% til 2,7%), og andelen 3-4 ganger har økt med 37% (fra 4,9% til 6,7%). Det er viktig å igjen gjenta et poeng som lett misforstås: Jeg hevder ikke at folk flest bedriver kalkulert spekulasjon. Men jeg tror at når de som tar opp mye lån i bolig får en kraftig formuesvekst på denne måten, så sprer det seg en holdning som sier at det er “fornuftig” å ha mye lån på bolig, at det “lønner seg” på sikt å “spare i bolig.” Det vi da egentlig gjør, er å spekulere i fortsatt boligprisvekst. Som nevnt tidligere kjøper vi en dyr bolig for lånte penger i håp om at noen skal ta opp enda mer lån om noen år for å kjøpe den av oss. Og når alle gjør dette med lånte penger, så er dette med på å sterkt øke etterspørselen etter boliger og sparke prisene ytterligere oppover i en selvforsterkende spiral: Dess høyere prisene blir, dess lengre historie med økte priser har vi, og dess lettere vil det være å tenke at “dette er slik det vil være fremover...” Viktigheten av å komme “tidlig ut på boligmarkedet” Så lenge vi tror prisveksten i et boligmarked vil øke skjer det ytterligere én ting med boligetterspørselen: Nye alderskull vil forsøke å komme tidligere ut på boligmarkedet enn det som var vanlig før. Dette er ikke så rart: For det første vil du, ved å vente, miste muligheten til en veldig gunstig investering, og du vil dermed sakke “akterut” økonomisk i forhold til jevnaldrende som hopper inn i markedet. For det andre vil du, hvis prisene fortsetter å øke, bli nødt til å “komme inn i markedet” når prisene er høyere og du får mindre igjen for pengene du starter med. Disse mekanismene kan være en delforklaring på den fortsatte trenden i retning av mindre husholdninger: Gjennomsnittlig husholdningsstørrelse var på 2,4 i 1990, 2,3 i 2001 og 2,2 i 2009. Dette uttrykker en økt “boligetterspørsel per innbygger” - og tilsier at befolkningen vi hadde i 1990 ville “trengt” 9% flere boliger skulle de hatt dagens husholdningsstørrelse. (Merk - dette kan også skyldes demografiske endringer i familiestruktur, alderssammensetning og lignende. Jeg forsøkte å finne tall som kunne vise om effekten er sterk nok til at vi ville sett en endring i motsatt retning for husholdningsstørrelse under boligkrakket på slutten av åttitallet, men fant ikke tallene hos SSB). Generelt er det disse “nye kjøperne” som ofte blir fremstilt som taperne i boligmarkedet. Noen har kalt dem “den nye underklassen,” og myndighetene forsøker å gjøre sitt beste for å hjelpe også dem å komme inn i et stadig dyrere marked. Samtidig som myndighetene prøver å dempe innflyten av nye lånte penger i boligmarkedet ved å be bankene kreve i hvert fall 10% sikkerhet og ikke låne bort mer enn tre ganger folks inntekt, så vedtar regjeringen å øke rammene til husbanken fra 15 milliarder til 20 milliarder i året og kaller startlån en særskilt prioritering og “regjeringens viktigste verktøy for å hjelpe unge i etableringsfasen og vanskeligstilte inn i eid bolig." Videre:

Hovedtyngden av de som får støtte har husstandsinntekt på mellom 400.000 og 600.000, opplyser avdelingsdirektør Are Sauren i Husbanken. - Førstegangsetablerere er ikke nødvendigvis vanskeligstilte økonomisk. Det

er i dag flere "vanlige" folk enn de klassisk vanskeligstilte som får startlån i

31

Husbanken. Vi har klart inntrykk av at de skjerpede egenkapitalkravene i bankene bidrar til den økte pågangen vi har sett, sier Sauren til DN.no.

32

Avslutning: Men kan vi ikke bare fortsette å vokse inn i evigheten? Det er ulike grunner til at en slik vekst i boligprisene ikke er bærekraftig på sikt: En stadig økende boligpris gir et stadig sterkere signal til byggebransjen om at det akutt trengs mer bolig. Prisøkningen fører også til rop om endret boligpolitikk og raskere omregulering av tomter, og den bidrar til å fremtvinge de større infrastrukturinvesteringene som gjør at byenes “faktiske utstrekning” øker. En stund klarer vi kanskje å blåse boligboblen stadig større med stadig flere lånte penger. Men ettersom byggetempoet øker må etterspørselsveksten også øke raskere for å skape fortsatt prispress. Og dess større gjeldsmengden blir, dess mer følsom for rente-endringer og mer følsomme for sjokk blir befolkningen. Folk har begrenset evne til å betjene gjeld. Og dess mer av boligetterspørselen som er lånefinansiert og hviler på troen på fortsatt prisvekst, dess mer av boligetterspørselen vil også fordampe med prisveksten når den en gang tar slutt. Man kan jo også spørre seg hvorfor vi skulle ønske at det fortsatte. Hvis den langsiktige tilbudskurven er slik vi har beskrevet den så skal realprisene til slutt ned igjen. Hvorfor er det gunstig å få prisene så høyt som mulig før fallet kommer? Vi kan nå sammenfatte hele historien: Boligprisene i hele Norge har økt - som de gjorde på åttitallet, som de tidligere gjorde i Irland og USA og Island. Vi vet hvilke faktorer som satte dette i gang og vi vet hvordan troen på fortsatt prisoppgang oppmuntrer folk til å blåse prisene stadig mer opp med lånte midler. Men vi vet også at ingen av disse faktorene gir høyere pris på sikt. Folk som vil ha høy avkastning og trygg økonomisk fremtid får ikke det ved å etterspørre bolig. Etterspør de bolig får de tilslutt akkurat det de ber om: Mer bolig. Og på sikt med et prisnivå som ligger der det pleide. I mellomtiden får vi en illusjonspreget rikdom, og en befolkning stadig mer sårbar for renteøkning og fremtidig boligprisfall.

33

Appendiks: Noen motargumenter og motargumenter mot dem Et kjennetegn ved mange bobler er at det virker nesten utenkelig at det virkelig er en boble vi er inne i. Dette ligger nesten i definisjonen av en boble, siden en boble er en prisoppgang som drives av vi tror prisene skal opp. Vi ønsker å tro at det er noe bunnsolid og bærekraftig som ligger under, fordi vi ønsker å tro at vi har rett i og grunnlag for troen på videre oppgang. Derfor blir det et marked for beroligelse: Ukentlig fylles avisene av ulike eksperter som forklarer at prisøkningen er uproblematisk og skyldes tiltagende tomteknapphet, sentraliseringstendenser, befolkningsøkning, inntektsvekst, dyrere byggeforskrifter. Enkelte av disse har vi sett på, men det er noen igjen. For en økonom koker dette ned til et spørsmål om hvor flat den langsiktige tilbudskurven for boliger er: Hvor mye vil det på langt sikt koste å bygge nye boliger relativt til hva gamle boliger allerede er verdt? På sikt vil boligprisene reflektere dette kostnadsnivået, og uenigheten bør da stå om hvor dette kostnadsnivået vil ligge. I tillegg kan man diskutere hvor mye “boble” vi har på toppen (i form av ekstraetterspørsel som skyldes tro på videre prisoppgang). I forhold til det langsiktige prisnivået har jeg argumentert for at den langsiktige tilbudskurven trolig er nokså flat (målt i inflasjonsjusterte, faste kroner). Andre vil mene at den er brattere (at nye boliger raskt blir mye dyrere dess flere boliger det allerede fins i Norge). Det sentrale er: For at en slik forklaring av prisveksten skal være troverdig må den bygge på en knapphet som først begynte å slå inn på nittitallet, og da over hele landet. Vurdert i lys av dette er det en del forklaringer som tidvis dukker opp i media som relativt lett kan avfeies. “Det har vært inntektsvekst, mange i dag har to inntekter og har råd til å by mer av den grunn...” Dette er for så vidt riktig, men på lang sikt er prisnivået bestemt av nybyggkostnader og tomtepris. Folk har bedre råd i dag enn før på alle områder, men det betyr ikke at realprisene på alle varer går opp. T-skjorter og datamaskiner, for eksempel, er billigere i dag enn før fordi priser drives ned mot kostnadsnivå av konkurranse. Det samme skjer på sikt i boligmarkedet. “Men leiepriser er også høyere” Sant nok, men hva så? Forsøk på å bortforklare bobletendenser ved å si at to priser er korrelert eller har et bestemt forhold seg imellom, når begge på sikt bestemmes av tredje og fjerde og femte faktorer, virker litt pussig. “Men standard på bygg har blitt langt høyere...” Igjen er dette sant nok, men ikke så viktig som man kunne tro. For det første har det pågått en heving av standarden hele veien opp gjennom det nittende århundre, standardøkning er ikke noe som begynte i 1992. For det andre blir byggekostnadene også påvirket av andre endringer som går motsatt vei. For eksempel har innflyten av østeuropeiske arbeidere og firma i byggesektoren vært med på å redusere kostnadene. For det tredje, selv om det offentlige skulle ha innført kostnadsdrivende krav på nye boliger, så har dette lite om noe å si på boligprisnivået så lenge vi er så langt over den langsiktige tilbudskurven som vi er nå. Hvis det å bygge en bolig blir 25% dyrere for alle på grunn av nye reguleringer, vil dette påvirke hvor mye alle utbyggere er villige til å by på en byggeklar tomt. Dermed vil det slå ut i redusert tomteprisvekst. Akkurat som vi så at boligprisvekst presses ned i tomteprisvekst, så ville økte kostnader presses ned i lavere tomtepris. Boligprisen er - så lenge vi er utenfor likevekten - bestemt av den

34

eksisterende boligmengden. (Sagt annerledes: Hvis den langsiktige tilbudskurven var omtrent flat og prisene skulle ned til 100, boligprisene i dag var tredoblet til 300, og offentlige byggestandarder hadde doblet byggekosten til 200, så ville boligprisene allikevel falle med en tredjedel på lang sikt. Kun hvis nye offentlige reguleringer hadde økt boligbyggekostnaden til mer enn dagens boligpris ville de forhindret en prisnedgang - men da ville vi ikke hatt noen økning i byggeaktivitet, og det har vi hatt) Jeg har ikke selv tall på antallet eller omfang av slike endringer som eventuelt har vært, men jeg noterer at konsernsjefen i OBOS nylig skrev at

De siste årene har det stadig kommet nye krav til boligbyggerne, både med hensyn til utforming, teknologi og bygningsmessige forhold. Noen av kravene er både riktige og nødvendige, andre er med på å gjøre byggeprosessen mer krevende og boligene dyrere. Et eksempel på dette er det nye kravet om tilgjengelighet til alle boliger, som påfører boligkjøperne store merkostnader. Vi mener at staten må hjelpe kommunene med å begrense omfanget av nye detaljkrav og restriksjoner. Gode boliger til alle bør ha høyeste prioritet, ikke at hundre prosent av boligene tilfredsstiller alle tenkelige krav som gjør de minste leilighetene betydelig dyrere. Det er mulig for mennesker å flytte til en mer egnet bolig dersom de trenger det, og derfor foreslår vi at bare opp til 50 prosent av boligene i et byggeprosjekt bør tilfredsstille kravene til tilgjengelighet.

Det hadde vært interessant å undersøke hvor mye dette vil øke den langsiktige kostnaden på boliger - men vi trenger ikke gjøre noen stor analyse for å se at dette ikke var grunnen til at prisene steg fra 1992. Denne mekanismen ville nemlig gitt et helt annet forløp enn det vi har sett: Hvis det plutselig ble pålagt nye reguleringer som økte kostnadene på byggesiden, så skulle mengden nybygg falt siden det ble for dyrt å bygge. Så skulle nybygging ligge nede helt til prisen på eksisterende boligmasse (grunnet økt befolkning og lignende) hadde gradvis økt til det nivået der nybygg igjen var lønnsomt. Deretter skulle prisen ligge på dette nivået og prisveksten skulle stoppe. Ingen boliger bygget etter standardhevingen skulle oppleve prisvekst, bare de boligene som allerede var bygget da reguleringene kom. “Men vi vil ha mer plass i dag enn før og kjøper større boliger...” Det er uklart hvorfor dette skulle gjøre at alle eksisterende boliger øker i pris. Det er jo ikke slik at eksisterende boliger vokser i størrelse av seg selv. Mener man at etterspørselen etter boligkvadratmeter øker, så skal det på sikt flytte oss bortover den langsiktige tilbudskurven. Hvis den er relativt flat som vi har argumentert for, blir prisen lite påvirket på sikt.