UNIVERZA V MARIBORU

EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA

DIPLOMSKO DELO

Dušanka Rodvajn

Destrnik, junij 2007

UNIVERZA V MARIBORU EKONOMSKO-POSLOVNA FAKULTETA

MARIBOR

DIPLOMSKO DELO

VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG

Kandidatka: Dušanka Rodvajn Študentka rednega študija Številka indeksa: 81583342 Program: univerzitetni Študijska smer: Finance in bančništvo Mentor: dr. Sebastjan Strašek

Destrnik, junij 2007

2

PREDGOVOR Naslovna tema je bila izbrana na podlagi virov, ki so bili motiv za nastanek diplomskega dela. Nepremičninski balon je postal svetovni problem in o tej temi se vedno več govori in piše. Njegov vpliv na gospodarstvo in na rast delniških tečajev je neizogiben, zato je prav, da mu investitorji na kapitalskem trgu posvetijo vse več časa. Dogajanja na ameriškem nepremičninskem trgu so dokaz za to, da se moramo ob potencialnih naložbah zavedati, da obstaja možnost znižanja cen nepremičnin. Cilj diplomskega dela je ugotovitev precenjenosti ali podcenjenosti nepremičnin, analiza vpliva nepremičninskega balona na delniški trg, kot tudi možnosti ekonomske politike pri preprečevanju oziroma sanaciji nepremičninskega balona. Ugotovitve raziskave so pokazale, da je razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev še vedno precej visoko v primerjavi z drugimi razvitimi državami, kot so ZDA ali Velika Britanija. Omenjeno razmerje nakazuje na precenjenost nepremičnin, saj je v večini slovenskih regij prisoten trend rasti cen nepremičnin, prihodki gospodinjstev pa še vedno ne dosegajo ravni prihodkov razvitih držav v EU in ZDA. V Sloveniji bo postopek prilagajanja cen in prihodkov oziroma njuno uravnovešanje trajalo še vrsto let. Enako lahko trdimo glede poka nepremičninskega balona v Sloveniji, ki ga po mnenju strokovnjakov ne bo v bližnji prihodnosti. Vpliv nepremičninskega balona na delniški trg je možen v Sloveniji le posredno preko potrošnje. Kar pomeni, če bi se zgodilo, da bi nepremičninski balon počil, bi se cene nepremičnin zmanjšale, zmanjšala bi se potrošnja, ter posledično tudi naklonjenost naložbam na delniškem trgu. Trenutno sta nepremičninski kot tudi delniški trg v fazi rasi. Na slovenski borzi prevladuje bikovski trend, spremljajo ga le občasne korekcije. Prav tako rastejo tudi cene nepremični ter povprečna potrošnja gospodinjstev. Možnosti ekonomske politike ob preprečevanju nepremičninskega balona so omejene sicer pri monetarni politiki, saj zanjo skrbi od letošnjega leta Evropska centralna banka. Možnosti za sanacijo in preprečevanje nepremičninskega balona pa so odprte pri fiskalni politiki, ki bi morala biti restriktivna in ob vpeljavi novega davčnega zakona na nepremičnine odmeriti podobno višino davka kot znaša sedaj nadomestilo za stavbno zemljišče. Sicer se lahko cene nepremičnin skokovito povečajo. Ekonomska politika Slovenije bi morala biti prav tako dejavnejša na ponudbeni strani trga nepremičnin in zagotoviti dodatno ponudbo tam, kjer je to najbolj potrebno in s tem uravnovesiti cene nepremičnin. Omejitve raziskave so se pojavljale predvsem v dostopnosti podatkov. Statistični urad RS objavlja zadnje podatke za potrošnjo in razpoložljiva denarna sredstva za leto 2004. Slonep, je edini slovenski portal, ki objavlja sistematično urejene podatke o cenah nepremičnin, vendar le za stanovanja v Ljubljani ter hiše v celotni Sloveniji od leta 1995. Omejitve dostopa do podatkov imajo tudi razne plačniške strani objavljenih člankov (npr. The Economist, Kapital, Finance).

3

KAZALO 1 UVOD.................................................................................................................................4

1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave ...............................4 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve (teze, hipoteze).........................................................4 1.3 Predpostavke in omejitve raziskave ...........................................................................5 1.4 Uporabljene raziskovalne metode ..............................................................................5

2 TRG NEPREMIČNIN........................................................................................................7 2.1 Značilnosti trga nepremičnin ......................................................................................7

2.1.1 Vrednost, vrsta vrednosti in cena nepremičnine.................................................7 2.1.2 Lokacija in tip nepremičnine ..............................................................................8

2.2 Ocenjevanje vrednosti nepremičnine..........................................................................9 2.2.1 Metoda primerjave prodaj ................................................................................10 2.2.2 Nabavnovrednostna metoda .............................................................................11 2.2.3 Metoda kapitaliziranja dobička ........................................................................12 2.2.4 Metoda mnogokratnikov...................................................................................13

2.3 Dejavniki nakupa/najema in prodaje/oddaje nepremičnine......................................14 3 VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG................................16

3.1 Dejavniki, ki vplivajo na razmere na nepremičninskem trgu...................................16 3.1.1 Davek na nepremičnine ....................................................................................16 3.1.2 NSVS (Nacionalna stanovanjska varčevalna shema).......................................19 3.1.3 Gospodarska rast in razvoj ...............................................................................21 3.1.4 Obrestne mere...................................................................................................23

3.2 Nihanje cen nepremičnin ..........................................................................................25 3.2.1 Nastanek nepremičninskega balona in njegove posledice................................25 3.2.2 Primeri nepremičninskih balonov.....................................................................31

3.3 Nepremičninski skladi ..............................................................................................32 3.4 Precenjenost in podcenjenost nepremičnin ter vpliv na delniške tečaje...................35

3.4.1 Izračun razmerja med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev za ugotovitev precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin ......................................................36 3.4.2 Analiza vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse ...........................39

4 MOŽNOSTI EKONOMSKE POLITIKE PRI PREPREČEVANJU IN/ALI SANACIJI NEPREMIČNINSKEGA BALONA .....................................................................41 5 SKLEP..............................................................................................................................44 6 POVZETEK .....................................................................................................................46 7 ABSTRACT .....................................................................................................................46 8 KLJUČNE BESEDE ........................................................................................................46 9 KEY WORDS ..................................................................................................................46 10 SEZNAM VIROV ........................................................................................................47

4

1 UVOD 1.1 Opredelitev področja in opis problema, ki je predmet raziskave Področje raziskovanja je usmerjeno na trg nepremičnin in delniški trg. Osrednji problem je vpliv nepremičninskega balona na trg delnic. Problem je omejen le na območje Slovenije, vendar so navedena določena dejstva in primeri tudi iz tujine, predvsem iz ZDA. Zraven osrednjega problema se pojavlja tudi vprašanje preprečevanja oziroma sanacije nepremičninskega balona z ekonomsko politiko. To pomeni, kako učinkovito vplivati na podcenjenost ali precenjenost nepremičnin in s tem morebiti na delniške tečaje. V okviru problema vpliva nepremičninskega balona na trg delnic se skušajo opredeliti naslednja dejstva: značilnosti trga nepremičnin, ocenitev vrednosti nepremičnine, dejavniki nakupa/prodaje in najema /oddaje nepremičnine, dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg, nihanje cen nepremičnin. S pomočjo teh dejstev ter izračuna precenjenosti/ podcenjenosti nepremičnin in analize vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse se skuša rešiti osrednji problem raziskave. Reševanje osrednjega problema ima širok pomen, saj lahko z izračunom razmerja med cenami nepremičnin in prihodkom gospodinjstev ocenimo ali so nepremičnine pri nas dejansko precenjene ali podcenjene, kakšne so možnosti za nastanek nepremičninskega balona in kakšne bi bile posledice za trg delnic in kako bi morala reagirati ekonomska politika, če bi do vsega tega dejansko prišlo. 1.2 Namen, cilji in osnovne trditve (teze, hipoteze) Namen raziskave je možno iskati v tem, da še domnevno ni bila doslej analizirana na področju Slovenije oziroma za slovenski nepremičninski in delniški trg. Namen raziskave je tudi ta, da o nepremičninskem balonu ni bilo veliko povedanega doslej, razen nekaj avtorjev je načelo to temo, sicer predvsem na temo ameriškega nepremičninskega trga. Ljudje se še vedno premalo zavedajo, da je možno, da tudi cene nepremičnin lahko upadejo in povzročijo upad prihodkov tistim, ki nameravajo prodati nepremičnino. Sicer se to ne more zgoditi v celotni državi naenkrat, ampak je možnih več manjših balonov po posameznih območjih države, ki pa lahko povzročijo upad cen nepremičnin, če počijo. Proces nastanka nepremičninskega balona je dolgotrajen, zato lahko nastanek nepremičninskega balona in njegovo nasičenost zlahka spregledamo. Zato moramo biti ob prodaji oziroma nakupu nepremičnine posebej pazljivi kje se nahaja trg nepremičnin oziroma se odločimo za nakup ali prodajo v najboljšem trenutku, glede na cene in dejavnike, kot so obrestne mere, davki, subvencije. Cilji raziskave so ugotovitev precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin, analiza vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse ter ugotoviti kakšne ukrepe in rešitve bi ekonomska politika uporabila pri preprečevanju oziroma sanaciji nepremičninskega

5

balona. Prav tako je cilj raziskave analiza dejavnikov, ki vplivajo na cene nepremičnin ter analiza vzrokov za nastanek nepremičninskega balona. Trditve (teze in hipoteze): • Precenjenost/podcenjenost nepremičnin neposredno vpliva na nepremičninske sklade

in indekse ter posredno v določenem odstotku tudi na delniški trg. • Obstajajo določeni postopki ekonomske politike, ki lahko vplivajo na spremembe cen

na nepremičninskem trgu. • Dejavniki, ki vplivajo na nepremičninski trg so med drugim davek na nepremičnine,

nacionalna stanovanjska varčevalna shema, gospodarska rast in razvoj ter obrestne mere.

• Če nepremičninski balon poči, bi se cene nepremičnin znižale. S tem bi se potrošnja gospodinjstev in zadolževanje znižala. To bi povzročilo upad delniških tečajev.

• Ker se cene nepremičnin vrtoglavo dvigajo, daje gospodinjstvom občutek premožnosti, kar pa povečuje njihovo potrošnjo in znižuje varčevanje. Če bi se varčevanje dodatno znižalo bi to povečalo nevarnost padca potrošnje v primeru da nepremičninski balon poči.

• Naložbeni baloni so v preteklosti počili ko so ti od povprečja odstopali za dva standardna odklona.

1.3 Predpostavke in omejitve raziskave Predpostavke raziskave: • V Sloveniji so cene nepremičnin precenjene. • Cene nepremičnin v Sloveniji in v svetu naraščajo in ustvarjajo razmere za nastanek

nepremičninskega balona. • Ekonomska politika trenutno premalo ukrepa glede previsokih cen nepremičnin. • Gospodinjstva slej ko prej več ne bodo pripravljena preplačevati nepremičnin in s tem

se bodo cene znižale. Omejitve raziskave: • Raziskava je omejena na slovenski nepremičninski in delniški trg. • Določene omejitve dostopa do podatkov preko interneta (predvsem zaradi plačniških

strani npr. The Economist,). • Malo napisane literature o obravnavani temi. Omejenost podatkov glede prihodkov gospodinjstev in cen nepremičnin. 1.4 Uporabljene raziskovalne metode Pri diplomskem delu gre za makroekonomsko raziskavo, saj se raziskuje posamezen ekonomski agregat (trg nepremičnin in delniški trg). Makroekonomska raziskava je zastavljena dinamično, saj nas zanima dolgoročno gibanje cen nepremičnin in tečajev in ne le stanje trenutnih cen nepremičnin in tečajev delnic.

6

Raziskava je statična le v primeru izračuna trenutne precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin. Pristop k raziskovanju je tako deskriptivni kot tudi analitični. Deskriptivni pristop zajema naslednje metode: • Metoda deskripcije (opis značilnosti trga nepremičnin, ocenitev njihove vrednosti,

razlaga dejavnikov, ki vplivajo na trg nepremičnin, razlaga vzrokov za nastanek nepremičninskega balona);

• Zgodovinska metoda (primeri nepremičninskih balonov v preteklosti); • Metoda kompilacije (mnenja in stališča drugih avtorjev do obravnavane teme). Analitični pristop zajema induktivno sklepanje, saj se zbirajo in analizirajo podatki za izračun razmerja glede precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin ter za analizo vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse.

7

2 TRG NEPREMIČNIN 2.1 Značilnosti trga nepremičnin Trg nepremičnin se od drugih kapitalskih trgov razlikuje predvsem po tem, da se večina naložb financira z dolgoročnim posojilom. Večina udeležencev na trgu nepremičnin s svojim nakupom rešuje svoje bivanjsko vprašanje, zato so naložbe zelo dolgoročne. Prav zaradi tega so trendni cikli daljši in spremembe na trgu nepremičnin potrebujejo več časa, da se vgradijo v cene (Pšunder 2004b, 2). Z izjemo večjih in bolj razvitih kapitalskih trgov, kot so ZDA pa lahko srečamo tudi naložbe v nepremičninske sklade, kjer se lahko posluje tudi kratkoročneje in z manjšimi zneski. Te sklade sicer napovedujejo tudi v Sloveniji, ampak šele čez nekaj let. Trg nepremičnin ima mnogo dejavnikov, ki lahko spodbujajo ali zavirajo ponudbo in povpraševanje. Določen vpliv imajo zaposlitvene možnosti in s tem povezana demografska gibanja. Precejšen pečat na vedenje udeležencev na trgu nepremičnin daje tudi davčna politika države, višina obrestnih mer, stroški ob menjavi lastništva ter nacionalna stanovanjska politika. Trg nepremičnin se uravnoveša zelo počasi, saj je proces novogradenj dolgotrajen, prav tako pa je težko uravnovesiti presežno ponudbo ali povpraševanje, če je le-to prisotno (Pšunder 2004b, 3).

2.1.1 Vrednost, vrsta vrednosti in cena nepremičnine

V zadnjih letih se pojavljajo ugibanja ali najeti stanovanjsko posojilo pri banki ali varčevati v okviru nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. Sicer se po mnenju nekaterih še vedno splača varčevati v slednji, po drugi strani pa se dogaja, da so banke začele ponujati posojila pod podobnimi pogoji in stroški najema kredita kot v Nacionalni stanovanjski varčevalni shemi (v nadaljevanju NSVS). Nekateri so prepričani, da NSVS ne bo pripeljala do občutnih razlik in da so pričakovanja že vgrajena v današnje cene, nekateri pa napovedujejo večjo ponudbo stanovanj in s tem znižanje cen. S tem se dogaja, da obseg transakcij po različnih obdobjih precej niha, nastajajo pa tudi spremembe v cenah pri nepremičninah na podobnih lokacijah (Pšunder 2004b, 2). Ocenjena vrednost nepremičnine je kupcu in prodajalcu vodilo in izhodišče za pogajanja. Le-ta seveda ni nujno enaka dogovorjeni ceni med kupcem in prodajalcem, ki pa je odvisna od njunih pogajalskih sposobnosti. Če lahko predpostavimo, da je trg dovolj velik in je na njem dovolj informiranih in motiviranih ljudi, potem dobra ocena vrednosti ne more občutno odstopati od tržne cene (Pšunder 2004b, 2).

8

Ocenjena vrednost nepremičnine se s časom lahko spreminja in obstaja več standardov oziroma vrst vrednosti. Najbolj poznana in najpogostejša je tržna vrednost oziroma standard poštene tržne vrednosti, ki pomeni, da sta kupec in prodajalec nepremičnine seznanjena z vsemi dejstvi, ki lahko vplivajo na vrednost nepremičnine, da po svojih močeh najbolje zastopata svoje interese, da je za izpeljavo prodaje oziroma nakupa na razpolago dovolj časa ter da na ceno ne vplivajo kakršnikoli zunanji dejavniki. Standard poštene tržne vrednosti velja tudi takrat, ko želimo oceniti vrednost nepremičnine prodane pri običajni prodaji na trgu (Pšunder 2004b, 2).

2.1.2 Lokacija in tip nepremičnine

Na ceno nepremičnine v veliki meri vplivata lokacija nepremičnine in vrsta oziroma tip nepremičnine. Strokovno lahko rečemo tema dvema dejavnikoma lokaliziranost in segmentiranost (razčlenjenost) (Pšunder 2004b, 3). Lokaliziranost pomeni, da je nepremičnina neposredno povezana z lokacijo, kar pomeni, da visoke cene nepremičnin v mestnih jedrih ne bodo vlivale na cene v primestnem okolju. Segmentiranost nastane zaradi različnih želja udeležencev trga nepremičnin. Segmente nepremičnin lahko razdelimo na tri skupine glede na naslednje dejavnike: uporabo (tržni segmenti za stanovanjske, poslovne, industrijske in kmetijske nepremičnine), ceno (nepremične visokega cenovnega razreda zahtevajo drug tip kupcev kot nepremičnine nižjega cenovnega razreda) ter investitorjeve motivacije (koristi od bivanja, najemnine in kapitalskega dobička) (Pšunder 2004b, 3).

9

2.2 Ocenjevanje vrednosti nepremičnine Pred nedavnim se je vrednost nepremičnin pri nas izračunavala s pomočjo administrativnih metod, pri čemer je ocena vrednosti temeljila na predpisanih modelih in ni upoštevala tržnih vplivov. Takšne ocene vrednosti so imele bolj administrativni značaj in niso zasledovale tržnih potreb (Pšunder 2004b, 3-4). Danes se v vseh razvitih državah uporabljajo tako imenovane tržne metode ocenjevanja vrednosti, pri katerih se po različnih državah pojavljajo le manjša odstopanja v metodologiji. Metodologija, ki je v uporabi pri nas je sicer podobna metodologiji, ki jo uporabljajo ocenjevalci ameriškega združenja ocenjevalcev vrednosti oziroma ASA (American Society of Appraisers) (Pšunder 2004b, 3-4). Tržne metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin, ki bodo v nadaljevanju podrobneje predstavljene so metoda primerjave prodaj, nabavnovrednostna metoda, metoda kapitaliziranja dobička ter metoda mnogokratnikov. Ne glede na to s katero metodo ocenjujemo vrednost nepremičnine, moramo še prej preučiti nepremičninski trg, okolje nepremičnine ter nepremičnino samo (Pšunder 2004b, 3-4). Preučitev nepremičninskega trga nam daje informacijo o tem kako se bodo cene nepremičnin gibale v prihodnje. S proučitvijo nepremičninskega trga dobimo pregled nad obsegom ponudbe in povpraševanja, obsegom sklenjenih transakcij, informacije o ravni in gibanju cen nepremičnin v določenem okolju (Pšunder 2004b, 3-4). Analizo okolja izvedemo tako, da preučimo značilnosti soseske in socialno-ekonomskega okolja. Pri preučitvi soseske upoštevamo dostopnost, infrastrukturno podprtost, bližino središč javnega življenja, šol, parkov, podjetij in drugo, s čimer oblikujemo raven kakovosti življenja v proučevani soseski. Pri socialno-ekonomskem okolju se preveri sestava prebivalcev, priljubljenost soseske ter trende priseljevanja in odseljevanja, kar nam lahko nakaže gibanje cen nepremičnin v prihodnosti (Pšunder 2004b, 3-4). Nepremičnino sámo proučimo s fizičnega, funkcionalnega in ekonomskega vidika, pri čemer nas najbolj zanima fizično stanje nepremičnine. Zaradi fizične dotrajanosti lahko nastopijo dodatni stroški popravil in obnove objekta, kar lahko pripelje do zamika pri prodaji nepremičnine. Funkcionalni in ekonomski vidik ocenjujemo z vidika višjih stroškov zaradi slabše funkcionalnosti ali zaradi zunanjih vplivov. Ekonomsko zastaranje nepremičnine lahko povzročajo tudi stroški, ki nujno ne izhajajo iz nepremičnine(Pšunder 2004b, 3-4). Ko smo pridobili vse informacije iz treh omenjenih vidikov, lahko pričnemo z ocenjevanjem vrednosti nepremičnine. Sicer obstaja več načinov in metod vrednotenja, a v naslednjih poglavjih so predstavljene le štiri najpogostejše metode (Pšunder 2004b, 3-4).

10

2.2.1 Metoda primerjave prodaj

Metoda primerjave prodaj je najprimernejši način, če želimo določiti tržno vrednost nepremičnine. Če imamo na voljo dovolj podatkov o prodajah, lahko predstavlja ta metoda tudi najnatančnejši kazalec tržne vrednosti nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Ocenjevanje nepremičnine poteka po načelu substitucije, pri čemer predpostavljamo, da kupec ne bi plačal za nepremičnino več kot znašajo stroški nabave nepremičnine z enakovredno uporabnostjo (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Metoda primerjave prodaj se izvaja v treh fazah, pri čemer je treba najprej raziskati trg in zbrati in razvrstiti čimveč prodaj istovrstnih nepremičnin. V drugi fazi moramo preveriti možnost, da se niso pogodbe sklepale pod kakršnimikoli pritiski s strani ene ali druge stranke; kar pomeni, da sta stranki bili neenakomerno ozaveščeni ali motivirani. Cene nastale v takšnih razmerah niso odraz tržnih razmer. V tretji fazi se izvedejo prilagoditve, pri čemer ocenimo vrednost primerljive nepremičnine, če bi ta imela enake značilnosti kot ocenjevana nepremičnina (pšunder in Torkar 2003, 97-100). Ker med primerljivimi nepremičninami nastajajo vselej določena odstopanja je treba izvesti prilagoditve, ki jih razvrstimo po (Pšunder in Torkar 2003, 97-100):

• Času prodaje. Z obzirom na to da se cene v času spreminjajo, moramo upoštevati le tiste, ki so še v obravnavanem času aktualne. Če se uporabijo starejši podatki, je treba ob prilagoditvi upoštevati gibanje cen nepremičnin v času med prodajo in ocenjevanjem.

• Lokacija. Kadar je nepremičnin v soseski dovolj, se zadovoljimo z podatki, ki nam jih le-ta daje. Kadar pa je nepremičnina oddaljena od mestnega središča, pa preučimo njeno oddaljenost od šole, trgovin, mestnega jedra in podobno.

• Financiranje in pogoji prodaje. Slaba informiranost ali neenaka motiviranost kupca ali prodajalca lahko povzroči odstopanje od realnosti in od cen primerljivih nepremičnin. Torej je treba upoštevati financiranja in pogoje prodaje pri primerljivih prodajah.

• Fizično stanje. Izvedejo se prilagoditve zaradi površine, starosti ter vzdrževanosti nepremičnine.

Prilagoditve, ki se izvedejo s pomočjo ocen razlik med ocenjevano in primerljivimi nepremičninami, so lahko podvržene subjektivnim ocenam. Zaradi tega mora biti na voljo dovolj podatkov, da se doseže kar najbolj natančna ocena prilagoditev (Pšunder in Torkar 2003, 97-100). Pri metodi primerjave prodaj izvajamo ocenitev vrednosti nepremičnine po različnih izhodiščih. Najpogostejše izhodišče je ocenitev vrednosti kvadratnega metra, lahko pa izhajamo tudi iz vrednosti celote določenega tipa nepremičnine (npr. garaže) (Pšunder in Torkar 2003, 97-100).

11

2.2.2 Nabavnovrednostna metoda

Ocenjevanje vrednosti nepremičnine po nabavnovrednosti ali stroškovni metodi temelji na načelu, da investitor za ocenjevano nepremičnino ni pripravljen plačati več kot znašajo stroški enakovredne nepremičnine. Metoda torej zahteva oceno stroškov enakovredne nepremičnine, katero zmanjšamo še za vrednost fizičnih, zunanjih in notranjih vplivov oziroma povečamo zaradi vrednosti zemljišča (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Zaradi enostavnosti je metoda primerjave prodaj bolj priljubljena kot nabavnovrednostna metoda, vendar pa je slednja kljub zapletenosti in dolgotrajnosti v določenih primerih celo nujna. Izvaja se v naslednjem zaporedju (Pšunder in Torkar 2003, 100-103):

• Ocenitev zemljišča kot nepozidano (uporaba metode primerjave prodaj); • Ocenitev nadomestitvenih stroškov nepremičnine in pomožnih objektov ter okolice; • Ocenitev zmanjšanja vrednosti nepremičnine zaradi fizične, ekonomske ali

funkcionalne obrabe; • Popravek nadomestitvene vrednosti za znesek zmanjšanja vrednosti; • Popravljeni vrednosti se prišteje vrednost zemljišča.

Ločimo dva načina za izračun stroškov izgradnje enakovredne nepremičnine. Po prvem načinu računamo stroške dvojnika ocenjevanega objekta oziroma govorimo o reprodukcijskih stroških postavitve nepremičnine. V tem primeru upoštevamo v izračunu izgradnje takšne materiale in standarde kot veljajo za ocenjevani objekt. Drug način računanja stroškov izgradnje upošteva enako uporabnost kot ocenjevani objekt, s tem da v izračun vključimo sodobne standarde in materiale. Ker gre v tem primeru za izračun izgradnje podobne nepremičnine, govorimo o nadomestitvenih stroških (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Če primerjamo oba načina izračuna stroškov izgradnje, se najbolj približamo realni oceni z metodo reprodukcijskih stroškov, saj gre v tem primeru za identičen objekt. Vendar pa je treba upoštevati funkcionalno zastarelost uporabljenih materialov, saj se najverjetneje investitor ne bo odločil reproducirati objekt z zastarelimi materiali. Torej pridemo do spoznanja da je v večini primerov najprimernejša metoda nadomestitvenih stroškov, še posebej pri izračunu stroškov novejših objektov. Izračun reprodukcijskih stroškov pride v poštev v primeru ocene vrednosti zgodovinskega objekta za zavarovanje (Pšunder in Torkar 2003, 100-103). Če hočemo pridobiti ob izračunu reprodukcijskih ali nadomestitvenih stroškov uporabne rezultate, moramo odšteti zmanjšanje vrednosti zaradi obrabe in zastarelosti. Fizična zastarelost je zmanjšanje vrednosti, povzročeno zaradi poslabšanja stanja kot posledice uporabe. Funkcionalna zastarelost je zmanjšanje vrednosti objekta zaradi slabe konstrukcije, materialov ali strukture. Ekonomsko ali zunanje zastaranje pomeni zmanjšanje vrednosti nepremičnine zaradi zunanjih vplivov, kar so lahko spremembe v standardizaciji, zakonodaji ali infrastrukturi (Pšunder in Torkar 2003, 100-103).

12

2.2.3 Metoda kapitaliziranja dobička

Kapitaliziranje dobička uvrščamo v skupino metod donosa, kamor prištevamo tudi metodo mnogokratnikov, ki je predstavljena v naslednjem poglavju. Obe metodi sta predstavnika tradicionalnega donosnostnega ocenjevanja vrednostni nepremičnin med metodami donosa. Večina investitorjev, ki izkoriščajo naložbeni potencial nepremičnine, utemeljujejo svoje odločitve z donosi, ki jih bo nepremičnina ustvarjala v prihodnje (Pšuder in Torkar 2003, 106-111). Metode donosa temeljijo na načelu, da je nepremičnina vredna toliko, kolikor znaša sedanja vrednost donosov, ki jih bo objekt v prihodnosti prinašal. Temeljno načelo iz katerega izhajamo, lahko ob predpostavki, da sta donos in zahtevana donosnost stalna, zapišemo v naslednji obliki (Pšuder in Torkar 2003, 106-111): V=D/r; pri čemer je: V- vrednost nepremičnine, D- stanovitni dobiček od nepremičnine, r- zahtevana donosnost ali mera kapitalizacije. Stanovitni ali stabilizirani dobiček je rezultat povprečnega poslovnega leta, pri čemer moramo upoštevati tudi odhodke, na primer za adaptacijo. Pri izračunu stanovitnega dobička moramo najprej oceniti potencialni letni prihodek od nepremičnine oziroma letno najemnino od katere odštejemo ocenjeno višino odbitka za nezasedenost in neizterljivost nepremičnine. Nadalje ocenimo in prištejemo druge povprečne letne prihodke za predmetno nepremičnino, na primer od trženja prostorov. Ocenjene stroške in rezervacije za popravila odštejemo ter dobimo stanovitni dobiček, ki ga označimo z D (Pšunder in Torkar 2003, 106-111) . Mero kapitalizacije je mogoče določiti na več načinov. Pogosto uporabljena metoda je tržna analiza mer kapitalizacije primerljivih nepremičnin. Pri tej metodi analiziramo več pred kratkim prodanih nepremičnin ter izberemo ocenjevani najbolj podobno nepremičnino. Mero kapitalizacije najbolj podobne nepremičnine določimo za mero kapitalizacije ocenjevane nepremičnine, pri čemer ne sme privzeta mera odstopati od tržnega povprečja. Drug način izračuna mere kapitalizacije je metoda dograjevanja, ki ima to prednost, da jo lahko izračunamo četudi nimamo na voljo preteklih podatkov o prodajah. Postopek izračuna je takšen, da najprej določimo donosnost netveganih naložb. Ker so naložbe v nepremičnine tvegane lahko vlagatelj zahteva premijo za tveganje. Dodamo še lahko premijo za slabšo likvidnost, saj je nepremičnina težje unovčljiva kot na primer delnice. Meri kapitalizacije še lahko prištejemo premijo za gospodarjenje z naložbo ter premijo za obnovo oziroma ohranitev kapitala ter dobimo iskano mero kapitalizacije (Pšunder in Torkar 2003, 106-111). Metoda kapitaliziranja dobička je zanesljiva, če upoštevamo stanovitne donosnosti netveganih naložb, stanovitne dobičke iz nepremičnine ter potencialno zelo dolgotrajen najem (Pšunder in Torkar 2003, 106-111).

13

2.2.4 Metoda mnogokratnikov

Metoda mnogokratnikov ali multiplikatorjev je preprosta, a zanesljiva. Poznamo več različic te metode, a najbolj uporabljena je metoda mnogokratnika letnega prihodka, ki pove kolikokrat preplačamo letni prihodek in v koliko letih se naložba povrne Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Mnogokratnik prihodka izračunamo kot razmerje med nabavno vrednostjo ali cene primerljive nepremičnine in potencialnim ali dejanskim letnim prihodkom primerljive nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Vrednost nepremičnine lahko ocenimo kot zmnožek potencialnega ali dejanskega letnega prihodka od nepremičnine in mnogokratnika prihodka od nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113). Kljub enostavnosti in pogoste uporabe metode mnogokratnikov, se pojavljajo določene omejitve metode (Pšunder in Torkar 2003, 111-113):

• ocenjevana nepremičnina mora biti na trgu, kjer se trguje s primerljivimi nepremičninami;

• metoda mnogokratnikov ni občutljiva za razlike v tveganju med posameznimi nepremičninskimi naložbami;

• niso upoštevane razlike v dobičkih med posameznimi nepremičninskimi naložbami. Postopek izračuna vrednosti nepremičnine po metodi mnogokratnikov zahteva najprej določitev tržne najemnine za ocenjevano nepremičnino na podlagi analize primerljivih nepremičnin. Z analizo primerljivih nepremičnin izračunamo po zgoraj opisanem postopku mnogokratnik prihodka, ki odseva realno razmerje med vrednostjo in najemnino za ocenjevano nepremičnino. Na koncu izračunamo vrednost nepremičnine (Pšunder in Torkar 2003, 111-113).

14

2.3 Dejavniki nakupa/najema in prodaje/oddaje nepremičnine Nepremičnine so ena izmed najpogostejših naložb v Sloveniji in pogosto tudi največja posamična naložba v posameznikovem premoženju (Cirman 2002a, 4). V Sloveniji živi v lastnih stanovanjih kar 82%, kar nas uvršča na vrh najrazvitejših držav. Veliko povpraševanje po nepremičninah povzroča rast cen in obenem zadolženost prebivalstva. Cene dvosobnih stanovanj v Ljubljani so se v zadnjih desetih letih kar podvojile (Grmek 2006, 17). Ko se odločamo za naložbo v nepremičnino se moramo najprej seznaniti s prednostnimi in slabostmi takšne naložbe. Prednosti presojamo z uporabniškega in naložbenega vidika. Lastna nepremičnina daje lastniku večjo stanovanjsko varnost, kar pomeni večjo svobodo pri preoblikovanju stanovanja, varnost pred nenadnimi povišanji najemnin ter odpovedjo najemne pogodbe. Lastna nepremičnine daje lastniku tudi finančno varnost, saj se njena vrednost ponavadi v času zvišuje (Cirman 2002a, 4). Naložba v lastno stanovanje zajema tudi določene slabosti. V primerjavi z drugimi naložbami je za lastno nepremičnino značilna relativna nelikvidnost, saj njeno unovčenje zahteva precej časa, transakcijski stroški pri prodaji pa so dokaj visoki. Donosnost naložbe je precej odvisna od vzdrževanja nepremičnine in njene okolice ter tudi od razmer na lokalnem in regionalnem trgu dela in finančnih trgih (Cirman 2002a, 4). Eden izmed najpomembnejših dejavnikov nakupa/najema in prodaje/oddaje je vsekakor cena nepremičnine. Če bi bil trg racionalen, bi bile cene povsem odvisne od dejavnikov, kot so dohodek, možnost zadolževanja, demografske spremembe, makroekonomski dejavniki in drugo. S pomočjo informacij o spremembah teh dejavnikov bi si lahko vlagatelji ustvarili prihodnja gibanja cen nepremičnin. Omenjeni racionalni dejavniki dajejo le delno razlago o gibanju cen, drug del razlage pa nam dajejo pričakovanja na trgu. Velikokrat ljudje oblikujejo svoja pričakovanja na podlagi gibanj cen v preteklosti, kar lahko ohranja gibanje cen navzgor. Na trgu nepremičnin je razširjeno mnenje, da je v neugodnih razmerah priporočljivo držati naložbo toliko časa, dokler zanjo ne dobiš ustrezne cene (Cirman 2002a, 6). Pri prodaji oziroma nakupu (ter najemu in oddaji) upoštevamo več različnih dejavnikov, kot so lokacija nepremičnine, lega, bližina nekaterih življenjsko pomembnih ustanov, standard gradnje, odmaknjenost od onesnaževalcev zraka ter povzročiteljev hrupa, cena stanovanja in podobno. Glede na ponudbo trga in finančne zmožnosti sami presodimo o dejavnikih, ki so odločilni (Janevski 2004, 38). Pri nakupu nepremičnine moramo najprej preučiti kakšne so naše finančne zmožnosti, kakšne so cene ter kakšna lokacija nam ustreza. Pri lokaciji nepremičnine preverimo tudi bližino vrtca in šole, nakupovalnih središč, zdravstvenega doma ter prometnih povezav. Preučimo tudi slabosti, kot so bližina industrijske cone, onesnaženosti in drugega. Pomembna je lega nepremičnine, kakovost in vrsta gradnje, način ogrevanja in podobno (Dovjak 2003, 76).

15

V Sloveniji so najhitreje prodajane nepremičnine garsonjere, enosobna ter manjša dvosobna stanovanja. Izbira velikosti stanovanja je vsekakor odvisna od kupčevih potreb ter finančnih zmožnosti. Vendar pa na izbiro stanovanja vpliva tudi lokacija nepremičnine ter njena starost. V letu 2002 je bilo na nepremičninskem trgu prodanih več kot 3.400 stanovanj, zgrajenih med 1960 in 1989, kar je približno 69% vseh prodanih stanovanj. Čeprav se v zadnjih letih število novogradenj povečuje, še vedno večino prodanih nepremičnin predstavljajo starejša stanovanja (Ferlan 2003, 82). Na prodajno ceno ima največji vpliv lokacija nepremičnine, nato velikost stanovanjske površine in starost hiše. Zaslediti je mogoče, da atrijske hiše dosegajo ponavadi višjo vrednost kot nesamostojne hiše. Kar je sicer najbolj zanimivo je dejstvo, da na doseženo prodajno ceno nima velikega vpliva velikost pripadajočega zemljišča (Cirman 2002a, 8-9). Oddaja nepremičnine je lahko zelo donosen posel za lastnika, saj lahko le-ta živi izključno od oddaje nepremičnine. Zaslužki od oddaje se lahko v mnogih primerih enačijo ali celo presegajo z zaslužki tveganih naložb v delnice na borzi. Na razvitem trgu velja, da so naložbe v nepremičnine donosne če dosegajo 15 do 25 odstotkov letno. Oddaja nepremičnine v Sloveniji pa zagotavlja v povprečju le 7% letno. Če se odločimo za oddajo nepremičnine moramo vsekakor upoštevati zlato pravilo, ki zahteva predhodni izračun stroškov vzdrževanja, mesečnih obrokov kredita ter stroškov davkov na oddajo, ki morajo biti skupno manjši od pričakovanega letnega zaslužka z najemnino (Zotlar-Bolce 2005a, 64). Eden temeljnih razlogov za najem nepremičnine je mobilnost. Z najemom stanovanja lahko preložimo prihodnjo selitev v večje stanovanje, ohranimo dodatna finančna sredstva ter jih donosneje naložimo. Na odločitev o najemu vplivajo tudi drugi dejavniki kot so razmere na trgu nepremičnin ter višina obrestnih mer. Če so obrestne mere na trgu nepremičnin nizke, lahko te spodbudijo k nakupu nepremičnin. Finančna matematika pogosto pokaže večjo upravičenost najema kot nakupa, vendar se ne odločamo le na podlagi finančnega izračuna, ampak tudi s pomočjo dejavnikov. Ti so že omenjena mobilnost, opremljenost stanovanja, možnost nalaganja finančnih sredstev v donosnejše naložbe, manjših stroškov vzdrževanja nepremičnine. Pomanjkljivosti najema so trajno plačevanje najemnin ter omejena možnost spreminjanja stanovanja po lastnih potrebah (Pšunder 2004a, 26-27). Pavlin ugotavlja na podlagi narejene analize, da se v 10 in 20-letnem obdobju bolj splača stanovanje najeti kot kupiti. V 30-letnem obdobju se pa v finančnem smislu najem in nakup stanovanja v povprečju izenačita (Pavlin 2003, 46).

16

3 VPLIV NEPREMIČNINSKEGA BALONA NA DELNIŠKI TRG 3.1 Dejavniki, ki vplivajo na razmere na nepremičninskem trgu Na trg nepremičnin vplivajo določeni dejavniki, ki pa vsak po svoje oblikujejo ponudbo, povpraševanje in cene na tem trgu. Izmed vseh dejavnikov je gotovo vredno omeniti štiri dejavnike, ki v zadnjem času izstopajo na trgu nepremičnin. Davek na nepremičnine, ki nam je sedaj znan kot nadomestilo za stavbno zemljišče bo predvidoma zamenjan z novim zakonom o nepremičninah v naslednjem letu. Nacionalna stanovanjska varčevalna shema je eden izmed dejavnikov, ki ponuja njenim varčevalcem predvsem ugodno bančno posojilo. Gospodarska rast in razvoj države ugodno vpliva na razvoj nepremičninskega trga nam ponuja nove možnosti. Obrestne mere so pa dejavnik, ki lahko v precejšnji meri vplivajo na odločitev nakupa, saj velja dejstvo, da je ob nizkih obrestih merah povpraševanje po nepremičninah v porastu.

3.1.1 Davek na nepremičnine

Vse več je zagovornikov mnenja, da se bo zaradi sprejetja davka na nepremičnine predvidoma naslednje leto, prodaja nepremičnin v letošnjem letu še povečala. Nekateri ekonomisti pa napovedujejo, da se bodo cene nepremičnin le začele nekoliko umirjati. Ker je Slovenija kljub svoji majhnosti razdeljena na več regij, ki ima vsaka svoje gibanje cen nepremičnin je to težko napovedati. Za primer omenimo le to, da so se samo celjske nepremičnine podražile v lanskem letu za 34%, medtem ko v Ljubljani le za 18% (Vukovič 2007, 18-19). V zadnjih enajstih letih je bil ta trend rasti v Ljubljani med 20 in 25% (Vukovič 2007, 18). Veljavni davek na premoženje ali nadomestilo za stavbno zemljišče je nastal konec osemdesetih let, ko je bila zasebna lastnina še omejena in sistem premoženjskih davkov ni sledil privatizaciji in denacionalizaciji nepremičnin. Država s tem sistemom premoženjskih davkov zbere le majhen delež davčnih prihodkov (povprečno 1,5% javnofinančnih prihodkov). Pred privatizacijo družbenih stanovanj je imelo nepremičnino 63 odstotkov gospodinjstev. Po privatizaciji je ta delež narasel na 89%, po letu 2000 pa upadel na 84%. V nekaterih najbolj gospodarsko razvitih državah, kot sta ZDA in Japonska ta delež dosega le 32 do 81%. Mednarodna primerjava pove, da so slovenska gospodinjstva po lastništvu nepremičnin precej v prednosti pred najbolj razvitimi državami na svetu. Razlog za to je povezan z dejstvom, da so bile velikemu deležu prebivalstva stanovanjske nepremičnine podarjene preko inflacijsko razvrednotenih posojil po realno negativni obrestni meri ali preko stanovanjske reforme po letu 1991. Nepremičninski balon je v tem obdobju večino prebivalstva spremenil v premožne lastnike nepremičnin, ki državi plačujejo zanemarljiv premoženjski davek (Kovač 2004, 8).

17

Pri prodaji nepremičnin prodajalec plača dvoodstotni davek od prometa z nepremičninami, pri čemer je osnova za izračun prodajna vrednost nepremičnine. Prodajna vrednost nepremičnine je tista, ki je navedena v prodajni pogodbi, če pa pride do večjih odstopanj, kot so na trgu, pa davčni urad lahko uporabi mnenje cenilca iz te stroke. Nov zakon o dohodnini zahteva, da se 30% davek od dobička pri prodaji nepremičnin plača, če je čas lastništva do deset let. Izjema so nepremičnine v katerih lastnik prebiva, za katere velja obdavčitev dobička do tri leta od nakupa do prodaje nepremičnine (Vukovič in Matejčič 2004, 44). Vlada načrtuje v letu 2008 uvedbo davka na nepremičnine, v aprilu 2006 pa je bil sprejet zakon o evidentiranju nepremičnin. Pojem davek na nepremičnine je pri nas nov, saj so bile nekoč rente iz naslova nepremičnin in tržni dohodki od lastništva nad nepremičnino kot kapitala družbeno nesprejemljivi (Zotlar-Bolce 2006 b). Pri novem davku na nepremičnine se davek veže na nepremičnine in njihovo vrsto, kar pomeni, da bodo po novem obdavčeni vsi lastniki nepremičnin, tudi pravne osebe. Prihodki od davka bodo pripadali proračunu občin, na območju katerih stoji nepremičnina, določen del sredstev pa se bo stekal v državni proračun. Zakon o davku na nepremičnine bo določal osnovno davčno stopnjo, ki pa jo bodo občine lahko še nekoliko zvišale za določene vrste nepremičnin. Stopnja obdavčenja še ni znana, vendar pa načeloma ne bi presegala zneska kot trenutno znašajo nadomestila za stavbno zemljišče. Po izračunih naj bi bila stanovanja obdavčena po stopnji med 0,04 in 0,08 odstotka posplošene tržne vrednosti (Vukovič in Matejčič 2004, 44). Da bi lahko sprejeli nov davek na nepremičnine, je treba najprej dokončati metodo množičnega vrednotenja nepremičnin, ki se odvija od konca leta 2006 in bo dala posplošeno tržno vrednost nepremičnin, kar pa bi naj bila osnova za odmero davka na nepremičnine. Zoper ocenjeno vrednost nepremičnine se pa bo mogoče tudi pritožiti (Vukovič in Matejčič 2004, 45). Nekateri ekonomisti so prepričani, da nov davek na nepremičnine pomeni zgolj davek na prihranke, od katerih pa smo že plačali dohodnino ter, da bo davek prizadel manj premožne družine. Največje polemike načenja dejstvo, da se bo predvidoma za davčno osnovo štela tržna vrednost nepremičnine. V izračunih, ki so jih izvedli v Združenju lastnikov nepremičnin ugotavljajo, da bi plačevali neprimerno več sredstev za davek na nepremičnine kot zdaj plačujemo nadomestilo za stavbno zemljišče. Na Ministrstvu za finance predvidevajo, da bodo zaradi splošne olajšave imeli deset odstotkov manjše prihodke, povečali pa bi se naj prihodki od davka na nepremičnine. Sicer pa zaenkrat lahko le ugibajo kolikšen bo delež iz naslova davkov na nepremičnine, saj še v celoti ne razpolagajo s popolnimi in ažurnimi evidencami (Zotlar-Bolce 2003, 66-67). Sedanji minister za finance Andrej Bajuk je mnenja, da bi se utegnila davčna stopnja na nepremičnine za tiste, ki redno plačujejo davek celo znižati, če bi našli in obdavčili vse, ki se sedaj temu plačilu izogibajo. Na podlagi anket je neregistriranih približno 32% hiš in 28% stanovanj. Z nadomestilom za stavbno zemljišče pa priteče 125 milijonov evrov v državno blagajno. Po zadnjih informacijah davka na nepremičnine ne bo do leta 2009, saj nepremičninskega davka ni v normativnem programu za leto 2007, poznavalci pa so mnenja da zaradi parlamentarnih volitev davka ne bo niti v letu 2008 (Urbas 2007, 11).

18

V marcu 2007 je slovenska vlada na evropsko komisijo naslovila pobudo za ohranitev nižjega DDV (davka na dodano vrednost) pri gradnji, obnovi in vzdrževanju stanovanjskih objektov. Slovenija si je namreč izposlovala v pristopnih pogajanjih, da lahko do konca leta 2007 uveljavlja 8,5-odstotno stopnjo pri gradnji stanovanj. Če bo evropska komisija to pobudo zavrnila, se bodo novogradnje podražile za približno 10 odstotkov, kar bi povzročilo podražitev ostalih objektov. Podražitev nepremičnin bi najbolj občutili kupci na najdražjih lokacijah, kot so Ljubljana, Gorenjska in Obala. Ob morebitnem povečanju stopnje DDV, se bi naj povečali tudi špekulativni nakupi v drugi polovici leta 2007 zaradi strahu pred omenjenimi podražitvami. Posledica tega je lahko občutna podražitev stanovanj že letos. Zvišanje DDV bo kapitalsko močnejšim vlagateljem na hitro prineslo 11,5-odstotni donos, hkrati pa naj bi zmanjšalo dosegljivost stanovanj srednjemu razredu (Finance 2007, 32).

19

3.1.2 NSVS (Nacionalna stanovanjska varčevalna shema)

V sredini leta 2004 je bilo varčevanje v okviru stanovanjske varčevalne sheme še precej ugodnejše od bančnega, prav tako obrestne mere posojil. Takratna trenutna realna donosnost, ki jo je bilo mogoče ustvariti s pomočjo varčevanja v NSVS je znašala 4,75 odstotkov. Najvišjo realno obrestno mero za rentno varčevanje je takrat ponujala Banka Celje in je znašala 3 odstotke, kar je bilo precej manj kot v okviru NSVS. Sicer pa so se s padajočimi obrestnimi merami stanovanjska posojila cenila, vendar je najnižjo obrestno mero za 10 letno stanovanjsko posojilo še vedno zagotavljala NSVS s 6,17%, sledila pa ji je SKB banka s 6,31% obrestno mero (Zupančič 2004, 62-63). Vendar pa je NSVS imela kljub ugodnemu varčevanju in posojilu določene slabosti. Subvencije države niso bile namenske in niso bile namenjene ciljno ljudem z najnižjimi dohodki, ki so najbolj potrebovali pomoč. Šlo je predvsem za ljudi, ki niso imeli rešenega stanovanjskega vprašanja in so si želeli po izteku prve sheme kupiti stanovanje. Ker so se stanovanja ves čas dražila, si ti ljudje stanovanj po izteku stanovanjske sheme ne bi mogli kupiti. Teh varčevalcev je bilo leta 2004 kar 46 odstotkov (Vukovič 2004, 20-22). Posledica številnih slabosti NSVS je bil izstop približno 11 odstotkov varčevalcev v prvi shemi, po izboljšanju razmer je ta odstotek znašal le 3 odstotke v drugi in tretji shemi (Kump 2002). Vključenost v NSVS naj bi prinašalo njenim varčevalcem in posojilojemalcem predvsem dvoje: nagrajevanje varčevalcev s premijami ter možnost najetja posojila v višini dvakratnika privarčevanih sredstev ob relativno ugodnih obrestnih pogojih. Raziskave, ki so jih v preteklosti izvedli v Sloveniji niso potrdile, da bi višje obrestne mere NSVS v primerjavi z drugimi naložbami spodbujale varčevanje. Prav tako so prišli do spoznanja, da niti nižje obrestne mere pri nas niso zavirale varčevanja. Študije opravljene v Nemčiji so pokazale tehten razlog za takšne reakcije, saj so se varčevalci pri odločitvah o obsegu varčevanja ozirali bolj na vrednost ciljnega nakupa kot na obrestne mere (Polanec 2004a, 11). Ne porajajo pa se le ugibanja o racionalnosti varčevanja, ampak tudi o najetju posojila v NSVS. Obrestne mere za posojila v NSVS so bile ugodne leta 2000 in danes niso več. Nominalne obrestne mere v bankah so se zaradi finančne liberalizacije ter znižane stopnje inflacije znižale in so primerljive oziroma celo nižje kot obrestne mere v NSVS. Kar pa je še pomembnejše, da banke odobravajo posojila v večji vrednosti nepremičnine kot NSVS. S tem se pojavlja vprašanje smiselnosti stanovanjske sheme, saj je bančni sistem sposoben ponuditi ista ali še ugodnejša posojila kot NSVS. Ob tem bi bilo smiselno, da bi država svoje delovanje na nepremičninskem trgu preusmerila v povečanje ponudbe stanovanj oziroma stavbnih zemljišč, znižala njihove cene ter tako vplivala na pocenitev stanovanj (Polanec 2004a, 11).

20

Septembra 2006 je Stanovanjski sklad RS objavil šesto nacionalno varčevalno stanovanjsko shemo. Primerjave so pokazale, da je shema konkurenčna bančni ponudbi, ni pa ugodnejša v varčevalnem delu. Vrednost enega lota oziroma najmanjšega vplačila v NSVS je 50 evrov. Preko NSVS se v petletnem obdobju ob mesečnem vplačilu enega lota ter ob dodatni premiji privarčuje 3384 evrov, medtem ko v Novi KBM 3601 evrov. Razlika je torej dobrih 200 evrov. Posojila v NSVS in v bankah je težko primerjati saj pogoji za najetje posojil v bankah čez pet let sedaj niso znani. Sedanja ponudba pri posojilih je v NSVS konkurenčnejša, saj so mesečni obroki za odplačevanje posojila nižji (Mihajlović 2006, 17). Glavna novost 6. nacionalne varčevalne stanovanjske sheme je namenska poraba privarčevanih sredstev, ki morajo biti porabljena izključno za stanovanje. Edina prednost varčevanja je pridobitev dolgoročnega stanovanjskega posojila v dvakratni vrednosti privarčevanih sredstev. Ob tem je treba opozoriti, da se utegne do takrat ponudba bank prilagoditi in postati konkurenčna. Izračuni, ki so jih izvedli v nepremičninski agenciji Insa kažejo, da bi morali biti varčevalni mesečni zneski vsaj 417 evrov, da bi privarčevana sredstva ob koncu obdobja zadoščala za nakup ali obnovo. Varčevanje v NSVS je torej bolj primerno za konzervativne vlagatelje, ki so naklonjeni netveganim naložbam, sicer pa je bolj smiselno pri varčevanju nad pet let vlagati neposredno na trg kapitala, kjer je možno doseči ob višji stopnji tveganja višje donose (Rozman 2006, 17). Med pomembne spremembe NSVS je gibljiva, trgu prilagodljiva obrestna mera, omogočala pa bo varčevanje pet do deset let ter dopušča opustitev dveh obrokov varčevanja letno. Pogoji varčevanja so tokrat zahtevnejši kot v preteklosti, donosnost sheme pa je nižja in sicer le 3,69 odstotka. V preteklih letih so se po raziskavah v podjetju Ninamedia v shemo vključevali varčevalci z že urejenim stanovanjskim vprašanjem, po novih pogojih pa se bodo vključevali predvsem tisti, ki nimajo lastnega stanovanja. Stanovanja so namenjena predvsem mladim družinam, saj so vsaj za 20 odstotkov nižja od trenutnih cen na prostem trgu. V prednostni vrstni red se torej uvrščajo mlade družine, invalidne osebe, redni varčevalci v NSVS ter družine z več otroki (Zotlar-Bolce 2006 a).

21

3.1.3 Gospodarska rast in razvoj

Dejstvo je, da kjer obstajata večja gospodarska rast in razvoj, je tudi večje povpraševanje po nepremičninah. V Ljubljani cene zazidljivih zemljišč rastejo od leta 1999. Glavni razlog je razmeroma skromna ponudba ter pomanjkanje primernih zemljišč za gradnjo, medtem ko so želje po gradnji nepremičnin velike. Cene v okolici Ljubljane prav tako rastejo, zaradi dostopnosti do mesta zaradi dobrih prometnih povezav. Gorenjska je zanimiva predvsem iz dveh razlogov. Kranj in njegova okolica sta že sama po sebi zanimiva za bivanje, zraven tega pa se gradnja v Kranju in Škofji Loki povečuje zaradi dobrih prometnih povezav z Ljubljano. Gorenjska je zanimiva zaradi turizma kar povečuje njen razvoj in gospodarsko rast, kar prispeva k večji gradnji tako počitniških hišic kot stanovanj. Cene zazidljivih zemljišč na južnem Primorskem rastejo intenzivneje po letu 2004. Pred tem je bila ponudba dovolj velika, veliko kupcev pa je raje kupovalo stanovanja. Vedno več ljudi se odloča za investicijo v počitniška stanovanja, kar gre pripisati predvsem hitro rastočemu turizmu. V ostalih regijah cene bolj ali manj rastejo. Izstopajo predvsem regije, ki mejijo na Ljubljano in imajo dobre prometne povezave (Savinjska, Notranjska, Dolenjska). Rast cen kaže, da je zanimanje za nakup nepremičnine razmeroma veliko v regijah, kjer je prisotna znatna gospodarska rast (Puschner 2007). V zadnjem četrtletju 2006 je bila je bila rast slovenskega BDP 5,5 odstotna, brez vpliva manj delovnih dni pa celo 5,8 odstotna. Močan pospešek gospodarske rasti sta povzročila predvsem zunanja trgovina in eksplozija naložb v gradbeništvu. Končna zasebna poraba je lani rasla z 3,3 odstotno stopnjo, medtem ko so kar 11,9 odstotni vzpon povzročile naložbe v osnovna sredstva (Usenik 2007, 3). Visoka rast investicij v letu 2006 je bila zabeležena tako na področju gradbenih objektov, kot tudi pri strojih in opremi. Investicije v gradbene objekte so narasle predvsem proti koncu leta in dosegle 20-odstotno rast v četrtem četrtletju. Glavnina razlogov za visoko rast investicij v gradbene objekte so lokalne volitve ter ugodne vremenske razmere, zaradi katerih je bila gradbena sezona bistveno daljša kot leto prej. Po dejavnostih se je zaposlenost prav tako najbolj povečala v gradbeništvu in sicer za 7,5 odstotka (24UR 2007). V revnih državah je ustvarjenih le nekaj odstotkov bruto družbenega produkta z nepremičninami, v bogatih državah pa lahko ta odstotek naraste tudi do 25% ali več. V Sloveniji je v povprečju ustvarjenih 12% dodane vrednosti v dejavnosti nepremičnin, če pa prištejemo še gradbeništvo pa to nanese na 17 odstotkov (Kožar 2002, 196). Kot ima določen vpliv gospodarski razvoj na nepremičninski trg, je situacija lahko velikokrat tudi obratna. Tako se je izkazalo tudi pri vplivu nacionalne stanovanjske varčevalne sheme na slovensko gospodarstvo. Povečanje nepremičninskih gradenj bo posledično povečalo dela v gradbeništvu, kar ima za posledico povečanje skupnih naložb. Povečanemu vlaganju sledi večje zaposlovanje, temu pa večja poraba gospodinjstev. Za banke pomenijo sredstva, zbrana v okviru NSVS, velik del dolgoročno vezanih tolarskih vlog prebivalstva. Delež vezanih vlog v primerjavi z vsemi vezanimi vlogami je od leta 1999 do leta 2002 narasel iz 24% na 48% (Oplotnik in Križanič 2004, 10).

22

Na britanskem nepremičninskem inštitutu so za leto 2004 ugotovili, da se je na evropskem nepremičninskem trgu po uvedbi evra močno razvil španski nepremičninski trg. Cene so se v Španiji od leta 2001 dvignile tudi za 60 odstotkov, kar je razlog večjega priseljevanja, dobre gospodarske rasti ter ugodnih razmer na posojilnem področju. Nekateri strokovnjaki opozarjajo ob 20 odstotni precenjenosti nepremičnin na postopno nižanje cen ter na recesijo španskega nepremičninskega trga (Zotlar-Bolce 2005b, 65). Podoben razcvet kot v Španiji beleži tudi Irska in sicer skok cen za 40 odstotkov od leta 2001. Cene nepremičnin pa so padle v Nemčiji, ki se je soočala z največjimi fiskalnimi težavami, veliko mero brezposelnosti in recesijo. Podobne razmere so se pojavile tudi v Italiji, kjer so ugodne razmere izkoristili večji vlagatelji (Zotlar-Bolce 2005b, 65). V letu 2004 je trgovanje z nepremičninami v ZDA doseglo vrhunec, primerljivo z delniškim trgom tehnoloških delnic pred zlomom. Nepremičninski trg v ZDA je postopoma postal precenjen. Zgodovinsko ugodni kreditni pogoji, stabilna ekonomija in nizke obrestne mere so bili glavni razlogi za povišano povpraševanje po nepremičninah. Nizka vrednost ameriškega dolarja v primerjavi z evrom je privlačila investitorje iz Evrope (Zotlar-Bolce 2005b, 66). V tretjem četrtletju 2006 je ameriška gospodarska rast dosegla najnižjo vrednost po letu 2003. Glavni razlog za tako nizko rast ameriškega bruto domačega produkta (BDP) je konec dolgotrajne rasti na nepremičninskem trgu oziroma pok nepremičninskega balona. Povprečna cena novih stanovanj se je znižala za 9,7 odstotka, kar je največji padec po letu 1970. BDP so znižale tudi zmanjšane investicije v nova stanovanja. Minister za finance pojasnjuje nastalo situacijo kot normalno, saj se je petletna rast cen na nepremičninskem trgu enkrat morala ustaviti (Kapital 2006).

23

3.1.4 Obrestne mere

Osnovno obrestno mero določa Evropska centralna banka (ECB) v Frankfurtu. Vsaka sprememba obrestne mere, ki jo izvrši ECB, vpliva na EURIBOR, medbančno obrestno mero, ki se nanaša na evro. Enako velja za LIBOR, ki pa se nanaša na švicarski frank, njegova cena pa se oblikuje na londonskem trgu. Obrestna mera, po kateri občan najame posojilo pri banki, je sestavljena iz dveh delov, obrestne marže, ki je fiksna in spremenljivi del- EURIBOR ali LIBOR. Banka spremlja spremembe na trgu in te spremembe upošteva pri zaračunavanju mesečnih anuitet. Načeloma velja, da se spremenljivi del obrestne mere spreminja dvakrat, trikrat ali štirikrat na leto, odvisno od ročnosti EURIBORJA ali LIBORJA, zapisanega v posojilni pogodbi (Finance 2006a). Kreditojemalec pa lahko pri banki najame posojilo tudi po fiksni obrestni meri, ki je nespremenljiva od datuma sklenitve kreditne pogodbe do zapadlosti kredita. S to obrestno mero, ki je ponavadi nekoliko višja od spremenljive obrestne mere, lahko kreditojemalci natančno izračunajo mesečne stroške kredita. To pomeni manjše tveganje in prednost v času, ko raste inflacija (Zotlar-Bolce 2006c). Vpliv obrestne mere na umiritev cen nepremičnin je bil viden že v sredini leta 2005, ko so strokovnjaki skušali analizirati, kaj je v preteklosti povzročilo rekordno rast cen nepremičnin in močno povečalo dogajanje na tem delu kapitalskega trga. Finančni trg omogoča ljudem večje možnosti za ugoden najem posojil za nakup nepremičnine ter špekulacije na tem trgu. Višino obrestnih mer v razvitih trgih narekujeta predvsem ameriški in evropski trg. Ker naj bi bilo povišanje cen nepremičnin umetno ustvarjeno z zaslugo svetovnih centralnih bank, z ugodnimi obrestnimi merami, so s povišanjem obrestne mere od sredine leta 2005 nekoliko omilili nevarnost zloma na nepremičninskem trgu. Ugodni krediti so tako ustvarili pogoje za nakup nepremičnin in ustvarili dobro klimo povečanega povpraševanja po nepremičninah. Kar pa sicer ne velja za Slovenijo, saj se pogosteje kot v tujini pri nas srečujemo z neugodnimi pogoji kreditiranja za nakup nepremičnin (Zotlar-Bolce 2005e). EURIBOR raste že od septembra 2005, pred tem pa je miroval. Tudi gibanje LIBOR-ja je bilo podobno, saj se je začel dvigovati od septembra 2005 z 0,8 odstotka. EURIBOR je tako zrasel od leta 2004, ko je znašal 2,2 odstotka na 4 odstotke v marcu 2007. Razlog za dvig referenčnih posojilnih obrestnih mer so strahovi ECB, da bo ob večji gospodarski rasti od napovedane inflacija dobila zagon. V sredini leta 2007 se pričakuje dvig trimesečnega EURIBOR-ja na 4,1 odstotka, šestmesečnega pa na 4,15 odstotka. Trg pričakuje, da bo EURIBOR dosegel vrh septembra, potem pa naj bi se rast do konca leta 2009 umirila na ravni 4 odstotkov (Petrič in Kos 2007, 4-5).

24

Švicarska narodna banka (SNB) naj bi bila še bolj občutljiva na inflacijske pritiske, ki jih prinaša večja gospodarska rast in močan švicarski frank. Kar pomeni, da bo LIBOR, ki je marca 2007 narasel na 2,28 odstotkov, še naraščal predvidoma do leta 2008, in sicer še za dodatne pol odstotne točke. Posojila v švicarskih frankih bodo tako še naprej ugodnejša kot posojila v evrih, saj bo razlika do konca leta 2007 1,45 odstotne točke, do leta 2010 pa bo ta razlika 0,9 odstotne točke. Vendar se posojilojemalci v frankih srečujejo še z nevarnostjo krepitve franka, čeprav bodo po mnenju mnogih analitikov, kljub okrepitvi franka za največ 3,9 odstotka, še vedno posojila v švicarskih frankih ugodnejša (Petrič in Kos 2007, 5). Po podatkih Urada za makroekonomske analize in razvoj se v zadnjem času fizične osebe precej zadolžujejo. Najbolj rastejo stanovanjska posojila, ki so konec leta 2007 imela že 35-odstotni delež, medtem ko je leto prej njihov delež znašal 30 odstotkov. Zaradi višanja obrestnih mer se pa kreditiranje v zadnjih mesecih umirja in ne raste več z visokimi stopnjami kot v prejšnjih obdobjih (Finance 2006a). Z razvojem hipotekarnega bančništva in sprejetim Zakonom o hipotekarni in komunalni obveznici naj bi hipotekarno kreditiranje postalo osnovni vir financiranja nepremičnin. S tem lahko potrošniki podaljšajo rok odplačevanja hipotekarnih kreditov ter znižajo tovrstne obrestne mere. Delež stanovanjskih posojil, zavarovanih s hipoteko, v primerjavi z vsemi stanovanjskimi bančnimi posojili se naglo povečuje, saj predstavljajo najcenejše in najučinkovitejše zavarovanje (Zotlar-Bolce 2006c). V ZDA pa se srečujejo s strahom pred nezmožnostjo odplačevanja hipotek, predvsem posojilojemalcev iz nižjega bonitetnega razreda (subprime posojila), zaradi krize, ki napoveduje v ZDA recesijo in s tem višje cene zavarovanj posojilnih tveganj. To vpliva na dogajanje na borzi, ki jo spremljajo padci, saj so nekateri vrednostni papirji izpostavljeni subprime tveganju. S tem se povečuje prodajni pritisk na tečaje na vseh razvitih trgih in trgih v razvoju, saj vlagatelji zmanjšujejo delež tveganih naložb v svojih portfeljih (Antunovič 2007, 4).

25

3.2 Nihanje cen nepremičnin Čeprav so mnogi laiki prepričani, da cene nepremičnin gredo samo navzgor, se lahko po mnogih letih tega prepričanja zgodi, da se vrtoglave cene nepremičnin začnejo spuščati tudi do 20 odstotkov in pustijo ogromne posledice v gospodarstvu. Kljub temu, pa nepremičninski trg velja za mnogo stabilnejšega kot delniški, saj se spremembe na nepremičninskem trgu dogajajo izjemno počasi in je zato bolj predvidljiv kot delniški trg. Cene nepremičnin ne naraščajo v celotnem gospodarstvu po enakih stopnjah, zato je veliko bolj verjetno, da se bodo pojavili nepremičninski baloni le na območjih kjer cene rastejo najhitreje in z največjimi stopnjami.

3.2.1 Nastanek nepremičninskega balona in njegove posledice

Kljub zgodovinsko nizkim hipotekarnim obrestnim meram ob koncu leta 2002 niso napovedovali nastanka nepremičninskega balona v ZDA. Takratne povprečne dolgoročne obrestne mere za 30-letna hipotekarna posojila so upadla na 6,31 odstotka, najnižje v zadnjih 32 letih, vendar pa takrat to ni predstavljalo nevarnosti za rast cen nepremičnin in nastanek nepremičninskega balona. Napovedovala se je upočasnitev rasti cen nepremičnin v Veliki Britaniji ter ZDA in ne nastanek nepremičninskega balona, ki je dejansko kasneje sledil (Grahek 9, 2002). Dobri dve leti kasneje je tema o nepremičninskem balonu začela polniti naslovnice skorajda vseh poslovnih časopisov v ZDA in šele takrat so se ljudje začeli zavedati kaj se pravzaprav dogaja. Konec leta 2004 je takratni šef ameriške uprave za denarne rezerve Alan Greenspan že predvideval, da so cene nepremičnin dosegle strop in da je nepremičninski trg v ZDA pred zlomom, s čemer so se strinjali tudi mnogi gospodarstveniki in analitiki. V nepremičnine je investiralo vedno več ljudi, saj so na trgu veljale ugodne razmere, med drugim tudi nizki davki na nepremičnine. Najpogosteje so kupovali nepremičnine ljudje v starosti med 50 in 65 let, v to starostno skupino pa je še prišla generacija baby booma, zato so se od leta 2000 cene povečale za tretjino. Več kot polovica hipotek, s katerimi so kupci zavarovali svoj kredit, sodijo med najbolj tvegane. Če lastnikom zmanjka denarja za odplačevanje dolgov, se znajdejo v velikih težavah, čemur pa smo priča sedaj v letu 2007, ko je kriza zaradi tveganih hipotekarnih posojil nastopila (Kramžar 2005). Kljub zviševanju obrestnih mer, nepremičninski trg v ZDA še vedno raste. Prodaja stanovanj se je junija 2005 v primerjavi z junijem 2004 zvišala za 4,4 odstotka. Cene so od leta 2002 zrasle za dobrih 40 odstotkov. Največja rast je bila v Kaliforniji (50%) in na severovzhodu (56%), medtem ko je bil najmanjši dvig cen na jugu ZDA (9%). Povprečna cena nepremičnine je junija 2005 dosegla vrednost 219.000 dolarjev, kar je kazalo na pregretost trga. Povprečna fiksna obrestna mera je padla na 5,73 odstotka in je leto poprej znašala 5,98 odstotka (Poslovni Dnevnik 2005).

26

Finančno investicijsko podjetje Redgent Atlantic Capital iz ZDA je konec leta 2005 postreglo s podatkom, da so se cene nepremičnin zaradi špekulacijskih finančnih operacij ponekod po svetu povišale v zadnjih letih tudi za 150 odstotkov. V Španiji so se cene dvignile od leta 1998 do 2005 za dobrih 140 odstotkov. Konec leta 2005 se je začel trg umirjati, cene pa so bile na višku, problem pa je nastajal v povišanih stroških gradnje, ki naj bi porasli za 14 odstotkov. Cene nepremičnin so kazale na zgodovinsko velik skok ne samo v ZDA, ampak skorajda povsod po svetu . V okolici Sydneyja v Avstraliji je bilo potrebno za hišo odšteti pred desetimi leti 145.000 ameriških dolarjev, konec leta 2005 pa je njene cena narasla na 550.000 dolarjev. Visoke cene nepremičnin so dvignile pologe za nakup prve nepremičnine mladih družin. V Veliki Britaniji je bilo potrebno za polog za najem posojila odšteti približno 60.000 dolarjev, kar je postal luksuz le redkih družin. Nakupi prve nepremičnine mladih pod 25 let so danes vse bolj v upadu in so po letu 2003 dosegli najnižjo stopnjo v zadnjih 50 letih (Zotlar-Bolce 2005e). V Evropi in ZDA so od devetdesetih do leta 2005 zabeležili rast cen nepremičnin za približno 35 odstotkov. Po ocenah evropske centralne banke so mrzlico višanja cen nepremičnin v Evropi ustavile povišane obrestne mere, ki bi naj v prihodnosti še rasle. Pesimisti so ocenjevali, da bi naj cene v Evropi padle za približno 20 odstotkov. Cene nepremičnin v ZDA pa so od leta 2005 do danes vztrajno naraščale (Zotlar-Bolce 2005e). Nepremičninski trg v Španiji v zadnjih letih beleži eno največjih rasti cen nepremičnin v Evropi. Analitiki predvidevajo, da obstaja velika verjetnost, da pride do zloma španskega trga nepremičnin zaradi vrtoglavih cen. Od leta 1997 so se cene nepremičnin povišale za kar 150 odstotkov. Ugodni kreditni pogoji, gospodarska rast ter trend migracije v večja mesta so pripomogli k visoki rasti cen nepremičnin. Strokovnjaki opozarjajo na veliko zadolženost španskega prebivalstva, kar bi lahko vodilo k zlomu nepremičninskega trga, če lastniki nepremičnin ne bi mogli odplačati svojih dolgov (Kapital 2007). Analitiki globalnega trga so ob koncu leta 2005 najbolj opozarjali na aktivno nepremičninsko dogajanje in gradnjo na azijskem trgu. Največ gradnje je potekalo na Kitajskem- Shanghai, Peking in Beijing, kjer bi naj prišlo do zloma nepremičninskega trga, saj je tukaj največ globalne gradnje v zadnjem stoletju (Zotlar-Bolce 2005e). Leta 2005 so dosegle cene nepremičnin v mnogih državah rekordne vsote, če bi primerjali najemnine z prihodki. Kljub temu, se cene nepremičnin ponekod niso ustavile. Nemogoče je predvidevati kdaj se bodo cene ustavile, oziroma upadle. Vemo pa zagotovo, da se bodo. V sredini leta 2005 so se cene začele nižati v Avstraliji in Veliki Britaniji, nepremičninski trg v ZDA pa jima je sledil čez dobro leto (The Economist 2005a).

27

V mnogih državah je problematiko višanja cen nepremičnin spremljalo še mnogo višje povpraševanje po posojilih kot v prejšnjih nepremičninskih balonih. Ne samo, da so novi kupci nepremičnin najemali višja hipotekarna posojila, ampak so že obstoječi lastniki nepremičnin povečevali svoje hipoteke in si s tem zagotovili več razpoložljivih finančnih sredstev, ki so jih lahko porabili. Rezultat tega posojanja na finančnem trgu lahko pripelje do mnogo bolj kritičnega stanja pri nepremičninskem balonu, kot pa pri delniškem, čemur pa sledi dolgotrajna ekonomska ranljivost. Študija, ki jo je izvedel Mednarodni denarni sklad (IMF- International Monetary Found), ugotavlja, da so lahko izgube po zlomu nepremičninskega balona tudi do dvakrat večje kot po zlomu delniškega trga, čemur pa ponavadi sledi recesija (The Economist 2005a). V mnogih državah so nepremičnine bolj prevrednotene kot v prejšnjih obdobjih, zraven tako nizke inflacije pa bi se morale cene nepremičnin umiriti in ostati na tej ravni vsaj desetletje, da bi dosegle realno vrednost. Kar je še pomembneje, so v marsikateri državi nepremičninski balon povečevali investitorji mnogo bolj kot v preteklosti. Kar pomeni, če se je nepremičnina prodala naprej in ni dobila lastnika, ki bi se vselil, je to le še povečevalo cene. V ZDA lahko to pomeni prvi padec v povprečnih cenah nepremičnin od Velike depresije. Lastniki nepremičnin, ki so s pomočjo večanja svojih hipotek povečevali svoje prihodke oziroma tisti, ki so se zanašali na visoko pokojnino na podlagi višanja cen nepremičnin bodo nenadoma spoznali, da bodo morali varčevali na star način- porabiti manj kot znašajo njihovi prihodki (The Economist 2005a). Dve petini vseh ameriških zaposlitev od leta 2001 so predstavljala dela v nepremičninskem sektorju, kot je gradnja, nepremičninsko posredništvo in najemništvo. Če cene nepremičnin padejo lahko to predstavlja veliko breme za ameriško ekonomijo. Če bodo nizke cene nepremičnin potegnile ameriško gospodarstvo v recesijo, bodo njeni politiki imeli mnogo manj prostora za manevriranje kot so imeli po zlomu delniškega trga. V letu 2000 je imela Amerika proračunski presežek, leta 2005 je že imela velik proračunski primanjkljaj (The Economist 2005a). Globalni nepremičninski balon sta spremljala predvsem dva faktorja: zgodovinsko nizka obrestna mera, ki je spodbujala kupce nepremičnin k najemanju posojil ter nezaupanje ameriških gospodinjstev v delniški trg po njegovem zlomu. Vse to je spodbujalo ljudi da so bolj zaupali trgu nepremičnin in ob ugodnih davčnih in posojilnih pogojih je povpraševanje hitro preseglo ponudbo (The Economist 2005b). Najbolj zgovoren dokaz da so cene nepremičnin v mnogih državah prevrednotene nam pokaže razmerje med cenami nepremičnin in najemninami. To razmerje je podoben pokazatelj stanja na nepremičninskem trgu kot je P/E kazalnik (razmerje med tečajem in dobičkom na delnico) na delniškem trgu. Izračuni The Economist-a kažejo rezultate, da so cene nepremičnin v primerjavi z najemninami dosegle rekorden nivo v Ameriki, Veliki Britaniji, Avstraliji, Novi Zelandiji, Franciji, Španiji, Nizozemski, Irski in Belgiji. Razmerje med cenami nepremičnin in najemninami za ZDA je v letu 2005 bilo 35 odstotkov nad povprečnim nivojem med letoma 1975 in 2000. Nepremičnine v Veliki Britaniji, Avstraliji in Španiji so bile po istem izračunu prevrednotene za 50 odstotkov (The Economist 2005b).

28

Da bi vzpostavili ravnotežje med cenami nepremičnin in najemninami v pošteno vrednost, se morajo najemnine zvišati ali cene nepremičnin pasti. Glede na pretekle nepremičninske balone, je inflacija zviševala najemnine in prihodke, medtem ko so se cene umirile na določeni ravni. Današnja inflacija pa je tako nizka, da bi ta proces zahteval mnogo let. Če bi najemnine zviševali za 2,5% letno, bi morale cene nepremičnin ostati nespremenjene vsaj 12 let, da bi se razmerje med cenami in najemninami normaliziralo. V nasprotnem primeru bi trajalo še dlje, tako da je najverjetneje da bodo cene padle (The Economist 2005b). Da se je zgodil padec cen nepremičnin v ZDA so pripomogla naslednja dejstva: nepremičnine so prevrednotene, inflacija je nizka in vedno več ljudi je kupovalo nepremičnino kot investicijo. Cene nepremičnin bodo padale še naprej naslednjih nekaj let v večini držav, ponekod tudi za 20 ali več odstotkov (The Economist 2005b). V ZDA je pred dvema letoma vladalo dejstvo, da cene nepremičnin naraščajo zaradi omejene ponudbe zazidljivih zemljišč in povečanega števila gospodinjstev. Prav tako leta 2004 Velika Britanija ni mogla dohitevati povpraševanja po nepremičninah. Kakor hitro pa so pričakovanja glede višanja cen nepremičnin upadla, je tudi povpraševanje po nepremičninah padlo (The Economist 2005b). Ob tako visokih cenah novogradenj, se je Amerika težko izognila recesiji. Pravzaprav po vseh nepremičninskih balonih sledi recesija. Čas ko si bo lahko povprečna družina privoščila povprečen dom bo nedvomno prišel, s tem, da se bodo morale ali cene nepremičnin znižati ali prihodki gospodinjstev povišati (Sjuggerud 2005). Cene nepremičnin v ZDA so začele leta 2006 upadati in bodo upadale vse do leta 2009. Po predvidevanjih se bodo cene nepremičnin v vseh mestnih območjih v ZDA znižale za več kot desetino, je pokazala Moodyjeva raziskava Economy. Com. Število novogradenj je na medletni ravni upadlo za 20 odstotkov. V letu 2005, je po raziskavi US Census Bureuja, 35 odstotkov lastnikov porabilo za stroške svojih nepremičnin kar 30 odstotkov razpoložljivega dohodka. Zaradi znižane vrednosti nepremičnin pa lahko pride do zmanjšanja zasebne porabe. Konec leta 2006 je šef Fed-a Ben Bernanke izključil možnost nižanja obrestnih mer zaradi inflacijskih pritiskov. Recesija na trgu nepremičnin je namreč finančni trg navdala z upanjem, da bo Fed začel leta 2007 zniževati obrestne mere (Usenik 2006, 11). Leta 2004 so se cene na slovenskem nepremičninskem trgu po nekaj letni rasti začele umirjati. Ponudba je že skoraj povsod presegala povpraševanje, na umiritev razmer pa so vplivali predvsem prihajajoči davek na nepremičnine, nižja rodnost ter manjša gospodarska rast. Pet let nazaj, torej leta 1999, so se cene precej dvignile, kar je bila predvsem posledica velikega povpraševanja. Po tem obdobju so se razmere začasno umirile in za nakupe nepremičnin so se odločali predvsem premožnejši prebivalci. Cene so v tem obdobju narasle za približno 30 odstotkov (Matejčič 2004, 12-14). Povsem drugačne so bile razmere v slovenski prestolnici, kjer so se cene stanovanj med leti 1995 in 2004 podvojile. Cene stanovanj so leta 2004 dosegle raven, ki so po podatkih Economist-a enake cenam v Bruslju, ki ima precej višjo kupno moč kot Ljubljana. Če bi ugotavljali prisotnost nepremičninskega balona s pomočjo razmerja med cenami stanovanj

29

in najemninami, se je to razmerje povečalo za 35 odstotkov. Vendar pa kljub odstopanju med cenami in najemninami, bi težko trdili, da smo bili priča nepremičninskemu balonu. V istem obdobju so se namreč obrestne mere izrazito znižale, zato je bila sprememba cen upravičena (Polanec 2004b). Kljub temu, da so nekateri poznavalci trdili, da se bodo cene zaradi davka na nepremičnine umirile, so cene naprej naraščale. Leta 2005 so se cene zemljišč na območju mesta Ljubljane zvišale do ravni, da se investitorji več niso odločali na nakupe. Vendar so kljub mnenju nekaterih, da so cene dosegle strop, cene naprej naraščale (Mihajlović 2005, 6). Po mnenju strokovnjakov so cene naraščale zaradi uresničevanja Nacionalnega stanovanjskega programa in izvajanje Nacionalne stanovanjske varčevalne sheme. Leta 2005 so bile tako razmere na finančnem trgu povsem neugodne, kar se tiče obrestnih mer. Temeljna obrestna mera je bila odpravljena, obrestna mera NSVS je bila visoka, obrestne mere v bankah pa neugodne. Za regulacijo cen je bila izrednega pomena uvedba hipotekarnega bančništva, ki naj bi zagotavljalo dolgoročnejša posojila, nižje stroške posojil ter nižjo efektivno obrestno mero (Zotlar-Bolce 2005f, 70). Konec leta 2005 je bilo potrebno v Ljubljani za kvadratni meter odšteti od 2000 do 2800 evrov, cene pa naj bi naprej rasle po napovedih med 5 in 10 odstotki letno. Na Primorskem, kjer so med najbolj iskanimi hiše in stanovanja ob obali, so cene nepremičnin dosegle 4000 evrov. Prav tako se je napovedovala rast cen nepremičnin na območju Maribora, v povprečju za 10 odstotkov letno. V prihodnjih letih so napovedovali trend selitve na periferijo, saj so cene občutno nižje kot v mestnih središčih, dostopnost do mesta pa se povečuje z gradnjo cest in avtocest (Zotlar-Bolce 2005d). Promet na slovenskem nepremičninskem trgu se je leta 2005 nominalno povečal za 19 odstotkov, realno pa za 16 odstotkov. Cene stanovanj so se realno povišale za 10 odstotkov. Dejstvo, da so se cene stanovanj podražile, govori tudi podatek, da se je število poslov na sekundarnem nepremičninskem trgu povečalo za 2 odstotka (Javornik 2006, 14). Kljub vrednostno najvišjim cenam nepremičnin v Ljubljani, pa cene tam ne rastejo najhitreje. Analize podatkov o cenah nepremičnin, ki jih zbira Geodetska uprava RS, so pokazale, da so v obdobju med leti 2003 in 2005 cene najbolj zrasle v notranjsko-kraški regiji in sicer za 54 odstotkov. Po stopnjah rasti sledijo Obala s 50 odstotki, podravska regija s 46 odstotki in na Goriškem 36 odstotkov. V osrednjeslovenski regiji brez Ljubljane je bila rast cen 35 odstotna, v Ljubljani pa 30 odstotna. Povprečna rast cen v celotni Sloveniji naj bi bila v tem obdobju 32 odstotna (Vuković 2006, 20). Cene nepremičnin so do leta 2007 dosegle ponekod po Sloveniji visoko rast in rekordne zneske. Ko se začnejo nepremičnine kupovati na zalogo, kot naložba, se začnejo kazati prvi znaki nepremičninskega balona. Poznavalci so kljub temu prepričani, da še ne bo počil. V Ljubljani, kjer cene nepremičnin dosegajo vrednostno najvišje cene, le-te naraščajo vse od leta 1995, močnejša rast je bila zabeležena od leta 2003, stopnja rasti pa se je od leta 2006 še povečala. Po ocenah spletnega portala nepremičnin Slonep.net, so to že prva znamenja napihovanja nepremičninskega balona. Cene bi naj po mnenju strokovnjakov nekaj časa še naraščale, potem pa se napoveduje ustalitev cen na določeni ravni ali padec cen nepremičnin (Nidorfer in Mihajlović 2007, 10).

30

Strokovnjaki na področju nepremičnin napovedujejo skoraj povsod po Sloveniji nadaljnjo rast cen nepremičnin. Razlog za rast cen nepremičnin je v vseh regijah predvsem povpraševanje, ki presega ponudbo. Ob tem lahko cene nepremičnin spodbudi tudi morebitno povišanje DDV v letu 2008. Povečevalo se bo tudi povpraševanje po nepremičninah kot finančni naložbi, saj so razmere na borznem trgu precej nepredvidljive. Marca 2007 se je sprostila četrta petletna varčevalna shema, v kateri varčuje okrog 12 tisoč varčevalcev. Posojila, ki jih bodo varčevalci lahko najeli bodo tokrat cenejša od bančnih. Prav tako večina bank v Sloveniji beleži v zadnjem času povečanje obsega stanovanjskih posojil. Rast tržnih posojil se lahko zmanjša le zaradi rastočih evrskih obrestnih mer saj ljudje postajajo čedalje bolj občutljivi na spremembo obrestne mere. Andrej Kuplenik iz ABC Nepremičnin, je kljub visoki rasti cen nepremičnin prepričan, da nepremičninskega balona v Sloveniji zagotovo ne bo še vsaj 30 let. Razlog za to navaja manjšo zadolženost Slovencev in drugačen odnos do nepremičnin kot drugje po svetu (Nidorfer in Mihajlović 2007, 10-13).

31

3.2.2 Primeri nepremičninskih balonov

Nepremičninski baloni so dokaj pogost pojav v vseh razvitih gospodarstvih. Pojavljajo se v določenih regijah ali pa zajamejo celotno gospodarstvo. Čeprav so slednji mnogo redkejši, puščajo za seboj hude posledice. Razcvet cen nepremičnin spodbudi okolje padajočih obrestnih mer, ki preko rasti posojil spodbuja povpraševanje po nepremičninah in nepremičninske špekulacije (Grahek 2004, 16-17). Zelo znan primer lokalnega nepremičninskega balona je gibanje cen nepremičnin na Floridi v ZDA na začetku dvajsetih let minulega stoletja. Med leti 1922 in 1926 se je vrednost nepremičnin v povprečju zvišala za 5,5 krat. Skok cen so povzročile množične migracije premožnega prebivalstva na jug ZDA, čemur pa so zaradi visokih cen nepremičnin sledile špekulacije, kar je bil vzrok za nastanek balona. V letih za tem so sledile zgodbe, kako so ljudje čez noč obogateli na račun napihovanja nepremičninskega balona. Leta 1926 je bilo treba za povprečno stanovanje odšteti 4,5 milijona dolarjev, kolikor stane dandanes luksuzna hiša v prestižni soseski na Floridi. Oziroma, za ta denar lahko dobimo 100 povprečnih stanovanj v Ljubljani s površino 40 kvadratnih metrov. Po poku nepremičninskega balona so cene padle za več kot 80 odstotkov, na vrednosti pred pojavom balona (Grahek 2004, 16-17). Nekoliko manj let nazaj je nepremičninski balon zajel celotno gospodarstvo Japonske, čemur je sledila 10 letna depresija. V osemdesetih letih prejšnjega stoletja je ohlapna denarna politika japonske centralne banke omogočila veliko likvidnost gospodarstvu. Od leta 1980 do 1989 se je ključna obrestna mera z 9 odstotkov znižala na le 2,5 odstotka, kar povzročilo dvig cen nepremičnin. Leta 1984, pred nepremičninskim balonom, je hiša na Japonskem stala 6 povprečnih dohodkov Tokijčana, ob vrhu nepremičninska balona, leta 1989, pa 18. Cena nepozidanih zemljišč se je leta 1987 podražila za 78 odstotkov. Delnice holdingov, ki vlagajo premoženje v nepremičnine so se na Tokijski borzi podražile v povprečju za 400 odstotkov. Ko je japonska denarna politika začela leta 1989 silovito dvigovati obrestno mero, je nepremičninski balon počil. Sledil je zlom na trgu nepremičnin, kar je povzročilo strmoglavljenje delnic nepremičninskih holdingov za 60 odstotkov. Sledil je majhen dvig cen nepremičnin, nato pa še en zlom, ki je prepolovil cene nepremičnin. 14 let po poku balona kotirajo delnice nepremičninskih holdingov na tretjini vrednosti, ki so jo dosegle na vrhuncu nepremičninskega balona leta 1989. Leta 2004 so cene nepremičnin zrasle prvič po 17 letih za 0,9 odstotka letno (Grahek 2004, 16-17). Omenjena dogodka nista izjemi, saj se je v zadnjih 210 letih nepremičninski balon v ZDA pojavil v povprečju vsakih deset let. Vendar pa vsi baloni nimajo tako katastrofalnih posledic, imajo pa lastnost, da že ob skromnem popravku cen nepremičnin navzdol, treba čakati kar nekaj let da dosežejo isto raven (Grahek 2004, 16-17).

32

3.3 Nepremičninski skladi Nepremičninski skladi omogočajo malim vlagateljem posredno vlaganje na trg nepremičnin z ustrezno razpršenostjo naložb in nizkimi stroški. Sklade upravljajo za to usposobljeni strokovnjaki, upravljavske provizije pa so ponavadi nizke. Daleč najbolj razviti so nepremičninski skladi v ZDA, hitra rast tovrstnega investiranja pa se opaža tudi v Nemčiji ter Aziji. V Sloveniji delovanje nepremičninskih skladov z zakonom še ni urejeno, lahko pa tak zakon pričakujemo v bližnji prihodnosti, saj se večina slovenskih strokovnjakov strinja, da bi skladi uravnotežili trg in dosegali zelo visoke donose. Z vidika naložb ločimo lastniške nepremičninske sklade, ki imajo premoženje sestavljeno iz naložb v nepremičnine in obsegajo približno 96,1 odstotka tržne kapitalizacije vseh REIT, hipotekarne nepremičninske sklade, ki sredstva nalagajo v nakup hipotekarnih posojil na sekundarnem trgu (teh je 1,6 odstotka) ter hibridne nepremičninske sklade, ki so mešanica obeh prej omenjenih skladov (2,3 odstotka) (Cirman 2002b, 12). Kljub stalnim donosom nepremičninskih skladov obstajajo tveganja, kot so tržno tveganje, ki ga z razpršitvijo ni mogoče odpraviti in se nanaša na dogodke, ki prizadenejo vsa podjetja in trge. Ti dejavniki tveganja lahko izvirajo iz spremembe v gospodarski rasti, iz spremembe denarne politike, finančne regulative, dogajanja na mednarodnih trgih in drugo. Omeniti je treba še specifična tveganja na trgu nepremičnin, katere posledice izhajajo iz sprememb v davčni politiki nepremičnin, sprememb zemljiške politike in podobno (Cirman 2002b, 13). V grobem bi lahko razdelili nepremičninske sklade na odprte in zaprte. Odprti nepremičninski skladi so značilni predvsem za Nemčijo in Avstrijo, zaprti pa za ZDA. Značilnosti obeh so predstavljene v naslednjih odstavkih. Odprti nepremičninski skladi (Offene Immobilienfonds) v Nemčiji in Avstriji so za male vlagatelje privlačni zaradi likvidnosti in relativno nizkih vstopnih zneskov (od 50 evrov naprej). Nepremičninski skladi delujejo v Nemčiji že od leta 1959, čeprav jih je po številu manj kot 30. Primerni so predvsem za bolj konzervativne vlagatelje, ki cenijo realno vrednost nepremičninskih naložb v primerjavi z neoprijemljivimi vrednostnimi papirji ter njihove konsistentne, vendar nizke donose. Psihološko gledano so vlagatelji prepričani v varno naložbo nepremičnine, ki ščiti pred izgubo kupne moči zaradi inflacije. Odprti nepremičninski skladi kupujejo predvsem poslovne objekte za oddajanje v najem, redkeje pa stanovanjske nepremičnine ali nepozidana zemljišča. Nepremičnine sestavljajo vsaj 51 odstotkov portfelja, likvidnost pa zagotavlja del, ki je naložen v bančnih depozitih in kratkoročnih vrednostnih papirjih. Donos ustvarjajo s prejetimi najemninami in obrestmi ter rastjo vrednosti nepremičnin. Letni donosi odprtih nepremičninskih skladov se gibljejo v povprečju med 5 in 6 odstotki (Kodrič 2004, 74-75). V ZDA prevladujejo predvsem zaprti nepremičninski skladi, oziroma Real Estate Investment Trusts (REIT), kakor jim pravijo Američani. Ti skladi so opredeljeni kot družbe, ki gradijo, upravljajo in trgujejo z nepremičninami. Nepremičninski skladi so se razvili v Ameriki v zgodnjih šestdesetih letih, medtem ko se je ta oblika vlaganja drugod po svetu razširila šele pred nekaj leti (Vrh 2006, 11).

33

Naložba v nepremičninske sklade REIT je med manj tveganimi, saj imajo ti skladi svoje premoženje razpršeno v več naložb in projektov. Gibanje cen delnic nepremičninskih skladov ni močno odvisno od gibanja delniških trgov, kar pomeni, da se delnice nepremičninskih skladov in delniški trgi ne gibajo z isto jakostjo, korelacija med njimi pa je včasih celo negativna. Naložbe v nepremičninske sklade so lahko torej varna naložba v negotovih razmerah na delniških trgih. Visoka dividendna donosnost je ena izmed prednosti pri zaprtih nepremičninskih skladih saj morajo upravljavci skladov po zakonu izplačati vsaj 90 odstotkov letnega dobička delničarjem. Posledica je višja dividendna donosnost, ki je v povprečju 5 odstotna. Slabost teh skladov je relativno visok začetni vložek (Vrh 2006, 11). Pred pojavom nepremičninskega balona v ZDA je zaradi naraščanja cen nepremičnin odvisnost vlagateljev od nepremičninskega sektorja prehitela odvisnost od finančnega sektorja. Zaradi zmanjšanega zaupanja malih vlagateljev v delniški trg, so delniški indeksi upadli na najnižje vrednosti. V letih od 2000 do 2002 so se mnoge naložbe v nepremičnine izkazale za mnogo donosnejše in varnejše kot naložbe v sklad, ki ima podobno sestavo kot delniški indeks Standard & Poor's ali naložbe v sklad, ki sledi indeksu podjetij visoke tehnologije Nasdaq (Zupančič 2002, 34). Preteklo pestro dogajanje na ameriškem nepremičninskem trgu je povzročilo nastanek preko 300 nepremičninskih skladov. Vendar pa je zaradi pešajoče gospodarske rasti in nizkih obrestnih mer večina ameriških gospodinjstev v zadnjih letih refinancirala svoja hipotekarna posojila ali se odločila za nakup nove nepremičnine. Povečano povpraševanje je visoko dvignilo cene nepremičninam. Zaradi trenutne prenapihnjenosti ameriškega nepremičninskega balona ponekod že prihaja do padca cen nepremičnin in posledično do upada naložb v nepremičninske sklade (Zupančič 2002, 34).

Povsem drugačna slika nepremičninskega trga je na evropskih in azijskih trgih, kjer lahko v prihodnosti še pričakujemo dvigovanje cen v tem sektorju. Številne evropske države so zakonodajo za ustanovitev nepremičninskih skladov že sprejele, nekatere pa še jo bodo v tekočem letu. V zadnjih nekaj letih je bilo zaradi hitro rastočega nepremičninskega trga v Aziji ustanovljenih tudi največ nepremičninskih skladov. Od leta 1991 so cene v Tokiu padle za približno 70 odstotkov, sedaj pa smo priča gibanju cen navzgor. To bo pripomoglo k večjemu povpraševanju po nepremičninah in posledično večjim dobičkom pri lastništvu nepremičninskih skladov (Vrh 2006, 11). Slovensko ministrstvo za finance je že lansko leto (2006) pripravljalo novelo zakona o investicijskih skladih in družbah za upravljanje (ZISDU), vendar ta ne predvideva opredelitve delovanja nepremičninskih skladov. Področje nepremičninskih investicijskih skladov bodo sicer urejali v okviru ZISDU, vendar ne prej kot ob koncu leta 2007 ali leta 2008 (Finance 2006b, 28). Zakonodaja s področja nepremičninskih investicijskih skladov bi naj nepremičninski sklad opredeljevala kot pravno osebo, ki opravlja posle investiranja v nepremičnine, upravljanje nepremičnine in oddajanje nepremičnin v najem ter druge gospodarske dejavnosti. Skladi naj bi se ustanavljali kot zaprti skladi, vendar tudi z možnostjo stalne emisije vrednostnih papirjev, s čimer bi pridobili značilnosti odprtih skladov (Pšunder 2003, 68).

34

Anton Kožar iz Gospodarske zbornice Slovenije meni, da bi se moral ZISDU urediti tako, da bi omogočil ustanavljanje zaprtih nepremičninskih skladov, saj le-ti ne izplačujejo dividend neposredno vlagateljem, temveč se dobiček pokaže v vrednosti delnic. Tako si vlagatelji likvidnost zagotavljajo na borzi. S tem bi po mnenju Kožarja postal nepremičninski trg v Sloveniji bolj pregleden in ustvarili bi se ugodni pogoji za investicije v naselja s tri do pet tisoč stanovanj, ki jih trenutno primanjkuje (Kožar 2006, 29). V krogih strokovnjakov in poznavalcev razmer na trgu nepremičnin v Sloveniji se križajo tudi mnenja o ideji ustanavljanja nepremičninskih skladov pri nas. Nasprotniki ustanovitve nepremičninskih skladov pri nas utemeljujejo svoje mnenje z majhnostjo in slabo razvitostjo kapitalskega trga za tako specifičen produkt ter menijo da takšni skladi pri nas ne bi bili dovolj donosni. Zagovorniki pa so mnenja bi ob lastnem investitorstvu skladov uspeli zagotavljati donosnost, ki bi presegala donosnost primerljivih nepremičninskih skladov v Nemčiji, pri čemer bi se morali omejevati na boljše lokacije v večjih mestih. Še donosnejše bi lahko bilo investiranje v večja trgovska središča, s tam da se je potrebno zavedati, da so donosnejše naložbe povezane z večjim tveganjem investicije (Pšunder 2003, 68). Z donosnostjo sta povezani tudi naslednji dve dejstvi. Na donosnost sklada gotovo vplivajo postopki od nakupa zemljišča do izpeljave komunalne ureditve, gradnje ter ostalo, kar pri nas traja še vedno predolgo. Ob povečanem vlaganju sredstev nepremičninskih skladov bi se ponudba nepremičnin zvišala, čemur bi po predvidevanjih cene nepremičnin upadle, kar prav tako vpliva na donosnost nepremičninskega sklada (Kvas 2006, 20). Donosi vlaganj se na razvitih trgih gibljejo ciklično. Vrednosti nepremičnin so dokaj odvisne od obrestnih mer. Načeloma velja, da čim nižje so obrestne mere, tem večje je povpraševanje po nepremičninah. Ob zmanjšanem povpraševanju po nepremičninah lahko hitro upadejo dobički gradbenih in nepremičninskih podjetij. Manj ciklični so donosi skladov, ki donose iščejo pri pobiranju najemnin. Ob višanju obrestnih mer se poveča zanimanje za najem nepremičnine, vendar obstaja tveganje, da se pred zaostritvijo razmer poveča gradnja in je ob povečanem povpraševanju večja tudi ponudba najemnih stanovanj (Finance 2006b, 28). Pred dvema letoma je bil odprt nam najbližji prvi nepremičninski sklad na Hrvaškem, v delnem lastništvu slovenskih državljanov. Zaprti investicijski sklad za nepremičnine Terra Firma, ki kotira na Zagrebški borzi, je že kmalu po vstopu na borzo pokazal dobro perspektivo za vlaganje. Sklad je usmerjen predvsem v nakupe na Hrvaškem in sicer v gradbena zemljišča, kmetijska zemljišča, poslovne prostore, industrijske cone, trgovske in poslovne centre ter v specializirane zdravstvene objekte. Način vlaganja, kot ga izvaja omenjen sklad, prinaša za svoje vlagatelje manjšanje potencialnega rizika, ki bi se lahko v določenem trenutku pojavil na tržišču ter ščiti svoje delničarje (Zotlar-Bolce 2005c, 69).

35

3.4 Precenjenost in podcenjenost nepremičnin ter vpliv na delniške tečaje Ko se odločamo za naložbe, ponavadi ne spremljamo tako dogajanja na nepremičninskem kot na delniškem trgu. Kljub navidezni nepomembnosti nepremičninskega trga so lahko za vlagatelje precej usodne posledice dogajanja na tem trgu. Namreč, ekstremni dogodki na nepremičninskem trgu lahko močno vplivajo na potrošnjo gospodinjstev, na najemanje posojil, na gospodarsko rast ter tudi na delniške tečaje (Erker 2005, 11). Če nastali nepremičninski balon poči, potem se ob posledičnem znižanju cen nepremičnin zmanjša potrošnja gospodinjstev, močna rast zadolževanja se rahlo upočasni, kar posledično vpliva na ohladitev delniškega trga. Visoke cene nepremičnin načeloma omogočijo, da se potrošniki počutijo bolj premožne, kar pomeni, da so potrošili več, privarčevali pa manj. Zaradi občutka bogastva gospodinjstev, ki povečujejo potrošnjo, nastane izredna kreacija zadolževanja (Erker 2005, 11).

36

3.4.1 Izračun razmerja med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev za ugotovitev precenjenosti/podcenjenosti nepremičnin

Primerjava med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev je dober pokazatelj precenjenosti ali podcenjenosti nepremičnin. Dolgoročno povprečno razmerje med cenami nepremičnin in letnim prihodkom gospodinjstev v Veliki Britaniji, kot tudi v ZDA je približno tri. Leta 2005, ko so cene v ZDA in v Veliki Britaniji dosegle rekordne vrednosti se je to razmerje povečalo na 4,5 v ZDA in na šest v Veliki Britaniji. Tako ekstremnemu stanju na trgu nepremičnin nismo bili priča v zadnjih 50 letih in spominja na stanje ameriškega delniškega balona leta 2000. Ker so nepremičnine precenjene, se v prihodnosti pričakuje njihov padec oziroma najverjetneje se bodo cene nepremičnin vrnile k dolgoročnemu povprečju (Erker 2005, 11). SLIKA 1:

Razmerje med povprečjem cen stanovanj in prihodkom na gospodinjstvo v ZDA

2,5

2,7

2,9

3,1

3,3

3,5

3,7

3,9

4,1

4,3

l.197

5l.1

977

l.197

9l.1

981

l.198

3l.1

985

l.198

7l.1

989

l.199

1l.1

993

l.199

5l.1

997

l.199

9l.2

001

l.200

3

Vir: Erker (2005, 11). Po vseh naložbenih balonih, ki so od dolgoročnega povprečja odstopali za vsaj dva standardna odklona, je sledil pok. Kljub različni monetarni politiki ob vseh zgodovinskih naložbenih balonih, so ti naložbeni baloni počili. Po mnenju Erkerja se bo po nepremičninskem balonu v ZDA naklonjenost delniškemu trgu zmanjšala (Erker 2005, 11).

37

Zaradi pomanjkanja podatkov o cenah stanovanj za celotno Slovenijo, je izdelan graf razmerja med cenami stanovanj in prihodki gospodinjstev le za prestolnico Slovenije, kjer se tudi sicer oglašujejo stanovanja po najvišjih cenah. SLIKA 2:

razmerje med ceno 2-sobnega stanovanja v Ljubljani in prihodkom na gospodinjstvo

0123456789

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Vir podatkov: Slonep (2007a), SURS (2006b). Iz grafa lahko ugotovimo že znano dejstvo, da je Slovenija še vedno ena izmed tistih držav, kjer je razmerje med cenami stanovanj in prihodkom na gospodinjstvo med najvišjimi. Od leta 1995, ko je znašalo razmerje skoraj 8, je sicer do leta 2002 razmerje upadlo na 6,12, po letu 2003 pa na račun vse višjih cen stanovanj znova narašča. Kar pomeni, da so cene stanovanj izredno visoke, čemur bo slej ko prej moralo slediti umiritev cen ali zvišanje dohodkov. Glede na to, da je velika večina lastnikov stanovanj pridobila svojo nepremičnino preko inflacijsko razvrednotenih posojil po realno negativni obrestni meri v obdobju socializma ali po stanovanjski reformi leta 1991, se je mnogim rešilo stanovanjsko vprašanje. Leta 1995 se je delež lastnikov stanovanj povzpel na vrtoglavih 89 odstotkov, po letu 2000 pa upadel na 84 odstotkov, kar nas še vedno uvršča na vrh med razvitimi državami (ZDA, Japonska, Velika Britanija, EU). Samo v ZDA znaša lastništvo nepremičnine le 68 odstotkov v letu 2007. Po dobrem desetletju privatizacije družbenih stanovanj, so postali lastniki stanovanj milijarderji. Za svoje stanovanje so plačali le 173 mark na m² (oziroma 86 evrov na m²). Danes dosegajo cene stanovanj že mejo 2000 evrov na m². Zaradi denacionalizacije, stanovanja niso predstavljala finančne obremenitve za večino slovenskih gospodinjstev. Izjema so le mlade družine, ki po letu 1995 niso imele rešenega stanovanjskega vprašanja in jim je nepremičninski balon predstavljal velik problem (Kovač 2004, 8). Prav tako kot lastniki stanovanj, so tudi lastniki hiš obogateli v obdobju socializma, saj jim je bil podarjen velik del premoženja na račun stanovanjskih kreditov po realno negativni obrestni meri. Tako lastniki stanovanj, kot lastniki hiš so še ob tem plačevali zanemarljiv premoženjski davek, tako da večini slovenskim gospodinjstev nepremičnina ni

38

predstavljala velikega stroška (Kovač 2004, 8). Po denacionalizaciji so se začele tudi cene hiš dvigovati in ustvarjati pogoje za nastanek nepremičninskega balona. Takrat je bil tudi čas, ko je razmerje med cenami hiš in prihodki gospodinjstev doseglo najvišje vrednosti. V Ljubljani celo 25, drugod med 6 in 20. V desetletju od leta 1995, je razmerje večinoma padalo, z občasnimi odstopanji, kar je predvsem posledica dvigovanja cen nepremičnin, zaradi premajhne ponudbe (podravska, pomurska regija). SLIKA 3:

razmerje med cenami hiš in prihodki gospodinjstev

0,002,004,006,008,00

10,0012,0014,00

1995

1997

1999

2001

2003

notranjskapodravskakoroškazasavskaposavskapomurska

Vir podatkov: Slonep (2007 b), SURS (2006 b). SLIKA 4:

razmerje med cenami hiš in prihodki gospodinjstev

0,00

5,00

10,00

15,00

20,00

25,00

1995

1997

1999

2001

2003

ljubljanalj- okolicaj primorskagorenjskas primorskasavinjskadolenjska

Vir podatkov: Slonep (2007 b), SURS (2006 b). Kljub temu, da je razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev večinoma padalo v desetletju med 1995 in 2004, lahko rečemo, da je omenjeno razmerje še vedno precej visoko, saj dosega v večini regij med 5 do 15, v Ljubljani celo 16.

39

3.4.2 Analiza vpliva nepremičninskega balona na borzne indekse

Zanesljivo lahko trdimo, da poka nepremičninskega balona še nismo doživeli in ga po mnenju številnih strokovnjakov v bližnji prihodnosti ne bomo. Če bi nepremičninski balon počil, bi se cene nepremičnin izredno znižale. Zaradi višanja cen v napihnjenem balonu, bi se lastniki nepremičnin počutili premožne in bi trošili več, privarčevali pa manj. Občutek bogastva bi omogočil kreiranje velikega obsega zadolževanja. Po poku nepremičninskega balona, bi se zaradi znižanja vrednosti nepremičnin znižala potrošnja gospodinjstev, kar bi posredno vplivalo tudi na zmanjšanje naklonjenosti delniškim tečajem (Erker 2005, 11). Posojilojemalci, ki bi najeli kredit v času napihovanja nepremičninskega balona, bi ob znižanih cenah nepremičnin odplačevali enak znesek anuitet, kar bi posledično povzročilo negativno naložbeno razpoloženje na delniškem trgu. V Sloveniji lahko govorimo le o posrednem vplivu nepremičninskega balona na delniške tečaje, saj bi nepreden vpliv imeli le nepremičninski skladi, ki do sedaj še niso registrirani na območju Slovenije. Po mnenju mnogih strokovnjakov se nepremičninski trg giblje vzporedno z delniškim z rahlimi odstopanji. Cene na nepremičninskem trgu so se do sedaj v Sloveniji le stopnjevale, kot tudi gibanje delniškega trga. Če se osredotočimo na osrednji slovenski indeks SBI 20, vidimo, da je njegova rast ekspresna. Od sredine leta 2006 do 2007 je zrasel za več kot 500 odstotkov in ni izključeno, da bo do konca leta 2007 dosegel vrednost 10.000 točk (Kačič 2007, 6). Prav tako so ekspresno rasle cene nepremičnin. Ob dejstvu, da se potrošnja gospodinjstev iz leta v leto viša, lahko rečemo, da se nepremičninski balon počasi, a vztrajno napihuje. Kdaj bo prišlo do poka, pa je preuranjeno govoriti. SLIKA 5:

povprečna letna porabljena denarna sredstva gospodinjstev

02000400060008000

1000012000140001600018000

1990

1994

1995

1996

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

Vir: SURS (2006 a).

40

Omenimo še možnost, da nekateri poznavalci ne izključujejo možnosti, da bi se po nepremičninskem poku selile naložbe iz nepremičninskega trga v delniškega. Zaradi nedonosnosti nepremičninskega trga, bi potencialni vlagatelji svoje naložbe vložili v delnice, kar pa bi lahko okrepilo delniške tečaje. Čeprav, ta teza ni povsem realna, saj je vlaganje v delnice bolj tvegano od gibanja cen nepremičnin, ki so za razliko od delniških tečajev mnogo bolj predvidljive. Če se osredotočimo na delniški in nepremičninski trg v ZDA, kjer vlaganja v nepremičninski trg vplivajo tudi neposredno preko nepremičninskih skladov, ugotovimo, da dolgoročno vlaganje v nepremičnine ugodno vpliva na delniški trg, Naložbe v REIT so se v zadnjih 15 letih izkazale za izjemno donosne in se lahko primerjajo z donosi največjih ameriških indeksov. SLIKA 6:

13,97

11,359,11

7,83

02468

10121416

Equity

REITs

S&P 500

Nasdaq C

ompo

site

Dow Jones

Indu

strials

Letni dobiček, v%

Vir: NAREIT. Slika se je spremenila v začetku leta 2007, ko so slabe novice iz ameriškega nepremičninskega trga vplivale na skorajda vse svetovne borzne indekse. V sredini marca 2007 je število zapoznelih plačil hipotekarnih posojil bolj tveganim strankam v ZDA doseglo najvišjo raven v zadnjih štirih letih. Zraven tega je rekord doseglo tudi število izvršb na zastavljene nepremičnine. Najbolj so upadle delnice svetovnih bank, ki so posojale denar hipotekarnim ustanovam, katerim sedaj grozijo bankroti. Pesimizem se je hitro razširil na celoten ameriški borzni trg, nato pa še na preostale svetovne borzne trge. Dogodek je idealen primer kako posledice na nepremičninskem trgu vplivajo ne le na domač delniški trg, temveč na vse pomembne svetovne indekse. Kljub vsemu strokovnjaki zagotavljajo, da gre le za korekcijo tečajev po močnem upadu indeksov februarja 2007, kateri bo sledilo dva-tri mesečno okrevanje tečajev. Grožnja morebitne recesije ali nepremičninski skladi v ZDA so po mnenju strokovnjakov le izgovor za upad svetovnih indeksov (Petrič in Kenda 2007, 11).

41

4 MOŽNOSTI EKONOMSKE POLITIKE PRI PREPREČEVANJU IN/ALI SANACIJI NEPREMIČNINSKEGA BALONA

Slovenska monetarna politika je, odkar smo vključeni v Evropsko monetarno unijo (EMU), povsem odvisna od odločitev Evropske centralne banke (ECB). Obrestne mere, ki jih določa ECB, vplivajo na slovenski nepremičninski trg in s tem na cene nepremičnin. Euribor raste že od leta 2005 in se bo do konca letošnjega leta predvidoma umiril na ravni 4 odstotkov (Petrič in Kos 2007, 4-5). Zaradi višanja obrestnih mer se kreditiranje v zadnjih mesecih umirja in raste s nižjo stopnjo kot v prejšnjih obdobjih (Finance 2006a). Posledično se to odraža v manjšem povpraševanju po nepremičninah ter v znižanju cen nepremičnin, kar prav gotovo ne povečuje možnosti za nastanek nepremičninskega balona ali za možnost njegovega napihovanja. Če bi slovenska politika hotela poseči v dogajanje na nepremičninskem trgu, tega ne bi mogla preko monetarne politike, temveč preko fiskalne. Slovenska fiskalna politika se bo v prihodnosti odločala, predvidoma v letu 2008, o novem davku na nepremičnine. Do sedaj je ta davek predstavljalo nadomestilo za stavbno zemljišče. Ali se bo davek glede na tržno vrednost nepremičnine povečal, bo to prav gotovo vplivalo na dvig cen nepremičnin. Finančni minister Andrej Bajuk pa je mnenja, da bi se davek utegnil celo znižati za tiste, ki so ga do sedaj redno plačevali (Urbas 2007, 11). Zagotovo bo na zvišanje cen novogradenj vplivalo tudi povišanje DDV (davek na dodano vrednost) z 8,5 na 20 odstotkov. V marcu 2007 je slovenska vlada naslovila na evropsko komisijo pobudo za ohranitev nižjega 8,5 odstotnega DDV pri gradnji, obnovi ter vzdrževanju stanovanjskih objektov. Odobritev pobude bi za slovenska gospodinjstva pomenilo večjo dosegljivost stanovanj, predvsem za srednji razred in mlade družine (Finance 2007, 32). Povišanje davka na nepremičnine ter DDV pri gradnji, obnovi in vzdrževanju nepremičnin posledično vpliva na povišanje cen nepremičnin, kar gotovo povečuje verjetnost za nastanek nepremičninskega balona ali ga dodatno napihuje. Slovenska fiskalna politika bi si morala v prihodnosti prizadevati za nizke davčne stopnje na področju nepremičnin in tako preprečiti morebiten nastanek nepremičninskih balonov. Okoljsko ministrstvo si s predlagano spremembo zakona o NSVS prizadeva s subvencijami pomagati mladim družinam, s čimer bi se razširil krog družin, ki so upravičene do subvencije za reševanje prvega stanovanjskega vprašanja. Tovrstne subvencije je Stanovanjski sklad RS dodelil že lani (leta 2006), vendar je od prijavljenih 319 družin, bilo upravičenih do subvencije le 176 družin. S predlagano spremembo zakona o NSVS aprila 2007, bi se naj dohodkovne meje za dodelitev subvencije povišale, s čemer utegnejo pomagati 3350 mladim družinam. Spremenila bi se naj tudi namembnost subvencije, kar pomeni da bi lahko mlada družina dobila subvencijo ne le za reševanje stanovanjskega vprašanja, nakup ali gradnjo, temveč tudi za obnovo ali spremembo namembnosti stanovanjskega objekta. Predlog predvideva tudi subvencioniranje dvoletnega najema, a le za mlade študentske družine. Višine subvencij bo naknadno določila vlada (Weiss 2007, 15).

42

Večji obseg subvencioniranja mladih družin bo sprožilo večje povpraševanje po nepremičninah, kar vodi v višanje cen nepremičnin. To lahko vodi v nastanek nepremičninskega balona, vendar bi slovenska vlada lahko naredila več na ponudbeni strani nepremičninskega trga in zagotovila več stanovanj ter s tem uravnovesila ponudbo s povpraševanjem na trgu nepremičnin. Po mnenju Andreje Cirman, docentke z Ekonomske fakultete, bi morala vlada presežek stanovanj prenesti v upravljanje neprofitnim stanovanjskim organizacijam. Od skupno 3.134 stanovanj, ki jih upravlja vlada oziroma ministrstva, jih je namreč četrtina nezasedenih, kar nakazuje na negospodarno ravnanje države. Glede na to koliko je zasedenih stanovanj in glede na kadrovske potrebe, ima država preveč stanovanj, ki so nezasedena. Zraven tega so stanovanja neracionalno razpršena po državnih organih. Cirmanova tako svetuje, da država presežek stanovanj dezinvestira ali jih prenese v upravljanje neprofitnim stanovanjskim organizacijam in jih s tem nameni širšemu prebivalstvu. Zasedena stanovanja bi se naj prodala, v kolikor stanovanje ni del stimulacije zaposlenega v državni upravi. S temi ukrepi se bi izboljšal položaj na stanovanjskem trgu, kjer že tako primanjkuje stanovanj. Za stanovanjsko politiko bi to pomenilo izjemno velik prispevek, kamor se do sedaj ni veliko vlagalo, prav tako pa bi okrepilo ponudbeno stran na trgu nepremičnin (Zagorac 2007a, 8). V začetku leta 2007 so se med ministrstvoma za obrambo (MORS) in okoljskim ministrstvom začeli pogovori o prenosu stanovanj na Stanovanjski sklad RS, ki so bile do sedaj v lasti MORS. Od vseh 1.688 stanovanj je kar 561 stanovanj neperspektivnih, od teh pa je 418 stanovanj v najemu nekdanjih imetnikov stanovanjske pravice. Del teh stanovanj je MORS predlagal v program prodaje državnega stvarnega premoženja v letu 2007/2008, kar je vlada zavrnila. 137 praznih stanovanj je v programu prodaje na javnih dražbah oziroma so predvideni za prenos na druge državne upravičence. V letu 2007 načrtuje MORS obnovo 171 stanovanj, na Stanovanjski sklad RS pa naj bi tako predvidoma prenesli 300 stanovanj. To vsekakor prispeva k večji ponudbi nepremičnin in uravnoveša trg nepremičnin, vendar bi lahko bilo to število stanovanj mnogo večje (Zagorac 2007b, 4). Z novo uredbo o evropskem skladu za regionalni razvoj (ESSR) je julija leta 2006 Slovenija dobila priložnost, da bi pridobila iz omenjenega sklada 56 milijonov evrov za obnovo in gradnjo neprofitnih stanovanj. Vendar, ker to področje v operativnih planih RS ni omenjeno kot prednostno od leta 2007 do 2013, bo država ta sredstva raje porabila za druge namene. Slovenija je tako prednostna področja, ki jim bo namenila denar, opredelila krepitev regionalnega razvoja, razvoj človeških virov, razvoj okoljske politike ter prometne infrastrukture. Slovenija stanovanjske politike ni opredelila kot prednostne, saj bi bila naložbena sredstva preobsežna in ne bi mogli podpreti vseh področij, ki jim je denar namenjen. To pa je spodbujanju gospodarskega razvoja, konkurenčnosti, zaposlovanju ter kreaciji delovnih mest. Če bodo stanovanja postala po letu 2013 prednostna, bomo denar za stanovanja dobili šele takrat (Simonič 2007, 13).

43

Na 27. redni seji državnega zbora je predsednik vlade Janez Janša odgovarjal na vprašanja poslancev, med drugim tudi na vprašanje dr. Lahovnik Mateja. Ta je opozoril na visoke stopnje rasti cen, predvsem v Mariboru, Ljubljani in na Gorenjskem. Izpostavil je tudi problem subvencij za mlade družine pri reševanju stanovanjskega vprašanja, ki so po njegovem mnenju še vedno prenizke in delujejo na stran povpraševanja ter dodatno dvigujejo cene nepremičnin, medtem ko na ponudbeni strani ni narejeno ničesar. Opozoril je na to, da še vedno ni dovolj zazidljivih zemljišč in dovolj velike ponudbe nepremičnin, ki bi uravnovesila cene. Spomnil je tudi na podatek, da je Slovenija še vedno ena izmed držav, ki imajo razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev najvišje v Evropski Uniji (Lahovnik 2007). Predsednik vlade Janez Janša odgovarja, da je omenjen problem potrebno reševati na dveh nivojih. Prvi je ustvarjanje splošnih pogojev s katerimi se bo nepremičninski trg uredil tako, da bo razmerje med ponudbo in povpraševanjem glede na realne razmere uravnoteženo. Poudaril je, da je na tem trgu še vedno mnogo motenj, kot so dolgi in predvsem dragi postopki gradnje nepremičnin oziroma birokratske ovire, katerih del so že odpravili, del pa še jih bodo na podlagi sprejete zakonodaje v letošnjem letu. Na drugem nivoju omenja predsednik vlade specifične ukrepe v okviru predloga sprememb in dopolnitev zakona o NSVS in subvencijah (subvencioniranje najema ter nakupa, gradnje in rekonstrukcije stanovanj). Izpostavil je tudi delovanje Stanovanjskega sklada, ki je v letu 2006 razpisal program financiranja izgradnje neprofitnih stanovanj ter sprejel vrsto ukrepov, da bo končna cena teh stanovanj ugodna. Opozoril je tudi na problematiko cen nepremičnin po regijah, ki se glede na oddaljenost od mestnih središč oziroma od glavnega mesta precej razlikujejo. Rešitev, kot pravi, bo v prihodnji decentralizaciji Slovenije, zatem, ko bodo o nekaterih pomembnih vprašanjih, ki se tičejo cene nepremičnin, odločijo na lokalnem nivoju. Delovanje na tem področju se bo, po njegovem mnenju, zagotovo odrazilo v znižanju povprečne cene kvadratnega metra stanovanja predvsem tam, kjer je povpraševanje daleč večje od ponudbe. Ob koncu je omenil še pomen aktivne zemljiške politike, ki bo z razdelitvijo zemljišč sklada kmetijskih gozdov in stavbnih zemljišč prispevala k večji ponudbi na trgu nepremičnin (Janša 2007).

44

5 SKLEP V prvem velikem poglavju o trgu nepremičnin so v podpoglavjih predstavljene značilnosti trga nepremičnin, načini ocenjevanja nepremičnin ter dejavniki nakupa, prodaje, najema ter oddaje nepremičnine. V splošnem so to dejstva s kateri se srečujemo, ko trgujemo z nepremičninami. Ob upoštevanju vseh dejavnikov, značilnosti in ocen nepremičnin pridemo do najpomembnejše lastnosti nepremičnine- cene. V poglavju vpliva nepremičninskega balona na delniški trg so zraven dejavnikov nepremičninskega trga, nihanja cen nepremičnin ter značilnosti nepremičninskih skladov predstavljene ugotovitve glede precenjenosti oziroma podcenjenosti nepremičnin ter vpliv na delniški trg. Zaradi omejitve dostopa podatkov o prihodkih gospodinjstev ter o cenah stanovanj, je raziskava izvedena le za obdobje od 1995 do 2004. Glede na to, da kljub naraščajočemu trendu precenjenosti nepremičnin v ZDA in Veliki Britaniji, trend pri nas upada. Vendar je razmerje med cenami nepremičnin in prihodki gospodinjstev še vedno precej visoko. Dosega vrednosti 5 do 15, v Ljubljani celo 16 v letu 2004. Razlogi za to so predvsem v vse višjih cenah nepremičnin in dohodkih gospodinjstev, ki še vedno ne dosegajo ravni razvitih držav. Lahko rečemo, da imamo v večini regij cene nepremičnin precenjene, vendar še kar nekaj let ne bomo priča poku nepremičninskega balona. Razmere negativnih obrestnih mer v socializmu ter denacionalizacija leta 1991 so ustvarili pogoje za nastanek nepremičninskega balona, saj so se cene od takrat le dvigovale. To je predstavljalo veliko obremenitev predvsem za mlade družine, ki še niso imele rešenega stanovanjskega vprašanja. Po drugi strani pa nakup nepremičnine veliki večini slovenskega prebivalstva ni predstavljal posebne finančne obremenitve. Do leta 1995 je namreč skoraj 90 odstotkov vseh gospodinjstev imela v lasti nepremičnino, ki so jo pridobili po realno negativno obrestni meri ali skorajda podarjeno v fazi lastninjenja. V tem pogledu nepremičnine niso predstavljale obremenitve za povprečno slovensko gospodinjstvo. V Sloveniji še vedno poteka uravnovešanje kar se tiče razmerja med cenami nepremičnin ter prihodki gospodinjstev, saj so cene še vedno previsoke glede na prihodke gospodinjstev. Za razliko od ameriškega nepremičninskega trga, kjer je viden neposreden vpliv na delniški trg, je v Sloveniji ta vpliv le poreden. Ob predpostavki, da bi cene nepremičnin dosegle tako visoko raven, da bi sledil pok nepremičninskega balona, bi se ob znižanih cenah potrošnja gospodinjstev znižala, upadli pa bi prav tako delniški tečaji. V Sloveniji se povprečna letna potrošnja z vsakim letom viša, kar prispeva k večjemu povpraševanju po nepremičninah in posledično višjim cenam nepremičnin. Nepremičninski balon se s tem napihuje, ugodne pa so tudi razmere na delniškem trgu, kjer prevladuje bikovski trend. V zadnjem letu je slovenski borzni indeks dosegel več kot 500 odstotkov svoje vrednosti. Vpliv nepremičninskega trga je preko potrošnje ugoden za delniški trg.

45

Možnost nastanka nepremičninskega balona in posledice poka, ki bi lahko sledil, bi lahko preprečevali z zdravo ekonomsko politiko. Uvedba davka na nepremičnine bi vsekakor povišala cene nepremičnin, zato se naj odmeri nov davek na nepremičnine po podobnih stopnjah kot se je plačevalo do sedaj nadomestilo za stavbno zemljišče. Slovenska ekonomska politika bi si morala prizadevati predvsem za večanje ponudbene strani na trgu nepremičnin, kar bi v večini regijah uravnovesilo cene nepremičnin, ki ponekod dosegajo pretirano visoke zneske.

46

6 POVZETEK Ugotovitve raziskave so pokazale, da je razmerje med cenami nepremičnin ter prihodki gospodinjstev v Sloveniji precej visoko. Cene nepremičnin so v večini slovenskih regij precenjene, prihodki pa ne dosegajo ravni razvitih držav, kot so ZDA in Velika Britanija. Vpliv nepremičninskega balona je preko potrošnje gospodinjstev ugoden na delniški trg. Tako delniški, kot nepremičninski trg sta v fazi rasti, kar pomeni, da se trga gibljeta vzporedno. Možnosti ekonomske politike za preprečevanje nepremičninskega balona so odprte v davčni politiki, ki bi morala biti restriktivna. Slovenska politika bi morala prav tako zagotoviti večjo ponudbo na trgu nepremičnin in tako uravnovesiti cene tam, kjer so že previsoke.

7 ABSTRACT Goals of research showed, that the relationship between real estate prices and household incomes is still very high. Real estate prices are in the most Slovenian regions overpriced, also household incomes do not reach the level of other developed nations, such as United States of America and the United Kingdom. The influence of a real estate bubble is over the households spendings favorable for stock market. Real estate and stock market are in the phase of growth, which means, that their movements are parallel. The possibilities of economic policy for real estate bubble prevention are open in a tax policy, which should be restrictive. Slovene politics should insure higher supply in the real estate market, so real estate prices would be balanced in regions where they are already too high.

8 KLJUČNE BESEDE Nepremičninski balon, precenjen trg nepremičnin, delniški trg, cene nepremičnin, prihodki gospodinjstev, potrošnja gospodinjstev.

9 KEY WORDS Real estate bubble, overpriced real estate market, stock market, real estate prices, household incomes, household spendings.

47

10 SEZNAM VIROV 1. Antunovič, Peter. 2007. Evropski vlagatelji odkrivajo nova tveganja v svojih portfeljih.

Finance: 52, 4. 2. Cirman, Andreja. 2002a. Lastne nepremičnina- najpogostejša naložba v Sloveniji.

Moje Finance: 2, 4-10. 3. Cirman, Andreja. 2002b. V nepremičnine ne investirajo le milijarderji. Moje Finance:

2, 12-13. 4. Dovjak, Meta. 2003. Previdno pri nakupu nepremičnine. Kapital: 312, 76-77. 5. Erker, Igor. 2005. Nepremičninski balon v ZDA grozi delniškim trgom. Finance: 143,

11. 6. Ferlan, Nadja. 2003. Prodaja stanovanj v Sloveniji. Kapital: 323, 82-83. 7. Finance (2006 a). Financiranje nakupa stanovanja: Večina je brez posojila bosa.

Finance [online], 11 odstavkov. Available: http:www.finance.si/?MOD=show&id=166267 [ 12.03.2007].

8. Finance. 2006b. Zakona ne bo še kar nekaj časa. Finance: 189, 28. 9. Finance. 2007. Višji DDV bo udaril srednji razred. Finance: 53, 32. 10. Grahek, Andraž. 2002. Nepremičninskega balona v ZDA ne bo. Finance: 157, 9. 11. Grahek, Andraž. 2004. Pri vročih nepremičninah se lahko grdo opečete. Moje finance:

5, 16-17. 12. Grmek, Gregor. 2006. Slovenci moramo biti lastniki stanovanj. Finance:16, 17. 13. Janevski, Stevan. 2004. Nakup, prodaja, oddaja, najem-postopki in pasti. Moje

finance:5, 34-42. 14. Janša, Janez, in Matej Lahovnik (2007). Predsednik vlade Janez Janša je odgovarjal na

vprašanja poslancev. Arhiv novic DZ [online], 9 odstavkov. Available: http://www.sds.si/index.php?section=news&news=novice/070425_170332.txt [26.04.2007].

15. Javornik, Lojze. 2006. Stanovanja lani za desetino dražja. Finance: 48, 14. 16. Kačič, Matej. 2007. Ekspresna rast indeksa SBI 20. Finance: 92, 6.

48

17. Kapital (2006). Hladen trg nepremičnin- nižji BDP. Kapital [online], 1 odstavek. Available:http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=4327[15.03.2007].

18. Kapital (2007). Zlom trga nepremičnin. Kapital [online], 1 odstavek. Available:

http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=4514[13.04.2007]. 19. Kodrič, Sandi. 2004. Mični stalni donosi nepremičninskih skladov. Moje finance: 5,

74-75. 20. Kovač, Stanislav. 2004. Neobdavčeni posel stoletja. Finance: 249, 8. 21. Kožar, Anton. 2002. Nepremičninski trg v povezavi s kapitalskim trgom. Država,

državljani, stanovanja: Poslovanje z nepremičninami. Zbornik referatov; Portorož. 22. Kožar, Anton. 2006. Naložbe v sklade bi bile zelo privlačne. Finance: 189, 29. 23. Kramžar, Barbara (2005). Ameriški trg nepremičnin pred zlomom? Delo [online], 4

odstavki. Available: http://www.delo.si/index.php?sv_path=43,50&id=a547b51223681e643df9deba271b5a3304&source=Delo[05.012006].

24. Kump, Miran (2002). Komentar o NSVS. Dnevnik [online], 3 odstavki. Available:

http://www.dnevnik.si/clanek.asp?id=23857[24.08.2005]. 25. Kvas, Žiga. 2006. Nepremičninski skladi kot finančna naložba. Finance: 48, 20. 26. Matejčič, Katarina. 2004. Po divji rasti cen se trg nepremičnin umirja. Moje finance: 5,

12-14. 27. Mihajlović, Novica. 2005. Cene zemljišč v Ljubljani so na meji dobrega okusa.

Finance: 151, 6. 28. Mihajlović, Stela. 2006. Stanovanjska shema ugodna, vendar ne najugodnejša.

Finance: 185, 17. 29. NAREIT (2006). The investors guide to real estate investment trusts (REITs). REITs

outperform leading US benchmarks. NAREIT [online]. Available:http://www.investinreits.com/learn/investguide.pdf[20.04.2007].

30. Nidorfer, Matjaž, in Stela Mihajlović. 2007. Cene stanovanj bodo še rasle. Moje

finance: 3, 10-13. 31. Oplotnik, Žan, in France Križanič. 2004. NSVS pozitivno vpliva na naš BDP. Moje

finance: 5, 10-11. 32. Pavlin, Aleš. 2003. Zelo utemeljena dilema: Stanovanje kupiti ali najeti. Moje finance:

3, 46-48.

49

33. Petrič, Tine, in Albina Kenda. 2007. Še vedno korekcije tečajev na svetovnih borzah.

Finance: 51, 11. 34. Petrič, Tine, in Suzana Kos. 2007. Slaba napoved- posojila bodo še dražja. Finance:

52, 4-5. 35. Polanec, Sašo. 2004 a. Smiselnost varčevalne sheme. Moje finance: 5, 11. 36. Polanec, Sašo (2004 b). Nepremičninski balon? Finance [online], 7 odstavkov.

Available:http://www.finance-on.net/show.php?id=83187&src=pj060704[13.10.2005]. 37. Poslovni Dnevik (2005). Rekordna junijska prodaja stanovanj v ZDA. Poslovni

Dnevnik [online], 4 odstavki. Available:http://poslovni.dnevnik.si/clanekb.asp?id=134269[13.10.2005].

38. Pšunder, Igor, in Milan Torkar. 2003. Ocenjevanje vrednosti nepremičnin. Ljubljana:

Slovenski inštitut za revizijo. 39. Pšunder, Igor. 2003. Možnosti razvoja investicijskih skladov v Sloveniji. Poslovanje z

nepremičninami; 14. tradicionalno strokovno srečanje, GZS. 40. Pšunder, Igor. 2004 a. Kupiti ali najeti ni le matematično vprašanje. Moje finance: 5,

26-29. 41. Pšunder, Igor. 2004 b. Koliko je vredna nepremičnina. Ljubljana: Finance. 42. Puschner, Marko (2007). Cene zazidljivih zemljišč. Slonep [online], 12 odstavkov.

Available:http://www.slonep.net/subareas.html?lev0=1&lev1=3&lev2=101&view=novice&direct=8437&arhiv=2007[05.03.2007].

43. Rozman, Jure. 2006. Varčevanje v NSVS:edina prednost je posojilo. Finance: 185, 17. 44. Simonič, Janja. 2007. Evropski sklad za stanovanja šel drugam. Finance: 84, 13. 45. Sjuggerud, Steve (2005). The real estate bubble: What´s really happening. The

Investment U E-Letter [online], 19 odstavkov. Available:http://www.investmentu.com/IUEL/2005/20050701.html[20.07.2006].

46. Slonep (2007 a). Povprečne oglaševane cene stanovanj v Ljubljani. Slonep [online].

Available: http://www.slonep.net/suareas.html?lev1=4&lev2=45&lev3=879 [05.04.2007].

47. Slonep (2007 b). Gibanje povprečnih oglaševanih cen hiš v Sloveniji. Slonep [online].

Available: http://www.slonep.net/subareas.html?lev1=4&lev2=45&lev3=628[10.04.2007].

48. SURS (2006 a). Statistični letopis od leta 1996 do 2006. Povprečna letna porabljena

denarna sredstva gospodinjstev. SURS [online].

50

Available:http:www.stat.si/letopis/index_vsebina.asp?poglavje=14&leto=2006&jezik=si[10.04.2007].

49. SURS (2006 b). Statistični letopis od leta 1996 do 2006. Razpoložljiva denarna

sredstva gospodinjstev. SURS [online]. Available:http://www.stat.si/letopis/index_vsebina.asp?leto=2006&jezik=si[12.04.2007].

50. The Economist (2005 a). After the fall. The Economist [online], 10 odstavkov.

Available:http://www.economist.com/opinion/displayStory.cfm?story_id=4079458[03.01.2006].

51. The Economist (2005 b). In come the waves. The Economist [online], 30 odstavkov.

Available:http://www.economist.com/opinion/displayStory.cfm?story_id=4079027[03.01.2006].

52. Urbas, Uroš. 2007. Davka na nepremičnine letos ne bo, obljublja Bajuk. Finance: 2,11. 53. Usenik, Boštjan. 2006. ZDA trepetajo pred posledicami upadanja cen nepremičnin.

Finance: 194, 11. 54. Usenik, Boštjan. 2007. Gospodarsko rast močno okrepile naložbe. Finance: 48, 3. 55. Vrh, Andraž. 2006. Trgujte z nepremičninami v Hongkongu. Finance: 153, 11. 56. Vuković, Vesna, in Katarina Matejčič. 2004. Davek na nepremičnine ne bo odmerjen

po tržni vrednosti. Moje finance: 5, 44-45. 57. Vuković, Vesna. 2004. Andreja Cirman: Nerealna pričakovanja varčevalcev. Moje

finance: 5, 20-24. 58. Vuković, Vesna. 2006. Najhitrejša rast cen stanovanj na Notranjskem in Krasu.

Finance: 21.11.2006, 20. 59. Vuković, Vesna. 2007. Le s celjskimi stanovanji borzni donosi. Finance: 10, 18-19. 60. Weiss, Monika. 2007. Subvencije iz sheme kmalu dostopnejše. Finance: 74, 15. 61. Zagorac, Željka. 2007 a. Če država ne potrebuje stanovanj, naj jih da drugim. Finance:

14, 8. 62. Zagorac, Željka. 2007 b. Erjavec bi s stanovanji na stanovanjski sklad. Finance: 16, 4. 63. Zotlar-Bolce, Nataša. 2003. Sodelujte v nepremičninskih vprašanjih. Kapital: 319, 66-

67. 64. Zotlar-Bolce, Nataša. 2005 a. Investicije v nepremičnine. Kapital: 364, 64-66.

51

65. Zotlar-Bolce, Nataša. 2005 b. Nepremičninska mrzlica. Kapital: 365, 64-66. 66. Zotlar-Bolce, Nataša. 2005 c. Nepremičninski skladi. Kapital: 368/369, 68-69. 67. Zotlar-Bolce, Nataša (2005 d). Nepremičnine: Povečana gradnja. Kapital [online], 7

odstavkov. Available:http://www.revijakapital.com/kapital/naslovnatema.php?idclanka=3606[04.01.2006].

68. Zotlar-Bolce, Nataša (2005 e). Globalni trendi: Ohlajevanje globalnega trga. Kapital

[online], 7 odstavkov. Available:http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=3611381 [03.1.2006].

69. Zotlar-Bolce, Nataša. 2005 f. Cene bodo še naraščale. Kapital: 375, 70-77. 70. Zotlar-Bolce, Nataša (2006 a). Kako do stanovanja? Kapital [online]. Available:

http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=4293[02.11.2006]. 71. Zotlar-Bolce, Nataša (2006 b). Nova zakonodaja: Davek na nepremičnine. Kapital

[online], 5 odstavkov. Avilable:http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=3908[24.08.2006].

72. Zotlar-Bolce, Nataša (2006 c). Poslovni prostori: S kreditom do stanovanja. Kapital

[online], 9 odstavkov. Available:http://www.revijakapital.com/kapital/nepremicnine.php?idclanka=3983[12.03.2007].

73. Zupančič, Lotti N. 2002. ZDA: Denar se s kapitalskih trgov seli v nepremičnine. Moje

finance: 2, 32-34. 74. Zupančič, Aleš. 2004. Pogoji NSVS še ugodnejši od ponudbe bank. Moje finance: 5,

62-63. 75. 24 UR (2007). 5,2 odstotna gospodarska rast. 24 UR [online].

Available:http://www.ekonomija.net/index.php?page=novice&id=187[15.03.2007].