MỤC LỤC

Danh mục các từ viết tắt.................................................................................4

Lời nói đầu.......................................................................................................5

Chương I..........................................................................................................7

Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản............................................7

để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng...........................................................7

1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng.......7

1.1.1. Tổng quan về BĐS.................................................................................7

1.1.1.1 Khái niệm về BĐS...............................................................................7

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.................................................................8

1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp.......................................................9

1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp............................................10

1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội...10

1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo

tiền vay trong ngân hàng..............................................................................11

1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá...............................11

1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay......................................12

1.2.2.1 Khái niệm về định giá.......................................................................12

1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản.........................................13

1.2.2.3. Nguyên tắc định giá..........................................................................14

1.2.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.................................15

1.2.3. Quy trình định giá bất động sản:.......................................................16

1.2.3.1. Xác định vấn đề................................................................................16

1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá......................................................................16

1.2.3.3. Thu thập tài liệu...............................................................................17

1.2.3.4. Phân tích thông tin...........................................................................17

1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo định giá...............................................................18

1.2.3.6. Báo cáo định giá................................................................................18

1

1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá

bất động sản thế chấp....................................................................................19

1.2.4.1. Phương pháp so sánh.......................................................................19

1.2.4.2. Phương pháp đầu tư:.......................................................................23

1.2.4.3. Phương pháp định giá chi phí........................................................26

1.2.4.4. Phương pháp thặng dư....................................................................29

Chương II:.....................................................................................................31

Thực trạng về tình hình hoạt động định giá...............................................31

bất động sản để đảm bảo tiền vay tại MB...................................................31

2.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng TMCP quân đội.............................31

2.1.1. Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của MB..................31

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng MB...........................................34

2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP MB.........35

2.2. Tình hình công tác thẩm định bất động sản đảm bảo tại MB............38

2.2.1. Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của MB.....38

2.2.1.1. Lịch sử hình thành...........................................................................38

2.2.1.2. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm.....................................38

2.2.1.3. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm..........................38

2.2.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BDS đảm bảo của MB..............39

Mà thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp, bảo lãnh tại Ngân

hàng chiếm đến 55%. Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ cho vay của

Ngân hàng MB theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau.........................39

Bảng 2.1: Dư nợ cho va bằng hình thức thế chấp BĐS..............................39

2.3. Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS đảm

bảo tại chi nhánh Hà Nội – MB....................................................................40

2.3.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS đảm bảo...............40

a. Mục đích của việc định giá BĐS đảm bảo...............................................40

b. Yêu cầu của việc định giá BĐS đảm bảo.................................................40

2

d. Căn cứ định giá.........................................................................................41

2.3.2.Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá tại ngân hàng.............42

2.3.2.1. Về mặt lý thuyết................................................................................42

2.3.2.2. Về mặt thực tế...................................................................................44

a. Đối với BĐS là đất trống:.........................................................................44

c. Đối BĐS là tài sản hình thành sau vốn vay.............................................50

3.1. Quan điểm của MB về định giá tài sản đảm bảo....................................60

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá BĐS

thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội...................................................61

3.3. Một số kiến nghị....................................................................................63

3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.......................63

3.3.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu

nhà..................................................................................................................63

3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ

tục định giá bất động sản..............................................................................64

3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát

triển.................................................................................................................65

3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới

.........................................................................................................................67

3.3.1.5. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản. . .68

3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản.....................................69

Kết luận..........................................................................................................71

Lời nói đầu.....................................................................................................72

3

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS – Bất động sản.

HĐTD – Hợp đồng tín dụng.

KHKT – Khoa học kĩ thuật.

NHNN - Ngân hàng Nhà nước.

NHTMCP – Ngân hàng thương mại cổ phần.

TCCC – Thế chấp cầm cố.

UBND – Uỷ ban nhân dân.

VPBank – Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh

nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.

4

Lời nói đầuTrong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các

ngân hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh

doanh tiền tệ, sự đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi suất hấp dẫn,

tăng cường hợp tác quốc tế, cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được

nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách hàng tham gia giao dịch tại các ngân

hàng.

Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây

là hình thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế bảo đảm,

đặc biệt là BĐS nhà đất.Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn

khách quan mà trong công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS bảo đảm

tại các ngân hàng còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính

sách, về những hạn chế của ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách

hàng ….làm cho hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được

nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như hoạt động của ngân hàng.

Vì vậy, với mong muốn góp phần nhỏ trong việc nghiên cứu nhằm phát

triển và hoàn thiện công tác định giá tại các ngân hàng thương mại, nên trong

khoảng thời gian thực tập của mình tại Ngân hàng TMCP QUÂN DộI, em

quyết định chọn đề tài:

“Phương pháp thẩm định bất động sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP

Quân Đội” nhằm làm rõ hơn và hoàn thiện phương pháp định giá bất động

sản phục vụ cho mục đích cho vay, thế chấp, bảo lãnh của các ngân hàng.

Do thời gian nghiên cứu có hạn, năng lực và kinh nghiệm thực tiễn còn

hạn chế nên báo cáo chuyên đề sẽ không tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy

em rất mong được sự giúp đỡ của các thầy giáo, cô giáo và bạn đọc.

Nội dung của chuyên đề gồm 3 phần:

Phần I: Cơ sở lý luận về định giá BĐS thế chấp.

Phần II: Tình hình định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội

Phần III: Một số kiến nghị về công tác thẩm định giá BĐS thế chấp .

5

Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã

giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng

TMCP Quân Đội. Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo Nguyễn Thanh Hà đã

giúp em hoàn thành chuyên đề này.

6

Chương I

Tổng quan về hoạt động định giá bất động sản

để đảm bảo tiền vay trong ngân hàng

1.1 BĐS và vai trò của bảo đảm tiền vay bằng BĐS trong ngân hàng.

1.1.1. Tổng quan về BĐS

1.1.1.1 Khái niệm về BĐS

Trong quan hệ tín dụng khách hàng vay vốn bằng tài sản đảm bảo là rất

quan trọng và chiếm một tỉ lệ lớn, đặc biệt là đảm bảo bằng BĐS. Tuy nhiên,

không phải khách hàng nào đi vay cũng đều nắm rõ luật các tổ chức tín dụng,

Bộ Luật Dân Sự và ngay cả các khái niệm thế chấp bảo lãnh tài sản cũng đều

rất mơ hồ và chung chung. Hầu hết khách hàng đi vay chỉ quan tâm đến một

điều là có được vay hay không, mà không biết rằng quan hệ vay vốn của mình

được điều chỉnh bằng luật. Vì vậy mà đã có nhiều rủi ro đáng tiếc xảy ra.

Trước khi vay vốn ngân hàng hay có quan hệ tín dụng phát sinh chúng ta phải

hiểu rõ tường tận về nó mà bắt đầu là các khái niệm cơ bản.

Theo điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005 nước CHXHCN Việt Nam đã

xác định khái niệm BĐS như sau:

Bất động sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn

liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Theo quy định này thì đất đai, nhà ở và các tài sản gắn liền với đất đai,

nhà ở là những BĐS chính. Nhưng trong khái niệm ở trên đã cũng nói rõ một

đặc tính quan trọng của BĐS là không di dời được. Vậy thì làm thế nào để

mang BĐS đi vay vốn Ngân hàng được. Khi chúng ta đi vay vốn Ngân hàng

chúng ta không thể thu nhỏ đất đai nhà của để mang đến Ngân hàng đặt làm

tin để vay vốn và chúng ta càng không thể yêu cầu Ngân hàng cử người đến

nơi có tài sản để trông coi và chứng nhận làm tin cho khách hàng vay vốn.

Luật đất đai đã tháo gỡ vấn đề đó bằng cách cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và

7

quyền sở hữu nhà ở đây là chứng thư pháp lý thể hiện tính hợp pháp trong

quan hệ đất đai. Vậy sự việc sẽ giản đơn hơn khi người có nhu cầu về vốn đi

vay vốn, họ chỉ cần mang chứng thư pháp lý đó đến đặt làm tin vay vốn với

Ngân hàng, được Ngân hàng chấp nhận thì họ sẽ được vay vốn. Đó chính là

quan hệ thế chấp BĐS trong Ngân hàng. Thực chất của vấn đề ở đây là giá trị

quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở đã mang giá trị pháp lý và giá trị về

kinh tế.

Thế chấp BĐS là một bộ phận trong quản lý và kinh doanh tài sản nói

chung và BĐS nói riêng. Để có vốn phục vụ cho sản xuất kinh doanh của các

cá nhân, tổ chức hộ gia đình họ phải thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng để

vay vốn. Vì vậy trong nền kinh tế thị trường cạnh tranh hiện nay, thế chấp

BĐS để vay vốn tại các tổ chức tín dụng có vai trò thúc đẩy sản xuất kinh

doanh phát triển, tăng cường công tác quản lý của Nhà nước với BĐS nói

chung và nhà đất nói riêng. Không chỉ có vậy, nhờ công việc này mà tổ chức

tín dụng tính được những rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Từ đó

ta có thể rút ra thế chấp BĐS để vay vốn là việc bên vay vốn (gọi là bên thế

chấp) dùng tài sản là BĐS thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để

bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ đối với bên cho vay ( bên nhận thế chấp)

1.1.1.2 Đặc điểm chủ yếu của BĐS.

- Cố định về vị trí: BĐS không thể di dời được, do đó khi khách hàng

muốn vay vốn của Ngân hàng thì phải mang các giấy tờ liên quan đến BĐS

đó cho ngân hàng để làm tin. Chính vì vậy, cán bộ thẩm định cần nên biết giá

trị của BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể và BĐS chịu tác động của các yếu

tố môi trường như: những yếu tố tự nhiên, điều kiện kinh tế, tính chất xã hội

và điều kiện môi trường, nên khi định giá BĐS phải tính đến các yếu tố này

và dự báo sự thay đổi của chúng tác động đến BĐS.

- Tính bền vững: BĐS, đặc biệt là đất đai có tính bền vững cao.Tuy vậy,

cán bộ tín dụng phải quan tâm đến thời gian tồn tại của BĐS thế chấp để xác

định thời gian cho vay hợp lý.

- Tính khác biệt: Giữa các BĐS có những sự khác nhau rất đáng chú ý.

Không có 2 BĐS hoàn toàn giống nhau, lí do là có sự khác nhau về vị trí của

bất động sản, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác nhau về quyền đối với

8

bất động sản, khác nhau về quang cảnh môi trường…Do đó, cán bộ thẩm định

phải quan tâm đến vấn đề này.

- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm bất động sản chủ yếu là do diện tích

đất đai tự nhiên là có giới hạn và bất động sản có tính khác biệt, cố định về vị

trí. Vì vậy, quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối, theo chiều

hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản,

người đầu cơ về lâu dài thường có lợi do giá cả luôn có xu hướng tăng lên.

Nhà nước cần có chính sách chống đầu cơ bất động sản, chống tình trạng giá

ảo, ngăn ngừa nguy cơ có thể dẫn tới khủng hoảng kinh tế. Điều này cũng ảnh

hưởng tới việc định giá bất động sản thế chấp.

- Có giá trị lớn: giá trị bất động sản thường rất cao, điều này xuất phát

từ giá trị của đất đai và chi phí xây dựng các công trình trên đất là rất lớn.

Chính vì vậy, nếu thế chấp bất động sản thì sẽ được vay vốn nhiều hơn so với

hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản.

- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: các bất động sản thường có tác động qua lại

với nhau và có ảnh hưởng các hoạt động kinh tế- xã hội. Nhà nước phải thống

nhất quản lí về bất động sản. Khi định giá bất động sản phải tính đến khả năng

ảnh hưởng nếu như có các công trình bất động sản khác ra đời.

1.1.1.3 Phân loại bất động sản thế chấp

Để tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng và linh hoạt trong vấn đề cho

vay Ngân hàng quy định nhiều loại tài sản thế chấp trong đó có bất động sản.

Bất động sản luôn là tài sản bảo đảm quan trọng và chiếm một tỷ lệ lớn trong

tổng số tài sản thế chấp, bảo lãnh của khách hàng vay, bên bảo lãnh tại Ngân

hàng. Tài sản thế chấp gồm:

+ Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền

với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.

+ Quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.

+ Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ, thì vật phụ đó cũng

thuộc tài sản thế chấp.Trong trường hợp thế chất một phần bất động sản có

vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.

+ Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc

tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận hoặc pháp luật quy định; trường

9

hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm thì khoản tiền bảo

hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.

Bất động sản thế chấp do bên thế chấp giữ, trừ trường hợp các bên có

thoả thuận bên thế chấp hoặc người thứ ba giữ. Bất động sản có đăng ký

quyền sở hữu có thể được thế chấp để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ dân

sự, nếu có giá trị lớn hơn tổng nghĩa vụ dân sự được bảo đảm trừ trường hợp

có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

1.1.2. Điều kiện đối với bất động sản thế chấp

Bất động sản dùng để thế chấp phải có đủ các điều kiện sau đây:

- Thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay

hoặc bên bảo lãnh.

Để chứng minh được điều kiện này, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh

phải xuất trình Giấy chứng nhận sở hữu, quyền quản lý tài sản. Trường hợp

thế chấp quyền sử dụng đất, khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh phải có giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật

về đất đai. Đối với tài sản mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước

quản lý, sử dụng, doanh nghiệp phải chứng minh được quyền được thế chấp

hoặc bảo lãnh bất động sản đó.

- Thuộc loại tài sản được phép giao dịch

Tài sản được phép giao dịch được hiểu là các loại tài sản mà pháp luật

cho phép hoạt động không cấm mua, bán, tặng, cho, chuyển đổi, chuyển

nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác.

- Không có tranh chấp tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm:

Để thỏa mãn điều kiện này, chi nhánh yêu cầu khách hàng vay, bên bảo

lãnh cam kết bằng văn bản về việc tài sản không có tranh chấp về quyền sở

hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý tài sản đó và phải chịu trách nhiệm trước

pháp luật về cam kết của mình.

1.1.3 Vai trò thế chấp bất động sản trong sự phát triển kinh tế -xã hội

Thị trường bất động sản nước ta đang dần hình thành ổn định và phát

triển, đất đai được xác định là nguồn nội lực quan trọng để thúc đẩy phát triển

Công nghiệp hóa Hiện đại hóa Đất nước. Luật đất đai đã khẳng định rõ các

quyền của người sử dụng đất trong đó có quyền được thế chấp. Vậy thế chấp

bất động sản có một ý nghĩa trong khai thác tiềm năng đất đai phục vụ cho

10

phát triển kinh tế một cách hiệu quả nhất. Thế chấp bất động sản là một trong

các quyền người sử dụng đất được hưởng. Giúp cho người sử dụng vốn có thể

vay vốn một cách dễ dàng và thuận tiện phục vụ cho sản xuất kinh doanh, góp

phần phát triển kinh tế xã hội.

Đối với Ngân hàng điều này góp phần làm tăng tài sản của Ngân hàng,

thúc đẩy tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận Ngân hàng, tạo điều

kiện để hệ thống Ngân hàng phát triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần

quản lý khối lượng tiền tệ trong lưu thông.

Đối với ngành Tài Nguyên Môi Trường, để thế chấp bất động sản thì phải

có đầy đủ hồ sơ điều này thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và quyền sở hữu nhà ở, nâng cao khả năng quản lý nhà đất của cơ quan

chức năng.

1.2 Thẩm định giá và vận dụng vào định giá bất động sản để đảm bảo

tiền vay trong ngân hàng

1.2.1 Thẩm định giá và vai trò của của thẩm định giá

Mọi hoạt động kinh tế phát sinh đều có liên quan đến định giá. Tuy

nhiên, giá có chính xác và công bằng hay không lại là điều khó xác định, đặc

biệt đối với tài sản có giá trị lớn như bất động sản, nhà xưởng máy móc thiết

bị chuyên dùng. Do đo thẩm định giá là yêu cầu vô cùng cần thiết. Thẩm định

giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có

thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. Thẩm định giá trị

tài sản sử dụng cho mục đích thế chấp được xem là hoạt động tư vấn cho các

tổ chức tín dụng để các tổ chức này quyết định cho vay. Các tài sản được

thẩm định theo giá trị thị trường theo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả

nhất, đồng thời đảm bảo tính công khai minh bạch.

Thẩm định giá giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Thực

tế cũng cho thấy hiện nay hoạt động thẩm định giá tài sản là một nhu cầu

khách quan và cần thiết ở nước ta. Ngày càng có nhiều yêu cầu thẩm định giá

hơn từ các cơ quan công quyền, các doanh nghiệp và kể cả công chúng. Đối

với hoạt động của các tổ chức tín dụng, thẩm định giá ngày càng có vai trò

quan trọng hơn, đặc biệt với nghiệp vụ Ngân hàng như: Tín dụng, đầu tư...

hoặc một số các hoạt động khác như: thanh lý tài sản bảo đảm, bảo hiểm, thuê

mượn. Đối với nghiệp vụ tín dụng tại bất cứ một Ngân hàng thương mại nào

11

cũng quan hệ đến việc thế chấp cầm cố. Dựa vào thế chấp để cho vay thì các

tổ chức tín dụng còn phải thẩm định giá trị tài sản mà doanh nghiệp thế chấp

như nhà xưởng, máy móc thiết bị ...mà chủ yếu là bất động sản. Vai trò thẩm

định giá tài sản đối với hoạt động Ngân hàng vô cùng quan trọng không chỉ vì

những mục đích thẩm định mà còn đối với những phương pháp thẩm định

khác nhau. Chính vì nhận thức được vai trò quan trọng của việc thẩm định giá

tài sản nên Ngân hàng đã thành lập phòng thẩm định để định giá tài sản.

1.2.2. Định giá bất động sản để đảm bảo tiền vay

1.2.2.1 Khái niệm về định giá

Đối với hàng hóa thông thường chúng ta có thể dễ dàng tìm được giá

của chúng bằng rất nhiều biện pháp như: tham khảo giá cả thị trường, giá của

nhà sản xuất bán ra hay ở một siêu thị, một phòng trưng bày nào đó. Đối với

hàng hóa sản xuất hàng loạt đó việc xác định giá thành là rất đơn giản để từ

đó xác định giá cả của nhà sản xuất là không có gì khó. Nhưng còn với bất

động sản thì sao? Liệu chúng ta có thể xác định giá cả của một bất động sản

bất kỳ một cách dễ dàng như vậy được không. Câu trả lời chắc chắn là không,

bởi lẽ đất đai trong cấu thành của bất động sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà

nước thống nhất quản lý. Bản thân đất đai lại có giá trị rất lớn lại chịu ảnh

hưởng của rất nhiều yếu tố như kinh tế, chính trị, xã hội. Mỗi yếu tố ở thời

điểm khác nhau tác động tới bất động sản khác nhau và vì thế giá trị của nó ở

mỗi thời điểm khác nhau cũng không cố định. Nhìn chung đất đai, bản thân

nó lại là vấn đề rất nhạy cảm hơn nữa với tài sản gắn liền với đất như nhà cửa,

kho tàng thường có giá trị về kinh tế, văn hóa, lịch sử... Điều đó nói nên rằng

chúng ta không thể mang một bất động sản ra cân, đo, đong, đếm như một

hàng hóa thông thường để tìm ra giá trị của nó được. Để xác định được giá trị

của bất động sản có quan điểm cho rằng:"Định giá bất động sản là một sự ước

tính về giá trị quyền sở hữu, tài sản bất động sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ

cho mục đích đã được xác định" hay ta có thể hiểu như sau:"Định giá là nghệ

thuật hay khoa học về sự ước tính cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ

thể tại một thời điểm xác định cũng xem đến tất cả các yếu tố cơ bản của thị

trường bao gồm cả yếu tố đầu tư" Thật vậy, định giá bất động sản là sự kết

hợp của cả nghệ thuật và khoa học và ở một phạm vi nào đó các nội dung

khoa học cần nhiều hơn trong khi phần còn lại như là một nghệ thuật. Khía

12

cạnh định giá bất động sản là việc phân tích các dữ liệu và tính toán về mặt

toán học các giá trị bất động sản còn khía cạnh nghệ thuật là những kỹ năng

nắm được thông tin được dùng để trợ giúp công việc định giá và quá trình đưa

ra các đánh giá bất động sản cần được hiểu là "nghệ thuật bày tỏ quan điểm

dưới dạng tính toán để đạt được mối quan tâm cụ thể vể một lĩnh vực nhất

định của định giá bất động sản ở một thời điểm cụ thể.

1.2.2.2. Sự cần thiết phải định giá bất động sản

Hiện nay thị trường bất động sản đang diễn ra một cách bất ổn. Sự bất

ổn này hàm chứa rất nhiều nguyên nhân trong đó cầu lớn hơn cung rất nhiều

cũng làm nên điều đó. Giá cả thị trường không phản không phản ánh giá trị

thực của bất động sản. Thị trường bất động sản đang dần hình thành và phát

triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao dịch như chuyển nhượng,

chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế thế chấp... Sẽ đi vào ổn

định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các hoạt động trong thị

trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao dịch, để giá thị trường

phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có tác nhân thứ ba đứng

giữa các quan hệ giao dịch đó như một người cầm cân nảy mực,đó chính là tác

nhân định giá bất động sản. Thật vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi

chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định kỳ... đều cần đến định giá bất động sản.

Định giá là rất cần thiết khi đưa ra quyết định liên quan đến tài sản bất động sản.

Định giá bất động sản là một công việc rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi người

định giá phải hội tụ đủ kiến thức chuyên môn của mình một cách thông thạo,

nhuần nhuyễn và mang tính khoa học. Bởi lẽ kết quả định giá bất động sản phụ

thuộc rất nhiều vào ý kiến chủ quan của người định giá. Nếu người định giá

không có đủ kiến thức thì vô tình đã đặt cho bất động sản một giá và giá đó chưa

chắc đã phản ánh đúng trị giá của bất động sản.

Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước đã cho phép các Ngân hàng thương mại

tự thỏa thuận và tự chịu trách nhiệm xác định giá trị bất động sản thế chấp với

các khách hàng xin vay. Do đó, việc thẩm định giá trị bất động sản theo giá trị

thị trường là một vấn đề khó khăn đặt ra cho các tổ chức tín dụng. Nếu định

giá thấp, khách hàng không hài lòng, nếu định giá cao, tổ chức tín dụng khó

đảm bảo thu hồi nợ vay và lãi vay trong trường hợp khách hàng mất khả năng

thanh toán, buộc Ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp. Ngân hàng thương

13

mại hoạt động này phát sinh chủ yếu khi các khách hàng vay vốn mất khả

năng thanh toán nợ vay, các Ngân hàng thương mại phải tiến hành thanh lý

các tài sản thế chấp để thu hồi lãi vay hoặc nợ vay. Trước khi thanh lý tài sản,

việc thẩm định giá tài sản bao giờ cũng cần thiết, dù cho các tài sản đó được

thanh lý qua phương thức nào.

1.2.2.3. Nguyên tắc định giá.

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất: Nội dung của nguyên

tắc là: một bất động sản có thể sử dụng vào nhiều mục đích và đưa lại các lợi

ích khác nhau nhưng giá trị của chúng được xác định hay thừa nhận trong

điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Luật đất đai quy định rất rõ mục đích sử dụng đất làm căn cứ để cơ

quan chức năng quản lý đất đai cũng như quản lý bất động sản. Mục đích sử

dụng đất là căn cứ mang tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối đến

định giá. Vì vậy, nguyên tắc này đòi hỏi sự nhất quán giữa mục đích đầu tư và

mục đích sử dụng để mang lại hiệu quả tốt nhất. Nếu hai mục đích này không

thống nhất đương nhiên bất động sản đó sẽ không hợp pháp và giá trị của bất

động sản là không xác định được.

- Nguyên tắc thay thế.

Trong thực tế, một bất động sản có rất nhiều cách sử dụng khác nhau và

một cách sử dụng có nhiều bất động sản có thể đáp ứng được. Người mua

không bao giờ trả giá cao hơn cho bất động sản có cùng công năng với bất

động sản khác. Vậy người định giá bất động sản phải so sánh giá trên thị

trường để chỉ ra giá trị cụ thể của bất động sản cụ thể, không thể tùy ý đưa ra

giá theo ý chí chủ quan.

- Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích trong tương lai

Khi ước tính giá trị ta luôn dựa trên các triển vọng tương lai, định giá bất

động sản cũng phải có nhiệm vụ dự kiến các khoản lợi ích mà người sở hữu

bất động sản nhận được, những dự tính của người mua hay người chủ sở hữu

có thể ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị thị trường của bất động sản đó.

- Nguyên tắc đóng góp

Giá trị của bất động sản hay một bộ phận cấu thành nên bất động sản

phụ thuộc vào sự có mặt của nó và sẽ làm cho giá trị của bất động sản tăng

lên hay giảm đi. Chính vì vậy, khi định giá bất động sản, thẩm định viên phải

14

xem xét đến giá trị của sự đóng góp bao gồm cả giá trị của yếu tố vô hình. Do

đó, thẩm định viên phải tính giá trị của bất động sản rồi trừ đi giá trị của công

trình xây dựng sẽ là giá trị của mảnh đất

- Nguyên tắc cung cầu.

Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi tác động qua lại

của cung - cầu, nó có xu hướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch

với cung. Đến lượt mình, giá tác động trở lại cung, cầu, giải thích sự khác

nhau về giá cả bất động sản giữa các vùng, giữa các đô thị hay giữa các

đường phố trong một đô thị. Như vậy khi định giá bất động sản người định

giá phải tiến hành phân tích cung, cầu về bất động sản, đánh giá các nhân tố

tác động đến cung - cầu bất động sản tại thời điểm định giá, dự báo xu hướng

vận động của cung - cầu bất động sản.

1.2.2.4. Nhân tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.

Định giá bất động sản đòi hỏi kết hợp cả khoa học và nghệ thuật, bởi

bất động sản khác hàng hoá thông thường khác. Tính cố định không di dời

được cũng làm cho bất động sản chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố. Việc

xem xét các yếu tố này rất quan trọng trong định giá bất động sản, nó ảnh

hưởng trực tiếp tới giá cả bất động sản.

Bất động sản là hàng hoá đặc biệt nhưng cũng không nằm ngoài quy

luật cung cầu, quy luật giá cả. Việc xác định giá trị bất động sản tại một thời

điểm cụ thể phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Có những yếu tố tác động đến

cung bất động sản nhưng cũng có yếu tố lại thuộc thẩm quyền quản lí của Nhà

nước đối với bất động sản. Mỗi yếu tố tác động khác nhau sẽ làm cho giá trị

bất động sản tại thời điểm khác nhau là khác nhau. Trên cương vị xác định giá

trị của bất động sản, người định giá không thể bỏ qua việc xem xét các yếu tố

ảnh hưởng đến bất động sản này.

- Nhóm nhân tố tự nhiên: Vị trí thửa đất, địa hình đất, phạm vi rộng hẹp

của vùng lân cận, kính thước diện tích lô đất, bề rộng mặt tiền, môi trường

nước và không khí, các tiện lợi và nguy cơ do tự nhiên gây ra…

- Nhóm nhân tố về kinh tế như: Sự phát triển kinh tế trong vùng, cơ sở

hạ tầng, kinh tế kỹ thuật - xã hội như mức độ tăng trưởng GDP của vùng cũng

như khả năng tín dụng trong vùng, tỷ lệ lạm phát, lãi suất tín dụng, khả năng

mang lại của thu nhập của bất động sản trong vùng.

15

- Nhóm nhân tố về pháp lý: Người định giá phải xem xét đầy đủ các

yếu tố như qui hoạch đất đai, qui hoạch về xây dựng các công trình trên đất,

chính sách tài chính, tình trạng pháp lý của bất động sản, chính sách phát

triển nhà ở

- Nhóm nhân tố về xã hội: Phải xem xét về đặc điểm khu dân cư, mật

độ dân số, trình độ kiến thức cũng như tập quán của họ, y tế, giáo dục, an ninh

trật tự…

1.2.3. Quy trình định giá bất động sản:

Định giá bất động sản gồm nhiều bước có trật tự và lôgic, điều này giúp

cho nhà định giá đưa ra một kết quả có cơ sở và tin cậy. Quá trình định giá

gồm các bước sau:

1.2.3.1. Xác định vấn đề

Đây là bước đầu tiên của quá trình định giá. Mục đích của bước náy là

giúp cho thẩm định viên có thể thoả thuận, đàm phán và xây dựng được các

điều khoản trong hợp đồng định giá một cách cụ thể và rõ ràng. Đồng thời là

căn cứ để thẩm định viên lên kế hoạch định giá một cách chi tiết

Để đạt được mục đích trên cần làm rõ các vấn đề:

- Nhận biết các đặc tính vật chất của bất động sản mục tiêu: vị trí, kích

thước lô đất, kết cấu và kiểu cách công trình xây dựng trên khu đất đó, địa chỉ

bất động sản

- Nhận biết các đặc điểm pháp lý bất động sản mục tiêu: các giấy tờ về

quyền sở hữu, quyền sử dụng, quyền chuyển nhượng, các giấy phép và điều

khoản hạn chế khai thác

- Xác định rõ mục đích của khách hàng: mua bán, cho thuê, bảo hiểm

- Xác định loại giá trị sẽ ước tính: giá trị thị trường, giá trị bảo hiểm,

giá trị bồi thường

- Xác định phương pháp định giá và các tài liệu cần thiết cho việc định giá

- Xác định ngày định giá có hiệu lực :

- Xác định mức phí thoả thuận và thời gian hoàn thành

1.2.3.2. Lập kế hoạch định giá.

16

- Nhận biết các đặc điểm cơ bản về mặt vật chất, các quyền tài sản,

trạng thái cung cầu, đặc điểm của thị trường có liên quan đến tài sản cần định

giá.

- Nhận biết các loại tài liệu dùng trong quá trình định giá: tài liệu về tài

sản mục tiêu, văn bản pháp quy liên quan, tài liệu về chứng cớ và các động

thái thi trường

- Nhận biết về các cơ quan, tổ chức có thể và có trách nhiệm cung cấp

thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và có thể kiểm chứng được

- Thiết kế trương trình, thời biểu công tác,

- Xây dựng đề cương và hình thức trình bày báo cáo định giá

1.2.3.3. Thu thập tài liệu

- Các tài liệu cung cấp thông tin về tài sản mục tiêu

- Các tài liệu làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá và điều chỉnh

- Các văn bản pháp lý của Nhà nước và chính quyền địa phương có liên

quan đến quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình xây dựng

- Các tài liệu tổng hợp về kinh tế, chính trị, văn hoá, xã hội

- Kiểm tra độ tin cậy và giữ bí mật thông tin

1.2.3.4. Phân tích thông tin

Phân tích thị trường:

-Phân tích thông tin về thị trường.

- Phân tích thông tin về tài sản.

- Phân tích thông tin về các tài sản khác để so sánh.

-Phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Ước tính giá trị

- Các ước tính trên làm căn cứ để thẩm định xác định phương pháp

định giá nào là chính, phương pháp định giá nào có tính chất bổ sung hoặc

tham chiếu. Trong khi lựa chọn, cần đánh giá tính hợp lý, sự thuận lợi và hạn

chế của mỗi phương pháp

- Để lựa chọn được phương pháp chủ yếu cần dựa vào: thuộc tính của

tài sản, khả năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục tiêu và nguyên tắc định

giá chủ yếu được vận dụng. Thẩm định viên có thể áp dụng một hay nhiều

phương pháp định giá

17

1.2.3.5. Chuẩn bị báo cáo định giá

Mục đích của bước này là nhằm đảm bảo truyền đạt kết quả và các kết

kuận định giá một cách có hiệu quả đối với người sử dụng thông tin, tránh sự

hiểu lầm có thể xảy ra. Để đạt được mục đích đó, bản báo cáo định giá phải

được trình bày một cách rõ ràng, đầy đủ, logic, có hệ thống về các giả thiết, số

liệu, các phân tích, kết quả và kết luận

1.2.3.6. Báo cáo định giá

Báo cáo định giá thông thường là kết quả của một hợp đồng về dịch vụ

tư vấn, nó là một trong những căn cứ pháp lý quan trọng để bảo vệ quyền lợi

của thẩm định viên và quyền lợi của khách hàng. Do đó, nội dung của báo cáo

phải thể hiện rõ ràng và đầy đủ các yều cầu đã ký kết trong hợp đồng định giá

Nội dung của báo cáo định giá

- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá

- Mô tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý

- Mô tả chỉ dẫn, các tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được

- Công bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng

- Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thông tin và các điều kiện thị

trường làm cơ sở để định giá

- Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được

chấp nhận, về các kỹ thuật phân tích được sử dụng trong mỗi phương pháp

- Tuyên bố rõ ràng về giá trị của bất động sản

- Khẳng định ngày định giá có hiệu lực

- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính

+ Hạn chế của các giả thiết và các điều kiện giả định ảnh hưởng tới kết luận

+ Hạn chế về khả năng tiến hành điều tra thực tế

+ Các nghi vấn có thể có và các khuyến nghị điều tra kỹ hơn nữa, hoặc

trì hoãn định giá cho đến khi có được nguồn thông tin rõ ràng

- Những mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thông tin

định giá:

+ Các mâu thuẫn giữa tiêu chuẩn thẩm định với yêu cầu của khách

hàng

18

+ Yêu cầu về mức độ bí mật thông tin nhằm đảm bảo quyền lợi và trách

nhiệm của các bên sử dụng thông tin định giá

+ Khẳng định loại báo cáo được cung cấp bằng văn bản hay bằng

miệng. Nếu khách hàng yêu cầu báo cáo bằng miệng, nhà định giá nên yêu

cầu chứng thực lời khuyên đó bằng văn bản

+ Các báo cáo định giá cũng cần được lưu trữ trong một thời gian nhất định

1.2.4. Các phương pháp định giá bất động sản và vận dụng vào định giá

bất động sản thế chấp

Định giá bất động sản ngày càng được coi trọng và khẳng định đúng vị

trí của mình. Nghiên cứu vấn đề định giá bất động sản đã được quan tâm một

cách thích đáng và ngày càng được nghiên cứu rộng hơn, sâu hơn. Để định

giá bất động sản đã có rất nhiều phương pháp. Mỗi phương pháp đáp ứng và

phù hợp cho từng yêu cầu riêng, có phương pháp phù hợp cho mục đích này

nhưng có phương pháp lại phù hợp với mục đích khác. Trong định giá không

nên sử dụng một phuơng pháp duy nhất, tùy từng mục đích định giá mà ta tìm

ra phương pháp chủ lực cơ bản, các phương pháp khác có thể sử dụng để hỗ

trợ định giá hoặc sử dụng để kiểm tra kết quả của phương pháp lựa chọn và

mỗi phương pháp khác nhau đòi hỏi yêu cầu và sử dụng thông tin khác nhau,

tùy từng phương pháp cần sử dụng loại thông tin nào. Cho đến nay, chúng ta

đã có các phương pháp định giá cơ bản: phương pháp so sánh trực tiếp,

phương pháp chi phí, phương pháp đầu tư (thu nhập), phương pháp lợi nhuận.

Đối với ngân hàng thương mại hoạt động cơ bản là cho vay và lợi nhuận

chủ yếu của ngân hàng là các khoản vay đó. Vấn đề sống còn đối với các tổ

chức tín dụng là phải đảm bảo an toàn với các khoản cho vay. Trường hợp có

rủi ro xảy ra thì các tổ chức tín dụng bằng mọi cách phải thu hồi nợ bằng việc

xử lý các tài sản thế chấp. Đối với bất động sản thế chấp trong ngân hàng, việc

định giá vừa phải đảm bảo đủ tối đa nhu cầu vay vốn của khách hàng, vừa bảo

đảm an toàn cho ngân hàng. Vì vậy, việc định giá phải đảm bảo phản ánh đúng

giá trị bất động sản trong đó có tính đến yếu tố về thời gian tức là người định

giá phải chú ý đến việc bán tài sản bảo đảm trong tương lai.

1.2.4.1. Phương pháp so sánh

Khái niệm

19

Phương pháp này được xây dựng chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên

tắc thay thế

Là phương pháp so sánh trực tiếp bất động sản mục tiêu với bất động

sản tương tự đã được bán trên thị trường nhằm định ra giá trị của nó từ các

giao dịch trên thị trường hay phương pháp so sánh là phương pháp dựa vào

các thông tin trên thị trường để định ra giá bất động sản mục tiêu. Phương

pháp này dựa trên cơ sở cho rằng giá trị thị trường của một tài sản có mối liên

hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự để so sánh.

Nội dung của phương pháp.

Khi sử dụng phương pháp so sánh người định giá cần tìm kiếm các đặc

tính của bất động sản và các giao dịch là cho giá của bất động sản khác nhau,

cố gắng xác định bằng chứng của thị trường để thấy sự khác biệt giữa các bất

động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Việc định giá bất động sản

thường tiến hành theo các bước sau:

- Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch

trong thời gian gần đây có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu cần

định giá về các mặt, các yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến giá trị như kiểu cách,

điều kiện môi trường, vị trí, ghi chép vấn đề đằng sau những con số thu thập

được. Cụ thể thẩm định viên cần phải dựa trên 7 yếu tố cơ bản sau: tình trạng

vật chất của bất động sản, đặc điểm mặt bằng, đặc điểm của các công trình

xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý,

thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.

- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so

sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này

có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những

thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và

phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính

chất của giao dịch.

- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp

nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất

động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này

ở trong cùng một khu vực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định

giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trong việc định giá, người định giá

20

nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách

chính thống để tiến hành phân tích.

- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu

và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều

chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động

sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng

cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất

động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản

chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh

là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ

đơn giản.

- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất

động sản đã điều chỉnh

Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về

bất động sản mục tiêu. Nhưng để sắp xếp các thông tin đó như thế nào cho

phù hợp với định giá và thông tin nào quan trọng nhất, thông tin nào là thứ

yếu, người định giá phải điều chỉnh thông tin. Trong quá trình điều chỉnh sử

dụng các chỉ tiêu: độ lệch chuẩn, hệ số biển đổi. Khi điều chỉnh cần tuân theo

nguyên tắc lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn. Nếu bất động sản so sánh

tốt hơn thì điều chỉnh giá bất động sản so sánh xuống và ngược lại. Nhưng

các điều chỉnh không nên làm quá chi tiết, vụn vặt, các điều chỉnh nên có

bằng chứng thị trường để chứng minh

Yêu cầu của phương pháp.

Các bất động sản so sánh phải là những bất động sản tương tự và trong

cùng một vùng với bất động sản mục tiêu. Các bất động sản tương tự là đồng

nhất. Việc so sánh chỉ được tiến hành với những giao dịch được thực hiện ở

những thời gian gần đây (mang tính tương đối). Nếu không có giao dịch nào

trong thời gian gần đó thì có thể mở rộng việc xem xét (mang tính chất hướng

dẫn) để phát hiện ra xu hướng thị trường.

Người định giá phải tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường, tiến

hành so sánh, kiểm tra kỹ bên trong thị trường để thấy những yếu tố chính ảnh

hưởng tới giá và những điều kiện trong giao dịch ảnh hưởng đến giá. Người định

21

giá luôn đặt câu hỏi: sự hiện diện hay sự vắng mặt của yếu tố nào làm thay đổi

giá bất động sản.

Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà phải

dựa vào sự hiện diện của các giao dịch trên thị trường để tìm kiếm được các

dấu hiệu của giá trị. Chất lượng các thông tin phải cao và có thể so sánh được,

người định giá phải có ý thức tập hợp và lưu trữ thông tin. Phương pháp này

cũng đòi hỏi thị trường phải ổn định

Ưu điểm của phương pháp

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất

trong thực tế vì phương pháp này có các ưu điểm như sau:

Là phương pháp định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật vì không có

công thức hay mô hình cố định mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch

thị trường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường- đó là các bằng

chứng rõ ràng- đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của bất động sản. Vì

vậy nó có cơ sở vững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

Là cơ sở hay còn gọi là đầu vào của các phương pháp khác. Vì vậy, người

ta sử dụng phương pháp này với phương pháp khác để định giá bất động sản

Hạn chế của phương pháp.

Trong trường hợp người định giá đặt quá nhiều niềm tin vào kết quả

định giá mà đã quên mất rằng những bằng chứng như vậy để phản ánh điều gì

xảy ra trong quá khứ, trong khi người định giá có nhiệm vụ xác định giá trị

hiện tại của bất động sản.

Trường hợp thị trường yếu, số lượng giao dịch trong thị trường không

đủ thì việc áp dụng phương pháp so sánh rất hạn chế. Đối với bất động sản tạo

thu nhập, người đầu tư quan tâm đến đặc tính kinh tế của nó, cụ thể là người

ta quan tâm đến tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư được dự báo cho các luồng

tiền tương lai. Do vậy, việc phân tích, so sánh bán bất động sản tạo thu nhập

là rất khó khăn.

Các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng cũng làm hạn

chế tính thực tiễn của phương pháp này. Đối với những bất động sản được cải

tạo đầu tiên trong một khu vực đang xuống cấp thì có rất ít số liệu có thể so

sánh được, người định giá phải tìm kiếm các cuộc mua bán ở các khu vực lân

22

cận. Để đảm bảo tính thực tiễn của các kết luận về giá cả đòi hỏi người định

giá phải tìm hiểu đầy đủ về các đặc điểm của người bán và người mua khi

tham gia giao dịch. Nếu số liệu được cung cấp bởi một người nào đó không

tham gia giao dịch thì có thể dẫn đến các kết luận thiếu chính xác

Vận dụng phương pháp so sánh định giá bất động sản khi thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, cho vay bằng tài sản đảm

bảo chủ yếu diễn ra với tài sản là bất động sản. Người định giá phải tìm ra

giá trị cụ thể của bất động sản bao gồm giá trị quyền sử dụng đất và giá trị

nhà. Đối với giá trị quyền sử dụng đất người định giá có thể lấy đơn giá

của địa phương hay nhà nước làm chuẩn thì việc tìm ra giá trị quyền sử

dụng đất là không mấy khó khăn. Nhưng với nhà cửa và các tài sản khác

gắn liền trên đất, dù đã có đơn giá chuẩn về nhà ở của Bộ Xây Dựng nhưng

áp dụng để làm căn cứ định giá cho nhà ở ở nông thôn không được chính

xác và phù hợp cho lắm, nên việc định giá tài sản gắn liền với đất là khó

khăn hơn. Phương pháp so sánh giúp cho người định giá tháo gỡ được khó

khăn đó, giúp cho người định giá có được cách thức để tiến hành định giá.

Việc tìm ra giao dịch của các bất động sản tương tự và việc tìm kiếm sự

khác biệt giữa bất động sản mục tiêu và bất động sản giao dịch trên thị

trường là không mấy khó khăn. Bên cạnh đó việc áp dụng phương pháp so

sánh rất phù hợp bởi vì một yêu cầu rất quan trọng trong định giá bất động

sản thế chấp là mức giá bất động sản được ấn định không chỉ có ý nghĩa ở

hiện tại mà còn có ý nghĩa quan trọng trong tương lai, tức là người định giá

phải chú ý đến việc bán tài sản đảm bảo trong tương lai, nếu giá bán tài sản

không đủ để trang trải cho nợ gốc, lãi, nợ quá hạn và các khoản chi phí

khác thì người nhận thế chấp sẽ bị lỗ.

Trong luật các tổ chức tín dụng có quy định khi xem xét định giá bất

động sản thế chấp phải xem xét đến các yếu tố thị trường, mà phương pháp so

sánh là phương pháp rất hữu hiệu để tìm hiểu giá trị của bất động sản thế chấp

trong điều kiện thị trường ở nước ta hiện nay.

1.2.4.2. Phương pháp đầu tư:

Cơ sở của phương pháp đầu tư.

Như ta đã biết bất động sản có giá trị vì nó cho thu nhập, vì vậy thu

nhập và bất động sản có quan hệ trực tiếp với nhau. Phương pháp đầu tư dựa

23

trên nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. Giá trị hiện hành của bất động sản

ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể

nhận được từ bất động sản .

Khi người định giá được yêu cầu xác định giá trị của một lợi ích trong

tài sản ở đó giá trị là số lượng tiền cần có để mua lợi ích đó. Đối với bất động

sản cho thuê thì thì giá trị này phụ thuộc vào số tiền thuê mà người đi thuê sẽ

trả cho người sở hữu tài sản và mức độ thu nhập của người sở hữu đầu tư vào

bất động sản trên số vốn của họ. Trong thực tế có nhiều trường hợp ngược lại,

tức là nhà định giá xác định được thu nhập thuần mà một tài sản sinh ra, anh

ta biết yêu cầu lợi tức của nhà đầu tư, từ đó tính toán tổng số vốn mà nhà đầu

tư bỏ ra cho tài sản. Cũng có trường hợp bất động sản không được đầu tư

nhưng cũng có thể dự báo chính xác thu nhập bằng cách so sánh với các bất

động sản tương tự đã được đầu tư. Tóm lại cơ sở lý luận của phương pháp đầu

tư là giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị vốn hiện tại của tất cả

các lợi ích tương lai có thể nhận được từ tài sản.

Các bước tiến hành định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư.

Định giá bất động sản theo phương pháp đầu tư, ta phải tiến hành các

bước sau:

- Bước 1: Ước tính thu nhập bình quân hàng năm mà bất động sản

mang lại, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan tác động đến thu nhập.

- Bước 2: Ước tính tất cả các khoản chi phí để trừ khỏi thu nhập hàng

năm, như chi phí quản lý, chi phí sữa chữa, các phí dịch vụ, tiền thuế phải

nộp.

- Bước 3: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

- Bước 4: Dùng công thức vốn hoá để tìm ra giá trị hiện tại của bất

động sản mục tiêu

Những điều chú ý khi sử dụng phương pháp đầu tư.

Khi sử dụng phương pháp này người định giá cần phải am hiều về tài

sản và có các tài liệu chính xác, đồng thời phải chú ý khi các mô hình định giá

bắt nguồn từ khu vực tài chính như: kỹ thuật dòng tiền chiết khấu đang được

từng bước áp dụng nhiều hơn trong định giá và đánh giá đầu tư.

Trong thực tế, khi định giá một bất động sản có thu nhập hàng năm như

các bất động sản cho thuê, người ta sử dụng một phương pháp nữa gọi là

24

phương pháp dòng tiền chiết khấu. Khi sử dụng phương pháp này nhà định

giá cần phải ước lượng và tính toán theo thứ tự tất cả các luồng thu nhập trong

tương lai do đầu tư tài sản tạo ra, sau đó chuyển đổi chúng về giá trị hiện tại

theo giá trị tương đương. Tổng các luồng tiền trong tương lai vẫn được giữ

nguyên sau khi đưa vào tính toán các thu nhập dự báo trong tương lai, người

định giá chỉ chiết khấu từng giai đoạn trong tương lai về giá trị hiện thời. Thời

gian tính toán thường là một năm, khi tính toán được các giá trị hiện tại của

các luồng tiền ròng tương lai thì tổng giá trị của luồng tiền chiết khấu sẽ là giá

trị hiện tại của vốn đầu tư. Phương pháp dòng tiền chiết khấu là một công cụ

đặc biệt trong định giá các đầu tư phức tạp, các tài sản đang phát triển và các

loại tài sản khác. Trong phương pháp này việc tính toán để đưa ra kết quả

cuối cùng phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng của số liệu đầu vào.

Ưu điểm của phương pháp đầu tư

- Là phương pháp có cơ sở lý luận chặt chẽ vì nó tiếp cận một cách trực

tiếp những lợi ích mà bất động sản mang lại cho nhà đầu tư

- Nói chung phương pháp cũng đơn giản ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu

dòng tiền

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cớ về các thương vụ có

thể so sánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

Nhược điểm

- Khi phân tích thương vụ cần điều chỉnh nhiều mặt: tuổi thọ, chất

lượng, thời hạn cho thuê, những thay đổi về tiền cho thuê trong tương lai

- Nhiều trường hợp thiếu cơ sở dự báo các khoản thu nhập tương lai

- Kết quả định giá có độ nhạy lớn trước mỗi sự thay đổi của tham số

tính toán và sẽ chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố chủ quan

Vận dụng phương pháp đầu tư vào định giá bất động sản thế chấp.

Trong hoạt động tín dụng có bất động sản thế chấp, các bất động sản

dùng để thế chấp rất phong phú về chủng loại, giá trị và mục đích sử dụng,

đối với các bất động sản dùng để cho thuê, khi xác định giá trị của loại bất

động sản này người định giá thường sử dụng phương pháp đầu tư, vì các bất

động sản cho thuê tạo ra các luồng thu nhập hàng năm, trong một khoảng thời

gian nhất định, người ta có thể chuyển tất cả các loại thu nhập đó về giá trị

25

hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định. Chỉ có điều người định giá cần chú

ý trong trường hợp toàn quyền sử dụng tài sản và trường hợp định giá các

quyền lợi cho thuê theo hợp đồng.

Còn trường hợp định giá các quyền lợi cho thuê theo hợp đồng thì, một là

chủ sở hữu bất động sản toàn quyền sử dụng cho thuê bất động sản để người

đi thuê phát triển và hưởng lợi ích của tài sản mà anh ta phát triển trong giai

đoạn cho thuê, hai là người chủ sở hữu hoặc người đi thuê cho thuê lại bất

động sản để hưởng lãi trên tiền cho thuê bất động sản, phương pháp định giá

bất động sản trong trường hợp này cũng tương tự trường hợp trên nhưng có

điểm khác biệt là là tỷ suất chiết khấu sử dụng trong từng giai đoạn khác nhau

thì khác nhau chứ không phải vĩnh viễn như trường hợp toàn quyền sử dụng.

1.2.4.3. Phương pháp định giá chi phí.

Khái niệm và ý nghĩa.

Phương pháp này được hình thành trên nguyên tắc thay thế: xác định giá

trị bất động sản mục tiêu thông qua việc xác đinh chi phí của bất động sản

tương tự như vật thay thế.

Một đặc điểm riêng có của bất động sản là tính duy nhất, điều đó có

nghĩa là chúng ta không bao giờ tìm được một bất động sản giống hoàn toàn

với bất động sản mục tiêu của chúng ta. Nhưng bất động sản lại có rất nhiều

mục đích sử dụng, mỗi một mục đích sử dụng bất động sản đáp ứng cho một

yêu cầu sử dụng nhất định. Những tài sản này thường hoạt động cho mục đích

sinh lời, do các tổ chức hay nhà chức trách quản lý vì vậy không có các tài

sản như vậy trên thị trường, tức là không có các tài liệu về các cuộc mua bán

về các bất động sản tương tự làm cơ sở cho việc so sánh để định giá các bất

động sản cùng loại. Vì vậy để định giá cho tài sản loại này bằng cách căn cứ

vào chi phí tạo ra bất động sản đó. Việc tìm kiếm giá chung cho các nguyên

vật liệu cấu tạo thành bất động sản đó là rất dễ dàng trên thị trường. Từ đó,

tổng hợp các giá trị của tất cả các cấu thành tạo lên bất động sản đó sẽ hình

thành cho ta một cách chính xác nhất về bất động sản. Lý thuyết cơ bản của

phương pháp này là giá trị của bất động sản bằng chi phí của đất cộng với chi

phí xây dựng. Bên cạnh đó phương pháp này còn dựa trên nguyên tắc: có thể

tái tạo một bất động sản cần định giá dựa trên cơ sở giá trị hiện tại của bất

26

động sản có chất liệu giống hoặc gần giống với chất liệu của bất động sản cần

định giá.

Nội dung của phương pháp

- Bước1: Ước lượng giá trị của mảnh đất, coi mảnh đất đó như mảnh

đất trống, công trình trên đất hiện tại được sử dụng cao nhất và tốt nhất.

- Bước 2 : Ước tính các chi phí hiện tại để xây lại công trình hoặc thay

thế công trình hiện có trên mảnh đất. Các chi phí bao gồm: chi phí trực tiếp để

tham gia xây dựng công trình, chi phí gián tiếp, lợi nhuận của nhà đầu tư hoặc

người thầu khoán.

- Bước 3 : Sau đó ước mức độ giảm giá tích lũy, ước tính giảm giá các

công trình phụ và công trình cải tạo khác của công trình trên mảnh đất xét trên

tất cả mọi nguyên nhân như: giảm giá tự nhiên, lỗi thời chức năng, lỗi thời

bên ngoài.

- Bước 4 : Ước tính giá trị công trình xây dựng bằng cách trừ số tiền

giảm giá khỏi chi phí mới hiện hành.

- Bước 5 : Cuối cùng ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu bằng cách

cộng giá trị ước tính của mảnh đất với giá trị ước tính của công trình

Ưu điểm của phương pháp

- Ưu điểm cơ bản của phương pháp chi phí là nó được sử dụng khi

không có các bằng chứng thị trường thích hợp để so sánh. Sử dụng để đánh

giá các bất động sản rất hiếm khi thay đổi chủ sở hữu và thiếu cơ sở dự báo

lợi ích tương lai. Trong một số tình huống, nó là cứu cánh cuối cùng khi các

phương pháp khác là không thể sử dụng được.

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá bất động sản dùng cho các

giao dịch và mục đích riêng biệt. Việc ước tính theo phương pháp này phụ thuộc

nhiều vào chuyên môn và kinh nghiệm của thẩm định viên, do vậy, nếu nhà

thẩm định có chuyên môn cao, nhiều kinh nghiệm và làm việc một cách khách

quan thì có thể hạn chế được những sai sót khi cung cầu biểu hiện của sự thái

quá.

Hạn chế của phương pháp..

Đối với phương pháp này công việc khó khăn nhất của người định giá

là xác định đúng đủ chi phí cũng như phần giảm giá của bất động sản, bởi với

những chi phí hữu hình ta chỉ việc tổng hợp chúng lại và tìm được giá trị của

27

nó, còn với chi phí vô hình thì việc ước lượng chúng lại là vấn đề khó khăn

hơn. Bởi vậy phương pháp này thường có một số hạn chế sau:

- Phương pháp này dựa vào các dữ liệu thị trường cho nên những hạn chế

của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng với phương pháp chi phí

- Phương pháp này sử dụng cách tiếp cận cộng dồn, song tổng nhiều bộ

phận chưa chắc đã bằng giá trị toàn bộ.

- Việc ước tính giảm giá tích lũy công trình nhiều khi dựa vào ý kiến chủ

quan của người định giá chưa có một phương pháp thống nhất để tính giảm

giá tích lũy.

- Phương pháp đòi hỏi người định giá phải thông thạo kỹ thuật xây dựng

và phải có kinh nghiệm.

Vận dụng phương pháp vào định giá bất động sản thế chấp.

Như đã nói ở trên mỗi một bất động sản sử dụng cho một mục đích

khác nhau nhưng bất kỳ bất động sản nào cũng đều được xây dựng từ những

nguyên liệu tương đối giống nhau và chúng chỉ khác nhau về đơn giá mà thôi.

Vì vậy đối với bất động sản không có sẵn các cuộc giao dịch bán trên thị

trường thì việc định giá bất động sản theo phương pháp này là phù hợp và

mang lại tính chính xác cao. Khi sử dụng phương pháp này, việc ước tính các

loại chi phí để định giá theo chi phí người định giá cần chú ý: nếu những chi

phí nào thay thế được và xây dựng thành tài sản nhà đất mới thì việc định giá

theo phương pháp xây dựng là hợp lý, nhưng đối với tài sản nhà đất đang tồn

tại thì người định giá phải trừ đi phần hao mòn khi sử dụng và mức độ lạc hậu

của nó với ngôi nhà khác. Tuy nhiên, các chi phí do hao mòn và lạc hậu rất

khó xác định, nó lại phụ thuộc vào sự xét đoán của cá nhân người định giá.

28

1.2.4.4. Phương pháp thặng dư

Khái niệm

Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư.

Nó đòi hỏi phải quán triệt đủ 5 nguyên tắc định giá tài sản, Tuy nhiên, nguyên

tắc đóng góp giữ vai trò chủ đạo. Theo nguyên tắc này, giá trị của một bất

động sản được xác định trên cơ sở của sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm

cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi là bao nhiêu.

Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà

đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời

trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào

dầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. Các cơ hội đầu tư là bình đẳng cho tất cả

mọi người. Tỷ suất sinh lời trung bình trên vốn đầu tư được coi là một bộ

phận hợp lý cấu thành giá trị tài sản. Để xác định giá trị một tài sản, vì vậy có

thể sử dụng cách cộng tới. Theo đó, giá trị thực -giá trị khách quan-giá trị

công bằng của một tài sản của một dự án đầu tư trên thị trường cạch tranh sẽ

bằng số chênh lệnh giữa thu nhập thị trường và chi phí cơ hội thị trường khi

đầu tư vào tài sản hay dự án đó.

Với quan niệm như vậy, giá trị của bất động sản được tiêu cần và có thể

được xác định bằng cách trừ lùi. Nó là số còn lại sau khi đã xác định được giá

thị trường và chi phí cơ hội thị trường cho dự án đầu tư vào tài sản.

Nội dung phương pháp

- Bước 1: Xác định cách sử dựng cao nhất và tốt nhất cho bất động sản

mục tiêu, có tính đến những quy định về xây dung và những hạn chế khác.

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt

nhất và hiệu quả nhất, bằng cách sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hay

phương pháp đầu tư .

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: chí phí xây dựng, chi

phí tài chính, các chi phí khác có liên quan và lợi nhuận của nhà đầu tư xây dựng.

- Bước 4: Xác định giá trị còn lại (hay còn gọi là giá trị thặng dư) bằng

cách lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí phát triển.

- Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu bằng cách dựa vào giá

trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của bất động sản mục tiêu

(các chi phí đầu tư hợp lý để có bất động sản cho việc phát triển) gồm các giả

29

định về: phí pháp lý, thuế chuyển nhượng bất động sản, chi phí tài chính và

lợi nhuận có liên quan.

- Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển.

Ưu điểm:

- Đây là phương pháp thích hợp đẻ đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu.

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ

hội đầu tư vào bất động sản. Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi

phí xây dựng tối đa và tiền cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án

phát triển bất động sản.

Hạn chế:

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất.

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường.

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán.

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền.

Điều kiện áp dụng;

- Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không

phức tạp. Các yếu tố tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt

được độ tin cậy cao.

- Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất

đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất, hiệu qủa nhất.

- Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá

rủi ro, phân tích xác xuất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện

đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản.

Đây là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh

doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả

năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản. Được những người

mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại

hóa thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra.

30

Chương II:

Thực trạng về tình hình hoạt động định giá

bất động sản để đảm bảo tiền vay tại MB

2.1. Một vài nét cơ bản về ngân hàng TMCP quân đội

2.1.1. Tổng quan về lịch sử hình thành và phát triển của MB

Được thành lập ngày 4/11/1994 với tên gọi đầy đủ là Ngân hàng TMCP

Quân Đội, 13 năm hình thành và phát triển là 13 năm MB khẳng định vị trí và

tên tuổi của mình trong lĩnh vực tài chính – ngân hàng. MB có các cổ đông

chính là các tổ chức thuộc các lĩnh vực công nghiệp, tài chính ngân hàng,

dịch vụ và khoảng 7000 cổ đông cá nhân khác. Hiện nay MB có vốn điều lệ

2000 tỷ đồng vào năm 2010, trở thành một tập đoàn tài chính ngân hàng co

quy mô lớn tại Việt Nam.

TẦM NHÌN

Trỏ thành ngân hàng cổ phần hàng đàu ở Việt Nam trong các mảng thị trường

lựa chọn tại các khu vực đô thị lớn, tạp trung vào:

- Các khách hàng doanh nghiệ truyền thống các tập đoàn kinh tế về

các doanh nghiệp lớn.

- Tập trung có chọn lọc doanh nghiệp vừa và nhỏ.

- Phát triển các dịch vụ khách hàng cá nhân.

- Phát triển hoạt động ngân hàng đầu tư.

- Liên kết chặt chẽ giữa Ngân hàng và các thành viên để hướng tới trở

thành một tập đoàn tài chính mạnh.

SỨ MỆNH

MB dành mọi nỗ lực gây dựng một đội ngũ nhân lực tinh thông về nghiệp vụ,

tận tâm trong hục vụ nhằm mang lại cho các doanh nghiệp, các cá nhân những

31

giải pháp tài chính ngân hàng khôn ngoan với chi phí tối ưu và sự hài lòng mỹ

mãn.

GIÁ TRỊ CỐT LÕI

Giá trị của MB không nằm ở tài sản mà là ở những giá trị tinh thần mà mỗi

thành viên MB luông coi trọng và phát huy bao gồm 6 giá trị cơ bản.

Tin cậy

Hợp tác

Chăm sóc khách hàng

Sáng tạo

Chuyên nghiệp

Hiệu quả

* Vốn điều lệ.

Năm 2009 mặc dù nền kinh tế toàn cầu có những khó khăn lại chịu tác động

mạnh mẽ của khủng hoảng tài chính toàn cầu, hoạt động của Ngân hàng Quân

đội vẫn đảm bảo tăng trưởng ấn tượng so với năm trước trên các mặt hoạt

động trong đó vốn điều lệ đạt 3.400 tỷ đồng, vốn chủ sở hữu đạt 4.118,3 tỷ

đồng, tổng tài sản đạt 44,346 tỷ đồng và lợi nhuận trước thuế đạt 860,883 tỷ

đồng.

* Hoạt động chính.

+ Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn của tổ chức và cá nhân.

+ Tiếp nhận vốn uỷ thác đầu tư và phát triển của các tổ chức trong nước.

+ Vay vốn Ngân Hàng Nhà Nước và các tổ chức tín dụng khác.

+ Cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức và cá nhân.

+ Chiết khấu thương phiếu trái phiếu và các giấy tờ có giá.

+ Hùn vốn, liên doanh và mua các cổ phần theo pháp luật hiện hành.

+ Thực hiện dịch vụ thanh toán giữa các khách hàng.

+ Thực hiện kinh doanh ngoại tệ.

+ Huy động nguồn vốn từ nước ngoài.

32

+ Thanh toán quốc tế và thực hiện các dịch vụ khác liên quan đến thanh

toán quốc tế.

+ Thực hiện dịch vụ chuyển tiền trong và ngoài nước dưới nhiều hình

thức, đặc biệt chuyển tiền nhanh Western Union.

* Mạng lưới hoạt động.

Gần 2.500 nhân viên MB vói đội ngũ chuyên gia xuất sắc trong lĩnh vực đánh

giá rủi ro, dịch vụ tài chính đem đến cho khách hàng những giải phá tài chính

ngân hàng khôn ngoan. 90 điểm giao dịch trảI rộng trên toàn quốc cùng Trung

tâm dịch vụ khách hàng MB247 và hệ thồng ATM, POS trảI rộng mang lại

cho các khách hàng của MB những dịch vụ ngân hàng tối ưu, sự thuận tiện

tỏng giao dịch cùng cảm giác hài lòng mỹ mãn, yên tâm tuyệt đối.

* Công ty trực thuộc.

- Công ty chứng khoán Thăng Long

- Công ty quản lý nợ và khai khác tài sản (AMC)

- Công ty cổ phần quản lý Quỹ đầu tư chứng khoán Hà Nội

(HFM)

- Công ty cổ phần Địa ốc MB (MB Land)

33

2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức của ngân hàng MB

34

Đại hội đồng

cổ đông

Hội đồng

quản trị

[

Ban kiÓm so¸t

Các hội đồng Văn phòng

HĐQT

Tổng giám đốc

Khối khách

hàng cá nhân

Khốikhách hàng

doanh nghiệp

Khối Ngân quỹ

Khối phát triển kinh

doanh

Khối giám sát

điều hành

Khối Quản

trị Nguồn

lực

Khối CNTT&NH Điện

tử

Ban kiểm toán Nội

bộ

Ban đảm bảo chất

lượng

Ban chiến lược Phòng Quan hệ

Quốc tế

SỞ GIAO DỊCH, CÁC CHI NHÁNH VÀ PHÒNG GIAO DỊCH

2.1.3. Tình hình hoạt động kinh doanh của Ngân hàng TMCP MB.

Trong tiến trình hội nhập cùng khu vực và quốc tế, Ngân hàng TMCP

quân đội đã không ngừng phấn đấu phát triển an toàn và hiệu quả, trở thành

một trong những thành viên chủ chốt trên thị trường tài chính, tiền tệ Việt

Nam, góp phần to lớn trong công cuộc xây dựng và phát triển đất nước, nâng

cao chất lượng cho mọi thành phần kinh tế và giữ vững niềm tin cho đông đảo

bạn hàng trong nước và quốc tế

Sau 13 năm thành lập, hoạt động và phát triển, MB đã có một chỗ đứng

vững chắc trong điều kiện cạnh tranh gay gắt giữa các ngân hàng và các tổ

chức kinh tế. Nắm bắt được những thời cơ, thuận lợi do môi trường kinh tế

của đất nước đang khởi sắc đưa lại, MB đã thu được những kết quả bước đầu

rất đáng khích lệ.

Về phát triển nguồn nhân lực .

Đội ngũ cán bộ nhân viên Ngân hàng đã có sự tăng trưởng nhanh

chóng, chất lượng tuyển dụng ngày càng được nâng cao. MB đã triển khai

thành công dự án Tư vấn nhân sự bao gôm hoàn thiện chiến lược nhân sự,

chuẩn hóa lại mô hình tổ chức từ hội sở đến chi nhánh, xây dựng nội dung

quản trị thành tích và các chính sách nhằm phát triển nguồn nhân lực theo

hướng bền vững và chuyên nghiệp. Năm 209 MB đã tổ chức tuyển dụng mới

585 nhân sự bổ sung. Tổng số lượng nhân sự trên toàn hệ thồng đến

31/12/2009 là 2.435 người, trong đó gần 95% là trình độ đại học và trên đại

học. Mức lương bình quân là 8,01 triệu đồng/tháng .Ngân hàng đặc biệt chú

trộng đến công tác đào tạo nhân viên trên toàn hệ thống. Từ khi đI vào hoạt

động. Trung tâm đào tạo đã tổ chức 146 khóa đào tạo, hội thảo trong và ngoài

35

nước cho 4.489 lượt cán bộ tham dự. Đồng thời, MB cũng động viên khuyến

khích cán bộ nhân viên không ngừng tự học tập, trau dồi kiến thức, nghiệp vụ.

36

Về mặt công nghệ.

Sau khi triển khai thành công hệ thống phần mềm mới T24, MB tập

trung phát triển và hoàn thiền một số module thuộc phạm vi dự án T24, hoàn

thành đường truyền dự phòng, đầu tư bổ sung hệ thống thiết bị phần cứng,

triển khai phần mềm Thẻ và dự án Thẻ với phần mềm Way 4 của tập đoàn

Open Way và đưa vào hoạt động trung tâm Contact Center. Trong ky, MB

cũng triển khai kết nối tài khoản vói các công ty chứng khoán Đại Việt,

VNS,TSC, thử kết nối dịch vụ thanh toán với Paynet, Vinapaym, Mobivi…

để triển khai các dịch cụ thanh toán qua Mobile, POS, electric payment.

Hoạt động kiểm soát

Nhiệm vụ kiểm soát tốt rủi ro trên tất cả các mặt hoạt động cảu ngân

hàng luôn được đề cao. Trong năm, công tác quản trị rủi ro cũng như kiểm

soát, kiểm toán nội bộ của ngân hàng hoạt động rất tích cực bằng cách tiến

hành kiểm tra, rà soát chất lượng tín dụng, giám sát số liệu, an toàn kho quỹ

tại các đơn vị một cách thường xuyên và đội xuất, phát hiện kịp thời những

sai phạm để khắc phục, đảm bảo hệ thống hoạt động an toàn, tuân thủ các quy

định của MB và quy định của Ngân hàng Nhà nước.

Kế hoạch phát triển trong tương lai

Năm 2010 được nhận định nền kinh tế toàn cầu sẽ dần hồi phục . MB

xác định phương hướng hoạt động “ Tiếp tục giữ vữn sự ổn định, đảm bảo

kinh doanh an toàn, tập trung đầu tư tăng năng lực quản trị, phát triển nguồn

nhân lực chất lượng cao, khai thác tốt nhất các chương trình hợp tác trong

nhóm các công ty thuộc MB. Đồng thời tranh thủ cơ hội để đầu tư vào những

lĩnh vực tiềm năng và mở rộng thị phần tạo tiền đề cho sự phát trển năm

2011. Các chỉ tiêu cụ thể được MB đặt ra cho năm 2010 như sau :

37

Tổng tài sản tăng đạt mức 58.500 tỷ đồng, nâng dư nợ cho vay lên

21.500 tỷ đồng, vốn huy động là 45.000 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế đạt 950

tỷ đồng, nợ xấu kiểm soát dưới mức 2%. Đại hội cổ đông thông qua .

Quy trình nghiệp vụ:

Các quy trình nghiệp vụ chính được chuẩn hoá theo tiêu chuẩn ISO

9001: 2000.

2.2. Tình hình công tác thẩm định bất động sản đảm bảo tại MB.

2.2.1. Đôi nét về Bộ phận thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của MB

2.2.1.1. Lịch sử hình thành

Bộ phận Thẩm định tài sản đảm bảo khu vực Hà Nội được thành lập

theo quyết định số 2139/TCQĐ - TĐTS.07 ngày 27/10/2007 của tổng giám

đốc về việc thành lập Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà Nội trực thuộc

Phòng Thẩm định tài sản Hội sở.

2.2.1.2. Cơ cấu phòng thẩm định tài sản bảo đảm

Phòng thẩm định tài sản bảo đảm gồm có :

- Một trưởng phòng, một phó phòng.

- Chất lượng nhân viên : Là những người tốt nghiệ đại học và những người trẻ

tuổi.

2.2.1.3. Nhiệm vụ của phòng thẩm định tài sản bảo đảm.

* Thực hiện việc thẩm định và đánh giá các tài sản thế chấp cầm cố

(TCCC).

- Kiểm tra tính hợp lệ, hợp pháp của tài sản TCCC.

- Thẩm định và chịu trách nhiệm về giá trị thẩm định tài sản TCCC

đảm bảo cho khoản vay.

* Quan hệ với cơ quan định giá chuyên nghiệp bên ngoài để định giá

các tài sản TCCC mà việc định giá vượt quá khả năng của phòng.

* Xây dựng và hoàn thiện hệ thông chuẩn mực trong việc định giá tài

sản TCCC phù hợp với thực tế và đảm bảo an toàn cho ngân hàng.

* Xây dưng tiêu chuẩn phân hàng và thực hiện việc phân hạng tài sản

TCCC.

38

* Lập các hợp đồng thế chấp cầm cố tài sản bảo đảm tiền vay và thực hiện

việc công chứng.

* Lập các văn bản thông báo việc thé chấp cầm cố tài sản cho các cơ quan

chức năng theo quy định của luật pháp.

* Thực hiện việc mua bảo hiểm các tài sản TCCC.

* Sử dụng, thuê các hệ thông kho bãi để quản lý tài sản cầm cố , soạn thảo hợp

đồng thuê kho bãi.

* Định kì tái định giá tài sản TCCC, kiểm tra thường xuyên và định kì tài sản

TCCC, hệ thống kho bãi và đề xuất các biện pháp sử lý kịp thời các vấn đề phát sinh

để đảm bảo an toàn tín dụng.

* Chỉ đạo, kiểm tra và hướng dẫn thực hiện nghiệp vụ định giá tài sản TCCC

trong toàn hệ thống ngân hàng.

* Sưu tầm, tập hợp các văn bản pháp luật có liên quan đến nghiệp vụ thẩm

định…

2.2.1.4.Mô tả công việc

Trưởng Bộ phận:

- Phụ trách, quản lý công việc của Bộ phận Thẩm định tài sản khu vực Hà

Nội.

+ Phụ trách chung, chịu trách nhiệm về toàn bộ hoạt động của bộ phận.

+ Trực tiếp xây dựng kế hoạch, tổ chức thực hiện, kiểm tra, giám sát quá

trình thực hiện nghiệp vụ thẩm định tài sản đảm bảo tại Bộ phận (thẩm định

bất động sản, thẩm định động sản, xây dựng đơn giá đất thị trường, tiếp nhận

quản lý hồ sơ thẩm định tài sản).

+ Xây dựng kế hoạch và trình trưởng phòng Thẩm định tài sản về các

vấn đề tuyển dụng, đào tạo, lương, thưởng, đề bạt của Bộ phận.

+ Ký duyệt kết quả thẩm định tài sản bảo đảm theo quyền hạn, sự phân

công và ủy quyền.

+ Ký các văn bản của Bộ phận.

39

+ Trực tiếp báo cáo và chịu trách nhiệm trước Trưởng phòng Thẩm định

tài sản về toàn bộ hoạt động của Bộ phận.

+ Trực tiếp báo cáo giám đốc Sở giao dịch Hà Nội về các vấn đề liên

quan đến hành chính, nội quy lao động, kỷ luật lao động và các vấn đề khác

trong Bộ phận.

Nhân viên thẩm định tài sản:

- Thẩm định tài sản bảo đảm:

+ Thẩm định thực tế tài sản bảo đảm

+ Kiểm tra tính hợp pháp và hợp lệ bộ chứng từ tài sản bảo đảm

+ Xác định tính xác thực của các thông tin về tài sản bảo đảm theo chứng

từ sở hữu

+ Xác định các vấn đề có liên quan đến nội dung thẩm định tài sản (như

quy hoạch, khả năng chuyển nhượng, tính pháp lý…)

+ Tính toán giá trị của tài sản đảm bảo.

+ Kiến nghị các vấn đề có liên quan đến tài sản đảm bảo nhằm bảo đảm

an toàn cho MB.

+ Lập tờ trình thẩm định tài sản.

+ Thực hiện đúng quy định của pháp luật, của MB về thẩm định tài sản

đảm bảo.

- Điều tra, thu thập, cập nhật thông tin về giá đất thị trường địa bàn Hà

Nội từ các nguồn thông tin:

+ Khách hàng vay mua nhà thanh toán qua ngân hàng.

+ Kết quả bán đấu giá nhà, đất của cơ quan Nhà nước.

+ Báo chí, mạng internet.

+ Cá nhân/đơn vị kinh doanh, môi giới bất động sản, định giá.

+ Khác.

- Hỗ trợ các chi nhánh trong công tác thẩm định tài sản bảo đảm theo

phân công của Trưởng Bộ phận. Trường hợp được Trưởng Bộ phận phân

40

công thực hiện các công việc thuộc Bộ Phận khác, nhân viên thẩm định

(NVTĐ) có trách nhiệm thực hiện theo mô tả của công việc đó hoặc theo yêu

cầu của Trưởng Bộ phận.

Nhân viên văn thư:

+ Tiếp nhận hồ sơ đề nghị thẩm định tài sản, trả kết quả thẩm định cho

các đơn vị

+ Kiểm soát quá trình luân chuyển hồ sơ thẩm định tài sản đảm bảo.

+ Thực hiên công việc lưu trữ, báo cáo, thống kê.

+ Các công việc khác theo phân công của Trưởng/ Phó phòng.

Việc phân hồ sơ thẩm định tài sản cho các tuyến được thực hiện vào

8h00’( 8h30’ đối với giờ làm việc mùa đông) sáng và 13h30’chiều hàng ngày.

Đối với các hồ sơ thẩm định tại các địa bàn ngoài Tp. Hà Nội sẽ được phân

công luân phiên cho các tuyến nhận hồ sơ sáng.

Phân công việc cập nhật thông tin thị trường BĐS:

Nhằm phục vụ cho việc xây dựng kho dữ liệu thông tin thị trường BĐS

và xây dựng đơn giá đất thị trường, việc cập nhật thông tin thị trường BĐS sẽ

được luân phiên thực hiện. NVTĐ được phân công cập nhật thông tin thị

trường có trách nhiệm cập nhật các thông tin mua bán BĐS từ các nguồn:

Internet, Báo Mua bán, Báo kinh tế đô thị…vào kho dữ liệu.

2.2.2 Hiệu quả của hoạt động thẩm định BDS đảm bảo của MB.

Mà thực tế tài sản đảm bảo là BĐS được thế chấp, bảo lãnh tại Ngân

hàng chiếm đến 55%. Do đó ta có tình hình thực tế dư nợ cho vay của Ngân

hàng MB theo việc định giá BĐS bảo đảm như sau.

Bảng 2.1: Dư nợ cho va bằng hình thức thế chấp BĐS.

Đơn vị tính: Tỷ đồng.

Chỉ tiêu

Năm

Tổng dư nợ Dư nợ cho vay

TC là BĐS

Tỷ trọng

2007 1.634 295 18,05%

41

2008 1.956 451,43 23,07%

2009 2.345 789 33,64%

Qua đó ta thấy hoạt động tín dụng mà sử dụng BĐS là thế chấp cầm cố

là phát triển qua các năm, đánh giá được sự tăng trưởng của hoạt động tín

dụng trong ngân hàng MB. Như vậy ngân hàng MB ngày càng có uy tín trên

thị trường về hoạt động tín dụng, uy tín về chất lượng phục vụ, về số vốn mà

khách hàng có yêu cầu. Điều đó cũng chứng minh được hiệu quả hoạt động

của việc định giá BĐS đảm bảo, bảo vệ được nguồn vốn cho khách hàng vay,

đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng.

Vậy phòng thẩm định tài sản đảm bảo thực tế đã sử dụng những

phương pháp định giá BĐS theo lý luận vào thực hiện định giá BĐS bảo đảm

tại ngân hàng như thế nào, chúng ta cùng đi vào việc phân tích thực tế về các

phương pháp đó.

2.3. Thực trạng của việc sử dụng các phương pháp định giá BĐS

đảm bảo tại chi nhánh Hà Nội – MB.

2.3.1. Những vấn đề liên quan đến việc định giá BĐS đảm bảo.

a. Mục đích của việc định giá BĐS đảm bảo.

Đây là căn cứ để phục vụ việc ra quyết định của các bộ phận có yêu cầu

đánh giá hoặc Tổng giám đốc, Ban tín dụng, Hội đồng tín dụng, Hội đồng

quản trị,… để xem xét, xác định nhận làm tài sản bảo đảm cho các khoản tín

dụng tại MB. Từ đó có thể quyết định khoản vay của khách hàng tại ngân

hàng là bao nhiêu. Đồng thời cũng cho thấy được khả năng biến động của

BĐS trong thời gian thế chấp tại Ngân hàng.

b. Yêu cầu của việc định giá BĐS đảm bảo.

- Việc định giá phải chính xác, kịp thời hợp lệ, khách quan các nội

dung sau:

42

+ Đánh giá về quyền sở hữu tài sản;

+ Giá trị tài sản;

+ Tính chuyển nhượng của tài sản;

+ Hiện trạng tài sản và ảnh hưởng liên quan đến tài sản trong tương lai;

- Đáp ứng các yêu cầu khác mà lãnh đạo yêu cầu.

- Đối với cán bộ định giá:

+ Phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm các quy định của nhà nước và

MB liên quan đến giá cả và cách tính giá trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng

hợp về tài sản.

+ Nếu không thể đánh giá được hoặc việc đánh giá không chắc chắn thì

phảI báo cáo với phụ trách phòng, tuyệt đối không được tuỳ tiện đưa ra ý

kiến, số liệu mang tính chủ quan, thiếu cơ sở.

+ Nếu cán bộ thẩm định có mối quan hệ với bên đi vay, chủ sở hữu tài

sản, thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng để phân công cán bộ khác

thay thế.

+ Trong văn bản trình lãnh đạo, cán bộ định giá phải trình bày trung

thực khách quan các thông tin về tài sản và nêu rõ ý kiến, đề xuất của mình về

việc định giá BĐS đó.

c. Cơ sở của việc thực hiện định giá BĐS bảo đảm.

- Giấy đề nghị đánh giá tài sản là BĐS bảo đảm của bộ phận yêu cầu

định giá.

- Giấy yêu cầu của ban tổng giám đốc, lãnh đạo phòng.

d. Căn cứ định giá.

- Căn cứ theo văn bản nhà nước cụ thể như: luật đất đai, khung giá đất

và mét vuông xây dựng theo quyết định cuả uỷ ban nhân dân thành phố, tỉnh.

- Theo sổ sách kế toán theo dõi quản lý.

- Hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản như: quyền sở

hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng minh nhân dân của

những người sở hữu tài sản đó…

43

- Giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng.

- Giá tham khảo do cơ quan định giá cấp.

44

2.3.2.Thực tế việc sử dụng phương pháp định giá tại ngân hàng.

2.3.2.1. Về mặt lý thuyết

* Đối với BĐS là hiện vật.

Khi phòng thẩm định tài sản bảo đảm nhận được giấy đề nghị định giá

thì cán bộ thẩm định bắt đầu thực hiện định giá tài sản, dựa trên cơ sở các

giấy tờ chứng minh quyền hợp pháp của tài sản, chứng minh tài sản đó có bị

đem thế chấp ở nơi khác hay không. Cán bộ thẩm định đã thực hiện việc

xuống tận nơi có BĐS đem thế chấp để tiến hành lấy những cơ sở dữ liệu thực

tế về BĐS mục tiêu.

Những vấn đề mà cán bộ thẩm định cần quan tâm đối với BĐS đó như là:

- Địa chỉ cụ thể của BĐS đem thế chấp có đúng với BĐS mà đang thực

hiện thẩm định hay không.

- Diện tích, hình dáng của BĐS có giống như được ghi trong quyền sử

dụng đất hay không, nếu có sự thay đổi thì cần phải mô tả chi tiết về sự thay

đổi đó.

- Xem mối quan hệ xung quanh của BĐS mục tiêu như thế nào: BĐS ở

bên cạnh như thế nào, cơ sở hạ tầng, điều kiện kinh tế xã hội…

- Nếu có nhà trên đất ta phải xem thời gian đã xây dựng.

- BĐS hiện đang được sử dụng làm gì.

- Tham khảo giá của những BĐS xung quanh mà người dân ở đó.

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS như: hoàn cảnh gia đình, phong

thuỷ, kiến trúc, hướng…

Sau đó BĐS sẽ được xác định giá trị theo thông tin thị trường mà cán

bộ thẩm định thu thập được từ trung tâm giao dịch BĐS, báo,… một cách

đáng tin cậy và đặc biệt là kinh nghiệm của cán bộ định giá và ý kiến của các

đồng nghiệp đã từng xác định giá trị những BĐS tương tự mà xác định giá trị

BĐS đó.

* Đối với BĐS có nhà trên đất.

45

- Cơ sở pháp lý : Hóa đơn chứng từ đã xây dựng…

- Xác định nguyên giá căn nhà theo số liệu sổ sách kế toán. bao gồm

việc tập những chi phí cho việc xậy dựng căn nhà, như: Chi phí nghiên cứu

khả thi, chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí mua nguyên vật liệu, chi

phí khởi công,…Hoặc là dựa theo chi phí xây dựng mà UBND thành phố,

tỉnh quy định tại thời điểm định giá BĐS.

- Xác định giá trị còn lại của công trình trên đất bằng cách:

Giá trị còn lại của công

trình=

Nguyên giá nhà cửa, công trình

xây dựng-

Khấu hao cơ bản đã trích

Như vậy giá trị còn lại của công trình chính là giá trị ước tính của cán

bộ thẩm định. Còn việc tính khấu hao cơ bản đã trích thì Ngân hàng chủ yếu

dựa vào phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Đó là đối với những công

trình xây dựng của các doanh nghiệp còn lưu đủ giấy tờ. Còn thực tế với nhà

của người dân thì việc định giá được tiến hành như sau:

- Xác định nguyên giá bằng cách lấy quy định mét vuông xây dựng của

uỷ ban thành phố, tỉnh địa phương quy định tại thời điểm định giá.

- Giá trị còn lại thì ước tính tuỳ theo kinh nghiệm của từng người. Tính

theo tỉ lệ % còn lại.

- Vậy giá trị ước tính của nhà cũng đựơc thực hiện theo công thức đã

nêu trên hoặc được tính bằng cách sau:

Giá trị nhà

còn lại=

Đơn giá m2

sàn xây dựngx

Diện tích

xây dựngx

Tỉ lệ % giá trị

còn lại ngôi nhà

*Đối với những BĐS đảm bảo hình thành sau vốn vay thì cách xác định

như sau:

- Với những ngôi nhà mà tự xây dựng thì BĐS đó được định giá dựa

vào chi phí xây dựng thực tế của căn nhà dựa vào những kế hoạch xây dựng,

hoá đơn thanh toán những khoản để có được BĐS thuộc sở hữu. Lúc này cán

bộ thẩm định phải theo dõi sát sao số chi phí đó.

46

- Với những ngôi nhà chung cư thì cán bộ thực hiện kí kết với người

thầu xây dựng khu chung cư đó để đảm bảo là ngôi nhà đó không được bán,

chuyển nhượng hay cho thuê đối với người khác mà không có sự đồng ý của

bên phía ngân hàng. Lúc này giá trị ngôi nhà được xác định bằng giá bán của

nhà thầu xây dựng cho khách hàng.

Việc định giá một tài sản không phải là một việc đơn giản, nó đòi hỏi

cán bộ thẩm phải đưa ra được một mức giá ước tính BĐS sao cho thị trường

chấp nhận tại thời điểm vay. Nhưng định giá BĐS là tài sản đảm bảo còn gặp

khó khăn hơn rất nhiều, bởi lẽ định giá tại thời điểm hiện tại nhưng nếu có

phải đem phát mãi thì cũng ít nhất một năm sau mới được thực hiện, vì vậy

khoảng cách giữa thời gian định giá với thời điểm phát mãi BĐS là chứa đựng

rủi ro cho cán bộ thẩm định là rất lớn, vì vậy chứa đựng rủi ro cho hoạt động

tín dụng cũng không phải là nhỏ. Do đó việc định giá của cán bộ thẩm định

đòi hỏi phân tuân thủ theo những phương pháp nhất định, nhằm làm giảm

thiểu rủi ro một cách thấp nhất. Để minh hoạ cho nội dung phương pháp thẩm

định ở trên tại ngân hàng MB, thì chúng ta cùng tham khảo ba ví dụ thực tế

thông qua biên bản thẩm định và các báo cáo của các cán bộ thẩm định tại

phòng thẩm định tài sản bảo đảm chi nhánh Hà Nội – ngân hàng MB.

2.3.2.2. Về mặt thực tế.

a. Đối với BĐS là đất trống:

Địa chỉ tại: Xã Ngọc Hồi, huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội.

Thời gian định giá: Ngày 07/06/2008.

Qua việc xem xét cụ thể biên bản định giá của cán bộ thẩm định Long

và thực tế mảnh đất đó ta phải xem xét đến các vấn đề sau:

Thứ nhất, đây là mảnh đất trống, những gì được trình bày trong giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất là phù hợp. Nói chung về mặt pháp lý thì

mảnh đất đã đáp ứng yêu cầu như có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do

47

UBND huyện Thanh Trì, Thành phố Hà Nội đứng tên đúng người khách hàng

(có giấy tờ phù hợp) vay vốn.

Thứ hai, công việc ước tính giá trị BĐS đó tại thời điểm định giá ngày

07/06/2008. Theo kinh nghiệm của một số nhân viên trong phòng, theo giá trị

giao dịch được rao bán trên mạng, báo…theo ý kiến đánh giá của những hộ

xung quanh BĐS đó mà cũng vừa thực hiện việc mua bán BĐS tương tự. Cán

bộ thẩm định đã đưa ra giá trị ước tính của quyền sử dụng đất là: 4.000.000

đồng/m2. Do đó giá trị toàn bộ quyền sử dụng mảnh đất trên được tính:

4.000.000 đồng/m2 x 310 m2 = 1.240.000.000 đồng

(một tỷ hai trăm bốn mươi triệu đồng chẵn)

Trong thực tế theo một số thông tin từ một số nguồn cho biết giá trị

mảnh đất tại đó ở thời điểm định giá là khoảng: 6.500.000 đồng/m2.

Qua đó ta có một vài đánh giá sơ bộ về công tác định giá được thực

hiện ở mảng này như sau:

* Ưu điểm:

- Phương pháp mà Ngân hàng đã sử dụng để định giá mảnh đất trống

trên là theo hướng lý luận của phương pháp so sánh trực tiếp.

- Có và đã thực hiện bước kiểm tra về tính chất pháp lý, về hiện trạng

của mảnh đất.

- Đã có ý tưởng lấy giá thị trường mảnh đất đó và giá trị mà đưa ra

cũng gần sát với giá thị trường.

* Nhược điểm:

- Giá ước tính về mảnh đất đó mà cán bộ thẩm định đưa ra còn mang

nhiều yếu tố chủ quan, đã tiến hành lấy so sánh BĐS tương tự nhưng thực tế

không xuống tận nơi BĐS tương tự đó để xem xét. Và những nguồn thông tin

giao dịch đó là khó có thể tin tưởng chính xác. Vì vậy mà không có việc điều

chỉnh giữa BĐS chứng cớ về BĐS mục tiêu. Nên giá trị ước tính đó thường

thấp hơn giá thị trường.

48

- Số lượng mảnh đất trống làm chứng cớ trong phương pháp này là quá

ít.

- Thông tin lấy giá trị ước tính của BĐS là không được đảm bảo.

- Các mục cần thiết đã được nêu ra nhưng chưa được trình bày một

cách cụ thể tỉ mỉ. Ví dụ như không nói rõ nguồn thông tin nào để đưa ra giá trị

thị trường mảnh đất định giá khoảng: 4.000.000 đồng/m2…

b. Đối với BĐS là cả nhà và đất:

49

50

Địa chỉ: Số 163 ngõ Xã Đàn 2, phường Nam Đồng, quận Đống Đa,

Thành phố Hà Nội.

Thời gian định giá: Ngày 10 tháng 04 năm 2008.

Tài sản bảo đảm này bao gồm cả quyền sử dụng đất và quyền sở hữu

công trình trên đất. Cũng theo một quy trình tín dụng chuẩn của toàn bộ ngân

hàng MB, cũng bao gồm các khâu xử lý ban đầu như kiểm tra về hiện trạng,

tình trạng pháp lý của BĐS đó như hiện trạng đang được dùng cho thuê, có

giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà hợp pháp…

Để xác định một tài sản như vậy thì cần xác định giá trị của quyền sử

dụng đất và giá trị của công trình sử dụng trên đất, một cách độc lập. Sau đó

thực hiện tính tổng chúng lại.

Xác định giá trị quyền sử dụng đất thì cán bộ thẩm định cũng thực hiện

định giá tương tự như mảnh đất trống trên. Nhưng nếu theo lý luận khoa học

thì điều này được giả sử là mảnh đất được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.

Do phần trên ta đã đề cập trình bày phân tích một cách cụ thể nên ở trong nội

dung phần này chỉ cho phép đề cập tới vấn đề định giá nhà. Ngân hàng MB đã

sử dụng phương pháp nào? Và có hiệu quả hay không?

Theo như đánh giá của các cán bộ thẩm định trong Ngân hàng, công

trình được xây dựng trên đất để thực hiện đánh giá là công trình thực tế,

không theo như trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Để ước tính được

giá trị của công trình xây dựng trên đất mà cụ thể trong ví dụ này là: nhà

bêtông 4 tầng có tổng diện tích xây dựng là: 204m2, thì phải xác định được

đơn giá xây dựng một ngôi nhà tương tự như vậy là bao nhiêu, giá trị còn lại

của ngôi nhà ước tính là bao nhiêu %.

Trong biên bản định giá có đưa ra con số đơn giá xây dựng loại nhà

như vậy theo quy định của UBND Thành phố Hà Nội là: 2.130.000 đồng/m2.

Việc xác định giá trị nhà còn lại là đưa ra khoảng 90%. Do đó giá trị nhà là:

2.130.000 đồng/m2 x 204m2 x 90% = 391.000.000 đồng.

51

(Ba trăm chín mươi mốt triệu đồng)

Nhưng theo thực tế thì ngôi nhà mới xây dựng xong trong năm 2007,

nếu lấy giá trị nhà còn lại như vậy thì có phải là hơi thấp, gây thiệt thòi cho

khách hàng hay không?

Qua thực tế và phân tích trên thì ta có một số đánh giá về công tác định

giá BĐS được sử dụng vào trường hợp trên sau:

* Ưu điểm:

- Để định giá BĐS trên Ngân hàng đã thực hiện việc kết hợp giữa hai

phương pháp so sánh trực tiếp (để định giá đất) và phương pháp chi phí để

định giá nhà một cách rõ ràng.

- Lấy đơn giá xây dựng của UBND Thành phố Hà Nội dùng để tính

toán là phù hợp với thị trường cũng như phù hợp với giá trị pháp lý. Vì với

mỗi cá nhân khác nhau thì họ sẽ xây dựng một đơn giá riêng, nên ta cứ lấy

bình quân là theo quy định của UBND Thành phố.

* Nhược điểm:

- Việc ước tính tỉ lệ % còn lại của chất lượng công trình là “vo gạo”,

mang tính chủ quan của cá nhân thẩm định. Không theo như quy chuẩn của lý

luận là phải tính ra tỉ lệ còn lại của các kết cấu chính sau đó mới thực hiện

tính giá trị còn lại của cả công trình theo tỉ lệ kết cấu chính đó, việc này được

dựa theo các thông số kĩ thuật xây dựng.

- Đối với việc định giá nguyên giá công trình xây dựng trên đất của các

BĐS lấy giá quyết toán công trình là không hợp lý, vì giá quyết toán công

trình có thể đã bị thổi phồng trong quá trình hạch toán.

- Nếu định giá tách ra giá trị nhà và đất ra là vi phạm một trong năm

nguyên tắc định giá, đó là nguyên tắc đóng góp.

- Xét về ví dụ cụ thể để khái quát hoá lên dễ dàng hơn thì: Đây là ngôi

nhà được xây dựng lên không phải dùng để ở mà được sử dụng để cho thuê.

Nên việc định giá công trình theo phương pháp chi phí là không phù hợp. Vì

52

theo như nghiên cứu lý luận về khoa học thì phương pháp chi phí chỉ được áp

dụng cho những công trình không mang tính chất phổ biến. Để định giá ngôi

nhà cho thuê này nên dùng phương pháp đầu tư thì giá trị của nó sẽ được nâng

lên. Như vậy khách hàng sẽ có khả năng được vay một lượng vốn nhiều hơn.

c. Đối BĐS là tài sản hình thành sau vốn vay.

Địa chỉ: Khu văn hoá thể thao Phú Sơn (khách sạn Phú Sơn), phường

Vũ Ninh, Thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh.

Thời gian định giá: 12/01/2008.

Theo như quy định khi muốn vay vốn mà tài sản đảm bảo là BĐS được

hình thành sau vốn vay thì phải xét xem vốn chủ sở hữu mà khách hàng đã bỏ

ra để đầu tư là bao nhiêu, khi đó Ngân hàng thực hiện cho vay là 15% so với

số vốn bỏ ra đó. Tiếp tục thi công công trình hình thành sau vốn vay theo tiến

độ và theo một thời hạn cụ thể nhân viên phòng Thẩm định Tài sản bảo đảm

phải xuống tận nơi có công trình đang thi công để định giá lại tài sản đang

hình thành đó xem giá trị mới của công trình là bao nhiêu; sau đó lại thực hiện

cho giải ngân theo tiến độ công trình theo % giá trị tài sản bảo đảm đã được

định giá lại (thông thường là 50% giá trị tài sản được định giá lại).

Theo như biên bản định giá và báo cáo định giá lại tài sản hình thành

sau vốn vay thì giá trị của công trình khu văn hoá thể thao Phú Sơn là vào

khoảng 43.677.500.000 đồng, giá trị quyền sử dụng đất là vào khoảng:

2.228.000.000 đồng. Do đó giá trị ước tính khu văn hoá thể thao Phú Sơn

(khách sạn Phú Sơn) vào khoảng:

2.228.000.000 đồng + 43.677.500.000 đồng = 45.905.500.000 đồng

(Bốn mươi năm tỷ chín trăm linh lăm năm trăm nghìn đồng)

Trong khi đó giá trị của việc định giá gần nhất (lần định giá trước) là:

40.053.575.000 đồng. Như vậy giá trị quyền sử dụng đất là không thay đổi,

giá trị công trình trên đất thì ngày càng được hoàn thiện hơn nên giá trị của

công trình tăng. Theo như định giá thì giá trị công trình tăng lên là:

53

45.905.500.000 đồng - 40.053.575.000 đồng = 5.851.925.000 đồng.

Việc định giá trong trường hợp này thật ra cũng là dựa theo chi phí để

xây dựng công trình. Khi định giá lại công trình thì cần phải thu thập đầy đủ

hoá đơn chứng từ liên quan đến việc xây dựng công trình trong khoảng thời

gian hai lần định giá.

Qua đó ta nhận thấy có một vài ý kiến nhận xét sau về cách thức định

giá BĐS hình thành sau vốn vay cụ thể trong trường hợp này là:

* Ưu điểm:

- Việc định giá theo cách thức nêu trên được thực hiện một cách đơn

giản, dễ làm, không đòi hỏi nghiệp vụ định giá nhiều; chủ yếu là sử dụng

nghiệp vụ thanh toán, kế toán.

* Nhược điểm:

- Với việc định giá như vậy, khách hàng chỉ được vay một khoản tín

dụng nhỏ, nên có thể ảnh hưởng đến tiến độ thi công của công trình, dự án.

Hạn chế việc cạnh tranh của Ngân hàng trên thị trường.

- Khó có thể thu thập được đầy đủ hoá đơn chứng từ để lưu giữ. Như

vậy sẽ khiến việc định giá BĐS gặp nhiều khó khăn.

- Với công trình sử dụng trên đất này nhằm mục đích để kinh doanh,

nên định giá theo phương pháp tập hợp chi phí như trên là không phù hợp mà

nên chọn cách thức định giá khác sao cho phù hợp hơn, có thể là định giá

bằng phương pháp đầu tư.

Qua việc phân tích những ví dụ cụ thể nêu trên thì ta thấy việc định giá

tài sản đảm bảo không chỉ dừng lại ở việc định giá làm yếu tố đầu vào cho

khoản vay mà còn phải định giá trong suốt thời gian trả nợ để xem tài sản

đảm bảo có những biến động nào; trường hợp tài sản hình thành sau vốn vay

là một minh chứng, và cả khi tài sản thực hiện phát mãi. Đó là những dẫn

chứng cụ thể, từ đó đánh giá khái quát việc sử dụng các phương pháp định giá

BĐS bảo đảm của toàn hệ thống ngân hàng MB.

54

2.3. Đánh giá quy trình định giá bất động sản thế chấp tại MB .

2.3.1. Những kết quả đạt được

Cũng như các Ngân hàng thương mại, Ngân hàng thương mại cổ phần

(TMCP) QUÂN ĐỘI cũng phải vận hành trong môi trường pháp lí chặt chẽ

do cơ quan pháp quyền đặt ra. Mặc dù hệ thống ngân hàng Việt Nam được

hình thành từ khá lâu nhưng hành lang pháp lý về BĐS còn khá trẻ. Điều này

được lí giải bởi đặc trưng của từng giai đoạn lịch sử. Trước năm 1999, với đặc

trưng của nền kinh tế còn nặng về bao cấp, các biện pháp bảo đảm vẫn chưa

được quy định.Từ khi có nghị định 178/NĐ-CP năm1999 về đảm bảo tiền vay

của các tổ chức tín dụng và Thông tư 06/NHNN thì công tác định giá, xử lí

BĐS thế chấp mới có cơ sở để thực hiện.

Nghị định 178/NĐ-CP của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ

chức tín dụng là văn bản pháp luật rất quan trọng nhằm thực hiện các quy định

của luật tổ chức tín dụng ngoài Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp

luật khác có liên quan. Sau đó, nhận thấy nó chưa phù hợp với thực tế nên

chính phủ đã tiếp tục sửa đổi và bổ sung bằng việc ban hành nghị định 85/NĐ-

CP.

Như vậy cơ sở pháp lí của những hoạt động thế chấp BĐS đã được quy

định rõ ràng, cụ thể, cùng với sự chỉ đạo, hướng dẫn của các cơ quan nhà

nước mà cụ thể là NHNN đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, xử

lí BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI.

Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng tạo điều kiện thuận lợi góp phần vào

sự thành công của công tác định giá ở Ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI:

- Hình thức tín dụng có tài sản đảm bảo bằng bất động sản đã được quy

định trong các văn bản pháp luật của nước ta như: bộ luật dân sự, luật đất đai,

các nghị định của chính phủ, thông tư hướng dẫn của các bộ. Bên cạnh đó

ngành ngân hàng cũng đã có sự chỉ đạo, hướng dẫn, giám sát đối với nghiệp

vụ này, bởi vì ngoài việc góp phần thực hiện các chỉ tiêu vĩ mô nó còn có ý

nghĩa quan trọng trong việc tồn tại và phát triển của ngân hàng. Vậy cơ sở

55

pháp lý của những hoạt động trên đã được quy định rõ ràng, cụ thể cùng với

sự chỉ đạo, hướng dẫn của cơ quan cấp trên, cụ thể là ngân hàng MB và ngân

hàng Nhà nước đã tạo ra những thuận lợi đối với nghiệp vụ này.

- Các ngân hàng hiện nay đều sử dụng phương pháp so sánh và phương

pháp chi phí để định giá tài sản thế chấp, vì thế cần rất nhiều thông tin giao

dịch trên thị trường BĐS. Bên cạnh đó thị trường bất động sản ở nước ta đang

được khuyến khích mở rộng, phát triển dưới sự quản lý của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền, khi thị trường này được mở rộng và phát triển thì lượng thông

tin cần thiết để xác định giá trị bất động sản thế chấp sẽ được phổ biến cập

nhật hơn, các quy tắc kỹ thuật định giá được sử dụng phổ biến điều này giúp

cho việc định giá bất động sản thế chấp được chính xác hơn bên cạnh đó thị

trường bất động sản phát triển thì việc xử lý một bất động sản để thế chấp hay

thu hồi nợ của ngân hàng cũng trở nên dễ dàng hơn. Vì vậy mà các ngân hàng

hiện nay đều thiết lập một phòng thẩm định tài sản độc lập, điều đó làm cho

hoạt động tín dụng chuyên nghiệp hơn.

- Sự phối hợp của cơ quan nhà nước như UBND phường, Sở tài nguyên

môi trường, phòng công chứng... giúp cho ngân hàng quản lí chặt chẽ hơn

BĐS thế chấp và bảo đảm được nguồn vốn cho vay của mình. Trong xử lí

BĐS thế chấp thì sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan này sẽ đẩy nhanh hơn

quá trình thu hồi nợ khi phải xử lí BĐS thế chấp.

- Sự tuân thủ và chấp hành các cam kết từ phía khách hàng: Đây là nhân

tố không kém phần quan trọng trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay.

Nếu khách hàng thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết khi vay vốn thì ngân

hàng sẽ thực hiện được mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng

quy mô, hạn mức tín dụng của ngân hàng.

- Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng của cán bộ định giá của

ngân hàng TMCP QUÂN ĐỘI, trong những năm qua hoạt động cho vay bằng

thế chấp BĐS đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, mở rộng quy mô

khách hàng, nâng cao chất lượng định giá. Tình hình quản lí hồ sơ BĐS thế

56

chấp, kiểm tra giấy tờ, BĐS trước khi cho vay được tiến hành đầy đủ, chặt

chẽ, giảm tối thiểu nguy cơ rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

Việc xử lí BĐS thế chấp, thu hồi nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là

việc xem xét cho gia hạn nợ đối với khách hàng hoạt động kém hiệu quả do

thiếu vốn, giải quyết chủ yếu bằng thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng

thông qua hợp đồng tín dụng.

2.3.2. Những hạn chế cần khắc phục

Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá BĐS thế

chấp tại ngân hàng TMCP MB cũng gặp không ít khó khăn, những tồn tại cần

được giải quyết trong thời gian tới và đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa ngân

hàng và các cơ quan liên quan.

- Phương pháp được dùng chủ yếu là phương pháp so sánh nhưng tính

khách quan tự nguyện của các giao dịch chứng cớ lại chưa được đảm bảo.

Ngân hàng cũng chưa áp dụng các kỹ thuật cần thiết để đánh giá các giao dịch

chứng cớ là khách quan và tự nguyện.

- Các giao dịch được sử dụng để làm thông tin so sánh chưa đầy đủ.

Theo tiêu chuẩn định giá, cần có ít nhất từ 3 - 6 BĐS để so sánh nhưng tại

ngân hàng đa số chỉ có từ 2 – 3 thông tin so sánh. Điều này do nhiều nguyên

nhân gây ra: do các giao dịch diễn ra trên thị trường ít hoặc các nhân viên

thẩm định đã tiến hành điều tra thị trường để tìm ra các giao dịch so sánh

nhưng quá trình điều tra bị giới hạn do năng lực, điều tra chưa kỹ càng, cẩn

thận nên dẫn đến số liệu không đáng tin cậy.

- Tính chất so sánh được của các BĐS so sánh nhiều khi còn chưa thích

hợp. Nhiều trường hợp còn phải điều chỉnh giá của các BĐS so sánh với tỉ lệ

lớn.

- Các tiêu thức so sánh giữa các BĐS chưa đầy đủ, mới chỉ dừng lại ở 1

số tiêu thức cơ bản như: so sánh về vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, lợi thế kinh

doanh, chưa chú ý đến các tiêu thức khác như: tình trạng pháp lý, đặc điểm

57

của các công trình xây dựng có liên quan, thời gian giao dịch, các điều kiện

và điều khoản của giao dịch...

- Ngân hàng tiến hành thẩm định giá để cho khách hàng vay, dựa trên kết

quả định giá mà quyết định cho khách hàng vay là bao nhiêu. Như vậy ngân

hàng có lợi ích liên quan đến tài sản. Vì vậy, hoạt động định giá của ngân

hàng đã vi phạm nguyên tắc hành nghề thẩm định giá, vi phạm tính khách

quan, tự nguyện khi hành nghề thẩm định giá.

- Hơn nữa, để đảm bảo an toàn cho hoạt động kinh doanh, tránh rủi ro tín

dụng, ngân hàng thường áp dụng hệ số an toàn, khiến giá trị tài sản xuống

thấp dẫn đến độ tin cậy không cao, cho vay thấp, nhu cầu vay của khách hàng

không được thỏa mãn, bên cạnh đó cùng với sự cạnh tranh ngày càng gay gắt

trên thị trường tài chính, sự xuất hiện của các quỹ đầu tư mạo hiểm thì ngân

hàng sẽ dần đánh mất khách hàng của mình.

- Các kết quả định giá chỉ thích hợp tại thời điểm định giá trong khi thị

trường BĐS luôn biến động khiến giá trị của BĐS cũng thay đổi. Trong kết

quả định giá lại chưa tính đến xu hướng biến động của thị trường vì vậy kết

quả định giá chỉ thích hợp tại thời điểm định giá còn tại các thời điểm khác thì

kết quả định giá đó không còn hợp lý nữa. Nếu trong trường hợp thị trường

biến động, khách hàng mất khả năng thanh toán, Ngân hàng buộc phải thanh

lý tài sản thế chấp thì khả năng thu hồi nợ là rất khó.

- Phương pháp so sánh ở đây dùng để xác định giá trị đất được thực hiện

theo khung giá Nhà nước quy định và tham khảo giá chào mua bán trên thị

trường, giá đất còn vướng mắc ở giá quy định của Nhà nước và giá chào bán

trên thị trường là giá của việc trao đổi quyền về bất động sản chứ không phải

là giá nhằm mục đích thế chấp. Do vậy, mặc dù vẫn dựa trên cơ sở giá trị thị

trường nhưng kết quả định giá vẫn chưa thực sự là giá thị trường.

- Việc xác định giá công trình xây dựng trên đất tại MB hiện nay cũng

còn nhiều tồn tại. Cụ thể là việc xác định giá trị còn lại của nhà, cán bộ thẩm

58

định không căn cứ vào thời hạn sử dụng của nhà theo thiết kế, một phần cũng

do cơ quan xây dựng chưa kiểm soát chặt chẽ vấn đề này, bên cạnh đó khi đặt

ra quyết định về giá trị nhà nhân viên thẩm định cũng không căn cứ vào

những hoá đơn chứng từ khi xây dựng nhà. Cho nên việc xác định giá trị của

nhà là khá “mù mờ” và mang tính đại khái. Bên cạnh đó các NVTĐ cũng ít

chú ý đến kiểu cách, kiến trúc ngôi nhà thế chấp, còn trang thiết bị nội thất thì

chắc chắn không được tính đến (ngay cả những trang thiết bị gắn với nhà).

- Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trường BĐS. Do

ở nước ta thị trường BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều

điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trường “ngầm” còn khá phổ biến vượt ra

khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều

chỉnh hoạt động cuả thị trường BĐS ban hành thiếu đồng bộ và chưa đáp ứng

được nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trường BĐS thiếu

tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hưởng đến quyền và lợi ích

chính đáng của người dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy

giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trường. Đây là

một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại

Ngân hàng TMCP MB nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp người định giá

còn phải dự báo được nhu cầu và giá trị của nó trong tương lai, nhưng khi thị

trường không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập

và phân tích thông tin trên thị trường cũng dễ bị sai lệch, thiếu chính xác tăng

mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng.

- Những hạn chế về phương pháp định giá, về sự “tù mù” của thông tin

trên thị trường không được thể hiện trong báo cáo định giá vì vậy có thể nói

quy trình định giá BĐS tại MB vẫn còn nhiều thiếu sót.

- Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị

quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận

quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và

59

đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng. Tuy nhiên việc cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn rất chậm chạp, nhiều bất cập mặc

dù Nhà nước đã có nhiều chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ước

tính ở Hà Nội hiện nay 35% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng chưa được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã hạn chế rất lớn đến việc

thực hiện quyền thế chấp của người sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô

thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng

nhận quyền sử dụng đất lại diễn ra rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là

do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không được quy hoạch triệt để ngay từ

đầu.

- Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định

3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên

thị trường, thường chỉ bằng1/3-1/5 giá thị trường, mặc dù giá do thành phố

ban hành đã được “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998

của Chính phủ và NĐ 123/2007 và thông tư 145/2007 của chính phủ. Điều này

sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá

của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so

với giá trên thị trường, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng

được nhu cầu vay vốn của họ. Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trường

thì trong trường hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu được đủ nợ gốc

và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp

dụng khung giá nhà nước. Bên cạnh đó, việc chưa ban hành một văn bản pháp

luật quy định trình tự, thủ tục, phương pháp định giá của cơ quan nhà nước có

thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp.

Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay

chủ yếu phụ thuộc vào kinh nghiệm của người định giá và do đó giá trị BĐS

được xác định còn mang tính chất tương đối, chưa thực sự sát với giá thị

trường.

60

- Bên cạnh đó, còn phải đề cập đến hạn chế xuất phát từ trình độ, kinh

nghiệm, năng lực, sự am hiểu về thị trường bất động sản của đội ngũ cán bộ

thẩm định.

2.3.3. Nguyên nhân:

Cùng với sự thuận lợi và những thành công đạt được thì công tác định

giá tại ngân hàng MB cũng vẫn còn gặp nhiều khó khăn, sau đây là một số

nguyên nhân chủ yếu:

Thứ nhất: Hệ thống văn bản pháp lý quy định về công tác định giá còn

chưa rõ ràng.

Tuy Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản dưới luật đã ra những tiêu

chuẩn nhất định về công tác định giá nhưng giữa các văn bản vẫn có sự chưa

thống nhất, nội dung vẫn mang tính định hướng và còn nhiều bất cập so với

thực tế. Các mức giá theo quy định sẽ thấp hơn so với giá thực tế rất nhiều và

như thế sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng

khung giá theo quy định vào định giá bất động sản thế chấp thì giá trị của bất

động sản sẽ rất thấp, dẫn tới việc mức vốn vay không đáp ứng được nhu cầu

của khách hàng. Còn nếu ngân hàng không áp dụng thì trong trường hợp

khoản vay gặp rủi ro, khả năng ngân hàng không thu đủ nợ gốc là không tránh

khỏi vì khi toà án xác định giá trị của bất động sản thế chấp cơ quan này lại

áp dụng khung giá của Nhà nước, do đó giá trị của bất động sản sẽ thấp hơn

giá được xác định ban đầu (đối với trường hợp phải nhờ toà án can thiệp).

Phương pháp định giá bất động sản của cơ quan Nhà nước có thẩm

quyền cũng gây khó khăn cho phía ngân hàng khi định giá bất động sản thế

chấp. Các cách mà ngân hàng sử dụng hiện nay để định giá bất động sản thế

chấp mang tính kinh nghiệm là chủ yếu, mỗi ngân hàng có một cách định giá

riêng của mình và do vậy giá trị của bất động sản thế chấp được xác định còn

mang tính tương đối.

61

Thứ hai: Theo quy định của các văn bản hiện hành thì các khách hàng

khi thế chấp BĐS phải có đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và

quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất hiện nay còn nhiều bất cập và tồn tại. Sau Luật Đất đai 1993, toàn quốc

chỉ có 2 loại giấy chứng nhận (GCN), một là GCN quyền sử dụng nhà ở và

quyền sở hữu đất ở tại đô thị. Loại thứ hai là GCN quyền sử dụng đất nói

chung cho các cơ quan, tổ chức cũng như cho các khu vực nông thôn, đến nay

đã có 5 loại giấy chứng nhận khác: 2 loại GCN về quyền sở hữu (QSH) nhà ở

và QSD đất ở loại cũ và loại mới; 2 loại GCN QSĐ đất ở loại cũ và loại mới

và 1 loại GCN QSH nhà và công trình. Với 5 loại giấy này khiến công tác

nhận thế chấp BĐS của ngân hàng trở nên rất phức tạp và khó khăn. Vì vậy

nên sớm thống nhất một loại giấy chứng nhận để tạo thuận lợi hơn cho đăng

ký giao dịch đảm bảo. Nếu tình hình này còn tiếp tục sẽ gây khó khăn cho các

khách hàng nếu muốn thế chấp BĐS của mình cũng như làm cản trở những

giao dịch trên thị trường BĐS, các hoạt động giao dịch diễn ra ít khiến cho

việc thu thập thông tin BĐS của nhân viên thẩm định sẽ rất khó khăn.

Thứ ba: Do sự biến động không ổn định của thị trường bất động sản

Thị trường BĐS của nước ta mới hình thành, còn non trẻ, chưa phát triển

ổn định. Mặc dù các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã rất cố gắng đưa ra

nhiều công cụ quản lý vĩ mô để điều tiết hoạt động của thị trường BĐS nhưng

còn rất nhiều bất cập. Thị trường BĐS vẫn diễn ra hết sức phức tạp, xuất hiện

cầu ảo về nhà đất dẫn đến giá cả nhà đất tăng cao, không phản ánh đúng giá

trị của bất động sản trên thị trường. Đây là một khó khăn, thách thức lớn đối

với những cán bộ tín dụng làm công tác định giá tại MB, bởi vì việc định giá

một bất động sản thế chấp khác so với việc định giá bất động sản với mục

đích mua bán cho thuê, ở chỗ mức giá này mang tính thời kỳ, nó phải được

duy trì tương đối trong khoảng thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực, điều

này sẽ không thành vấn đề nếu thị trường bất động sản ổn định, nhưng thực tế

62

không phải như vậy, thị trường luôn biến động, điều này sẽ gây khó khăn cho

việc dự báo giá cả, nhu cầu về bất động sản trong tương lai, của cán bộ tín

dụng. Không những thế, việc thu thập và phân tích thông tin từ thị trường

cũng gặp khó khăn bởi vì với thị trường biến động thì thông tin dễ trở nên lạc

hậu và tính chính xác kém.

Thứ tư: Bản thân khách hàng của MB chưa am hiểu về thị trường BĐS,

chưa nắm rõ những đặc điểm cũng như giá trị của BĐS của mình thế chấp nên

có thể cung cấp những thông tin sai lệch khiến công tác định giá của cán bộ

thẩm định tại MB không chính xác, không phản ánh được giá trị thị trường.

CHƯƠNG III

GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHƯƠNG PHÁP

ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ ĐẢM BẢO TIỀN VAY TẠI NGÂN

HÀNG TMCP QUÂN ĐỘI

3.1. Quan điểm của MB về định giá tài sản đảm bảo.

Tài sản bảo đảm trong ngân hàng MB nói riêng, cũng như trong hệ

thống ngân hàng nói chung, có vai trò là làm giảm rủi ro trong hoạt động tín

dụng. Mà theo quy định của pháp luật thì giá trị tài sản đảm bảo bao giờ cũng

phải lớn hơn hoặc bằng nghĩa vụ thực hiện thanh toán khoản vay của bên đi

vay. Nên việc xac định giá trị tài sản đảm bảo là hết sức cần thiết, nhưng rủi

ro của việc định giá cũng là rất lớn nếu như không có những cán bộ thẩm định

giàu kinh nghiệm.

Theo ngân hàng MB thì sẽ thực hiện định giá tài sản bảo đảm sao cho

có giá trị ước tính sát với thị trường, và cơ sở của việc ước tính đó là giá trị

giao dịch đã được thực hiện, vì đến khi buộc phải bán tài sản để thu hồi nợ thì

BĐS đó được giao bán trên thị trường, điều này khẳng định giá trị ước tính

BĐS bảo đảm là giá trị thị trường. Nhưng theo những gì mà cán bộ thẩm định

làm thì không thể coi đó là gía trị thị trường được, vì nó còn mang nặng tính

63

chủ quan của thẩm định viên. Lấy ví dụ như một BĐS tương tự để so sánh vơí

BĐS mục tiêu trên báo mua và bán là không hợp lý; do nhiều khi nguồn thông

tin mà trên báo mua bán có được là do những cò mồi BĐS kiếm lợi mà chưa

chắc giao dịch đã thực sự diễn ra.

Để giải thích cho hạn chế ở trên và đưa ra lý luận của mình mà ngân

hàng cho rằng việc định giá như vậy là hợp lý vì những lý do sau:

+ Giá cao hơn khung giá nhưng lại thấp hơn giá thị trường, để vẫn đảm

bảo nhu cầu vay vốn nhất định của khách hàng, nhưng vẫn tạo ra khoảng an

toàn cho vốn vay cho ngân hàng.

+ Thấp hơn mức giá thị trường rồi, khách hàng không được vay toàn bộ

giá trị đó mà chỉ được vay ở mức tối đa 70% - đối với BĐS. Khi đó khách

hàng buộc phải có thiện chí tìm mọi cách để hoàn thành nghĩa vụ của mình

đối với ngân hàng; không phải vì một số tiền vay nhỏ mà ta bỏ đi một tài sản

lớn hơn số tiền mà ta có được. Nếu đánh giá sát thị trường thì khi đến thời

gian thực hiện nghĩa vụ trả nợ, khách hàng không muốn trả vì khi đó tính cả

chi phí cho việc thanh lý hợp đồng thì giá trị BĐS cũng phù hợp nên họ

không cảm thấy tiếc.

Với những quan điểm lý luận trên thì em xin tán thành nhưng nếu như

việc định giá sát với gía thị trường, tỷ lệ cho vay cao hơn; điều đó khiến cho

ngân hàng thu hút được nhiều khách hàng hơn .Và thực tế thì BĐS đặc biệt là

đất luôn có xu hướng tăng, hiện tượng khách hàng như nói trên là rất hiếm.

Vì nếu đứng trên phương diện của em thì việc cho khách hàng vay với

hai lần chịu thiệt như vậy là hoàn toàn không khả quan; sở dĩ em khẳng định

như vậy là bởi vì nếu người đi vay được vay một số tiền ít hơn số tài sản thực

sự của họ thì đồng vốn chênh lệch giữa giá trị thực tài sản với số tiền được

vay nó sẽ nằm chết mà không có khả năng sinh lời. Mà trong hoạt động kinh

doanh người ta rất hạn chế việc để đồng vốn bị ứ đọng như vậy.

64

3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phương pháp định giá BĐS thế

chấp tại ngân hàng TMCP Quân Đội

3.2.1. Một số giải pháp chủ yếu

Để nâng cao uy tín của Ngân hàng TMCP Quân Đội trong hệ thống

NHTM, thu hút càng đông khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng thị trong

công tác định giá BĐS thế chấp, ngân hàng cần cho phép cán bộ làm công tác

định gía được xác định giá trị của BĐS thế chấp sát hơn so với giá thị trường.

Tuy nhiên dây là một công việc khó vì ngoài yếu tố chuyên môn và kinh

nghiệm của người định giá thì cần sự ổn định của thị trường BĐS. Một đặc

thù của định giá BĐS thế chấp là người định giá phải dự báo được những thay

đổi của thị trường và lạm phát của nền kinh tế. Trong trường hợp phải phát

mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc đánh giá tài sản ở thời điểm thế

chấp không còn ý nghĩa. Do đó để đảm bảo thu hút được khách hàng, nâng

cao uy tín của ngân hàng, vừa tránh được rủi ro trong kinh doanh của ngân

hàng, em xin đề xuất một số ý kiến sau:

3.2.1.1. Ngân hàng TMCP Quân Đội cần nhanh chóng hoàn thiện phương

pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hướng dựa vào giá trị thị

trường.

Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn của khách hàng một

cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi khi ngân hàng phát mại định giá vẫn

còn ý nghĩa thì khi định giá BĐS thế chấp , người định giá cần kiểm tra chặt

chẽ những thông tin của thị trường, giá thị trường của BĐS tại khu vực có

BĐS thế chấp, các BĐS tương tự thông qua việc thu thập thông tin, tham

khảo giá của các tổ chức tư vấn nhà đất...Từ đó Xây dựng khung giá đất của

công ty một cách hoàn chỉnh. Bằng cách các nhân viên thẩm định có thể trực

tiếp đi khả giá tại các tuyến đường và thông qua hội đồng thẩm định của ngân

hàng để xây dựng giá trị thị trường.

65

3.2.1.2. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.Một lợi thế của ngân hàng TMCP Quân Đội (MB) đó là: Đội ngũ cán bộ

nói chungvà đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả

năng và có kinh nghiệm thực sự trong công việc. Tuy nhiên trước sự biến

động phức tạp của thị trường BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính

sách của Nhà nước thì Ngân hàng TMCP Quân Đội cần:

- Bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp

luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm

công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.

- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định

giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thương mại trong hệ thống NHNN Việt

Nam và các ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những

kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.

- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực

cụ thể ( nhà phố, nhà xưởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt

được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm

giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.

3.1.2.3. Tăng cường quản lý và nâng cao hệ thống thông tin riêng của phòng

thẩm định.

Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc giúp NVTĐ trong việc tìm kiếm

thông tin tham khảo cũng như tăng cường độ công việc nhưng vẫn đảm bảo

tính chính xác hiệu quả.

- Cần xây dựng một thư mục quản lý những văn bản, nghị định, công văn

của nhà nước của hội sở, những giấy tờ có liên quan đến công việc thẩm định.

- Cần xây dựng phần mềm để quản lý thông tin đầu vào để có thể tham

khảo. Giúp dễ dàng cho NVTĐ trong việc tìm kiếm thông tin tham khảo.

66

- Ngoài ra có thể xây dựng phần mềm chung cho cả phòng để có thể tham

khảo kinh nghiệp cũng như thông tin của đồng nghiệp.

3.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ.

3.3.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan có thẩm quyền.

3.3.1.1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà

Đi vay và cho vay là vấn đề cốt lõi trong nghiệp vụ của Ngân hàng

thương mại, để tồn tại và phát triển bên cạnh việc nhận tiền gửi thì ngân hàng

phải ngày càng mở rộng hoạt động tín dụng, trong đó người vay là các cá

nhân, hộ gia đình và các doanh nghiệp ngoài quốc doanh ngày càng đóng vai

trò quan trọng và gia tăng không ngừng. Nhưng vấn đề đặt ra đối với họ khi

vay vốn là phải có tài sản đảm bảo hoặc là đảm bảo bằng thế chấp hoặc là

bằng cầm cố tài sản. Hiện nay, đa phần các đối tượng trên khi vay vốn trung

hoặc dài hạn họ đều thế chấp bất động sản và yêu cầu đối với bất động sản thế

chấp là phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Nhiều

trường hợp có nhu cầu vay vốn để sản xuất kinh doanh nhưng nhà đất chưa có

giấy tờ trên nên không thế chấp để vay vốn được, đành để cơ hội kinh doanh

qua đi. Tình hình này cũng góp phần làm hạn chế chủ trương tăng quy mô tín

dụng của ngân hàng.

Phần lớn nhà, đất ở Hà Nội (cũng như trên cả nước) chưa được cấp

quyền sử dụng đất và quyền sử dụng nhà, tình hình này do nhiều nguyên

nhân. Hiện nay sở địa chính nhà đất Thành Phố Hà Nội đã có những giải pháp

để thúc đẩy tiến trình cấp giấy chứng nhận này, chẳng hạn như sở đã uỷ

quyền cho cấp quận huyện có thẩm quyền trong việc xét và cấp giấy chứng

nhận; hay xét cấp giấy chứng nhận cho tất cả trường hợp chứng minh được

tính hợp pháp, sử dụng ổn định và không có tranh chấp của nhà đất. Đây cũng

là tín hiệu đáng mừng đối với ngành ngân hàng, vì khi tốc độ cấp giấy chứng

nhận được đẩy mạnh thì những trường hợp có đủ điều kiện thế chấp vay vốn

67

tăng lên, quy mô tín dụng được mở rộng, ngân hàng sẽ ngày càng phát triển

và lớn mạnh.

3.3.1.2. Ban hành văn bản pháp luật quy định phương pháp trình tự thủ tục

định giá bất động sản

Như đã biết, định giá bất động sản ở nước ta còn rất mới mẻ, cả lý luận

và thực tiễn, mặt khác lại chưa có văn bản pháp luật nào hướng dẫn định giá,

điều này gây rất nhiều khó khăn cho những cơ quan luôn đụng chạm đến

những vấn đề này. Trong định giá bất động sản thế chấp, các văn bản pháp

luật hiện hành chỉ hướng dẫn: đối với các trường hợp đơn giản thì các bên tự

thoả thuận giá trị tài sản thế chấp, còn đối với các thị trường phức tạp thì thuê

tổ chức có thẩm quyền định giá (thường thuê cơ quan kiểm toán, sở địa chính

nhà đất), nhưng cả đối với những tổ chức thuê trên được quy định bằng văn

bản nhà nước. Thế chấp bất động sản là một bộ phận trong hoạt động của thị

trường bất động sản, khi thị trường bất động sản hình thành và phát triển nên có

một phương pháp định giá chung, cũng như một phương pháp định giá bất

động sản nói riêng. Đề nghị chính phủ cùng các bộ liên quan nghiên cứu và ban

hành một văn bản pháp luật đáp ứng yêu cầu trên.

3.3.1.3. Nâng cao giải pháp quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển

Mặc dù đất thuộc sở hữu toàn dân nhưng quyền sử dụng đất được giao

cho tổ chức, cá nhân dưới hình thức giao và cho thuê đất. Tuy thế hiện nay

phần lớn đất đai chưa có giấy xác nhận chủ quyền và do vậy chuyển dịch của

hàng hoá của thị trường bất động sản chỉ là nửa hợp pháp nhưng văn bản liên

quan đến nhà đất hiện nay còn chắp vá, thiếu đồng bộ, thiếu nhất quán, tạo ra

nhiều kể hở. Chưa có một văn bản chính thức nào xác định rõ và đầy đủ vai

trò, vị trí, nội dung, phương pháp vận hành của thị trường bất động sản. Các

cấp chính quyền cũng như nhân dân vẫn lúng túng trong việc thực hiện các

thủ tục về về quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất dẫn đến tình trạng phổ

biến là tự phát, giao dịch ngầm về bất động sản.Thậm chí thị trường này còn

68

tự phát theo hướng đầu cơ thiếu lành mạnh. Đất đai và bất động sản trở thành

lĩnh vực có nhiều điều kiện nhất, đồng thời là môi trường thuận lợi cho tham

ô, hối lộ và thu nhập bất chính. Công tác quy hoạch sử dụng đất mới tập trung

ở quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết cho từng khu vực và thiếu công

khai. Thủ tục phiền hà thiếu nhất quán trong nhận thức về công tác quản lý

bất động sản đang là những yếu tố cơ bản cản trở sự giao dịch trực tiếp của

người mua, người bán một cách chính quy trên thị trường bất động sản.

Nguyên tắc thị trường trong hình thành giá cả chưa được tuân thủ, đặc biệt

trong khâu đền bù giải phóng mặt bằng. Để quản lý và thúc đẩy thị trường này

phát triển thì trước mắt cơ quan nhà nước phải kiểm tra, hạn chế mua bán trao

tay bất động sản, xoá thị trường ảo, không cho chuyển đổi ngoài quản lý của

nhà nước... và giải pháp có tính chất lâu dài và toàn cục là:

- Sửa đổi luật hiện hành về việc mua bán nhà đất của các tổ chức cá

nhân, đồng thời tăng quyền quản lý cho nhà nước đối với đất. Thực tế hiện

nay nói là có quyền nhưng nhà nước vẫn đứng ngoài thị trường bất động sản,

bởi cơ chế giao đất, cho thuê đất chưa phù hợp. Luật đất đai đã sữa đổi nhưng

chưa thể hiện ý chí của nhà nước trong việc quản lý và điều chỉnh các hành vi

giao dịch nhà đất. Nhà nước có quyền ra văn bản pháp lý để giữ quyền sở

hữu và có quyền đưa ra các chính sách, luật lệ bảo vệ quyền sở hữu đất đai,

quyền sử dụng bất động sản.Tuy nhiên cần phân biệt giữa quyền điều hành

của nhà nước với kinh doanh đất đai của doanh nghiệp nhà nước

- Tạo lập hành lang cho thị trường bất động sản, điều này chính là tăng

cường và công khai công tác quy hoạch, nhất là quy hoạch khu đô thị hoá

nhằm tạo nhu cầu chuyển dịch đất đai, cũng như nguồn đất cho thị trường bất

động sản.

- Tạo điều kiện hình thành và phát triển doanh nghiệp kinh doanh bất

động sản. Người bán người mua thường cần tới sự tư vấn của các tổ chức môi

giới và cần cả sự hỗ trợ của các tổ chức tài chính, tín dụng trong thanh toán.

69

Do vậy cần đa dạng hoá các hình thức tham gia vào thị trường bất động sản

và đây là yếu tố cần thiết để thu hút trực tiếp dân cư và doanh nghiệp vào

kinh doanh bất động sản. Vấn đề đặt ra là nâng cao chất lượng dự báo, thiết

lập hệ thống thông tin, tổ chức môi giới có tổ chức và tạo ra khả năng chi trả

và lấy đất.

- Giá cả là một yếu tố rất được quan tâm trong thị trường bất động sản.

Đồng thời nghiên cứu một cơ chế lãi suất phù hợp và giao dịch theo cơ chế một

giá cũng là điều đáng quan tâm, chứ không thể phân chia theo đối tượng sử dụng

như hiện nay, giải pháp cho vấn đề này không gì khác là tổ chức công bố rộng

rãi các thông tin liên quan đến đất đai và các loại bất động sản khác. Bên cạnh

đó phải có sự can thiệp của nhà nước thông qua các khoản thuế, phí và lệ

phí... như vậy việc quản lý và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhà

nước đã tạo ra môi trường bất động sản thế chấp. Tức là các bất động sản thế

chấp có khả năng chuyển dịch, mua bán dễ dàng hơn.

3.3.1.4. Ban hành bảng khung giá đất và giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới

Có một điều nghịch lý là khi nhận thế chấp tài sản quyền sở hữu đất và

quyền sỡ hữu nhà ở, các tổ chức tín dụng thường áp dụng tính theo khung giá

quy định của UBND cấp tỉnh, thành phố để xác định mức cho vay. Chính vì

vậy, giá trị tài sản đảm bảo của khách hàng thường không tương xứng với giá

trị thực, nhất là quyền sử dụng đất ở. Bởi vì giá trị quyền sử dụng đất ở mà

UBND các tỉnh thành phố đưa ra chỉ để áp dụng tính thu thuế, chứ không phải

để bán và trao đổi trên thị trường.

Mặc dù các Ngân hàng thương mại đã có những quy định về phương

pháp xác định giá trị tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất ở để giúp người

dân có cơ hội vay được nhiều vốn hơn: Như việc xác định theo thỏa thuận

giữa Ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn giá trị đất

70

thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá,

không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố quy định hoặc mức

tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao

hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Thế

nhưng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu về vốn cho khách hàng vì giá trị tài

sản được quy định thấp hơn nhiều so với giá trị thực tế của nó hiện nay.

Điều này cả khách hàng và phía ngân hàng đều không muốn. Do vậy, UBND

các tỉnh, thành phố cần tính toán lại cho phù hợp để đưa ra mức quy định về

giá trị đất, nhà ở cho sát với giá thị trường. Điều này không những giúp các

Ngân hàng thương mại có cơ sở đầu tư mà người dân cũng có cơ hội vay

được nhiều vốn hơn, không phải đi vay bên ngoài. Đặc biệt khi giá trị tài sản

tính đúng, tính đủ sẽ giúp tăng thêm nguồn thu đáng kể hàng năm cho nhà

nước.

Để cải thiện tình hình trên các ngân hàng thường xác định giá bất động

sản thế chấp theo nhận định của mình, nhưng việc tồn tại một khung giá mới,

tương ứng với thị trường để làm cơ sở vẫn là mong mỏi của ngân hàng. Và

khi đã có khung giá mới của chính phủ, UBND Thành Phố Hà Nội nên đưa ra

một biên độ giá giao động thích hợp đối với mỗi mức giá để áp dụng vào định

giá bất động sản thế chấp. Hiện này với một khung giá “cứng nhắc” và nếu áp

dụng vào định giá bất động sản thế chấp nhiều khi làm cho giá trị tài sản tại

thời điểm định giá thế chấp khác xa so với giá trị của tài sản đó tại thời điểm

phát mãi, đặc biệt đối với các tài sản có sự biến động lên xuống của thị

trường. Biên độ giao động sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài sản, biên độ giao

động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với sự biến động của thị trường và sẽ

nhỏ hoặc không có biên độ giao động nếu tài sản đó ít biến động, để đảm bảo

việc định giá sẽ sát với thực tiễn hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ

giúp cho giá trị của bất động sản thế chấp không quá chênh lệch so với giá thị

trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi phát mãi để thu nợ.

71

Bên cạnh khung giá đất, bảng giá tối thiểu xây dựng nhà ở mới cũng

bộc lộ những bất cập trong trong thực tế hiện nay, bất cập chính là mức giá

quy định rất thấp so với tình hình thị trường. Để xoá bỏ điều này, chính phủ

các bộ cần phối hợp ban hành một khung giá khác phù hợp hơn.

3.3.1.5. Cải cách hành chính thành lập cơ quan định giá bất động sản

Sự đổi mới về đường lối và phát triển kinh tế đã dẫn tới sự chuyển dịch

cơ cấu kinh tế và sự phát triển nhanh của khoa học công nghệ đang đặt ra nhu

cầu phải đổi mới tổ chức bộ máy quản lý. Bộ máy tổ chức quản lý phải được

xây dựng theo hướng gọn nhẹ, tinh giảm được biên chế; phẩm chất, năng lực

và trình độ. Trình độ nghiệp vụ của đội ngũ cán bộ phải ngày càng được

nâng cao đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu cầu của công tác quản lý. Cải cách

hành chính phải được thực hiện trên mọi mặt, mọi ngành. Những bộ phận cơ

quan nào có thể sáp nhập thì sáp nhập, thiếu thì phải bổ sung... như vậy mới

đáp ứng được đòi hỏi của thực tiễn. Hiện nay chính phủ và các cơ quan chức

năng đang nỗ lực bằng nhiều biện pháp thúc đẩy và quản lý thị trường bất

động sản. Trên thị trường bất động sản thì giá cả bất động sản là rất quan

trọng, không những thế nó còn quan trọng trong quản lý đất đai, phục vụ cho

quản lý nhà nước về đất đai thông qua điều tra, xác định giá các loại đất với

các mục đích khác nhau trong thị trường.

3.3.1.6. Hoàn thiện thủ tục thế chấp bất động sản

Theo quy định của Ngân hàng, khách hàng vay vốn ngoài điều kiện

có dự án sản xuất kinh doanh hiệu quả, còn phải có tài sản đảm bảo cho

chính khoản vay của mình.Tuy nhiên, hiện khách hàng là tư nhân và hộ gia

đình, khi vay vốn chủ yếu dùng giấy tờ nhà hoặc giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất (gọi tắt là sổ đỏ) để thế chấp Ngân hàng. Khi đã thế chấp, khách

hàng là người trực tiếp giữ và bảo quản tài sản, còn Ngân hàng chỉ giữ bản

chính giấy tờ về tài sản thế chấp.

72

Hầu hết người dân đều cho rằng: Ngân hàng đã nắm đằng chuôi khi giữ

bản gốc giấy tờ về tài sản. Khách hàng không thể nào chuyển nhượng hoặc

tặng, cho… dưới bất kì hình thức nào. Mặt khác, khách hàng còn bị ràng buộc

bởi hợp đồng vay vốn và hợp đồng bảo đảm (hợp đồng thế chấp với Ngân

hàng) vì hợp đồng thế chấp đều phải xác nhận công chứng hoặc chứng thực

của các cấp theo luật định. Phía cuối một số giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu

nhà ở và quyền sử dụng đất tại phần ghi chú chỉ ghi: “Người được cấp giấy

không được tự ý sửa chữa, tẩy xóa, viết thêm bất kì nội dung nào trong giấy

chứng nhận và sơ đồ. Khi mất giấy chứng nhận, phải báo ngay với cơ quan có

thẩm quyền”. Như vậy, trong giấy không quy định khi thế chấp phải mang

đến cơ quan có thẩm quyền để ghi thông tin đã thế chấp vào giấy này. Vậy

sao lại ghi vào sổ đỏ như vậy. Một khi khách hàng đã thanh toán hết nợ cho

Ngân hàng và muốn bán tài sản với lí do chính đáng sẽ rất khó thực hiện vì bị

ép giá, người mua rất ngại mua những nhà đã thế chấp.

Từ thực tế trên, thiết nghĩ không chỉ Bộ tài nguyên và môi trường mà

các cơ quan chức năng cũng cần xem lại việc quy định ghi các thông tin

ghi vào sổ đỏ của người dân, nhất là thông tin về thế chấp để vay vốn của

Ngân hàng. Quy định trên không đảm bảo tính thẩm mỹ cho loại giấy tờ

này, mà thậm chí nó còn chồng chéo trong cách quản lí hồ sơ. Các cơ quan

thuộc Bộ tài nguyên và môi trường chỉ cần vào sổ theo dõi, khi khách hàng

trả hết nợ được Ngân hàng giải chấp thì mang giấy tờ gốc đến để cơ quan

này thực hiện xóa thể chấp là được.

3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước

- Ngân hàng nhà nước nên chủ động phối hợp với các Bộ Tư pháp, Bộ

Tài Chính, Tổng cục địa chính, cần sớm trình lên chính phủ và quốc hội về

việc ban hành luật lệ thế chấp tài sản và những văn bản hướng dẫn việc cấp

giấy chứng nhận quyền sở dụng đất, xác định quyền sở hữu tài sản đặc biệt là

nhà cửa, các tài sản khác gắn trên đất, sớm hoàn tất các giấy tờ liên quan đến

73

bất động sản thế chấp như: thúc đẩy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất và sử hữu nhà tạo điều kiện cho các ngân hàng và khách hàng thuận tiện

khi vay vốn. Đối với những tài sản dùng để thế chấp nhiều lần để vay vốn tại

một bên cho vay, ngân hàng nhà nước quy định, mỗi lần thế chấp phải đóng

dấu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các lần vay sau lập hợp đồng bổ

sung phải có chứng thực của cơ quan công chứng nhà nước. Nhưng điều này

trong thực tế rất phức tạp đối với các doanh nghiệp thế chấp để vay vốn ngắn

hạn, trường hợp này doanh nghiệp phải lập nhiều hợp đồng và khế ước vay

vốn, nếu phải đưa ra công chứng sẽ rất phiền hà và tốn kém cho đơn vị, trên

thực tế chưa ngân hàng nào thực hiện được điều này. Vậy đề nghị ngân hàng

nhà nước xem xét các điều khoản để có sự chấn chỉnh hoặc có văn bản để

hướng dẫn để quá trình hướng dẫn được dễ dàng thuận lợi.

- Ngân hàng nhà nước cần mở rộng và nâng cao chất lượng của CIC

nhằm xây dựng hệ thống thông tin đa chiều, cập nhật, chính xác, tạo nguồn

thông tin chất lượng phục vụ công tác phân tích, thẩm định tín dụng của

ngân hàng thương mại.

74

KẾT LUẬN

Thực trạng phương pháp định giá bất động sản thế chấp tại MB hiện

nay đã có những bước tiến quan trọng, không phải ngân hàng nào cũng làm

được, đó là: Giá trị của bất động sản thế chấp được xác định dựa trên cơ sở

thị trường tại thời điểm định giá và có xu hướng tiến gần tới giá thị trường,

đã đáp ứng được nhu cầu về vốn của người vay, hồ sơ pháp lý được kiểm

duyệt chặt chẽ cộng với sự quản lý nghiêm ngặt trong thời gian thế chấp

cho nên hiện nay tại MB hạn chế được việc phải xử lý bất động sản thế

chấp để thu hồi nợ.

Tuy nhiên định giá bất động sản hiện nay còn gặp nhiều khó khăn một

phần do cơ chế chính sách và chưa có pháp luật quy định cụ thể và hoàn chỉnh

về vấn đề này. Vì vậy rất mong các ngành cơ quan, ban ngành chức năng

cùng ngân hàng phối hợp đồng bộ để hoàn thiện công tác này.

Với mong muốn góp một phần nhỏ của mình trong công tác định giá

bất động sản thế chấp nên em đã thực hiện đề tài “Hoàn thiện phương pháp

định giá bất động sản đảm bảo tại ngân hàng Quân Đội”. Với đề tài này,

chuyên đề đã đi vào giải quyết những vấn đề cơ bản sau:

- Hệ thống hoá về mặt lý luận những vấn đề liên quan tới hoạt động

định giá bất động sản thế chấp.

- Đánh giá thực trạng của hoạt động định giá bất động sản để đảm bảo

tiền vay tại MB.

- Đề ra được những biện pháp để nâng cao hoạt động này

Do trình độ và thời gian có hạn, chuyên đề còn nhiều thiếu sót và nhiều

vấn đề cần thảo luận. Em rất mong được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô

trong bộ môn và các bạn sinh viên để có thể có một bài viết hoàn chỉnh.

Em xin cám ơn các anh chị tại phòng thẩm định giá tài sản đảm bảo đã

giúp em thu thập số liệu và hoàn thành quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP

Quân Đội.

75

Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Định giá tài

sản. Đăc biệt, em xin cảm ơn cô giáo TRẦN THỊ THANH HÀ đã giúp em

hoàn thành chuyên đề này.

Lời nói đầu

76