溪頭自然教育園區住宿、餐飲及會議設施委託民間經營(OT)案

公開說明會

臺灣大學生物資源暨農學院實驗林管理處

109年4月9日

20200327/R/A1059-05A-016/A41

簡報大綱

計畫緣起與授權壹

貳

參

本案現況簡介

申請資格

肆 招商條件－兩項課題

伍 期程規劃與聯絡資訊

20200327/R/A1059-05A-016/A411

計畫緣起及目的

• 提升溪頭自然教育園區住宿、餐飲及會

議設施服務品質

公共建設目的

民間參與

•促參法第8條第1項第5款規定，以OT方式

由民間機構營運

•引進民間資金與效率

•提供多樣化經營

•增進地方就業機會及經濟繁榮發展

20200327/R/A1059-05A-016/A412

公共建設項目及授權

• 促參法第3條第6款「文教設施」

公共建設項目

主辦機關授權

•促參法第5條規定，主辦機關依本法辦理

之事項，得授權所屬機關(構)執行之

•教育部109年3月20日臺教高 (三 )字第

1080162670號函，同意依促參法第5條規

定授權臺大推動執行本案

20200327/R/A1059-05A-016/A413

本案建物位置

20200327/R/A1059-05A-016/A414

大學樓

• 建於75年，RC造，分中央棟及國民旅舍ABCD四棟，地上3層、地下1層

• 四棟提供住宿服務，雙人套房5間、四人套房93間間，為平價房型

• 使用執照主要用途為客房、客房管理部、儲藏室，未登載使用類組

本案建物現況-大學樓

20200327/R/A1059-05A-016/A415

漢光樓

• 建於66年，RC造，

共4層，設有電梯

• 提供住宿服務，雙

人套房57間、三人

套房10間、四人套

房5間，為平價房型

• 使用執照主要用途

為大眾化旅館，未

登載使用類組

本案建物現況-漢光樓

20200327/R/A1059-05A-016/A416

鳳凰樓

• 建於55年，RC造、加強磚造，共2層，設有三溫暖設施，目前停用中

• 提供住宿服務，雙人套房16間、四人套房1間、五人套房1間，為豪華房型

• 使用執照主要用途為旅館，未登載使用類組

本案建物現況-鳳凰樓

20200327/R/A1059-05A-016/A417

鳳凰賓館紅樓

• 建於85年，RC造，地上2層、地上1層

• 東側提供住宿服務，雙人套房共23間，為豪華房型

• 西側提供會議服務，有200人的演講廳、90人的中型會議室及40人的小型會議室

• 使用執照主要用途為旅舍、會議室、康樂室、設備室、水箱梯間，未登載使用類組

本案建物現況-紅樓

20200327/R/A1059-05A-016/A418

餐廳樓

• 建於86年，RC造，地上3層。提供餐飲服務，並設有販賣部

• 一樓設有可容納120人、60人的餐廳、下午茶廳，及5間包廂；二樓設有可容納400人、120人的餐廳

• 使用執照主要用途為中央廚房、餐廳、辦公室、閱覽室、康樂室，未登載使用類組

本案建物現況-餐廳樓

20200327/R/A1059-05A-016/A419

鍋爐間

• 鹿谷鄉溪頭段111地號

建有二棟建築物，其

中一棟設有鍋爐間

• 設有熱泵系統，供應

熱水予大學樓及相關

設備使用

本案建物現況-鍋爐間

20200327/R/A1059-05A-016/A4110

20200327/R/A1059-05A-016/A4111

建物名稱

土地使用面積(m2)

總面積(m2)

項目名稱 容納數 服務類型

大學樓 2358.21 5873.99

客房 雙人套房5間 提供 211間房供旅客住宿

四人套房93間其它 10間

交誼廳

漢光樓 823.45 3167.5

客房 雙人套房57間三人套房10間四人套房5間

其它 3間

鳳凰樓 569.2 1138.4

客房 雙人套房16間四人套房1間五人套房1間

休閒設備 檜木三溫暖

紅樓 1686.44 3442.74客房 雙人套房23間會議室 101室200人、201室90人、

202室40人、203室40人提供會議服務

餐廳樓1222.6(含木造平台241.6)

3146.76

餐廳 2F一廳(400人)、二廳(120人)提供旅客及遊客餐點及購買商品服務

1F一廳(20人)、二廳(60人)、下午茶廳(60人)、5間包廂

其他 販賣部鍋爐間 65 65 熱泵系統合計 6724.9 16834.39

本案外園區其他設施

• 木屋：六、八、九人房，12,000至15,000元

• 新別墅：二至四人房，4000至5000元

• 銀杏樓：四人房，5,000元

• 鳳凰山瞭望台木屋：八人房，3,200元

• 救國團青年活動中心：二至四人房，2,700至4,800元

住宿設施

餐飲販賣及其他設施服務

• 森林巷9號餐廳，教展中心1樓、神木店、大學池店

• 第1停車場下方有商店街、上方有露營區

• 大學樓下方至大學池電動車載客服務、電動車導覽解

說服務、志工導覽解說、戶外活動場地

20200327/R/A1059-05A-016/A4112

20200327/R/A1059-05A-016/A4113

S

w

O

T

• 具豐富森林生態資源，可提供遊客最喜歡的自然賞景活動

• 遊客人數最多森林遊樂區，年均超過160萬人，且逐年成長

• 房價與周邊旅館相近，園內住宿可直接遊憩，具吸引力

• 立德營運10餘年均有盈餘，並未虧損

• 園區具知名度，民間機構營運可提高品牌聲譽及特色

• 建築物結構補強施工時恐減少客房數

• 住宿設施外觀老舊、僅有漢光樓設有電梯，影響入住意願

• 用餐較不方便且選擇較少，影響用餐意願

• 目標115年溪頭住宿需求(加鳳凰谷鳥園)可達86萬人

• 生態旅遊日益受重視，增加遊客住宿及餐飲消費

• 嚴重特殊傳染性肺炎疫情，可能影響近期旅客人數

• 近年國外旅遊日趨便宜，國人出國意願提高

• 山區活動易受天候影響，每年颱風季節影響山區活動甚遽

申請資格⚫ 本案限以單一廠商參加申請

⚫ 申請人資格：

➢ 依我國法令設立之公司、財團法人或社團法人

➢ 公司之實收資本額、財團法人之捐助基金或社團法人之財產

總額應為新臺幣8,000萬元以上

➢ 公司最近一年之淨值應為新臺幣4,000萬元以上

➢ 應具備觀光遊樂業、觀光旅館業、一般旅館業、遊樂園業、

休閒活動場館業、藝文服務業或會議及展覽服務業之一之相

關營運能力，並具備下列實績之一：

• 實際經營交通部觀光局評定為國際或一般觀光旅館

• 實際經營中華民國境內總房間數達100間以上合法旅館

➢ 無經臺大或所屬單位終止投資契約紀錄

20200327/R/A1059-05A-016/A4114

申請資格⚫ 資格證明文件：

➢ 公司為申請截止日前3個月內之公司登記抄錄資料，財團法

人、社團法人為設立許可文書及法院核發之法人登記證書

➢ 最近2年經會計師簽證之財務報表；如新設立且未滿1年，則

檢附經會計師簽證之會計師專案報告書

➢ 最近1年依法繳納營業稅與營利事業所得稅納稅證明；如為

依法免納營業稅及營利事業所得稅者，應出具免繳稅證明

➢ 最近2年內無退票記錄之證明文件：本案公告日以後向臺灣

票據交換所或金融聯合徵信中心查詢之紀錄

➢ 技術資格文件包括旅館業營業執照、營運管理實績、服務證

明、合約證明或立案證明等文件之一

20200327/R/A1059-05A-016/A4115

申請資格

⚫ 申請保證金：新臺幣200萬元整

⚫ 履約保證金：新臺幣2,500萬元整

⚫ 民間機構之設立：

➢ 最優申請人應於接獲實驗林發函通知綜合評審結果之次日起

60日內，發起設立專案公司（股份有限公司），並由民間機

構與實驗林依據議約結果簽訂投資契約

➢ 專案公司應以最優申請人為發起人，並無條件概括繼受最優

申請人於本案審查、議約等作業階段所為各項申請、承諾、

協議及與因參與本案所生之一切權利義務

➢ 專案公司自簽訂本契約起3年內，實收資本額不得低於新臺

幣4,000萬元整，自本契約簽訂後第4年起至契約期間屆滿或

終止日止，實收資本額不得低於新臺幣8,000萬元整

20200327/R/A1059-05A-016/A4116

招商條件⚫ 營運期間：12年。經評定營運績效良好，可優先定約10年

⚫ 免定額權利金裝潢期：6個月

⚫ 營運項目：

➢ 住宿：提供住宿服務

➢ 會議：提供會議場地服務

➢ 餐飲經營：提供輕食、餐飲等服務

➢ 商品販售：銷售食品、禮品、文創產品等消費性商品

➢ 辦公：民間機構辦公行政或教育活動使用

➢ 其他經實驗林同意之項目

⚫ 期初投資：本案建物交付後3年內應投入本案建物修繕、相關執

照申請取得及營運設備購置金額不得低於新臺幣1.65億元

⚫ 本案無容許民間機構經營附屬事業之範圍或用地20200327/R/A1059-05A-016/A4117

招商條件-民間機構工作範圍

⚫ 本案建物之修繕、營運及周邊範圍之清潔維護，暨住宿設施之

旅館業登記證申請或變更，均為民間機構工作範圍。但不得有

建築法第9條所定增建、改建及修建行為

⚫ 民間機構負責本案建物及其周邊範圍內植栽及景觀之清潔維

護。但周邊範圍之管理使用權，仍屬實驗林所有

⚫ 民間機構應優先施作下列工程：

➢ 漢光樓之結構補強工程（須於第1年施作完成）

➢ 申請取得大學樓旅館業登記證所需一切改善工程

➢ 建築物結構工程（含房舍漏、滲水、外觀整修）

➢ 機電工程

➢ 公共區域修繕工程

➢ 無障礙設施改善工程20200327/R/A1059-05A-016/A4118

本案清潔維護範圍

大學樓

漢光樓

鳳凰樓

20200327/R/A1059-05A-016/A4119

本案清潔維護範圍

漢光樓

鳳凰樓

紅樓

餐廳樓

20200327/R/A1059-05A-016/A4120

招商條件-期初修繕項目參考項目 施工或更新項目 說明

1 假設工程

1.施工圍籬2.工程告示牌3.工作架4.勞工安全衛生維護5.臨時水電

2 拆除及運棄

1.原有活動家具、設備及裝潢拆除2.原有電氣、弱電設備拆除移設3.原有隔間牆敲除及運棄4.其他經甲乙雙方合意之拆除項目5.營建廢棄物清除運棄

3 建築結構整修既有房舍漏水防水處理、伸縮縫漏水、外觀屋瓦整修

4 建築物結構補強 漢光樓結構補強工程5 公共空間 天花板、牆面、地坪工程

6公共空間男女廁所及無障礙廁所改善

天花板、地坪牆面磁磚、衛浴設備及無障礙改善工程

20200327/R/A1059-05A-016/A4121

20200327/R/A1059-05A-016/A4122

項目 施工或更新項目 說明

7 套房更新房間天花板、牆面、地坪、櫥櫃、衛浴

設備改善工程

8 小餐坊更新(大學樓)天花板、牆面、地坪磁磚、櫃台、櫥

櫃、隔屏及門扇工程

9 湯屋更新(鳳凰樓)湯屋天花板、牆面、地坪、櫥櫃、衛浴

設備改善工程10 會議室整修(紅樓) 天花板、牆面、地坪、櫥櫃整修工程11 餐廳(餐廳樓) 天花板、牆面、地坪、櫃台工程

12 B1便利商店(餐廳樓) 天花板、牆面、地坪、櫃台工程

13 B1廚房(餐廳樓) 天花板、牆面、地坪、廚房截水溝工程

14 機電及給排水工程受電室既有設備移設、既有電氣設備更

新、燈具開關、給排水線路更新

15 消防工程 須依建築及消防法令檢討

16 介面整修工程

17無障礙設施改善

(大學樓)無障礙電梯、無障礙坡道及通路

招商條件-期初修繕項目參考

項目 施工或更新項目 說明

18 管理中心-設備 桌椅、沙發、監視器系統及標示更新

19客房及住宿空間-家具

及家電設備

衣櫃、桌椅組、網路、門禁管制、除濕

機、吹風機、桌燈、喇叭、音響、無線

網路

20 客房及住宿空間-備品 棉被、被單、毛巾、浴巾、枕頭

21 餐廳設備-家具及餐具桌椅及餐桌(一樓中式包廂5間、一樓美食

街、一樓餐廳、二樓餐廳、宴會廳)

22 廚具設備炊具、蒸飯櫃、蒸爐、冷凍冷藏庫、推

車、組合式存放架、蒸氣迴轉鍋

20200327/R/A1059-05A-016/A4123

課題１-漢光樓結構補強工程⚫ 漢光樓結構補強工程須優先於第1年完成施作

⚫ 民間機構得選擇依實驗林提供之建築物耐震能力詳細評估報告

建議之補強方案或另行選定其他補強方案辦理補強設計。但於

補強設計前，應將補強方案報經實驗林核定

⚫ 民間機構應依核定之補強方案辦理補強設計，並將補強設計成

果報經實驗林審查，審查通過後始得辦理補強工程

⚫ 補強設計成果審查通過後，民間機構應於30日內提送施工計畫

書及施工圖說，報經實驗林核定，並依核定內容施工

⚫ 民間機構方應自補強工程開工日起至驗收合格之日止，自費委

託經實驗林同意之監督機構為實驗林執行查核與監督

⚫ 建築物補強工程完工後，應報請實驗林、監督機構會同辦理驗

收，除經同意部分先行使用外，須經驗收合格後始得營業20200327/R/A1059-05A-016/A4124

耐震詳評報告建議方案⚫ 補強方案一：擴柱補強＋剪力牆補強＋高窗填補

本棟高窗短柱會使柱產生剪力破壞降低整體韌性，故先將本棟之高窗進

行填補後再進行擴柱補強，經評估補強後其耐震能力X向APX=0.3483g，Y

向APX=0.3554g，雙向均能達到耐震能力標準值AT=0.3296g；總補強及修

繕經費概算金額為新台幣10,245,713元（3002元/m2）

⚫ 補強方案二：擴柱＋剪力牆補強＋高窗填補

本棟高窗短柱會使柱產生剪力破壞降低整體韌性，故先將本棟之高窗進

行填補後再進行擴柱補強，經評估補強後其耐震能力X向APX=0.3540g，Y

向APX=0.3732g，雙向均能達到耐震能力標準值AT=0.3296g；總補強及修

繕經費概算金額為新台幣10,631,991元（3115元/m2）

⚫ 本棟建議採用方案一補強，因補強位置施工品質較易掌控、對房

間內部影響較低且概算金額較低20200327/R/A1059-05A-016/A4125

20200327/R/A1059-05A-016/A41

課題２-旅館業登記證變更

含大學樓、木屋等200多間超過本案委外範圍

含漢光樓、紅樓

26

旅館業登記證申請及變更⚫ 旅館業管理規則第4條，經營旅館業，除依法辦妥公司或商業登記外，

並應向地方主管機關申請登記，領取登記證後，始得營業

⚫ 旅館業管理規則第28條之1第2項，旅館業將其旅館之全部建築物及設

備出租經營旅館業時，應備具下列文件，申請當地主管機關核准：

一、旅館轉讓申請書。二、契約書副本。三、出租人股東會議事錄或

股東同意書。經核定後，承租人應於核定後二個月內依法辦妥公司設

立登記或變更登記，並備具下列文件，申請核發旅館業登記證：一、

申請書。二、原領旅館業登記證。三、公司或商業登記證明文件

⚫ 大學樓：由民間機構申請獨立的旅館業登記證，為申請旅館業登記證

所需一切改善工程（含室內裝修、消防改善、無障礙設施改善），均

由民間機構負責施作，需取得旅館業登記證後始得營運

⚫ 漢光樓、紅樓、鳳凰樓等二張證：由民間機構與實驗林會同辦理旅館

業登記證變更申請與核發，需變更完成後始得營運

20200327/R/A1059-05A-016/A4127

旅館業登記證申請及變更

⚫ 就本案建物修繕共給予6個月免定額權利金裝潢期，如民間機構

因不可抗力或除外情事，無法於期限內取得旅館業登記證致無

法營運，得循投資契約不可抗力或除外情事規定辦理認定

⚫ 民間機構於簽訂投資契約後，應預先簽署或出具依據旅館業管

理規則第28條辦理變更旅館業登記證變更所需文件，包含旅館

轉讓申請書、股東會議事錄或股東同意書、申請書及公司登記

證明文件，並應每年更新最新股東會議事錄或同意書

⚫ 實驗林承諾除民間機構喪失經營權後，未依規定將旅館業登記

證回復為實驗林所有外，不以前開文件自行辦理變更

⚫ 如民間機構未依約提出前開文件，將依投資契約計罰

20200327/R/A1059-05A-016/A4128

招商條件-收費標準及回饋事項⚫ 本案各項營運項目之收費標準，應報經實驗林同意後，始得實

施。且臺大教職員工生、退休員工、校友、森林系試驗研究計

畫人員、師生研究學習人員、與外單位合辦活動人員(下合稱臺

大有關人員)，及軍公教人員、其他師生研究學習人員、外單位

辦理活動人員(下合稱非臺大有關人員)，民間機構應給予房價折

扣。但非臺大有關人員之折扣，不得高於臺大有關人員

⚫ 民間機構應每年免費提供客房50間（含早餐，紅樓2人房20間、

大學樓或漢光樓2人房30間）及會議室201、202、203每間每年

各30天，演講廳101每年5天，供實驗林統一運用，但因天災及

不可抗力而取消使用者不列入計算；每年需求超出前開數量部

分，在客房100間（2至4人房）及會議室201、202、203及演講

廳101共50天範圍內，以民間機構定價4折計收20200327/R/A1059-05A-016/A4129

招商條件-土地租金及權利金

⚫ 土地租金依「促進民間參與公共建設公有土地出租及設定地上權

租金優惠辦法」之規定，按委託營運設施範圍計收

⚫ 權利金：

➢ 定額權利金：實驗林同意給予6個月之免定額權利金裝潢期。

民間機構應自本案建物交付後第7個月起，每年支付定額權利

金新臺幣 萬元（依申請人申請參與本案時填入金

額，但每年不得少於新臺幣2,000萬元）

➢ 經營權利金：每年按營業收入比例支付，營業收入8,000萬以

下計收營業收入之8%；超過8,000萬元、1億2,000以下計收營

業收入之6%；超過1.2億元計收營業收入之4%

⚫ 在契約期間內，除另有約定外，本案所有稅捐（包括但不限於地

價稅、房屋稅、營業稅等）及規費均由民間機構負擔20200327/R/A1059-05A-016/A4130

招商條件-其他應負擔費用

⚫ 清潔、維護、保養、修繕、保管、保險、水電、瓦斯、電話、

保全、網路及其他為維護管理本案建物所需之必要費用

⚫ 共同管線部份（包括水管、電線、電話線或其他未載明之共用

管線），其維修費用依雙方使用量（依水、電表量、電信費單

據）比例分攤

⚫ 每年按機關公告費率繳納水源保育與回饋費(水表度數*0.5元)

⚫ 每月繳納垃圾處理費新臺幣83,302元(依實際每年垃圾清運得標

廠商垃圾處理費調整，現到110年)，此為實驗林代為集運垃圾之

費用，實驗林得依使用情形適時調整垃圾處理費

⚫ 本案如經目的事業主管機關公告納入污水下水道系統並收取污

水處理費者，民間機構依自目的事業主管機關公告之日起，按

機關公告費率繳交污水處理費(目前尚未收取)20200327/R/A1059-05A-016/A4131

招商條件-其他應負擔費用⚫ 民間機構得與實驗林共

同使用園區內已規劃好

停車位之停車區域停車，

停車區域之清潔及維護

由實驗林負責。民間機

構應按其住房之旅客人

數，依實驗林之門票

「半票」金額及停車收

費辦法之「原價」金額

繳費，每日結算收取。

如僅用餐而未住宿，比

照住宿旅客收費

20200327/R/A1059-05A-016/A4132

委外標的物 可停車區域

紅樓

漢光樓

鳳凰樓

大學樓

鍋爐間

餐廳樓

招商條件-許可權限擴充

⚫ 於許可期間內，如毗鄰本案建物之「溪頭住宿聯合服務中

心部分區域」、「大學樓下方新服務中心部分區域」，有

必要作為本案接待旅客使用時，得擴充納入本案委託範圍

或出租予民間機構使用。擴充或租賃之條件及權利義務，

由雙方另訂書面協議，並作為投資契約附件

➢ 溪頭住宿聯合服務中心部分區域（大門口右邊，約34

坪），每月租金20,000元

➢ 大學樓下方新服務中心（約6坪），每月租金3,500元

⚫ 民間機構可依實際需求決定是否承租

20200327/R/A1059-05A-016/A4133

投資計畫書項次 審查重點

申請人經歷實績申請人簡介、經營管理實績、團隊組成及組織架構與協力廠商

修繕計畫

工作組織架構、空間規劃設計、工程、設備項目及預算（如設備明列廠牌且保證提出同等品者，甄審委員得於綜合評審酌予加分）、工程進度控管與預計修繕時程、風險、品質及安全管理

營運計畫營運目標、營運構想及計畫、經營組織、費率計價方式、國民旅館計畫、資產及設備維護計畫、防災及緊急應變計畫、資產增置與重置計畫、回饋計畫

財務計畫

基本假設說明、整建經費與營運收支預估、財務效益評估及投資效益分析、風險管理計畫（風險分配）與保險計畫、資金籌措計畫與償債計畫、土地租金及權利金支付計畫

20200327/R/A1059-05A-016/A4134

期程規劃

3月•可行性評估及先期計畫通過

5-6月•公開招商（招商條件依未來公告為主）

7-9月•決標、議約及簽約

20200327/R/A1059-05A-016/A4135

招商聯絡資訊

⚫單位名稱：臺灣大學生物資源暨農學院實驗林管理處

⚫聯絡人：朱希東

⚫電話：049-2642181#175

⚫傳真：049-2660433

⚫聯絡地址：南投縣竹山鎮前山路一段12號

20200327/R/A1059-05A-016/A4136

簡報結束 敬請指教

20200327/R/A1059-05A-016/A4137