공인중개사 자격시험안내

공인중개사 개요Ⅰ

1 공인중개사 정의

공인중개사란 일정한 수수료를 받고 중개대상물(토지, 건물 기타 토지의 정착물, 입목, 광

업재단, 공장재단)에 대하여 거래 당사자간의 매매, 교환, 임대차, 기타 권리의 득실·변경

에 관한 행위의 알선·중개를 業으로 하기위해 부동산중개업법으로 정한 공인중개사 자격

시험에 합격하여 그 자격을 취득한 자를 말한다. 중개업자로서의 공인중개사 업무를 좀 더

살펴보면 중개업자, 중개업자 이용이나 개발에 관한 지도 및 상담업무도 포함된다.

종래에는 토지나 주택 등의 알선, 중개업무를 복덕방이라고 불리는 일반 중개인이 담당했

었지만 지난 1985년부터 공인중개사 제도가 시행됨에 따라 공인중개사만이 부동산중개업

의 허가를 받을 수 있게 되었으며 또한 종전에는 자격취득 후 중개업의 허가를 받아 부동

산중개업을 할 수 있었으나 1999년 3월 부동산중개업의 개정으로 중개업을 하고자 하는

자는 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장에게 중개사무소의

개설등록을 하면 중개업을 할 수 있도록 바뀌었다.

최근에는 부동산 가치활용의 중점이 종래의 ʻ부동산의 보존ʼ이라는 차원에서 ʻ부동산의이용ʼ의 차원으로 옮겨가고, 또한 2005년 6월30일 국회를 통과한 ʻ공인중개사 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률안ʼ에서 공인중개사의 부동산 공·경매 매수 및 입찰신청 대리행위가 허용됨으로써 명실공히 부동산의 전문적 컨설턴트로서 부동산의 구입에서 이용개발·관리

까지 폭넓은 업무를 다룰 수 있게 되었다.

1985년 제1회 공인중개사 시험에서 6만여명의 공인중개사가 배출된 이후 제15회 시험까지

총175,757명의 합격자가 배출되었고, 2004년 9월말 기준으로 전국에 약71,661명의 공인

중개사가 현업에서 활동중에 있다. 앞으로 공인중개사 자격시험은 해가 지날수록 더욱 더

전문적이고 심도 깊은 출제가 예상되는데 이는 부동산 거래의 공정성과 질적 향상을 추구

하는 정책방향과도 밀접한 관련이 있다고 하겠다.

2 부동산중개업이란?

1) 정의

타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 業으로 하는 것을 말하며 중개업을 하

기위해서는 부동산중개업법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다.

2) 종류

▪ 공인중개사인 중개업자중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 관할관청(시장·군수·구청장)에 중개사무

소의 개설, 등록 후 토지, 건물 등 대상물의 매매, 교환, 임대차에 대한 일정한 중개수

수료를 받는 중개 전문인력을 말한다.

▪ 법인인 중개업자중개업만을 영위할 목적으로 설립된 상법상의 회사로서 부동산중개업법이 정한 개설 등

록기준을 갖춰 중개사무소 개설등록을 받은 법인을 말한다.

▪ 중개인 중개업자법인 또는 공인중개사가 아닌 자로서 중개업을 허가받은 자를 말하는 데, 즉 부동산 중

개업법이 제정되기전에 소개 영업법에 의해 기득권을 인정받은 자입니다. 그러나, 이들

은 중개사무소를 폐업하게 되면 재개업은 불가능하다.

3 취업할 경우

개인사무소 개설, 합동사무소 개설, 중개법인설립, 부동산관련기업 취업, 정부재투자기관

취업, 일반기업취업, 외국사부동산업체 또는 금융회사, 일반회사 취업, 취업중인 직장인 자

격증수당, 승급, 이직 등

4 공인중개사 주요업무

공인중개사는 부동산 유통시장에서 원활한 부동산 거래가 이뤄지도록 서비스를 제공하는

전문직업인이다. 공인중개사의 업무는 거래부동산의 단순 알선 중개이외에도 부동산의 관

리대행, 부동산의 이용·개발, 경매·공매 부동산의 권리·분석과 취득·알선 등에 이르

기까지 그 폭이 넓어 겸업이 가능한 업종이 다양하다.

- 공인중개사 사무소를 개설하여 중개업무에 종사하는 경우

- 공인중개사 자격취득자 ２인 이상이 중개법인을 설립하여 중개업무에 종사하는 경우

- 기존의 공인중개사 사무소 또는 법인인 중개법인에 소속 공인중개사로 취업하는 경우

5 공인중개사의 전망

정부에서는 무자격자의 부동산 중개업을 방지하기 위하여 부동산 중개업 등록시 공인중개

사 자격증 소지자를 의무채용 하도록 법안을 개정하였다. 앞으로는 부동산 관련업무를 수

행하는데 자격증이 필수 요건임을 알 수 있다. 기존의 부동산 중개업은 개인을 상대로 주

택이나 건물의 임대 및 매매 등을 주업무로 하였으나 요즘은 해외의 외국인 투자자 유치

및 토지나 건물을 하나의 투자대상으로 인식하여 그린벨트에 관한 투자나 매매 및 재개발

또는 기업체 소유의 부동산도 거래할 수 있는 부동산 컨설턴트 사무실을 개업하는 경우가

증가하는 추세이다. 부동산 경기가 활성화 되어 매매가 자주 이루어지게 되면 공인중개사

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사무소마다 엄청난 중개수수료의 수입을 올리게 되므로 공인중개사 자격증만으로 사무실만

준비되면 또 다른 자본이 필요없는 IMF형 유망사업을 운영 할 수 있게 된다. 또한 공인중

개사 자격증을 취득하셔서 대기업의 부동산 관련 부서 및 부동산 컨설팅 전문회사, 부동산

중개법인 회사 등에 취업하여 전문인으로 안정된 직장생활을 할 수도 있다.

6 공인중개사의 고용

▪ 개인사무소 - 공인중개사는 중개사무소 개설등록을 하여 사무소를 설치, 중개업을 할 수 있다.

▪ 법인인 중개업자 - 법인의 임원은 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사이어야 한다.

▪ 합동사무소 - 중개업자는 그 업무의 효율적인 수행과 중개사무소의 공동활용 등을 위하여 필요한 경우 합동사무소를 설치할 수 있다.

7 공인중개사 향후전망

▪ 공인 중개사가 사무소를 개설하고자 할 때는 가장 먼저 사전교육을 이수하고, 관할지역 관청(시·군·구청)에 개설등록을 신청하신 후 업무보증 설정을 하고 중개업 등록증을

교부받음으로써 업무를 개시할 수 있으며 이에 따른 등록신청에 필요한 서류 및 절차는

다음과 같다.

사전교육 인수 →개설등록신청

(시·군·구청)→

등록통지

(시·군·구청)→

업무보증 설정

(등록신청자)

↓

사업자 등록신청(관할세무서)

← 업무의 개시 ←인장등록

(시·군·구청)←

등록증 교부(시·군·구청)

▪ 사전교육이수 - 건설교통부가 위탁지정한 대한공인중개사협회에서 실시하는 사전교육을 이수하고 사

전교육

- 사전교육이수 대상자

∙ 공인중개사 자격증 소지자로서 중개사무소 개설등록을 하고자 하는자 (법인 경우 임원포함)

∙ 부동산 중개업 폐업후 재개업을 하고자 하는자 중 사전교육 수료일로부터 1년이 경과된자

▪ 개설등록신청 - 중개사무소를 개설하고자 하는 관할 시장·군수·구청장에게 제출

- 사전교육이수 대상자

∙ 부동산 중개사무소 개설 등록신청서 ∙ 공인중개사자격증 사본 ∙ 법인의 등기부 등본(법인의 경우) ∙ 사전교육 이수확인증 사본 (1년 이내의 것이어야 함) ∙ 반명함판 사진 2매 ∙ 사무실 확보를 증명하는 서류(임대차 계약서 사본 등) ▪ 등록통지 - 등록신청을 받은 등록관청은 7일 이내에 법인과 공인중개사인 중개업자로 구분하여

등록을 하고 등록 신청인에게 개설등록을 개별통지(서면) 하여야 한다.

▪ 업무보증설정 - 중개사무소 개설글쓴이는 등록통지를 받고 10일 이내에 협회 공제 등에 가입한 후 무

보증설정서, 사본을 등록관청에 제출하여야 한다.(단, 협회공제에 가입시 협회에서 업

무보증설정신고를 대행함)

- 업무보증 설정기관

∙ 대한공인중개사협회 ∙ 보증보험 ∙ 공탁 - 업무보증 설정금액

∙ 개인인 경우 : 5천만원 이상 ∙ 법인인 경우 : 1억원 이상 - 업무보증 수수료 (협회 가입시)

∙ 개인 1억원 업무보증시 : 237,500원 ∙ 법인 1억5천만원 업무보증시 : 475,000원 - 협회에 업무보증 설정 방법

∙ 중앙회(02-556-7772,1588-7772)나 각지부·지회에 전화를 하면 협회 직원이 직접 방문하여 업무보증을 해드립니다.

- 협회 공제 가입절차

∙ 공인중개사(공제청약서, 공제료 납입) → 협회(공제증서,영수증 발급) → 공인중개사 (등록관청에 업무보증 신고)

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∙ 단, 협회공제가입자는 협회에서 등록관청에 업무보증설정신고를 대행해줌→ 공인중개사(사업장에 업무보증 설정증빙서류 게시)

▪ 등록증교부 - 등록관청은 등록을 할때 중개업 등록대장에 등록에 관한 사항을 기재하고 업무보증

설정여부를 확인한 후 등록증을 교부한다.

▪ 인장등록 - 등중개업무 개시전에 인장을 등록관청에 등록하여야 한다.

- 등록하여야 할 인장

∙ 개인인 경우 : 인감증명법에 의하여 신고한 인장 ∙ 법인인 경우 : 상업등기 처리규칙에 의하여 신고한 법인의 인장 ▪ 업무의 개시 - 업무 개시

▪ 사업자등록신청 - 업무개시일로부터 20일이내 관할 세무서에 신청

- 구비서류

∙ 사업자의 등록신청서 ∙ 개인인 경우 : 임대차계약서 ∙ 법인인 경우 : 법인등기부 등본 ∙ 중개업등록증 사본

8 공인중개사 진로 분야

▪ 개인사무소 취업 ▪ 합동사무소 취업▪ 부동산관련 기업 취업 (중개법인등)▪ 정부재투자기관 취업 (중개법인등)▪ 일반기업 취업 (부동산팀, 관재팀)▪ 은행 등 금융기관 부동산 금융파트 취업▪ 외국인 투자중개법인 취업 ▪ 취업중인 직장인의 각종 수혜 (자격증 수당, 승급우대 등) ▪ 부동산투자신탁회 ▪ 부동산 컨설팅업 등

9 공인중개사 향후전망

▪ 대상 부동산의 입지 환경과 잠재적 특성을 조사, 분석, 예측하여 부동산의 최적이용 방안 및 자금조달, 사업시행 방안 등을 보고서로 만들어 제시한다.

※ 취급업무

∙ 부동산의 최유효 이용방안에 대한 자문 ∙ 부동산 사업전략 분석 ∙ 입지선정 및 사업타당성 분석 ∙ 부동산 투자 및 개발에 대한 자문 ∙ 재개발, 재건축 타당성 조사 ∙ 부동산 관련 각종 법규 및 세제 자문

과업의 목적

↓

관리법규 검토 개발환경 분석 지가통향 분석

↓

지리적 환경 입지환경 분석 배후지 분석

↓

경쟁구조 분석 적정용도 / 규모설정 소비자형태 분석

↓

자금수지 분석 개발대안 수립 투자손익 분석

↓

최적안 도출

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공인중개사 시험안내Ⅱ

1 시험과목별 시험범위 및 출제비율

구분 시험과목 시험범위 출제비율

제1차

시험

(2과목)

부동산학개론

(부동산감정평가론 포함)

부동산학개론(세부내역 하단 참조)85%내외

부동산감정평가론(세부내역 하단 참조)

민법 및 민사특별법 중

부동산 중개에 관련되는

규정

민법의 범위

∙ 총칙 중 법률행위∙ 질권을 제외한 물권법∙ 계약법 중 총칙·매매·교환·임대차

85%내외

민사특별법의 범위

∙ 주택임대차보호법∙ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률∙ 가등기담보 등에 관한 법률∙ 부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률∙ 상가건물 임대차보호법

15%내외

제2차

시험

(3과목)

공인중개사의 업무 및

부동산 거래신고에 관한

법령 및 중개 실무

공인중개사의 업무 및

부동산 거래 신고에 관한 법령70%내외

중개실무 30%내외

부동산공시에 관한 법령

(부동산등기법, 지적법)

및

부동산 관련 세법

부동산등기법 30%내외

지적법 30%내외

부동산 관련 세법

(상속세, 증여세, 법인세, 부가가치세 제외)40%내외

부동산공법 중

부동산중개에

관련 되는 규정

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 30%내외

도시개발법

도시 및 주거환경정비법30%내외

주택법, 건축법, 농지법 40%내외

｢부동산학개론｣의 시험범위 세부내역구 분 목 차

1. 부동산학 총론1) 부동산의 개념과 분류

2) 부동산의 특성(속성)

2. 부동산학 각론

1) 부동산경제론

① 부동산의 수요와 공급

② 부동산가격이론

③ 부동산의 경기변동

2) 부동산시장론① 부동산시장

② 입지 및 공간구조론

3) 부동산정책론

① 부동산정책의 의의 및 기능

② 토지정책

③ 주택정책

④ 부동산 조세정책

4) 부동산투자론① 부동산투자 이론

② 부동산 투자분석 및 기법

5) 부동산금융론 ① 부동산 금융․증권론

6) 부동산개발 및 관리론

① 부동산 이용 및 개발

② 부동산 관리

③ 부동산 마케팅

부동산 감정평가론

① 감정평가의 기초이론

② 감정평가방식

③ 부동산가격공시제도

2 응시자격

※ 제한없음

[단, ① 법률 제4조3에 따라 시험부정행위로 처분 받은 자의 그 제한기간이 시험시행일 전

일까지 경과되지 않은 자 ② 법률 제6조에 따라 자격이 취소된 자 ③ 시행규칙 제2조에 따

른 기자격취득자는 응시할 수 없음]

공인중개사 자격시험안내

3 합격자 결정 방법

※ 제 1ㆍ2차 공통

매 과목 100점 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자

∙ 제1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험에 대하여는 ｢공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 시행령 제5조제3항｣에 따라 이를 무효로 함

4 응시원서 교부 및 접수

가. 원서교부

원서교부는 국가자격시험(www.Q-net.or.kr) 공인중개사 홈페이지에 접속하여 회원 가입

하는 것으로 갈음함

나. 원서접수

※ 인터넷으로만 접수

※ 원서접수 기간중에는 24시간 접수가능하며, 접수기간 종료후에는 응시원서 접수 불가

(단, 공휴일에는 원서접수가 안 될 수도 있음)

- 국가자격시험(www.Q-net.or.kr) 공인중개사 홈페이지에 접속하여 소정의 접수

절차를 거쳐 접수

- 시험에 응시하고자 하는 자는 인터넷 원서 접수시 최근 6개월 촬영한 탈모 반명함

판 사진(3.5cm×4.5cm)을 JPG파일로 등록하여야 함

※ 등록된 사진은 자격증 발급용으로 활용될 수 있음

※ 수험자는 응시원서에 반드시 본인사진을 첨부하여야 하며, 타인의 사진 첨부

등으로 인하여 신분 확인이 불가능할 경우 시험에 응시할 수 없음

- 인터넷접수가 어려운 수험자를 위해 우리공단 지부, 지사에서 인터넷 원서접수 도

우미 지원(단, 토·일요일·공휴일 제외)

☞ 방문시 준비물

신분증, 사진1매(3.5×4.5㎝), 전자결재 수단(신용카드, 결재통장 등)

단, 장애인 응시자는 시험 접수 마감일까지 장애인 수첩 등 관련 증빙서류를 응시지

역 관할 공단 지부 및 지사에 제출하여야 인터넷접수 및 편의제공을 받을 수 있음

→ 공단 지역본부 및 지사

※ 지역본부 및 지사 위치는 한국산업인력공단 홈페이지 (www.hrdkorea.or.kr)

참고

다. 수수료 납부

▪ 납부방법 : 전자결재(신용카드, 계좌이체, 가상계좌) 중 선택※ 인터넷 결제대행 수수료는 공단 부담

라. 응시수수료 환불

▪ 인터넷으로만 취소 가능 ※ 취소 후 접수기간 내 재 접수는 가능하나 접수기간 이후 취소한 응시자는 재 접수가

불가능함

→ 반환방법 : 국가자격시험(www.Q-net.or.kr) 공인중개사 홈페이지 참조

마. 수험표 교부

▪ 수험사항 입력 및 수수료 결제가 완료되면 수험표를 출력하여 시험당일 지참▪ 수험표는 시험당일까지 재 출력 가능하며, 수험표는 1·2차 시험 공통 사용

바. 장애인 응시 편의

장애인의 경우 원서 접수시 장애여부 및 편의요청사항을 표기하고, 관할 시행기관(지부/지

사)에 원서접수 마감 후 4일 이내 장애인 증빙서류를 제출한 경우에 한하여 편의 제공

→ 대장장애 등 배변에 장애가 있는 수험자는 종합병원에서 발행한 의사진단서(또는 의사

소견서)를 제출한 경우 시험 중 화장실 출입을 허용(이외 수험자는 시험 중 화장실 출입

불가)

사. 원서접수 완료(결재완료) 후 접수내용 변경 방법

원서접수 기간내에는 취소 후 재 접수 가능, 원서접수기간 종료후에는 접수내용 변경 및

재접수 불가

공인중개사 자격시험안내

5 최종정답 및 합격자 발표

구분 기간 방법

가답안 공개 및

이의 신청

시험시행 당일

17:00부터 7일간

인터넷(www.Q-net.or.kr/site/junggae)을

통해서만 이의신청 접수가능

최종정답발표합격자 발표일

09:00부터 60일간인터넷(www.Q-net.or.kr/site/junggae)

합격자 발표 합격자 발표일

09:00부터 60일간인터넷(www.Q-net.or.kr/site/junggae)

합격자 발표일

09:00부터 4일간

ARS(자동응답전화)

1666-0100 (유료)

1·2차 시험 득점 공개

합격자 발표일

09:00부터 60일간 인터넷(www.Q-net.or.kr/site/junggae)

※ 가답안 이의신청에 대한 개별회신은 하지 않으며, 합격자 발표시 공고한 최종정답 발표

로 이를 대신함

※ 합격자 발표 등은 별도의 신문공고를 하지 않음

6 자격증 교부

자격증 교부는 응시원서 접수시 입력한 인터넷 회원정보 화면의 주민등록상 주소지의 시·

도지사 명의로 시·도지사가 교부(교부일정 등은 해당 시·도로 문의)

7 수험자 유의사항

1) 수험자는 시험시행일 전일까지 시험장 위치 및 교통편을 확인하여야 하며(단, 시험실 출

입은 할 수 없음),

시험당일 08:30까지 신분증(주민등록증, 유효기간 내 여권, 운전면허증, 공무원증 등),

수험표, 컴퓨터용

흑색 싸인펜을 소지하고 해당 시험실의 지정된 좌석에 착석하여야 합니다.

※ 교실별 수험자 좌석배치도는 08:10에 부착

※ ｢신분증의 범위｣는 국가자격시험(www.Q-net.or.kr) 공인중개사 홈페이지 참조 2) 본인이 원서 접수시 선택한 지역(장소)이 아닌 다른 지역(장소)이나 지정된 시험실 좌석

이외에는 응시할 수 없습니다.

3) 수험자는 매 시험 시험시간과 수험자 입실시간을 반드시 확인하시어 시험응시에 착오

없으시기 바랍니다.

4) 회원 가입시 입력한 주민등록상 주소지를 기준으로 합격자 명단을 해당 시·도지사에게

통보하고 시·도지사가 자격증을 발급하므로 주민등록상 주소지를 정확히 입력하여야

합니다.

5) 답안카드 표기는 반드시 컴퓨터용 흑색 싸인펜을 사용하여야 하며, 기타 필기구를 사용

하여 발생하는 불이익은 전적으로 수험자 책임입니다.

6) 답안카드의 답항을 정정하고자 할 경우에는 답안카드의 교체 사용을 원칙으로 하되, 불

가피하게 수정테이프(단, 수정액은 사용불가)를 사용하여 답항을 정정한 경우에는 전산

자동채점 결과에 따르며, 이에 따른 불이익은 전적으로 수험자 책임입니다.

7) 부정행위를 하거나 답안카드에 기재된 수험자 유의사항 및 답안카드 작성요령에 따르지

않아 무효가 되지 않도록 주의하시기 바랍니다.

8) 응시원서 허위작성 및 답안카드 기재착오(형별기록 및 마킹 등), 누락 등으로 인한 불이

익은 전적으로 수험자 책임입니다.

9) 시험이 시작되면 휴대폰 등 통신장비와 전자기기는 일절 휴대 및 사용할 수 없으며, 시

험도중 관련 장비를 휴대하다가 적발될 경우 실제사용 여부와 관계없이 부정행위자로

처리됩니다.

※ 휴대전화는 배터리와 본체를 분리하고, 분리되지 않는 기종은 OFF하여 가방에 보관

(단, 가방 미소지자는 제공된 봉투에 넣어 보관)

10) 시험실에는 벽시계가 구비되지 않을 수 있으므로, 각자 손목시계 등을 준비하시기 바

랍니다.

※ 시계는 시각만을 확인할 수 있는 단순한 것을 사용하여야 하며, 손목 시계형 휴대

폰 등 부정행위에 활용될 수 있는 일체의 시계는 착용을 금함

11) 계산기는 단순계산 기능의 소형 전자계산기 이외에는 사용할 수 없습니다.(공학용·재

무용 계산기 사용 불가)

12) 시험시간 중에는 중도퇴실이 불가하므로 과다한 수분섭취를 자제하여 배탈예방 등 건

강관리에 유의하시기 바랍니다.

※ 단, 설사, 배탈 등 긴급사항 발생시 퇴실가능하나 해당교시 재입실이 불가하고, 종

료시까지 시험본부에 대기하였다가 다음교시 응시 가능

※ 시험포기자의 경우에는 ʻʻ시험포기각서ʼʼ 제출 후 퇴실하여야 하며 재입실 및 다음시험 응시 불가(시험무효 처리)

13) 답안카드는 시험시간 내 작성하여 제출하여야 합니다. 만약 시험시간 종료 후 감독위

원의 답안카드 제출지시에 불응한 채 계속 답안카드를 작성하는 경우 당회 시험은 무

효처리하고, 부정행위자로 처리될 수 있으니 유의하시기 바랍니다. (1차시험 답안카드

공인중개사 자격시험안내

제출 불응자의 경우 2차시험 응시불가)

14) 매 시험시간 종료 후에 문제지를 지급하며(2차시험 종료 익일 인터넷 공개), 시험진행

중(시험포기후 중도퇴실 포함) 문제지를 가지고 퇴실하는 경우에는 부정행위자로 처리

됩니다.

15) 응시자는 시험 감독관의 지시에 따라야 하며, 시험에서 부정행위를 한 응시자에 대하

여는 그 시험을 무효로 하고, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제4

조의3에 따라 그 시험시행일로부터 5년간 시험응시자격을 정지합니다.(1차시험 중 적

발시 2차시험 응시불가)

※ 부정행위 유형은

국가자격시험 공인중개사 홈페이지(www.Q-net.or.kr/site/junggae) 참조

16) 답안카드 양식은 공인중개사 홈페이지 (www.Q-net.or.kr/site/junggae)에서 확인하

시고 답안작성에 착오 없으시기 바랍니다.

17) 시험 당일 시험장 내에는 주차공간이 협소하므로 대중교통을 이용하여 주시고, 또한,

교통 혼잡이 예상되므로 미리 입실할 수 있도록 하시기 바랍니다.

19) 기타 자세한 사항은 국가자격시험(www.Q-net.or.kr)공인중개사 홈페이지를 참고하

거나 고객센터(☎1644-8000)로 문의하시기 바랍니다.

Contents

부동산학개론

제1편 부동산학 총론

제1장 부동산학의 기본원리 / 24

제1절 부동산학의 이해 24

제2절 부동산학의 지도이념 및 일반원칙 26

제2장 부동산의 개념 및 분류 / 28

제1절 부동산의 개념 28

제2절 부동산의 분류 31

제3장 부동산의 특성 / 34

제1절 토지의 특성 34

제2절 건물의 특성 00

제2편 부동산경제론

제1장 수요와 공급의 기본개념 / 40

제1절 수요와 수요량 40

제2절 공급과 공급량 41

제3절 시장균형의 변동 42

제2장 수요와 공급의 탄력성 / 44

제1절 수요와 공급의 가격탄력성 44

제3장 경기변동론 / 48

제1절 경기변동론 48

제3편 부동산시장론

제1장 시장이론의 기초 / 54

제1절 시장의 개념 54

제2절 부동산시장 55

제3절 주택시장 57

제4절 효율적 시장이론 59

제2장 입지 및 공간구조이론 / 61

제1절 부동산입지선정의 개념 61

제2절 지대론 66

제4편 부동산정책론

제1장 부동산문제 / 72

제1절 부동산문제 72

제2절 부동산정책 74

제2장 부동산정책수단 / 77

제1절 토지정책 77

제2절 주택정책 79

제3절 조세정책 84

제5편 부동산투자론

제1장 부동산투자와 투기 / 88

제1절 부동산투자 88

제2절 부동산투자의 위험과 수익 89

제3절 투자결정 96

제6편 부동산금융론

제1장 부동산금융의 이해 / 104

제1절 부동산금융의 개념 및 분류 104

제2절 우리나라의 주택금융제도 107

제3절 부동산증권론 108

제4절 부동산간접투자수단 111

제7편 부동산개발 및 관리론

제1장 부동산 이용론 / 116

제1절 부동산 이용 116

제2절 부동산관리 120

제3절 부동산 개발론 124

제4절 부동산 마케팅 131

제8편 감정평가론

제1장 감정평가의 기초이론 / 136

제1절 부동산감정평가의 기초 136

제2절 부동산감정평가의 분류 138

제3절 가격이론 141

제4절 부동산가치(격)의 제(諸)원칙 143

제5절 지역분석과 개별분석 145

제2장 감정평가 3방식 / 147

제1절 감정평가 3방식 147

제2절 원가방식(비용접근법) 148

제3절 비교방식(시장접근법) 152

제4절 수익방식(소득접근법) 155

제5절 공시지가 제도 159

2015 공인중개사 입문서

Contents

민법 및 민사특별법

제1편 민법총칙

제1장 권리변동과 법률행위 / 164

제1절 권리변동 164

제2절 법률행위 165

제2장 의사표시 / 172

제1절 진의 아닌 의사표시 172

제2절 허위표시 173

제3절 착오 175

제4절 하자 있는 의사표시 178

제5절 의사표시의 효력발생 180

제3장 대리 / 182

제1절 유권대리 서론 182

제2절 복대리 185

제3절 무권대리 186

제4절 표현대리 187

제4장 무효와 취소 / 189

제1절 무효 189

제2절 취소 191

제5장 조건과 기한 / 194

제1절 조건 194

제2절 기한 195

제2편 물권법

제1장 물권법 총론 / 200

제1절 물권의 객체 200

제2절 물권의 종류 201

제3절 물권의 효력 201

제4절 물권변동 203

제5절 등기제도 207

제2장 점유권 / 209

제1절 점유의 개념 209

제2절 점유의 종류 209

제3절 점유권의 효력 210

제4절 점유보호청구권 211

제3장 소유권 / 213

제1절 서론 213

제2절 소유권의 범위 213

제3절 소유권의 취득원인 215

제4절 소유권에 기한 물권적 청구권 217

제5절 공동소유 218

제4장 지상권 / 221

제1절 개념 및 성립 221

제2절 존속기간 221

제3절 효력 222

제4절 지상권의 양도 및 물권적 청구권 223

제5절 지상권의 소멸 223

2015 공인중개사 입문서

제6절 특수지상권 223

제5장 지역권 / 225

제1절 개념 225

제2절 취득 225

제3절 특성 226

제6장 전세권 / 227

제1절 전세권의 성립 227

제2절 전세권의 효력 228

제3절 전세권의 처분 229

제4절 전세권의 소멸 230

제7장 유치권 / 232

제1절 특성 232

제2절 성립요건 232

제3절 유치권의 효력 234

제8장 저당권 / 236

제1절 서설 236

제2절 저당권의 성립 237

제3절 저당권의 효력 238

제4절 저당권 침해시 구제수단 242

제5절 근저당권 243

제3편 계약법

제1장 계약 총론 / 248

제1절 계약 서론 248

제2절 계약 성립 249

제3절 계약의 효력 251

제4절 계약소멸 255

제5절 해제의 효과 257

제2장 계약 각론 / 260

제1절 매매 260

제2절 임대차 265

제3장 주택임대차보호법 / 271

제1절 적용 요건 271

제2절 대항력 272

제3절 보증금 회수 수단 273

제4절 관련문제 276

부동산학개론

제1편

부동산학 총론

제1장 부동산학의 기본원리

제2장 부동산의 개념 및 분류

제3장 부동산의 특성

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

24 제1편 부동산학 총론

제1장 부동산학의 기본원리

제1절 부동산학의 이해

1 부동산학의 정의

부동산학은 부동산을 대상으로 하는 인간의 행위, 즉 부동산활동을 연구하며 그 부동산활동을

바람직하게 전개하여 부동산과 인간의 관계개선에 목적이 있는 종합적인 응용과학이라고 정의

할 수 있다.

2 부동산학의 학문적 성격

부동산학 연구의 대상과 그 목적 등을 바탕으로 부동산학의 학문적 성격을 구별하면 다음과 같다.

(1) 응용과학

응용과학이란 현실적인 문제의 해결을 통해 인간생활의 개선을 목적으로 하는 학문분야이다.

(2) 경험과학

경험과학이란 경험되는 사실을 대상으로 하는 과학이다.

(3) 종합과학

부동산학에 관한 이론을 설명할 때 경제학·법학·행정학·사회학 등 여러 학문을 원용한다

는 점에서 종합학문의 성격을 지닌다고 할 수 있다.

(4) 규범과학

부동산학은 어떤 부동산현상을 보고 어떤 부동산행위가 사회적으로 바람직한 것인가를 밝히는

학문적 성격을 지니기도 한다.

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론

25제1장 부동산학의 기본원리

(5) 인문·사회과학

부동산학은 부동산과 관련된 인간의 사회현상을 체계적으로 연구하는 인문·사회과학의 성격

을 갖는다.

3 부동산학의 연구대상

부동산활동과 부동산현상이 부동산학 연구의 대상이 된다.

(1) 부동산현상

부동산현상이란 부동산으로부터 발생하고 있는 모든 기술·경제·법률·제도 및 기타 현상으

로, 부동산활동을 둘러싼 여러 법칙성을 의미한다.

(2) 부동산활동

부동산활동이란 부동산과 인간과의 관계를 가리키는 것으로 인간이 부동산을 대상으로 전개하

는 관리적 측면의 여러 가지 행위를 말한다.

1) 부동산활동의 주체

① 공적부문(제1섹터)

정부 등 공공기관이 부동산활동을 규제하거나 보조·관리한다.

② 사적부문(제2섹터)

개인·기업 등은 부동산활동을 통해 자산가치증식이나 이용에 따른 쾌적성을 추구한

다. 부문별 부동산활동 중 가장 활발한 활동에 해당한다.

③ 제3섹터

공적주체와 사적주체가 공동으로 경영에 참여하는 공·사 공동기업

④ 전문협회

2) 부동산활동의 분류

① 소유활동(이용활동)

사용가치의 측면으로 부동산을 파악할 때의 개념으로, 부동산관리·개발·이용활동

등이 해당된다.

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

26 제1편 부동산학 총론

② 거래활동

교환가치의 측면으로 부동산을 파악할 때의 개념으로, 부동산경영, 권리분석, 중개,

마케팅, 감정평가 등이 해당된다.

제2절 부동산학의 지도이념 및 일반원칙

1 의의

부동산의 정의와 부동산학의 목적을 파악하고 부동산학이 나아가야할 방향을 올바르게 세워

부동산학의 해석을 적절하게 지도해나가는 원리를 말한다.

2 부동산학의 지도이념

(1) 공·사익조화의 원리(법률적 측면의 원리)

부동산의 법률적 측면에서는 공익과 사익의 적절한 조화가 특히 요구된다.

(2) 공간 및 환경가치 증대의 원리(기술적 측면의 원리)

부동산공간의 이용방법적 측면에서 기술혁신에 의한 공간활용을 도모하는 한편 환경의 가치도

중시하는 원리로 볼 수 있다.

(3) 효율적 관리의 원리(경제적 측면의 원리)

부동산의 가격과 관련하여 부동산이 지니는 본질적 특성에 따라 부동산의 수요와 공급에 대한

분석이 필요하다.

3 부동산학의 일반이념

(1) 합법성의 원리

부동산현상과 부동산활동은 법의 테두리 내에서 이루어져야 한다는 이념이다.

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론

27제1장 부동산학의 기본원리

(2) 형평성의 원리

사회적 형평성·평등성·배분적 정의 등으로 표현된다. 이는 사회정의를 고려한 개념으로서

한정된 부동산을 가장 많은 사람들에게 배분되도록 하자는 원리라고 할 수 있다.

(3) 효율성의 원리

경제적 원리로서 최소의 인적·물적 자원과 시간을 투입하여 최대의 효과를 산출하자는 원리

이다.

4 부동산학의 일반원칙

부동산학의 일반원칙이란 부동산과 인간과의 관계개선이라는 부동산학의 이념을 실현하기 위

한 부동산활동의 행동방향을 의미한다.

(1) 능률성의 원칙

부동산학의 연구목적과 관련하여 능률성의 원칙이 가장 중시되는 원칙이다.

(2) 안전성의 원칙

부동산활동에 있어서는 거래사고와 관련하여 안전성을 염두에 두어야 한다. 그러나 부동산활

동에 있어서 너무 안전성에 중점을 두게 되면 서로 상충관계에 있는 능률성이 저하된다는

문제점이 발생 할 수 있다.

(3) 경제성의 원칙

가장 적은 비용으로 가장 큰 이익을 얻고자 하는 경제원칙과 관련된 원칙으로서 부동산활동에

있어 합리적인 선택의 문제와 관련하여 중시되는 원칙이다.

(4) 공정성의 원칙

부동산자체는 사회성과 공공성을 갖는 재화이므로 부동산을 대상으로 하는 활동 역시 사회·

공공성을 바탕으로 공정하게 이루어져야 한다는 원칙이다.

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

28 제1편 부동산학 총론

제2장 부동산의 개념 및 분류

제1절 부동산의 개념

1 복합개념의 부동산

부동산학에서는 부동산활동의 범위에 따라 부동산의 개념을 유형적 측면인 기술적 측면과

무형적 측면인 경제·법률적 측면으로 구분하고 있는 바, 부동산의 개념을 명확히 인식하기

위해서는 기술·경제·법률적 측면을 동시에 고려하는 복합개념의 접근이 바람직하다고 볼

수 있다.

(1) 법률적 개념(협의의 부동산 및 광의의 부동산)

법률적 개념의 부동산은 민법상 토지와 정착물을 의미하는 협의의 부동산과 등기·등록법상

공시수단을 갖춘 준부동산을 포함하는 광의의 부동산으로 구분할 수 있다.

1) 협의의 부동산 : 토지와 그 정착물(민법 제99조 ①항)

정착물이란 본래는 부동산이 아니었으나 토지 등에 항구적으로 설치되거나 부착됨으로써

부동산화한 물건을 의미한다. 이러한 정착물은 토지의 일부로 인정되는 종속정착물과 토지

와 분리하여 독립된 거래의 객체로 인정되는 독립정착물로 구분된다. 아울러 어떤 물건이

정착물인지 아닌지를 구분하는 근본적인 목적은 특정물건에 대한 소유관계의 파악에 있다

고 할 수 있다. 정착물은 다음과 같이 구분할 수 있다.

① 토지의 일부로 간주되는 것(종속정착물)

토지로부터 독립성이 없는 경작목적 아닌 수목, 다년생 식물, 돌담, 제방, 교량 등을

말하며, 부동산 매매 시에 토지와 더불어 매수자에게 양도된다.

② 토지와 분리되어 독립된 거래의 객체가 되는 것(독립정착물)

건물, 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 미분리과실, 1년생 초본식물에

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론

29제2장 부동산의 개념 및 분류

해당하는 농작물이 이에 해당한다.

③ 정착물의 구분기준

만약 특정 물건이 정착물로 판정되면 해당 물건은 부동산의 일부로 취급되어 매수인에

게 양도되므로, 정착물인지의 여부에 대한 판단은 실제 거래 시에 해당 물건이 누구의

소유물인가를 가리는 기준으로 중시되며 이러한 정착물의 판단기준은 다음과 같다.

㉠ 부착방법 : 대상 물건의 제거 시에 건물에 손상을 주는 경우 또는 손상을 주지 않고

제거가 가능하더라도 기능적 하자가 발생하는 경우에는 정착물로 본다. 예) 수도꼭

지, 전기배선 등

㉡ 설치주체 : 설치주체가 임대인인 경우에는 정착물로 보는 반면 임차인인 경우에는

동산으로 본다. 설치주체가 불분명한 경우에는 정착물로 간주되어 매수인에게 양도

된다.

㉢ 설치의도 : 가치증진의 목적 또는 항구적인 설치의도가 있는 경우에는 정착물로

본다.

㉣ 물건의 성격 : 특정 물건이 건물의 특정위치나 특정용도에 맞게 고안·부착된 것은

정착물로 본다.

④ 임차자 정착물

임차인이 이용의 편의를 위해 설치한 물건으로 거래·농업·가사정착물이 이에 해당하

며 정착물, 즉 부동산으로 취급하지 않는다.

2) 광의의 부동산(협의 + 준부동산)

협의의 부동산에 준(의제)부동산을 결합하여 광의의 부동산이라 한다. 준부동산은 본래는

부동산이 아니지만 부동산과 공시수단의 동일성(등기·등록)으로 인하여 부동산으로 취급

한다. 준부동산에는 공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 광업권, 20t이상의 선박, 항공기,

자동차 등이 해당한다.

(2) 경제적 개념

부동산을 경제재의 개념으로 보는 관점으로 자산, 자본, 소비재, 생산요소, 상품으로 구분할

수 있다.

(3) 기술(물리)적 개념

공간·자연·위치·환경으로서의 부동산은 기술적 측면의 부동산에 해당한다.

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

30 제1편 부동산학 총론

1) 공간으로서의 부동산

부동산에서 공간이란 의미는 실제 인간이 이용가능한 공중·지중·지표를 말하며, 아울러

부동산소유권의 범위확정과 밀집한 관련이 있는 바, 우리나라 민법(212조)에서는 토지소유

권은 정당한 이익의 범위 내에서 토지의 상하에 미친다고 규정함으로써 토지소유권의

입체공간적 효력을 인정하고 있다.

2) 공간과 관련된 권리

① 공중권

공중권이란 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 토지의 상부(공중)공간을 이용할 수

있는 배타적 권리로서, 사적 공중권(예 : 일조권 등)과 공중목적에 이용되어지는 공적

공중권(예 : 항공권 등)으로 구분되어 진다. 공중권은 사권(私權)으로서 사적 공중공간

까지만 그 효력이 인정된다. 공중공간의 이용방안으로는 공중획지·공중임대차·개발

권 양도제 등이 대표적이다.

② 지하권

지하권이란 토지의 하부공간을 이용하는 권리로서, 토지소유권은 토지소유자의 사용가

능한 범위내로 제한되어 있으므로 무한히 인정되는 것은 아니다. 토지의 구성부분으로

서 지하수를 이용할 수 있는 권리는 당연히 지하권의 내용에 포함되지만, 미채굴 광물

자원은 광업권의 객체로서 토지소유권의 효력이 미치지 못한다.

③ 지표권

지표공간을 배타적으로 사용·수익·처분할 수 있는 권리이며 경작권, 지표수이용권

등이 대표적이다.

2) 위치로서의 부동산

① 위치의 의미

위치는 자연적·절대적 위치와 상대적·경제적 위치로 구분할 수 있으며, 상대적 위치

는 가변적인 반면, 절대적 위치는 불변적이다. 부동산활동에서는 절대적 위치보다 상대

적 위치를 중시한다.

② 위치와 접근성의 문제

위치의 가치판단에 있어서 허드(Hurd)는 경제적 지대에 바탕을 두고 지가는 가까움(접

근성)에 의하여 결정된다는 주장을 펼쳤으며, 마샬(Marshall)은 위치의 가치를 중시하

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론

31제2장 부동산의 개념 및 분류

였다. 접근성이란 어떤 목적물에 도달하는데 시간·경제·거리·심리적 부담이 적은

것을 말하며, 이러한 부담이 적을수록 접근성이 양호하다고 할 수 있다. 일반적으로

거리가 가까우면 접근성이 양호하고, 거리가 멀면 접근성이 좋지 않다고 할 수 있는데

항상 그러하지는 않다.

2 복합부동산

토지와 그 토지상에 정착물이 등기 및 등록을 함에 있어서 법률적으로는 별개의 독립된 거래의

객체이지만 감정평가를 비롯한 부동산활동에서는 용도상 일체로 이용·거래되어지므로 하나

의 물건으로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 복합부동산이라 한다. 복합부동산

은 감정평가 시 일괄평가의 대상이 된다.

제2절 부동산의 분류

1 토지의 분류

(1) 토지의 구분

1) 지적법상 분류 : 유지 등 28개의 지목으로 구분한다.

2) 부동산활동상 분류

① 택지

건축물을 건축할 수 있는 토지로서 주거·상업·공업용으로 이용중이거나 이용가능한

토지이다.

② 부지

건물·철도·도로·하천 등의 바닥토지로 건축할 수 없는 토지에 해당한다.

③ 대지(垈地)

지적법상의 용어로 지목은 대(垈)이다. 택지 중에서 주거용지와 상업용지가 해당한다.

공업용지는 지목이 대가 아니므로 대지라 할 수 없다.

④ 대지(袋地)

자루모양의 토지로서 좁은 통로에 의하여 도로에 접하는 토지를 말한다.

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

32 제1편 부동산학 총론

⑤ 맹지

주변의 타른 토지에 의해 둘러싸여 토지의 어떤 면도 공도에 접속한 면이 없는 토지를

말한다. 건축법상 건축을 할 수 없다.

⑥ 나지

택지의 지상에 건축물이 없는 토지로서 사법상 제한을 받지 않는 토지이다. 나지는

다른 토지에 비해서 용도의 다양성이 크므로 시장성이 가장 높은 토지이다.

⑦ 건부지

지상에 건물이 들어서 있는 부지로서 건물 및 그 부지가 동일소유자에게 속하고 당해

소유자에 의해 사용되는 토지이다. 일반적으로 건부지의 가치는 나지가치를 상한으로

한다.

⑧ 필지

하나의 지번이 붙는 토지의 등록단위를 말한다. 지적법상의 용어로서 권리를 구분하기

위한 법적 개념이다.

⑨ 획지

실무거래상의 용어로서 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지이다.

거래나 이용 등의 부동산활동 또는 부동산현상의 단위면적이 되는 일획의 토지이다.

이는 가격수준을 구분하기 위한 경제적 개념이다.

⑩ 후보지

용도지역 상호간(대분류)에 용도전환중인 토지를 의미한다.

⑪ 이행지

동일한 용도지역 내(소분류)에서 용도전환중인 토지를 의미한다.

⑫ 법지

법으로만 소유할 뿐 활용실익이 없는 토지를 말하며, 토지측량상 윗집의 소유에 속한다.

⑬ 빈지

법적으로는 소유하지 못하지만 활용실익은 있는 토지이다.

⑭ 포락지

지반이 홍수 등으로 절토되어 내린 토지이다.

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33제2장 부동산의 개념 및 분류

2 건물의 분류

① 단독주택·다중주택·다가구주택·공관은 단독주택에 속한다.

② 아파트·연립·다세대주택·기숙사는 공동주택에 속한다.

③ 공동주택은 구분소유권 등기 가능, 단독주택은 불가능하다.

구분 구분소유권 공시제도 종류 연면적

단독주택 불가능표준주택

개별주택

다 중 주 택 330㎡이하

다가구 주택 660㎡이하

공동주택 가능공동주택

(전수조사공시)

다세대 주택 660㎡이하

연 립 주 택 660㎡초과

아 파 트 -

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

34 제1편 부동산학 총론

제3장 부동산의 특성

제1절 토지의 특성

부동산현상이나 활동에 있어서 일반재화와 구별되는 부동산의 특수한 성격을 부동산의 특성이

라 한다. 토지의 특성에는 토지가 자연물로서 갖는 선천·불변·고정·본질적인 특성에 해당

하는 자연적 특성과 인간과의 관계 속에서 나타나는 후천·가변·유동·신축·비본질적인

특성에 해당하는 인문적 특성으로 구분할 수 있다.

1 자연적 특성

(1) 부동성(지리적 위치의 고정성·비이동성)

토지의 위치는 고정되어 인위적으로 이동시키지 못한다는 특성으로서 토지의 가장 큰 특징이

며, 토지의 유용성은 부동성으로 인하여 부동산이 위치한 입지에 따라 달라진다. 따라서 감정

평가 시 지역분석이 필수적으로 요구된다.

(2) 부증성(비생산성·공급의 희소성·면적의 유한성·수량의 고정성)

토지는 생산비나 노동력을 투입하여 물리적 절대량(존재량)을 늘릴 수 없다는 특성이다.

(3) 영속성(불괴성·비파괴성·비소멸성·불멸성)

토지는 물리적 측면에서 보면 사용이나 시간의 흐름에 따라 소모, 파괴, 훼손, 마멸 되지

않는다는 특성이다.

(4) 개별성(이질성·비대체성)

부동산은 지리적 위치의 고정성 때문에 물리적으로 즉, 토지의 형태, 위치, 면적 등의 측면에서

완전히 동일한 복수의 토지는 있을 수 없다는 특성이다.

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론

35제3장 부동산의 특성

(5) 인접성(연결성·연접성)

토지는 지표의 일부이며, 따라서 물리적으로 보는 토지는 반드시 다른 토지와 연결되어 있다는

특성이다.

2 인문적 특성

(1) 용도의 다양성(다용도성·변용성)

토지는 일반재화와 달리 여러 용도로 이용이 가능하다는 특성이다. 따라서 다양한 용도 중에

어떤 용도로 이용하는 것이 가장 바람직한 이용인가와 관련된 최유효이용의 개념과 밀접한

관계가 있다.

(2) 병합·분할가능성(분합성)

토지는 이용목적에 따라 그 면적을 인위적으로 합하거나 나눌 수 있다는 특성으로, 분합성이라

고도 한다.

(3) 인문적 위치의 가변성(사회·경제·행정적 위치의 가변성)

사회·경제·행정적 환경이 변화하면 토지의 환경도 변화하므로 토지의 인문적 위치도 변하

게 된다.

(4) 부동산의 고가성

부동산은 일반재화에 비해 고가품이므로 자기자본만으로 부동산에 투자하거나 매입하기가

곤란하다. 따라서 부동산금융에의 의존도가 높아지며, 높은 가격이 일종의 시장진입장벽이

되어 부동산시장참여자의 수가 제한되는 원인으로 작용한다.

(5) 투자의 고정성

부동산투자 시 부동산으로부터 산출되는 수익으로 투자원금을 회수할 때까지 장기간이 소요된

다는 특성으로, 자본회수기간의 장기성이라고도 한다.

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

36 제1편 부동산학 총론

제2절 건물의 특성

건물은 토지와 달라서 생산이 가능하고 내용연수가 유한한 내구소비재로서, 토지와는 다른

특성을 가지게 된다. 건물의 특성은 다음과 같이 구분할 수 있다.

1. 비영속성(내구성)

2. 생산가능성

3. 대체성(동질성)

4. 종속성

5. 일반적 부동성(제한적 이동 가능성)

제2편

부동산경제론

제1장 수요와 공급의 기본개념

제2장 수요와 공급의 탄력성

제3장 경기변동론

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40 제2편 부동산경제론

제1장 수요와 공급의 기본개념

제1절 수요와 수요량

1 수요의 개념

수요란 일정기간동안에 소비자가 재화(상품)와 서비스(용역)를 구매하고자 하는 욕구·의사·

계획을 말하며, 수요량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 소비자가 구매하고자 하는

최대수량을 의미한다. 수요와 관련된 특징은 다음과 같다.

(1) 수요와 수요량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量, flow)개념이다.

(2) 수요와 수요량은 이미 구매한 량을 의미하는 것이 아니라 구매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당된다.

(3) 수요와 수요량은 막연히 의도된 수량이 아니라 구매력을 동반한 유효수요의 개념이다.

2 수요법칙

(1) 수요법칙의 개념

수요법칙이란 가격과 수요량은 반대방향으로 변동하므로 양자의 관계가 반비례관계에 있다는

것을 말한다.

(2) 수요곡선

다른 조건이 일정하다고 가정하여 해당 재화의 여러 가격과 수요량의 조합을 연결한 곡선을

의미한다. 가격과 수요량은 반비례한다는 수요법칙을 그래프로 나타낸 것이므로 수요곡선은

우하향곡선의 모습을 보인다.

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41제1장 수요와 공급의 기본개념

3 수요의 변화와 수요량의 변화

(1) 수요량의 변화

수요량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 의한 수요량의 변화

를 의미한다. 수요량의 변화 시에는 동일한 수요곡선 상에서 점 또는 위치의 이동으로 나타난

다. 즉, 수요곡선이 이동하지 않는다.

(2) 수요의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화 이외의 요인으로 수요량이 변화하는

경우 이를 수요의 변화라고 한다. 이때에는 수요곡선이 이동하게 되는데, 수요가 증가하는

경우에는 오른쪽으로, 수요가 감소하는 경우는 왼쪽으로 이동하게 된다.

제2절 공급과 공급량

1 공급의 개념

공급이란 일정기간동안에 판매자가 재화와 서비스를 판매하고자하는 욕구·의사·계획을 말

하며, 공급량이란 일정기간동안에 특정의 가격수준에서 판매자가 판매하고자 하는 최대수량을

말한다.

(1) 공급과 공급량은 일정한 기간을 명시해야 그 의미가 명확해지는 유량(流量,flow)개념이다.

(2) 공급과 공급량은 이미 판매한 양을 의미하는 것이 아니라 판매하고자 계획된 양이므로

사전적 개념에 해당한다.

(3) 공급과 공급량은 막연히 의도된 양이 아니라 판매능력을 동반한 유효공급의 개념이다.

2 공급법칙

(1) 공급법칙의 개념

공급법칙이란 가격이 상승하면 공급량이 증가하고, 가격이 하락하면 공급량이 감소하게 되어

가격과 공급량의 관계가 정비례관계에 있다는 것을 말한다.

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42 제2편 부동산경제론

(2) 공급곡선

다른 조건이 일정하다고 가정하여 해당 재화의 여러 가격과 공급량의 조합을 연결한 곡선을

의미한다. 가격과 공급량은 비례한다는 공급법칙을 그래프로 나타낸 것이므로 공급곡선은

우상향곡선의 모습을 보인다.

3 공급의 변화와 공급량의 변화

(1) 공급량의 변화

공급량의 변화란 다른 조건이 일정불변일 때 해당재화의 가격이 변화함에 의한 공급량의 변화

를 의미한다. 공급량의 변화 시에는 동일한 공급곡선 상에서 점 또는 위치의 이동으로 나타난

다. 즉, 공급곡선은 이동하지 않는다.

(2) 공급의 변화

다른 조건이 일정불변인 상태에서 해당재화의 가격변화이외의 요인으로 공급량이 변화하는

경우 이를 공급의 변화라고 한다. 이때에는 공급곡선이 이동하게 되는데, 공급이 증가하는

경우에는 오른쪽으로, 공급이 감소하는 경우에는 왼쪽으로 이동하게 된다.

제3절 시장균형의 변동

1 시장균형

시장균형이란 수요량과 공급량이 일치되어 초과수요와 초과공급이 존재하지 않는 상태를 말하

며, 이러한 시장균형상태에서의 가격을 균형가격, 균형가격 하에서의 수요·공급량을 균형량

또는 균형수급량이라고 한다.

2 시장균형의 변동

시장균형이 변동한다는 것은 수요곡선과 공급곡선이 변화함에 따라 새로운 균형상태가 형성하

는데, 이를 시장균형의 변동이라고 한다. 따라서 시장균형이 변동하면 균형가격과 균형량의

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43제1장 수요와 공급의 기본개념

변동을 초래하게 된다. 구체적인 변화의 모습은 다음과 같다.

(1) 수요와 공급 중 어느 한 쪽만 변화하는 경우

1) 공급은 불변인 반면 수요가 변화하는 경우

① 수요의 증가 시 균형가격은 상승하고, 균형량도 증가한다.

② 수요의 감소 시 균형가격은 하락하고, 균형량도 감소한다.

2) 수요는 불변인 반면 공급이 변화하는 경우

① 공급의 증가 시 균형가격은 하락하고, 균형량은 증가한다.

② 공급의 감소 시 균형가격은 상승하고, 균형량은 감소한다.

(2) 수요와 공급이 동시에 변화하는 경우

1) 수요와 공급이 같은 방향으로 변화하는 경우

이와 같은 경우에는 균형가격의 변화는 수요와 공급의 변화정도에 따라 가격이 상승할

수도 있고, 하락할 수도 있고, 변화가 없을 수도 있기 때문에 정확하게 알 수 없지만, 균형량

의 변화는 알 수 있다.

2) 수요와 공급이 반대 방향으로 변화하는 경우

이와 같은 경우에는 균형가격의 변화는 정확하게 알 수 있지만 균형량의 변화는 수요와

공급의 변화정도에 따라 균형량이 증가할 수도 있고, 감소할 수도 있고, 변화가 없을 수도

있기 때문에 정확하게 알 수 없다.

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44 제2편 부동산경제론

제2장 수요와 공급의 탄력성

제1절 수요와 공급의 가격탄력성

1 수요와 공급의 가격탄력성

(1) 가격탄력성의 개념

가격탄력성이란 어떤 상품의 가격이 변화할 때 그 상품의 수요량 또는 공급량이 얼마나 변화하

는가를 나타내는 지표이다. 가격변화율에 대한 수요량의 변화율을 수요의 가격탄력성이라

하고, 가격변화율에 대한 공급량의 변화율을 공급의 가격탄력성이라 한다.

(2) 수요·공급의 가격탄력성의 유형

1) 수요의 가격탄력성 측정

수요의 가격탄력성은 가격이 변화할 때 수요량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도로,

수요량의 변화율을 가격의 변화율로 나눈 값이다.

수요탄력성 = 가격변화율수요량의 변화율

원래의 가격가격의 변동분원래의 수요량수요량의 변동분

2) 수요의 가격탄력성의 구분

① 완전탄력적

미미한 가격변화에도 수요량의 변화가 대단히 큰 경우이며, 탄력성의 값이 무한대가

된다. 무한탄력적이라고도 한다.

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45제2장 수요와 공급의 탄력성

② 완전비탄력

가격이 변화함에도 불구하고 수요량의 변화가 0인 경우이며, 탄력성의 값이 0이 된다.

③ 비탄력적

가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율이 작은 경우이며, 탄력성의 값은 1보다 작다.

④ 탄력적

가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율이 큰 경우이며, 탄력성의 값은 1보다 크다.

⑤ 단위탄력적

가격의 변화율에 대한 수요량의 변화율이 동일한 경우이며, 탄력성의 값은 1이다.

3) 수요의 가격탄력성 결정요인

수요의 가격탄력성을 결정하는 요인 중 대체재가 존재하는가와 대체재의 수가 가장 대표적

인 요인이라고 볼 수 있다.

4) 공급의 가격탄력성 측정

공급의 가격탄력성은 가격이 변화할 때 공급량이 얼마나 변화하는가를 측정하는 척도로,

공급량의 변화율을 가격의 변화율로 나눈 값이다.

공급탄력성 = 가격변화율공급량의 변화율

원래의 가격가격의 변동분원래의 공급량공급량의 변동분

5) 공급의 가격탄력성의 구분

① 완전탄력적

미미한 가격변화에도 공급량의 변화가 대단히 큰 경우이며, 탄력성의 값이 무한대가

된다. 무한탄력적이라고도 한다.

② 완전비탄력

가격이 변화함에도 불구하고 공급량의 변화가 0인 경우이며, 탄력성의 값이 0이 된다.

③ 비탄력적

가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율이 작은 경우이며, 탄력성의 값은 1보다 작다.

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46 제2편 부동산경제론

④ 탄력적

가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율이 큰 경우이며, 탄력성의 값은 1보다 크다.

⑤ 단위탄력적

가격의 변화율에 대한 공급량의 변화율이 동일한 경우이며, 탄력성의 값은 1이다.

(3) 탄력성과 곡선의 기울기의 관계(탄력성과 곡선의 기울기와의 관계는 반비례)

수요탄력성 및 공급탄력성 모두는 곡선의 기울기와는 반비례관계에 있다. 그러므로 탄력성이

클수록 곡선의 기울기(경사도)는 완만한 모습을 보이는 반면, 탄력성이 작을수록 곡선의 기울

기(경사도)는 급한 모습을 보이게 된다.

2 수요의 소득탄력성과 교차탄력성

(1) 소득탄력성의 개념

소득탄력성이란 소득의 변화율에 대한 수요량의 변화율을 측정하는 지표로서, 수요량의 변화

율을 소득의 변화율로 나눈 값이다.

소득탄력성 = 소득변화율수요량의 변화율

원래의 소득소득의 변동분원래의 수요량수요량의 변동분

(2) 소득탄력성과 재화의 성격

소득탄력성 값이 0보다 큰 경우 해당재화는 우등재(정상재)이며, 소득탄력성 값이 0보다 작은

경우에는 열등재(하급재)에 해당한다.

(3) 수요의 교차탄력성의 개념

수요의 교차탄력성이란 어느 상품의 수요가 다른 재화의 가격변화에 반응하는 정도를 측정하

는 지표로서, X재의 수요량의 변화율을 Y재의 가격변화율로 나눈 값에 해당한다.

교차탄력성 = 재의 가격변화율재의 수요량의 변화율

재의 원래의 가격재의 가격변동분재의 원래의 수요량재의 수요량의 변동분

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47제2장 수요와 공급의 탄력성

(4) 교차탄력성과 재화의 성격

교차탄력성 값이 0보다 큰 경우 해당재화는 대체재이며, 교차탄력성 값이 0보다 작은 경우에

는 보완재에 해당한다.

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48 제2편 부동산경제론

제3장 경기변동론

제1절 경기변동론

1 일반경기변동

(1) 경기변동의 의의

물가수준·고용수준·국민소득수준 등의 경제의 전반적인 활동상태를 경기라고 하고 경기가

규칙성을 띠면서 변동하는 것을 경기변동이라 하며, 경기변동이 지속적으로 반복되는 현상을

경기순환이라고 한다.

(2) 경기변동의 국면

저점

호황 후퇴

불황 회복

호황

정점

진폭

경기변동의 국면은 호황·후퇴·불황·회복국면으로 구분할 수 있는데, 특정국면에서 다음의

특정국면까지 소요되는 시간적 격차를 경기변동의 주기라 하며, 호황기의 정점과 불황기의

저점의 차이를 경기변동의 진폭이라 한다.

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49제3장 경기변동론

2 부동산 경기변동

(1) 부동산경기의 의의

부동산경기는 일반적으로 건축경기를 말한다. 그 중에서도 주거용 부동산의 건축경기를 핵심

이 되며, 이를 협의의 부동산경기라 한다.

(2) 부동산경기의 측정지표

일반적으로 부동산경기는 지역·용도 등에 따른 부분시장별로 상이한 양상을 보이므로 지

역·용도별로 상이한 지표가 사용된다. 더불어 부동산경기를 측정하는 경우 여러 지표들을

함께 고려하는 종합적인 측정이 가장 바람직하다.

1) 부동산의 거래량

부동산의 거래량은 경기를 측정할 수 있는 적절한 지표가 될 수 있다.

2) 택지의 분양실적

택지의 분양이 활발하면 전반적인 부동산경기가 좋아진다고 볼 수 있으나 택지의 분양이

즉시 건축활동으로 이어지는 것은 아니므로, 부동산경기의 선행현상의 하나로 이해하는

것이 바람직하다.

3) 부동산의 가격변동

가격변동은 경기측정의 보조적 지표이며 명목변수에 불과하므로 가격의 변동만을 토대로

경기를 측정하는 것은 바람직하지 않다.

4) 건축량

건축량은 경기측정의 적절한 지표가 될 수 있으며, 특히 건축착공량은 그 자료의 수집이

다른 자료들보다 용이하기 때문에 부동산경기의 측정지표로서 많이 사용되고 있다.

(3) 부동산경기변동의 유형

부동산시장은 회복시장·상향시장·후퇴시장·하향시장으로 분류되는 4개의 순환국면별 시

장과 순환국면이외에 비순환적(비주기적)변동으로 구분할 수 있다.

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50 제2편 부동산경제론

(4) 부동산경기의 순환국면

저점

상향 후퇴

하향 회복

호황

정점

진폭

1) 상향시장(일반경기의 호황기)

상향시장은 부동산거래가 대단히 활발하며 부동산가격도 지속적으로 상승하는 시장으로,

부동산경기의 후퇴가능성을 내포하고 있다.

2) 하향시장(일반경기의 불황기)

하향시장은 부동산거래는 거의 발생하지 않으며, 부동산가격도 지속적으로 하락하는 시장

으로, 부동산경기의 회복가능성을 내포하고 있다.

3) 후퇴시장

후퇴시장은 상향시장의 정점을 지나 부동산가격의 상승이 중단·반전되어 부동산가격이

하락하기 시작하고, 부동산거래도 점차 줄어들기 시작한다.

4) 회복시장

회복시장은 하향시장의 저점을 지나 부동산가격의 하락이 중단·반전되어 부동산가격이

상승하기 시작하고 부동산거래도 점차 늘어나기 시작한다.

(5) 일반경기와 부동산경기변동의 관계

부동산경기는 일반경기와 비교해 볼 때 여러 가지 특성을 보이는데 이를 정리하면 다음과

같다.

1) 부동산경기의 주기는 일반경기의 주기보다 길며, 부동산경기의 변동은 일반경기변동에

비해 계곡(저점)은 깊고 정상(정점)이 높다. 즉, 부동산경기변동의 진폭은 일반경기변동의

진폭보다 크다.

2) 부동산경기는 일반경기에 비하여 순환국면이 불규칙적이며, 불명확하며, 일반경기에 비해

회복은 느리고, 후퇴는 빠른 우경사 비대칭구조를 지닌다.

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51제3장 경기변동론

3 거미집이론

(1) 의의

특정재화의 가격변동에 대한 공급의 시차를 고려하여 불균형상태에서 균형상태를 찾아 이동하

는 모습에 중점을 둔 동태적 균형분석이론으로 에치켈에 의해 주장되었으며, 균형점을 찾아

이동하는 모습이 거미집 모양과 유사하여 거미집이론이라고 한다. 이 이론은 생산기간이 장기

인 재화 즉, 공급탄력성이 비탄력적인 재화에만 적용되는데, 이에는 농·수·축산물과 부동산

등이 해당한다. 거미집이론은 폐쇄경제를 전제로 하므로 전통적으로는 농·수·축산물에 적

용되었으나 오늘날에는 농·수·축산물도 국가 간 교역의 대상이 됨에 따라 거미집이론의

적용이 어려워진 반면 부동산은 부동성으로 인해 이동이 불가능하므로 오늘날에는 부동산에

유용한 이론이다.

(2) 거미집모형의 유형

1) 수렴형

수요탄력성이 공급탄력성보다 클 때 수렴한다.

2) 발산형

수요탄력성보다 공급탄력성이 클 때 발산한다.

3) 진동형

수요탄력성과 공급탄력성이 일치하는 경우 규칙적으로 순환한다.

제3편

부동산시장론

제1장 시장이론의 기초

제2장 입지 및 공간구조이론

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54 제3편 부동산시장론

제1장 시장이론의 기초

제1절 시장의 개념

1 의의

시장이란 재화와 용역을 교환할 목적으로 매수자와 매도자간에 수요·공급논리에 바탕을

두고 재화와 용역의 가격이 형성되고, 해당재화와 용역의 매매가 이루어지는 추상적 기구를

의미한다.

2 시장의 구분

(1) 완전경쟁시장

시장진입장벽이 없어서 시장에의 진입과 탈퇴가 자유로우며 다수의 시장참여자가 존재하고

동질의 상품이 거래되며, 시장정보가 모두 공개되어 있으므로 정보비용이 존재하지 않는 가장

효율적 시장을 완전경쟁시장이라 한다.

(2) 불완전경쟁시장

시장진입장벽이 있어서 시장에의 진입과 탈퇴가 자유롭지 못하여 소수의 시장참여자자가 존재

하고 이질의 상품이 거래되며, 시장정보가 모두 공개되어 있지는 않으므로 정보비용이 존재하

는 시장을 불완전경쟁시장이라 한다.

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55제1장 시장이론의 기초

제2절 부동산시장

1 부동산 시장의 의의

부동산시장이란 매수·매도자에 의한 부동산의 교환이 자발적으로 이루어지는 의도된 상업활

동을 하는 곳으로 유사한 부동산에 대해 유사한 가격이 형성되는 지리적 구역을 의미한다.

부동산의 여러 특성으로 인하여 수요·공급의 조절이 곤란하고 이에 따라 단기적으로 가격의

왜곡이 발생한다.

2 부동산시장의 기능

(1) 정보제공 기능

부동산 상품은 고가품이므로 신중한 의사결정을 필요로 하는데, 부동산시장은 의사결정에

도움이 되는 각종 정보를 부동산의 이용자에게 제공하는 기능을 갖는다.

(2) 가격의 창조기능

부동산거래는 거래당사자의 협의에 의해 이루어지고 협의에 의해 가격이 창조된다.

(3) 교환기능

부동산시장은 부동산의 매매·교환 등을 통하여 부동산과 현금, 부동산과 부동산, 소유와

임대 등의 교환이 이루어지는 기능을 한다.

(4) 부동산의 양과 질의 조정기능

부동산의 소유자를 비롯한 부동산 이용자들은 부동산상품의 유용성이 최대가 되도록 노력하는

과정에서 토지의 형질변경, 건물의 용도변경 등의 양과 질이 조정된다.

(5) 자원배분기능

각종 부동산공간에 대한 경쟁은 기존 건물의 유지와 수선, 건물의 개축 등을 통하여 자원배분

의 역할을 하게 된다.

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56 제3편 부동산시장론

3 부동산시장의 특성

(1) 시장의 비조직성

부동산시장은 국지성·거래의 비공개성·비표준화성 등으로 인하여 시장의 조직화가 곤란하

게 된다.

(2) 단기거래의 곤란성

부동산의 고가성, 거래관행, 법적 규제 등으로 인하여 부동산의 거래는 일반경제재에 비하여

장기화된다.

(3) 상품의 비표준성

부동산은 개별성으로 인하여 부동산상품의 표준화가 대단히 곤란하며, 이 특징으로 인하여

부동산시장은 일물일가의 법칙이 성립하지 않아서 불완전경쟁시장이 된다.

(4) 수급조절의 곤란성

토지는 부증성으로 인하여 공급이 비탄력적이며, 건물은 생산기간이 장기이므로 역시 공급이

비탄력적이 되어 가격기구에 의한 수급조절이 곤란하게 되어 단기적으로 가격의 왜곡이 발생

하게 된다.

(5) 시장의 지역성

부동산시장은 지리적 위치의 고정성으로 인하여 일정지역에 한정되는 지역성을 갖는데, 이를

국지성이라고도 한다. 따라서 부동산시장은 위치가 중심이 되기 때문에 임장활동이 중시되는

근거가 되며, 지역 특성 하에 가격이 결정되므로 정보활동이 필수적으로 요구된다.

(6) 거래의 비공개성

부동산의 거래는 사회적 통제나 관행으로 인해 그 거래내용을 외부에 알리는 것을 꺼려하는데,

이는 시장의 국지성과 더불어 부동산가격을 불합리하게 만드는 요인이 된다.

(7) 자금의 유용성

부동산상품은 고가품이므로 상대적으로 시장참여자의 수를 제한하게 되는데, 자금의 원활한

공급은 시장참여자의 수를 증가시키게 된다.

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57제1장 시장이론의 기초

제3절 주택시장

1 주택시장

(1) 주택의 수요와 공급

① 주택서비스의 의미 : 주택의 소비로부터 얻게 되는 만족(효용)을 의미

② 주택은 물리적 측면에서 보면 이질적, 주택서비스의 측면에서 보면 동질적 상품

(2) 주택의 단기 및 장기시장분석(주택시장의 균형)

① 단기

생산불가 → 공급완전비탄력(완전수직선) → 초과수요 → 주택가격상승(초과이윤 발생)

② 장기

생산가능 → 공급증가 → 주택가격하락 → 초과이윤 소멸

③ 비용일정산업의 경우

장기적으로 균형가격이 원래수준으로 회복, 장기공급곡선은 수평선의 형태

④ 비용증가산업의 경우

장기적으로 균형가격이 원래수준보다 상승, 장기공급곡선은 우상향의 형태

⑤ 주택수요와 주택소요의 비교

구 분 주 택 수 요 주 택 소 요

개 념 시장경제적 개념 사회적·정책적 개념

적용 원리 시장경제원리에 방임 정부의 개입

적용 대상 중산층 이상(유효수요층) 무주택 서민(잠재수요층)

내 용 금융·조세 등 직·간접지원 위주 국가의 직접적 지원과 보조금 지급

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

58 제3편 부동산시장론

2 주택의 여과과정(주택순환・필터링현상)

① 의미

특정주택이 상이한 소득계층의 주택으로 변화되어 거주하게 되는 현상

② 분류

㉠ 상향여과

ⓐ 하위소득계층의 주택이 상위소득계층의 주택으로 전환되는 현상이다.

ⓑ 소득증가로 저급·저가주택에 대한 수요가 감소하는 경우 발생한다.

㉡ 하향여과

ⓐ 상위계층의 주택이 하위소득계층의 주택으로 전환되는 현상이다.

ⓑ 저소득층의 주거안정에 기여한다.

3 주거분리와 여과작용

① 주거분리

고소득층의 주거지역과 저소득층의 주거지역이 분리되는 현상

② 주거분리의 원인

㉠ 소득의 차이에서 오는 외부효과

㉡ 정의 외부효과 추구와 부의 외부효과 차단의 결과

③ 발생지역 : 도시전체적인 면에 걸쳐 발생하기도 하지만 인근지역에서도 발생

④ 일반적으로 개량비용〈 주택가치 상승분의 경우 상향여과, 반대의 경우 하향여과 발생.

⇒ 그러나 반드시 그러한 것은 아니다.

⑤ 불량주택(촌)의 형성은 시장실패가 원인이 아니라 낮은 소득수준이 원인이다.

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론

59제1장 시장이론의 기초

제4절 효율적 시장이론

1 효율적 시장의 개념

(1) 의의

부동산시장이 새로운 정보를 얼마나 지체 없이 신속하고 정확하게 부동산가치에 반영하는

하는 것을 시장의 효율성이라 하고, 새로운 정보가 신속·정확하게 부동산가치에 반영되는

시장을 효율적 시장이라 한다. 효율적 시장에서는 다른 투자자 이상의 초과수익 즉 초과이윤을

획득할 수 없고, 정상이윤만 획득이 가능하게 된다.

(2) 효율적 시장의 유형구분

효율적 시장은 부동산의 가치가 어떤 유형의 정보를 신속하게 반영하고 있는가에 따라서 약성

효율적 시장, 준강성 효율적 시장, 강성효율적 시장으로 구분한다.

1) 약성 효율적 시장

현재의 부동산시장가치는 과거의 추세를 충분히 반영하고 있으므로, 과거의 자료와 정보를

바탕으로 하는 시장가치의 변동을 분석하는 기술적 분석을 통해서는 초과이윤을 획득할

수 없는 시장이다.

2) 준강성 효율적 시장

현재의 부동산시장가치는 과거는 물론이고 현재의 정보까지 이미 반영되어 있으므로, 현재

의 자료와 정보를 바탕으로 시장가치의 변동을 분석하는 기본적 분석을 통해서는 초과이윤

을 획득할 수 없는 시장이다.

3) 강성 효율적 시장

현재의 부동산시장가치는 과거, 현재는 물론이고 아직 발표되지 않은 내부정보까지 이미

반영되어 있으므로 어떠한 분석을 통해서도 초과이윤을 획득할 수 없는 시장이다.

2 할당 효율적 시장

(1) 의의

자원의 효율적 배분(할당)이 이루어지는 시장으로서, 부동산시장에서 자원의 효율적 배분이란

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

60 제3편 부동산시장론

부동산투자와 다른 투자대안에 따른 위험을 감안하였을 때, 부동산투자수익률과 다른 투자대

안의 수익률이 상호 동일하게 배분되었다는 것을 의미한다. 결론적으로 배분의 효율성이 달성

된다면 어떤 투자자도 다른 투자자 이상의 초과수익을 얻을 수 없게 된다.

(2) 시장의 완전성 여부와 할당효율적 시장과의 관계

1) 완전경쟁시장

완전경쟁시장에서는 정보가 모든 시장참여자에게 완전히 공개되어 있음을 전제로 하므로

정보의 수집을 위한 정보비용이 존재하지 않고, 우수한 정보가 존재하지 않으므로 배분의

효율성이 달성되어 어느 누구도 초과이윤을 획득할 수 없으므로 완전경쟁시장은 당연히

할당효율적 시장이 된다.

2) 불완전경쟁시장

불완전경쟁시장은 모든 시장정보가 공개되어 있지 않으므로 우수한 정보가 존재하고, 따라

서 우수한 정보를 수집하기 위해 지불하는 비용인 정보비용이 존재한다. 그러나 불완전경쟁

시장이라고 하더라도 정보수집을 위한 기회비용이 동일하거나 또는 정보비용과 정보의

가치가 동일한 경우에는 할당효율성이 달성되어 할당효율적 시장이 될 수 있다. 따라서

독점시장도 독점을 획득하기 위해 지불되는 기회비용이 모든 투자자에게 동일하다면 할당

효율적 시장이 될 수 있다. 결론적으로 부동산시장에서 투기가 발생하거나 초과이윤이

획득될 수 있는 이유는 시장이 불완전하기 때문이 아니라 할당효율적이지 못하기 때문이다.

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론

61제2장 입지 및 공간구조이론

제2장 입지 및 공간구조이론

제1절 부동산입지선정의 개념

1 입지

경제활동의 주체가 차지하고 있는 위치·장소 - 정적·공간적 개념

2 입지선정

효과적인 부동산활동을 위해 최적의 입지를 결정하는 활동 - 동적·공간적 개념

3 입지선정에 전문성이 요구되는 이유

① 부동산입지결정의 비가역성이 존재한다.

② 입지선정에 잘못이 있는 경우 경영상 낭비를 초래하게 된다.

4 주거지 입지선정(주택서비스의 가격과 교통비용에 의해 결정)

① 최적입지는 최적의 주거입지는 한계교통비용과 한계주거비용이 일치하는 지점

② 한계교통비용 〉한계주거비용 : 주거입지는 도심으로 이동

③ 한계교통비용〈 한계주거비용 : 주거입지는 외곽으로 이동

④ 한계교통비 : 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 증가하는 교통비용의 증가분

⑤ 한계주거비 : 도심에서 외곽으로 나아감에 따라 감소하는 주거비용의 감소분

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

62 제3편 부동산시장론

5 상업지 입지선정

① 상권

특정의 대상점포가 고객을 흡인하는 지리적 영역으로 고객이 존재하는 지역을 의미한다.

② 상권의 특징

㉠ 고객의 사회·경제적 지위가 높을수록, 지역이 넓을수록, 인구밀도가 높고, 유동인구가

많을수록 좋은 상권이다.

㉡ 상권의 범위는 고정적이지 아니하고 유동적이다.

㉢ 취급상품의 판매액에 따라 1차·2차·3차 상권으로 구분

③ 공간균배의 원리와 그에 따른 점포의 분류와 입지

㉠ 공간균배의 원리

ⓐ 배후지가 좁고 수요(교통비)탄력성이 작으면 집심입지

ⓑ 배후지가 넓고 수요(교통비)탄력성이 크면 분산입지

ⓒ 수요탄력성이 0이면 중앙에 입지

㉡ 점포의 분류(공간균배원리에 따른 분류)

집심성 점포 배후지의 중심지에 위치, 백화점·도매상·보석상·대형서점

집재성 점포 동업종의 점포가 한 곳에 위치, 은행·보험회사·관공서·가구점

국부적 집중성 점포 동업종의 점포가 국부적 중심지에 위치, 농기구·석재·비료

산재성 점포 한곳에 위치하면 불리하므로 분산입지, 잡화·어물·과자·이발소

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63제2장 입지 및 공간구조이론

6 상업입지론

① 크리스탈러의 중심지 이론(거시적 중심지론)

구 분 내 용

중 심 지 형성조건

㉠ 재화의 도달거리(범위)가 최소요구치보다 크면 중심지 형성

㉡ 재화의 도달거리가 최소요구치보다 작으면 중심지 형성 불능

내 용

㉠ 중심지의 수는 저차원 중심지에서 고차원 중심지로 갈수록 적어짐

㉡ 중심지간의 거리는 저차원에서 고차원 중심지로 갈수록 멀어짐

㉢ 인구의 증가와 소득의 향상은 중심지간의 간격을 좁게 만듦

㉣ 고차중심지는 다양·복잡한 기능 수행, 저차중심지는 단순한 기능 수행

㉤ 중차중심지가 포용하는 저차중심지의 수는 고차중심지로 갈수록 줄어든다.

㉥ 교통이 발달하면 저차중심지는 쇠퇴, 고차중심지는 발달

② 레일리의 소매인력법칙

의의 두 도시 사이에 존재하는 소비자들에 대해 미치는 상권의 범위와 경계를 설명

내용

㉠ 상권이 미치는 범위는 두 도시의 인구에 비례, 거리의 제곱에 반비례

㉡ 뉴턴의 만유인력 법칙 원용

㉢ 두 중심지(상권)의 크기가 같은 경우 상권의 경계는 중간지점

㉣ A도시 〉 B도시인 경우 상권의 경계는 B도시 쪽(크기가 작은 쪽)에 가깝게 형성

㉤ 대도시에 적용하는데 문제 → 허프의 확률모형 출현의 배경

공식)

참고 컨버스의 분기점(무차별점) 모형

㉠ 레일리의 소매인력법칙을 응용하여 두 도시간의 상권경계를 측정하는데 이용

㉡ A도시로부터의 분기점 = √

공인중개사 1차 입문서 부동산학개론

64 제3편 부동산시장론

③ 허프의 확률모델(모형)(미시적 중심지론·소매지역이론)

의의 수요(소비자)의 개성(구매습관·매물습관)을 중시하여 중심지론을 전개

내용

㉠ 일반적으로 소비자는 가장 가까운 곳에서 상품을 선택하려는 경향이 있음

㉡ 적당한 거리에 고차원 중심지가 있�