擬定屏東都市計畫商業區（附三）

（舊屏東酒廠）細部計畫案

計畫書

屏東縣政府

中華民國104年9月

擬定屏東都市計畫商業區︵附三︶)

︵舊屏東酒廠︶細部計畫案

屏東縣政府

屏 東 縣 擬 定 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細

部計畫案

擬定都市計畫 法令依據

1 都市計畫法第 22 條及 23 條 2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公

共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第

六十四案

擬定都市計畫機關 屏東縣政府

自擬細部計畫之機關

名稱或土地權利關係

人姓名 無

本案公開展覽 起迄日期

公 開

展 覽

民國 103 年 7 月 21 日起至 103 年 8 月 19 日

（共 30 日）刊登於 103 年 7 月 212223 日民眾日報

公 開

說明會

民國 103 年 8 月 4 日 14 時 （屏東縣政府 205 會議室）

人民團體陳情意見 詳公開展覽期間人民陳情意見綜理表

本案提交各級都市計

畫委員會審核結果

1 屏東縣都市計畫委員會 104 年 3 月 10 日第 194 次

會議審議通過 2 屏東縣都市計畫委員會 104 年 7 月 9 日第 195 次

會議審議通過

i

第一章 緒論 一計畫緣起 1-1

二辦理依據 1-1

三計畫位置與範圍 1-2

第二章 主要計畫內容摘要 一都市計畫歷程 2-1

二現行主要計畫概要 2-2

第三章 發展現況分析 一人口趨勢分析 3-1

二經濟產業活動分析 3-2

三土地使用現況分析 3-10

四公共設施現況分析 3-12

五交通運輸系統現況分析 3-14

六土地權屬分析 3-19

七觀光活動分析 3-20

第四章 整體規劃構想 一發展定位與策略 4-1

二規劃構想 4-3

第五章 實質計畫內容 一計畫年期 5-1

二計畫人口及居住密度 5-1

三土地使用計畫 5-1

四公共設施計畫 5-3

五道路系統計畫 5-5

六都市防災系統計畫 5-6

七土地使用分區管制與都市設計準則 5-8

第六章 事業及財務計畫 一事業興辦方式 6-1

二公共設施用地負擔取得方式 6-1

三財務計畫 6-3

附錄 附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄二屏東縣都市計畫委員會第 194 次及第 195 次會議紀錄

目 錄

ii

圖 1-1 計畫位置示意圖 1-2

圖 2-1 主要計畫示意圖 2-2

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖 3-7

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖 3-10

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖 3-11

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖 3-13

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖 3-15

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖 3-16

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖 3-19

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖 3-21

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖 3-28

圖 4-1 空間發展定位示意圖 4-1

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖 4-2

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖 4-3

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖 4-5

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖 5-2

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖 5-4

圖 5-3 道路系統計畫示意圖 5-5

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖 5-6

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖 5-7

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖 5-10

圖 5-7 計畫街廓示意圖 5-11

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖 6-2

圖 目 錄

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

擬定屏東都市計畫商業區︵附三︶)

︵舊屏東酒廠︶細部計畫案

屏東縣政府

屏 東 縣 擬 定 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細

部計畫案

擬定都市計畫 法令依據

1 都市計畫法第 22 條及 23 條 2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公

共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第

六十四案

擬定都市計畫機關 屏東縣政府

自擬細部計畫之機關

名稱或土地權利關係

人姓名 無

本案公開展覽 起迄日期

公 開

展 覽

民國 103 年 7 月 21 日起至 103 年 8 月 19 日

（共 30 日）刊登於 103 年 7 月 212223 日民眾日報

公 開

說明會

民國 103 年 8 月 4 日 14 時 （屏東縣政府 205 會議室）

人民團體陳情意見 詳公開展覽期間人民陳情意見綜理表

本案提交各級都市計

畫委員會審核結果

1 屏東縣都市計畫委員會 104 年 3 月 10 日第 194 次

會議審議通過 2 屏東縣都市計畫委員會 104 年 7 月 9 日第 195 次

會議審議通過

i

第一章 緒論 一計畫緣起 1-1

二辦理依據 1-1

三計畫位置與範圍 1-2

第二章 主要計畫內容摘要 一都市計畫歷程 2-1

二現行主要計畫概要 2-2

第三章 發展現況分析 一人口趨勢分析 3-1

二經濟產業活動分析 3-2

三土地使用現況分析 3-10

四公共設施現況分析 3-12

五交通運輸系統現況分析 3-14

六土地權屬分析 3-19

七觀光活動分析 3-20

第四章 整體規劃構想 一發展定位與策略 4-1

二規劃構想 4-3

第五章 實質計畫內容 一計畫年期 5-1

二計畫人口及居住密度 5-1

三土地使用計畫 5-1

四公共設施計畫 5-3

五道路系統計畫 5-5

六都市防災系統計畫 5-6

七土地使用分區管制與都市設計準則 5-8

第六章 事業及財務計畫 一事業興辦方式 6-1

二公共設施用地負擔取得方式 6-1

三財務計畫 6-3

附錄 附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄二屏東縣都市計畫委員會第 194 次及第 195 次會議紀錄

目 錄

ii

圖 1-1 計畫位置示意圖 1-2

圖 2-1 主要計畫示意圖 2-2

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖 3-7

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖 3-10

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖 3-11

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖 3-13

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖 3-15

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖 3-16

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖 3-19

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖 3-21

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖 3-28

圖 4-1 空間發展定位示意圖 4-1

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖 4-2

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖 4-3

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖 4-5

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖 5-2

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖 5-4

圖 5-3 道路系統計畫示意圖 5-5

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖 5-6

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖 5-7

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖 5-10

圖 5-7 計畫街廓示意圖 5-11

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖 6-2

圖 目 錄

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

屏 東 縣 擬 定 都 市 計 畫 審 核 摘 要 表

項 目 說 明

都市計畫名稱 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細

部計畫案

擬定都市計畫 法令依據

1 都市計畫法第 22 條及 23 條 2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公

共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第

六十四案

擬定都市計畫機關 屏東縣政府

自擬細部計畫之機關

名稱或土地權利關係

人姓名 無

本案公開展覽 起迄日期

公 開

展 覽

民國 103 年 7 月 21 日起至 103 年 8 月 19 日

（共 30 日）刊登於 103 年 7 月 212223 日民眾日報

公 開

說明會

民國 103 年 8 月 4 日 14 時 （屏東縣政府 205 會議室）

人民團體陳情意見 詳公開展覽期間人民陳情意見綜理表

本案提交各級都市計

畫委員會審核結果

1 屏東縣都市計畫委員會 104 年 3 月 10 日第 194 次

會議審議通過 2 屏東縣都市計畫委員會 104 年 7 月 9 日第 195 次

會議審議通過

i

第一章 緒論 一計畫緣起 1-1

二辦理依據 1-1

三計畫位置與範圍 1-2

第二章 主要計畫內容摘要 一都市計畫歷程 2-1

二現行主要計畫概要 2-2

第三章 發展現況分析 一人口趨勢分析 3-1

二經濟產業活動分析 3-2

三土地使用現況分析 3-10

四公共設施現況分析 3-12

五交通運輸系統現況分析 3-14

六土地權屬分析 3-19

七觀光活動分析 3-20

第四章 整體規劃構想 一發展定位與策略 4-1

二規劃構想 4-3

第五章 實質計畫內容 一計畫年期 5-1

二計畫人口及居住密度 5-1

三土地使用計畫 5-1

四公共設施計畫 5-3

五道路系統計畫 5-5

六都市防災系統計畫 5-6

七土地使用分區管制與都市設計準則 5-8

第六章 事業及財務計畫 一事業興辦方式 6-1

二公共設施用地負擔取得方式 6-1

三財務計畫 6-3

附錄 附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄二屏東縣都市計畫委員會第 194 次及第 195 次會議紀錄

目 錄

ii

圖 1-1 計畫位置示意圖 1-2

圖 2-1 主要計畫示意圖 2-2

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖 3-7

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖 3-10

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖 3-11

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖 3-13

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖 3-15

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖 3-16

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖 3-19

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖 3-21

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖 3-28

圖 4-1 空間發展定位示意圖 4-1

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖 4-2

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖 4-3

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖 4-5

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖 5-2

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖 5-4

圖 5-3 道路系統計畫示意圖 5-5

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖 5-6

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖 5-7

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖 5-10

圖 5-7 計畫街廓示意圖 5-11

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖 6-2

圖 目 錄

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

i

第一章 緒論 一計畫緣起 1-1

二辦理依據 1-1

三計畫位置與範圍 1-2

第二章 主要計畫內容摘要 一都市計畫歷程 2-1

二現行主要計畫概要 2-2

第三章 發展現況分析 一人口趨勢分析 3-1

二經濟產業活動分析 3-2

三土地使用現況分析 3-10

四公共設施現況分析 3-12

五交通運輸系統現況分析 3-14

六土地權屬分析 3-19

七觀光活動分析 3-20

第四章 整體規劃構想 一發展定位與策略 4-1

二規劃構想 4-3

第五章 實質計畫內容 一計畫年期 5-1

二計畫人口及居住密度 5-1

三土地使用計畫 5-1

四公共設施計畫 5-3

五道路系統計畫 5-5

六都市防災系統計畫 5-6

七土地使用分區管制與都市設計準則 5-8

第六章 事業及財務計畫 一事業興辦方式 6-1

二公共設施用地負擔取得方式 6-1

三財務計畫 6-3

附錄 附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄二屏東縣都市計畫委員會第 194 次及第 195 次會議紀錄

目 錄

ii

圖 1-1 計畫位置示意圖 1-2

圖 2-1 主要計畫示意圖 2-2

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖 3-7

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖 3-10

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖 3-11

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖 3-13

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖 3-15

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖 3-16

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖 3-19

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖 3-21

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖 3-28

圖 4-1 空間發展定位示意圖 4-1

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖 4-2

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖 4-3

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖 4-5

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖 5-2

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖 5-4

圖 5-3 道路系統計畫示意圖 5-5

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖 5-6

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖 5-7

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖 5-10

圖 5-7 計畫街廓示意圖 5-11

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖 6-2

圖 目 錄

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

ii

圖 1-1 計畫位置示意圖 1-2

圖 2-1 主要計畫示意圖 2-2

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖 3-7

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖 3-10

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖 3-11

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖 3-13

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖 3-15

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖 3-16

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖 3-19

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖 3-21

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖 3-28

圖 4-1 空間發展定位示意圖 4-1

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖 4-2

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖 4-3

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖 4-5

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖 5-2

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖 5-4

圖 5-3 道路系統計畫示意圖 5-5

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖 5-6

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖 5-7

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖 5-10

圖 5-7 計畫街廓示意圖 5-11

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖 6-2

圖 目 錄

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

iii

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表 2-1

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度 3-1

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表 3-1

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表 3-2

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表 3-3

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表 3-4

表 3-6 屏東市商圈分析表 3-5

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表 3-6

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表 3-8

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表 3-8

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表 3-9

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表 3-12

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表 3-14

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表 3-16

表 3-14 屏東市公車服務路線表 3-17

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表 3-18

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表 3-19

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表 3-22

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表 3-23

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表 3-23

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 3-24

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表 3-24

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表 3-24

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表 3-25

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表 3-25

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表 3-26

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表 3-27

表 5-1 計畫容納人口推估表 5-1

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表 5-2

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表 5-3

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表 5-8

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表 6-3

表 目 錄

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第一章 緒論

1-1

第一章 緒論

一計畫緣起

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設

之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢

水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要依85年3月26日公告發布實施

之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

討）變更內容綜理表第六十四案」變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用

地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫

（應配置40以上之公共設施用地與擬具公平合理之事業及財務計畫）並俟

細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

行政院國家發展委員會94年8月核定「加速推動都市更新方案」選定舊屏

東酒廠為50處公辦都更優先更新示範地區之一本府後續配合屏東購物中心發

展趨緩之趨勢以及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及

露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施

「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情

意見綜理表編號逕3案）」刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使

用」之規定本縣都委會101年11月審議通過「屏東縣舊酒廠周邊更新地區劃定

案」及「擬定屏東縣舊酒廠周邊更新地區都市更新計畫案」將屏東酒廠及露

店市場周邊地區劃定為更新地區

舊屏東酒廠地區因鄰近屏東火車站且緊鄰屏東夜市與萬年溪河岸為屏東

市重要發展區位屏東鐵路高架化亦於今年通車本府原擬依現行主要計畫商

業區（附帶條件三）另擬定細部計畫後辦理都市更新招商作業惟鑑於辦理都

市更新作業時程冗長實施者招商可行性等問題衍伸許多不確定性故本府擬

先行以公辦市地重劃方式完備舊屏東酒廠地區公共設施需求滿足其停車需

求並能進而活化周邊商業活動

故本計畫嗣經內政部營建署於104年6月25日召開工作協商會議以及本府

於104年7月9日召開本縣都市計畫委員會第195次審議決議爰本計畫區依都市

計畫法第23條規定擬定細部計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用

地並以公辦市地重劃方式整體開發

二辦理依據

（一）依 85 年 3 月 26 日公告發布實施之「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定擬

定細部計畫

（二）依都市計畫法第 22 條規定之計畫內容製作都市計畫書圖並依據都市

計畫法第 23 條辦理法定化程序

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第一章 緒論

1-2

三計畫位置與範圍

本計畫區位於屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西

南側計畫面積約374公頃位置詳如圖1-1所示往西可達屏東火車站往北

可至中山公園與屏東女中

圖 1-1 計畫位置示意圖

萬

年

民生

路

自

由

仁

愛

路萬

倉

中山公園

屏東女中 屏東醫院

公

園

路

中

正

路

露店市場

屏東民和國小

屏東火車站

街

路

溪

本計畫區位置

圖例

計畫範圍

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第二章 主要計畫內容摘要

2-1

第二章 主要計畫內容摘要

一都市計畫歷程

本計畫區位於屏東都市計畫區內現行主要計畫之土地使用分區為商業區

（附帶條件三）有關本計畫之都市計畫變更歷程彙整如下（變更歷程詳見

表2-1所示）

（一）民國 44 年 7 月 15 日公告發布實施「擬定屏東都市計畫」

（二）民國 85 年 3 月 26 日公告發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」

（三）民國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通

盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

表 2-1 與本計畫有關之屏東都市計畫歷次變更歷程表

項

次 日期 公告文號 案名 相關內容摘要

1 440715 屏府建土字

第 47705 號 擬定屏東都市計畫

總計畫面積共計 176056 公頃而本

計畫區於屏東都市計畫中劃定為工業

區

2 850326 屏府建都字

第 47062 號

變更屏東都市計畫

（第一次通盤檢討暨

第一期公共設施保留

地專案通盤檢討）變

更內容綜理表第六十

四案

1變更舊屏東酒廠工業區為商業區及

道路用地變更工業區為商業區部

分僅限作購物中心使用

2應另行擬定細部計畫（應配置 40

以上之公共設施用地與擬具公平合

理之事業及財務計畫）並俟細部

計畫完成法定程序後使得發照建

築

3採整體開發方式辦理

3 1010131 屏府城都字

第 10100182602 號

擴大暨變更屏東都市

計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）

（逕向本部陳情意見

綜理表編號逕 3 案）

刪除舊屏東酒廠商業區（附帶條件

三）「僅限定作購物中心使用」之規

定

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第二章 主要計畫內容摘要

2-2

二現行主要計畫概要

依據現行計畫規定本計畫區之土地使用分區為商業區（附三）建蔽率

為80容積率為400附帶條件規定本計畫區應配置40以上之公共設施用

地並應採整體開發方式辦理本計畫之土地使用分區圖如圖2-1所示

圖 2-1 主要計畫示意圖

計畫範圍

商（附三）

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-1

第三章 發展現況分析

一人口趨勢分析

（一）人口現況

本計畫位於屏東市而屏東市為屏東縣政府所在地為主要行政與經濟中

心屏東市面積為6507平方公里佔全縣土地面積之234至民國102年12

月底止全市人口數205945人約佔全縣2416其人口密度為每平方公里

約3165人戶數為73206戶（詳表3-1所示）

表 3-1 屏東市土地面積戶數人口及人口密度

項目

區別

土地面積

（km2）

土地面積

比例（）

人口數

（人）

人口數

比例（）

戶數

（戶）

戶數比例

（）

人口密度

（人km2）

屏東縣 277560 10000 852286 10000 282187 10000 307

屏東市 6507 234 205945 2416 73206 2594 3165

資料來源102年度統計年報屏東縣政府主計處

（二）人口成長

屏東市近十年來出生率呈現減少之趨勢由93年的737permil降至102年的

487permil而死亡率之變動平穩（詳表3-2所示）

近十年屏東市之社會增加率呈現減少之趨勢由民國93年的131permil逐年降

至民國102年的-690permil而97年起下降幅度增加98年至102年之社會增加率均

低於-6permil（詳表3-2所示）

表 3-2 屏東市歷年人口成長趨勢統計表

年

別

自然增加率 社會增加率 淨增加率

（permil） 出生率

（permil）

死亡率

（permil）

增加率

（permil）

遷入

（permil）

遷出

（permil）

增加率

（permil）

93 737 665 072 4266 4135 131 203

94 745 680 065 4650 4747 -097 -032

95 711 632 079 4670 4880 -210 -131

96 714 690 025 3650 3889 -239 -214

97 657 693 -036 3677 4094 -417 -452

98 663 685 -021 3515 4134 -619 -641

99 532 668 -137 3240 3860 -620 -756

100 574 714 -140 3272 3898 -626 -766

101 685 746 -061 3178 3862 -684 -745

102 487 724 -237 3059 3749 -690 -927資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
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        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-2

二經濟產業活動分析

（一）產業結構

屏東縣政府於多方產業升級及轉型之努力下現已提升各項既有產業之競

爭力包括加強農林漁牧等一級產業之生產技術改良並提高產量輔導

各項農漁產品加工與再製為二級產業創造屏東縣農漁產品之新附加價值此

外並嘗試將農漁產業與觀光或服務業結合將目前產業轉型為可以創造更多利

潤的三級產業而本計畫所在之屏東市產業由以昔日農業發展為基底近年朝

工業及服務業發展並逐漸朝精進專業科技化方向發展

1 整體產業結構

依據屏東縣統計要覽資料屏東縣近年總就業人口並無太大增減民國

102 年約有 401 萬人之就業人口約佔總人口的 4707各級產業之就業人

口中以三級產業就業人口 216 萬人（約佔總就業人口之 5387）最多其

次為二級產業就業人口 124 萬人（約佔總就業人口之 3092）而一級產業

就業人口 61 萬人（約佔總就業人口之 1521）最少

而就歷年來屏東縣各級產業就業人口的變化情形而言各級產業的變動情

形差異不大以一級產業就業人口減少較為明顯一級產業從 93 年佔總就業

人口的 2053降至 102 年之 1521變動的幅度為 532 個百分點二級產業

佔總就業人口則從民國 93 年的 2684增至 102 年之 3092變動的幅度為

408 個百分點（詳表 3-3 所示）

表 3-3 屏東縣歷年各級產業就業人口統計表

項目

年別

總人口數

（千人）

就業人數

（千人）

就業率

（）

一級產業 二級產業 三級產業

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

人口數

（千人）

百分比

（）

93 900 380 4222 78 2053 102 2684 200 5263

94 898 380 4232 70 1842 100 2632 210 5526

95 894 386 4318 64 1658 111 2876 211 5466

96 889 392 4421 65 1654 120 3053 208 5293

97 884 392 4457 67 1701 124 3147 203 5152

98 882 382 4331 65 1702 116 3037 201 5262

99 873 386 4444 58 1495 114 2938 216 5567

100 865 389 4497 58 1491 113 2905 218 5604

101 858 396 4615 63 1591 122 3081 211 5328

102 852 401 4707 61 1521 124 3092 216 5387資料來源193~102年度統計年報屏東縣政府主計處2中華民國統計資訊網

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-3

2 工商及服務業產業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商服

務業場所家數共計 11328 家以批發零售業 5036 家最多（約佔全市總家數

4446）最多其次為住宿及餐飲業 1379 家（約佔全市總家數 1217）詳

表 3-4 所示

表 3-4 屏東市工商及服務業場所家數彙整表

業別 場所家數（家） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 7 006

製造業 622 549

電力及燃氣供應業 4 004

用水供應及污染整治業 53 047

營造業 721 636

小計 1407 1242

服務業

批發及零售業 5036 4446

運輸及倉儲業 306 270

住宿及餐飲業 1379 1217

資訊及通訊傳播業 66 058

金融及保險業強制性社會安全企業 181 160

不動產業 159 140

專業科學及技術服務業企業 386 341

支援服務業 243 214

教育服務業 222 196

醫療保健及社會工作服務業 353 312

藝術娛樂及休閒服務業 258 228

其他服務業 1332 1176

小計 9921 8758

總計 11328 10000

資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

3 屏東市工商及服務業就業結構

依據行政院公布之 100 年工商普查統計資料本計畫所在之屏東市工商及

服務業中以批發零售業 15018 人最多（約佔全縣總就業員工人數 2845）

最多其次為製造業 10113 人（約佔全縣總就業員工人數 1916）詳表 3-5

所示

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-4

表 3-5 屏東市工商及服務業就業員工人數彙整表

業別 員工人數（人） 百分比（）

工業

礦業及土石採取業 42 008

製造業 10113 1916

電力及燃氣供應業 427 081

用水供應及污染整治業 186 035

營造業 4323 819

小計 15091 2859

服務業

批發及零售業 15018 2845

運輸及倉儲業 1766 335

住宿及餐飲業 3814 723

資訊及通訊傳播業 862 163

金融及保險業強制性社會安全企業 3048 578

不動產業 766 146

專業科學及技術服務業企業 1044 198

支援服務業 1237 234

教育服務業 846 160

醫療保健及社會工作服務業 6193 1173

藝術娛樂及休閒服務業 720 136

其他服務業 2377 450

小計 37691 7141

總計 52782 10000資料來源100年工商及服務業普查屏東縣普查結果提要分析行政院主計總處

（二）商業環境分析

1 商圈發展現況

目前屏東市之商圈主要集中於屏東火車站前地區包括逢甲路商圈中央

市場商圈及民族夜市商圈等並有一處配合政府產業政策規劃之瑞光夜市商

圈茲將各商圈發展現況彙整如下

（1）逢甲路商圈

逢甲路商圈為屏東市站前商業主要聚集地區商圈範圍從火車站前逢甲

路至永福路一帶其中上海路在民國94年間規劃為人行步道消費族群以青

少年居多而三商百貨名佳美百貨及光南百貨等小型生活百貨為主力商

店但其交通擁擠停車空間不足也經常在交通尖峰時段造成交通阻塞

第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
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第三章 發展現況分析

3-5

（2）中央市場商圈

屏東市早期之商業活動應以中央市場附近為代表包含中華路仁愛

路中正路一帶圍繞呈放射狀發展因其發展較早停車為其第一大問題

而騎樓道路佔用情形頗為嚴重

（3）民族夜市商圈

位在屏東市民族路口上距屏東車站約5分鐘之步行距離交通便利自

光復以來為屏東地區主要夜間市集活動聚集地人潮絡繹不絕民族路夜市

營業時間自中午時段至凌晨12點左右以各項小吃餐飲販售為主其因鄰近

車站及屏東市商業區缺乏停車空間尖峰時間常導致周邊交通阻塞情形縣

府為解決停車問題於夜市東側舊屏東酒廠土地規劃路外停車場提供汽車停車

空間然夜市機車停車空間不足及違規臨停問題仍有待解決

（4）瑞光夜市商圈

位於屏東市邊陲的瑞光夜市是為了早期夜市生活形態佔用了廣東路公

園西路等主要道路造成交通不便為此屏東縣政府規劃了專區安置攤販

大多為小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售但離屏東市中心較遠人

潮不易聚集而有逐漸沒落趨勢

表 3-6 屏東市商圈分析表

商圈名稱 位置 業種業態 面臨困境

逢甲路商圈 火車站前逢甲路至永福路一帶

三商百貨名佳美及光南百貨等小型生活百貨消費族群以青少年居多

停車空間不足

中央市場商圈 中 華 路 仁 愛路中正路一帶

傳統市場服飾皮件店鐘錶眼鏡行金飾店中藥局等

停車空間不足

民族夜市商圈 民族路 小吃攤餐飲零售 停車空間不足機車違規臨停多

瑞光夜市商圈 瑞光路（屏東市邊界地帶）

小吃攤小型遊樂場及一般衣物商品零售

離市中心較遠

2 百貨公司量販店現況

（1）太平洋百貨屏東店

太平洋百貨屏東店於民國96年開幕營業面積約8800坪其結合了屏東

中正路之電子3C產品商店形成一主要購物地區且道路系統規劃停車場均

較逢甲路商圈為完整樓層區分為新潮服飾館名媛仕女館紳士服用品

館夢幻兒童館快意生活館美食街誠品書店等

（2）太平洋百貨屏東店二館（Sunny Park 日光廣場）

太平洋百貨屏東店二館於民國102年11月開幕為承租台電屏東營運處舊

大樓改建之新商場以具高知名度的餐飲名店為主號召並搭配受年輕族群

喜愛的時尚潮流品牌提供屏東縣市美食饕客及年輕族群便利之餐飲購物

空間

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-6

（3）環球購物中心屏東店

冠德集團於屏東市仁愛路及公園路口興建環球購物中心已於民國101年

底開幕提供屏東市除太平洋百貨外另一處購物娛樂空間環球購物中心屏

東店經營概念設定以全家庭為主營運賣場佔地約7000多坪空間規劃為地

上5層地下3層內部設有環球國賓影城男女百貨親子品牌等全客層商

品並設有汽機車停車場提供屏東縣市顧客便利之購物空間

（4）家樂福屏東店

全台家樂福至民國94年12月已有37家而家樂福屏東店於民國86年6月開

幕賣場面積為3500坪屬中大型量販店

（5）台糖量販（Taisuco）屏東店

台灣糖業股份有限公司於民國35年5月成立為經濟部所有之國營事業

早期以製糖為主以台灣糖業帶動經濟發展近期多元化經營民國89年10

月成立台糖量販事業部民國90年12月成立第一家Taisuco屏東為其第4個據

點位於屏東糖廠附近於92年5月開幕營業面積為6000坪為複合式經營滿足一

次購物的經營型態

（6）BampQ特力屋屏東店

全國居家修繕業龍頭BampQ特力屋屏東店於民國94年11月開幕為其第20

家分店營業面積僅約700坪以「次世代專業小型店」型式取代以往特力屋

在大型都會區的「大型中心」

（7）迪卡儂屏東店

迪卡儂運動用品量販目前在全球擁有超過500家運動用品商場是歐洲最

大的運動用品零售商從大眾到小眾的運動從初階到專業的產品均有販

售目前全台共有6間分店屏東店於民國102年4月開幕

表 3-7 屏東市百貨公司及量販店概況分析表

名稱 位址 開幕時間

（年月）

營業面積

（坪）

太平洋百貨屏東店 屏東市中正路 72 號（中正路與公園路口） 8608 8800

太平洋百貨二館

（日光廣場） 屏東市中華路 80 號（公園路與中華路口） 10211 3200

環球購物中心屏東店 屏東市仁愛路與公園路口 10112 7000

家樂福屏東店 屏東市仁愛路 188 號（近屏東文化局） 8606 3500

台糖量販屏東店 屏東市台糖街 3 號（屏東糖廠旁） 9205 6000

BampQ 特力屋屏東店 屏東市民生路 2-27 號（近屏東商技） 9411 700

迪卡儂屏東店 屏東市自由路 550 號（屏東縣政府對面） 10204 6945

合計 32945

第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
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        • 附錄2-201
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第三章 發展現況分析

3-7

圖 3-1 屏東市商圈百貨公司及量販店分布示意圖

3 旅館及影城現況

（1）旅館

屏東市有27家旅館883個房間數目前則無觀光旅館位於屏東火車站

鄰近的有民族大飯店東星大飯店飛馬大飯店鑽石大旅社綠洲大旅社

及怡東大飯店等

（2）影城

目前屏東市僅有三家電影院－國寶戲院中影屏東影城與環球國賓影

城國寶戲院為二輪戲院中影屏東影城於98年重新開幕距本計畫約150公

尺範圍內環球國賓影城位於公園路與仁愛路東南側環球購物中心之中中

影屏東影城與環球國賓影城為提供屏東地區民眾觀賞首輪電影之場所

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-8

（三）綜合零售業營業概況

依據經濟部統計處之「批發零售及餐飲業調查統計」百貨公司便利

商店及零售式量販店為營業額前三高之業態其營業額占分別為2743

2623及1630（詳表3-8所示）本計畫後續可參酌綜合零售業營業概況分

析研擬規劃構想及擬定土地使用分區管制要點

表 3-8 臺灣地區綜合商品零售業營業概況表

年份

業態 百貨公司 超級市場 便利商店零售式 量販店

其他綜合商品零售

合計

98 年

營業額（億元） 231924 126831 212066 147773 134634 853228結構比率（） 2718 1486 2485 1732 1578 10000

99 年

營業額（億元） 251113 133577 230456 156366 141529 913042結構比率（） 2750 1463 2524 1713 1550 10000

100 年

營業額（億元） 270186 143398 245985 166539 147394 973502結構比率（） 2775 1473 2527 1711 1514 10000

101 年

營業額（億元） 279986 151885 267700 170743 152410 1022724結構比率（） 2738 1485 2618 1669 1490 10000

102 年

營業額（億元） 288636 158748 276056 171557 157403 1052399 結構比率（） 2743 1508 2623 1630 1496 10000

資料來源商業營業額統計經濟部統計處98~102年

（四）家庭經常性收支分析

1 家戶平均經常性收入

依據屏東縣政府主計處統計要覽資料民國 102 年時屏東縣每戶家庭平均

人口數為 311 人每戶就業人數為 150 人民國 93~102 年度經常性收入總計

介於 84 ~96 萬元之間近十年的收入呈現略有起伏之狀態（詳表 3-9 所示）

表 3-9 近十年屏東縣家庭平均經常性收入彙整表

年度 戶內人口數 戶內就業人數 經常性收入總計（元） 93 320 144 84787294 333 143 89477295 336 153 89965796 318 143 95347197 314 143 84237298 323 147 87749899 316 135 850116100 301 144 866795101 312 148 889560102 311 150 861063平均 318 145 878318

註經常性收入包括薪資財產產業主所得捐贈及移轉其他雜項等收入 資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-9

2 家戶平均經常性消費

依屏東縣政府主計處統計要覽資料近 3 年屏東縣家庭平均經常消費支出

約為 55 萬元其中以住宅服務水電瓦斯及其他燃料醫療食品及非酒精

飲料為前三大消費支出項目近 3 年平均佔總經常性支出之 19871722

及 1331（詳表 3-10 所示）

表 3-10 民國 100~102 年屏東縣家庭平均經常性消費支出表

項目別

100 年 101 年 102 年 3 年

平均

金額

3 年

平均

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

金額

（元）

百分比

（）

食品及非酒精飲料 70846 1268 74576 1347 75181 1378 73534 1331

菸酒及檳榔 10934 196 11171 202 10218 187 10774 195

衣著鞋襪及服飾用

品 17400 311 14378 260 14199 260 15326 277

住宅服務水電瓦

斯及其他燃料 111856 2001 112576 2034 105127 1926 109853 1987

家具設備及家務 17345 310 15303 276 13766 252 15471 279

醫療 94465 1690 95544 1726 95430 1749 95146 1722

交通 58165 1041 51807 936 53156 974 54376 984

通訊 17602 315 19991 361 20692 379 19428 352

休閒與文化 29159 522 31479 569 27637 506 29425 532

教育 29357 525 24676 446 25844 474 26626 482

餐廳及旅館 55877 1000 65720 1187 65848 1207 62482 1131

什項消費支出 45862 821 36381 657 38616 708 40286 729

合計 558868 10000 553602 10000 545714 10000 552728 10000資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

（五）綜合評析

藉由屏東市商業環境的分析可看出屏東市商圈的發展屏東市的零售業

多數位於本計畫周遭約2公里內之範圍如逢甲商圈中央市場民族路夜

市瑞光路夜市太平洋百貨屏東店太平洋百貨屏東店二館環球購物中心

屏東店家樂福台糖量販BQ特力屋及迪卡儂等另外尚有數間旅館與

一間戲院顯示本計畫位於屏東市商業活動聚集之中心區域內商業行為頻繁

且熱絡未來本案之開發除可延續商業活動之發展藉由公共設施之設置並

可紓緩與改善停車空間不足之問題

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-10

三土地使用現況分析

（一）計畫區周邊

本計畫周邊之私人土地現況有私人建物存在東側北側與西側多為住宅

及住商混合形態使用而南側有台鐵路線經過詳圖3-2所示

圖 3-2 計畫區周邊土地使用現況示意圖

A住商混和使用之連棟透天

B商業使用之大樓

C住商混和使用之連棟透天 D住商混和使用之連棟透天 E台鐵鐵路及南側住宅

F東側自由路及住商混合使用之連棟透天

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-11

（二）本計畫區

本計畫區之土地使用現況因民國99年營建署同意縣府補助辦理「屏東舊

酒廠窳陋建築及綠美化工程」之地上物拆除及綠美化作業屬國有財產署之屏

東舊酒廠廠房皆已拆除完畢現況作為綠地廣場及臨時停車場使用（詳圖3-

3所示）

圖 3-3 計畫區土地使用現況示意圖

B臨時停車場

A綠地廣場

C閒置空地 D老樹 E綠地

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-12

四公共設施現況分析

本計畫位於屏東市慶春里及金泉里以下針對本計畫周邊1000公尺範圍內

之公共設施開闢情形以及用地需求加以分析探討

（一）公共設施開闢情形

依據「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫周邊1000公尺範圍區內規劃公共設施用地共計有學

校用地8處公園用地8處綠地用地4處以及零售市場用地2處如圖3-4所

示目前本計畫周邊1000公尺範圍內之公共設施開闢率達7827尚有1113

公頃未開闢公共設施開闢情形詳見表3-11

表 3-11 計畫區周邊 1000 公尺範圍公共設施開闢情形彙整表

使用

分區 設施編號 設施名稱

完全

開闢

尚未

開闢

計畫面積

（公頃）

開闢面積

（公頃）

開闢率

（）

學校

用地

文（高）二 省立屏東女中 512 417 8145

文（職）一 省立屏東高工 ˇ 836 836 10000

文（小）八 仁愛國小 408 386 9461

文（小）九 中正國小 ˇ 209 209 10000

文（小）十 唐榮國小 ˇ 221 221 10000

文（小）十二 民和國小 221 115 5204

文（小）十三 屏東師院附小 ˇ 243 243 10000

文（小）十六 建國國小 253 179 7075

公園

用地

公一 中山公園 1303 1166 8949

公三 - ˇ 021 000 000

公四 - ˇ 287 000 000

公五 - 189 154 8148

公二十七 - ˇ 012 000 000

公二十八 - ˇ 097 000 000

公五十七 - ˇ 057 057 10000

公五十八 - ˇ 012 000 000

綠地

用地

綠一 忠孝路圓環 ˇ 010 010 10000

綠二 中央市場圓環 ˇ 011 000 000

綠十一 - ˇ 063 000 000

綠二十三 - ˇ 108 000 000零售市場用地

市三 民生路東市場 030 017 5667

市四 - ˇ 020 000 000

合計 5123 4010 7827資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-13

圖 3-4 本計畫周邊 1000 公尺範圍公共設施位置示意圖

（二）公共設施用地需求檢討

參照表3-12之公共設施需求檢討所示停車場用地為設置不足面積最多之

公共設施不足面積達592公頃雖於「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢

討）（第二階段）案（再公開展覽）（草案）」增設停車場用地006公頃然

非位於本計畫周邊1000公尺範圍內

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-14

表 3-12 都市計畫區公共設施需求檢討表

項目 劃設面積

（公頃） 已開闢面積

（公頃） 需求面積

（公頃）

超過或不足面積

（公頃） 二通草案劃設面積

（公頃） 國民小學 4152 3596 3400 +752 4106國民中學 3055 3055 2430 +625 2877公園 9463 3448 3500 +5963 9551廣場 052 000 - - 052零售市場 611 207 - - 611停車場 100 000 692 -592 106綠地 1058 259 - - 997體育場 442 442 - - 442資料來源「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展覽）（草

案）」屏東縣政府

（三）綜合分析

本計畫位於屏東市區商業中心範圍內公共設施有學校用地公園用地

綠地用地以及零售市場用地等以整體公共設施供給需求面積分析可得停車場

供給面積明顯不足

五交通運輸系統現況分析

為能充分掌握鄰近地區交通與本計畫區存在之潛在發展關係以下針對計

畫區周遭道路系統停車供給大眾運輸系統等現況進行分析俾能更深切瞭

解基地鄰近道路之交通現況並作為後續規劃之基礎

（一）道路系統現況

本計畫區周邊之道路有自由路仁愛路復興路民生路民族路民權

路等詳如圖3-5所示依其與周遭地區之聯繫程度及道路等級分為聯外道

路主要道路及次要道路分類如下

1 聯外道路

本計畫區周邊之聯外道路有南北向之復興路及東西向之民生路

（1）復興路

位於本計畫區西側道路寬度25公尺為重要聯外道路（省道台27

線）往北連中正路橫貫屏東市區商業中心至九如里港往南過復興橋可

至屏東縣立棒球場並銜接萬丹新園東港（交通流量如表3-13所示）

（2）民生路

民生路為本計畫區北側之重要聯外道路道路寬度25公尺西起復興

路東則聯繫屏東工業區屏東教育大學永達技術學院連接民生東路為

台一線省道（屏鵝公路）通往麟洛內埔等地

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-15

2 主要道路

本計畫區周邊之主要道路有南北向之自由路及仁愛路及東西向之民族路

（1）自由路

本計畫區東側自由路道路寬度27公尺為重要之主要道路（省道台24

號）往東可至長治三地門沿途經過屏東縣環保局屏東縣衛生局等行

政機關並聯繫屏東生物科技園區（交通流量如表3-13所示）

（2）仁愛路

位於本計畫區之西側道路寬度20公尺南起廣東南路北至廣東路

中間聯繫屏東市區商業中心可集散計畫區周邊車流疏散至自由路廣東

路等外環道路

（3）民族路

民族路於仁愛路至復興路間之路段為有名的屏東夜市每逢用餐時刻往

往吸引眾多人潮前往消費

2 次要道路

本計畫區周邊之次要道路有南北向之民權路民權路南起萬倉街北至公

園路

圖 3-5 計畫區周邊道路系統分布圖

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-16

表 3-13 計畫區附近省道交通流量分析表

道路名稱 起迄地名 調查站地點

方向（往）交通量尖峰小時

(PCU) 方向係數

台 24 號 建國路~屏東 鶴聲國小 東 676 051

西 732

屏東~長興 明正國中 東 1988

051西 0

台 27 號 海豐~屏東市區 警察局前 北 2657 052

南 0

屏東市區~劉厝庄 劉厝橋 北 1980 052南 1727

資料來源101年度公路交通量調查統計表交通部公路總局

（二）停車供給現況分析

屏東市區內停車設施如圖3-6所示屏東市公有停車路邊計時收費路段分

布於自由路以南之中正路自由路以西之公園路中山路永福路逢甲路

自由路以西之民生路民族路以及民生路以南之仁愛路等路段公有停車路

邊計次收費路段則分布於自由路自由路以北之中正路公園路以北之仁愛

路公園西路中正路以西之林森路蘇州路本計畫區所臨路段多於路邊計

時收費路段可顯示本計畫區屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地

區另本計畫區內亦設為臨時停車場以作緩解停車需求之用

針對機車停車部分機車具有「及戶性」「機動性」「低成本性」及

「便利性」等優勢亦為目前屏東市民眾最常使用的交通工具因市區普遍存

在停車供給不足的問題為避免機車使用路邊停車格位加劇汽車停車供給不足

問題的擴大主要依賴人行道騎樓巷道作為機車的停車場所不僅有礙市

容觀瞻同時危害行人通行順暢與安全

圖 3-6 停車設施現況調查表及分布示意圖

本本計計畫畫區區

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-17

（三）大眾運輸系統分析

1 鐵路系統

屏東車站距本基地僅 700 公尺以內而台灣鐵路屏東線是目前屏東市唯一

的軌道系統屬於台鐵縱貫線之末端行經本縣屏東市麟洛竹田潮州

崁頂南州林邊佳冬枋寮等鄉鎮東接南迴鐵路沿途設有六塊厝屏

東歸來麟洛西勢竹田潮州崁頂南州鎮安林邊佳冬東

海枋寮等 14 個車站屏東車站以南路線以服務往台東方向觀光的旅客為

主以西路線則以服務平常往返高雄屏東間的工作上學旅次為主

而近年為改善鐵路交通環境及縮短高屏交通時間國工局規劃台鐵高雄

屏東潮州捷運化建設計畫規劃於台鐵屏東－潮州段捷運化高架化雙軌電

氣化計畫完工後預計將增至 220 列次形成台鐵區間捷運化目標於屏東市

區內部份鐵軌以地下化及高架化處理高架化部分已於民國 104 年 8 月底完工

通車

2 公車系統

目前屏東市公車僅 2 條公車路線行駛於屏東市區營運時間為上午 7 點至

晚上 9 點公車路線均由屏東火車站為發車站2 條公車路線皆未經過本計畫

區附近地區屏東市公車路線說明如表 3-14 所示

表 3-14 屏東市公車服務路線表

路線編號 起迄站名 主要服務地區

市區東線 屏東車站礦協新村中山路永福路中正路公園路公園東路

民學路廣東路華正路瑞光路中正路

市區 1 線 屏東車站凌雲新村 中山路民族路大同路光復路光武一巷 資料來源屏東縣公車動態系統

然通往屏東周邊景點之公路客運路線從屏東車站出發共有 25 條路線

其中有 7 班路線行經屏東中央市場（路線說明如表 3-15 所示）為最鄰近本

計畫區之公車站牌位置對於搭乘大眾運輸之外縣市觀光旅客從本計畫區串聯

至其他觀光景點具有便捷之交通路線規劃優勢

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-18

表 3-15 計畫區鄰近公路客運路線表

路線編號 經過景點相關機關設施（到站名下車站地名）

8230 屏東建興龍泉線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中台糖料區六堆

客家園區龍泉三地門

8231 屏東東勢三地門線

8232 屏東老埤三地門線

8233 霧台線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔東勢老

埤三地門霧台

8235 屏東西勢佳佐線 屏東車站中央市場麟趾西勢內埔萬金佳佐

8236 屏東忠心崙佳佐線

8238 屏東萬巒潮州線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒佳

佐amp頭溝水潮州

8237 屏東下竹田潮州線

8239 恆春線

屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔下竹田

潮州枋寮車城恆春

8253 屏東萬巒佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛麟洛國中內埔萬巒潮

州新埤佳冬農校

8255 屏東竹田佳冬農校線 屏東車站中央市場麟洛內埔竹田潮州新埤

佳冬農校 資料來源屏東汽車客運

（四）綜合分析

1 本計畫周邊具便捷之道路系統

有 2 條聯外道路3 條主要道路及 1 條次要道路服務本計畫周邊交通運

輸東西向之民生路與南北向之復興路為本計畫周邊之聯外道路東西向之民

族路及南北向之自由路仁愛路為本計畫周邊之主要道路而南北向之民權路

為本計畫周邊之次要道路

2 本計畫附近之停車設施供給不足

本基地所臨路段之民生路仁愛路為路邊計時收費路段自由路則為路邊

計次收費路段而周邊之路外停車場僅一座小型大眾停車場及本計畫區內之臨

時停車場本計畫區周邊屬於停車需求高之商業活動特點強度較高之地區停

車空間有供給不足之現象

3 本計畫鄰近完善之大眾運輸系統

屏東火車站周邊之屏東市公車及公路客運具備 7 條經過本計畫區之班次

其他路線亦擴及鄰近周邊景點以及台南高雄屏東等地對於搭乘大眾運輸

之觀光旅客具有遊憩路線規劃便利性

第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
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    • • 附錄2-2
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        • 附錄2-201
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第三章 發展現況分析

3-19

六土地權屬分析

本計畫區土地總面積約374頃其中公有土地計361公頃（均為財政部國有

財產署管理之國有土地）佔總面積約9642私有土地面積計013公頃僅佔

總面積約358詳如表3-16及圖3-7所示

表 3-16 計畫區土地權屬彙整表

類型 土地所有權人 管理機關 面積 百分比

（）（公頃） （平方公尺）

公有土地 中華民國 財政部國有財產署 361 36099 9642

私有土地 013 1340 358

總計 374 37439 10000註表內面積係依數值圖量估計算實際面積仍應依實際測量分割面積為準

圖 3-7 計畫區土地權屬分布圖

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-20

七觀光活動分析

（一）屏東縣觀光遊憩系統

屏東縣觀光遊憩資源分屬丘陵型系統週遊型系統國家公園系統恆春

半島系統其分布狀況如詳圖3-8所示分述如下

1 丘陵型系統

丘陵型系統以位於鄰近都會區的鄉鎮為主多為 1 至 2 日的旅遊行程旅

客多採用私人運具或包車方式前來為多遊憩型態則對兒童青少年青年較

具吸引力且本地民眾或外地客源皆有多採家庭或團體式旅遊型態

本類型系統位於屏北地區包含親山親水及都會平原等區屬荖濃水

系此類風景區之形成與溪流山岳關係密切但屏東縣親山地區交通不便

目前開發的遊憩區多在鄉縣道旁或沿溪谷小徑可及之處故就溪流分布情形

區分為下列五個風景區包括荖濃溪流域觀光遊憩區隘寮溪流域觀光遊憩

區高屏溪流域觀光遊憩區東港溪流域觀光遊憩區林邊溪流域觀光遊憩區

等

2 週遊型系統

週遊型系統為過渡型的遊憩走廊因為地屬狹長腹地限制較多故遊憩

資源多零星分布規模不大且住宿設施大多需要由鄰近觀光都市提供本類

型系統在屏東縣境內以分布地點區分可分為南迴鐵公路沿線觀光遊憩區與小

琉球觀光遊憩區

3 恆春半島系統恆春半島觀光遊憩區

本系統為目的型高的旅次到達地區因受地形影響導致區位獨立未來發

展將以空運及遊艇旅遊與其他遊憩系統串聯為主本系統兼具開發與保育功

能目前觀光推動主導機關多為中央部會

恆春半島觀光遊憩區位於半島地區中央北承南迴鐵公路沿線風景區串

聯高雄都市花東地區兩大遊憩系統南以熱帶海岸資源為主要特色銜接墾

丁國家公園的外圍地帶可紓解大量旅客對國家公園自然生態所造成的環境壓

力

本區觀光資源豐富依據交通部觀光局於民國 89 年所做「屏東恆春半島

觀光起飛專案」分類本區除墾丁國家公園外依觀光資源之特性及分布位

置尚可分為下列四系統車城尖山－海口－後灣系統四重溪－牡丹水庫－

旭海系統恆春古城系統滿州－九鵬－港仔系統

第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
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        • Doc1
        • 附錄2-201
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第三章 發展現況分析

3-21

4 國家公園系統墾丁國家公園觀光遊憩區

本類系統以管理處經營管理範圍為主且大多與都市關係疏離旅客行程

安排以一二日遊之區內外目的型為主包含國際觀光客跨區域國民旅遊

特殊生態研究團體等多從事自然景觀觀賞智識啟發知性之旅年齡層多在

20~35 歲之間

墾丁國家公園觀光遊憩區位於恆春半島地區內以墾丁國家公園管理處管

轄區域為範圍包含恆春滿州車城等鄉鎮之部分區域本區以自然景觀為

主充滿熱帶森林與海岸地形的風采人為開發的景點則以海洋生物博物館

瓊麻紀念館鵝鸞鼻公園貝殼砂展示館為代表

圖 3-8 屏東縣觀光遊憩資源系統分布圖

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

台鐵

國道

省道

縣道

丘陵型系 統

國家公園系統

週遊型系 統

恆春半島系統

荖濃溪流域風景區

隘寮溪流域風景區

林邊溪

流域風

景區

南迴鐵公路

沿線風景區小琉球風景區

風景區

墾丁國家公園

荖濃溪流域風景區

小琉球風景區

恆春半島

風景區

東港溪

流域風

景區高屏溪

流域風

景區

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-22

（二）屏東縣旅遊市場

1 觀光遊憩人數

依據屏東縣政府 93~102 年統計年報資料可知民國 99 年起到屏東縣觀光

遊憩的人數大幅增加旅遊人數約達 726 萬人次至民國 102 年時至屏東縣觀

光遊憩之人數多達 834 萬人次平均年成長率為 406（詳表 3-17 所示）

表 3-17 屏東縣歷年觀光人次數表

年度別 遊客數（人） 成長率（）

93 年 5916163 -

94 年 5393811 -883

95 年 5577499 341

96 年 4869857 -1269

97 年 5068698 408

98 年 5753655 1351

99 年 7264337 2626

100 年 7504632 331

101 年 8465530 1280

102 年 8349587 -137

年平均成長率 406資料來源93~102年度統計年報屏東縣政府主計處

2 主要觀光地區旅客人數

屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次增加 844955 人次主要觀光地

區除墾丁國家公園管理處遊客中心墾丁國家森林遊樂區海洋生物博物館

龍鑾潭賞鳥中心大鵬營區8 大森林博覽樂園及小墾丁綠野渡假村呈現負成

長外其餘景點均出現正成長現象（詳表 3-18 所示）

近年來屏東地區除「屏東恆春半島觀光起飛專案」外屏東縣政府亦積極

推動相關觀光文化祭如2007 屏東熱帶農業博覽會－花果夢幻樂園屏東

半島藝術季雲霧山林摸魚季古樓部落－原貌重現排灣族五年祭東隆宮王

船祭花現林邊蓮霧節黑鮪魚文化觀光季大鵬灣海洋嘉年華及墾丁風鈴季

等再再顯示屏東縣政府對於觀光發展之用心期望打造本地區成為兼具生態

保育與休閒遊憩的國際級觀光地區預期本案發展將具市場競爭潛力

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-23

表 3-18 屏東縣 100~102 年主要觀光地區旅遊人次統計表

觀光遊憩區 民國 100 年 民國 101 年 民國 102 年 人數

增減（人）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

遊客數（人）

所佔比例（）

墾丁國家公園管理處遊客中心

296661 395 157333 186 246164 295 -50497

鵝鑾鼻公園 1309469 1745 1441329 1703 1418623 1699 109154貓鼻頭公園 1783866 2377 2370279 2800 2165086 2593 381220墾丁國家森林遊樂區 196885 262 174868 207 180858 217 -16027海洋生物博物館 1319267 1758 1287657 1521 1300556 1558 -18711佳樂水 164850 220 163253 193 206899 248 42049社頂自然公園 450910 601 566565 669 543541 651 92631南灣海域遊憩區 193378 258 293674 347 342289 410 148911龍鑾潭賞鳥中心 102742 137 94924 112 102195 122 -547砂島貝殼展示館 122558 163 132785 157 152189 182 29631琉球風景區 295304 393 362764 429 378791 454 83487大鵬營區 269912 360 266651 315 205323 246 -64589台灣原住民文化園區 273825 365 292108 345 309411 370 35586霧台遊憩區 22652 030 27568 033 75991 091 53339雙流國家森林遊樂區 42742 057 58553 069 69357 083 26615墾丁海水浴場 228761 305 358778 424 273164 327 444038 大森林博覽樂園 232620 310 232692 275 193944 232 -38676小墾丁綠野渡假村 198230 264 183749 217 185206 222 -13024總計 7504632 10000 8465530 10000 8349587 10000 844955資料來源100~102年度統計年報屏東縣政府主計處

3 國民旅遊市場分析

以下係就國民旅遊率旅遊目的旅遊日期與天數及國民前往旅遊地區比

率等項目分析國內旅遊市場

（1）國人旅遊率

依據民國102年國人旅遊狀況調查台灣地區家庭住戶內12歲以上之成

員國內各季旅遊率分別為第一季701第二季643第三季654第四

季644而全年之旅遊率為908較民國100年減少46依全年平均旅次

來看民國102年全年平均旅次為685次低於民國100年之742次顯示國人

旅遊率有略微減少的趨勢（詳表3-19所示）

表 3-19 民國 100~102 年國人國內旅遊率分析表

項目 旅遊率（） 全年平

均旅次（次）

第一季 （1-3 月）

第二季 （4-6 月）

第三季 （7-9 月）

第四季 （10-12 月）

全年

100 年 749 681 692 688 954 742101 年 726 664 648 658 922 687102 年 701 643 654 644 908 685

資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
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• • 附錄2-1
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        • Doc1
        • 附錄2-201
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          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-24

（2）國人旅遊目的

由調查報告中旅遊目的分析得知民國102年國民旅遊目的為純觀光旅遊

者約佔659為最多而以探訪親友為旅遊目的者約佔182次之顯示未來

國民旅遊市場仍以從事純觀光旅遊活動為主要旅遊目的（詳表3-20所示）

表 3-20 民國 100~102 年國人旅遊目的統計表 旅遊目的 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

純觀光旅遊 663 644 659健身渡假運動 54 62 50生態旅遊 43 45 36會議或學習性度假 18 13 09宗教性旅行 47 48 53商（公）務兼旅行 10 09 10探訪親友 164 177 182其他 01 02 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（3）國人旅遊日期與天數

由表3-21可知民國102年國人旅遊最常利用之日期為週末星期日約

有586顯示政府實行週休二日政策已有顯著之成果及影響相對地亦增加

國民旅遊市場之需求

由表3-22統計分析得知民國102年國民旅遊以從事近程旅遊仍以當天

往返者居多約有716其次為2天約佔180由此可知國內旅遊之遊

程設計應配合市場需求以1天或2天為主

表 3-21 民國 100~102 年國民旅遊利用日期比例表

日期項目 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）

週末星期日 595 608 586國定假日 102 104 119

平常日 特別休假日 113 86 110寒暑假 16 25 07其他平常日 159 157 178

合計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

表 3-22 民國 100~102 年國民旅遊天數統計分析表

旅遊天數 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（）1 天 697 719 7162 天 189 184 1803 天 82 69 744 天及以上 32 28 30總計 1000 1000 1000平均每次旅遊天數（天） 15 15 15資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-25

（4）國人旅遊住宿方式

由表3-23可知民國102年國人旅遊以當日來回者約716為最多其次

依序為住宿旅館（120）親友家（90）及住宿於民宿者（60）而選

擇其他住宿方式的比例低於2與100年比較102年國內旅遊選擇「當日來

回沒有在外過夜」的比例上升19個百分點增加幅度最大

表 3-23 民國 100~102 年國民旅遊住宿方式統計分析表

國民旅遊住宿方式 100 年比例（） 101 年比例（） 102 年比例（） 當日來回沒有在外過夜 697 719 716旅館 132 119 120親友家 94 86 90民宿 60 61 60招待所或活動中心 10 09 09露營 06 05 04其他 01 01 01總計 1000 1000 1000資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（5）吸引旅遊之區域

依據民國102年國人旅遊狀況調查統計資料交叉分析結果顯示旅遊地區

與旅客來源之關係居住於北部地區之民眾選擇前往北部地區旅遊者約有

663居住於中部地區之民眾選擇前往中部地區旅遊者約有577居住於

南部地區之民眾選擇前往南部地區旅遊者約有638而居住於東部地區之民

眾選擇前往東部地區旅遊者約有512由此顯示民眾較常於其居住地區旅

遊（詳表3-24所示）

表 3-24 民國 100~102 年全年國人前往旅遊地區比率表

旅遊地 居住地

北部地區（）

中部地區（）

南部地區（）

東部地區（）

金馬地區（）

100 年

北部地區 673 202 117 41 04中部地區 224 587 190 26 01南部地區 141 227 622 48 02東部地區 277 149 202 453 05金馬地區 311 176 121 29 474

101 年

北部地區 654 229 116 33 05中部地區 199 600 206 28 02南部地區 116 244 635 44 03東部地區 264 122 167 500 03金馬地區 256 181 138 02 454

102 年

北部地區 663 209 115 38 07中部地區 204 577 211 32 08南部地區 113 226 638 52 09東部地區 254 123 193 512 03金馬地區 252 104 224 16 452

註國人前往的旅遊地區可複選 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
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        • 附錄2-201
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          • Doc1
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          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-26

（6）國人旅遊主要從事之遊憩活動

由表3-25可知民國102年國人旅遊最喜歡的遊憩活動為自然賞景活動

（580）其次是美食活動（477）自然賞景活動中又以觀賞海岸地質

景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等佔最高（461）其次為森林步道

健行登山露營（305）另外亦有不少國人旅遊時主要從事文化體驗

（295）及逛街購物（356）之遊憩活動

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

自然賞景活動 598 567 580觀賞海岸地質景觀濕地生態田園風光溪流瀑布等 388 400 461森林步道健行登山露營 293 294 305觀賞動物(如賞鯨螢火蟲賞鳥貓熊等) 67 72 80觀賞植物(如賞花賞櫻賞楓神木等) 210 177 173觀賞日出雪景星象等自然景觀 42 35 33文化體驗活動 297 301 295觀賞文化古蹟 62 68 73節慶活動 17 22 21表演節目欣賞 30 29 19參觀藝文展覽 71 66 60參觀活動展覽 36 25 35傳統技藝學習(如竹藝陶藝編織等) 12 09 08原住民文化體驗 08 07 07宗教活動 84 98 101農場農村旅遊體驗 13 24 20懷舊體驗 08 15 13參觀有特色的建築物 41 30 26戲劇節目熱門景點(電影偶像劇拍攝場景等) 02 02 01運動型活動 58 50 53游泳潛水衝浪滑水水上摩托車 19 18 19泛舟划船 03 02 02釣魚 06 05 03飛行傘 00 00 00球類運動 04 02 02攀岩 00 00 00溯溪 01 01 01滑草 01 01 00騎協力車單車 28 25 28觀賞球賽 01 00 01遊樂園活動 90 60 55機械遊樂活動(如碰碰車雲霄飛車空中纜車等) 40 33 27水上遊樂活動 10 07 07觀賞園區表演節目 38 25 24遊覽園區特殊主題 30 11 13

第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

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第三章 發展現況分析

3-27

表 3-25 民國 100~102 年國人旅遊時主要從事的遊憩活動統計分析表（續）

遊憩活動 100 年比例（）

101 年比例（）

102 年比例（）

美食活動 435 436 477品嚐當地特產特色美食

416367 408

夜市小吃 75 93茗茶喝咖啡下午茶 53 52 56健康養生料理體驗 04 02 02美食推廣暨教學活動 - 02 00其他休閒活動 418 431 442駕車(汽機車)兜風 31 27 23泡溫泉(冷泉)做 spa 52 53 51逛街購物 329 341 356看電影 09 10 11觀光果(茶)園採摘品嚐 11 - -乘坐遊艇渡輪搭船活動 29 31 30纜車賞景 17 15 10參觀觀光工廠 12 18 22乘坐熱氣球 - - 01其他 13 12 10純粹探訪親友沒有安排活動 116 135 131註1主要從事的遊憩活動可複選 註2其他休閒活動其他項含烤肉唱歌等純粹探訪親友含掃墓 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

（7）國民旅遊支出

由表3-26可知民國102年國人旅遊平均每人每次花費以交通花費521元

為最多其次是餐飲花費470元有過夜者又有支付住宿費者以支付住宿費用

1638元為最高其次為交通費用1086元有過夜者無支付住宿費者以支付交

通費用1062元為最高其次為餐飲費用707元若當日來回者以支付餐飲費用

302元為最高其次為交通費用300元

表 3-26 民國 100~102 年國人旅遊平均每人每次花費統計分析表

項目

100 年 101 年 102 年

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

全體平均

有過夜者 無過夜當日來回者

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

有支付住宿費

無支付住宿費

交通 519 1073 1007 287 516 1096 994 301 521 1086 1062 300住宿 359 1805 0 0 315 1651 0 0 314 1638 0 0餐飲 501 1094 703 302 459 996 692 287 470 983 707 302娛樂 124 260 143 82 114 268 108 75 113 254 109 76購物 460 841 752 308 429 794 645 305 418 758 678 294其他 75 66 257 50 67 83 178 49 72 57 280 49總計 2038 5139 2862 1029 1900 4888 2616 1017 1908 4776 2836 1021註有過夜但沒有支付住宿費者中絕大多數是住宿親友家（95）少數是招待所或露

營而不需花住宿費（5） 資料來源民國100~102年國人旅遊狀況調查交通部觀光局

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第三章 發展現況分析

3-28

（三）綜合分析

1 市場供給面

由市場供給面來看國民旅遊的住宿方式多為當日來回而本基地在屏東

縣觀光資源中屬都會平原區系統西側緊鄰高雄縣市鄰近位於大樹鄉的佛教

勝地佛光山且周遭鄉鎮具特色之農特產品眾多加上地方著名小吃（如萬

巒猪腳里港餛飩潮州燒冷冰等）適合當日往返之旅遊方式有利於高高

屏地區居民規劃戶外踏青及美食之旅如圖 3-9 所示

2 市場需求面

由於國民旅遊風氣盛行旅遊型態改變及旅遊次數增加加上國民旅遊市

場仍以觀光遊憩渡假為主因此未來觀光休閒遊憩市場中對於觀光遊

憩渡假等活動之需求將持續增加相對地將帶動觀光產業之發展有關市場

需求面之調查結果綜整如下

（1）週末假日出遊之風氣日益興盛

（2）國民旅遊顯著成長增加觀光休閒遊憩事業的發展空間

（3）國民旅遊類型偏向較具自然景觀及地區特色之遊憩活動

（4）自然景觀配合多元化之休閒遊憩設施與活動

圖 3-9 計畫區與周邊觀光旅遊景點交通旅遊路線圖

本計畫區

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第四章 整體規劃構想

4-1

第四章 整體規劃構想

廿一世紀開始世界各地的城市和社會都經歷一個自身內部結構的巨大歷史性轉

化因應此一發展趨勢乃以「永續健康生活城市」為屏東市整體發展構想因此

本計畫以塑造「整體都市新風貌提升市民生活品質創造永續生態環境」為主要發

展願景以呈現屏東市前瞻城市意象

一發展定位與策略

（一）發展定位

為延續屏東市之發展架構將屏東市中心之商業市場購物消費等機

能有效率地緊湊發展本計畫區以延續當地生活與市集文化之環境特色為空間

發展目標並以生態性「綠色街道」與商業消費「生活性街道」為主要發展方

向配合公共開放空間之增設整體再活化利用為一可作為購物餐飲有機產

業展售藝文展示之多元化的「屏東水岸Midtown」

圖 4-1 空間發展定位示意圖

（二）發展策略

本計畫區交通便利並臨近車站商圈及公共服務設施（如學校與機關）等

空間發展優勢為屏東市活動人口聚集地區憑藉大眾運輸轉運樞紐之優勢與

便利性勢必促使既有商圈的蓬勃發展同時本計畫區鄰近水（萬年溪）與

綠（中山公園）等景觀軸帶未來可透過萬年溪都會型河川復育與整治工程串

聯屏東市之生態景觀網絡增加生物多樣性並創造優質的休憩空間因此基

於本計畫區之空間特性及屏東市整體發展趨勢擬定下列發展策略

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第四章 整體規劃構想

4-2

1 善用綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位特性創造永續水岸生活空間

本計畫區周邊鄰近中山公園綠帶（綠軸）及萬年溪（藍軸）西側並有民

族夜市街小吃中央市場逢甲路商圈等商業空間（紅軸）如圖 4-2 所示

具備良好之都市發展區位優勢且周邊之逢甲商圈中央市場及民族夜市商圈

等為屏東市頗具魅力的特色街區除服務在地居民外亦吸引眾多外來消費

者

因此本計畫應掌握綠軸紅軸及藍軸三軸中心區位之空間特性配合多

層次之開放空間營造優質休憩步行動線空間創造屏東市區一處永續生活空

間塑造鮮明都市意象成為融合多元文化與消費型態之全方位商圈與鄰里生

活圈

圖 4-2 屏東市綠軸紅軸及藍軸示意圖

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第四章 整體規劃構想

4-3

2 延伸既有商業軸帶並留設開放空間營造屏東新都市生活意象

本計畫鄰近屏東火車站距屏東火車站此屏東市對外交通門戶僅約 5 分鐘

車程具備良好之交通節點區位特性如可透過既有商業發展軸帶之延伸如

圖 4-3 所示將屏東市站前商業區（逢甲商圈）及屏東市地區性商業街區（民

族夜市中山市場及露店市場）等複合式商業發展軸帶向東延伸至本計畫區

此都市可發展腹地積極提升屏東市區整體環境景觀計畫性引進公共開放空

間將可帶動屏東市整體之都市發展型塑屏東市的新都市生活意象

圖 4-3 舊酒廠與周邊商圈區位關係示意圖

二規劃構想

（一）土地使用規劃構想

1 配合主要計畫及都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本計畫區以商業區為主並劃設 40以上之公共設施本計畫區劃設之商業區

及公共設施用地應符合都市計畫法臺灣省施行細則之管制規定

2 配置方整且可直接臨路之商業使用街廓利於商業區整體開發

為利本計畫區內之商業空間得以有效使用本計畫劃設之商業區土地應形

狀方整各宗土地均直接臨路且立即可供建築使用以利於商業區整體開發建

築

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第四章 整體規劃構想

4-4

（二）公共設施規劃構想

1 遵守變更商業區負擔規定劃設 40以上公共設施用地

依據民國 85 年 3 月 26 日發布實施「變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討

暨第一期公共設施保留地專案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案」規定

本商業區應劃設 40以上之公共設施本計畫公共設施則以開放空間與停車空

間為主提供消費者休憩活動及停車便利之空間另外本計畫應符合都市

計畫法第 45 條公園體育場所綠地廣場及兒童遊樂場其占用土地總面

積不得少於全部計畫面積 10之規定

2 集中留設開放空間創造活動休憩空間

本計畫區位於屏東市核心地區周邊土地多已建成使用為利提供良好之

都市休憩空間計畫區內之開放空間應集中留設並符合地區空間發展特性

提供屏東市區優質水岸休憩空間

3 劃設廣場及停車場用地串聯屏東夜市動線

於本計畫北側劃設臨接仁愛路及原有商業區之停車場用地停車場用地接

近民族夜市可以兼顧計畫區內商業區及民族夜市消費者之停車需求於本計畫

南側規劃廣場用地除可做為南側鐵路之緩衝廊帶還可為區內商業區之出入通

道並做為區內商業區舉辦活動消費者休憩主要活動空間

4 開放空間串聯藍綠帶塑造都市開放空間系統

屏東市區之藍帶（萬年溪）位於本計畫區東側而本計畫區南側之屏東市

區鐵路高架化後橋下空間亦可成為綠帶空間回饋市民使用再加上本計畫區所

留設之廣場空間不但可串聯都市中之藍綠帶系統亦為屏東市都市開放空

間系統中的重要節點

（三）交通運輸規劃構想

1 考量當地都市紋理及交通連接劃設必要性出入道路

考量屏東市區都市紋理及街廓尺度計畫區可再細分為 3 至 4 處街廓並

劃設必要之出入道路以提供各街廓對外連繫及指定建築線使用

2 規劃停車空間滿足商業區及夜市停車需求

劃設停車空間以滿足本計畫區內商業區及鄰近之民族夜市消費者停車需

求必要時得採立體停車場或多目標使用

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第四章 整體規劃構想

4-5

圖 4-4 計畫區與周邊規劃構想圖

（四）土地使用管制及都市設計規劃構想

1 實施退縮建築規定串聯計畫區外軸帶特色

實施退縮建築規定為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品

質塑造良好都市景觀及舒適之生活環境並且與西側鄰接之民族夜市串聯

使商業活動透過退縮建築後之開放空間延續至本計畫區內並逐漸往計畫區東

南側萬年溪與鐵路高架化後空間系統性地串聯商業軸藍軸與綠軸

2 實施全區都市設計商業區發展與民族夜市相結合

未來本計畫區為形塑優質生活商業環境延伸民族夜市民族路動線至區

內計畫區內藉由保留原有共生老樹塑造人性化之戶外空間氛圍以與計畫

區周圍廣場退縮建築綠帶及綠地互相串聯

對本區新發展之建築設計建築量體及色彩景觀設計活動系統及廣告

招牌設置等事項擬定都市設計基準予以管制期能掌握本計畫區之「屏東水

岸 Midtown」之特色

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-1

第五章 實質計畫內容

一計畫年期

配合「變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案（再公開展

覽）（草案）」本計畫以民國108年為計畫目標年

二計畫人口及居住密度

本計畫區商業區可開發樓地板面積推估約89800平方公尺以平均每人樓

地板面積50平方公尺及商業區可供居住比50估算本計畫區計畫人口為898

人居住密度約為401人公頃詳表5-1所示

表 5-1 計畫容納人口推估表

類型 可開發樓 地板面積

（平方公尺）

可供居住比（）

平均每人 樓地板面積

（平方公尺人）

計畫人口 （人）

居住密度 （人公頃）

商業區 89800 50 50 898 401

三土地使用計畫

本計畫主要劃設第二種商業區停車場用地廣場用地及道路用地等公共

設施用地總計畫面積合計為374公頃本計畫之土地使用計畫面積詳表5-2所

示各使用分區位置詳圖5-1所示各公共設施用地位置詳圖5-2所示

（一）商業區

本計畫區共劃設二處第二種商業區一處為第二種商業區（附）位於計

畫區北側靠近民生路及仁愛路之北側區塊面積為012公頃另一處為第二種

商業區位於計畫區南側區塊其東側臨接現有住宅區面積共212公頃本

計畫區內劃設之第二種商業區面積合計為224公頃佔總面積之5989

（二）公共設施用地

本計畫區劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地面積共

150公頃佔總面積4011符合主要計畫應配置40以上公共設施用地之規

定其中廣場用地面積達038公頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法

第45條應達總面積10規定

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-2

表 5-2 擬定細部計畫土地使用分區配置表

使用分區 面積（公頃） 百分比（）

第二種商業區 商二（附） 012 321商二 212 5668小計 224 5989

公共設施用地

廣場用地 038 1016停車場用地 109 2914道路用地 003 080小計 150 4011

合計 374 10000註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以未來分割測量後所得面積為準

圖 5-1 擬定細部計畫後都市計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-3

四公共設施計畫

本計畫共劃設停車場用地廣場用地及道路用地等公共設施用地其面積

合計為150公頃佔總面積4011符合主要計畫變更內容之附帶條件應配置

40以上之公共設施用地規定此外本計畫區內劃設之廣場用地面積達038公

頃佔計畫總面積之1016符合都市計畫法第45條應達總面積10規定本計

畫區之公共設施計畫面積詳表5-3所示公共設施計畫區位詳圖5-2所示

（一）停車場用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處停車場用地面積為109公頃佔總面積

之2914

（二）廣場用地

本計畫於計畫區內南側劃設一處廣場用地面積為038公頃佔總面積之

1016

（三）道路用地

本計畫於計畫區內北側劃設一處路寬10公尺之南北向計畫道路做為本計

畫商業區及停車場用地進出道路使用道路用地面積合計為003公頃佔總面

積之080

表 5-3 計畫區公共設施用地面積一覽表

面積

用地名稱

面積

（公頃）

佔公共設施面積

百分比（）

佔總計畫面積

百分比（）

停車場用地 109 7267 2914

廣場用地 038 2533 1016

道路用地 003 200 080

合計 150 10000 4011註表內數據係以數值圖檔估算實際面積仍以實際地籍分割測量面積為準

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-4

圖 5-2 公共設施用地配置示意圖

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-5

五道路系統計畫

本計畫區內劃設一條區內聯絡道路做為本計畫區與周邊街廓車輛進出及

指定建築線使用本計畫區之道路系統計畫路網詳圖5-3所示

（一）區內聯絡道路

本計畫區於西側劃設一條10公尺之南北向道路主要為商業區及停車場用

地之基地出入道路之用

圖 5-3 道路系統計畫示意圖

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-6

六都市防災系統計畫

都市防災計畫目的在透過實質規劃落實安全都市之目標故本計畫預先規

劃嚴謹的防災空間與路徑以減少災害發生的機會或降低突發災害來臨可能

造成的損失並提高救援效率

（一）防災避難場所及設施

防災避難場所係配合開放空間之規劃以架構完整避難空間為原則計畫

區內主體建築之間所留設大型開放空間如廣場用地及停車場用地均可作為臨

時避難場所商業區地下停車場亦可作為防空避難場所之用詳圖5-4所示

另外計畫區東側萬年溪流域也可提供鄰近居民避難使用且於規劃10公

尺細部計畫道路時一併考量共同設備及管溝之規劃提供緊急發電設備通

訊設備飲用水系統等設施並將維生管線設置在計畫區外緣詳圖5-5所

示

圖 5-4 計畫區避難場所及逃生路線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-7

（二）消防救災路線及火災延燒防止地帶

計畫區內道路及周邊民生路仁愛路自由路及萬倉街為主要逃生及消防

救災路線而區內廣場用地及停車場用地等開放空間及退縮建築帶則為基地內

部逃生路徑另計畫區內規定分區之間留設退縮建築帶為主要火災延燒防止地

帶詳見圖5-5

（三）防災道路網的觀念與維生管線

除本計畫劃設之主要聯外道路及區內聯絡道路外於各街廓均留設4公尺

寬以上之退縮建築帶做為救援之鄰里防災道路及人行逃生路線並考量於共

同設備及管溝規劃時提供緊急發電設備通訊設備飲用水系統將維生管

線據點設置於商業區之街廓外緣詳圖5-5所示

圖 5-5 計畫區防災道路網及維生管線示意圖

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-8

七土地使用分區管制與都市設計準則

為落實本計畫區細部計畫之規劃健全地區發展落實「永續健康生活城

市」之屏東市整體發展構想塑造「屏東水岸Midtown」之都市意象提昇居住

環境品質並基於本計畫之整體性特訂定本細部計畫土地使用分區管制要點

及都市設計基準

（一）土地使用分區管制要點

本計畫區土地使用管制應依下列規定辦理其餘未規定事項適用其他法

令規定

第 1 條 本要點依「都市計畫法」第22條及「都市計畫法臺灣省施行細

則」第35條規定訂定之

第 2 條 本要點未規定之事項適用其他相關法令辦理

第 3 條 計畫區內各類土地使用分區及公共設施用地之建蔽率容積

率依下表規定管制其餘未規定者依「都市計畫法臺灣省

施行細則」規定管制

表 5-4 商業區之建蔽率容積率管制表

使用分區名稱 建蔽率（） 容積率（）

第二種商業區（附） 80 240

第二種商業區 80 410 註第二種商業區（附）係依據整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第

三點「降低容積率解除整體開發限制」方式辦理不負擔公共設施容積率由400調降為240其所調降之容積移轉至負擔全區公共設施之第二種商業區第二種商業區容積率由400調整為410

第 4 條 本計畫區內第二種商業區容許下列性質使用

1 零售業（F2）

2 綜合零售業（F3）（百貨超市業大型購物中心）

3 國際貿易業（F4）

4 餐飲業（F5）

5 金融保險及不動產業（H）

6 顧問服務業（I1）

7 資訊服務業（I3）

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-9

8 廣告業（I4）

9 設計業（I5）

10訓練服務業（J2）

11休閒娛樂服務業（J7）

12觀光及旅遊服務業（J9）

13企業營運總部

14倉儲批發業

15社區通訊設施

16社服設施社區遊憩設施醫療保健服務業社會福利設

施社區通訊設施公務機關社區安全設施限地面第一

層使用同時需留設兩向出入口直接通達道路

第 5 條 為構築本計畫區之特色強化開放空間及兼顧環境品質塑造

良好都市景觀及舒適之生活環境本計畫申請建築時應退縮

建築其退縮部分供公共開放空間之用應配合留設人行步

道且不得設置圍籬道路退縮規定如圖5-6

1 「商二」及「廣場用地」街廓臨接自由路之建築基地應自

道路境界線退縮20公尺建築

2 「商二」及「廣場用地」街廓臨接仁愛路萬倉街其他分

區或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮8公

尺建築

3 「商二（附）」及「停車場用地」街廓臨接道路其他分區

或用地之建築基地應自道路境界線或相鄰街廓退縮4公尺

建築

4 建築物臨計畫道路退縮空間得為汽機車停車出入口所必要

經過之路線

5 計畫區內建築退縮地區留設之人行步道考慮無障礙環境之

設計除供行道樹植栽照明設施外不得設置有礙通行之

設施物且鋪面材質以防滑材質連續鋪面為主

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
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      • 附錄2-3
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        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
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          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-10

圖 5-6 計畫區退縮建築示意圖

第 6 條 為確保重要通道兩側及重要區域建築景觀之完整性避免過於

細分之建築規模造成都市意象混亂並促進地區整體開發本

要點指定特定計畫街廓（見圖5-7）之最小開發規模規定如下

為配合台鐵高雄屏東潮州鐵路捷運化計畫及廣場停車場用

地整體意象商二計畫街廓應採全街廓建築單元整體開發

第 7 條 計畫區裝卸車位設置規定為建築基地設置之停車數量達200部以

上者增設乙處

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
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      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
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          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-11

圖 5-7 計畫街廓示意圖

（二）都市設計基準

1 導言

（1）為塑造屏東舊酒廠地區特有之都市意象建立多樣化之都市環境及舒適宜人

的商業空間並增進當地之土地利用價值因此訂定都市設計基準對本計

畫區之建築設計景觀設計活動系統及廣告招牌設置等事項加以管制期

能確切掌握本計畫區之計畫精神及提昇審議效益

（2）本計畫區內開發須經過屏東縣都市設計審議委員會（以下簡稱都設會）核准

後方可開發

2 申請及審查程序

有關都市設計審議作業規範簡化規定授權規定變更設計及相關申請

流程等事項應依照現行都市設計審議規範及都設會之相關規定與決議事項辦

理

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-12

3 整體構想

（1）本計畫都市設計及景觀計畫應以形塑優質生活環境建立都市生活空間為主

要架構開放空間之區位規模及植栽設計應具備都市立體綠網及生態廊道規

劃概念並加強基地綠覆率透水率以確保都市環境生態之可循環性

（2）基地開發設計方面則應具備生態永續理念減少地下開挖率基地內建築物

之量體設計應尊重都市環境生態與現有基地之老樹保存以兼顧資源永續利

用並與道路或鄰房留設適當退縮以確保綠地之延續性達到都市生態

防洪與降溫之功能

（3）為創造以人為本無障礙地方步行消費空間本計畫應重視行人步行的便利性

與空間連貫性以加強生活性街道（民族夜市街以消費為主）親水性街

道（萬年溪）與綠色街道（仁愛路人行道至中山公園主軸）之整體串聯

（4）交通人行動線規劃方面則應考量市民活動動線之安全性可及性以及人性

尺度進行劃設建立全區性的步道系統或是時段性道路管制以維持行人

活動的暢通與安全性與此相關的遮蔭植栽照明鋪面材質等街道家具

等亦應加以留意規範以營造對行人友善且無障礙的空間環境

（5）為達永續城市規劃之原則與建構健康生活網路建築物之規劃設計乃至

現場施工營運與使用維護應以現行綠建築評估指標之四大目標「生態

減廢節能與健康」為設計規劃原則

4 退縮地及人行步道地區相關規定

（1）臨道路退縮規定

A 退縮地除必要車道設施及出入口外其餘應全面綠化

B 退縮地臨接道路部分 1 公尺範圍應種植喬木其位置與樹種應與計畫道路

人行道所種植之喬木相配合並須以覆層植栽規劃設計

（2）退縮之帶狀開放空間除供留設排水箱涵訪客停車位及必要之車行通道

外應予以種植喬木並綠化或鋪設透水鋪面不得於其間設置圍牆或地下

室

（3）人行步道系統本地區廣場綠地等公共開放空間之人行動線系統應保持

其完整連接

（4）為有效控制及營造本計畫區平坦順暢人行步道系統相關提送審議圖文需確

實標示有關部分之施工完成面高程確實與鄰地高程差銜接並明確標示處

理方式並納入建管查驗及違章查處重要項目

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-13

5 建築管制事項

（1）建築物量體與高度設計

開發量體除應符合使用強度之外其配置需避免對於周邊建築造成長時

間陰影並合乎節能概念同時需避免過於突兀相關配置原則建議如下

A 建築方位配置應考量建築物理與當地氣候以達良好通風日照之健康指

標避免過度能源使用多利用自然光線與對流通風之設計且以多層次之

半戶外空間為主以提供遮陽舒適之停留交流空間

B 考量綠建築減廢之原則建築物造型以耐久性合理化輕量化為原則並

以合理建物生命週期以達永續與彈性化使用

C 舊建物牆面再利用或整修建時需考量建築構造之合理性需尊重既有保存老

樹之高度以避免產生過度之壓迫感之空間以達新舊協調性之空間與人性

化之戶外空間

D 屋頂突出物之設計應考量機電及空調設備之適當遮蔽並配合建築物主要

量體整體設計

E 建築物應考量外觀立面之設施如空調設施雨庇及鐵窗（僅得於三層以下

設置）等予以整體規劃設計並不得妨礙緊急逃生路線與設施

（2）建築物立面材質及色彩管制

材質上應避免使用臨時性感覺強烈之建築材料而在色彩上應儘量與舊

酒廠原有周邊建築物協調低層部分考量沿街視覺景觀及商業氛圍應儘量

使用通透性材料或可讓視覺穿透設計相關設計原則建議如下

A 建築色彩設計宜考量與鄰近已建成建築之協調性並考量不同使用類型之

特性以及建築主要量體建築細部之間互相搭配以塑造建築物之立面特

性

B 建築配色時應以壁色（主體色）強調色互相配搭壁色為建築物主體色

強調色為建築細部之顏色用途為加強建築物之特性及變化

（3）建築物停車空間

A 停車場以解決現有停車問題同時並設置機車及腳踏車停車空間且以開放

空間規劃以合乎美化景觀與便利性之需求動線出入上則應考量無障礙設

施與動線規劃

B 汽車動線主要以繞基地外圍為主以不干擾區內之人行動線為主要考量以

降低動線干擾

C 停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合

設計

D 汽車機車腳踏車及裝卸貨物等停車設施應配合建築物整體設計

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第五章 實質計畫內容

5-14

6 指定留設公共開放空間管制

（1）本計畫區內各街廓應依其所在位置依規定留設公共開放空間此公共開放

空間並須與相鄰街廓配合設計以串聯成鄰里性開放空間系統

（2）開放空間臨建築面留設之步道其寬度及鋪設之材質須可供救災車輛臨時通

行及停靠

（3）廣場用地之綠覆率不得低於50

（4）廣場及停車場之鋪面設施以透水性或生態工法施作為原則

（5）廣場及停車場於退縮空間得併同公有人行道喬木設置栽種雙排喬木以營

造雙排樹列之遮蔭綠廊提供更舒適之人性化友善步行空間

（6）綠地廣場人行步道之設計有高程差時應考量無障礙設施之設置以利

通行

7 照明設計原則

在建築物照明方面應要求建築物進行一定程度的照明設計尤其對於臨

街面更應加強位於舊酒廠周邊重要生活性道路節點具有地標性建築應妥

善具體提出燈光計畫以供都設會審核另外商業區臨街店面應有櫥窗照明以

形塑良好的都市夜間商業氛圍而在人行步道廣場亦應有適度的照明以維

護行人夜間行走的安全性

8 植栽與景觀計畫

（1）利用廣場與綠地建構出多層次都市生態綠網人行步道或沿街商店退縮空

間應種植高幹型喬木除提供綠蔭以調節炎熱氣候並提供行人乘涼小憩之

外亦可有良好的通視性避免遮蔽商店沿街面

（2）位於停車場用地之老樹應予以保存於開發工程規劃時應注意勿傷害老樹及

破壞其棲地並提出老樹保存維護管理計畫

9 其他設施

（1）建築物附設廣告招牌依「屏東縣廣告物管理自治條例」「招牌廣告及樹立

廣告管理辦法」及相關規定辦理需整體設計併案送審

（2）圍牆計畫區內之公共設施包括停車場應採開放設計若有要設置綠籬時

綠籬高度不得超過70公分

10 附則

（1）本計畫區不得興建任何未經都市設計審議申請之建築物

（2）為本計畫區環境之有效管理本設計基準內容得於不違反本計畫區整體規

劃原則下經都設會決議修正或補充之

（3）為環境整體發展及持續成長計畫道路及基地退縮地開發單位應整體規劃

設計

（4）為形塑本計畫區之風格特色有關建築景觀街道等構成要素得由開發

單位提出整體規劃設計經都設會審核後據以執行另建築設計如有益於都

市景觀建築藝術者經都設會之審查同意得不適用本設計規範全部或一

部分之規定

（5）區內建築物之規劃設計均應取得綠建築標章認定並應配合生物多樣性指

標之規定設計開放空間

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第六章 事業及財務計畫

6-1

第六章 事業及財務計畫

一事業興辦方式

本計畫依主要計畫規定應採整體開發方式辦理惟商二（附）街廓現況為

建成區且多為私有土地因此依整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原則

第三點之規定以降低容積率方式解除整體開發限制並由其餘整體開發範圍

（商二停車場廣場及道路用地）負擔本計畫範圍全區40公共設施用地

本計畫整體開發範圍以公辦市地重劃方式整體開發並依市地重劃及相關

法令規定辦理

二公共設施用地負擔取得方式

本計畫區內公共設施用地負擔取得以整體開發方式辦理依據整體開發地

區專案辦理都市計畫通盤檢討原則第三點「降低容積率解除整體開發限制」

方式商二（附）街廓調降容積率以解除本計畫範圍整體開發限制並於整

體開發範圍（商二停車場公園及道路用地）配置本計畫範圍全區40公共設

施用地辦理方式說明如后（詳圖6-1所示）

（一）商二（附）街廓降低容積率以解除整體開發限制

調降容積率之計算參考「整體開發地區專案辦理都市計畫通盤檢討原

則」（920110）第三點檢討原則二「降低容積率解除整體開發限制」

容積率降低之比例應符合公平為原則其機制為「調降後之法定容積率＝原

容積率times（1－原公共設施用地比率）」

依本計畫公共設施負擔比例計算調降後商二（附）街廓之法定容積率

為400times（1－40）＝240由原容積率400調降為240

（二）整體開發範圍配置本計畫範圍全區 40公共設施用地

於整體開發範圍（商二停車場廣場及道路用地）配置本計畫範圍全區

40之公共設施用地以加速活絡車站周邊商業機能並滿足其停車需求避免

北側私有土地所有權人無參與市地重劃意願導致本計畫區開發與公共設施興

闢期程之延宕

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第六章 事業及財務計畫

6-2

圖 6-1 整體開發處理方式示意圖

商二（附）街廓 面積012公頃 容積率400rarr240 降低容積率解除整體開發限制

整體開發範圍 商二停車場廣場及道路用地 面積362公頃 容積率400rarr410 配置本計畫範圍全區40公共設施用地

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

第六章 事業及財務計畫

6-3

三財務計畫

本計畫之財務計畫如表6-1所示

表 6-1 本計畫財務計畫彙整表

設施 種類

面積 (公頃)

土地取得方式 開闢經費（萬元）

預定完成期限

經費來源 徵購

市地重劃

公地撥用

獎勵投資

其他

土地成本

工程成本

其他 合計

道路 用地

003 - ˇ - - - - 60 -

3000民國

108 年 市地重劃 共同負擔

停車場 用地

109 - ˇ - - - - 2180 -

廣場 用地

038 - ˇ - - - - 760 -

註1本表所列開發經費及預定完成期限係屬概估未來實際發生之費用及期限得視相關部門行政審查進度及市場情形酌予調整之

2上述開發費用不含利息 3本表之設施種類及面積仍依都市計畫實地分割測量面積為準

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

附錄一公開展覽期間人民陳情意見

附1-1

附表公開展覽期間人民陳情及第 195 次縣都委會意見綜理表

編號

陳情人 陳情內容 縣府研析意見 縣都委會決議

1 陳許秀鳳 楠樹腳一小段 38-13 38-9338-9451-5 以上 4 筆地號希望可以換至楠樹腳一小段 2828-2 地號在屏東市仁愛路 16 號旁的土地現有未位於商二（附）區內所有土地擬集中交換分配至該街廓內

138-1338-93 地號土地屬計畫區外非屬本細部計畫範圍

238-9451-5 地號將於細部計畫公告實施後以重劃方式辦理時以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

本案辦理市地重劃時將以同一所有權人土地優先分配於一宗土地為作業原則

2 王連富 針對本計畫設置之廣停區目前已作為停車場由於停車場門口設於仁愛路上除將仁愛路人行通道中斷阻隔之外亦在該門口產生車輛與行人互相打結之交通瓶頸常有車輛直線疾駛與轉入停車場之車輛相撞宜請利用此計畫時機配合改善 建議改廣停區之進出入口不要設立於仁愛路上建議廣停出入口設置於車流較少支新建南側或北側道路上

建議停車場用地出入口於都市設計準則中規範禁止於仁愛路設置雙向出入口

停車場出入口由後續辦理招商開發規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

附錄二屏東縣都市計畫委員會

第194次及第195次會議紀錄

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

1

屏東縣都市計畫委員會民國104年03月10日第194次會議紀錄

臨 時 動 議

審 議 事 項 編 號 12 所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國 12 年為屏東都市計

畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和

市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國 76 年將屏東酒廠遷

至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員

會於 81 年 7 月 27 日第 353 次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商

業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應

另行擬定細部計畫（應配置 40以上之公共設施用地與擬具具公平合理

之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築

採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96 年度屏東火車站週邊地區都

市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民

國 101 年 1 月 31 日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次

通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕 3 案）」

已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署 102

年 7 月 26 日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理

徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件

一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置 40以上公共設施用地

擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建

署於 103 年 11 月 17 日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第

二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委

員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計

畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價

查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審

議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

1 都市計畫法第 22 條及第 23 條

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

• 01_封面
• 02_審核摘要表
• 03_目錄
• CH1_0909
• CH2_0909
• CH3_0909
• CH4_0828
• CH5_0904
• CH6_0909
• 附錄1 隔頁
• 附錄1
• 附錄2 隔頁
• 附錄2all
• • 附錄2-1
  • • 附錄2-101
    • • 附錄2-2
      • 附錄2-3
      • • 附錄2-102
        • Doc1
        • 附錄2-201
        • • 附錄2-4
          • Doc1
          • 附錄2-5
          • • 附錄2-202

2

說明

2 變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專

案通盤檢討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側

計畫面積約 374 公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協

商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205

簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」

工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月06日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商

作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

決議

本案細部計畫方案與內容除下列各點外其餘准照專案小組建議意見通過

並退請規劃單位依照修正計畫書圖授權由業務單位查核後免再提會討

論另本案後續因涉及都市更新招商作業故暫不發布實施

1 本案土地使用變更方案依第二次專案小組建議替選方案通過

2 都市設計準則先刪除「停車場出入口應避免設置於仁愛路」之規定於

後續實施者規劃設計時依交通衝擊評估結果配合設計

屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

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屏東縣都市計畫委員會民國 104 年 07 月 09 日第 195 次會議紀錄

審 議 事 項 編 號 臨時動議 審議第四案

所屬鄉鎮市 屏東縣屏東市

案由 擬定屏東都市計畫商業區（附三）（舊屏東酒廠）細部計畫案

說明

一案情說明

本計畫所在基地之舊屏東酒廠係興建於民國12年為屏東都市計畫所劃設之工業區後因廠房機械設備日漸陳舊生產能力達飽和市區內水源與廢水問題無法改善公賣局乃於民國76年將屏東酒廠遷至屏東縣內埔工業區

為促進屏東市區商業之整體發展及交通需要內政部都市計畫委員會於81年7月27日第353次會審查通過變更舊屏東酒廠工業區為商業區及道路用地商業區附帶條件（三）規定僅限作購物中心使用應另行擬定細部計畫（應配置40以上之公共設施用地與擬具具公平合理之事業及財務計畫）並俟細部計畫完成法定程序後使得發照建築採整體開發方式辦理

配合屏東購物中心發展趨緩趨勢及「96年度屏東火車站週邊地區都市更新計畫－屏東酒廠及露店市場都市更新計畫」之整體規劃需求民國101年1月31日公告發布實施「擴大暨變更屏東都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）（逕向本部陳情意見綜理表編號逕3案）」已刪除商業區（附帶條件三）「僅限定作購物中心使用」之規定

為辦理「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」內政部營建署102年7月26日工作會議決議「考量招商前須有明確相關權利義務及辦理徵收前之協議價購作業請屏東縣政府儘速擬定細部計畫」（詳閱附件一）因此本計畫依據主要計畫之指導配置40以上公共設施用地擬定本商業區細部計畫然為推動區內後續都市更新業務內政部營建署於103年11月17日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第二次工作協商會議有關本細部計畫會議決議建請屏東縣政府參酌委員與相關單位意見修正本案研擬中之細部計畫書圖經屏東縣都市計畫委會專案小組審議提供初步意見後逕送國產署進行設定地上權底價查估以利底價訂定作業俟實施者進場依投資所需調整後再行審議發布實施俾利本案加速推行（詳閱附件三）爰此本計畫於104年3月10日縣都委會第194次會議審議細部計畫決議1本計畫細計方案依專案小組建議替選方案通過2審定不公告（詳閱附件五）

104年5月7日縣長召開業務報告會議裁示（詳閱附件六）鑑於辦理都市更新時程冗長且實施者須於細部計畫核定前取得東南側3筆私有土地以及屏東鐵路高架化於今年8月分通車在即等議題故縣府擬先以公辦市地重劃方式完備公共設施以滿足其停車需求進而活化地區商業嗣經內政部營建署於104年6月25日召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」第三次工作協商會議縣府將朝向市地重劃方式辦理惟國產署希望降低負擔比例乙事將調整配置以降低用地面積及工程費用

二擬定機關屏東縣政府

三法令依據

（一）都市計畫法第22條及第23條

（二）變更屏東都市計畫（第一次通盤檢討暨第一期公共設施保留地專案通盤檢

說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

發布實施

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說明

討）變更內容綜理表第六十四案

四計畫範圍

屏東市民生路仁愛路縱貫線鐵路與自由路所圍街廓之西南側計畫面積約374公頃

五辦理經過

（一）內政部營建署召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議102年7月26日

（二）公開展覽自民國103年7月21日起至103年8月19日共計30天

（三）公開說明會民國103年8月4日上午14時0分整於屏東縣政府205簡報室舉辦公開展覽期間共接獲2件人民陳情意見

（四）屏東縣都委會第一次專案小組聽取簡報會議103年9月23日

（五）內政部營建署召開第二次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議103年11月17日

（六）屏東縣都委會第二次專案小組聽取簡報會議104年2月6日

（七）屏東縣都委會第194次會議審議通過104年3月10日

（八）內政部營建署召開第三次「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」工作協商會議104年6月25日

六擬定細部計畫內容

附表一「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」發展歷程

附圖一事業及財務計畫整體開發處理方式及示意圖

附表二細部計畫土地使用面積及土地使用計畫示意圖綜理表

附表三公開展覽期間人民陳情意見綜理表

七檢附

附件一內政部營建署 1020726 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件二細部計畫屏東縣都委會第一次專案小組初步建議意見

附件三內政部營建署 1031117 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

附件四細部計畫屏東縣都委會第二次專案小組初步建議意見

附件五細部計畫屏東縣都委會第 194 次會議紀錄

附件六1040507 向縣長業務報告備忘錄

附件七內政部營建署 1040625 召開「屏東舊酒廠及露店市場更新招商作業」案工作會議紀錄

決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

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決議

一本案細部計畫南側帶狀公園用地經委員討論變更改作為廣場用地並於都市設

計準則內規範廣場用地綠覆率不得低於百分之五十其餘准照本委員會第 194次決議內容通過

二本案細部計畫依本次提案內容改以公辦市地重劃方式開發請規劃單位配合修

正第六章「事業及財務計畫」等相關內容

三本案細部計畫書圖依本次都市計畫委員會決議修正授權由業務單位查核後

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