圖 解 議 題五大恒常議題

五大恒常議題

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近年關於「上樓」、「劏房」、「土地供應」的新聞不絕，不論是基層輪候公屋遙遙無期，還是中產飽受高樓價之苦，影響廣泛。香港房屋問題與生活素質息息

相關，可說是通識課程的恒常議題，屬於跨單元題目，涉及「今日香港」、「個人成長與人際關係」、「能源科技與環境」及「現代中國」，同學宜多加留意。

以往六年未有試題直接提及關於居住環境這個議題，只在 2013 年以重建計畫為題。不過房屋問題較為貼身，而且不乏各項調查和數據資料，同學可多作

預備，特別針對住屋問題與生活素質的關係、不同持分者的意見、個人成長的規劃影響，以及土地用途的轉移等。

香港住屋現象剖析

文︰區美玲 圖︰星島圖片庫 取材自 2016 年 11 月 16 日《S-file 通識大全》

香港住屋現象

能源科技與環境

主題：環境與可持續 發展

探討問題：‧ 人們的生活方式及社會

發展怎樣影響環境和能源的使用？

關注點：‧ 土地發展與保育環境的

爭議‧ 郊野公園、棕地、填海

等發展情況

相關概念：‧可持續發展‧土地用途‧環境評估‧保育‧土地供應

主題： 中華文化與現代生活

探討問題：‧ 傳統家庭觀念在現代生

活中受到甚麼衝擊？

關注點：‧自己責任 VS 父母幫忙‧幾代同住 VS 小家庭

相關概念：‧養育子女方式‧家庭結構‧三代同堂‧養兒防老

今日香港 個人成長與人際關係 現代中國

主題：自我了解

探討問題：‧ 有哪些流行而顯著的趨

勢會對時下香港青少年構成挑戰和機遇？他們如何回應這些趨勢？

‧ 傳媒所傳遞的訊息和價值觀，對青少年有甚麼影響？

關注點：‧ 青 少 年 面 對 甚 麼 置 業

問題？‧樓奴 VS 不買樓

相關概念：‧獨立自主‧責任感‧價值觀‧社會流動‧仇富心態

主題：生活素質

探討問題：‧ 香港居民對不同層面的

生活素質的優次有甚麼不同看法？

‧ 哪些方面的生活素質被視為最重要？哪些被視為最急切的需要？甚麼人可作出相關的決定？為甚麼？

關注點：‧目前有何住屋問題？ ‧政府對策如何？ ‧帶來甚麼結果和影響？

相關概念：‧生活素質‧土地供應‧公共房屋‧生活環境‧公平原則‧社會流動‧基本建設

過往題型參考及分析Tips

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議 題 背 景 及討 論 重 點

五大恒常議題

五大恒常議題

香港面對的居住問題 香港的房屋政策

民間智庫智經研究中心2014年的研究報告指，樓價已脫離市民的實際負擔能力，住屋一直是香港主要問題，政府先後推出多項措施，惜未能解決；合資格申請公屋的，輪候時間愈來愈長，無奈捱貴租，另有些人節衣縮食為供樓、亦有的因為未有樓而延遲結婚、有的大學生入紙申請公屋、有的靠父母資助負擔首期，為的只是買樓。另一類年輕人索性選擇是放棄買樓，不想孭一身債。

樓價過高

香港地少人多，居住面積一向偏少，影響市民的居住質素，劏房戶的擠迫情況遠比公屋為差，兩年前長策會的劏房研究報告指出，劏房戶的人均居住面積只有67.6方呎，與公屋的最低標準差不多，可是現在劏房戶的人均居住

面積跌至 47.8方呎，比懲教署囚犯倉的人均標準空間（49.5方呎）都不如，若人均面積調整至2014年的水平，租金比例將高達七成，遠超市民可負擔範圍。

居住面積

‧開發郊野公園政府曾提出發展一成郊野公園土地，已可解

決房屋問題，只要在開發前進行詳細的環境評估，可以減低發展帶來的環境破壞。不過建議惹來極大反彈，反對者認為只要完善運用土地資源，例如先開發棕土及「丁屋」土地，根本不用開發郊野公園，而且郊區能夠令人紓緩精神壓力，這些無形的價值難以衡量，不宜貿然破壞。

‧填海香港填海造地，並非新事，最新預算是開發

大嶼山，政府認為若在交椅洲、喜靈洲和梅窩作適當填海，可發展成核心商業及住宅區，接駁港島、大嶼山等，重整全港發展布局。不過此舉影響太大，包括對環境的破壞、實際效用及是否過度開發等，須諮詢後再跟進。

增加土地供應

本港樓市自2015年起呈下行趨勢，各區樓價一度出現跌勢，但位於油尖旺及深水埗等舊區的劏房，租金卻愈升愈有，深水埗區同類的八九十呎劏房在短短四年間，月租升幅超過七成。除了低收入家庭及中年單身人士的需求外，近年更有大批青年及南亞裔人士加入搶租，令劏房供求嚴重失衡，更出現單位愈劏愈細，租金卻愈來愈貴的畸形現象。

劏房

棕地 Brownfield Sites棕地（棕土）是指因填泥及各種工業、回收用途而遭破壞的土地，如露天貨櫃場、臨時倉庫、已破壞綠化

地等，主要集中在新界地區。由於清理成本高昂及業權複雜等因素，政府傾向先行發展成本較低及阻力較少的綠化帶。國際上不少從事城市規劃、政策研究及決策者愈益注重可持續發展，積極推動解決城市「棕土」問題的對策，有助修復棕土及騰出土地予更有需要的用途。

相 關 概 念

政府2016年11月初宣布新的樓市遏抑投資需求措施，全面提高買賣物業印花稅，稅率劃一至樓價的 15%，讓港人優先置業，而政府上一次推出辣招，是 2013年實行雙辣招──「雙倍住宅印花稅（DSD）」及「買家印花稅（BSD）」，針對炒家。

樓市「辣招」

據統計，現時約有一萬人住在非法的工廈劏房，近年政府大力打擊這類劏房，住戶被逼遷；但社會對劏房需求大，令租金不斷上升，劏房居民難以應付。有建議政府放寬改建工廈住宅用途標準及放寬遷出期限，提供過渡房屋，以及提供補貼以減輕低收入家庭的經濟負擔。

工廈劏房：立例管制

根據房委會資料，一般公屋申請者的平均輪候時間為4.5年，為了加快輪候速度，早年提出以「見縫插針」方式在現有屋邨內增建公屋。另外，2016年初發表的《施政報告》提出研究將部分住宅地盤附近的斜坡用作建屋；針對斜坡型地盤，房屋署特別在地盤斜坡闢設平台興建一些可用設施，以擴大地盤淨面積一、兩成，從而增加可建單位數目。

公屋政策：見縫插針，斜坡建樓

另一個增加單位數目的方法就是舊區重建，不過這引發出發展和保育的爭議。另外，由市建局負責的項目，樓價必定大幅上升，而居民能否原區安置，亦是問題所在。

舊區重建

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相 關 新 聞 事 件 簿 名 師 出 題

Henry Law LS@KGE

Henry Law（威 Sir）英皇教育通識科補習名師（經驗專欄作家，以教授答題技巧聞名）

五大恒常議題

五大恒常議題

斜坡地盤‧�針對斜坡型地盤，署方會特別在地盤斜坡闢設平台興建一些可用設施，以擴大地盤淨面積一、兩成，從而增加可建單位數目。�

（2016年 11月 1日《星島日報》）

「太空艙」‧�近日有人在租屋網站刊登廣告，聲稱在西營盤有唐樓單位，提供類似日本膠囊式酒店的「太空艙」牀位出租。廣告指每個「艙位」月租五千一百元，更提供「一應俱全」的設備如電視及無綫上網等。據了解，該單位或設有多達二十個牀位，部分已出租，但未知單位是否領有相關牌照。�

（2016年 10月 25日《星島日報》）

劏房‧�有調查發現本港劏房租金在一四至一五年，勁升一成三六，有一百呎劏房一年間加租一倍至六千元。有調查指，近年有「豪裝」劏房出現，加裝小鐵閘和消防系統後，一百五十呎劏房租金即索價五千至八千元。

（2016年 10日 10日《星島日報》）

‧�工廈「劏民」由十年前寥寥可數，暴增至現時約二萬人，有關注基層組織認為，租金升、上樓難才是問題根源，其中葵涌、屯門的「劏民」較多，主要因為附近唐樓劏房較少，以及工廈鄰近民居。�

�（2016年 9月 21日《星島日報》）

年輕人住屋調查‧�政府統計處公布《香港的女性及男性主要統計數字二○一六年版》，分析指，香港住屋貴影響年輕人結婚生育意欲，除非靠父母出手，否則也難言結婚，若結婚恐令生活負擔更重，寧拍拖不結婚現象會愈嚴重。

（2016年 7月 29日《星島日報》）

‧�香港社會服務聯會的研究發現，兩成年輕人對住屋現況感不滿，更有近四成認為住屋狀況難以在數年內改善，學歷愈低者愈感悲觀。應付高昂租金後未有餘錢作儲蓄，亦令他們難以在未來改善住屋情況。社聯建議政府考慮增建公營房屋及提供租金津貼等措施，改善年輕人的住屋狀況。�

（2016年 5月 27日《星島日報》）

相 關《 通 識 大 全 》專 題

熱議新界用地https://goo.gl/eckqou

論市建局助置業�市民反應冷淡https://goo.gl/6FZf8R

香港房屋供應問題https://goo.gl/ICDUpR

青年無夢�買樓大過天https://goo.gl/zlFo5n

摘錄房委會的公屋平均輪候時間（年）資料A 摘錄自差餉物業估價署的數據資料B

在香港生活，租金成為佔個人或家庭生活最大比重的開支。一五年五至六月個人入息中位數為一萬五千五百元，而住戶入息中位數為二萬五千元，租金分別佔個人及家庭住戶收入約一半及三成。除了負擔沉重，劏房的安全問題亦引起社會關注，部分業主將

一個單位五百呎間隔成三數個「劏房」單位，甚或僭建天台或改建工廈出租。由於劏房單位面積狹窄，同時業主往往需要改建地台等，令單位負重量增加，危及物業結構，單位經改動間隔，原來的防火設備根本不能在火警時發揮應有作用。

摘錄自2016年 8月 19日《星島日報》新聞資料C

位於港鐵石門站附近的傑志足球訓練球場被政府看中，欲改劃為興建公屋用地，估計可提供一千四百個單位，但消息一曝光，球圈人士即怨聲四起，直斥此舉會「摧毀足運發展」。其實房屋署曾有意在屯門

新慶路一幅土地興建十一幢公屋大廈，供應八千個單位，但區議會認為計畫令該區交通更擠塞，結果計畫大縮水。

摘錄自2016年 10月 3日《星島日報》社論資料D

納入為本港未來「策略增長區」之一的新界北，共有三個具發展潛力地區，但社會一直關注的粉嶺高爾夫球場卻未有包括其中。當局指，由於民政事務局尚未完成私人遊樂場契約的檢討工作，因而暫時未有

考慮納入粉嶺高爾夫球場範圍，初步估計顯示，粉嶺高爾夫球場內有不少古樹及墓地，亦有歷史建築，附近無基建設施，預料當中具發展潛力的土地不多。

摘錄自2016年 10月 27日《星島日報》新聞資料E

年份 一般家庭 單身長者2008 1.8 1.12010 2.0 1.12012 2.7 1.42014 3.2 3.22016 4.1 2.4

年份 樓價指數 租金指數2008 120.5 115.72010 150.9 119.72012 206.2 142.62014 256.9 159.52016 287.4 168.7

註一：2016年數據截至8月底� 註二：樓價指數及租金指數以 1999 年的樓價和租金為基準（100）

卷一：資料回應題�(a)� �參考資料 A、B及 C，指出及解釋香港面對的社會問題。�������������������������������������（6分）

�(b)� �就每一個你在（a）題提出的社會問題，提出及解釋一項政府可處理該問題的措施。����（6分）

卷二：延伸回應題�(a)� �解釋政府在增加土地供應以應付房屋需求時可能會遇到的困難。����������������������������（8分）

�(b)� �你認為發展高爾夫球場是否解決香港房屋短缺問題的最有效方法？試加以論證。�����（12分）

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名 師 解 題 五大恒常議題

五大恒常議題

卷一：資料回應題 卷二：延伸回應題（節錄）

資料回應題�注意事項�/�答題陷阱�/�常犯錯誤

‧�(a) 題考核學生資料應用能力，類似2015年及 2016年文憑試的卷一第一題，資料意思多為直接簡單，學生應該清晰描述資料內容，並且加以概念化回應題目，值得留意的是未必須要按資料分段拆解，若能綜合分析理應更佳。‧�(b) 題為建議題，模擬2015年文憑試卷一的第一題，小心題目要求建議必須針對 (a) 題作答，但是又不能過多篇幅描述問題，反而應該將分析集中在建議和成效申述。

延伸回應題�注意事項�/�答題陷阱�/�常犯錯誤

‧�(a) 題屬於政策困難題，以上示範是一種較容易的切入點，通過「持分者分析」提出政府可能面對的不同困難，留意推論必須聯繫到政府實際面對的困難，而非只是提出不同持分者的不滿，而未有帶到可能在制度內或制度外以不同形式對政府帶來困難。‧�(b) 題屬於比較式評論題，由於題目問及高爾夫球場是否「最」有效方法，所以應該以比較方式論述發展高爾夫球場的利與弊，同時，必須提出清晰比較角度，例如成效、成本效益、可行性、認用性、時間性等。

（a）參考資料A、B及 C，指出及解釋香港面對的社會問題。�� （6 分）

社會問題 說明

公屋短缺資料 A 反映一般家庭的輪候時間在 8 年之間，從 1.8 年大幅上升至 4.1 年，單身長

者輪候年期亦由 1.1 年急升至 2.4 年，從屢創新高的輪候年期反映香港公屋輪候人數不斷增加，但是公屋供應不足以應付急增的輪候人數，致使出現公屋嚴重短缺的社會問題。

生活成本資料 B 反映樓價指數和租金指數均在 2008 年至 2016 年之間大幅增長，加上資料 C

反映租金佔個人或家庭開支的最大比重，由此可見，港人面對生活成本高昂的社會問題，減少扣除供樓或租樓的可支配收入，間接削弱物質擁有量和生活素質。

劏房問題資料 C 顯示有業主將住宅、天台或工廈改建為劏房出售，部分單位物業結構存在安

全問題，同時未必符合消防條例，由此可見，港人面對住房質素下滑的社會問題，因為劏房無論居住空間、樓宇安全甚至衞生健康均不如理想。

（b）就每一個你在（a）題提出的社會問題，提出及解釋一項政府可處理該問題的措施。� （6 分）

問題 建議 成效

公屋短缺 加快公屋供應政府應該多元化覓地，例如發展郊野公園、棕地、丁地、建造

人工島等，完善規劃短期、中期和長期房屋政策，從源頭解決問題，直接增加和穩定房屋供應量。

生活成本 打擊樓市炒賣

政府應該通過加稅或規定方式壓抑樓市，例如增加海外投資者的印花稅項，或者增加非首次置業人士的印花稅，通過增加投資成本，降低樓市的升幅，同時，政府亦可資助首次置業人士或者提供更多減稅優惠。

劏房問題 規管劏房

政府應該全面巡查香港的工廈和劏房黑點，對於嚴重違反屋宇條例或消防條例的予以取締，同時，政府應該盡快確立劏房發牌制度，規管劏房的經營模式和條件，令到有需要者既可以繼續住於劏房單位，又確保住屋質素和安全。

(b)�你認為發展高爾夫球場是否解決香港房屋短缺問題的最有效方法？試加以論證。�� （12 分）

角度 比較政策 說明

效用性 發展郊野公園

由於高爾夫球場的面積有限，根據政府研究顯示最多只能提供 1 萬個中小型單位，因此未能即時紓緩房屋短缺問題；反之，發展郊野公園能夠提供大量土地，例如早前有研究指發展大欖郊野公園 3% 土地即可供應9 萬個單位，因此效用性遠高於發展高爾夫球場。

便利性 舊區重建

由於高爾夫球場位處偏僻，本身的交通配套不太便利，倘若開發高爾夫球場作房屋供應，須建設大量基建，因而增加發展成本；相對而言，部分舊區本身交通配套完善，發展毋須刻意重新規劃交通，例如深水埗區已有鐵路連接，因此便利性遠高於發展高爾夫球場。

困難 說明

原使用者反對

政府增加土地用作房屋供應會直接減少土地的其他用途，例如資料所示的足球用地涉及本港足球運動員和球會，直接損害本地康體發展，又例如發展高爾夫球場必然遭到使用者反對。倘若政府未能提出令原使用者滿意的補償方案，證明能夠平衡房屋需求和原使用者的需求時，便會遭到輿論壓力。

原居住者反對

政府增加土地會面對原居住者的反對，其一是政府收回土地時，原居住者可能會對賠償方案和金額有所不滿，阻撓甚至拒絕政府的收地要求，另外，發展如果影響附近居住者的生活素質，附近居住者便會提出反對，例如發展屯門新慶路的事例，由於增加當地的交通負擔，代表居民的區議會就會提出非議。

環保團體反對政府增加土地須要平衡生態環境，發展過程涉及大量環評工作，倘若環評工作有所不

足，便會引起環保組織和部分港人不滿，繼而通過遊行示威或參加諮詢會表達對於發展的不滿聲音。

（a）解釋政府在增加土地供應以應付房屋需求時可能會遇到的困難。�� （8 分）

（例：立場──反方）