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도시재생 활성화와 감정평가업계 참여방안 1)

글 이재우 교수 (목원대학교 금융보험부동산학과)

KAPA FOCUS 01

1) 본고는 한국감정평가협회·한국부동산연구원이 주최한「도시재생

활성화를 위한 감정평가사의 역할」세미나 발표내용에 기초한 것임

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 9

01도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법 제정 배경

1. 광범위한 우리나라 도시쇠퇴 현상

활력있는 도시는 도시민의 삶의 질을 향상시키며 도시경쟁력을 통

해 국가경쟁력을 제고하는 기본바탕이 된다. 그러나 근래들어 지역

산업의 침체와 고용기회 축소, 인구 감소와 고령화, 주택 노후화 등

으로 대표되는 우리나라의 도시쇠퇴 현상이 심화되고 있다. 도시재

생사업단이 수행한 우리나라 도시쇠퇴 실태분석에 따르면, 전국 각

시·도 전체 동/읍의 40% 이상 지역에서 도시쇠퇴 현상이 나타나

고 있다(그림 1).

자료 : 도시재생사업단·서울대학교 산학협력단(2010.4)

<그림 1> 동/읍 차원 쇠퇴지역 분포

인구 산업·경제 물리환경 중첩되는 지역

광역시 대구광역시, 부산광역시

강원도 태백, 삼척 태백, 동해, 속초, 삼척

삼척, 강릉, 속초, 동해

삼척

경기도 동두천 의정부, 동두천 포천

충청북도 충주, 제천 청주

충청남도 보령, 논산 공주논산, 계룡, 공주, 보령

전라북도 군산, 정읍, 남원, 김제

김제, 전주, 익산, 정읍, 군산, 남원

익산, 정읍, 김제

정읍, 김제

전라남도 나주, 여수 순천, 목포 나주

경상북도

경주, 상주, 안동, 김천, 영천, 문경, 영주

경산, 안동, 문경, 영주, 상주

안동, 경산, 경주, 영주, 상주, 영천, 문경

상주, 안동, 문경, 영주

경상남도 통영, 밀양 진해, 밀양, 마산 사천, 밀양 밀양

제주도 서귀포 서귀포

*Z-Score 이용 영역별 복합지수 쇠퇴수준 상위 30% 파악

자료 : 도시재생사업단·서울대학교 산학협력단(2010.4)

<표 1> 영역별로 살펴본 쇠퇴도시 분포(도시 단위)

보다 구체적으로 인구감소, 산업·경제 침체, 물리환경의 노후화

등으로 구분하여 도시쇠퇴의 양상을 살펴보면, 도시쇠퇴의 원인과

양상은 복합적으로 진행되고 있다(표 1). 또한 도시성장 단계를 구

분하여 도시쇠퇴 양상을 진단한 결과 역시 도시성장 단계에 관계없

이 광범위하게 도시 쇠퇴현상이 나타나고 있음을 보이고 있다. 인

구 80만 이상의 대도시는 도시성장에도 불구하고 구시가지 쇠퇴현

상이 나타나고 있으며, 인구 40만 미만 도시는 개별 도시여건에 따

라 도시내 쇠퇴지역 양상이 다양하게 분포하고 있다.

이와 같은 도시쇠퇴 문제인식을 바탕으로 지역과 도시의 지속가능

한 활성화 문제는 지자체는 물론 중앙정부 차원에서도 이미 시급한

정책과제로 인식되어 왔다.

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2. 쇠퇴도시 활성화의 한계

도시쇠퇴에 대응하기 위한 다양한 노력과 정책적 시도가 이루어지

고 있음에도 불구하고, 최근까지의 나타나고 있는 국내 도시재생

활성화의 주요 문제점들은 다음과 같다.

도시유형 성장도시 안정/정체도시 쇠퇴도시

도시내쇠퇴지 구시가지 구시가지+

주변부면 주변부면 구시가지 구시가지+주변부면 주변부면 구시가지 구시가지+

주변부면 주변부면

100만이상

서울 수원

부산, 대구,인천, 울산,대전, 광주

80~100만

성남, 고양,부천

40~80만

창원

용인,남양주,

천안,김해,안양

포항, 안산,청주, 전주

마산

20~40만

시흥, 평택,군포

구미,아산화성,파주,광주

광명, 의정부,제주

순천, 진주,경주, 강릉,원주, 경산,

춘천

양산목포, 군산

익산, 여수,충주

10~20만

오산, 하남

거제,김포 이천의왕, 구리,진해

사천, 안성,서산, 광양,

통영

양주,포천

정읍, 공주,밀양, 논산,김천, 안동,영주

상주, 제천,명천

10만미만

과천 태백 보령

속초, 동두천,동해, 서귀포

나주, 남원

삼척, 김제,문경

자료 : 도시재생사업단·서울대학교 산학협력단(2010.4)

<표 2> 도시성장단계별 쇠퇴현황

첫째, 지자체의 적극적 대응 필요성 인식에도 불구하고 지방재정

여건이 매우 열악한 실정이다. 실제 행정안전부에 따르면 우리나라

지자체 중 재정자립도 50% 미만 지자체가 전체의 85.8%이다. 특히

군 지역 중 재정자립도가 50%를 넘는 곳은 한 곳도 없는 실정이다.

이로 인해 지역활성화를 위한 각종 사업과 프로그램의 운영의 어려

움은 물론, 중소도시의 경우 도시재생을 위한 종합적인 계획수립에

필요한 재원조차 마련하기 쉽지 않은 것이 현실이다.

둘째, 도시재생 관점에서 지역개발 등 지자체에 대한 중앙정부 지

원의 비효율성이다. 쇠퇴하는 도시의 활성화를 위해 중앙정부의 지

원사업과 지자체 차원의 여러 단위 사업이 진행되고 있음에도 불구

하고, 독립된 절차와 요건에 따라 각각의 사업이 별개 추진됨에 따

라 쇠퇴가 진행되는 특정지역의 특정 공간에 지원과 역량을 집중할

수 없다. 이는 중앙의 많은 재원지원에도 불구하고 지역의 지속가10년예산편성결과

예산규모 비교(합계 365조 7,978억원)

중앙정부225조 9,413억원

(61.8%)

자치단체 139조 8,565억원(38.2%)

의존재원(39.5%) 자체재원(60.5%)

국세 기타 교부세 보조금 지방세 세외수입 지방채

170조4,575억원

55조4,838억원

25조5,505억원

29조7,005억원

47조8,785억원

31조5,556억원

5조1,714억원

<표 3> 중앙정부 대 지방재정 구성비율

구분 합계(%) 시·도 시 군 자치구

합계 246 100 16 75 86 69

10%미만 9 3.7 - 1 8 -

10-30%미만 143 58.1 7 31 71 34

30-50%미만 59 24.0 2 24 7 26

50-70%미만 28 11.4 5 19 - 4

70-90%미만 7 2.8 2 - - 5

90%이상 - - - - - -

자료 : 행정안전부, 지방자치단체 예산개요(2010)

(단위:개)<표 4> 지자체재정자립도 분포

출처 : 도시재생사업단(2012), 새로운 도시재생의 구상, 도서출판 한울.

<그림 2> 기존 중앙정부 지역지원사업체계의 문제점

뉴타운 개발 전 뉴타운 개발 후

<그림 3> 물리적 정비위주의 뉴타운 개발 전후

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 11

능한 활성화에 요구되는 종합적인 접근과 성과를 가져오지 못하는

비효율을 낳고 있다.

셋째, 사업성에 초점을 두고 있는 물리적 정비사업방식이다. 노후

주거지에서 추진되는 정비사업은 실질적인 공공지원이 미흡함에

따라 사업성에 의존해 추진되고 있어, 전면철거에 의한 물리적 정

비와 주택공급에 초점이 맞춰져 있다.

이로 인해 정비사업 이후 지역 커뮤니티가 붕괴되고 원주민 재정착

의 어려움이 있어 쇠퇴지역을 재활성화하고자 하는 도시재생 측면

의 사업접근이 근본적으로 한계가 있으며, 도시경제, 문화, 복지 등

이 어우러지는 포괄적 접근이 어려워 지속가능한 도시 재활성화 달

성에 한계가 있다.

3. 도시재생특별법 제정 과정

국내 도시들이 직면하고 있는 도시쇠퇴 현상에 대응하여 도시재생

활성화를 위한 기존 법제와 정책실행 과정의 한계를 극복하고 지속

가능한 도시활성화를 도모하기 위하여 도시재생 중심의 법제화 필

요성이 정부, 지자체, 학계를 통해 꾸준히 제기되어 왔다. 이를 바탕

으로 국토부, 지역발전위원회 등 정부 관련 부처와 기구, 도시재생

사업단, 학계와 연구기관들의 지속적인 연구, 세미나, 토론 등이 있

어 왔으며, 도시재생활성화를 위한 별도 법제를 통하여 제도, 조직,

예산, 계획 및 지원체계 등 한국형 도시재생 추진체계를 구축하는

것에 대한 공감대가 형성되기에 이르렀다. 이에 제18대 국회에서

준비되어 의원입법으로 처음 발의되었던 도시재생 관련 법제는 제

구분 정의

도시재생전략계획

전략계획수립권자가 국가도시재생기본방침을 고려하여 도시 전체 또는 일부 지역, 필요한 경우 둘 이상의 도시에 대하여 도시재생과 관련한 각종 계획, 사업, 프로그램, 유형·무형의 지역자산 등을 조사·발굴하고, 도시재생활성화지역을 지정하는 등 도시재생 추진전략을 수립하기 위한 계획

도시재생활성화지역

국가와 지방자치단체의 자원과 역량을 집중함으로써 도시재생을 위한 사업의 효과를 극대화하려는 전략적 대상지역으로 그 지정 및 해제를 도시재생전략계획으로 결정하는 지역

도시재생활성화계획

도시재생전략계획에 부합하도록 도시재생활성화지역에 대하여 국가, 지방자치단체, 공공기관 및 지역주민 등이 지역발전과 도시재생을 위하여 추진하는 다양한 도시재생사업을 연계하여 종합적으로 수립하는 실행계획

도시재생사업

도시재생활성화지역에서 도시재생활성화계획에 따라 시행하는 다음의 사업- 국가 차원에서 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업

- 지방자치단체가 지역발전 및 도시재생을 위하여 추진하는 일련의 사업

- 주민 제안에 따라 해당 지역의 물리적·사회적·인적 자원을 활용함으로써 공동체를 활성화하는 사업

- ‘ 도시 및 주거환경정비법’에 따른 정비사업 및‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’에 따른 재정비촉진사업

- ‘ 도시개발법’에 따른 도시개발사업 및 ‘역세권의 개발 및 이용에 관한 법률’에 따른 역세권개발사업

- ‘ 산업입지 및 개발에 관한 법률’에 따른 산업단지개발사업 및 산업단지 재생사업

-‘ 항만법’에 따른 항만재개발사업- ‘ 전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법’에 따른 상권활성화사업 및 시장정비사업

- ‘ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 도시·군계획시설사업 및 시범도시(시범지구 및 시범단지를 포함) 지정에 따른 사업

-‘ 경관법’에 따른 경관사업- 그 밖에 도시재생에 필요한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

<표 5> 도시재생특별법상 주요 정의

19대 국회에서 4건의 관련 법률이 다시 발의된 후 2013년 6월 최종

적으로 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법(이하 도시재생특별

법)이 제정되게 되었다.

02도시재정특별법의 주요 내용과 추진체제

1. 주요 개념과 정의

도시재생특별법에 따르면 도시재생이란 쇠퇴하는 도시를 지역역량

의 강화, 새로운 기능의 도입·창출 및 지역자원의 활용을 통하여

경제적·사회적·물리적·환경적으로 활성화시키는 것으로 정의

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된다. 특별법에서는 도시재생을 종합적·계획적·효율적으로 추진

하기 위해 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·

시장 또는 군수 등 전략계획수립권자가 도시재생전략계획 수립을

통해 도시재생활성화지역을 지정하고, 해당지역내 국가와 지자체

의 자원과 역량을 집중함으로써 도시의 고용기반 창출, 생활권단위

의 생활환경 개선 등 도시재생사업 효과를 극대화할 수 있도록 규

정하고 있다.

이때 도시재생사업은 기존의 지역개발사업과 달리 공공의 재정적,

행정적 지원을 강화하고 도시재생활성화계획에 따라 물리적인 정

비사업과 지역공동체 활성화를 위한 프로그램형 사업을 연계함으

로써 사업효과의 극대화를 도모한다.

2. 도시재생을 위한 계획 수립 체계

도시재생특별법에서는 지역에서의 도시재생이 종합적이고 계획적

이며 효율적으로 이루어질 수 있도록 국가도시재생 기본방침, 도시

재생전략계획, 도시재생활성화계획의 3단계 계획체계의 골격을 갖

추고 있다. 국가도시재생 기본방침은 도시재생을 종합적·계획

적·효율적으로 추진하기 위하여 수립하는 국가 도시재생전략으로

국가의 도시재생 목표, 시책, 기본방향, 원칙, 도시재생을 위한 기준

2)을 포함하여 수립한다. 도시재생전략계획은 지자체가 해당 지자

체의 도시재생 목표와 달성방안, 전략과 계획을 제시하고, 지역자

산 우선 집중할 도시재생활성화지역을 지정하는 내용으로 10년 단

2) 도시재생선도지역 지정 기준, 쇠퇴도시 진단 기준 등이 있을 수 있음

출처 : 이재우(2012.4), 도시재생 법체제 구축을 위한 전문가 토론회 자료집

<그림 4> 도시재생사업의 개념과 성격

출처 : 박민우(2013.6) 도시재생특별법 제정배경과 운영방안

<그림 5> 도시재생 계획수립 체계

도시경제기반형

<그림 6> 도시재생활성화계획 예시

위로 수립하고 필요시 5년 단위로 정비할 수 있다.

도시재생활성화계획은 도시재생사업의 효과를 극대화하려는 전략

적 대상지역인 도시재생활성화지역에서 도시재생사업 추진을 위한

실행계획으로, 주요 목적과 성격에 따라 도시경제기반형과 근린재

생형으로 구분된다. 도시경제기반형 활성화계획은 산업단지, 항만,

공항, 철도, 하천 등 국가의 핵심기능을 담당하는 도시·군계획시

설의 정비 및 개발과 연계하는 것으로 도시에 새로운 기능을 부여

하고 고용기반을 창출하기 위한 목적과 성격을 지닌다. 근린재생형

은 생활권 단위의 생활환경 개선, 기초생활인프라 확충, 공동체 활

성화, 골목경제 살리기 등을 위한 목적과 성격을 지닌다.

도시 내 일자리 창출, 고용확대, 도시 경제활력 회복거주환경 복합개선, 지역공동체 회복, 지역활성화

물리적 사업 : 경제기반 조성·강화하는 개발형 사업프로그램사업 : 공동체 활성화 위한 사회, 복지, 문화사업

직접지원 : 보조 및 융자 등간접지원 : 자원기구, 규제완화, 감면 등

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 13

3. 도시재생 추진을 위한 주요 주체와 추진체계

국가차원의 도시재생방침과 목표를 지역에서 전략적이고 효율적으

로 추진하기 위해서는 중앙정부와 지역간 효율적 연계가 필수적이다.

이를 위해 중앙과 지방에 각기 기능적 역할이 요구되는 심의조정·

자문, 행정, 지원기구가 설치된다.

먼저, 중앙정부 차원의 기구로 국무총리 산하의 도시재생특별위원

회는 정책의 종합적, 효율적 추진을 위해 국가도시재생 기본방침, 국

가지원 사항이 포함된 활성화계획, 선도지역 지정 등을 심의한다. 국

3) 「 한국토지주택공사법」에 따라 설립된 한국토지주택공사와 「정부출연 연구기관

등의 설립·운영 및 육성에 관한 법률」에 따라 설립된 국토연구원이

지정됨(도시재생특별법 시행령 제13조)

출처 : 도시재생사업단(2012), 『새로운 도시재생 구상』, 도서출판 한울

근린재생형

<그림 7> 도시재생 계획과 사업체계 개념

토부에 설치되는 도시재생기획단은 특별위원회 업무를 지원하며

기본방침 작성, 활성화계획 및 도시재생사업 평가·지원, 관련 예

산 협의, 관계 기관 및 지방도시재생위원회 협의 등을 한다. 도시재

생지원기구는 국가 및 지자체 도시재생 활성화를 지원하며 시책발

굴, 제도발전을 위한 조사연구, 지자체의 계획수립 및 사업시행 지

원 등의 역할을 담당한다. 3)

한편, 지역차원의 기구로 지방도시재생위원회는 지자체 도시재생

시책, 도시재생전략계획과 활성화계획 등을 심의·자문한다. 또한

도지사, 시장·군수·구청장은 전담조직을 설치하여 지자체 단위

도시재생 현황 및 조사관리, 활성화계획 및 도시재생사업 총괄·조

정·관리·지원·평가·점검, 관계기관 협의, 관련 예산 관리 등을

담당하도록 할 수 있다. 아울러 도시재생지원센터는 현장 중심의

거버넌스 실행조직으로 도시재생활성화지역 주민의 의견조정, 전

문가 양성, 마을기업 창업 및 운영지원 등을 담당한다.

4. 도시재생 활성화를 위한 지원

도시재생특별법은 직간접적인 다양한 방식을 통하여 도시재생에

대한 공공지원을 강화하고 있다. 이러한 공공의 지원은 도시재생

사업 기반시설 설치비용에 대한 보조·융자, 계획수립비 지원 등

직간접적인 금융지원, 조세 및 부담금감면 등 세제지원, 도시재생

사업의 원활한 추진을 위한 건축·도시계획 규제 완화, 그밖에 도

시재생선도지역 지정, 정보체계구축운영을 통한 통계정보 제공

등이 있다.

출처 : 박민우(2013.6) 도시재생특별법 제정배경과 운영방안

<그림 8> 도시재생 추진체계

출처 : 이재우(2012.4), 도시재생 법체제 구축을 위한 전문가 토론회 자료집

출처 : 이재우(2012.4), 도시재생 법체제 구축을 위한 전문가 토론회 자료집에서 수정

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03도시재생에 있어 감정평가업계의 역할과 기여

1. 외국의 사례 : 영국 왕립평가사

도시화가 가장 먼저 진행된 영국에서는 1970년대부터 도시재생

중심의 정책을 추진해 왔다. 도시문제의 양상과 여건 변화 속에

도시재생은 지속가능한 개발과 밀접하게 연계 되어왔다. 도시와

부동산분야의 전문가, 기관 및 조직들은 도시재생 중심의 여건변

화 과정에서 새로운 지식과 기술 요구에 직면하며 새로운 기회로

도 인식하고 있다.

도시개발과 건축 분야에서 핵심역할을 수행해 온 감정평가사들과

관련 기관들은 도시재생을 위한 다양한 정책과 사업, 프로그램에

있어 중요한 역할과 기여를 할 수 있을 것으로 기대되고 있다. 또

한편으로, 감정평가업계 종합적 접근을 추구하는 도시재생 관점의

전문성 강화를 위해 광범위한 기술과 역량강화가 필요한 것으로

인식하고 있다.

RICS Scotland가 Scottish chartered surveyors를 대상으로 조사

한 결과에 따르면 응답자의 약 70%는 도시재생 분야 업무 경험이

있으며, 도시재생 분야만 집중하는 평가사는 소수(14%)이나 평가사

구분 공공지원 내용

보조 또는 융자

국가·지자체는 도시재생활성화를 위해 다음의 비용 전부, 또는 일부를 보조, 융자-계획수립비, 조사연구비, 도시재생지원기구 및 도시재생지원센터 운영비, 전문가 파견·자문 등을 간접지원-건축물 개수·보수·정비 비용, 기반시설 설치·정비·운영 비용, 도시재생사업 필요 비용 등을 직접지원

지자체 특별회계설치

도시재생활성화지역내 임대주택 건설·관리, 마을기업 등의 사전기획 및 운영비, 폐가·공가 매입 및 활용비 등 지원

조세 및 부담금 감면

필요시 법인세, 소득세, 취득세, 등록면허세, 각종 부담금을 활성화계획 따라 건축하는 문화시설, 병원, 기타 인정되는 시설에 대한 지방세 감면

건축규제완화

건폐율, 용적률, 주차장 설치기준, 건축물 높이 등의 규제 완화를 내용으로 하는 도시재생활성화계획 수립 가능

종합정보체계구축

도시재생 관련 현황 파악, 의사결정 지원을 위한 정보체계 구축 및 정보, 통계 제공

도시재생선도지역

도시재생 시급하거나 파급효과 큰 지역 지정(국토부장관 직접, 또는 지자체 요청). 도시재생선도지역에 대하여 예산 및 인력 우선지원, 기반시설 설치비 전부 또는 일부 국가 부담 가능

<표 6> 도시재생특별법상 공공지원 주요 사항

출처 : 이재우·김성희(2012.11) 해외 주거지 정비정책 특성 연구, 한국지역개발

학회지 제24권 제4호

<그림 9> 영국의 지역재생정책 흐름

에게 도시재생 업무가 더욱 중요해지는 추세로 나타났다. 이에 물

리적 재개발 분야에서 chartered surveyors의 오랜 경험과 참여가

있어 왔으나, 도시재생 분야의 상당한 경험을 습득 중이며, 특히 공

공섹터에서의 경제·사회·문화 등 종합적 목적의 프로그램, 지역

커뮤니티와의 협업 경험이 필요한 것으로 분석됐다.

2. 도시재생과 감정평가업무 : 단기적 관점

국내 도시재생 관련 현황을 고려하는 경우 도시재생분야에서의 감

정평가 관련 업무는 우선적으로 정비사업 분야의 감정평가기법과

제도 개선에 초점을 둘 수 있다. 최근 국내 주택정비사업 여건은 민

간주도 방식에 의존한 정비사업의 사업성 미흡과 사업지연 장기화

에 따라 복잡다기한 감정평가 이슈가 제기되고, 감정평가를 둘러싼

출처 : RICS Scotland(2006)

<그림 10> Scottish chartered surveyors의 도시재생 업무관여도

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 15

이해관계 대립이 발생하고 있다. 사업지연과 사업계획 변경에 따른

종전자산 평가기준시점, 정비사업 미동의자 및 현금청산 감정평가,

어메니티 요소에 대한 차별적인 시장가치를 반영할 수 있는 종후자

산 평가, 국공유재산평가와 정비기반시설 무상양수·양도 등의 평

가이슈들은 사업여건 변화로 인해 평가기준의 미흡함과 부재, 현행

기준의 개선 필요성 문제가 더욱 부각될 것으로 예상된다.

뿐만 아니라 구도심 활성화를 위해 상업지역에서 추진되는 도시환

경정비사업이나 시장정비사업 등에서는 영업보상, 권리금을 비롯

한 평가대상, 평가기법상의 다양한 문제제기가 불가피할 전망이다.

결과적으로 도시재생특별법상 도시재생사업의 세부 유형으로 포함

되고 있는 기존 개별법에 의한 정비사업시 감정평가기법과 기준의

합리적 개선을 위한 감정평가업계의 많은 역할과 참여가 필요하다.

3. 도시재생과 감정평가업무 : 중장기적 관점

■ 근린재생형 영역

인구감소와 고령화에 따라 쇠퇴하는 주거지에서의 기존 주택의 노

후화, 공가와 폐가, 유휴건축물의 증가 현상은 중소도시는 물론 대

도시의 구시가지에서 빈번하게 나타나고 있다. 이에 쾌적한 정주환

경 조성을 위한 근린재생형 도시재생 과정에서는 빈집, 폐교·폐역

사, 방치건축물의 철거, 정비와 재활용과 관련한 정책과 과제가 대

두되고 있으며, 이에 수반한 매입, 매각, 보상, 임대 목적의 감정평

가가 증가할 것으로 예상된다. 실제로 도시쇠퇴 현상을 먼저 선험

<그림 11> 빈집과 방치건축물 정비 등 근린재생영역의 사업 예시

한 외국의 경우 빈집 정비활용 위한 공공취득, 매각, 철거 과정에서

감정평가 업무가 수반되고 있으며, 근린재생 추진 지역에서 발생하

는 유휴공간의 활용과 이를 통한 저렴주택 공급과정에서도 감정평

가와 부가된 컨설팅 업무가 발생하고 있다.

■ 도시경제기반형 영역

산업단지, 항만, 역세권, 상점가 등을 중심으로 도시경제 및 고용기

반 확충을 도모하는 도시경제기반형 재생사업 추진과정에서는 일

반적인 감정평가 수요뿐만 아니라 사업지구 특성에 따라 특수평가

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<그림 12> 산업단지재생과 항만재개발 등 도시경제기반재생영역의 사업 예시

수요 증가가 예상된다. 가령 도시경제기반형 도시재생 사업추진

이 시도될 것으로 예상되는 항만지역의 재개발, 노후 산업단지 재

생, 군부대 이전 부지 개발과 토지활용 과정에서는 오염토지에 대

한 감정평가 문제가 보다 민감하게 대두될 수 있다. 또한, 중소도

시의 구도심, 역세권 지역의 빈점포 최유효이용 분석, 건물의 재

디자인과 리노베이션 타당성 등은 전통적인 감정평가업무수요에

기반하여 도시재생 목적의 컨설팅 영역으로 감정평가업무의 확대

를 가져올 수 있을 것으로 기대된다.

■ 도시재생 주요 주체로 참여·기여

지역의 문제를 지역자원과 창의적 역량을 활용하고 중앙의 지원을

통해 해소하고자 하는 도시재생 중심의 패러다임 변화는 중앙, 지

방, 지역사회간 협력적 거버넌스 구축을 요구한다. 이를 위해 지역

사회 주민의 참여와 역량은 지역의제 발굴과 해소 과정의 중요한

이슈이다. 더욱이 지역자원과 지역경쟁력을 이해하고, 대안마련과

지역사회의 합의를 도출할 수 있는 전문성과 리더쉽을 갖춘 지역전

문가는 지역현장에서의 도시재생 구현을 위한 중요한 토대라 할 수

있다.

이러한 관점에서 감정평가사는 토지, 건축, 법률, 재무 등 복합영역

의 전문가로서 도시재생지원센터의 주체적 참여자이자 도시재생

현장에서의 주도적·협력적 주체로 다양한 기여와 역할이 기대된

다. 나아가 지자체 도시재생 전담조직이나 도시재생위원회 등 도시

재생 현안이슈의 주요 의사결정·협의를 뒷받침하는 전문가로 참

여할 수 있을 것으로 예상된다.

KOREA ASSOCIATION OF PROPERTY APPRAISERS 17

04도시재생 활성화를 위한 감정평가업계의 과제

도시재생사업 추진을 위한 법제 환경이 마련되고, 공공지원 강화를

통하여 향후 정부와 지자체 예산반영이 보다 확대될 것으로 예상됨

에 따라 지역특성에 기초해 쇠퇴지역을 활성화하기 위한 다양한 사

업과 활동들이 본격화될 것으로 기대된다. 이와 같은 변화로 전통

적인 개발위주 시대의 획일적 사업방식에서 요구되던 감정평가업

수요와 전문기법에 대한 수요 역시 변화된 여건에 따라 다양하고

세분화된 이슈를 제기하며 보다 새롭고, 보다 심화된 감정평가기준

과 기법을 요구할 것으로 예상된다. 그러나 현실적으로 도시재생지

역에서 다양한 참여주체간 이해관계는 복잡하고 첨예한 반면, 도시

재생 과정의 평가목적물의 특수성, 특수성에 따른 평가전례와 경험

미축적 등은 새롭고 합리적인 기준정립 과정에서 감정평가주체에

게 많은 새로운 과제를 부여할 것으로 판단된다.

정비사업, 보상평가 등 기존의 다양한 감정평가 영역에서 나타나는

바와 같이, 법제와 평가기준에 기반한 감정평가방식과 결과가 지역

사회 및 이해당사자의 인식과 크게 괴리되는 경우, 감정평가의 과

정과 결과들은 많은 갈등을 수반할 수 있다. 따라서 주민의 협력적

이고 주체적인 참여를 중요한 기반으로 하는 지역중심의 도시재생

활성화를 이끌어내기 위해서는, 도시재생사업과 연계되어 새롭게

증대되는 감정평가 분야에서 현실적이며 적용가능한 합리적 감정

평가기법과 기준정립이 이루어질 수 있도록 지속적인 조사·연구

<그림 13> 도시재생기구 및 조직과 감정평가사의 참여·기여 방안 가 선행되어야 할 것이다. 결과적으로 이와 같은 업계의 노력들은

중장기적으로 성장하는 다양한 영역에서의 감정평가 업역을 확대

하는 토대를 제공할 수 있을 것이다.

아울러 감정평가사가 지역전문가로서 도시재생 현장과 지역정책

의사결정의 주체적 참여자로 적극 기여하기 위해서는, 지역의 여러

주체와 협력적 관계형성 및 소통을 통하여 지역이슈의 대안과 비전

을 주도적이며 창의적으로 제시할 수 있는 감정평가사의 폭넓은 역

량강화가 필요하다. 감정평가 전문성에 기반한 도시재생 주체로서

감정평가사의 역량강화와 적극적 사회참여를 통한 지역사회 공헌

은 향후 감정평가사에 대한 인식제고와 감정평가업의 사회적 위상

을 제고하는데 기여할 수 있을 것으로 판단된다.