SIDER NÆRINGS-EIENDOM!

84

PLUSS:Oppdaterte leiepriser

Slik flytter duEiendomsoversikten

Leiepriser og statistikk

SIDER NÆRINGS-EIENDOM!

84

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 02, mars 2015 | www.estatelokaler.no ESTATE MEDIA

Aktuelt område:

Oslo Syd

DEG 42 blir Oslos neste ikon

Nytt liv på gammel adresse

TVETEN PARK:

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

ALEKSANDER KIELLANDS PLASS

Waldemar Thranes gate 84 C445-1205 kvm

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

Thorvald Meyers Gate 7497-996 kvm

SANDVIKA SENTRUM

Rådmann Halmrasts vei 14369-860 kvm

MILJØBYGG BILLINGSTAD

Lilleåsen 2600-3500 kvm

BI BYGGET, NYDALEN

Sandakerveien 116700-3200 kvm

INGENIØRENES HUS

Kronprinsens gate 17740-1480 kvm

TVETEN PARK

Ole Deviks vei 2/4132-3800 kvm

NYBYGG ASKER

Drengsrudbekken 5-11600-18000 kvm

SENTRALT PÅ LYSAKER

Lysaker Torg 6-12250-3000 kvm

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no www.newsec.no

KONTAKT: 23 00 31 00

THE FULLSERVICEPROPERTYHOUSE

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Henrik Ibsens gate 90200-505 kvm

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

ALEKSANDER KIELLANDS PLASS

Waldemar Thranes gate 84 C445-1205 kvm

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

Thorvald Meyers Gate 7497-996 kvm

SANDVIKA SENTRUM

Rådmann Halmrasts vei 14369-860 kvm

MILJØBYGG BILLINGSTAD

Lilleåsen 2600-3500 kvm

BI BYGGET, NYDALEN

Sandakerveien 116700-3200 kvm

INGENIØRENES HUS

Kronprinsens gate 17740-1480 kvm

TVETEN PARK

Ole Deviks vei 2/4132-3800 kvm

NYBYGG ASKER

Drengsrudbekken 5-11600-18000 kvm

SENTRALT PÅ LYSAKER

Lysaker Torg 6-12250-3000 kvm

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no www.newsec.no

KONTAKT: 23 00 31 00

THE FULLSERVICEPROPERTYHOUSE

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Henrik Ibsens gate 90200-505 kvm

Norge vokser raskt, innen 2030 vil innbyggertallet øke fra 5 til 6 millioner. Stor befolkningsvekst, urbanisering og infrastrukturbehov stiller krav til nye grep innen byutvikling og boligbygging. Tiden er knapp. Hvordan skal vi løse disse utfordringene?

På konferansen vil politikere, eiendomsutviklere og arkitekter bli utfordret til å dele sine tanker om fremtidsrettet boligbygging, og hva som treffer etterspørselen.

Vi stiller spørsmål som: Hva må til for å lykkes i utviklingen av gode boligprosjekter i et vanskelig marked? Holder det med vakre og levende boliger?

Og ikke minst, hvordan kan boligutviklere matche dagens boligkjøpere og

fremtidens generasjoner?

Meld deg på nå! estatekonferanse.no

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE:

DANIEL KJØRBERG SIRAJAdministrerende Direktør

Obos Nye Hjem

CECILIE STAUDEHøyskolelektor Institutt for Markedsføring på Handelshøyskolen BI

DAVID ZAHLEPartner BIG Arkitekter - Danmark

BÅRD FOLKE FREDRIKSENByråd Byrådsavdelingen for byutvikling i Oslo kommune

BAARD SCHUMANNAdministrerende Direktør Selvaag Bolig

ANNE PIA MØLLENHUS, Teamleder Landskapsarkitekt Link Arkitektur

PER WILLY AMUNDSENStatssekretær Kommunal- og Moderniseringsdepartement

EIRIK ARNESENBanksjefHandelsbanken

Se alle foredragsholdere og program på: www.estatekonferanse.no

Arrangører Samarbeidspartners

Illustrasjon: LINK arkitektur og MIR

Norge vokser raskt, innen 2030 vil innbyggertallet øke fra 5 til 6 millioner. Stor befolkningsvekst, urbanisering og infrastrukturbehov stiller krav til nye grep innen byutvikling og boligbygging. Tiden er knapp. Hvordan skal vi løse disse utfordringene?

På konferansen vil politikere, eiendomsutviklere og arkitekter bli utfordret til å dele sine tanker om fremtidsrettet boligbygging, og hva som treffer etterspørselen.

Vi stiller spørsmål som: Hva må til for å lykkes i utviklingen av gode boligprosjekter i et vanskelig marked? Holder det med vakre og levende boliger?

Og ikke minst, hvordan kan boligutviklere matche dagens boligkjøpere og

fremtidens generasjoner?

Meld deg på nå! estatekonferanse.no

NOEN AV FOREDRAGSHOLDERNE:

DANIEL KJØRBERG SIRAJAdministrerende Direktør

Obos Nye Hjem

CECILIE STAUDEHøyskolelektor Institutt for Markedsføring på Handelshøyskolen BI

DAVID ZAHLEPartner BIG Arkitekter - Danmark

BÅRD FOLKE FREDRIKSENByråd Byrådsavdelingen for byutvikling i Oslo kommune

BAARD SCHUMANNAdministrerende Direktør Selvaag Bolig

ANNE PIA MØLLENHUS, Teamleder Landskapsarkitekt Link Arkitektur

PER WILLY AMUNDSENStatssekretær Kommunal- og Moderniseringsdepartement

EIRIK ARNESENBanksjefHandelsbanken

Se alle foredragsholdere og program på: www.estatekonferanse.no

Arrangører Samarbeidspartners

Illustrasjon: LINK arkitektur og MIR

6 | Nr. 02–2015/Lokaler

Intro

08 Leder: Et grenseløst arbeidsliv

12 Nyhet

14 Hovedsak: Nytt liv på gammel adresse

26 Aktuelt: Rull deg til bedre helse

28 Aktuelt: Rom – et strategisk redskap

32 Aktuelt: Liten leietaker – store muligheter

36 Aktuelt: Ikke bare kaffe

38 Inneklima: Miljø i fokus

40 Aktuelt: Ja til helsefremmende arbeidsplasser

46 Juss: Fremleie av næringslokaler

50 Nybygg: Oslos neste ikon

Markedet

60 Områder: Markedspuls

64 Aktuelt område: Oslo syd

Faste spalter

42 Meglerintervju

44 Interiør: Stockholm Furinture & Light Fair

58 Statistikk: Nybygg

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

Lokaler/innhold/februar 2015

50 I bedriftsrestauranten til DEG 42 i 10. etasje, blir det ulike sitteområder der du både kan spise lunsj, drikke kaffe og ha uformelle møter.

44 Siste nytt fra interiørmessen i Stock-holm. Les mer om årets nyheter!

«Heldigvis – får vi si – så ønsker ikke alle å sitte på Aker Brygge og betale fullpris der».

Jan W. Roll, direktør for utleie i Newsec. 14

Lokaler/02–2015 | 7

Lokaler/leder/februar 2015

Et grenseløst arbeidslivKjøkkenet på jobben minner mye om mitt eget. Begge er tiltenkt forbrukermarkedet, med et godt utvalg av skuffer, skap og hvitvarer, der langbordet er rommets midtpunkt. Å spise frokost hjemme kontra på jobb utgjør kun en forskjell i avstand fra soverommet.

Skillet mellom privat- og arbeidsliv viskes stille ut. Ikke bare ser kontoret mer ut som hjemmet, innredet med lekre møbler og sosiale soner, men jobben er med uansett sted. Å være på jobb betyr ikke lenger å være tilstede fysisk. Ny teknologi gir større fleksibilitet, og i dag veksler vi gjerne mellom hjemmekontor, dager ute blant samarbeidspartnere og arbeidsplassen. Mange opplever økende frihet, mer egenstyring i utførelsen av arbeidet, og i organiseringen av arbeidsdagen. For noen betyr dette at de kan arbeide når og hvor de vil. Frihet for den ansatte regnes som et ubetinget gode, i tilknytning til helse, trivsel og bedriftens produktivitet. Paradokset er at seks av ti nordmenn tror at stressnivået på jobb kommer til å øke, ifølge en undersøkelse gjort av det europeiske arbeidsmiljøorganet, EU–OSHA. Kan økt frihet og selvledelse bli en belastning?

Selv nyter jeg det å være selvstendig og ha mulighet til å styre mye av arbeidsdagen. Å ha anledning til å veksle mellom arbeidssteder, måter og tidspunkter å jobbe på, gjør meg både produktiv og tilfreds. Samtidig et større ønske om å levere godt. Det at arbeidsgiver

viser tillit gir utslag i form av økt prestasjon hos meg. Fleksibilitet kan være et effektivt verktøy dersom det benyttes riktig, men det passer ikke for alle.

I arbeidstiden tar vi flere avgjørelser utenfor kontoret, som samsvarer med valg vi ville fortatt i fritiden. Vi velger maten vi spiser, kaffen vi drikker og mengde fysisk aktivitet. I takt med økt forventningspress fra arbeidsgiver, forventer også vi mer av dem. De får svar på mail 24/7, derimot er sunn mat og en moderne arbeidsplass ikke lenger goder, men selvfølger. Kaffe på kanne er allerede historie.

Stadig flere virksomheter løfter blikket fra kontorpult og produktivitetskrav, og satser på helsefremmende tiltak for ansatte. På sikt mener ekspertene at dette fører til medarbeidere med økt overskudd og arbeidsglede, som igjen kan påvirke bunnlinjen positivt. Ifølge Sta-mia har blant annet lunsjen vi spiser innvirkingen på jobben vi gjør. Derfor konkluderer de med at bedrifter som tilrettelegger for sunn kost, får igjen i form av økt produktivitet og kvalitet i arbeidet. Naturlig nok – alt henger sammen.

I jakten på vinneroppskriften som gjør ansatte til «lykke-lige» produksjonsenheter, er rom som strategiske redskap interessant. Ved at ulike rom kan designes for å under-støtte virksomhetens arbeidsprosesser. I denne utgaven

forklarer SIGNAL Arkitekter hvordan arbeidsplassen former mange av betingelsene for produksjonsevnen, ved å utnytte arenaen riktig kan det gi organisasjonen høyere måloppnåelse. Glansbildeversjonen er da bruker-tilpassede løsninger, der alle arbeidstakere og prosesser ivaretas. I virkeligheten blir det vanskelig å fange opp vår respons på omgivelsene. Konstant eksponering av andres aktivitet, bevegelser og samtaler i løpet av arbeidsdagen kan blant annet utløse stress.

«Fleksibilitet» er hyppig brukt når gårdeiere omtaler sine lokaler. De fleste kontorbygg er både godt egnet til åpent landskap, cellekontor, små og store bedrifter med ulike formål. Potensielle brukere er «alle». Heldigvis tillater enkelte seg å være unike. Deg 42 – blir «rampen» i barcode-rekken. Et utrolig interessant bygg på flere måter, som kun retter seg mot en smal brukergruppe. En nisje, der brukerne må passe inn i bygget og ikke omvendt. Der ville jeg likt meg. Jeg hadde brukt de utvendige trappene mye, trukket litt frisk luft og gått opp til restauranten i 10. etasje. Valgets kvaler ville meldt seg i lunsjen, der det mest sannsynlig bugner av herlige retter. Derimot skulle jeg spist ute så lenge været tillot det. På den herlige takterasen ser jeg for meg at det er mange hyggelige mennesker. Siden kontorbygget er lite, antar jeg også at det er enkelt å bli kjent med dem. Ja dette er jeg sikker på vil bli et hyggelig sted å jobbe.

ESTATE MEDIA ASRådhusgata 26, 0151 OsloTlf: 2195 1000 info@estatemedia.no

REDAKTØRSilje Rønne,Tlf: 9082 9393silje@estatemedia.no

JOURNALISTERHilde Christie Wright, hilde@estatemedia.noTore Årdal,tore@estatemedia.no

FOR BESTILLING AV ANNONSERinfo@estatemedia.no

CEO / PARTNER Trond ValleTlf: 9112 3334 trond@estatemedia.no

LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame:Marion NævestadGrafisk Designer, Tlf: 93239282 marion@estatemedia.no

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 20.000COPYRIGHT: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: Aker Solutions, StavangerFoto: Kjetil Alsvik

SALGJan Erik PedersenTlf: 9015 8211 – janerik@estatemedia.noRoy Hugo ØrenTlf: 928 16111 – roy@estatemedia.noJoakim NessemTlf: 9583 5865 – joakim@estatemedia.noOla BoisenTlf: 9513 7283 – ola@estatemedia.no

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

ESTATE MEDIA

« I TAKT MED ØKT FORVENTNINGSPRESS FRA ARBEIDSGIVER, FORVENTER OGSÅ VI MER AV DEM. DE FÅR SVAR PÅ MAIL 24/7, DERIMOT ER SUNN MAT OG EN MODERNE ARBEIDSPLASS IKKE LENGER GODER, MEN SELVFØLGER. »Silje Rønne/redaktør Lokaler

NESTE UTGAVE: 1.APRIL8 | Nr. 02–2015/Lokaler

TVETEN PARK

UTLEIEnewsec.no

• Ledige lokaler i Ole Deviks vei 2 og 4, hhv 125–2.700 kvm og 260–1.000 kvm• Leies til fornuftig pris og oppgradert god standard• Felles kantine i nabobygget med fantastisk takterrasse. Felles møterom. Sykkel- parkering. Garderobe/dusjfasiliteter• Rehabilitert bygg utvendig, nyoppusset inngangsparti• Parkering

TVETEN PARK er en innovativ kontorpark med totalt 33.000 kvm næringsareal fordelt på 3 bygg, Ole Deviks vei 2-4-6.

Næringsparken ligger nær Bryn/Helsfyr og leietakere får en enkel adkomst med bil fra E6 og Ring 3. Hellerud T-banestasjon er like ved og det er god offentlig transport.

Vibecke Falster+47 90 78 42 99vf@newsec.no

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/Slependen, med flotte terrasser og god profilering mot Slependeveien. Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene.• Nybygget kan forventes ferdig ca. 16

måneder etter signert leiekontrakt• Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav

1. etg kan være plasskrevende varehandel• Moderne og tidløst bygg med store

vindusflater• God parkeringsdekning (70 stk.) og

sykkelparkering• Energikarakter A og oppvarmingskarakter

Grønn• Bygget får egen brønnpark for geotermisk

energi og solcellepanel på taket• Salg kan vurderes

Lilleåsen 2 ligger meget sentralt til på Billingstad, rett ved avkjørselen til E18. God adkomst uten kø og bompenger! Busstopp rett utenfor og med Billingstad og Sandvika som nærliggende togstasjoner.

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55 be@newsec.no

LILLEÅSEN 2

SANDAKERVEIEN 116

UTLEIEnewsec.no

• 4.etg. 614 kvm og 793 kvm BTA• 5.etg. 793 kvm BTA• 6.etg. ca. 1000 kvm BTA• Takterrasse og felles kantine• Lokalene holder høy teknisk standard• Kort vei til all offentlig kommunikasjon• Levende, fremtidsrettet og spennende bydelssentrum• BI-bygget tilbyr flotte sosiale soner, kaffebarer, kiosker, spisesteder m.m.

Bygget ligger i hjertet av Nydalen og har vunnet flere gjeve eiendomspriser, her finner du moderne og lyse kontorlokaler med gode eksponeringsmuligheter midt i Nydalen.

Eiendommen har beliggenhet ”midt i smørøyet” av Nydalen, i nærheten av Gullhaug Torg og Nydalen T-bane stasjon, med inngang fra Sandakerveien.

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55be@newsec.no

LYSAKER TORG 6-12

UTLEIEnewsec.no

• 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet• Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger• God parkeringsdekning• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

Jan W. Roll+47 90 53 33 69jr@newsec.no

12 | Nr. 02–2015/Lokaler

NÅ:BYGG

Miljøbygget på Lilleåsen Bygget planlegges for energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn, med vannbåren varme fra bergvarme. Bygget vil få egen brønnpark for geotermisk energi, der all varme til oppvarming og varmt tappevann vil skje via termiske brønner under bygget. Det blir montert solceller/solfangere på taket mot sørvest som gir tilskudd til el-forsyningen i bygget – et spennende miljøbygg på Billingstad.

FRA ØST TIL VEST Grünerløkkas pizzaparadis Villa Paradiso åpnet nylig sin andre filial i Sommerrogata 17 på Solli plass, med 180 sitteplasser i et gjennom-ført interiøret i art deco-stil. Lokalene bærer preg av å være fra tidlig 1900-tallet med italienske særtrekk som mørkt tre og utstrakt bruk av fliser. Takene har akustisk puss for å ivareta et behagelig innemiljø og begrensing av støy.

Prosjektet er bygget av Seltor med Basale som byggherre.

Villa Paradiso har tatt over Rafens gamle lokaler, som i tillegg har fått et tilbygg i bakgården, og en mesaninetasje. I hovedetasjen er det bygd et eget pizzakjøkken med vedfyrt pizzaovn, samt etablert et stort og moderne kjøkken i 2. etasje. En intern matheis sørger for logistikken mellom disse kjøkkenene. Seltor har vært med i prosjektet fra idé til ferdige lokaler, og i samarbeid med Basale har de designet og tilpasset den nye driften av lokalene, og optimalisere utleibare arealer.

Foto: Thomas Bjørnflaten

Hovedinngangen til Aker Brygg De første leietakerne har allerede flyttet inn i Terminalbygget, som er et frem-

tidsrettet signalbygg med unike indre og ytre kvaliteter. Etter en omfattende rehabilitering og ombygging fremstår det i ny drakt. Høyreiste kontorinnganger

over to etasjer vil stå tydelig ut i bybildet og skaper en solid profesjonell identitet. Kombinasjonen av handel, kontor og stilig design gjør dette bygget til ett av Aker

Brygges flotteste.

«Flere kunder i sentrum»Pilotprosjekt tar sikte på å omdanne bilparkeringsplasser til sykkelparkeringsplasser i Oslo sentrum, i samarbeid med lokale næringsdrivende. Prosjektet gjennomføres sykkel-sesongen 2015.

Prosjektet legger stor vekt på frivillighet og involvering fra næringslivet, og bygger på kunnskap fra andre byer hvor sykkeltilrettelegging brukes som en driver for utvikling av handel i sentrumsområder. Foreløpig har 14 bedrifter signert intensjonsavtaler for å delta, og Oslo Handelsstands Forening har uttalt at de er positive til piloten.

Illustrasjon: ”FETT OM / www.fettom.no”

Illustrasjon: Norwegian Property.

Lokaler/02–2015 | 13

Skandinavisk design Formstolen fra Norman Copenhagen er fortsatt populær. I år kom den i en dyp grønnfarge med valnøtt ben. Under Stockholmsmessen var det mye fokus på stolene og lounge-møblene med runde og myke former.Foto: Norman Copenhagen

De blågrønne nyansene Stimulerende, rolige og alltid elegante er fargene i dette spekteret. Midtveis mellom frodig vitalitet i de grønne fargene og kraften av blåfargens intensitet, ligger et spekter av moderne og friske kulører. Endelig er drømmen om en fargerik vår- og sommersesong en realitet.LADY Pure Color – Veggfarge 5362 FUSIONFoto: Jotun AS

Unikt Refleksjoner av Hugau / Larsson er et samarbeid mellom designere Julie Hugau & Andrea Larsson. En flott samling av håndlagde dekorative speil, som gir veggen et særegent dekor. Produkt har som formål og forener kunst og innredning.Foto: Hugau / Larsson

Humor Designeren Jonathan Adler er kjent for sin eklektiske stil, fylt av farger, humor og signaturprodukter. Han har tatt det norske markedet med storm, og er en designer vi vil se mer av.Foto: Jonathan Adler

NÅ: DESIGN

Nyheter fra Paris Den kjente interiørmessen, Maison Et Objet i Paris, var proppet full av spen-nende, fargerike, utfordrende og unike nyheter. MissoniHome overrasket enhver interiørentusiast på årets messe. En abstrakt kolleksjon med blomstrende krossover, symboler fra gamle tradi- sjoner og nye områder. Sterke strukturer veksler mellom det taktile og det nesten oversanselige. Innredningspotensialet er forsterket av ulike løsninger med det samme mønsteret. En salig blanding av sterke blomster, levende striper og duse nyanser. Foto: Missoni

En svevende sky Med poetiske karakter og store variasjoner transfor-mere god-været skyene Cloud seg til en atmosfærisk lysskulptur. Et høyteknologiske slitesterkt materialet,

som kan formes til å gjøre hver lampe unik.Clouds, Design: Frank Gehry - Foto: Vitra

14 | Nr. 02–2015/Lokaler

-Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

Lekent & Bærekraftig

Det koster penger å snu en eiendom, men det å «satse» har vist seg å være lønnsomt. Nå strømmer leietakerne til rehabiliterte Tveten Park, for her er det «valuta for pengene».

AV SILJE RØNNE FOTO: KJETIL ALSVIK

Nytt liv på gammel adresse

Lokaler/02–2015 | 15

n Fine lokaler/Tveten Park/

16 | Nr. 02–2015/Lokaler

OLE DEVIK VEI 6: : Nybygget fra 2012 har et spennende inngangsparti med god takhøyde og rikelig med lys.

Lokaler/02–2015 | 17

n Fine lokaler/Tveten Park/

D et har vært høy ledighet og de eldste eiendommene i parken bar preg av man-glende oppgradering. Det vi har gjort er å totalre-habilitere lokalene etter hvert som nye leietakere

har kommet inn, slik at kontorene blir 100 prosent brukertilpasset, sier Nina Sillibakken, Asset Manager i Scandinavian Property Group, som eier bygget sammen med Søylen Eiendom.

Næringsparken består i dag av nybygget Ole Devik vei 6, som var ferdigstilt sommeren 2012, Ole Deviks vei 2, et kontorbygg med store lyse flater og Ole Deviks vei 4, et eldre kombina-sjonsbygg som har gjennomgått en utvendig rehabilitering. Sammen utgjør eiendommene Tveten Park med totalt 35 000 kvm.

– Vi har stor tro på området. Tidligere var det mye industri, lager og tungtransport her, men vi ser nå at dette er på vei til å endres, og området er i ferd med å bli et etablert kontorområde.

Videre understreker hun at eiendommene kommer mer til sin rett nå med både skole, bolig og kontor i nærmiljøet.

De siste årene har det også vært en voldsom utvikling av Bryn-Helsfyr vis-à-vis eiendommen, Tveten blir neste ifølge gårdeieren.

– Det er gjort mye med eiendomsmassen i nærområdet, Bryn-Helsfyr er allerede kommet langt i denne utviklingen. Kombinasjonen av kort vei til sentrum, god kollektivtransport med buss hvert femte minutt og T-bane gjør eien-

dommen til et attraktivt leieobjekt for kontor-brukere. En helt ny sykkelvei er også igangsatt, forteller hun.

Samtidig jobbes det kontinuerlig med å skape flere positive tiltak i parken. På sikt vil det kanskje komme et spisested, frisør og andre servicetilbud.

Høy trivsel i nye lokalerIkke alle trenger å sitte i sentrum mener Sil-libakken. En ti minutters biltur fra sentrum kan spare bedriften for flere millioner årlig. Én prisbevisst leietaker er kaffeprodusenten Pelican Rouge Coffee Solutions as, som leier 1300 kvm lokaler i Ole Deviks vei 6.

– Det er som å komme på en helt ny jobb. Alt er moderne, lyst og tilpasset, forteller en for-nøyd, Ole Morten Furuhovde, Facility Manager i Pelican Rouge Coffee Solutions as.

Overgangen er stor fra eldre lokaler i sentrum med dårlig ventilasjon og lav standard. I dag er bedriften etablert i nybygget i femte etasje, der lokalene er spesialtilpasset for Pelican Rouge. Arealene veksler mellom cellekontor, åpne land-skap, møterom, sosiale soner og showrom – en fin flyt som kombinerer de ulike behovene til bedriften. Lokalene er lyse med store vinduer som byr på flott utsikt, og glassvegger som bevarer den luftige følelsen. De topp moderne rommene har delikat innredning med enkle elementer i lyst tre. Furuhovde har stått for det meste av interiøret, der han har funnet gode alternativer fra Kinnarps og IKEA.

– Alt er lagt til rette for å gjøre arbeids-dagen effektiv. De ansatte skal ikke trenge å gå langt for å søke informasjon. Nå ligger alt i nærheten, sier han.

Det betyr at ansatte som jobber i team, slik som kundeservice arbeider i åpne landskap. Økonomiavdelingen har nærhet til arkiv og showrom til møterom, alt i alt er det lagt vekt på god internkommunikasjon.

– Vi har fått det veldig fint. Lokalene er lyse og romslige, samtidig som vi har mulighet til å vokse, dersom vi trenger plass til flere ansatte. Alt er tilrettelagt.

Furuhovde innrømmer at ikke alle med-arbeiderne var like entusiastiske til en flytting.

– Mange var skeptiske til lokasjonen, men flyttingen har gått over all forventning, sier han, og en medarbeider legger til at «folk ikke er kjent i området. Når de hører Ole Deviks vei vet de ikke hvor det er. Det er overraskende greit å komme seg til og fra jobb, det tar kun ti minutter fra sentrum»

– Vi har bevisst valgt å ikke ha for mye dyr innredning, slik som flatskjermer og kostbare møbler. Vi ønsker å vise kundene våre at vi har en fornuftig økonomi, men likevel kan bo pent, sier Furuhovde.

Et levende miljøØyvind Oxholm Meisingset, partner i Malling & Co Næringsmegling AS har bistått gårdeier med utleie av Ole Deviks vei 6. Han kan legge til at bygget har gode og fleksible planløsninger,

«Det er som å komme på en helt ny jobb. Alt er

moderne, lyst og tilpasset.»

Ole Morten Furuhovde, Facility Manager i Pelican Rouge Coffee Solutions as.

MIDTPUNKT: Profilforum AS har tøffe lokaler på bakkeplan i Ole Deviks vei 2. Du blir møtt av et stilig lounge-område, der bedriften mikser ulike puffer i forskjellige mønstre og materialer – gjennomført og personlig.

18 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Tveten Park/

MIDTPUNKT: Profilforum AS har tøffe lokaler på bakkeplan i Ole Deviks vei 2. Du blir møtt av et stilig lounge-område, der bedriften mikser ulike puffer i forskjellige mønstre og materialer – gjennomført og personlig.

Lokaler/02–2015 | 19

INTIMT: Spiseplassen til Profilforum AS er innredet som i hjemmet, med hyggelige sitteplasser, hyller med duppeditter og et moderne kjøkken.

20 | Nr. 02–2015/Lokaler

enten for de som ønsker cellekontorer eller åpne landskap – det gjør at bygget passer for de aller fleste mener han.

– Byggets etasjeflater er på over 3000 kvm bruttoareal med høy teknisk standard og vent-ilasjon. Det er også en trivelig bedriftsrestaurant i toppetasjen med stor solrik takterrasse med sitte-grupper, grill og flott utsikt, forteller Meisingset.

Kantinen benyttes av leietakerne til seminarer, møter og sosiale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har området én av Norges beste Rema 1000 butikker samt treningsmuligheter hos leietakeren Cardio Kickboxing. Ved å knytte fellesfasilitetene i Tveten Park sammen har gård-eier lykkes med å bedre nivået på disse tjenestene. Alle byggene er profilert av leietaker i Ole Deviks vei 2, Profilforum AS, som har klart å skape et helhetlig og informativt utrykk gjennom skilting og profilering av byggene i parken. Utearealene er trimmet slik at trær og busker gir Tveten Park et hyggelig inntrykk for besøkende og leietakere. Med store parkeringsareal er næringsparken et bra alternativ for de som har mange ansatte som krever mye parkering.

– Samlet sett vil de som flytter hit få mange kvaliteter for pengene, sier han.

Moderne bygg med muligheter– Ole Deviks vei med sine lyse og åpne lokaler, gir mange muligheter for leietakere. Fleksible arealer gir anledning til stor variasjon og spe-sialtilpassede løsninger, sier Anne Lise Reitan, interiørarkitekt i LINK Arkitektur. Hun tilretteleg-ger for bruketilpassede løsninger i Tveten Park.

Med såpass mye dagslys og åpen utsikt har lokalene et godt utgangspunkt for å skape et inspirerende og variert arbeidsmiljø. For firmaer som ønsker en åpen organisasjon med flyt av kompetanse og vid kunnskapsdeling anbefaler hun åpne arbeidsplasser i landskap.

– Arbeidsplassene vendes ut mot fasade med lyset og utsikten, støttefunksjoner og sosiale soner legges inn mot midtkjerner og mer kommunikasjonsaktive arealer av bygget, for-klarer Reiten.

Hun tilrettelegger også for tradisjonelle løs-ning med kontorer eller kombinasjoner av åpne og lukkede arealer.

– Ved slike løsninger blir det ekstra viktig å danne soner i arealene utenfor kontorene for å skape det gode arbeidsmiljøet og en arena for samhandling, sier interiørarkitekten.

Å møte et hyggelig miljø ved ankomst i lokalene er avgjørende for det totale inntrykket, derfor har alle bygg en trivelig sofagruppe som

Øyvind Oxholm Meisingset, partner i Malling & Co Næringsmegling AS.

Anne Lise Reitan, interiørarkitekt i LINK Arkitektur.

n Fine lokaler/Tveten Park/

TYDELIG PROFIL: Ole Deviks vei 2, er et aktuelt kontorbygg med store lyse flater. Profilforum AS har skapt en moderne kontorløsning, som tydelig viser bedriftens identitet.

Lokaler/02–2015 | 21

NATURLIG: : Enkelt, men stilfullt design var viktig for Ole Morten Furuhovde, Facility Manager i Pelican Rouge Coffee Solutions as, når han innredet bedriftens lokaler.

22 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Fine lokaler/Tveten Park/

NATURLIG: : Enkelt, men stilfullt design var viktig for Ole Morten Furuhovde, Facility Manager i Pelican Rouge Coffee Solutions as, når han innredet bedriftens lokaler.

Lokaler/02–2015 | 23

PELICAN ROUGE COFFEE SOLUTIONS KONTOR I TVETEN PARK: Lokalene er godt brukertilpasset, slik at de ansatte ikke trenger å gå langt for å søke informasjon –dette gjør arbeidsdagen effektiv.

24 | Nr. 02–2015/Lokaler

kan benyttes av både ansatte og besøkende. – Kommunikasjonsårene i bygget ligger sentrert

i bygningskroppen, man kommer inn i arealer der det er tilrettelagt for sosiale soner og stemnings-skapende miljøer, forklarer hun.

Interiørarkitekten har i samarbeid med leie-takerne jobbet aktivt med å tilpasse lokalene, samtidig som hun har vært opptatt av å ivareta byggets kvaliteter, som det gode lyset og siktlinjer ut til omgivelsene.

– En god dialog og en plan skaper de effektive løsningene og de beste miljøene, avslutter Reitan.

Gammelt bygg i ny draktNewsec har jobbet med utleie av Ole Deviks vei 2 og 4 siden begynnelsen av november 2014.

– Vi har hatt mange visninger her og får veldig positive tilbakemeldinger på lokalene, fleksibili-teten og ikke minst løsningsorienterte gårdeiere, sier Jan W. Roll, direktør for utleie i Newsec, som ser flere kvaliteter ved byggene.

– Beliggenheten er langt bedre enn det mange tror, med god tilgang fra sentrale innfartsårer, flere busstopp i nærheten og T-banen like unna. Det er faktisk ikke mange minuttene til Oslo Sentrum med bil. Og hvorfor betale mer enn nødvendig for gode og oppgraderte lokaler? Tveten Park

tilbyr god «valuta for pengene», understreker næringsmegleren.

Tidligere erfarte han at «opplevelsen» av be-liggenheten var utfordrende – men de fleste blir overrasket når de først kommer på visning.

– Vi har i løpet av de siste månedene, allerede inngått fem leiekontrakter – hvorav en har sittet i nabobygget og en annen her leid her tidligere. Det er et sterkt signal på konseptet, påpeker han.

Gårdeier har knekt koden ifølge Roll, ved å tilby god standard på lokaler til meget konkur-ransedyktige priser.

Ole Deviks vei 2 og 4, fremstår nå som en sam-let enhet med nybygget Ole Deviks vei 6 – under konseptet Tveten Park. Felles skiltplan, profilering av byggene og felles konseptutvikling har vært viktig. Her jobber gårdeier videre med å kunne tilby og tilrettelegge for variert og innbydende område, med fellesfunksjoner mellom byggene.

– Heldigvis – får vi si – så ønsker ikke alle å sitte på Aker Brygge og betale fullpris der, avslutter Roll.

Jan W. Roll, direktør for utleie i Newsec

Nina Sillibakken, Asset ManagerScandinavian Property GroupSPG Private Equity AS

n Fine lokaler/Tveten Park/

SOSIALE SONER: Det er tilrettelagt for at både ansatte og besøkende skal kunne ta uformelle samtaler eller lese avisen. Kontorlokalet har flere hyggelige plasser for mindre pauser.

Lokaler/02–2015 | 25

26 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Rodeostolen/

Ballstolen Rodeo inntar arbeidslivet.

Rull deg til bedre helse

Da privatpraksisen til fysioterapeut Frode Skretting tok av i 2007, ble han bekymret. En hurtig økning av ryggplager så ut til å ramme store deler av befolkningen. Stadig kom kundene tilbake, det ga Skretting en urovekkende følelse. Han ønsket å gjøre folk friske, men vedvarende ryggskader hadde blitt en belastning for samfunnet, og kundene ble yngre. Skretting tok grep og videreutdannet seg innen bevegelsesvitenskap. I masteroppgaven skrev fysioterapeuten om ball versus stol i klasserommet.

– Når du sitter på en ball, trener du ryggen mens du sitter. Vi opplevde også at urolige barn ble roligere, fordi de får ut mye energi ved å være i bevegelse på ballen, forteller han.

Ifølge Skretting gir terapiballer sterkere ryggmuskulatur, bedre balanse, bedre sitteopplevelse, samt bedre bevegelse i rygg og bekken. Erfaringen i klasserommet ga han ideen til ballstolen. Fysioterapeuten ønsket å utvikle en stol med fokus på bevegelse og ergonomi, som hadde de samme gode egenskapene som en ball, men som fjernet alle ulempene ved å benytte vanlige terapiballer. Resultatet ble en ringformet ballstol, som både er skulpturell, leken og ukonvensjonell. I dag benyttes den både i skoler, bedrifter og hjem.

– Den runde formen til stolen, gjør at du må være aktiv. Den oppfordrer til en balansert sittestilling og ivaretar god ergonomi og stimulerer sentralnervesystemet til enhver tid. Den utfordrer til å balansere, koordinere, være våken og konsentrere seg, forklarer gründeren.

Stolen ble lansert våren 2014 i offentlig og privat sektor, og er en satsning på innovativ global rygghelse.

Kortreist design Skretting vet hva han snakker om. Rygglidelser påførte den norske velferdsmodellen 2,4 millioner tapte dagsverk i 2012, viser tall fra NAV.

– Det er den enkeltlidelsen som koster samfunnet mest, og den hyppigste medisinske årsak til sykefravær og uførelidelser, sier han.

Gründeren er glad for at han har klart å skape et produkt, som vil forbygge rygglidelser. I samarbeid med Hareide Design har Skretting designet og utviklet Rodeo-stolen, som er et klart bevis på at helse og design kan gå hånd i hånd.

– Siden dette handler om folkehelse og derfor har en bred målgruppe valgte vi å fremheve pappesken som stolen kommer i. Bruken av «O» som et identitetselement på pakningen styrker identiteten, men fremmer også stolens egenart, på en leken og indirekte måte, forteller han.

De har brukt esken aktivt som en del av profilen for å leke, bygge og gi Rodeo-stolen en holdning som en ukonvensjonell, utfordrer, med en oppfordring «beveg deg!». O’ene på esken befinner seg i en slags gråsone mellom bokstav og grunnform, i likhet med stolen som utfordrer skillene mellom skulptur og møbel.

Pakningsdesignet for Rodeo-stolen vant også diplom i Visuelt.

AV SILJE RØNNE

Lokaler/02–2015 | 27www.sparebank1eiendom.no

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan

• Meget god beliggenhet i Oslo sentrum

• Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium

• Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård

• Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

HAMMERSBORGGATE 9 Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

Lokaler til leie

Kontakt Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. - Tlf: 954 23 553. randi.haeselich@sparebank1.no

28 | Nr. 02–2015/Lokaler

Rom er ikke bare et rom, det påvirker og gjør noe med mennesker. Det vil si at arbeidsplassen former mange av betingelsene for produksjonsevnen. Utnyttes

arenaen riktig kan det føre til høyere måloppnåelse i organisasjonen.

ROM - et strategisk redskap

AV SILJE RØNNE FOTO: GATIS ROZENFELDS

n Aktuelt/Rom/

SPOT ON: AS Scenario Interiørarkitekter MNIL har knekt koden. Hvert enkelt rom har en tydelig funksjon og design, som legger til rette for tiltenkt arbeidet.

STRATEGI -> MENNESKER -> ROM – BYGGE FRA INNSIDEN OG UT

Leietakeren tilbys en rekke «viktige» elementer, som fleksible løsninger og effektiv drift. Kort avstand til knute-punkt og nærhet til servicefunksjoner med mer. Den helhetlige vurderingen av byggets kvaliteter påvirker fore-stillinger om riktig nivå på leie. Jo flere avkrysninger på sjekklisten, jo høyere leie.

– Rom blir er også strategisk in-teressant, simpelthen fordi du kan utforme rom som påvirker atferden i den retning som er strategisk øn-skelig, sier Jørund Kjøsnes, direktør og daglig leder i SIGNAL Arkitekter.

Noe av den fysiske miljøpåvirkningen er instrumentell, i den grad at vi alle forholder oss til det nærmest auto-matisk. Tilstrekkelig mengde dagslys, samt godt med luft gjør oss våkne og opplagte. Sollys og oksygen er faktisk grunnleggende for vår eksistens, og arbeidsplasser med dårlige løsninger for belysning og ventilasjon vil raskt trekke ned medarbeidernes trivsel og produksjonsevne.

– Dette er vi sikre på, men andre sammenhenger er mer diffuse – selv om effektene kan være tydelige og konkrete, kan man være usikker på om det er en ønsket eller uønsket effekt. Konstant eksponering av andres aktivitet, bevegelser og samtaler øker mengden av sanseinntrykk i løpet av arbeidsdagen, og utløser adrenalin og kortisol – som vi kaller stress, forklarer Kjøsnes.

Positivt stress kan være nyttig og viktig, fordi det girer det opp hjerne og blodomløp, og gjør oss mer oppmerksomme, aktive og raskere i tankegangen. Stress blir negativt når adrenalin-utskillelsen varer så lenge at den tærer på kroppen, og vi taper konsentrasjonsevne og beslutnings-dyktighet. Det kommer altså an på hva du driver med.

– Noen effekter er så komplekse og diffuse at vi vanskelig kan doku-mentere hvilke faktorer som egentlig henger sammen, siden vår respons på omgivelsene kan skyldes så mangt. Derfor kan vi ikke forutse hvilken at-ferd som vil oppstå automatisk, som følge av det fysiske miljø alene. Det er for eksempel ikke slik at vi auto-matisk begynner å samhandle, bare ved å sitte i åpne kontorlandskap, som noen synes å tro, understreker han.

Likevel, noen sammenhenger kan han med god sikkerhet dokumentere. Igjennom observasjoner over lengre

tid, og mange av disse har viktige strategiske implikasjoner for dagens arbeidsliv.

– Rom kan designes slik at det un-derstøtter de arbeidsprosessene som virksomheten har. Noen rom legger til rette for dialog, sosial interaksjon og uformelle, spontane samtaler, som for eksempel kafémiljø, torgområder og lounger. Noen fysiske miljøer skaper ramme for autonomi og fordypning, hvor man lett kan konsentrere seg om komplekse sammenhenger uten å bli forstyrret, slik som universitetets lesesal, forteller han.

Kjøsnes ser ofte at organisasjoner ikke lykkes med å gjennomføre en-dringsarbeid, ettersom de ofte sitter fast i etablerte arbeidsmønstre. Er hensikt å endre prosessene bør man ifølge spesialisten også endre det fy-siske miljøet, slik at det understøtter det nye fremfor å forsterke det gamle.

– Utformingen må planlegges og forankres hos de som eier prosessene, og det er organisasjonens ledelse, før man slipper til de som har ansvar for det bygningstekniske, eller for at leieprisen skal være lavest mulig. Du må bygge fra innsiden og ut!

Atferd som realiserer strategierArbeidsplassenes utforming påvirker atferd, og av den grunn har det stor betydning på strategisk nivå.

– Når det blir kritisk for organi-sasjoner å ta i bruk kollektive ar-beidsprosesser, hvor eksperter skal møtes, drøfte, diskutere og sammen løse komplekse problemer, kan det

fysiske miljø understøtte nettopp dette, mener Kjøsnes.

I stedet for å primært understøtte individuell oppgaveløsning, fordyp-ning, ro og konsentrasjon, som man-ge bygg gjør i dag, utformer man hel-ler løsninger der hensikten er å skape dialog, uplanlagte møter, læring på tvers, nettverksarbeid og samhand-ling, fordi det er de aktivitetene som er kritiske. Løsningene må også gi rom for ro og uavbrutt konsentrasjon når dette er påkrevet, og fleksibilitet og robusthet til å kunne endre løs-ningene når behovene forandres.

– Virksomheter oppnår altså lettere sine mål når de fysiske løsningene blir en støtte og medspiller til prosessene, i stedet for å motvirke de, forklarer han og kommer med eksempler:

Hvorfor er det strategisk viktig å bo så sentralt at man betaler 3-4 ganger så høye leiekostnader som utenfor bykjernen? Store advokatselskaper, meglere, revisorer og rådgivere med høyt salærnivå lokaliserer seg i ho-vedsak i eksklusive lokaler, i de mest sentrale områdene av byen.

– Man skulle tro at slike miljøer har tilstrekkelig økonomisk kompe-tanse til å registrere at man kunne spart store leiesummer på å flytte til Grorud, Jessheim eller Dokka. Hoved-årsaken ligger nok i at det for slike aktører er strategisk helt essensielt å tiltrekke seg og beholde toppfolk i sine respektive bransjer. Kontorstandard og beliggenhet er til dels kritiske fak-torer i bygging av det riktige omdøm-met. Flytter et slikt selskap ut til mer

I følge Kjøsnes påvirker rom atferd, og atferd gjør at virksomheter når sine strategier:Strategien angir hvilke konkrete utfordringer man ønsker å løse, eller hvilke effekter man ønsker å oppnå. Hva er målet – og hvordan vet vi at/når vi har oppnådd de? Menneskene skal sammen finne løsningene på disse utfordringene, eller i praksis skape de ønskede effektene. Hvilke aktiviteter gjør at vi oppnår målet? Hvilke arbeidsprosesser er de mest produktive?Bygget skal tilrettelegge for og understøtte de riktige aktivitetene, slik at målene blir lettere å oppnå. Illustrasjon: SIGNAL Arkitekter

Jørund Kjøsnes er direktør og daglig leder i SIGNAL Arkitekter i Norge. Han er utdannet økonom, med Master i Organzational Change, og har jobbet i 15 år med organisasjonsprosjekter knyttet til eiendom.

SIGNAL arkitekter er et tverrfaglig rådgivings-miljø med hovedkontor i København, som bistår brukere av bygg med analyse, brukerprosesser og utforming av optimale bygg, innen læringsmiljø, bomiljø, arbeidsmiljø og helse.

----

I SIGNAL har de i 15 år samlet nøkkeltall for hvordan medarbeideres arbeidsprosesser hen-ger sammen med bygninger de arbeider i. Her er noen av funnene de har gjort, sammen med noen av de potensielle strategiske mulighetene disse medfører;

- Kunnskapsarbeidere bruker i gjennomsnitt kun 30-50% av arbeidstiden ved sin arbeidssta-sjon, selv om arbeidsstasjonen står til rådighet i hele arbeidstiden. Organisasjoner som innretter arbeidet som en aktivitet fremfor et sted kan i hovedsak enkelt redusere 30% av det samlede areal de ellers skulle bruke til skrivebord.

- Det er en klar sammenheng mellom den måten mennesker arbeider på og antallet kvadrat-meter de samlet sett bruker på å arbeide sammen. Jo mere man samarbeider med sine kolleger i felles arbeidsarealer, jo mindre areal bruker de til sammen.

- Jo lengre unna hverandre mennesker fysisk befinner seg, jo mindre kjenner de til og kom-muniserer med hverandre. Dette er en tendens både i det horisontale planet (avstand mellom mennesker på samme etasje), og vertikal avstand (på tvers av etasjer).

- Mennesker som jobber sammen i felles arbeidsmiljøer har flere ansikt-til-ansikt møter i løpet av dagen, og færre forhåndsavtalte «tradi-sjonelle» møter. De har også kontakt med flere kolleger i løpet av dagen, og kontakten til andre strekker seg lengre ut i organisasjonen enn hos dem som sitter alene i eget kontor.

- Mennesker som arbeider i felles arbeids-miljøer med ikke faste eller delte arbeidsplasser har ytterligere økt kontakt med andre kolleger i organisasjonen enn de kollegene som jobber i åpne kontorløsninger med fast plass.

Dette utplukket av målbare sammenhenger mellom rom og atferd viser oss at det potensielt ligger strategiske betydelige muligheter til å påvirke hvordan mennesker samhandler med hverandre.

30 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Rom/

grisgrendte strøk vil det mest sannsynlig gå konkurs, påpeker Kjøsnes.

Fokus på medarbeidertrivselKjøsnes henviser til NHOs arbeidsmiljø-fond, som sier at én ukes sykefravær koster bedriftene i gjennomsnitt 13 000 kroner i økte kostnader og tapt omsetning. Ifølge sykefraværsstatistikken er vi syke to uker i året. Dersom bedre bygg kan halvere syke-fraværet i en bedrift med 100 ansatte sparer den over 1 million i året.

– Gode, moderne bygg skal ikke bare tilfredsstille krav til bygningsfysisk bære-dyktighet, men de må også være sosialt bæredyktige. Det vil si at bygningen skal fremme helse og trivsel, og et miljø som gjør at de menneskelige ressursene blir brukt på en mest mulig optimal måte.

Videre må byggene kunne underbygge komplekse oppgaveløsninger og inno- vasjon. Globalisering og økt digitalisering gjør at konkurranseutsatte virksomheter må fornye seg, sine tjenester og produktleve-ranser stadig raskere. Evnen til innovasjon og videreutvikling av produkter tjenester er avgjørende for virksomhetenes overlevelse.

– Offentlige virksomheter må også levere stadig bedre tjenester, for mindre ressurser, og står foran mer komplekse oppgaver, som krever høyere og mer spe-sialisert kompetanse. Disse fremstår likevel ofte ikke som attraktive nok til å tiltrekke seg ønsket arbeidskraft, og et suksesskriterium er da å lykkes med å utnytte potensialet i det kollektive, sier han.

Kjøsnes tror at fremtiden tilhører de organisasjonene som mestrer dette tverr-faglige samarbeidet, som finner effektive måter å kombinere og koordinere ressurser som utfyller hverandre, og løser de kom-plekse oppgavene i fellesskap.

– Det fysiske miljø betyr selvfølgelig ikke alt. Du bør ikke innbille deg at for eksem-pel kultur og verdifundament er noe som automatisk bare kan bygges inn i veggene, når et nybygg skal oppføres. Du begynner ikke automatisk å samhandle ved å sitte i åpne løsninger, på samme måte som at man ikke automatisk begynner å lage mat bare ved å bevege seg inn i et godt kjøkken, understreker han.

Kjøsnes mener at kultur er noe vi alle bidrar til i det øyeblikk vi kommer inn døren og møter hverandre på arbeidsplassen. Han understreker at rommet ikke betyr alt, uansett hvor mange forskjellige måter vi designer det på.

– Men, rom betyr langt mer enn det som kommer til uttrykk i den måten mange organisasjoner, kanskje ubevisst, ikke job-ber strategiske med det fysiske miljøet, avslutter han.

STILRENT OG ELEGANT: Interiør og et tilrettelagt fysisk miljø kan kombineres. På begrensede arealer har Scenario utnyttet lokalene maksimalt, samtidig som de fremstår tidsriktige og unike.

Lokaler/02–2015 | 31

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l om@malling.no • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l nina@spgroup.no l +47 454 53 762

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og so-siale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ]> God parkeringsdekning

> Sykkelparkering inne/ute

> Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

> Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine

> Stor takterrasse med utsikt

> Nybygg

> Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser

> Både landskap og cellekontor

> Store og gode vindusflater

> Ca. 400 m2 til 3 100 m2

32 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Fairtrade/

Liten leietaker – store muligheter

H vite vegger fylt med vakre fotografier av produsenter og fargeglade innslag gjen-nom valg av møbler, støtter logoens fargekoder. Uten ord, men ved hjelp av inn-redning klarer bedriften å

spre sitt budskap. Det har ikke alltid vært slik. Tidligere holdt de til på adressen bortenfor, da var utrykket noe helt annet. Dårlig luft, mørke lokaler og en heis som ikke fungerte. De ansatte følte seg trette og tunge i hodet etter endt arbeidsdag. Som ideell organisasjon har du ikke mulighet til å legge mye penger i husleie. Likevel var det nødvendig med forandring.

– Jeg begynte å se på lokaler og henvendte meg til markedet. Vi var i kontakt med flere meglere og ble til slutt fanget opp av Thon Eiendom. De var veldig imøtekommende og viste oss ulike lokaler i området, ja her i Strøget, forteller Odd Michael Stavnes, økonomi- og administrasjonsansvarlig, i Fairtrade. Som aldri hadde trodd at de ville ende opp der. For første gang de så lokalene, var det noe ganske annet.

– Jeg fikk sjokk da eiendomssjefen hos Olav Thon viste oss disse kontorene. De var både i dårlig stand, små og hadde en romløsning som ikke var ideell for oss. Men så sa utleier at vi kunne rive noen vegger, få pultene inntil vinduene, lage en ny utgang og få et stort møterom med glassvegger, og slik ble det, forklarer Stavnes.

TotalforandringNår du kommer inn i Fairtrades nyoppussede lokaler blir du møtt av en hyggelig gang. Til høyre har de plassert det åpne landskapet, med store vinduer som gir ansatte rikelig med lys. Parallelt har de et møterom med glassvegger, som skaper en luftig følelse i rommet, med mulighet til å trekke for gar-diner. Selv om det kun har skjedd én gang.

– Vi ønsket oss et ordentlig møterom, for at folk kunne komme til oss. I dag funger rommet optimalt, samtidig som glassveggene er støydempende slik at de ansatte får arbeidsro, sier han.

På andre siden har lokalene et stillerom, spise-plass, kjøkken samt toaletter og dusj. Det er blitt så hyggelig der at Stavnes kunne fortelle at de ansatte ikke var i tvil når det kom til julebordet, det skulle selvfølgelig holdes i egne lokaler. Hadde det vært for ett år siden, ville de fleste ha drømt om å ha det et annet sted.

Fairtrades tidligere lokaler hadde cellekontor, der alle var spredt. I dag er de 8 medarbeiderne samlet, og svært fornøyd med løsningen. De har fortsatt muligheten til å bevege seg rundt og har mye større fleksibilitet enn tidligere.

– Nå er det enkelt å få besøk å holde møter her. Ja dette gikk over all forventing, sier en fornøyd Stavnes.

De «små» leietakerneJohn Braastad, eiendomssjef for næring i Thon Eiendom, understreker at Fairtrades tilfelle ikke er eksepsjonelt. Ifølge han finnes det flere gode

Fairtrade Norge bekjemper fattigdom, ved å sørge for rettferdige

handelsbetingelser for bønder og arbeidere i utviklingsland. På kontoret i

Storgata 13 i Oslo, har de skapt et levende miljø i organisasjonens tro.

AV SILJE RØNNE

Liten leietaker – store muligheter

Foto: Fairtrade Norge

34 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/ Kontortrender 2015/ Asics

muligheter for mindre bedrifter, hvis de er åpne for å tenke annerledes.

– Det ligger mange perler i sentrum, i de litt rimeligere områdene. Men vi erfarer at mange ikke har vært lenger øst en Stortorvet. For mindre virksomheter kan det lønne seg å utvide søkefeltet. Da får de «mer for pengene», mener han.

Slik som i Fairtrades tilfelle er ikke Strøget, «blindtarmen» mellom Storgata og Torggata et utpreget kontorområde. I dag huser det både butik-ker, kafeer og utesteder, og mer skal det bli. Likevel er det en del av sjarmen for Fairtrade, som heller ikke har behov for å være i et utpreget nærings-område, men nærme offentlig kommunikasjon.

– Det er flere områder i Oslo, som ikke er like populære for kontor. Hvis man er villig til å flytte på seg, finnes det mange muligheter her. Deler av Oslo Øst er i en rivende utvikling og er områder

som i mange tilfeller ligger mer sentralt til med tanke på offentlig kommunikasjon enn vestover, sier Braastad.

I noen eldre bygg vil også gårdeiere være interessert i å foreta en rehabilitering, for å få leietakere inn. Tomme lokaler blir veldig dyrt. Enkle grep som ikke alltid ligger i dagen kan gjøre store forskjeller. Dersom du klarer å se potensialet i lokalene, og gjøre noe av den krea-tive jobben selv tror eiendomssjefen at du kan spare en del kroner.

– Det er mulig å gjøre en del rimelige grep, dersom man er litt kreativ. I Fairetrades tilfelle, benyttet vi kun egne DAK tegninger og spilte ball med Fairtrade for å nå endelig resultat. Fairtrade var flinke til å se potensialet og de har gjennom egen innredning fått lokalene til å se mer eks-klusive ut, avslutter han.

John Braastad, eiendomssjef fornæring i Thon Eiendom.

BRAASTADS 3 TIPS TIL SMÅ LEIETAKERE:1. Utvid søket med tanke på beliggenhet.2. Ta med medarbeidere i prosessen som evner å se muligheter.3. Tenk farger og lys. Mye kan utrettes med dette uten dyre inngrep.

FARGERIKT: I Fairtrades nye lokaler har de innredet med organisasjonens egen profil, slik at besøkende skal få en forsterket følelse av hva de jobber med. Foto: Thon Eiendom

Lokaler/02–2015 | 35

Et vellykket lokaliseringsprosjekt krever høyt fokus og tilførsel av kompetanse og ressurser. Våre spesialist-team hjelper med:

• Utleie

• Organisatoriskanalyse

• Behovsavklaringer

• Prosjektledelse

• Dypmarkedsinnsikt

• Finansiellanalyse

• Forhandlingerogsluttføringavkontrakt

• Salg

“… CBRE have clearly proven that they are a valuable asset in the process showing strong negotiation skills as well as excellent communication skills.… I would gladly recommend CBRE as a most valuable partner.”

Monika Andersson, Accenture – Nordic workplace solution director

Kontakt:Adm. Dir. John Olof Solberg+4799041188jos@cbre.no

SeCBRE.no/CBRE.com

36 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Kaffe/

Ikke bare kaffe

N ordmenn elsker kaffe! Så mange følelser rundt kaffe kan man kanskje smile av, men faktum er at vi i Norge elsker kaffe. Vi drikker nest mest i

verden. Flere ganger om dagen, hjemme, på jobb og i alle slags sosiale sammenhenger. Årsaker og anledninger er mange, men mest av alt drikker vi kaffe fordi det er godt, sier Bjørn Grydeland, i Norsk kaffeinformasjon.

Det er bare i Finland det drikkes mer kaffe per innbygger enn i Norge. Hver nordmann forbruker ni kg kaffe i året. Det vil si at vi i gjennomsnitt drikker over tre kopper kaffe per dag, mens kaffedrikkerne konsumerer i snitt nær 5 kopper per dag.

Kanskje er årsaken til all kaffedrikkingen at vi i Norge har tilgang på verdens beste kaffe?

– Norske kaffebrennerier kjøper kaffe av høy-este kvalitet og mesteparten brennes forholdsvis lyst, slik at vi unngår den bitre smaken vi gjerne finner sørover i Europa. Da går det også an å drikke den uten bruk av sukker og melk, forteller en entusiastisk kaffedrikker.

Da kaffebarene dukket opp for 20 år siden ble espresso introdusert for det norske folk.

–De melkebaserte kaffedrikkene kom for fullt og Caffè Latte ble symbolet på en ny generasjon. Som med det meste roet det seg, og i dag er ikke akkurat «latte» det mest trendy man kan bestille på kaffebar, ler han.

«Den sosiale olje»I Norge omtales ofte kaffe som «den sosiale olje», som smører det sosiale liv.

– Kaffen får i gang praten på møter, og kaffe er det første vi tilbyr gjestene. Det er nesten slik i Norge at det å ikke drikke kaffe er en belastning. Kaffepausene på seminaret ser alle frem til, og det er ikke lett for en foredragsholder å fenge tilhørere som ikke har fått morgenkaffen, forteller Grydeland.

Hvert år gjennomfører Ipsos MMI «Kaffe- undersøkelsen» for Norsk Kaffeinformasjon. Det at morgenkaffen og pausekaffen på jobb er de viktigste kaffekoppene, overrasker vel ingen.

– Et solid flertall drikker vanligvis kaffen svart. Faktisk hele 79 prosent av kaffebefolkningen og det utgjør 2,6 millioner nordmenn. Andelen er svært stabil over tid, og har ikke endret seg nevneverdig de siste tre årene, sier han.

Det er ikke lenger flaut med traktekaffe, og salget av godkjente traktere har økt. I tillegg har

AV SILJE RØNNE

«Da Statoil i fjor vurderte å kutte ut gratis kaffe til

offshoreansatte ble det ramaskrik. De ansatte raste og

pressen kastet seg over saken. Fagforeningen kalte det

smålig og demotiverende og en professor i medisin mente

det var latterlig. Statoil snudde tvert».

Bjørn Grydeland, i Norsk kaffeinformasjon

FAKTA OM KAFFE Kaffe er frøene inne i kaffebæret. Kaffe-treet vokser i tropiske strøk rundt ekvator, og dyrkes på plantasjer i Afrika, Sør- og Mellom-Amerika og Asia.

Det finnes to hovedtyper kaffe: Arabica og robusta. Arabica regnes for å være av best kvalitet, og ca 98% av kaffen vi importe-rer til Norge er av denne sorten. Innenfor de to hovedgruppene finnes det igjen en lang rekke varianter og kvaliteter med særegen smak og karakter. Både klima, jordsmonn, vekstforhold og prosessering påvirker smaken.Det tidligste kaffehuset man kjenner til, var et i Mekka i år 1470. Kaffe kom til Norge på slutten av 1600-tallet.Etter olje er kaffe verdens største handels-vare. Over hundre millioner mennesker er engasjert i produksjon, foredling, eksport, transport, salg og distribusjon. Kaffe er ferskvare. Smak og aroma forsvin-ner raskt om du ikke oppbevarer kaffen med så lite påvirkning av lys og oksygen som mulig. Ha gjerne kaffen i originalem-ballasjen i en tett boks.

TØRKING: Alt påvirker smaken. Jordsmonn, høyde over havet, planten, foredling og brenning. Her ser vi kaffe som ligger til tørk på en stor patio i Sør Amerika.

Lokaler/02–2015 | 37

manuell filtrering fått sin renessanse og på kjøk-kenet finner vi nå designikoner som Chemex eller japanske håndbryggere fra Hario eller Kalita. Det passer inn i tiden. God smak handler ikke bare om kaffen men også om det den brygges i.

I undersøkelsen kom det frem at 1,47 millioner nordmenn – 44 prosent av kaffebefolkningen – fore-trekker å ha kaffepausen sammen med kollegaer på jobben. De fleste mener også at kaffe spiller en viktig rolle i jobbsammenheng – enten som samlingspunkt, som oppkvikkende middel eller som et personlig pusterom. Og hele 1,8 millioner nordmenn (46 prosent) mener at kaffe virker positivt på helsetilstanden.

– Kaffe på arbeidsplassen kan by på utfor-dringer. Den tiden da det sto en trakter på hvert lille tekjøkken ser ut til å være forbi. Ikke fordi

kaffen var vond nødvendigvis, men ingen tok ansvaret. Ledelsen ønsker ryddige leieavtaler med profesjonelle leverandører.

– De ansatte er kresne og vil ha skikkelig kaffe. Det blir lett dårlig stemning om kaffen ikke smaker og de ansatte må ut på gaten for å få seg en skikkelig kopp. Å forsøke å spare noen kroner på å redusere kvaliteten på kaffe kan vise seg å bli dyrt, fortsetter Grydeland.

Opprinnelse og smakInteressen for råvarer, dyrking og foredling har økt. Ikke bare når det gjelder kaffe. Respekt for bonden, for planten og bærekraftig utvikling er dagens stikkord.

– Vi vil vite hva vi har i oss og hvor det er dyr-ket. Flere av kaffeprodusentene forteller om opp-

rinnelse, foredlingsmetode, smak, brennegrad og brennedato. Du finner det samme her som du finner for vin, forklarer han.

Kaffe inneholder mer enn 850 kjente smaks- og aromastoffer.

– Kaffe er definitivt ikke bare kaffe, og det eksperimenteres i kaffebrennerier og i kaffebarer hver eneste dag for å kunne tilby kaffe som smaker av opprinnelse. Om det er solbær, sjokolade, nype eller nøtter. Og forbrukerne følger etter. Mange betaler gladelig 120 kr for en kvart kilo kaffe, kverner den selv og tilbereder den akkurat slik man skal, avslutter han.

38 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Inneklima/

Miljøet i fokus

Alle vet at vi naturligvis blir mer opplagt hvis luften er ren og frisk. Men hvor mye piggere blir vi? Blant medarbeiderne i foretaket som ble undersøkt, økte konsentrasjonsevnen i gjennomsnitt med over 10 prosent da det ble installert nytt ventilasjonsutstyr. For ikke å snakke om hva som skjedde med sykefra-været, som sank drastisk, noen ganger med opptil 35 prosent. Der ser man hva litt oksygen kan gjøre! Hvordan kan det ha seg at noen arbeidsgivere fortsatt slurver med miljøet – når menneskene alltid burde være den viktigste kapitalen?

– Ligningen er svært enkel. En liten investering i miljøet betaler seg i form av medarbeidere som føler seg bedre og som da også blir mer effektive. Det er den eneste sunne måten å resonnere på, sier Staffan Haglind, Green Business Officer hos Skanska.

De som for eksempel har tilgang til dagslys på arbeidsplassen, sover 45 minutter lenger om natten sammenlignet med de som sitter i et rom uten vindu på jobben. Er du én av de som uheldig nok ikke har et vindu? Finn frem hammer og spiker, og heng opp noen bilder. Kunst har en forbløffende og beroligende virkning på stressede sjeler, ifølge World Green Building Councils undersøkelse, som viser at vi blir både mer effektive og smartere hvis vi kan hvile øynene på noe vakkert. Akkurat som selskap som konsekvent satser på «grønne» designløsninger i form av innendørshager og atriumløsninger, kan disse vise til vesentlig mer fornøyde og effektive medarbeidere med betydelig lavere sykefravær. Dette aktualiserer forskjel-len miljøet kan utgjøre!

AV: MÅRTEN NILÉHN I KINNARPS

Hvordan har du det? Er du konsentrert og effektiv på jobben, eller føler

du deg trett og sliten? Kanskje alt er avhengig av miljøet! Kinnarps har

sett på en spennende undersøkelse fra World Green Building Council om

hvordan innredning og arkitektur påvirker oss i dybden.

Lokaler/02–2015 | 39

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: kce@linstow.no W: www.linstow.no

Vol. 1

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • Innflyttningsklart nybygg. • Høy standard med sterkt miljøfokus.• Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).• Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent• Personalrestaurant og møteromssenter• Innendørs og utendørs parkering• Sykkelparkering• Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

by Linstow

VÆR SMART - TENK NYTT!

Design: lem

on.no

INNREDNINGS-LEVERANDØR

fra A til Å

Din

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller mvo@modulvegger.no

ann204x128-2013nov.indd 1 05/11/13 10:40

40 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Helse/

Ja til sunne og helsefremmende arbeidsplasser

Helsefremmende satsning er ikke det samme som kun å sponse bedriftsidrettslaget eller medlemskap på et trenings-senter. For å lykkes kreves målrettede tiltak og aktiviteter som favner både «birkebeinerne» og «sofaelskerne» i virk-somheten – uavhengig av om det er fem eller 150 ansatte.

– Å jobbe helsefremmende handler om at ledelsen ser ansattes arbeidssituasjon og helse i et helhetlig, strategisk og langsiktig bedriftsperspektiv, sier spesialrådgiver Marianne Gimse Lie i Norges største aktør innen bedriftshelsetjeneste, Stamina Helse. Det er også viktig at de ansatte opplever stor grad av medvirkning og engasjement på tiltak som vil påvirke deres egen arbeidssituasjon og helse.

Virksomhetsledere tar helseansvarI en undersøkelse gjennomført av Norstat på vegne av Stamina, blant 300 HMS-ansvarlige eller virksomhetsledere, kommer det frem at over halvparten opplever at arbeids-plassen har et betydelig ansvar for ansattes helse og livsstil. Kun et fåtall ledere (11 prosent) mener de ikke har et delansvar for ansattes helse og livsstil.

Blant konkrete helse- og livsstilstiltak lederne blir spurt om de tilbyr, oppgir 60 prosent av de spurte at det er fokus på sunn og variert mat i kantinen, mens kun 13 prosent av de spurte arbeidstakerne (et utvalg 682 respondenter) mener det samme om kantinen i den virksomheten de arbeider.

Stadig flere bedrifter ønsker å tilby ansatte noe mer enn årlig helsesjekk og en ergonomigjennomgang av kontor- fasilitetene. Undersøkelsen fra Stamina bekrefter tendensen om satsningen i norske virksomheter; i fjor planla tre av ti norske virksomhetsledere å utvide helse- og livsstilstilbudet til de ansatte. Helsefremmende tiltak omfavner også tiltak som skal bidra til økt mestring og overskudd i hverdagen, og virker i så måte forebyggende på sykefravær på arbeidsplassen.

– Helsefremmende tiltak kan være, energipauser for kontor-ansatte, kostholdsveiledning for sjåfører, søvnkurs for skift-

arbeidere, kurs i Mindfulness og motiverende endringsveiledning, sier Gimse Lie i Stamina.

Sunn lunsj har innvirkning på arbedisdagenKari Sellæg er klinisk ernæringsfysiolog ved Norsk idretts-medisinsk institutt. Hun er ekspert på livsstilsendringer, kosthold og ernæring. Hun mener at virksomhetsledere har alt å vinne på å løfte matkvaliteten på arbeidsplassen.

– Det er klar sammenheng mellom hva vi spiser og hvordan vi arbeider her og nå. Det er lurt å ha tilgang på «langsomme karbohydrater» og frukt. Det gir et jevnere blodsukker, og kan bidra til å holde konsentrasjonen oppe over lengre perioder, sier hun.

– Lunsjen er et av våre tre hovedmåltider og er en viktig del av vårt totale kosthold. Dermed kan hva vi spiser til luns også få betydning for helsa på lang sikt, fortsetter Sellæg.

Det er ikke så mye som skal til for at arbeidsdagen blir litt sunnere. Som arbeidsgiver kan man by på frukt- og grønn-saksfat, fremfor møtemat med søt gjærbakst. I tillegg kan drikker som saft og juice, byttes ut med vann som tørstedrikk.

– Når søtsaker som kjeks og brus blir mindre tilgjengelig, heves også terskelen for å spise det. Å redusere inntak av sukker, er et viktig helsegrep, og norske arbeidsplasser kan mer enn gjerne hjelpe til her, mener ernæringsfysiologen.

Helsemyndighetene anbefaler å spise minst 500 gram frukt og grønnsaker hver dag. Ved å gjøre ulike typer frukt og grønnsaker lett tilgjengelig i kantinen, bidrar arbeids-plassen til at den enkelte lettere får i seg denne anbefalte mengden.

Attraktiv arbeidsplassFlere arbeidsgivere velger å tilby helse- og livsstilsfremmende tiltak til arbeidstakerne, nettopp for å fremstå som en fore-trukket og attraktiv arbeidsplass.

AV SILJE RØNNE

Stadig flere virksomheter løfter blikket fra kontorpult og roduktivitetskrav,

og satser på helsefremmende tiltak for de ansatte. På sikt fører dette til

medarbeidere med økt overskudd og arbeidsglede, som igjen kan påvirke

bunnlinjen positivt.

TIPS FOR SUNNERE KOSTHOLDPÅ ARBEIDSPLASSER

Kari Sellæg anbefaler enkle grep for å få en sunnere arbeidsplass og ansatte som yter mer i hverdagen:

• Fem om dagen.Frukt er et lettvint og godt mellom- måltid som kan bidra til å holde konsentrasjonen oppe.• Grove alternativer. Grovt brød bør være ett av alternativene i lunsjen.• Bytt ut saltbøssene med urter. Saltinntaket er for høyt blant nord-menn.• Grønnsaker først. Står grønn- saker først i rekken ved lunsjbordet øker sjansen for at flere forsyner seg av disse. Serverer virksom- heten varmmat bør mengden grønnsaker være større enn mengden pasta, ris eller potet. Reduser mettet fett: Kylling og kalkun kan gjerne erstatte bearbei-dete kjøttprodukter. Bruk ekstra lettmelk istedenfor H-melk i supper og sauser. Kesam kan med fordel brukes istedenfor rømme.• Øk tilgangen på friskt og avkjølt vann. Sørg for at vann er lett til-gjengelig gjennom hele dagen, også i kantina.

Lokaler/02–2015 | 41

Marianne Gimse Lie, Stamina Helse

– For å bli vurdert som en attraktiv arbeidsplass i dag, forventes det av mange at man tilrettelegger for å ivareta hele mennesket og ikke bare det som handler om jobbhverdagen. Det holder ikke lenger at stolen er tilpasset skrivepulten, sier Gimse Lie i Stamina.

Ifølge henne vil virksomheten få størst effekt, hvis de moti-verer de ansatte som trenger det aller mest, til å delta på sunne og energigivende livsstilstiltak.

– Det kan derfor være en fordel å ha målrettede tiltak for ansatte som er i risikogrupper. Alle har ansvar for egen helse, men med god tilrettelegging og oppfølging via arbeidsgiver, kan det bli litt lettere å komme i gang med en livsstilsendring, sier Marianne Gimse Lie i Stamina.

Reis deg!Muskel- og skjelettplager er en av de vanligste årsakene til sykemelding og uførepensjon i Norge. Og det er særlig vanlig med smerter i nakke, skulder og øvre arm. Ifølge Statens Arbeidsmiljøinstitutt (STAMI) sier 60 prosent av de som har disse plagene at jobben er årsaken. – Kroppen vår er skapt for bevegelse og er ikke tilpasset stillesittende jobbing over lange perioder, sier Gimse Lie.Med en oppfordring til alle: Reis dere ofte, og sørg for mye bevegelse gjennom arbeidsdagen! I tillegg anbefaler Marianne Gimse Lie noen enkle tiltak som kan inspirere til bevegelsesglede og økt daglig akti-vitet på jobb: - Gjennomfør korte og små møter gående utendørs- Ta energipauser- Trappekonkurranse (la heisen stå!)- Lag aktivitetsstasjoner ved kaffe- og kopimaskin og toaletter- Ha aktivitetskonkurranser to ganger i året- Ha inspirerende temadager med fokus på ulike livsstils-temaer - Tilby lavterskelkurs innen gå/løping, ski, sykling, med mer

– Med økt bevissthet på mer bevegelse og sirkulasjon for musklene, er det grunn til å tro at langtidsfraværet blant norske arbeidstakere kan reduseres, avslutter Gimse Lie.

• Har bedriften lovpålagte krav til bedriftshelse-tjeneste? De lovgitte rammene vil naturlig nok legge premissene og må oppfylles først.

• Hvilke målsettinger har bedriften i forhold til human kapital (finnes for eksempel mål i forhold til turnover/leveransekraft/medarbei-dertilfredshet?)

• En kartlegging av arbeidsmiljø og livsstilsvaner kan for eksempel avdekke at høyt stressnivå er et problem blant ansatte, eller at arbeidstakere ikke forholder seg til strategiske beslutninger eller endringsprosesser. I slike tilfelle kan for eksempel stressmestrings- eller motivasjons-

kurs være grep som bidrar til en bedre jobb- hverdag for den enkelte samtidig som det bidrar positivt til gjennomføring og implementering av endringer.

• Hvilke positive kulturmønstre finnes i forhold til livsstil og aktivitet. Og kan disse eventuelt videreutvikles? En bedrift som jobber helsefrem-mende og livsstilsorientert må iverksette tiltak som omfatter og engasjerer alle. Det innebærer at man må dyrke en opplevelseskultur som skaper rom for alle medarbeidere, og at man unngår å havne inn i et løp der opplevelser først og fremst bygges rundt en prestasjonskultur.

• Har bedriften visjoner og verdier som kan knyttes opp mot livsstilstiltak og det å være en helsefremmende virksomhet? I så fall kan det være et godt utgangspunkt å ta tak i disse og finne måter å operasjonalisere disse.

Gi bedriften en helsestrategi

Kilde: Stamina

42 | Nr. 02–2015/Lokaler

–Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende?– Jeg vil si at det er flere steder i Oslo som «vibrerer» – det er vel heller mer relatert til enkelte bygg og områder, i og med at leietakere som flytter gjerne vil inn i noe nytt, rehabilitert og miljøvennlig. Vulkan vibrere bra om dagen, og det gjør det også på gode sentrumsalternativer.

– I hvilket området får du mest for pengene?– Mest får pengene får du flere steder i Oslo, men sær-lig i nye og rehabiliterte bygg, hvor felleskostnadene er forbedret på grunn av pluss- og passivhus standarder. I tillegg vil god layout gi effektiv arealutnyttelse og dermed redusere bokostnadene til leietaker. I enkelte områder i Oslo sentrum får du mye for pengene, samt Lysaker og Fornebu. – Hvor viktig er valg av lokaler for å skape høy trivsel hos de ansatte?– Det gir leietakere en unik mulighet til endring, opp-datering og til å friske opp organisasjonen. Det kan være å gå fra cellekontor til åpent landskap eller til aktivitetsbaserte arbeidsplasser, hvor ansatte kan dra større nytte av hverandres kunnskap og erfaring. Det som er viktig er å bruke en dyktig interiørarkitekt og ha god tid til å finne ut hvilken løsning som passer bedriftens arbeidsform best. Alle skal føle et løft når en organisasjon flytter på seg. – Hva bør leietaker være opptatt av? – Det er veldig viktig hvem som er gårdeier, her er ikke alle like flinke. Det er lange kontrakter på mange leieforhold, og leietaker skal føle seg ivaretatt hver eneste arbeidsdag. Dette setter krav til gårdeier, og hans forvalterapparat, servicepersonell også videre. Leietaker bør tenke på fleksibilitet å velge varige gode løsninger som gjør at organisasjonen kan endre seg i takt med markedet og verden. – Hva er de største fallgruvene leietaker kan havne i?–Å undervurdere flytteprosessen samt hvor mye tid det kan kreve av organisasjonen – det tar ofte lengre tid enn man tror. En leietaker bør om mulig bruke en søkemegler til å bistå seg i å vurdere nye lokaler. De har god oversikt over markedet og det kan være svært tidskrevende for organisasjonen å sette dette til en medarbeider. Velg en megler som følger deg så langt i prosessen som du ønsker. – Hva bør leietaker forvente av en næringsmegler i jakten på nye lokaler?– Markedskunnskap, samt innsikt om ulike utleiere. De bør gi råd i henhold til leietakers behov – det gjelder å matche behovet mellom tilbyder og bruker.

– Hvilket utleieoppdrag er du mest fornøyd med?– De utleieoppdragene som i utgangspunktet var litt «umulige», kanskje ikke de attraktive byggene med flott beliggenhet, men som ble løst. Dette krever at man er kreativ og jobber tett med oppdragsgiver. Det er lett å leie ut et nybygg i byens beste strøk, men desto morsommere er det å lykkes med oppdragsgiver i et

mindre attraktivt bygg i en B- eller C-lokasjon. – Hva er ditt favoritt område?– I Oslo er det området rundt slottsparken, Henrik Ibsens gate opp til Solli og Werge-landsveien, Kvadraturen, Rådhuset og Bjør-vika. Her er det kort vei til offentlig kommu-nikasjon og andre tilbud, samt parkområder, butikker, kafeer og restauranter. Området rundt Vulkan er også svært spennende, her har eiendomsutviklerne klart å skape en kreativ akse og et robust område for unge og mindre pengesterke miljøer. Det blir spennende å se videreutviklingen der de neste årene. Ellers så jobber jeg på

Papirbredden i Drammen, et fantastisk område!

Velg en dyktig og ansvarsfull gårdeier Flotte lokaler er ikke alt, et vellykket leieforhold stiller krav

til gårdeiers forvaltningsapparat.

n Meglerintervjuet/Astri Varmo Andresen/60 Grader Næringsmegling

ASTRI VARMO ANDRESEN,SENIORRÅDGIVER FOR UTLEIE I60 GRADER NÆRINGSMEGLING.Tidligere jobbet 8 år i Tyskland for Ramada International Hotels & Resorts og 2 år i London hos Jones Lang LaSalle Hotels, 10 år i Akershus Eiendom, 2 år i Catella Corporate Finance, 1 år i Foss & Co Næringsmegling.Utdannet diplomøkonom fra BI, med hovedvekt på organisasjonsutvikling og markedsføring. Master i hotelledelse fra Cornell University /Institute Mana-gement Hotelier International i Paris.Bor i Gyldenløves gate på Frogner.

n Meglerintervjuet/Astri Varmo Andresen/60 Grader Næringsmegling

ØKT PRODUKTIVITET MED GLADE FARGER

En arbeidsplass skal alltid formidle bedriftens identitet. Derfor er tett kon-takt med den enkelte bedriftseier eller utleier nøkkelen til et godt resultat.

Slik får vi kunnskap om kundens be-hov og preferanser. Slik setter kunden sitt fotavtrykk på interiørene vi skaper.

Trond Ramsøskar har mastergrad i interiørarkitektur og møbeldesign fra Kunst- og håndverkskolen i Oslo. Han har vært president i Norske interiør- arkitekters landsforening (NIL) i fire år.

Trond Ramsøskars filosofi er at faglig utvikling og innovasjon best oppnås gjennom bevisst rekruttering av unge talenter. Hans folk er blant de beste.

Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

Trond RamsøskarInteriørarkitekt MNIL

Ramsøskar interiørarkitekter er ikke fargeredde. Vi vet at arbeidsglede og produktivitet henger sam-men, og vår spesialitet er interiører som utløser energi og overskudd. Når arbeidsgiveren setter farge på medarbeidernes hverdag, øker motivasjonen og produktiviteten. Det gir konkurransefordeler.

Buffet med gulldekor og klare, sterke farger på gulv og vegger - slik oppnår man et friskt miljø.

44 | Nr. 02–2015/Lokaler

n DESIGN NYTT/ Stockholm Furinture & Light Fair

Messen henvender seg både til hjemmemarkedet og til kontraktsmarkedet. Denne gangen hadde utstillerne mikset bransjesegmentene, hvilken ga et mer levende og variert helhetsintrykk. Ikke minst er det svært relevant for dagens kontorprosjekter, som nettopp benytter produkter fra hjemme-innredning til sosiale soner og uformelle møteplasser.

Hvert år inviteres en «guest of honor» til å stille ut ved hovedinngangen. I år var det Ilse Crawford som hadde fått æren, hun er en av Storbritannias mest kjente designere, og bidro med en lounge for avslapning og refleksjon. For å engasjere de besøkende hadde hun stilt ulike spørsmål om design som ble besvart med stort engasjement og kreativitet. Spørsmål og svar hang som «levende» dekorasjoner på veggene rundt loungen.

Ikke uventet var årets messe preget av lyse tresorter og ærlige materialer, enten kombinert med mørke nesten sorte elementer eller helt hvitt. Formspråket som gjelder er mykt og avrundet, og mange har latt seg inspirere av de samme kildene. Det var også mye farger å se – fra pasteller til neon.

Lyse tresorter – alt fra eik til kryssfinér er veldig i tiden – i møbler og i bygningselementer som veggpaneler. Et godt eksempel er NTK Europe AB som hadde flere spennende nye produkter.

Kontorarbeidsplassene utvikles med stadig nye konsepter for åpne arbeidsmiljøer. I år som i fjor var det mange løsninger som skal ivareta god akustikk og skjerming. Det aller siste er små hus eller bokser som kan «krype inn i» når man vil jobbe litt skjermet. Et godt eksempel er Mute fra Horreds. En annen interessant nykommer er systemet New Order fra Hay, av Designer Stefan Diez.

Grupper av pendellamper har en god stund vært mye brukt for å markere et område eller skape en illusjon av lysende himling. Dette var det også mye av i år. En ny vri var Light Forest utviklet av hollandske Ontwerpduo for & Tradition. Dette lyssystemet kan monteres på mange dekorative måter både i tak og på vegg, det fikk også mye oppmerksomhet.

Stockholmsmessen er Scandinavias største og viktigste møteplass for møbel-,

design- og innredningsbransjen. Her presenteres først og fremst nyheter fra

skandinaviske produsenter, men stadig flere mellomeuropeiske utstillere er å se.

Stockholm Furinture & Light Fair

Lokaler/02–2015 | 45

Av Interiørarkitekt MNIL Linda Steen

Mange utstillere viste nye bord med vakre og spennende understell, slik som Officina Fratino fra Magis av designer Bouroullec, Frama, Friends & Founders og The never ending table fra MA/U Studio.

Flest nyheter hadde antakelig danske Menu. Her var det mange flotte produkter – alt fra småting og baderomsserier til bord, reoler, sofa og lamper.

En spennende utstilling var Inside Scandinavian Design, der de viste arbeidet bak møblene, og du kunne følger et produkt fra idé til ferdig møbel. Miljøspørsmålet sto i fokuset og hvordan man kan skape et produkt som vil vare lang tid i markedet. Den var utformet som en trepaviljong som omfavnet utstillingen og ga de besøkende en følelse av å komme inn i en stor møbelkonstruksjon. Paviljongen viste produkter fra flere utstillere og var utarbeidet av designduoen Fârg og Blanche.

Eier og daglig leder av AS Scenario interiørarkitekter MNIL Linda Steen, interiørarkitekt MNIL.

Horreds – MUTE Trepanel fra NKT Baderom fra Menu

AS Scenario interiørarkitekter MNIL er et rent interiørarkitektkontor med lang og bred erfaring over 30 år.

New order fra Hay Light Forest fra &Tradition

Officina Fratino fra Magis

46 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt/Juss/

For leietaker er spørsmål om fremleie stadig aktuelt, enten leietaker får mindre arealbehov eller ønsker å flytte. Fremleie fremstår for

mange som en god løsning, men kan også by på flere utfordringer.

Fremleie av næringslokaler

– En løsning på problemet for en leietaker som ikke kommer ut av en langvarig leiekontrakt, blir å fremleie deler eller hele av de leide lokaler. Når man fremleier lokaler kan man støte på en rekke utfordringer, særlig i tilfeller hvor leietaker ikke har tilrettelagt godt nok for fremleie ved inngåelsen av leiekontrakten, sier Henrik Rudene Taubøll, Advokatfullmektig i Advokatfirmaet BA-HR.

– Hva er fremleie?– Ved å fremleie lokaler kommer ikke leietaker

«ut» av leiekontrakten for lokalene de leier, men er fortsatt fullt ut ansvarlig overfor utleier i henhold til leiekontrakten. Det etableres derimot et eget leieforhold mellom leietaker og fremleietaker. Det vil i slike tilfeller oppstå en situasjon hvor det ikke foreligger noe direkte leieforhold mellom den som befinner seg i lokalene (fremleietaker) og den som eier lokalene (utleier), utover enkelte lovfestede rettigheter til å protestere mot oppsigelser etter husleieloven § 7-7 mv., forklarer Taubøll.

Leietaker blir på sin side dermed stående med et avtaleforhold både til utleier og fremleietaker.

– Leietaker blir videre fullt ut ansvarlig for at utleier får sin leie og at fremleietaker for øvrig oppfyller sine forpliktelser overfor utleier. Det er derfor svært viktig for en leietaker som tenker på å fremleie sine lokaler å foreta en grundig vurdering av den potensielle fremleietaker, fortsetter Taubøll.

Videre understreker advokaten at utleier sjelden har noen særskilt interesse i, eller for øvrig noe spesielt å tjene på, at lokalene fremleies. Ettersom enhver utleier vet at det alltid foreligger en latent risiko knyttet til nye og ukjente fremleietakere, og ønsker derfor gjerne ikke endringer i leieforholdet.

– Leietaker vil derfor ofte starte i oppoverbakke når de skal gå i gang med å kreve samtykke til å fremleie hele eller deler av sine lokaler fra utleier, sier advokaten.

Saklig grunn til å nekte samtykkeDen fravikelige bakgrunnsretten stadfester at en leietaker ikke kan fremleie et lokale uten samtykke fra utleier (husleieloven § 7-2).

– Reglen er særlig begrunnet i at leietakers person ofte vil være avgjørende for utleier i hans virksomhet videre. Samtykke ved tidsbestemte leieforhold, som er det mest praktiske for næringsutleie, kan derimot ikke nektes uten en «saklig grunn» fra utleiers side (husleieloven § 7-5). Dette blir da hovedregelen dersom ingenting annet er avtalt om fremleie i leieavtalen, sier Taubøll.

En lignende regulering følger også av Standard leieavtale for næringslokaler 4. utgave 03/13 utarbeidet av Huseiernes Landsforbund, som i dag benyttes i de aller fleste kommersielle leiekontrakter og dermed utgjør den praktiske hovedregelen.

AV SILJE RØNNE

MYRENSVERKSTED

Tlf: 2287 1900Epost: post@myreneiendom.nowww.myreneiendom.no

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen0401 OSLO F3

•   Bygg A: 213 kvm BTA

•  Bygg F4: 300-500 kvm BTA•   Enkel adkomst fra ring 2•   Sentralt beligg ende nær off. komm.

•   God teknisk  standard•   God parkeringsdekning•   I midten av en pulserende næringspark

A/F4

SANDAKERVEIEN 24 C/D- LEDIG AREAL:

BYGG A, 4 ETG: 213 KVM BTA

BYGG F4, 3 ETG: 300-500 KVM BTA

REKLAME- BYRÅET FOR EIENDOMS- BRANSJENDet er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no

Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

48 | Nr. 07–2014/Lokaler

– Reguleringen etter standardavtalen punkt 24 (1) er at fremleie av leieobjektet, helt eller delvis, ikke må finne sted uten utleiers skriftlige forhåndssamtykke. Samtykke kan også her ikke nektes uten «saklig grunn», understreker han.

Spørsmålet blir da hva som er en «saklig grunn» for utleier til å kunne nekte leietaker å fremleie. I de innledende diskusjonene vil ofte utleier i følge Taubøll ha innvendinger om at fremleietakers virksomhet «ikke passer inn» i deres konsept/område eller at deres virksomhet kan skade utleieobjektets «omdømme».

– I utgangspunktet vil det ikke foreligge noen «saklig grunn» til å nekte samtykke, så lenge den nye virksomheten er innenfor det hovedformål som leietaker har rett til å benytte leieobjektet til i henhold til kontrakt. Det er selvfølgelig unntak fra et slikt utgangspunkt, særlig om formålet «strekkes» veldig langt fra de forutsetningene partene hadde ved inngåelsen av leiekontrakten, men dette er fortsatt det klare utgangspunktet, understreker han.

Fra leietakers ståsted er det i alle tilfeller viktig å være nøye med hvilket formål som angis for leieforholdet i leiekontrakten, slik at leietaker får mest mulig fleksibilitet for senere fremleie. Om

leieobjektet derimot skal brukes til noe annet enn formålet i hovedleiekontrakten, foreligger motsetningsvis en klar «saklig grunn» til nektelse.

I grenseskilleTvilsspørsmålene oppstår gjerne dersom fremlei-etakers virksomhet er innenfor hovedleieavtalens formål og bestemmelser.

– Fremleier leietaker lokalene sine (i tråd med formålet) til en mc-klubb, i et lokale som tidligere var et bilverksted, vil utleier gjerne for-søke å nekte fremleie med begrunnelse om at eiendommens «omdømme» vil kunne svekkes. Et annet typisk eksempel kan være at utleier dis-ponerer en mathall med high-end restauranter og en leietaker i tråd med formålet vil fremleie til en billigrestaurant/fastfood-kjede, som utleier typisk vil påstå «ikke passer inn» i øvrig konsept, forklarer han, og legger til at i disse eksemplene vil leietaker som regel vinne. Ettersom det ikke foreligger «saklig grunn» til nektelse overfor utleier, selv om fremleie kan inneholde visse ulemper for utleier.

– Grensen for hva som er en «saklig grunn» beror alltid på en konkret vurdering av forholdene, men er underlagt en relativt streng norm, fortsetter han.

PROFIL:Navn: Henrik Rudene TaubøllStilling: Fast advokat i BA-HRs eiendoms-avdelingAktuell: Arbeider hovedsakelig med transaksjoner og eiendomsutvikling. Henrik holder ofte foredrag og har høsten 2014 holdt foredrag for Estate Media med Stig Bech både om BREEAM-NOR og om ny kommuneplan i Oslo. Han er videre initiativtaker og styremedlem i den nystiftede foreningen Ung i Næringseiendom.

n Aktuelt/Juss/

Som illustrasjon trekker Taubøll frem RG. 1996 s. 812. Saken gjaldt et tilfelle hvor leie-taker ønsket å fremleie en gård i Bygdøy Allé 23 til Oslo kommune, som skulle bruke lokalene til et prøveprosjekt for metadonbehandling av rusmisbrukere. Retten la til grunn at utleiers motvilje knyttet til fremleie ikke var rasjonell, og påla utleier å godkjenne fremleieforholdet.

– Normen er streng fordi leietaker, som nevnt over, fortsatt står som ansvarlig overfor utleier ved fremleie. Om man derimot bevi-selig må påregne ordensforstyrrelser eller skadeverk, vil man likevel nok måtte sies å ha en «saklig grunn». Utleier må til en viss grad få «beskytte» sin egen eiendom mot skade med videre.

Regulering av merverdiavgift Et særlig viktig tema er spørsmålet om regule-ring av merverdiavgift. For utleier er det viktig at fremleie må skje til en fremleietaker som driver virksomhet som ikke medfører en endring i avgiftspliktig belastning for utleier.

– Problemer knyttet til dette kom tidligere opp i mange ulike varianter, da utleier som regel nektet fremleie i slike tilfeller eller ønsket en sikring mot en slik nedside. Dette punktet kom

tidligere gjerne opp i alle leiekontraktsforhand-linger. Det ble derfor inntatt en passus i siste utgave av Standardavtalen punkt 24 (1) om at:

«Som saklig grunn regnes også at fremlei-etaker driver virksomhet som medfører endret avgiftsmessig belastning for utleier, med mindre leietaker forplikter seg til å holde utleier ska-desløs for utleiers tap og kostnader som følge av fremleien i henhold til punkt 9, herunder eventuelle merkostnader til administrasjon, og stiller en etter utleiers oppfatning tilfredsstillende garanti for sine forpliktelser.» At slik belastning er «saklig grunn» må i dag også kunne legges til grunn selv om standardavtalen ikke er brukt.

Kort oppsummert vil spørsmålet om «saklig grunn» til nektelse bero på en skjønnsmessig vurdering av de konkrete forhold. Det skal likevel mye til før utleier kan nekte leietaker fremleie dersom fremleietaker holder sin virksomhet innenfor leiekontraktens formål (og holder utleier skadesløs for økt avgiftsbelastning).

Fremleie uten samtykkeI enkelte tilfeller vil leietaker kanskje fremleie lokalene uansett, enten bevisst eller ubevisst. Et spørsmål blir hva som skjer om leietaker bryter kravet om samtykke.

– Kort sagt så vil det etter bakgrunnsretten foreligge en hevingsrett etter husleieloven § 9-9 c, dersom man ikke har tillatelse til fremleie, forutsatt at leietaker har fått skriftlig advarsel fra utleier. Utleier kan dermed kreve tvangsfra-vikelse. Også etter standardavtalen punkt 17 må manglende samtykke til fremleie anses å utgjøre et vesentlig mislighold av leiekontrakten som kan gi hevingsrett, forklarer han.

Tvist om utleiers grunn til nekting må løses ved ordinær domstolsbehandling.

– Det er på denne bakgrunn svært viktig at leietaker vurderer mulighetene for fremleie før inngåelse av kontrakt, og at dette er tatt opp i diskusjonen mellom partene. Er man fremleieta-ker må man også undersøke hovedleieavtalen godt før man inngår fremleieavtalen. Særlig er det viktig å be leietaker om å fremlegge sam-tykke fra utleier på fremleieforholdet, ellers kan man risikere å få svi for leietakers avtalebrudd, avslutter Taubøll.

n Nybygg/DEG 42/

«Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter». Geir Haaversen, partner i A-lab.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

DEG 42 blir Oslos neste ikon

«Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter».

Geir Haaversen, partner i A-lab.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: A-LAB

DEG 42 blir Oslos neste ikon

50 | Nr. 02–2015/Lokaler

DEG 42 blir Oslos neste ikon

DEG 42

DEG 42 blir Oslos neste ikon

Lokaler/02–2015 | 51

52 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Nybygg/DEG 42/

D EG 42 – siste bidrag i Barcode-rekken, men første bygg ved inn-gangsporten til Oslo. En særegen bygning med unik beliggenhet, der et

lite «strykejernsavtrykk» blir forvandlet til et av Oslos tøffeste kontorbygg. Det arkitektoniske uttrykk er selve symbolet på den urbane byutviklingen i hovedstaden. Med røff teglstein, «poppende» bokser, og en slyngende trapp i New York-stil blir DEG 42 «rampen» i rekken. Bygget kommer seilende inn, som en «østkants gutt i jeans, på ball i Oslo vest – en totalt partycrasher», er arkitektens egne ord.

– Dette er bygget ingen hadde forventet at skulle komme. Det får ti meter i front, er 90 meter langt og går i null i andre enden. Hadde siste bygg vært trekantformet hadde det tatt med seg tomten i et jafs, sier Geir Haaversen, partner i A-lab.

Arkitekten mener at dette er akkurat hva området trenger.

– Mange assosierer Barcode og Bjørvika med de store multiselskapene, mye penger, advokater og revisorer. Så kommer et umulig bygg som er så lite at det egentlig ikke danner grunnlaget for et næringsbygg, men som også blir det viktigste, ler arkitekten.

Bygningskroppen er for liten til å

huse én bruker, da ville de ansatte brukt mesteparten av dagen i trapper. Av den grunn tegnet arkitektteamet et nisjehus, som skal bli noe mer enn et ansikt inn til Oslo – dette skal bli Nord-Europas råeste kontorbygg for små leietakere. Arkitekten er sikker på at mindre bedrifter vil trives her.

– Vi har ikke laget et bygg som skal passe til alle, det er skreddersydd for små selskaper som vil ha alle på ett gulv. Når heisen åpner seg, vil du komme rett ut i lokalet, i stedet for en trang gang. Vi ble inspirert av amerikanske filmer hvor man ser mennesker, kafé-barer, resepsjon og hele lokalet samtidig, forklarer han.

New York til OsloMeatpacking District på Manhattan har gitt arkitekten mange impulser, og det var der han fikk ideen om trappene. For selv om husene oppleves ordinere, gjør atmosfæren at stedet er såpass populært at alle vil jobbe og leve der.

– Der er byggene ofte små med litt uvanlige former med alle trappene som henger uten på, og den industrielle b y g n i n g s m a s s e n . D u k j e n n e r innovasjonen som skjer i veggene.

– Vi mente at Barcode-rekken, som jo er spektakulær i seg selv, burde få en overraskende slutt, derfor tok vi med

INNGANGSPORTEN TIL OSLO: Det ikoniske bygget DEG 42 blir et av de best eksponerte i Barcode-rekken.

Lokaler/02–2015 | 53

n Nybygg/DEG 42/

oss litt Meatpacking District til Barcode, fortsetter Haaversen.

Oslo er i endring, og det skal bygges mye i Bjørvika. Derfor vil arkitekten inkludere ånden og friheten som har etablert seg i andre storbyer, og ikke bare fokusere på «business distriktene».

– De store trenger også alle de små bedriftene og det som er rundt. Jeg tror at det siste bygget kommer til å bidra til fellesskapet på en måte som gjør at området blir rikere og kulere. I stedet for at alt er «corporate», får du en litt mer byaktig følelse, mener han.

I 10. etasje er det planlagt en restaurant med direkte tilgang til felles takterrasse. Her får du utsikt

over hele byen – perfekt for utelunsj, firmaevents og de uformelle møtene.

– Takterrasser er standard, du kommer ut så er det et rekkverk, men slik blir det ikke her. Dette er et rom på toppen av et hus, med vegger. Folk tenker at du ikke kan ha det på grunn av den fantastiske utsikten, men det blir som å komme på toppen av en kul borg. Du går bort til kanten for å se utover, for så å sette deg i le langs tegl-veggen der man kan spise eller sole seg, beskriver han.

Derfra går det en direkte trapp ned i restau-ranten, slik at du kan velge mellom å spise under åpen himmel eller i bedriftsrestauranten. Designet vil være preget av den avslappende og behagelige atmosfæren som er typisk for lounge-områder.

54 | Nr. 02–2015/Lokaler

– Via trappen kan du ta deg til ulike deler av bygget utenfor fasaden, både vertikalt opp til tak-terrassen eller horisontalt. Både trappen og bok-sene uttrykker og utfordrer til bevegelse, forklarer arkitekten.

Fremtidens OsloMed brede fortau, rette linjer, hundrevis av trær, røde klatreroser og benker har Dronninga Landskap – med Dronning Eufemias gate, skapt en praktfull parade-gate i Oslo. Den 43 meter brede og 700 meter lange avenyen inkluderer trikketrasé, kjørefelt, kollektivfelt og sykkelfelt. Et lyst og åpent inngangspartiet vil øn-ske deg velkommen til DEG 42, med gjennomgang

til den andre siden. Fasaden har et industripreget uttrykk, oppført i dansk teglstein og skiller seg ut fra de andre byggene i Barcode.

– Det er noe håndverksmessig over tegl, noe jeg synes passer til dette bygget, i stedet for at det blir veldig «corporate» i uttrykket. Det som er tøft med Barcode er at du kan lese av tiden, du ser hvilket bygg som er oppført før miljøkrisen og den virkelige teknologiske revolusjonen. Dette huset derimot blir umulig å tippe alderen på – det er tidløst. Når det har stått der noen år, vil mange tro at det kom først, mener han.

Møteboksene som popper ut fra fasaden ekspo-neres aktiviteten innenfor, det vil bli symbolsk for

Lokaler/02–2015 | 55

n Nybygg/DEG 42/

hele Barcode. Langsiden er mer synlig enn på de andre byggene og med boksene vil det skapes liv og bevegelse for hele området.

– Vinduene er store og fra alle etasjer vil du se havet, Middelalderparken, Barcode, himmelen eller marka. Det er ikke mer å si – dette vil bli et tøft sted å jobbe avslutter han.

Usedvanlig mulighet– Vi har ønsket å skape et flerbrukerbygg for selskaper med 15–25 ansatte som vanligvis ikke får tilgang til nybygg på grunn av arealstørrelsen. Vi delte opp bygget slik at det blir én leietaker per etasje, sier Ole Christian Iversen, partner og leder for utleie i Akershus Eiendom.

I DEG 42 kan Iversen tilby et meget godt eksponert bygg i førsterekken av Barcode. En bygning med unike fellesarealer som bedriftsrestaurant med direkte tilgang til felles takterrasse i 11. etasje. I kjelleren kan leietakere benytte et felles garderobeanlegg og sykkelparkering.

– Leietakerne vil få fleksible kontorlokaler med tidløs interiørdesign og god kvalitet. Lokalene er lyse og luftige med gode kvalitetsløsninger og alternativer, der hver bedrift får mulighet til å påvirke interiøret og skape sin egen identitet, sier han.

Med en fantastisk havnepromenade, spen-nende passasjer og gater, blir Barcode og Bjørvika en publikumsmagnet. En godt planlagt bydel med mange spennende tilbud på gateplan, vil skape byliv både i og utenfor kontortid. Iversen ser for seg leietaker fra ulike bransjer, alt fra konsulenter, finans, til kreative bransjer.

– Hovedfokus er leietakere som ser verdien av å sitte meget sentralt i et godt eksponert nybygg. Det betyr også at de har den riktige betalingsvilligheten for et slik bygg. Vi mener vi skal tilby noen av Oslos råeste kontorlokaler og det vil også reflektere leieprisen, avslutter han.

OSLOS TØFFESTE KONTORBYGG: De utvendige trappene som slynger seg rundt bygget er til for å brukes. Her kan de ansatte gå til de ulike etasjene, samt restauranten og takterrassen.

Ole Christian Iversen, partner og leder for utleie i Akershus Eiendom

56 | Nr. 02–2015/Lokaler

MØTEBOKS: Fra utsiden har bygget «poppende» bokser, disse er tiltenkt møterom. Her vil utsikten bli en opplevelse i seg selv.

Lokaler/02–2015 | 57

n Nybygg/statistikk/

58 | Nr. 02–2015/Lokaler

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

Økt nybygg fremoverEiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

Adresse/prosjekt-navn

Størrrelse (kontor)

Område År ferdig Utbygger Bruker Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400 Økern 2014 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Fridtjof Nansens vei 16 8 600 Majorstuen 2015 Reimers-familien POD Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000 Økern 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten ja

Lysaker Polaris BT 1 18 000 NCC 2015 Lysaker Technip ja

Munkedamsveien 62 5 000 RS Platou & Fabritius

2015 Sentrum Vika-Aker Brygge RS Platou Nei

Nesøyveien 4-6 20 000 Varner Gruppen 2015 Slependen-Billingstad Varner Gruppen Nei

USAs Ambassade Huseby 5 000 Amerikas Forente Stater

2015 Oslo ytre vest USA Nei

Fornebuporten bygg A 29 500 Aker 2016 Fornebu AKSO+Kværner Nei

Veritasveien 1 30 000 Det Norske Veritas 2016 Høvik Veritas ja

Drammensveien 131 10 800 Skøyen 2014 Berner Gruppen Yara Nei

Drammensveien 134 26 000 Skøyen 2015 Norwegian Property ASA Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26 16 500 Aker 2014 KS v/Pareto SSB Nei

Eilert Smiths vei 2 10 000 Kalbakken 2014 Brick AS NG Data Minimalt

Ullernchausseen 56 20 000 Ullern 2015 Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media 10 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Frontbygget 16 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten + Ja

Silurveien 2 18 000 Ullern 2015 Selvaag Selvaag + Ja

Fornebuporten, trinn 1 30 000 Fornebu 2015 Fornebuporten AS Ja

Schweigaardsgate 16 12 900 Sentrum øst 2015 Entra Eiendom Statoil Fuel & Retail Nei

Diagonale 12 000 Sentrum øst 2016 Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Ja

Portalbygget 13 000 Hasle 2016 Höegh Eiendom Cowi Ja

Fornebuporten, trinn 2 29 500 Fornebu 2016 Fornebuporten AS Ja

Storgata 12-14 8 500 Sentrum 2016 Olav Thon Gruppen Riksrevisjonen Nei

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016

Her er noen av konklusjonene i rapporten:Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Lokaler/02–2015 | 59

Kilde: Akershus Eiendom

60 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Områder / MARKEDSPULS

Sentrumsområdene er mest etterspurt

– Januar og februar er normalt relativt rolige måneder i utleiemarkedet. Til tross for dette har det vært god aktivitet i januar, sier Sil je Bolstad, daglig leder i ArealPartner Næringsmegling. Selskapet jobber hovedsakelig med små og mellomstore lokaler innen kontor, lager, kombinasjonsbygg og forretninger i Oslo-området.

Bolstad opplever at markedet nå er svært variert. Det er mye aktivitet i form av visninger og henvendelser på små kontor- og butikklokaler i Oslo sentrum, i størrelsesordenen fra enkelte celle-kontorer i kontorfellesskap til lokaler på rundt 300 kvm bruttoareal.

– Selv om det er mye aktivitet på disse lokalene, føler vi at avgjørelsen sitter litt lenger inne hos de som er på visning slik at prosessen tar noe lengre tid. På de litt større lokalene er det lavere aktivitet, sier hun.

Derimot er det stort sett alltid god etterspørsel på små butikklokaler ifølge næringsmegleren, mens noe større bu-tikklokaler uten topp beliggenhet tar lengre tid.

– Vi opplevde i fjor en meget god økning i leieprisene i Helsfyr-Bryn området, kombinert med redusert ledighet. Dette har vi merket inn i

2015. Vi har hatt mye etterspørsel på litt større fleksible lokaler i dette området. Etterspørselen har da vært på kontor og lagerlokaler, forteller hun.

Det er gjerne mellomstore solide og langsiktige leietakere med god økonomi. Disse bedriftene er opptatt av den gun-stige beliggenheten ved Ring 3 og E6. ArealPartner Næringsmegling antar at dette gjelder for de nærliggende områ-dene, som for eksempel Økern-området som også hadde en solid økning i lei-eprisene i 2014.

– Kontorlokaler på Lysaker viser seg å gå tungt inn i 2015 også. Vi har noe ledig lokaler i dette området, men her er det dessverre liten aktivitet, sier hun.

Hovedgrunnen er økende grad av fremleie. Derimot opplever Bolstad bedre aktivitet i området Mastemyr/Kolbotn med inngåelse av flere leiekontrakter på slutten av 2014.

– Kort oppsummert er det god etterspørsel etter mindre kontor- og butikklokaler i sentrum, samt lager, kontor- og kombinasjonseiendommer i området Bryn-Ryen. Prosessene tar noe lengre tid og vi erfarer at enkelte leietakere utsetter flyttingen og forlenger eksisterende leiekontrakt for en kortere periode, avslutter hun.

AV SILJE RØNNE

Selv om Oslo vest gradvis får høyere ledighet i kjølevannet av

oljeprisfallet, ser det ut til å stabilisere seg i øst, derimot er aktiviteten

i sentrum fortsatt god.

Sondre Hybertsen, analytiker hos Colliers International.

Silje Bolstad, daglig leder i ArealPartner.

Lokaler/02–2015 | 61

n Områder / MARKEDSPULS

Pulsen på leiemarkedet

NÅ

Logestikk: Store variasjoner i arealledighet– Vi registrerer at det er stor forskjell knyttet til ledighetsgrad i de ulike områdene, noe som i og for seg er naturlig innenfor logis-tikksegmentet, sier analytiker hos Colliers International, Sondre Hybertsen.

Eksempelvis tar han frem Groruddalen, et område med eldre, urasjonelle bygg, som ofte har mange små leietakere med varierende kontraktsutløp, til forskjell fra Gardermoen, der det primært er enbrukere på lange kontrakter i de nyere byggene. Analytikerne i Colliers International har kommet frem til at det er over 20 prosent ledighet i Groruddalen, som også er det området i Stor-Oslo med flest kvadratmeter logistikkbygg.

– På generelt grunnlag virker dette re-lativt høyt, likevel tror vi at det kan være enda mer ledighet. Gjerne i bygg som har stått tomme lenge, og der gårdeier ikke

aktivt forsøker å markedsføre bygget sitt, slik at ledigheten reelt sett er enda høyere, understreker Hybertsen.

– Inkluderer vi tomteareal vil dette bety at det finnes flere hundretusen kvm bare i Groruddalen, der det ligger ukurant eien-dom. Med tanke på de økende tomteprisene i området er det nærliggende å tro at mye av dette arealet vil finne alternativt bruk i løpet av kommende år, fortsetter han.

Teamet har også observert at de stabile leieprisene som kjennetegner logistikkei-endom, medfører økt press til å konvertere slike arealer til andre formål enn logistikk og industri. Da tomtekostnadene i disse områdene stadig blir høyere.

– I de andre områdene er det også slik at ledighet i enkeltbygg kan ha relativt store konsekvenser for arealledigheten, ettersom totalarealet i flere av områdene er forholds-vis begrenset. Det vil bli interessant å se

volatiliteten i disse områdene ved fremti-dige tellinger, sier analytikeren.

Gammelt blir dyrtBygg som blir stående ledig kan fort risi-kere å bli utdatert, og ikke møte leietagers krav. Blant leietakerne er det gjerne de nyutviklede eiendommene som fremstår som de mest attraktive, da de tilbyr bedre lastekapasitet, takhøyder og generelt bedre funksjonalitet sammenlignet med eldre mer urasjonell eiendom.

– Tilgangen på tomter, spesielt i nyere områder som Gardermoen, Ski og Vestby er fremdeles god og mange vil da foretrekke nybygg fremfor eldre eiendommer, da det heller ikke er like stort press på tomtekost-nader i alle områder, avslutter Hybertsen.

62 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

OSLO SYDRyen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen.+ Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistikkvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schnei-der Electrics, Canon Norge, IBM.

* Egen sak om Oslo syd følger over de neste sidene

ASKER OG BÆRUMTopp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorom-råde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bran-sjekluster for oljenæringen.÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VESTSkøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen)Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umid-delbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen.÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBUTopp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020.+ Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Ly-saker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster.÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

DRAMMENTopp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalis-ert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog.÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

NYDALENTopp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 %

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt.+ God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger.÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBDAker Brygge · Tjuvholmen · Vika

Topp standard/beliggenhet: 4100 kr/kvm Normalt god standard: 2550 kr/kvm Arealledighet: 6,7 %

Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene.+ Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

Drammen

Lokaler/02–2015 | 63

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

OSLO NORDØkern · Hasle · Ulven · Groruddalen

Topp standard/beliggenhet: 1750 kr/kvm Normalt god standard: 1200 kr/kvm Arealledighet: 11,7 %

+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelin-je åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg.÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

OSLO ØSTBryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen

Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvmNormalt god standard: 1300 kr/kvmArealledighet: 8,4 %

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger.+ Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og opp-fattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

OSLO SENTRUM*Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 3100 kr/kvm Normalt god standard: 1750 kr/kvm Arealledighet: 6,2 %

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid.+ Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunk-sjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departementer.

LYSAKERTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt.+ God adkomst og meget god kollek-tivdekning. Flytog. Bransjekluster.÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Mi-crosoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelm-sen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

ROMERIKERomerike/Gardermoen

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet.+ Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass.÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Romerike/Gardermoen

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

64 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo syd

Oslo syd

Lager, logistikk og kombinasjonslokaler kjennetegner Oslo syd. Området strekker seg fra Ryen, Skullerud og Lambertseter til Holmlia, og tar også med Follo i Akershus samt Vestby. Kolbotn, Mastemyr og Ski er sentrale steder i randsone syd, og Ryen representerer med sin nærhet til Oslo sentrum den beste beliggenhet på denne kanten av byen.

Utleiemegler Morten Kjeldby i CBRE tror at randsone syd for mange er litt «off», da det ikke oppleves som noe etablert kontorområde. Dette har først og fremst å gjøre med et begrenset utbud av kontoreiendommer, tilgang på bredden i ulik kollektivtransport og eksempelvis mangel på bolig, handel og kulturtilbud i kombinasjon for å skape «liv». Likevel ser han flere muligheter.

– Det er ikke til å stikke under en stol at de fleste leietakere ønsker å bo sentralt, med kort vei til gode servicetilbud. Oslo syd har ingen historie som et typisk kontorcluster, det vil både ta tid og kreve mye kapital før området kan måle seg med Skøyen eller Lysaker, sier Kjeldby.

– Disse områdene er attraktive i henhold til leiepris, og kan være et godt tilbud for nystartede bedrifter eller selskaper som ikke er avhengig av å være lokalisert midt i Oslo sentrum, slik som agenturer, netthandel, offentlige brukere, lager- og logistikkbrukere eller bransjerelaterte virksomheter, fortsetter han.

Ryen-området går for å være det mest attraktive i sydaksen. Det har god beliggenhet med tilknytning til utfartsårer og kollektivtrafikk. Samt flere større miljøbygg. Eiendommen Ryenstubben 10, rett bak Porsche-bygget, er et passivhus fra 2012 og huser blant annet Norges ledende aktør på ventilasjonssystemer – GK Norge.

– Typiske leietakere i dette bygget vil være offentlige og private virksomheter som ønsker å bo i et moderne bygg og med fokus på lave totale leieforpliktelser, sier Kjeldby.

I Sandstueveien 70 finner du enda et kontorbygg med høy miljøstandard, sertifisert BREEAM Excellent.

– Fordelen i sydaksen er at du får høyere standard på lokalene til en god pris, fortsetter han.

Utleiemegleren understreker at fra Ryen til sentrum tar det like lang tid med bil som fra Lysaker til sentrum.

– Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg, som er med på å øke attraktiviteten og løfte området til et godt alternativ for en relokalisering. Dessuten er Norges største samferdselsprosjekt igangsatt, arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski. Dette åpner nye muligheter for regionen med økt tilgjengelighet. Samtidig er det enkel tilgang fra E6 og Ring 3, god T-banedekning, flybuss og vanlig rutebuss. Området har dessuten et godt tilbud av kombinasjonslokaler og mange logistikkvirksomheter, sier han.

Trenden vil snuDet er kun snakk om tid før vi vil se mer aktivitet i randsone syd, tror Kjeldby.

AV SILJE RØNNE

– langt fra bedriftenes førstevalg Selv om mange ønsker å bo sentrumsnært, finnes det både gode og

prisvennlige kontoralternativer i randsone syd. Derimot er området

svært attraktivt for logistikkbransjen.

Lokaler/02–2015 | 65

– Det vil nok ta mange år, men på grunn av plassmangel i hovedstaden vil vi som naturlig konsekvens få mer utbygning på denne strekning, antar han.

Aspelin Ramm Eiendom kjøpte for noen år tilbake det gamle IBM-bygget i Oppegård, Rosenholm Campus. Der de leier ut til Samlerhuset Norge AS, Tools, Dr. Oetker, IBM, ThatsIt, Norgesbuss og noen mindre aktører.

– Rosenholm Campus var det største og mest spektakulære kontorbygget i Norge da det ble ferdigstilt i 1986. Da IBM ønsket å selge bygget i 2007 var det få andre budgivere, og vi så en unik mulighet til å overta et flott bygg av høy kvalitet. Området var litt ukjent og få leietakere vurderte denne lokasjonen. Vi mente det måtte være marked for et unikt og kvalitetspreget kontorprodukt med god beliggenhet i sydkorridoren ut av Oslo, sier Anders Ombudstvedt, markedssjef i Aspelin Ramm Eiendom AS.

På Rosenholm Campus jobber det omtrent

Passivhuset Ryenstubben 10 i Oslo, er sentralt plassert rett ved Ring 3, Ryenkrysset og med umiddelbar nærhet til kollektivtransport.

Kilde: Atrium | CBRE / Arealstatistikk

66 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo syd

900 personer, det betyr at Aspelin Ramm Eien-dom kan ha et bredt tjenestetilbud. De tiltrekker seg både store og små leietakere. Da de kjøpte bygget hadde de 27 leietakere, i dag har de over 70 med plass til flere. De driver kontorhotell og co-working.

– Vi ser at folk trives best der det er folksomt. Vårt viktigste fortrinn er nettopp at det er et miljø, og høy trivsel blant de mange som har dette som sitt arbeidssted, sier Ombudstvedt.

I tillegg til eksisterende bygningsmasse og 1150 parkeringsplasser, har selskapet en stor tomt som åpner for ytterligere utviklings-muligheter.

– En utfordring er den relativt lave mar-kedsleien og ledigheten i området. Likevel ser vi en klar tendens til at leietakerne er vil-lige til å betale litt mer for at de ansatte skal trives, og for høyt tjenestenivå. Vi har organisert et eget leietakerforum, og har tjenester som kaffe- bar, kantine, idrettsarrangementer, markeds- dager, treningsrom, osteopati, møtesenter med konferansesal, post og varemottak og betjent resepsjon, forteller han.

Selskapet solgte nylig en tomt til en planlagt barnehage. Gjennom dette kan de tilby barne-hageplasser til de ansattes barn.

Tall fra Geodata viser at det bor 796 890 personer innenfor 30 minutters kjøreavstand til Rosenholmveien 25. I store trekk er det hele Oslo, de østlige delene av Bærum, Lørenskog og Skjetten. Sydover fanger man opp de mest folkerike områdene i Follo til og med Vestby innenfor angitt kjøreavstand. For ansatte som kommer sydfra vil de være på jobb før køen mot Oslo begynner, mens ansatte som kom-mer nordfra vil kjøre mot køen. De fleste av de 796 890 vil dermed også i praksis komme frem innen 30 minutter.

– Et annet interessant funn av Geodata er at inntekt og utdanningsnivået i omkretsen rundt

Rosenholmveien 25 er på et signifikant høyere nivå når det kommer til landsgjennomsnittet. Ca. 44 prosent av beboerne har Høgskole- el-ler Universitetsutdannelse mot 29 prosent på landsbasis.

Rosenholm Campus har altså svært god beliggenhet med tanke på rekruttering av nye ansatte, understreker Ombudstvedt.

Ideell beliggenhetOslo syd er hjem for mange lager- og logis-tikkbedrifter. Bulk Eiendom har etablert og utviklet flere av disse eiendommene. Selskapet har spesialisert seg på store standardiserte logestikkbygg, med beliggenhet langs E6 i Langhus, Vinterbro og Vestby.

– En beliggenhet sør for Oslo er velegnet for aktører som er opptatt av internasjonal spedisjon og import. Store internasjonale 3PL-aktører er også svært aktuelle i dette området. Beliggenhetene er ideelle til mottak av container med skip, hvor det er rask tilgang til havneom-råder som Moss og Borg i Fredrikstad, sier Peder Nærbø, partner og prosjektutvikler i Bulk Eiendom.

I 2010 kjøpte Bulk Eiendom en tomt på 303 dekar på Fugleåsen i Langhus, der de har bygd terminal og hovedkontor for Ontime Logistics (nå DSV) på ca 10 400 kvm, lager for Norsk Lastbærer Pool på ca 21 000 kvm og terminal for PostNord på ca 12 000 kvm.

– Tomten ligger vis-á-vis Regnbuen nærings-park på Langhus. Området har en meget god beliggenhet for lager- og logistikkaktører på grunn av nærheten til Oslo og E6, sier Nærbø.

Flere aktører er etablert i området: Rema 1000, Coop, Alliance Healthcare, Brødrene Dahl, Byggmakker, Itella Logistics, Forlagssentralen samt Interfrukt, som flyttet inn i sitt nye kom-binasjon- og lagerbygg i 2014. Deler av tomten har god eksponering mot Vevelstadveien.

OSLO YTRE SYD / RYEN Ledig areal kvm

Byggveien 8 10 314

Ekebergskrenten / Knows gate 67 8 500

Rosenholmveien 25 5 000

Ryenstubben 3 3 800

Ryensvingen 5-7 3 500

Holmlia Sentervei 1B 2 200

Sandstuveien 68 2 200

Ryensvingen 8 1 700

Enebakkveien 119 1 502

Ryenstubben 10 1 500

Totalt 40 216

Nøkkeltall

1800

1650

1450

8%

Leie kr/kvmnybygg høy standard

/beliggenhet

Leie kr/kvmTopp standardog beliggenhet

Leie kr/kvmnormalt høy

standard

Arealledighet:

Kilde: Atrium | CBRE / Arealstatistikk

Ledigheten i ytre syd har sunket litt siden foregående kvartal, men området sliter fortsatt med en del større bygg som står ledige. Knowsgate 67 og Byggveien 8 er de to største med en ledighet på henholdsvis 8 500 kvm og 10 300 kvm. Den totale ledigheten i området er i overkant av 40 000 kvm.

Lokaler/02–2015 | 67

Få maksimalt ut av dine ansatte.Flytt dem til Frogner.Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 post@frognerhouse.no

n Aktuelt område /Oslo syd

– Tomten er snart fullt utviklet, vi har bygget 45 000–50 000 kvm med logistikkbygg og har to terminaler som ikke tar så mye byggplass, men mye uteplass. Her er det mulighet for et par prosjekter til. Vi ser at det har blitt mye mer aktivitet i området og nå har det befestet seg enda mer som et rent logistikkområdet, sier han.

Nærbø understreker at tomten snart er utbygd, og at logistikken da må lenger ut. Han tror at arealer på Vinterbro og Vestby blir neste. NorgesGruppen er en større aktør som er etablert på Vestby.

– Vi ser at presset i denne regionen har tiltatt såpass at Vestby nå blir mer attraktivt og folk flytter lenger ut.

Bulk Eiendom har fortsatt 35 mål igjen på Fugleåsen. De har 2–3 prosjekter på eiendom-men som kan være aktuelle. Derfor er Nærbø ganske sikker på at de vil signere kontrakter for de resterende arealene i løpet av ett år.

Fremover tror eiendomsbesitteren at flere vil ta tak i gamle bygg, særlig i Oppegård kom-mune. Der en del bygg vil bli konvertert til bolig eller næring.

– I påvente av det nye dobbeltsporet og den nye Follotunnelen er det flere planer som ligger på vent, men jeg antar at det vil bli en del reha-bilitering av gamle bygg fremfor å bygge nytt. Nå er det fortsatt noen tomter igjen, sier han.

I følge Nærbø har leieprisene i disse områ-dene ligget på det samme for nybygg de siste fire årene.

– Vi jobber med de store aktørene, de har større mulighet til å presse leieprisene, sier han.

Samtidig opplever Nærbø at logistikken er på vei ut fra Mastemyr, Kolbotn og Sofiemyr.

– Oppegård kommune har hatt og har fortsatt en klar strategi om at de ikke skal ha logistikk. Norges minste kommune vil gjerne ha litt edlere arbeidspasser, fortsetter han.

Kommunen vil i årene fremover jobbe for flere kunnskapsbaserte bedrifter. De ønsker mer publikumsrettede og tjenesteytende næringer i Kolbotn sentrum, og gjerne større private el-ler offentlige institusjoner innen kultur, helse og eller utdanning. Virksomheter som gir lave miljøbelastinger for omgivelsene ses på som attraktive. De vil legge tilrette for flere kunn-skapsintensive bedrifter i triangelet Kolbotn sentrum, Rosenholm og Mastemyr næringspark. De ønsker også å bidra til å kanalisere nye større logistikk- og arealkrevende virksomheter til gode arealer utenfor kommunen.

Hovedinnfartsåren fra Europa Loe Utvikling kjøpte Kongeveien 47 i fjor av DSV Road Holding A/S, først og fremst på grunn av beliggenheten. Selskapet har som strategi å investere i eiendommer med god beliggenhet med fremtidig transformasjonspotensiale.

– Den har en svært god tilgjengelighet fra E6, og ligger kun 10 minutter fra Ryen. Nærheten til Oslo og hovedinnfartsåren fra syd var viktig.

68 | Nr. 02–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo syd

OSLO YTRE SYD / RYEN 4kv 2014 4kv 2013 endring

Topp standard/beliggenhet 1,790 kr/kvm 1,860 kr/kvm -7.4 %

Gjennomsnitt 1,350 kr/kvm 1,440 kr/kvm -6.2 %

Arealledighet 7.5 % 9.2 % -1.7 pp

Signerte kontrakter (antall) 8 11 -()

Signerte kontrakter (kvm) 4 800 2 500 kvm -

Antall ledige kontorlokaler (>500kvm) 16 19 (3)

Oppegård er dessuten en kommune som merker presset fra befolkningsøkningen, og må legge til rette for dette i tiden fremover. Vi tror derfor på en konvertering av eiendommen i det lange løp uten at vi jobber aktivt med dette nå, sier Christian Kulberg, i Loe Utvikling.

Eiendommens sentrale beliggenheten i kommunen har ført til stor interesse. Blant annet ønsker idretten å benytte eiendommen som treningsarena, da det er underdekning på idrettshaller i kommunen og det er fremsatt tunge poli-tiske føringer om konvertering i retning bolig. Samtidig er det en pågående reguleringsprosess på naboeiendommen Kongeveien 49 for en tyngre utnyttelse innen handel.

– Per nå så har vi vår oppmerksomhet mot reutleie av eiendommen innenfor gjeldende regulering. På lang sikt er vi trygge på at det vil bli en annen utnyttelse av eiendom-men og således også et verdipotensiale i en konvertering, sier han.

Kulberg oppfatter Oslo syd som svært attraktivt område av flere årsaker. – E6 vil også i fremtiden være hovedinnfartsåren til Norge fra Europa. Det er god veiforbindelse sydover samtidig som det pågår store infrastrukturprosjekter som Follobanen og videre utbygging av E18. Dette sammen med store solide eiendomsaktører og kommuner som ser potensiale i veksten rundt Oslo gjør at vi har stor tro på Oslo syd, understreker han.

Derimot kan tidsfaktoren bli en utfordring. Kulberg presiserer at de er tålmodige og ikke har behov for å gjen-nomføre prosjekter før verdipotensialet kan realiseres. Noe selskapet legger til grunn når de velger å investere i denne typen eiendom.

Kilde: Atrium | CBRE / Arealstatistikk

n Aktuelt område /Oslo syd

Ta kontakt med Artur Broks, for et uforpliktende tilbud eller mer informasjon.

artur@unitedpress.notlf: 40 40 34 22

Skal du trykke magasin, brosjyre, bok eller kalender? UnitedPress trykkeri ligger i Latvias hovedstad Riga. Vi har topp moderne utstyr, dyktige fagfolk, spennende tekniske og manuelle løsninger, og velutviklet logistikk- nettverk. Vi garanterer lavere priser både på store og små opplag, topp kvalitet og levering til Norge i løpet av et par dager!

Bladet du holder i hånden, er ett eksempel!

70 | Nr. 02–2015/Lokaler

På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER OG STATISTIKK

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

KontorleiepriserKroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser. Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012

Oslo (prestisjelokaler) Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard) Kristiansand

Stavanger (sentralt) Tromsø

Bergen Trondheim

Kilde: Estate Realinform

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

2010 2011 2012 2013

Kvad

ratm

eter

Kilde: Estate Realinform

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Oslo Sentrum

Oslo Vest

Oslo Øst

Oslo Nord

Oslo Syd

Bærum

År

Lokaler/02–2015 | 71

LEIEPRISER

Eiendomstype Prosjekt, Sted, Eier/utvikler Str. (m2)

Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom 18.000Kontor Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS) 20.000Kontor Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS 14.500Kontor Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen 10.000Kontor Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom 10.000Kontor Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.) 36.000Kontor Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB) 31.000Kontor Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) 22.000Kontor Drengsrudbekken 1-15, Oxer 21.000Kontor Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) 15.000Kontor Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) 15.000

Kilde: Eiendomsspar

Kilde: Dagens Næringsliv

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-UlvenKilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksister-

ende byggNormalt god standard

typisk nivåArealledighet: per sept 2014

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 2550 6,7 %Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3100 1750 6,2 %Oslo vest inkl. Majorstuen 2250 1500 5,8 %Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1900 1250 5,0 %Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1150 3,7 %Skøyen 2900 1850 11,2 %Lysaker 2250 1550 10,1 % *Fornebu 1800 1350 10,1 % *Nydalen 2000 1500 9,5 %Bryn / Helsfyr 1900 1300 9,1 %Ytre vest inkl. Ullern og Smestad 1750 1350 4,2 %Økern - Hasle - Løren 1750 1200Ytre nord og øst inkl. Økern 1600 1150 11,9 % **Ytre syd inkl. Ryen 1600 1200 6,2 %Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1850 1250 6,6 %

Oslo Prestisje, sentralt

Oslo God standard, sentralt

Oslo Høy standard, sentralt

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Oslo Prestisje sentralt Oslo Høy standard sentralt

Oslo God standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Kilde: Dagens Næringsliv

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Foto: Shutterstock

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL tore@estatemedia.no

Slik finner du nye lokaler

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administre-rende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

72 | Nr. 02–2015/Lokaler

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at mis-nøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommu-nikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbu-det i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt om-råde, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekon-trakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili-tet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

«Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent»Ina Grieg Eide, Multiconsult

Dette sjekker du på visning:• Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsle-delsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulig-hetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et audito-rium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjen-nom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsana-lyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

Lokaler/02–2015 | 73

74 | Nr. 02–2015/Lokaler

Foto: Shutterstock

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeids-oppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT hilde@estatemedia.no

En god flytteprosess

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flyttepro-sess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt

• Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på be-driften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

2: Informasjon• Ekstern info

- Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen

• Intern involvering og informasjon• Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker• Overtagelse

- Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse- Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

Lokaler/02–2015 | 75

• Beslutningsplan- Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas;

• Gulvplan, hvor skal det være parkett,tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan

• Økonomi byggeprosjekt- Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesi-fikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør

• Interiørprosjekt- Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort- Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn- Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler

• Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT

• Datarom- Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur- Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt

• Møterom- For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifika-sjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier

• Arbeidsplass IKT- Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder- Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser- Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

• Forberedelser - Tidsplan• Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveran-seperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag etter-middag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organi-sasjonen• Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennom-føringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting:

- Logistikksystem- Emballasje- Flyttemateriell- Parkeringstillatelse ved behov- Heisberedskap - Sikkerhet

• Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap- Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag

• Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje- Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler

• Inventar- Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes- Kontakte oppkjøper av bruktmøbler

• Kontrakt- Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering

• Tilbakelevering av lokaler- Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i for-bindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genere-rer de største kostnadene. »

Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

76 | Nr. 02–2015/Lokaler

Leesman Office tar et røntgenbilde av dine kontorlokaler og gir en "diagnose" på hvor effektiv din arbeidsplass er!

For informasjon om undersøkelsen, kontakt: Per Haaheimper@realinform.no / 90 55 87 05

Lokaler/02–2015 | 77

Oversikt over eiendomsaktører

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

78 | Nr. 02–2015/Lokaler

eiendomsaktører

Eiendomsspar AS

Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50E-mail: utleie@eiendomsspar.nowww.eiendomsspar.no

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: hoel@eiendomsinvestor.nowww.eiendomsinvestor.no

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: firmapost@bryneiendom.nowww.bryneiendom.no

Største utleier på Bryn!

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 111 0504 OsloTlf: 23 17 24 50 asgeir.solheim@fabritius.no www.fabritius.no

Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: post@braatheneiendom.nowww.braatheneiendom.no

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE

ADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transak-sjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: leiekontor@dnb.nowww.dnb.no/bedrift/naringseiendom

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • post@paretobank.no

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: firmapost@grette.nowww.grette.no

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Lokaler/02–2015 | 79

eiendomsaktører

SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: ferdeiendom@ferd.no www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: jan.kjetil.skaug@fortin.nowww.fortin.no

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 50post@fram.nowww.fram.no

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

IT Fornebu

Martin Linges vei 251364 Fornebu Tlf: 67 82 70 20E-mail: post@itfornebu.nowww.itfornebu.no

Sammen skaper vi muligheter.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

NCC Property Development AS

Østensjøveien 27, 0661 OsloTlf: 22 98 68 00 E-mail: firmapost.pd@ncc.nowww.ncc.no/kontor

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: post@myreneiendom.no www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Scandinavian Development AS

Parkveien 330258 OsloTlf: 2411 5656E-mail: info@scd.no www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklings-selskaper

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: post@romeiendom.no www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

80 | Nr. 02–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: post@fazenda.noTlf: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: marthe@colliers.nowww.colliers.no

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: resepsjonen@aberdeen-asset.com, www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: post@basale.nowww.basale.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Professor Kohts vei 91327 LysakerTlf: 93 48 05 33 E-mail: eiendom@storebrand.no www.storebrand.no/eiendom

Mer enn eiendom!

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: post@thoneiendom.nowww.thoneiendom.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2

bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: post@braatheneiendom.nowww.braatheneiendom.no

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: post@soeiendom.no

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

eiendomsaktører

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 50post.eiendom@sparebank1.no

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/02–2015 | 81

ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: postfc@iss.no www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: megling@basale.nowww.basale.no

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: post@thoneiendom.nowww.thoneiendom.no

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: post@union.no www.union.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: post@on.nowww.on.no

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. post@confidon.nowww.confidon.no

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: firmapost@firesafe.nowww.firesafe.no

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE

82 | Nr. 02–2015/Lokaler

eiendomsaktørereiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med ola@estatemedia.no

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: info@angtvattbilen.nowww.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: kontakt-no@ambius.comwww.ambius.no

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: info@angtvattbilen.nowww.angtvattbilen.no Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Gårdpass AS

Verkseier Furulundsv. 120668 OsloTlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10e-post: firmapost@gaardpass.nowww.gaardpass.no

Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året rundt...

EIENDOMS SERVICE

SNØRYDDING - STRØING

FEIING - SPYLING

GRESS - GRØNTANLEGG

ENTREPRENØRTJENESTER

CONTAINERUTLEIE

VAKTMESTERTJENESTER

Tlf. 982 83 605 www.gaardpass.no

SNØRYDDING - STRØINGFEIING - SPYLINGGRESS - GRØNTANLEGGCONTAINERUTLEIEVAKTMESTERTJENESTER

• • • ••

www.gaardpass.no23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: post@alliero.nowww.alliero.no Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: mail@hoyden.nowww.hoyden.no Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: post@relokator.nowww.relokator.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Hvem leverer hva til leietaker

Lokaler/02–2015 | 83

eiendomsaktørereiendomsaktører

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: mvo@modulvegger.no www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: post@relokator.nowww.relokator.no

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, marked@efg.no, www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

NORSK GJENVINNING

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: information@veolia.nohttp://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: info@enviropac.nowww.enviropac.no

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

REJLERS NORGE AS

Hamar, Halden, KristiansandTelefonnummer + 47 958 23 000E-mail: business@rejlers.nowww.rejlers.no Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: post@nito.no Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: post@hjellnesconsult.no

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

hello@kubik.no tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

We believe in making life better at work. At Kinnarps, we do more than just sell furniture. With products and services to match your needs, we deliver inspiring and e�ective workspace solutions to help your organisation prosper. Making life better at work

Nullpunktet. Fra analyse til levende lokaler.Da miljøstiftelsen ZERO skulle fl ytte inn i nye lokaler var det viktig å skape et funksjonelt arbeidsmiljø med gode romløsninger og møblering som passet deres arbeidsform med mye prosjekt- arbeid og stor møtevirksomhet. For ZERO passet det også godt at Kinnarps har kortreiste møbler og et bevisst for-hold til miljøspørsmål.

Kinnarps gjennomførte først sin arbeidsmønster-analyse for å kartlegge arbeidsdagen til alle de som skulle bruke lokalene. Felles for nesten alle ansatte var arbeidsdager preget av mye samarbeid samt intern og ekstern møtevirksomhet. Kinnarps

sammenstilte alle de individuelle behovene og brukte analysen i plantegningen.

To sonerDette resulterte i at ZERO fi kk et delvis åpent kontor-landskap som er delt inn i to store soner: En aktiv sone for oppgaver som ikke krever høy konsentra-sjon, men som kanskje krever samhandling. Den andre, og største sonen er en stille sone for når man har behov for høy konsentrasjon. Her skal det være helt stille.

Rom for møterDet store møterommet har plass til femti person-er dekker alle behov, og kan enkelt deles i to funk-sjonelle møterom ved behov. Og når møterommet ikke er i bruk har man en lounge-krok hvis man har behov for å slappe av. Det formelle møterommet har plass til tolv og er førstevalget for eksterne

møter. Det beste tekniske utstyret fi nnes i prosjekt-rommet som først og fremst er et internt møterom. Brukes hyppig til presentasjoner og Skype-møter. Kjøkkenet har også blitt et viktig sosialt samlings-punkt for alle ansatte, og fungerer som et ekstra arbeidsrom når man ikke trenger høy konsentrasjon.

Lekent og funksjonelt- Vi har fått en del artige møbler, for eksempel en lydisolert telefonboks og en fl ott lydisolert sofa som fungerer som et minimøterom, forteller markeds-sjef Hege Horsberg. Og med mange lange og sene arbeidsdager er det praktisk med mange sofaer så man kan ta seg en liten hvil når man trenger det.

ANNONSE

Vi ta

r for

beho

ld o

m m

ulig

e tr

ykkf

eil.

CASE STORY MILJØSTIFTELSEN ZERO

“For ZERO passet det godt at Kinnarps

har kortreiste møbler og et bevisst forhold til

miljøspørsmål.”

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B