Estate Lokaler 3 - 2015

SIDER NÆRINGS-EIENDOM!

84

PLUSS:Oppdaterte leiepriser

Slik flytter duEiendomsoversikten

Leiepriser og statistikk

SIDER NÆRINGS-EIENDOM!

84

Magasinet for deg som leier og søker lokaler | Nr 04, april 2015 | www.estatelokaler.no ESTATE MEDIA

Aktuelt område:Oslo sentrum

Ruseløkkveien: Arkitektur i

særklasse

Ny identitet med gamle klosser

KAIBYGG 1:

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

ALEKSANDER KIELLANDS PLASS

Waldemar Thranes gate 84 C445-1205 kvm

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

Thorvald Meyers Gate 7497-996 kvm

FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERTY 29.10.14 I EDER BIESEL ARKITEKTER ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

Aurvegen - Gardermoen5000-25000 kvm

LAGER/PLASSKREVENDE HANDEL

Grini Næringspark 4B1460 kvm

SENTRALT I GRENSEN

Grensen 13152-1060 kvm

TVETEN PARK

Ole Deviks vei 2/4132-3800 kvm

NYBYGG ASKER

Drengsrudbekken 5-11600-18000 kvm

SENTRALT PÅ LYSAKER

Lysaker Torg 6-12250-3000 kvm

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no www.newsec.no

KONTAKT: 23 00 31 00

THE FULLSERVICEPROPERTYHOUSE

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Henrik Ibsens gate 90200-505 kvm

MILJØBYGG BILLINGSTAD

Lilleåsen 2600-3500 kvm

Newsec AS har gjennom 43 års virksomhet i det norske eiendomsmarkedet dokumentert en betydelig gjennomføringsevne i alle typer eiendomstransaksjoner, både ved salg, kjøp og utleie.

Newsec utfører oppdrag på vegne av de største eiendomsbesitterene, investorer og eiendomsselskaper innen alle typer næringseiendom.

Medarbeidere med høy kompetanse, analysekapasitet, lokal markedskunnskap, nære kunderelasjoner og ikke minst grunnleggende tillit skal prege vår virksomhet.

ALEKSANDER KIELLANDS PLASS

Waldemar Thranes gate 84 C445-1205 kvm

ATTRAKTIVE KONTORLOKALER

Thorvald Meyers Gate 7497-996 kvm

FORUS FELT F1-2 I BASE PROPERTY 29.10.14 I EDER BIESEL ARKITEKTER ILLUSTRASJON ALTERNATIV B

NYBYGG LOGISTIKK/KOMBI

Aurvegen - Gardermoen5000-25000 kvm

LAGER/PLASSKREVENDE HANDEL

Grini Næringspark 4B1460 kvm

SENTRALT I GRENSEN

Grensen 13152-1060 kvm

TVETEN PARK

Ole Deviks vei 2/4132-3800 kvm

NYBYGG ASKER

Drengsrudbekken 5-11600-18000 kvm

SENTRALT PÅ LYSAKER

Lysaker Torg 6-12250-3000 kvm

TIL LEIE - se flere lokaler på www.newsec.no www.newsec.no

KONTAKT: 23 00 31 00

THE FULLSERVICEPROPERTYHOUSE

SENTRALT PÅ SOLLI PLASS

Henrik Ibsens gate 90200-505 kvm

MILJØBYGG BILLINGSTAD

Lilleåsen 2600-3500 kvm

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

• 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet• Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger• God parkeringsdekning• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

KONTORLYSAKER TORG 6-12250-3.000 KVM

- Et unikt signatur -bygg skal bygges i AskerKontor• Planlagt byggestart våren 2016• Byggetid er beregnet til ca. 2 år• Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på

ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling• Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000• Parkeringskjeller i 2 plan• Unike sol og utsiktsforhold• Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som

kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner

• Unike profileringsmuligheter mot E18• Breeam sertifisering• Adressen er Drengsrudbekken

vis a vis Asker Panorama

18 000 m2 BRAAsker

Kontakt megler:Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / [email protected] Roar Ekse / (47) 934 92 055 / [email protected]

www.oxer.no

Megler Gårdeier

Vibecke Falster+47 90 78 42 99

[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]


• 250-3.000 kvm i 2., 4. og 5. etg• Egen kantine i bygget drevet av Brest AS med lunsj buffet• Lokalene kan leies «as is» eller oppgraderes etter ønske til prisgunstige løsninger• God parkeringsdekning• Langsiktig eierskap resulterer i en godt drevet og vedlikeholdt eiendom

Lysaker Torg 6-12 er meget sentralt plassert på Lysaker-lokket og tilbyr fleksible lokaler med store vindusflater og hyggelige fellesområder. Lokalene er godt egnet til både cellekontorer og åpent landskap, der leietaker kan påvirke utforminger og løsninger etter egne behov. Egne terrasser i 5. etg. og hyggelig grøntområde i bakkant av bygget.

Lysaker Torg ligger svært sentralt, rett ved Lysaker stasjon som er et knutepunkt for all offentlig kommunikasjon med buss i flere retninger, tog, flytog og taxiholdeplass. Enkel adkomst til E18.

KONTORLYSAKER TORG 6-12250-3.000 KVM

- Et unikt signatur -bygg skal bygges i AskerKontor• Planlagt byggestart våren 2016• Byggetid er beregnet til ca. 2 år• Ca. 18 000 m2 BRA kontor. Etasjeplan på

ca. 2 400 m2 med fleksibel oppdeling• Antall arbeidsplasser vil være ca. 800 til 1 000• Parkeringskjeller i 2 plan• Unike sol og utsiktsforhold• Huset vil bli et kontorbygg med fellesfasiliteter som

kantine, kaffebar, resepsjon, shuttlebuss, treningssenter, takterrasse med fantastisk utsikt og hyggelige sosiale soner

• Unike profileringsmuligheter mot E18• Breeam sertifisering• Adressen er Drengsrudbekken

vis a vis Asker Panorama

18 000 m2 BRAAsker

Kontakt megler:Jan W. Roll / (47) 905 33 369 / [email protected] Roar Ekse / (47) 934 92 055 / [email protected]

www.oxer.no

Megler Gårdeier

6 | Nr. 03–2015/Lokaler

Intro

08 Leder

10 Nyheter

14 Hovedsak: Ny identitet med gamle klosser

26 Aktuelt: Leietakertilpasning

30 Juss: Leietakertilpasning

32 Teknologi: Vi er slaver av innboksen

36 Aktuelt: Kantine

44 Juss: Manglende fokus på felleskostnader

kan koste dyrt

48 Nybygg: Arkitektur i særklasse

Markedet

60 Områder: Markedspuls

64 Aktuelt område: Oslo sentrum

Faste spalter

40 Meglerintervju

42 Interiør: Gulvet bærer interiøret

58 Statistikk: Nybygg

Niels Torp AS Arkitekter Mnal

Lokaler/innhold/april 2015

14 Byggets utforming med diagonale trapper og broer, trappede etasjer og glasstak gjør det unikt. Alle rom har tilgang på naturlig lys.

32 Har du blitt en slave av innboksen? Les hvordan du unngår å drukne i e-post.

I Ruseløkkveien kommer et arkitektonisk mesterverk som vil løfte hele området. Det er en unik sammensetning av

det urbane byliv, natur og moderne fasiliteter. 48

Lokaler/03–2015 | 7

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

[email protected]

Jan W. Roll+47 90 53 33 69

[email protected]

KONTORLILLEÅSEN 2580-3.100 KVM


Flott nytt miljøbygg i Lilleåsen 2 på Billingstad/Slependen, med flotte terrasser og god profil-ering mot Slependveien. Topp standard med mulighet for skreddersøm av lokalene.

• Nybygget kan forventes ferdig ca. 16 måneder etter signert leiekontrakt

• Areal fra ca. 580–3.100 kvm kontor, hvorav 1. etg kan være plasskrevende varehandel

• Moderne og tidløst bygg med store vindusflater• God parkeringsdekning (70 stk.) og

sykkelparkering• Energikarakter A og oppvarmingskarakter Grønn• Bygget får egen brønnpark for geotermisk

energi og solcellepanel på taket• Salg kan vurderes

KONTORNYDALSVEIEN 15CA. 699 KVM


I Nydalsveien 15 kan vi tilby kontor / showroom med sentral beliggenhet i Nydalen og rett ved Akerselva helt syd i Nydalen. Kort vei til Gull-haug Torg og bydelens servicefasiliteter.

• Ca 699 kvm ledige lokaler i byggets 2. etg• Spennende alternativ for egne skredder-

sydde lokaler• Like innenfor ring 3 med forbindelse til E6 og E18• Passer svært godt for leietakere som ønsker

seg hovedvekt av åpent landskap• Lokalet kan leies as-is eller ved at utleier foretar

tilpasninger etter leietakers ønsker og behov

Innflyttingsklart 1Q 2015 etter rehabilitering. Bussforbindelser like ved og gangavstand til Lysaker togstasjon/Flytoget.

Bent Roar Ekse+47 93 49 20 55

[email protected]

Daniel Bjørn+47 90 53 33 69

[email protected]

Lokaler/leder/april 2015

Alt henger sammen…Ser du verdien av å flytte? En slik prosess kan gi be-driften mange fordeler. Gitt at det gjøres riktig er økt tilfredshet blant ansatte, høyere effektivitet, lavere husleie, bedre synlighet og en sterkere merkevare, goder som kan forventes.

I denne utgaven har vi besøkt Grieg Gruppens nye kontor på Aker Brygge. Utover det at lokalene er for-treffelig flotte, er det bruken av dem som fascinerer mest. Grieg Gruppen består av tre selskaper som tidligere hadde lite med hverandre å gjøre, til tross for at de delte lokaler. De ansatte har i dag blitt mye bedre kjent på tvers selskapene. Grunnen er ikke de lekre fargene eller den stilige sofaen, men kontorets utforming. Hver morgen samles de på kjøkkenet. En-ten for en kopp kaffe, en hyggelig prat eller for å lese avisen. Kjøkkenet er designet som en kafé og har blitt et viktig samlingspunkt – et sted folk liker å oppholde seg, og gjerne flere ganger i løpet av arbeidsdagen. Det at mennesker som har arbeidet sammen i flere år endrer atferd i løpet av kort tid er interessant, ved at de i større grad begynner å konversere. Dette sier noe om betydningen av rommets utforming, og hvordan vi ved hjelp av enkle grep kan tilrettelegge for samhandling og ulike arbeidssituasjoner.

Å tilpasse lokalene etter brukerne er derfor avgjørende. Et brukertilpasset kontor bidrar til økt trivsel og effek-

tivitet blant de ansatte. Leietakertilpasning er derfor et aktuelt tema for bedrifter på flyttefot. For selv om gårdeier og entreprenør står for selve byggingen ligger den største jobben hos leietakeren selv, enten du velger å leie inn ekstern rådgivning eller ikke. Det krever god planlegging, rikelig med tid og en gjenn-omtenkt kravspesifikasjon for å lykkes. For å finne de gode kontorløsningene, er informasjon om den enkeltes arbeidsmønster nødvendig. Samtidig må man se på forbedringspotensialet – hva fungerer godt i dag og hvor kan vi bli bedre? Feilslåtte prosjekter har vi sett mange av. Der med-arbeiderne etter noen måneder krever at veggene bygges opp, siden det åpne landskapet ikke passet for dem. Ved å foreta grundige analyser og involvere de ansatte på et tidlig stadige er mulighetene større for å lykkes. Samtidig bør alle i bedriften se verdien av det å flytte, slik at prosessen blir lystbetont og ikke en jobb man gjør med kun et formål om å bli ferdig. På side 26 skriver vi om leietakertilpasninger. Her gir Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS, gode og konkrete råd til en vellykket kontortilpasning.

Det handler om å se det helhetlige bildet. For selv om vi har kommet langt i utviklingen av brukertilpassede kontorløsninger, har kantinen – hjerte i bygget fortsatt stort potensial. Det at de ansatte kun oppholder seg

der i underkant av to timer i lunsjen, er dårlig utnyttelse av byggets fellesareal.

Nøkkelen til en fornuftig arealutnyttelse ligger i flerfunk-sjon. Derfor bør kantinen tilby mange av kontorets funksjoner, slik som ulike møtesoner, sosiale soner og mindre plasser for individuelt arbeid. Med en god porsjon kreativitet og fleksibel innredning er det mu-lig å kombinere alt dette. Fremtidens kontorlokaler vil også kreve at vi tenker på nye måter.

I Sverige blant annet benytter flere bygg kantinen som en bedriftsrestaurant, som også er åpen for allmenheten. Det gir flere kommersielle muligheter der beliggenhet tillater det, og kan dermed bli billigere for brukerne. Samtidig som det tiltrekker seg mennesker og skaper liv i, og rundt bygget.

Hans Jacob Haraldson, næringsmegler, GVA CRE Norway kommer med en interessant uttalelse i denne utgaven av Estate Lokaler. På spørsmål om hva som er leietakers største fallgruve, svarer han: « Å starte prosessen med å finne nye lokaler for sent, og ikke forstå hvilke synergier bedriften kan trekke ut av å flytte. De dyktigste ser på det å flytte som mer enn en flytteprosess.»

God lesing!

ESTATE MEDIA ASRådhusgata 26, 0151 OsloTlf: 2195 1000 [email protected]

REDAKTØRSilje Rønne,Tlf: 9082 [email protected]

JOURNALISTERHilde Christie Wright, [email protected] Årdal,[email protected]

FOR BESTILLING AV [email protected]

CEO / PARTNER Trond ValleTlf: 9112 3334 [email protected]

LAYOUT OG PRODUKSJON Estate Reklame:Marion NævestadGrafisk Designer, Tlf: 93239282 [email protected]

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 20.000COPYRIGHT: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: Grieg GruppenFoto: Trond A. Isaksen

SALGJan Erik PedersenTlf: 9015 8211 – [email protected] NessemTlf: 9583 5865 – [email protected] BoisenTlf: 9513 7283 – [email protected] Skouverøe MathesonTlf: 9513 7283 – [email protected]

TRYKK: United Press Poligrafija corp, Riga, Latvia

ESTATE MEDIA

« ALLE I BEDRIFTEN BØR SE VERDIEN AV DET Å FLYTTE, SLIK AT PROSESSEN BLIR LYSTBETONT OG IKKE EN JOBB MAN GJØR MED KUN ET FORMÅL OM Å BLI FERDIG. »Silje Rønne/redaktør Lokaler

NESTE UTGAVE: 13.MAI8 | Nr. 03–2015/Lokaler

DISTRIBUSJON: Posten Norge ASOPPLAG: 20.000COPYRIGHT: Estate mediaUTGIVER: Estate media ASwww.estatemedia.no

Forside: Grieg GruppenFoto: Trond A. Isaksen

NESTE UTGAVE: 13.MAI

NÅ:BYGG

OSLOS FØRSTE PLUSSHUS Eiendomsselskapet Entra utlyste tidligere i år gjennom NAL (Norske Arkitekters Landsforbund) en internasjonal arkitekt- og innovasjonskonkurranse om et nytt miljøvennlig kontorbygg som skal erstatte dagens bygg på Lilletorget 1 i Oslo. Hele 16 forslag var kommet i den gjeve konkurransen ved innleveringsfristens utløp.

Det nye kontorbygget vil bli et nytt FutureBuilt-bygg og plusshus med krav om å produsere minimum 2 kWh/m2, noe som er svært ambisiøst å få til midt i Oslo sentrum. Entra har også målsetning om å oppnå sertifiseringen BREEAM NOR Outstanding på bygget. Det er på bakgrunn av de høye miljøambisjonene satt krav i konkurransen om at konkurranse-teamene må være tverrfaglige.

Vinnerforslaget i konkurransen Urban + er ventet å bli kåret i juni 2015.

Ledig areal: Fra 106 - 380 kvm BTA

Sandakerveien 24DLedig areal: 106 - 380 kvm BTABygg F3/F4

Tlf: 2287 1900Epost: [email protected]

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen0401 OSLO

• Enkel adkomst fra ring 2

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon

• Meget god teknisk standard

• God parkeringsdekning

• I midten av en pulserende næringspark

MYRENSVERKSTEDModerne kontorlokaler i flotte omgivelser

#

#

#

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

& &

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

# #

#

#

#

#

#

#

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

## ##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

#

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

ULLEVÅL

SAGENE

TORSHOVSINSEN

GREFSEN

GRÜNER-LØKKA

BLINDERN

BJØLSEN

DISEN

ILA

HASLE

SOGN

LOFTHUS

LØREN

FAGERBORG

SØNDRE HOVIN

Gamle Aker

Vestre Aker

Grefsen

Grefsen

Berg Tåsen

Ullevål stadion

St Hans-haugen

Storoveien

Trondheimsveien

Be

rgljots v

Bergsli

a

Biskop Heuchs vei

Blåsbortveien

Christian Michelsens gate

Colletts

gate

Dælenenggata

Einars v

ei

Fagerheimgata

Faye

s gt

Gre

fsen

allé

Grefse

nkollv

eien

Gre

fsen

veie

n

Gøte

borg

gata Haslevangen

Hasleveien

Hek

kvn

Helgesens

Holtegat

a

Industrigata

Irisveien

Jacob Aalls gate

Kaj Munks vei Kapellvei

Kirkeveien

Kj

Kyrre

Gre

pps

gate

Lillogata

Lofthusveien

Markveien

Mogata

Nils Bays veiNordlys ve

ien

Nyd

alsv

n

Ogm

unds

v

Ol a

Olaf Scho u

s

Oscars gatePi

lest

rede

t

Probl

Sagvn

Sannergata

Sinse

n

So�enberggata

So�es gateSognsveien

Sorgenfrig

ata

Stavan gergata

Thorleifs allé

Toftes g ate

Uelands gate

Uglevn

Ullevålsveien

Åke

røve

ien

Åsengt

Åsensvingen

Thulstrups g

ate

150

© Kartagena / Statens kartverk0 1 km

Sandakerveien

RING 3

RING 2

F3/F4

Ledig areal: Fra 106 - 380 kvm BTA

Sandakerveien 24DLedig areal: 106 - 380 kvm BTABygg F3/F4

Tlf: 2287 1900Epost: [email protected]

MYREN EIENDOM AS Sandakervn. 24 C - Bygg B P.B. 4218 Nydalen0401 OSLO

• Enkel adkomst fra ring 2

• Sentralt beliggende nær offentlig kommunika sjon

• Meget god teknisk standard

• God parkeringsdekning

• I midten av en pulserende næringspark

MYRENSVERKSTEDModerne kontorlokaler i flotte omgivelser

#

#

#

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

& &

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

& &

&

&

&&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&

&&

&

&

&

&&

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

# #

#

#

#

#

#

#

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

## ##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

##

##

##

##

##

##

##

####

##

##

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

#

##

#

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

42

ULLEVÅL

SAGENE

TORSHOVSINSEN

GREFSEN

GRÜNER-LØKKA

BLINDERN

BJØLSEN

DISEN

ILA

HASLE

SOGN

LOFTHUS

LØREN

FAGERBORG

SØNDRE HOVIN

Gamle Aker

Vestre Aker

Grefsen

Grefsen

Berg Tåsen

Ullevål stadion

St Hans-haugen

Storoveien

Trondheimsveien

Be

rgljots v

Bergsli

a

Biskop Heuchs vei

Blåsbortveien

Christian Michelsens gate

Colletts

gate

Dælenenggata

Einars v

ei

Fagerheimgata

Faye

s gt

Gre

fsen

allé

Grefse

nkollv

eien

Gre

fsen

veie

n

Gøte

borg

gata Haslevangen

Hasleveien

Hek

kvn

Helgesens

Holtegat

a

Industrigata

Irisveien

Jacob Aalls gate

Kaj Munks vei Kapellvei

Kirkeveien

Kj

Kyrre

Gre

pps

gate

Lillogata

Lofthusveien

Markveien

Mogata

Nils Bays veiNordlys ve

ien

Nyd

alsv

n

Ogm

unds

v

Ol a

Olaf Scho u

s

Oscars gatePi

lest

rede

t

Probl

Sagvn

Sannergata

Sinse

n

So�enberggata

So�es gateSognsveien

Sorgenfrig

ata

Stavan gergata

Thorleifs allé

Toftes g ate

Uelands gate

Uglevn

Ullevålsveien

Åke

røve

ien

Åsengt

Åsensvingen

Thulstrups g

ate

150

© Kartagena / Statens kartverk0 1 km

Sandakerveien

RING 3

RING 2

F3/F4

12 | Nr. 03–2015/Lokaler

Multifunksjonell og kul lydboks Lyd er en av de største utfordringene på arbeids-plassen. En multifunksjonell lydboks løser mye. Materialet i boksen absorberer lyd slik at både de som sitter i den og utenfor blir skjermet. Både skall og stoff kan settes sammen i utallige spennende fargekombinasjoner. Og setter du to lydbokser mot hverandre kan de utmerket benyttes i et møte.Kreo interiørarkitektur brukte disse geniale lyd-boksene, når de innredet kontorene til Compass Group i Asker Panorama.Foto: Ole Walter Jacobsen

Ophelis – litt smartere Ophelis Docks er et nytt spennende konsept på aktivitetsbaserte møbler. Docks inneholder et utall ulike moduler som kan settes sammen i system eller benyttes som separate enheter. Docks ivaretar alle behov for møbleringer til et kontor og tilbyr først og fremst helhetlige løsninger på tvers av avdelinger og organisa-toriske strukturer. Docks kommer i et moderne formspråk der enkelhet og brukervennlighet er fremhevet. Foto: Kontorrama

Magisk!InLine er et avansert verktøy for lineær belys-ning. I stedet for å spre lyset utover hele rom-met, ledes det til ønskelige overflater, og styrker båndene mellom arkitektur og belysning.Design: Michel CharlotFoto: Vitra

NÅ: DESIGN

Edderkoppbord Marmor er et materiale som er på full fart inn i interiørverden igjen. Eilersen bordet i grønn marmor gjør seg godt i ulike lounge-områder.Foto: Polhem

Særegent utrykkSputnik lysekronen fra Jonathan Adler er en

signaturlampe, som gjør seg godt i resepsjoner og lounger.

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

Et sted for alt

Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle

Les mer: www.haslelinje.no

Jonas MyhreMobil: 998 69 900E-post: [email protected]

Ole Christian IversenMobil: 920 46 033E-post: [email protected]

Lokaler/03–2015 | 13

Arkitekt: LOF Arkitekter Illustrasjon: RIFT AS

Et sted for alt

Ønskes ytterligere informasjon, kontakt utleiesjef: Christian Geelmuyden, mob. 930 96 855

Med svært god eksponering mot Økernveien og Ring 3 (Økernkrysset) fører vi opp et passivhus med BREEAM-sertifisering “Excellent”. Bygget blir over åtte plan, der 8. etg. blir felles kantine med utgang til felles takterrasse med utsikt over byen og fjorden. Det ledige arealet utgjør 6.000 kvm fordelt over 5., 6. og 7. etg. (toppetasjene). Én kontoretasje utgjør 2.000 kvm BTA. Bygget ferdigstilles sommer 2015.

Arealeffektivt – miljøvennlig – god eksponering kollektivknutepunkt (t-bane/buss) – tett på hovedveinettet

2.000 - 6.000 kvm kontorlokaler ledig i nytt miljøbygg på Hasle

Les mer: www.haslelinje.no

Jonas MyhreMobil: 998 69 900E-post: [email protected]

Ole Christian IversenMobil: 920 46 033E-post: [email protected]

14 | Nr. 03–2015/Lokaler

-Jeg kunne tenkt meg seks puter i sofaen. Men det skal ikke være for cosy til å gjøre en real jobb, smiler Per Hagen. Fargerike bibliotek, kjøkken og sosiale soner gjør det lett å senke skuldrene i Swecos nye lokaler på Vækerø. AV HILDE CHRISTIE WRIGHT FOTO: TROND ISAKSEN

Lekent & Bærekraftig

Kaibygg 1 har fått et realt ansiktsløft og fremstår i dag som et av de mest attraktive signalbyggene på Aker Brygge. Vakker arkitektur, spennende miljø og nydelig utsikt gjør at Grieg Gruppen har valgt å etablere seg her.

AV SILJE RØNNE FOTO: TROND A. ISAKSEN

Ny identitet med gamle klosser

Lokaler/03–2015 | 15

n Fine lokaler/GriegGruppen/

16 | Nr. 03–2015/Lokaler

OVERRASKENDE: : Fra 4. etasje ser du ned på en kunstinstallasjon bestående av en gressmatte med rosa flamingoer.

Lokaler/03–2015 | 17


M ye har skjedd siden Kaibygg 1 ble opp-ført i 1986-1988 på Aker Brygge. Det var Niels Torp Ar-kitekter som teg-net det den gang,

og det var også de som fikk muligheten til å ta bygget til nye høyder gjennom en omfattende rehabilitering som startet i 2013. Flere inngrep er gjort, og bygget har foredlet kvaliteter som: lys, utsyn og robuste materialer.

– Ombyggingen av Kaibygg 1 omfatter ca. 27 000 kvm over seks etasjer. Fra utsiden har fasaden fortsatt granitt som hovedmateriale, derimot har interiøret fått en tydelig kontrast mellom gammelt og nytt, forteller Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property.

Bygningen fremstår i ny drakt, med nye dekker og broer mellom husene, nye trap-per og heiser i kontorinngangen. Glasshal-len er likevel godt bevart og gjør bygget rikt på naturlig lys. I kombinasjon av rommets utforming med diagonale trapper og broer blir det veldig interessant, og på bakkeplan trekkes blikket automatisk opp.

– Disse grepene har gitt større arealutnyt-telse og bedre fleksibilitet i kontoretasjene, sier utleiesjefen.

Bygget har lyse farger som reflekterer lys, og kontorinngangen er forskjønnet med en lys

Quartz kompositt i store formater. Trespiler er brukt som dekorelement på enkelte vegger og i himling foran heiser.

– Vi er veldig fornøyd med resultatet, og har allerede fylt opp store deler av bygget, det er kun 280 kvm som gjenstår til utleie, understreker Kragstad.

I hjerte av byggetKaibygg 1 har en felles kantine med plass for 350 personer. Kantinen går over to eksiste-rende bygg med en nybygd mesanin som ligger ute i et åpent atrium med glasstak.

– Det er åpent ned til butikklokaler, så lyd, lys og akustikk har hvert viktige kriterier i prosjektet. En akustiker ble tidlig en del av prosjekteringsgruppen for å få til en optimal løsning for et areal som tidligere var et åpent atrium, sier prosjektleder, Lena Axelsson i Metropolis arkitektur og design.

Løsningen som ble valgt består av spe-sialdesignede tepper i kantinen, med lyd-absorberende tekstilvegger og benker med integrert belysning. Stolene er tekstiltrukne og bordplatene er i linoleum for å minske lydklangen.

– Arealet er stort og åpent, derfor har det hvert viktig å skape intimitet og lunhet. Av den grunn har vi valgt et mørkt og varmt ut-rykk med tekstiler med forskjellige teksturer, sier Axelsson.

Teppemønsteret er tegnet av Metropolis og det er brukt spesialfarger for å få fram det utrykket som var ønsket.

Utsikt til alle!Grieg Gruppen har nylig flyttet inn i 4. etasje i Kaibygg 1. Tidligere holdt selskapet til i Ka-renslyst Allé 2 på Skøyen, men eier Elisabeth Grieg ønsket å samle de ulike selskapene i gruppen innenfor shipping, skipsmegling, finansiell rådgivning og investeringsvirksom-het, som tidligere hadde vært litt adskilt.

– Lokalet var perfekt formet slik at alle selskapene har kontorområder med utsikt, sier en fornøyd Gunhild Skaar Skåttun, i Grieg Star.

Det første som møter deg når du entrer resepsjonsområdet er en spennende kombi-nasjon mellom naturmaterialer, varme farger og designelementer. Det er stilrent, men gir likevel en følelse av å komme hjem. Den solrøde fargen kombinert med komfortable loungemøbler og peis, gir rommet et lunt utrykk. Der den digitale skjermen minner oss på hvor vi er.

– Lokalene er lyse og fine, og langs hele ytterveggen er det store vinduer med havut-sikt, samt at glassveggene ut mot resten av bygget slipper inn naturlig lys fra byggets glasstak. Soloppgangen her er helt magisk, sier Skåttun.

«Vi er veldig fornøyd med resultatet, og har

allerede fylt opp store deler av bygget, det er

kun 280 kvm som gjenstår til utleie.»

Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property

FARGEGLEDE: Kjøkkenet eller Grieg kafé som det gjerne blir kalt er en populær møteplass blant de ansatte. Her er det brukt LADY Pure Color 5180 Oslo på veggene. En dyp blåtone med et svakt grønt hint av magi som skifter uttrykk gjennom døgnets timer.

18 | Nr. 03–2015/Lokaler


FARGEGLEDE: Kjøkkenet eller Grieg kafé som det gjerne blir kalt er en populær møteplass blant de ansatte. Her er det brukt LADY Pure Color 5180 Oslo på veggene. En dyp blåtone med et svakt grønt hint av magi som skifter uttrykk gjennom døgnets timer.

Lokaler/03–2015 | 19

GJENNOMFØRT: Interiørarkitekten har brakt inn den blonde asken. Dette er gjennomgangstemaer i de fleste rom, også i arbeidsplassmøblene.

20 | Nr. 03–2015/Lokaler


LYST: Alle møterommene har ulike farger og temaer, enten fra «havet» eller «solen». Dette gir hvert av dem en god porsjon personlighet og særpreg.

Lokaler/03–2015 | 21

Til tross for den fantastiske havutsikten er det likevel lokalens form som fasinerer henne mest. For når du kommer inn til resepsjons-området har du to muligheter. Enten går du til venstre, der du finner både møterom, kontor og kjøkken. Tar du til høyre derimot ligger det møterom, et åpent landskap og noen celle-kontor. Til forskjell fra tidligere har de sosiale sonene som loungen og da spesielt kjøkkenet blitt et viktig møtepunkt, og ført de ulike sel-skapene nærmere.

– Etter at vi flyttet hit har vi blitt mye bedre kjent på tvers av selskapene, og det er veldig hyggelig. Alle er flinke til å bruke sofagruppen og barstolene i kafeen, forteller Skåttun, som føler at de nye lokalene har brakt selskapene tettere sammen.

Selv liker hun interiøret svært godt, og mener at det representerer selskapet på en god måte.

– Bruken av noen få spotfarger sammen med duse hovedfarger gjør interiøret både spennende og tidløst, synes Skåttun.

Vi får utrolig mange komplimenter og spørs-mål om fargekoder av de besøkende og det er gøy, sier hun.

Et naturpalettAS Scenario Interiørarkitekter MNIL ved pro-sjektleder Heidi Berg Edbo og medarbeidere Tina Lyche og Marianne Aaen Skaara har stått for interiøret hos Grieg Gruppen. De har kom-binert elementer av natur, hav og kunst. Tre stikkord som var viktig for selskapet.

– De ønsket et kontor som var annerledes, lunt og overraskende. De ville ikke ha kalde ele-menter, men den varme hyggen, forteller Edbo.

Grieg Gruppen er veldig miljøbevisst, opp-tatt av natur og hav – det ble også utgangs-punktet for interiøret.

– Vi gikk for en naturpalett inspirert av sol-oppgangen, med innspill av gult og oransje fra solen, og blått og grønt fra havet. Vi brakte inn det nordiske lyse treet, ikke den tradisjonelle eika, men den blonde asken. Dette er gjennomgangstemaer i de fleste rom, også i arbeidsplassmøblene. Vi har prøvd å unngå hvite flater, og derfor brukt Jotun Kalk der det er lyse vegger, sier interiørarkitekten.

Naturmaterialer som kobber, kalkstein og skinn er materialer som er mye brukt. Kobber er brukt som en gjennomgående detalj og er implementert i mange av de spesialdesignede

Heidi Berg Edbo, prosjektleder ved AS Scenario Interiørarkitekter MNIL.

LUNT: Fargebruk har blitt et viktig grep i Greig Gruppens lokaler. Ingen av veggene er hvite, men inspirert av soloppgangen, med innspill av gult og oransje fra solen, og blått og grønt fra havet.

22 | Nr. 03–2015/Lokaler


LUNT: Fargebruk har blitt et viktig grep i Greig Gruppens lokaler. Ingen av veggene er hvite, men inspirert av soloppgangen, med innspill av gult og oransje fra solen, og blått og grønt fra havet.

Lokaler/03–2015 | 23

BRUKERTILPASSET: Mange av rommene har loungemøbler for mer uformelle møter.

24 | Nr. 03–2015/Lokaler

elementene, i mye dekor som lamper, bord, skilting, samt foliering på alle glassfronter.

– Kobber er et av hovedmaterialene i bygget av Nils Torp Arkitekter, så vi syntes det var naturlig å ta med noe av denne historien videre, sier Edbo.

Velkommen hjemGrieg Gruppen ønsket ikke at lokalene skulle ha det tradisjonelle resepsjonsområdet, derfor har interiørarkitektene plassert en egendesignet pult der, som er med på å skape hjemmefølelsen, i kombinasjon med varme farger.

– Det ser litt mer ut som et sjefskontor, teknolo-giveggen viser at bedriften tenker fremover. Hygge-lige møbler og peis, gjør rommet lunt. Kjerneveggen er malt mørk petroliumsblå og er gjennomgående i hele etasjen. Dette er en kontrast til de ellers lyse veggene. På den mørke veggen er det hengt opp en skjenk og bygget nisje som skjuler kaffestasjo-nen og garderoben, alt malt i samme farge som vegg for å vær minst mulig fremtredende, forklarer interiørarkitekten.

Møterommene har alle litt forskjellige farger, der de går i lysere og mørkere nyanser ut ifra hvilken side du ser til.

De ulike avdelingene er samlet i tre forskjellige fløyer. Derfor er kjøkkenet et viktig knutepunkt.

Kjøkkenet ligner mer på en kafé og blant ansatte kalles også rommet Grieg kafé. Grieg kafé er et sted der de ansatte på tvers av ulike avdelinger treffes i løpet av dagen, og gjerne i forbindelse med spesielle anledninger som bursdager og andre feiringer.

– Her har vi også dratt inn kobberet. Vi har brukt det som understell til bardisken og i hyllene over kjøkkenbenken. Vi har også brakt inn ask og natur-stein i benkeplatene. Her er den generelle fargen en noe mørkere varmgrå enn ellers i lokalet, som skaper en enda lunere atmosfære. Kaféen har også en stor og god sofagruppe, sier Edbo.

Kunstens betydningI Samarbeid med Galleri Brandstrup har interiør-arkitekten funnet en spennende balanse mellom farger og kunst.

–Grieg Gruppen hadde mye kunst fra før av i de gamle lokalene, og vi tok utgangspunkt i det de ville ha med. Vi presenterte konseptet vårt for Galleri Brandstrup, og de klarte å få eksisterende kunst og nyanskaffelser til å harmonere med konseptet. Prikken over i` en for interiøret var å få kunsten opp, avslutter Edbo.

Lena Axelsson, prosjektleder i Metropolis arkitektur og design.

Silje S. Kragstad, utleiesjef i Norwegian Property.


SOSIALE SONER: Kjøkkenet har en hyggelig krok, der ansatte kan ta en kaffe og lese avisen. Dette har blitt en møteplass på tvers av selskapene.

Lokaler/03–2015 | 25

26 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Leietakertilpasning/

I ØVERSTE KLASSE: Seltor har gjennomført totalrehabiliteringen av Bogstadveien 1. Et areal på nærmere 2 500 kvadratmeter, som de forvandlet til et «high-end» shoppingsenter.

Lokaler/03–2015 | 27

Da bør du gjennomføre en grundig kravspesifikasjon, det er nemlig nøkkelen til en vellykket kontortilpasning, ifølge Arne Knudsen,

prosjektutvikler i Seltor Øst AS.

På vei mot nye lokaler

AV SILJE RØNNE FOTO: SELTOR ØST AS

I dag er kontoret mer enn et sted du jobber. Det representerer bedriftens merkevare, og er en avgjørende faktor for trivsel og effektivitet. Derfor er til-pasning av nye lokaler et aktuelt tema for bedrifter på flyttefot. For selv om gårdeier og entreprenør står for selve byggingen, vil leietakers bidrag være betydningsfullt for et vellykket resultat. Høy grad av engasjement hos leietaker kan bidra til en enklere prosess, med mulighet for å spare tid og penger. Ikke minst legge til rette for trivsel, sam-handling og gode arbeidsprosesser. Det å flytte er en kostbar handling i seg selv, derfor bør lokalene planlegges med tanke på fremtiden.

– Det viktigste momentet for en vellykket leietakertilpasning er en gjennomarbeidet leietakerspesifika-sjon, sier Arne Knudsen, prosjektut-vikler i Seltor Øst AS.

Selskapet har blant annet spesia-lisert seg på leietakertilpasninger, og har lang erfaring fra idéfase til sluttprodukt. Seltor fokuserer på samspillet mellom design, miljø og økonomi, og har utført ulike tilpas-

ninger innen nybygg, rehabilitering, service og handel.

– Vi opplever alt for ofte at leietaker tar utgangspunkt i en generell spe-sifikasjon som er et «klipp og lim» produkt fra søkemegler, og som ikke er tilpasset de behovene bedriften spesifikt har, eller bygget i seg selv, forteller han og understreker at ingen bygg eller bedrifter er like.

DominoeffektKravspesifikasjonen er selve grunnlaget for beslutningsplanen, å jo mer spesi-fikk og gjennomtenkt den er, jo større er sannsynligheten for et vellykket slutt-produkt. Derfor anbefaler Knudsen alle leietakere å tenke grundig igjennom sitt behov og avklare dette med de ansatte. For endringer underveis vil gjerne koste penger og skape forsinkelser.

– Har leietaker behov for spesial-rom, som for eksempel datarom, spesialavtrekk eller ekstraordinære krav til skallsikring må dette tas hen-syn til tidlig i prosessen. Det gjelder også åpnet landskap og cellekontor, sier han.

– Mange tenker gjerne at det er en liten jobb å omdanne noe av det åpne landskapet til cellekontor underveis i byggingen, men disse rommene stiller andre krav til blant annet ventilasjon. Å sette opp noen vegger er enkelt, men å forandre på ventilasjonssystemet er mer krevende og tar tid, fortsetter Knudsen.

Enkelte varer har også lenger be-stillingstid, og for å unngå forsinkelser i prosjektet bør alt av innkjøp avklares ved prosjektstart. Forandringer og nye behov underveis kan bremse arbeidet, som igjen vil gå på akkord med ferdigstillingsdatoen.

TIPS TIL EN VELLYKKET TILPASNING:3

1. Lag en god kravspesifikasjon

2. Sett av nok tid til bygging

3. Vær involvert i prosessen

JURIDISKE FORHOLD«Ved en leietakertilpasning har leietaker som oftest kontrakt med byggherre, som igjen har kontrakt med entreprenør. Det er således ikke et kontraktsforhold mellom leietaker og entreprenør. Det betyr at leietaker og entreprenør må forholde seg til to separate kontrakter til byggherre. Dersom leietaker ønsker tilpasninger utover det som står i kontakten må dette avtales gjennom byggherre».

Arne Knudsen, prosjektutvikler i Seltor Øst AS.

28 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Leietakertilpasning/

Engasjer deg Få endringer er tegn på et vellykket prosjekt ifølge Knudsen, og det er ønskelig for alle parter mener han.

– Mange tror at entreprenører tjener penger på endringer, men det er helt feil og noe vi ønsker sterkt å unngå, påpeker han igjen.

Det er derfor en god kravspesifikasjon er viktig. For er den tydelig og gjennomtenkt unngår man de store justeringene under-veis. Det handler om å forstå viktigheten av de ulike elementene og at alt henger sammen. Slik som for eksempel plassering av lys og stikkontakter, det gir igjen utslag i møbleringsplanen.

Som leietaker forventes det ikke at du skal ha byggteknisk kompetanse, likevel anbefaler Knudsen at det avsettes god tid til planlegging i forkant av prosjektstart, gjerne i samarbeidd med entreprenør.

– I Seltor har vi tidligfasemøter der vi ser på plankrav til arealbruk, plassering, arkitektonisk utforming, visuelle kvaliteter, materielle krav til sikkerhet, miljø og helse, forteller Knudsen.

I disse møtene avgjør leietaker i samar-beid med entreprenør hvordan lokalene skal utformes. Seltor bistår også med rådgiving. Det betyr at alle krav i plan- og bygningslo-ven, herunder byggteknisk forskrift (TEK10), ivaretas. I et møte med entreprenør går man gjennom: layout og romplassering, gulvbelegg, himling og belysning, veggbe-handling og spesialinnredning.

– I gjennomføringsfasen må det fore-ligge en omforent beslutningsplan. Det er således viktig at leietaker setter av interne ressurser og tid til å følge denne planen underveis i byggeprosessen, sier Knudsen.

Tid er også en avgjørende faktor for et vel-lykket prosjekt.

– Å ha et realistisk tidsperspektiv anbefa-les. Blir det for kort tid til ferdigstilling, øker sannsynligheten for feil og mangler, som først og fremst kommer av trege beslutninger, og at leietaker ønske forandringer sent i prosessen, påpeker han.

Avslutningsvis råder Knudsen alle be-drifter til å ta en titt inn i ”krystallkulen”, og vurdere hvorvidt de kommer til å ekspan-dere i årene som kommer. Da bør lokalene tilpasses slik at bedriften har muligheten til å vokse.

www.sparebank1eiendom.no

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan

• Meget god beliggenhet i Oslo sentrum

• Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium

• Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård

• Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

HAMMERSBORGGATEN 9 Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

Lokaler til leie

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. [email protected]

Utleie ved Colliers International:Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

Lokaler/03–2015 | 29www.sparebank1eiendom.no

• 2.200 kvm kontorlokaler på ett plan

• Meget god beliggenhet i Oslo sentrum

• Topp moderne kantine med felles møterom og auditorium

• Alt av offentlig kommunikasjon i umiddelbar nærhet

• Bygget er rehabilitert i 2014 med hyggelig uteplass i lysgård

• Mulighet for parkering i byggets parkeringsanlegg

HAMMERSBORGGATEN 9 Sentralt beliggende i et av byens travleste handelsstrøk

Lokaler til leie

Randi Haeselich, Sparebank 1 Eiendom. Tlf: 954 23 553. [email protected]

Utleie ved Colliers International:Joakim Kaspersen - Mobil: 481 95 150Christian Prebe - Mobil: 958 71 039

30 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Juss/Leietakertilpasning/

Utforming av leiekontrakten ved

leietakertilpasninger

Ved inngåelse av leieforhold der det skal foretas større leietakertilpasninger foreligger det en større risiko enn ved leieforhold «as – is». Dette stiller særlige krav til en god leiekontrakt.

Nedenfor følger en kort oversikt over typiske risikoele-menter i leiekontrakter med større leietakertilpasninger, sett fra et leietakersynspunkt. Det er her tatt utgangs-punkt i de tilfeller hvor utleier påtar seg kostnadene ved leietakertilpasninger mot en høyere husleie:

Forsinkelse Det sier seg selv at det kan ha stor betydning for en leie-taker om overtakelse og innflytting i lokalene må utsettes.

Hvem har ansvaret for eventuelle forsinkelser, og hvem har risikoen? Fra et leietakersynspunkt er det viktig å skaffe seg best mulig forutberegnelighet med henholdt til ferdigstillelse og overtakelse. For utleier er det viktig med tilstrekkelig fleksibilitet. Overtakelsesklausulen bør derfor skreddersys på en måte som ivaretar begge parters behov.

Dersom det er mulig bør leietaker også vurdere tiltak for å sikre fleksibilitet på annen måte, for eksempel overlappingsperiode i gammelt og nytt leieforhold.

KostnadsoverskridelserRisikoen for at kostnadsestimatet holder hviler nor-

malt på utleier, med unntak av endringsforslag og tilleggsarbeider initiert av leietaker mens prosjektet pågår. Det bør reguleres i kontrakten hvilken betyd-ning slike endringer vil få for husleien. Det er viktig å dokumentere endringer og tillegg underveis, i form av endringsordre eller lignende.

Der endringsarbeidene skal pågå over en lengre pe-riode – for eksempel ved en total ombygging – kan det være at utleier ønsker mulighet for å regulere leienivået. Her bør man i tilfelle se hen til entrepriseavtalens vilkår for prisregulering, som et sammenligningsgrunnlag.

ManglerOgså denne risikoen hviler normalt på utleier, der-som ikke annet er avtalt. Det er utleier som bærer den økonomiske risikoen for utbedring, forutsatt at det er konstatert at det foreligger en kontrakts- messig mangel.

Det er kravspesifikasjonen som er utgangspunktet for mangelsvurderingen. Betydningen av en god kravspesifikasjon kan ikke understrekes nok. For å minimere risikoen for mangler bør leietaker involvere seg tett i prosessen og de avgjørelser som tas under-veis. Samarbeidsformen i prosjektet bør reguleres i leiekontrakten. Ved større prosjekter bør leietaker vurdere å engasjere fagkyndig bistand som kan ivareta

Et lokale kan enten leies «as – is», eller det gjøres tilpasninger av lokalene for å

dekke leietakers behov. Dette kan være alt fra enkle tiltak som innvending maling til

fullstendig ombygging og oppgradering. Hvordan dette gjøres, og hvem som betaler

hva, blir gjerne en forhandlingssak mellom utleier og leietaker

AV: INGER ERIKSEN, KONSERNADVOKAT I OBOS BASALE AS | BASALE NÆRINGSMEGLING AS

Inger Eriksen, konsernadvokat i OBOS Basale AS Basale Næringsmegling AS.

Utforming av leiekontrakten ved

leietakertilpasninger

Foto: Shutterstock

leietakers interesser underveis i byggeprosessen, samt ved overtakelse og senere befaringer.

Beregning av merleieDet er vanlig at leietaker betaler hele eller deler av in-vesteringen gjennom en høyere leiekostnad for hele eller deler av leieperioden. Dette blir en forhandlingssak mellom utleier og leietaker. I bunn for beregningen ligger markedsleie og prosjektkostnader. Utleier ønsker gjerne en avkastning på investeringen i form av en rentebereg-ning på kostnadene. I tillegg til avkastningskrav tas også gjerne inflasjon, avskrivningstid og andre skatte- og avgiftsmessige forhold med ved beregningen av mer-leie. Imidlertid er det utleier som blir eier av endrings-arbeidene, og oppgraderinger vil kunne gi en verdiøkning på eiendommen. Dette bør komme med som et fradrag i beregningen av merleien.

Det er forskjell på den skattemessige behandlingen ettersom det er utleier eller leietaker som bekoster lei-etakertilpasningene. Dette kan medføre at netto skat-tebelastning for begge parter sett under ett reduseres dersom leietaker tar kostnaden. Dette er også et moment som bør vurderes i forhandlingene, og hvor partene eventuelt kan fordele besparelsen.

Leietakere som driver ikke-merverdiavgiftspliktig virksomhet må påregne et større påslag i leien, ettersom

utleier da ikke vil få fradragsrett for inngående merver-diavgift på prosjektkostnadene.

Tilbakelevering av lokaleneDet er ikke uvanlig at utleier krever at leiekontrakten skal inneholde en rett for utleier til å kreve at leietaker besørger tilbakestillelse av lokalene til opprinnelig stand ved leiekontraktens opphør. Spesialtilpasninger kan ha liten generell verdi, og det kan bli kostbart å fjerne spesialinnredning for å gjøre klart for en ny leietaker.

For leietaker er det viktig å være oppmerksom på hvilke kostnader en tilbakestillelse av lokalene kan medføre.

OppsummeringDet ovennevnte er selvsagt ikke noen uttømmende gjennomgang av alle relevante risikomomenter ved leie-takertilpasninger. Det er videre kun tatt utgangspunkt i de tilfeller hvor utleier tar kostnaden ved leietakertil-pasningene. Dersom leietaker tar kostnadene vil det være andre momenter å ta hensyn til.

Det er viktig å være konkret og presis i kontraktsutfor-mingen. Det finnes etter hvert flere standard leiekontrakter og kravspesifikasjoner, som er gode til sitt bruk, men i leieforhold hvor det skal gjøres større leietakertilpasninger vil det alltid være behov for å skreddersy leiekontrakten. En må derfor være varsom med ukritisk bruk av standardkontrakter.

32 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Teknologi/

Lokaler/03–2015 | 33

Vi er slaver av

innboksen

A ftenposten skrev for noen år tilbake om hvordan innboksen legger føring for arbeidsdagen. De viste til et studie gjort av forsker Anette Grønning ved

Syddansk Universitetet, der hun blant annet hadde fulgt en arbeidsgruppe på syv personer i to måneder. I løpet av perioden håndterte disse syv personene mer enn 10 000 e-poster, der 95 prosent av e-postene var interne. Resultatet av forskningen ga gode indikatorer på at e-post sjeler mye av vår arbeidstid og virker stress-fremkallende.

– Teknologien har gitt oss mange muligheter til å arbeide hvor og når som helst, men den har også skapt store utfordringer der mange føler at de aldri har fri, drukner i e-post og ikke får prioritert viktige arbeidsoppgaver, sier Bjørn O. Hopland, i Smart Endring.

Dette er et typisk scenario ifølge Hopland: Du kommer på jobb, henter deg en kopp kaffe, åpner PC’en og sjekker e-post. Du begynner på toppen, leser litt og tenker at den må jeg svare på, men ikke akkurat nå – for straks er det et møte. Likevel begynner du å lese neste. Viktig, den må jeg gjøre noe med senere i dag – det må jeg huske. Du har fortsatt litt tid så du åpner én til, og skumleser de første linjene. Før du bestemmer deg for at svaret kan drøye til neste

dag. Slik fortsetter du og plutselig er det 8-10 halvleste e-poster. Du går i møte og vel tilbake, begynner du på nytt. De gamle e-postene er fortsatt ikke besvart, i tillegg er det kommet en del nye på toppen!

– I en hektisk hverdag med møter og oppga-ver er det vanskelig å holde tritt og listen over e-post blir bare lenger. På denne måten bygger du et isfjell der det du ser på skjermen bare er toppen og under vann ligger det en ukjent antall timer med arbeid, forklarer han.

Problemet ifølge Hopland er at innboksen ender med å bli en lang, uprioritert huskeliste. Hver gang du har litt tid forsøker du å få unna noe av dette. Du må lese overskriftene flere ganger for å plukke ut en du tror du kan svare på. For så å kanskje konkludere med at det vil ta for lang tid.

– Du ender med å åpne e-postene mange ganger før du endelig får gjort noen med dem og det er veldig lite effektivt, understreker sivilingeniøren.

Bli mer ego!Hopland opplever at noe av problemet er vår samvittighet. Nordmenn er såpass samvittig-hetsfulle at de behandler forespørsler fra andre før de går løs på egne oppgaver. Det kan lett føre til at det ikke blir mye tid igjen.

– Dette, kombinert med at vi skal holde oss oppdatert på all slags informasjon og nyhets-strøm på sosiale media gjør at vi blir presset tilbake i kontorstolen. Da blir det ofte lite tid igjen til å jobbe med våre egne ansvarsområder, forklarer han.

For å få skaffe oss tid og energi til egne opp-gaver, oppfordrer Hopland oss til å «presse tilbake og skaffe oss handlingsrom.»

– Likevel kan vi ikke si nei til andre. Mange er også avhengige av oss for å lykkes i sitt arbeid.

Slik tar du kontroll over innboksen: Først må du få kontroll på alt som kommer inn. Klarer du å jobbe mer effektivt vil du frigjøre tid og energi til å arbeide med egne aktiviteter som fører til at du når dine mål.

Beste praksis for E-postbehandling er å ikke gå videre i innboksen, før du har bestemt deg for når du vil behandle den. Det er bare fire ting du kan gjøre med en e-post. Dette omtaler vi som de fire D’er. Den første er Do now – eller gjør nå. Du får en e-post som sier « Jeg tenkte vi skulle gjøre slik og slik. Er det ok for deg?» Du tenker « Ja, det er det vel», trykker på svar, ok og send. Vi får gjerne en del slike som er enkle og raske å besvare. Da er den ferdig behandlet. Hva gjør du da med e-posten som fremdeles ligger i innboksen? Du kan trygt slette e-posten

AV SILJE RØNNE

Innboksen har blitt en tidstyv, som styrer mye av arbeidsdagen vår.

For å unngå å drukne i e-post skal Bjørn O. Hopland, i Smart Endring,

lære oss å ta kontrollen over innboksen.

34 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Teknologi/

fra innboksen fordi du har den i sendte elementer mappen sammen med det du har svart. Den doku-menterer hva du gjorde med e-posten i tilfelle det skulle bli spørsmål om dette senere.

Den neste er Deleger – du får en e-post og be-gynner å lese den. Men, denne skal ikke jeg ha! Den delegerer jeg til noen andre. Hvordan delegerer du? Jo du videresender den med en liten påskrift der du ber en annen om å følge opp oppgaven. Denne kan også slettes.

Den enkleste og raskeste er Delete – slett. Vi får en del e-post som ikke er relevant, bli kvitt den med en gang. Ellers kommer du til å lese overskriften hver gang du går igjennom innboksen.

Den siste og vanskeligste er Do later – gjør senere. Det er e-post vi ikke kan besvare med en gang, eller som inneholder oppgaver vi ikke kan utføre umid-delbart. Det vil si vi må gjøre noe med dem, men ikke akkurat nå. Det som er viktig nå er å ikke gå videre til neste e-post før du har bestemt deg for når du skal gjøre denne oppgaven. Basert på hvor viktig den er og hvor mye det haster, bestem når du skal behandle den.

Behold kontrollenDet er to ting du bør gjøre nå for å beholde kontrollen over innboksen og ikke la den vokse med et stadig større isfjell av ubehandlet e-post under vann.

Start med å plasser oppgaven på din elektroniske oppgaveliste i e-post/kalenderprogrammet for den dagen du vil besvare e-posten, eller behandle opp-gavene som er beskrevet i e-posten. På den måten lager du flere små oppgavelister i istedenfor å ha en lang liste. Lange lister blir normalt ikke fulgt opp, fordi vi slutter å se på listen når den overstiger 10-15 oppgaver. Da begynner vi gjerne å skrive en huske-

liste på papir ved siden av PC’en med de viktigste oppgavene. En kort liste virker mer overkommelig og er lettere å forholde seg til.

Når du har plassert oppfølgingen av e-posten på oppgavelisten bør du flytte e-posten ut av innboksen. Grunnen til dette er at du ikke skal gjøre oppgaven i e-posten før neste uke, og da er det hensiktsmessig å fjerne den. Slik at du slipper å lese overskriften flere ganger.

De som har tatt i bruk fire D’er mener de sparer i gjen-nomsnitt 20 minutter om dagen.

For at du skal kunne bruke tiden du sparer til å prio-ritere egne oppgaver må du gjøre dem synlige. Det gjør jeg ved å lage en ukeplan. Hver fredag bruker jeg litt tid til å tenke igjennom min neste uke. Jeg ser på målene mine og vurderer hvilke aktiviteter jeg må igangsette, gjennomføre, eller følge opp. Det noterer jeg samme sted som jeg har de oppgavene som kom-mer på e-post. Når mine egne oppgaver er synlige er det enklere å lage en ukeplan, der jeg sikrer at jeg ikke jobber for mye med inngående arbeid, men skyver litt tilbake og gjør plass til mine strategiske oppgaver.

Det viktigste du må gjøre for å ta kontroll over egen hverdag og prioritere arbeid som gir resultater er å beherske e-post, ved å behandle dem kun én gang i innboks og ved bruk av de fire D’ene. Skriv så ned dine egne aktiviteter og oppgaver, og balanser det du gjør for andre med det du må gjøre for å nå dine mål. Til slutt, lær å bruke de IT-verktøyene du allerede har for planlegging og prioritering. Papir går for langsomt i en digital verden!

DE FIRE D´ER:

1 Do now – gjør nå. Dersom det tar kort tid å svare er det

mest effektive å gjøre det med en gang.

2 Delegate – Bestem deg med en gang om noen

andre skal gjøre denne oppgaven og send den videre.

3 Delete – Slett e-post som ikke er relevant.

4 Do later – Gjør senere. Basert på hvor viktig den er

og hvor mye det haster, bestem når du skal behandle den og sett den på oppgavelisten.

Etter flere år som internasjonal HR-leder i Microsoft med med-arbeidere i mange land, har Hopland startet SmartEndring.Han er utdannet sivilingeniør, med tilleggsutdannelse innen HR og coaching. Hopland har bred bak-grunn fra Hewlett-Packard, Oracle

og Microsoft.

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | [email protected] mer om eiendommen på entra.no

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeids-plasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

Lokaler/03–2015 | 35

LEDIGE KONTORLOKALER MIDT I OSLO SENTRUM

KONTAKT EIENDOMSSJEF: Siv Lena Rishaug | 481 32 811 | [email protected] mer om eiendommen på entra.no

LEDIGE KONTORLOKALER

AKERSGATA 34-36FRA 854 - 988 KVM

Akersgata 34-36 består av et eksisterende bygg som rehabiliteres og et nybygg som knyttes sammen med åpne etasjeplaner og felles heiser. Bygget får stor kantine og sykkelparkering.

Det er ledige kontorlokaler i 4. etasje for inntil 55 arbeids-plasser med innflytting i oktober 2015. Største leietaker er Amedia.

36 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Kantine/

Merverdi for brukerne

Effektiv arealutnyttelse bidrar til å skape gode og smarte rom. Vi har kommet langt i utviklingen av brukertilpassede kontorløsninger. Derimot har kantinen –hjerte i bygget fortsatt stort potensial. Det at de ansatte kun oppholder seg der i underkant av to timer i lunsjen, er dårlig utnyttelse av byggets fellesarealer. Nøkkelen til bedre arealutnyttelse ligger i flerfunksjon.

– Denne merverdien går i retning av trivsel, kulturbygning, flere hyggelige møtesteder for leietakere, og en arena for uformelle møter, sier Kirsti McCarthy, prosjektleder i Kreo. De har sett på hvordan man kan skape liv i kantinen utover lunsj.

– For å få kantinen til å leve gjennom hele arbeidsdagen, må den tiltrekke seg folk. Gjerne gjennom ulike samlings-punkter som en skjerm, peis og sofagruppe eller ved å tilby kaffe og småmat, slik at den fungerer som en sosial sone der ansatte kan ta seg en pust i bakken og snakke med kollegaer, forklarer hun.

Flere funksjoner utover lunsj, kan være frokost og over-tidsmat. Det passer godt for bedrifter der de ansatte har lang dager, slik som i et advokatkontor. Gode møtepunkter i form av behagelige og funksjonelle møbler er også avgjørende. Der ulike sittegrupper tilrettelegger for samhandling eller individuelt arbeid.

Mer som på kafé– Kantinen bør tilby mange av kontorets funksjoner. Møte-soner kan utformes på ulike måter og avlaste utleiearealer. En lounge for uformelle møter og bespisning er gode grep,

samt mulighet for utleie av lokalene til ulike arrangementer. Vi tenker alltid merverdi – hvordan kan vi få mer ut av hver kvm, understreker hun.

Logistikk er viktig. Kreo jobber mye med å skape soner for å unngå følelsen av et stort rom. Er det en felles kantine, må det være fleksibilitet i innredningen, slik at den er tilrettelagt for både små og store firmaer.

McCarthy tror at fremtidens kantine vil ligne mer på en kafé.

Et aktivt møteareal Rasmus Sandnes, Driftsdirektør i Fazer Food Services AS, har for lengst begravd kantinebegrepet. Det er gammeldags og forbundet med brunost og matpakke, mener han. De skreddersyr tjenester og tilbud for personalrestauranter.

– Vi tror at fremtidens kantinedrift vil gå fra å levere til å servere, med stort fokus på gjesteopplevelsen, service, trivsel og atmosfære. Hos oss er maten på full på høyde med restauranter og hoteller, sier han stolt.

Tradisjonelt har både gårdeier og kunde vært ensidig opptatt av lunsjen, og dermed at arealet til personalrestaurant og tilliggende områder kun skal planlegges med det for øyet. Enkelt, effektivt og gjerne stramt i formen. Et areal som ikke innbyr eller legge til rette for at du skal oppholde deg der utenom kjernetiden for lunsjservering.

– Vi ser en trend der kundene ønsker et bredere tilbud i leveransen og samtidig et ønske om i større grad å kunne ha tilgjengelighet «sosialt areal» hele arbeidsdagen, sier han.

For å skape merverdi for gjesten, fokuserer Fazer Food Services på hvordan arealet kan bli mer effektivt.

AV SILJE RØNNE FOTO: HELGE EEK

En bedre utnyttelse av kantinen, kan gi mer effektiv bruk

av fellesarealene og lavere felleskostnader.

Lokaler/03–2015 | 37

Merverdi for brukerne

Få maksimalt ut av dine ansatte.Flytt dem til Frogner.Folk som sover godt, jobber bedre. Frogner House Apartments har de 300 fineste leilighetene på de 10 beste adressene i Oslo.

Alle med høyhastighets internett og en skreddersydd bedriftsavtale som gir deg god nattesøvn også: Jo lengre du leier, desto bedre priser får du.

Vi er tilgjengelige 24 timer i døgnet, og du får din egen personlige kontaktperson. Flytt rett inn i fullt møblerte leiligheter, for en natt, en uke eller for et år.

Så enkelt er det å få fornøyde ansatte. Bare send dem hjem til oss.

www.frognerhouse.no Tel: 930 10 009 [email protected]

– De må omdannes til aktive møteareal. I Sverige ser vi at i flere bygg benytter restauranten både av ansatte og gjester utenfra. Det gir flere kommersielle muligheter der beliggenhet tillater det, og kan dermed bli billigere for brukerne. Her må en imidlertid ta hensyn til særnorske momsregler.

Gjennom et slikt tilbud har de fokus på gjestens behov gjennom hele dagen – ikke bare til lunsj.

– Bedre utnyttelse av restauranten hele dagen vil bidra til å redusere felleskostnadene, påpeker han.

Gir økt attraksjonsverdiFor mer effektiv utnyttelse av kantinen må planleggings-prosessen starte i god tid.

– Dette bør ivaretas gjennom at gårdeier sammen med arkitekt tidlig i prosessen definerer brukernes behov i større grad inn i planleggingen. I denne fasen bør potensielle restaurantoperatører inviteres til å komme med ideer, løs-ninger og konsept basert på en lett kravspesifikasjon fra kunde, mener Sandnes.

Men, først og fremst må kjøper i større grad erkjenne merverdien dette kan skape for bygget, kunden og brukerne for at dette skal bli realistisk ifølge Sandnes.

– En kan altså både oppnå lavere felleskostnader gjennom mer effektiv utnyttelse av arealet og øke både attraksjonsverdi for potensielle leietagere og tilfredsheten hos eksiterende leietager og brukere. Både gårdeier og innkjøper må vise litt mer innovasjon og mot for å kunne gjøre dette. Heldigvis er det flere som allerede gjør det, avslutter han.

RØD TRÅD: Det bankende hjerte i Roede-huset – kjøkkenet er designet av Kreo. Her kombineres ulike

sittegrupper, kjøkken og møterom.

38 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Kantine/

· Dele inn i ulike soner som gir rom for ulik bruk, men alt må egne seg til selve lunsjbespisningen.

· Planlegge vennlige sosiale soner som innbyr til bruk for sosial omgang, uformelle samtaler, småmøter og lignende.

· Muligheter for å kunne dele av arealer til bruk for småmøter. Eventuelt legge til rette for prosjektering, TV- skjermer og lignende.

· Forskjellige lysscenarier til ulike tider på da-gen, avhengig av bruk.

· I større grad tenke multifunksjoner – å slå sammen roller for å gi grunnlag for utvidet leveranse på mindre og mellomstore steder. Det vil si «bundle» softservicefunksjoner som resepsjon, kaffebar, møteromsfunksjoner med noen serviceoppgaver for selve lunsjen.

· Fokus på selve vertskapsrollen. Stille større krav til operatør om at de skal legge service-kompetanse til grunn i leveransen, det vil si nøkkelpersoner med erfaring fra gjestesiden.

Råd til kombinasjonsløsninger og design:

Kilde: Rasmus Sandnes, Driftsdirektør i Fazer Food Services AS

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l [email protected] • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l [email protected] l +47 454 53 762

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og so-siale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ]> God parkeringsdekning

> Sykkelparkering inne/ute

> Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

> Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine

> Stor takterrasse med utsikt

> Nybygg

> Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser

> Både landskap og cellekontor

> Store og gode vindusflater

> Ca. 400 m2 til 3 100 m2

Lokaler/03–2015 | 39

VELKOMMEN TIL NYBYGG I OLE DEVIKSVEI 6!

Kontakt Malling: Øyvind O. Meisingset l +47 907 54 597 l [email protected] • Kontakt SPG: Nina Sillibakken l [email protected] l +47 454 53 762

Nybygget ble ferdigstilt sommeren 2012. Leietakerne i parken tilbys felleskantine med stor takterrasse med flott utsikt over Oslo. Kantinen benyttes av leietakerne til aktiviteter som seminarer, møter og so-siale aktiviteter utenom kantinens kjernetid. I tillegg har Tveten Park en av Norges beste Rema 1000 butikker, treningsmuligheter via leietaker i bygget.

[ ODV6 ]> God parkeringsdekning

> Sykkelparkering inne/ute

> Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

> Buss og T-bane rett ved

> Felles kantine

> Stor takterrasse med utsikt

> Nybygg

> Mulighet for lager

> Arealeffektive arbeidsplasser

> Både landskap og cellekontor

> Store og gode vindusflater

> Ca. 400 m2 til 3 100 m2

40 | Nr. 03–2015/Lokaler

– Hvor i Oslo er leiemarkedet mest vibrerende for tiden? – Det har alltid vært og vil alltid være mest «trøkk» rundt de kollektive knutepunktene. Når det er sagt opplever vi også god aktivitet i andre områder som har dårligere kollektiv dekning, som for eksempel områdene langs Akerselva opp til Mølla.

– I hvilket området av Oslo får du mest for pengene? – Mest for pengene handler ikke bare om kvadratmeter pris. Leietakere bør være opptatt av kost per ansatt per år. Total-økonomien har en tendens til å følge arealledighet, men det er absolutt ikke nødvendigvis alltid slik. Arealeffektivitet påvirker i stor grad regnestykket.Når det er sagt er det mulig å gjøre gode avtaler både på Lysaker og Fornebu i forhold til standard og arealeffektivitet.

– Hva slags lokaler er lettest å få tak i nå?– Det følger av arealledigheten på makro og mikro nivå, hvor vi ser et tidvis skifte. Men generelt kan vi si at areal-ledigheten er størst i randsonene, hvilket innebærer at det er enklere for leietakere å finne lokaler i disse områdene. Asker, som en følge av utviklingen i oljesektoren er et eksempel på et slikt skifte. Der vi ser at leieprisene er under press på grunn av økende arealledighet.

– Og hvilket lokaler er det vanskeligst å få leid ut?– Eiendommer og lokaler med et for stort vedlike-holdsetterslep kan vise seg å være umulig å leie ut.

– Hva er den største fallgruven for leietakere?– Å starte prosessen med å finne nye lokaler for sent, og ikke forstå hvilke synergier bedriften kan trekke ut av å flytte. De dyktigste ser på det å flytte som mer enn en flytteprosess. – Hva bør leietakere være opptatt av?– Det er flere ting leietakere bør være opptatt av, men et viktig punkt er at lokalene løser bedriftens behov både på kort og lang sikt

– Hvor fleksible er utleierne når det gjelder å møte leietakers behov? – Dette er veldig forskjellig, men vårt inntrykk er at de fleste gårdei-ere er fleksible nok til at de kan inngå en leieavtale. Med tanke på hvordan oljesektoren utvikler seg i kombinasjon av få utløp de neste par årene kan det nok tenkes at gårdeiere generelt må vise enda større fleksibilitet i tiden som kommer i de områdene med størst ledighet.

– Og hva kan de kreve av utleier? – Jeg er opptatt av at partene i utgangspunktet ikke kan kreve noe av hverandre, vi er avhengige av en balanse i forholdet for å få til en god avtale.

– Er det mange større lokaler på markedet? – Ja, vi har registrert at det nå er 33 forskjellige lokaler på 5 000 kvm eller mer tilgjengelige på markedet.

– Energimerking av bygg er påbudt, hvilket krav bør leietaker stille til utleier på miljøsertifisering?

– En leietaker bør forvente at gårdeieren tar energimer-king og miljøsertifisering på alvor, samtidig er det

slik at leietakeren ikke nødvendigvis vil være med å betale for denne merkostnaden. Selv om merkostnaden fører til lavere kostnader for leietaker i den daglige driften.

– Hva bør være avgjørende kriterier for valg av lokaler? – Valg av lokaler er behovsprøvet og mye ligger i de vanlige kriteriene som, totalø-konomi, beliggenhet, funksjonskrav og fleksibilitet. Når det er sagt kan det være hensiktsmessig å vurdere flyttingen som et endringsprosjekt kontra et flytteprosjekt. Således vil kriteriene kunne vurderes vidt forskjellig.

– Hva bør leietaker forvente av en næ-ringsmegler i jakten på nye butikklokaler? – En megler har opplysningsplikt og skal opptre som en mellommann, utover det bør megleren være engasjert og kunnskapsrik i forhold til det

håndverket han utfører.

– Hva er det første du ville gjort som nærings-megler hvis du skulle ut på leiemarkedet? – Det første jeg ville gjort er å sette opp en behovs-analyse som omhandler de kravene virksomheten har på kort og lang sikt. I tillegg ville jeg vurdert rammene for totaløkonomien i prosjektet. Dernest ville jeg alliert meg med miljøer som besitter den kompetansen jeg selv ikke har.

«Mer enn en flytteprosess» – Vurder flyttingen som et endringsprosjekt fremfor et flytteprosjekt!

n Meglerintervjuet/Hans Jacob Haraldson/GVA CRE Norway

HANS JACOB HARALDSON, NÆRINGSMEGLER, GVA CRE NORWAY Tidligere eiendomsforvalter i Gaustad-bekken AS og John Holm Forvaltning AS.Har Bachelor i økonomi og adminis-trasjon ved Handelshøyskolen BI.Bor i Nils Juels gate på Frogner

UtendørsmiljøerUteplanter – ditt ansikt ut mot verden

Du får ikke en ny sjanse til å gjøre et godt førsteinntrykk. Skap et innbydende og ryddig inngangsparti.La oss hjelpe deg!Få en gratis konsultasjon.Ring 23 00 66 03eller besøk ambius.no

n Meglerintervjuet/Hans Jacob Haraldson/GVA CRE Norway

UtendørsmiljøerUteplanter – ditt ansikt ut mot verden

Du får ikke en ny sjanse til å gjøre et godt førsteinntrykk. Skap et innbydende og ryddig inngangsparti.La oss hjelpe deg!Få en gratis konsultasjon.Ring 23 00 66 03eller besøk ambius.no

42 | Nr. 03–2015/Lokaler

n INTERIØR/ Gulvet bærer interiøret

Hvite vegger, sorte plater, møbler med strenge linjer og glassvegger ut mot fellesarealene bringer tanken til et kontorlandskap. Det under-strekes at man er på jobb også når møtene er lagt utenfor eget hus. Kravet til effektivitet er det samme.

Det er gulvet som gir lokalene karakterer og særpreg. Glassveggene gjør det mulig å se inn i flere møterom samtidig, og man registrerer til sin overraskelse at gulvfargen veksler. Inntrykket er friskt og lekende, nesten Lego-aktig. Mørke dører og lister forsterker effekten. Kontrasten til det strenge uttrykket er tilsiktet – gulvet virker dempende og skaper dynamikk.

Møterommenes nøkterne linje er forlatt i konferansesenterets øvrige soner. Serveringsarealene har vegger med klare og sterke farger, og buffeene har gulldekor. I pausene skal man spise godt, koble av og ha det hyggelig sammen med andre møtedeltakere. Trivsel utenfor møterommet bidrar til resultater inne i møterom-met, tror vi. Målet var derfor å gi møtedeltakerne en følelse av hverdagsluksus – kall det gjerne en følelse av å være på restaurant.

Signaturen til vår er fargebruken. Det er i toalettsonene at vi har gått lengst. Disse fremstår som energibomber i henholdsvis solgult og turkis. De fleste blir oppkvikket av å fikse på frisyren og rette på sminken – knallfargene bidrar ytterligere til en glad dag. Flisene er rimelige standardfliser. Mørkt treverk forsterker fargeeffekten.

Det skal være enkelt å orientere seg. Funksjonell merking og skilt-bruk var derfor en hovedsak for oss. Møterommene har både navn og nummer. Begge deler er angitt med store typer på innsiden så vel som på utsiden av dørene. Store piler viser vei – til møterom, buffeer, pausearealer og alt annet som gjestene har behov for å finne.

Et konferansesenter skal alltid legge til

rette for gode og målrettede møter. Da vi

designet Thon Conference Vika Atrium

valgte vi en nøktern linje.

Thon Conference Vika Atrium:

Gulvet bærer interiøret

Lokaler/03–2015 | 43

Av Interiørarkitekt MNIL Trond Ramsøskar

44 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt/Juss/

Jacob Solheim, som er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen

Torkildsen AS, holdt nylig innlegg på Estate Medias seminar om fellesareal

og felleskostnader. Med 70 deltakere og mange spørsmål fra salen var dette

åpenbart et tema som fenget stor interesse. Vi har kontaktet Solheim for å

høre mer om temaet og for å få noen tips om hva en leietaker bør fokusere på.

Manglende fokus på felleskostnader kan koste dyrt

– Hvorfor tror du temaet vekket så stor interesse?

– Vi har lang og bred erfaring med næ-ringsleieforhold og vår erfaring er at særlig de siste 2-3 årene har det vært økende fokus på felleskostnader. Mange leietakere reagerer på at felleskostnadene, og særlig felleskostnadene i kjøpesentre, er blitt svært høye og at kostnadene er økende. I tillegg opplever vi at det ofte oppstår uklarheter og diskusjoner mellom partene relatert til felleskostnader og fellesareal.

– Hva karakteriserer felleskostnader?– Det er viktig for partene i en leie-

kontrakt å være klar over at det finnes ingen rettslig definisjon av begrepet fel-leskostnader. Partene må selv bli enige om hva som skal anses som felleskostnader og vil som den klare hovedregel bli bundet av hva man avtaler i leiekontrakten. Vi ser til stadighet at partene med fordel kunne hatt bedre fokus og brukt noe mer tid på leiekontraktens regulering av felleskost-nader. I stedet oppstår ofte uklarheter og diskusjoner.

Et annet generelt trekk ved felleskost-nader er at dette er kostnader som kom-

mer i tillegg til husleien og de kostnadene leietaker selv skal dekke direkte for egen regning. Med unntak av administrasjons-gebyr, skal det ikke være noen økonomisk gevinst eller påslag for noen av partene i leieforholdet ved felleskostnader.

– Hva er situasjonen hvis leiekontrak-ten er uklar?

– I all hovedsak har alle nærings- leiekontrakter bestemmelser om felleskost-nader. Imidlertid ser vi tidvis at enkelte leiekontrakter har uklar eller mangelfull regulering av hvilke kostnader som skal anses som felleskostnader og hvorledes felleskostnadene skal fordeles. I slike tilfeller vil husleieloven supplere leiekontrakten. Det er viktig for begge parter å være klar over at husleielovens utgangspunkt er at man må uttrykkelig avtale at leietaker skal betale utgifter som forbruk av strøm, vedlikehold etc. og at uten avvikende av-tale anses kostnadene inkludert i leien. Det er utleier som har bevisbyrden for at felleskostnadene ikke inngår i leien. Videre legger loven opp til at det kun er forbruk av strøm etc. som kan kreves dekket. Ut-leier må således ha tydelig hjemmel for å

kunne kreve betalt for oppgradering eller vedlikehold av eiendommens tekniske anlegg. I den såkalte meglerstandarden som utgis av Norsk Eiendom m.fl. er det i punkt 8 inntatt hjemmel for å kreve at leietaker betaler en andel av eiendom-mens felleskostnader. I tillegg er det vist til et bilag med et eksempel på kostnader som inngår i felleskostnadene. Etter mitt syn er det en fornuftig måte å regulere felleskostnadsspørsmålet på. En utleier bør alltid gjøre det på denne måten fordi det vil begrense risikoen for uenighet og for uteglemte poster. Mitt råd til utleiere er å gjennomgå bilaget nøye og eventuelt tilpasse bilaget til den konkrete eiendom.

Utleier må også passe på at prosent-satsen for administrasjonspåslag fylles inn. Hvis ikke risikerer man at manglende utfylling tolkes som at utleier ikke skal ha rett til administrasjonspåslag. I en lag-mannsrettsdom fra 2009 bestemte retten at utleier ikke kunne kreve administrasjons-påslag fordi utleier ikke hadde sørget for å ha hjemmel for dette i leiekontrakten som ble inngått.

46 | Nr. 07–2014/Lokaler

Enkelte leietaker klarer å fremforhandle begrensninger i felleskostnadene enten ved at felleskostnadsoppramsingen i bilaget anses uttømmende angitt, ved at det settes tak på felleskostnadene eller ved at leietaker skal betale en lavere andel av felleskostnadene. Utleier må i tilfelle dekke det overskytende. Etter vårt syn bør en utleier tenke seg godt om før man inngår slike særordninger.

– Plikter utleier å dokumenterer kostna-dene?

– Ja. Etter husleieloven kan leieren kreve at utleierne hvert år legger frem regnskap som viser at kostnadene foreligger, kostnads-nivået og kostnadsfordelingen. Materialet må overleveres i en form som gjør det mulig for leietaker å kontrollere tilleggsregninger uten uforholdsmessige anstrengelser. Partene bør merke seg at husleielovens bestemmelser om felleskostnader og dokumentasjon kan fravikes i næringsleieforhold, slik at dersom partene ønsker at dokumentasjon skal skje på en annen måte enn det som følger loven, må dette avtales i leiekontrakten. Vi har sett enkelte eksempler på leiekontrakter hvor det er inntatt at utleier ikke skal dokumentere felleskostnadene og fordelingen av disse. Etter vårt syn bør man ved felleskostnader, regnskap og avregning holde fast ved et åpen-bok-prinsipp.

– Hva baseres fordeling av felleskostnader seg på?

– I alle etablerte standard leiekontrakter er det lagt opp til at felleskostnader skal fordeles etter eiendommens fordelingsnøkkel. I megler- standardens siste reviderte versjon, som ble lagt ut rett etter påske, er det nå tatt inn at fordelingsnøkkelen skal inntas som bilag til leiekontrakten. Det vil være særlig viktig å vedlegge denne der fordelingsnøkkelen er basert på andre parametre enn en ren areal-fordeling som er det vanlige. Videre er det i siste versjon fastsatt at fordelingsnøkkelen skal justeres forholdsmessig ved eventuelle endringer i grunnlaget for fordelingsnøk-kelen. Tidligere versjoner og mange andre leiekontrakter har ikke hatt en tilsvarende regulering, noe som har åpnet for diskusjoner mellom partene når man har ønsket å endre fordelingsnøkkelen. Det er mange eksempler på diskusjoner som har oppstått fordi det har vist seg å være avvik mellom arealet oppgitt i leiekontrakten og arealets reelle størrelse eller dersom byggets totalareal endret seg i leietiden for eksempel ved reduksjon av fellesareal for å utvide eksklusivt areal. Vårt råd til utleiere vil være å passe på at kon-trakten åpner for nødvendige endringer av fordelingsnøkkelen. Dette kan for eksempel gjøres som i meglerstandarden eller ved å føye til at felleskostnadene fordeles etter

eiendommens fordelingsnøkkel ”slik denne er til enhver tid”.

– Hvor viktig er felleskostnadene for par-tene i et leieforhold?

– Felleskostnadene i dag blitt en vesentlig del av de totale bokostnadene for en leie-taker og andelen er økende. Etter vårt syn bør partene derfor ikke bare fokusere på leien, men også på felleskostnadene. Det er viktig å merke seg at felleskostnadene aldri kan fastslås på forhånd. Felleskostnadene vil variere avhengig av strømspris og forbruk, vedlikeholdstiltak i eiendommen, og en rekke andre faktorer. Videre må man ikke glemme at det er forskjell på et leieobjekt i et nytt bygg med lave felleskostnader og et gammelt bygg med høyt energiforbruk og høye kostnader til drift og vedlikehold av tekniske anlegg.

– Hvilket råd vil du gi til partene dersom det blir uenighet om felleskostnader?

– Vårt råd til begge parter vil være å ha en pragmatisk tilnærming og forsøke å frem-handle en minnelig løsning. En rettslig prø-ving av felleskostnader vil ofte være tid- og kostnadskrevende og ofte med en betydelig usikkerhet knyttet til jus, faktum og tekniske forhold. I mange sammenhenger bør man hel-ler fokusere på den totale størrelsen på felles-kostnader enn på de enkelte postene. Videre bør partene fokusere på hvilke fellestjenester som skal kjøpes inn, hvordan de kjøpes inn og standarden på tjenestene. Omfanget på tjenester knyttet til renhold og vakthold kan eksempelvis være høyere enn det partene egentlig har behov for, noe som i tilfelle bør korrigeres og for å oppnå en besparelse for leietakerne. Et løpende samarbeid mellom partene, hvor eksempelvis en senterfore-ning kan bidra, kan være en fornuftig måte å avklare hvilke tjenester som skal leveres, og hvorledes tjenestene skal kjøpes.

PROFIL:Jacob Solheim er advokat og partner i Advokatfirmaet Føyen Torkildsen AS, et spesialistfirma som er særlig rettet mot eiendomsbransjen. Solheim har bred erfar ing når det gjelder bol ig- og næringseiendom, herunder eiendoms-transaksjoner, eiendomsutvikling, entre-priserett, leieforhold og øvrige spørsmål relatert til fast eiendoms rettsforhold. Han holder jevnlig kurs om temaer innenfor sine kjerneområder.

n Aktuelt/Juss/

Linstow AS står for utleie av det nye signalbygget på Ryen på vegne av Watrium Eiendom AS. Kontakt: Camilla Eriksen Preus M: +47 958 52 184 E: [email protected] W: www.linstow.no

Vol. 1

Kontorer fra 600 kvm og opp til 2200 kvm ledig i Sandstuveien 68 på Ryen. • Innflyttningsklart nybygg. • Høy standard med sterkt miljøfokus.• Ledige lokaler i hhv 5. og 7. etasje (som også er toppetasjen).• Energiklasse A / Passivhus-standard • BREEAM Excellent• Personalrestaurant og møteromssenter• Innendørs og utendørs parkering• Sykkelparkering• Enkel adkomst fra E6 og Ring 3

by Linstow

VÆR SMART - TENK NYTT!

Design: lem

on.no

INNREDNINGS-LEVERANDØR

fra A til Å

Din

GLASSVEGGER KONTORSKILLEVEGGER HIMLINGER

Kontakt oss: 23 24 22 00 eller [email protected]

ann204x128-2013nov.indd 1 05/11/13 10:40

n Nybygg/Ruseløkkveien 26/

«Bygget utrykker noe veldig sterkt, det satt opp mot de andre blir som David og Goliat. Alle småbedriftene i enden vil faktisk få det mest eksponerte bygget, hvor alle de «store» komme etter». Geir Haaversen, partner i A-lab.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: DARK ARKITEKTER OG ZINC AS.

DEG 42 blir Oslos neste ikon

Det danske arkitektkontoret schmidt hammer lassen architects har tegnet et bærekraftig signalbygg midt i Oslo sentrum, med formål om å skape et nytt forhold mellom bygning og det urbane liv.

AV SILJE RØNNE ILLUSTRASJONER/3D: SCHMIDT HAMMER LASSEN ARCHITECTS

Arkitektur i særklasse

48 | Nr. 03–2015/Lokaler

DEG 42 blir Oslos neste ikon

DEG 42

Arkitektur i særklasse

Lokaler/03–2015 | 49

GRØNN OASE: I det nye bygget på Vika, kombineres det urbane bylivet med innslag av høystrakte furutrær – det gir en god balanse mellom natur og bymiljø.

50 | Nr. 03–2015/Lokaler


Lokaler/03–2015 | 51

D et skal de gjøre ved hjelp av synergier mellom bygningens daglige brukere, besøkende og mennesker som bare passerer gjennom kvartalet.

Arbeidet med rehabilitering av gateløpet og butikker i Vika Terrassen

er godt i gang. Nå planlegger Storebrand Eiendom AS et helt nytt bygg i Ruseløkkveien 26, hvor House of Oslo ligger i dag. 2017 er forventet byggestart på et spennende konsept bestående av kontor, butikker og restauranter.

– Vi har designet en bygning av arkitektonisk sær-klasse, som skaper en helt ny offentlig møteplass sen-tralt i Oslo. Bygningen åpner seg aktivt på gateplan og inviterer borgere helt inn i huset, til det offentlige gårdsrommet eller bare for å ta en snarvei gjennom bygningen. Det er et urbant hus, som samtidig trekker naturen inn i byen og skaper en ny emosjonell plass, sier Kristian Lars Ahlmark, senior partner i schmidt hammer lassen architects.

Bygget har høye miljøambisjoner og det legges stor vekt på bærekraft med et ønske om å oppnå BREEAM-sertifisering Excellent. Storebrand Eiendom AS vurderte først en totalrehabilitering av bygget, men bestemte seg for å bygge nytt. Bygningsmassen er i dårlig teknisk stand og har svak arealutnyttelse. Derfor kom de frem til at et nybygg vil gi byen et mer estetisk og miljøvennlig bygg, samt at det vil skape et bedre byrom. For sentralt i kvartalsstrukturen anlegges en åpen plass, et byland-skap, som blir en grønn oase med høye slanke furutrær, som skal spille på lag med fasadens vertikale motiv.


– Her har vi skapt et nytt offentlig byrom, en møteplass, med mange rekreasjons muligheter for Oslo-borgere. Gjennom et sterkt sammen-hengende grep kombinerer vi både high-end kontorplasser, handel og byens «flow», sier Ahlmark.

Nytt tilskudd Arkitektkontoret skal designe et 50 000 kvadratmeter shopping- og kontorkompleks i sentrum av Oslo. Bygget vil bestå av en sammenheng-ende bygningsstruktur, som i de øver-ste etasjer deles opp i mindre deler. Prosjektet fremstår utvendig som en stringent skulptur, som tilpasser seg stedets forskjellige skalaer og byens

gateprofil. Bygningens funksjoner og stedets komplekse topografi har blitt selve prosjektets nav. Brede sit-tetrapper, skrånede flater, åpenhet mellom etasjer, gjennomskjæringer, bylandskap og atrier vil skape nye sammenhenger mellom bygning og byliv, og vil tilføre en helt ny dynamikk til en historisk del av Oslo.

– Skalaen, volumen og det ytre ut-trykket er i utgangspunktet inspirert av selve stedet. Bygningens gavl-motiv spiller sammen med gatestruk-turen sett fra fjorden, og den sentrale kvartalsstrukturen matcher områdets øvrige gateprofil. Bygningens indre gårdsrom danner en kontrast til dette. Materialene er holdt i varme

naturlige farger, skifer, stein, kobber og tre, forklarer arkitekten.

Mangfold og muligheterDet nye bygningskomplekset be-står av om lag 10 000 kvadratmeter butikk- og forretningslokaler i de nederste etasjene, mens de øverste etasjene består av nærmere 40 000 kvadratmeter kontorlokaler. Kon-torarealene er organisert slik at det kan være et bredt utvalg av utleie-alternativer på de enkelte etasjene, hvor flere kontornivåer har tilgang til utendørs takterrasse med visuell kontakt med byen.

– Rommene har fleksibelt design, det vil si at de kan utvides og endres.

52 | Nr. 03–2015/Lokaler

MULIGHETER: Åpne store flater, rikt på naturlig lys og fleksible løsninger.

Lokaler/03–2015 | 53


54 | Nr. 03–2015/Lokaler


Det gir leietakerne mange muligheter til å tilpasset det ut i fra sitt behov i dag og fremover, sier han.

Kontorarealene har en moderne, ro-bust design, høy kvalitet og tilbyr op-timale dagslysforhold og en fantastisk utsikt over Oslo skyline og bukten.

Nå bygget står klart tror Ahlmark at du vil finne alt fra advokater, revisorer, IT-virksomheter til Newbiz i bygningen. Byggets fleksibilitet legger opp til et stort spekter blant leietakere, og det er et av byggets store styrker ifølge arkitekten.

– En typisk dag i bygningen vil være preget av aktivitet ute som inne, da det er mange muligheter for å jobbe, shoppe, spise, ta en kaffepause og sitte utenfor eller bare ta en snarvei gjen-nom bygningen. Dette gir en flow av mennesker nesten hele døgnet rundt, avslutter Ahlmark.

MANGFOLD: Kontorlokalene egner seg både til åpne landskap og cellekontor. De er tegnet svært fleksibelt, for å tiltrekke seg ulike leietakere fra forskjellige bransjer. Dette blir et spennende ste då arbeide.

Kristian Lars Ahlmark, senior partner i schmidt hammer lassen architects.

56 | Nr. 03–2015/Lokaler

SURREALISTISK: Vinduene går fra gulv til tak og gir lokalene en praktfull utsikt samt gode lyse rom. Lokaler/03–2015 | 57

n Nybygg/statistikk/

58 | Nr. 03–2015/Lokaler

Schneiderbygget. Foto: Trond Isaksen

Økt nybygg fremoverEiendomsspars årlige gjennomgang av markedet for kontorlokaler i Oslo, Asker og Bærum viser at 573 000 kvm står ledig, hvilket er en nedgang på 91 000 kvm fra i fjor. Arealledigheten utgjør ved dette 5,8 prosent av den totale massen av kontorbygg, mot 6,7 prosent i fjor.

Adresse/prosjekt-navn

Størrrelse (kontor)

Område År ferdig Utbygger Bruker Ledig?

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 9 400 Økern 2014 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Fridtjof Nansens vei 16 8 600 Majorstuen 2015 Reimers-familien POD Nei

Anders Wisvolds vei , Hasle Linje 16 000 Økern 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten ja

Lysaker Polaris BT 1 18 000 NCC 2015 Lysaker Technip ja

Munkedamsveien 62 5 000 RS Platou & Fabritius

2015 Sentrum Vika-Aker Brygge RS Platou Nei

Nesøyveien 4-6 20 000 Varner Gruppen 2015 Slependen-Billingstad Varner Gruppen Nei

USAs Ambassade Huseby 5 000 Amerikas Forente Stater

2015 Oslo ytre vest USA Nei

Fornebuporten bygg A 29 500 Aker 2016 Fornebu AKSO+Kværner Nei

Veritasveien 1 30 000 Det Norske Veritas 2016 Høvik Veritas ja

Drammensveien 131 10 800 Skøyen 2014 Berner Gruppen Yara Nei

Drammensveien 134 26 000 Skøyen 2015 Norwegian Property ASA Statens Pensjonskasse Minimalt

Akersveien 26 16 500 Aker 2014 KS v/Pareto SSB Nei

Eilert Smiths vei 2 10 000 Kalbakken 2014 Brick AS NG Data Minimalt

Ullernchausseen 56 20 000 Ullern 2015 Oslo Cancer Cluster Inovationspark

Ullern Videregående skole+

Ja

Aller Media 10 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Aller Media Nei

Frontbygget 16 000 Hasle 2015 Höegh Eiendom Bymiljøetaten + Ja

Silurveien 2 18 000 Ullern 2015 Selvaag Selvaag + Ja

Fornebuporten, trinn 1 30 000 Fornebu 2015 Fornebuporten AS Ja

Schweigaardsgate 16 12 900 Sentrum øst 2015 Entra Eiendom Statoil Fuel & Retail Nei

Diagonale 12 000 Sentrum øst 2016 Hav Eiendom/ Olav Thon Gruppen

Ja

Portalbygget 13 000 Hasle 2016 Höegh Eiendom Cowi Ja

Fornebuporten, trinn 2 29 500 Fornebu 2016 Fornebuporten AS Ja

Storgata 12-14 8 500 Sentrum 2016 Olav Thon Gruppen Riksrevisjonen Nei

Nye større kontorbygg i Oslo 2014-2016

Her er noen av konklusjonene i rapporten:Absorbsjonen av arealer var i 2014 på samme nivå som i 2013 og utgjorde 184 000 kvm mot 186 000 kvm i 2013.

Antall prosjekter som blir ferdigstilt i 2015 er 218 000 kvm, en betydelig økning fra 2014 hvor det kun ble ferdigstilt 93 000 kvm (+134 prosent). Dette vil innebære økt arealledighet.

I 2016 og 2017 forventes noe reduksjon i ferdigstilte arealer sammenlignet med 2015 og nivåene vil trolig ikke være høyere enn at arealbalansen isolert sett vil kunne forbli rimelig konstant. Det er imidlertid grunn til å frykte at svekket oljepris vil kunne innebære svekkelse av arealabsorbsjonen, hvilket vil innebære økt arealledighet i flere år fremover.

Lokaler/03–2015 | 59

Kilde: Akershus Eiendom

60 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Områder / MARKEDSPULS

Et skifte i markedet

Fastlandsøkonomien vokste med 2,3 % i 2014. Oljebremsen ble imidlertid stadig mer tydelig mot slutten av fjoråret og DNB Markets anslår at BNP for Fastlands-Norge kun vil stige med 1,2 % i år. Sysselsettingen økte med 31 000 personer (+1,2 %) i fjor.

– I typiske kontorintensive næringer steg sysselsettingen med 9 000 personer, mot 6 700 personer året før. Med lavere veksttakt for norsk økonomi, vil imidlertid veksten i sysselsettingen avta fremover, sier Ingrid Elisabeth Moe, analytiker i DNB Nærings-megling.

Ledighetsutvikling Etter å ha vokst med om lag 200 000 kvm fra høsten 2012 til høsten 2014, har ledig-heten nå flatet ut på 841 000 kvm innen et 12 måneders perspektiv. Det er en økning på kun 1 000 kvm fra 3. kvartal 2014, viser tall fra DNB Næringsmegling.

– Ledigheten er dermed på 8,9%, altså fortsatt på et høyt nivå. Utflatingen var ven-tet, av flere årsaker. Først og fremst fordi effekten av den store nybyggboomen i 2012 og 2013 nå er tatt ut. De store arealene som ble fraflyttet

i denne perioden er absorbert av nye leietakere, eller var allerede kommet med i ledighetsstatistikken, forteller hun.

En annen årsak til at ledigheten ikke har økt mer ifølge Moe, er at det i fjor ble fer-digstilt kun 75 000 kvm nye kontorbygg, et

nivå som er langt lavere enn snittet de siste ti årene på 112 000 kvm per år.

– Den tredje årsaken er at vi nå ser at flere utrangerte kontorbygg besluttes konvertert til bolig, og dermed trekkes fra tilbudssiden, fortsetter hun.

Historisk høy ledighet– Selv om ledigheten nå har flatet ut, er den på et historisk høyt nivå, og det er stor konkurranse om å kapre leietakerne på søk. Det har vært et lavt signeringsvolum i 2014, noe som henger sammen med at utløpsvo-lumene de nærmeste årene, og spesielt i 2015, er lave, påpeker Moe.

Tall fra Arealstatistikk viser at volumene for 4. kvartal er de laveste 4. kvartalsvolu-mene signert siden begynnelsen av tidsserien i 2008, både målt i kvadratmeter (144 070 kvm), og antall (198 signerte kontrakter).

– Markedet oppfattes tungt i mange om-råder. Oljesektoren, som bidro til å smøre markedet i flere år, har nå negativ innvirk-ning både direkte på egen sektor, men også indirekte på andre bransjer, som blir mer forsiktige og avventende. Sektoren er sterkt representert fra sentrum vest og ut til As-ker, og ledigheten er høyere på Lysaker og Fornebu enn andre steder.

– Utbyggingen av Johan Sverdrup-feltet kan imidlertid virke som en støtdemper på nedturen. Aktørene som blir tildelt kontrakter her, vil kunne komme i ekspansjonsmodus,

og igjen øke arealbruken, legger hun til.DNB Næringsmegling har registrert en

økende grad av skjult ledighet i markedet. Det vil si at flere har god kapasitet, og kan i realiteten sitte trangere.

– Om utviklingen skulle bli verre enn forventet, vil dette kunne bidra til at flere arealer blir tilgjengelig som fremleieobjekter, sier analytikeren.

Beskjeden etterspørsel DN’s Konjunkturbarometer for 4. kvartal 2014 viser flere som planlegger å øke beman-ningen, men differansen mellom de som vil oppbemanne og de som vil nedbemanne er på beskjedne 9%.

– Forventningene til netto sysselsetting tenderer altså nedover, og stemningen er på sitt laveste siden finanskrisen, under-streker Moe.

Kontormarkedet i Stor-Oslo består imid-lertid av langt mer enn oljeselskaper. Blant øvrige store kontorbrukere, som offentlig sektor, konsulentbransjen, advokatfirmaene, bank og finans, og IT-bransjen, opplever DNB Næringsmegling at etterspørselen etter kontorarealer er stabilt god. Halvoffentlige virksomheter, samt foreninger, og ikke minst undervisningsvirksomhet, bidrar også til å holde etterspørselen oppe. Derimot antar de at media og kreative bransjer, samt råd-givningsbedrifter rettet mot oljesektoren, er mer sårbare for økt usikkerhet hos bedriftene.

AV SILJE RØNNE

«Høyt tilbud av kontorlokaler kombinert med økende økonomisk uro,

bidrar nå til at leieprisene tenderer nedover.»

Lokaler/03–2015 | 61


Pulsen på leiemarkedet

NÅ

Et skifte i markedet

– At bedriftenes forventning til vekst er fal-lende, gjenspeiles også i snittarealene i kon-traktene, sier hun.

Ifølge arealstatistikk var snittstørrelsen i 4. kvartal 2014 på 740 kvm, basert på 162 kontrak-ter. Tendensen har vært fallende gjennom hele 2014, og utsiktene tilsier fortsatt lavt snittareal.

I 2015 og 2016 er svakere økonomiske utsik-ter ventet å slå ut i lavere sysselsettingsvekst.

– Først og fremst er det leverandørene til petroleumsvirksomheten som får størst ned-gang i etterspørselen, men også mange andre virksomheter, som kontorintensive næringer, vil merke tilbakeslaget. Sysselsettingsveksten antas å ta seg opp igjen fra 2017, opplyser Moe.

Noe av kontorarealet forsvinner også ut av markedet hvert år fordi det konverteres til annen bruk. Grunnen ifølge Moe er at en del fraflyttede kontorbygg har en beliggenhet som er lite attraktiv for kontorbrukere, eller dårlige egnede løsninger for kontorbrukere.

FremtidsutsikteneDen viktigste kilde til etterspørsel etter nye kon-torlokaler, er utløp av eksisterende leiekontrakt. Arealstatistikk sin oversikt over utløp frem i tid viser at volumene er svært lave i de nærmeste tre årene. 872 kontrakter på i underkant av 600 000 kvm løper ut i 2015, og utviklingen for 2016 og 2017 er enda svakere. For de store kontraktene er utviklingen enda svakere, og konkurransen om de store leietakerne er hard.

– I takt med svakere utsikter for norsk øko-nomi, venter vi kun svak positiv arealabsorb-sjon. Det er fortsatt høy ledighet i kontormar-kedet, og vi antar at denne vil øke noe videre i 2015 og 2016, grunnet svakere etterspørsel og noe høyere nybyggingsvolumer. Vi venter at kontorledigheten stiger langsomt og topper ut på 9,6% i 2016. I 2017 antar vi at aktiviteten i markedet er på vei opp, både hva gjelder etterspørselen og nybyggingsvolumene, sier analytikeren.

Til tross for at ledigheten i Stor-Oslo har økt fra 2012 til 2014, har leieprisene tilbakelagt en solid vekst i samme periode. Grunnen ifølge Moe er leietakernes økende krav til standard. Fra høsten 2014 har det imidlertid skjedd et skifte i markedet. Høyt tilbud av kontorlokaler kombinert med økende økonomisk uro, bidrar nå til at leieprisene tenderer nedover.

– Vi skrev i vår forrige rapport i fjor høst at det særlig var as-is-leiene som var under press, og at gårdeierne var i ferd med å bli mer mørne. Dette ser vi i enda større grad i dag. Vår oppfatning er at leiene faller mest ved reforhandlinger, hvor gårdeierne strek-ker seg lenger for å unngå tomme lokaler i et marked med høy ledighet. Hva gjelder nysigneringer i arealer som skal rehabiliteres, vil leienivåene være mer stabile, da gårdeier nødvendigvis må få betalt for oppussingen, avslutter Moe.

62 | Nr. 03–2015/Lokaler


Standarden heves i flere av Oslos handelsområder

Internasjonale motehus fortsetter å etablere seg i OsloForbruksveksten i 2014 var moderat, på samme nivå som året før. Til tross for dette opplevde handelsstanden i Oslo en god utvikling, med flere internasjonale motehus som etablerte seg i området rundt Egertorget. Nyetablerte luksusbutikker som Gucci, Bottega Veneta og Marc by Marc Jacobs har nå fått selskap av blant annet Burberry, Michael Kors og The Kooples. Det er høy betalingsvillighet for lokaler med riktig utforming og høy «footfall», noe som gjenspeiles i leieprisene i de beste og nest beste områdene. Toppleiene for de aller beste arealene har gjennom 2014 ligget på rekordhøye 25 000 NOK/m/år, nesten dobbelt så høyt som toppleiene i Stockholm. Dette vitner om hvor attraktiv nordmenns kjøpekraft er.

Høye krav til standardFor å møte leietakernes krav til lokaler kreves det betydelige investeringer i bygningsmassen. Internasjonale aktører er de som stiller høyest krav til lokalene og til hvilke butikker som ligger i nærheten. Med stadig flere motehus innenfor luksussegmentet i Oslos handlegater, vil det bli mer at-traktivt for nye internasjonale merker å etablere seg her. Dette vil forhåpentligvis bidra til at standarden i Oslos handlegater vil heve seg ytterligere. Storebrand er i full gang med å totalrehabilitere hele Vika Terrassen med nytt bilfritt gateløp, butikker og spisesteder.

Fortsatt god utvikling i 2015Rekordhøye oljeinvesteringer har bidratt til å trekke opp veksten i fastlandsøkonomien de siste årene. Vi går nå

inn i en periode med redusert reallønnsvekst, lavere sys-selsettingsvekst og mer usikkerhet i økonomien, noe som isolert sett gir dårligere utsikter for handelsnæringen. Forventninger om vedvarende lave utlånsrenter trekker imidlertid kjøpekraften i positiv retning. Handelsorgani-sasjonen Virke har tatt dette innover seg, men venter likevel samme vekst som fjoråret – det vil si en samlet vekst i norsk handel på 4 %. Det norske markedet er høyaktuelt for flere internasjonale aktører, så vi ser ingen grunn til leieprisene skal avta i 2015.

AV: ANN KRISTIN AURE, ANALYTIKER I MALLING & CO

I 2014 ble standarden hevet i flere av Oslos handelsområder – Aker Brygge og

Paléet gjenåpnet etter en lenger rehabilitering og Bogstadveien ble offisielt åpnet

etter omfattende gravearbeider. I tillegg åpnet to nye kjøpesentre – verdens mest

miljøvennlige kjøpesenter på Fornebu og tyskeide Bekkestua senter. Nylig åpnet

også Østbanehallen igjen, med flere spisesteder og butikker.

Ann Kristin Aure, analytiker i Malling & Co

Vi i Ramsøskar Interiørarkitekter har mer enn 15 års erfaring med innbydende interiørarkitektur og jobber tett sammen med store kunder som Thon Gruppen, Randstad og Røde Kors.

Vi vet hvor stor effekt det kan ha med et optimalt kontormil-jø. Trivselen blant de ansatte øker drastisk, effektiviteten forbedres og dette gir utslag på bedriftens overskudd. Et fer-digdesignet kontor gjør jobben enklere, også for utleier.

Vi hjelper bedrifter og utleiere med akkurat dette, vi skaper et interiør som speiler både bedriftens profil og identitet.

Ved riktig bruk av farger og materialer skaper vi en attraktiv og innbydende arbeidsplass som både ansatte og bedrifts-eiere trives med.

Ramsøskar Interiørarkitekter er klare for å hjelpe deg - enten du er bedriftseier eller utleier”

Kontakt oss i dag for en helt uforpliktende samtale og se hva vi kan gjøre for deg.

Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

Et nytt kontordesign er ikke bare penere å se på, men gir også betydelig økt trivsel blant ansatte.

Bedriftseiere har merket en markant økning i både trivsel, arbeidskvalitet og effektivitet når kontorene er designet i tråd med bedriftens behov. Dette er noe utleiere begynner å forstå nytten av.

ØKT TRIVSEL OG EFFEKTIVITET MED NYTT KONTORDESIGN

Trond RamsøskarInteriørarkitekt MNIL

Lokaler/03–2015 | 63


Vi i Ramsøskar Interiørarkitekter har mer enn 15 års erfaring med innbydende interiørarkitektur og jobber tett sammen med store kunder som Thon Gruppen, Randstad og Røde Kors.

Vi vet hvor stor effekt det kan ha med et optimalt kontormil-jø. Trivselen blant de ansatte øker drastisk, effektiviteten forbedres og dette gir utslag på bedriftens overskudd. Et fer-digdesignet kontor gjør jobben enklere, også for utleier.

Vi hjelper bedrifter og utleiere med akkurat dette, vi skaper et interiør som speiler både bedriftens profil og identitet.

Ved riktig bruk av farger og materialer skaper vi en attraktiv og innbydende arbeidsplass som både ansatte og bedrifts-eiere trives med.

Ramsøskar Interiørarkitekter er klare for å hjelpe deg - enten du er bedriftseier eller utleier”

Kontakt oss i dag for en helt uforpliktende samtale og se hva vi kan gjøre for deg.

Kontakt oss på telefon: 459 11 251 eller besøk: lokaler.ramsoskar.no

Et nytt kontordesign er ikke bare penere å se på, men gir også betydelig økt trivsel blant ansatte.

Bedriftseiere har merket en markant økning i både trivsel, arbeidskvalitet og effektivitet når kontorene er designet i tråd med bedriftens behov. Dette er noe utleiere begynner å forstå nytten av.

ØKT TRIVSEL OG EFFEKTIVITET MED NYTT KONTORDESIGN

Trond RamsøskarInteriørarkitekt MNIL

64 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

OSLO SENTRUM*Sentrum · Kvadraturen · Bjørvika

Topp standard/beliggenhet: 3300 kr/kvm Normalt god standard: 2650 kr/kvm Arealledighet: 6,1 %

Flere nybygg reises nær Oslo S. Bjørvika har flere store hovedkontor og boliger. 30.000 vil bo eller jobber her når utbyggingen er ferdig i 2025.Transformasjonen i Kvadraturen er i gang, men vil ta tid.+ Adkomst og kollektivdekning. Alle byfunksjoner i umiddelbar nærhet. ÷ Lite parkering. Få store lokaler. Stigende leiepriser. Store leietakere: Tine, YS, NSB, PWC, DNB, KLP, Norges Bank, SSB, Oslo Børs og flere departe-menter.

* Egen sak om Oslo sentrum følger over de neste sidene

ASKER OG BÆRUMTopp standard/beliggenhet: 1850 kr/kvm Normalt god standard: 1250 kr/kvm Arealledighet: 6,6 %

+ Opplever en positiv utvikling som kontorom-råde. En høyt utdannet befolkning, Billingstad og Sandvika skal fornyes. God togdekning og flytoget stopper i Asker og Sandvika. Bran-sjekluster for oljenæringen.÷ Kan oppleves usentralt, fragmentert. Store leietakere: Kongsberg Gruppen, Aibel, Asplan Viak, Norconsult, Telecomputing.

OSLO VESTSkøyen · Ullern · Frogner · Majorstuen

Topp standard/beliggenhet: 2250 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 3,7 % (eks. Skøyen)Leiepriser Skøyen: 2850/1850

+ Sentralt. Byliv med handel, serverings- og spisesteder. Meget god kollektivdekning. Flytoget stopper på Skøyen. Over 10.000 arbeider i umid-delbar nærhet til stasjonsområdet på Skøyen.÷ Lav ledighet og press på de beste lokalene Store leietakere: Orkla, Yara, KPMG, NHO, Politidirektoratet, Dark Arkitekter, Rambøll, Multiconsult.

FORNEBUTopp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1350 kr/kvm Arealledighet: 10,1 % (inkl. Lysaker)

Vil ha rundt 25.000 arbeidsplasser og mellom 12 og 15.000 beboere innen 2020.+ Nytt kjøpesenter åpnet høsten 2014. Hotell med konferansefasiliteter. Kort avstand til Ly-saker Stasjon og hyppige bussavganger. Fine omgivelser. Bransjekluster.÷ Mye frem og tilbake rundt den planlagte t-banen. Rushtidstrafikk. Store leietakere: Statoil, Telenor, Aker Solutions, Accenture, HP.

DRAMMENTopp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvm Normalt god standard: 1300 kr/kvm Tendens: Utflating

+ Logistikknutepunkt for Buskerud. Revitalis-ert sentrum og moderne Kunnskapspark på Papirbredden. God kollektivdekning og flytog.÷ Lav ledighet i sentrumsnære lokaler med god standard. Store leietakere: Toyota Norge, Eltek, Nofas, ABB Kraft, Aas Bryggeri. Leiemarkedet preges av lokale aktører.

NYDALENTopp standard/beliggenhet: 2000 kr/kvm Normalt god standard: 1500 kr/kvm Arealledighet: 9,5 %

Rundt 200 bedrifter holder til i Nydalen, og ca. 18.000 mennesker har sitt daglige virke her.Halvparten er tilknyttet BI som student eller ansatt. Flere byggeprosjekter er planlagt.+ God infrastruktur med tog, t-bane og buss. Kontor- og bransjekluster. Bygges flere boliger.÷ Mangler bylivet man får ellers i sentrum. Store leietakere: BI, Egmont, Tv2, TvNorge, Get, NetCom, PST, Statnett.

CBDAker Brygge · Tjuvholmen · Vika


Prestisjeområde preget av en del mindre leietakere og lokaler på opp til 1500 kvm. Lav nybyggaktivitet i området, men flere store rehabiliteringsprosjekter er igangsatt og på trappene.+ Alle fasiliteter i umiddelbar nærhet. Mange representative lokaler. ÷ Lite og dyr parkering. Høyt leieprisnivå. Store leietakere: Arctic Securities, Blystad Grup- pen, Handelsbanken, BA-HR, Danske Bank, Wiersholm.

Drammen

Lokaler/03–2015 | 65

n Områder / OSLO OG OMEGN

Skøyen

CBD

Fornebu

Høvik

Lysaker

Sandvika

Økern

Bjerke

Stovner

Alna

Ullevåll Nydalen

Gamle Oslo

Østensjø

Bryn

Ryen/Manglerud

Helsfyr

Carl BernerMajorstuen

Nordstrand

Sentrum

**Leiepriser og ledighetstall er hentet fra UNION Gruppens siste markedsrapport eller fra meglerintervju.

OSLO NORDØkern · Hasle · Ulven · Groruddalen


+ Infrastrukturen utbedres og ny t-banelin-je åpner i 2017. Store utviklingsplaner i områdene Hasle, Økern og Groruddalen. Godt tilbud av kombinasjonsbygg.÷Mange bygg med dårlig standard. Store deler av området vil preges av høy byggeaktivitet fremover. Store leietakere: Siemens Norge, Nets, Lånekassen.

OSLO ØSTBryn · Helsfyr · Gamlebyen · Tøyen

Topp standard/beliggenhet: 1900 kr/kvmNormalt god standard: 1300 kr/kvmArealledighet: 8,4 %

Bryn og Helsfyr har fått et kvalitetsløft med flere nybygg og store rehabiliteringer. 5.000 bedrifter holder til her og mellom 15 og 20.000 er sysselsatte i området. Flere bygg i Gamlebyen og på Tøyen står foran større oppgraderinger.+ Byutviklingsgrep knytter nå området bedre sammen med resten av sentrum. God kollektivdekning med buss og t-bane. ÷ Enkelte områder mangler byliv og opp-fattes som rene kontorkluster. Flere lokaler trenger modernisering. Store leietakere: Statens Vegvesen, ISS, NCC, AF Gruppen, Atea, Skattedirektoratet.

OSLO SYDRyen · Oppegård · Skullerud · Ski

Topp standard/beliggenhet: 1650 kr/kvm Normalt god standard: 1450 kr/kvm Arealledighet: 8 %

Ryen har blitt tilført flere nye kontorbygg hvor leiekontrakter har blitt inngått på gunstige avtaler. Arbeidet med å legge dobbelt jernbanespor til Ski har begynt. Dette åpner nye muligheter for regionen.+ Ryen har enkel tilgang fra E6 og Ring 3. Buss- og T-banedekning. Godt tilbud av kombinasjons-lokaler og mange logistik-kvirksomheter. ÷ Utspredt område, Siggerud – Ski uten bykvaliteter. Store leietakere: GK Norge, Schneider Electrics, Canon Norge, IBM.

LYSAKERTopp standard/beliggenhet: 2300 kr/kvm Normalt god standard: 1600 kr/kvm Arealledighet: 10-11 % (inkl. Fornebu)

I en radius på 800 meter fra Lysaker stasjon ligger rundt 2.000 bedrifter og 25.000 arbeidsplasser. Ytterligere 5.000 arbeidsplasser er planlagt.+ God adkomst og meget god kollek-tivdekning. Flytog. Bransjekluster.÷ Homogent kontorområde som mangler puls etter kontortid. Store Leietakere: Mi-crosoft, Oracle, Statkraft, Wilh. Wilhelm-sen, Storebrand, Petroleum Geo-Services.

ROMERIKERomerike/Gardermoen

Topp standard/beliggenhet: 1800 kr/kvm Normalt god standard: 1100 kr/kvm Tendens: Utflating

De fleste kontorarbeidsplassene ligger i Lillestrøm, Lørenskog og Jessheim. På Gardermoen er store utviklingsprosjekter i støpeskjeen og i Lillestrøm er flere nye kontorbygg på planleggingsstadiet.+ Attraktivt for bedrifter med lager- og produksjonsvirksomhet. God togdekning og nærhet til flyplass.÷ Kan oppleves usentralt. Store leietakere: DHL Express, TNT Norge, Coca Cola Norge, Norges Varemesse.

Romerike/Gardermoen

Illustrasjon: Bjørn Ivar Thommasen

66 | Nr. 03–2015/Lokaler

n Aktuelt område /Oslo sentrum

«Sentrum flyttes østover»

AV SILJE RØNNE

Oslo er godt på vei til å bli en vibrerende storby, som stadig

knyttes tettere sammen. Bjørvika – siste brikken i puslespillet,

vil få stor betydning for bybildet.

Lokaler/03–2015 | 67

«Sentrum flyttes østover»

B jørvika er basert på en politisk visjon – fjordbyvisjon – der politikerne hadde et ønske om å gi fjorden tilbake til byen og folket. Tidligere var byen skilt fra de aller flotteste områdene i sentrum av

tog, veier og industri som lå langs kaikanten. Målet var et helhetlig Oslo, der blant annet Bjørvika skulle bli mer integrert i, og tilgjengelig for resten av byen, sier Rolf Thorsen, administrerende direktør for Oslo S Utvikling AS.

Siden reguleringsplanen i 2003 har det skjedd mye i Bjørvika, som er godt på vei til å bli Oslos nye kulturområde. En spennende bydel er under utvikling, bestående av en god kombinasjon med bolig, kontor, servering og kulturtilbud.

– Bjørvika vil tilby både Operaen, det nye Deich-manske bibliotek og Munchmuseet. I dag har Operaen allerede to millioner besøkende og kulturinstitusjonene vil tiltrekke seg mange fler. Disse tre vil utgjøre et kulturelt tyngdepunkt i Norge, mener Thorsen.

Vibrerende bydelI dag er det bygd 180 000 kvm kontorer i Barcode, pluss 80 000 kvm kjeller som består av tre etasjer, der det foregår alt fra varelevering til parkering. Ved å legge en del virksomhet under bakken, kan bygulvet forbeholdes det gående publikum.

¬– Mens kontorbyggene er solgt, kontrollerer vi fortsatt alle førsteetasjene, slik at vi kan tilrettelegge for publikumsrettet virksomhet, innen handel, servering, service og kultur, sier han.

Barcode vil alene få 400 boliger, der de siste 70 ferdigstilles i løpet av et par år. Det skal også oppføres en barnehage for de som bor og jobber der. I Bispevika, som er det neste store utviklingsområdet i Bjørvika, vil det komme 1 800 boliger til, med tillegg av et stort kontorbygg og publikumsrettede lokaler på gateplan.

– Det vi gjør er å bygge en helt ny bydel, som gir noe til resten av byen, fortsetter han.

Publikum vil få en fantastisk tilgang til fjorden og en ny havnepromenade som starter ved Sørenga og strekker seg vestover mot Akershus Festning.

68 | Nr. 03–2015/Lokaler


Nøkkeltall

3300

2650

3000

6,1%

Leie kr/kvmnybygg høy standard

/beliggenhet

Leie kr/kvmNormal standardog beliggenhet

Leie kr/kvmTopp standardog beliggenhet

Arealledighet:

– I slutten av juni 2015 åpner byens flotteste sjøbad på enden av Sørenga. Dette blir en flytende park på rundt fem dekar der publikum har tilgang på et 8 700 kvadratmeter stort sjøbad, forteller Thorsen.

«Bygulvarealene» i bygningene som ligger ut mot havnepromenaden og fjorden settes av til mye serve-ring, men også noe butikker. Dette for å skape liv og en vibrerende bydel.

Bjørvika har også fått en praktfull paradegate. Den 43 meter brede og 700 meter lange avenyen som utgjør Dronning Eufemias gate inkluderer trikketrasé, kjørefelt, kollektivfelt og sykkelfelt. Mellom fjorden og Barcodebyg-gene fremstår den som en grønn og frodig allé.

– Dette vil bli en viktig bydel, der folk vil bo, arbeide og ferdes på fritiden, mener Thorsen.

Oslo sentrum rustes oppOslo S er Norges travleste knutepunkt, og en viktig del av bydelsutviklingen. Rehabiliteringen av Østbanehallen knytter også Bjørvika tettere sammen med sentrum.

– Sentrum i ferd med å bevege seg østover, utvik-lingen som har skjedd på Grünerløkka tror jeg også kommer til å skje i Grønlandskvartalet og med Bjørvika vil sentrum trekkes mer i denne retningen. 10 000 mennesker vil jobbe her og vi skal bygge flere tusen boliger, sier han.

Og Thorsen har helt rett. Samfunnsforsker og tren-danalytiker Gunn-Helen Øye sa nylig til Nettavisen at «Grünerløkka er mettet ». Torggata som tidligere var en gate mange har unngått har nå blitt byens nye «Hot-spot» etter at Thon Eiendom i samarbeid med kommunen har foretatt en kraftig forskjønning.

– Vi håper beboere og næringslivet i området ser den samme positive utviklingen som oss. Hele den nedre delen av gaten er revitalisert, og vi opplever stor entusi-asme for det som allerede er gjort, sier Halvor Østerli, Eiendomssjef i Thon Eiendom, i en pressemelding.

I løpet av de siste fem årene har flere av de store eiendomsaktørene rettet øyne ned mot sentrum. En påbegynt rehabilitering har gitt området et realt løft. Thon Eiendom har forvandlet sitt nye handelsområde i Karl Johan-kvartalet, bestående av Dronningens gate 32, Dronningens gate 34, Karl Johans gate 6b og Skippergata 25. Union Eiendomskapital har også vært på hugget, og har flere rehabiliteringsprosjekter på gang. Deriblant bygården Kirkegata 34 og store deler av bygården Karl Johans gate 12, som huser Lindex flagship-store, og snart Nordic Choice Hotels. Nå revitalisere de også de bevaringsverdige byggene Karl Johans gate 8 og Dron-ningens gate 25. Prinsens gate og Tollbugata skal også få et kraftig ansiktsløft. De trafikkerte enveiskjørte gatene er i dag hyppig i bruk av både buss og trikk. Planen er å gjøre Prinsensgate om til en trikkegate, som vil bidra til å løfte Kvadraturen.

Etter 2020 er det også planlagt en festningsallmen-ning, som vil gå som en grønn forbindelse fra Kvadraturen til Bjørvika og fjorden. Den vil utformes som en parkmes-sig forlengelse av Grev Wedels Plass og Festningen. Nye gangforbindelser gjennom byområdet vil oppstå, som bidrar til å forsterke forbindelsen. Allmenningen skal skape et brudd mot fergeterminalanlegget, og utgjøre en overgangen mellom Bjørvika og Revierhavna.

– Vår ambisjon er å utvikle Bjørvika til å bli Norges mest attraktive nærings- og boligområde, avslutter Thorsen.

Rolf Thorsen, administrerende direk-tør for Oslo S Utvikling AS.

Lokaler/03–2015 | 69


- ET BESPARENDE MELLOMLEDD

Møbler for millioner?

Confidon gir din bedrift tyngde i møte med møbelforhandler og interiørarkitekt. ConfidonMetoden® halverer totalkostnadene i møbelprosjektet, uten å redusere kvaliteten.

Se www.confidon.no for referanser.

REKLAME- BYRÅET FOR EIENDOMS- BRANSJENDet er mange gode grunner til å velge Estate Reklame som bedriftens reklamebyrå. Den beste grunnen er at vi kan eiendomsbransjen bedre enn noe annet byrå – og vi deler gjerne vår viten, kompetanse og kreativitet.

Ta kontakt med oss dersom det er ønskelig med en presentasjon av hva vi kan gjøre for ditt selskap, eller om det er en konkret oppgave som skal løses.

www.estatereklame.no

Eksempler på noe av det vi har jobbet med i det siste

70 | Nr. 03–2015/Lokaler

På disse sidene bringer Estate Lokaler oppdaterte leieprisoversikter for næringseiendom. Tallmaterialet er hentet fra forskjellige næringsmeglere og besittere i de største byene i Norge og i Skandinavia. Oppdatering skjer når ny prisinformasjon er tilgjengelig hos de enkelte bransjeaktørene.

LEIEPRISER OG STATISTIKK

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

KontorleiepriserKroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kontorleiepriser. Kroner per kvadratmeter (faste 2012-kroner). Halvårstall. 1985 – 2012

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000

1985 1988 1991 1994 1997 2000 2003 2006 2009 2012

Oslo (prestisjelokaler) Oslo (sentralt, høy standard)

Oslo (sentralt, god standard) Kristiansand

Stavanger (sentralt) Tromsø

Bergen Trondheim

Kilde: Estate Realinform

Kilder: Statistisk sentralbyrå, Dagens Næringsliv og OPAK

0

10 000

20 000

30 000

40 000

50 000

60 000

70 000

80 000

90 000

2010 2011 2012 2013

Kvad

ratm

eter

Kilde: Estate Realinform

Registrerte søk etter kontorlokaler fordelt på område (antall kvm)

Oslo Sentrum

Oslo Vest

Oslo Øst

Oslo Nord

Oslo Syd

Bærum

År

Lokaler/03–2015 | 71

LEIEPRISER

Eiendomstype Prosjekt, Sted, Eier/utvikler Str. (m2)

Kontor Silurveien 2, Selvaag Eiendom 18.000Kontor Lilleakerveien 4, Mustad Eiendom (PGS) 20.000Kontor Akersveien 24-26, Akersveien 24-26 AS 14.500Kontor Drammensveien 131 (Yaria), Bernergruppen 10.000Kontor Haslevangen 16-18, Høegh Eiendom 10.000Kontor Fredrik Selmers vei 4, Entra (Skattedir.) 36.000Kontor Schweigaardsgt21-23, Rom (Gjensidige/NSB) 31.000Kontor Dr. Eufemias gt. 20-24, Oslo S Utvikling (DnB) 22.000Kontor Drengsrudbekken 1-15, Oxer 21.000Kontor Østre Aker vei 90, Winta Eiendom (Siemens) 15.000Kontor Dr. Eufemias gt. 14, Oslo S Utvikling (DnB) 15.000

Kilde: Eiendomsspar

Kilde: Dagens Næringsliv

STORE UTVIKLINGSPROSJEKTER I OSLO - kontor

*Tallene gjelder for det samme området Lysaker-Fornebu **Tallene gjelder for ytre nord inkludert Økern-Hasle-Løren-UlvenKilde: Union Norsk Næringsmegling

Leiepriser i nye kontrakter over 500 kvm målt i kroner per år eks mva og felleskostnader.

Topp standard og beliggenhet - eksister-

ende byggNormalt god standard

typisk nivåArealledighet: per sept 2014

Vika / Aker Brygge & Tjuvholmen 4100 2550 6,7 %Øvrige sentrum inkl. Bjørvika 3100 1750 6,2 %Oslo vest inkl. Majorstuen 2250 1500 5,8 %Indre nord inkl. Ullevaall Stadion 1900 1250 5,0 %Indre øst inkl. Kværnerbyen 1750 1150 3,7 %Skøyen 2900 1850 11,2 %Lysaker 2250 1550 10,1 % *Fornebu 1800 1350 10,1 % *Nydalen 2000 1500 9,5 %Bryn / Helsfyr 1900 1300 9,1 %Ytre vest inkl. Ullern og Smestad 1750 1350 4,2 %Økern - Hasle - Løren 1750 1200Ytre nord og øst inkl. Økern 1600 1150 11,9 % **Ytre syd inkl. Ryen 1600 1200 6,2 %Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu 1850 1250 6,6 %

Oslo Prestisje, sentralt

Oslo God standard, sentralt

Oslo Høy standard, sentralt

Oslo Eldre, utradisjonelle lokaler

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Oslo Prestisje sentralt Oslo Høy standard sentralt

Oslo God standard sentralt Oslo Eldre, urasjonelle lokaler

Leiepris per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Kilde: Dagens Næringsliv

Leiepriser per m2/år for ulike kontorsegmenter i Oslo (2013-kroner)

Foto: Shutterstock

Hva er viktig å vurdere når bedriften skal velge nye lokaler? Noen tenker bare at nytt tak over hodet er viktigst, mens andre ser flyttingen som en endringsprosess med store muligheter. Hva gjør du?

TORE ÅRDAL [email protected]

Slik finner du nye lokaler

n Flyttehjelp/Råd for valg av lokaler/

Det nærmer seg utløp av leiekontrakten, derfor begynner administre-rende direktør å sjekke alternative lokaler på nettet. Han printer ut tre annonser og ber sekretæren gjøre avtaler med næringsmeglere slik at han kan få komme på visning. I løpet av en hektisk ettermiddag flyr direktøren på visning sammen md sekretæren. De er skjønt enige om at det siste lokalet var best, og noen uker senere er kontrakten signert.

72 | Nr. 03–2015/Lokaler

Positive endringer? Definitivt ikke. Det er riktignok mange som ser på det å bytte lokaler som en ren flytteprosess. Men det fornuftige er å tenke på flyttingen som en mulighet for positive endringer som kan øke bedriftens konkurransekraft, svarer sivilingeniør Margrethe Foss i Multiconsult. Hun forteller at det er forholdsvis vanlig å knytte flyttingen opp mot organisatoriske endringer, for eksempel ved at organisasjonen skal slankes eller utvides. Noen fokuserer også på at flyttingen til nye lokaler skal bidra til en ny bedriftskultur, eksempelvis at det skal satses mer på teamwork. Dette kan blant annet oppnås ved å gå fra cellekontorer til åpent landskap.

Involver de ansatte. Uansett hva siktemålet er med flyttingen, vil vi råde bedriftsledelsen til å involvere de ansatte. Sett sammen en brukergruppe med personer som er knyttet til kjernevirksomheten. Få med både typiske JA-mennesker og folk som er mer skeptiske av natur for å få spennvidde i synspunktene, sier Foss. Hvis ikke de ansatte involveres i valg av nye lokaler har hun erfaring med at mis-nøyen vil spre seg raskt.

– Det er avgjørende å få frem hva som er viktig for de ansatte ved valg av nye lokaler. Men samtidig må man være oppmerksom på at mange ønsker fra ansatt er kostnadskrevende. Derfor er det viktig å skille mellom «nice to have» og «need to have», påpeker hun.

Tenk på signaleffekten. Første trinn er å finne ut hvor bedriften skal flytte, og da er det selvsagt en fordel å finne et sted hvor de ansatte vil trives. Hvordan er lokalene plassert i forhold til offentlig kommu-nikasjon? Finnes det parkeringsmuligheter? Hvordan er servicetilbu-det i nærområdet?

Det er også bra hvis lokalene gir nærhet til kundene. I tillegg bør ledelsen tenke over hvilken signaleffekt det gir at bedriften flytter til et bestemt område, sier sivilingeniør Ina Grieg Eide, som jobber sammen med Margrethe Foss i Multiconsult.

For noen gir det helt feil signaler å flytte til Aker Brygge. For disse kan det kanskje være hensiktsmessig å flytte til et mer nøkternt om-råde, sier hun.

Ha god tid. Eide anbefaler å planlegge flyttingen i god tid før leiekon-trakten utløper. Selv om «alt går», mener hun det gir større fleksibili-tet å være tidlig ute.

Hvis man er sent ute, blir det for eksempel ikke tid til ombygginger. Dessuten er det en kjensgjerning at påvirkningsmulighetene er størst i begynnelsen. Hvis noe skal endres på i ettertid, blir det som regel veldig dyrt, påpeker hun.

Den største utfordringen er kanskje å finne frem til korrekt produkt til riktig pris. Noen velger å bruke et eksternt konsulentfirma for å få profesjonell bistand til å velge nye lokaler, mens andre føler de har kompetansen inhouse. Hun anbefaler uansett å ha med en person med teknisk kompetanse på visning, ikke bare for å sjekke den tekniske tilstanden, men også for å stille de riktige spørsmålene. I tillegg kan vedkommende bidra til vurderingen om man får rett produkt til rett pris.

En viktig oppgave er å bringe på det rene hva som bør spesifiseres i leieavtalen, sier Grieg Eide.

«Den alvorligste feilen som gjøres er at prosessen starter for sent»Ina Grieg Eide, Multiconsult

Dette sjekker du på visning:• Lokalenes fleksibilitet Det er dyrt å legge inn en

buffer i lokalene med tanke på videre vekst. Bedriftsle-delsen er heller opptatt av arealeffektivitet, spesielt etter finanskrisen inntraff. Ofte er det mulig med en fortetning på rundt ti prosent i lokalene. Undersøk hvordan mulig-hetene er, og om det eventuelt bør gjøres noen grep for å få det til.

• Akustikk Still riktige krav til de ulike rommene. Du skal ikke bli kontinuerlig forstyrret av kolleger i et åpent landskap, og det skal finnes rom hvor det er mulig å ha konfidensielle samtaler. Tekniske installasjoner bør ikke avgi for mye støy, for eksempel en projektor i et audito-rium. Akustikk bør spesifiseres i avtalen; det gjelder alt fra våtrom til kantinen.

• Inneklima Dårlig inneklima gir økt fravær, dårligere trivsel og lavere effektivitet. Lokalene skal ha god luft gjen-nom hele året. Sjekk også om det er greit å få til en god romtemperatur gjennom hele året, for effektivitetens del.

• Lys Dårlig arbeidslys kan gi slitne øyne, hodepine og sykefravær.

• Energisparing Er det lagt opp til et system for ener-gisparing? Når bare en person er på jobb, skal det være lys overalt da? Lysstyring er ett av flere momenter som må vurderes.

• Elektrisitet/data Finnes det tilstrekkelig med el-punkter? Hvilken fleksibilitet skal legges inn i forhold til en fortetning på for eksempel ti prosent. Er det tilrettelagt for et eget datarom med servere etc?

• Sikkerhet Er det nødvendig å foreta en sikkerhetsana-lyse? Hvem skal ha adgang til de ulike delene av bygget?

Lokaler/03–2015 | 73

74 | Nr. 03–2015/Lokaler

Foto: Shutterstock

En mellomstor bedrift som skal flytte, må i gjennomsnitt utføre 700 arbeids-oppgaver før jobben er gjort. Den største feilen er å starte planleggingen for sent. Her er en guide til de viktigste oppgavene som må gjøres for en vellykket flytting.

HILDE CHRISTIE WRIGHT [email protected]

En god flytteprosess

n Flyttehjelp/Råd for vellykket flytting/

I følge Relokator AS kan en flytteprosess deles opp i åtte fagområder; prosjekt, informasjon, bygg, interiør, driftsavtaler, IKT, flytting, og avvikling. -Det er viktig å beregne nok kapasitet og ressurser til en flyttepro-sess, og holde totalbudsjettet. Lag et budsjett så tidlig som mulig og vær klar over at det ikke er selve flyttingen som koster mest. Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i forbindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som generer de største kostnadene, sier Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS.

1: Prosjekt

• Ethvert flytteprosjekt bør organiseres med en prosjektleder som har arbeidsoppgaver med klare tidsfrister, uansett størrelse på be-driften. Det er alltid fare for at man kommer på oppgaver for sent til å løse dem før flytting. Dermed mistes dyrebar produksjonstid for de ansatte, noe som kan gi store økonomiske tap.

2: Informasjon• Ekstern info

- Lag liste over alle eksterne som skal få informasjon om flyttingen

• Intern involvering og informasjon• Engasjer de ansatte. Lag en informasjonsplan og involver medarbeidere med befaringer og brukergrupper for å markedsføre prosjektet og skape internt engasjement

3: Bygg – Rehabilitering/ tilpasning av lokaler til leietaker• Overtagelse

- Avtal tidspunkt for befaringer før overtagelse- Avtal nøyaktig tidspunkt for overtagelse, ofte skal møbler og andre leveranser inn så snart formell overtagelse er gjennomført

Lokaler/03–2015 | 75

• Beslutningsplan- Forbered en beslutningsplan til utbygger i forbindelse med materialvalg og tekniske tilpasninger. Noen eksempler på beslutninger som må tas;

• Gulvplan, hvor skal det være parkett,tepper eller annet belegg • Fargevalg vegger • Plassering av nettverk og strømuttak i henhold til møbleringsplan

• Økonomi byggeprosjekt- Det må føres et regnskap på tillegg og fratrekk i henhold til tilpasning av lokaler utover det som er beskrevet i kravspesi-fikasjonen. Av erfaring blir ofte løsningene og behovet noe endret etter hvert som man kommer i gang med prosjektet.

4: Interiør

• Interiørprosjekt- Registrer alle gamle møbler, kunst og AV-utstyr, som det første som blir gjort- Definer behovet i nye lokaler og finn netto avviket som må kjøpes inn- Lag en kravspesifikasjon som gjør det mulig å sammenligne epler og epler. Legg møbelinnkjøpet ut på konkurranse

5: Driftsavtaler

• Kartlegg alle driftsavtaler for eksisterende lokaler og vurder hvilke avtaler som skal flyttes eller sies opp. Flytting er en god anledning til å konkurranseutsette driftsavtaler på nytt.

6: IKT

• Datarom- Datarommet må tilpasses av byggherre i forhold til varme, brann og el-infrastruktur- Hardware må flyttes eller kjøpes inn nytt

• Møterom- For AV-utstyr som ikke tas med, må det lages en kravspesifika-sjon. Be om anbud fra konkurrerende leverandører - Byggherre må få tilbakemeldinger om AV-utstyrets behov for strøm, nettverk og føringsveier

• Arbeidsplass IKT- Planlegg ned- og oppkobling av brukerutstyr til arbeidsplasser og fellesområder- Vurder satellitt for strøm og nettverk som monteres i hver arbeidsplass, ofte nødvendig for landskapsplasser- Vurder om det skal investeres i nytt brukerutstyr, telefon, data, nettverk

7. Flytting

• Forberedelser - Tidsplan• Husk å sette av nok tid fra overtagelse av bygg til innflytting. Det bør planlegges med 1 – 3 uker med leveranser av møbler og andre leveranser før innflytting. Lengde på leveran-seperiode avhenger av størrelse på bedrift og omfang av

leveranser som skal inn i bygget etter overtagelse • Sett av nøyaktig tidspunkt for flytting, ofte er fredag etter-middag et godt tidspunkt for å unngå nedetid for organi-sasjonen• Sørg for avtale med flyttebyrå i god tid før selve gjennom-føringen, et profesjonelt flyttebyrå skal sørge for alle praktiske forhold i forbindelse med flytting:

- Logistikksystem- Emballasje- Flyttemateriell- Parkeringstillatelse ved behov- Heisberedskap - Sikkerhet

• Flyttegjennomføring - Vurder om det er noe som kan flyttes på forhånd, for eksempel kunst, arkiver, safer og brannskap- Hovedflytting gjennomføres gjerne fra fredag kl.1700 til lørdag formiddag

• Første arbeidsdag - Sørg for å ha organisert henting av brukt flytteemballasje- Vurdere en ekstra oppmerksomhet i lunsjen eller allerede når ansatte kommer på jobb

8. Avvikling og tilbakestillelse av fraflyttede lokaler

• Inventar- Kartlegg inventar og løsøre som ikke skal flyttes- Kontakte oppkjøper av bruktmøbler

• Kontrakt- Kontakt utleier og avtale forhold rundt tilbakelevering

• Tilbakelevering av lokaler- Gjennomfør utrydding, vask og eventuelt vedlikehold avtalt med utleier.

« Av erfaring er det investeringer i nytt interiør og kostander i for-bindelse med tilbakelevering av eksisterende lokaler som genere-rer de største kostnadene. »

Eric Øverby, senior prosjektleder hos Relokator AS

76 | Nr. 03–2015/Lokaler

Lokaler/03–2015 | 77

Oversikt over eiendomsaktører

Vi har på disse sidene samlet noen av de største aktørene innen bransjen næringseiendom, slik at det er lettere for deg å orientere deg.

– Du finner mer informasjon om hver enkelt aktør på deres hjemmeside

78 | Nr. 03–2015/Lokaler

eiendomsaktører

Eiendomsspar AS

Øvre Slottsgate 12B 0113 Oslo Tlf: 22 33 05 50E-mail: [email protected]

Solid – Profesjonell – Fremtidsrettet

EiendomsInvestor AS

Postboks 1131300 SandvikaTlf: 67 55 69 95E-mail: [email protected]

Kjøp/salg - utvikling – forvaltning av næringseiendommer

EIENDOMSINVESTOR

BRYN EIENDOM AS

Nils Hansensvei 2 0667 Oslo Tlf: 23 37 98 00 E-mail: [email protected]

Største utleier på Bryn!

Fabritius Gruppen AS

Ulvenveien 111 0504 OsloTlf: 23 17 24 50 [email protected] www.fabritius.no

Fabritius Gruppen er en eiendomsutvikler med fokus på byutvikling på Økern i Oslo og utvikling av kombinasjonsbygg i østlandsregionen.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSSELSKAPER/UTVIKLERE

ADVOKATER

BANK

Arntzen Legal

P.O. Box 7051St. Olavs plass, 0130 OsloTlf: 67 55 69 95www.arntzenlegal.com

Rådgiver for norske og multinasjonale konsern.

arntzenlegal

EY AS

Dronning Eufemias gate 6 Oslo Atrium, 0051 Oslo Tlf: 24 00 24 00 www.ey.no

Ernst & Young er en ledende global aktør innen revisjon, skatt og avgift, transak-sjoner og rådgivning. Vår bransjegruppe Eiendom, bygg og anlegg har spisskom-petanse på utfordringene bransjen står overfor og har lang erfaring fra arbeid med sentrale aktører. Link til våre nyttige nyhetsbrev for bransjen finnes på vår infoside.

DNB Næringseiendom AS

Dronning Eufemias gate 30, Bjørvika0021 OsloTlf: 815 44 100 E-mail: [email protected]/bedrift/naringseiendom

Din suksess er vår suksess

dyktige utbyggere kommer til oss for å få finansiering.de får mye mer enn det.Vi kan eiendomsmarkedet i Oslo og Akershus, og hjelper våre kunder med prosjekt- og risikovurderinger. Sammen finner vi den beste finansielle løsningen.

Pareto Bank. Dronning Mauds gate 3, 0250 Oslo.24 02 81 20 • [email protected]

Advokatfirmaet Grette DABesøksadresse: Filipstad Brygge 2Postboks 1397 Vika, 0114 OsloTlf.: 22 34 00 00Epost: [email protected]

Fast eiendom er et viktig område for Grette. Vi har et miljø der høyeste faglige nivå ligger til grunn for all rådgivning, alltid tilpasset den kommersielle rammen i den enkelte sak. Grette bistår både de største eiendomsaktørene, mindre private selskaper og ulike offentlige organer. Denne bredden gjør oss godt i stand til å tilpasse våre råd til den enkeltes behov.

Lokaler/03–2015 | 79

eiendomsaktører

SOSIALE ENTREPENØRER

Ferd Eiendom

Strandveien 501366 Lysaker Tlf: 67 10 80 00E-mail: [email protected] www.ferd.no

Ferd Eiendom er en aktiv eiendomsinvestor med ansvar for all eiendoms-virksomhet i Ferd-konsernet.

FORTIN AS

Sommerrogata 13-15Pb. 2500 Solli, 0202 OsloTlf: 23 08 41 60E-mail: [email protected]

FORTIN er et eiendomsselskap som eier, forvalter og drifter attraktive næringseiendommer i Norge og Sverige.

Fram Eiendom

Karenslyst Alle 20278 OsloTlf: 22 12 25 [email protected]

Områdene er: Oslo Vest, Sentrum, Skøyen, Majorstuen, Ullevål, Lysaker og Økern.

Höegh Eiendom

Parkveien 550256 Oslo Tlf: 22 22 10 00www.hoegheiendom.no

Vi er et norsk, familieeid konsern som tror på langsiktig engasjement. Konsernet teller 35 ansatte og har hovedkontor i Parkveien 55. Selskapet utvikler og forvalter en stor eiendomsmasse, hele tiden med et langsiktig engasjement i tankene.

OXER Eiendom

Asker PanoramaDrengsrudbekken 12, 1383 AskerPostboks 420, 1373 Askerwww.oxer.no Utleie, Forvaltning og Utvikling av fast eiendom i Oslo, Asker og Drammen.

NCC Property Development AS

Østensjøveien 27, 0661 OsloTlf: 22 98 68 00 E-mail: [email protected]/kontor

Beste eiendomsutvikler for sjette år på rad!

Myren Eiendom AS

Sandakervn. 24C, Bygg B,0401 OsloTlf: 22 87 19 00E-mail: [email protected] www.myreneiendom.no

Myren Eiendom AS ble etablert i 1997 og har som eneste formål å leie ut og utvikle Myrens Verksted.

Scandinavian Development AS

Parkveien 330258 OsloTlf: 2411 5656E-mail: [email protected] www.scd.no

Scandinavian Development er et av Norges ledende Eiendomsutviklings-selskaper

Rom Eiendom AS

Schweigaards gate 230048 OsloTlf: 47 62 05 00 E-mail: [email protected] www.romeiendom.no

Rom Eiendom har som mål å skape bedre byrom der mennesker møtes. Rom utvikler knutepunkter, eiendommer og stasjoner, og forvalter en bygningsmasse på 720.000 kvadratmeter.

Loe Utvikling ASSjølyst Plass 4, 0278 OsloTlf: 911 91 669 eller 991 11 090E-mail: [email protected]

-skaper nytt ved å utfordre det etablerte!Utvikler av næringseiendom i Oslo-området. Spisskompetanse på tomteutvikling og transformasjon. Loe-gruppen – en ledende bransjeaktør siden 1933.

80 | Nr. 03–2015/Lokaler

Fazenda Asset Management AS

Stranden 3A,0250 Oslo Email: [email protected]: 23012121www.fazenda.no Vi skaper merverdier gjennom aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer.

Colliers Property Management ARS AS

Hegdehaugsveien 310352 OsloTlf: 22 06 62 80E-mail: [email protected]

Colliers Property Management ARS AS har som fremste oppgave å sikre og videreutvikle kundenes verdier innen næring

Aberdeen Asset Management

Henrik Ibsens gate 100, 0230 OsloTlf: 22 01 27 00E-mail: [email protected], www.aberdeen-asset.no

Aberdeen Asset Management er et av Europas ledende selskaper innen kapital- og eiendomsforvaltning med 2000 medarbeidere ved kontorer i 23 land. Vi har en betydelig eiendomsvirksomhet og forvalter i overkant av 24 mrd norske kroner i eiendomsverdier på oppdrag fra Aberdeens egne fond og eksterne oppdragsgivere. Vårt hovedkontor er plassert i Oslo. Vi har i tillegg distriktskontorer i Bergen og Trondheim.

Basale AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Storebrand Eiendom AS

Professor Kohts vei 91327 LysakerTlf: 93 48 05 33 E-mail: [email protected] www.storebrand.no/eiendom

Mer enn eiendom!

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

Telenor Eiendom Holding AS

Snarøyveien 30 1331 Fornebu Tlf: 09011 www.telenoreiendom.no

Telenor Eiendom er en betydelig eiendomsbesitter og forvalter ca. 900.000 m2

bygningsmasse. Selskapet driver en landsomfattende virksomhet og tilbyr kostnadseffektive lokaler og tjenester tilpasset våre kunders behov.

Braathen Eiendom

Haakon VIIs gt. 2Vika Oslo24/7 + 47 23 12 23 12E-mail: [email protected]

En annen standard.

EIENDOMSFORVALTERE

Stor-Oslo Eiendom

Kirkegata 17, 0153 OsloPostadresse: Postboks 666, Sentrum0106 OsloTlf: 21 60 52 20Fax: 21 60 52 21E-mail: [email protected]

Stor-Oslo Eiendom består av virksomhetene Stor-Oslo Management AS, Stor-Oslo Prosjekt AS og Stor-Oslo Invest AS. Samlet leverer virksomhetene et komplett tjeneste- spekter til investorer som har eller søker eksponering mot eiendomsutviklingsprosjekter.

eiendomsaktører

Sparebank1 Forsikring ASKapitalforvaltning - Eiendom

Hammersborggate 20106 OsloTlf: 21 02 50 [email protected]

Vi er husverter for nesten 300 leietakere fordelt på 14 bygg. Hovedtyngden av vår eiendomsportefølje ligger sentralt til i Oslo Sentrum og på Skøyen.

Lokaler/03–2015 | 81

ForvaltningsCompagniet AS

Smeltedigelen 1, Kværnerbyen0195 OsloTlf: 815 55 100E-mail: [email protected] www.fcas.no

Det er summen av effektiv utvikling, forvaltning, drift og vedlikehold som gir deg bedre avkastning.

Basale Næringsmegling AS

Trondheim – OsloStavanger – BergenTlf: 06760E-mail: [email protected]

Vi gjør eiendommen din mer lønnsom og attraktiv.

Thon Eiendom

Stenersgata 20105 OsloTlf: 23 08 00 00E-mail: [email protected]

Thon Eiendom er eiendomsdivisjonen i Olav Thon Gruppen. Thon Eiendom er ledende innen kjøpesenter og næringseiendom samt en betydelig aktør innenfor bolig-prosjekter salg og utleie. Thon Eiendom forvalter ca. 475 eiendommer i Norge og 25 i utlandet. Ved utgangen av 2012 hadde vi et leieinntekstnivå på kr 4000 millioner.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: [email protected] www.union.no

UNION Norsk Næringsmegling har, siden etableringen i 1984, markert seg som en ledende aktør innen salg og utleie av næringseiendom. Vi synliggjør eiendommens egenart og hvordan den kan skape verdier for kunden.

UNION Gruppen

Bolette Brygge 10121 OsloTlf: 23 11 69 00 E-mail: [email protected] www.union.no

UNION Management er en ledende teknisk forvalter av næringseiendom. Vi skaper og synliggjør verdier for kunden, fra oppstart til eventuell avhending.

NÆRINGSMEGELERE

ON Property AS

Askerveien 611384 AskerTlf: 66 98 72 40E-mail: [email protected]

Vi leverer fremtidens programvare og tjenester for eiendomsforvaltere og forretningsførere – i dag.

eiendomsaktører

NÆRINGSMEGELERE

CONFIDON AS

Bleikerhaugen 62, 1387 Asker. Tlf. 4735 4845. [email protected]

Markedsekspertise: KontormøblerConfidon tilfører leietaker/gårdeier balanse og trygghet i møte med kontormøbelbransjen

Besparende mellomledd

ANSKAFFELSESBISTAND

FIRESAFE AS

Robsrudskogen 15,1470 LørenskogTlf: 09110e-post: [email protected]

Firesafe er landsdekkende totalleverandør innen brannsikring. Vi leverer branntekniske tjenester til alle typer bygg, i alle faser, samt kurs innen brannvern og brannvernledelse.

BRANNVERN

Hvem leverer hva til leietaker

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

EIENDOMSRÅDGIVERE

82 | Nr. 03–2015/Lokaler

eiendomsaktørereiendomsaktører

Er du en leverandør til leietaker, og ønsker å være med her? Ta kontakt med [email protected]

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf: 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

AMBIUS ASEn del av Rentokil Initial Norge AS

Frysjaveien 400884 OsloPostboks 24 Økern/0508 OsloTlf. 23 00 66 00e-post: [email protected]

Interiørbeplanting stimulerer sansene - Ambius skaper inspirerende ute og inne miljøer

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

ÅNGTVÄTTBILEN

Ullern Alle 20 0311 OsloTlf 22 52 21 00e-post: [email protected] Ångtvättbilen er et landsdekkende firma som er markedsledende i Skandinavia når det gjelder vedlikehold og pleie av gulv.

Gårdpass AS

Verkseier Furulundsv. 120668 OsloTlf: 23 17 85 00 Faks: 23 17 85 10e-post: [email protected]

Snørydding, Strøing • Feiing, Spyling • Vedlikehold av grøntanlegg • Gressklipping • Containerutleie • Vaktmestertjenester • I trygge hender året rundt...

EIENDOMS SERVICE

SNØRYDDING - STRØING

FEIING - SPYLING

GRESS - GRØNTANLEGG

ENTREPRENØRTJENESTER

CONTAINERUTLEIE

VAKTMESTERTJENESTER

Tlf. 982 83 605 www.gaardpass.no

SNØRYDDING - STRØINGFEIING - SPYLINGGRESS - GRØNTANLEGGCONTAINERUTLEIEVAKTMESTERTJENESTER

• • • ••

www.gaardpass.no23 17 85 00

EIENDOMSSERVICE

EIENDOMSSERVICE

NEAS

Haslevangen 150579 OsloTlf: 67 40 11 00www.neasdrift.no

Teknisk Drift • FasaderenholdLandscaping • Håndverk

Norges ledende facility management selskap!

ISS

Kundesenter 05155Sentralbord 815 55 155www.isst.no

ISS Eiendom er en av norges største forvaltere aveiendom. Vi har over 3.500.000 kvm i vår portefølje,fordelt på mer enn 6.500 bygg.

Alliero

Nydalsveien 30B 0484 OsloTlf: 23 26 54 00e-post: [email protected] Totalleverandør av kvalitetshåndverk

HÅNDVERKSTJENESTER

HØYDEN AS

Hasleveien 15E, 0571 OSLOTlf: +47 22 22 66 00e-post: [email protected] Høyden AS utfører fasaderehabilitering, taksikring, vask og vedlikehold ved hjelp av tilkomstteknikk.

FLYTTETJENESTER

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Hvem leverer hva til leietaker

Lokaler/03–2015 | 83

eiendomsaktørereiendomsaktører

MODULVEGGER OSLO AS

Gladengveien 14Tlf. 23 24 22 00E-mail: [email protected] www.modulvegger.no Glassvegger – kontorskillevegger – himlingerSe våre produkter på www.modulvegger.no

RELOKATOR AS

Sandakerveien 138, 0484 OsloTlf:40 49 03 00e-post: [email protected]

Relokalisering og flytting er mye mer enn bare esker og transport…Relokator kan bistå i planleggingen, prosjektarbeidet, koordineringen av leverandører og flyttetjenester, samt utføre selve flytte- og avviklingstjenestene. Vi er ledende i bransjen, og har markedets mest kompetente mannskap og største utstyrspark.

Fra ledig til utleid

merkevarebygging av bygg

www.kominn.comtlf 22 74 17 71

MERKEVAREBYGGING

KONTORMØBLER, INTERIØR OG BELYSNING

Kontakt oss i dag! Tlf: 21 02 35 00, [email protected], www.efg.no

Vi hjelper deg med innredning til kontoret Kontorstoler. Arbeidsplasser. Oppbevaring.

Innredning til møterom og sosiale soner.

NORSK GJENVINNING

Karenslyst Allé 11 0214 Oslo Tlf: 22 12 96 00 E-mail: [email protected]://www.norskgjenvinning.no

Gjenvinning av husholdningsavfall, næringsavfall og metaller, samt industriservice, riving og miljøsanering.

EnviroPac AS

Kakkelovnskroken 1 0954 OsloTlf: 06130E-mail: [email protected]

Kontakt oss for en uforpliktende avfallsanalyse.

Hent inspirasjon i vårt showrom i Kakkelovnskroken 1, Oslo.

MILJØ & GJENVINNING - KILDESORTERING, UTSTYR

REJLERS NORGE AS

Hamar, Halden, KristiansandTelefonnummer + 47 958 23 000E-mail: [email protected] Rejlers er en objektiv rådgiver som tilbyr energirådgivning, VVS-rådgivning, energidesign, energimerking og energivurdering av tekniske anlegg.

NITO TAKST SERVICE AS

Servicesenter: 22 05 35 00 E-post: [email protected] Nettside: www.nitotakst.no NITO Takst er en organisasjon for takstingeniører. NITO Takst Service AS drifter denne og er en selvstendig del av NITO – Norges ingeniør- og teknologorganisa- sjon. NITO Takst utdanner takstingeniører og er aktiv innen taksering av alle typer fast eiendom.

ENERGIRÅDGIVNING

HJELLNES CONSULT AS

Plogveien 1, 0679 OsloTlf: 22 57 48 00www.hjellnesconsult.noe-post: [email protected]

Hjellnes Consult as er et ledende tverrfaglig rådgivende ingeniørfirma som arbeider innen markedsområdene bygg og eiendom, anlegg, industri, infrastruktur, energi, miljø, areal og landskap. Vi arbeider målrettet for å være faglig i tet innenfor alle våre satsningsområder. Vår visjon lyder; sammen designer vi fremtiden.

[email protected] tel: 480 03 181 www.kubik.no

INTERIØRARKITEKTER AS MNIL

Vi utrykker firmaidentitet og -kultur gjennom interiørarkitektur og romutforming

TAKSERING

Barcode har fått pulsDet har blitt ordentlig by. På bygulvet er det liv og røre, smaker, lukter og stemmer. I høyden jobber 10 000 mennesker

i bedrifter som PwC, Cermaq, DnB, KLP og Deloitte. Vaaghals har åpnet. Kulturtilbudene er her. Det er i gang.

Les mer på braatheneiendom.no eller kontakt:

Akershus Eiendom v/seniorrådgiver Rune Arvesen [email protected] / 915 35 567

Braathen Eiendom v/adm. direktør Leif Arne Røsnes [email protected] / 916 94 007

10. og 11. etasje står ledig for umiddelbar innflytting, her kan du leie inntil 2 460 kvm.En sjelden mulighet til å bli en del av DEG16-miljøet. Et fullservice kontorkonsept med egen quality manager.

Som det eneste flerbrukerbygget er Dronning Eufemias gate 16 (DEG16) unikt i Barcode. 17 ulike bedrifter med over 1 200 mennesker skaper tilsammen et pulserende og spennende forretningsmiljø.

BåL Mining reklam

ebyrå - Foto: Jarle Nyttingnes

ReturadresseEstate MediaRådhusgata 260151 Oslo

B

Documents

Estate Lokaler 3 - 2015