Föreläsning 2 – tor 29/3 2012

Föreläsning 2 – tor 29/3 2012

1. Jordabalkens (JB) regler om fast egendom (kap 1)

2. Fastighetsförmedling som profession (kap 21)

Jordabalken (JB) 1970:994

• Grundläggande civilrättsliga reglerna om fast egendom.

• I balken regleras vad en fastighet är och vilka föremål som hör till fastigheten, så kallade tillbehör.

• Det finns också bestämmelser om innehav och överlåtelse av fastighet.

• Balken behandlar också begränsade rättigheter såsom panträtt, nyttjanderätt och servitut.

3D Fastighetsindelning – fördelar:

• Byggnader/anläggningar i stadskärnor kan användas effektivare, t.ex. byggnader ovan spårområden.

• Effektivare användning av markområden i landsbyggd, t.ex. försvarets outnyttjade bergsrum.

• I samband med omstrukturering/bolagisering lättare att säkerställa system av el- och teleteknik samt underjordiska anläggningar.

Källa: Lantmäteriets hemsida

Tillbehör till fastighet (JB 2 kap)

Det finns fysiska och rättsliga tillbehör.

Fysiska fastighetstillbehör

Allmänna fastighetstillbehör (JB 2:1)

Tillbehör till fastighet, för stadigvarande bruk i eller ovan jord.

Ex: byggnad, stängsel, träd, buskar.


Byggnadstillbehör (JB 2:2)

Tillbehör till byggnad, monterad förstadigvarande bruk.

Ex i en bostad: badkar, dusch, kyl, spis.


Industritillbehör (JB 2:3)

Tillbehör som tillförts byggnad, monterad förstadigvarande bruk.

Komplement till ovan tillbehör, industritillbehör om det inte går att hänföras till de andra.

Ex: travers, kran

• Föremål som nyttjanderättsinnehavare eller eljest annan än fastighetsägaren tillfört fastigheten hör ej till denna, om icke föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand.

Äganderättsgemenskap (JB 2:4)

Återtaganderättsförbehåll (JB 2:5)

• Förvärvar fastighetsägaren föremål under villkor att överlåtaren har rätt att återtaga föremål, om förvärvaren åsidosätter vad som åligger honom enligt överlåtelseavtalet, eller att äganderätten till föremålet skall förbli hos överlåtaren till dess betalning erlagts eller annan förutsättning uppfyllts, får villkoret ej göras gällande sedan fastighetsägaren tillfört fastigheten föremålet så att det enligt 1 eller 2 § hör till fastigheten.

Överlåtaren har kvar anspråk på förvärvaren.

Koppling mellan fastighet och tillbehör

Är mycket stark i lagstiftningen.

Dock finns det ett par undantag:

1. Vid en överlåtelse av fastighet tillhörig staten, möjligt att rättsligt sätt särskilja fastighet och tillbehör.

2. Möjligt att överföra byggnader/andra anläggningar från en fastighet till en annan eller omvandla ledningar som är allmänna fastighetstillbehör till lös egendom (JB 2:7).

Lös egendom

Det som inte är fast egendom – tillbehör.

Lös egendom regleras inte i JB.

Ex: Byggnad på annans mark (ofri grund)

Nyttjanderätter (hyresrätt, bostadsrätt, tomträtt)

Rättsliga fastighetstillbehör

Olika rättigheter som är kopplade till fastigheter.

ServitutEn fastighetsägare rätt att nyttja en annan fastighet, väg, brunn etc.

SamfällighetGemensamhetsanläggningar enligt Anläggningslagen, väg, lekpark etc.

LedningsrättT.ex. ledningar för el och tele enligt Ledningsrättslagen.

Fastighetsöverlåtelse

• Överlåtelse = köp, byte och gåva.

• Finns regler som måste följas för att en överlåtelse av fast egendom skall bli giltig.

• Skriftlig form krävs vid överlåtelse.

Skriftliga avtalsvillkor (JB 4:3)

• ”Svävarvillkor" – huvudregeln max 2 år (JB 4:4)

• Köpets fullbordan beror av villkor (besiktning, lån etc.)

• Att säljaren inte skall svara för att han är rätt ägare (ovanligt) - friskrivning

• Inskränker köparens rätt att överlåta fastigheten (eller inteckning) - gåva, givaren hindra…

Dubbla handlingar

• Om köparen fått kredit (bara betalt handpenning).

• Om köpet innehåller villkor (gällande både säljare och köpare).

Köpekontrakt• Avtalet, alla villkor som håller köpet ”svävande” med• Formkraven

Köpebrevet• Vid överlåtelse, likvidavräkning (tillträdet)• Kvitto (köpeskilling erlagts)• Formkraven• Används för att söka lagfart

Dröjsmål och fel vid fastighetsköp

• Dröjsmål i samband med ett fastighetsköp innebär att köpare eller säljare inte fullgör sina skyldigheter i rätt tid.

• Ex: • Att säljaren inte låter köparen få tillträde till

fastigheten i tid.

• Att köparen inte betalar köpeskillingen i tid.

Dröjsmål och fel vid fastighetsköp

Fastigheten försämrats mellan avtal och tillträdet (JB 4:11-12)

• Ansvaret i detta skede ligger som huvudregel på säljaren fram till tillträdet.

Regler om när säljaren är i dröjsmål (JB 4:13-14)

• T.ex. att säljaren inte avträder fastigheten i tid eller inte medverkar till att upprätta köpebrev.

Felreglerna – tre kategorier

Faktiska fel – huvudsakligen att fastighetens fysiskaskick avviker från vad köparen har rätt att kräva.

Rättsliga fel – fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet eller att en rättighet avvikerfrån vad som förutsatts.

Rådighetsfel – köparens möjligheter att användafastigheten är begränsad.

Felreglerna – presentationsmodell

Tvåsteg – felbedömning och relevansbedömning

Vid felbedömningen skall man ta hänsyn till vilkenstandard i olika avseenden köparen har rätt attkräva att fastigheten har vid köpet.

Om fastigheten avviker från den standard köparenhar rätt att kräva, föreligger fel i köprättslig mening.

Felreglerna – presentationsmodell

Vid felbedömningen konstaterat att det föreliggerett fel i rättslig mening, steg två i tvåstegsmodellen:relevansbedömningen.

• Ett fel är relevant om köparen kan göra någonpåföljd gällande.

• Vid relevansbedömning; omständigheter som parternas vetskap och handlande, reklamation, preskription och vissa friskrivningar.

Faktiska fel (JB 4:19)• Huvudsakligen att fastighetens fysiska skick avviker från vad köparen har

rätt att kräva.

• Även förhållanden i närmiljön kan vara att hänföra till faktiska fel.

• Kan vara avtalat skick eller vad köparen med ”fog kan förutsätta”.

• För att säljarens ansvar inte skall bli för omfattande har köparen en långtgående, absolut undersökningsplikt.

• Köparen får själv stå för sådana brister som denne genom en undersökning borde ha upptäckt (gäller alla tillgängliga utrymmen).

• En säljare kan friskriva sig från ansvar för fel/brister i fastigheten.

• Säljaren får inte friskriva sig fel som denne borde ha upplyst köparen om.

• Kan bli aktuellt med prisavdrag, skadestånd eller hävning av köpet.

Rättsliga fel (JB 4:15-17)

• Fastigheten är belastad med oförutsedd rättighet eller att en rättighet avviker från vad som förutsatts.

• Kan handla om att fastigheten är pantsatt eller att den är uthyrd.

• Särskilt fall: när köparen inte kan erhålla lagfart på fastigheten beroende av en omständighet som är att hänföra till säljaren, t.ex. att säljaren inte är rätt ägare till fastigheten.


Rådighetsfel (JB 4:18)

• Köparens möjligheter att använda fastigheten är begränsad.

• Köparen vinner inte den rådighet över fastigheten som han har rätt till att utgå ifrån p.g.a. ett myndighetsbeslut.


Byte och gåva av fast egendom

• De regler som gäller för köp av fast egendom gäller, med vissa justeringar, även för byte och gåva av fastighet.

• Gåva – allmänt svårt att tänka sig att ett felansvar skall kunna göras gällande.

• Byte – kan uppkomma ett behov av särskilda överväganden då det inte utgår någon kontant köpeskilling.

Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp

• HR – en fastighet kan överlåtas till vem som helst.

• I vissa fall krävs det särskilt tillstånd för att en överlåtelse skall vara giltig.

• Förvärv av jordbruksfastigheter enligt jordförvärvslagen (1979:230).

• Skall vara möjligt att vägra en överlåtelse av en jordbruksfastighet i glesbyggd om denna behövs för att främja sysselsättningen/bosättningen på orten.

Tillstånd till förvärv av fastighet och förköp

• En bostadsrättsförening/kooperativ hyresrättsförening kan under vissa förutsättningar anmäla intresse av att förvärva en fastighet för ombildning till bostadsrätt eller kooperativ hyresrätt.

• Finns en intresseanmälan – fastighetsägaren får inte sälja fastigheten utan att först tillfråga bostadsrättsföreningen, kooperativa hyresgästföreningen att förvärva fastigheten.

Fastigheten som kreditobjekt - fastighetspant

• S.k. hypotekariskt pantsystem – pantsättning av fastighet utan att behöva lämna ifrån sig fastigheten.

• Pantbrevet :• Symboliserar en beloppsmässig del av fastigheten. • Ger panthavaren en rätt i fastigheten, d.v.s. en rätt

att erhålla betalning ur de medel som inflyter när fastigheten säljs på exekutiv väg.

Inteckning och pantbrev

• För att kunna pantsätta en fastighet måste man ta ut pantbrev i fastigheten.

• Pantbrevet :• Ett bevis för att en inteckning uppgående till ett

visst belopp skett i fastigheten. • Finns i pappersform och i form av en registrering i

pantbrevsregistret (lagen om pantbrevsregister, 1994: 448). Datapantbrev absolut vanligast idag.

Inteckning i flera fastigheter

• Borgenärens rätt kan göras gällande i flera fastigheter.

• Huvudregeln gemensamt inteckningsansvar:

• Varje fastighet svarar för en viss del av det totala ansvaret.

• Delen beror på fastighetens värde i förhållande till fastigheternas sammanlagda värde (JB 6:10).

Pantsättning

• Då fastighetsägaren har intecknat sin fastighet kan panträtt upplåtas genom att pantbrevet överlämnas till en borgenär som säkerhet för en fordran (JB 6:2).

• Panten måste svara för en fordran eller förpliktelse.

• Fordringen måste knytas till pantbrevet genom en s.k. pantförskrivning.

• Pantbrevet måste traderas/överlämnas till borgenären - för ett datapantbrev, borgenären registreras i pantbrevsregistret.

Panträttens värde

• Panträtt – ger borgenär rätt att, ur de medel som inflyter vid en försäljning av fastigheten, täcka den fordran för vilken panträtten är upplåten.

• Borgenär – kan aldrig erhålla ett högre belopp än det som svarar mot den fordring som är kopplat till pantbrevet.

• Borgenär – har rätt att få ut ett belopp motsvarande pantbrevets grundbelopp/beloppet pantbrevet lyder på.

Ägarhypotek (JB 6:9)

Uppstår då en fastighetsägare inte pantsatt ett pantbrev eller om ett pantbrev är pantsatt och borgenärens krav inte når upp till pantbrevets grundbelopp.

Motsvarar pantbrevets grundbelopp minskat med den del som är belånad – omfattas inte av någon panträtt.

Exekution

Borgenären söker betalning ur panten genom att begära att fastigheten säljs på exekutiv väg.

Regleras i utsökningsbalken (UB).

Betalt vid exekutiv aktion: 1. Staten, skatter etc.2. Konkursförvaltare3. Fordringsägare

Arrende

• Upplåtelsen avser i första hand mark.

• Mot vederlag träffar avtal med en fastighetsägare att nyttja en bestämd del av dennes mark.

• Finns ett besittningsskydd – i princip tvingade till arrendatorns förmån (JB 8:2).

• Bestämmelser reglerar det vederlag, arrendeavgift, som skall utgå då arrendeavtalet skall förlängas.

Arrende

JB 8 kap: Generella regler om arrende – föreskriveratt ett avtal om ett jordbruks-, bostads- elleranläggningsarrende måste ingås i skriftlig form.

Samtliga avtalsvillkor måste anges.

Även ändringar/tillägg måste ske i skriftlig form.

Jordbruksarrende

• Upplåtelse av jord till brukande.

• Direkt besittningsskydd – i princip en rätt att få avtalet förlängt när det löper ut.

• Besittningsbrytande skäl:1. Jordägaren eller någon närstående skall bruka jorden.2. Jordägaren skall använda marken för annat ändamål.

• Två former:1. Gårdsarrende2. Sidoarrende

Bostadsarrende

• Marken upplåtits för annat ändamål än jordbruk.

• Arrendatorn har rätt att uppföra/bibehålla ett bostadshus.

• Minsta avtalsperiod på 5 år.

• Arrendatorn direkt besittningsskydd – kan brytas när marken skall användas för annat ändamål.

Anläggningsarrende

• Mark upplåts för annat ändamål än jordbruk och arrendatorn har rätt att för förvärvsverksamhet på arrendestället uppföra eller bibehålla byggnad, som inte är av ringa betydelse för verksamheten.

• Avser förvärvsverksamhet – arrendatorn har ett indirekt besittningsskydd, rätt till skadestånd ifall förlängning av avtalet inte medges. Förutsätter att det saknas godtagbara skäl för att vägra förlängning av avtalet.

Tomträtt

1. Nyttjanderätt på obestämd tid.

2. Tomträttsinnehavaren betalar vederlag/avgäld till fastighetsägaren.

3. Kan endast upplåtas i en fastighet som är i allmän ägo.

4. Skall upplåtas skriftligen, anges tomrättsupplåtelse.

5. Viktigt skilja på upplåtelse av tomträtt och en senare upplåtelse av densamma.

Partiell och benefik nyttjanderätt (JB kap 7)

• Knapphändig reglering. Stor avtalsfrihet på området.

• Upplåtelsen mellan parterna får bestämmas med hjälp av avtalet och allmänna kontraktsrättsliga regler.

Partiell nyttjanderätt• Ex: Rätt att ta grus/sten eller rätt att avverka skog.

Benefik nyttjanderätt• Utgår inget vederlag.

Servitut

• Rätt för en härskande fastighet att på obegränsad tid utnyttja en tjänande fastighet för ett visst ändamål.

• Föreligger formkrav för att servitut skall kunna tillskapas.

• Bildas för att tillgodose behov hänförliga till själva fastigheten oberoende av vem som är ägare av den.

• Skall vara ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning, skall vara fråga om att komplettera den härskande fastigheten i viktiga avseenden.

Inskrivning och sakrättsliga frågor

Fastighetsregistrets inskrivningsdel innehåller bl.a. uppgift om:• Vem som är ägare till en fastighet.• Vilka pantbrev som finns uttagna i fastigheten.

Ett fungerande inskrivningssystem skapartrygghet när det gäller sakrättsliga frågor.

Inskrivning och inskrivningssystemet

• Inskrivning ger publicitet och legitimitet åt rättighetshavaren.

• Ett skydd mot att andra förfogar över rätten (äganderätt, nyttjanderätt, annan rättighet).

• Trygghet för köpare, kan kontrollera att den som utger sig för att vara ägare, också är det.

Godtrosförvärv (JB 18 kap)

• Möjligt för; äganderätt, nyttjanderätt, servitut, rätt till elektrisk kraft och panträtt.

• Reglerna skyddar en person som endast tror sig handla med fastighetsägaren, men som inte gör det.

• HR: För att kunna göra gällande äganderätt till, eller en rättighet i, en fastighet krävs att man bl.a. rättshandlat med ägaren till fastigheten.

• En person kan på goda grunder haft skäl att utgå ifrån att det var fastighetsägaren som han rätthandlat med.

Godtrosförvärv (JB 18 kap)

• Godtrosförvärvsreglerna kan innebära att den rätte ägaren till en fastighet slutgiltigt förlorar fastigheten.

• Reglerna kan också innebära att en person som i och för sig gjort vad som normalt krävs för att vara skyddat, trots detta förlorar fastigheten till följd att den aktuella ogiltighetsgrunden ansetts alltför grov.

• I båda ovan typfall kan den som förlorar fastigheten erhålla ersättning av staten för sin förlust.

Hävd – till fast egendom

Att någon, utan att vara rättmätig ägare till en fastighet,via ett långt innehav får full äganderätt till fastigheten.

I JB finns 10 årig hävd och 20 årig hävd.

Tre villkor för 20 årig hävd:1. Lagfart på fastigheten skall ha beviljats efter det att

den rätte ägaren förlorat fastigheten. 2. 20 år skall ha förflutit sedan lagfart beviljades.3. Under denna tid får inte de rätte ägaren ha reagerat

och väckt talan om bättre rätt till fastigheten.

Dubbeldisposition

Kan förekomma då en fastighetsägare säljer fastigheten två gånger eller upplåter en rättighet i fastigheten två gånger.

Den senare förvärvaren ges företräde när denne anses skyddsvärd.

En förutsättning för att en borgenär ska skyddas vid upplåtelse av panträtt är att denne var i god tro vid upplåtelsen.

För äganderätt, nyttjanderätt och servitut finns det regler i JB somföreskriver att en andra förvärvare kan få företräde om denne först söker inskrivning hos IM på förvärvet.

Krävs att denne var i god tro om att fastigheten redan var överlåten eller att rättigheten redan upplåtits.

Rättighetshavares ställning vid överlåtelse

Ett fall när en rättighet är gällande mot en ny ägare äratt förbehåll om rättigheten gjorts vid köpet.

Ett andra fall är att rättigheten inskrivits i fastighetsregistret.

Rättigheten fortsätter också att gälla om förvärvaren var i ond tro.

För hyra och arrende gäller även: skriftligt kontrakt och tillträde före överlåtelsen – då består rättigheten (JB 7:13).

Documents

Föreläsning 2 – tor 29/3 2012