FPTS Bao Cao Nganh Bat Dong San 03.2015

Ngnh Dc phm

BO CO NGNH

BT NG SN

C HCH T CHNH SCH

V H TNG

bi hc khng hong a cung

cu th trng tin v gn nhau hn. Kh

khn vn cn nhng 2015 l giai on

th trng tip tc phc hi sn sng

bc vo chu k pht trin mi

Vng Khc Huy

Chuyn vin phn tch

E: [email protected]

P: (08) 6290 8686 Ext: 7590

H Hng Hoa

Chuyn vin phn tch

E: [email protected]

P: (04) 3773 7070 Ext: 4302

Thng 03/2015

NGNH BT NG SN

Bloomberg FPTS | 2 www.fpts.com.vn z

NI DUNG Trang

DANH MC T VIT TT 3

TIU IM 4

I. Ngnh Bt ng sn th gii 7

1. Chu k Bt ng sn th gii 7

2. Trin vng Bt ng sn th gii 9

II. Ngnh Bt ng sn Vit Nam 12

1. Mi trng kinh t - x hi 12

2. Cc thi k bin ng ca th trng BS 19

3. Th trng Bt ng sn Vit Nam 19

4. Php l th trng Bt ng sn Vit Nam 22

5. Phn tch SWOT 23

6. Chui gi tr ngnh Bt ng sn Vit Nam 30

7. Tnh cht pht trin ngnh Bt ng sn Vit Nam 32

8. Trin vng th trng Bt ng sn Vit Nam 34

8.1. Trin vng ngn hn 2015 34

8.2. Trin vng di hn 36

III. Cc doanh nghip Bt ng sn Vit Nam 43

1. Tng quan ngnh Bt ng sn nim yt 43

2. Nhng doanh nghip Bt ng sn ni bt v trin vng 47

PH LC 63

TH

G

II

VI

T N

AM

D

OA

NH

NG

HI

P

NGNH BT NG SN


DANH MC T VIT TT

ADB (Asian Development Bank) : Ngn hng pht trin Chu

BS : Bt ng Sn

B KH&T : B K Hoch v u T

B TN&MT : B Ti Nguyn v Mi Trng

CAGR (Compound Annual Growth Rate) : T l tng trng kp hng nm

CSHT : C s h tng

CTCP : Cng ty c phn

FDI (Foreign Direct Investment) : Dng vn u t trc tip nc ngoi

HNX : S giao dch chng khon H Ni

HSX : S giao dch chng khon TPHCM

KQKD : Kt qu kinh doanh

KCN : Khu cng nghip

KDC : Khu dn c

LNST : Li nhun sau thu

MoM : Thng ny so vi thng trc

NTNN : Nh u t nc ngoi

NHNN : Ngn Hng Nh Nc

NHTM : Ngn Hng Thng Mi

NOTM : Nh thng mi

NOXH : Nh x hi

OECD : T chc Hp tc v Pht trin Kinh t

QoQ : Qu ny so vi qu trc

TPHCM : Thnh Ph H Ch Minh

TTTM : Trung tm thng mi

United Nations : Lin Hip Quc

USD : la M

VLXD : Vt liu xy dng

VN : Vit Nam ng

VCCI : Phng Thng mi v Cng nghip Vit Nam

YoY : K ny so vi cng k nm trc

World Bank : Ngn Hng Th Gii

NGNH BT NG SN


TIU IM

Ngnh Bt ng sn th gii

Th trng BS M gn kt cht ch vi nn kinh t M, trong khi tng trng GDP M li tng quan cht

ch vi tng trng GDP th gii nn bc i ca th trng BS th gii nhn chung cng l s phn nh

bc i ca th trng BS M.

Th trng BS M ang i vo giai on phc hi (2014 2016) sau khi thot khi vng y khng hong

(nm 2009) chun b bc ln l trnh pht trin mnh m n nm 2025. D phng n nm 2016, gi

tr giao dch BS thng mi t 430 t USD (gp 5 ln so vi nm 2009), s lng nh mi dnh cho 1

h gia nh (single-family) t 900.000 cn (+102% so vi 2009), gi nh tng bnh qun 4%/nm so vi mc

gim 2% ca nm 2009, t l trng tt c cc phn khc BS cho thu (vn phng, bn l, khch sn)

u gim mnh so vi nm 2009.

Nim tin gi y tr li vi th trng BS nhng s phc hi din ra khng ng u gia cc quc gia.

Tm nhn n 2020 2025, th trng s i mt vi nhng chuyn bin ni ti c bn, trong vic ng

dng khoa hc cng ngh v m bo cht lng sng bn vng l nhng nhn t v cng quan trng cho

s thnh cng ca mi d n. V vy, cc t chc kinh doanh BS s cn phi sm nm bt c nhng

thay i ny thc thi chin lc kinh doanh ph hp.

Trong xu th dch chuyn tng bc v pht trin n nm 2020 2025 ca th trng BS ton cu, nhm

cc nc Chu mi ni chnh l khu vc tng trng nhanh nht trong giai on mi ny.

Ngnh Bt ng sn Vit Nam

Ngnh BS c h tr bi cc iu kin kinh t - x hi thun li:

V tr a l tip gip Bin ng em li nhng tim nng to ln pht trin kinh t bin.

Chnh ph Vit Nam ang y mnh xy dng th v pht trin kinh t th thng qua chin lc

pht trin th quc gia n 2020 v tm nhn n 2025. Trn c s phn b 6 vng kinh t - x hi

quc gia, cc th trung tm ln v cc ln s l th H Ni, TPHCM, Hi Phng, Vinh, Hu,

Nng, Quy Nhn, Cn Th.

Ngun nhn lc tr, di do vo tui lao ng.

Kinh t v m phc hi, tng bc pht trin n nh.

CSHT c ch trng u t, tng bc ci thin, c bit l TPHCM & H Ni.

Din bin 20 nm ca th trng BS (vi 3 ln st v ng bng) th hin quy lut cung cu, phn nh

cc chnh sch c p dng nhm iu tit nn kinh t.

Nhn chung th trng BS ang hi phc sau nhiu nm lin suy gim, TPHCM & H Ni vn l 2 khu vc

c th trng BS pht trin v si ng nht c nc. Din bin cc phn khc:

Nh lin t giao dch tt tr li k t Q2/2014 v s tip tc tch cc trong thi gian ti;

Phn khc cn h bnh dn giao dch si ng nhng ngy cng cnh tranh trong khi mng cn h trung

cao cp dn ci thin;

Quy m th trng cn h dch v cn nh so vi cc thnh ph ln cn nhng mc cnh tranh gay

gt to p lc ln gi thu;

Th trng vn phng tip tc thuc v khch thu do ngun cung hin ti & tng li vn di do, xu

hng dch chuyn ra khi trung tm dn ph bin;

NGNH BT NG SN


Nh tim nng ngnh bn l, ngun cung sn bn l d bo tng mnh nhng gi thu & cng sut

thu chu p lc cnh tranh cao;

Ngnh du lch c nhiu trin vng, thu ht cc doanh nghip BS ln tham gia u t d n;

Phn khc KCN ng trc nhiu c hi tng trng khi nhu cu thu t sn xut kinh doanh ngy

cng nhiu.

H thng vn bn php lut lin quan ngnh BS hin vn rt phc tp v chng cho, th tc hnh chnh

rm r nn cha tht s pht huy c vai tr iu tit th trng. Vic ph duyt quy hoch 1/500 kh rc

ri, xin cp php xy dng kh khn v mt thi gian khin doanh nghip phi mt 3 6 nm mi c th

khi cng d n, y chi ph u t ln cao dn n gi thnh sn phm buc phi tng.

Ngnh BS, bn cnh nhng li th v c hi (kinh t phc hi, th ha nhanh, dn s tr, h tr t chnh

ph), cn tn ng nhiu hn ch (quy m nh, ph thuc nhiu vo vn vay, gi cao vt sc mua)

cng nh i mt nhiu ri ro (u c, cc chnh sch h tr cha hiu qu).

Xt v chui gi tr, ngnh BS hin ti vn cn thiu nhiu nhn t th trng c th hot ng xuyn

sut, chuyn nghip v hiu qu hn nh REITs, th trng n th cp, n v chuyn bit cung cp gii

php tit kim nng lng & m bo cht lng mi trng sng Sn chi cho cc nh u t t chc

vn cn eo hp, cc qu u t BS hin hu u l qu ngoi.

Cc doanh nghip nc ngoi ang ln lt doanh nghip ni trong lnh vc pht trin, t vn, qun l BS

(ch yu nhng d n trung cao cp). Ring mng mi gii, nhng n v phn phi trong nc (t

Xanh, lin minh G5, h thng STDA, Novaland, Danh Khi) ang p o cc cng ty nc ngoi.

Cc chnh sch quan trng trong nm 2014 (tnh din tch cn h theo thng thy, cho phn l bn nn, m

rng gi vay 30.000 t VN, thng qua Lut kinh doanh BS & Lut nh 2014,) cng vi li sut gim

nhiu (li vay ngn hn dao ng khong 8%) h tr tt cho th trng. Giao dch thnh cng c nm

2014 ti H Ni & TPHCM tng ln lt 200% & 30% so vi cng k.

Trin vng th trng BS 2015 s tip tc phc hi, giao dch tng nhng khng qu t bin.

Xt di hn, 2014 l nm bn l cho s chuyn mnh ca ngnh BS vi nhng lc y t nhng yu t

quan trng (c cu hng ha thay i, dng vn quay tr li, xu hng M&A, dn s v th ha, thanh lc

v ti cu trc cc doanh nghip BS). Tt c nhm chun b cho giai on tng trng tin v 2020

2025.

Giai on n nm 2020, trong khi cc nc pht trin ang bc chng khon ha th tnh cht ngnh

BS Vit Nam ang thay i n bc chuyn mn ha (l lc cc doanh nghip BS u t c trng tm

hn, sn phm BS a dng & chuyn bit hn, thng tin th trng minh bch hn, ngun vn cho th

trng m rng hn).

Doanh nghip Bt ng sn Vit Nam

C rt nhiu doanh nghip BS ln/nh khc nhau nm ri rc khp cc tnh/thnh ln, ng dn trn c

nc. Thng k theo m ngnh ngh th c ti 4.480 cng ty ng k kinh doanh BS trong danh sch ngnh

hot ng.

Tnh ti 31/12/2014, c 65 doanh nghip BS ang nim yt (chim khong 11% vn ha ton th trng

chng khon). Trong c nhiu doanh nghip ln, u ngnh nh VIC, KBC, ITA, IJC, SJS, DIG, NLG

NGNH BT NG SN


Nm 2014, Doanh thu thun & LNST ton ngnh BS nim yt t ln lt 53.237 t VN (+40% YoY) &

6.195 t VN (-19% YoY). Tng ti sn ton ngnh t 227.558 t VN, hng tn kho t 81.760 t VN, v

n vay t 64.798 t VN (chim 28% tng ti sn).

Chi ph li vay vn l yu t quyt nh chi phi KQKD ca cc doanh nghip BS, mt s doanh nghip c

t l N vay/Tng ti sn cao nh DLR (56%), VNI (54%), NVN (47%), PDR (46%)... Nhng doanh nghip t

s dng n vay s tip tc ghi nhn KQKD kh quan trong thi gian ti.

Nhng doanh nghip BS trin vng:

Stt M Vn ha

(t VN)

Qu t

(ha) Sn phm chnh

nh gi

2015

1 VIC 64.338 8.000 BS nh & thng mi cao cp Tt

2 KBC 6.197 3.755 BS cng nghip Tt

3 ITA 5.751 2.200 BS cng nghip Tt

4 IJC 3.702 322 Kinh doanh BS v thu ph xe qua trm tnh Bnh Dng Trung bnh

5 NLG 2.243 567 Nh bnh dn Tt

6 HDG 2.183 100 Nh trung cp Trung bnh

7 BCI 1.583 321 KDC & KCN Trung bnh

8 KDH 1.515 115 Nh trung cao cp Tt

9 NBB 1.268 2.167 BS du lch & KDC Trung bnh

10 HQC 1.241 35 NOXH Tt

11 DXG 1.049 330 Mi gii & phn phi th cp Tt

S liu v qu t c cp nht n thng 11/2014

(Ngun: FPTS)

y l nhng doanh nghip u ngnh, lu nm, qu t nhiu, bc qua giai on khng hong vi cc

d n ang c y mnh u t n ly c hi pht trin t s phc hi ca th trng BS ni ring

v nn kinh t ni chung.

NGNH BT NG SN


I. NGNH BT NG SN TH GII

I 1. CHU K BT NG SN TH GII Tr v mc lc

M l quc gia c th trng BS pht trin lu i v nng ng bc nht th gii. Th trng

BS M th hin c tnh gn kt cht ch vi nn kinh t khi din bin ca cc ch s i din

cho hot ng ngnh BS gn nh tng quan hon ton vi din bin ca tng trng GDP.

c bit, thay i trong gi nh v gi BS thng mi c th c xem l ch bo tt cho nn

kinh t bi din bin 2 ch s ny thng i trc nn kinh t mt bc.

phng din khc, tng trng GDP M li c tng quan cht ch vi tng trng GDP th

gii nn bc i ca th trng BS th gii nhn chung cng chnh l s phn nh bc i ca

th trng BS M.

-100

0

100

200

300

0

200

400

600

2003 2006 2009 2012 2015F

T U

SD

T U

SD

Din bin phn khc BS thng mi M

Gi tr giao dch BS thng mi Gi tr pht hnh CMBS

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

2003 2006 2009 2012 2015F

T sut sinh li NCREIF hng nm ti M

-50%

0%

50%

-

1,000

2,000

2003 2006 2009 2012 2015F

Ngn c

n

Din bin phn khc nh ti M

SL nh mi (vt: cn)

Thay i trong ch s gi ti sn thng mi Moody's/RCA hng nm

Thay i gi nh BQ

0%

10%

20%

30%

40%

50%

2003 2006 2009 2012 2015F

T l trng cc phn khc BS ti M

Cn h dch v BS cng nghipVn phng Bn lKhch sn

(Ngun: Urban Land Institude, Ernst & Young, World Bank, FPTS phn tch)

-4%

-2%

0%

2%

4%

6%

2003 2006 2009 2012 2015F

Tng trng GDP

USA World

NGNH BT NG SN


Kinh t gia ni ting Fred E. Foldvary pht trin m hnh The Great 18 Year Real Estate

Cycle t ng Homer Hoyt (chuyn gia kinh t v BS nhng nm 30) d bo cuc khng

hong nh t 2008. Theo , mt cch tng i, mi chu k ngnh BS s ko di 18 nm

v Foldvary tin chc rng ngnh BS th gii s tip tc tun theo chu k ny.

The Great 18 Year Real Estate Cycle

nh ca gi t

Khong cch

(nm)

nh ca chu k xy dng

Khong cch

(nm)

nh ca chu k kinh t

Khong cch

(nm)

1818 1819

1836 18 1836 1837 18

1854 18 1856 20 1857 20

1872 18 1871 15 1873 16

1890 18 1892 21 1893 20

1907 17 1909 17 1918 25

1925 18 1925 16 1929 11

1973 48 1972 47 1973 44

1979 6 1978 6 1980 7

1989 10 1986 8 1990 10

2006 17 2006 20 Thng 12/2007 18

Giai on 1925 1973 xy ra chin tranh th gii v nhiu cuc xung t sau

(Ngun: Fred E. Foldvary. The Depression of 2008. Berkeley: The Gutenberg Press, 2007)

Th trng BS M thot khi vng y 2009 v ang i vo giai on phc hi (2014 2016)

trc khi chnh thc bc ln l trnh pht trin mnh m n nm 2025. D phng nm

2016, gi tr giao dch BS thng mi t 430 t USD (gp 5 ln so vi nm 2009), s lng nh

mi dnh cho 1 h gia nh (single family) t 900.000 cn (+102% so vi 2009), gi nh tng

4%/nm so vi mc gim 2% ca nm 2009, t l trng tt c cc phn khc BS cho thu (vn

phng, bn l, khch sn) u gim mnh so vi nm 2009.

Cc giai on ca mt chu k BS

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


Nh vy, c th d bo c nh tip theo ca th trng BS th gii chnh l vo quanh

nm 2025. Do , ngay t lc ny chnh l thi im thch hp, khi m li sut xung rt thp

v gi ti sn gn nh chm y v kh c th gim na, cc doanh nghip BS, cc nh u

t y mnh u t vo th trng, cn c dn nn cn nhc mua nh hoc kinh doanh vi

dng thu nhp cho thu mang li t sut li nhun kh tt so vi li sut tin gi ngn hng.

I 2. TRIN VNG BT NG SN TH GII Tr v mc lc

Nim tin tr li vi th trng BS nhng s phc hi khng din ra ng u gia cc quc

gia, thm ch mt s ni ang trn b vc khng hong. Tm nhn n 2020 2025, th trng

s i mt vi nhng chuyn bin ni ti c bn hnh thnh mt tng lai mi.

(Xem chi tit)

18 nm

2007

1990

2009

2025

2014

2016

M & Th gii

Ngnh BS M 2014 2016:

Nn kinh t & th trng BS tng trng nh, n

nh.

Th trng vn cho BS tip tc di do.

Cc yu t c bn ci thin c phn khc nh &

BS thng mi (gi & khi lng giao dch tng,

u t tng, CMBS tng, gi nh tng).

(Ngun: FPTS)

Trin vng BS M & th gii

Quy m BS ton cu s m rng khi gi tr u t BS c d bo tng trng 55%, t 29

nghn t USD (2012) ln 45 nghn t USD (2020).

Nm 2025, dn s th th gii s cn mc 4,6 t ngi. Mc di c x hi cao s dn dt ln

sng xy dng v cng ln. Trong , nhng th ang pht trin Chu l nhng khu vc

tng trng nhanh nht. Tuy nhin, s bng n dn s v s gi i ca dn s s i hi ch u

t d n BS phi chuyn bit hn v ti u ha cng nng trn tng m2 d n.

Cnh tranh gia tng cc nn kinh t mi ni bi tim nng th trng BS s thu ht cc i gia

a c hng mnh trn th gii gia nhp th trng.

Tin b khoa hc cng ngh v s bn vng s l nhng nhn t then cht dn dt gi tr, v

nhng doanh nghip no nm bt c iu ny s l chia kha thnh cng trn th trng.

Vn u t t nhn s m nhim vai tr ti tr quan trng trong cc qu trnh th ha, qua

gip cc doanh nghip BS hn ch l thuc vo n vay ngn hng.

NGNH BT NG SN


Vin cnh th trng ang dn thay i mang nhiu ngha quan trng cho u t & pht trin

BS. Cc t chc kinh doanh BS s cn phi sm nm bt c nhng thay i ny

thc thi chin lc kinh doanh ph hp.

(Xem chi tit)

Th trng BS ton cu ang dch chuyn vi xu hng chung nht v hin din r nt nht l

s pht trin trn l trnh n nm 2020 2025. Trong , cc nc Chu mi ni chnh l

khu vc tng trng nhanh nht trong giai on pht trin mi ny.

Mc th ha nhm cc nc Chu mi ni ang tng nhanh v d bo t 46% vo

nm 2025, nhng mc th ha ny vn cn km kh xa so vi cc khu vc pht trin nh

Chu u (76%), Chu M (84%).

Tri li, tc th ha cc nc Chu mi ni t bnh qun 2,12% 2,41%/nm, ch thua

Chu Phi nhng lun cao hn nhiu so vi cc khu vc pht trin khc trn th gii. y l nhng

kt qu ca s bng n dn s, c bit l dn s th bi ln sng di c t nng thn ra thnh

th v ang din ra mnh m.

T duy ton cu, nm bt s lun chuyn ca cc dng chy vn quc t.

Thu hiu nguyn l kinh t c bn ca cc thnh ph la chn im n u

t.

Nhn t ha cng ngh & tnh bn vng vo nh gi ti sn. Khch hng lun

sn lng chi tr cho cc yu t tng thm ny, gip ch u t khng nhng b

p chi ph m cn c li nhun cao hn.

Chnh ph lun m nhn vai tr lnh o trong vic pht trin th v CSHT

nn hp tc vi Chnh ph s gip kch hot cc nng lc kinh t - x hi, gp

phn vo s thnh cng ca d n BS.

Tp trung vo nhng phn khc c th mnh, nng cao nhn thc v c im

vng min v nhu cu thc t ca khch hng.

Xem xt k gia ri ro v li nhun, c bit l cc th trng mi ni bi thng

tin khng minh bch.

CHIN LC

U T KINH

DOANH BS

NGNH BT NG SN


Tuy nhin, dn s ng v tng nhanh cng to gnh nng ln cho Chnh ph cc nc Chu

mi ni trong vic m bo cht lng cuc sng, gii quyt nhng vn v chnh lch giu

ngho, nhim mi trng

GDP per capita 2013 khu vc Chu mi ni trung bnh t khong 6.016 USD, d ang tng

bc ci thin, nhng vn thp hn nhiu so vi mc trung bnh ca th gii l 14.171 USD.

Trong tng lai, cc nc Chu mi ni s l trng im tng trng ca kinh t ton cu, qua

gip nng cao mc thu nhp bnh qun u ngi tng quc gia. y chnh l iu kin tin

quyt nhm thc y nhu cu v kh nng chi tr ca c dn i vi cc sn phm BS.

Sn nh bnh qun u ngi khu vc th nhm cc nc Chu mi ni nhn chung ch

t di 30m2, vn cn khim tn so vi mc trn 40m2 ca cc nc pht trin. y chnh l

c hi to ln cho cc doanh nghip trong ngnh Xy dng BS khi Chnh ph cc nc s tng

bc nng cao iu kin sng ca c dn nc mnh trong c vic u t m rng din tch

sn nh hn na.

Tm li

Th trng BS cc quc gia Chu mi ni c tim nng pht trin ln, nhng i km vi l

nhiu vn ni ti c bn m Chnh ph cc nc cn y mnh gii quyt nu mun pht

trin th trng n nh v bn vng, bt kp vi giai on tng trng sp ti trong chu k mi

ca th trng BS ton cu.

(Ngun: United Nations)

36.25% 38.12%40.05% 42.09%

44.19% 46.40%48.68%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2000 2005 2010 2015F 2020F 2025F 2030F

Mc th ha

Chu mi ni Chu Phi

Chu u Chu M Latin & Caribbean

Bc M Bnh qun th gii

2.39% 2.41% 2.36%2.26%

2.12%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030

Tc th ha bnh qun hng nm

Chu mi ni Chu PhiChu u Chu M Latin & CaribbeanBc M Bnh qun th gii

NGNH BT NG SN


II. NGNH BT NG SN VIT NAM

II 1. MI TRNG KINH T - X HI Tr v mc lc

1.1. V tr a l

Lnh th Vit Nam nm trong vnh ai nhit i thuc bn o ng Dng, chu nh hng ca

gi ma Chu , thin nhin bn ma xanh tt, h ng thc vt a dng, nhiu ti nguyn

khong sn

c bit, vic tip gip Bin ng gip Vit Nam pht trin kinh t bin vi 2 li th quan trng.

Mt l tim nng t nhin to ln vi b bin di, din tch lnh hi thuc ch quyn rng, kh nng

tip cn d dng n cc i dng, nhiu bi bin p Hai l v tr a l - kinh t chin lc,

c bit l nm trn hai tuyn hi hnh v cc lung giao thng quc t ch yu ca th gii,

nht l trong thi i bng n pht trin Chu Thi Bnh Dng.

1.2. Quy hoch th

B li pha sau xut pht im thun nng nghip li tri qua nhiu cuc chin tranh, Vit Nam

ang c nhng bc tin nhanh trong pht trin kinh t, trong xy dng th v pht trin

kinh t th l iu kin then cht. Quyt nh 445/2009/Q-TTg v 1659/2012/Q-TTg c

ban hnh xc nh chng trnh pht trin th quc gia n 2020 v tm nhn n 2025.

Trong , cc th trung tm c phn b hp l trn c s 6 vng kinh t x hi quc gia l:

Vng trung du v min ni pha Bc (14 tnh), Vng ng bng Sng Hng (11 tnh, thnh ph),

Vng Bc Trung B v duyn hi min Trung (14 tnh, thnh ph), Vng Ty Nguyn (5 tnh), Vng

ng Nam B (6 tnh, thnh ph), Vng ng bng sng Cu Long (12 tnh, thnh ph).

Din tch t lin:

330.957 km2

ng b bin di:

3.260 km

Dn s 2013:

89,71 triu

GDP 2013:

171,39 t USD

GDP per capita 2013:

1.910,53 USD

Dn s trong tui lao ng:

70,72%

Vit Nam trn bn th gii

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


Do th ha l qu trnh quan trng v tt yu pht trin kinh t - x hi nn trong hn 30 nm

pht trin, s lng th tng ln nhanh chng.

Quyt nh 445 & 1659 cng ch r cc th trung tm ln v cc ln s l th H Ni, TPHCM,

Hi Phng, Vinh, Hu, Nng, Quy Nhn, Cn Th phi c t chc thnh cc chm th,

P/F: k hoch/d bo

(Ngun: United Nations, FPTS tng hp)

500

649 656

770

870

1000

1990 2000 2003 2013 2015P 2025P

S lng th ti Vit Nam

67

47

40

0

10

20

30

40

50

60

70

80

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

1990 2014 2030F

Ngh

n n

g

i

Siu th TPHCM - Vit Nam

Dn s th Xp hng th trn th gii

nh hng quy hoch nng loi th Vit Nam n nm 2020

TPHCM & H Ni l 2 th loi c bit

(Ngun: FPTS)

H Ni

Nng

TPHCM Ph Quc

Ch thch vng bn :

VNG TRUNG DU V MIN NI PHA BC

VNG NG BNG SNG HNG (vng kinh t trng im Bc B)

VNG BC TRUNG B V DUYN HI MIN TRUNG

VNG TY NGUYN

VNG NG NAM B (vng kinh t trng im min nam)

VNG NG BNG SNG CU LONG

Ch thch k hiu:

th loi I:

th loi II:

Cc th loi III V khng c th hin trn bn Qun o

Hong Sa

Qun o

Trng Sa

NGNH BT NG SN


c vnh ai bo v hn ch ti a s tp trung dn s, c s kinh t dn n s ph v cn

bng sinh thi, v s hnh thnh cc siu th. n nm 2030, Vit Nam s xut hin Megacity

u tin, l TPHCM.

1.3. Dn s

L mt nc c tc tng dn s kh nhanh trong khu vc v th gii, Vit Nam ang ch ng

v ngun nhn lc tr, di do vo tui lao ng. Lc lng lao ng tng mnh t nm 1990

v n 2013 t 53,74 triu ngi (chim 60% tng dn s). Trung bnh c mi nm dn s

tng khong 1 triu ngi th ngun cung nhn lc s tip tc di do trong thi gian ti.

Di tc ng ca th ha, s dch chuyn ca ngi lao ng t nng thn ra thnh th

kim vic lm l iu tt yu, ko theo l nhu cu bc thit v nh . T nm 2000, dn s

th bng n mnh m v tc tng ny c d bo ko di hn 50 nm. Nm 2025, tng dn

s Vit Nam d bo t 99,33 triu ngi, tng ng mc tng CAGR 2000 2025 l 1% nhng

thp hn so vi mc tng CAGR ca dn s th l 3%.

(tr v)

11.64%

18.30%

20.25%

33.61%

43.31%55.93%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

1950 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2020F 2030F 2040F 2050F

Nghn

ng

i


Dn s v t l dn s th Vit Nam (1950 - 2050)

Tng dn s Dn s th/Tng dn s (%)

(Ngun: United Nations, World Bank)

0%

50%

100%

150%

200%

250%

2000 2010 2020F 2030F 2040F 2050F

Tng trng dn s Vit Nam so vi nm 2000

Tng trng tng dn s Tng trng dn s th

40%

45%

50%

55%

60%

1990 1995 2000 2005 2010 2013

T l Lc lng lao ng trn Tng dn s Vit Nam

NGNH BT NG SN


1.4. Kinh t v m

Tng trng GDP

Tng trng GDP c nm 2014 t 5,98%, vt mc tiu 5,80% ca Chnh ph nh 2 lnh vc

chnh l Cng nghip & Xy dng (tng 7,15% YoY). Kt qu ny khng nh rng du hiu phc

hi ca nn kinh t tr nn r nt v vng chc hn.

Xt v di hn, tc tng trng GDP c k vng bt li mc 6 - 7%/nm cho giai on

2015 2018, ch yu nh hai nhn t chnh l vn FDI v xut khu. Tnh chung c nm 2014,

kim ngch xut khu t 150 t USD (+13,6% YoY), nhp khu t 148 t USD (+12,1% YoY),

gip thng d thng mi t khong 2 t USD. Ngun vn FDI v xut khu c tc ng tng

h ln nhau rt nhiu, c bit khi vic thay i c cu ngun vn FDI m rng c hi u t vo

cc lnh vc dt may cao cp v cng nghip ngoi ngnh dt may ni m xut khu t chu bin

ng gi. Hip nh TPP nhiu kh nng c thng qua vo 2015, mang li c hi ln cho tng

trng GDP.

Theo Tng cc thng k, nm 2014, hot ng kinh doanh BS tng 2,85% YoY. Con s tuy

khng ln nhng cng cho thy nhng tn hiu tch cc t th trng. Gi tr sn xut xy dng

cng trnh nh t 354,8 nghn t ng, s doanh nghip BS gia nhp mi tng 23,4%.

Lm pht

Gi xng, du gim mnh dn n CPI thng 12/2014 gim 0,24% MoM. y l thng th 3 lm

pht gim trong nm gip CPI c nm 2014 ch tng 4,09% (thp nht trong 11 nm qua). Vic

lm pht thp nh hin nay mang li nim vui cho ngi tiu dng v cng khng phi l du hiu

tiu cc v sc cu yu nh hng sn xut kinh doanh ca cc doanh nghip (khng c biu

hin gim pht), chnh l iu kin tt tn dng d a iu hnh chnh sch tin t, thc y

mnh hn tng trng tn dng kch thch tng trng kinh t.

Thu nhp bnh qun u ngi (GDP per capita)

GDP per capita nm 2014 c t 2.094 USD. Qua 14 nm, mc d GDP tng trng khng qu

cao v tin ng mt gi nhiu so vi USD nhng GDP per capita vn ghi nhn s tng trng

tch cc. Giai on 2015 2018, GDP per capita c d bo tng bnh qun 8,49%/nm trong

khi lm pht bnh qun l 5,00%/nm, th hin rng sc mua s tip tc c ci thin.

5.25%

5.98%

23.09%

4.09%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016F 2018F

(Ngun: ADB, Ernst & Young, FPTS tng hp)

Tng trng kinh t & lm pht hng nm

Tng trng GDP Tng trng CPI

NGNH BT NG SN


Vn FDI

Nm 2014, FDI ng k c t 20,23 t USD nhng FDI gii ngn t 12,35 t USD (cao nht

t trc n nay) cho thy s tch cc ca ngun vn u t quan trng ny, th hin nim tin

mnh m ca NTNN vo tim nng v mi trng kinh doanh ti Vit Nam. Thu ht vn FDI s

tip tc kh quan trong nhng nm tip theo nh cc hip nh thng mi t do m Vit Nam

ang m phn v xu hng dch chuyn sn xut t Trung Quc sang Vit Nam.

1.5. C s h tng

Theo bo co ch s kinh doanh Vit Nam 2013 ca VCCI, trong 12 ch s nh gi v iu kin

kinh doanh, CSHT t im s cao nht. Lun xc nh CSHT l mt thnh phn quan trng trong

chin lc pht trin nn trong 20 nm qua Chnh ph n lc duy tr mc u t h tng khong

10% GDP. Mc u t rt cao ny mang li kt qu pht trin nhanh chng v khi lng

CSHT v mc tip cn s dng, tuy nhin v di hn, CSHT Vit Nam vn cn rt hn ch.

Bo co nng lc cnh tranh ton cu 2012 - 2013 (GCI) cho rng CSHT (xp hng 95/114) ca

Vit Nam hin b qu ti do kinh t tng trng nhanh, trong cht lng ng v cng bin

b nh gi l ng lo ngi.

Vi s ch trng u t ca Chnh ph, ngun vn ODA v s h tr ca C Quan Hp Tc Quc

T Nht Bn (JICA), rt nhiu cc cng trnh giao thng c xy dng. Nhng d n ny

-

200

400

600

800

1,000

1,200

1,400

1,600

1,800

-

10

20

30

40

50

60

70

80

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

D

n

T U

SD

(Ngun: Cc u t nc ngoi - B KH&T)

FDI vo Vit Nam 2000 - 2014

Vn ng k Vn thc hin S d n mi

2,094

2,900

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2000 2003 2006 2009 2012 2015F 2018F

(Ngun: World Bank, Ernst & Young)

Vit Nam GDP per capita (USD)

NGNH BT NG SN


khng nhng gii quyt vn n tc th m cn m rng, ci thin r rt mng li lu thng

vi cc khu vc ln cn. Cc KCN mc ln dc tuyn quc l ng gp to ln vo s pht trin

kinh t v xa i gim ngho. Nh nhng thnh tu , Din n Kinh t th gii (WEF) va c

Bo co xc tin thng mi ton cu (ETI) 2014, mc hu dng v cht lng CSHT giao thng

ca Vit Nam tng 16 bc, ng v tr 74 so vi v tr th 90 (2012) v 103 (2010).

L mt trong hai trung tm kinh t - hnh chnh ln nht nn TPHCM rt ch trng pht trin CSHT.

c bit trong nhng nm gn y, TPHCM tp trung pht trin ca ng pha ng khi cho xy

dng hng lot cng trnh giao thng quan trng. S d hng ng ca thnh ph c u i

nh vy l do: (1) vng t ny tng i cao, thun li cho xy dng; (2) ca ng pha ng

c xem l ca ng chnh dn vo thnh ph, trc l giao thng b thun li, v c xem l

cnh tay ni di vi cc tnh ng Nai, B Ra - Vng Tu ni c cc KCN dc trc l c xy

dng trc y v nay cng ang c pht trin thm; (3) y l khu vc thun tin cho giao

thng ng thy, pht trin cng Ct Li, to thm mt lung tu mi, mt khu vc cng mi

gn bin hn, cho php tu c trng ti ln hn vo thnh ph, gii quyt c s ch tc kh

khn ca Cng Si Gn.

Bn cnh , nhiu cy cu v cu vt mi cng c hon thnh nh cu L Vn S, cu

Kim Thanh a, cu Kiu, cu Hu Giang, cu Bng, cu vt QL 1A Hng L 2, lm thay i

ng k din mo th TPHCM.

C s h tng TPHCM

(Ngun: FPTS)

KHU TH BC

TPHCM

KHU TH TY TPHCM

KHU TH

NAM TPHCM

KHU TH TRUNG

TM

KHU TH NG TPHCM

Tnh ng Nai

Tnh Bnh Dng

Tnh Long

An

hon thnh

ang xy dng

K hoch

Cao tc TPHCM Trung Lng

Cao tc TPHCM Long Thnh Du Giy

M rng xa l H Ni

ng Tn Sn Nht Bnh Li

Cu Si Gn 2

Cu Th Thim 2

Hm Th Thim

Cu Th Thim 4

Tuyn Metro s 1

Tuyn Metro s 2

M rng tnh l 25B

ng vnh ai 2

KHU TH NG

TPHCM

Cu Th Thim 3

NGNH BT NG SN


Cn ti H Ni, mt s d n ang c tp trung u nh cu Vnh Tuy, cu Nht Tn, hm

ng b Kim Lin, cu vt Ng T S, nh ga T2 ti sn bay Quc t Ni Bi, ng ni gia

cu Nht Tn v sn bay Ni Bi, ng vnh ai 3, tuyn ng st trn cao Ct Linh H

ng,... Chnh ph xc nh khu vc tam gic ni H Ni, thnh ph cng Hi Phong v khu

vc vnh H Long l trng tm pht trin ca min Bc do cc d n thc hin u nm

trong quy hoch tng th ny. V d nh d n nng cp quc l 5 H Ni - Hi Phng, ci to

cng Hi Phng, m rng cng Ci Ln, cc cng trnh ni lin hai d n ny cng c xy dng

nh Quc l 18, Quc l 10, cu Bi Chy...

Vi nhng phn tch trn, c th thy nn kinh t Vit Nam trong nm 2014 mc d cn gp nhiu

kh khn nhng ang c xu hng i ln, chm m chc. Cc n lc iu tit kinh t v m ca

Chnh ph ang dn pht huy tc dng, ngnh BS ni ring v cc ngnh kinh t khc ni chung

ang c s hi phc, bc tranh kinh t ca Vit Nam ang dn c ci thin trong mt cc

NTNN.

Khu th m rng pha nam sng Hng: an Phng Hoi c H ng Thanh Tr

Khu th m rng pha bc sng Hng: Long Bin Gia Lm Yn Vin; Khu th ng Anh M Linh

th v tinh: Ha Lc (Thch Tht), Sn Ty, Xun Mai (Chng M), Ph Xuyn V Sc Sn

Khu ni trung tm: Hon Kim, ng a, Hai B Trng, Thanh Xun, Cu Giy, T Lim, Hong Mai

ng vnh ai 4

Quc l 5

Quc l 1A mi

Quc l 18

Quc l 32

ng vnh ai 2

i l Thng Long

Quc l 1A c

ng vnh ai 3

Cu Thng Long

Cu Nht Tn

Cu Long Bin

Cu Vnh Tuy

Cu Chng Dng

Cu Thanh Tr

C s h tng H Ni

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


II 2. CC THI K BIN NG CA TH TRNG BT NG SN Tr v mc lc

Qua hn 20 nm chnh thc bt u nn kinh t th trng, th trng BS tri qua nhiu thng

trm, tri st. N th hin quy lut cung cu, v phn nh tc ng t cc chnh sch v m c

p dng nhm iu tit nn kinh t.

(Xem chi tit)

II 3. TH TRNG BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc

H Ni (v cc tnh ln cn pha ng nh Bc Ninh, Hi Dng, Hi Phng) cng vi TPHCM

(v cc tnh ng bng xung quanh nh Bnh Dng, B Ra - Vng Tu, ng Nai) l nhng khu

vc c mt dn s cao, dn s th ng v a s c mc thu nhp trn trung bnh. Do , 2

khu vc ny c th trng BS pht trin v si ng nht c nc. Hu ht doanh nghip BS

tp trung 2 khu vc ny v c cu sn phm chnh bao gm cn h, nh lin t, sn thng

mi bn l, vn phng, v KCN.

Di ven bin min trung c tim nng pht trin du lch ln nn khng l khi sn phm chnh y

l BS du lch (bit th ngh dng, khch sn, resort) nhng khng phi d n no cng thnh

cng. Mt dn c cn thp, thu nhp cha cao dn ti h tng cha pht trin, dch v t, thiu

s nhn nhp nn nhiu d n b hoang, s khc ch hot ng cm chng khin cht lng phc

v km. Bn cnh th trng du lch pht trin, cc tnh/thnh nh Nng, Nha Trang, Bnh

Thun cng c iu kin thun li u t cc sn phm nh ph - t nn. c bit, Ph Quc

vi v p hoang s, ang ni ln nh mt im n du lch hp dn. Vic hnh thnh c khu

kinh t u tin ca Vit Nam ti Ph Quc m ra nhiu trin vng kinh doanh. V vy, Ph Quc

ang l tm im u t thu ht nhiu i gia a c.

Cc thi k bin ng ca th trng BS Vit Nam

(Ngun: FPTS tng hp)

Trc 1990

St ln 1 (1993 -1994)

ng bng ln 1

(1995 -1999)

St ln 2 (2001 - 2002)

St ln 3 (2007 - 2008)

- Hin php 1992 - Lut t ai 1993 - Nhu cu v t tng do nn kinh t th trng m ca

Na u nm 2014

- Ngh nh s 18 & 87/1995/N-CP - GDP 1995 tng 9,5%, lm pht tng 6,9% - Khng hong kinh t khu vc ng

- GDP 2000 tng 6,8% (1999: 4,8%) - Tn dng ni rng, lm pht gim - Ch trng cho Vit kiu mua nh - u c phn l bn nn, thi gi t

- Ngh nh 181/2004/N-CP (ch th 05 TPHCM) - Lut t ai 2003 - Dng tin dn chuyn hng sang chng khon

- Vit Nam gia nhp WTO - GDP 2007 tng 7,13%, tng trng tn dng cao (2007: 50%) - Kiu hi, vn FDI, FII rt ln - Thng d vn gia tng mnh t th trng chng khon

- Lm pht bng n, NHNN tht cht chnh sch tin t - Li sut tng, hn ch cho vay, vn FII dng vo BS

- Gi tn dng 30.000 t, 50.000 t. - Lut t ai 2013 c hiu lc t 01/07/2014 - Lut Xy dng (sa i) - Tn kho gim, thanh khon th trng ci thin

Lut t ai 1987

ng bng ln 2

(2002 - 2006)

Th trng suy gim

(2009 2013)

NGNH BT NG SN


Chin lc pht trin th quc gia ch r rng vng th H Ni, vng TPHCM l cc vng

th ln, trong thnh ph H Ni, TPHCM l cc th trung tm. Vi nh hng trn,

phn phn tch di y s:

Tp trung vo H Ni v TPHCM cc phn khc cn h, nh lin k - bit th - t nn,

sn bn l, vn phng, KCN;

Tp trung vo Ph Quc cho phn khc BS du lch.

Phn khc Tnh hnh th trng Trin vng

Nh lin k - Bit th

- t nn

Giao dch tch cc k t Q2/2014, t

nn khu vc ngoi thnh c mc gi

bn hp l c hp th mnh.

Ngun cung gia tng, ch yu cc

khu vc trung tm mi ngoi thnh

nh h tng pht trin.

Th trng 2015 s kh quan.

Ngi dn vn chung nh lin t

hn cn h.

D n mi c a thch.

Ngun cung tng lai tng.

(Xem chi tit)

Chung c Nh lin t

Sn bn l KCN

BS du lch ngh dng

Nh ph - t nn

Chung c Nh lin t

Sn bn l KCN

BS du lch ngh dng

Bit th - t nn

Mt dn s theo vng min

(Ngun: FPTS)

C cu thu nhp theo vng min

% dn s thu nhp di trung bnh (GDP per capita 2013:

1.910,53 USD GDP per capita 2014E:

2.093,90 USD)

NGNH BT NG SN


Cn h bn

Cc doanh nghip a c tp np khi

cng, m bn d n. Doanh s cho

bn ti TPHCM & H Ni tng ln lt

152% & 65% YoY.

Gi bn ngng gim v thanh khon

ci thin.

Cn h trung - cao cp c giao dch

mnh bt chp "thng 7 m lch".

Th trng cn h 2015 tip tc kh

quan.

Phn khc bnh dn hot ng si

ng nhng ngy cng cnh tranh

hn trong khi phn khc trung - cao

cp dn ci thin.

(Xem chi tit)

Cn h dch v

Ngun cung mi hn ch.

S phc hi cha r rng.

Cc thng hiu qun l quc t

chim lnh th trng.

Cnh tranh gay gt vi cn h c

mua cho thu li.

Cn h cho thu gi r cha c

ch trng u t.

Quy m th trng vn cn nh so

vi cc thnh ph ln trong khu vc

(Bangkok, Indonesia).

Nhu cu t chuyn vin cc nc

n lm vic (Nht Bn, Hn

Quc), khu trung tm vn c

a chung hng u.

p lc cnh tranh cao.

(Xem chi tit)

Vn phng

TPHCM:

Ngun cung mi hn ch, Q.1 vn l

khu vc c nhiu d n nht.

Xu hng phc hi c cng c khi

t l trng gim dn.

H Ni:

Ngun cung tng lin tc t 2010 n

nay.

Gi cho thu gim nhiu nhng t l

trng khng ci thin tng xng.

TPHCM:

ng lc tng trng kp nhng

cnh tranh to p lc ln gi thu.

Xu hng dch chuyn ra khi khu

vc trung tm (Q.1).

H Ni:

Th trng tip tc thuc v khch

thu do ngun cung hin ti & tng

lai vn kh di do.

Sc p ln cho khu vc pha Ty.

(Xem chi tit)

Sn bn l

Khu vc ni thnh chin ngun cung

ln v hot ng si ng nht.

Hot ng sn bn l 2 min din bin

tri chiu.

Cc thng hiu F&B quc t tng

cng m rng kinh doanh.

Mt bng nh ph 150 200m2 c

a chung.

Ngun cung sn bn l d bo tng

mnh bi ngnh bn l Vit Nam

cn nhiu tim nng.

Cnh tranh cao to p lc ln ln gi

thu v cng sut thu.

(Xem chi tit)

Du lch Ngh dng

Th trng dn hi tnh vi nhng d

n ln t cc i gia a c.

Cn tn ti nhiu ro cn pht

trin.

Ngnh du lch hp dn cc nh u

t trong & ngoi nc.

Cc thnh ph bin pht trin, thc

y nhu cu khch sn.

C hi u t Ph Quc.

(Xem chi tit)

BS cng nghip

Cc KCN cn trung tm c t l lp

y cao (trn 90%), trong khi khu vc

ngoi thnh vn cn nhiu t trng.

Gi thu t & cng sut thu n nh.

Nhu cu thu xng xy sn & kho

1.000 3.000m2 cao.

Cc doanh nghip dt may & da giy

th gii dch chuyn n Vit Nam.

Nhu cu thu t KCN s gia tng

mnh, c bit l cc nh xng xy

sn & kho cht lng cao.

(Xem chi tit)

NGNH BT NG SN


II 4. PHP L TH TRNG BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc

Ngnh BS lun chu s iu tit t Chnh ph cc quc gia thng qua cc c ch, chnh sch

php l. Tuy nhin, ty vo mc pht trin ca tng nn kinh t khc nhau m mc can

thip ca Chnh ph vo th trng cng khc nhau. cc quc gia c th trng BS pht trin

nh M, Hong Kong th vic can thip vo th trng kh hn ch, th trng hot ng theo quy

lut cung cu v Chnh ph ch yu qun l thng qua thu, u thu d n Cn cc nc

mi ni, ngnh BS c tim nng pht trin to ln nhng thc trng t pht trin s khai n nay

vn tn ti rt nhiu hn ch, c bit l vn nn thng tin khng minh bch khin cc Chnh ph

phi lun quan tm v qun l cht ch bng cc cng c chnh sch. H thng vn bn php lut

lin quan ngnh BS ca Vit Nam hin vn rt phc tp v chng cho nn cha tht s pht

huy c vai tr iu tit th trng.

Cu chuyn th tc hnh chnh lun m nh cc doanh nghip BS. S rm r, nhiu kh

trong qu trnh u t dn n d n chm khi cng, tng chi ph khin gi nh buc phi tng.

Th tc mt thi gian nht l khu tha thun quy hoch bi quyn li gia nh u t v ngi

qun l lun ngc nhau, d dn n chuyn xin cho, thng lng, ko di thi gian (trong

vic ph duyt quy hoch 1/500 l khu kh rc ri, bi l c ch tiu th S Quy hoch kin

trc, c ch tiu t qun/huyn, c khi cn phi tham kho kin ca ngi dn khu vc nh

Qu t & Quy hochNgha v ti chnh ca

ch u tXy dng Bn hng & Hu mi

Quy trnh u t pht trin d n nh c bn

(Ngun: FPTS, cp nht thng 11/2014)

Chi tit 10 bc

(1) Tm kim t, ng k u

t v cng nhn ch u

t.

(2) Lp v trnh thm nh,

ph duyt quy hoch.

(3) ngh chp thun u t

d n pht trin nh ;

Lp, thm nh, ph duyt

d n.

(4) Thc hin th tc thu hi

t, bi thng, gii

phng mt bng hoc

nhn giao t, thu t.

(5) Thc hin vic cng khai

thng tin d n.

Trin khai d n

(6) Xin giy php xy dng.

(7) Mua bo him cng trnh

xy dng; Tin hnh xy

dng.

(8) Tin hnh mua bn.

(9) Bn giao nh; Lm th

tc cp Giy chng nhn

QSD, quyn s hu

nh v ti sn khc gn

lin vi t.

(10) Qun l, bo hnh, bo

tr.

u t xy dng

Kinh doanh

NGNH BT NG SN


quy hoch). Tip n l s phc tp trong th tc v nh gi t v giao t, nh hng trc tip

n gi thnh sn phm ca d n, cng thm kh khn trong cp php xy dng cng khin cc

ch u t mt mi.

Nhm tnh li, doanh nghip BS phi mt t 3 6 nm c th khi cng xy dng d n, y

l thi gian qu di dn n chi ph u t tng cao. Nhiu chuyn gia nhn nh rng, nu gim

th tc hnh chnh 30 50% tc l gim c 2 3 nm lm th tc cho doanh nghip th s gim

c chi ph u t khong 20%, theo gi nh cng c th gim c 20%.

Nhn thy c iu , Chnh ph t ra mc tiu trng tm trong ci cch th tc hnh chnh

i vi ngnh Xy dng BS trong nm 2015 l ct gim t nht 1/3 thi gian thc hin

th tc hnh chnh v u t xy dng.

(Xem bng tng hp cc vn bn php lut chnh lin quan ngnh BS)

II 5. PHN TCH SWOT Tr v mc lc

LI TH (S)

Ngnh BS c nh gi l trng im pht trin ca t nc khi b mt th s

thay i, phn nh nhng i thay tin b ca nn kinh t

Khi t nc tip tc bc vo con ng hi nhp quc t th vai tr ca ngnh BS cng bc

thit trong vic m bo i sng v nhu cu khng ch ca ngi dn trong nc m cn ca

nhng ngi nc ngoi sinh sng, lm vic ti Vit Nam. y s chnh l nhng s gi truyn

i thng ip v Vit Nam pht trin v hi nhp, t tip tc thu ht mnh m hn nhng dng

tin u t t trong v ngoi nc v Vit Nam.

Lnh o y ban nhn dn tnh/thnh v cc s/ngnh lin quan u c ch trng t

to qu t sch nhm thu ht u t

i vi ngnh BS, doanh nghip s hu qu t cng rng ln s cng c li th. Vi chnh

sch v nh hng m rng qu t t cc a phng s to rt nhiu c hi u t cng nh

tng li th cnh tranh cho cc doanh nghip BS.

HN CH CN TN NG (W)

Th trng BS Vit Nam cn kh non tr c v quy m v qu trnh hnh thnh pht

trin so vi cc nc trong khu vc ASEAN ni ring v cc cng quc Chu ni

chung

NGNH BT NG SN


Hot ng ngnh BS cha l ng lc thc y pht trin kinh t

T l ng gp ca cc hot ng ngnh BS vo GDP ca Vit Nam hng nm vn cn thp,

bnh qun t khong 5,67%. Nm 2014, gi tr hot ng ngnh BS ch tng 2,85% YoY so vi

mc tng 5,98% ca GDP.

Ph thuc qu nhiu vo vn vay

Trong khi cc nc pht trin, cu trc ngun vn cho BS kh a dng t cc nh ch ti

chnh, qu tn thc (REITs), qu tit kim, qu hu tr, hay dng vn trc tip nc ngoi FDI, vn

gin tip nc ngoi FII,... th th trng BS Vit Nam li ph thuc ch yu vo ngun tn dng

t h thng NHTM.

6.24%

5.25% 5.42%5.98%

3.54%

1.09%

2.17%

2.85%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

7%

2011 2012 2013 2014

Tng quan hot ng BS so vi nn kinh t

Tng trng GDP

Tng trng hot ng kinh doanh BS

T trng ng gp ca ngnh BS vo GDP bnh

qun nm

Hn Quc

7,21%

Vit Nam

5,67%

Trung Quc

5,75%

Nht

11,80%

M

10,48%

T trng cao (trn 10%)

T trng trung bnh (5 10%)

(Ngun: OECD, Tng cc thng k Vit Nam, FPTS phn tch)

21 -

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

Japan China Australia SouthKorea

India Singapore HongKong

Taiwan Indonesia NewZealand

Thailand Malaysia Philippine Vietnam

(Ngun: Nomura Research Institude 2013)

Quy m th trng BS (t USD)

Quy m doanh nghip BS Vit Nam cng rt nh b, khong

60% s doanh nghip c vn iu l di 20 t VN.

NGNH BT NG SN


Theo thng k ca S K Hoch v u T TPHCM, doanh nghip BS ch c vn ch s

hu 15 - 20% trn tng mc u t d n trong khi c n 70 - 80% l vn vay ngn hng.

Thm vo , 65% ti sn m bo vn vay cng l BS. Do ph thuc qu nhiu vo vn vay

nn ngnh BS v ang phi chu ng nhng thch thc ln t vic tr n, hng tn kho ln,

thiu vn hon thin d n dn n vic b d, khng hon thin c cng trnh, c bit khi

cc ngn hng sit cht gii ngn. S lch lc ca cu trc ngun vn cho th trng BS to

ra nhiu nhiu nghch l nh nhu cu vn t cc d n BS thin v trung di hn nhng cc

ngn hng li ch cung ng c ngun vn ngn hn (ch yu t tin gi tit kim ca ngi

dn), v hu qu ca vic thiu ht vn dn n ri ro ti chnh ln i vi cc doanh nghip BS.

Vic ph thuc qu nhiu vo dng tin vay ngn hn l nguyn nhn chnh gia tng n xu ca

ngnh BS, vn lun chim t trng ln nht trong t l n xu ca cc NHTM. S d n xu BS

sau 6 thng u 2014 vo khong 10.000 t ng, tng ng t l n xu khong 3,61%. Nhng

theo nhiu chuyn gia nhn nh, n xu thc t ca th trng BS c th cn ln hn con s

trn rt nhiu.

Gi nh cao vt qu kh nng hp th ca i b phn ngi dn

Thng k so snh gia gi nh v thu nhp 8 nc Chu mi ni

Quc gia GDP per

capita 2013

Gi cn h bnh

qun*

Li sut cho vay

trung bnh**

Thi hn

vay ti a**

Gi tr vay

ti a**

Thu nhp trung

bnh sau thu*

(USD/nm) (USD/m2) (%/nm) (nm) (%) (USD/nm)

n 1.498,87 975,74 10,96% 12 80% 5.750,64

Indonesia 3.475,25 975,57 9,71% 15 80% 3.606,24

Malaysia 10.513,71 1.689,68 4,79% 35 95% 11.726,04

Pakistan 1.299,12 717,03 14,46% 20 70% 3.093,24

Phillipines 2.764,58 1.392,54 9,18% 20 80% 4.257,84

Thi Lan 5.778,98 2.178,03 6,06% 30 90% 6.245,64

Trung Quc 6.807,43 4.066,31 6,00% 25 90% 8.957,28

Vit Nam 1.910,53 1.251,61 11,14% 20 70% 3.651,72

*: kho st cc thnh ph ln

**: thng k t mt s ngn hng ln

(Ngun: FPTS, cp nht thng 11/2014)

7.08 10.97 8.81 10.00

78.55

111.96

94.47

83.00

3.47%

4.80%

3.36%3.61%

0%

1%

2%

3%

4%

5%

6%

-

20

40

60

80

100

120

2011 2012 2013 T6/2014

Ngh

n t V

N

(Ngun: NHNN, B Xy Dng, FPTS tng hp)

Tnh hnh n xu BS

N xu Gi tr tn kho T l n xu trn d n cho vay (%)

NGNH BT NG SN


Cn c s liu thng k nh bng trn c th thy ngay rng, vi mc thu nhp thp nh vy (tr

Malaysia) th mt cp v chng cng gp ht tin li vi nhau vn khng th mua ni mt cn h

chung c thng mi din tch 50m2. Nghch l ny ca th trng BS cho thy c cu sn phm

ang i chch hng khin cung khng th gp cu, nn vic ng bng th trng l iu hin

nhin phi xy ra.

T u nm 2013, B Xy Dng ch o dng nhng d n NOTM khng hiu qu v khuyn

khch u t sang NOXH cho ngi thu nhp thp. Tuy nhin, vi gi mt cn NOXH khong 600

triu, lm mt php tnh n gin cng c th thy mc gi ny vn cao hn nhiu so vi sc

mua bi thu nhp bnh qun u ngi ca Vit Nam vn cn qu thp. V vy, mong mun s

hu mt cn NOXH cha thc s nm trong tm tay ca ngi lao ng thu nhp thp.

S d gi nh t cao l bi v 2 xung lc: (1) Lc y chi ph bao gm li sut cao, tin s dng

t ng theo gi th trng cao, chi ph hnh chnh php l nhiu, u c v k c s tham

lam ca chnh cc ch u t; (2) Lc ko t nhu cu mua/bn, cho thu BS ngy cng tng.

* Thu nhp bnh qun: tng thu nhp (sau thu) ca v & chng trong nm

** Chi ph n: tng n gc & li phi tr cho ngn hng cho vay trong nm u tin

*** H s gi trn thu nhp: Tng gi tr cn h 50m2 chia Thu nhp bnh qun

(Ngun: FPTS tng hp & phn tch)

8.57

11.35

4.24

6.76

3.60

5.80

8.18 8.72

-

2.00

4.00

6.00

8.00

10.00

12.00

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

Vietnam China India Indonesia Malaysia Pakistan Phillipines Thailand

L

nU

SD

Sc mua cn h thng mi 50m2

GDP per capita 2013 Thu nhp bnh qun

Chi ph n H s gi trn thu nhp

Gi nh thu nhp thp v Sc mua tht s ca ngi dn

* Tin vay ti a 70% gi tr nh

** Thu nhp bnh qun thng = (GDP per capita 2013)/12

(Ngun: c tnh ca B Xy Dng, FPTS phn tch)

Tin gc + li phi tr thng cao

nht: 4,43 triu VN

Thu nhp bnh qun thng: 3,40

triu VN

D n nh thu nhp thp

Gi trung bnh 12 triu VN/m2

Din tch trung bnh 50m2

Tng gi tr mt cn nh 600 triu VN

Li sut vay 6%/nm

Thi hn vay 15 nm

NGNH BT NG SN


H qu l nhng nm gn y, gi nh t lin tc gim, nhiu doanh nghip kinh doanh BS

b l nng thm ch phi ph sn, nhng gi kh c th gim hn na. ko gi BS xung na

th Nh nc cn iu chnh cc yu t tc ng n gi thnh u vo BS nh trn. Tuy nhin,

gii php ny kh kh thi v c l cch hiu qu nht khc phc tnh trng ny chnh l ci

thin thu nhp.

Cc chnh sch v vn bn php l cn cha y , phn tn, cha c s phi hp

lin ngnh, v th tc hnh chnh rm r

Cc doanh nghip khi bt u tm hiu, tip cn t ai hnh thnh v pht trin d n BS

thng gp nhiu kh khn do s khc bit gia quy nh trong vn bn vi thc tin. iu ny

l do nhng din bin phc tp khi p dng vo thc t m cc vn bn cha bao qut c ht.

Cc th tc hnh chnh rm r khin d n u t chm khi cng, tng chi ph khin gi bn

thnh phm BS buc phi tng. Cc vn bn php lut lin quan n quy hoch cn kh chng

cho gia cc b ngnh lin quan, cng thm vic thiu ch ti cht ch dn n thc trng khng

thc hin quy hoch hoc thc hin nhng lin tc iu chnh, thiu tnh ng b. Nhiu vn quan trng nh thu BS, ng k BS cng cha c c quan c thm quyn nghin cu &

x l ton din nn cc gi tr phi sinh ca BS vn cha c huy ng pht trin th trng

v tit ch nn u c.

Thng tin th trng cn thiu minh bch, h thng thng tin, d bo khng thng nht,

thiu tin cy. V li ch trc mt nn nhiu ngi mua thng chp nhn giao dch khng

theo quy nh vi ch u t v dn n thua thit v quyn li v tin bc. Rt nhiu trng

hp ch u t huy ng vn t ngi mua, mc d cha iu kin m bn sn phm,

thng qua cc hp ng gp vn/cho vay

Theo thng k v ch s minh bch BS ton cu nm 2014 ca Jones Lang LaSalle, Vit Nam

xp hng 62/102 v ang nm trong nhm c tnh minh bch thp, km hn nhiu so vi cc nc

trong khu vc l Trung Quc, n , Thi Lan, Malaysia, Philiipines, Indonesia.

S phc tp trong cc khu quy hoch

(Ngun: FPTS)

Quy hoch tng th pht trin kinh t - x hi

Quy hoch s dng t Quy hoch pht trin th

CHNG CHO, THIU NG B

NGNH BT NG SN


C HI (O)

Tnh hnh chnh tr, kinh t, x hi n nh

Vi c th ngnh BS i hi u t vn ln, s n nh v tnh hnh v m cng l mi quan

tm hng u ca cc nh u t. Ch s BCI ca Vit Nam tng mnh tr li t cui 2013 v t

n 78 im trong Q4/2014, cho thy nim tin v trin vng kinh doanh ca cng ng doanh

nghip Chu u ti Vit Nam tip tc tng cao.

Chnh ph v NHNN c nhiu chnh sch h tr tch cc cho ngnh BS t c hai

pha, ch u t v ngi dn. V ci cch th tc hnh chnh c nhng bc tin nht

7579

70

63

5256

5348

4548 50 50 50

59

66

7478

Q4/2010 Q2/2011 Q4/2011 Q2/2012 Q4/2012 Q2/2013 Q4/2013 Q2/2014 Q4/2014

(Ngun: EuroCham)

Ch s Mi trng kinh doanh (BCI) Vit Nam qua cc qu

Ch s minh bch BS ton cu 2014

(Ngun: Jones Lang LaSalle)

Quy m kinh t

Ln nht Nh nht

Mc minh bch

Minh bch cao Khng minh bch

Vit Nam Phn loi: Minh bch thp im: 3,59 Xp hng: 62

Saudi Arabia

Trung Quc

Hn Quc

Indonesia

n

Philippines

M

Php

Anh

c

Nht Bn

c

Malaysia

NGNH BT NG SN


nh khi Chnh ph t nhim v trng tm trong nm 2015 l ct gim t nht 1/3 thi gian

thc hin th tc hnh chnh v u t xy dng.

RI RO (T)

Trong ngn hn, kh nng i n mt gii php tc thi khai thc cc dng vn mi

cho th trng BS l cha r rng, cc ci cch th tc hnh chnh cha th a vo

thc tin v c hiu qu tc th

Tuy cc giao dch trn th trng BS khi sc hn mt vi phn khc nhng vic ph thuc

vo ngun vn tn dng ngn hng vn ang l tr ngi ln trong c cu ngun vn ca cc doanh

nghip trong ngnh. Trn thc t, nhiu d n d dang hin vn rt kh tip cn vi cc ngun

vn vay. Vic a dng ha cc ngun ti tr khc cho doanh nghip vn ang tip tc c cc

c quan chc nng xem xt trong c hnh thc kh ph bin cc nc pht trin nh qu tn

thc BS (REITs), chng khon ha cc d n BS, ng thi to thm knh u t mi cho

cc tng lp dn c.

Trong thi gian , cc doanh nghip vn tip tc phi chp nhn v thc hin cc th tc hnh

chnh phc tp, rm r, thiu minh bch v tim n nhng cn tr cho s pht trin th trng

BS do h ly t c ch thiu thng thong.

Hot ng u c trn th trng BS quay tr li

Khi th trng m tr li th cc giao dch mua bn tr nn v cng si ng. C nhiu tn hiu

khin gii u c quay tr li nh li sut cho vay thp, th trng vng v ngoi hi km hp dn,

gii u c c th b hp dn bi BS do li sut cao (5 - 8%), kh nng bo ton gi tr trc

lm pht. Do tnh trng u c c xu hng quay tr li khi th trng mi manh mn hi phc

khin gi BS nhiu d n b thi ln nhanh chng v vt qu tm ca ngi mua c nhu

cu thc. H ly ca li u t ny c th khin nim tin vo th trng BS va tr li s nhanh

chng tan bin v nguy c v s trm lng tr li ca th trng l kh trnh khi.

Nhiu d n d c ph duyt nhng tin trin khai qu chm gin tip lng

ph ti nguyn t v cn tr s pht trin ca a phng

Bn cnh vic ph duyt v cp mi cc d n, cc c quan chc nng cn gim st cht ch

c nhng ch ti hp l, thm ch thu hi v ti cp cho cc n v khc c nng lc hn trin khai

tip d n.

Theo Hip hi Bt ng sn TPHCM (HoREA) kho st nm 2014, TPHCM c khong 1.403 d

n pht trin nh , trong c 426 trng hp hon thnh a vo s dng (chim 30,36%),

201 d n ang xy dng (chim 14,32%), 689 d n ang ngng trin khai u t xy dng

(chim 49,1%). c bit, c 85 trng hp b thu hi hoc hy b ch trng u t.

Pht trin d n t c th dn n lch pha cung cu tip din

Ton b cc phn khc ca th trng BS nhn chung hin vn ang c ngun cung kh di do

v tip tc tng trng mnh trong thi gian ti. Th trng, bn cnh ch mi manh nha si

ng phn khc cn h bnh dn trung cp dnh cho cc i tng c nhu cu thc.

D tha ngun cung l kh trnh khi nu khng c s nghin cu u t k lng t pha doanh

nghip. Pht trin t cc d n m thiu i khu nh gi th trng s cng lm tng mc

cnh tranh gia cc doanh nghip ni chung v cc d n ni ring.

NGNH BT NG SN


II 6. CHUI GI TR NGNH BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc

Chui gi tr ngnh c tham kho t m hnh chui gi tr ngnh BS M (quc gia c th

trng BS pht trin bc nht trong mt nn kinh t pht trin bc nht trn th gii). Thc t

chui gi tr ngnh BS Vit Nam hin ti vn cn thiu nhiu nhn t th trng c th hot

ng xuyn sut, chuyn nghip v hiu qu hn.

S hu &

Pht trin

y l bc khi u vi 3 loi hnh doanh nghip c bn: Developers (Nhng n v pht trin

BS), REITs Real Estate Investment Trusts (Qu u t tn thc BS), v Homebuilders (Nhng

n v u t xy dng nh ).

(Xem chi tit)

Ti tr

Tt c cc doanh nghip BS u phi i qua bc ti tr v nhu cu vn trong cc d n BS

l rt ln, v thm ch doanh nghip phi s dng vn ti tr to qu t (bng cch mua t

hoc mua li d n t ch u t khc) trc khi c k hoch pht trin c th loi hnh BS no.

Chui gi tr ngnh BS Vit Nam

Nh u t t chc ln

Nh u t c nhn nh

Thng mi

Cng nghip

Nh

Developers

REITs

Homebuilders Mortgage brokers

Th trng th cp

Ngn Hng Thng Mi

ESCOs

Mi gii BS

Qun l ti sn

Build to suit

Qun l xy dng

: Cha tn ti hoc cn rt hn ch trn th trng Vit Nam

: C th c cung cp bi cng ty dch v BS c lp

(Ngun: Center on Globalization, Governance & Competitiveness; FPTS phn tch)

S hu & Pht trin

Ti tr Khai thc Xy dng S dng

VLXD

Xy dng Qu t

Vn c phn

hoc/v N

NGNH BT NG SN


Ngun vn ti tr cho cc doanh nghip BS trong khu ny c chia thnh 2 nhm: Nhm ti

tr vn c phn (vi s tham gia ca cc nh u t t chc & c nhn trn th trng chng

khon hoc cho bn ring l) v Nhm ti tr n th hin cc khon vay m ch yu l t nhng

NHTM.

(Xem chi tit)

Khai thc

Giai on khai thc BS bao gm cc cng vic chnh l bn hng, cho thu v qun l ti sn.

Trong giai on ny, xut hin vai tr trung gian ca cc i l v mi gii gia cc ch th bn,

mua, v thu ti sn l BS.

(Xem chi tit)

Xy dng

Giai on ny l s vn hnh ca cc doanh nghip xy dng, qun l xy dng. Thng th 1

doanh nghip xy dng chuyn mn c th m nhn ht cc khu trong giai on ny t khi bt

u tng n thit k cu trc, tin hnh xy dng, kim tra, nghim thu a vo s dng cui

cng v bo hnh, bo tr.

(Xem chi tit)

S dng

y l khu cui cng trong chui gi tr vi a dng cc sn phm u ra, c chia lm 3 nhm

chnh sau:

BS thng mi: sn bn l, khch sn, resorts, vn phng, nh hng, cng vin gii tr

BS cng nghip: KCN, nh xng, kho bi.

BS : bit th, nh lin k, t nn, chung c, cn h dch v.

(Xem chi tit)

Nguyn nhn l bi cc doanh nghip BS Vit Nam vn u t theo hng t pht, cha c

chin lc kinh doanh ph hp, ng b, mang tnh di hn. Cc doanh nghip BS thng m

m, xy dng quy m khp kn u t t khi khi u d n cho ti khi kt thc bn hng

nhm tit gim chi ph m qun i vic cn phi xc nh r th mnh kinh doanh ca mnh l g

tp trung ngun lc vo . Trong khi knh huy ng vn cho th trng BS th khng nhiu

bi ro cn v h thng chnh sch php l nn mt khi th trng din bin khng thun li d

dn n ri ro dy chuyn v v mang tnh h thng l mt h ly tt yu.

Tuy nhin, cng cn nhn nhn khch quan rng, th trng BS Vit Nam cn rt non tr, vn

cn rt nhiu vn cn chnh sa, khc phc. Th trng BS Vit Nam ang ti cu trc mnh

m trn l trnh n 2020 v tm nhn n 2025, trin vng pht trin tng lai ang dn l din

v mt chui gi tr tng i y nh trn s sm c nh hnh.

NGNH BT NG SN


II. 7. TNH CHT PHT TRIN NGNH BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc

Cc giao dch v t ai, nh xut hin v tn ti t thi phong kin xa xa. Phn phn tch

sau y tp trung xem xt th trng BS Vit Nam k t sau nm 1975.

c im Giao dch Ngun vn Ch th tham gia th

trng

S khai

Th trng pht trin t pht.

Tn ti ch a s hu t

ai.

Cha c vn bn php quy iu

chnh th trng.

Cc bn tham gia t

tha thun.

Ngun vn (VN,

USD, vng) giao dch

ch yu l tin tch

ly trong dn chng.

Ngn hng cha pht

trin dch v cho vay

BS.

C nhn, h gia nh.

Tp trung

Lut t ai ra i.

Kinh t m ca, nhu cu nh

v vn phng tng, dch v cho

thu BS ra i.

Th trng si ng v pht

trin tng ngy.

Gi t tng ln rt cao. u c

BS xut hin.

Phn ng d n nh tp

trung vo phn khc khch

hng c thu nhp kh v cao,

nhu cu v nh cho ngi thu

nhp thp rt ln nhng cha

c quan tm ng mc.

Thng tin a dng,

phong ph.

ng USD c

dng ph bin tnh

gi BS.

Cc giao dch c tnh

php l cao hn,

c chuyn nghip

ha qua cc sn giao

dch a c.

Cung & cu hng ha

pht trin nhanh

chng c v s lng

& cht lng.

Bn cnh tin tit

kim nhiu nm trong

dn cn c thm tin

tch ly t lao ng,

sn xut kinh doanh.

Tn dng BS pht

trin, ngn hng gii

thiu cc hot ng

cho vay th chp.

Qu pht trin nh ,

ngn hng pht trin

nh c thnh lp.

FDI, kiu hi chy

vo Vit Nam v mt

phn vo BS.

Thnh vin truyn

thng (c nhn, h

gia nh).

Doanh nghip nh

nc c giao qun

l nh, t thuc s

hu nh nc v u

t pht trin h tng

cc khu th mi.

Cc cng ty/trung

tm a c, dch v

BS trong v ngoi

nc c mt khp

ni.

NTNN tham gia th

trng.

Chuyn

mn ha

H thng quy phm php lut

iu tit th trng tng bc

c hon thin.

Nh nc thc hin chin lc

quy hoch th v pht trin

CSHT ng b.

Cc doanh nghip BS chuyn

mn ha vo tng phn khc

c th mnh v nhm n

ngi mua ph hp.

Sn phm BS a

dng, chuyn bit

(nh , vn phng,

cng nghip).

Hot ng th trng

lnh mnh v hiu

qu hn.

Thng tin th trng

c ci thin tin ti

s minh bch.

Ngun vn cho BS

m rng nh Qu tn

thc u t BS, cho

vay ti th chp nh

, Qu tit kim nh

cho ngi thu nhp

thp

C nhn, t chc

trong v ngoi nc.

Chng

khon

ha

Quy m m rng v cng ln,

ngnh BS pht trin tng

quan cng ngnh ti chnh ni

ring v nn kinh t ni chung.

Doanh nghip BS c th pht

hnh c phiu/chng ch cho

tng d n.

Cc khon n BS c

chng khon ha.

Ai cng c th tham

gia giao dch trn th

trng BS.

Hot ng th trng

c mc minh bch

cao.

Vn c phn: nh u

t c nhn, qu hu

tr, REITs, cng ty

bo him, qu mo

him

Ti tr n: (1) S cp

(trc tip t ngi

cho vay); (2) Th cp

(chng khon ha

n).

C nhn, t chc

trong v ngoi nc.

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


Th trng BS mun pht trin bn vng phi n t c 2 pha cung (lc y) & cu (lc ko).

Lc y ln nht nm nng lc trin khai ca cc doanh nghip BS khi m bo tin thi

cng, cht lng sn phm i km vi mc gi ph hp vi nhu cu chung ca th trng. V lc

ko quan trng nht chnh l nhu cu v nh ca i a s ngi dn c quyt nh & hin

thc ha bi sc mua cn c trn thu nhp thc t ca h.

S khai Tp trung Chuyn mn

ha Chng khon

ha

Cc quc gia pht trin

Cc quc gia mi ni

Gi bn ngng gim, thanh khon ci

thin.

Kinh t v m n nh, tng trng phc

hi, li sut gim.

Dn s tr & qu trnh th ha nhanh.

Cc dng tin quay tr li (tn dng, FDI,

kiu hi, vn nhn ri t dn c, c hi t

REITs).

Xu hng M&A v s hin din ca

NTNN.

L mt knh u t nhiu tim nng.

Ngnh BS Vit Nam

Qu trnh pht trin BS Vit Nam theo tnh cht ngnh

(Ngun: FPTS)

Lc y t Chnh ph:

o H tr th trng: gi 30.000 t VN, Lut

t ai 2013, Lut kinh doanh BS (sa

i), Lut nh (sa i)

o Ci cch th ch.

o u t CSHT.

Nhu cu nh tht.

Nhu cu mua cho thu BS.

Thanh lc v ti cu trc cc doanh nghip

BS.

C cu hng ha thay i ph hp vi th

trng.

Quy m BS m

rng.

C hi u t cc

thnh ph th.

Cnh tranh gia tng

cc nn kinh t mi

ni.

Khoa hc cng ngh

v s bn vng dn

dt gi tr.

Nhu cu v vn u t

t nhn.

NGNH BT NG SN


II 8. TRIN VNG TH TRNG BT NG SN VIT NAM

II 8.1. Trin vng ngn hn 2015 Tr v mc lc

V php l v cc chnh sch h tr, nhng ch o trc tip t Chnh ph v ci cch

th tc hnh chnh, c k vng trin khai mnh vo nm 2015

Ch s ci cch hnh chnh (PAR INDEX) i vi 19 b, c quan ngang b c cng b vo u

thng 9/2014 cho thy B Xy Dng l 1 trong 9 b/ngnh c s ci thin, nng hng. Vic xc

nh Ch s ci cch hnh chnh tng bc to ra s cng khai, minh bch trong hot ng ca

c quan hnh chnh, nng cao trch nhim ca cc cp, cc ngnh i vi cng cuc ci cch

hnh chnh; ng thi, huy ng c s tham gia nh gi ca ngi dn, t chc i vi cng

tc ci cch hnh chnh. Do , vic B Xy Dng c nng hng l tn hiu tch cc vi ngnh

Xy dng BS trong thi gian ti.

Thm vo , ngay t u nm 2014, Chnh ph, NHNN cng cc b ban ngnh lin quan c

s phi hp cht ch nhm a ra nhng chnh sch kp thi h tr ngnh BS.

Li sut cho vay xung mc kh thp

Trong nm 2014, cc NHTM lin tc h li sut u vo tit gim chi ph trong bi cnh tn dng

b u ra, n xu cn cao v lm pht thp. y l c hi tt chuyn hng dng tin sang

cc knh u t khc mang li bin li nhun cao hn, trong c BS. ng thi cng l iu

kin tt h li vay, thc y tn dng h tr vn cho cc doanh nghip BS. Cui thng 9/2014,

c li sut tin gi & cho vay ngn hn ln lt t 5,76% & 8,40% (thp nht trong 10 nm qua).

Th trng BS

Din tch cn h tnh theo thng thy T 16/6 c

th chp nh hnh thnh trong tng

lai

T 2/4, pht cho tn ti cng trnh

xy dng sai php

Cp s cho chung c s gim mt na th

tcM rng gi vay 30.000 t

VN

Chm lm s , ch u t b pht n 1 t

ng

Cho php phn l bn nn t ngy

5/1/2014

Lut kinh doanh BS (sa i) v Lut nh (sa i)

c thng qua

Nhng chnh sch lay chuyn th trng BS nm 2014

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


Khi lng giao dch cn h ghi nhn tng trng n tng, tnh thanh khon cao nht

vn nm cc d n chung c din tch nh, gi thp, hon thin v ph hp vi kh nng

chi tr ca ngi lao ng.

Theo bo co tng kt 2014 ca B Xy Dng, H Ni c khong 11.450 giao dch thnh cng

(+200% YoY), cn TP.HCM c khong 10.350 giao dch thnh cng (+30% YoY). Tnh thanh khon

th trng tng cao nh vo nhu cu mua nh ca ngi dn tng do gi BS xung mc

rt thp (nhiu d n gim su n 30% so vi 2011). Giao dch tt lm gim ng k hng tn

kho, tng gi tr tn kho BS tnh n 15/12/2014 cn khong 73.889 t VN, gim 20.569 t ng

(hay 21,8%) so vi thng 12/2013.

Nh vy, th trng BS nm 2015 s tip tc phc hi, giao dch tng nhng khng qu

t bin

Cc ci cch v chnh sch php l vi th trng BS s vn tip tc c nghin cu, trong khi

, s phn ha dn r rng gia cc nh u t c d n tt, kh nng hon thnh d n cao

vi cc nh u t yu km cng cc cng trnh dang d. S phn ha ny s tip tc to nn ln

sng M&A v l c hi ln cho cc NTNN khi c th mua li vi gi hi m khng mt cng vi

nhiu loi th tc, thu ph u t ban u.

5.76%

17.16%

8.40%

20.25%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

Sep-14Jan-14May-13Sep-12Jan-12May-11Sep-10Jan-10May-09Sep-08Jan-08May-07Sep-06Jan-06May-05

(Ngun: Bloomberg)

Li sut ngn hn (di 12 thng) bnh qun

Li sut tin gi Li sut cho vay

78,549

111,963

94,470

77,811

-

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

2011 2012 2013 20/11/2014

Khu vc Chung

c

Nh

thp

tng

t

nn

thng

mi

t

nn

nh

Tng

TPHCM

S cn 6.618 716

Gi tr

(t VN) 11.267 2.004 437 1.203 14.911

H Ni

S cn 1.911 2.582

Gi tr

(t VN) 2.136 7.550 9.686

Tn kho BS c nc (t VN)

(Ngun: B Xy Dng)

NGNH BT NG SN


V pha ngi mua nh, cc d n cn h bnh dn trung cp hon thin vi mc gi va

phi (gi bn di 18 triu VN/m2, din tch di 70 m2) vn s c tm kim bn cnh ch

i thm cc tn hiu gii ngn t gi h tr 30.000 t VN. Xu hng mua nh cho thu quay tr

li khi li sut huy ng lin tc gim. Bn cnh BS , BS du lch ngh dng cng l mt

phn khc tim nng vi c nh u t ni v ngoi.

Phn khc nh cao cp (vn chim t trng nhiu nht trong tn kho BS), d cn gp nhiu

kh khn, nhng vi nhng d n c ch u t a ra tng mi, to bo, c o v thu

ht c khch hng vn c tim nng pht trin. c bit, cc d n c v tr c a gn trung

tm, tin xy dng tt, ch u t uy tn cng tin ch hon chnh vn lun c sn n rm

r t ngi mua d gi tng i cao.

II 8.2. Trin vng di hn Tr v mc lc

S thay i ca cung cu

C cu loi cn h ang cho thy xu hng u t vo d n nh bnh dn tng ln

y cng chnh l nh hng pht trin nh trong tng lai ang c khuyn khch u t.

Cng vi l s thay i v th hiu ngi dng, cn h din tch va phi (50 100m2) ang

c quan tm nhiu hn l loi din tch nh trc y.

Officetel sn phm ni bt ca th trng BS thng mi tng lai

Officetel (Office + Hotel) l m hnh vn phng a nng xut hin t lu v rt ph bin ti cc

nc pht trin khi nhu cu BS tng cao. M hnh ny l s kt hp 2 trong 1 gia vn phng

lm vic hin i, chuyn nghip v ni ngh ngi tin nghi vi din tch t 25 100m2 nhm ti

u ha cng nng v din tch s dng.

Ti Vit Nam, Officetel l mt sn phm cn kh mi m nhng s l gii php tit kim nhiu thi

gian v chi ph, ph hp cho cc chuyn gia nc ngoi c vn phng i din ti Vit Nam, nhng

nhm nghin cu, cc cng ty va v nh c bit, Officetel n u xu hng khi nghip

ca rt nhiu doanh nhn tr trong nc, nhng lung u t mi t nc ngoi vo Vit Nam.

65

55

50

48

110

90

91

75

125

110

110

90

300

250

250

150

Trc 2012

Sau 2012

Trc 2012

Sau 2012

Din tch ph bin ca cn h (m2)

Nh

m

1

N

h

m 2

30.73%48.11%

31.16%

24.49%

36.99%26.60%

1.13% 0.81%

Trc 2010 Sau 2010

Ngun cung cho bn t nm 1999 ti Q2/2014

Hng sang

Cao cp

Trung cp

Bnh dn

Nhm 1 (cao cp hng sang); Nhm 2 (bnh dn trung cp)

(Ngun: CBRE Vit Nam)

NGNH BT NG SN


Hin Officetel ang c nhng doanh nghip BS ln nh Novaland, Vingroup pht trin

mt s d n cao cp nh Sunrise City, The Prince, Vinhomes Central Park

Cn h Officetel (d n Sunrise City, Q.7, TPHCM)

Gi mua:

36 triu VN/m2

so vi Gi mua cn h thng thng cng d n:

30 50 triu VN/m2

Gi kinh doanh cho thu:

15 25 USD/m2/thng

so vi

Gi thu trung bnh cn h dch v khu vc TPHCM

Hng A: 30 USD/m2/thng

Hng B: 24 USD/m2/thng

Gi thu vn phng trung bnh khu vc TPHCM

Hng A: 47 USD/m2/thng

Hng B: 27 USD/m2/thng

(Ngun: FPTS tng hp & phn tch)

Cc dng tin ang quay li th trng BS

Tn dng ngn hng vn chim t trng ln nht

BS hin l lnh vc tim nng m cc ngn hng ang y mnh cho vay nhm gii phng ngun

tin huy ng qu ln trong kt st ca mnh. Cui thng 8/2014, d n cho vay BS tng 9,85%

so vi u nm, cao hn mc tng chung ca nn kinh t (5,82%) v nhiu khu vc ang c

u tin nh nng nghip nng thn (+6,1%), cng nghip h tr (+6,12%), xut khu (+4,37%),

doanh nghip nh v va (+2,57%).

Nhn nh v trung di hn, k vng tn dng ngn hng s c thanh lc khi n xu tr v

mc di 3% bng cc bin php khi thng th trng BS v mi trng u t, ngun vn tn

dng ti tr cho BS cng t quay tr li mnh m hn. Thm vo , vic y nhanh gi h

tr 30.000 t cng s h tr tch cc cho dng vn vo th trng.

39 50 47 135 115

219 235 204 229 262 292

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

14%

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 T9/2014

Ngh

n t V

N

(Ngun: NHNN, FPTS tng hp)

Tnh hnh tn dng

Tng d n D n cho vay BS % Cho vay BS/Tng d n

NGNH BT NG SN


Dng vn FDI vn c k vng tng mnh

Nm 2014, Kinh doanh BS vn thuc top 2 ngnh thu ht vn FDI vi 35 d n ng k mi,

tng vn u t cp mi v tng thm l 2,54 t USD (chim 12,6% tng FDI). Hn Quc, Hng

Kng, Nht Bn, Singpore vn l cc quc gia dn u v tng vn u t vo Vit Nam.

Mt s d n BS c vn FDI ln

D n V tr Ch u t Vn u t

(triu USD)

Smart Complex TPHCM Lotte (Hn Quc) 2.000

Samsung TPHCM Samsung (Hn Quc) 1.000

Amata City ng Nai Amata (Thi Lan) 530

Khu ngh dng Alma Khnh Ha Alma Group (Israel) 300

Khu th Ty H Ty H Ni Hn Quc 234

Chung c P.22 Bnh Thnh TPHCM Sun Wah Vietnam Real Estate

Limited (Hong Kong) 200

Ascendas TPHCM Ascendas (Singapore) 130

Khu ngh dng Flowers Cam Ranh

(Khnh Ha) State Development (Nga) 89

(Ngun: FPTS)

Kiu hi di do vn l mt trong nhng knh dn vn hiu qu ca Vit Nam

Trong nm 2013, Vit Nam nhn c 11 t USD v nm trong top 10 nc trn th gii nhn

c lng kiu hi ln nht. Lng vn tim nng ny vn s tng mnh trong cc nm sp ti

v mt trong nhng mi quan tm hng u ca kiu bo l BS trong nc. Tnh n cui thng

5/2014, kiu hi chuyn v khu vc TPHCM t 1,6 t USD, trong 21% chy vo BS tng

ng hn 7.100 t ng.

Tuy nhin, do Vit Nam ang trn hi nhp vi quc t nn nhng nguy c v nn ra tin

xuyn quc gia thng qua kiu hi cng nn c lu tm v c cc chnh sch ph hp.

1.85 0.95 1.27

13

20

35

0

5

10

15

20

25

30

35

40

-

5

10

15

20

25

2012 2013 2014

D

n

T U

SD

(Ngun: Cc u t nc ngoi - B KH&T)

FDI vo lnh vc BS giai on 2012 - 2014

Tng vn FDI ng k FDI vo BS S d n BS mi

NGNH BT NG SN


c nhng chuyn bin tch cc trong vic ti c cu u t cng

K t u nm 2014, Kho Bc Nh Nc huy ng c 165.169 t ng tri phiu Chnh

ph. Ngy 11/09/2014, Kho Bc Nh Nc tip tc huy ng thm 6.000 t ng tri phiu Chnh

ph vi cc k hn t 5 15 nm. Ngun vn huy ng d kin s c dng h tr gii quyt,

tho g kh khn trong lnh vc u t cng, v ngnh BS s c hng li ln khi Chnh ph

tip tc y mnh u t vo CSHT.

Lng vn ln vn ang nm trong khu vc dn c

Giai on khng hong 2008 - 2009 ca nn kinh t cng l thi im nhiu nh u t thu hp

hot ng. Gi tin vo ngn hng c cho l gii php an ton, t ri ro hn. Khi th trng

qua giai on kh khn l lc nhng knh u t quen thuc nh BS, chng khon bt u thu

ht c s quan tm tr li. S d tin gi t dn c n cui thng 12/2014 t 2.578.277 t

VN (+20,14% YoY), gp hn 33 ln gi tr tn kho BS theo bo co ca B Xy Dng, nn k

vng mt phn ngun vn ny s chy vo nng th trng BS trong thi gian ti.

Trong trung di hn, tip tc c nhng gii php hin ang c nghin cu nhm tho g

kh khn v to c hch cho th trng BS nh ti th chp BS v pht trin cc Qu u

t tn thc BS (REITs). Nu c ban hnh v trin khai trong thc tin, mt lng tin ln

s c huy ng nh nhng ngun lc ny, tuy nhin cng cn s phc hi song song t

th trng ti chnh.

Kinh t v m n nh

Nm 2014 c th coi l nm bn l ca Chnh ph trong vic a ra nhng ci cch hnh chnh

cng nh chnh sch v m nhm gii quyt nhng vn bc thit ca nn kinh t nh ti cu

trc h thng ngn hng, gii cu th trng BS, c phn ha doanh nghip nh nc...

T y, tng trng kinh t phc hi, sc mua ci thin v lm pht c kim ch l nhng tin

v cng quan trng vc dy th trng BS.

Dn s tr & Qu trnh th ha nhanh

Dn s Vit Nam vn s pht trin nhanh chng trong thi gian ti vi i ng lao ng

ng o

-

2

4

6

8

10

12

14

2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014F

T U

SD

(Ngun: World Bank, FPTS tng hp)

Kiu hi chy vo Vit Nam hng nm

NGNH BT NG SN


Vic bng n dn s thnh th s ko theo nhu cu rt ln v nh . Do vy, Chnh ph Vit Nam

nh hng giai on 2015 2020 s xy dng mi 425 triu m2 sn nh vi khong 3 triu cn

h/cn nh mi; u t xy dng 12,5 triu m2 NOXH ti khu vc th, p ng c bn nhu cu

v nh , gp phn nng cao cht lng cuc sng ca ngi dn v m bo an sinh x hi.

Tuy nhin, mc tiu sn nh bnh qun cho mi ngi dn ti th t 26 m2/ngi (2015) v

29 m2/ngi (2020), vn cn rt khim tn so vi cc quc gia pht trin.

Theo Tng cc thng k Trung Quc, tng gi tr u t xy dng nm 2012 khu vc thnh th

t hn 18.300 t USD vi tng din tch sn ang xy dng hn 1 triu ha (614.991ha cho nh

). V th, d l quc gia ng dn nht th gii, Trung Quc phn no ci thin c khng

gian sng ca ngi dn t 29 m2/ngi (2009) ln khong 33 m2/ngi (2012).

th ha l ng lc ln nht cho s pht trin ca ngnh BS, nn Vit Nam vi tc

th ha cao v mc th ha ang tng mnh hng nm l tin v cng thun

li pht trin ngnh BS

Vit Nam c mc th ha tng trng dn tng nm, d bo t 34% nm 2015 v tng ln

40% nm 2025, nhng vn ch cao hn n (37%) m thp hn nhiu so vi cc quc gia lng

ging nh Trung Quc (65%), Malaysia (80%), Indonesia (60%).

Giai on 2010 2020, tc th ha ca Vit Nam dn u trong nhm 8 quc gia Chu

ni bt c so snh, dao ng 2,68% - 3,03%. Trong chin lc pht trin th quc gia, Vit

Nam cn xy dng 335.000ha t th trong nm 2015 v n 2025 l 450.000ha (chim 1,4%

din tch t nhin c nc, trung bnh 85 m2/ngi).

20m2/ngi

30m2/ngi

40m2/ngiVit Nam 2015F

26m2 n 2021F** 25m2

Trung Quc 2012 33m2

Anh 2013 33m2

c 2013 60m2

M 2013 60m2

Sn nh bnh qun u ngi *

*: S liu tnh cho khu vc th

**: S liu tham kho t quy hoch tng pht trin thnh ph New Delhi n 2021

(Ngun: FPTS)

NGNH BT NG SN


Thanh lc v ti cu trc cc doanh nghip BS

Nm 2014 c s phn ha r nt gia cc doanh nghip trong ngnh BS, qua qu

trnh ti cu trc doanh nghip a c bt u chuyn bin nhanh hn. Cc doanh nghip

no qu kh khn mnh tay x hng tn kho, gim gi bn thm ch gn bt ti sn gii

quyt nhng vn v ti chnh. Nhng doanh nghip b rt li v khng sc ti cu trc c th

s sm a ra nhng quyt nh dt khot hn.

Vic ti cu trc ngnh BS hon ton khng n gin do c mi quan h lin i cht ch vi

cc hot ng ti cu trc ngnh ngn hng, bi l hng tn kho v n xu t cc doanh nghip

gin tip phn nh sc khe ca ngnh ngn hng ni chung. y l hu qu ca thi k cc

doanh nghip lao vo pht trin d n t nhng do vn t c hn ch nn phi i vay vi li sut

cao. Sn phm BS khng ph hp vi th trng, b tn ng khin p lc tr n tng ln.

Cc doanh nghip phi la chn gia vic t ti cu trc hoc mua bn, sp nhp. ti cu

trc, cc hot ng t t chc li h thng, ch ng b tr li ngun nhn lc, ct gim

chi ph, iu chnh chin lc kinh doanh... l bt buc trong thi im ny.

V trung di hn, vic t ti cu trc ni ti doanh nghip s din ra mnh m hn, nghin

cu k th trng trc khi tin hnh u t, m bo cung ng nhng sn phm th trng cn.

Nhm hng n mt th trng BS pht trin lnh mnh, cn c, cc doanh nghip cng cn

tm cc ngun vn khc nh t cc qu u t, t khch hng, pht hnh cc cng c n... thay

v ch trng ch vo ngun vn tn dng ngn hng. thc hin c vic ny cng cn nhiu

hn na h tr t cc c quan qun l trong vic lnh mnh ha th trng vn, minh bch hn

cc th tc hnh chnh to thun li cho cc doanh nghip.

Ln sng M&A v s hin din ngy cng ln ca cc doanh nghip ngoi

Mua bn d n l xu hng tr nn r rt trong vi nm tr li y. Th trng BS cng kh

khn, s d n c mua bn cng nhiu. y l h qu ca s phn ha cc d n tt, ngun

vn di hn vi cc d n yu km, khng c kh nng tip tc trin khai. M&A c cho l xu

hng ph hp trong iu kin th trng thi gian qua khi gii quyt kh khn cho 3 bn bao

gm: gii thot ch u t khi cc d n gii quyt kh khn ti chnh ring, to c hi tt cho

cc nh u t mi c tim lc ti chnh tt hn, v ngi mua nh cng nh c nhiu la chn

a dng hn.

34% 37%40%

43%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

2000 2005 2010 2015F 2020F 2025F 2030F

Mc th ha

Vietnam China India Indonesia

Malaysia Pakistan Philippines Thailand

3.03%

2.68%

0%

1%

1%

2%

2%

3%

3%

4%

4%

5%

2000-2005 2005-2010 2010-2015 2015-2020 2020-2025 2025-2030

Tc th ha bnh qun hng nm

Vietnam China India Indonesia

Malaysia Pakistan Philippines Thailand


NGNH BT NG SN


Trong vi nm gn y, nhng thng v M&A c xu hng tng ln, c bit vi cc nh u t

ang quan tm vo th trng Vit Nam nh Nht Bn, Hn Quc, Singapore, i Loan do chnh

cc quc gia ny ang s hu ngun vn FDI ln vo Vit Nam. Trong , Hn Quc l nc th

hin s quan tm c bit n lnh vc BS v Xy dng.

u t ca Hn quc vo BS v xy dng

Lnh vc BS Xy dng

S d n 81 562

Gi tr (t USD) 7,0 2,4

(Ngun: Cc u t nc ngoi B KH&T, cp nht n thng 12/2014)

Tuy nhin, cc giao dch chuyn nhng thnh cng cn hn ch do mt s nguyn nhn chnh

nh: s lng cung qu nhiu trong khi th tc php l cn phc tp v nhiu vng mc, nhiu

d n c v tr khng tt, gi bn cha ph hp, kh nng ti chnh cha mnh ca ngi mua.

V mt thc t rng khng phi doanh nghip no cng thnh cng vi d n c mnh mua v,

cc doanh nghip s b mc kt d mua c d n gi r nu: khng cn i c ngun vn

ca mnh, cha tim lc di do c th vc d n dy, khng c i ng bn hng ti nng,

khng c chin lc u t hiu qu.

Trong 3 5 nm ti, cc hot ng M&A trong lnh vc BS ca Vit Nam s tip tc si

ng khi TPP c a vo thc hin cng vi dng vn FDI di do. Lut t ai 2013 (hiu lc

t 01/07/2014), cng vi Lut nh (sa i) v Lut kinh doanh BS (sa i) va c thng

qua s l mt trong nhng ng lc quan trng, gp phn h tr cc hot ng M&A c din

ra thun li hn.

(Xem cc thng v M&A ni bt 2013 2014)

BS vn l knh u t quen thuc ca ngi dn Vit Nam

Li sut tin gi hin mc thp (k hn di 9 thng khng vt qu 7%/nm) v c th gim

tip. Gi vng trong nc khng bin ng mnh trong khi gi vng th gii c d bo s duy

tr mc thp (di 1.200 USD/Oz) cho ti nm 2018. Th trng ngoi hi cha pht trin v

c qun l cht ch bi Chnh ph. Chng khon cng c k vng s khi sc nhng vn

tim n nhiu ri ro v i hi s tm hiu chuyn su nn khng phi nh u t no cng c th

tip cn. Do vy, knh u t truyn thng lu i ca mi ngi dn vi tm l t khng th

sinh ra thm l BS, s l mt trong nhng knh u t tim nng trong giai on pht trin mi

sp ti ca nn kinh t Vit Nam.

KT LUN

Ngnh BS Vit Nam c mc xut pht thp v i qua hn 20 nm vi nhiu thng trm. Nm

2014 l nm bn l cho s chuyn mnh ca ngnh BS Vit Nam vi nhng thay i ca cc

yu t ni ti c bn theo hng tch cc. Tt c nhm chun b cho mt k nguyn mi, bt

u t 2015 l lc th trng tip tc phc hi, sn sng cho giai on tng trng tng lai,

ha nhp vo l trnh pht trin tin v 2020 2025 trong chu k mi ca th trng BS ton

cu. Do , by gi l thi im tt :

Doanh nghip BS cn bng ti chnh, nh v li sn phm v u t c trng tm;

Nh u t BS (c nhn/t chc) y mnh u t vo BS;

Ngi dn mua nh hoc cho thu li;

Chnh ph ci cch th ch, hon thin php l h tr th trng BS;

Nh u t chng khon ngh v doanh thu, li nhun v u t vo doanh nghip

BS.

NGNH BT NG SN


III. CC DOANH NGHIP BT NG SN VIT NAM Tr v mc lc

C rt nhiu doanh nghip hot ng kinh doanh BS nm ri rc khp c nc, d t hay nhiu,

nh hay ln th dng nh a phng no cng c doanh nghip BS (tr nhng khu vc min

ni hoang vu, dn tc thiu s). Do , vic thng k s lng doanh nghip BS ng ngha

ang hot ng trn th trng l khng d dng. Nu thng k doanh nghip theo m ngnh ngh

th c ti 4.480 cng ty c ng k kinh doanh BS trong danh sch ngnh hot ng ca mnh.

Tuy nhin, khng phi doanh nghip no cng thc s l 1 doanh nghip BS, mt s th u

t ngoi ngnh, mt s th u t theo tro lu nng st ca th trng, s khc hot ng cm

chng ch thanh l ti sn

(Xem bc tranh tng th cc doanh nghip tiu biu hot ng trong th trng BS Vit Nam)

Cc s liu chung v ngnh BS t phn ny tr v sau c tng hp t 65 doanh nghip

ang nim yt c th khng phn nh chnh xc tnh hnh ton ngnh BS Vit Nam bi cn

nhiu doanh nghip ln ni a cha ln sn v s liu cn cha tnh n cc i gia a c nc

ngoi. Tuy nhin, phn ln cc doanh nghip ang nim yt l cc doanh nghip ln v u ngnh

nn s liu tng hp ca ngnh BS c s dng trong cc phn tch di y c th c

xem l i din tham kho tng i ph hp.

(Xem thm mt s doanh nghip BS ln cha nim yt)

III 1. TNG QUAN NGNH BT NG SN NIM YT Tr v mc lc

Din bin t sut sinh li ch s ngnh BS tng ng vi ch s VN Index

K t Q4/2013, th trng BS khi sc gip gi c phiu nhiu doanh nghip BS tng mnh,

qua t sut sinh li ngnh BS thi im 31/12/2014 so vi 31/12/2012 (thi gian rt kh khn

ca th trng BS) t kh cao mc 35,60% v c lc ln ti 52,85%.

30.42%

35.60%

40.16%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

January-13 April-13 July-13 October-13 January-14 April-14 July-14 October-14

Ch s ngnh BS (Real Estate Index) c xy dng t gi 65 c phiu trong ngnh vi t trng theo vn ha th trng

(Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp)

Din bin t sut sinh cc ch s th trng (31/12/2012 - 31/12/2014)

Real Estate Index VN - Index HNX - Index

NGNH BT NG SN


Vn ha ton ngnh BS nim yt ch chim khong 11% tng vn ha th trng

Kt thc nm 2014, c 65 doanh nghip BS ang nim yt vi tng vn ha t gn 124 nghn

t ng (chim khong 11% vn ha ton th trng chng khon).

VIC l doanh nghip c vn ha th trng ln nht (chim 52%) v cng l doanh nghip c

doanh thu & li nhun ln nht trong ngnh, b xa tt c nhng doanh nghip cn li. K n l

nhng doanh nghip vn ha ln khc trong ngnh nh KBC (5,00%), ITA (4,64%), OCH (4,05%),

IJC (2,99%), FLC (2,77%), QCG (2,15%), SJS (2,03%)

KQKD ton ngnh nm 2014 gp phn cng c cho s phc hi ca th trng BS

Tng Doanh thu thun & LNST ton ngnh BS nim yt nm 2014 t ln lt 53.237 t VN

(+40% YoY) & 6.195 t VN (-19% YoY), trong VIC ng gp 52% tng Doanh thu thun v

51% tng LNST. Tr VIC ra, khng c doanh nghip no t Doanh thu thun trn 3.000 t v

khng c doanh nghip no c LNST trn 400 t trong 3 nm gn y. Tng LNST 2014 gim so

vi 2013 l do trong nm 2013 VIC chuyn nhng Vincom A v thu v khong 4.300 t VN

Ngnh BS11%

Ton th trng89%

VN HA TH TRNG

S liu tnh trn c 2 sn HSX & HNX (Ngun: Bloomberg, FPTS tng hp n 31/12/2014)

Ngnh BS65

Cc doanh nghip khc,

604

S LNG DOANH NGHIP NIM YT

KBC

ITA

OCH

IJC

FLC

QCG

SJS

DIG

NLG

HDG

PDRSCR

BCIKDH

TDC

DXG

ASM

TDH

-50

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

-50 450 950 1,450 1,950 2,450

LN

ST

(t

VN

)

Doanh thu thun (t VN)

Tng quan Doanh thu thun, LNST v T trng vn ha cc doanh nghip trong ngnh BS (khng tnh VIC do s liu qu chnh lch)

T trng vn ha


NGNH BT NG SN


thu nhp ti chnh gy nn t bin bt thng trong li nhun ca VIC ni ring v ca ton

ngnh BS nim yt ni chung.

Giai on 2011 2013 l thi k m m ca th trng BS, hng ha kh bn trong khi p lc

li vay ln dn n a s cc doanh nghip BS ch ghi nhn li nhun khim tn v thm ch

nhiu cng ty l. Hin nay, cc doanh nghip BS vn cn ph thuc rt nhiu vo ngun vn ti

tr t ngn hng nn chi ph li vay vn l yu t quyt nh chi phi KQKD bi d mt bng li

sut cho vay h nhit nhng vn cn tim n nhiu ri ro. Do , nhng doanh nghip no t

s dng n vay s tip tc ghi nhn KQKD kh quan trong thi gian ti.

Hng tn kho ln v n vay cao vn s l 2 gnh nng ln hot ng kinh doanh thi gian ti

Thng k ti chnh ngnh BS nim yt n ht nm 2014

Ch tiu

(t VN) Tng ti sn Hng tn kho

Khon phi thu

N vay Vn ch s

hu

Tng ngnh 227.558 81.760 10.228 64.798 84.203

Trung bnh ngnh 3.501 1.258 157 997 1.295

Trung v ngnh 1.182 315 75 129 487


10 doanh nghip c DT thun 2014 cao nht

Stt M

CK

DTT 2012

(t VN)

DTT 2013

(t VN)

DTT 2014

(t VN)

T

trng

1 VIC 7.904 18.378 27.738 52%

2 FLC 1.554 1.744 2.064 4%

3 UIC 1.512 1.594 1.703 3%

4 TDC 1.716 1.619 1.626 3%

5 HDG 930 989 1.587 3%

6 ASM 1.018 1.135 1.291 2%

7 SJS 51 631 1.142 2%

8 KBC 281 1.073 1.069 2%

9 IJC 612 615 1.036 2%

10 NLG 462 602 867 2%

10 doanh nghip c LNST 2014 cao nht

Stt M

CK

LNST 2012

(t VN)

LNST 2013

(t VN)

LNST 2014

(t VN)

T

trng

1 VIC 1.571 6.780 3.179 51%

2 FLC 36 99 356 6%

3 KBC -436 72 326 5%

4 IJC 185 162 231 4%

5 DXG 58 83 168 3%

6 ITA 33 87 159 3%

7 HDG 23 123 137 2%

8 SJS -303 70 128 2%

Documents

FPTS Bao Cao Nganh Bat Dong San 03.2015