Gårdsutveckling i miljonprogramsområden - Boverket · 2014. 5. 20. · Förord Denna rapport är en sammanställning och redovisning av projektet ”Gårds-utveckling i miljonprogramsområden”

Boverket

Gårdsutveckling i miljonprogramsområden

Gårdsutveckling i miljonprograms-områden

Boverket november 2008

Titel: Gårdsutveckling i miljonsprogramsområden Utgivare: Boverket november 2008 Upplaga: 1 Antal ex: 75 Tryck: Boverket internt ISBN: 978-91-86045-34-0 Sökord: Miljonprogramsområden, bostadsområden, gårdar, gårdstyper, gårdsmiljö, utomhusmiljö, förnyelse, upprustning, projekt, erfarenheter, verktyg, checklistor, livscykelkalkyler, boendesamverkan, gåturer, Stock-holm, Husby Diarienummer: 504-3758/2006 Omslagsfoto: Se projektgruppen sid 69, 73 Publikationen kan beställas från: Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50 eller 35 30 56 Fax: 0455-819 27 E-post: [email protected] Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns att ladda ner som pdf på www.boverket.se Rapporten kan på begäran beställas i alternativt format som Daisy, inläst på kassett m.m.

© Boverket 2008

mailto:[email protected]

Förord Denna rapport är en sammanställning och redovisning av projektet ”Gårds-utveckling i miljonprogramsområden”.

Rapporten redovisar hur man har drivit och genomfört ett utvecklings-projekt för upprustning av gårdsmiljöer i stockholmsförorten Husby. Bak-grunden till projektet är att Skanska under år 2006 startade ett utveck-lingsprojekt för upprustning av flerbostadshus, i framför allt miljonpro-gramsområden.

Därefter har Skanska i samarbete med Landskapslaget och Wallenstam vidareutvecklat det projektet ytterligare till ett gårdskoncept. Målet med projektet är att bidra till en effektivare program och projekteringsprocess för att skapa lösningar för miljonprogramsområden.

Projektet är en del i Boverkets Byggkostnadsforum och har finansierats till viss del med hjälp av Boverket. Rapporten är sammanställd av Joel Nilsson, Skanska, och Lise Hellström, Landskapslaget. Karlskrona november 2008

Ulf Troedson överdirektör

Gårdsutveckling i miljonprogramsområden

5

Innehåll Sammanfattning ............................................................................. 7 Inledning......................................................................................... 9 Gårdsutveckling i miljonprogramsområden .................................. 11

Bakgrund ............................................................................................ 11 Syfte ................................................................................................... 11 Genomförande och avgränsning........................................................ 12

Gårdarna i miljonprogrammet....................................................... 13 Om miljonprogrammet........................................................................ 13 Gårdstyper.......................................................................................... 15 Principer för gårdsförnyelse ............................................................... 18 Brister och möjligheter på gårdarna................................................... 29

Ekonomi och livscykelkalkyler ...................................................... 33 Fastighetsägarnas ekonomi ............................................................... 33 Livscykelkalkyler bakgrund ................................................................ 34 Livscykelperspektiv vid gårdsförnyelse.............................................. 34

Program- och projekteringsprocessen.......................................... 35 Beskrivning av program- och projekteringsprocessen....................... 35 Möjlig effektivisering........................................................................... 36 Behovet av samverkan mellan olika parter ........................................ 36

Praktiska verktyg vid genomförandet ........................................... 37 Checklistor.......................................................................................... 37 Gåtur .................................................................................................. 41 Ekonomisk modell .............................................................................. 43

Pilotprojektet................................................................................. 45 Husby ................................................................................................. 46 Kvarteret Tönsberg ............................................................................ 47 Livscykelberäkning för Kv. Tönsberg ................................................. 59

Erfarenheter.................................................................................. 67 Checklistor.......................................................................................... 67 Gåtur .................................................................................................. 67 Livscykelkalkylen................................................................................ 68

Medverkande................................................................................ 69 Litteraturförteckning...................................................................... 71 Bildförteckning.............................................................................. 73 Bilagor .......................................................................................... 75

6 Gårdsutveckling i miljonprogramsområden

7

Sammanfattning Skanska har tillsammans med Landskapslaget och Wallenstam testat och vidareutvecklat verktyg för gårdsupprustning på ett kvarter i Stockholms-förorten Husby. Kvarterets namn är Tönsberg.

Vid gårdsupprustning förekommer annorlunda perspektiv. Byggherren, förvaltaren respektive de boende har olika perspektiv. Dessa perspektiv bör beaktas för att få bästa resultat gällande upprustningen av gården.

Gården kan delas in i olika sociala zoner, denna indelning är följande: of-fentlig, halvoffentlig, halvprivat samt privat. Exempel på offentlig zon är vägar i området medan egna tomter och ingångar i anslutning till lägen-heterna utgör exempel för privat zon. En tydlig zonering är att eftersträva.

Fastighetsekonomiskt eftersträvas ett så högt driftnetto som möjligt. Driftnettot tillsammans med avkastningskravet avgör värdet för fastig-heten, högre driftnetto ger högre fastighetsvärde. Driftnettot utgör diffe-rensen mellan hyresintäkten å ena sidan samt drift och underhåll å andra si-dan. Driftnettot kan förbättras på olika sätt, exempelvis genom att sänka vakansgraden, eller att höja hyrorna.

När det gäller program- och projekteringsprocessen är det viktigt att mål och beslut tidigt förankras i projektgruppen samt tillhörande organisation. Checklistor och gåtur bidrar till en snabb och effektiv inventering och ana-lys. Detta leder tillsammans med livscykelkalkylering till en bra bas för välgrundade beslut gällande upprustning av gårdsmiljön.

Checklistorna som består av de två listorna ”Vad har vi?” och ”Vad vill vi?” testades och vidareutvecklades i pilotprojektet. Även en gåtur genom-fördes med de boende i området, med resultatet att helt nya problem i om-rådet uppdagades. Exempel på nya problem som framkom var att de boen-de hade stora problem med trafik i området. Kalkylering med olika scena-rion i en livscykelkalkyl genomfördes även för pilotprojektet.


9

Inledning Upprustningen av miljonprogramsområdena blir alltmer aktuellt, det gäller byggnader, utemiljö, infrastruktur och centrum. Av denna anledning på-började Skanska år 2006 ett utvecklingsprojekt för upprustning av flerbo-stadshus, främst i miljonprogrammets bestånd. Syftet var att utveckla ener-gibesparande och kostnadseffektiva tekniska åtgärder i byggnaderna samt att lösa bristfällig utemiljö och skapa en trygg boendemiljö i dessa områ-den.

Med stöd av Boverket, så har Skanska i samarbete med Landskapslaget och Wallenstam, vidareutvecklat och testat ett gårdskoncept med tillhö-rande verktyg i ett pilotprojekt. Verktygen utgör checklistor, boendesam-verkan genom gåtur samt livscykelkalkyler.

Rapporten inleds med övergripande text gällande miljonprogrammet och dess gårdar, för att övergå till beskrivning av verktygen samt resultatet kring testerna av dessa på pilotgården.


11

Gårdsutveckling i miljonpro-gramsområden

Bakgrund Upprustningen av miljonprogramsområdena blir alltmer aktuellt, det gäller byggnader, utemiljö, infrastruktur och centrum. En väl genomförd utveck-ling av dessa områden är av stort allmänt intresse. I många boendeunder-sökningar där man frågar de boende hamnar trygghet och utemiljön högst upp på åtgärdslistan.

Under 2006 påbörjade Skanska ett utvecklingsprojekt för upprustning av flerbostadshus, främst i miljonprogrammets bestånd. Syfte var att utveckla energibesparande och kostnadseffektiva tekniska åtgärder i byggnaderna samt att lösa bristfällig utemiljö och skapa en trygg boendemiljö i dessa områden.

Skanska påbörjade utvecklingen av ett verktyg (en arbetsmetod) speciellt anpassat för utemiljön i dessa områden. Målet med verktyget var att i ett befintligt kvarter kunna inventera, analysera, samråda och kalkylera för att på ett effektivt sätt genomföra ombyggnad och utveckling av utemiljön. En viktig faktor i utvecklingen av gårdsmiljön har visat sig vara tryggheten och de boendes önskemål om sitt område. Skanska har dessutom uppmärk-sammat en brist gällande kunskapen om livscykelkostnader, LCC, för markåtgärder. Med denna bakgrund har Skanska tillsammans med Land-skapslaget vidareutvecklat samt testat verktyget i ett pilotprojekt, detta med stöd från Boverket. Verktyget består av följande delar: • Checklistor • Gåtur • Livscykelmodell

Syfte Syftet är att, med den inriktning som påbörjats, testa teorin i verkligheten i ett pilotprojekt för att och på så sätt kunna förfina verktyget och göra skar-pa kalkyler.


Målet med det färdigutvecklade verktyget har varit att bidra till en effek-tivare program- och projekteringsprocess samt skapa genomtänkta lös-ningar för denna typ av bebyggelse. Tanken är att processen sedan ska stödjas av livscykelkalkyler. För att kunna använda verktyget krävs ett samarbete mellan fastighetsägaren, de boende och byggentreprenören. Det gynnar samtliga inblandade och kan generera en lösning som tillfredställer alla.

Genomförande och avgränsning Arbetet har utgått från Skanskas tidigare Gårdsutvecklingsprojekt och här-ifrån utvecklats ytterligare genom litteraturstudier, studiebesök samt test-ning och vidareutveckling av verktyget i pilotprojektet.

Pilotprojektet är utfört på ett kvarter i stockholmsförorten Husby. Kvar-teret, som heter Tönsberg och ägs av Wallenstam, har utgjort grunden och testmiljön för verktygen som utvecklats.

13

Gårdarna i miljonprogrammet

Om miljonprogrammet En attraktiv boendemiljö innebär skilda saker för alla människor. Vi har olika behov och preferenser. Dessutom förändras vi med tiden och lär oss uppskatta nya saker. Det finns trots detta vissa saker som vi i allmänhet fö-redrar mer än andra när det gäller vår boendemiljö. Vanliga preferenser är närhet till centrum, vatten och natur samt att känna sig trygg och ha billiga och tillgängliga bostäder. En annan aspekt av ett attraktivt boende är att känna delaktighet. (Planera Bygga Bo 4/2004)

Miljonprogrammets områden är många och de är sinsemellan olika och återfinns i skilda sammanhang. Alla har sina specifika problem och möjlig-heter. Det är många människor som bor i dessa områden, områden som väcker starka känslor, som inte alltid är positiva. Jöran Lindvall anser att dessa områden ofta blir oförskyllt illa kritiserade. Det som beskrivs som dåligt vårdas också dåligt. De värden som faktiskt finns i 60- och 70-talsområdena, t.ex. att de ofta är byggda i måttlig höjd och skala med goda lägenhetslösningar, måste vi ta till vara menar Lindvall i Planera bygga bo 3/1999.

Enligt Jan Gehl handlar bra planering i första hand om att se till det liv man vill ska försiggå i rummet mellan husen, det vill säga i vår gemen-samma utemiljö. Det är viktigt att se till människan och hennes behov. En rumslighet och detaljering i mänsklig skala skapar en trevligare miljö även i utomhusmiljöer. Byggnaderna kan bidra till trevliga gårdar, inte bara som rumskapande element utan också med välgestaltade bottenvåningar, det vill säga med hög detaljering och genom att öppna upp och möjliggöra relatio-ner mellan inne och ute liksom mellan det privata och det offentliga. (Gehl, 2001)

Att gårdarna är funktionella och estetiska, att människor trivs på dem och känner sig trygga är en viktiga förutsättningar för väl fungerande och upp-skattade bostadsområden.

Inger Bergström, planforskare vid Stockholms universitet, menar att mil-jonprogrammets struktur måste ändras om bebyggelsen ska överleva. (Pla-nera bygga bo 4/2001) Nya levnadsformer med förändrade behov har gjort att rekordårens bostäder har blivit omoderna. Efter bara 30 år är den så kal-


lade moderna staden omodern i den meningen att den inte längre är attrak-tiv. Det finns flera förklaringar till detta menar Bergström:

• Nya levnadsformer Miljonprogrammet byggdes för kärnfamiljen, dvs. för mamma, pappa och två till tre barn. Målet var att bygga bort bostadsbristen. I dag är det inte trångboddheten utan ensamheten som är ett problem. Över hälften av alla hushåll i landet är enpersonshushåll, i Stockholm är siffran över sextio procent. Det som främst brister är att miljonprogrammets om-råden inte har det yttre sociala liv som ensamboende önskar. Det saknas möjligheter att genom tillfälliga eller planerade möten träffa andra män-niskor. När miljonprogrammet planerades tänkte man sig fortfarande hemmafruar, att kvinnan var hemma med barnen medan mannen åkte till arbetet. Det ritades lekplatser och parkeringsplatser och anordnades stora lättskötta friytor mellan husen. I övrigt ansågs naturen räcka till för att berika fritiden. Nu arbetar kvinnor som män och barnen går på dagis. Hemma i bostadsområdet finns på dagtid studenter, pensionärer, föräld-ralediga och arbetslösa i en miljö som får anses dåligt anpassad till dem och deras behov.

• Ny fritid Bergström pekar även på att arbetet inte längre är så fysiskt krävande. Det vi behöver efter en dag framför datorn är inte främst lugn och fysisk vila utan upplevelser, sällskap och kroppslig aktivitet. Träning har blivit ett socialt nöje och gymmet en mötesplats. Shoppandet har också blivit ett nöje, ett sätt att delta i offentligheten och att se på folk. Vad man än ska göra förutom att bo måste man bort från miljonprogrammets bo-stadsområden. När miljonprogrammet planerades tänkte man sig två bi-lar per familj vilket man inte gör längre. På så sätt är den moderna sta-den också omodern eftersom den genom sin funktionsseparering kräver ett stort bilinnehav för att fungera ekonomiskt och socialt. Det mångkul-turella samhället är också något nytt. På fritiden umgås vi med familj och vänner, och att tro att olika folkslag ska växa samman på fritiden är orealistiskt. Det är i arbetet eller när vi gör våra vardagsinköp som vi samtalar med okända. Miljonprogrammets funktionsseparering och iso-lering från den övriga staden bidrar därför till ökad segregation menar Bergström.

• Nya preferenser Bergström menar att folk inte längre vill ha vila på sin fritid utan upp-levelser, social stimulans och spänning vilket är svårt att ordna i det rena boendets värld. Människor vill också ha ett större mått av trygghet i sin närmiljö. Säkerhet och trygghet har blivit viktiga parametrar i plane-ringsprocessen. Befolkade rum är tryggare att vistas i än ödsliga men det är svårt att bygga in allt som skapar liv i miljonprogrammets bo-stadsområden eftersom människorna inte räcker till för att befolka de stora yttre rummen.

• Ny estetik Den estetik som rekordårens bebyggelse vilar på är maskinens estetik säger Bergström, det var den perfekta funktionen, ingenting onödigt

Gårdarna i miljonprogrammet 15

som gällde. För livsföring såväl för design av miljonprogrammet var idealen renhet, enkelhet och enhetlighet. Behovsläran lärde oss att vi alla har samma behov och att vi därför kan bo likadant. Nyckelorden i den postmoderna estetiken är istället individualitet, komplexitet, trans-parens och mångfald. Bergström konstaterar att dessa värden inte finns i rekordårens byggande oavsett om man gillar dess hus eller ej. Inger Bergströms uppfattning är att vi inte bör spara den stela strukturen som isolerar och förhindrar integrering av befolkning och verksamheter som miljonprogrammet utgör. Bergström menar att det är strukturen av de offentliga rummen som ger den traditionella staden dess folkliv och att miljonprogrammens struktur måste ändras om bebyggelsen ska över-leva.

Den här rapporten behandlar utveckling och förbättring av utemiljön i mil-jonprogrammets bostadsområden. Den täcker inte in hela problematiken av ”strukturen av de offentliga rummen” men en god del. Grundtanken är att en förändring är möjlig och viktig och fokus för den här rapporten är de metoder eller verktyg som kan förbättra förändringsprocessen.

Gårdstyper Gårdarnas utseende är kopplat till de hustyper som var vanliga under denna period. Miljonprogrammets gårdar från 1965 till 1975 anlades med stan-dardelement, det vill säga med robusta och ensartade planteringar med raka linjer, stora asfaltsytor och områden avsatta för olika funktioner. Trenden var inne i en brytningstid där man frångick äldre traditioner och istället följde funktionalismens tankar om rena linjer och standardiserad utform-ning. Gårdarna är ofta blåsiga och lite utnyttjade. Redan från 1975 satsades pengar med bidrag från staten att upprusta och tillföra gårdarna fler kvali-teter (Persson & Stenmark, 1989). Idag är flertalet gårdar i behov av ytter-ligare en upprustning. Miljonprogrammets bebyggelse ligger ofta isolerade från annan stadsbygd, omgärdat av skogs- eller jordbruksmark med ett överskott av ytor och många stora gårdar och parkeringsytor. Olika om-råden har olika förutsättningar till stor del beroende på vilken hustyp som är aktuell.

Lamellhus Lamellhusen kan delas in i låga och höga hus. Låga lamellhus är ofta tre till fyra våningar, högst fem, medan de höga ofta är betydligt högre med runt 10 våningar.

Hushöjden på de låga lamellhusen påminner om de i 40- och 50-talsom-råden, många lägenheter har balkong indragna i husvolymen. Typiskt är att naturmarken inte sparades, att husen parallell- och vinkelställdes och att gårdarna blev rektangulära och relativt stora. I dessa miljöer kan gården upplevas ha restytor, det vill säga ytor som inte har någon funktion varken praktiskt eller estetiskt. Varje gård innehåller vanligen lekytor men saknar i många fall platser med lä. Parkeringsplatser och parkeringshus lades ofta i utkanten av bebyggelsen eller under gårdarna i p-hus. Husens entrésida är ofta vänd mot gården. Bjälklag och kompakterad mark under byggtiden har


begränsat många träds möjligheter att utvecklas naturligt och det händer därför att dessa gårdar helt saknar större träd.

Låga lamellhus i Östbergahöjdens avskilda bostadsområde, Stockholm. Husen är parallellställda med en öppen gård emellan. Ett offentligt gångstråk löper över gården.

De höga lamellhusen mäter sig ofta med landskapets skala snarare än med den mänskliga och är oftast parallellställda. Gårdarna saknar ofta en tydlig avgränsning mot omgivningen och är parklika. Lekytor, större träd och gräs är vanliga inslag på dessa gårdar liksom parkeringsytor på en del. Hu-sens höjd skapar kraftig slagskugga och kan generera hårda vindar.

Höga lamellhus i Axelsberg, Stockholm. Stora gårdar med angränsande gång- och cykelstråk. Större träd förekommer på gårdarna och i intilliggande parkstråk.


Många av lamellhusen, främst de låga, är loftgångshus. Det är vanligt att även nedersta våningen har loftgångar trots att de ligger i marknivå eller ½ trappa upp. Förbindelsen till varje lägenhet utanpå huset kan i vissa fall ge fasaden ett visst liv men många gånger är loftgångarna monotona, slitna och utan avbrott vilket ger ett ointressant intryck. Den här hustypen har ofta trapphus som sticker ut från husvolymen eller ligger på kortsidorna. Husens entréer upplevs ofta som utsatta och skuggiga.

Ett exempel på lamellhus med loftgångar i Husby, Stockholm.

Gemensamt för alla lamellhusområden är att privata zoner vanligen saknas närmast husen och att husentrén kan upplevas liten i förhållande till det sto-ra antal människor som tar sig hem via trapphuset. Kantplanteringar med buskar längs fasad samt mindre blommande träd är vanliga. Omfattande parkeringsytor eller p-hus omgärdar ofta bostadsområdet. Parkeringen kan med sitt perifera läge upplevas osäker och exponerad samt vara dåligt inte-grerad i den yttre miljön.

Punkthus Punkthusen, som har en liten bottenyta, lämpade sig väl att placera i kupe-rad terräng med svåra geotekniska förhållanden. Gårdar i egentlig mening saknas, istället finns kanske tillgång till omgivande natur eller parkmark. Markbearbetningen begränsas till planteringar runt entréer och parkerings-platser. Privata och halvprivata zoner saknas i allmänhet och det finns säl-lan lägenheter i bottenplanet. Där finns istället gemensamma lokaler, tvätt-stuga eller förråd. Höga hus kan generera byiga vindar vilket kan göra ytorna närmast huset utsatta. Parkeringsplatser finns i regel samlade på av-gränsade parkeringsytor och som kantstensparkering.


Punkthus i Årsta, Stockholm med omgivande park.

Principer för gårdsförnyelse När ett förnyelseprojekt tar sin början är olika intressenter inblandade. Des-sa har olika utgångspunkter och därför olika mål. För att få till ett fram-gångsrikt projekt som är effektivt vad gäller både tid och ekonomi är det viktigt att tidigt i förnyelseprocessen komma överrens och tydliggöra ett el-ler flera gemensamma mål. Nedan beskrivs först boendeperspektivet och därefter fasighetsägarens förvaltar- och byggherreperspektiv.

Boendeperspektivet De boende är brukarna av gården. Det är deras liv som levs i kvarteret. Trygghet, lagom socialt umgänge, trivsel samt stolthet är viktiga aspekter av ett bra boende. Den gemensamma gården är platsen som man tydligt de-lar med de andra i huset. Det kan kännas meningsfullt att själv kunna på-verka någon del av sin gård, även när man delar den med andra. Att ens boende, inklusive gårdarna, är tillgängligt är förstås nödvändigt. Alla som kan tänkas röra sig över eller vistas på gården ska kunna det. Det ska t.ex. vara framkomligt, kanter och trappor ska ha alternativa ramper, markbe-läggningen ska vara slät, man ska hitta till entréer och materialmöten kan fungera som ledlinjer.

Om de boende är delaktiga i förnyelseprocessen skapas ett större engage-mang, förståelse och stolthet för de åtgärder som utförs i samband med en upprustning.


Flexibla ytor på den gemensamma gården kan användas till festplats.

Fastighetsägarens förvaltar- och byggherreperspektiv Fastighetsägaren är ofta den som tar initiativet till en förnyelse. För fastig-hetsägaren finns främst två perspektiv, den som förvaltare och den som byggherre.

Som förvaltare är det självklart att en gård ska utformas med stor hänsyn till daglig skötsel och långsiktigt underhåll. En bra förvaltning kan förändra olika ytors funktioner allt eftersom brukarnas behov och aktiviteter ändras. En hög kvalitet på anläggning, material och växter underlättar skötseln. Skötselmaskiner ska kunna komma fram där ytor ska skötas och där gångar ska hållas framkomliga för de boende. Det är viktigt att materialmöten sker på ett sådant sätt att skötseln underlättas. Hårdgjorda ytor bör förekomma där slitaget är stort men inte på extensivt använda ytor där ogräset inte nöts av. Ogräsbekämpning är en viktig aspekt för att gården ska kännas väl om-händertagen. När man etablerar ny vegetation bör man välja stora växter och tät plantering, då känns gården inbjudande och är lättare att ta hand om redan från början. Vid upprustning av befintlig gård är det om möjligt av stort värde att bygga vidare på den stomme som redan finns där. Träd, mu-rar och rumsavgränsande häckar är exempel på sådant som kan sparas.


En stödkant av grus på asfaltsbanan innebär förenklad skötsel. En kantsten skulle hålla asfaltskanten på plats under en längre tid. Hägernäs strand, Sollentuna. Som byggherre ska de material som används skapa ett önskat uttryck för gårdens utformning samtidigt som de inte ska kosta för mycket. Vid en omvandling är det viktigt att se om vissa funktioner behöver förändras, t.ex. andra trafiklösningar, nya entréer eller privatisering av delar vid mark-lägenheter som skulle möjliggöra bättre nyttjande av gården. När upprust-ningen planeras bör man tänka långsiktigt, en extra satsning när en för-nyelse sker lönar sig med stor sannolikhet på sikt. Det gäller att komma över den kritiska punkten, det vill säga den punkt där de boende verkligen tycker om och månar om sin närmiljö och t.ex. plockar upp skräp från mar-ken. När detta sker inleds en positiv spiral där folk trivs allt bättre, vistas mer och mer på gårdarna, lär känna igen varandra varpå den sociala kon-trollen ökar. När man passerar och kommer över denna gräns går inte säga så där rakt av. Det är plats och situationsbundet. Det man kan anta är att även om satsningen är större än vad som krävs för att nå den kritiska grän-sen så blir det ändå billigare sett i ett längre perspektiv eftersom en ny upp-rustning inte behövs om några få år igen. Den positiva spiralen glädjer både boende och fastighetsägare, boendet blir attraktivt och fastighetens mark-nadsvärde ökar.


Den blå linjen visar ett tänkt marknadsvärde. Om investeringen innebär att man hamnar under det kritiska linjen sjunker marknadsvärdet allt eftersom området förfaller. Om investeringen innebär att man hamnar över linjen stiger trivsel och marknadsvärdet mer och mer. KlasTham, Ideagram on value, 1994.

Utgångspunkter För en lyckad förnyelseprocess med bra resultat bör en önskad social zone-ring klargöras. Det vill säga att den fysiska utformningen bör tydliggöra den karaktär (från privat till offentligt) som är aktuell. Det ska kännas be-kvämt att vistas på hela gården. För att detta ska vara möjligt måste gårdens stomme stödja denna önskan och markera olika gränser och rum. De plat-ser som bildas ska möbleras med lämplig utrustning eller lämnas orörda. Dessa ska tillgodose vistelse på gården under olika väderförhållanden och tider på dygnet och året och man ska känna sig trygg när man vistas på el-ler passerar en gård.

Om ovanstående aspekter stödjer varandra och skapar en bra helhet kan man anta att gårdarna känns trivsamma. Trivseln på gården är också kop-plat till hur hemmastadd man känner sig där och att man upplever att går-den har en identitet, en egen karaktär som särskiljer sig från andra gårdar i området. Denna karaktär kan bero på en mängd saker, t.ex. ett karaktäris-tiskt stort träd, en vacker utblick, en dominerande färg, ett konstverk eller en speciell lekplats.

De utgångspunkter som bör ligga till grund för en förnyelseprocess i mil-jonprogrammets områden tydliggörs nedan, dessa är zonering, utemiljöns stomme, funktioner och möblering, klimat- och väderskydd samt trygghet.

Zonering Att arbeta med zonering som stödjer det sociala livet på gården är en bra metod att förstå vilka element och funktioner som bör rymmas i gårdens olika delar. Vi talar om fyra olika typer av zoner. Dessa är:


Offentlig zon. En offenlig zon är en del av staden i stort och ligger ofta utanför/intill om-rådet. Genomgående gångstråk över gårdar liksom gator, parkeringsplatser och mellanrum som inte är egentliga gårdar upplevs vanligen som offent-liga zoner. Gårdar tillhörande höga hus med otydlig avgränsning mot om-givande mark upplevs mer offentliga och nyttjas därför av färre boende.

En stödmur markerar och tydliggör gränsen mellan det offentliga och halvoffentliga, Hisings backa, Göteborg.

När förgårdmarken höjs tydliggörs områdets utsträckning och zonen närmast husen blir fredade, Västerås.


Halvoffentlig zon. Det halvoffentliga bör vara en självklar del av ens boende även om de bo-ende inte direkt känner igen alla som vistas där. Här bör finnas umgänges-platser och lekplatser och man bör kunna ta med sig en bok ut och läsa i lugn och ro, det kan vara på gården eller, om gård saknas, i närheten av hu-set.

Halvprivat zon I det halvprivata liksom i det halvoffentliga bör de boende känna sig hem-ma även om man delar det med sina grannar. En halvprivat zon är en plats där man känner igen de som vistas där. Om man ser ett nytt ansikte rea-gerar man. Trapphus med tillhörande entrézon på gården är ett sådant ställe som bör upplevas vara halvprivat. Här bör det finnas möjlighet att slå sig ner och småprata. Denna typ av zon saknas ofta i miljonprogramsområden då antal lägenheter/husentré är många och inget i den fysiska utformningen talar om att detta är en plats med mer privat karaktär än den övriga gården.

Privat zon En privat zon är en plats där endast ett hushåll har tillträde, t.ex. en uteplats. Nedanför lägenheter med lågt sittande fönster upplevs det ofta som för pri-vat för att nyttjas av alla på gården. Dessa områden kan med fördel ut-nyttjas till uteplatser. De privata zonerna ligger alltid i anslutning till huset och de skapar mjuka övergångar mellan hus och gård med personlig prägel, variation och liv. Privata uteplatser behöver ha en avgränsning mot den gemensamma halvprivata eller halvoffentliga gården.

En tydlig avgränsning mellan uteplats och gård ger en trivsam övergång mellan hus och gård samtidigt som ytan närmast husen får en tydlig funktion. När de boende vistas på sina uteplatser får gården liv, Gårdsten.


De olika zonerna övergår i varandra, ibland är det tydligt var gränsen går dem emellan och ibland är gränsen mer diffus. Speciellt svårt är det med gränsen mellan det halvoffentliga och det halvprivata. På mindre gårdar kan den halvprivata karaktären finnas på hela gården. I miljonprogramsom-rådena är gårdarna ofta stora och det bor många personer vid en gård. Då är det viktigt att tydliggöra den halvprivata karaktären vid entréerna för att skapa en god övergång mellan den mer eller mindre allmänna utemiljön och den privata bostaden.

Sektion genom gård som visar dess zonering.

I allmänhet upplevs det som mer positivt när gränserna mellan zonerna är tydliga. Om man direkt känner på sig i vilken typ av zon man vistas i kän-ner man sig tryggare. Detta kan utnyttjas genom att medvetet arbeta med olika typer av gränsmarkeringar. En låg mur eller häck kan t.ex. visa den privata uteplatsens utsträckning. På samma sätt kan den halvoffentliga går-den tydliggöras genom att bearbeta gränsen mot det offentliga. Olika typer av hägnader men också solitärträd eller en kompletterande byggnad kan öka rumsligheten på gården. Detta är kanske allra viktigast vid punkthus som ofta helt saknar känslan av halvoffentliga och halvprivata zoner.

En gård som upplevs trivsam har ofta generösa privata zoner, en tydlig avgränsning samt har hus med inbjudande halvprivata entréer.

Utemiljöns stomme Det är viktigt att utemiljön har en väl fungerande stomme som står sig över tiden och möjliggör den önskade sociala zoneringen. Möbleringen och går-dens funktioner ska kunna förändras utan att stommen behöver det. Om stommen fungerar kan den vara kvar vid en förnyelse men om den är i då-ligt skick behöver gården en större upprustning.

Stommen består främst av olika avgränsningar men också av golv och tak. Avgränsningarna, eller väggarna, kring gården utgörs oftast av byggnader, hägnader och träd. De skapar rumslighet och har lång livslängd. Rumslig-heten ger arkitektoniska ramar och förutsättningar för det sociala livet (se zonering). Hägnader kan vara mer beständiga, som murar, eller mer utbyt-bara, som häckar eller staket.


Nymålade fasader och förändrade balkonger ger ett trevlig intryck. De nya balkongerna har blivit djupare, fått nya fronter och ett sidobetongelement har ersatts av en pelare. Hisings Backa, Göteborg.


Häck, pergola, låg mur och staket är trädgårdens föränderliga väggar.

Fasader, mindre byggnader, murar och höga plank utgör gårdens fasta väggar

Golvet hör också till utemiljöns stomme och bör stödja gårdens karaktär i övrigt. Det kan vara t.ex. en böljande gräsyta eller en hårdgjord ”torg”- gård. Uterummets huvudsakliga tak är himlen. Takutsprång vid entréer, trädkro-nor och pergolor är andra element som skapar platser med skydd mot sol och regn samt mindre rum i det större gårdsrummet.

Träd och buskage är också rumsavgränsare på gården.

Hårt underlag är till för att gå på. Gräsytor som golv är mjuka och behagliga att leka och sitta på.

Takutsprång och träd är platser för möten och skydd mot väder.


Funktioner och möblering Vissa grundfunktioner bör finnas på, eller i anslutning till, en gård där människor vistas och ska erbjuda något för olika tillfällen i livet. Lek för barnen, sittplatser för vila och samtal, cykelparkering, bilparkering, angö-ring för flytt och hämtning, större ytor att samlas på och springa på är ex-empel på dessa grundfunktioner. Behovet av funktioner kan ändras över ti-den och möbleringen bör vara flexibel. För den strukturella uppdelningen står utemiljöns stomme, se ovanstående rubrik.

En del funktioner såsom sophantering, brandskydd, avvattning, angöring och parkering är krav. Andra bör finnas i mån av intresse från de boende t.ex. grillplatser och odling. Gemensamma funktioner läggs med fördel i den halvoffentliga zonen ute på gården, gärna i anslutning till gemen-samma lokaler. Funktioner för de boende i ett hus läggs i närheten av en-trén i den halvprivata zonen. En lekyta precis nedanför ett sovrumsfönster kan upplevas störande men om den istället ligger i den gemensamma zonen på gården och kan ses från fönstret kan den upplevas som berikande. Ytor för parkering bör kilas in i bebyggelsen och inte placeras i utkanten av den-samma. Man kan dra stor nytta av de rörelser som parkeringar, källsorter-ing och tvättstugor skapar, flerfunktionella ytor fungerar vid många tillfäl-len och ger bättre förutsättningar för liv och rörelse.

Kombinerade funktioner t.ex. murar fungerar som avgränsning, sittplats eller grilluppställning kan bli välutnyttjade. En avgränsning av buskar kan fungera som en rolig lekmiljö, ett bra fågelställe eller till att dölja en kompost.

Informella möten underlättas om det finns något att stödja sig mot när samtalet utvecklas till mer än en hälsningsfras. I anslutning till huset kan det innebära pelare eller murar att luta sig mot. Ute på gården kan träd-stammar, pollare, belysningsstolpar och lekutrustning fungera på samma sätt.

Möten Vila, samtal, tystnad.


Samling och fest Parkering

Lek

Klimat- och väderskydd Vid gårdsutformning är det viktigt att skapa olika platser som ska kunna nyttjas och uppskattas vid olika väderlek. Soliga platser, t.ex. mot en vägg, är viktiga för att nyttjas vår, höst och till och med vinter. Skuggiga platser är nödvändiga varma sommardagar då solen gassar. I synnerhet trädskugga upplevs som behaglig. Regnskydd ska finnas i anslutning till entréer och kanske vid någon samlingsplats på gården. Den upplevda temperaturen ut-omhus är till stor del beroende av hur mycket det blåser. Att skapa trevliga platser med lä bidrar till större utnyttjande av gården. På en bostadsgård bör man också ha möjlighet att uppleva tystnad, från omgivande buller el-ler stojiga ungar, en plats att dra sig undan på.

Trygghet En trygg boendemiljö är en förutsättning för att trivas och innebär bl.a. att man har överblick, alternativa gångvägar, tydliga och öppna entréer och trapphus. Det innebär också en leksäker gård utan risk för konflikter med trafik liksom att man känner till vilka som är ens grannar och att man kan urskilja ansikten i lampljus.

I Bo Tryggt 05 beskrivs sociala och situationsbaserade orsaker till brott. Vid gårdsutveckling kan man i första hand påverka de situationella orsa-kerna. Det handlar dels om förståelse för var brott begås och var man upp-


lever otrygghet. Trygghetsskapande åtgärder sammanfattas i Bo Trygg 05 i följande fyra punkter: 1. Ögon De allmänna och gemensamma markytorna ska kunna överblickas av män-niskor som rör sig ute och /eller från fönster. Tänk därför på fönsterplacer-ing, belysning och siktlinjer. Verka för att de allmänna ytorna används un-der stora delar av dygnet. 2. Tydlighet Nödvändiga gångstråk ska vara gena och trygga. Markera vad som är till för alla och vad som är enskilt. I vissa fall krävs fysiska avgränsningar, t.ex. staket och grindar, i andra fall räcker det med symboliska gränser, t.ex. ändrad markbeläggning eller portal. 3. Inbrottsskydd Skyddet ska vara väl integrerat i byggnaden. Undvik att markera skyddet för mycket, eftersom det kan öka otryggheten och provocera till brott och vandalisering. 4. Skötsel Byggnader och utemiljö bör hållas i gott skick. Kontrollera regelbundet och åtgärda snabbt. Ovårdade miljöer ökar vandalisering och otrygghet. Ta bort klotter, städa, ansa etc.

Genom att otrygghet har ett visst samband med brott innebär det att brottsförebyggande åtgärder samtidigt kan vara trygghetsskapande. Å andra sidan kan åtgärder som alltför starkt koncentrerar sig på att stänga in och skydda sig skapa segregation, kanske också leda till ökad brottslighet.

Brister och möjligheter på gårdarna Brister Ett av problemen med miljonprogrammets gårdar är att de inte upplevs vara trygga, det innebär att gårdarna inte används i så stor utsträckning vil-ket i sin tur gör gårdarna ännu otryggare. Att husen ofta bara har en entré även när det finns många lägenheter per hus gör att man inte känner, eller ens känner igen, sina grannar vilket ger en opersonlig känsla. Gården upp-levs inte vara en del av ens boende, bara en transportsträcka på vägen hem.

Den sociala zoneringen är otydlig, det saknas oftast privata och halv-privata zoner. Bottenvåningar har ofta höga socklar eller rymmer funk-tioner som förråd, tvättstuga eller gemensamhetslokaler vilka sällan använd och i allmänhet har de små eller inga fönster. Övergången mellan gård och hus är ofta antingen direkt, dvs gräs eller asfalt fram till fasad, eller så finns ett ensartat buskage längsmed huset. Till detta kommer ofta ett långvarigt förfall av gårdarna. Trots att den dagliga skötseln många gånger är bra ser gårdarna slitna ut och människor har en tendens att inte måna lika mycket om slitna som om välhållna platser.


När gården möter husfasader direkt blir intrycket hårt och ovälkomnande, Lövgärdet och Göteborg.

Möjligheter En stor fördel med miljonprogrammets gårdar är att det nästan i samtliga fall finns fysiskt utrymme att göra en förändring. Detta faktum gör att man kan strukturera upp gårdarna och den angränsande miljön, förtydliga zone-ringen och avgränsningarna. Områden med otydlig funktion kan samtidigt integreras i utformningen.

Ett trevligt sätt att möjliggöra möten är att skapa behagliga platser längs korsande stråk och vid entrézoner, lekplatser, utrymmen vid sopstationer och tvättstugor med möjlighet att luta sig mot något, slå sig ner, och kanske skydda sig mot vind och regn. Genom spontana möten lär man känna sina grannar och kan skilja på utomstående och kända ansikten vilket skapar trygghet. Entrén till huset bör vara inbjudande och välskött. Här passerar alla boende och det kan vara lämpligt med prydliga inslag såsom blom-mande buskar, fin belysning, sittplats (kan var informell sittplats t.ex. en mur) och något vintergrönt som sköts av förvaltningen.

Exempel på omgjorda och tydligare entréer från Östberga, Stockholm, och Hisings backa,Göteborg.

På gården kan man skapa möjlighet för olika typer av aktiviteter och vila så att gårdarna används och upplevs vara en del av boendet.

Bor man i en marklägenhet bör en egen uteplats finnas och om man har en loftgång eller bor ½ plan upp kan balkongdörr med en trappa byggas ner till marken.


Exempel på privata utgångar.

Även gemensamhetslokaler och tvättstugor kan få en uteplats då den otyd-liga zonen närmast fasad får en form och ett innehåll.

Om gårdens avgränsning mot det offentliga är otydlig kan element tillfö-ras som markerar gränsen, det kan vara t.ex. en lekplats eller en låg sittbar mur.

På gården och från sitt fönster ska man kunna känna av säsongens väx-lingar i ett varierat växtmaterial. När skötseln sker med hjälp av de boende kan ogräsrensning av finytorna lämpligen skötas av de boende.

En möjlighet är att komplettera befintlig bebyggelse med ny, antingen med andra typer av bostäder eller med nya cykelförråd, gemensamhets-lokaler, sophus eller liknande. Ibland kan det vara en god idé att riva hela eller delar av befintliga hus.

Nya parhus kompletterar den befintliga bebyggelsen som kan skönjas i bakgrunden (som har förnyats bl.a. genom att husen har terrasserats, Gårdsten)


När det är möjligt bör man ta med husens fasader i förnyelsen då de till stor del påverkar gårdarna uttryck. Ett exempel är att förnya loftgångar och en-tréer.

Exempel på hur ett område förnyats med breddade loftgångar som är halvprivata entrézoner, ej ombyggt samt ombyggt hus i Östberga Stockholm. Gårdarnas utseende bör vara sinsemellan olika, alla behöver inte ha lika mycket lekutrustning eller gräsyta.

33

Ekonomi och livscykelkalkyler

Fastighetsägarnas ekonomi Enligt Bejrum (1993) är den grundläggande drivkraften rent ekonomiskt för en fastighetsägare att försöka få högsta möjliga driftnetto för sin fastig-het. Driftnettot tillsammans med avkastningskravet avgör värdet för fastig-heten, högre driftnetto ger högre fastighetsvärde. Driftnettot utgör diffe-rensen mellan hyresintäkten å ena sidan samt drift och underhåll å andra si-dan. Driftnettona blir ofta lägre realt sätt ju äldre byggnaderna blir, detta på grund av att byggnaderna blir mer slitna och nergångna med tiden. För att förbättra driftnettona så genomförs fastighetsinvesteringar av olika slag, detta kan röra sig om allt ifrån fullständiga upprustningar eller nybyggna-tioner till mindre ombyggnationer. Det ekonomiska huvudmålet med dessa investeringar är att på olika sätt förbättra fastighetens driftnetto och därmed även fastighetens värde.

Det finns olika sätt att angripa och förbättra driftnettot, ett sätt är att fo-kusera på kostnaderna och göra investeringar som minskar kostnaderna på sikt. Exempel på kostnadsminskade åtgärder kan vara att investera i bygg-nadernas klimatskal för att på så sätt sänka energiförbrukningen och där-med driftskostnaderna för fastigheten. Det finns även många åtgärder och investeringar som leder till att driftnettot kan förbättras genom högre hyror. Exempel på investeringar som leder till höjda hyror kan vara allt ifrån lo-kalanpassningar till total upprustning av ett helt område.

För miljonprogrammet så krävs ofta mer kreativa lösningar för att lyckas med långsiktiga driftnettoförbättringar. På kort sikt är det lätt att påverka driftnettot positivt genom att inte bry sig om att underhålla byggnader och utemiljö. En sådan strypning av drift och underhåll leder dock till lägre driftnetton på sikt, detta i form av ökad förslumning vilket leder till lägre efterfråga och därmed lägre hyror och högre vakanser i området. Denna negativa spiral går att vända, med hjälp av totala upprustningar och åtgär-der som höjer efterfrågan för området. Det är viktigt att fokusera på lång-siktighet när det gäller fastighetsekonomi, speciellt i miljonprogrammets områden.


Livscykelkalkyler bakgrund För långsiktiga investeringsbedömningar, menar Bejrum (1993) att livs-cykelkalkyler kan utgöra ett mycket bra verktyg. Det är främst i tidiga ske-den av processen som den här typen av kalkylering kan vara till stor hjälp, detta för att göra en så bra investeringsbedömning som möjligt. Livs-cykelkalkylering är lämplig för såväl nybyggnation som ombyggnation av fastigheter.

Livscykelekonomiska kalkyler delas in i två huvudtyper, lönsamhets-orienterade, Life Cycle Profit (LCP) och kostnadsorienterade, Life Cycle Cost (LCC). Målet med en LCP är maximal lönsamhet medan målet för en LCC är minimal kostnad. LCC är mest anpassade för komponent- eller byggnadsdelsnivå. LCP passar bra på byggnads- och fastighetsnivå, men också för hela fastighetsbestånd.

Livscykelkostnaden beräknas oftast som investeringskostnaden sam-manlagd med nuvärdet av framtida kostnader. När det gäller inkomstba-serade livscykelkalkyler så räknas även nuvärdet av framtida hyror in i kalkylen. För att göra beräkningar av den här typen krävs kunskap om eller en bedömning av kalkylränta, prisutveckling samt livslängd (kalkylperiod).

En viktig egenskap gällande livscykelkalkyler är att de tvingar besluts-fattaren att fundera igenom problemet samt formulera olika åtgärdsexem-pel. Kalkylerna blir ofta grova, eftersom många ingående värden ej är giv-na samt att det ofta handlar om längre tidsrymder.

Livscykelperspektiv vid gårdsförnyelse Det finns olika sätt att se på utemiljön i området, rent ekonomiskt. Anting-en tittar man enbart på gårdens kostnader och hur dessa kan sänkas på bästa sätt, genom val av metoder eller olika materialval.

Men förutom kostnadsaspekten har gården även andra ekonomiska för-utsättningar, exempelvis så kan ökad trivsel och trygghet leda till ökad ef-terfråga för området och på så sätt även leda till reala hyreshöjningar för området på sikt.

I mer utsatta områden med vakanser så kan även upprustning av utemil-jön leda till att vakanserna sjunker och på så sätt bidrar till bättre ekonomi för fastighetsägaren. Brottslighet och dess kostnader är även en annan aspekt som påverkar ekonomin för området på olika sätt, så kan brottslig-heten stävjas på olika sätt så bidrar även det till bättre ekonomiska resultat. Dessa olika infallsvinklar belyses nedan i den livscykelmodell som är ut-vecklad i det här projektet.

35

Program- och projekteringspro-cessen

Beskrivning av program- och projekterings-processen För att möjliggöra en effektiv process är det viktigt att själva processen är klar och tydlig och att de inblandade vet hur projektet ska genomföras. Till att börja med måste projektets förutsättningar läggas fast och fastig-hetsägaren bör ta beslut om genomförande och förankra det i sin egen or-ganisation och hos sina hyresgäster. Därefter bestäms projektets omfattning vad gäller resurser, i både tid och pengar. En projektorganisation med byggherre, förvaltare och konsulter organiseras. I projektets inledande skede måste bygglovhandläggare kontaktas och rela-tionshandlingar eller annan befintlig bygghandling för gården måste bestäl-las. En första projektplan med tid, personal och budget slås fast och konsul-ter anlitas.

En inventering av gården görs sedan. Alla i projektgruppen bör besöka gården och fylla i listan VAD HAR VI? Resultatet diskuteras i gruppen och ligger till grund för en första målbeskrivning, använd VAD VILL VI? -listan. Det är viktigt att det tidigt i projektprocessen slås fast gemensamma mål för att underlätta en effektiv process med gott resultat som har hög kvalitet.

En digital inmätning av gården beställs sedan. En gåtur med de boende bör planeras in när projektgruppen är något insatta men ingenting ännu är löst. De boendes synpunkter bör vara med redan i förslagsskissen. Därefter tas en illustrativ förslagshandling fram med kalkyl. Det är viktigt att kon-trollera att önskat innehåll finns med från målbeskrivningen. Genom-förandet av förnyelsen inleds med att beslut tas till omfattning av innehåll, tid och pengar samt medverkande. En bygglovhandling tas fram och, om det behövs, söks bygglov. En bygghandling projekteras och beslut med byggherre, de boendes synpunkter och bygglovet följs kontrolleras. Anläggningsarbeten handlas upp eller organiseras internt. Byggmöte med projektör och entreprenör för processuppföljning genomförs vid minst ett tillfälle. I samråd med byggherre och de boende planeras anläggnings-


arbetet för minsta möjliga störning. Med jämna mellanrum stäms projekt-planen av i projektgruppen.

För att avsluta projektet är det viktigt att göra relationshandlingar som fastighetsägaren kan använda för framtida drift. En besiktning ska göras för att juridiskt lösa entreprenaden och garantiskötseln är viktig för att inte spo-liera projektets kvalitet. Avslutningsvis bör en utvärdering av projektet gö-ras i projektgruppen.

Möjlig effektivisering För att få en effektiv programprocess är det viktigt att lyfta rätt frågor så ti-digt som möjligt. Grunden för ett bra resultat är att det är ekonomiskt, även långsiktigt, att kvaliteten är god och att projektet har de boende med sig. Följande verktyg, som beskrivs mer ingående i nästa kapitel, underlättar och effektiviserar processen.

Checklistor Checklistorna som har arbetats fram till denna rapport är gjorda för att alla i projektgruppen ska se vilka värden och brister det aktuella projektet har. Eftersom det inom projektgruppen finns olika utgångspunkter och alla in-blandade har sina intressen har de ofta initialt olika mål. Därför är det vik-tigt att gemensamma mål slås fast i projektets inledande skede.

Gåtur För att de boende ska involveras och bidra med viktig kunskap är gåturen ett bra verktyg för att på ett effektivt sätt få fram mycket information på kort tid.

Livscykelmodell Verktyget kan förkorta beslutstiden nämnvärt genom att ge en snabb eko-nomisk bild av åtgärderna och dess effekt. Tidsvinsten ligger i att uteslut-ning av mindre bra alternativ snabbt kan göras med hjälp av kalkylerna. Detta leder till en effektivare process samt förhoppningsvis kreativare lös-ningar.

Behovet av samverkan mellan olika parter Det är viktigt att samtliga parter berörda av en gårdsupprustning samverkar redan från början. Exempel på ett område där kommunikationen fungerat väl är Gårdsten i Göteborg. I Gårdsten har de boende haft stort inflytande före, under och efter renoveringarna, vilket resulterat i att stora förbättring-ar skett i området. Enligt boendeundersökningar i området har kundnöjdhe-ten stigit markant. Delaktighet från boende och ett väl fungerande samarbe-te de olika parterna emellan anses vara en av framgångsfaktorerna för om-rådet.

37

Praktiska verktyg vid genomfö-randet

Checklistor Checklistor är ett bra verktyg för att effektivisera processen när utemiljön ska förnyas. De bör användas i ett tidigt skede för att så snart som möjligt upptäcka de brister och möjligheter som finns med den aktuella gården/om-rådet samt komma överens om gemensamma mål med förnyelsen.

Det är viktigt att se checklistorna som ett verktyg, en del av processen som helhet. Även om olika aspekter går att bocka för innebär det inte i sig att gården/området är välgestaltat och trivsamt. En trevlig gård är en gård som rymmer alla nödvändiga funktioner och ger möjlighet till vissa aktivi-teter, men den är också rätt i sitt sammanhang, har en god rumslighet, känns tydlig och trygg. Detta innebär att de boende tycker om sin utemiljö och väljer att vistas där i högre utsträckning. I bästa fall skapas en positiv spiral, allt fler människor vistas på gården, den upplevs som tryggare och trivsammare, de boende bryr sig mer och mer och tar själva ett allt större ansvar, de skräpar t.ex. inte ner, klottrar inte, det upplevs trivsammare och än mer folk vistas ute. Hur man uppnår denna trivsamma gård är en kom-plex fråga som kräver gedigen kunskap och erfarenhet. Checklistorna hjäl-per till att få upp ögonen i ett tidigt skede för vilka specifika problem och vilka möjligheter den aktuella gården eller områden har.

De två checklistorna VAD HAR VI? och VAD VILL VI? ligger som bilagor till denna rapport. De ansluter till de checklistor som är framtagna av Bo Tryggt 05.

VAD HAR VI? -listan tar upp viktiga aspekter för att få en trevlig gård. Den används för att samla och tydliggöra de olika värderingar och uppfatt-ningar om gården som finns inom projektgruppen och bör genomföras en-skilt. Alla uppfattar situationer olika och det gäller även för bostadsgårdar. Man uppfattar olika värden och brister och värderar dem olika. Därför är det viktigt att listorna utvärderas tillsammans i gruppen så att en gemensam utgångspunkt kan slås fast.

VAD VILL VI? –listan undersöker vad som kan och bör förändras. För att belysa uppdragets komplexitet bör även denna lista göras enskilt, då var och en i gruppen får reflektera över vad hon eller han tycker är viktigt. Där-


efter är det dags för en genomgång där en gemensam målsättning för det aktuella projektet slås fast.

Vissa aspekter och fakta är svåra att upptäcka på plats men har stor bety-delse för hur utemiljön bör utformas. Dessa finns ej med på checklistorna. En del saker bör man ta reda på innan man besöker platsen. Boendesammansättningen är ett exempel som påverkar hur utemiljön an-vänds och kan användas om rätt förutsättningar finns. Vilken ålders-struktur, hur många barnfamiljer, vilka kulturella bakgrunder som finns re-presenterade, hur stor del arbetssökande och många pensionärer är exempel som kan påverka hur utemiljön används. Är det t.ex. många småbarn, ar-betssökande och pensionärer i området finns goda grunder att anta att en stor del av de boende är hemma om dagarna. Fakta om området och om husen är också bra att ha klart för sig i ett tidigt skede. När området bygg-des, vilken hustyp, hur många lägenheter per entré och om gården ligger helt eller delvis på bjälklag är exempel på sådant som är del av förutsätt-ningen. Är det många lägenheter per entré är den sociala kontrol-len/tryggheten ofta sämre än om det är färre per entré. Huruvida gården lig-ger på bjälklag eller inte spelar stor roll när man planerar gården, t.ex. för hur mycket last gården klarar och om det är möjligt att erhålla tillräckligt planteringsdjup.

En annan viktig aspekt är områdets integrering i samhällsstrukturen i stort, t.ex. hur goda kommunikationerna är till övriga staden. Brand-säkerhet, hur framkomligheten är för brandfordonen ser ut, är en annan aspekt.

Miljöaspekter är viktiga men också svåra att upptäcka och värdera på en befintlig gård. Det viktiga är att vid förnyelsen låta miljöfrågorna genom-syra hela processen, från materialval och sophantering till transportaspekter och biologisk mångfald.

Checklistorna tar upp viktiga utformningsaspekter. De har alla på olika sätt betydelse för utformningen av en välgestaltad gård/område. Att en gård/område är välgestaltad innebär att helheten är god, även inkluderat andra aspekter som t.ex. relationen med omgivningen. Checklistorna inne-håller funktions- aktivitets-, trivsel- och karaktärsaspekter. De är strukture-rade så att olika typer av funktioner och aktiviteter kommer först, sedan trivselaspekter och avslutningsvis ej mätbara övergripande karaktärsdrag. Allmänt (VAD HAR VI?) Ett uppskattande och konstaterande av allmäntillståndet på gården/i områ-det. Målpunkter (VAD HAR VI?) Målpunkter påverkar hur människor rör sig, eller vill röra sig, över gårdar-na. Huvudmålsättning (VAD VILL VI?) Det är av stor vikt att medvetandegöra vilket eller vilka målen med förnyel-sen är. Möblering Olika typer av möblering ger fler möjligheter och större flexibilitet i an-vändandet av gården.

Praktiska verktyg vid genomförandet 39

Aktivitet Det ska finnas plats för olika typer av aktiviteter. Dels sådana som är styr-da, t.ex. lek och grillning, men också ytor som är flexibla och kan nyttjas efter de boendes egna önskemål och behov.

Med småbarnslek menas en mindre ordnad lekplats för barn upp till 5 år, Målet är att denna typ av lekmöjlighet ska finnas på varje gård. Med stor-barnslek menas en mer tilltagen lekplats De större barnen rör sig över ett större område och denna typ av lekplats bör komplettera småbarnsleken och finnas på ett ställe i varje kvarter/område. Bollspel är liksom storbarn-leken något som bör finnas på ett ställe i området, med fördel intill stor-barnsleken för att öka attraktionskraften. Markmaterial En variation av markmaterial möjliggör olika typer av användning och ak-tiviteter. För många olika markmaterial kan dock ge ett osammanhängande intryck. Då kan man förenkla ytorna och eventuellt riva en yta. För få ma-terial kan å andra sidan ge ett monotont och tråkigt intryck. Parkering Att kunna se bilen från sin lägenhet är ofta ett önskemål. Kan man inte det så är trygghet och säkerhet extra viktigt, både personligt och gällande bilen. I miljonprogramsområden saknas ofta en närbelägen möjlig p-plats för rö-relsehindrade vilket är standard idag. Tillfälligt stopp för taxi, färdtjänst och in- och urlastning bör kunna vara möjligt nära entréer utan att den van-liga trafiken kör på gården.

Cykelparkeringar bör vara placerade nära entréer och vara synliga från lägenheterna. Om det är möjligt kan ett cykelförråd anläggas. Frågor om vad man kan göra för att öka trygghetskänslan och få ner antalet brott i och kring p-hus i utkanten av områden är centrala. Är det möjlig att komplet-tera med ny bebyggelse eller är bilburar, belysning eller kameror något al-ternativ? Sophantering Hur sophanteringen går till har betydelse för hur gården kan utformas, vil-ken trafik det blir och även hur stor volym sopor det blir. I princip önskas sophantering på få ställen som är strategiskt placerade. Det ska vara prak-tiskt för de boende att slänga soporna samtidigt som det ska vara enkelt att hämta dem utan att behöva köra på bostadsgårdarna. Sopnedkast i varje trapphus innebär, förutom risk för dålig lukt i trapphusen, att sopbilen mås-te köra fram till varje port. Det innebär en påkörningsrisk samtidigt som gården måste utformas för att de ska komma fram. Används en stor under-jordsbehållare kan hämtningen ske mer sällan, ca varannan vecka.

Har man källsortering minskar volymen hushållssopor samtidigt som återvinningsbara material tas till vara. En särskilt grovsophantering mins-kar belastningen på den vanliga sophanteringen. Ett bytesrum där man stäl-ler in bättre begagnade saker kan vara ett intressant komplement till övrig sophantering.

Att ha möjlighet till kompostering är bra när skötseln är god och jorden kan komma till användning. Det finns mekaniska varianter som mal ner avfallet.


Sopsug är ett bra alternativ som innebär att körning på gårdarna helt kan undvikas och gårdarna kan utformas friare. Avvattning En bra avvattning beror till stor del på höjdsättningen. Vattnet bör rinna från fasader för att förhindra fuktskador. Dagvatten bör ledas till grönytor för att infiltreras. Det är bra med ett lokalt kretslopp och man kan minska belastningen på det kommunala dagvattennätet. Eventuellt kan man ha för-dröjningsmagasin och på andra sätt arbeta med lokalt omhändertagande av vatten.

I lågpunkter bör det finnas brunnar så att inte vattnet bli stående vilket ger sumpiga grönytor, gångytor eller vistelseytor med vattenpölar, på vin-tern kan det frysa till isfläckar. Vattnet bör inte heller ledas över gångstråk eller nedför trappor och ramper. Tillgänglighet Gårdarna ska vara tillgängliga för alla. Det ska vara lätt att hitta och det ska vara fysiskt framkomligt. Barn, gamla, synsvaga, rörelsehindrade och de med kognitiva handikapp ska liksom alla andra kunna ta sig fram och nytt-ja utemiljön. Vegetation En varierad komposition ökar i allmänhet trivseln. Många miljonprograms-gårdar har stora monotona planteringsytor eller buskage. I vissa fall saknas träd helt eller deras tillväxt är hämmad. Blommor och blommande buskar och träd accentuerar årstidsväxlingar liksom vegetation med höstfärg och bär eller frukt. Konst Konst kan användas för att ge gårdar något kännetecknande, något plats-specifikt. Det kan handla om integrerade element, som t.ex. lekskulpturer eller något infällt i markbeläggningen eller att varje enskild entré ges iden-titet med olika musik. Fristående objekt som skulpturer är andra alternativ. Klimat För att en gård ska uppfattas som trivsam ska det finnas möjlighet att njuta av det goda vädret och skydda sig mot vind och regn. Buller är många gånger ett problem och man bör på varje gård kunna vistas på en tyst plats. Trygghet En av de absolut viktigaste aspekterna av en trivsam gård är att den är trygg. Det gäller att man känner sig trygg gentemot andra människor, dvs. att man har god överblick och att man uppfattar om någon annan är på går-den och vem det i så fall är. Om man upplever att det är otryggt ska det fin-nas alternativa vägar att välja. Man ska förstås känna sig trygg under dyg-nets alla timmar och därför är belysningen viktig. En trygg miljö utomhus är ofta belyst i kanterna, t.ex. mot fasader, i angränsande naturmark etc. Då tecknas siluetter mot bakgrunden och ingen kan gömma sig i otäcka mörka hörn. Sedan måste förstås gångvägar ha tillräcklig belysning för att man ska uppfatta eventuella fasta eller tillfälliga hinder. Generellt kan man säga


att belysningen ska vara väl avbländad och att färgåtergivningen ska vara hög.

Trygghet innefattar även att man inte upplever någon risk att bli påkörd av olika fordon när man vistas på gården. Tydlighet I detta fall är det tydligheten av den sociala zoneringen som avses. Ute-miljön kan delas in i olika zoner beroende på hur de uppfattas rent socialt. Dessa zoner är de privata, halvprivata, halvoffentliga och offentliga zoner-na. För att de olika zonerna ska vara tydliga är avgränsningarna dem emel-lan viktiga. Det kan handla om låga häckar, murar, spaljéer, portiker eller andra markörer som ett solitärträd eller ett konstverk. Om den sociala tyd-ligheten är god känner människan på sig hur hon ska bete sig, vad som ska ske och vad som förväntas av dem. Här följer en kortfattad beskrivning av de olika zonerna: • Offentlig zon

Här kan alla vistas utan att uppleva att man gör intrång i någon annans revir.

• Halvoffentlig zon Här känner de boende sig som hemma, andra kan vistas där men upple-ver att de är på någon annans revir, t.ex. en bostadsgård.

• Halvprivat zon Här kan man förvänta sig att man känner igen alla som passerar eller vistas, t.ex. vid husentréer.

• Privat zon En privat zon är en plats där endast ett hushåll har tillträde, t.ex. en ute-plats.

Rumslighet Gårdens storlek jämfört med husens höjd är en viktig aspekt av hur gården upplevs. Ibland beskrivs detta som gårdens skala. Om gården är för stor känns den öde och man kan känna sig utsatt. Är gården för liten blir husen påträngande och man känner sig betraktad.

Även kring punkthus där gårdarna inte är väldefinierade bör man jobba med rumslighet för att öka trivseln i husens närmiljö. Ett vanligt problem är att den offentliga zonen når ända fram till husen och då bör man eftersträva en halvoffentlig och en halvprivat zon. Det går i dessa fall att utnyttja och framhäva naturliga element som t.ex. sluttningar, stenblock, enstaka träd eller infoga nya element t.ex. låga sittmurar eller en lekplats som vidgar upplevelsen av platsen och skapar ett konkret avslut. Dessa markörer bör även framhävas med belysning.

Gåtur Gåturen är ett effektivt sätt att få ut mycket information på kort tid, den skapar engagemang och fångar upp de boendes prioriteringar. En gåtur in-nebär en promenad i det aktuella området med en efterföljande strukturerad diskussion. Att använda sig av gåtur som metod anses ge stor erfarenhets-återföring jämfört med andra tillvägagångssätt som t.ex. stormöten, enkä-


ter, seminarier och öppet hus, de Laval (2002). Metoden kan användas i alla skeden i planeringsprocessen och i områden med olika skala.

Suzanne de Laval och Örjan Wikforss beskriver gåturen så här: ”Den fy-siska miljön studeras med de berörda på plats samtidigt. En dialog förs om hur den nya eller ombyggda miljön används, värderas och upplevs. I dialo-gen deltar de som de facto bor, arbetar eller färdas i den aktuella miljön. De möter dem som ansvarar för planering, byggande och förvaltning. De olika synsätten kompletterar varandra och en lärorik helhetsbild växer fram. Gåturen dokumenteras noggrant så att fler än deltagarna i dialogen kan till-godogöra sig resultatet av denna effektiva erfarenhetsåterföring”.

Förberedelserna av gåturen är av största vikt. Det ska förberedas planer, bilder och lämplig förtäring. Lokal för diskussion måste bokas och inbjud-ningar distribueras.

För att hålla den påföljande diskussionen någorlunda kort bör ett fåtal stoppunkter väljas ut, kanske 5–8 stycken, lite beroende på områdets stor-lek. Det viktiga är att de belyser olika delar och aspekter. De boende, delta-garna, på gåturen känner i allmänhet till sin närmiljö väl och kan berätta om saker som sker intill området eller på andra tider av året eller dygnet.

Deltagarna, som inte bör vara fler än 20 per grupp, enligt de Laval (1998), går runt och antecknar individuellt och under tystnad sina synpunk-ter, t.ex. vad som är bra och dåligt på platsen.

Direkt efter promenaden samlas alla för en genomgång punkt för punkt. Deltagarna tillfrågas en efter en så att alla får ordet. Åsikterna antecknas och gås igenom gemensamt efter varje punkt så alla åsikter, synpunkter och eventuella förslag till förändringar kommer fram.

Deltagare på gåturen antecknar under tystnad, gåtur i kvarteret Tönsberg i Husby maj 2007.


Ekonomisk modell I början av det här projektet fanns ingen färdigutvecklad kalkylmodell an-passat för gårdsförnyelse. Kalkylmodellen har växt fram och gjorts om ett flertal gånger efterhand projektet fortgått och utvecklats. Huvudmålet med kalkylmodellen har varit att göra den relativt enkel och flexibel, så att olika gårdsscenarion lätt ska kunna testas. Modellen utgår från en mer detaljerad LCC-kalkyl. Från denna grund har det utvecklats två sidospår, en enklare typ av LCP, men också en samhällsinriktad del, den så kallade LCC-brott. De två senare är väldigt enkla i sin uppbyggnad men bidrar till en utökad dimension av modellen.

Beskriver utvecklingen av Livscykelkalkylen olika delar, från LCC till LCP och LCC-brott. Kalkylmodellens beräkningar görs realt, det vill säga görs i fast penning-värde. På grund av inflationens urholkning av köpkraften blir långtidskal-kyler mer svårtolkade om de görs i löpande penningvärde, det vill säga är nominella. Det finns dock en funktion i kalkylen för den som vill beräkna från nominell kalkylränta till real kalkylränta. Ingående data, så som kal-kylränta, tidsrymd samt olika områdesdata matas in direkt i början av kalkylen.

LCC Som nämnts tidigare så utgörs den grundläggande kalkylmodellen av en LCC-kalkyl. Det finns möjlighet att endast använda sig av denna del och därmed inte vidareutveckla kalkylen vidare gällande LCP och LCC-brott.

Förutom den grundläggande ingående data i kalkylen så bygger LCC-beräkningarna även på en så kallad ”Byggdelslista”. Denna lista utgör van-liga byggdelar som är avsedda för utemiljö, dess investeringskostnad per enhet samt även deras beräknade normala drift- och underhållskostnader. Det går enkelt att slå in egna värden i listan om det är någon siffra som ej stämmer överrens med det önskade området. Det kan handla om avvikelser likt att terrängen är backig till att man faktiskt inte tycker att priserna stämmer helt enkelt. Ett flertal av dessa siffror kan enkelt hittas i exempel-vis företaget REPAB:s böcker.

Eftersom vi eftersträvat en enkel kalkyl, så har underhållskostnaderna de-lats upp per år och beräknas med löpande nuvärdesberäkning precis som driften. De antagande som gjort gällande drift och underhållskostnaderna är att de inte ändrar sig realt prismässigt över tid, man kan säga att vi antar att priserna följer inflationsutvecklingen. Skulle vi ha antagit något annat så hade kalkylen blivit väldigt komplicerad med tanke på att de olika bygg-delarna lätt kan utveckla sig prismässigt åt olika håll.


När all indata är inmatad, så är det bara att kalkylera olika scenarion, det finns möjlighet att kalkylera fem alternativ samtidigt. Det första alternativet har vi kallat grundfallet, sedan är fallen numrerade från 1–4 därefter. Slut-ligen visas resultatet i överblickbara tabeller och diagram. Se resultat i ka-pitlet nedan om pilotprojektet.

LCP Ingående värden för beräkningarna och bedömningarna gällande LCP är samma som för LCC, men med ytterliggare två ingångsvärden: Årlig hyra och områdets vakansgrad. Det ska tilläggas att det krävs att indata för LCC läggs in i kalkylen för att beräkningarna i LCP ska kunna genomföras.

När det gäller LCP så måste antaganden, för effekter gällande hyran samt vakansgraden, föras in direkt i kalkylen. Det går även att motivera efter an-tagandet, denna text kan vara till hjälp för användaren vid ett senare tillfälle för att minnas varför valen av de antagna värdena gjorts. Man bör vara nå-got påläst på fastighetsekonomi och ha förståelse för hur olika åtgärder på-verkar hyran respektive vakanserna, för att fullt ut kunna ha användning för det här verktyget. I resultatet får man grafiskt fram vilka av åtgärderna som anses lönsamma ur LCP-perspektivet.

LCC-brott Den sista delen behandlar en mer samhällsekonomisk vinkel av den här livscykelmodellen, där brottseffekter beräknas in i ett LCC-perspektiv. In-gående värden utgörs av statistik gällande de vanligast förekommande brottstyperna för den här typen av områden. Dessa brottstyper är bilbrott, cykelstölder, inbrott, våldsbrott och skadegörelse. Kalkylen har ingående kostnader per brott för dessa fem olika brottstyper, kostnader omräknade från engelska studier. Har användaren någon annan åsikt gällande dessa kostnader så är det fritt fram att ändra dessa. En tanke skulle också kunna vara att fastighetsägaren räknar om sina egna kostnader för respektive brott och på så sätt gör denna del även den till en fastighetsrelaterad del.

Precis som för LCP-beräkningen så måste användaren själv göra en egen bedömning för hur åtgärderna kan tänkas påverka de olika brottstyperna. Detta beror på att alla områden är unika och behöver specifika bedöm-ningar, utifrån de förutsättningar som gäller för det specifika fallet. Det ska även tilläggas att brottseffekten ej är föränderlig under tid, detta för att det-ta är enormt svårbedömt. Exempelvis så kan ett område som genomför stor upprustning göra en så kallad ”turn a round” vilket leder till att brotts-ligheten minskar efterhand mer och mer med tiden, medan i ett annat om-råde så kanske brottsligheten ökar efterhand. Om dessa framtida effekter är det väldigt svårt att sia, därav dessa enkla antaganden i kalkylen.

En idé med att ha med den här typen av beräkningar är att dessa resultat ska kunna användas för speciellt brottsutsatta områden. För att där kunna visa på samhällsekonomiskt försvarbara åtgärder, detta trots att de kanske inte går att räkna hem dem rent fastighetsekonomiskt. Även LCP och LCC-brott kommer redovisas i nedan kapitel för pilotprojektet.

45

Pilotprojektet

För att utveckla våra verktyg, checklistor, gåtur och livscykelkalkyl, har vi testat och utvecklat dem på ett pilotprojekt. Wallenstam AB erbjöd utveck-lingsgruppen att använda ett av deras kvarter i Husby utanför Stockholm. Kvarteret Tönsberg byggdes 1974 och gårdarna är i behov av förändring. Tanken var att ombyggnadsprojektet skulle löpa parallellt med detta gårds-utvecklingsprojekt.

Projektsprocessen med en ombyggnadsprojektsgrupp och en gårdsutvecklingsgrupp planerades enligt detta schema.


Projektprocessen (enligt bild på föregående sida) följdes fram till början av förslagsskedet. Vid den tidpunkten insåg Wallenstam att det behövdes en större ombyggnad inkluderande byggnader och ledningssystem varför gårdsutvecklingsprojektet tillfälligt stoppades. Pilotprojektet har alltså inte sett den slutgiltiga utformningen av gården i verkligheten. Projektsam-arbetet med Wallenstam har ändå varit till stor hjälp.

Checklistorna har genomgått förändringar under processen för att kunna förstås och användas av alla i projektgruppen med olika bakgrunder och mål.

Gåturen upplevdes som väldigt positiv av alla inblandade. Ett uppfölj-ningsmöte var planerat men genomfördes inte då den följande processen var tidsmässsigt oklar.

När det gäller livscykelkalkylerna, så har dessa utvecklats och spetsats efterhand projektet har fortgått. LCP och LCC-Brott utvecklades i ett sena-re skede av processen, dessa gav en annan dimension på livscykelkal-kylerna.

Husby Husby tillhör Kista stadsdelsförvaltning och ligger en dryg mil nordväst om centrala Stockholm. Det är en utpräglad bostadsstadsdel med få arbets-platser och med en enhetlig bebyggelse där loftgånghusen dominerar. Det finns ett närcentrum med en T-banestation, med tunnelbanan tar det knappt tjugo minuter till T-centralen. Till Kista med sin galleria är det en tunnelba-nestation, dvs. gångavstånd. Husby har också nära till grönområden.

Huvudtanken i planen var att de tre planerade stadsdelarna, Akalla, Hus-by och Kista, skulle bilda en sammanhängande bandstad med delvis olika utformning. Totalt skulle området rymma 30 000 bostäder och lika många arbetsplatser. Hela området skulle länkas samman av ett genomgående gångstråk där all service som T-banestationer, skolor, butikscentrum mm skulle koncentreras. Det eftersträvades en hög grad av stadsmässighet och en total trafikseparering. Utifrån den kritik byggandet av närliggande Tens-ta och Rinkeby fått förlades storskaliga arbetsplatser som bullerskydd mel-lan trafiklederna i norr och bostadsbebyggelsen. Dessa förlades dock till Akalla och Kista. Ett annat resultat är att grönytor sparades i direkt anslut-ning till bostadsbebyggelsen. Husby färdigställdes först i denna nya band-stad. Byggstarten var 1972. 1974 flyttade de första in och när tunnelbanan stod klar 1977 var hela stadsdelen färdigställd med sina 4700 lägenheter, (Söderström, 2003).

Bostadsbebyggelsen i Husby är uppdelad i fyra områden på ömse sidor om servicestråket. Genom Husby löper dels den nedsänkta Norgegatan, dels huvudgångstråket Edvard Griegsgången. Från dessa löper gångvägar och säckgator ut i bostadskvarteren. I säckgatornas ändar är parkeringsga-rage placerade. Viadukter för gånggängare överbryggar de nedsänkta bil-vägarna. Det finns sparade remsor av skog i nordost och i sydväst liksom i kilar in bland bostadskvarteren. Byggmaskiner tilläts inte utanför yttersta husfasad och därmed når tallskogen på sina ställen ända fram till husknu-ten. De flesta hus är fem våningar höga men några fyra- och sexvåningshus finns också. I centrum finns tio niovåningshus som med sin höjd markerar stadsdelens mitt. Femvåningshusen är grupperade vinkelrätt mot varandra

Pilotprojektet 47

kring planterade fyrkantiga gårdar mot vilka entréer och loftgångar i de flesta fall är vända. Stadsdelens 120 loftgångshus är tämligen likformiga. För att bryta ner bebyggelsens monotoni har Husby en kraftfull färgsätt-ning. Varje bostadsgrupp har en egen kulör i rött, grönt, blått eller gult som står i kontrast till de ljusare husen i centrum. I och vid de tallbevuxna kilar-na finns lägre småskaligare byggnader, t.ex. skolor och daghem.

Kvarteret Tönsberg Det kvarter som utgör vårt pilotprojekt är placerad i Husbys utkant mot Kista. Det är 10 bostadshus, med knappt 300 lägenheter, placerade vinkel-rätt mot varandra så att tre gårdar bildas. Husen är färgade orange/gula och de har loftgångar. För Kv.Tönsberg gjorde vi en övergripande förslagskiss som visar zonering, strukturer och sammanhang. För att kunna göra bra be-räkningar och testa LCC- och LCP-modellerna begränsade vi oss i illu-strationsplanskedet till en av gårdarna, den nordöstra, vidare kallad för Poppelgården efter den stora befintliga poppeln mitt på gården.

Kvarteret Tönsbergs (blått) läge i Husby (brunt).

Inventering och analys av kvarteret Tönsberg

För att ta fram förslagsskissen behövdes en inventering och analys göras av funktioner, möblering, belysning, markmaterial, vegetation, entréer, rörel-semönster, sol och skuggförhållanden, övergripande karaktär, gårdarnas rumslighet och förhållande till varandra och stadsdelen. Efter att ha gått igenom checklistorna samt genomfört gåturen hade följande värden och brister identifierats.

Värden • Det är goda kommunikationer till centrala Stockholm. • Järvafältet med goda rekreationsmöjligheter ligger nära.


• Kvarteren och de halvoffentliga gårdarna är väl definierade gentemot det offentliga.

• Skalan på gårdarna är bra, dvs. relationen mellan gårdarnas storlek och husens höjd känns lagom. Gårdarna är slutna och väl definierade och känns relativt intima.

• Tillgängligheten mellan gård och hus är bra, inga kanter eller trappor finns.

• Växtmaterialet är varierat när det kommer till buskar och mindre träd. Det finns även några stora träd som svarar väl mot husens skala.

• Privata uteplatser som tillkommit till synes efter hand visar på en vilja att måna om närmiljön.

• Det finns både lekplatser och umgängesplatser, t.ex. vid en pergola. • Det finns intressanta utblickar mot naturmark och mot Kista som kon-

trasterar mot gårdens uttryck.

Brister • Husens entréer är små jämfört med storleken på husen och de är mörka

och slitna. De är dessutom ej tillräckligt annonserade och svåra att hitta vilket förstärks av att husnumreringen är otydlig. Orienteringen försvå-ras ytterligare av att en del hus har entréer på ena sidan och loftgångar med lägenhetsentréer på den motsatta.

• Gårdarna är nerslitna. Många kantstenar och plattor är trasiga och lek-redskap och övrig möblering är slitna och trasiga.

• Otydlig zonering på gårdarna försvårar orienteringen och ökar otrygg-heten. Identiteten är oklar liksom känslan för när man är hemma.

• Små hus med gemensamhetslokaler, tvättstuga och liknande, hindrar överblickbarheten och bryter upp gårdarnas rumslighet, de minskar tyd-ligheten och försvårar orienteringen och därmed påverkas tryggheten negativt.

• I området upplevs inte tryggheten vara den bästa, eftersom det är ganska svårt att orientera sig, de små husen liksom stora buskage hindrar över-blickbarheten. Belysningen uppfattas vara dålig och slitna ytor utgör en snubbelrisk. P-huset känns otryggt och framförallt på p-husdäcket sker skadegörelse och stölder.

• Det förekommer trafik på gårdarna och bilar kör på gångvägarna. Längs gatan som saknar gångbanor kör bilarna snabbt.

Checklistor i Kv Tönsberg I detta projekt har vi arbetat vidare med checklistorna från projektet Gårds-utveckling 2006. Vår förhoppning är att listorna ska fungera som hjälp till en effektiv uppstart av förnyelseprocessen med tydliga mål. Under arbetets gång har vissa aspekter lagts till och andra tagits bort. Speciellt i Vad-har-vi –skedet är det viktigt att belysa övergripande aspekter som t.ex. rums-lighet och tydlighet vilka är viktiga förutsättningar för förnyelsen. Efter att ha provat olika varianter och uppställningar av checklistorna enades grup-pen om ett alternativ som redovisas här. Dessa listor är tänkta att få projekt-gruppen att diskutera de olika aspekterna som tillsammans skapar en god utemiljö.

Pilotprojektet 49

Gåtur i Kv. Tönsberg När gåturen gick av stapeln hade projektgruppen redan börjat diskutera områdets värden och brister och kände till området. Målet var att ha få stoppunkter och sex olika platser valdes som skulle belysa olika aspekter. En plan över området togs fram samt en plan med området inplacerat i stadsdelen med markerade stråk och hållplatser liksom fotografier från stoppunkterna och gåturslappar som deltagarna på gåturen skulle få med sig och fylla i. En inbjudan sattes upp i alla trapphus en dryg vecka innan det aktuella datumet.

Stoppunkternas placering i kvarteret.

Gården vid punkt 3.


Gåturen genomfördes en vardagskväll i början av maj, med start kl 18.00. Vädret var gynnsamt, soligt och relativt varmt. Innan gåturen startade sam-lades projektgruppen i en kvarterslokal intill området för att förbereda mö-tet och ställa i ordning lokalen där återsamlingen skulle ske efter promena-den.

Det var 18 boende i området som deltog på gåturen, dessutom deltog fas-tighetsägaren (Wallenstam) representerad av projektledare, förvaltare, hy-resansvarig och säkerhetsansvarig.

Vid varje punkt skrev deltagarna under tystnad fritt ner sina åsikter om platsen och det de upplevde från den. Varje stopp varade i ungefär tre mi-nuter och sedan samlades alla i lokalen för genomgång. Punkt för punkt togs åsikter upp från deltagarna. Ordet var inte fritt utan deltagarna, de bo-ende, tillfrågades en efter en så att alla skulle få sin röst hörd. Åsikterna an-tecknades på ett blädderblock och sammanfattades muntligt efter varje stoppunkt. Gåturslapparna samlades in.

På genomgången kom det fram saker som projektgruppen inte noterat på sina besök, t.ex. aspekter av bilkörning och trygghet. Det kom även fram att vissa saker som upplevdes som något dåligt av en deltagare, t.ex. för stora buskar, uppfattades som något bra av en annan, t.ex. fina buskar.

Livscykelkalkyl Kalkylerna har påverkat förslaget på olika sätt, till exempel har höga stöd-murar ersatts av låga stödmurar och slänt. Se resultatet av livscykel-beräkningarna i nedanstående kalkylavsnitt.

Mål med kvarterets förnyelse Utifrån vad som framkommit av inventering, analys, checklistorna och gåt-uren bestämdes fem övergripande mål med förnyelsen. Dessa är tydlighet, trygghet, tillgänglighet, trivsel och ekonomi som sedan följs upp i avsnittet Övergripande åtgärder för kvarteret Tönsberg.

Analys av den sociala zoneringen i kvarteret, de röda ringarna anger avsaknad av halvprivata entrézoner.

Pilotprojektet 51

Övergripande mål för kvarteret

Tydlighet Tydligheten, framförallt zoneringen, bör förbättras i kvarteret. Karaktären är idag den samma överallt i Husby förutom där till synes spontana privata zoner tillkommit. Målet är att öka tydligheten och därmed orienterbarheten på gårdarna främst genom att tydliggöra de sociala zonerna på gårdarna.

Trygghet Den fysiska miljön ska gestaltas på ett sätt som får de boende att känna sig hemma och vilja vistas där samtidigt som den presumtive brottslingen upp-lever det som svårare och riskablare att begå brott. Därmed ökar tryggheten för de boende. Otrygghet hänger till viss del ihop med den faktiska före-komsten av brott men också till föreställningar om var brott kan ske. Målet är att öka tryggheten dag som natt genom en bättre överblickbarhet och bättre belysning samt att dela in gårdsrummet i olika delar för uppehälle, lek, vila, grill etc.

Tillgänglighet Målet är att kvarteret ska vara tillgängligt för alla. Alla ska med lätthet ta sig till och från bostaden och alla ska känna sig välkomna att nyttja sin gård.

Trivsel Gårdarna ska vara inbjudande och ha kvaliteter som gör att de kan använ-das alla dagar dygnet runt. Målet är att förbättra identiteten, att ta tillvara det positiva och skapa förbättringar för alla åldrar så att de boende känner sig som hemma och gårdarna blir befolkade, att skapa rum i rummet för att möjliggöra flera aktiviteter samtidigt.

Ekonomi Målet är att utifrån ovan nämnda delar välja de ekonomiskt mest fördelak-tiga åtgärderna, detta med fokus på både fastighetsekonomi och samhälls-ekonomi. Livscykelkalkylerna visar vilka ekonomiska effekter olika mate-rialval och åtgärder ger.


Övergripande åtgärder för kvarteret Tönsberg Åtgärderna ska bidra till en helhet och möjliggöra de uppställda målen. En åtgärd som främjar tydligheten bidrar antagligen också till ökad trygghet, tillgänglighet och trivsel. För tydlighetens skull är åtgärderna indelade en-ligt samma struktur som målen, och åtgärderna är redovisade där de har störst betydelse.

Åtgärdsprinciper för kvarteret, planen visar var det behövs gångväger, var privata zoner kan anläggas osv.

Pilotprojektet 53

Skiss på underlag med befintlig situation, hur gestaltningen av gårdarna kan se ut.

Tydlighet I gränsen mellan det offentliga och kvarterets halvoffentliga karaktär före-slås en markerad portik för att accentuera övergången och även vara något identitetsskapande och kvartersspecifikt. De rektangulära gårdarna ger en bra grund för att ge kvarteret en utformning som känns igen. Brytpunkter mellan gårdar och stråk markeras och riktingar och målpunkter framhävs. Gårdarna, stråken och vistelseytorna får en tämligen enkel gestaltning när avgränsningarna/riktningarna och entréerna tydliggörs. Gångvägarna på gården riktas mot entréer och övriga målpunkter. Mot offentliga stråk intill kvarteret föreslås en förhöjd förgårdsmark.


Befintlig situation.

Skissförslag på hur kvarteret kan annonseras från det intilliggande offentliga stråket genom en markerad kvartersentré och förhöjd förgårdsmark.

Vid husentréerna läggs stor fokus. Dessa är underordnade idag och en tyd-lig halvprivat zon vid varje hus ökar tydligheten, orienterbarheten och kan möjliggöra möten. Husens entréer byggs på och får transparanta väggar med god detaljering och materialval. Invändigt placeras postfack och sitt-plats. Utvändigt skapas en plats med intimare skala och detaljering jämfört med den övriga gården, med sittplats, skräpkorg, skärmtak, plantering med blommande växter, avvikande markbeläggning.

Pilotprojektet 55

Privata uteplatser och breddade loftgångar/gemensamma entrézoner an-läggs i husens bas för en mjukare övergång mellan gård och hus. De priva-ta uteplatserna bidrar också till en mer befolkad känsla på gården. De halvoffentliga gårdarna får en enkel och flexibel gestaltning. Funktioner som lek och grillning förläggs i bra lägen. De små husen rivs och rumslig-heten och överblickbarheten blir tydligare på gårdarna.

Centralt i kvarteret utformas ett gemensamt torg med källsortering och ny gemensamhetslokal som hjälper till att definiera platsen. Även gatan, det föreslagna torget och parkeringshuset hör till kvarteret och integreras i ge-staltningen.

Trygghet Belysningen är en viktig del i att få gårdarna trygga, åtgärder i form av bättre belysning, inte mer ljus utan ljus på rätt ställen, ökar tryggheten och säkerheten. En väl avbländad belysning med god färgåtergivning och en breddad ljusbild ska göra kvarteret tryggare.

Ovanpå parkeringshuset föreslås en nybyggnation, förslagsvis radhus. Detta innebär en varierad bebyggelse i området, möjlighet till varierat bo-ende samt att det otrygga p-däcket försvinner. Gatan kan då kortas av och vändplatsen kan istället vara en körbar torgyta. Parkeringshuset får ny ljus entré med hiss från torget, burar och kameror invändigt för att få ner brotts-ligheten.

En tydlig struktur med tydliga entréer gör området tryggare då man vet vart man ska och var man kan vistas.

Bommar placeras ut så okynnestrafik ej kan förekomma på gårdarna. Nya portlås gör att inga obehöriga rör sig i trapphusen.

Tvättstugan och fritidshemmet förnyas med större transparens. Nya ljusa cykelrum anläggs i närheten av entréerna.

Tillgänglighet I och med att zonering och struktur görs tydligare ökar också tillgänglig-heten då det blir lättare att hitta. Markbeläggningen ska vara slät och inga kanter eller trappor utan kompletterande ramp ska finnas. De lutande går-darna kan terrasseras för att erhålla plana vistelseytor med olika funktioner. Sittplatser av olika karaktär ska finnas för olika behov.

Trivsel Rummets avgränsningar har stor betydelse för upplevelsen av gården, i det-ta fall är det främst husen som fungerar som avgränsning. Föreslagna stödmurar mot byggnaderna skapar en stadig ram åt gårdarna. Då gården sluttar, nivåskillnad 3,5 m, behöver den stramas upp för att inte rinna iväg och bli otydlig. Murar är horisontella element och träd vertikala. Dessa sva-rar mot byggnadernas linjer och volymer.

Loftgångarnas samt balkongernas slitna fronter föreslås bytas ut till en transparent skiva av något slag. Byggnaderna får ett öppnare intryck. Bal-kongerna kan även göras större och ett sidobetongelement kan tas bort. Ut-rymningstrappornas korrugerade plåtrör görs om och blir ett estetiskt till-skott (konstnärlig utsmyckning). Tvättstugan och fritidshemmet får en rejäl översyn/uppfräschning.


En bra belysning gör utemiljön trivsam även under dygnets mörka timmar. Belysningen är viktigt av många anledningar, för trygghet, säkerhet och identitet, som rumsskapare och för att markera entréer.

Nödvändiga funktioner som cykelparkering och soprum föreslås i lägen som kan tänkas bli möjliga informella mötesplatser.

De goda platserna på gården ska tas till vara, gårdsrummen utformas och disponeras efter ljus och vind. Vegetationen ska bejaka våra sinnen under vår, sommar, höst och vinter. Lättskötta gårdar underlättar skötseln vilket bidrar till att det känns omhändertaget.

Första skissen av den norra gården, höjder, träd, ytor och gångbanor bevarade i stor utsträckning, terrasser och uteplatser nya.

Pilotprojektet 57

Andra skissen, gården terrasserad, stora lättskötta gårdar.


Tredje skissen, gångbanor och förråd på uteplatser utvecklade, slänter istället för stödmurar.

Fjärde skissen, låga murar i släntfot definierar gränser, svårskötta ytor föreslås med marktäckare och buskage.

Pilotprojektet 59

Livscykelberäkning för Kv. Tönsberg Gården som valdes för kalkylen i pilotprojektet är den så kallade poppel-gården i Tönsberg. Se nedanstående tabell för grundläggande ingångsdata i kalkylen.

Tabell, beskriver ingående värden i kalkylen.

Info områdetOmrådets namn Tönsberg, PoppelgårdenTotal yta [m²] 2 000Hyresintäkt 6 600 000Vakansgrad 0% När det gäller ingående kalkyldata för beräkningarna så utgår kalkylen ifrån en tidslängd av 25 år, vilket ansetts som en normal livslängd för den här typen av gårdar, innan de blir allt för risiga. I nedanstående tabell visas även att en beräkningsfunktion gällande kalkylräntan finns med i kalkyl-modellen, det vill säga beräkning från nominell kalkylränta till real kalkyl-ränta. Den real kalkylräntan i vårt projekt är således 5,88 % beräknat från en omräkning av en nominell kalkylränta på 8 %. Denna kalkylränta kan givetvis ändras efter kundens behov och beräknade risk för det område kalkylen är avsedd.

Tabell, beskriver ingående kalkyldata för kalkylen.

KalkyldataAntal år 25

Nominell kalkylränta 8,00%Inflation 2,00%

Real kalkylränta 5,88% I exemplet ovan visas möjligheten till att använda sig av en nominell kal-kylränta som direkt räknas om. Men det rekommenderas att en real kalkyl-ränta sätts direkt, detta för att slippa några spekulationer kring inflationen och dess utveckling.

LCC För den grundläggande LCC-kalkylen krävs att ingående värden gällande byggdelar finns. Dessa värden består av kostnader för investering samt drift och underhåll per byggdel. Vi har tagit fram en lista med byggdelar avsed-da för utemiljö, denna lista avser en normalt belägen gård. Gällande pilot-gården så har ett flertal investeringskostnader ändrats på grund av topogra-fin för gården och de ökande kostnaderna detta medför, i form av exempel-vis högre stödmurar och liknande.


Figur, ett utdrag ur byggdelslistan.

Byggdelslistan är framtagen i samarbete med företaget Bygganalys. Ett flertal av siffrorna är också hämtade från REPAB, där statistik kring under-hållskostnader för olika byggdelar står. Dessa siffror är ej skrivna i sten, utan har användaren av kalkylen andra åsikter kring dessa värden så går detta lätt att ändra. Vi har utgått ifrån att materialval med högre standard innebär att de håller längre, det vill säga har längre underhållsintervall. I pilotprojektet utgick vi från fem olika gårdsalternativ, dessa var:

Grundfall Fall 1, Låg Fall 2, Mellan Fall 3, Hög Fall 4, Trygg Grundfallet utgör det alternativ där endast det mest nödvändiga, för att går-den över huvud taget ska kunna fungera, har genomförts. Medan de olika fallen 1–3 utgör gårdar med olika standard men med samma använd-ningsområde. Det sista fallet utgör ett åtgärdsförslag som är extremt inrik-tat på brottsprevention och trygghetsskapande åtgärder. Resultatet med hjälp av mängning i kalkylen samt nuvärdesberäkningarna blev följande för piloten.

Tabell, Beskriver resultatet av LCC för pilotgården.

NuvärdeFall Investering Drift UnderhållGrundfall <Ingen inv.> 0 174 289 768 211Fall 1 Låg 2 503 150 244 162 430 279Fall 2 Normal 2 804 520 238 875 400 986Fall 3 hög 3 245 350 222 418 371 693Fall 4 Åtgärder mot brottoch otrygghet 4 557 550 460 808 757 768

Resultatet är slående, med våra antaganden så visar LCC-beräkningarna att det mest lönsamma är att välja grundfallet, det vill säga så liten investering som möjligt, men högre drift och underhåll. En av anledningarna härav är att investeringarna utgör en så stor del av de totala kostnaderna gällande gården. Se nedan figur.

Pilotprojektet 61

Figur, beskriver grafiskt resultatet av LCC-beräkningarna.

7 000 000

6 000 000

5 000 000 Underhåll4 000 000 Drift

3 000 000 Investering2 000 000

1 000 000

0 Grundfall Fall 1 Fall 2 Fall 3 Fall 4

Låg hög <Ingen Normal Åtgärder mot brott inv.> och otrygghet

LCP När det gäller beräkningen med LCP så visade det sig ge helt andra resul-tat. I den här delen antogs följande effekter för de olika fallen gällande pi-lotprojektet:

Antagna effekter för de olika fallen.

Fall Hyra VakansGrundfall -5% 5%Låg 0% 0%Mellan 3% 0%Hög 6% 0%Trygg 10% 0% Utgångspunkten gällande dessa effekter är att grundfallet på sikt ger både realt lägre hyror och vakanser, detta på grund av ej tillfredställd standard och en framtida förslumning. De tre alternativen med olika standarder ger lite olika reala hyreshöjning beroende på standard. Här håller även gården en så pass hög standard att vakanserna anses kunna hållas kring nuvarande nivå 0 %. I det trygga alternativet anses området få en riktig helomvänd-ning med både hög standard och trygghetsfokus, så effekten gällande hyran beräknas bli 10 %.


Med ovan nämnda antaganden blir resultatet för LCP följande:

Figur, visar LCP för piloten.

4 000 000

2 000 000

0

-2 000 000 LCP

-4 000 000

-6 000 000

-8 000 000

-10 000 000 Grundfall Fall 1 Fall 2 Fall 3 Fall 4

Låg hög Åtgärder mot brott<Ingen Normaloch otrygghet inv.>

Resultat blir helt omvänt jämfört med beräkningarna med LCC, det vill säga det sista alternativet anses vara mest lönsamt. Det är också intressant att se hur hårt vakanser i kombination med real hyressänkning slår i kal-kylen, vilket grundfallet vitnar tydligt om.

LCC-brott De ingående värden som ligger till grund för LCC-brott är hämtade från brottsstatistik för Husby. Detta är statistik som går att få tag på hos polisen. I denna kalkyl har även bilbrotten inkluderats för området, det vill säga stöld och skadegörelse på bil. Dessa ingår trots att bilbrotten sker kring parkeringshuset som står bredvid Poppelgården. Anledningen till att bil-brotten är medräknade är att trygghetsfallet även inriktar sig på brottspre-ventiva åtgärder gällande brotten vid detta parkeringshus. Det antal brott som nedan redovisas är de brott som skett i hela Kv. Tönsberg delat på tre, eftersom hela området utgör tre gårdar.

Pilotprojektet 63

Tabell, beräknat antal brott för pilotgården.

Typ av brott Antal brott/årBilbrott 15Cykelstöld 5Inbrott 2Våldsbrott 1Skadegörelse 3 Övriga ingående värden för LCC-brott är kostnader för respektive brott. I denna kalkyl ligger fokus på totala samhällskostnader, men man skulle även kunna tänka sig en vinkling mot fastighetsägarens brottskostnader också. De antagna värden är följande:

Tabell, kostnader för de olika brottstyperna.

Brottstyp kostnad [kr/brott]Bilbrott 20 000Cykelstöld 5 000Inbrott 42 000Våldsbrott 135 000Skadegörelse 11 000 Dessa värden är omräknade från engelska studier, Brand & Price (2000), där totala samhällsekonomiska kostnader för respektive brott är med-räknade.

När det gäller brottseffekten för området så har störst fokus legat på grundfallet och Trygghetsfallet. För de tre övriga fallen har brottsligheten antagits ligga kvar på grundnivån för hela tidslängden, detta har till stor del att göra med att de alternativen inte har en särpräglad inriktning mot brott och trygghet.

I grundfallet så antas brottsligheten öka 10%, detta för att en ökad för-slumning sker i området efterhand tiden fortgår. Detta är en relativt blyg-sam ökning, och flera av Sveriges förorter har drabbats av mångt högre siffror gällande brott.

Figur, beskriver brottseffekten för grundfallet. Grundfallet Brottstyp Effekt MotiveringBilbrott 10% Ökar pga. bristfällig säkerhetCykelstöld 10% Ökar pga. bristfällig säkerhetInbrott 10% Ökar pga. bristfällig säkerhetVåldsbrott 10% Ökar pga. försämrad trygghetSkadegörelse 10% Området ser mer och mer slitet ut osv…

Total årlig brottskostnad 634 700Nuvärde (Total brottskostnad) 8 205 095


När det gäller trygghetsfallet så antar relativt stora förbättringar gällande brottsligheten. Speciellt stölderna anses minska radikalt, dels på grund av ökad säkerhet, men också på grund av att trygghetspaketen leder ökad trygghet och att människor vågar sig ut på kvällarna, vilket försvårar för tjuvarna ytterliggare. Figur, beskriver brottseffekten för trygghetsfallet. Trygghetsfallet Brottstyp Effekt MotiveringBilbrott -80%Cykelstöld -70%Inbrott -50%Våldsbrott -30%Skadegörelse -50%

Total årlig brottskostnad 220 500Nuvärde (Total brottskostnad) 2 850 517

Ökad säkerhet samt fler människor på gård

Ökad säkerhet samt övervakningPga. säkra cykelställ m.m.Ökad säkerhet portar samt bevakningPga. ökad trygghet fler folk på gården

Dessa antagande är på inget sätt givna, men det finns exempel i Sverige där åtgärder av detta slag givigt väldigt positiva effekter, exempel på ett sådant område är Gårdsten i Göteborg. Men det som faktiskt är intressant i resulta-tet är att rent samhällsekonomiskt så finns det skäl till att välja fall 4, det vill säga trygghetsfallet.

Figur, beskriver resultatet av LCC-brott för piloten.

12 000 000

10 000 000

8 000 000 BrottUnderhåll6 000 000 DriftInvestering4 000 000

2 000 000

0 Grundfall Fall 1 Fall 2 Fall 3 Fall 4

Låg hög Åtgärder mot brott <Ingen Normaloch otrygghet inv.>

Pilotprojektet 65

Slutsatser livscykelkalkylen Om fokus enbart läggs på gårdens egna kostnader och inget annat så kan alternativ likt vårt grundalternativ förordas. Men om blicken lyfts något och parametrar så som hyra, vakanser räknas in så blir andra alternativ in-tressanta och det första alternativet verkar rent av dåligt. Utifrån våra anta-ganden för Tönsberg så kan följande slutsats dras, att görs en större upp-rustning med fokus på trygghet och säkerhet så finns det mycket att vinna för fastighetsägaren, även samhället tjänar mest på upprustning av det sla-get.


67

Erfarenheter

Det skulle vara intressant att följa upp projektet genom att testa verktyget igen när upprustningen är genomförd samt efter ytterligare ett antal år. Att testa verktyget i andra projekt i andra sammanhang som har andra bris-ter och möjligheter, t.ex. i mindre städer, med hus i en annan skala eller med andra typer av hus skulle också vara spännande liksom att testa dem i ett område som upplevs positivt av boende och förvaltare.

Checklistor Checklistor är ett bra sätt att erhålla en effektiv process om de används rätt. Listorna har förändrats för att passa en tänkt projektgrupp och fokusera på de aspekter som gör en gård/utemiljö trivsam. Våra erfarenheter är att det är svårt att hitta ett språk som alla förstår. Inom projektgruppen har alla olika infallsvinklar och kunskaper och just därför är det så viktigt att gå igenom listorna och utvärdera dem tillsammans för att få gruppen att arbeta mot samma mål. Checklistorna ger ingen lösning i sig men de bidrar till att slå fast det aktuella projektets specifika förutsättningar och möjligheter. Varje gård måste sedan gestaltas utifrån sina förutsättningar.

Gåtur Gåturen är ett mycket bra sätt att få erfarenhetsöverföring till projekt-gruppen. Det skapar engagemang och fångar upp de boendes prioriteringar på ett effektivt sätt. Deras kännedom om området vad gäller sociala struk-turer, känslan av trygghet och annat som sker när inte projektgruppen har varit tillstädes kommer fram på kort tid, t.ex. framkom problem med bilar på gårdarna. Fastighetsägaren får också tillfälle att visa upp sig, visa att de bryr sig och de boende får ett ansikte på fastighetsägarnas olika represen-tanter.

Vissa aspekter av gåturen kan man fundera över. Val av dag och tidpunkt avgör t.ex. vilka som har möjlighet att deltaga och vad som kommer fram. Vädrets makter spelar också in, antagligen är det färre som kommer om det är kallt och blåsigt. I det här fallet bjöds alla in med lappar i trapphuset, bör man istället bjuda in personer aktivt? Hur många bör vara med? Med tanke


på tiden mellan gåtur och påbörjandet av byggskedet bör man vara mycket tydlig och kommunicera med de boende. Eventuellt bör mindre åtgärder göras direkt så att det märks att något är på gång. Det var bra med få stop-punkter så att den påföljande diskussionen inte blev för lång. Upplevelsen var att väldigt mycket information kom fram, även sådant som inte var pre-cis relaterat till stoppunkterna. De tog t.ex. upp belysnings- och trygghets-aspekter trots att gåturen genomfördes en solig vårkväll. Gåturen, både tu-ren men också allt praktisk, måste vara väl förberedd för att det ska bli lyckad.

Synpunkter som gäller den intilliggande kommunala marken, både grön-områden och gator, är svåra att förhålla sig till. De problem som finns där med nedskräpning, dålig skötsel och bristande trafiksäkerhet är mycket viktiga för upplevelsen i området men det ligger utanför projektets ramar.

Livscykelkalkylen En svår sak gällande utvecklingen av kalkylen var att lägga sig på en lagom detaljnivå. Verktyget kan ju alltid utvecklas mer och gå in ytterliggare i de-talj. Men det finns en risk med att göra en allt för avancerad kalkyl, då det krävs ytterliggare ingående och detaljerad data och analys kring valt områ-de, vilket försvårar för användaren, men också för beslutsfattaren.

Den stora poängen med vår flexibla livscykelmodell är möjligheten till att kunna bygga scenarios samt formulera alternativ för en framtida gård. Kalkylverktyget ska kunna användas för att skapa nya kreativa tankar kring lösningen för utemiljön, samt kunna bedöma risker med dess investering. Kalkylmodellen är i inget fall något facit med exakta värden utan snarare en modell som kan gen en förenklad framtidsutsikt av investeringen.

69

Medverkande

Medverkande i gårdsutvecklingsprojektet har varit Liselotte Orest, Lotta Jaenson, Madeleine Nobs och Joel Nilsson från Skanska och Tomas Sax-gård och Lise Hellström från Landskapslaget. Utvecklingen av projektet och innehållet i rapporten har kontinuerligt diskuterats och utvecklats i samarbete med Wallenstam representerat av Håkan Siggelin och Ida Bengtsson och med ombyggnadsprojektgruppen representerad av Ingbritt Liljekvist från Landskapslaget och Tomas Kempe från Stadion arkitekter. Författare av skriften är Joel Nilsson, Skanska, och Lise Hellström, Land-skapslaget. Illustrationer av Emily Wade, Landskapslaget.


71

Litteraturförteckning

Arnstberg, Karl-Olov, Bergström Inger. Åtta postulat om planering av sta-den som livsmiljö, Formas T4:2001, Stockholm 2001 Bejrum Håkan. Livscykelekonomi för byggnader och fastigheter. Medde-lande 5:33. Avd. för bygg- och fastighetsekonomi, KTH Stockholm 1993. Bo Tryggt 05, Polismyndigheten i Stockholms län, 2005 Fransson, Urban, Rosenqvist, Gunnar & Turner, Bengt. Hushållens värde-ring av egenskaper i bostäder och bostadsområden. Institutionen för bo-stads- och urbanforskning, Gävle 2001 Brand Sam, Price Richard. The economic and social costs of crime. Home Office Research Study 217, 2000 Gehl architects, Helhetsplan för Bullermyren, 2002 Gehl, Jan, Livet mellem husene, Köpenhamn 2001 Gehl, Jan och Gemzoe, Lars, Nye byrum, Köpenhamn 2001 Johnni, Pernilla, Thuresson, Catarina. Bostadsområden tillgängliga för alla? Funktionshindrades tillgänglighet till utemiljöerna i Stockholms in-nerstads nybyggda bostadsområden, examensarbete vid KTH Stockholm 1999 Kista stadsdelsnämnd, ABCDE Trygghetsvandring, Södra Husby, 8 november 2006 de Laval, Suzanne, Samråd och dialog i planeringen, ur Väg- och vatten-byggaren 1/2002 de Laval, Suzanne, Gåtur, metod för utvärdering av detaljplaner, ur Nor-disk Arkitekturforskning 4/1998


de Laval, Suzanne & Wikforss, Örjan, Utvärdering Erfarenhetsåterföring, arkitektuanalys, Stockholm, år okänt Listerborn, Carina, Kvinnors liv i Husby, en skildring av kön, plats och et-nicitet, institutionen för kulturgeografi och ekonomisk geografi, Lunds uni-versitet, Lund 2005 Persson, Bengt och Stenmark, Ben, Den gemensamma trädgården, Stad & Land nr 78, Klippan 1989 Ur: Planera bygga bo 3/1999, Miljonprogrammets vän prisbelönad Ur: Planera bygga bo 4/2001, Miljonprogrammet passar inte för dagens människor. Ur: Planera bygga bo 4/2004, Attraktiva boendemiljöer. Från vattenläge till medinflytande. REPAB, Fakta Underhållskostnader, 2007

Skanska, koncept för förnyelse av bostadsgårdar vid flerbostadshus 2006 Stockholms stad, Idékatalog för ny bostadsbebyggelse i Husby-Akalla, Stockholm 2003 Svenska Bostäder, Ulf Malm, Trygghet och socialt liv i Husby, 2006 Söderström, Göran (red), Stockholm utanför tullarna, Värnamo 2003

73

Bildförteckning

Bilder, foton och diagram av projektgruppen om inte annan anges. Bild sid 31, Den gemensamma trädgården, Persson och Stenmark Ideagram sid 21, Klas Tham, 1994


75

Bilagor

Checklista VAD HAR VI? Checklista VAD VILL VI? Sammanställning av gåtur 3 maj 2007

V A D H A R V I ? Nuläge för Datum Kommentarer

ALLMÄNT Finns det något speciellt på/med gården? □ Nej □ Ja, vad?………….

Vad är det bästa med gården?

Vad är det sämsta med gården?

Är gården välskött? □ Ja □ Nej, brister…………

MÅLPUNKTER Målpunkter inom området?

Målpunkter intill området?

MÖBLERING

I vilket skick är möbleringen?

AKTIVITET

I vilket skick är utrustningen?

MARKMATERIAL

Finns det några outnyttjade ytor med oklar funktion? □ Nej □ Ja, vad?………….

I vilket skick är markmateterialet?

PARKERING

Handikapparkering …□ Finns ej □ Finns på/i………

Taxi/färdtjänst till □Entré □ Gård □ Kvarter

SOPHANTERING

AVVATTNING

TILLGÄNGLIGHET

Är markbeläggningen jämn? □ Ja □ Nej □ Enstaka problem……………

Finns det kanter/trappsteg i gångbanan? □ Ja □ Nej

Finns det branta gångvägar? □ Ja □ Nej

Finns det naturliga ledlinjer att följa, t ex kant eller materialmöte? □ Ja □ Nej

VEGETATION

I vilket skick är växtmateterialet?

□ Källsortering □ Bytesrum □ Sopsug

□ Gård

□ Gård

□ Gräs □ Planteringsyta □ Annat………………………

□ P-hus

□ Grovsop □ Kompostering

Gästparkering på/i

Cykelparkering på/i

□ Gård

□ Annat…………

□ Bord □ Skräpkorg

□ Belysning

□ Sittplatser

□ Informella sittplatser

□ Brunnar i lägsta punkt □ Lutning från fasad □ Lutning mot grönytor

□ Grill

□ Sopnedkast

□ Asfalt □ Betongplattor □ Grus

□ Småbarnslek 0-4 år □ Lek större barn □ Bollspel

□ Möjlighet till odling □ Övrigt

Man hittar enkelt □ Till husentréerna □ Till området □ Genom området

Bilparkering på/i

□ P-hus

□ P-hus

□ Gata

□ Gata

□ Gata

□ Buskage□ Träd

□ Prydnadsträd □ Häckar

□ Blommor

□ Övrigt…………….

□ Solitärbuskar

Kommentarer

KONST

KLIMAT

TRYGGHET Har man god överblick? □ Ja □ Nej

Finns det alternativa gångvägar? □ Ja □ Nej

Belysning finns vid

Finns upplevd risk att bli påkörd?

TYDLIGHET Finns det privata zoner? □ Ja □ Nej

Finns det halvprivata zoner? □ Ja □ Nej

Finns det halvoffentliga zoner? □ Ja □ Nej

Finns det offentliga zoner? □ Ja □ Nej

Är entréer tydliga till

Är gångvägar tydliga? □ Ja □ Nej

RUMSLIGHET Gården känns för

Vad avgränsar ?

Avgränsningens karaktär är

ÖVRIGT Finns det särskilda kvaliteter?

Finns det särskilda brister?

Annat?

Ja, av □ Bil

□ Skulptur □ Vattenkonst

□ En solig plats

□ En skuggig plats

□ Nej □ Lekskulptur □ I markbeläggning □ Musik/Ljud

□ Relief □ Annat…………….

□ Gångväg □ Entréer □ Naturmark

□ Annat……………□ Lekplats□ Solitärträd

□ Regnskydd□ En tyst plats

□ Vindskydd □ Annat……………

□ Cykel

□ Nej

□ Hus □ Gård □ Område

□ Moped

□ För stor □ För liten □ Lagom

□ Byggnader □ Vegetaion □ Enstaka träd

□ Öppen □ Sluten

□ Nivåskillnader □ Mur/staket □ Annat………………

□ Tydlig □ Otydlig

V A D V I L L V I ? Målsättning för Datum

HUVUD- 1.

MÅLSÄTTNING

2.

3.

MÖBLERING vad kan förbättras?

bör det vara mer/fler av något?

bör det vara mindre/färre av något?

behöver något bytas ut?

behöver något tas bort?

bör något flyttas?

AKTIVITETER vad skulle gården kunna användas till?

saknas något?

bör det vara mer av något?

bör det vara mindre av något?

bör något tas bort?

MARKMATERIAL saknas något?

bör det vara mer av något?

bör det vara mindre av något?


PARKERING är det lagom många p-platser?

är de på rätt plats?

finns handikapplats nära entrén?

kan taxi och färdtjänst komma fram till entrén?

HÅLLBAR MILJÖ vad kan förbättras?

bör något tillföras?


SOPHANTERING kan det förbättras?

kan det förenklas?

AVVATTNING bör man förbättra höjdsättningen?

saknas dagvattenbrunnar?

infiltreras vattnet i grönytor?

TILLGÄNGLIGHET bör entréerna tydliggöras?

kan framkomligheten förbättras?

bör trappa eller kant kompletteras med ramp?

vad övrigt kan förbättras?

VEGETATION bör något tas bort?

bör något tillföras?

bör något ändras med tanke på årstidsaspekten?

KONST bör man tillföra något?

bör man förbättra något?

KLIMAT kan man tillföra något?

kan man förbättra något?

bör man ta bort något?

TRYGGHET bör man öka överblickbarheten?

bör vegetation rivas?

bör belysningen förbättras?

bör man förbättra skyddet mot trafik?

TYDLIGHET kan entréer tydliggöras?

kan zoneringen tydliggöras?

kan gångvägar tydliggöras?

kan oanvända ytor inkluderas i andra ytor?

RUMSLIGHET bör man öppna upp?

bör någon avgränsning tydliggöras?

bör något tas bort för att öka rumsligheten?

bör något tillföras för att öka rumsligheten?

ÖVRIGT

Sammanställning av gåtur 3 maj 2007 ALLMÄNT

Småmysiga uppvuxna gårdar Wallenstams trädgårdsmästare duktig Vad används småhusen till? Onödig trafik på gårdarna Räddningstjänst kommer inte fram Problem med taxibilar, hittar inte, kör på gårdarna. Dålig belysning Mycket skräp och sopor på gårdarna och bakom husen Lekredskap är få och de som finns är slitna/trasiga Bänkar är slitna Vegetationen är uppvuxen och ensartat Bleka fasader Ruttna fönster på söderfasader Portar ser inte fina ut, glasrutor sönder

FÖRSLAG

Taxistopp Göra förråd i de gula små husen Nya skyltar Nya portlås

PUNKT 1.

Skräp i buskage och träd Hundbajs Eftersatt underhåll

Lekredskap saknas Gamla parkbänkar

Trasig asfalt och kantstöd vid tvättstugan Gräsmattor i dåligt skick

För mycket bärbuskar

Förvuxna buskar

Blomlådor utan vegetation

Rampen till tvättstugan har en kant

Farlig backe från tvättstugan mot 7:an

Bilar parkerar på gården

Genomfartstrafik på gångvägar

Brandbilar och ambulanser kommer inte fram

FÖRSLAG

Öppna upp gården Askfat vid tvättstugan

Finare enhetligare lampor vid tvättstugan

Mer blommande buskar, planteringar, hela säsongen

Julgran

PUNKT 2.

En av entréerna för gående

Svårt för ambulans att ta sig fram bilar parkerar

”Den bortglömda vägen” mellan Nidaros och Tönsberg sköts dåligt

Papperskorgar används till sopnedkast Stora buskage

Dålig belysning/ofta trasig Otryggt Mörkt Sönderkörda kantstenar Jordigt på asfalten

Mycket asfalt

FÖRSLAG

Öppna upp gårdarna Bommar Klassa vägarna som räddningsvägar

Ta bort/klipp ner buskarna

PUNKT 3.

Gamla lekplatser Klätterställning och gunga trasiga Sand dålig Husnummerskyltar slitna Plattorna trasiga och har ojämn yta Portar saknar lås, dörrar stängs inte, inbrott Spiraltrappa har trasig dörr Träden bakom 8:an ”faller” – ser fult ut

Sopor framför 8:an och i träden bakom 6:an

Rutten panel på småhusen Lokalen fräsch – går att hyra av hyresgästföreningen

FÖRSLAG Mer blommor Mer färg Duschen bort Murad grill Rund bänk runt poppeln Nytt låssystem (likt Nidaros)

PUNKT 4.

P-hus otryggt, man kan bli inlåst, används som toalett Mer belysning på p-hus Lätt att sig in i p-hus, stölder sker Ingen lämplig ingång för gående (går genom sophuset)

Långt att gå från p-hus till bostad

Bilar parkerar på gatan Bilar kör fort Farlig korsning Gångbana intill gata behövs Gatan är vanlig gångväg till busshållplats Gatan är trång när bilar parkerar Träden längs gata/p-hus gör det trångt

Vändplanen är tillhåll för ungdomar på kvällar/nätter

Grovsoprummet, det kastas lite hur som helst

FÖRSLAG

Riv p-huset Ny hiss i p-huset Vinkelspegel i kröken P-förbudsskylt flyttas upp i backen Bommar Bättre sopsortering

PUNKT 5.

Pergola fin Bästa gården, trevligt men slitet

Tråkig lekplats, slitet För stor sandlåda, mer lekredskap Bänkar slitna

3:ans nedersta loftgång trasig

Buskträd alldeles för stora

Mycket sopor

FÖRSLAG Ny basketkorg Bort med duschen

Piskställning rustas eller tas bort

PUNKT 6. Det är en av entréerna för gående

Lummigt För stora buskar Fina buskar som luktar gott Ser inte trevligt ut Gatuskyltar trasiga Mer belysning Ramp till 7:an skramlar

Bilar åker ut här FÖRSLAG Platsen vid gamla gångbron göras fin Portal till området Infoskylt med karta över området

Box 534, 371 23 KarlskronaTel: 0455-35 30 00. Fax: 0455-35 31 00www.boverket.se

Documents

Gårdsutveckling i miljonprogramsområden - Boverket · 2014. 5. 20. · Förord Denna rapport är en sammanställning och redovisning av projektet ”Gårds-utveckling i miljonprogramsområden”