2010

. 03

家 的 感 覺 利 嘉 閣

免 費贈 閱

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季刊

置 業 ‧ 生 活 ‧ 消 閒 資 訊

樓市專題

2010年一手新盤大巡禮

這一站：將軍澳 （未來港島東）海外樓市

上海2009年樓市回顧

探索澳門未來10年經濟前景

理財有道

請給我一個買樓自住的理由

潮‧型家居擺設

萬家燈火 光影情感健康新世代

顧小培專訪：保健食品忌亂食

按揭新知

市場新勢力：HIBOR

市場焦點

利嘉閣全新

廣告及拍攝花絮

名人暢聚

利嘉閣廖偉強與投資界名人

「玩具王」鄭躬洪暢談投資心得

「家的感覺‧利嘉閣」

利 嘉 閣 編 輯 委 員 會 主 辦

顧 問 ： 廖 偉 強主 編 ： 關 碧 紅編 輯 ： 盧 嘉 儀 / 李 慶 華 / 胡 蕊 婷資 料 研 究 統 籌 ： 周 滿 傑 / 麥 志 樑 　廣 告 及 設 計 統 籌 ： 馬 靜 宜 / 陳 耀 愉 /　 　 　 　 　 　 　 　 呂 珮 琳攝 影 ： 卓 嘉 明

本 刊 物 載 列 的 資 料 由 利 嘉 閣 地 產 有 限 公 司 （ 下 稱 本 公 司 ） 編 製 ， 只 供 一 般 參 考 。 本 公 司 雖 已 盡 力 確 保 該 等 資 料 準 確 ， 但

對 於 該 等 資 料 在 任 何 特 定 情 況 下 使 用 時 的 準 確 性 或 恰 當 性 ， 並 沒 有 作 出 任 何 明 示 或 隱 含 的 陳 述 、 申 述 、 保 證 或 擔 保 。

本 刊 物 可 能 載 有 由 其 他 人 士 或 機 構 所 提 供 的 資 料 ， 本 公 司 現 明 文 述 明 ， 本 公 司 並 沒 有 核 准 或 認 可 由 其 他 人 士 或 機 構 在 本

刊 物 所 提 供 的 資 料 ， 對 於 該 等 資 料 亦 不 承 擔 任 何 責 任 。

本 刊 物 所 包 含 的 資 料 亦 不 應 視 為 出 售 要 約 、 訂 購 招 攬 或 向 閱 讀 者 提 出 任 何 建 議 。 閱 讀 者 在 作 出 任 何 投 資 、 財 務 決 策 或 購

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03.2010CONTENTS

情報家 的 感 覺 ‧ 利 嘉 閣

站

新 界 地 王 誕 生 ！ 政 府 兩 年 來 首 次 拍 賣 大 型地皮，兩幅大埔白石角地皮在09年12月份賣 地 中 ， 由 信 和 置 業 及 其 牽 頭 財 團 分 別 以5 1 . 5 億 元 及 5 2 . 5 億 元 成 交 ， 可 建 樓 面 面 積呎 價 分 別 為 7 , 1 4 5 元 及 7 , 2 8 4 元 ， 打 破新界地皮呎價新高！

騰 訊 主 席 兼 首 席 執 行 官 、 有 『 Q Q 大

王』之稱的內地富豪馬化騰，成為首

名 購 入 石 澳 道 洋 房 的 內 地 人 士 ， 以

4 . 8 億 元 購 得 大 浪 灣 道 1 3 號 大 屋 ， 而

金額更創09年洋成交價新高。

尖 沙 咀 名 店 林 立 ， 加 上 1 8 8 1

商 場 開 業 ， 令 該 區 舖 位 價 值 飆

升 ， 而 英 皇 國 際 集 團 更 在 0 9 年

1 2 月 以 「 天 價 」 8 . 4 3 億 元 購

入 廣 東 道 地 舖 ， 平 均 呎 價 高 達

55.46萬元，成交價打破本港單

一舖位售價紀錄！

樓 市 旺 ， 新 盤 戰 掀 序 幕 。 新世 界 旗 下 西 環 寶 雅 山 成 今 年新 盤 頭 炮 ， 開 售 首 日 首 批 連三 度 加 推 速 即 售 罄 ， 售 價 更累 積 提 升 1 3 % ， 可 見 市 場 購買力相當強！

又 一 地 皮 以 理 想 價 成 交 ！ 一幅將軍澳住宅地皮於今年2月拍 賣 ， 競 投 氣 氛 激 烈 ， 最 終由 新 地 斥 資 3 3 . 7 億 元 投 得 ，每 呎 樓 面 地 價 4 , 6 2 8 元 ， 高出 底 價 接 近 7 成 ， 而 且 相 當貼近市貼最高預期水平！

港 鐵 九 龍 南 綫 柯 士 甸 站 地 盤 C

及 D 豪 宅 地 王 ， 吸 引 大 型 、 中

型 發 展 商 紛 紛 入 標 ， 共 接 獲

1 4 份 意 向 書 ， 而 項 目 總 投 資

額估計逾200億元！

諾 貝 爾 獎 現 華 人 之 光 ！ 「 光 纖 之 父 」 、 前 香 港

中 文 大 學 校 長 高 錕 獲 頒 應 用 科 技 範 疇 的 諾 貝 爾

物理學獎，令所有港人都感到光榮！

樓市交投熾熱又一實證！農曆

新年假期過後，新地旗下元朗

Y O H O M I D T O W N 開 售 ， 推 售 2

日 便 極 速 售 出 約 9 0 0 伙 ， 成 交

價 由 約 2 6 0 萬 至 1 , 6 6 8 萬 ， 銷

情超越發展商預期，因而考慮

封盤呢！

港 產 電 影 揚 威 國 際 影 壇 ，

認 真 犀 利 ！ 獲 得 政 府 電 影

發 展 基 金 資 助 的 港 產 片

《歲月神偷》，奪得第60

屆 柏 林 影 展 「 新 世 代 組

別 」 最 佳 影 片 水 晶 熊 獎 ，

真的令人感到興奮！

英國《金融時報》今年初公布全球

1 0 0 大 工 商 管 理 學 院 ， 香 港 科 技 大

學 工 商 管 理 碩 士 ( M B A ) 課 程 排 名 由

去 年 第 1 6 位 跳 升 至 第 9 位 ， 更 位 列

亞洲區首名，認真犀利！

香港足球爭氣！東亞運動會足球決

賽 ， 港 隊 出 戰 日 本 ， 奮 戰 1 2 0 分 鐘

以1:1逼和日本，最後以12碼5:3破

日本奪金，創造傳奇一刻！

02 「家的感覺 ‧ 利嘉閣」全新廣告" 你仲返屋企 " 拍攝花絮

04 名人暢聚利嘉閣廖偉強與投資界名人「玩具王」鄭躬洪暢談投資心得

07 「醒目」消費多間食肆、設計公司優惠 COUPON

08 美味生活《2010 年米芝蓮》星級食肆：農圃飯店

10 潮 ‧ 型家居擺設萬家燈火　光影情感

12 至潮選 ‧ 宅 聚賢居耳「木」一新

14 至潮選 ‧ 宅 怡峰空間放大鏡

16 樓市專題2010 年一手新盤大巡禮

22 這一站：將軍澳未來港島東

25 觀圖論市 ( 一 )全港 50 大屋苑成交量價走勢

26 海外樓市：上海盛世 2009 上海樓市回顧

27 觀圖論市 ( 二 )全港 35 大豪宅成交量價走勢

28 海外樓市：澳門探索澳門未來10年經濟前景

29 按揭新知市場新勢力：HIBOR

32 健康新世代顧小培專訪：保健食品忌亂食

34 置業小貼士買樓收租遇上「租霸」怎辦？

36 理財有道請給我一個買樓自住的理由

41 置業預算好幫手本港各銀行按揭計劃、釐印費

2 家 的 感 覺

「 家 的 感 覺 ． 利 嘉 閣 」 - - - 是 我 們 公 司 利 嘉 閣 地 產 的 最 新宣 傳 口 號 ， 希 望 讓 每 位 客 戶 感 受 到 「 家 」 的 窩 心 及 溫 暖感 覺 ； 至 於 背 後 理 念 是 員 工 竭 力 為 客 人 提 供 專 業 貼 心 的服 務 ， 不 論 業 主 好 、 買 家 也 好 ， 可 以 令 他 們 在 交 易 過 程中 獲 得 無 比 的 安 心 、 放 心 、 以 及 住 得 開 心 ， 最 後 員 工 亦因 為 幫 客 人 尋 找 到 理 想 家 ， 而 獲 得 工 作 成 就 感 。 而 今 次口 號 是 由 利 嘉 閣 地 產 董 事 總 經 理 廖 偉 強 先 生 ( W i l l y ) 親 自構 思 出 來 ， 希 望 為 公 司 形 象 帶 來 耳 目 一 新 的 觀 感 。

W i l l y 補 充 ， 今 次 「 家 的 感 覺 ． 利 嘉 閣 」 跟 往 年 公 司 的宣 傳 口 號 十 分 不 同 ， 因 為 公 司 除 了 推 廣 專 業 形 象 外 ， 還希 望 帶 出 軟 性 形 象 的 一 面 ， 能 夠 將 「 家 」 呢 個 字 打 入 每位 客 人 的 心 裡 ， 令 人 想 起 「 家 」 ， 同 時 會 想 起 「 利 嘉閣 」 。 今 次 廣 告 由 同 盟 廣 告 有 限 公 司 （ Ｍ K 2 ） 負 責 拍 攝製 作 ， 創 意 總 監 練 海 棠 先 生 ( K a s e y ) 亦 有 份 參 與 其 中 ，一 位 ( W i l l y ) 構 思 宣 傳 口 號 ， 一 位 ( K a s e y ) 策 劃 出 創 意 廣告 ， 兩 大 高 手 來 一 個 c r o s s o v e r ， 定 必 擦 出 很 多 火 花 ，叫 人 對 公 司 全 新 廣 告 增 添 一 份 期 待 。

你 仲 唔 返 屋 企 ！家 的 感 覺 ． 利 嘉 閣

利嘉閣地產早前於大型新聞發布會上，介紹公司本年度宣傳推廣計劃，而一眾管理層成員與今次廣告女主角Norain(中間位置)，亦藉此機會一同在利嘉閣地產廣告的巴士車身前合照。

「家的感覺‧利嘉閣」全新廣告

3利 嘉 閣

2

廣告公司的專業製作人員正在為「家的感覺．利嘉閣」廣告進行後期製作，力求每部分皆盡善盡美。

創意總監練海棠先生希望藉著今次廣告，運用生動手法提醒各位，記得日日黐家，將「家」與「利嘉閣」緊密聯繫在一起。

今次廣告女主角Norain Chan是從百多位侯選者中挑選出來，形象親切自然。

創意總監練海棠先生（右）正在細心聆聽拍攝期間的製作效果，務求每個細節皆做到一絲不拘。

廣告中帶出今時今日的社會現象，原來有很多人都唔黐家，情願流連在街上或便利店也不回家‧

在 整 個 過 程 中 ， W i l l y 對 於 廣 告 拍 攝 手 法 亦提 供 一 些 獨 到 的 見 解 ， 令 表 達 形 式 上 有 別於 一 般 地 產 代 理 廣 告 ， 為 客 戶 帶 來 煥 然 一新 的 感 覺 ； 而 今 次 公 司 廣 告 已 經 在 2 月 2 4 日跟 各 位 市 民 見 面 ， 並 會 於 各 大 電 視 台 、 巴士 及 電 車 車 身 、 報 章 以 及 網 站 等 多 個 渠 道作 鋪 天 蓋 地 宣 傳 ， 目 的 是 希 望 令 每 一 個 家庭 都 記 得 公 司 全 新 口 號 「 家 的 感 覺 ． 利 嘉閣 」 。

「 家 的 感 覺 ． 利 嘉 閣 」 這 口 號 容 易 深 入 民心 ， 但 怎 樣 將 口 號 轉 化 為 圖 畫 片 段 ， 關 於內 容 構 思 方 面 ， K a s e y 表 示 主 要 是 從 日 常 生活 當 中 出 發 ， 藉 著 人 與 人 之 間 的 關 係 ， 令看 完 廣 告 的 人 更 容 易 產 生 共 鳴 ， 故 此 廣 告內 有 一 句 對 白 重 複 出 現 3 次 之 多 ， 就 係 「 你仲 唔 返 屋 企 ! ! ! 」 。

何 解 說 街 上 真 的 有 很 多 人 唔 肯 返 屋企 ? K a s e y 解 釋 ： 『 我 們 廣 告 公 司 以 至 身邊 好 多 朋 友 都 發 現 ， 呢 幾 年 社 會 出 現 一個 現 象 ， 就 是 今 時 今 日 好 多 人 三 更 半 夜都 唔 願 返 屋 企 ， 你 半 夜 在 街 上 所 見 ， 仍然 有 好 多 人 流 連 在 街 上 ， 他 們 可 能 會 停留 在 2 4 小 時 便 利 店 ， 可 能 會 在 店 舖 中 閒逛 ， 總 是 不 願 意 早 返 屋 企 ， 所 謂 「 唔 黐家 」 。 』 故 此 希 望 藉 今 次 廣 告 ， 將 「 你仲 唔 返 屋 企 ! 」 這 口 號 在 廣 告 中 不 斷 重複 ， 係 想 帶 給 觀 眾 一 個 「 住 得 開 心 ， 自然 日 日 黐 家 」 的 訊 息 ， 同 時 為 利 嘉 閣 地產 建 立 「 家 」 的 形 象 ， 並 配 合 公 司 的 宣傳 口 號 「 家 的 感 覺 ． 利 嘉 閣 」 。

同 時 要 回 家 ， 就 少 不 了 要 有 一 個 理 想家 ， 怎 樣 先 可 以 找 到 一 個 屬 於 自 己 的家 ， 當 然 一 個 專 業 、 可 靠 的 地 產 代 理 肯定 不 可 缺 少 ， 練 海 棠 在 製 作 過 程 中 ， 提及 一 個 出 色 的 地 產 代 理 ， 最 重 要 首 選 是聆 聽 ， 清 楚 了 解 客 人 需 要 什 麼 ， 才 可 以找 到 一 個 屬 於 「 我 」 的 家 。 而 今 次 利 嘉閣 地 產 正 切 合 了 解 市 場 所 需 ， 無 論 是 上車 、 換 樓 以 至 投 資 人 士 ， 都 希 望 透 過 利嘉 閣 地 產 ， 幫 他 們 找 到 一 個 屬 於 「 自己 」 的 家 。

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1. Norain於廣告內形象多變，除帶給觀眾不同感覺外，亦將女主角最美一面展現出來。

2. 導演（右）細心向演員（左）講解拍攝時該注意什麼地方，單單一個鏡頭已經拍二、三十次，務求製作效果盡善盡美。

3. 家庭從來是一個「家」不可或缺的元素，在廣告中當然包含在內。女主角Norain在廣告中更時常提醒大家，「你仲唔返屋企!!!」。

4. 為配合廣告劇情，女主角也換成一身女超人造型，與怪獸展開一場激鬥。

5. N o r a i n 正 在 努 力 背 誦 廣 告 對 白 ：「有專業可靠的既利嘉閣，幫您搵返個理想家，住得開心，自然日日黐家」。

4 家 的 感 覺

「 良 朋 共 暢 知 心 頌 」廖偉強．鄭躬洪

人 稱 「 玩 具 鄭 」 的 鄭 躬 洪 ， 以 經 營 「 玩 具 城 」 起 家 ， 至 今 已

二 十 五 個 年 頭 ， 近 年 開 始 涉 足 飲 食 界 ， 從 外 國 引 入 c a f é 、

快 餐 店 ， 為 香 港 這 個 「 美 食 天 堂 」 增 添 色 彩 ； 然 而 ， 最 廣 為

人 知 的 ， 還 是 他 在 物 業 投 資 市 場 的 「 資 深 投 資 者 」 身 份 ， 憑

藉 獨 到 的 眼 光 ， 在 市 場 上 屢 有 斬 獲 。 利 嘉 閣 董 事 總 經 理 廖 偉

強 ( W i l l y ) 今 次 特 地 請 來 這 位 全 能 生 意 人 ， 在 他 經 營 的 C a f é V e r g n a n o 1 8 8 2 暢 談 生 意 經 ， 並 探 究 他 的 投 資 攻 略 。

圖１：利嘉閣董事總經理廖偉強(Willy)(右)與資深投資者鄭躬洪(左)是次聚會的主題為「輕談淺嚐咖啡濃 良朋共暢知心頌」，二人呷著咖啡，交換投資心得。

Café Vergnano 1882 主廚 ( 右 ) 親自為 Willy( 中 )介紹餐廳食品。

1

名人暢聚

5利 嘉 閣

玩 具 飲 食 雙 線 發 展W i l l y ： 我 每 次 都 會 為 訪 問 的 嘉 賓 定 下 主

題 ， 今 次 特 別 為 你 題 了 一 對 對 聯 ， 「 輕

談 淺 嚐 咖 啡 濃 良 朋 共 暢 知 心 頌 」 ， 表 示

今 天 我 們 在 你 經 營 的 咖 啡 店 呷 著 咖 啡 ，

暢 談 、 歌 頌 我 倆 的 多 年 情 誼 。 眾 所 周

知 ， 你 以 經 營 玩 具 廠 起 家 ， 可 否 與 大 家

分 享 一 下 經 驗 ？

鄭 ： 我 經 營 「 玩 具 城 」 已 經 二 十 五 年 ，

早 年 主 要 是 接 訂 單 ， 替 人 生 產 玩 具 ， 後

來 覺 得 既 然 廠 房 有 最 好 的 儀 器 和 員 工 ，

何 不 直 接 建 立 自 己 的 品 牌 ？ 於 是 在 十 多

年 前 開 始 做 品 牌 、 做 專 利 ， 相 信 這 是 公

司 成 功 的 最 主 要 原 因 ， 現 時 生 意 主 要 銷

售 點 為 美 國 ， 也 有 出 口 至 歐 洲 其 他 國 家 。

W i l l y ： 「 玩 具 城 」 做 得 出 色 ， 經 營 又 早

早 上 了 軌 道 ， 是 不 是 令 你 近 年 想 轉 營 攪

飲 食 的 主 要 原 因 ？

鄭 ： 賺 得 錢 多 才 好 攪 飲 食 ， 哈 哈 … 說 笑

而 已 。 做 飲 食 真 的 不 容 易 ， 始 終 很 依 靠

人 流 ， 以 這 間 Café Vergnano 1882 為 例 ，

當 年 我 在 偶 然 的 機 會 下 ， 在 意 大 利 遇 上

這 個 Café名 牌 ， 就 向 Café的 老 闆 要 求 把

它 引 進 香 港 ， 並 於 0 7 年 開 設 第 一 間 分

店 。 目 前 ， 全 港 共 有 三 間 分 店 ， 但 部 份

分 店 至 今 尚 未 回 本 ， 可 幸 只 是 蝕 少 許 裝

修 費 ， 每 間 都 可 以 自 行 營 運 ， 那 就 當 是

投 資 期 吧 ， 坦 白 說 ， 現 在 回 想 亦 覺 得 當

時 有 點 心 雄 。 不 過 ， 我 去 年 底 又 引 入 了

美 式 快 餐 店 D u k e ' s D e l i ， 我 想 我 始 終 是

個 不 怕 輸 、 而 且 勇 於 嘗 試 的 人 。

由鄭躬洪引入的美式快餐店Duke's Deli於今年一月正式於尖沙咀I Sqaure開張

生 意 投 資 缺 一 不 可W i l l y ： 那 麼 ， 相 比 起 做 生 意 ， 投 資 物 業

是 否 簡 單 得 多 ， 只 要 看 得 準 ， 一 買 一 賣

隨 時 就 賺 幾 個 價 位 ， 你 在 這 方 面 的 經 驗

一 定 很 多 。

鄭 ： 炒 樓 講 求 機 會 ， 而 機 會 卻 又 不 是 經

常 有 ， 可 能 十 年 才 一 次 ， 所 以 炒 樓 易 過

做 生 意 只 成 立 於 某 些 時 機 上 ； 相 反 ， 做

Willy(右)與鄭躬洪(左)均看好今年樓市走勢，異口同聲鼓勵準買家把握入市時機。

鄭躬洪手執 Café Vergnano 1882 的招牌咖啡「1882」，成分包括咖啡、熱朱古力及奶泡，層次分別的外觀，加上撲鼻而來的咖啡香氣，絕對是色香味俱全。

生 意 是 長 遠 的 ， 不 會 天 天 大 上 大 落 ， 穩

定 性 高 ， 而 且 要 有 本 業 才 可 支 持 你 作 其

他 投 資 ， 因 此 一 定 要 守 住 。 當 然 ， 我 不

否 認 ， 好 像 去 年 的 旺 市 ， 炒 樓 的 確 好 過

做 生 意 。

W i l l y ： 你 去 年 在 香 港 、 上 海 及 北 京 都 買

入 了 不 少 豪 宅 ， 為 何 特 別 鍾 情 於 這 類 物

業 ？

鄭 ： 我 並 非 只 買 豪 宅 ， 反 而 要 看 區 域 。

在 香 港 港 島 區 是 首 選 ， 因 為 供 應 少 ， 如

果 我 有 百 多 萬 ， 我 寧 願 買 港 島 區 的 唐

樓 ， 亦 不 會 買 新 興 地 區 的 新 樓 ， 因 為 當

港 島 區 的 樓 價 升 2 0 % 的 時 候 ， 這 些 新 區

才 升 1 0 % 。

豪 宅 方 面 ， 我 則 會 選 擇 港 島 半 山 及 港 鐵

九 龍 站 上 蓋 ， 不 過 都 是 1 , 0 0 0 至 3 , 0 0 0

萬 元 之 間 的 物 業 ， 我 傾 向 分 散 投 資 ， 不

會 孤 注 一 擲 在 單 一 物 業 上 ， 然 後 看 漲 一

成 就 會 將 物 業 沽 出 ， 而 同 一 時 間 亦 只 會

持 有 2 0 至 3 0 個 物 業 。 要 數 最 有 滿 足 感

的 一 次 投 資 ， 是 於 0 7 年 以 約 3 , 7 0 0 萬

元 購 入 威 靈 頓 街 9 4 號 、 樓 高 5 層 全 幢 物

業 ， 去 年 我 以 約 7 , 3 0 0 萬 元 沽 出 ， 賺 幅

達 9 7 % 。

膽 大 心 細 勿 失 良 機W i l l y ： 你 的 投 資 眼 光 果 然 準 繩 ， 當 中 隱

含 著 什 麼 投 資 攻 防 策 略 ？ 與 你 豐 富 的 生

意 經 驗 有 關 嗎 ？

鄭 ： 我 認 為 兩 者 都 要 膽 大 心 細 ， 假 如 你

相 信 今 年 樓 價 會 升 2 0 % ， 決 定 了 買 就 要

買 ， 不 要 畏 首 畏 尾 的 又 怕 樓 價 下 跌 ， 等

到 樓 價 一 升 再 升 ， 你 永 遠 都 入 不 到 市 。

如 果 你 是 長 線 持 有 物 業 就 更 不 用 擔 心 ，

隨 時 都 是 入 市 時 機 ， 只 要 選 區 準 確 ， 絕

對 是 「 有 買 貴 無 買 錯 」 。 另 外 ， 我 認 為

做 生 意 也 好 、 買 樓 也 好 ， 有 能 力 的 話 最

好 不 要 合 資 ， 做 生 意 難 過 做 夫 妻 ， 做 生

意 講 金 不 講 心 ， 遇 上 意 見 不 合 就 麻 煩 ，

最 好 盡 量 自 己 下 決 定 。

W i l l y ： 市 場 上 的 投 資 者 很 多 ， 但 你 算 是

較 高 調 的 投 資 者 之 一 ， 你 認 同 嗎 ？

鄭 ： 高 調 有 高 調 的 好 處 ， 例 如 人 人 買 新

樓 都 沒 有 折 扣 ， 但 是 因 為 我 高 調 ， 發 展

商 見 我 俾 面 撐 場 ， 有 時 會 給 我 些 少 優

惠 ， 值 得 一 提 ， 我 從 不 會 撻 訂 ， 特 別 是

6 家 的 感 覺

Cappuccino

鄭躬洪鍾愛標準舞，「舞齡」已逾 10 年，不時應好友之邀參加標準舞派對一展舞藝，更在灣仔區購入一個過千呎物業作為「自家舞池」。

對 發 展 商 ， 金 融 海 嘯 前 我 買 入 了 一 些 物

業 ， 有 地 產 代 理 叫 我 不 如 撻 訂 ， 但 遭 我

拒 絕 ， 因 為 這 會 影 響 我 的 商 譽 。

另 一 好 處 是 ， 不 少 地 產 經 紀 知 道 我 是 業

主 ， 即 使 我 的 單 位 不 是 最 筍 也 會 優 先 為

我 推 盤 ， 大 概 是 知 道 將 來 一 定 不 只 做 我

一 單 生 意 。 作 為 投 資 者 ， 身 邊 有 個 信 得

過 的 地 產 代 理 很 重 要 ， 現 在 我 買 樓 很 多

時 都 不 會 睇 樓 ， 交 由 代 理 代 勞 。

W i l l y ： 近 年 市 場 上 出 現 了 很 多 與 你 一

樣 的 實 力 型 投 資 者 ， 當 中 以 國 內 人 士 居

多 ， 令 樓 市 於 去 年 能 夠 一 直 保 持 熾 熱 氣

氛 ， 現 時 市 場 普 遍 亦 繼 續 看 好 今 年 的 樓

市 ， 你 又 有 什 麼 看 法 ？

鄭 ： 金 融 海 嘯 之 後 ， 實 體 經 濟 尚 未 完 全

恢 復 ， 各 國 政 府 仍 要 印 銀 紙 ， 未 來 經 濟

會 是 資 金 市 。 我 相 信 今 年 樓 市 會 繼 續

升 ， 市 場 亦 不 會 出 現 「 跳 樓 貨 」 ， 不 到

價 業 主 不 會 輕 言 沽 出 物 業 。 加 上 去 年

7 、 8 月 市 場 一 下 子 推 出 很 多 新 盤 ， 今 年

上 半 年 會 是 上 會 潮 ， 根 據 我 的 經 驗 ， 這

時 候 樓 市 會 被 帶 動 升 溫 ， 業 主 就 更 不 會

平 價 出 貨 了 。

來自意大利的Café品牌「Café Vergnano 1882」，

於 0 7 年 由 鄭 躬 洪 一 手 引 入 ， 目 前 全 港 共 有 三 間 分

店。Café上至裝修、下至餐飲種類，全部忠於意大

利總店原著，廚師以至咖啡師傅亦要親身前往意大

利 受 訓 ， 務 求 讓 食 客 親 嚐 最 原 始 的 意 大 利 咖 啡 餐 飲

風味。

重 點 美 食 推 介Café Vergnano 1882

凱 撒 沙 律

卡 邦 拿 拉 乳 脂 煙 肉 意 粉廚 師 精 選 薄 餅

松 子 仁 栗 子 忌 廉 湯

熱 鬧 家 庭 共 享 天 倫W i l l y ： 今 年 我 們 公 司 的 主 題 是 「 家 ． 的

感 覺 」 ， 「 家 」 對 於 你 來 說 應 包 含 什 麼

原 素 ？ 你 與 家 人 又 是 如 何 相 處 ？

鄭 ： 我 有 4 子 1 女 ， 全 部 都 已 經 出 身 ， 有

各 自 的 生 活 ， 我 們 每 逢 星 期 日 都 有 家 庭

聚 會 ， 分 享 大 家 的 近 況 。 我 愛 熱 鬧 ， 每

次 仔 女 帶 同 另 一 半 回 家 食 飯 ， 一 圍 檯 坐

滿 1 0 個 人 ， 是 我 最 享 受 的 時 光 。 我 認

為 與 家 人 有 共 同 話 題 很 重 要 ， 我 和 子 女

的 共 同 話 題 是 「 狗 」 ， 他 們 可 能 受 我 影

響 ， 都 很 喜 歡 養 狗 ， 所 以 閒 來 我 們 會 交

流 養 狗 心 得 ， 也 算 是 溝 通 的 一 種 罷 ！

Café Vergnano 1882 裝修典雅，地方寬敞，是上班族工餘小休的好去處。

野菌燴貓耳朵粉

名人暢聚

7利 嘉 閣

使用條款及細則:1) 有效期至: 2010年3月1至31日2) 只限堂食。3) 每次消費只能用一張優惠券。4) 影印本無效。5) 此優惠不能與其他優惠同時使用，包括VIP折扣。6) 此優惠不適用於私人派對及活動。7) 此優惠不適用10%服務費 (以原價計算)。 8) 如有任何爭議，Caffe Vergnano 1882 將保留最終決定權。

店舖地址：銅鑼灣希慎道33號利園1樓108舖 電話：2907 3817 佐敦柯士甸道西1號圓方1樓1021A舖 電話：2196 8340 中環金融街8號國際金融中心商場2樓2097-98舖 電話：2234 7676

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憑任何惠顧即可享

九折優惠

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憑此券到本餐廳惠顧，即可免費獲贈名古屋秘製雞翼一客 (5隻)

有效日期至：2010年6月30日

店舖地址：銅鑼灣駱克道 489號 駱克駅 21樓 電話: 2891 7188

　　　　　（銅鑼灣地鐵站C出口）

* 如有任何爭議，本公司將保留最終決定權。

有效期至：2010年6月31日

店舖地址：九龍城打鼓嶺道70-72號地下 電話：2383 9689

* 如有任何爭議，本公司將保留最終決定權。

優惠細則：

‧ 必須付款前出示此券 ‧ 不可與其他優惠同時使用 ‧ 有效期至: 2010年5月31日 ‧

‧Simple Living 保留最終決定權 ‧ 影印本無效 ‧恕不包括運送費用

店舖地址:

香港鰂魚涌船塢里10-12號長華工業大廈6樓B室 電話：2104-1822

香港灣仔軒尼詩道256號UG全層 電話：2104-1886

九龍灣展貿徑1號國際展貿中心597號舖 電話：2620-0148

Shop address:

Shop No. 1, G/F, China Hong Kong City, 33 Canton Rd., T.S.T Tel.: 2375 8089

Shop C, G/F, Ming An Plaza, Phase 2, 8 Sunning Rd., Causeway Bay Tel.: 2882 8335

1-2/F, No. 5 Luard Road, Wanchai Tel.: 2808 0877

Shop B, G/F, No. 55-57, Wong Nai Chung Rd., Happy Valley Tel.: 2882 2763

Shop No. 603, Level 6, Grand Century Place, Mongkok Tel.: 2881 7272

* 如有任何爭議，本公司將保留最終決定權。

Tokyo Hong Kong

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「醒目」消費

8 家 的 感 覺

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超值食肆 金級食肆

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本 書 誠 邀 『 農 圃 飯 店 』 創 辦 人 鄧 細 安

先 生 執 筆 ， 介 紹 『 農 圃 』 的 招 牌 美

饌 、 家 常 小 菜 、 創 意 佳 餚 、 名 貴 珍

饈 。 回 首 二 十 年 的 踏 實 經 營 ， 「 細

哥 」 以 食 說 理 ， 以 煮 融 情 ， 把 食 譜 與

故 事 共 冶 一 爐 ， 圖 文 並 茂 地 把 天 然 的

味 道 帶 入 尋 常 百 姓 家 。

『 農 圃 飯 店 』 出 版 之 『 細 味 農 圃 』 食

譜 內 介 紹 之 名 菜 共 4 0 款

講 解 每 道 菜 式 的 選 料 和 烹 調 心 得

介 紹 名 貴 食 材 採 購 及 保 存 方 法

『 農 圃 飯 店 』 1 9 8 6 年 開 業 時 ， 朝 着 農 村

小 菜 的 方 向 走 ， 旨 在 以 新 鮮 食 材 、 簡 單 烹

調 、 最 大 誠 意 炮 製 家 常 便 飯 ， 給 客 人 健 康

的 真 味 菜 餚 。 後 來 更 兼 營 名 貴 菜 式 ， 創 出

不 少 膾 炙 人 口 的 名 菜 ， 如 「 是 但 ｣ 」 、 「 古

法 糯 米 雞 ｣ 」 、 「 鵝 肝 醬 焗 響 螺 」 等 等 ， 得

到 「 名 人 飯 堂 ｣ 」 之 美 譽 。

作 者 簡 介鄧 細 安

人 稱 「 細 哥 」 ， 飲 食 界 鬼 才 。 十 六 歲 開 始 學 習 廚 藝 ， 從 廚 房 基 層 做 起 。 憑

着 累 積 多 年 之 經 驗 ， 曾 創 辦 多 間 香 港 知 名 食 肆 ， 包 括 農 圃 飯 店 、 四 季 火

鍋 、 雪 園 飯 店 、 百 寶 齋 廚 、 金 巴 利 海 鮮 酒 家 、 上 海 三 六 九 飯 店 、 上 海 小

館 、 龍 軒 閣 、 燕 窩 點 心 專 門 店 等 。 鄧 細 安 為 人 不 甘 守 舊 ， 曾 創 出 形 形 色 色

的 飲 食 潮 流 ， 如 私 房 菜 、 燕 窩 蛋 撻 、 四 季 吃 火 鍋 等 。

「 是 但 」 是 我 入 行 近 四 十 多 年 ， 偶 然 無 意 ， 神 來 之 筆 所 創 出 來 的 食 譜 之

一 ， 最 為 人 樂 道 的 一 款 家 常 小 菜 。

說 起 來 ， 我 創 作 這 一 味 菜 ， 有 一 點 搞 笑 成 分 ， 多 少 帶 着 一 點 整 蠱 他 人 的 頑

皮 心 態 。 有 些 朋 友 拿 着 菜 牌 看 來 看 去 ， 還 是 拿 不 出 主 意 ， 不 知 道 點 什 麼

菜 。 到 侍 應 站 在 旁 邊 等 着 點 菜 時 ， 大 家 不 期 然 口 嗡 嗡 說 ： 「 是 但 啦 ！ 」 於

是 ， 靈 機 一 觸 ， 便 創 出 了 這 一 味 菜 式 ， 用 來 應 付 那 些 「 是 但 」 朋 友 ， 當 然

不 是 「 豉 油 炒 蛋 」 也 不 是 「 是 是 但 但 」 ， 而 是 一 味 極 之 大 眾 化 、 老 少 皆 宜

的 菜 式 ， 這 味 菜 改 良 自 家 常 小 菜 「 蒸 水 蛋 」 。

蛋 ， 是 中 國 人 養 顏 的 平 價 補 品 ， 但 也 有 人 因 怕 膽 固 醇 避 而 遠 之 ， 其 實 ， 食

物 講 求 均 衡 之 道 ， 適 量 從 食 品 中 攝 取 不 同 的 營 養 ， 就 是 最 好 的 養 生 方 法 ，

「 是 但 ｣ 」

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美味生活

9利 嘉 閣

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不 必 刻 意 避 開 。 新 世 代 的 朋 友 都 愛 健 康 ， 於

是 ， 刻 意 使 用 蛋 白 來 炮 製 「 是 但 」 ， 主 要 是 取 其

獨 特 的 視 覺 效 果 。 蛋 白 蒸 起 來 ， 像 雪 一 樣 白 ， 成

為 不 平 凡 的 東 西 ， 吃 起 來 ， 視 覺 和 味 蕾 都 同 樣 在

舞 動 。

老 實 說 ， 在 創 作 這 味 菜 之 時 十 分 認 真 ， 也 很 用

心 。 起 初 ， 這 味 菜 確 是 在 說 說 笑 笑 中 弄 出 來 的 。

當 問 客 人 吃 什 麼 菜 之 時 ， 如 果 客 人 答 「 是 但 」 的

話 ， 就 給 他 真 的 捧 上 「 是 但 」 一 碟 ， 將 客 人 好 意

的 幽 默 一 番 。 又 或 者 索 性 把 這 味 菜 送 給 客 人 ， 以

起 宣 傳 之 效 。

在 心 情 好 的 時 間 吃 東 西 ， 味 蕾 會 特 別 敏 銳 ， 就 能

感 覺 到 食 物 的 真 味 。 大 家 在 輕 鬆 說 笑 的 氣 氛 中 ，

嘗 到 獨 特 又 惹 味 的 「 是 但 」 ， 成 為 香 港 人 經 典 的

傳 奇 名 菜 。 「 是 但 」 的 幽 默 和 也 讓 我 這 個 不 甘 平

凡 的 小 人 物 變 成 傳 奇 。

材料鮮帶子 2隻鮮蝦 2隻乾鹹蛋黃 1隻北菇 2隻勝瓜 5錢碎瑤柱 少許蛋白 3兩上湯 4兩火鴨粒 2錢

製法1. 所有材料洗淨。2. 帶子、蝦仁一開二，乾鹹蛋黃一開

六，北菇切粒，勝瓜切欖角形。3. 蛋白加入上湯，用慢火蒸熟。4. 乾鹹蛋黃放在蛋白上圍邊。5. 鮮蝦、帶子、火鴨粒拉油備用。6. 起鑊，勝瓜、北菇同炒備用。7. 所有帶子、蝦仁、勝瓜、北菇、火鴨

粒鋪在蛋白上，最後放上少許碎瑤柱即成。

三聯書店(香港)有限公司及港九各大書店有售，每本只售$78

材料糯米 1斤雞翼 18隻蝦米 3兩北菇 3兩瑤柱 3兩金華火腿 2兩粗蔥花 少許

調味料鹽 少許糖 少許老抽 少許

製法1. 雞全翼洗淨，並去骨。2. 糯米洗淨，浸水一小時，隔去水分。3. 瑤柱拉油備用。4. 另 起 鑊 ， 以 文 火 炒 糯 米 ， 邊 炒 邊 加

水，炒至糯米變透明軟身後，放入瑤柱、北菇、蝦米、金華火腿、蔥花同炒，最後加少許老抽、鹽、糖調味，炒香後撈起攤涼備用。

5. 糯米攤涼後，釀入雞翼內，放在當風位吊起至乾身。

6. 預備一鑊油，放入雞翼炸香即可。

憑券惠顧『農圃飯店』滿 $1,000，即可作 $100使用，只限堂食之用，請於入座時出示此券，影印本無效，有效期至2010年6月30日止。使用細則如有爭議，則以『農圃飯店』安排作準。地　　址：香港銅鑼灣新寧道八號 民安廣場一樓訂座電話：2881 1331

「 古 法 糯 米 雞 」 極 受 大 眾 喜 愛 ， 也 是 『 農 圃 』 最

受 歡 迎 的 餐 前 小 食 。 是 不 是 由 我 創 作 ， 連 我 自 己

也 不 敢 肯 定 。 畢 竟 ， 天 下 文 章 一 大 抄 ， 菜 式 也 是

互 相 參 考 。 但 如 果 說 「 古 法 糯 米 雞 」 經 『 農 圃 』

率 先 引 介 而 發 揚 光 大 ， 成 為 香 港 的 一 款 經 典 小

食 ， 就 絕 對 是 一 個 事 實 。

「 古 法 糯 米 雞 」 可 以 說 和 我 的 童 年 有 關 。 小 時 候

家 境 清 貧 。 上 茶 樓 飲 茶 已 是 個 奢 華 的 盼 望 。 好 不

容 易 才 可 以 和 家 人 上 茶 樓 「 嘆 番 一 個 早 茶 」 ， 但

父 母 總 是 一 坐 下 ， 就 先 叫 來 一 客 大 包 ， 再 來 一 碟

大 大 件 糯 米 雞 。 就 是 這 樣 ， 小 伙 子 們 的 肚 子 一 下

子 就 填 滿 了 。 吃 飽 了 的 小 頑 童 ， 自 然 就 不 會 嚷 着

要 吃 其 他 精 緻 的 點 心 。

但 每 一 次 吃 糯 米 雞 的 時 候 ， 總 是 滿 心 疑 團 。 明 明

是 疑 似 裹 蒸 粽 ， 以 荷 葉 包 着 糯 米 ， 中 央 放 不 同 的

餡 料 ， 蒸 得 香 噴 噴 ， 卻 有 一 個 「 名 不 副 實 」 的 名

字 「 糯 米 雞 」 ， 好 像 有 一 點 受 欺 騙 成 份 。 那 個 年

代 的 糯 米 雞 分 量 很 夠 ， 吃 了 半 隻 已 經 可 以 吃 得 飽

飽 。 不 似 時 下 流 行 的 迷 你 珍 珠 雞 ， 分 量 少 得 可 憐 。

在 物 質 缺 乏 的 歲 月 ， 什 麼 東 西 都 像 很 好 吃 似 的 。

我 們 最 開 心 的 就 是 在 糯 米 中 尋 寶 。 如 果 能 在 糯 米

堆 中 搜 到 一 隻 半 隻 雞 翼 尖 ， 就 會 喜 出 望 外 ， 開 心

到 不 得 了 。

工 作 上 累 積 的 經 驗 ， 加 上 靈 感 的 衝 擊 ， 往 往 就 是

菜 式 創 作 之 始 ， 我 認 識 到 上 海 菜 中 有 一 菜 式 「 八

寶 香 酥 鴨 」 ， 回 憶 童 年 時 吃 過 的 「 糯 米 雞 」 ， 就

是 這 樣 ， 創 製 了 『 農 圃 』 的 「 古 法 糯 米 雞 」 。

COUPON 憑券惠顧

古 法 糯 米 雞

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1 0 家 的 感 覺

手繪桃花六角冰裂瓶燈配米色泰絲半開中花型燈罩，簡約設計

帶出陣陣中國傳統色彩，名為「花樣年華」，增添居室雅緻。

價格880元。 (b)

香 港 由 一 處 「 萬 家 燈 火 」 的 小 漁 村 ， 經 過 多 年 發 展 ，

搖 身 一 變 ， 成 為 以 維 港 夜 景 燈 飾 聞 名 世 界 的 動 感 之

都 ， 每 晚 照 耀 著 香 江 兩 旁 ， 但 你 有 否 曾 經 想 過 ， 如

果 沒 有 「 燈 」 的 日 子 是 怎 樣 過 ? 古 代 人 有 謂 「 鑽 木 取

火 」 、 「 挑 燈 夜 讀 」 之 事 ， 但 今 時 今 日 真 的 很 難 想

像 ， 食 飯 看 電 視 要 取 火 ， 讀 書 工 作 要 挑 燈 吧 ； 「 燈 」

的 發 明 肯 定 是 偉 大 ， 但 偉 大 背 後 ， 「 燈 」 從 來 容 易 讓

人 忽 視 其 存 在 ， 其 實 一 盞 別 緻 品 味 的 燈 飾 ， 可 以 為 家

居 佈 置 帶 來 不 少 驚 喜 及 別 樹 一 格 的 風 味 。

香 港 中 西 文 化 交 匯 ， 「 燈 」 的 選 擇 當 然 也 五 花 八 門 、

琳 琅 滿 目 ， 無 論 你 是 愛 好 西 方 簡 約 、 現 代 主 義 、 或 是

對 中 國 傳 統 文 化 色 彩 情 有 獨 鍾 ， 你 都 可 以 輕 易 找 到 一

盞 合 適 自 己 的 「 燈 」 。

「Toobe」作為意大利名牌「Kartell」的出品，並由設計師「Ferruccio Laviani」所構思，色彩繽紛的外表，加上圓柱體造型，的確可為你家居增添不少格調，價格每個2,340元。 ( c )

萬 家 燈 火 光 影 情 感

潮‧型家居擺設

a.) Come In (3107 8802)b.) 陶趣閣 (2345 1622)c.) D｣ecor Collection (2375 8089)

1 1利 嘉 閣

「Broken Lamp」是以簡單設計，營造出一種被破爛、傾斜、不均衡的感覺，而殘缺燈體效果是由金屬倒模製作，布質燈罩有良好的透光效果，讓燈光氣氛格外柔和溫馨，價格699元。 (a)

「Ball Touch」物料採用玻璃白色磨砂燈罩，以觸控開關方式調較3段光暗，外形就像一個放大了的電燈泡，但在另一角度來看，更像一個許願的占卜水晶球，花費159元將它帶回家，不知能否令你願望達成。 (a)

「Magnet Lamp」乃外國得獎設計，透明玻璃燈罩、電鍍金屬底座、磁力控制光源角度、線控微調光源開關等，種種特色帶給人一種科學味甚濃的觀感，如果閣下希望將家居佈置較為現代化，「Magnet Lamp」絕對是一個好選擇，價格499元。 (a)

名為「八仙賀壽」四方座配燈色八仙圖案燈罩，顏色艷目亮麗，放置於電腦旁更形成鮮明對比。價格280元 (b)。

名為「如意吉祥」清朝寶鼎圖案花瓶燈配六角泰絲米色燈罩玉件，由於玉件在中國歷史上，屬於大富之物，更突顯出主人家氣派。價格2,800元 (b)

名為「遊園賞花」榆木雕花(清朝公子賞花)地燈配泰絲紅色蓮花型燈罩(八仙圖案)，由於深啡色的榆木配襯鮮紅色的燈罩，帶出古典味道之餘，更略顯中式優雅，價格3,800元。 (b)

這盞「Touch Floor Lamp」以不規則的造型，散發出玩味的氣息，打破居室沉悶氣氛，而錐形燈罩提供充足照明光線，加上3段調光的輕觸式開關設計，能有效控制室內光度，價格1,399元。 (a)

同樣來自意大利的「insideout da tavolo」，設計的確教人拍案叫絕，大玩「光與影」、「動感」、「反射效果」等元素，極富藝術氣息，驟眼看來簡單而現代，加上由「Casamania」品牌精心打造，價格待定。 ( c )

1 2 家 的 感 覺

客飯廳以深木色地板，配以近似色系的大門及傢俱，感覺統一踏實。

以 「 木 」 為 主 題 的 室 內 設 計 從 前 總 是 給 人 一 種 俗 套的 感 覺 ， 然 而 近 年 簡 約 主 義 大 行 其 道 ， 木 傢 俬 從 新成 為 品 味 人 士 的 寵 兒 ， 加 上 設 計 師 的 巧 手 設 計 ， 木材 同 樣 可 以 幻 化 成 變 化 多 端 的 傢 俱 ， 給 人 耳 目 一 新的 感 覺 。 以 下 介 紹 的 設 計 屋 ， 是 位 於 聚 賢 居 的 8 6 0方 呎 、 三 房 兩 廳 單 位 ， 業 主 以 2 0 餘 萬 ， 就 打 造 出一 個 以 木 材 為 主 體 的 安 樂 窩 ， 感 覺 舒 適 柔 和 。

耳「木」一新聚 賢 居

工程總支出

裝修工程 HK $107,300

傢俬項目 HK $100,988

總計﹕ HK $208,288

至潮選‧宅 聚賢居

1 3利 嘉 閣

書房及休閒房同樣善用窗台位置，盡用空間。

相片提供：Simple Living電話：2104 1822

http://www.simpleliving.com.hk

設計師以鞋櫃將飯廳與大門入口位置分隔，飯廳馬上變得自成一角。

電視櫃加上圍生板，可將電視90度拉出，業主在飯廳位置隨時可以「電視汁撈飯」。

主人房改用淺木色傢俱，突顯與客飯廳的區別之餘，感覺亦更和諧。

床頭櫃和睡床下的地台為業主帶來更多儲物位置，同時為房間增添層次感。

1 4 家 的 感 覺

空間放大鏡

怡峰香 港 向 來 以 寸 金 呎 土 見 稱 ，千 餘 呎 的 單 位 已 可 稱 之 為「 大

宅 」， 如 果 你 開 始 發 現 家 中 空 間 買 少 見 少 的 話 ， 不 妨

為 單 位 來 個 大 翻 新 ， 將 有 限 的 空 間 無 限 擴 大 。 以 下

介 紹 的 單 位 是 位 於 西 營 盤 的 怡 峰 ， 單 位 建 築 面 積

1 , 1 0 8 方 呎 ， 三 房 兩 廳 設 計 ， 走 勻 全 屋 ， 由 大 門

口 位 置 開 始 ， 以 至 客 飯 廳 及 各 個 房 間 ， 都 可 以

感 受 到 設 計 師 為 「 放 大 」 單 位 的 悉 心 安 排 。

客 飯 廳 採 用

「日」字長廳設計，為

擺放傢俬提供了先天優勢。

設計師在飯廳後加上一塊大鏡，增加了

室內的空間感。此外，又在鏡身旁邊通

往各個房間的長走廊位加設一道隱閉

門，令客飯廳整體感覺更歸一。

至潮選‧宅 怡峰

1 5利 嘉 閣

女兒房色彩鮮明，由地到頂

的組合櫃盡用室內空間。

兒子房其中一張睡床設在窗台位，另設睡床組合櫃，既慳位，設備又一應俱全。

工程總支出

裝修工程 HK $109,020

傢俬項目 HK $92,080

總計﹕ HK $201,100

入 門 位 置 附 有 走 廊位，加上一個緊貼牆身

的鞋櫃可減少浪費空間。

走廊位裝上假天花，再在各個房間門頂僻出櫃門，方便業主將雜物隱藏。

主人房布置簡單，書桌依窗

台而建，省下不少空間。

平面圖

相片提供：Simple Living電話：2104 1822

http://www.simpleliving.com.hk

1 6 家 的 感 覺

46,637

42,39838,504

32,199 31,907 31,726

26,765

22,149

46,637

42,39838,504

32,199 31,907 31,726

26,765

22,149

20,762 20,715

32,857

22,265

17,027 15,687 14,968

9,505 8,710

13,920 13,000

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10年份

單位數量(伙) 可售新盤單位

實際推出新盤

註：2009及2010年數據為預測數字

2000年至今可售新盤單位數量及發展商實際推盤量按年統計

按 地 區 劃 分 ， 新 界 區 可 供 發 售 的 單 位 數 量 最 多 。 今 年 該 區 可

售 一 手 住 宅 項 目 多 達 2 9 個 ， 單 位 總 數 共 1 4 , 1 1 2 伙 ， 佔 來 年

全 港 供 應 的 6 3 . 7 % ， 新 供 應 則 偏 重 沙 田 區 ， 該 區 來 年 共 有

5 個 項 目 合 共 4 , 0 7 0 伙 可 供 登 場 ， 稱 冠 各 區 ， 西 貢 ﹙ 3 , 8 5 8

伙 ﹚ 亦 屬 來 年 重 點 發 展 區 ； 此 外 ， 住 宅 重 鎮 元 朗 及 屯 門 區 ，

亦 有 多 達 2 , 9 3 8 伙 及 2 , 4 6 5 伙 全 新 單 位 供 應 。

此 外 ， 多 個 矚 目 大 型 項 目 亦 會 列 隊 登 場 ， 包 括 將 軍 澳 廣 「 日

出 康 城 」 2 C 期 及 3 期 （ 合 共 約 2 , 8 1 7 伙 ） 、 大 圍 「 名 城 」 1 及

2 期 （ 合 共 約 2 , 7 3 6 伙 ） 、 屯 門 港 鐵 屯 門 站 上 蓋 項 目 （ 1 , 9 2 4

伙 ） 、 元 朗 「 Y O H O M i d t o w n 」 （ 1 , 8 8 6 伙 ） 、 馬 鞍 山 7 7 區

（ 1 , 1 4 3 伙 ） 、 以 及 將 軍 澳 5 6 區 （ 1 , 0 2 8 伙 ） 。

九 龍 區 可 售 一 手 住 宅 單 位 數 量 有 5 , 3 6 5 伙 ， 新 盤 供 應 集 中

油 尖 旺 （ 3 , 0 6 7 伙 ） 以 及 黃 大 仙 （ 1 , 5 9 8 伙 ） 兩 區 ， 當 中 提

供 逾 千 單 位 大 型 住 宅 項 目 只 有 1 個 ， 即 恒 隆 「 浪 澄 灣 」 尚 未

開 售 部 份 （ 即 1 、 2 、 7 、 8 及 9 座 ， 合 共 1 , 1 0 4 伙 ） ； 其 他

矚 目 項 目 亦 包 括 黃 大 仙 親 仁 街 3 號 （ 9 9 0 伙 ） 、 旺 角 「 T h e

H e r m i t a g e 」 （ 8 5 2 伙 ） 以 及 大 角 咀 海 輝 道 項 目 （ 6 6 3 伙 ） 。

至 於 港 島 區 來 年 僅 得 2 , 6 7 2 伙 全 新 單 位 供 應 。 由 於 該 區 來 年

沒 有 逾 千 伙 的 大 型 項 目 登 場 ， 故 此 ， 由 新 鴻 基 、 嘉 里 及 百 利

保 聯 合 發 展 的 豪 宅 項 目 「 南 灣 」 （ L a r v o t t o ） （ 7 1 5 伙 ） 及

嘉 里 / 市 建 局 的 西 營 盤 「 縉 城 峰 」 （ 4 8 8 伙 ） ， 將 會 成 為 該 區

的 焦 點 項 目 。

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

2 0 1 0 年 樓 市 市 道 向 好 ， 市 民 置 業 意 欲 高 漲 ， 一 手 樓 盤 更 屬 不 少 買 家 置 業 首

選 。 雖 然 近 期 土 地 供 應 貧 乏 ， 新 樓 供 應 正 不 斷 下 滑 ， 預 期 有 關 趨 勢 更 會 持

續 兩 至 三 年 ， 不 過 ， 今 年 仍 有 約 2 . 2 萬 伙 一 手 單 位 可 供 發 售 。 為 免 各 位 讀 者

花 多 眼 亂 ， 今 期 本 刊 率 先 介 紹 各 區 一 手 項 目 ， 好 讓 大 家 可 以 預 先 籌 謀 。

2 0 1 0 年 全 港 有 7 2 個 全 新 一 手 私 宅 項 目 、 合 共 2 2 , 1 4 9 伙 可 供 發 售 ， 數 量

較 2 0 0 9 年 的 2 6 , 7 6 5 伙 減 少 1 7 % ， 與 2 0 0 3 年 高 峰 4 6 , 6 3 7 伙 比 較 更 有 多 達

5 3 % 的 落 差 ， 可 見 近 年 實 際 土 地 新 供 應 極 為 貧 乏 ， 情 況 直 接 反 映 在 每 年 可

售 新 盤 單 位 數 量 之 上 。

樓市專題

1 7利 嘉 閣

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

分區 項目名稱 發展商 單位數量

堅尼地城維壹 英皇 103

寶雅山 新世界 156

西營盤 縉城峰 嘉里 / 市建局 488

西半山西摩道2A至2E號 太古 126

尚賢居 恒基 136

中半山 萬茂臺4號 Shing Wei Enerpr ises Co Ltd 24

灣仔5 Star St reet 太古 25

皇后大道東235至245號 南豐 / 市建局 96

活道16至34號 麗新 / A IG G loba l Rea l Estate Investment As ia LLC 130

東半山

司徒拔道53號 太古 12

東山臺20號 Anelco Ltd 16

嘉岶薈 嘉華 24

春暉臺9至12號 新世界及其他 66

樂天峯 合和 78

上林 置地 94

跑馬地 山光道20號及山村臺1、3及5號 嘉里 126

大坑 尚巒 金朝陽 164

北角 渣華道98號 英皇 75

鴨脷洲 南灣 新鴻基 / 嘉里 / 百利保 715

赤柱赫蘭道11、12、12A及12B號 恒基 4

赤柱村道32至34號 Leewal l Enterpr ises Ltd 4

赤柱灘道6號 中國海外 10

港島區(22個項目）總計 2,672

分區 項目名稱 發展商 單位數量

油麻地 廣東道600號 恒基 62

旺角山東街74至76號 Br i l l i ant Proper t ies Investment Ho ld ing Ltd / Eterna l Ga in Ltd 18

帝峯‧皇殿 信和 / 華置 / 南豐 852

大角咀松樹街12至18號、洋松街3至19號、塘尾道63至67號及福全街6及6C號 新鴻基 / 市建局 368

海輝道項目 (KIL 11146) 新鴻基 663

浪澄灣（1、2、7、8及9座） 恒隆 1,104

深水埗富滙居 裕泰興 36

長沙灣道270至274號 信和 96

九龍塘

喇沙利道48A、50及50A號K i n d L o y a l L t d / W e l t o n C o r p o r a t i o n L t d / W o r l d M a s t e r Consu l tants Ltd

3

丹桂路16號 Anwin Deve lopment Ltd 6

Eight Co l lege 興勝 7

牛津道1號及蘭開夏道3號 中國海外 12

界限街148至148A號 陳森記 14

尚御 美國退休基金 103

九龍城龍崗道15至17號 捷和神鋼 23

御‧豪門 華懋 276

紅磡必嘉圍8至12號 信和 / 市建局 24

Wuhu Res idence 莊士機構 100

新蒲崗 譽‧港灣（1A及1B座） 新鴻基 176

黃大仙 親仁街3號 嘉里 990

牛池灣 峻弦（1、2及6座） 新鴻基 432

九龍區（21個項目）總計 5,365

分區 項目名稱 發展商 單位數量

青山公路青山公路(深井段) (TLTL 68) 新鴻基 4

一號九龍山頂 卓能 54

青山公路

小欖樂翠街項目 (DD 381 Lot 953) 裕泰興 12

青山公路116號 華懋 30

青榕街3號 長實 40

掃管笏項目 (TMTL 465) 新鴻基 459

屯門 港鐵屯門站上蓋項目 新鴻基 / 港鐵 1,924

屏山 傲‧茵 恒基 60

洪水橋唐人新村項目 (DD 121 Lot 2131) 新世界 87

洪水橋項目 (DD 124 Lot 4313) 新鴻基 171

洪水橋項目 (DD 121 Lot 2064) 長實 / 和黃 734

元朗 YOHO Midtown 新鴻基 1,886

粉嶺 馬會路項目 (FSSTL 76) 恒基 16

上水Goodwood Park 信和 13

天巒 新鴻基 330

大埔 馬窩項目 (TPTL 179) 信和 79

大圍頂峰別墅 新鴻基 13

名家匯 恒基 157

名城1及2期 長實 / 港鐵 2,736

馬料水 雍雅山房項目 (STTL 206) 羅氏地產 21

馬鞍山 馬鞍山77區 (STTL 548) 長實 1,143

西貢銀臺路1號 遠東發展 3

御濤 裕泰興 10

將軍澳將軍澳56區 (TKOTL 72) 新鴻基 / 港鐵 1,028

日出康城2C期 (TKOTL 70) 長實 / 南豐 / 港鐵 1,169

日出康城3期 (TKOTL 70) 長實 / 南豐 / 港鐵 1,648

東涌 海珀名邸 長實 56

愉景灣 愉景灣第14期N1d區(DD 352 Lot 385 R.P .) 香港興業 164

馬灣 珀麗灣6期 新鴻基 65

新界區（29個項目）總計 14,112

全 港 總 計 （ 7 2 個 項 目 ） 2 2 , 1 4 9

註1：以上項目的單位數目為初步數字，而項目名稱亦為暫定名稱，部份可能與實際有所差別，一切以發展商公布為準

註2：以上資料為預期可於2010年以現樓或樓花形式發售的住宅單位，但實際推出與否取決於發展商的售樓策略

資料來源：屋宇署、發展商公司年報、利嘉閣地產研究部及報章報導

中 西 區

灣 仔

東 區

南 區

油 尖 旺

深 水 埗

九 龍 城

黃 大 仙

荃 灣

屯 門

元 朗

北 區

大 埔

沙 田

西 貢

離 島

1 8 家 的 感 覺

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

名 城 小 檔 案地 　 　 址 ： 沙 田 市 地 段 第 5 2 9 號

發 展 商 ： 長 實 、 港 鐵

座 　 　 數 ： 第 一 期 – 共 4 座 ( 第 1 、 2 、 3 、 5 座 )

單 位 數 量 ： 第 一 期 – 1 , 3 6 0 個

單 位 間 隔 ： 3 房 1 套 、 3 房 1 套 加 多 用 途 房 、 3 房 1 套 加 工 人 套 房 、 4 房 1 套 加 多 用 途 房 及 客 廁

備 　 　 註 ： 項 目 正 待 批 預 售 樓 花 同 意 書

查 詢 熱 線 ： 大 圍 名 城 分 行 2 6 0 1 6 0 2 2 ‧ 大 圍 一 行 2 6 0 7 1 7 8 8 ‧ 好 運 中 心 分 行 2 6 0 1 2 2 8 6 ‧ 偉 華 中 心 分 行 2 6 9 9 3 0 3 3

碧 濤 花 園 分 行 2 6 0 6 1 1 8 9 ‧ 沙 田 第 一 城 分 行 2 6 4 6 2 3 8 8 ‧ 銀 湖 天 峰 分 行 2 6 3 1 3 3 9 0

馬 鞍 山 中 心 分 行 2 6 3 1 8 8 7 7 ‧ 馬 鞍 山 海 柏 分 行 2 6 3 3 4 6 9 6

* 預 售 樓 花 同 意 書 待 批 。

楊 浩 賢 先 生 (聯絡電話：9015 7815)

利 嘉 閣 地 產 沙 田 大 圍 及 馬 鞍 山 營 業 董 事

名 城 位 於 港 鐵 東 北 線 中 樞 紐 地 段 ， 是 唯 一 三 鐵 匯 聚 的 地 方 ， 未 來 無 論 北 上 或 是 到 九 龍 、 港 島 市區 都 非 常 方 便 快 捷 。

物 業 位 於 港 鐵 大 圍 上 蓋 ， 早 已 坐 擁

原 有 的 東 鐵 鐵 路 及 馬 鞍 山 支 線 優

勢 ， 2 0 1 5 年 港 鐵 沙 中 線 通 車 後 ， 大

圍 站 更 成 為 該 線 路 的 樞 紐 ， 屆 時 三

線 優 勢 將 會 集 於 一 身 ， 對 外 交 通 將

更 加 方 便 ， 單 位 間 隔 多 樣 ， 而 物 業

的 生 活 配 套 早 已 發 展 成 熟 ， 預 期 將

吸 引 各 方 買 家 爭 相 搶 購 。

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

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大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

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大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

樓市專題　|　新盤巡禮

1 9利 嘉 閣

Y O H O M I D T O W N 小 檔 案地 　 　 址 ： 元 朗 元 龍 街 9 號

發 展 商 ： 新 鴻 基

管 理 公 司 ： 啟 勝 管 理 服 務 有 限 公 司

座 　 　 數 ： 8

住 宅 層 數 ： 第 M 1 、 M 2 、 M 3 及 M 5 - 3 3 層 ( 6 字 至 4 3 字 樓 )

第 M 6 座 - 4 0 層 ( 6 字 至 5 2 字 樓 )

第 M 7 、 8 座 - 3 9 層 ( 6 字 至 5 1 字 樓 )

第 M 9 座 - 3 8 層 ( 6 字 至 5 0 字 樓 )

( 住 宅 由 6 樓 起 ， 不 設 1 3 、 1 4 、 2 4 、 3 4 、 4 0

及 4 4 字 樓 。 第 M 6 、 M 7 、 M 8 及 M 9 座 之 2 5 字

樓 為 隔 火 層 )

單 位 間 隔 ： 1 房 、 2 房 、 3 房 及 4 房

建 築 面 積 : 4 8 3 方 呎 - 1 , 3 4 1 方 呎

車 　 　 位 ： 3 1 3 個

物 業 設 施 ： C l u b M I D T O W N 園 林 住 客 會 所 及 活 動 空 間 約 2 2 萬 平 方 呎 。

設 施 包 括 ： 球 場 、 兒 童 遊 樂 場 、 健 身 室 、 宴 會 廳 、 閱 讀

室 、 閒 坐 區 、 鋼 琴 室 、 休 息 室 、 泳 池 、 蒸 氣 / 桑 拿 室 。

物 業 特 色 ： Y O H O 商 場 ： Y O H O M e g a T o w n 由 新 界 西 最 大 的 地 標 商 場

貫 連 ， 總 面 積 逾 1 0 0 萬 平 方 呎 ： H o m e Z o n e - 國 際 美 食

街 、 露 天 茶 座 、 書 城 等 ； Y O H O Z o n e : 6 米 闊 2 層 高 購 物 長

廊 、 戲 院 廣 場 、 卡 拉 O K / 百 貨 店 、 演 藝 台 等

專 組 熱 線 ： 新 元 朗 中 心 分 行 2 4 4 2 2 6 6 8

元 朗 教 育 路 分 行 2 4 7 0 1 1 5 6

柏 慧 豪 園 分 行 2 6 1 7 2 6 0 0

嘉 湖 銀 座 分 行 2 1 8 0 8 8 0 8

物 業 毗 鄰 港 鐵 元 朗 站 及 設 有 面 積 達 百 萬 方 呎 的 大 型 商 場 ， 發 展 規 模 足 可 媲 美 目 前

沙 田 新 城 市 廣 場 ， 預 期 物 業 落 成 後 將 會 成 為 新 界 西 線 的 「 最 大 型 商 住 都 會 」 ， 物

業 未 來 升 值 潛 力 優 厚 。

蔡 榮 增 先 生 (聯絡電話：9123 8010)

利 嘉 閣 地 產 荃 灣 、 麗 城 、 深 井 及 青 山 公 路 、 元 朗 及 天 水 圍 營 業 董 事

Y O H O M I D T O W N 供 應 由 一 房 至 四 房 單 位 ， 圖 則 選 擇 多 元 化 。 此 外 ， 屋 苑 自 設 2 2 萬 平 方 呎 的 大型 會 所 ， 命 名 為 「 C l u b M i d t o w n 」 ， 住 客 可 於 屋 苑 內 盡 情 享 受 生 活 。 加 上 屋 苑 由 名 牌 發 展 商 發展 ， 是 買 家 入 市 的 信 心 之 選 ， 定 必 成 為 元 朗 龍 頭 指 標 屋 苑 。

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

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大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

677’ (522’)

1156’ (902’)

655’ (507’)

7/F - 23/F / 26/F - 48/F & 50/F 897’ (691’)

49/F 853’ (656’)

7/F - 23/F / 26/F - 46/F 1222’ (938’)47/F - 50/F 1223’ (955’)

7/F - 23/F & 26/F - 46/F 1335’ (1026’)47/F - 50/F 1337’ (1046’)

TOWER M7 7/F-50/F

A B

CD

E

F

2 0 家 的 感 覺

地　　址： 香港大坑道11號發 展 商 ： 香港置地

管理公司： 仲量聯行物業管理有限公司座　　數： 2住宅層數： 55層(由地庫2樓至69樓及天台，包括位於29R樓庇護

層，但不設L4、4、13、14、24、34、40-49、53-54、58及64樓)

單位總數： 270單位間隔： 3房連套房加多用途房、4房雙套房加工人房建築面積： 標準單位：1,349方呎 – 1,563方呎 特色單位：2,605方呎 – 3,958方呎車　　位： 277個物業設施： 戶外無邊際泳池、健身室、舞蹈室、按摩/練習室、家

庭影院、卡拉OK室、宴會廳、自修室、兒童遊樂區、音樂室、乒乓球室、閱讀室、果汁吧、兒童圖書館及遊樂室、兒童健身室、桑拿浴室、蒸氣浴室及燒烤區。無線網路覆蓋會所範圍及6樓園林花園。

專組熱線： 樂活道分行2881 7707‧黃泥涌道分行2838 1466 成和道分行2575 3033‧奕蔭街分行2575 0918 光景街分行 2891 7101‧天后廟道分行2508 0668‧ 賽西湖分行2571 9922‧雲景道分行2806 8810‧ 天后柏景台分行2338 9119‧ 北角城市花園分行2508 1678‧豪廷峰分行2802 6677

地 　 　 址 ： 鴨 脷 洲 海 旁 道發 展 商 ： 新 鴻 基 、 嘉 里 建 設 及 百 利 保 控 股

單 位 總 數 ： 逾 7 1 5 個建 築 面 積 ： 標 準 單 位 : 約 1 , 0 0 0 - 2 , 6 0 0 方 尺 ; 另 備 特 色 單 位專 組 熱 線 ： 雍 景 臺 分 行 2 5 2 2 2 0 0 3 貝 沙 灣 分 行 2 5 5 1 6 2 6 2 / 2 5 5 1 9 6 8 8 / 2 8 9 6 3 9 3 9 碧 瑤 灣 分 行 2 5 1 5 9 6 9 6 壽 臣 山 廣 場 分 行 2 5 0 6 0 0 6 0 中 半 山 分 行 2 5 0 6 0 1 0 0 堅 道 寶 華 軒 分 行 2 8 5 7 7 3 8 3 堅 尼 地 道 分 行 2 8 1 0 7 7 7 8 紅 山 廣 場 分 行 2 8 9 9 0 1 1 0 嘉 兆 臺 分 行 2 1 5 2 9 3 2 1 深 水 灣 分 行 2 5 1 8 8 9 2 9 般 咸 道 分 行 2 5 5 9 2 1 3 1 寶 翠 園 分 行 2 8 1 7 8 9 9 9 赤 柱 分 行 2 8 1 3 0 1 3 0 雍 慧 閣 分 行 2 8 1 7 8 2 8 2 尚 翹 峰 分 行 2 5 0 6 0 1 0 0

坐 落 東 半 山 大 坑 道 1 1 號 ，

位 處 傳 統 豪 宅 地 段 。 物

業 主 力 提 供 約 1 , 3 0 0 至

約 1 , 6 0 0 方 呎 分 層 單 位 ， 另 由 有 面 積 約

2 , 6 0 0 方 呎 及 約 4 , 0 0 0 方 呎 的 特 色 單 位 供 客 戶

選 購 ， 迎 合 豪 客 需 要 。

項 目 擁 有 市 場 矜 貴 難

求 的 絕 佳 東 南 座 向 ， 大

部 份 均 可 飽 覽 由 深 灣 遊 艇 俱 樂 部 、 海 洋 公 園 以

至 香 港 仔 海 峽 所 組 成 2 7 0 度 海 景 景 致 ， 氣 派

不 凡 ； 此 外 ， 同 區 物 業 以 細 則 單 位 為 主 ， 因 此

這 個 樓 盤 1 , 0 0 0 至 2 , 6 0 0 餘 方 呎 的 大 單 位 可 說

是 非 常 罕 有 ， 相 信 將 成 為 換 樓 客 的 搶 購 目 標 。

莊 小 平 先 生 (聯絡電話：9193 6333)

利嘉閣地產北角、東半山及太古城營業董事

上 林 坐 擁 維 港 景 觀 ， 全 無 遮 擋 ， 在 同 區 新盤 中 非 常 罕 有 ， 加 上 發 展 商 的 優 質 品 牌 ，將 會 是 買 家 入 市 的 信 心 保 證 。

黎 偉 強 先 生 (聯絡電話：9481 7661)

利 嘉 閣 地 產 山 頂 南 區 及 中 西 半 山 營 業 董 事

招 佩 貞 小 姐 (聯絡電話：9277 4644)

利 嘉 閣 地 產 薄 扶 林 及 西 區 助 理 營 業 董 事

年

一手新盤大巡禮2010年

一手新盤大巡禮2010 元朗

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大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

東半山 上林

港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

年

一手新盤大巡禮2010年

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東半山 上林

港島西 縉城峰

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港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

年

一手新盤大巡禮2010年

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大圍 名城

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港島西 縉城峰

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港島西 縉城峰

元朗 YOHO MIDTOWN

大圍 名城

預計2010年可供發售私宅項目

預計2010年可供發售私宅項目

各區焦點新盤各區焦點新盤

東半山 上林

港島南區 南灣

樓市專題　|　新盤巡禮

2 1利 嘉 閣

位處港鐵將軍澳站上蓋的將軍澳56區項目，坐擁鐵路優勢之餘，區內生活配套發展漸趨成熟，能滿足各類用家所需；此外，項目亦會發展成一個融合住宅、酒店及商廈物業群，毗鄰項目北邊將興建公眾廣場和休憩場所，勢必成為將軍澳市中心的娛樂及消閑熱點。

將軍澳56區項目

物業屬於低密度住宅設計，加上被海灣圍繞，自成一隅，別具風格，最合追求大自然生活環境的用家所喜愛。

馬灣 珀麗灣6期

物業位處奧運站高尚住宅圈，坐擁港鐵優勢及完善交通網絡之外，物業毗鄰大型商場奧海城，生活配套一應俱全，是豪貴人士的都會置業首選。

奧運站 帝峯‧皇殿 *

物業屬沙田區超級豪宅，物業除設有高座住宅，亦備有獨立洋房供買家選擇。此外，戶戶居高臨下，並坐擁開揚獅子山景及大圍市景，氣派不凡。

大圍 名家匯 *

物業位於傳統雙魚河河畔尊貴地段，更是該區近15年來規模最大的洋房府邸，顯赫矜貴，洋房並以瑞士大宅風格作建築藍本，並配以匠心設計的園林及私家花園，將環境襯托得綠意盎然。

上水 天巒 *

註：以上項目的單位數目為初步數字，而項目名稱亦為暫定名稱，部份可能與實際有所差別，一切以發展商公布為準

資料來源：屋宇署、發展商公司年報、利嘉閣地產研究部及報章報導

* 該項目為發展商現時對外公佈之暫定名稱，最終名稱將以發展商公佈為準

港島西 縉城峰

位處西半山優質地段，毗鄰未來港鐵西線西營盤站第一、二街之出口，坐擁交通便利的優勢。物業亦同時位於中西區校網，區內英文中學多達10間，比率為全港之冠，加上歷史悠久的香港大學，只是咫尺之遙，是作育英才的上佳環境。

2 2 家 的 感 覺

將 澳軍 未來港島東將 澳軍 未來港島東

將 澳軍未來港島東

將 澳軍未來港島東

號 外號 外

樓 齡 簇 新 、

造 價 相 宜 的 安 樂 窩今 日 將 軍 澳 區 是 近 年 的 重 點 發 展 市 鎮 ， 區

內 屋 苑 林 立 ， 樓 齡 一 般 十 年 以 下 ， 就 算 是

區 內 歷 史 最 悠 久 的 私 人 屋 苑 新 都 城 為 例 ，

首 期 項 目 樓 齡 最 多 只 得 1 3 年 ， 簇 新 程 度

可 謂 全 港 之 冠 。 屋 苑 普 遍 屬 現 代 化 設 計 ，

會 所 設 施 一 應 俱 全 外 ， 單 位 間 隔 、 尺 碼 多

樣 ， 加 上 樓 價 又 較 為 毗 鄰 地 區 相 宜 ， 且 一

般 出 租 單 位 回 報 每 年 最 少 有 4 厘 ， 較 市 區 樓

有 一 定 差 距 ， 故 近 年 區 內 物 業 備 受 外 區 買

家 尤 其 得 到 港 島 東 、 港 島 南 、 九 龍 東 區 用

家 及 投 資 者 跨 區 追 捧 。

資料來源：利嘉閣地產研究部

988

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各區貴客

外區客換樓港島及東九龍

二手業主

外區客上車港島及東九龍

新晉業主

將軍澳居屋及公屋分支家庭

外 區 客 區 內 客

將軍澳三房單位業主換樓

將軍澳兩房單位業主換樓

將軍澳投資客

貴價樓

中價樓

細價樓

各 區 貴 客

外區客換樓

e.g. 港島及東九龍

外區客上車

e.g. 港島及東九龍

將軍澳居屋及

公屋分支家庭

外 區 客 區 內 客

將軍澳三房

業主換樓

將軍澳兩房業

主換樓

將軍澳

投資客

貴價樓

中價樓

細價樓

將 軍 澳 二 手 物 業 循 環 圖

將 軍 澳 自 上 世 紀 8 0 年 代 中 後 期 開 始 發 展 ， 當 時 人 口 不 足 一 萬 ， 時 至 今 日 ， 該 區 已 經 成 為 約 1 2 萬 伙 家

庭住戶、約36萬人安居樂業的地方。經過多年發展後，區內生活配套一應俱全，加上交通網路逐步發

展，各小區包括調景嶺、坑口、寶琳、將軍澳市中心及日出康城，更有港鐵車站與市區連繫一起，市

民生活質素不斷提升。隨著區內人口不斷膨脹，加上物業樓齡一般不足十年，樓宇未來保值能力可望

媲美今日太古城。正因如此，大量外區業主選擇遷居將軍澳，令將軍澳逐步成為新晉中產社區，假以

時日，隨著社區人口壯大及區內業主財力不斷提升，將軍澳勢必成為今日港島東的翻版，區內二手交

投以至物業樓價可望一直穩步增長。

將軍澳在過去短短二十多年間，由一個小漁港發展成為一個住宅重鎮，除了有賴特區政府的極具遠見的

城市規劃及大力開拓市鎮設施外，原來將軍澳區亦有很多利好元素匯集其中，包括樓齡簇新且造價相宜

的私人住宅群、長遠社區發展、日臻完善的交通網絡、優質學校網絡以及完善的社區配套，才能製造龐

大的社群凝聚力，吸引各區市民擇居將軍澳區，令將軍澳區成為全港市民的安樂窩。

將 軍 澳 6 6 B 區 地 皮 理 想 價 售 出 同 區 未 來 二 手 樓 價 料 步 步 高 陞新 鴻 基 地 產 在 2 月 底 出 價 3 3 . 7 億 元 勇 奪 將 軍 澳 6 6 B 區 住 宅 地 皮 ， 每 呎 樓 面 地 價 4 , 6 2 8 元 ，連 同 建 築 成 本 及 利 息 支 出 計 算 在 內 ， 項 目 未 來 每 呎 賣 價 需 達 7 , 0 0 0 元 以 上 ， 方 有 合 理 利潤 。 發 展 商 以 此 價 購 入 地 皮 ， 間 接 顯 示 發 展 商 對 後 市 信 心 。 另 外 ， 在 麵 粉 價 高 於 麵 包 價情 況 下 ， 目 前 造 價 落 後 的 同 區 二 手 屋 苑 樓 價 可 望 大 追 落 後 ， 預 期 在 年 中 前 將 有 多 達 1 0 %至 1 5 % 的 升 幅 ， 視 乎 屋 苑 樓 齡 、 現 價 與 項 目 未 來 賣 價 差 幅 多 寡 而 定 。

將 澳軍 未來港島東將 澳軍 未來港島東

將 澳軍未來港島東

將 澳軍未來港島東

號 外號 外

這一站：將軍澳

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00 01 02 03 04 05 06 07 08 09年份

買賣登記宗數

0

50

100

150

200

登記總值(億元)

買賣登記宗數

登記總值

各區貴客

外區客換樓港島及東九龍

二手業主

外區客上車港島及東九龍

新晉業主

將軍澳居屋及公屋分支家庭

外 區 客 區 內 客

將軍澳三房單位業主換樓

將軍澳兩房單位業主換樓

將軍澳投資客

貴價樓

中價樓

細價樓

各 區 貴 客

外區客換樓

e.g. 港島及東九龍

外區客上車

e.g. 港島及東九龍

將軍澳居屋及

公屋分支家庭

外 區 客 區 內 客

將軍澳三房

業主換樓

將軍澳兩房業

主換樓

將軍澳

投資客

貴價樓

中價樓

細價樓

將 軍 澳 人 口 不 斷 擴 大區 內 二 手 交 投 與 日 俱 增

龐 大 社 群 凝 聚 力

締 造 強 勁 換 樓 鏈此 外 ， 將 軍 澳 亦 擁 有 龐 大 的 公 屋 及 居 屋 群 ， 蘊 藏 大 量 分 支

家 庭 購 買 力 ， 擁 有 強 勁 換 樓 循 環 ， 故 此 ， 儘 管 近 年 區 內

不 斷 有 大 型 住 宅 項 目 開 售 ， 所 有 單 位 往 往 能 在 短 時 間 被 區

內 外 的 購 買 力 迅 即 吸 納 外 ， 二 手 市 場 成 交 量 價 更 可 與 時 並

進 ， 不 斷 穩 步 向 上 。 事 實 上 ， 將 軍 澳 區 近 來 二 手 交 投 正 急

速 增 長 ， 及 至 去 年 全 年 更 有 多 近 5 , 4 0 0 宗 ， 即 每 月 平 均 有

4 5 0 宗 二 手 住 宅 買 賣 ， 在 成 交 量 僅 次 於 屯 門 區 排 名 第 二 。

我 們 相 信 ， 隨 著 將 軍 澳 人 口 及 住 戶 質 素 不 斷 提 升 ， 該 區 二

手 交 投 最 終 可 望 超 越 屯 門 區 ， 成 為 全 港 二 手 熱 賣 地 區 之

首 。

不 斷 發 展 、 不 斷 蛻 變

住 宅 社 區 發 展將 軍 澳 區 雖 已 發 展 多 年 ， 但 整 個 社 區 依 然 不 斷 變 遷 、 不 停 發 展 ， 未 來 發 展 前 景 令 人

充 滿 期 待 。 住 宅 方 面 ， 全 新 社 區 「 日 出 康 城 」 不 斷 開 發 ， 發 展 完 成 後 該 區 將 能 提 供

二 萬 多 伙 住 宅 單 位 ， 規 模 猶 如 目 前 「 太 古 城 + 康 怡 」 般 的 超 級 社 區 ； 將 軍 澳 5 6 區

（ 港 鐵 將 軍 澳 站 上 蓋 ） 項 目 ， 亦 會 發 展 成 一 個 融 合 住 宅 、 酒 店 及 商 廈 物 業 群 ， 毗 鄰

項 目 北 邊 將 興 建 公 眾 廣 場 和 休 憩 場 所 ， 一 帶 地 區 勢 必 成 為 將 軍 澳 市 中 心 的 娛 樂 及 消

閑 熱 點 。

港 島 東 、 九 龍 東

住 宅 群 中 心 點 升 值 潛 力 無 限配 合 將 軍 澳 工 業 村 、 鰂 魚 涌 及 觀 塘 C B D 正 不 斷 發 展 ， 將 軍 澳 日 後 將 可 發 展 成 為 一 個

龐 大 中 心 點 ， 為 毗 鄰 的 觀 塘 、 西 貢 甚 至 遠 至 港 島 東 的 工 作 人 口 ， 提 供 多 樣 住 宅 及 完

善 社 區 設 施 ， 加 上 將 軍 澳 亦 已 有 發 展 完 善 的 大 型 商 場 ， 能 匯 集 人 流 ， 進 一 步 彰 顯 將

軍 澳 區 物 業 未 來 的 升 值 潛 力 。

將 軍 澳 區 現 有 二 手 物 業 一 覽

屋苑名稱 樓齡 單位數量近180天

二手成交宗數近期平均成交呎價

（最低呎價 - 最高呎價)

新都城 10~14 6,768 341 $4,260 ($3,876~ $4,734)

維景灣畔 7~10 5,728 294 $5,025 ($4,197~ $5,900)

將軍澳中心 5~8 4,542 282 $4,681 ($4,217~ $5,316)

都會駅 3~4 3,776 200 $5,005 ($4,294~ $8,954)

將軍澳廣場 7 2,880 148 $4,546 ($4,067~ $5,316)

君傲灣 4 1,472 142 $4,543 ($4,034~ $5,242)

新寶城 11 2,184 123 $4,203 ($3,814~ $4,934)

清水灣半島 8~9 1,959 109 $4,165 ($3,553~ $4,980)

蔚藍灣畔 6 2,134 100 $5,139 ($4,314~ $6,785)

怡心園 10 1,526 87 $3,162 ($2,500~ $3,539)

東港城 13 2,184 82 $4,457 ($3,979~ $5,075)

南豐廣場 11 1,614 81 $4,124 ($3,741~ $4,818)

慧安園 16 1,280 72 $3,590 ($3,238~ $3,962)

安寧花園 20 2,300 52 $3,207 ($2,865~ $3,569)

日出康城 (首都、領都、領峰) 1 5,168 44 $4,644 ($4,354~ $4,948)

富寧花園 20 2,450 44 $2,887 ($2,686~ $3,005)

海悅豪園 12 736 36 $4,365 ($3,992~ $4,750)

富麗花園 16 688 32 $3,323 ($2,924~ $3,536)

疊翠軒 12 1,424 17 $3,474 ($3,156~ $4,489)

* 數據最後更新：2010年2月13日

日 臻 完 善

交 通 網 絡 市 民 出 入 自 如除 此 之 外 ， 政 府 亦 同 時 不 斷 開 展 將 軍 澳

區 的 對 外 交 通 網 絡 ， 以 應 付 未 來 人 口 的

高 速 增 長 。 事 實 上 ， 政 府 自 8 6 年 起 開 始

建 造 寶 琳 路 以 發 展 將 軍 澳 ， 到 後 來 9 0 年

將 軍 澳 隧 道 正 式 開 通 、 港 鐵 將 軍 澳 支 線

0 2 年 通 車 、 以 至 0 9 年 7 月 將 軍 澳 與 康 城

的 支 綫 通 車 ， 區 內 的 交 通 網 絡 發 展 可 謂

一 日 千 里 。 發 展 至 今 ， 市 民 由 康 城 站 乘

坐 港 鐵 到 中 環 上 班 ， 所 花 時 間 不 足 半 小

時 ； 市 民 選 擇 乘 坐 巴 士 及 區 內 多 條 公 共

專 線 小 巴 ， 更 可 從 點 對 點 ， 由 將 軍 澳 廣

場 直 達 觀 塘 、 新 蒲 崗 、 紅 磡 、 尖 沙 咀 、

佐 敦 、 美 孚 、 甚 至 遠 達 港 島 小 西 灣 及 北

角 ， 甚 至 毗 鄰 香 港 國 際 機 場 的 赤 鱲 角 亞

洲 國 際 博 覽 館 等 等 。

擬 建 地 標 式 跨 海 大 橋不 過 ， 政 府 未 有 因 此 停 止 發 展 將 軍 澳 的

對 外 交 通 。 特 區 政 府 正 考 慮 在 未 來 斥 資

興 建 一 條 雙 線 雙 程 行 車 道 - 「 將 軍 澳

藍 田 隧 道 」 ， 以 連 接 茶 果 嶺 及 將 軍 澳 ，

進 一 步 紓 緩 將 軍 澳 隧 道 的 交 通 壓 力 。 另

外 ， 政 府 亦 正 考 慮 興 建 「 將 軍 澳 跨 海 大

橋 」 ， 連 接 將 軍 澳 區 的 東 部 及 西 部 ， 接

通 藍 田 和 東 九 龍 現 有 的 各 交 通 網 路 ， 令

市 民 往 返 將 軍 澳 區 更 感 便 利 。

2 4 家 的 感 覺

中 學培 育 良 好 下 一 代將 軍 澳 位 處 小 學 9 5 區 校 網 、 中 學 西

貢 區 校 網 ， 區 內 由 幼 稚 園 到 小 學 、

甚 至 中 學 都 有 很 多 選 擇 ， 身 為 家 長

要 為 子 女 揀 選 學 校 ， 無 需 太 煩 惱 。

完 善 的 市 區 配 套將 軍 澳 區 屋 苑 商 場 林 立 ， 大 型 高 檔 超 市

如 T A S T E 、 吉 之 島 亦 分 別 進 駐 東 港 城 及

將 軍 澳 廣 場 ， 為 該 區 住 戶 帶 來 無 比 的 購

物 樂 趣 。 此 外 ， 連 鎖 食 店 及 特 色 食 肆 大

都 置 身 其 中 ， 菜 式 選 擇 多 之 外 ， 數 量 之

多 更 猶 如 星 羅 棋 布 ， 對 於 需 要 日 頭 返

工 的 「 無 飯 主 婦 」 、 甚 至 是 「 優 皮 一

族 」 ， 日 常 醫 肚 根 本 無 煩 惱 。 另 外 ， 由

於 區 內 商 場 大 多 有 天 橋 連 接 ， 就 算 打 風

落 雨 ， 居 民 亦 無 需 擔 心 外 面 風 吹 草 動 ，

輕 輕 鬆 鬆 游 走 商 場 之 間 ， 品 嘗 環 球 美

食 。

幼 稚 園 小 學

保 良 局 黃 永 樹 小 學

將 軍 澳 循 道 衛 理 小 學

將 軍 澳 天 主 教 小 學

迦 密 主 恩 中 學

將 軍 澳 官 立 中 學

順 德 聯 誼 總 會 鄭 裕 彤 中 學

保 良 局 方 王 煥 娣 幼 稚 園

基 督 教 樂 道 幼 稚 園

天 主 教 聖 安 德 肋 幼 稚 園

青 衣 商 會 將 軍 澳 幼 稚 園

東 華 三 院 力 勤 幼 稚 園

食 肆 菜 式 招 牌 菜

聰 嫂 私 房 甜 品 甜 品

薑 汁 意 大 利 涼 粉 、 榴 槤

水 晶 珠 、 龍 眼 椰 果 冰 、

椰 林 翠 影

魚 之 味日 本 菜 、 壽

司 / 刺 身

珍 寶 三 文 魚 刺 身 、 鰻 魚

玉 子 燒 、 芝 麻 醬 冷 烏 冬

三 姐 海 鮮 飯 店 粵 菜麻 香 水 晶 粉 、 鵝 腸 拼 豬

頸 肉

S a i z e r i y a

I t a l i a n

R e s t a u r a n t

意 大 利 菜

尼 哥 狄 索 比 亞 墨 魚 汁 意

大 利 粉 、 海 澡 海 帶 沙

律 、 海 鮮 意 大 利 飯

Kent Chui將軍澳區

高級營業董事

9873 8313

Simon Ko將軍澳

(新都城/都會駅)助理區域董事

9166 1088

Edmond Li將軍澳(東港城/南豐廣場/蔚藍灣畔/坑口站)

助理區域董事

9727 1566

Dicky Au將軍澳(將軍澳中心/

維景灣畔/君傲灣)高級區域經理

9803 0368

Herman Ng將軍澳(日出康城/發

展商項目部)區域經理

9016 8398

Carol Tsang東港城分行

聯席董事

9644 88102628 6388

Ken Wan將軍澳廣場

分行經理

9452 05572662 9226

Mark Wong蔚藍灣畔一行助理區域經理

9740 03302141 0001

Bryan Lai將軍澳中心A組

分行經理

6230 52253417 4228

Kelvin Tsang蔚藍灣畔二行

高級經理

6446 00602623 7393

Alan Wong將軍澳中心B組

分行經理

9661 62253417 4228

Andy Lau坑口站

高級經理

9726 26222706 3988

Kenwood Cheng君傲灣

分行經理

9220 05352207 4997

Samuel Kwok都會駅一行

高級經理

6278 74332207 0027

Andy Chui日出康城分行經理

9716 97862350 0325

Henry Hung都會豪庭高級經理

9196 95822706 7688

Ray Chan將軍澳-發展商項目部B組

經理

6801 11702706 3988

Ken Wong維景灣畔B組

分行經理

9883 11272207 0178

Alex Lam將軍澳-發展商項目部C組

經理

9279 76672350 0325

Sam Leung新都城一期

市務經理

6356 36082623 3123

將 軍 澳 專 業 團 隊

*排名不分先後

這一站：將軍澳

2 5利 嘉 閣

全港50大指標屋苑二手成交量價走勢

註：以上資料綜合全港50個指標屋苑樓價制訂而成

太古城成交量價按月走勢

香港龍頭屋苑之首太古城，樓價在金融海嘯期間見底後一直上升，而去年12月屋苑更以創近25個月的新高成交量，帶動樓價蓄勢破頂，氣勢甚強。預期樓價短期內能成功突破08年3月高位，及後升勢將會更加挺勁。

藍灣半島成交量價按月走勢

藍灣半島造價一直落後大市，平均成交呎價尚未突破六千關口，以樓齡未足10年的新晉屋苑而言，造價相比同區龍頭屋苑包括太古城、康怡花園、鯉景灣及杏花村還要低600元至2,000元一呎，甚為便宜，實屬港島區最後上車機會。

黃埔花園成交量價按月走勢

市區指標屋苑黃埔花園，因缺乏鐵路交通網絡支持，向來受市場忽略，造價一直落後同區屋苑。然而，造價「低水」的特點卻突然成為屋苑一大賣點，吸引各方用家爭相追捧物業，可以預期，屋苑未來樓價將有截然不同的走勢。

淘大花園成交量價按月走勢

淘大花園近月交投氣氛突然升溫，樓價亦乘勢衝破08高位，強勢盡現，由於屋苑目前仍有不少220萬元以下單位可供選擇，而樓價尚在買家可負擔水平以內，料會吸引一批上車購買力前來追價選購，預期屋苑樓價仍有繼續攀升餘地。

金獅花園成交量價按月走勢

大圍區將有大型新盤開售，加上8號幹線中的昂船洲大橋正式開通，對外交通便利程度倍增，坐擁新盤及交通優勢的金獅花園，近月備受區內外各方買家追捧，近月成交量價正以高速上升。

嘉湖山莊成交量價按月走勢

受惠西鐵延線開通，擴闊天水圍區的對外交通網絡，造價向來落後的嘉湖山莊，現價僅約每方呎2,325元，與元朗YOHO Town造價差距日漸擴大，承著目前樓價落後之利，物業往後造價勢必能急起直追。

全港35項指標豪宅二手買賣及樓價走勢

陽明山莊成交量價按月走勢

老牌豪宅陽明山莊，樓價尚未突破08年高位，走勢與同區物業可謂相對落後，隨著近月豪宅市場轉角向上之後，隨即受實力買家追捧，成交量價正開始大追落後。

禮頓山成交量價按月走勢

禮頓山盤源稀缺，造價在金融海嘯後一路穩步向上，無論短線投機、或長線投資均有可觀回報。

寶馬山花園成交量價按月走勢

寶馬山花園現價每方呎未達1萬元水平，嚴重落後。

寶翠園成交量價按月走勢

寶翠園現價每方呎剛剛穿破1萬元水平，但卻未升穿08年高位，並且遠遠落後今年開售的同區新盤造價，預期未來樓價仍有頗大上升空間。

擎天半島成交量價按月走勢

擎天半島座落在新晉豪宅地段，毗鄰商業中心之餘，並坐擁鐵路網絡優勢，加上高鐵香港段總站將在毗鄰興建，物業未來升值潛力自不待言。

畢架山一號成交量價按月走勢

九龍塘近年不乏新盤應市，但畢架山一號造價依然可以穩步上揚，在盤源稀缺的現況下，預期未來造價仍然長升長有。

資料來源：利嘉閣地產研究部 資料來源：利嘉閣地產研究部註：以上資料綜合全港35項指標豪宅物業的成交量價制訂而成

0

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2,000

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07年

1月 3月 5月 7月 9月 11月

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年1月 3月 5月 7月 9月 11月

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年1月 3月 5月 7月 9月 11月

10年

1月

月份

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

買賣成交量 (宗) 平均成交呎價 (元)買賣成交量 (左軸) 加權平均成交呎價 (右軸) 買賣成交量 (宗) 平均成交呎價 (元)買賣成交量 (左軸) 加權平均成交呎價 (右軸)

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年1

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月份

買賣成交宗數

3,000

4,500

6,000

7,500

9,000

呎價(元)

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買賣成交宗數

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

呎價(元)

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買賣成交宗數

1,000

2,000

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買賣成交宗數

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

呎價(元)買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價

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年1

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買賣成交宗數

8,000

12,000

16,000

20,000

24,000

呎價(元)

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年1

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買賣成交宗數

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

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買賣成交宗數

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

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買賣成交宗數

4,000

6,000

8,000

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買賣成交宗數

4,000

6,500

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年1月 3月 5月 7月 9月 11月

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1,37

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1,64

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1,33

0

1,77

2

1,34

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995

1,05

2

989

814

1,12

4

1,17

0

1,18

6

1,22

8

1,97

6

2,43

3

2,30

7

2,30

4

1,81

8

2,37

5

1,98

1

1,79

0

1,54

3

2,35

7

3,13

3

31 47 56 55 5796 106 108 97

62104

61 5476

126 112

22 31 43 51 3556

83 71 69 63 67 7253 41

101 102

77

2841 37 36 42

7257 49 57 62 61

4355

89112

12 515

516

30 3828 31 30 36 38

5435 31

72

54102 84 89 91

11783

107128 124 118

143 137104

133

268

258

193

173

220

250

245

317

218

340

785

749

565

390

238

211

157

203

167

99 82 90 102

168

171

170

150

284

339

309

328

234

335

249

213

154

250

317

3 4 25

04 5

9 7 8

15

47

1

106

20

4 52

53

57

58

13

1

6 56 10 13 16

24

12

41

20 17 1621 19 18

817 19

1626

12 11 1424

34 40 3723 26 22 18 14

29 36

1 1

62

5

10 9 8 74

8

37

26

2

15 17 21 20 1435

4631

4635

24 26 2413

39 39

2 2 2 3 5 6 4 59 8

3 5 52 1

7

3,61

4

3,64

2

3,68

6

3,77

3

3,83

4

3,86

4

3,91

9

3,96

5

4,00

6

4,13

9

4,31

7 4,52

9 4,78

4

4,93

2

4,99

8

4,96

9

4,95

7

4,82

5

4,69

9

4,56

0

4,05

3

3,79

4

3,83

0

3,92

1

3,94

1

4,03

4

4,17

2

4,33

6

4,50

9

4,56

8

4,73

6

4,81

4

4,83

8

4,87

0

5,00

3

4,81

3

4,89

2

5,73

8

5,42

5

5,55

4 6,21

2

5,97

2

6,25

0

6,59

8

6,86

9

7,24

2

7,48

1

7,30

5

7,71

6

7,32

2

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3

7,75

4

7,78

6

5,20

6

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0

4,45

6

4,52

7 4,93

4

4,64

1 5,01

6

5,02

1

5,30

6

5,50

6

5,68

0

5,73

1

5,74

5

5,79

1

5,86

5

6,05

3

3282

3145

3248 3374

3343

3426 35

98

3647 39

20

3954

4059

4069

4053

4099

4152 4284

2231

2055 21

79

2085 22

91 2343

2382 25

18 2587 2653 28

28

2770 2831

2867 2930 3001

1798

1653 1718 1800

1840 19

92

1898

1933 20

26

2056 21

88 2249

2262

2261

2205 23

25

10,3

30

10,4

13

10,7

67

10,8

53

10,9

51

11,1

37

11,3

04

11,5

75 12,6

63

13,2

20 14,5

15

14,8

49

14,8

64

14,8

19

14,8

19

14,5

67

14,3

78

13,9

46

13,7

65

12,0

44

11,2

13

11,7

81

12,0

75

12,4

98

12,7

23

13,2

83

13,9

60

14,5

46

14,8

96

15,0

23

16,9

01

10,1

38

14,1

19

11,4

49

15,4

42

15,3

96

15,7

81

8,77

7

7,93

2 9,21

6

8,35

3

8,35

3

8,86

0

9,46

7

12,1

89

10,7

96 11,7

83

13,6

41 11,8

35

12,9

95

10,2

91

13,6

75 12,0

16

19,2

82

12,9

63

12,4

00 15,2

54

14,7

43

13,7

33

14,9

00

14,1

83 15,7

67 17,7

60

18,4

40

17,9

11

18,5

74 19,9

77

19,7

50

19,5

53

7,11

7

7,11

7

7,13

6

6,80

8

7,27

2

7,52

0 8,54

8

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0

8,63

9

9,13

7

9,35

5

9,61

2

9,26

0.

10,7

48

9,14

9

8,65

5 9,39

8

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1

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2

7,14

8

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0

7,54

9

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2

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2

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1

9,26

6

9,03

5

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2

10,5

02

9,57

7

9,85

0

10,8

06

8,17

0

7,56

5

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0

7,67

7 8,63

9

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7

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5

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10,1

95

10,9

56

10,8

67 11,9

93

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16

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64

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38

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43

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0

9,54

2

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3 9,69

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10,1

54

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38

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37

11,2

48

12,1

65

11,7

71

12,3

34

15,2

67

12,3

47

13,2

15

4,54

7

4,57

0

4,45

4

4,34

9

4,34

7

4,52

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7

5,08

6

5,18

3

5,18

6

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9

5,46

2

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6

5,62

3 5,99

7

5,45

9

50大屋苑成交量價走勢圖表

觀圖論市 (一)

2 6 家 的 感 覺

自 0 8 年 1 1 月 中 央 推 出 房 地 產 交 易 相 關

優 惠 政 策 條 文 ， 全 國 各 地 區 包 括 上 海 等

隨 即 相 繼 頒 佈 政 策 執 行 相 關 細 則 、 金 融

機 構 公 佈 按 揭 利 率 調 整 等 一 系 列 交 易 優

惠 措 施 ， 並 全 力 推 動 ， 令 0 9 年 全 國 各 級

市 場 盛 況 空 前 ： 一 級 市 場 「 地 王 」 頻 頻

誕 生 ， 二 、 三 級 市 場 價 量 明 顯 上 升 。 全

國 新 房 和 二 手 房 的 成 交 額 破 ( 人 民 幣 ) 6

萬 億 元 ， 佔 同 期 G D P 兩 成 。 據 0 9 年 1 2

月 3 1 日 上 海 財 政 局 公 佈 ， 0 9 年 全 市 地

域 內 創 造 財 政 收 入 達 ( 人 民 幣 ) 7 , 7 6 1

億 元 ， 上 海 市 地 方 財 政 收 入 為 ( 人 民

幣 ) 2 , 5 4 0 . 3 億 元 ， 增 長 7 . 7 % ， 其 中 佔

2 5 % 來 自 地 產 。

由 於 上 海 住 屋 需 求 集 中 釋 放 及 市 場 預 期

通 脹 下 ， 資 產 保 值 、 增 值 需 求 旺 盛 ， 0 9

年 上 海 二 手 房 市 場 交 投 全 面 上 升 ， 全 年

總 交 易 金 額 達 ( 人 民 幣 ) 3 , 2 0 7 . 8 2 億 元 ，

較 0 8 年 大 幅 增 加 1 8 9 % ； 總 成 交 套 數 達

2 9 . 8 1 萬 套 的 高 位 ， 按 年 增 長 1 4 0 % ，

更 超 越 0 7 年 紀 錄 ， 創 歷 史 新 高 。 在 需 求

過 旺 拉 動 下 ， 自 0 9 年 3 月 起 房 價 一 路 攀

升 ， 0 9 年 度 滬 全 市 商 品 住 宅 均 價 約 為 每

平 方 米 ( 人 民 幣 ) 1 5 , 4 6 7 元 ， 較 上 年 度 增

長 約 1 5 % ， 而 1 2 月 份 全 市 成 交 均 價 更 是

首 破 ( 人 民 幣 ) 2 萬 元 水 平 。

數 據 顯 示 ， 內 環 以 內 的 黃 浦 、 盧 灣 、 徐

匯 、 靜 安 、 長 寧 中 山 公 園 、 浦 東 陸 家 嘴

盛 世 2 0 0 9上 海 樓 市 回 顧

等 中 高 價 物 業 聚 集 區 的 「 豪 宅 」 價 格 升

幅 最 大 。 上 海 全 年 實 際 成 交 均 價 最 高 的

首 1 0 個 樓 盤 中 ， 有 4 個 項 目 均 價 超 過 每

平 方 米 ( 人 民 幣 ) 1 0 萬 元 ， 分 別 是 中 糧 海

景 1 號 每 平 方 米 ( 人 民 幣 ) 1 1 0 , 1 9 8 元 、

湯 臣 一 品 每 平 方 米 ( 人 民 幣 ) 1 0 3 , 8 1 2

元 、 佘 山 高 爾 夫 別 墅 每 平 方 米 ( 人 民

幣 ) 1 0 0 , 8 6 1 元 和 西 郊 明 苑 別 墅 每 平 方

米 ( 人 民 幣 ) 1 0 0 , 8 5 5 元 。 其 餘 6 個 樓 盤

均 價 也 都 在 每 平 方 米 ( 人 民 幣 ) 7 0 , 0 0 0

元 以 上 ， 而 該 1 0 個 樓 盤 實 際 成 交 價 平 均

值 達 每 平 方 米 ( 人 民 幣 ) 9 5 , 0 0 0 元 ， 比

0 8 年 的 ( 人 民 幣 ) 7 2 , 0 0 0 元 上 漲 3 2 % 。

從 單 價 看 ， 古 北 臻 園 的 一 套 別 墅 成 交 價

高 達 每 平 方 米 ( 人 民 幣 ) 1 9 0 , 0 0 0 元 ， 創

下 上 海 、 甚 至 中 國 內 地 之 最 。

0 9 年 1 2 月 與 1 0 年 1 月 ， 國 務 院 相 繼 推 出

「 國 四 條 」 與 「 國 十 一 條 」 ， 就 促 進 房

地 產 市 場 健 康 發 展 提 出 增 加 供 應 、 抑 制

投 機 、 加 強 監 管 、 推 進 保 障 房 建 設 等 措

施 ， 欲 遏 制 地 價 、 房 價 過 快 上 漲 。 根 據

市 場 數 據 及 業 內 分 析 ， 2 0 1 0 年 普 通 型

住 宅 市 場 會 在 政 策 調 控 和 成 交 量 調 整 中

進 入 價 格 調 整 ， 因 為 今 年 此 類 住 宅 供 應

壓 力 較 大 ， 且 客 戶 對 政 策 反 應 較 敏 感 。

至 於 非 普 通 型 住 宅 市 場 ， 豪 宅 買 家 目 前

較 活 躍 的 主 要 分 為 兩 類 ： 其 一 是 資 產 配

置 型 的 高 端 客 戶 ， 他 們 對 首 付 、 利 率 及

政 策 都 不 敏 感 ， 反 而 主 要 考 慮 專 案 的 資

源 和 未 來 升 值 潛 力 ， 所 以 他 們 在 多 個 豪

宅 項 目 中 均 有 置 業 ； 另 一 類 是 早 年 已 置

業 的 高 端 客 戶 ， 出 於 「 改 善 生 活 」 的 需

求 而 對 現 有 房 屋 進 行 置 換 ， 此 類 客 戶 對

首 付 比 例 敏 感 性 也 不 高 ， 主 要 考 慮 因 素

為 利 率 的 調 整 。

縱 觀 2 0 1 0 年 ， 由 於 市 場 需 求 相 對 穩

定 ， 而 且 供 應 量 較 低 ， 若 未 來 政 策 調 控

不 存 在 超 預 期 因 素 ， 此 次 調 控 影 響 將 不

會 像 0 8 年 那 樣 波 及 到 豪 宅 市 場 ， 豪 宅 價

格 仍 然 會 維 持 高 位 運 轉 。

總部 西藏中路18號港陸廣場2705室 （021）60872333

中華路分行 中華路405號 （021）63662999

新天地分行 太倉路76號 （021）53822233

西藏南路分行 西藏南路1111號 （021）63680333

魯班分行 麗園路1007號 （021）51505028

肇嘉浜分行 肇嘉浜路257號 （021）64031777

利尊地產開業典禮（從左至右主禮嘉賓：利尊地產總經理謝國輝，上海市房地產經紀行業協會常務副會長兼秘書長方晨，策略投資行政總裁何紹章，中原集團行政總裁黎明楷，利尊地產董事總經理王俊琳，利嘉閣地產董事總經理廖偉強，中原集團財務董事黃炳榮）

利尊地產2 0 0 9 年 1 0 月 ， 利 嘉 閣 地 產 進 駐 內 地 市場，首站選址上海，成立利尊房地產經紀(上海)有限公司，並在上海黃浦、盧灣、徐匯等市中心城區開設五家分行。

利尊地產官方網站：http ://sh . r i cacorp .com

海外樓市：上海

2 7利 嘉 閣

全港50大指標屋苑二手成交量價走勢

註：以上資料綜合全港50個指標屋苑樓價制訂而成

太古城成交量價按月走勢

香港龍頭屋苑之首太古城，樓價在金融海嘯期間見底後一直上升，而去年12月屋苑更以創近25個月的新高成交量，帶動樓價蓄勢破頂，氣勢甚強。預期樓價短期內能成功突破08年3月高位，及後升勢將會更加挺勁。

藍灣半島成交量價按月走勢

藍灣半島造價一直落後大市，平均成交呎價尚未突破六千關口，以樓齡未足10年的新晉屋苑而言，造價相比同區龍頭屋苑包括太古城、康怡花園、鯉景灣及杏花村還要低600元至2,000元一呎，甚為便宜，實屬港島區最後上車機會。

黃埔花園成交量價按月走勢

市區指標屋苑黃埔花園，因缺乏鐵路交通網絡支持，向來受市場忽略，造價一直落後同區屋苑。然而，造價「低水」的特點卻突然成為屋苑一大賣點，吸引各方用家爭相追捧物業，可以預期，屋苑未來樓價將有截然不同的走勢。

淘大花園成交量價按月走勢

淘大花園近月交投氣氛突然升溫，樓價亦乘勢衝破08高位，強勢盡現，由於屋苑目前仍有不少220萬元以下單位可供選擇，而樓價尚在買家可負擔水平以內，料會吸引一批上車購買力前來追價選購，預期屋苑樓價仍有繼續攀升餘地。

金獅花園成交量價按月走勢

大圍區將有大型新盤開售，加上8號幹線中的昂船洲大橋正式開通，對外交通便利程度倍增，坐擁新盤及交通優勢的金獅花園，近月備受區內外各方買家追捧，近月成交量價正以高速上升。

嘉湖山莊成交量價按月走勢

受惠西鐵延線開通，擴闊天水圍區的對外交通網絡，造價向來落後的嘉湖山莊，現價僅約每方呎2,325元，與元朗YOHO Town造價差距日漸擴大，承著目前樓價落後之利，物業往後造價勢必能急起直追。

全港35項指標豪宅二手買賣及樓價走勢

陽明山莊成交量價按月走勢

老牌豪宅陽明山莊，樓價尚未突破08年高位，走勢與同區物業可謂相對落後，隨著近月豪宅市場轉角向上之後，隨即受實力買家追捧，成交量價正開始大追落後。

禮頓山成交量價按月走勢

禮頓山盤源稀缺，造價在金融海嘯後一路穩步向上，無論短線投機、或長線投資均有可觀回報。

寶馬山花園成交量價按月走勢

寶馬山花園現價每方呎未達1萬元水平，嚴重落後。

寶翠園成交量價按月走勢

寶翠園現價每方呎剛剛穿破1萬元水平，但卻未升穿08年高位，並且遠遠落後今年開售的同區新盤造價，預期未來樓價仍有頗大上升空間。

擎天半島成交量價按月走勢

擎天半島座落在新晉豪宅地段，毗鄰商業中心之餘，並坐擁鐵路網絡優勢，加上高鐵香港段總站將在毗鄰興建，物業未來升值潛力自不待言。

畢架山一號成交量價按月走勢

九龍塘近年不乏新盤應市，但畢架山一號造價依然可以穩步上揚，在盤源稀缺的現況下，預期未來造價仍然長升長有。

資料來源：利嘉閣地產研究部 資料來源：利嘉閣地產研究部註：以上資料綜合全港35項指標豪宅物業的成交量價制訂而成

0

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

07年

1月 3月 5月 7月 9月 11月

08

年1月 3月 5月 7月 9月 11月

09

年1月 3月 5月 7月 9月 11月

10年

1月

月份

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

5,500

買賣成交量 (宗) 平均成交呎價 (元)買賣成交量 (左軸) 加權平均成交呎價 (右軸) 買賣成交量 (宗) 平均成交呎價 (元)買賣成交量 (左軸) 加權平均成交呎價 (右軸)

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年1

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買賣成交宗數

3,000

4,500

6,000

7,500

9,000

呎價(元)

0

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11

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年1

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月份

買賣成交宗數

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

呎價(元)

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100

150

200

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買賣成交宗數

1,000

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呎價(元)

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買賣成交宗數

1,500

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呎價(元)買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價買賣成交量 平均成交呎價

買賣成交量 平均成交呎價 買賣成交量 平均成交呎價

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5月

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7月

8月

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10

月

11

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12

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10

年1

月

月份

買賣成交宗數 呎價(元)

1,000

1,500

2,000

2,500

500

0

20

400

8年

10

月

11

月

12

月

09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

8,000

12,000

16,000

20,000

24,000

呎價(元)

0

10

20

30

08

年1

0月

11

月

12

月

09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

呎價(元)

0

25

50

75

100

08

年1

0月

11

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12

月

09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

呎價(元)

08

年1

0月

11

月

12

月

09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

呎價(元)

0

50

100

150

200

0

10

20

30

40

08

年1

0月

11

月

12

月

09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

4,000

6,500

9,000

11,500

14,000

呎價(元)

08

年1

0月

11

月

12

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09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數 呎價(元)

40

0

10

20

30

0

250

500

750

1,000

1,250

1,500

07年

1月 3月 5月 7月 9月 11月

08

年1月 3月 5月 7月 9月 11月

09

年1月 3月 5月 7月 9月 11月

10年

1月

月份

7,000

9,000

11,000

13,000

15,000

17,000

19,000

0

50

100

150

200

08

年1

0月

11

月

12

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09

年1

月

2月

3月

4月

5月

6月

7月

8月

9月

10

月

11

月

12

月

10

年1

月

月份

買賣成交宗數

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

呎價(元)

6,000

8,200

10,400

12,600

1,64

8

1,05

5

1,53

2

1,55

2

1,64

9

1,46

6

2,06

0

1,45

7

1,90

5

3,13

1

3,41

9

3,18

8

3,31

9

1,37

2

1,64

4

1,33

0

1,77

2

1,34

1

995

1,05

2

989

814

1,12

4

1,17

0

1,18

6

1,22

8

1,97

6

2,43

3

2,30

7

2,30

4

1,81

8

2,37

5

1,98

1

1,79

0

1,54

3

2,35

7

3,13

3

31 47 56 55 5796 106 108 97

62104

61 5476

126 112

22 31 43 51 3556

83 71 69 63 67 7253 41

101 102

77

2841 37 36 42

7257 49 57 62 61

4355

89112

12 515

516

30 3828 31 30 36 38

5435 31

72

54102 84 89 91

11783

107128 124 118

143 137104

133

268

258

193

173

220

250

245

317

218

340

785

749

565

390

238

211

157

203

167

99 82 90 102

168

171

170

150

284

339

309

328

234

335

249

213

154

250

317

3 4 25

04 5

9 7 8

15

47

1

106

20

4 52

53

57

58

13

1

6 56 10 13 16

24

12

41

20 17 1621 19 18

817 19

1626

12 11 1424

34 40 3723 26 22 18 14

29 36

1 1

62

5

10 9 8 74

8

37

26

2

15 17 21 20 1435

4631

4635

24 26 2413

39 39

2 2 2 3 5 6 4 59 8

3 5 52 1

7

3,61

4

3,64

2

3,68

6

3,77

3

3,83

4

3,86

4

3,91

9

3,96

5

4,00

6

4,13

9

4,31

7 4,52

9 4,78

4

4,93

2

4,99

8

4,96

9

4,95

7

4,82

5

4,69

9

4,56

0

4,05

3

3,79

4

3,83

0

3,92

1

3,94

1

4,03

4

4,17

2

4,33

6

4,50

9

4,56

8

4,73

6

4,81

4

4,83

8

4,87

0

5,00

3

4,81

3

4,89

2

5,73

8

5,42

5

5,55

4 6,21

2

5,97

2

6,25

0

6,59

8

6,86

9

7,24

2

7,48

1

7,30

5

7,71

6

7,32

2

7,66

3

7,75

4

7,78

6

5,20

6

4,28

0

4,45

6

4,52

7 4,93

4

4,64

1 5,01

6

5,02

1

5,30

6

5,50

6

5,68

0

5,73

1

5,74

5

5,79

1

5,86

5

6,05

3

3282

3145

3248 3374

3343

3426 35

98

3647 39

20

3954

4059

4069

4053

4099

4152 4284

2231

2055 21

79

2085 22

91 2343

2382 25

18 2587 2653 28

28

2770 2831

2867 2930 3001

1798

1653 1718 1800

1840 19

92

1898

1933 20

26

2056 21

88 2249

2262

2261

2205 23

25

10,3

30

10,4

13

10,7

67

10,8

53

10,9

51

11,1

37

11,3

04

11,5

75 12,6

63

13,2

20 14,5

15

14,8

49

14,8

64

14,8

19

14,8

19

14,5

67

14,3

78

13,9

46

13,7

65

12,0

44

11,2

13

11,7

81

12,0

75

12,4

98

12,7

23

13,2

83

13,9

60

14,5

46

14,8

96

15,0

23

16,9

01

10,1

38

14,1

19

11,4

49

15,4

42

15,3

96

15,7

81

8,77

7

7,93

2 9,21

6

8,35

3

8,35

3

8,86

0

9,46

7

12,1

89

10,7

96 11,7

83

13,6

41 11,8

35

12,9

95

10,2

91

13,6

75 12,0

16

19,2

82

12,9

63

12,4

00 15,2

54

14,7

43

13,7

33

14,9

00

14,1

83 15,7

67 17,7

60

18,4

40

17,9

11

18,5

74 19,9

77

19,7

50

19,5

53

7,11

7

7,11

7

7,13

6

6,80

8

7,27

2

7,52

0 8,54

8

8,51

0

8,63

9

9,13

7

9,35

5

9,61

2

9,26

0.

10,7

48

9,14

9

8,65

5 9,39

8

6,85

1

6,91

2

7,14

8

7,68

0

7,54

9

8,15

2

8,41

2

8,82

1

9,26

6

9,03

5

9,33

2

10,5

02

9,57

7

9,85

0

10,8

06

8,17

0

7,56

5

7,84

0

7,67

7 8,63

9

8,72

7

9,05

5

9,56

8

10,1

95

10,9

56

10,8

67 11,9

93

11,8

00

10,7

16

11,0

64

11,9

38

11,0

43

7,64

0

9,54

2

7,58

3 9,69

4

9,68

4

10,1

54

10,8

38

10,4

37

11,2

48

12,1

65

11,7

71

12,3

34

15,2

67

12,3

47

13,2

15

4,54

7

4,57

0

4,45

4

4,34

9

4,34

7

4,52

0 4,94

7

5,08

6

5,18

3

5,18

6

5,43

9

5,46

2

5,55

6

5,62

3 5,99

7

5,45

9

35大豪宅成交量價走勢圖表

觀圖論市 (二)

2 8 家 的 感 覺

探索澳門未來經濟前景

歡迎致電澳門分行查詢

雍景灣(853)2883 8301(852)6148 4846

南灣(853)2871 5933(852)6508 1238

寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866

濠景(853)2883 3093 (852)6508 1611

濠庭都會(853)2883 6300(852)9663 3792

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雍景灣 (853)2883 8301(852)6148 4846 南灣 (853)2871 5933

(852)6508 1238 寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866 濠景 (853)2883 3093

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南灣(853)2871 5933(852)6508 1238

寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866

濠景(853)2883 3093 (852)6508 1611

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(852)6508 1238 寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866 濠景 (853)2883 3093

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南灣(853)2871 5933(852)6508 1238

寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866

濠景(853)2883 3093 (852)6508 1611

濠庭都會(853)2883 6300(852)9663 3792

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(852)6508 1238 寰宇天下(853)2843 7000 (852)6978 4866 濠景 (853)2883 3093

(852)6508 1611 濠庭都會 (853)2883 6300(852)9663 3792

利嘉閣(澳門)地產執行董事廖梓嘉

利 嘉 閣 ( 澳 門 ) 地 產 執 行 董 事 廖 梓 嘉 表

示 ， 隨 著 新 任 行 政 長 官 的 上 任 ， 政 府

為 澳 門 落 實 很 多 有 利 未 來 經 濟 發 展 的

計 劃 ， 這 些 計 劃 包 括 ： ( 1 ) 國 務 院 批 准

澳 門 規 劃 3 6 1 . 6 5 公 頃 填 海 造 地 ; 分 為 五

幅 。 ( 2 ) 港 珠 澳 大 橋 的 動 工 ， 大 橋 將 建 6

公 里 多 長 的 海 底 隧 道 ， 及 建 造 人 工 島 ，

是 島 、 橋 、 隧 一 體 化 的 集 群 項 目 。 它 跨

海 超 過 3 5 公 里 ， 建 成 後 將 成 為 世 界 最 長

的 跨 海 大 橋 ， 總 投 資 超 過 7 2 0 億 。 ( 3 )

比 鄰 澳 門 的 橫 琴 ， 將 建 亞 洲 最 大 海 洋 公

園 ， 其 總 體 投 資 料 達 1 0 0 億 元 ， 總 佔 地

達 5 平 方 公 里 ， 計 劃 建 成 亞 洲 最 大 集 會

展 、 遊 樂 、 酒 店 渡 假 等 於 一 體 的 綜 合 性

海 洋 樂 園 。 ( 4 ) 建 造 輕 軌 系 統 ， 第 一 期

系 統 約 2 1 公 里 ， 設 2 1 站 。 預 計 2 0 1 4 年

投 入 運 作 。 ( 5 ) 金 光 大 道 金 沙 集 團 第 5 及

第 6 期 重 新 ｣ 建 。 ( 6 ) 永 利 及 星 際 年 內 更

有 多 個 項 目 開 建 。 各 種 經 濟 數 據 及 條 件

顯 示 ， 澳 門 未 來 1 0 年 仍 處 於 經 濟 暢 旺 階

段 ， 絕 對 可 看 高 一 線 。

回 顧 2 0 0 9 年 ， 截 至 十 一 月 ， 整 體 博 彩

業 收 益 達 到 1 , 0 8 9 億 澳 門 元 ， 按 年 上 升

6 . 7 % 。 住 宅 成 交 方 面 分 別 錄 得 一 手 成

交 2 , 7 9 3 宗 ， 二 手 成 交 6 , 5 1 1 宗 。 豪 華

住 宅 方 面 ， 市 場 反 應 相 對 熱 熾 ， 如 壹 號

湖 畔 第 四 座 發 售 於 三 日 內 售 罄 ， 最 高 成

交 呎 價 達 7 , 3 0 0 元 。

而 於 2 0 0 9 年 至 2 0 1 2 年 三 年 間 ， 將 共 有

超 過 7 , 7 0 0 個 住 宅 單 位 投 入 市 場 。 但 估

計 約 有 7 成 的 新 落 成 的 住 宅 單 位 ， 已 於

樓 花 時 以 預 售 形 式 推 出 。 因 此 ， 可 供 出

售 的 有 效 新 單 位 減 少 到 約 2 , 3 0 0 個 。 故

此 可 供 發 售 的 單 位 相 對 緊 張 ， 帶 動 新 一

輪 價 格 及 成 交 量 的 升 浪 。 今 年 有 不 少 一

手 樓 盤 即 將 推 出 市 場 ， 一 般 樓 花 期 為 1

年 至 3 年 不 等 ， 可 以 滿 足 不 同 客 戶 的 投

資 安 排 。 而 且 樓 花 期 只 需 繳 交 0 . 5 ％ 之

印 花 稅 ， 到 收 樓 時 才 付 餘 款 。

君悅灣 The Residencia 海擎天 The Praia 壹號湖畔 One Central 大潭山壹號 One Grantai 濠庭都會 Nova City 海天居 Villa de Mer

二 手 樓 宇 買 賣 一 般 流 程1.買賣雙方經地產代理商議樓價及其他條款2.簽署臨時合約及支付臨時訂金3.簽署預約買賣合約並支付大訂(7-10日內)4.按揭5.成交(1-2個月內)6.繳付樓宇移轉印花稅7.物業登記

註：臨時訂金一般是樓價之3%-5%　　大訂一般是樓價之10%-15%(以上之流程只供參考之用，不能一概而論，所有買賣條款是經由雙方協議厘定)

二 手 樓 宇 買 賣 費 用1.不動產轉移印花稅 200萬以下–樓價之1% 200萬至400萬–樓價之2% 400萬以上–樓價之3%2.見證費約MOP$300-5003.成交時買方需付律師費 MOP$2,500-3,5004.按揭費 $1,500-2,0005.登記費 0.2-0.5%(累進制)6.契費 0.1-0.5%(累進制)7.佣金 1%8.每年房屋稅，年租金估值16%

海外樓市：澳門

2 9利 嘉 閣

0%

10%

20%

30%

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「 H I B O R 」 是 什 麼 ？「 H I B O R 」 全 寫 為 「 H o n g K o n g I n t e r b a n k O f f e r e d R a t e 」，

中 文 譯 作 「 香 港 銀 行 同 業 拆 息 」。 這 個 名 字 ， 大 家 時 常 都 會聽 到 ， 而 根 據 金 管 局 的 定 義 ，「 H I B O R 」 是 指 「 銀 行 在 銀 行同 業 市 場 提 供 期 限 由 隔 夜 至 1 年 不 等 的 港 元 貸 款 的 利 率 」。

事 實 上 ，「 拆 息 產 品 」 早 於 多 年 前 已 經 推 出 ， 但 只 限 於 部 份銀 行 ，而 且 當 時 可 能 因 為 息 率 較 高 ，加 上 大 家 對 於 「 H I B O R 」認 識 不 深 ， 所 以 未 見 普 及 。 直 至 2 0 0 9 年 ， 各 間 銀 行 因 競 爭愈 來 愈 劇 烈 ， 紛 紛 推 出 更 優 化 的 「 拆 息 產 品 」， 而 且 銀 行 同業 拆 息 於 2 0 0 9 年 全 年 都 處 於 極 低 水 平 ，由 去 年 6 月 至 今 ，「 1個 月 銀 行 同 業 拆 息 」 都 不 高 於 0 . 1 % ， 故 「 拆 息 產 品 」 的 實際 按 揭 息 率 一 直 低 於 1 % ，相 比「 浮 息 按 揭 ( 以 P 作 基 準 計 算 ) 」之 息 率 為 低 ， 所 以 ， 金 管 局 2 0 0 9 年 「 其 他 產 品 * 」 之 新 造按 揭 百 分 比 每 月 均 處 於 雙 位 數 字 ， 由 去 年 9 月 開 始 更 穩 佔 新造 按 揭 的 5 0 % 以 上 。 （ * 「 其 他 產 品 」 包 括 拆 息 按 揭 產 品 )

按 揭 市 場 新 勢 力 ：

大 家 買 樓 置 業 也 好 ， 投 資 也 好 ， 都 會 向 銀 行 申 辦 按 揭 貸 款 ， 而

以 往 本 港 按 揭 市 場 都 以 「 最 優 惠 利 率 ( P ) 」 為 中 心 ， 衍 生 多 種

按 揭 組 合 。 不 過 ， 回 顧 2 0 0 9 年 的 按 揭 市 場 ， 情 況 有 所 轉 變 ，

而 焦 點 就 非 「 拆 息 ( H I B O R ) 產 品 」 莫 屬 。

文 ： 利 嘉 閣 按 揭 代 理 有 限 公 司 聯 席 董 事 黃 詠 欣

按 揭 市 場 焦 點 由「 P 」轉 為 傾 向「 H I B O R 」，可 以 說 是 由 2 0 0 9 年 開 始 作 為 分 水 嶺 ，而 市 民 選 用 拆 息 按 揭 的 比 率 亦 持 續 上升 。 根 據 金 管 局 數 字 顯 示 ， 市 民 選 用 折息 按 揭 產 品 的 比 例 ， 由 2 0 0 8 年 首 季 的6 . 9 % ， 到 2 0 0 9 年 首 季 已 達 到 2 8 . 3 % ，至 第 二 季 全 季 數 字 攀 升 至 3 3 . 4 % 水 平 ，至 9 月 份 起 更 超 越 5 0 % ， 可 見 拆 息 按 揭產 品 越 來 越 普 及 ， 並 為 大 眾 所 接 受 ， 與一 般 浮 息 按 揭 睇 齊 。

究 其 原 因 ， 當 然 是 「 H I B O R 」 比 「 P 」更 為 抵 用 ！ 如 客 戶 選 取 「 1 個 月 拆 息+ 0 . 7 % 」 之 按 揭 計 劃 ， 以 0 9 年 1 2 月3 1 日 的 1 個 月 同 業 拆 息 為 0 . 0 8 % 計 算 ，該 按 揭 計 劃 的 實 際 按 揭 息 率 為 0 . 7 8 % ，相 對 現 時 浮 息 按 揭 普 遍 為 P - 3 . 2 5 % ( P為 5 . 2 5 % ) ， 即 實 際 按 揭 息 率 為 2 % ， 選用 H I B O R 就 能 夠 大 幅 慳 息 1 . 2 2 % 。 當然 ， 拆 息 按 揭 亦 有 其 風 險 ， 例 如 拆 息 波動 時 ， 變 化 可 以 很 大 ； 因 此 ， 現 時 大 部

分 銀 行 為 拆 息 按 揭 產 品 設 定 了 「 封 頂價 」， 即 為 拆 息 按 揭 產 品 設 定 了 利 率 上限 ， 當 H I B O R 高 於 利 率 上 限 時 ， 就 會 以利 率 上 限 為 按 揭 息 率 ， 為 客 戶 提 供 了 一定 保 障 。 現 時 一 般 拆 息 按 揭 計 劃 的 利 率上 限 設 定 為 P - 2 % 至 P - 2 . 5 % 不 等 ， 比一 般 浮 息 按 揭 P - 2 . 7 5 % 至 P - 3 % 稍 高 一點 ， 故 此 ， 若 H I B O R 真 的 大 幅 飆 升 ， 令按 揭 息 率 要 以 計 劃 的 利 率 上 限 計 算 ， 屆時 利 息 支 出 便 會 高 於 浮 息 按 揭 了 。

另 一 方 面 ， 銀 行 亦 不 斷 推 出 「 震 憾性 」 的 按 揭 優 惠 ， 當 中 包 括 首 三 年 之按 揭 供 款 利 率 為 「 H I B O R + 0 % 」， 其 後為 「 H I B O R + 0 . 8 5 % 」， 當 細 心 查 明 計劃 內 容 後 ， 就 不 難 發 現 其 實 首 三 年 ， 人客 每 年 都 要 支 付 手 續 費 ， 一 般 約 貸 款額 之 0 . 8 5 % 左 右 ， 故 即 使 人 客 之 按 揭息 率 為 「 H I B O R + 0 % 」， 但 由 於 要 支 付0 . 8 5 % 之 手 續 費 ， 其 財 務 負 擔 ， 其 實 與

「 H I B O R + 0 . 8 5 % 」 按 息 之 供 款 分 別 不 大 。

以 H I B O R 為 按 息 基 準 ， 在 市 場 資 金 充 裕時 ，確 實 可 把 握 時 機 以 收 宣 傳 低 息 之 效 ，但 借 款 人 必 須 留 意 H I B O R 走 勢 ， 現 今 市場 開 始 預 計 美 國 的 加 息 機 會 及 時 間 ， 相信 屆 時 H I B O R 亦 無 可 避 免 會 上 升 ， 升 幅越 大 ， 客 戶 就 越 有 機 會 要 供 較 貴 之 「 封頂 價 」 按 揭 息 率 ， 換 言 之 ， H I B O R 之 低息 效 應 便 會 消 失 。

焦 點 由 P 轉 向 H I B O R ， 究 竟 幾 時 開 始 ？

H I B O R

大 家 選 用 H I B O R 按 揭 計 劃 ， 緊

記 要 趁 H I B O R 仍 是 低 息 時 ， 即

供 樓 支 出 較 為 輕 鬆 的 時 候 ， 就 要

多 留 點 儲 備 ， 以 應 付 未 來 因 息 口

上 升 而 增 加 供 樓 支 出 的 需 要 。

小 提 示 ：

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2 0 0 9 年 「 其 他 產 品 * 」 之 新 造 按 揭 所 佔 百 分 比

按揭新知

3 0 家 的 感 覺

查詢：8128 3311網址：www.citibank.com.hk/mortgage

以樓宇按揭清還卡數，並假設信用卡結欠及按揭總額均為$400,000

貸款額：100萬元每月還款額

88%

總利息支出

66%

每月還款額

81%

總利息支出

53%

任職髮型師的陳先生，在一間髮廊工作，他已累積了一班熟客，故收入亦可算穩定，

每月收入也有約2萬元。他於早年升任高級髮型師後不久，便趁樓價低企與家人合資買了一

個細單位自住，並於往年供滿。由於打算與友人合資開設自己的髮廊，他已累積欠下達40

萬元卡數。用於找卡數的支出，每月最少便要約2萬元，他每個月也只能繳付信用卡最低還

款額，單是這項開支，已令他入不敷支，加上日常其他開支更令他百上加斤。

為解決問題，他曾嘗試向數家銀行申請私人貸款，以求早日清還卡數減輕負擔。但因

他是以現金出糧，故不能提供收入證明；加上他欠卡數高達40萬元，銀行因他沒有收入證

明拒絕其申請，亦有銀行最初表示申請沒有問題，但卻因他的信貸紀綠欠佳，最終亦未能

獲批。數次申請失敗的經驗，使他認定銀行不會接受其貸款申請，故打算申請財務機構的

清卡數貸款。

幸他於轉投財務機構之前於報章上看到花旗銀行自僱人士亦可轉按套現的廣告，抱著

不妨一試的心態打電話查詢，銀行職員在得悉他的情況後，即為他進行分析，他名下的單

位現時市值約150萬元，若成功申請花旗銀行的轉按計劃，最高可按七成，即可套現高達

105萬元，足夠清繳所有卡數。雖然他沒有收入證明，但花旗銀行查閱其半年儲蓄戶口紀

錄，並考慮其工作性質後，相信陳先生有足夠還款能力。

最終他成功於花旗銀行申請轉按，貸款40萬元，以年利率3.25%，20年還款期計算，每

月供款約2,269元，每月還款額大幅降低，由過往入不敷支，到現時輕鬆解決日常開支，令

財務問題得以鬆綁。

除了以上兩位業主外，若有意置業，但卻只有簡單收入證明者，只需提交足夠的存褶

或月結單記錄、所經營生意的記錄，供花旗銀行考慮，亦可嘗試申請。如證實申請人有能

力還款，最快可於7個工作天內批核，花旗銀行會經有關律師行代清還指定之欠款，申請人

自然更輕鬆。

黃小姐為美容院老闆，去年初因急事需於兩日內以100萬元資金周轉，由於時間緊迫，

未能趕及向銀行提供所需文件，故只能向財務公司申請物業貸款，以便即時取得貸款。雖

然可即時解決資金周轉問題，但貸款利率極高，每月還款額便高達2萬多元，很多時候甚至

只有能力還利息部份，而還款期更只有5年，至今已過了一年多，但現時仍欠財務公司100

萬元尚未清還。

由於負擔實在太高，她希望可以盡快還清欠款，從報章上得悉可申請花旗銀行的按揭

計劃套現，遂致電查詢。她的美容院為地舖，屬自置物業，故她希望轉按物業至花旗銀行

清還財務公司的欠款，不用再付出高昂利息開支。經銀行估價後，該舖市值約 300萬元，

她成功於花旗銀行申請按揭，套現100萬元以還清欠款，利率為P-2%，還款期長達20年，

每月供款為5,672元，令她的負擔大為減輕。

(資料由客戶提供)

銀行對貸款批核有嚴格規定，故很多時若申請人有「舊債未清」，銀行會拒絕其新的貸款申請。申請人需透過其他渠道借

貸，雖能解決燃眉之急，但卻要繳付高昂利息支出，長遠如飲鴆止渴。不過，如果你是業主，便可申請花旗銀行的轉按計劃，既可還清欠債以減少利息支出，更可趁機套現實現理想。

卡數積累負擔沉重

改善生活 由查詢開始 一個電話 擺脫高息負擔

(1) 假設每月還款為總結欠額之5%，月息2.5%，實際年利率為34.49%。表內之每月還款額為首6個月內總還款額

之平均數。

(2) 假設花旗銀行樓宇按揭之最優惠利率(P)為5.25%，按揭年利率為P-2%，利率會因市場所需而浮動。

以上例子只作模擬及參考用途，實際還款年期及利息支出之節省幅度將視乎客戶現有之信用卡及/或貸款細則

及花旗銀行最後批核之貸款額、利率等因素。詳情請致電花旗銀行查詢。

現有信用卡結欠$400,000 (1) 轉用花旗銀行樓宇按揭 (2)

每月還款額$19,261

$2,269(每月還款額節省達 $16,992)

總利息支出$419,404

$ 144,505(總利息節省達 $274,899)

還款期 266個月 240個月

(3) 假設一般物業貸款公司之物業抵押計劃之按揭年利率為25%，利率會因市場所需而浮動。

(4) 假設花旗銀行樓宇按揭之最優惠利率(P)為5.25%，按揭年利率為P-2%，利率會因市場所需而浮動。

以上例子只作模擬及參考用途，實際還款年期及利息支出之節省幅度將視乎個別個案而定及花旗銀行最後批核之

貸款額、利率等因素。詳情請致電花旗銀行查詢。

一般物業貸款公司之物業抵押計劃

花旗銀行樓宇按揭計劃

按揭年利率 25% (3) 3.25% (4)

每月還款額 $29,351$ 5,672 (每月還款額

節省達 $23,679)

總利息支出 $761,074$ 361,264 (總利息節省達 $399,810)

還款期 5年 20年

小貼士1： 小貼士2：

花旗銀行轉按計劃輕鬆套現 理想實現

3 1利 嘉 閣

健 康 身 體不 應 胡 亂 增 強 免 疫 系 統

3 2 家 的 感 覺

做 個 醒 目 健 康 新 世 代

補 健 食 品 忌 亂 食防 癌 有 法

坊 間 總 有 五 花 八 門 的 保 健 方 法 ， 為 健 康 著 想 ， 大 多

數 人 會 選 擇 經 常 進 食 藥 材 、 補 身 類 食 品 ， 即 使 花 費

大 額 金 錢 亦 在 所 不 惜 。

但 當 中 成 效 如 何 ， 又 有 多 少 人 會 認 真 深 究 ， 人 云 亦

云 ， 人 家 說 這 個 好 、 那 個 好 ， 胡 亂 進 食 ， 對 自 己 身

體 狀 況 不 求 甚 解 ， 隨 時 「 愛 你 變 成 害 你 」 。

現 時 市 面 上 的 確 出 現 很 多 誤 解 ， 大 多 認 為 進 食 健 康

食 品 ， 當 然 越 多 越 好 ， 可 以 有 效 增 強 免 疫 系 統 ， 但

偏 偏 免 疫 系 統 是 不 能 隨 便 增 強 … … 。

既 然 有 這 麼 多 的 問 題 ， 我 們 今 次 便 成 功 訪 問 專 門 研

發 天 然 食 品 的 權 威 人 士 - - - 顧 小 培 博 士 ， 博 士 早 期 研

發 天 然 食 品 以 預 防 癌 症 、 糖 尿 病 及 肝 病 為 主 ， 獲 得

極 佳 口 碑 ， 深 受 客 人 歡 迎 ， 由 他 來 講 解 箇 中 利 害 就

最 適 合 不 過 。

香 港 人 喜 愛 買 來 進 補 的 如 靈 芝 、 蟲 草 等 ，

博 士 解 釋 ： 「 它 們 屬 於 真 菌 ， 真 菌 外 面 有

一 層 叫 細 胞 壁 ， 細 胞 壁 表 面 有 一 種 特 別 的

糖 ， 叫 『 聚 糖 』 ， 所 以 食 靈 芝 、 松 草 就 等

如 食 一 大 堆 聚 糖 ， 吸 收 過 後 融 於 血 液 裡 ，

免 疫 細 胞 會 突 然 發 現 來 了 好 多 真 菌 ， 誤 以

為 他 們 是 敵 人 ， 身 體 的 免 疫 系 統 會 自 動 提

高 警 戒 級 別 作 出 對 抗 ， 假 設 身 體 有 1 , 0 0 0 個

後 備 免 疫 細 胞 作 保 護 自 己 ， 免 疫 系 統 可 能

會 派 出 3 0 0 個 細 胞 去 對 付 敵 人 。 」

「 事 實 上 ， 因 為 沒 有 真 正 的 敵 人 ， 免 疫 細

胞 是 「 自 己 打 自 己 」 ， 所 以 一 個 健 康 的 人

本 來 有 1 , 0 0 0 個 細 胞 ， 但 現 在 無 故 損 耗 3 0 0

個 ， 雖 然 每 天 細 胞 都 會 重 新 增 生 ， 但 可 惜

大 多 數 人 每 天 都 在 進 食 這 類 進 補 的 「 保

健 」 食 物 ， 反 而 擾 亂 了 免 疫 系 統 的 正 常 運

作 ， 當 真 正 有 疾 病 入 侵 ， 免 疫 系 統 功 能

便 「 無 故 」 減 弱 ， 「 保 健 」 反 而 變 為 「 傷

健 」 ， 因 此 免 疫 系 統 不 能 隨 意 增 強 。 」

健康新世代

如 何 有 效 為 預 防 癌 症做 準 備 ?既 然 問 題 多 多 ， 陷 阱 處 處 ， 又 應 該 如 何

解 決 ， 顧 博 士 建 議 我 們 應 多 留 意 天 然 食

品 ， 他 提 出 4 種 保 健 方 法 ， 稱 為 「 四 大

天 王 」 ： 分 別 是 「 洋 蔥 素 」 、 「 綠 茶

素 」 、 「 葡 萄 紫 素 」 、 「 薑 黃 素 」 ， 功

能 均 可 以 預 防 慢 性 病 ， 如 心 臟 病 、 糖 尿

病 、 肝 病 、 腎 病 、 神 經 功 能 衰 退 及 癌 病

等 。

因 為 「 四 大 天 王 」 皆 有 「 逼 死 」 癌 細

胞 作 用 。 顧 博 士 提 出 2 0 0 2 年 諾 貝 爾

獎 已 經 講 及 關 於 「 細 胞 自 滅 」 ， 提 及

每 一 個 細 胞 都 懂 得 「 自 殺 」 ， 這 個 機

制 由 蛋 白 質 控 制 ， 去 監 察 自 己 細 胞 遺

傳 物 質 有 任 何 異 樣 ， 只 要 蛋 白 質 啟 動

這 機 制 ， 將 令 癌 細 胞 自 我 融 化 ， 稱 為

「 A p o p t o s i s 」 。 故 此 如 何 防 癌 ， 重 點

在 如 何 鞏 固 這 個 機 制 ， 「 就 像 校 規 ， 對

好 學 生 是 沒 影 響 ， 但 如 有 學 生 想 變 壞 ，

則 可 以 規 範 他 」 博 士 稱 ， 所 以 有 效 增 加

細 胞 監 察 力 非 常 重 要 ， 「 四 大 天 王 」 就

起 了 這 個 作 用 。

3 3利 嘉 閣

送 你 三 大 錦 囊博 士 續 稱 ， 好 像 癌 症 採 用 化 療 醫 治 方

法 ， 其 實 對 身 體 產 生 極 大 的 副 作 用 ， 另

一 個 好 例 莫 過 於 在 沙 士 期 間 ， 我 們 為 了

救 人 用 上 一 種 十 分 霸 道 的 藥 ， 稱 為 「 類

固 醇 」 ， 所 用 的 劑 量 是 可 以 令 當 事 人 骨

枯 ， 這 樣 才 可 以 將 他 們 從 死 亡 邊 緣 拉 回

來 。 但 健 康 食 品 就 可 避 免 這 些 問 題 ， 既

沒 有 副 作 用 ， 即 使 長 期 食 用 都 沒 有 問

題 。 博 士 認 為 最 正 確 保 健 概 念 ， 往 往 不

要 生 病 才 去 找 醫 生 ， 預 防 總 勝 於 治 療 。

最 後 博 士 送 給 我 們 都 市 人 3 個 保 健 錦

囊 ， 「 用 平 常 心 」 、 「 保 持 良 好 情 緒 」

及 「 減 低 過 多 壓 力 」 ； 因 為 壓 力 太 大 是

其 中 一 種 導 致 疾 病 的 成 因 ， 如 癌 病 及 心

臟 病 等 。

顧 博 士 個 人 背 景 資 料 ：

顧 小 培 博 士 是 細 菌 學 及 免 疫 系 統 研 究 專家 ， 分 別 在 美 國 華 盛 頓 州 立 大 學 獲 細 菌學 學 士 學 位 ， 以 及 紐 約 州 立 大 學 取 得 免疫 研 究 博 士 學 位 ， 並 曾 於 美 國 四 大 藥 廠擔 任 藥 物 研 究 工 作 多 年 ， 擁 有 多 項 研 究專 利 權 ， 及 後 在 機 緣 巧 合 下 ， 認 識 到 本港 一 位 知 名 飲 食 家 ， 並 合 作 於 旗 下 食 肆擺 放 天 然 食 品 售 賣 ， 贏 盡 客 人 口 碑 ， 故此 希 望 運 用 自 己 的 專 業 知 識 ， 造 福 人群 ， 決 定 於 香 港 發 展 天 然 食 品 ， 上 圖 為博 士 於 香 港 開 設 的 補 健 食 品 店 舖 。

「四大天王」洋蔥素、綠茶素、葡萄紫素、薑黃素等天然食品，均由天然植物提煉而成，有預防慢性病及防癌功效。

博士以講座形式，運用其專業知識，解答所有出席者的疾病疑難，雖然每次講座的參加者表現相當踴躍，但博士對每位在場人士的提問均不嫌其煩，逐一提供寶貴意見。

博士曾推出多本暢銷書籍，如《持營保泰》、《益果良蔬》、《食療有方》等，教導讀者如何從日常生活中，保持健康人生。

一 知 半 解隨時「養顏」變作「養癌」博 士 續 稱 ： 「 又 如 「 燕 窩 」 這 類 視 作 有

美 容 功 效 食 品 ， 若 果 一 名 癌 症 病 人 ， 正

待 康 復 期 間 打 算 煲 燕 窩 作 補 身 用 途 ， 這

完 全 變 作 另 一 回 事 ； 因 為 燕 窩 功 效 會 令

微 絲 血 管 慢 慢 散 開 ， 這 樣 微 絲 血 管 便 有

可 能 觸 及 癌 細 胞 ， 令 癌 細 胞 重 新 吸 收 營

養 ， 加 快 癌 細 胞 增 長 。 又 像 「 人 參 」 、

「 當 歸 」 等 ， 同 時 都 有 增 加 血 管 作 用 ，

正 在 康 復 的 癌 症 病 人 進 食 ， 就 會 提 高 其

復 發 危 險 性 ， 當 然 一 個 身 體 健 康 的 人 進

食 上 述 食 品 ， 是 沒 有 問 題 ， 不 過 閣 下 如

何 清 楚 自 己 身 體 什 麼 時 候 出 現 問 題 ? 癌

細 胞 有 沒 有 潛 伏 在 身 體 內 ? 」

進 食 天 然 食 品 要 留 意「 劑 量 」

博 士 提 出 另 一 個 重 點 ， 進 食 要 達 到 一 定

的 「 治 療 劑 量 」 ， 才 有 保 健 作 用 ， 好 像

洋 蔥 為 例 ， 每 日 需 要 進 食 1 2 個 洋 蔥 才 能

達 到 有 效 的 治 療 劑 量 ， 所 以 解 釋 到 為 何

即 使 你 日 常 都 有 吃 洋 蔥 ， 喝 綠 茶 ， 成 效

不 會 顯 著 ， 因 為 當 中 有 效 的 成 份 ， 未 達

到 一 定 的 劑 量 。 舉 例 如 黑 加 倫 子 就 有 預

防 流 感 功 用 ， 但 好 多 市 面 上 飲 料 只 包 含

6 % 至 8 % 黑 加 倫 子 ， 劑 量 根 本 不 足 夠 。

加 上 將 有 關 食 品 分 開 2 0 次 進 食 ， 亦 不 會

發 揮 很 大 的 效 用 ， 因 為 身 體 新 陳 代 謝 ，

一 入 一 出 使 然 ， 要 達 到 適 量 劑 量 作 一 次

性 的 進 食 ， 才 能 發 揮 其 本 身 功 效 。 而 博

士 研 發 的 天 然 食 品 ， 由 於 經 過 提 煉 ， 只

要 多 日 連 續 進 食 便 可 以 達 至 有 效 的 治 療

劑 量 。

博士認為坊間對於健康食品出現很多誤解，一一將各式各樣的問題娓娓道來。

3 4 家 的 感 覺

買樓收租當然好買樓收租當然好

但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？

的行騙手法『職業租霸』

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

其實要防範租霸

就是

租『

』

銀 行 息 口 低 至 近 乎 「 零 」 水 平 ， 令 很 多 人 有 多 餘 資 金 時 便 想

買 樓 收 租 ， 因 為 既 可 付 出 首 期 便 可 擁 有 物 業 ， 期 間 又 有 人

「 幫 手 供 樓 」 ， 而 且 更 可 享 受 樓 價 升 值 的 好 處 ， 一 舉 兩 得 。

不 過 ， 有 很 多 出 租 物 業 經 驗 不 多 的 業 主 ， 就 往 往 會 忽 略 了 租

賃 市 場 上 的 陷 阱 – 租 霸 。

租 霸 租 入 物 業 後 便 光 住 物 業 不 交 租 ， 業 主 除 了 有

租 金 損 失 之 餘 ， 最 終 想 要 收 回 物 業 亦 很 麻 煩 。

『 職 業 租 霸 』 對 租 約 、 香 港 的 租 務 法 例 、 租 務 法

庭 的 運 作 程 序 及 所 需 收 樓 時 間 都 很 熟 悉 ， 他 們 會

用 盡 當 中 之 灰 色 地 帶 令 他 們 可 拖 長 霸 佔 物 業 不 交

租 的 時 間 。 最 近 曾 有 個 案 中 業 主 先 後 用 2 間 律 師

行 ， 排 期 法 庭 6 次 都 未 能 成 功 收 回 物 業 ， 最 後 個

案 交 到 高 等 法 院 ， 租 霸 放 棄 出 席 聆 訊 抗 辯 才 可 收

回 物 業 ， 但 當 時 租 客 已 欠 租 5 2 個 月 ， 更 甚 是 租

霸 在 物 業 內 盡 情 地 破 壞 才 人 間 蒸 發 ， 令 人 無 奈 。

遇 到 租 霸 時 ， 第 一 守 則 是 當 租 客 拖 欠 租 金 超 過

1 5 天 便 要 立 即 處 理 ， 很 多 時 租 霸 第 一 招 便 是

『 拖 字 訣 』 ( 例 如 說 錢 銀 有 急 用 ， 要 下 個 月 才 一

併 交 租 、 開 住 張 期 票 比 業 主 先 、 表 示 入 錯 數 要 時

間 轉 錢 等 ) ， 這 手 法 已 可 佔 用 物 業 一 段 時 間 ， 令

業 主 損 失 增 加 。

現 時 可 用 的 途 徑 包 括 小 額 錢 債 審 裁 處 ( 只 可 以

追 討 港 幣 5 0 , 0 0 0 元 或 以 下 之 欠 租 ， 程 序 快 成 本

低 ， 但 只 可 以 追 討 欠 租 不 可 以 收 樓 ) ， 或 者 其 他

法 庭 及 土 地 審 裁 處 ， 但 由 於 法 庭 程 序 繁 複 ， 而 且

業 主 需 要 對 租 務 有 一 定 的 法 律 知 識 ， 例 如 選 擇

申 請 收 樓 令 或 是 財 產 扣 押 令 等 ， 勝 訴 後 還 需 要 聘

請 執 達 吏 才 可 討 回 欠 租 或 收 樓 ， 因 此 建 議 業 主

交 由 專 業 律 師 處 理 ， 這 情 況 就 正 如 有 病 應 要 看 醫

生 而 不 應 自 行 問 人 買 成 藥 進 食 一 樣 ， 否 則 處 理

不 當 ， 損 失 將 會 更 加 慘 重 。 當 然 ， 未 確 定 租 客 是

否 租 霸 前 ， 業 主 遇 到 之 租 務 問 題 可 致 電 政 府 熱 線

1 8 2 3 ， 只 要 要 求 轉 接 差 餉 物 業 估 價 處 『 租 務 主

任 』 ， 便 會 有 免 費 的 租 務 問 題 查 詢 。

買樓收租當然好買樓收租當然好

但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？

的行騙手法『職業租霸』

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

其實要防範租霸

就是

租『

』

文 ： 利 嘉 閣 地 產 中 央 事 務 部 聯 席 董 事 何 明 高

置業小貼士

3 5利 嘉 閣

買樓收租當然好買樓收租當然好

但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？但遇上『租霸』怎辦？

的行騙手法『職業租霸』

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

應從揀選租客及 訂立租約條款入手

其實要防範租霸

就是

租『

』

1 . 在 簽 約 前 要 求 租 客 提 供 工 作 及 入 息 証 明 。 此 外 ，

租 客 有 糧 單 但 亦 可 能 剛 被 解 僱 ， 故 此 可 嘗 試 致 電

租 客 工 作 地 點 測 試 租 客 提 供 資 料 之 真 實 性 ( 例 如

真 有 其 人 及 確 定 該 公 司 真 是 有 業 務 運 作 ) 。

2 . 如 租 客 屬 專 業 人 士 如 教 師 、 會 計 師 、 醫 生 等 ， 會

較 有 保 証 。

3 . 租 客 訂 金 一 定 要 先 過 數 才 放 鎖 匙 ， 租 霸 會 選 星 期

六 交 支 票 ， 當 收 到 物 業 鎖 匙 後 業 主 於 星 期 一 發 現

支 票 彈 票 時 租 霸 已 順 利 佔 用 物 業 。

4 . 如 準 租 客 不 議 價 或 過 份 豪 爽 、 或 準 租 客 表 示 要 即

住 收 匙 可 預 先 給 予 業 主 1 2 張 支 票 ( 當 然 是 空 頭 支

票 ) 、 用 有 限 公 司 簽 約 ( 只 要 拖 夠 租 後 結 束 該 有 限

公 司 ， 該 欠 租 租 客 不 用 上 身 ) 等 一 些 不 正 常 之 準

租 客 行 為 ， 都 有 可 能 是 租 霸 的 手 法 。

5 . 為 減 免 業 主 的 可 能 損 失 ， 免 租 期 可 安 排 在 起 租 後

的 其 他 月 份 才 給 予 租 客 ， 例 如 : 起 租 後 第 3 個 月 ，

租 客 才 享 有 協 訂 的 免 租 期 並 在 該 月 的 租 金 內 扣 減

相 對 費 用 。

6 . 要 求 租 客 自 行 申 請 水 、 電 、 煤 錶 ， 日 後 就 算 租 客

欠 交 費 ， 業 主 亦 毋 須 代 租 客 支 付 。 但 差 餉 、 地

租 、 管 理 費 等 雜 費 則 應 由 業 主 支 付 ， 因 為 有 關 機

構 只 會 向 業 權 人 追 討 欠 款 。

7 . 最 後 ， 業 主 切 勿 吝 惜 釐 印 費 ， 記 得 租 約 必 須 在 簽

立 後 的 3 0 日 內 打 釐 印 ； 及 在 簽 約 後 的 一 個 月 內

填 報 C R 1 0 9 表 格 交 回 差 餉 物 業 估 價 署 ， 否 則 遇 到

租 務 糾 紛 法 庭 是 不 會 受 理 的 ， 除 非 業 主 補 交 罰 款

( 釐 印 罰 款 可 高 達 應 繳 釐 印 費 用 的 十 倍 ) 。

0 1 . 業 主 委 託 代 理 放 盤 ， 買 家 委 託 代 理 尋 找 物 業 。

0 2 . 代 理 安 排 買 家 視 察 物 業 。

0 3 . 代 理 協 助 買 賣 雙 方 議 價 、議 定 交 易 條 款 及 成 交 日 期 。

0 4 . 買 賣 雙 方 簽 訂 臨 時 買 賣 合 約 ， 買 家 支 付 臨 時 訂 金 ( 一 般 為 樓 價 3 ~ 5 % ) 予 業 主 或 業 主 的 律 師 代 表 。

0 5 . 買賣雙方各自委託代表律師辦理日後交易文件及手續。

0 6 . 買 家 尋 找 銀 行 申 請 按 揭 貸 款 。

0 7 . 買 家 律 師 驗 證 業 權 及 與 業 主 律 師 協 商 正 式 買 賣 合 約內 容 。

0 8 . 買 賣 雙 方 於 簽 臨 時 買 賣 合 約 後 的 1 4 日 內 ， 各 自 到其 代 表 的 律 師 樓 簽 訂 正 式 買 賣 合 約 。 買 家 簽 約 時 需支 付 大 訂 金 額 給 律 師 樓 轉 交 業 主 ， 及 支 付 交 易 釐 印費 給 政 府 。

0 9 . 買 家 申 請 按 揭 ， 並 與 銀 行 簽 訂 按 揭 貸 款 協 議 。

1 0 . 成 交 前 一 兩 天 ， 買 家 需 到 律 師 樓 簽 訂 樓 契 及 按 揭契 ， 及 支 付 樓 價 尾 數 ( 即 樓 價 9 0 % 減 按 揭 貸 款 的差 額 ) 。

1 1 . 代 理 安 排 買 家 在 成 交 日 或 之 前 到 物 業 驗 樓 ， 並 將 驗樓 結 果 通 知 律 師 樓 。

1 2 . 成 交 日 買 家 律 師 送 樓 價 尾 數 予 業 主 律 師 ， 而 業 主 律師 確 認 後 ， 移 交 物 業 鎖 匙 予 買 方 律 師

1 3 . 賣 方 於 成 交 日 到 律 師 樓 簽 署 樓 契 及 簽 收 樓 價 尾 數 。賣 方 代 表 律 師 樓 將 樓 契 送 交 對 方 ； 賣 方 代 表 律 師 會將 尾 數 清 償 按 揭 及 其 他 費 用 ， 把 餘 款 支 付 給 賣 方 。

1 4 . 買 方 將 樓 契 交 土 地 註 冊 處 ， 將 買 方 登 記 為 註 冊 業 權人 。 如 買 方 有 申 請 按 揭 ， 律 師 樓 會 將 樓 契 送 給 按 揭銀 行 保 管 。

物 業 買 賣 流 程

囊

小錦囊

小錦

3 6 家 的 感 覺

自 從 2 0 0 8 年 第 三 季 出 現 金 融 海 嘯 ， 各國 政 府 在 第 一 時 間 聯 手 推 出 救 市 措 施 ，分 別 把 巨 額 資 金 注 入 金 融 體 系 ， 成 功 地使 金 融 市 場 穩 定 下 來 。 尤 其 是 美 國 需 要增 加 近 萬 億 美 元 的 貨 幣 供 應 ， 才 暫 時 保住 大 局 ， 避 免 金 融 機 構 大 量 倒 閉 ， 經 濟跌 入 通 縮 的 深 淵 。 但 美 元 及 港 元 的 存 款利 率 亦 跌 至 接 近 零 。

當 情 況 稍 定 ， 各 地 股 市 大 幅 反 彈 ， 而 本港 樓 市 自 2 0 0 9 年 2 月 起 便 進 入 旺 市 ， 交投 及 樓 價 持 續 上 升 ， 大 量 用 家 及 投 資 者湧 入 市 場 爭 購 物 業 。 豪 宅 更 一 枝 獨 秀 ，屢 創 新 高 價 。 普 羅 大 眾 的 購 買 力 漸 漸 下降 ， 唯 有 降 低 要 求 買 入 較 細 、 較 偏 遠 的物 業 或 選 擇 繼 續 租 住 物 業 。

許 多 朋 友 都 覺 得 很 疑 惑 ， 問 我 為 甚 麼 在經 濟 不 景 ， 市 民 失 業 率 仍 高 企 之 時 ， 樓價 竟 然 可 與 購 買 力 脫 節 ， 不 斷 上 升 ？ 樓市 是 否 有 實 質 支 持 ？ 是 否 另 外 一 個 泡沫 已 經 出 現 了 ？ 是 否 應 等 調 整 之 後 才 入市 ？ 以 下 兩 位 朋 友 的 情 況 可 能 對 部 份 讀者 有 參 考 作 用 。

買 樓 自 住 的 理 由 ： 供 樓 抵 過 租 樓 ！

第 一 位 朋 友 是 一 名 年 青 的 公 務 員 ， 他 準備 在 一 年 內 結 婚 。 正 研 究 應 否 買 一 單 位作 新 居 之 用 。 由 於 樓 價 在 2 0 0 9 年 已 升3 0 ％ 至 4 0 ％ ， 他 手 上 的 資 金 只 足 夠 買入 約 3 0 0 萬 元 單 位 的 三 成 首 期 之 用 。

另 一 方 面 他 恐 怕 樓 市 已 出 現 泡 沫 ， 買 入單 位 後 遇 到 樓 市 調 整 ， 便 將 辛 苦 儲 蓄 得來 的 資 金 蒸 發 了 。 他 希 望 可 以 等 樓 市 降溫 後 才 買 入 ， 避 免 摸 頂 而 招 至 損 失 。 他打 算 暫 時 將 資 金 投 入 股 市 ， 多 賺 一 些 錢才 買 便 宜 一 點 的 物 業 。

請給我一個

中原策略投資總載何紹章先生

買樓自住的理由

樓市專題理財有道

3 7利 嘉 閣

我 的 回 應 是 ： 樓 價 雖 然 已 升 了 不 少 ， 尤其 豪 宅 價 格 已 升 至 相 當 高 的 水 平 。 但 大部 份 屋 苑 的 平 均 呎 價 只 是 9 7 年 高 價 之七 成 ， 未 算 過 高 。 況 且 以 樓 價 比 對 供 樓支 出 的 負 擔 比 率 來 看 ， 樓 價 仍 在 合 理 水平 ， 未 算 偏 高 。 最 重 要 是 社 會 上 仍 有 不少 人 抱 觀 望 態 度 ， 未 出 現 全 民 炒 樓 的 情況 。 因 此 ， 樓 市 只 會 有 溫 和 調 整 而 不 至於 大 跌 。 另 一 方 面 ， 市 場 對 各 國 政 府 濫「 印 銀 紙 」 ， 漸 漸 憂 慮 ， 長 遠 而 言 ， 通脹 和 物 價 都 會 大 幅 上 升 ， 金 錢 的 購 買 力下 降 ， 樓 價 因 此 可 能 會 長 線 反 覆 上 升 。

短 期 而 言 ， 如 果 樓 市 下 跌 ， 股 市 未 必 會大 幅 上 升 ， 尤 其 是 香 港 股 市 有 很 大 比 重是 與 地 產 相 關 的 股 票 ， 包 括 發 展 商 及 銀行 。 它 們 的 漲 跌 許 多 時 與 樓 市 同 步 ， 因此 ， 投 資 股 市 等 待 樓 價 下 跌 未 必 是 好 的策 略 。 相 反 ， 如 果 樓 價 再 升 ， 股 市 可 能同 步 上 升 ， 但 由 於 樓 價 相 對 投 資 股 市 金額 大 得 多 ， 在 股 市 賺 到 的 利 潤 ， 遠 遠 追不 上 樓 價 上 升 的 幅 度 ， 手 上 的 資 金 只 足夠 愈 買 愈 細 的 單 位 。 最 壞 的 情 況 是 股 市在 需 要 買 樓 時 下 跌 ， 而 樓 價 不 跌 或 跌 幅較 少 ， 甚 至 反 升 ， 使 自 己 陷 入 進 退 兩 難的 困 局 ： 一 是 被 逼 賤 賣 股 票 ， 買 入 一 個更 細 小 的 單 位 ； 或 是 被 迫 成 為 股 票 長 線投 資 者 ， 由 於 資 金 被 困 ， 唯 有 租 樓 住 一段 頗 長 時 間 ， 不 過 長 期 租 樓 住 的 成 本 其實 很 大 。

假 設 租 用 一 個 約 7 0 0 方 呎 的 單 位 ， 每 月租 金 是 1 萬 元 ， 一 年 便 要 1 2 萬 元 。 一 般租 約 是 兩 年 ， 但 亦 有 每 年 續 約 ， 為 求 簡單 計 算 ， 假 設 單 位 加 租 幅 度 只 是 每 年4 ％ ， 十 年 後 每 年 租 金 已 加 至 1 7 萬 元 ，累 積 支 出 1 4 0 萬 元 。 二 十 年 後 每 年 租 金已 加 至 2 5 萬 元 ， 總 支 出 3 5 7 萬 元 。 到 3 0年 後 ， 每 年 租 金 已 加 至 3 7 萬 ， 積 累 開 支達 6 7 0 萬 元 ， 但 仍 然 要 每 月 為 居 所 租 金籌 措 。 4 0 年 後 每 年 租 金 5 0 多 萬 元 ， 累積 支 出 已 超 過 1 , 1 0 0 萬 元 ， 但 物 業 仍 然不 屬 於 自 己 ， 晚 年 如 何 安 居 ？ 以 上 只 是假 設 租 金 增 幅 4 0 年 不 變 ， 當 然 現 實 情 況可 能 較 低 ， 但 亦 很 有 可 能 比 4 ％ 為 高 。如 果 長 遠 而 言 ， 收 入 追 不 上 租 金 升 幅 ，惟 有 降 低 生 活 的 素 質 ， 租 住 更 細 、 更 偏遠 的 居 所 。

這 位 朋 友 聽 完 我 的 分 析 之 後 ， 說 要 與 他的 未 婚 妻 再 商 量 才 決 定 如 何 做 。 數 日 後他 興 奮 地 告 訴 我 ， 他 們 已 落 實 將 手 上 資金 作 首 期 ， 買 入 一 個 約 5 0 0 多 萬 元 的 較大 單 位 。 由 於 他 和 他 的 未 婚 妻 的 工 作 及收 入 相 當 穩 定 ， 他 們 可 以 進 取 一 點 ， 借入 更 高 成 數 按 揭 ， 買 入 一 個 較 大 單 位 ，一 方 面 擴 大 地 產 方 面 的 投 資 ， 二 方 面 讓家 庭 有 較 舒 適 的 空 間 ， 尤 其 是 日 後 有 子女 時 就 不 需 要 再 搬 屋 。

買 樓 自 住 的 理 由 ： 給身邊最愛「家的感覺」

第 二 位 朋 友 是 一 位 已 屆 退 休 年 齡 的 男士 ， 接 近 6 0 歲 。 太 太 比 他 稍 為 年 輕 ， 是一 位 家 庭 主 婦 ， 兩 夫 婦 仍 膝 下 猷 虛 。 由於 工 作 關 係 ， 男 的 經 常 要 去 世 界 各 地 公幹 ， 留 下 太 太 獨 自 在 家 。 由 於 公 司 有 房屋 津 貼 ， 他 們 多 年 來 都 是 用 公 司 津 貼 租樓 居 住 。 但 因 為 先 生 短 期 內 便 退 休 ， 現正 考 慮 是 否 繼 續 租 住 物 業 ， 還 是 買 入 自住 的 單 位 。

他 們 的 考 慮 點 是 ， 目 前 世 界 的 實 體 經 濟仍 然 不 景 ， 人 們 置 業 的 信 心 不 足 ， 同 時近 年 樓 價 已 升 了 不 少 ， 買 一 個 心 目 中 理想 的 單 位 ， 需 要 動 用 的 資 金 ， 佔 退 休 用的 資 金 不 少 的 比 例 ， 還 要 冒 一 個 高 價 買樓 的 風 險 ， 不 如 繼 續 租 樓 ， 將 資 金 投 資在 其 他 工 具 賺 錢 可 能 更 好 。 而 且 他 主 觀地 覺 得 以 他 的 年 齡 及 健 康 情 況 ， 最 多 多活 1 0 至 1 5 年 便 要 去 見 上 帝 了 ， 犯 不 著將 大 筆 錢 放 在 不 動 產 之 上 ， 令 退 休 後 消費 受 限 制 ， 倒 不 如 輕 輕 鬆 鬆 地 生 活 更 上算 。 況 且 他 們 已 習 慣 了 租 樓 住 。 除 非 樓價 回 落 之 後 ， 他 才 考 慮 買 樓 作 投 資 及 自用 。 他 要 求 我 為 他 分 析 樓 市 的 近 況 和 前景 ， 更 問 我 能 否 給 他 一 個 目 前 需 要 買 樓自 住 的 理 由 。

我 的 分 析 是 ， 普 羅 大 眾 在 經 濟 前 景 未明 、 失 業 率 仍 高 之 時 ， 可 能 有 負 擔 能 力及 信 心 不 足 的 問 題 。 不 過 物 業 買 家 ， 除了 用 家 之 外 ， 亦 有 投 資 者 和 投 機 者 ， 他們 的 考 慮 關 鍵 並 非 負 擔 能 力 ， 而 是 如 何為 資 金 保 值 或 增 值 。 在 生 意 淡 薄 ， 存 款利 息 似 有 若 無 的 環 境 之 下 ， 資 金 擁 有 者有 必 要 為 資 金 尋 找 出 路 。

究 竟 投 資 者 的 力 量 有 多 大 ？ 會 否 將 樓 市推 向 泡 沫 化 ？ 這 問 題 不 易 答 。 但 香 港 人數 十 年 來 累 積 了 龐 大 的 財 富 ； 根 據 政 府公 布 數 字 ， 港 人 本 地 存 款 由 1 9 9 7 年 1 2月 的 2 . 7 萬 多 億 增 長 到 2 0 0 9 年 8 月 的 6 . 2萬 多 億 。 在 港 元 跟 隨 美 元 下 跌 ， 購 買 力下 降 的 前 提 下 ， 只 要 小 部 份 資 金 流 入 樓市 ， 便 可 以 令 樓 市 波 濤 洶 湧 。 由 於 本 港樓 市 全 年 成 交 金 額 只 有 3 , 0 0 0 至 4 , 0 0 0億 港 元 ， 如 果 有 1 0 ％ 存 款 轉 為 買 樓 收租 ， 便 有 6 , 0 0 0 億 元 湧 入 樓 市 ， 差 不 多等 於 兩 年 的 成 交 金 額 ， 而 不 用 向 銀 行 借錢 。 加 上 海 外 及 國 內 流 入 的 資 金 ， 投 資者 有 足 夠 力 量 左 右 樓 市 的 發 展 。 甚 至 在大 環 境 配 合 之 下 ， 將 樓 市 大 幅 推 高 ， 令財 力 或 信 心 不 足 的 買 家 被 排 擠 出 市 場之 外 。 當 然 我 不 敢 確 定 這 情 況 一 定 會 出現 ， 但 從 過 去 數 十 年 的 發 展 來 看 ， 資 金的 購 買 力 不 斷 下 降 ， 物 價 不 斷 上 升 。 以近 年 的 世 界 經 濟 情 況 而 言 ， 這 趨 勢 不 但會 繼 續 ， 更 有 惡 化 的 危 機 。 因 此 投 資 物業 ， 短 期 或 有 摸 頂 的 風 險 ， 但 長 線 應 不會 有 大 跌 的 危 險 。 他 亦 覺 得 我 的 分 析 值得 考 慮 。 但 他 仍 然 覺 得 如 果 他 的 資 金 可透 過 投 資 增 值 ， 對 沖 通 脹 ， 便 無 需 自 置物 業 。

我 不 否 認 他 有 投 資 增 值 的 能 力 和 機 會 ，但 我 反 問 如 果 他 一 旦 去 世 ， 他 留 下 甚 麼東 西 給 太 太 ？ 他 的 太 太 是 否 有 相 同 的 能力 投 資 賺 錢 呢 ？ 他 留 給 太 太 的 資 金 是 否足 夠 她 晚 年 的 支 出 呢 ？ 在 過 去 數 十 年 ，由 於 他 們 都 租 住 別 人 的 物 業 ， 心 態 上 好像 住 在 旅 館 ， 不 會 花 錢 去 裝 修 ， 亦 不 會添 置 一 些 較 合 心 意 或 較 好 質 素 的 家 居 用品 ， 處 處 將 陋 就 簡 。 然 而 ， 女 士 們 皆 希望 有 自 己 的 家 ， 會 樂 意 地 為 「 家 」 細 心佈 置 、 整 理 。 但 如 果 不 是 自 己 的 家 ， 她們 便 不 會 花 心 思 去 做 這 些 事 情 。 因 此 過去 數 十 年 ， 她 沒 有 一 刻 有 「 家 」 的 感覺 ， 尤 其 是 當 丈 夫 到 外 國 公 幹 之 時 ， 太太 便 好 像 過 客 獨 自 留 在 旅 社 之 內 。

如 今 他 既 然 預 備 退 休 ， 又 有 能 力 置 業 ，為 何 不 花 點 資 金 為 自 己 、 為 太 太 建 立 一個 長 期 、 舒 適 的 居 所 。 一 同 享 受 人 生 的晚 晴 、 重 拾 失 去 了 的 「 家 」 之 感 覺 ？ 這時 我 看 見 了 他 的 太 太 充 滿 期 待 的 眼 神 。他 聽 完 我 的 說 話 後 ， 沉 默 了 片 刻 ， 然 後向 著 他 太 太 慢 慢 地 說 他 真 的 欠 了 他 太 太一 個 家 ， 並 提 出 一 個 置 業 的 金 額 。 他 的太 太 這 時 露 出 了 一 絲 甜 蜜 的 笑 意 。

3 8 家 的 感 覺

呎數：1,596呎

優點：位處北角半山，樓價落後大市

售價：1,168萬

熱線：2802 6677‧2508 0668‧2571 9922

北角‧豐林閣

呎數：1,687呎

優點：三房則王，全海實用， 連車位，交吉

售價：2,100萬

熱線：2896 3939‧2551 9688‧2551 6262

薄扶林‧貝沙灣

呎數： 2,250呎

優點：無敵海景，露台雙車，間隔實用

售價：5,000萬

熱線：9266 5995‧2813 0130

大潭 (獨家代理)‧輝百閣

呎數：968呎

優點：頭段公園景大單邊，會所設備充足

售價：1,038萬

熱線： 2522 2003‧2152 9321

西半山‧樂信臺

呎數：1,993呎

優點：山頂頭段，地點優越，四房連車， 高層低水

售價：3,500萬

熱線：2891 7101‧2575 3033‧2575 0918

東半山‧蔚豪苑

呎數：6,693呎

優點：空中航母，另設私人天台花園，四套房雙車位，有匙

售價：8,200萬

熱線：2506 0100‧2810 7778

中半山‧複式巨無霸

呎數：1,142呎

優點：罕有臨海，正東，三房套加工人套

售價：730萬

熱線：2111 0033

港島東‧藍灣半島

呎數：1,237呎

優點：三房連工人房，區內罕有， 園林海景，交通方便

售價：1,000萬

熱線：2662 2661‧2967 4868‧2911 0001

太古城‧海景花園

呎數：1,763呎

優點：四房雙套，坐北向南， 間隔方正， 港鐵上蓋

售價：1,650萬

熱線：2322 0266‧2634 8111‧2380 2289

奧運站‧君匯港

呎數：1,953呎

優點：地標名廈，全煙花海

售價：2,220萬

熱線：2303 0118

紅磡‧海名軒

呎數：1,954呎

優點：名校網，高尚地段，四房雙套，東南煙花

售價：2,988萬

熱線：2713 8393

九龍塘‧畢架山1號

呎數：1,283呎

優點：園海相輝 , 摩天會所 , 新地名廈 , 水位無限

售價：1,865 萬

熱線：2730 0477‧2736 3233‧2736 1919

九龍站‧凱旋門

香 港 區 - 精 選 推 介 九 龍 區 - 精 選 推 介

3 9利 嘉 閣

呎數：1,329呎 + 266呎平台

優點：特式空中花園，永久海景，港鐵上蓋， 大型高級商場、會場

售價：1,250萬

熱線：2628 6388

將軍澳‧都會駅

呎數：639呎

優點：中層內園，有匙引看

售價：298萬

熱線：2775 9399

東九龍‧麗港城

呎數：6,499呎

優點：罕有，雙重保安，位處九龍半山， 九龍最尊貴地段

售價：8,800萬

熱線：2713 38393

九龍塘‧喇沙利道18A

呎數：1,196呎

優點：五房地鐵

售價：600萬

熱線：2207 0027

將軍澳‧城中駅

呎數：953呎

優點：東南園景，翠綠清靜

售價：318萬

熱線：2606 1189‧6122 3639

沙田區‧碧濤花園

呎數：850呎

優點：內街近市

售價：380萬

熱線：2471 0608

元朗‧錦繡花園

呎數：417呎

優點：交通便利，間格四正

售價：188萬

熱線： 2606 1189‧6122 3639

沙田區‧偉華中心

呎數：671呎

優點：頂級會所，換樓精選

售價：388萬

熱線：3665 0388‧2413 1228‧2499 2231

荃灣區‧萬景峰

呎數：1,028呎

優點：機場海景，三房一套 + 工人房

售價：400萬

熱線：2162 5038‧2162 5656‧2403 6176

東涌‧藍天海岸

呎數：545呎

優點：高層露台，開揚園景

售價：238萬

熱線：2442 2668‧2470 1156

元朗‧YOHO TOWN

呎數：2,642呎

優點：低密住宅，空中別墅，300萬豪宅

售價：2,800萬

熱線：2601 2218

沙田區‧嘉御山

呎數：984呎

優點：高層開揚，四正實用

售價：330萬

熱線：2162 5038‧2162 5656‧2403 6176

東涌‧映灣園

九 龍 區 - 精 選 推 介 新 界 區 - 精 選 推 介

4 0 家 的 感 覺

壽臣山廣場分行 2506 0060

深水灣分行 2518 8929

赤柱分行 2813 0130

紅山廣場分行 2899 0110

跑馬地奕蔭街分行 2575 0918

跑馬地樂活道分行 2881 7707

跑馬地成和道分行 2575 3033

跑馬地景光街分行 2891 7101

黃泥涌道分行 2838 1466

雲景道分行 2806 8810

賽西湖分行 2571 9922

天后柏景台分行 2338 9119

天后廟道分行 2508 0668

豪廷峰分行 2802 6677

城市花園分行 2508 1678

太古城恒山閣分行A組 2662 2661

太古城恒山閣分行B組 2967 0333

太古城智星閣分行 2911 0001

太古城順安閣分行 2967 4868

中半山分行A/B組 2506 0100

堅尼地道分行 2810 7778

般咸道分行 2559 2131

雍景臺分行 2522 2003

嘉兆臺分行 2152 9321

堅道寶華軒分行 2857 7383

寶翠園分行 2817 8999

雍慧閣分行 2817 8282

貝沙灣分行C組 2551 6262

貝沙灣分行B組 2551 9688

貝沙灣分行A組 2896 3939

碧瑤灣分行 2515 9696

康怡(南座)分行 2884 2552

逸樺園分行 2911 0808

嘉亨灣分行 2660 0063

鯉景灣分行 2111 1383

杏花村分行 2897 6363

藍灣半島分行 2111 0033

又一村分行 2713 8393

京士柏分行 2711 6660

何文田分行 2715 3698

森麻實道分行 2882 9819

麗港城分行 2775 9399

匯景廣場分行 2243 6998

淘大分行 2305 3222

海濱南岸分行 2303 0118

黃埔二行 2363 3332

黃埔海逸分行 3156 1155

東港城分行 2628 6388

都會駅一行 2207 0027

維景灣畔分行 2207 0178

新都城一期分行 2623 3123

蔚藍灣畔一行 2141 0001

蔚藍灣畔二行 2623 7393

將軍澳中心分行 3417 4228

坑口站分行 2706 3988

君傲灣分行 2207 4997

日出康城分行 2350 0325

將軍澳廣場分行 2662 9226

都會豪庭分行 2706 7688

維港灣分行 2380 2289

帝柏海灣分行 2322 0266

柏景灣分行 2634 8111

泓景臺分行 2959 2120

宇晴軒分行 2242 2282

港景峰分行 2736 3233

名鑄分行 2736 1919

九龍站分行 2730 0477

擎天半島分行 2736 9799

美孚四期分行 2744 3536

美孚廣場分行 2786 1808

美孚萬事達廣場分行 2370 9923

銀湖天峰分行 2631 3390馬鞍山中心分行 2631 8877馬鞍山海柏分行 2633 4696沙田第一城銀城分行A組 2646 2388沙田第一城銀城分行B組 2637 0018沙田偉華中心分行 2699 3033碧濤花園分行 2606 1189新城市三期分行 2601 0080好運中心分行 2601 2286大圍一行 2607 1788大圍名城分行 2601 6022加州錦繡分行 2471 0608大埔太湖花園分行 2662 9299大埔豪宅分行 2661 1118大埔廣場分行 2664 8080駿景園分行 2601 2232沙田豪宅分行 2601 2033大圍豪宅分行 2601 4393壹號雲頂分行 2601 2218御龍山分行 2601 3434深井麗都分行 2491 9800荃灣南豐二行 2413 1228荃豐分行 2499 2231愉景新城分行 2940 0818萬景峯分行 2408 6808爵悅庭分行 3665 0388荃灣麗城3期分行 2412 3666 元朗教育路分行A組 2470 1156元朗教育路分行B組 2470 7617新元朗中心分行 2442 2668嘉湖銀座分行 2180 8808栢慧豪園分行 2617 2600灝景灣分行 2433 9011東涌分行 2403 6176映灣園一行A組 2162 5656映灣園一行B組 2986 3088藍天海岸分行 2162 5038映灣園二行 2179 6161

工商舖

商業部1組 2836 3939

商業部2組 2836 3939

商舖部 2392 3392

西九龍 - 工商部 2525 0022

東九龍 - 工商部 2172 6668

2506 2388

3103 5538

2836 6121

澳門

南灣分行 (853) 2871 5933

濠景分行 (853) 2883 3093

雍景灣分行 (853) 2883 8301

濠庭都會分行 (853) 2883 6300

寰宇天下分行 (853) 2843 7111

上海魯班路分行 (8621) 5150 5028

肇嘉浜路分行 (8621) 6403 1777

中華路分行 (8621) 6366 2999

西藏南路分行 (8621) 6368 0333

新天地分行 (8621) 5382 2233

銀主部

投資移民部

按揭部

香港區 九龍區 新界區

分行網絡

註：所有資料僅供參考，詳情請向有關機構查詢。另外，讀者須注意政府可不時修訂釐印費。

* 以上資料僅供參考，一切銀行公布為準，而有關按揭條款隨時因應相關銀行修訂而有所更改。

4 1利 嘉 閣

銀行最優惠利率P

按揭計劃 現金回贈 (貸款額計算)

罰息年期

渣打銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 0.5%至0.6% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+0.8% 0.50% 3

Mortgage One 存按組合：全期利率P-1.4% 0.40% 3

花旗銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 1% 3

Home Smart 存按組合：全期利率P-2.65% 0.70% 3

永亨銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 1% 3

定息按揭：首年利率1.8%、其後利率P-3.05% 1% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+0.8% 0.40% 3

Flex i Mor tgage 存按組合：全期利率P-2.65% 0.50% 3

東亞銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 0.80% 3

星展銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 0.80% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+0.8% 0.50% 3

中國建設銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.1% 1% 2

(亞洲) HIBOR按揭：全期(3個月)HIBOR+0.7% 0.50% 3

中國工商銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 1% 3

(亞洲) HIBOR按揭：首2年HIBOR+0.7%、其後P-3% - 2

智息按揭計劃(存按組合)：全期利率P-2.9% 0.30% 3

大眾銀行 5.25% 浮息按揭：首年利率P-3.25%、其後P-3% 0.30% 3

(香港) 存按組合(村屋)：全期利率P-1% 0.30% 3

豐明銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 0.90% 3

HIBOR按揭：全期(3/6/9個月)HIBOR+0.8% 0.40% 3

「1+1」存按組合：全期利率P-2.55% 0.30% 3

銀行最優惠利率P

按揭計劃 現金回贈 (貸款額計算)

罰息年期

大新銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 0.90% 3

HIBOR按揭：全期(3/6/9個月)HIBOR+0.8% 0.40% 3

「1+1」存按組合：全期利率P-2.55% 0.30% 3

富邦銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.2% 1% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+0.8% 0.30% 3

南洋商業銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+1% 0.10% 3

「置理想」及「置合適」 存按組合：全期利率P-2.6%

0.50% 3

中國銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 1

HIBOR按揭：全期HIBOR+0.8% 0.30% 3

「至理想」及「至合適」 存按組合：全期利率P-2.35%

0.50% 2

匯豐銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2% 1% 2

恆生銀行 5% 浮息按揭：全期利率P-2.9% 1% 3

HIBOR按揭：全期HIBOR+1% 0.20% 3

Mortgage L ink 存按組合：全期利率P-2.5% 0.58% 2

交通銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-3.15% 1% 3

HIBOR按揭：全期(1個月)HIBOR+0.78% - 3

「好息按」存按組合：全期利率P-2.8% 0.60% 2

中信嘉華銀行 5.25% 浮息按揭：全期利率P-2.75% 0.80% 3

銀行按揭貸款組合一覽表

有 關 各 銀 行 按 揭 計 劃 詳 情 ， 歡 迎 致 電 利 嘉 閣 按 揭 代 理 有 限 公 司 查 詢 ， 電 話 ： 2 8 3 6 6 1 8 3 / 2 8 3 6 6 1 2 1 。

政府部門 / 公共服務機構

客戶服務熱線 網址

土地註冊處 3105 0000 ht tp : //www. landreg.gov .hk/

差餉物業估價署 2152 2152 ht tp : //www.rvd .gov .hk/

郵政署 2921 2222 ht tp : //www.hongkongpost .com/

水務署 2824 5000 ht tp : //www.wsd.gov .hk/

香港電燈有限公司 2887 3411 ht tp : //www.heh.com/hehWeb/ Index_zh.htm

中華電力有限公司 2678 2678 ht tps : //www.c lpgroup.com/Pages/defau l t .aspx

香港中華煤氣有限公司 2880 6988 ht tp : //www.hkcg.com/Welcome.asp

蜆殼石油氣 2435 2064 ht tp : //www.she l l . com/home/content/hongkong-hk

電訊盈科 1000 http : //www.pccw.com/ch i /

和記環球電訊 1220 http : //www.hgc .com.hk/ch i / res_phone_ l ine .html

九龍巴士有限公司 2745 4466 ht tp : //www.kmb.hk/ch inese .php

城巴 2873 0818 ht tps : //www.nwstbus .com.hk/

新巴 2136 8888 ht tps : //www.nwstbus .com.hk/

港鐵 2881 8888 ht tp : //www.mtr .com.hk/ch i /homepage/cust_ index .html

樓價收費

超逾 不超逾- $2,000,000 $100

$2,000,000 $2,351,760 $100 + 超逾$2,000,000的款額的10%

$2,351,760 $3,000,000 樓價的1.5%

$3,000,000 $3,290,320 $45,000 + 超逾$3,000,000的款額的10%

$3,290,320 $4,000,000 樓價的2.25%

$4,000,000 $4,428,570 $90,000 + 超逾$4,000,000的款額的10%

$4,428,570 $6,000,000 樓價的3%

$6,000,000 $6,720,000 $180,000 + 超逾$6,000,000的款額的10%

$6,720,000 - 樓價的3.75%

樓宇買賣釐印費(即印花稅率 Stamp Duty Rates)

置業預算好幫手