Hotel Himmelbjerget I/SHimmelbjergvej 20

8640 Ry

Eksisterende hotelMulighed for udvidelse eller nybygning af op til 5.500 m2

Over 600.000 besøgende på Himmelbjerget hvert år

Prisforlangende kr. 31,0 mio kontant.

Sagsnr. 10016

SALGSPROSPEKT

SALGSPRIS

Prisforlangende kr. 31,0 mio. kontant for grund og eksisterende hotel.

IINTRODUKTION

På vegne af Hotel Himmelbjerget I/S, ejet af familien Jørgensen fra Silkeborg, udbyder vi hermed grund og hotel til salg.

Hotel Himmelbjerget har været i privateje i cirka 25 år, og har i samme periode været drevet af nuværende ejer.

Hotellet er ejet i et interessent selskab. Selskabet kan ikke overtages.

GENEREL BESKRIVELSE

Hotellet har siden genopførlsen i 1949 spillet en central rolle i serviceringen af de mange besøgende på Himmelbjerget. Ifølge turistforeningens tal er det samlede besøgelsestal på Himmelbjerget fra april til og med september over 600.000 mennesker.

Hotellet består af restaurant med plads til over 300 gæster, konferencefaciliteter og 18 værelser - alle værelser med udsigt over Ry by og Silkeborgsøerne.

Der er planlagt opførsel af nyt hotel på grunden. Der foreligger skitseprojekt samt myndighedsgodkendelse til opførsel af i alt ca. 5.500 m2 til hotel, indeholdende 55 værelser.

BELIGGENHED

Matr. nr. ! 42 b og 7 c, Rye Nørreskov, Gl. RyAdresse" Himmelbjergvej 20, 8640 RyKommune" Skanderborg

Hotellet er beliggende i det danske bjerg område - Søhøjlandet - hvor der findes 15 naturhøjdepunkter - landet højeste, hvoraf Himmelbjerget er det mest besøgte sted.

På Silkeborg-egnen findes Danmarks største sammenhængende skovområde - hele 225 km#, eller cirka tre gange større end Danmarks næststørste skov- område, Rold Skov

Selve Himmelbjerget er 147 meter højt og Himmelbjergtårnet 25 meter. Himmelbjergtårnet er et minde for kong Frederik den Syvende, som grundlovens giver. Tårnet blev indviet grundlovsdag 1875.

Afstand til Skanderborg 21 km, til Horsens 34 km, til Herning 53 km, til Århus 40 km.

Afstand til Himmelbjerg Golf Club 3 km, Silkeborg Golf Club 20 km, Skanderborg Golf Club 17 km.

BESKRIVELSE AF HOTEL HIMMELBJERGET

Hotel Himmelbjerget består af i alt 18 værelser med fælles toilet og bad på gangen. Hvert værelse har opredning til 3-4 personer. Alle værelser har udsigt over Ry by og Silkeborgsøerne. Hotellet har selskabslokaler, restaurant til arrangementer med plads til cirka 400 spisende gæster.

Bygningen er opført i 1949 og væsentlig om- eller tilbygget i 1971. Ydervæggene er gul mursten og tagdækning er rød teglsten. Centralvarme fra eget oliefyr.

AREAL FORHOLD

Det samlede grundareal (fredskovareal) udgør, ifølge BBR meddelelse, 3.262 m#, heraf vej 0 m#.

Det bebygget erhvervsareal udgør 1.150 m# cirka fordelt, i henhold til BBR meddelelsen, som følger:

630 m# bebygget areal255 m# udnyttet tagetage504 m# samlet kælder, hvoraf 227 m# er mindre end! 1,25 m over terræn.

PLANFORHOLD

Zonestatus:" "Byzone

Lokalplan:Der skal udarbejdes ny lokalplan. Der har været en tvist mellem Tårnkomiteen og hotellet omkring parkeringsforholdene. Skanderborg kommune har godkendt hotelprojektet betinget af at der indgåes bindende aftale mellem parterne. Tårnkomiteen er positiv om løsning af parkeringsforholdene, iht. løsningsforslag som Årstiderne Arkitekter har udarbejdet.

Lokalplanlægningen er påbegyndt.

ANVENDELSE

Ejendommen kan anvendes til hotel, restaurant eller

anden servicevirksomhed.

OFFENTLIGE VURDERING

Ejendomsværdi for oktober 2009! kr. 3.650.000heraf grundværdi! ! ! kr. 570.900

SKATTER

Grundskyld for 2010 " " " kr. 12.408

Dækningsafgift! ! ! ! kr. 0

DRIFTSTAL 2010, anslået

Omsætningen (nuværende drift) sæsonen 2010, svarende til 6 måneder fra april til og med oktober, er budgetterede til ca. 5,0 mio., ekskl. moms., med et forventede samlede nettooverskud på ca. kr. 800 tus.

Den primære omsætning er relaterede til salg i kiosk, restaurant og selskabslokaler, idet værelsesudlejning oftest indgår i leje i forbindelse med leje af selskabslokaler.

Udenfor sæsonen er hotellet lukket ned, idet ejendommen ikke er isoleret og dermed uegnet til brug i vintersæsonen.

Hotellet har de senere år haft stigende efterspørgelse på selskabsarrangementer, både i privat- og virksomhedsregi. Det gælder for hele året.

Belægningsprocenten, eller den stigende efterspørgelse for arrangementer, har gjort at værelserne næsten er fuldt udlejet i sæsonen.

FORSIKRINGSFORHOLD

Ejendommen er forsikret.

Overtagelse af forsikring:Forsikringen kan ikke overtages, og køber anmodes således om selv at drage omsorg for behørig forsikring af ejendommen fra overtagelsesdagen at regne.

LEJEFORHOLD

Ejendommen sælges frigjort for lejere.

PROJEKT - NYT HOTEL

For ca. fem år siden, 2005, tog ejerne tiltag til at undersøge muligheden for at opføre et nyt og mere tidssvarende hotel.

I samarbejde med Skanderborg kommune, Statsskoven og Tårnkomiteens Venner (foreningen med ansvar for Himmelbjerget og tårnet) er der udarbejdet skitseprojekt til nyopførelse af et 5.500 m# nyt hotel og konferencecenter.

Der foreligger projektforslag udarbejdet af Aarstiderne Arkitekter, hvoraf der ligeledes fremgår et udarbejdet projekt på parkeringsareal, herunder tilgang og afgang af turistbusser mm.

I løbet af september 2010 forventes den endelig aftale med de implicerede parter at være på plads, så ledes at lokalplan kan udarbejdes.

PLANFORHOLD (fortsat)

Bevaringsværdi:Ejendommen er ikke klassificeret.

PROGNOSE FOR DRIFT

NØGLETAL FOR PROJEKT

Nedennævnte tal er alene vejledende. Beregningerne er uddrag fra statsaut. revisionsselskab Partner Revision notat dateret den 4. maj 2009.

Prognose for drift År 1 År 2 År 3 År 4 År 5

(1.000 kr.)

Resultatopgørelse

Værelsesudlejning

Øvrige omsætning

Omsætning i alt

Linned og rengøring

Vareforbrug (anden oms.)

Direkte udgifter

Bruttobidrag I

Lønninger i alt

Bruttobidrag II

El, vand og varme

Ejendomsskat. og forsikr.

Lokaleomkostninger

Markedsføring

Administrationsudg.

Omkostninger i alt

Resultat før afskr. og renter

Afskrivning inventar 5 år

Afskrivning bygning 50 år

Afskrivning i alt

Resultat før renter

11.662 12.471 12.916 13.374 13.845

20.300 20.706 21.120 21.543 21.974

31.962 33.177 34.036 34.917 35.819

1.166 1.247 1.292 1.337 1.385

7.105 7.247 7.392 7.540 7.691

8.271 8.494 8.684 8.877 9.076

23.691 24.683 25.352 26.040 26.743

9.600 9.792 9.988 10.185 10.388

14.091 14.891 15.364 15.855 16.355

400 408 416 424 432

250 255 260 265 270

200 204 208 212 216

1.000 800 700 714 728

1.000 1.020 1.040 1.061 1.082

2.850 2.687 2.624 2.676 2.728

11.241 12.204 12.740 13.179 13.627

1.600 1.600 1.600 1.600 1.600

1.403 1.403 1.403 1.403 1.403

3.003 3.003 3.003 3.003 3.003

8.238 9.201 9.737 10.176 10.624

Første år er belægningsprocenten sat til 62 stigende til 68 i år 5.

ANLÆGSINVESTERING, anslået

Forudsat salgssum på kr. 31,0 mio. for grund og hotel samt myndighedsgodkendelse af nuværende skitseprojekt, herunder godkendt lokalplan for området, da vil investors forventede anlægsinvestering kunne se således ud:

AFKASTBEREGNING, anslået

Med udgangspunkt i de forventning, der er til den fremtidige drift de første 5 år kan efterfølgende

Købesum for grund og hotel

Andel af stempel omk., 50%, ansl.

Nedrivning

Anlæg til parkering *)

Byggeudgifter til nyt hotel, 55 vær.

Anlægssum

Inventar

Samlet investering

31.000.000

93.000

600.000

2.200.000

63.250.000

97.143.000

8.000.000

105.143.000

1.000 kr) Result før renter % af invest.

År 1

År 2

År 3

År 4

År 5

8.238 7,8%

9.201 8,8%

9.737 9,3%

10.176 9,7%

10.624 10,1%

FORUDSÆTNING

Udgangspunktet for ovennævnte beregninger er estimater og prognoser udarbejdet af sælger og dennes revisor, Partner Revision, jf. notat fra revisor dateret den 4. maj 2009.

Der er knyttet følgende kommentarer til prognosen, som følger her:

1) Der er generelt regnet med en årlig prisstigning på 3,5% på både omsætning og omkostninger.

2) Værelsesudlejning er estimerede til en gennemsnits udlejningspris på kr. 950,00 pr. værelse ekskl. moms.

3) Første år er belægningsprocenten sat til 62 stigende til 68 i år 5.

4) Der er indregnet afskrivning på bygninger og inventar. Afskrivning på bygninger sker over 50 år og 5 år for inventar.

Ovennævnte notat i sin helhed udleveres på forlangende til interesserede købere.

NYT

HOTEL

HIMMELBJERGET

SILKEBORG D. 15. APRIL 2010

ØVRIGE OPLYSNINGER

Gæld:Der foreligger ingen gæld eller hæftelser på ejendommen. Der er tinglyst ejerpantebrev, jf. tingbog.

Afskrivninger:Ejendommen er afskrivningsberettiget.

Overtagelse:Ejendommen kan overtages efter nærmere aftale.

Momsreguleringsforpligtigelse:Ejendommen er momsregistreret.

Mellemsalg;Ret til mellemsalg forbeholdes.

Tinglysningsafgift:Det forudsættes, at køber betaler halvdelen af tinglysningsafgiften samt stempelomkostninger ved udtagelse af skøde.

GENERELLE OPLYSNINGER

Servittuter/deklerationer:Der henvises til uofficiel kopi af tingbogsattest. Det vurderes at der ikke er servitutter, der er særligt byrdefulde for ejendommen.

Kommunale ejendomsoplysninger:Kopi af kommunale ejendomsoplysninger er rekvireret, men ikke modtaget endnu. Der tages derfor forebehold herfor.

Teknisk gennemgang:Der er ikke foretaget teknisk gennemgang af e j e n d o m m e n o g d e r f o r e l i g g e r i k k e e n tilstandsrapport.

Køber opfordres til selv, med egen byggesagkyndig, at gennemgå ejendommen.

Energimærkning:Der er foretaget energimærkning af ejendommen.

Tegninger:Kopi af diverse tegninger kan downloades fra vor hjemmeside.

Miljøforhold:Ejendommen er ikke kortlagt.

som ikke er synlig fra forpladsen. Går man ind i hotellet, ser man straks den storslåede udsigt over trætoppe og søer, med Ry i det fjerne, en udsigt, der står i stærk kontrast til de intime lysninger på hotellets modsatte side.

Områdets tilfældigt placerede træer, samt de mange fritstående boder og mindesten inspirerede os til at tænke bygningen som en sammenstilling af en række fritstående kuber. Deres placering og vinkling i forhold til hinanden er umiddelbart tilfældig med reference til træernes og bodernes placering. Kubernes størrelser og forhold til hinanden er bestemt ud fra de indre funktioner. På denne måde skabes et stærkt tilhørsforhold til både de nærmeste omgivelser og tårnet. Da bygningen er opdelt i mindre dele, bliver den trukket ned i næsten samme skala som de øvrige elementer på grunden.

Vinduesfelterne i kuberne er store og vertikale. De understreger kubernes karakter og kan læses som en stilisering af de omgivende træstammers stræben mod himlen.

Kuberne bindes sammen af et gennemgående horisontalt element i stueetagen. Mod vest ”kigger” dette element frem fl ere steder, og danner indgange til bygningen. Mod øst, hvor den landskabelige situation er en helt anden, skyder elementet sig ud fra facaden og får nærmest form som en æske, hvilket giver en enkel og skarp kontrast til det bølgende landskab. Denne kontrast er netop markeret horisontalt, da det smukt indrammer udsigten, og samtidig ikke konkurrerer med Himmelbjergstårnets opadstræbende form.

Kuberne er beklædt med en vandstrøget rødlig tegl - i respekt for naturen og Himmelbjergstårnet. Det sammenbindende tag er beklædt med cortain-stål, og vil stå som en fl ot og farverig kontrast til teglets sprøde stofl ighed.

Hotellets sammenstilling af fritstående kuber er inspireret af områdets mange fritstående elementer.

Storslået landskab

Tæt skov

Tæt skov

P-plads

Intim lysning

Udsigter fra hotellet

Hotellet underordner sig naturen og Himmelbjergstårnet

BILAGSOVERSIGT

Alle bilag, som er nævnt, kan rekvireres separat eller hentes på vor hjemmeside eller fremsendes per E-mail.

BESIGTIGELSE

Alle henvendelser vedrørende ejendommen, herunder aftale om besigtigelse, bedes rettet til:

N O R V I KEJENDOMSMÆGLERSELSKAB A/SStatsaut. ejendomsmæglere og Valuar, MDE

Thomas Køhl ChristensenPartner, HDM +45 20 40 16 42thomas@norvik.dk

Claes WallichPartnerM +45 51 31 97 31claes@norvik.dk

NYT HOTEL HIMMELBJERGET

Uddrag af projektskitse udarbejdet af Aarstiderne Arkitekter, den 15. april 2010