تقريــر أولـــى عــــن

مشــروع اسكان ارشادى منخفض التكاليف بالريــاض

فى المملكــة العربيـة السعوديـة

اعـــداد

زامـر عـدكتور / عم دكتور / عبد الباقى ابراهيم

1969الكويت مارس

Uالمحتويـــات

Uالصفحــة

1 المقدمة -1

2 المشكلة -2

3 المستفيدون من برنامج اإلسكان المنخفض التكاليف -3

4 اإلحتياجات السكنية الحالية والمقبلة -4

6 التصميم -5

6 مفهوم التصميم -1

8 المرونة فى التصميم -2

9 نظام قياسات موحدة فى الرقع والتشييد -3

9 حدة السكنيةتصميم الو -4

14 تجميع الوحدات السكنية -5

14 فناء الوحدة السكنية : سعته ووظائفه -6

15 -تخطيط الخلية السكنية ( الحى ) : -7

15 النمو الشعاعى - أ

16 النمو الطولى - ب

17 مجموعات البدو - ت

18 المرافق المحلية والعامة -6

21 مواد البناء وطرق التشييد -7

22 التكاليف -8

25 التمويل واإلدارة -9

27 خاتمــة -10

1- Uمقدمـــــة

تتأثر مشكلة اإلسكان ىف العاصمة " الرياض " بعوامل إجتماعية وإقتصادية ذات وجهني رئيسيني : أوهلما تغري أوضاع

لفئتني أهل املدينة األصليني وإزدياد عددهم ، وثانيهما هجرة اجلماعات البدوية والريفية إىل املدينة . وهلاتني ا

إحتياجات سكنية ال يستطاع تقريرها على أساس معطيات متثل أحكامًا مسبقة أو على أساس إعتبارات إقتصادية

واضحة احلدود . وهدف هذا التقرير هو فحص ما للمشكلة من خصائص ومضامني رئيسية بغية إجياد األسلوب

وذلك بالنظر إىل الوحدة السكنية على ا�ا كائن حى ، الصحيح لتلبية اإلحتياجات السكنية هلذه اجلماعات املتغرية ،

من شأنه ان يتالئم مع ماال ينفك يعرض لظروف املعيشة من تغريات، وبالتاىل ان يفى بإحتياجات السكان املعيشية

وغاية هذا التقرير هى ان يضع األسس ملشروع اسكاىن ارشادى من خالل دراسة توجيهية لالحتياجات السكنية هلذا

تتمع املتغري ، يظ يظل املشروع مفتوحًا ىف املستقبل اماع تعديالت وتغيريات تساير او اتتمع . بذا الشكل لن ا

يكون املشروع خطة عمرانية ذات شكل حمدد ، او خمططا معماريا ، بقدر ما هو مشروع اجتماعى اقتصادى .

، وبالتاىل فان عملية و املادى للمناطق السكنية اجلديدة فالتطور االجتماعى للمجتمع سيسري جنبا إىل جنب مع النم

البناء ستكون عملية مرسومة متصلة تستخدع انتاج مواد البناء كجزء من املرافق واخلدمات العامة وهذا يقتضى ان تقاع

مراكز ملواد البناء تغذى اهليكل املادى املتنامى للمجتمع .

ية سياسة اسكانية ألدد لالسكان اااطه وتكاليفه الىت ستكون ضرورية ومن جهة اخرى فان املشروع االرشادى سيح

عقالنية مقبلة . فتقدير احلجم املطلوب للخدمات العامة الىت ستقتضيها خمتلف حجوع التكوينات االجتماعية يسمح

بناء ىف اطار اخلطة ويدرس حجم صناعة ال بالتنبؤ باحلجم الالزع لصناعة البناء ، واذا ذاك حتدد االحتياجات القومية

ىف خمتلف اجزاء البالد . عاو ىف نطاق اى من مشروعات التخطيط االقليمى الىت ستوض القومية

وهذه الدراسة لن تعا حل اية مشكلة معينة ، بقدر ما ستضع املفاهيم واملعايري الىت جيب االخذ با ىف كل حالة

قديرًا للتكاليف وتنظيما لعملية البناء ، يظ ينظر اىل خاصة . فهى ستوضح مبادئ التخطيط والتصميم وتضع ت

املشروع االرشادى ىف حد ذاته كمركز للتدريب على تنظيم املوقع وادارة عملية االسكان .

وبعد هذا اجلزء من الدراسة ستتم دراسة اجلوانب املالية املختلفة ، كتمويل العملية وبدالت االجيار واملساعدات .

الرئيسية للدراسة االقتصادية هو جعل التكاليف االولية للمشروع ىف أدىن احلدود املمكنة ، اذ ان فأحد االهداف

املرحلة االوىل من الربنامج سترتكز ىف قلب املنطقة السكنية ، الذى سيكون نقطة البدء ىف مشروع االسكان ، مث يتسع

القا من املركز . وهذا سيخفض اىل احلد االدىن انطاهليكل املادى للمخطط وينمو ىف اجتاه طوىل ميتد تدرجييا

التكاليف االولية لعملية البناء ، الىت ستنمو تبعا لفعاليات اتتمع االنسانية ولتغري اوضاعه .

2- Uةـــالمشكل

ة.ان مشكلة االسكان ىف الرياض قد تأثرت بالتغريات االقتصادية والسكانية الدميوغرافية الىت مر با تكوين املدين

فالعوامل الدميوغرافية ترينا ان سكان مدينة الرياض الذين هاجروا اليها ميثلون اكثر من نصف جمموع اهلها .

باملائة 5,4واالحصاءات املتوفرة تدل على ان هناك زيادة مستمرة ىف معدل او سكا�ا . فقد كان هذا املعدل حنو

، و 1960و 1950باملائة بني 7، و 1950 و1940باملائة بني 5,9، مث 1940و 1930بني عامى

باملائة بينما ينيف معدل 6,2. وقد قدر معدل الزيادة الناشئة عن املهاجرة بنحو 1964و 1960باملائة بني 8,2

باملائة . وتنذر هذه االرقاع مبستقبل خميف يواجه او عدد السكان ىف الرياض ، هذا النمو 26الزيادة الطبيعية على

سيزيد من احلاجة اىل املساكن ، ال سيما وان عدد املهاجرين اليها ال يألو ىف تزايد . وهذه الظاهرة ترتك اثرها الذى

املنخفض . ويظهر من ن معظم املهاجرين هم من الفئات ذات الدخل ألالسئ ىف ظروف االسكان ، وخاصة

لایر سعودى ىف الشهر . وبناء االكواخ غري 500من باملائة من العائالت تربح اقل 50الدراسات املتوفرة ان اكثر من

املرخص با يتزايد باستمرار وسرعة من حول املدينة وىف املناطق غري املبنية من املدينة نفسها ، مما خيلق تدرجييًا عقبات

االحياء القدمية اساسية اماع تطوير املدينة وتيسري اخلدمات هلا وتنظيم ادارتا . وفوق هذا جند السكان الذين يهجرون

من املدينة اىل احياء افضل يرتكون مساكنهم الخرين ادىن مستوى حياة ، فيزيدون بذلك من تدهور حالة كثري من

املناطق السكنية القائمة داخل املدينة .

-التالية:وميكن القول ان مدينة الرياض تواجه عجزا كبريا ىف مساكن ذوى الدخل احملدود ، يرجع بأسبابه اىل العوامل

انتقال دوائر احلكومة اىل مدينة الرياض . فالتسهيالت السكنية الىت قدمتها احلكومة ىف املراحل االوىل من .1

تطوير املدينة مل تكن تكفى اال جلزء من املوظفني .

االزدياد السريع ىف فئة ذوى الدخل احملدود من السكان ، العاملني ىف خمتلف جماالت اخلدمات العامة .2

اصة داخل املدينة .واخل

سكان الفئات ذات الدخل احملدود ، وذلك بسبب عدع استقرار ظروف العمل ، مما ألعدع وجود خمططات .3

أدى بالتاىل اىل تأخري دراسات التمويل الالزع ملواجهة املشكلة .

تزايد معدل مهاجرة اجلماعات الريفية والبدوية من الضواحى اىل العاصمة . .4

دودى الدخل ىف داخل املدينة ، وذلك بسبب عدع جتديد وصيانة االحياء السكنية تدهور ظروف سكن احمل .5

عن طريق برامج اسكان مدروسة .

3- Uالمستفيدون من برنامج االسكان المنخفض التكاليف

على ضوء العوامل الدميوغرافية واالقتصادية ، ميكن تصنيف املستفيدين من برنامج االسكان املنخفض التكاليف ىف

-ئات التالية :الف

لایر 800و 500السكان الذى يعيشون داخل املدينة ىف ظروف سكنية متدهورة ومبتوسط دخل يرتاوح بني .1

سعودى ىف الشهر .

صغار املستخدمني ىف احلكومة واملكاتب اخلاصة ممن هم خارج مالك املوظفني ، الذين يرتاوح متوسط .2

.لایر سعودى 500و 300دخلهم الشهرى بني

لایر سعودى . 300و 200العاملون ىف اخلدمات العامة واخلاصة ، بدخل يرتاوح متوسطه الشهرى بني .3

لایر سعودى 300و 200البدو املستوطنون ىف املناطق احلضرية والذين يرتاوح متوسط دخلهم الشهرى بني .4

.

ة الثالث االوىل تعيش داخل املدينة ىف وخيتلف الرتكيب االجتماعى وحجم العائلة بني فئة واخرى . فالفئات احلضري

احياء مستقرة اىل حد بعيد ، بينما البدو العاملون داخل منطقة املدينة ال يزالون على ارتباطهم جبماعتهم االصلية .

وينقسم السكان البدو اىل نوعني :

ىف املناطق غري البدو الذين اصطحبوا عائالتم حني هاجروا ، ومعظمهم يعيش ىف اكواخ حول املدينة او .1

املبنية داخل املدينة . وهذه الفئة التزال تتميز ىف سلوكها بتقاليد اتتمع البدوى .

البدو الذين هاجروا دون ان يصطحبوا عائالتم ، ويعيش معظمهم ىف جمموعات داخل االحياء السكنية ىف .2

املدينة ، حيظ اصبحوا اكثر اندماجا باحلياة احلضرية .

-برنامج االسكان املنخفض التكاليف يواجه هنا املشكالت التالية :وهكذا نرى ان

عملية تكييف اجلماعة البدوية يظ تنسجم مع احلياة احلضرية . .1

توفري املرافق واخلدمات العامة الالزمة ىف املراحل االوىل من التطوير ، وذلك باحلد االدىن من التكلفة االولية . .2

املراحل االوىل من التطوير ، باحلد االدىن من التكلفة االولية .توفري أبسط درجات املأوى ىف .3

مواصلة البناء والتنظيم االجتماعى للمشروع ، معا ، ىف خمتلف مراحل التطوير . .4

اشرتاك اهليئات العامة واملنظمات شبه العامة ىف متويل برامج التنمية وتوجيهها . .5

4- Uاالحتياجات السكنية الحالية والمقبلة

ففى وسعنا ان نضع تقديرا حلجم احتياجاتا السكنية، اذ ئات الثالث االوىل الىت ذكرناها من ذوى الدخل احملدود اما الف

ان ىف االمكان حتديد هذا احلجم على اساس عدد من االفرتاضات االقتصادية املتعلقة بالنسبة املئوية من الدخل الىت

-التقديرات ىف اتموعات التالية :ميكن ختصيصها للسكن . وعلى هذا ميكن تصنيف هذه

لایر سعودى شهريا . 300و 200اتموعة أ من ذوى الدخل احملدود ، تلك الىت ترتاوح مداخلها بني .1

باملائة ، وهى نسبة منخفضة اذا قيست بالوضع 15وهذه ميكن ان يقدر ما خيصص من دخلها للسكن بـ

باملائة من الدخل . 35و 30 الراهن ، الذى ترتاوح فيه هذه النسبة بني

لایر سعودى شهريا 500و 300اتموعة ب من ذوى الدخل احملدود ، تلك الىت ترتاوح مداخلها بني .2

باملائة ، وهى نسبة منخفضة اذا قيست 15. وهذه ايضا ميكن ان يقدر ما خيصص من دخلها للسكن بـ

باملائة من الدخل . 30و 25 بالوضع الراهن ، الذى ترتاوح فيه هذه النسبة بني

لایر سعودى شهريا . 800و 500اتموعة ج من ذوى الدخل احملدود ، تلك الىت ترتاوح مداخلها بني .3

باملائة , وهى نسبة منخفضة اذا قيست 15وهذه ايضا ميكن ان يقدر ما خيصص من دخلها للسكن بـ

باملائة من الدخل . 25و 20 بالوضع الراهن ، الذى ترتاوح فيه هذه النسبة بني

عاما ، ختتلف بني جمموعة واخرى ، وان 15وهذا يعىن ان تكلفة الوحدة السكنية ، الىت ميكن ان تدفع على مدى

ظلت نسبة املدفوع منها اىل الدخل واحدة بالنسبة ملختلف اتموعات .

لایر سعودى . 8100و 5400فتكلفة الوحدة السكنية ىف اتموعة األوىل ترتاوح بني

لایر سعودى . 13500و 8100وتكلفة الوحدة السكنية ىف اتموعة الثانية ترتاوح بني

لایر سعودى . 21600و 13500وتكلفة الوحدة السكنية ىف اتموعة الثالثة ترتاوح بني

ملستفيدين هو الذى حيدد وهذه التقديرات توضح ان مدى القدرة على دفع بدل االجيار لدى اتموعات املختلفة من ا

حجم الوحدة السكنية، اذا مت ايضا حتديد تكلفة املرت املربع. وهذه االخرية رهن بطريقة البناء ومبواد البناء املستخدمة .

وال تشمل تقديرات التكاليف املذكورة ايا من النفقات الىت جيب ان ختصص لعمليات االدراة والتنظيم والتمويل .

ه ليس لنا ان نتوقع من الساكن ان يضع مدخراته ىف خدمة املساعدة على متويل برنامج االسكان، يضاف اىل هذا ان

نفقاته . كما ان املرافق العامة واخلدمات ىف املنطقة السكنية ، وهى وذلك بسبب ضآلة دخله والتزايد التدرجيى ىف

ان متول من قبل احلكومة والبلدية .باملائة من تكاليف تشييد الوحدات السكنية ، جيب 50و 25تكلف بني

5- Uالتصميــم

1. U: مفهوم التصميم-

ضفيها على الوحدة السكنية املفردة ، كما تان تصاميم اتموعة السكنية ككل جيب ان حتظى بنفس االمهية الىت

سكان توحى جمموعة املساكن بوحدة احلى على كال الصعيدين املادى واالجتماعى هذا بينما نرى معظم تصاميم اال

احلديقة " او من –ن معظم التصاميم استوحيت من نظريات " املدينة ألالراهنة ىف املنطقة جمافية للروح الواقعية

خطوط الشبكات احلديدية املتقاطعة . وهذه النظرة اىل التصميم ، الىت هى جمرد تقليد فاضح ملختلف اجتاهات

ذا القرن ، ال تتفق ابدا مع الظروف السائدة ىف اململكة العربية التصميم الىت عرفها العقدان الثالظ والرابع من ه

السعودية . فان واحدا من اهم االعتبارات ىف املناطق احلارة اجلافة هو توفري الظل ، اذا ان التظليل يتحكم بأثر

هذه الغاية بوسائل الشمس فيمنعها من ان تبهر مسطحات املباىن بالنور او جتعلها الهبة احلرارة . ومن املمكن حتقيق

عديدة بعضها اصطناعى وبعضها طبيعى . على انه ينبغى ان يكون مفهوما ان اساليب التظليل االصطناعية كثريا ما

اعتمدت دون ان تسبقها دراسة وافية ، مما زاد املشكالت دون ان يثمر حلوال اجيابية . لذلك كان بالغ االمهية ان

ىن السكنية مشاريع االسكان ذى التكاليف املنخفضة قبل ان نلجأ اىل الوسائل الطبيعية ىف املبانطبق الوسائل

الفنية االصطناعية .

ولو اننا عدنا بنظرنا اىل اساليب التصميم التقليدية ، حيظ كان كل صف من املنازل يوفر للصف التاىل ظال حيميه،

، لرأينا ان اجدادنا اكتشفوا واحدا من املبادئ وحيظ كان سطح اجلدار املعرض لالشعاع جيعل ىف اضيق حيز ممكن

الرئيسية ىف ياية املباىن من احلرارة ، وهو مبدأ ختفيض التبادل احلرارى مع االبنية اتاورة عن طريق ختفيض احلجم

املعرض لالشعاع اىل احلد االدىن .

اصة ىف كثري من التصاميم املعاصرة ىف اجزاء وقد انبعثت اليوع ىف التخطيط للمناطق احلارة فكرة األخذ باملباىن املرت

خمتلفة من العامل . وتصميم املباىن املرتاصة هو على نقيض اسلوب املنازل املتباعدة املنثورة على غري انتظاع ، الذى

ميكن ان يالحظه املرء ىف بعض املناطق السكنية اجلديدة على طول الشوارع املسفلتة ىف الرياض .

ملرتاص يقوع على جمموعات من االبنية القريبة جدًا بعضها من بعض ، مع مساحات مكشوفة كثرية وختطيط السكن ا

التفاوت شكال وسعة ولكن دائما ضمن حدود مدروسة . وهذه االبنية ، وان كان بعضها مرتفعا ، تكون ىف االغلب

بني املساكن املنخفضة واملباىن منخفضة ذات فناء ، حتتل مساحات واسعة من االرض . وهذا التخطيط الذى ميزج

العالية يكسب املنطقة تنوعا ىف الصورة وينقذها من رتابة الكتل املرصوصة مسافات طويلة ىف اشرطة متوازية . اما

الفناء فهو تقليد قدمي جدا ىف الشرق االوسط . وهو يستخدع يظ ينظر اىل كل عنصر آخر ىف البناء على ضوء

الفناء طابعه املعمارى الغالب ىف التصميم ، سواء اكان نواة لوحدة سكنية او لصف من موقعه منه ، و يظ يفرض

املساكن ، اع كان مساحة مركزية عامة ىف احلى كامليدان .

من جتارب وتقاليد اجدادنا الذين ابتكروا –القائم على احياء فكرة الفناء –وقد استوحى املفهوع التخطيطى اجلديد

جربة واخلطأ ، نظاما عمليا مثاليا للبناء يتالءع مع بيئتنا . فالفناء يؤثر ىف اسلوب ختطيط الوحدة السكنية من خالل الت

االساسية ، وبالتاىل ىف الشكل العاع للمدينة . وينبغى للفناء ان ال يكون فسيحا ، بل صغريا ضيقـا ، مما ييسر تظليل

شكل ، وان يكون ضلع الطول فيه ممتدا ىف االجتاه من الشمال اىل النبات ووقايته . كما ينبغى ان يكون مستطيل ال

اجلنوب يظ يتمتع جداراه الشرقى والغرىب بالوقاية من حرارة الشمس املنخفضة ، ويبسطان اعظم قدر من الظل ،

ء ويتكفالن باحلماية من وهج الشمس . كذلك يستحسن تشجيع السكان على غرس االشجار الباسقة ىف هذا الفنا

بغية توليد الرطوبة ، املرغوب با ىف املناخات احلارة اجلافة .

احلديقة " جهاز تربيد صاحلا توفره لنا –حياء الفناء التقليدى وبغرس النباتات املالئمة، يصبح " الفناء إوهكذا ، ب

تا سريعا حنو السماء الطبيعة دون جهد . فهو يبسط الظل على االرض ىف النهار ، ويتيح هلا ىف الليل ان تشع حرار

الباردة . مث ان اقامة شبكة من االفنية املختلفة ميكن ان تكون عونا كبريا على التحكم املتكامل بالفسحتني الداخلية

واخلارجية ، مبا تنظمه بينهما من عالقة. وفوق هذا فان تعدد االفنية يوفر العزلة ويقى من الضجيج واخطار السيارات

االراضى الصحراوية فسيكون ىف املستطاع ان تنشأ فيها واحات حضرية يكون الفناء التقليدى واذا ما استصلحت

عن رقعة صغرية من السماء وبني حتويل بضعة امتار من الصحراء اىل فيها هو احلل االمثل ، اذ جيمع بني الكشف

ارض معبدة .

من �ارهم خارج غرف املنزل املسقوفة . غري ان تأثرنا ان الناس ىف املناطق احلارة ينزعون اىل النوع واىل قضاء ساعات

ىف بيئتنا حنن . ففى الليل تبدأ اجلدران باالشعاع ، بالتصاميم املعمارية املعاصرة قد يدفعنا اىل نسيان متطلبات احلياة

نزل املسقوف . ومن نافثة ما تراكم فيها من حرارة طوال النهار ، مما مييل باملرء اىل قضاء الوقت والنوع ىف خارج امل

الت " بلكونات صغرية بدال من تلك الشرفات الفسيحة ظاملؤسف ان التصاميم اجلديدة جتعل ملعظم االبنية " م

او السطائح ىف اعلى املنازل ، حيظ يستطيع اهل البيت ان يعيشوا ويناموا ىف منأى عن أعني الناس وان يستمتعوا ىف

سماء .الوقت ذاته مبنظر النجوع ىف ال

هذا اىل ان حدة نور الشمس ىف الرياض تفرض على املهندس املعمارى ان يعول اكرب التعويل على اجلمع بني

املتناقضات ىف الشكل اخلارجى وعلى حسن استخداع الداخل . ففى اخلارج يستطيع املزج املوفق بني األنوار والظالل

ل جبو لطيف معتدل الربودة . وقد يكون النجاح ىف خلق هذا ان يكسر من حدة التناقض ، بينما جيب ان ينعم الداخ

املزيج اهم مقومات االبداع املعمارى .

U2- المرونة فى التصميمU:-

بالنظر لتغيري طبيعة التكوين االجتماعى واالقتصادى لالسرة ، سيكون التصميم اكثر واقعية اذا توفر له من املرونة ما

وعلى ذلك ، وتوفريا للمرونة ىف تكوين الوحدة السكنية ، ينبغى العتبارات كان .جيعله يالئم تغري احتياجات االس

التمويل ان تراعى اوال على ضوء التكلفة االولية للمرحلة االوىل من البناء ، ومن بعد على ضوء توسيع الوحدة

السكنية تبعا لنمو حجم االسرة وايضا الزدياد دخلها .

مكن ان يتم استخداع رقع القسائم املخصصة للوحدات السكنية جبعل االنشاء فوقها فمن اجل االسر الصغرية من امل

باملائة من احلجم االمثل للوحدة السكنية ، مث تغطى املرحلة 50على ثالث مراحل ، يظ تغطى املرحلة االوىل

ة . وباملقابل حيدث ان يكون من باملائة املتبقي 20باملائة اخرى منه ، واخريا تغطى املرحلة الثالثة الـ 30الثانية

باملائة ، اى انشاء وحدات سكنية باحلجم االمثل دفعة 100الضرورى منذ املرحلة االوىل ، اجناز االنشاء بنسبة

واحدة ، لتصلح لالسر الكثرية االفراد . كما ان من املمكن لالسر الكبرية ، التقليدية االلتفاف حول رب العائلة ، ان

بسبب ما يتوقع من تغيريات اجتماعية واقتصادية ىف تكوين اجلماعة ، ر فرعية كل منها اصغر حجما تنقسم اىل اس

وىف هذه احلال حيسن بناء الوحدة السكنية على شكل تصلح معه ملا يتوقع ان يناهلا ىف املستقبل من تقسيم بني

على حتديد حجم االحتياجات السكنية ىف املنتفعني با . وعلى هذا فان تصنيف احلجوع احلالية لالسر سيكون عونا

مراحل النمو املقبلة .

U3- نظام قياسات موحدة فى الرقع والتشييدU :-

ان نظاع التوحيد القياسى الذى سيؤخذ به ىف خمتلف التصاميم ميكن ان يشمل ىف وقت واحد عناصر الوحدة السكنية

يوفر املرونة ىف التصميم وكذلك ىف خمطط البناء للبناء . فمن شأن هذا االسلوب ان ورقع القسائم املخصصة

التفصيلى .

مرت للتحكم مبختلف عناصر التصميم تبعا 1,5ففى حالة تصميم الوحدات السكنية ميكن االخذ بوحدة قياس هى

أخرى تطبيق نظاع التوحيد القياسى على طريقة للعوامل التكنولوجية ىف عمليات البناء . كما يستطاع من جهة

شاء أيضًا ، يظ يتوفر للتصميم مزيد من احلرية ىف نطاق نظاع اإلنشاء املوحد املقاييس . وهذا امر ميكن تطبيقه اإلن

ال على الوحدات السكنية فحسب بل على املباىن العامة واجلماعية ايضا . ومن اجلوهرى ان يكون هناك اشراف على

عملية البناء ضمانا حلسن تنفيذ التصميم .

امتار مربعة ، حىت يستطاع توفري املزيد 9الة الرقع املخصصة للبناء فيمكن االخذ بوحدة قياس سطحية هى اما ىف ح

من املرونة ىف حتديد حجم رقع البناء تبعًا إلحتياجات األسرة . وسيكون من شأن هذا األسلوب ايضا ان يتيح حرية

ماعة .توسيع رقع البناء او جتزئتها تبعا ملقتضيات تغري تكوين اجل

4- Uتصميم الوحدة السكنيةU :-

يرتبط حجم الوحدة السكنية وتصميمها جم األسرة ىف خمتلف فئات ذوى الدخل احملدود ، وكذلك مبنشئها

اإلجتماعى. وىف كل حالة ، يعترب احلد األدىن من االحتياجات السكنية ، وكذلك التكلفة االولية للوحدة السكنية ،

على ضوئها حتديد تكلفة الوحدة السكنية . كما ان التصميم والتجميع عامالن هامان من عوامل اهم املعايري الىت يتم

حتديد كثافة املساكن واستغالل الفراغ ، وبالتاىل تكلفة الوحدة السكنية .

االجيار وقد متت معاجلة تصميم الوحدة السكنية من خالل زاويتني رئيسيتني : االوىل اعتبار الرقعة مرتبطة بنسبة بدل

اىل الدخل ، والثانية تقوع على اساس استغالل الفراغ ، اى على اساس احلد االدىن لالحتياجات السكنية ىف اخلطة .

-: Uالرقع المرتبطة بنسبة بدل االيجار الى الدخلU - أ

:وضعت لمختلف الوحدات السكنية التقديرات التالية

لایر سعودى . 8100اىل 5400وحدات اتموعة أ من ذوى الدخل احملدود تكلف -1

لایر سعودى . 13500اىل 8100وحدات اتموعة ب من ذوى الدخل احملدود تكلف -2

لایر سعودى . 21600اىل 13500ج من ذوى الدخل احملدود تكلف وحدات اتموعة -3

الساليب احلديثة ىف التشييد رياال سعوديا ، مث طبقنا ا 150فاذا اعتربنا ان املرت املربع من رقعة البناء يكلف

واستخدمنا نظاع التوحيد القياسى ىف التصميم ، فان هذا سيعىن ان الرقعة املثلى ملبىن الوحدة السكنية ستكون كما

يلى :

مرتا مربعا لوحدات اتموعة أ من ذوى الدخل احملدود . 54و 34بني -1

ى الدخل احملدود .مرتا مربعا لوحدات اتموعة ب من ذو 90و 54بني -2

مرتا مربعا لوحدات اتموعة ج من ذوى الدخل احملدود . 136و 90بني -3

وسيجرى فيما بعد تعديل هذه التقديرات لدى النظر ىف احلجم االقتصادى لتفاصيل تصميم االنشاء وىف العوامل

مرحلة وضع التفاصيل .االقتصادية املرتبطة مبجمل عملية االسكان والىت سيتم التوسع ىف ثها ىف

باملائة مث 50هذا اىل ان بعض الوحدات السكنية املذكورة اعاله ميكن ان تشاد على ثالث مراحل تغطى بالتاىل

باملائة من احلجم االمثل للوحدة السكنية . اما االخريات فيمكن ان تشاد دفعة واحدة بكامل 20باملائة مث 30

االسر الكبرية . وهذه االخرية ميكن ان تكون عرضة للتقسيم ىف املستقبل احلجم االمثل للوحدة كيما تستوعب

كنتيجة ألى تغري مقبل ىف تكوين االسرة نفسها . اما تصنيف االسر على اساس حجمها فيمكن ان يكون تقريبا

باملائة 37، افراد 5او 4باملائة اسر متوسطة تضم 33باملائة أسر صغرية تضم فردين او ثالثة ، 30كما يلى :

تعديل خمتلف حجوع الوحدات السكنية لدى وضع الدراسات التفصيلية، مكنيافراد فأكثر . وس 6اسر كبرية تضم

يظ يستطاع الوصول اىل حتديد دقيق للرقع االولية الىت ستقتضيها املرحلة االوىل من التنفيذ .

ع بدل االجيار ، ال ميكن ان تكون كافية لتحديد على ان هذه التقديرات ، الىت وضعت على اساس القدرة على دف

حجم الوحدات السكنية . ذلك الن من الضرورى القياع مبسح اجتماعى شامل من اجل وضع حتديد اكثر دقة

لالحتياجات السكنية الىت تالئم كال من ااذج االسر املختلفة . وبالتاىل فان عمليات التقدير والتعديل واعادة النظر

تعديل ستظل متصلة طوال عملية التخطيط والتصميم .ىف هذا ال

-: Uالرقع المرتبطة بالحد االدنى لالحتياجات السكنيةU - ب

السكنية الصغرية ان اسس تصميم الوحدات السكنية ختتلف تبعا لطرازها وحجمها ولطريقة التوسع فيها . فالوحدات

ن تبىن ىف جمموعات من طراز " اخلان " ترتفع دورين الصاحلة لصغار املستخدمني او للموظفني غري املتزوجني ميكن ا

اىل اربعة ادوار . والوحدات السكنية الصاحلة لألسر املتوسطة ميكن ان تبىن على رقع اصغر ولكن ميكن ان يتوسع

ان فيها ىف االجتاه الرأسى كيما تظل كثافة املساكن مرتفعة املستوى. اما الطراز الثالظ من الوحدات السكنية فيمكن

يبىن من دور واحد مث يتم التوسيع فيه ىف االجتاه االفقى. واحلجم االمثل هلذا الطراز االخري ميكن ان يقسم فيما بعد

اىل وحدتني سكنيتني تلبية للحاجات الناشئة من انشطار االسر الكبرية ىف املستقبل .

U 1 –الوحدة السكنية نموذج ( أ (U :-

الرقعة ، فيما عدا املمر اىل وس وغرفىت نوع ومن املنتفعات الضرورية . ومساحةيتآلف هذا النموذج من ردهة للجل

مرتا مربعا ذف احدى غرفىت النوع وضمها اىل الوحدة 54مرتا مربعا ، وهى قابلة للتخفيض اىل 63املدخل ، هى

.كعبامرتا م 189مرتا مربعا .واحلجم الكلى هلذه الوحدة هو 72السكنية اتاورة الىت تصبح مساحتها

U 2 –الوحدة السكنية نموذج ( أ (U :-

هذا النموذج هو وحدة سكنية من دورين ، ىف الدور االول منهما ردهة للجلوس وىف ثانيهما غرفتا نوع . وىف الدور

مرتا 32مرت. ومساحة كل دور هى 2,5االول مطبخ وىف الثاىن ياع. ومن املمكن خفض ارتفاع الدور الثاىن اىل

1 –مرتا مكعبا من حجم النموذج أ 13، اى اقل بـكعبامرتا م 176بعا، واحلجم الكلى للوحدة السكنية هو مر

باملائة من كلفة النموذج املذكور. 12دىن بنحو نه ان جيعل الكلفة ا . وهذا من شأ

وحدة 12يضم كل منها ىف جمموعات مكتلة اى بلوكات من ثالثة ادوار، 1 –هذا وميكن جتميع النموذج أ

الثالظ ، بينما خيصص الدور األرضى للمحالت التجارية واملستودعات او سكنية ىف الدور األول والدور الثاىن والدور

غري ذلك من وجوه االستخداع العامة . ومن املمكن جتميع كل اربعة " بلوكات " من حول فناء داخلى على شكل "

اخلان " التقليدى .

فيمكن جتميعة ىف " بلوكات " من ثالثة ادوار ، يظ يضم الدوران العلويان سبع وحدات 2 –ج أ اما النموذ

سكنية بينما يرتك الدور األرضى لوجوه االستخداع العامة والتجارية . كما ميكن جتميع اربعة " بلوكات " منها معا

يظ تؤلف االضالع االربعة ىف جمموعة من طراز " اخلان " .

U2 –) و ( ب 1 –وحدة السكنية نموذج ( ب ال (U :

مرتا مربعا ، شامال ثالث غرف باالضافة اىل مرافق اخلدمات . 96هذا النموذج ميكن ان يبىن على رقعة مساحتها

مرتا مربعا . وتكون املساحة 72ومن املمكن حذف واحدة من غرف هذا النموذج يظ تبط مساحة رقعته اىل

مرتا مربعا . وقد ترك ىف هذا النموذج فراغ 42مرتا مربعا بينما تبط ىف احلالة الثانية اىل 51لة االوىل املبنية ىف احلا

يصلح بيتا للسلم يظ يتاح اى توسيع رأسى له ىف املستقبل واسلوب التصميم هنا يؤدى اىل النتائج التالية :

87مرتا مربعا مث 78مرتا مربعا مث 51احة مبنية تبلغ مرتا مربعا ، ومس 96 : رقعة كلية تبلغ 1 –النموذج ب

مرتا مربعا ، وفقا لتدرج مراحل التوسع املختلفة .

78مرتا مربعا مث 60مرتا مربعا مث 42مرتا مربعا ، ومساحة مبنية تبلغ 72 : رقعة كلية تبلغ 2 –النموذج ب

مرتا مربعا ، وفقا لتدرج مراحل التوسع املختلفة .

أما الفرق بني مساحات الرقع الكلية لقسائم البناء فيمكن ان يضاف اىل ممرات املشاه يظ يعطى فسحة ىف املكان

ويقضى على ما ىف املمر ذى احلائطني املتوازيني من رتابة .

U 1 –الوحدة السكنية نموذج ( ج (U :

تنامى االسرة . وىف االمكان ان يتم توسيع هذه هذا النموذج من دور واحد ميكن توسيعه ىف االجتاه االفقى بقدر ما ت

الوحدة السكنية على ثالث مراحل كما يلى :

مرتا 85,5مرتا مربعا ، تزداد اىل 58,5مرتا مربعا . وتكون الرقعة املبنية ىف املرحلة االوىل 162تكون الرقعة الكلية

ة الثالثة .مرتا مربعا ىف املرحل 12,5مربعا ىف املرحلة الثانية ، مث اىل

مرت 1,5مرتا . ومن املمكن ان يقتطع من الرقعة الكلية عمق 1,5× 1,5وتكون الوحدة القياسية املستعملة هنا

على طول احد اضالعها ، يظ تضاف هذه املساحة اىل طريق املشاه فتضفى عليه تنوعا وفسحة .

U ) 2 -ج الوحدة السكنية نموذج (U :

مرتا مربعا . وىف املستطاع بناؤه على ثالث مراحل ، شأن النموذج 225رقعة كلية مساحتها يبىن هذا النموذج على

جمه االمثل للوفاء باحتياجات االسر الكبرية . وهو اخريا قابل للتقسيم اىل ، كما ان من املمكن بناءه 1 – ج

ة .وحدتني سكنيتني اصغر حجما ملواجهة اى انقساع يطرأ على االسر الكبري

U( د ) الوحدة السكنية نموذجU :

النموذج د اوذج متعدد الطبقات لوحدات سكنية كل منها ذات فناء واسع مكشوف . وجيمع هذا النموذج بني

الظروف االجتماعية واملناخية . والرقعة املقدرة مرافق النموذج " املرصوص " ومزايا اوذج الفناء التقليدى الذى يالئم

مرتا مربعا . والغرض من هذا النموذج ان يستخدع السكان جمموعات االداريني 64السكنية هى حنو هلذه الوحدة

العاملني ىف اخلدمات العامة .

5 _Uتجميع الوحدات السكنيةU :

، د ، مبرونة 2 –، ج 1 –،ج 2 –، ب 1 –، ب 2 –، أ 1-تتمتع ااذج الوحدات السكنية املختلفة أ

مكان جتميعها . والفكرة االساسية ىف التجميع تدف اىل خلق جمموعات سكنية تضم مزجيا معقوال كلية من حيظ ا

من خمتلف النماذج ، يظ جتمع املباىن العالية مبحاذاة الشوارع الرئيسية مث يتدىن ارتفاع املباىن تدرجييا ىف اجتاه الشوارع

اخللفية .

نبه بالتأثري التقليدى للحارة ، اى لطريق املشاه ، الن ما توفره "احلارة " ومن املمكن ان حيتفظ التصميم ىف خمتلف جوا

من تنوع وفسحة ذو اثر مستحب ىف كل حني . وميكن اغالق االطراف اخلارجية من " احلارات " بالقناطر املعقودة ،

بينما تغطى بعض اجزائها تغطية كلية او جزئية لتوفر للمشاه اكرب قدر من الظل .

حية اخرى ينبغى ان تكون ىف خدمة املنازل شبكة من طرق السيارات متصلة بشبكة الطرق اخلارجية الدائرية الىت ومن نا

تكون ىف خدمة خمتلف اخلاليا السكنية االحياء .

اما ىف حالة الوحدات اجلديدة الىت تنشأ السكان البدو فأن وحدات الدور الواحد جيب ان تكون هى الغالبة على

وعات السكنية .اتم

6- Uفناء الوحدة السكنية : سعته ووظائفهU :-

ان فناء الوحدات السكنية ، داخليا كان او خارجيا ، ذو وظائف اجتماعية ومناخية معا . فمن الناحية االجتماعية يربز

ناء يوفر متسعا الفناء ما يتسم به املسكن العرىب من تعبري عن خصوصية احلياة والنزوع اىل االستخالء . فمثل هذا الف

مالئما ملختلف وجوه النشاط االجتماعية واملعايشة ، سواء داخل الوحدة السكنية او داخل جمموعة من الوحدات

السكنية .

كذلك يتالءع الفناء مع ظروف املناخ السائدة . فهو اذا احسن تصميمه يزيد من حركة اهلواء ويساعد على تربيد داخل

يكون تصميم الفناء مناسب السعة فال ينقلب اثره اىل عكس املراد منه فيزيد من اشعاع الوحدة السكنية . وجيب ان

احلرارة على املباىن اتاورة .

فول ليمنع تيارات اهلواء الساخن وجيب ان يراعى ايضا ىف التصميم ان يكون لالروقة املفتوحة حتت املباىن جانب مق

هيدية هى جمرد خطوط عامة الجتاه ىف التصميم سيتم التوسع فيها عندما وينبغى ان يكون مفهوما ان هذه الدراسة التم

تبلغ الدراسة مرحلة وضع التصميم التفصيلى .

7- U( مجموعة الحى ) تخطيط الخلية السكنيةU :-

النمو الشعاعى - أ

ان حتديد حجم اتموعة السكنية يتم تبعا للحجم االمثل للخدمات العامة الالزمة للجماعة . فاملدرسة

البتدائية تؤخذ على ا�ا نقطة البؤرة املركزية الىت حيدد على اساسها حجم اتموعة السكنية . اما ىف ا

التجمعات االكرب حجما فأبنية املتاجر واخلدمات العامة تكون هى املباىن املركزية الرئيسية .

عامة واحمللية .وبذا التصميم املرن تنمو اتموعة السكنية جنبا اىل جنب مع او خدماتا ال

تلميذا . وىف هذه احلال 450وفيما يتعلق باالحتياجات التعليمية فأن احلجم االمثل للمدرسة االبتدائية هو

شخص . فاذا 1000تلميذا لكل 150، اى مبعدل 3000يكون احلجم االمثل للمجموعة السكنية

تلميذ . 300املدرسة االبتدائية بـ نسمة فيمكن ان يبدأ حجم 2000كان سكان اتموعة السكنية حنو

3000مث اىل 2500ىف املرحلة االولية اىل 2000مث ينمو عدد سكان اتموعة السكنية تدرجييًا من

كحجم امثل

وهذا من شأنه ان يضمن املرونة للمجموعة السكنية عرب مراحل اوها ، كما انه ىف الوقت ذاته يهبط

امة اىل حدها االدىن .بالتكاليف االولية للخدمات الع

وللحفاع على خصائص السكن العرىب ينبغى ان يوجه او اتموعة السكنية يظ يساير طريق املشاه الذى

يؤدى اىل امليدان ، الذى يقوع فيه اجلامع املركزى والسوق املفتوحة والذى تلتقى عنده كذلك ثالث

ت سكنية كهذه خلية سكنية ، اى"حى" يضم جمموعات سكنية اخرى ، يظ يتألف من كل اربع جمموعا

نسمة . 12000نسمة مث يكون حجمه االمثل صاحلا لـ 8000حجمه االوىل

العاع للمدينة . ويكون ىف كل ومن حول هذا احلى متر طريق دائرية تندمج بشبكة الطرق الواردة ىف املخطط

ة الىت تفصل فصال تاما بني حركة املشاه جمموعة سكنية شبكة حملية من الطرق واملمرات اجلانبية املنعطف

والسيارات ، وبالتاىل تكون اماكن انتظار السيارات مندجمة باملناطق العامة املكشوفة خارج اتموعات

السكنية .

اما هذه املناطق املكشوفة فتظل خارج اتموعات السكنية وتضم املدارس االبتدائية وغريها من املرافق

ية ، كما تضم ايضا مناطق انتظار السيارات الىت يكون امامها جمال رحب للتوسع .التعليمية والرتفيه

-النمو الطولى : - ب

وتطبيق النظرية السابقة بشأن او اجلماعة يسمح ايضا بتخطيط اتموعات السكنية يظ تنمو على نسق

يظ ميكن احلفاع على طوىل . هكذا تنمو اتموعة على كال جانىب الشارع التجارى او طريق املشاه

خصائص السكن العرىب . وينتهى طريق املشاه اىل املنطقة املفتوحة الىت تضم الساحة التجارية واملسجد

نفسه ىف كل جمموعة سكنية اخرى ، على ان ترتك بني اتموعتني مساحة املركزى . ويتكرر االسلوب

مفتوحة واسعة للمرافق التعليمية والرتفيهية .

سق التخطيط الطوىل ان يؤمن استمرار املساحة املكشوفة الىت تصل بني خمتلف اتموعات ومن شأن ن

السكنية ، وهذا يعىن ان املرافق العامة الرئيسية ستكون مشرتكة بني كل جمموعتني سكنيتني ، ال بني كل اربع

جمموعات كما هى احلال ىف النمو الشعاعى .

ات السكنية شبكة طرق ودروب داخلية تتفرع من الطريقني املتوازيني وىف هذه احلالة تكون ىف خدمة اتموع

اللذين ينمو احلى فيما بينهما . وهكذا ، بينما تنمو اتموعات السكنية ىف اجتاه عمودى بالنسبة للطريقني

ني ، تنمو املرافق التعليمية والرتفيهية موازية هلذين الطريقني الرئيسني .يالرئيس

االسلوبني التخطيطيني فسيكون متوقفا على التكوين املادى لشكل املدينة وشبكة الطرق اما تطبيق هذين

الىت ختدع املناطق السكنية . وسوف يتم حتديد حجم اتموعة السكنية ومساحة رقعتها ىف كلتا احلالتني على

ع انساق معيارية ضوء الدراسة التفصيلية لنماذج الوحدات السكنية واملباىن العامة . واذ ذاك ميكن وض

للتخطيط تكون ىف خدمة عملية التخطيط ىف املستقبل .

-مجموعات البدو : -ج

منطلقا لتحديد حجم اتموعة السكنية البدوية ، الن اخلصائص االجتماعية االسس السابقة ال تصلح

واحدة او من منطقة للسكان هى العوامل الرئيسية الىت تتحكم بالتصميم . ومجاعة البدو تأتى عادة من قبيلة

واحدة ، فيتماثل من حيظ املبدأ سلوكهم االجتماعى وخصائصهم املميزة . ومن مث تنبغى احملافظة على نفس

هذا التكوين ىف التجمع احلضرى اجلديد ، وذلك باقامة جمموعات منفصلة على ان تشرتك معا ىف اخلدمات

ة ، يضم املسجد وساحة السوق ، ـن خيطط مركز للجماعاملدنية والتجارية والتعليمية ومن هنا كان ضروريا ا

واملركز التجارى ، ىف نقطة متوسطة بني اتموعات ، مث يكون لكل جمموعة مركزها االجتماعى ومركزها

التجارى احمللى ومسجدها الصغري .

ذه املراحل يتم وىف االوىل من ه وتوطني اجلماعة البدوية ىف التكوين احلضرى ميكن ان يستكمل على مراحل .

نقل جزء من االسرة االصلية اىل التجمع احلضرى اجلديد ، يظ يكون احلجم املبدئى لالسرة اجلديدة اصغر

نسمة . 500و 300كثريا من حجم االسرة االصلية ، ويكون احلجم املبدئى للمجموعة اجلديدة بني

جمموعات . 6اىل 4تلميذ تكفى خلدمة 300وهذا يعىن ان املدرسة االبتدائية الىت تتسع ىف البداية لـ

U6- المرافـق المحليـة والعامـة

-:Uالمرافـق المحليـة U - أ

نسمة من 3000و 2000تتألف المبانى العامة فى المجموعة السكنية التى يتراوح عدد سكانها بين -1

-الوحدات التالية :

ة للبنات ، ختضعان معا الدارة يضمها مبىن واحد مدرستان احدامها للبنني والثاني . اوال : المدارس االبتدائية

تلميذا ، على ان يكون تصميم املدرسة من املرونة يظ 150وتكون السعة االولية لكل من املدرستني

تلميذا . ويقوع مبىن االدارة املركزى على رقعة 250يستطاع توسيعها اىل حجمها االمثل ، الذى يتسع لـ

مربعا تقريبا . اما الفصول الدراسية فتجمع ىف وحدات تضم كل منها اربعة فصول مرتا 190تبلغ مساحتها

50وان تكون مساحتها حنو ، 30و 25، على ان تتسع حجرة كل فصل لعدد من التالميذ يرتاوح بني

هلما مرتا مربعا وبذلك ميكن ، ىف املرحلة االولية ، ان تكون مساحة مباىن املدرستني االبتدائيتني ، بفصو

مرتا مربعا ، واما 1080مرتا مربعا . اما املساحة النهائية املثلى هلذه املباىن فتكون حنو 780الثمانية ، حنو

1,5مرتا مربعا ، وذلك باضافة مالعب هلما مبساحة 13680الرقعة الكلية الرض املدرستني فتغطى حنو

مرت مربع لكل منهما . 6300فدان

من املصلني 700جيب ان يقاع مسجد حملى يتسع لنحو :حلى والمركز االجتماعى ثانيا : المسجد الم

ىف الساحة الىت تتوسط اتموعة السكنية . ويضم املسجد مكتبة صغرية اىل جانب مركز اجتماعى صغري

حنو للوفاء بوجوه النشاط اليومى لسكان اتموعة . ويقوع املسجد وملحقاته على رقعة تبلغ مساحتها الكلية

مرتا مربعا . 750

هذا املركز الذى خيدع سكان اتموعة السكنية ال يعترب مبىن مركزيا . ذلك :ثالثا: المركز التجارى المحلى

ن املرافق التجارية ، كما هى العادة ىف مناطق السكن العربية ، ستكون ممتدة على طول الشارع الرئيسى أل

متجرا حتتل االدورا االرضية من مباىن السكن 30و 20تاجر بني للمجموعة السكنية . ويرتاوح عدد هذه امل

املمتدة على جانىب الشارع الرئيسى للمجموعة السكنية . وتكون على هذين اجلانبني اروقة حتمى واجهات

مرتا مربعا . واذا 27و 18املتاجر من الشمس كما توفر الظل للمشاه . اما مساحة كل متجر فترتاوح بني

االمر ميكن ضم متجرين او اكثر بعضها اىل بعض .اقتضى

هذه املتاجر تضم دكاكني للبقالة واجلزارة واملخابز والصيدليات واحلالقني وصانعى االحذية وغريها من حمالت

املنطقة التجارية وتوزيعها فستكون موضع دراسة دقيقة بعد ةاليومية. اما مساحاالصالح الالزمة للخدمات

الربنامج التنفيذى . وحيسن بنا هنا ان نشري اىل ان للعادات الشرائية العربية وضع املوقع وقبل اكمال معاينة

ىف طريقة التصميم . اوزنا كبري

نسمة ، فيجب ان تكون مجهزة 12000و 8000اما الخلية السكنية ( الحى ) التى تضم بين -2

بالمبانى العامة التالية :

جد الرئيسى هو اهم وحدات الكيان املادى للحى وجيب ان يتسع لنحو فاملس اوال : المسجد الرئيسى .

مرت مربع . 1500من املصلني ، ويغطى رقعة تبلغ مساحتها حنو 1500

. ويضم هذا املركز مكتبة وقاعة لالجتماعات تتسع ثانيا : المركز االجتماعى ، المرتبط بالمسجد الرئيسى

وجوه النشاط االجتماعى االخرى .مقعد ، باالضافة اىل حجرات ل 500لنحو

هذا املركز التجارى سيكون على شكل مبىن مركزى ذى تنظيم تعاوىن، ثالثا : المركز التجارى الرئيسى .

يضم خمتلف االقساع الالزمة للبيع بالتجزئة اىل جانب صناعات اخلدمات احمللية . ويغطى مبىن املركز التجارى

مرتا مربعا تقريبا . 625مكشوفة مبساحة مرتا مربعا من حول سوق 850حنو

كذلك تكون هناك مدرستان اعداديتان ، واحدة للبنني واخرى للبنات ، قريبا رابعا : المدارس االعدادية .

من الساحة الرئيسية للخلية السكنية . ويقوع تصميم املدرستني على نفس مبادئ تصميم املدرسة االبتدائية.

تلميذا . وتكون 450تلميذ ، واحلد االقصى هلذه السعة 300كل مدرسة ويكون احلد االدىن لسعة

مرتا مربعا للمباىن . 2150مرتا مربعا ، منها 14780مساحة الرقعة الكلية للمدرسة حنو

مرت مربع اىل جوار املركز االجتماعى للحى . 500تقاع وحدة صحية مستوصف مبساحة خامسا :

يضم مكتبا للربيد ومركزا للشرطة وفرقة اطفاء ومبىن للبلدية ، اخل . ويغطى هذا يقاع مركز ادارى سادسا :

مرت مربع تقريبا . 400ركز مساحة امل

تجميل الشوارع وتجهيزها -3

من الواضح ان توفر اخلضرة جتميال للمواقع امر نادر جدا ، باستثناء بعض النباتات الصحراوية . لذلك كان

قدر من الظل ونقضى على رتابة ف االرض وتظليلها كي نوفر لالهاىل اكربمن املهم ان نعول على رص

االمتداد املسطح ىف املناطق املكشوفة . كما ان من املمكن غرس جمموعات من االشجار ىف بعض املناطق .

ا تستخدع اما انارة الشوارع فيمكن ان تتم مبصابيح كهربائية تعلق جبدران املباىن على جانىب طرق املشاه ، بينم

اعمدة االنارة خارج نطاق اتموعات السكنية .

-: Uةـق العامـالمرافU - ب

يبدو انه سيكون من املعقول تزويد خمتلف مباىن احلى بالكهرباء كمصدر رئيسى للنور والطاقة احملركة .

ن مركزى اما املسألة العسرية فهى مسألة توزيع مياه الشرب ونظاع صرف الفضالت . لذلك جيب اقامة خزاللمياه يغذى الوحدات السكنية ىف املرحلة االوىل من البناء ، اى حني تكون كثافة السكان على اشدها والوحدات السكنية ىف اصغر حجومها . وهذا احلل سيوفر املاء للمباىن العامة املركزية ايضا . وستمد اىل

الوحدات السكنية شبكة لتوزيع املياه .

ت فيجب ان تقاع صهاريج للنفايات خيصص كل منها لعدد مناسب من االبنية. اما من اجل صرف الفضالوهذا رهن مبستوى املياه اجلوفية وانواع الرتبة . كما ان من املمكن توفري مصارف ملياه االمطار ىف طرق املشاه

وىف الشوارع . وسوف ندرس معايري حجوع املرافق العامة الالزمة ىف التصميم التفصيلى .

7 - Uدـرق التشييـاء وطـوارد البنـم

ان ندرة مواد البناء الطبيعية وعدع كفاية اليد العاملة املاهرة جتعل اللجوء اىل االساليب اآللية امرا ضروريا ىف عمليات كوحدة قياسية ىف بناء 40×40×20البناء . وعلى هذا فأن من املمكن ان تتخذ " بلوكات " االمسنت بقياس

ان عناصر اخلرسانة املسلحة ميكن ان تستخدع ىف بناء السقوف : فتكون هذه العناصر مسطحة ىف اجلدران . كما املباىن املتعددة االدوار ، ومقوسة ىف مباىن الدور االول اختصارا لكميات حديد التسليح ىف اخلرسانة .

من الواضح ان عملية وضع تفاصيل وىف مجيع مراحل التشييد جيب ان يعم التوحيد القياسى تصميم هندسة املباىن . و التصميم والتخطيط لصناعة البناء جيب ان تعترب عملية واحدة . وهذه العملية تشمل البنود التالية:

ىف كل مراحل التشييد .طاقة صناعة البناء )1

تصنيف عناصر البناء حجما وابعادا ووزنا . )2

نظاع التشييد ، اليدوى واآلىل على السواء . )3

االنتاجية ، وبالتاىل حجم املصنع ومساحة املنطقة الىت يفى بإحتياجاتا .طاقة اآلالت )4

تدريب اليد العاملة احمللية على البناء وتنظيم املوقع وادارة عمليات البناء . )5

شبكة للتخزين والتوزيع . )6

انية من انفسهم بعملية البناء ىف املراحل الث ماالرشادات الىت تساعد اصحاب العالقة على ان يقوموا ه )7 التشييد .

وستكون صناعة البناء احفل بالطابع االقتصادى اذا هى مشلت ال مقومات البناء فحسب بل التجهيزات الثابتة ايضا.

ومن املمكن ىف هذه احلال ان توضع تصاميم خاصة تتفق مع االحتياجات االجتماعية . وبذا ميكن ان تستمر

دة النمو االجتماعى والعمراىن للجماعة .صناعة البناء ىف عملها كمرفق عاع طوال م

ويصبح حتديد حجم صناعة البناء ممكنا مىت مت حتديد عدد املستفيدين منها ، كما ان حجوع مصانع البناء ومواقعها

ت البناء ميكن ان حتدد تبعا لتوفر املواد اخلاع وملواقع التشييد . اما اجلوانب التقنية واالقتصادية واالنتاجية املتعلقة مبقوما

املصنعة سلفا فيمكن ان تعا ىف املراحل التنفيذية من املشروع .

8- Uالتكاليـــــف

واما الجوانب المالية من المشكلة فيمكن تلخيصها فى الجداول التالية :

، باعتبار ان املرت املربع مساحات رقع الوحدات السكنية وتكاليف مراحلها بالرياالت السعودية -1الجدول رقم

رياال 150يكلف

النموذج المرحلة الثالثة المرحلة الثانية المرحلة األولى

التكاليف الرقعة التكاليف الرقعة التكاليف الرقعة

ــ ــ ــ ــ 4 450 2م 63 1 –أ

ــ ــ ــ ــ 9 600 2م 64 2 –أ

13050 2م 87 11 700 2م 78 7 650 2م 51 1–ب

11 700 2م 78 9000 2م 60 6 300 2م 42 2-ب

16875 2م 112,5 12 825 2م 85,5 8 775 2م 58,5 1-ج

ــ ــ ــ ــ 33 750 2م 225 2-ج

ويمكن تقدير تكاليف التشييد على اساس عدد الوحدات السكنية فى مختلف مراحل التشييد .

اجلدول التاىل : وحدة سكنية ، مصنفة كما ىف 400نسمة من السكان اىل حنو 2100ففى املرحلة االوىل حيتاج

تصنيف الوحدات السكنية املطلوبة – 2الجدول رقم

ان االرقاع املذكورة اعاله جيب ان تؤخذ على ا�ا وسيلة تقديرية للمطلوب من وحدات السكن . وهى ستكون عرضة للتعديل تبعا لعمليات املسح الىت ستجرى قبل البدء بالدراسات التفصيلية .

مكن تقديرها كما يبدو ىف اجلدول من السكان في 2100اما التكاليف الكلية االولية للوحدات السكنية الالزمة لـ التاىل

تكاليف املرحلة االوىل من الوحدات السكنية املطلوبة : – 3الجدول رقم

االسر الكبيرة الحجم االسر المتوسطة الحجم االسر الصغيرة الحجم فئات ذوى الدخل المحدود

ر.س. 8775× 48 ر.س. 7650× 43 ر.س. 6300× 39 الفئة ( أ ) ر.س. 12825× 48 ر.س. 9600× 43 ر.س. 9450× 39 ب ) الفئة (

ر.س. 33750× 48 ر.س. 16875× 43 ر.س. 12825× 39 الفئة ( ج )

ر.س. 2 656 800 ر.س. 1 467 375 ر.س. 1 114 425 عـالمجامي لایر سعودى 5 238 600التكاليف األولية الكلية :

:رافق العامة يمكن تقديرها كما يلىومن ناحية أخرى فأن تكاليف المبانى والم

P2م 780تكاليف المدرسة االبتدائية ، على اساس P ×300 .ر.س. 234 000= ر.س

P2م 500تكليف الخدمات العامة ، على اساس P ×300 .ر.س. 150 000= ر.س

P2م 750تكاليف المسجد المحلى ، على اساس P ×450 .ر.س. 337 500= ر.س

ر.س. U000 240ر.س. = 20× م 40× م 30تكاليف المركز التجارى المحلى ، على اساس ر.س. 961 500= المجمـوع

فئـات ذوى الدخل المحدود

االسر الصغيرة الحجم بالمائـة 30

االسر المتوسطة الحجم بالمائـة 33

االسر الكبيرة الحجم بالمائـة 37

ساكـن فئة (أ) 700 اسرة) 130(نحو

وحـدة مـن نمـوذج ب 39– 2

ـن نمـوذج ب وحـدة م 43– 1

وحـدة من نـموذج 48 1 –ج

ساكـن فئة (ب) 700 اسرة) 130نحو (

وحـدة من نمـوذج 39 1 – أ

وحـدة مـن نمـوذج 43 2 –أ

وحـدة من نمـوذج 48 1 –ج

ساكـن فئة (ج) 700 اسرة) 130( نحو

وحـدة من نمـوذج 39 1 -ج

وحـدة مـن نمـوذج 43 1 -ج

ـوذج وحـدة من نم 48 2 -ج

ر.س. 1 200 000م ( وهذه ابسط المواصفات ) = 6م وعرض 2000تكاليف انشاء طرقات محلية بطول ر.س. U000 000 1= التجميل تكاليف الرصف و

ر.س. 8 400 100= وبهذا تبلغ التكاليف الكلية للمرحلة االولى من المشروع ر.س. U015 260 1= بالمائة لإلدارة والتنظيم 15يضاف اليها

ر.س. 9 660 115 فيكون المجموع الكلى : نسمة 2100شروع اسكان لایر سعودى لم 9 700 000اى نحو

Uمتوسط التكاليف التقديرية لكل وحدة سكنية -نتيجة للتقديرات السابقة ، فأن متوسط نصيب الوحدة السكنية من التكاليف يمكن ان يكون كما يلى :

ر.س. 13 000 للتشييد .1 ر. س. 2 400 للمباىن العامة .2 ر.س. 5 500 للطرق والتجميل .3 ر.س. U250 3 U لإلدارة .4

ر.س. 26 150وهذا الرقم ميثل تقديرا اوليا للتكاليف اإلمجالية ، الىت سيتم تعديلها على ضوء تكاليف الوحدة السكنية وذلك بعد ان تتم

املقارنة بني التكاليف املستند ىف تقديرها اىل القدرة على دفع بدل اإلجيار وتلك املستند ىف تقديرها اىل التصميم .Uموذج لهذه المقارنة :وفى الجدول التالى ن

U مقارنـة تقديـرات التكاليـف -4الجدول رقم

ـات ذوى فئ دودـالدخل المح

ع ـالقدرة على دف بدل اإليجار

تكلفة الوحدة السكنية عاما 15خالل

التكلفة على اساس التصميم

وارق ـــف نـالتقديري

( ريــــاالت سعوديــــة ) الفئة أ

ر.س. ) 300 – 200( 5400من بالمائـة 15

8100الى 6300من 8775الى

+900 +575

الفئة ( ب )

ر.س. ) 500- 300( 8100من بالمائـة 15

13500الى 9450من 12825الى

+1350 +3375

الفئة ( ج )

ر.س. ) 800 – 500(

13500من بالمائـة 15 21600الى

12825من 33750الى

- 675 +12150

وهكذا ختتلف الفوارق بني كل تقديرين زيادة او نقصانا . ففى حالة الفرق بالزيادة ميكن ختفيض مساحة رقعة الوحدة السكنية بنفس نسبة الزيادة ، يظ يتماثل التقدير املبىن على التصميم مع التقدير املستند اىل القدرة على دفع بدل االجيار . اما اذا كان

النقصان فريفع متوسط نسبة بدل االجيار اىل الدخل . وأيا كان األمر فأن كلتا احلالتني ميكن ان تكون موضع نقاش لدى الفرق ب نسمة . 2100ذاك ميكن ان يعاد النظر ىف التقدير االمجاىل لتكاليف اسكان ا ظ سياسة الدولة العامة ىف هذا الشأن . واذ

9- Uالتمويـل واالدراة

ة للمشروع هى جزء من االستثمارات القومية لالسكان ضمن اطار اخلطة القومية . ومع ذلك فان هذا املشروع قد امليزانية املقدر وضع على اساس اعتباره مشروعا ارشاديا ، وبالتاىل يفرتض ان يكون له اثره ىف التقديرات املقبلة لالستثمارات املخصصة لربامج

ىف حقل االسكان يهتدى به ىف وضع رب املبلغ املخصص للمشروع استثمارا ارشاديا االسكان القومية . وعلى هذا ينبغى ان يعتتقديرات واقعية لسياسة االسكان ىف املستقبل . وللوصول اىل هذا اهلدف يفرتض ان يقوع فريق من املستشارين املتخصصني

ول اىل وضع برامج اسكان قومية سليمة ، مستندة مبساعدة البلدية ىف استنباط الدالالت التكنولوجية واملالية للمشروع بغية الوص على تقدير صحيح الحتياجاتا والعناصر املقومة هلا .

وسوف تكون البلدية افضل وضعا من سواها ىف القياع مبهمة اجلهاز التنفيذى الرئيسى للمشروع االرشادى . ذلك الن من لى استخداع االرض وان توفر اخلدمات العامة ، وبالتاىل فان من الواضح ان الوظيفة الرئيسية للبلدية هى ان تشرف ع

املستحسن ان تكون البلدية هى املكلفة بتنفيذ مشروع االسكان االرشادى .

وسيكون افضل ملصلحة البلدية ، كم صالتا املباشرة باجلمهور ، ان تشجع املنظمات اخلاصة على املشاركة ىف هذا النشاط .االسكاىن

وملا كانت هناك مصاحل حكومية اخرى ذات اهتماع بربامج االسكان فان من املستحسن ان يتم انشاء هيئة حكومية للتنسيق تساعد البلدية وتقوع ايضا بتوجيه ومتابعة تنفيذ املشروع االرشادى .

تتطلب ان يقاع ىف البلدية جهاز قوى من املستشارين ومن الطبيعى ان سالمة التنفيذ واالشراف ىف مثل هذا املشروع االرشادى -املتخصصني . ولذلك جيب ان تضم البلدية االقساع اآلتية :

دائرة فنية رئيسية لالسكان تتألف من : -1 متخصص ىف االسكان معمارى . - أ

خبري اقتصادى . - ب خمطط اجتماعى . - ت مهندس بلديات . - ث

ادارة تنفيذية تشتمل على الشعب التالية : -2عبة البناء والتشييد ، الىت سيكون عليها ان تقوع مبالءمة التصاميم مع االنتاج اآلىل ملواد البناء ، وبتوزيعها ش - أ

وختزينها .

الىت سيكون عليها ان تقوع بتقسيم االراضى وبتنفيذ خمتلف خمططات الطرق واملرافق العامة شعبة املسح ، - ب وبتوزيع امللكيات وتسجيلها .

بناء ، الىت تقوع بتحديد احتياجات املستفيدين من املشروع ىف خمتلف مراحل تنفيذه . وسيكون شعبة تنظيم ال-جعلى هذه الشعبة ايضًا ان تعا النواحى االجتماعية واملالية للمشروع ، وان تنشئ جهازا دائما الرشاد السكان

هذا اجلهاز اختصاص ىف ارشاد ومساعدتم على التكيف مع اط احلياة اجلديد . وجيب ان يكون بني اعضاء السكان اىل طرق تنفيذ االعمال بأنفسهم .

باملائة من 3شعبة الصيانة ، الىت تتكفل بصيانة املساكن واملرافق العامة واملباىن العامة وتقدر ميزانية الصيانة بـ -دنشآت . كما ان شعبة الصيانة امليزانية الكلية للمشروع . ومن الواضح ان الصيانة عملية مستمرة تزيد من قيمة امل تقوع ايضا باحملافظة على جتميل املواقع وعلى تزويد املدينة بالشروط الصحية للبيئة .

وجيب ان يكون واضحا ان االجهزة السابقة الذكر ستنشأ بصورة تدرجيية ومبعونة املستشارين املتخصصني ووفقا لربنامج مرسوع.

10- Uخاتمــــــــة

سوف يوفر املشروع االرشادى عناصر كافية لتقدير حجم االحتياجات من االسكان على املستوى القومى .1 واالستثمارات الىت جيب ان ختصص له ىف نطاق اخلطة القومية .

ان املشروع االرشادى ال ينتهى بإنتهاء املرحلة االوىل ، بل هو عملية مستمرة ملساعدة االنسان على تطوير البيئة .2 فس الوقت لتدريب العاملني ىف االسكان على عمليات التصميم واالدارة والتنظيم .الىت يعيش فيها ، وىف ن

ان التغري ىف الكيان االجتماعى لالسرة تقابلة عملية بناء مرنة ، تصميما وختطيطا ، المتصاص هذا التغري . .3

ديرات تبىن على ان العامل االقتصادى اساسى ىف حتديد قدرة السكان على دفع بدل االجيار . ويتم ذلك بتق .4 اساس احلد االدىن من االحتياجات السكنية ىف اخلطة .

للظروف االجتماعية تأثريها املباشر ىف تصميم الوحدة السكنية ، وكذلك فأن للظروف املناخية تأثريها ىف البناء .5 يظ يكون مالئما للبيئة العربية وللتقاليد االسالمية .

السكان بوصفها احد املرافق العامة . ان صناعة البناء عملية مستمرة ختدع .6

ان مشاركة الدولة واملنظمات اخلاصة ضرورة الجناح املشروع الذى يتطلب جهازا من املوظفني االخصائيني ذوى .7 اخلربة الواسعة ىف شؤون االسكان واالقتصاد وعلم االجتماع .