Ing. Sylvia Piffková - Aukcie, dražby, vymáhanie …. Sylvia Piffková Znalecký úkon 153/2017 Str. č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie

Ing. Sylvia Piffková Znalec z odboru stavebníctvo - odhad hodnoty nehnuteľností, evidenčné číslo znalca: 914949

Turnianska 80, 903 01 Senec; mobil: 0903 743 047; e-mail: [email protected]

Zadávateľ: Auctioneer, s.r.o., dražobná spoločnosť, Špitálska 61, 811 08 Bratislava Číslo spisu (objednávky): Objednávka zo dňa 01.08.2017

ZNALECKÝ POSUDOK

znalecký úkon číslo 153/2017 Vo veci: Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné č. 1032 postaveného na pozemku parc. č. 1258/2, k. ú. Veľké Uľany, drobnej stavby - hospodárska budova postavenej na p. č. 1258/4, garáže postavenej ma p. č. 1258/3, vrátane príslušenstva a pozemkov p. č.1258/1, 1258/2, 1258/3, 1258/4, k. ú. Veľké Uľany, obec Veľké Uľany, okres Galanta.

Počet strán (z toho príloh): 46 (18) Počet odovzdaných vyhotovení: 3 exempláre + 2 CD

V Senci, 14.08.2017

mailto:[email protected]

Ing. Sylvia Piffková Znalecký úkon 153/2017 Str. č. 2

I. ÚVODNÁ ČASŤ

1. Úloha znalca:

Stanovenia všeobecnej hodnoty rodinného domu súpisné č. 1032 postaveného na pozemku parc. č. 1258/2, k. ú. Veľké Uľany, drobnej stavby - hospodárska budova postavenej na p. č. 1258/4, garáže postavenej ma p. č. 1258/3, vrátane príslušenstva a pozemkov p. č.1258/1, 1258/2, 1258/3, 1258/4, k. ú. Veľké Uľany, obec Veľké Uľany, okres Galanta. 2. Účel znaleckého úkonu:

Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby. 3. Rozhodujúce dátumy:

Dátum vyžiadania posudku: 01.08.2017 Dátum miestneho šetrenia: 04.08.2017 Dátum, ku ktorému sa nehnuteľnosť ohodnocuje - posudzuje: 04.08.2017

Dátum, ku ktorému je vypracovaný posudok : 14.08.2017 4. Podklady pre vypracovanie znaleckého posudku : 4.1 Dodané zadávateľom:

4.1.1 Geometrický plán na zameranie real. stavby na p. č. 1258/3,4, mapový list ZS XV-22-18; potvrdený správou katastra v Galante dňa 2.5.1994 pod č. 464/1994.

4.1.2 Kolaudačné rozhodnutie o povolení užívania stavby RD na p. č. 1258/2, k. ú. Veľké Uľany, vydané Okresným národným výborom vo Veľkých Uľanoch, Č.: Výst. 2508/1983 zo dňa 13.10.1983.

4.1.3 Dodatočné povolenie pre samostatne stojacu garáž a a hospodársku budovou na p. č. 1258/1 a 1258/2,k.ú. Veľké Uľany vydané Obvodným úradom životného prostredia v Sládkovičove, Č.: 169/1994 zo dňa 11.4.1994

4.1.4. Znalecký posudok č. 12/2011 vypracovaný znalcom: Ing. František Orság, Sládkovičovská 433, Vľké Uľany zo dňa 25.2.2011..

4.2 Obstarané znalcom:

4.2.1 Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 1006, k.ú.Veľké Uľany, zo dňa 13.08.2017, vytvorený cez

www.katasterportal.sk, 4.2.2 Informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 13.08.2017, vytvorená cez www.katasterportal.sk 4.2.3 Obhliadky skutkového stavu nehnuteľnosti 4.2.4 Fotodokumentácia 4.2.5 Ponuka obdobných nehnuteľnosti v danej obci na realitnom trhu - zdroj: www. reality.sk 5. Použitý právny predpis:

Vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov 6. Ďalšie použité právne predpisy a literatúra:

Vyhláška MS SR č.33/2009 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov

Vyhláška MS SR č. 534/2008 Z.z., ktorou sa mení Vyhláška MS SR č. 490/2004 Z.z., ktorou sa vykonáva zákon č. 382 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení Vyhlášky č. 500/2005 Z.z.

Zákon č. 382/2004 Z.z. o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch a o zmene doplnení niektorých zákonov

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, v znení neskorších predpisov

STN 7340 55 - Výpočet obstavaného priestoru pozemných stavebných objektov

Opatrenie ŠÚ SR č. 128/2000 Z.z., ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia stavieb

Usmernenie k používaniu rozpočtových ukazovateľov uvedených v Metodike výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb vydanej ÚSI ŽU v Žiline ( ISBN 80-7100-827-3) zo dňa 15.12.2008 vydané ŽU v Žiline.

Indexy cien stavebných prác na precenenie rozpočtov do CÚ pre III.Q/2017 spracované pomocou pomeru indexov cien stavebných prác ŠÚ SR podľa klasifikácie stavieb.

7. Osobitné požiadavky objednávateľa: Neboli vznesené.

8. Právny úkon, na ktorý sa má znalecký posudok použiť:

Výkon záložného práva formou dobrovoľnej dražby.


II. POSUDOK

1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE

a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie je vykonané v súlade s Vyhláškou Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 254/2010 Z.z. z 18.mája 2010, ktorou sa mení vyhláška Ministerstva spravodlivosti Slovenskej republiky č. 492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v znení neskorších predpisov. Všeobecná hodnota je vypočítaná metódou polohovej diferenciácie. Výpočet všeobecnej hodnoty porovnávaním nie je možné vykonať, pretože pre daný typ nehnuteľnosti nemal znalec k dispozícii podklady pre porovnávanie. Výnosová hodnota nie je počítaná, nakoľko predmetom ohodnotenia je nehnuteľnosť bez možnosti dosahovania primeraného výnosu formou prenájmu. Výpočet východiskovej a technickej hodnoty je vykonaný v zmysle citovanej vyhlášky a jej prílohy. Rozpočtové ukazovatele jednotlivých podlaží domu sú vytvorené na m

2 zastavanej plochy podľa prílohy č.1 uvedenej metodiky. Pri výpočte východiskovej hodnoty sú

použité koeficienty nárastu cien stavebných prác vydané pre III.Q/2017. b) Vlastnícke a evidenčné údaje:

1) LIST VLASTNÍCTVA č.823, k. ú. Veľké Uľany

A. Majetková podstata:




c) Údaje o obhliadke a zameraní predmetu posúdenia: Miestna obhliadka - zameranie a fotodokumentácia boli vykonané znalcom dňa 04.08.2017 znalcom v prítomnosti zástupcov spoločnosti Auctioneer, s.r.o. d) Porovnanie technickej dokumentácie so skutočným stavom:

Od rodinného domu boli prevzaté pôdorysy podlaží a situácia zo znaleckého posudku č. 12/2011. Dokumentácia bola pri obhliadke porovnaná so skutkovým stavom, neboli zistené žiadne zásadné zmeny, je v súlade so skutočnosťou. Rodinný dom bol daný do užívania na základe Kolaudačného rozhodnutia o povolení užívania stavby RD na p. č. 1258/2, k. ú. Veľké Uľany, vydané Okresným národným výborom vo Veľkých Uľanoch, Č.: Výst. 2508/1983 zo dňa 13.10.1983, vek RD je 34 rokov. Pri obhliadke bolo zistené, že dom je neobývaný a v zlom technickom stave. Stavba, chátra, je neobývaná. Steny sú navlhnuté, plesnivé od unikajúcej vody, pravdepodobne prasknuté rozvody kúrenia, Radiátory sú popraskané, okná porozbíjané, laminátové podlahy vyduté, Kuchynská linka so spotrebičmi demontovaná, obloženie vane na 1.NP odstránené. RD dom potrebuje rozsiahlu stavebnú rekonštrukciu. Opotrebenie je stanovené analytickou metódou, informácie o veku vnútorného vybavenia, nebolo možné zistiť. Vek prvkov krátkodobej životnosti je stanovený odhadom, na základe ich technického stavu a predkladanej životnosti. Hospodárska budova garáž boli postavené na základe Dodatočného povolenia pre samostatne stojacu garáž a a hospodársku budovou na p. č. 1258/1 a 1258/2,k.ú. Veľké Uľany vydané Obvodným úradom životného prostredia v Sládkovičove, Č.: 169/1994 zo dňa 11.4.1994, vek je stanovený na 23 rokov. e) Porovnanie údajov katastra nehnuteľností so zisteným skutočným stavom

Podľa LV č. 1006 a kópie katastrálnej mapy, nehnuteľnosť ako celok, vrátane situácie okolia, zodpovedá evidovanému stavu v katastri nehnuteľnosti. f) Vymenovanie jednotlivých pozemkov a stavieb, ktoré sú predmetom hodnotenia:

Rodinný dom s. č.1032 postavený na p. č.1258/2, k. ú. Veľké Uľany

Garáž bez. s. č. na pozemku p. č. 1258/3, k. ú. Veľké Uľany

Hospodárska budova bez súp. čísla na pozemku p. č. 125/4, k. ú. Veľké Uľany

Vonkajšie úpravy na p. č. na pozemku p. č.1258/1, k. ú. Veľké Uľany (prípojky: vody, elektriky, plynu, kanalizácie, žumpa, vodomerná šachta, spevnená plocha)

Plot

Studňa

Pozemky p. č. 125/1, 1258/2, 1258/3, 1258/4, k. ú. Veľké Uľany g) Vymenovanie jednotlivých stavieb a nehnuteľností, ktoré nie sú predmetom ohodnotenia:

pozemok parcely registra "E" p. č. 1258, k.ú. Veľké Uľany

2. VÝPOČET TECHNICKEJ HODNOTY

2.1 RODINNÉ DOMY

2.1.1 Rodinný dom: Rodinný dom súp. č.1032 postavený na pozemku p. č. 31258/2, k. ú. Veľké Uľany

POPIS STAVBY

Ohodnocovaná nehnuteľnosť je samostatne stojací trojpodlažný rodinný dom osadený v rovinatom teréne s prístupom k domu z verejnej asfaltovej komunikácie - Pionierska ulica. Dom je možné napojiť na všetky inžinierske siete (voda, elektrika, plyn, kanalizácia) vedené v komunikácií pred domom. Vek domu je stanovený na 33 rokov na základe kolaudačného rozhodnutia - viď príloha ZP.

RD je vo veľmi zlom technickom stave. Stavba, chátra, je neobývaná. Steny sú navlhnuté, plesnivé od unikajúcej vody, pravdepodobne prasknuté rozvody kúrenia, Radiátory sú popraskané, okná porozbíjané, laminátové podlahy vyduté, Kuchynská linka so spotrebičmi demontovaná, obloženie vane na 1.NP odstránené. RD dom potrebuje rozsiahlu stavebné rekonštrukciu. Opotrebenie je stanovené analytickou metódou, informácie o veku vnútorného vybavenia, nebolo možné zistiť. Vek prvkov krátkodobej životnosti je stanovený odhadom, na základe ich technického stavu a predkladanej životnosti. I.PP

Suterén je do dvoch tretín zapustený do terénu, tvorený dvomi chodbami , pracovňou, práčovňou, kotolňou, skladom a garážou. Základy RD sú základové pásy s vodorovnou izoláciou proti zemnej vlhkosti. Obvodové nosné murivo v suteréne je tehlové murivo. Podlahy z monolitického betónu, v práčovni je keramická dlažba, stropná konštrukcia je železobetónová doska. Vnútorné omietky vápenné hladké, v práčovni keramický obklad stien. Elektroinštalácia je svetelná a motorická. Vybavenie:

- kotol na peletkové palivo, zásobník na TÚV, keramické umývadlo 1 ks, vodovodná batéria 1 ks, sprchový kút so sprchovou batériou 1ks, smaltovaná plastová vaňa a sprchová batéria 1 ks.


1. a 2.NP

1. NP: predsieň, chodba, schodisko, kuchyňa, 3 x izba, komora, kúpeľňa a WC. 2. NP: chodba, , kuchyňa s jedálňou, 4 x izba, kúpeľňa, WC, 2x balkón. Základy sú z prostého betónu. .

Zvisle konštrukcie sú murované z tehál hr. 400mm, priečky murované o hr. 125-150 mm..

Stropná konštrukcia - nad 1. NP železobetónová stropná doska, nad 2. NP drevená trámová konštrukcia s rovným podhľadom. Strecha - valbová, krov je drevený, strešná krytina je škridla BRAMAC Klampiarske konštrukcie: strechy - pozinkovaný plech, parapety vonkajšie. Úpravy vonkajších povrchov - omietky na báze umelých látok. Vnútorné úpravy povrchov - keramický obklad sa nachádza: v kuchyni na stene za kuchynskou linkou, v samostatnom WC, v kúpeľni, izby a ostatné miestnosti majú hladké omietky natreté maľbou. Výplne otvorov - okná sú pôvodné drevené zdvojené s jednosklom na 1. NP, drevené zasklené izolačným dvojsklom na 2. NP., exteriérové rolety plastové na 4 oknách na 1. NP, vnútorné parapety - drevené, vonkajšie vstupné dvere drevené, vnútorné dvere plné alebo presklené osadené v oceľových zárubniach. Podlahy - laminátové parkety: v izbách, kuchyni, na chodbách; PVC - schodisko; keramické dlažby - kúpeľne, WC, balkóny. Vnútorne rozvody sú vyhotovené:

Vodovod – rozvod studenej a teplej vody. Elektroinštalácia – vnútorné svetelné a zásuvkové rozvody. Kanalizácia – zvody, rozvody a pripojenia z plastových rúr. Plynovod - rozvody sú z oceľových hladkých rúr. Vykurovanie – teplovodné vykurovanie oceľovými radiátormi, kotol na peletky umiestnený v pivnici v suteréne rodinného domu, ohrev TÚV elektrickým zásobníkom na vodu umiestnenom v suteréne. 1.NP Kuchyňa – kuchynská linka na báze dreva, nerezový drez kuchynský s pákovou batériou, zabudovaná sklokeramická varná doska a elektrická rúra, zabudovaný digestor. Kúpeľňa - keramické umývadlo, vodovodná batéria, jednoduchá vaňa so sprchovou batériou - 1ks, keramický obklad

na stenách, keramická dlažba na podlahe. WC - stojatá WC misa s nádržkou na splachovanie1ks, keramický obklad. 2. NP WC - keramické umývadlo 1ks, páková batéria 1ks, stojatá WC misa s nádržkou na splachovanie. Kúpeľňa - rohová vaňa s vodovodnou batériou, keramický obklad na stenách, keramická dlažba na podlahe. Kuchyňa – demontovaná pôvodná kuchynská linka.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 803 6 Domy rodinné jednobytové KS: 111 0 Jednobytové budovy

MERNÉ JEDNOTKY

Podlažie Začiatok užívania

Výpočet zastavanej plochy ZP [m2] kZP

1. PP 1983 9,6*9,8+4*2 102,08 120/102,08=1,176

1. NP 1983 9,6*9,8+6,2*2 106,48 120/106,48=1,127

2. NP 1983 9,6*9,8+4*2 102,08 120/102,08=1,176

ROZPOČTOVÝ UKAZOVATEĽ

Rozpočtový ukazovateľ je vytvorený po podlažiach na mernú jednotku m

2 ZP podľa zásad uvedených v použitom

katalógu.

1. PODZEMNÉ PODLAŽIE

Bod Položka Hodnota

1 Osadenie do terénu

1.2.a v priemernej hĺbke nad 1 m do 2 m so zvislou izoláciou 750

4 Murivo

4.1.d murované z tehál (plná,metrická,tvárnice typu CD,porotherm) v skladobnej hr. nad 30 do 40 cm

1000

5 Deliace konštrukcie

5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040

13 Klampiarske konštrukcie ostatné (parapety, markízy, balkóny...)


13.4 z iných materiálov (kamenné, keramické a pod.) 60

14. Fasádne omietky

14.4.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok do 1/3 100

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.4 PVC, guma 180

17 Dvere

17.4 rámové s výplňou 515

18 Okná

18.7 jednoduché drevené alebo oceľové 150

23 Dlažby a podlahy ost. miestností

23.6 cementový poter, tehlová dlažba 50

24 Ústredné vykurovanie

24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480

25 Elektroinštalácia ( bez rozvádzačov)

25.1 svetelná, motorická 280

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35

31 Inštalácia plynu

31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35

Spolu 4835

Znaky upravované koeficientom zastavanej plochy:

32 Vráta garážové

32.5 oceľové (1 ks) 95

33 Kanalizácia do verejnej siete alebo žumpy alebo septika

33.2 plastové potrubie (1 ks) 10

34 Zdroj teplej vody

34.1 zásobníkový ohrievač elektrický, plynový alebo kombinovaný s ústredným vykurovaním (1 ks)

65

35 Zdroj vykurovania

35.1.b kotol ústredného vykurovania na tuhé palivá (1 ks) 90

37 Vnútorné vybavenie

37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30

37.5 umývadlo (2 ks) 20

37.9 samostatná sprcha (1 ks) 75

38 Vodovodné batérie

38.1 pákové nerezové so sprchou (2 ks) 70

38.4 ostatné (2 ks) 30

40 Vnútorné obklady

40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60

40.4 vane (1 ks) 15

40.5 samostatnej sprchy (1 ks) 20

Spolu 580

1. NADZEMNÉ PODLAŽIE


2 Základy

2.2.a betónové - objekt s podzemným podlažím s vodorovnou izoláciou 520

3 Podmurovka

3.7.b podpivničené do 3/4 ZP - priem. výška do 50 cm - omietaná, škárované tehlové murivo 110


4 Murivo


1000


5.1 tehlové (priečkovky) 160

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400

7 Stropy

7.1.a s rovným podhľadom betónové monolitické, prefabrikované a keramické 1040

8 Krovy

8.2 väznicové valbové, stanové 625

10 Krytiny strechy na krove

10.2.a pálené a betónové škridlové ťažké korýtkové (Bramac, Tondach, Moravská škridla a pod.)

800

12 Klampiarske konštrukcie strechy

12.2.a z pozinkovaného plechu úplné strechy (žľaby, zvody, komíny, prieniky, snehové zachytávače)

65


13.2 z pozinkovaného plechu 20


14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 260

16 Schody bez ohľadu na nosnú konštrukciu s povrchom nástupnice

16.4 PVC, guma 180

17 Dvere

17.3 hladké plné alebo zasklené 135

18 Okná

18.3 dvojité drevené s doskovým ostením s dvoj. s trojvrstv. zasklením 340

20 Okenice a vonkajšie rolety

20.2 plastové 105

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové) 355


23.2 keramické dlažby 150


24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely 480


25.2 svetelná 155

27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)

- vyskytujúca sa položka 80

29 Bleskozvod

- vyskytujúca sa položka 155

30 Rozvod vody

30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35


31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35

Spolu 7205



33.2 plastové potrubie (2 ks) 20

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200


36.7 odsávač pár (1 ks) 30

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (3.6 bm) 198


37.2 vaňa oceľová smaltovaná (1 ks) 30

37.5 umývadlo (1 ks) 10


38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35

38.3 pákové nerezové (2 ks) 40

39 Záchod

39.3 splachovací bez umývadla (1 ks) 25


40.2 prevažnej časti kúpeľne min. nad 1,35 m výšky (1 ks) 80

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15

45 Elektrický rozvádzač

45.1 s automatickým istením (1 ks) 240

Spolu 983


Bod Položka Hodnota Dokon. Vysled.

4 Murivo


1000 100 1000,0


5.1 tehlové (priečkovky, CDM, panelová konštrukcia, drevené) 160 100 160,0

6 Vnútorné omietky

6.1 vápenné štukové, stierkové plsťou hladené 400 100 400,0

7 Stropy

7.1.b s rovným podhľadom drevené trámové 760 100 760,0


13.2 z pozinkovaného plechu 20 100 20,0


14.1.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 2/3 130 100 130

14.3.a škrabaný brizolit, omietky na báze umelých látok nad 1/3 do 1/2 60 100 60

17 Dvere

17.3 hladké plné alebo zasklené 135 100 135,0

18 Okná

18.6 plastové s dvoj. s trojvrstvovým zasklením 530 100 530,0

22 Podlahy obytných miestností (okrem obytných kuchýň)

22.1 parkety, vlysy (okrem bukových), korok, veľkoplošné parkety (drevené, laminátové)

355 100 355,0


23.2 keramické dlažby 150 100 150,0


24.1.b teplovod. s rozvod. bez ohľadu na mat. a radiátormi - oceľ. a vykurovacie panely

480 100 480,0


25.2 svetelná 155 100 155,0

27 Rozvod televízny a rádioantény (rozvod pod omietkou)

- vyskytujúca sa položka 80 100 80,0

30 Rozvod vody


30.2.a z plastového potrubia studenej a teplej vody z centrálneho zdroja 35 100 35,0


31.1 rozvod svietiplynu alebo zemného plynu 35 100 35,0

Spolu 4485 4485,0



33.2 plastové potrubie (2 ks) 20 100 20,0

36 Vybavenie kuchyne alebo práčovne

36.1 sporák elektrický s elektrickou rúrou a keramickou platňou (1 ks) 200 0 0,0

36.5 umývačka riadu (zabudovaná) (1 ks) 150 0 0,0

36.7 odsávač pár (1 ks) 30 0 0,0

36.9 drezové umývadlo nerezové alebo plastové (1 ks) 30 0 0,0

36.11 kuchynská linka z materiálov na báze dreva (za bežný meter rozvinutej šírky) (4 bm)

220 0 0,0


37.3 vaňa plastová jednoduchá (1 ks) 65 100 65,0

37.5 umývadlo (1 ks) 10 0 0,0


38.1 pákové nerezové so sprchou (1 ks) 35 100 35,0

38.3 pákové nerezové (2 ks) 40 100 40,0

39 Záchod

39.2 splachovací s umývadlom (1 ks) 35 100 35,0


40.3 prevažnej časti práčovne min. do 1,35 m výšky (1 ks) 60 100 60,0

40.4 vane (1 ks) 15 100 15,0

40.6 WC min. do výšky 1 m (1 ks) 30 100 30,0

40.7 kuchyne min. pri sporáku a dreze (ak je drez na stene) (1 ks) 15 100 15,0

41 Balkón

41.2 výmery do 5 m2 (2 ks) 210 100 210,0

Spolu 1165 525,0

Hodnota RU na m2 zastavanej plochy podlažia: Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,350 Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

Podlažie Výpočet RU na m

2 ZP

dokončeného podlažia Výpočet RU na m

2 ZP

nedokončeného podlažia

Hodnota RU dokončeného

podlažia [Eur/m2]

Hodnota RU nedokončeného podlažia [Eur/m

2]

1. PP (4835 + 580 * 1,176)/30,1260

(4835 + 580 * 1,176)/30,1260

183,13 183,13

1. NP (7205 + 983 * 1,127)/30,1260

(7205 + 983 * 1,127)/30,1260

275,94 275,94

2. NP (4485 + 1165 * 1,176)/30,1260

(4485 + 525 * 1,176)/30,1260

194,35 169,37

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia analytickou metódou. Cenové podiely nedokončenej/poškodenej stavby boli prepočítané k celku.

Číslo Názov Cenový

podiel [%] Rok

užívania Životnosť Vek

Opotrebenie [%]

1 Základy vrátane zemných prác 8,73 1983 150 34 1,98

2 Zvislé konštrukcie 19,97 1983 70 34 9,70

3 Stropy 10,50 1983 70 34 5,10

4 Zastrešenie bez krytiny 6,31 1983 70 34 3,06


5 Krytina strechy 5,40 1983 40 34 4,59

6 Klampiarske konštrukcie 0,86 1983 50 34 0,58

7 Úpravy vnútorných povrchov 4,04 2000 20 17 3,43

8 Úpravy vonkajších povrchov 2,12 1983 35 34 2,06

9 Vnútorné keramické obklady 2,88 2000 20 17 2,45

10 Schody 0,00 1983 80 0 0,00

11 Dvere 5,35 2000 50 17 1,82

12 Vráta 0,00 1983 30 0 0,00

13 Okná 3,43 2000 30 17 1,94

14 Povrchy podláh 5,10 2002 15 15 5,10

15 Vykurovanie 8,23 1983 34 34 8,23

16 Elektroinštalácia 5,25 2000 25 17 3,57

17 Bleskozvod 0,00 1983 30 0 0,00

18 Vnútorný vodovod 1,67 2000 34 17 0,84

19 Vnútorná kanalizácia 0,30 1983 34 34 0,30

20 Vnútorný plynovod 0,35 1983 20 34 0,60

21 Ohrev teplej vody 0,66 2000 20 17 0,56

22 Vybavenie kuchýň 4,66 2010 15 7 2,17

23 Hygienické zariadenia a WC 2,32 2000 20 17 1,97

24 Výťahy 0,00 1983 30 0 0,00

25 Ostatné 1,87 2010 10 7 1,31

Opotrebenie 61,36%

Technický stav 38,64%

VÝCHODISKOVÁ A TECHNICKÁ HODNOTA

Názov Výpočet Hodnota [Eur]

1. PP z roku 1983

Východisková hodnota 183,13 Eur/m2*102,08 m

2*2,350*0,95 41 734,15

Technická hodnota 38,64% z 41 734,15 16 126,08

1. NP z roku 1983


2*2,350*0,95 65 595,52


2. NP z roku 1983


2*2,350*0,95 44 291,12

Východisková hodnota nedokončeného podlažia

169,37 Eur/m2*102,08 m

2*2,350*0,95 38 598,34


VYHODNOTENIE VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Podlažie Východisková hodnota

po dokončení [Eur] Východisková hodnota

nedokončenej stavby [Eur] Technická hodnota [Eur]

1. podzemné podlažie 41 734,15 41 734,15 16 126,08

1. nadzemné podlažie 65 595,52 65 595,52 25 346,11

2. nadzemné podlažie 44 291,12 38 598,34 14 914,40

Spolu 151 620,79 145 928,01 56 386,59

Dokončenosť stavby: (145 928,01Eur / 151 620,79Eur) * 100 % = 96,25 %


2.2 GARÁŽE PRE OSOBNÉ MOT. VOZIDLÁ

2.2.1 Garáž: Garáž postavená na p. č. 1258/3, k. ú. Veľké Uľany

POPIS STAVBY

Drobná stavba bez súp. čísla - garáž je postavená na p. č. 125/3 za rodinným domom. Stavba je má jedno nadzemné podlažie, nie je podpivničená, má montážnu jamu, sedlovú strechu pokrytú pálenou krytinou. Slúži ako garáž, je osadená na betónových základoch, obvodové múry budovy sú murované z pálenej tehly, má vyhotovené hladké omietky, okno je jednoduché drevené, garážová brána je segmentovaná plastová na diaľkové ovládanie z dvora, od záhrady sú drevené vráta. Strop je železobetónový s rovným podhľadom. Podlaha je betónová, povrchová úprava cementový poter. Garáž je napojená na elektriku, bola postavená v roku 1994.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 812 6 Budovy pre garážovanie, opravy a údržbu vozidiel, strojov a zariadení KS: 124 2 Garážové budovy

MERNÉ JEDNOTKY



1. NP 1994 10,8*4,4 47,52 18/47,52=0,379




katalógu.



2 Základy a podmurovka

2.1 betónové, podmurovka tehlová alebo kamenná, škárovaná alebo omietaná 925

3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260

4 Stropy

4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565

5 Krov

5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680

6 Krytina strechy na krove

6.2.a pálené ťažké korýtkové, vlnovky, Francúzske Holland, Portugal. obyčajné dvojdrážkové 465

8 Klampiarske konštrukcie


9 Vonkajšia úprava povrchov

9.3 vápenná hladká omietka, škárované murivo 240

10 Vnútorná úprava povrchov

10.2 vápenná hladká omietka 185

13 Okná


14 Podlahy

14.6 hrubé betónové, tehlová dlažba 145

14.7 vodorovná izolácia 50

18 Elektroinštalácia

18.3 svetelná a motorická - poistky 245

Spolu 4925



22 Vráta

22.1.a hliníkové rolovacie alebo segmentové zateplené (1 ks) 1485

22.2 plastové rolovacie alebo segmentové (1 ks) 1250

22.6 automatické otváranie s diaľkovým ovládaním (1 ks) 1010

24 Lokálne vykurovanie a kotol ústredného vykurovania

24.1.a lokálne vykurovanie elektrické priamoohrevové telesá (2,2 kW) (1 ks) 120

26 Montážna jama

26.1 do 2 m2 pôdorysnej plochy (1 ks) 435

Spolu 4300


Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [Eur/m

2]

1. NP (4925 + 4300 * 0,379)/30,1260 217,58

TECHNICKÝ STAV

Výpočet opotrebenia lineárnou metódou so stanovením životnosti odborným odhadom

Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 1994 23 47 70 32,86 67,14




2*2,350*0,95 23 082,71


2.3 PRÍSLUŠENSTVO

2.3.1 Drobná stavba: Hospodárska budova na p. č.1258/4, k. ú. Veľké Uľany

POPIS STAVBY

Drobná stavba bez súp. čísla - hospodárska stavba je postavená na p. č. 1253/4 za rodinným domom. Stavba je má jedno nadzemné podlažie, nie je podpivničená, pôdorys má obdĺžnikový tvar. Slúži ako sklad a dielňa. Stavba je osadená na betónových základoch, obvodové múry sú murované z pálenej tehly hr. 300 mm, sedlová strecha pokrytá pálenou krytinou, strop je železobetónová doska s rovným podhľadom. Vyhotovené hladké vnútorné omietky, vonkajšia úprava je brizolit. Okná sú jednoduché drevené, dvere sú drevené zvlakové osadené v oceľovej zárubni. Podlaha je betónová, povrchová úprava cementový poter. Dom je napojený na elektriku, stavba bola postavená v roku 1994.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 815 Objekty pozemné zvláštne KS 1: 127 1 Nebytové poľnohospodárske budovy KS 2: 127 4 Ostatné budovy, inde neklasifikované

MERNÉ JEDNOTKY



1. NP 1994 7*4 28 18/28=0,643




katalógu.




2 Základy a podmurovka

2.2 betónové, podmurovka betónová 845

3 Zvislé konštrukcie (okrem spoločných)

3.1.b murované z pálenej tehly, tehloblokov hrúbky nad 15 do 30 cm 1260

4 Stropy

4.1 železobetónové, keramické alebo klenuté do oceľových nosníkov 565

5 Krov

5.1 väznicové valbové, stanové, sedlové, manzardové 680

6 Krytina strechy na krove

6.2.a pálené ťažké korýtkové, vlnovky, Francúzske Holland, Portugal. obyčajné dvojdrážkové 465

8 Klampiarske konštrukcie


9 Vonkajšia úprava povrchov

9.1 brizolit 480

10 Vnútorná úprava povrchov

10.2 vápenná hladká omietka 185

12 Dvere

12.4 hladké plné alebo zasklené 150

13 Okná


14 Podlahy

14.5 dlaždice, palubovky, dosky, cementový poter 185

18 Elektroinštalácia

18.2 len svetelná - poistkové automaty 215

Spolu 5195


24 Lokálne vykurovanie a kotol ústredného vykurovania

24.1.e lokálne vykurovanie na tuhé palivá obyčajné (CLUB a pod.) (1 ks) 165

Spolu 165


Podlažie Výpočet RU na m2 ZP Hodnota RU [Eur/m

2]

1. NP (5195 + 165 * 0,643)/30,1260 175,96

TECHNICKÝ STAV


Podlažie Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

1. NP 1994 23 47 70 32,86 67,14




2*2,350*0,95 10 999,26



2.3.2 Plot: Plot uličný

Uličné oplotenie oddeľuje predzáhradku od ulice a pozemok od suseda. Plot má betónový pásový základ, betónovú podmurovku, výplň plota tvoria kovové profily a oceľovej tyčoviny do výšky 1,15 m. Súčasťou plota sú dve brány - do garáže a na dvor a bránka.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 815 2 Oplotenie KS: 2 ex Inžinierske stavby


Pol. č.

Popis Počet MJ Body / MJ Rozpočtový ukazovateľ

1. Základy vrátane zemných prác:

z kameňa a betónu 9,00m 700 23,24 Eur/m

2. Podmurovka:

betónová monolitická alebo prefabrikovaná 9,00m 926 30,74 Eur/m

Spolu: 53,98 Eur/m

3. Výplň plotu:

z rámového pletiva, alebo z oceľovej tyčoviny v ráme

10,35m2 435 14,44 Eur/m

4. Plotové vráta:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

1 ks 7505 249,12 Eur/ks

5. Plotové vrátka:

b) kovové s drôtenou výplňou alebo z kovových profilov

2 ks 3890 129,12 Eur/ks

Dĺžka plotu: 1,5+7,5 = 9,00 m

Pohľadová plocha výplne: 9*1,15 = 10,35 m2

Koeficient vyjadrujúci vývoj cien: kCU = 2,350

Koeficient vyjadrujúci územný vplyv: kM = 0,95

TECHNICKÝ STAV


Názov Začiatok užívania V [rok] T [rok] Z [rok] O [%] TS [%]

Plot uličný 1983 34 26 60 56,67 43,33



Východisková hodnota (9,00m * 53,98 Eur/m + 10,35m

2 * 14,44 Eur/m

2 + 1ks *

249,12 Eur/ks + 2ks * 129,12 Eur/ks) * 2,350 * 0,95 2 550,93

Technická hodnota 43,33 % z 2 550,93 Eur 1 105,32

2.3.3 Studňa: Studňa vŕtaná - Vŕtaná

Studňa sa nachádza na pozemku za rodinným domom. Studňa bola vybudovaná v roku 1983, slúži na polievanie záhrady. Životnosť studne stanovujem na 100 rokov.

ZATRIEDENIE STAVBY

JKSO: 825 7 Studne a záchyty vody KS: 222 2 Miestne potrubné rozvody vody


Hĺbka: 12 m

Priemer: 200 mm

Počet elektrických čerpadiel: 1

Počet ručných čerpadiel: 1




TECHNICKÝ STAV



Studňa vŕtaná 1983 34 66 100 34,00 66,00



Východisková hodnota (70,21 Eur/m * 12m + 422,23 Eur/ks * 1 ks + 80,00 Eur/ks * 1 ks) * 2,350 * 0,95

3 002,15


2.3.4 Vonkajšia úprava: Vodomerná šachta

Betónová, monolitická, s oceľovým poklopom.


Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)

Bod: 1.5. Vodomerná šachta (JKSO 825 5)

Položka: 1.5.a) betónová, oceľový poklop, vrátane vybavenia

Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 7660/30,1260 = 254,27 Eur/m3 OP

Počet merných jednotiek: 1,5*1,5 = 2,25 m3 OP



TECHNICKÝ STAV



Vodomerná šachta 1983 34 16 50 68,00 32,00



Východisková hodnota 2,25 m3 OP * 254,27 Eur/m3 OP * 2,350 * 0,95 1 277,23

Technická hodnota 32,00 % z 1 277,23 Eur 408,71

2.3.5 Vonkajšia úprava: Vodovodná prípojka

Dom je zásobovaný vodou z verejného vodovodu z vodomernej šachty. Prípojka je z vodovodnej PE rúry DN 25. Potrubie je vedené v zemi v nezamŕzanej hĺbke. Celková dĺžka prípojky je cca 8,5 m (od vodomernej šachty po napojenie do rodinného domu ). Predpokladaná životnosť prípojky je 50 rokov, dokončená bola v roku 1983.


Kategória: 1. Vodovod (JKSO 827 1)

Bod: 1.1. Vodovodné prípojky a rády PVC

Položka: 1.1.a) Prípojka vody DN 25 mm, vrátane navŕtavacieho pásu

Kód KS: 2222 Miestne potrubné rozvody vody

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 1250/30,1260 = 41,49 Eur/bm

Počet merných jednotiek: 10 bm




TECHNICKÝ STAV



Vodovodná prípojka 1983 34 16 50 68,00 32,00



Východisková hodnota 10 bm * 41,49 Eur/bm * 2,350 * 0,95 926,26

Technická hodnota 32,00 % z 926,26 Eur 296,40

2.3.6 Vonkajšia úprava: Kanalizačná prípojka

Kanalizačná prípojka od rodinného domu k žumpe, ktorá je umiestnená na pozemku pred rodinným domom, dĺžka je cca 2 m.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)

Bod: 2.3. Kanalizačné prípojky a rozvody - potrubie plastové

Položka: 2.3.b) Prípojka kanalizácie DN 150 mm

Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie


Počet merných jednotiek: 2 bm



TECHNICKÝ STAV



Kanalizačná prípojka 1983 34 26 60 56,67 43,33



Východisková hodnota 2 bm * 28,38 Eur/bm * 2,350 * 0,95 126,72


2.3.7 Vonkajšia úprava: Žumpa

Žumpa je osadená v na pozemku pred rodinným domom. Je monolitická, betónová s oceľovým poklopom.


Kategória: 2. Kanalizácia (JKSO 827 2)

Bod: 2.5. Žumpa - betónová monolitická aj montovaná (JKSO 814 11)

Kód KS: 2223 Miestne kanalizácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3250/30,1260 = 107,88 Eur/m3 OP

Počet merných jednotiek: 3,5*2,*2 = 14 m3 OP



TECHNICKÝ STAV



Žumpa 1983 34 46 80 42,50 57,50




Východisková hodnota 14 m3 OP * 107,88 Eur/m3 OP * 2,350 * 0,95 3 371,79


2.3.8 Vonkajšia úprava: Plynová prípojka

Napojenie rodinného domu na verejnú plynovú sieť je z ulice, dĺžka prípojky je 11,5 m.


Kategória: 5. Plynovod (JKSO 827 5)

Bod: 5.1. Prípojka plynu DN 25 mm

Kód KS: 2211 Diaľkové rozvody ropy a plynu

Kód KS2: 2221 Miestne plynovody


Počet merných jednotiek: 4,6+1,3+5,6 = 11,5 bm



TECHNICKÝ STAV



Plynová prípojka 1983 34 16 50 68,00 32,00



Východisková hodnota 11,5 bm * 14,11 Eur/bm * 2,350 * 0,95 362,26


2.3.9 Vonkajšia úprava: Elektrická prípojka

Napojenie rodinného domu na verejnú elektrickú sieť je zemná o celkovej dĺžke cca 13,3 m.


Kategória: 7. Elektrické rozvody (JKSO 828 7)

Bod: 7.1. NN prípojky

Položka: 7.1.j) kábelová prípojka zemná Al 4*16 mm*mm

Kód KS: 2224 Miestne elektrické a telekomunikačné rozvody a vedenia


Počet káblov: 1

Rozpočtový ukazovateľ za jednotku navyše: 8,86 Eur/bm

Počet merných jednotiek: 7,8+5,5 = 13,3 bm



TECHNICKÝ STAV



Elektrická prípojka 1983 34 26 60 56,67 43,33




Východisková hodnota 13,3 bm * (14,77 Eur/bm + 0 * 8,86 Eur/bm) * 2,350 * 0,95 438,55


2.3.10 Vonkajšia úprava: Spevnená betónová plocha

Spevnenú betónovú plochu tvoria chodníky okolo domu a plocha pred hospodárskou budovou. Vybudovaná bola v roku 1983, celkovú životnosť stanovujem na 40 rokov vzhľadom k opotrebeniu povrchovej vrstvy betónu.


Kategória: 8. Spevnené plochy (JKSO 822 2,5)

Bod: 8.2. Plochy s povrchom z monolitického betónu

Položka: 8.2.a) Do hrúbky 100 mm

Kód KS: 2111 Cestné komunikácie

Kód KS2: 2112 Miestne komunikácie

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 260/30,1260 = 8,63 Eur/m2 ZP

Počet merných jednotiek: 4,4*10+2*4,6+9,6*0,6+8*0,9 = 66,16 m2 ZP



TECHNICKÝ STAV



Spevnená betónová plocha

1983 34 6 40 85,00 15,00



Východisková hodnota 66,16 m2 ZP * 8,63 Eur/m2 ZP * 2,350 * 0,95 1 274,67

Technická hodnota 15,00 % z 1 274,67 Eur 191,20

2.3.11 Vonkajšia úprava: Vonkajší záchod

Vonkajší záchod sa nachádza za chlievom a druhy vedľa garáže.


Kategória: 11. Vonkajší záchod (JKSO 815 9)

Bod: 11.2. Murovaný bez žumpy

Kód KS: 2ex Jednobytové budovy

Rozpočtový ukazovateľ za mernú jednotku: 3570/30,1260 = 118,50 Eur/Ks

Počet merných jednotiek: 2 Ks



TECHNICKÝ STAV



Vonkajší záchod 1978 39 21 60 65,00 35,00



Východisková hodnota 2 Ks * 118,5 Eur/Ks * 2,350 * 0,95 529,10



2.4 REKAPITULÁCIA VÝCHODISKOVEJ A TECHNICKEJ HODNOTY

Názov Východisková hodnota

[Eur] Technická hodnota [Eur]

Rodinný dom súp. č.1032 postavený na pozemku p. č. 31258/2, k. ú. Veľké Uľany

145 928,01 56 386,59

Garáž postavená na p. č. 1258/3, k.ú. Veľké Uľany 23 082,71 15 497,73

Hospodárska budova na p. č.1258/4, k. ú. Veľké Uľany 10 999,26 7 384,90

Plot uličný 2 550,93 1 105,32

Studňa vŕtaná 3 002,15 1 981,42

Vonkajšie úpravy

Vodomerná šachta 1 277,23 408,71

Vodovodná prípojka 926,26 296,40

Kanalizačná prípojka 126,72 54,91

Žumpa 3 371,79 1 938,78

Plynová prípojka 362,26 115,92

Elektrická prípojka 438,55 190,02

Spevnená betónová plocha 1 274,67 191,20

Vonkajší záchod 529,10 185,19

Celkom za Vonkajšie úpravy 8 306,58 3 381,13

Celkom: 193 869,64 85 737,09

3. STANOVENIE VŠEOBECNEJ HODNOTY a) Analýza polohy nehnuteľností

Predmetom ohodnotenia je rodinný dom s. č. 1032 s príslušenstvom postavený na pozemku p. č. 1258/2, k. ú. Veľké Uľany, obec Veľké Uľany, okres Galanta. Rodinný dom je situovaný na Pionierskej ulici č. 13 zastavanej rodinnými domami v okrajovej časti obce zmes Veľké Uľany Jelka. V blízkosti sa nachádza zástavka autobusovej dopravy, čo zabezpečuje obyvateľom obce dobré dopravné spojenie s hlavným mestom Bratislava, s mestami Galanta (cesta trvá 20 min.), Trnava, Senec a Nitra. Obec Veľké Úľany sa nachádza južne od mesta Trnava vo vzdialenosti 37 km, východne od hlavného mesta Bratislavy vo vzdialenosti 48 km a juhozápadne od okresného mesta Galanta vo vzdialenosti 15 km. V obci sa nachádza materská škôlka, základná škola, pošta, potraviny, lekár, kultúrne stredisko, knižnica, obecný úrad. Cesta autom do Trnavy trvá 28 min. Pozemok sa nachádza v pokojnej časti obce, je možné ho napojiť na inžinierske siete (voda, kanalizácia, elektrika plyn) a prístup k pozemku 1127/45 je priamo z asfaltovej komunikácie. b) Analýza využitia nehnuteľností

Nehnuteľnosť slúži na projektovaný účel - na bývanie. Iné využitie sa nedá predpokladať. c) Analýza prípadných rizík spojených s využívaním nehnuteľností, najmä závady viaznuce na nehnuteľnosti a práva spojené s nehnuteľnosťou


3.1 STAVBY

3.1.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.1.1.1 STAVBY NA BÝVANIE

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie je stanovený v súlade s „Metodikou výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností a stavieb“, vydaný ÚSI ŽU v Žiline. Vzhľadom na veľkosť sídelného útvaru, polohu, typ a technický stav nehnuteľnosti, použité stavebné materiály, dopyt po podobných nehnuteľnostiach v danej lokalite, je vo výpočte uvažované s priemerným koeficientom polohovej diferenciácie vo výške 0,3.

Priemerný koeficient polohovej diferenciácie: 0,3

Určenie koeficientov polohovej diferenciácie pre jednotlivé triedy:

Trieda Výpočet Hodnota

I. trieda III. trieda + 200 % = (0,300 + 0,600) 0,900

II. trieda Aritmetický priemer I. a III. triedy 0,600

III. trieda Priemerný koeficient 0,300

IV. trieda Aritmetický priemer V. a III. triedy 0,165

V. trieda III. trieda - 90 % = (0,300 - 0,270) 0,030

Výpočet koeficientu polohovej diferenciácie:

Číslo Popis Trieda kPDI Váha

vI Výsledok

kPDI*vI


1 Trh s nehnuteľnosťami

dopyt v porovnaní s ponukou je nižší IV. 0,165 13 2,15

2 Poloha nehnuteľnosti v danej obci - vzťah k centru obce

časti obce vhodné k bývaniu situované na okraji obce III. 0,300 30 9,00

3 Súčasný technický stav nehnuteľností

nehnuteľnosť vyžaduje okamžitú rozsiahlu opravu, rekonštrukciu

V. 0,030 8 0,24

4 Prevládajúca zástavba v okolí nehnuteľnosti

objekty pre bývanie, šport, rekreáciu, parky a pod. I. 0,900 7 6,30

5 Príslušenstvo nehnuteľnosti

príslušenstvo nehnuteľnosti vhodné, majúce vplyv na cenu nehnuteľnosti - jeho podiel na celkovej cene je menší ako 20%

II. 0,600 6 3,60

6 Typ nehnuteľnosti

veľmi priaznivý - samostatne stojaci dom v záhrade, s dvorom, predzáhradkou, záhradou a ďalším zázemím, s výborným dispozičným riešením.

I. 0,900 10 9,00

7 Pracovné možnosti obyvateľstva - miera nezamestnanosti

dostatočná ponuka pracovných možností v dosahu dopravy, nezamestnanosť do 10 %

II. 0,600 9 5,40

8 Skladba obyvateľstva v mieste stavby

priemerná hustota obyvateľstva II. 0,600 6 3,60

9 Orientácia nehnuteľnosti k svetovým stranám

orientácia hlavných miestností k JZ - JV II. 0,600 5 3,00

10 Konfigurácia terénu

rovinatý, alebo mierne svahovitý pozemok o sklone do 5%

I. 0,900 6 5,40

11 Pripravenosť inžinierskych sietí v blízkosti stavby

elektrická prípojka, vodovod, prípojka plynu, kanalizácia, telefón, spoločná anténa

II. 0,600 7 4,20

12 Doprava v okolí nehnuteľnosti

železnica, alebo autobus IV. 0,165 7 1,16

13 Občianska vybavenosť (úrady, školy, zdrav., obchody, služby, kultúra)

obecný úrad, pošta, základná škola, zdravotné stredisko, kultúrne zariadenie, základná obchodná sieť a základné služby

III. 0,300 10 3,00

14 Prírodná lokalita v bezprostrednom okolí stavby

les, vodná nádrž, park, vo vzdialenosti nad 1000 m IV. 0,165 8 1,32

15 Kvalita životného prostredia v bezprostrednom okolí stavby

bežný hluk a prašnosť od dopravy II. 0,600 9 5,40

16 Možnosti zmeny v zástavbe - územný rozvoj, vplyv na nehnut.

bez zmeny III. 0,300 8 2,40

17 Možnosti ďalšieho rozšírenia

rezerva plochy pre ďalšiu výstavbu trojnásobok až päťnásobok súčasnej zástavby

III. 0,300 7 2,10

18 Dosahovanie výnosu z nehnuteľností

nehnuteľnosti bez výnosu V. 0,030 4 0,12

19 Názor znalca

problematická nehnuteľnosť IV. 0,165 20 3,30

Spolu 180 70,68


VŠEOBECNÁ HODNOTA STAVIEB

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 70,68/ 180 0,393

Všeobecná hodnota VŠHS = TH * kPD = 85 737,09 Eur * 0,393 33 694,68 Eur

3.2 POZEMKY

3.2.1 METÓDA POLOHOVEJ DIFERENCIÁCIE

3.2.1.1 POZEMKY POLOHOVOU DIFERENCIÁCIOU

3.2.1.1.1 Identifikácia pozemku: Pozemok, k.ú. Veľké Uľany

POPIS

Predmetom ohodnotenia je pozemok parc. č.1258/2, k. ú. Veľké Uľany, na ktorom je postavený rodinný dom s. č. 1032, pozemok p. č. 1258/4 zastavaný hospodárskou budovou, pozemok p. č. 1258/3 zastavaný garážou a pozemok p. č. 1258/1, ktorý tvorí záhradu. Pozemky sú rovinatého charakteru, sú prístupné zo spevnenej miestnej komunikácie - Pionierska ulica, okrajová časť obce, možnosť napojenia na verejný vodovod, elektrickú energiu, plynovod, kanalizáciu. Pri výpočte jednotkovej všeobecnej hodnoty pozemku sú zohľadnené všetky faktory, ako využite pozemku, poloha, vybavenosť technickou infraštruktúrou. Východisková hodnota jedného metra štvorcového pozemku je určená podľa prílohy č. 3 vyhlášky 492/2004 a jej novelizovanej vyhlášky 254/2010. Vzhľadom na blízkosť mesta Trnava (37Km) je zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach z danej lokality. preto za jednotkovú cenu beriem cenu pozemku v Trnave (26,56 EUR/m

2) zníženú na 80%, ktorá je ďalej upravená koeficientami.


Parcela Druh pozemku Vzorec Spolu

výmera [m2]

Podiel Výmera [m2]

1258/2 zastavaná plocha a nádvorie 624 624,00 1/1 624,00



1258/1 vinica 1817 1817,00 1/1 1817,00

Spolu výmera 2 516,00

Obec: Veľké Úľany

Východisková hodnota: VHMJ = 80,00% z 26,56 Eur/m2 = 21,25 Eur/m

2

Označenie a názov koeficientu

Hodnotenie Hodnota

koeficientu

kS koeficient všeobecnej

situácie

4. obytné časti obcí a miest od 5 000 do 10 000 obyvateľov a časti rekreačných oblastí, centrá obcí do 5 000 obyvateľov, obytné časti na predmestiach a priemyslové a poľnohospodárske oblasti miest do 50 000 obyvateľov

0,90

kV koeficient intenzity využitia

3. rodinné domy so štandardným vybavením, bežné bytové domy, bytové domy s nebytovými priestormi, nebytové stavby pre priemysel s bežným technickým vybavením

1,00

kD koeficient dopravných

vzťahov

3. pozemky na predmestiach miest, odkiaľ sa možno pešo dostať k prostriedku hromadnej dopravy alebo vlastným autom do centra do 15 min.

0,90

kP koeficient obchodnej a

priemyselnej polohy 3. obytná alebo rekreačná poloha 1,20

kI koeficient technickej

infraštruktúry pozemku 4. veľmi dobrá vybavenosť (väčšia ako v bode 3) 1,40

kZ koeficient povyšujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

kR koeficient redukujúcich

faktorov 1. nevyskytuje sa 1,00

VŠEOBECNÁ HODNOTA POZEMKU

Názov Výpočet Hodnota

Koeficient polohovej diferenciácie kPD = 0,90 * 1,00 * 0,90 * 1,20 * 1,40 * 1,00 * 1,00

1,3608

Jednotková hodnota pozemku VŠHMJ = VHMJ * kPD = 21,25 Eur/m2 * 1,3608 28,92 Eur/m

2

Všeobecná hodnota pozemku VŠHPOZ = M * VŠHMJ = 2 516,00 m

2 * 28,92

Eur/m2

72 762,72 Eur

VYHODNOTENIE PO PARCELÁCH

Názov Všeobecná hodnota

pozemku v celosti [Eur]

parcela č. 1258/2 18 046,08

parcela č. 1258/3 1 359,24

parcela č. 1258/4 809,76

parcela č. 1258/1 52 547,64

Spolu 72 762,72


III. ZÁVER

1. VŠEOBECNÁ HODNOTA

Rekapitulácia : Stavby: Všeobecná hodnota polohovou diferenciáciou: 33 694,68 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH stavieb bola použitá metóda polohovej diferenciácie

Pozemky: Všeobecná hodnota metódou polohovej diferenciácie: 72 762,72 Eur Ako vhodná metóda na stanovenie VŠH pozemkov bola použitá metóda polohovej diferenciácie

2. REKAPITULÁCIA VŠEOBECNEJ HODNOTY

Názov Všeobecná hodnota [Eur]

Stavby

Rodinný dom súp. č.1032 postavený na pozemku p. č. 31258/2, k. ú. Veľké Uľany

22 159,93

Garáž postavená na p. č. 1258/3, k. ú. Veľké Uľany 6 090,61

Hospodárska budova na p. č.1258/4, k. ú. Veľké Uľany 2 902,27

Plot uličný 434,39

Studňa vŕtaná 778,70

Vonkajšie úpravy

Vodomerná šachta 160,62

Vodovodná prípojka 116,49

Kanalizačná prípojka 21,58

Žumpa 761,94

Plynová prípojka 45,56

Elektrická prípojka 74,68

Spevnená betónová plocha 75,14

Vonkajší záchod 72,78

Spolu za Vonkajšie úpravy 1 328,78

Spolu stavby 33 694,68

Pozemky

Pozemok, k.ú. Veľké Uľany - parc. č. 1258/2 (624 m2) 18 046,08

Pozemok, k.ú. Veľké Uľany - parc. č. 1258/3 (47 m2) 1 359,24

Pozemok, k.ú. Veľké Uľany - parc. č. 1258/4 (28 m2) 809,76

Pozemok, k.ú. Veľké Uľany - parc. č. 1258/1 (1 817 m2) 52 547,64

Spolu pozemky (2 516,00 m2) 72 762,72

Spolu VŠH 106 457,40

Zaokrúhlená VŠH spolu 106 000,00

Všeobecná hodnota stavieb a pozemkov je spolu: 106 000,00 Eur

Slovom: Jedenstošesťtisíc Eur

3. MIMORIADNE RIZIKÁ

Na nehnuteľnosť je zriadený exekučný príkaz na základe záložného práva - viď. LV č. 823. V Senci, dňa 14.8.2017 Ing. Sylvia Piffková


IV. PRÍLOHY

1. Výpis z katastra nehnuteľností, z listu vlastníctva č. 823, k. ú. Veľké Uľany, zo dňa 13.08.2017, vytvorený cez www.katasterportal.sk

2. Informatívna kópia katastrálnej mapy zo dňa 13.08.2017 vytvorená cez www.katasterportal.sk 3. Geometrický plán zo dňa 2.5.1994 4. Kolaudačné rozhodnutie Č. Výst. 2508/1983 zo dňa 13.10.1983 5. Dodatočne povolenie číslo 169/94 zo dňa 11.4.1994 6. Situácia 7. Pôdorys 1. PP, 1.NP 8. Pôdorys 2. NP 9. Pôdorys garáže a hospodárskej budovy 10. Fotodokumentácia


V. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký úkon som vypracovala ako znalec zapísaný v zozname znalcov, tlmočníkov a prekladateľov, ktorý vedie Ministerstvo spravodlivosti Slovenskej republiky zo dňa 05.03.2013. pre základný odbor: 37 00 00 Stavebníctvo odvetvie: 37 09 00 Odhad hodnoty nehnuteľnosti Evidenčné číslo znalca: 914949 Znalecký úkon je zapísaný v znaleckom denníku číslo 1 pod poradovým číslom 27/2013. Za znalecký úkon a vzniknuté náklady účtujem podľa vyúčtovania na základe priloženého dokladu číslo: 27/2013

V Senci, dňa 23.12.2013 _______________________

Ing. Sylvia Piffková

Documents

Ing. Sylvia Piffková - Aukcie, dražby, vymáhanie …. Sylvia Piffková Znalecký úkon 153/2017 Str. č. 3 II. POSUDOK 1. VŠEOBECNÉ ÚDAJE a) Výber použitej metódy: Ohodnotenie