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Universidad Autónoma de Ciudad Juárez
Instituto de Ciencias Sociales y Administración
Departamento de Ciencias Sociales
Juicio de desahucio
Gerardo F. Rodríguez Blanco
Matrícula: 69927
Derecho Procesal Civil Mercantil II
Consulta
Marzo de 2011
Contenido
I. JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO............................................................................2
I.1 Naturaleza jurídica del juicio de desahucio..................................................................2
I.2 Tipos de asuntos que pueden tramitarse mediante el juicio de desahucio...................2
I.3 Supuestos en los que debe fundarse la demanda de desocupación............................2
I.4 Lo que demanda el arrendador en el juicio de desahucio............................................2
I.5 Tramitación del juicio de desahucio.............................................................................3
I.6 Procedimiento de ejecución de la sentencia del juicio de desahucio............................3
II. REGULACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO (CPCCH)...........................................4
II.1 Procedencia del juicio de desahucio. ART 461...........................................................4
II.2 Formas de otorgar el contrato de arrendamiento........................................................4
II.3 Hipótesis para que el contrato de arrendamiento sea válido.......................................4
II.4 Exhibición del contrato de arrendamiento o su equivalente. ART 462.........................4
II.5 Auto de ejecución. ART 462.......................................................................................4
II.6 Periodos para desocupar la finca. ART 462................................................................4
II.7 Emplazamiento...........................................................................................................5
II.8 Requerimiento y Embargo. ART 462..........................................................................5
II.9 Exhibición de justificantes de pago de rentas y suspensión de la diligencia. ART 463 5
II.10 Pago de rentas debidas. ART 464............................................................................5
II.11 Exhibición extemporánea de rentas..........................................................................5
II.12 Plazos irrenunciables. ART 465................................................................................6
II.13 Excepciones oponibles en el desahucio. ART 466....................................................6
II.14 Vista al actor. ART 466.............................................................................................7
II.15 Apelación de la sentencia. ART 468.........................................................................7
II.16 Terminación del procedimiento. ART 469.................................................................7
II.17 Diligencia de lanzamiento. ART 470.........................................................................7
II.18 Domicilio para la ejecución del desahucio. ART 471.................................................8
Anexo 1: Cita de jurisprudencia........................................................................................9
Anexo 2: Formato demanda especial de desahucio......................................................11
Anexo 3: Reforzamiento del tema..................................................................................14
Referencias bibliográficas..............................................................................................16
1
I. JUICIO ESPECIAL DE DESAHUCIO
I.1 Naturaleza jurídica del juicio de desahucio
El juicio de desahucio es indudablemente de origen sumario. Tanto es así que antes se
denominaba juicio sumario de desahucio. Actualmente, el juicio sigue siendo el mismo; en
esencia no se le cambió ninguna regla, lo único que se suprimió, por las reformas de 1973,
fue el nombre de sumario. Ahora, en vez de ser sumario es especial, pero no varió en nada
su estructura: simplemente se le cambió el nombre. Eso nos lleva a la conclusión de que la
naturaleza de este procedimiento sigue siendo sumaria por el acortamiento de plazos, por
la sencillez del trámite, por la rapidez con que se lleva a cabo y por la limitación del
conocimiento.
I.2 Tipos de asuntos que pueden tramitarse mediante el juicio de desahucio
Su carácter específico radica en que sólo se pueden tramitar cuestiones relativas
arrendamientos de inmuebles, es decir, algo relacionado con el arrendamiento de un bien
mueble no podría tramitarse a través de este procedimiento. Para que un juicio de esta
naturaleza tenga lugar, se exige la existencia previa de un contrato de arrendamiento sobre
bienes inmuebles, los que podrán ser urbanos o rústicos o rurales. La doctrina también
califica a estos procedimientos como Juicios de lanzamiento.
I.3 Supuestos en los que debe fundarse la demanda de desocupación
Que el inquilino o arrendatario haya dejado de pagar dos o más mensualidades de
rentas. Las rentas, por tanto, deben estar pactadas para pagarse mensualmente, y si
estuvieran pactadas para pagarse por anualidades, el adeudar una sola renta.
I.4 Lo que demanda el arrendador en el juicio de desahucio
Lo que el arrendador, dueño del inmueble, demanda en este tipo de juicios no es el pago
de las rentas de dichos meses, sino, invocando una causal de recisión, que es el
incumplimiento de dichos pagos, solicita la desocupación por parte del inquilino del
inmueble arrendado. EI actor está demandando en rigor, una terminación de la relación
contractual porque se le deben cuando menos dos rentas del local alquilado y, de ser
2
fundada su pretensión, va a obtener una sentencia del tribunal que condenará a la
desocupación del inmueble por parte del inquilino (esto equivale a una rescisión).
I.5 Tramitación del juicio de desahucio
Ovalle Favela'' explica que la demanda de desocupación de este juicio que interponga el
arrendador debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades y deberá
acompañarse del contrato escrito de arrendamiento; no obstante, dicho contrato podrá
acreditarse mediante otros medios probatorios. Continúa el autor explicándonos que una
vez presentada la demanda, el juez requerirá al arrendatario para que en el acto de Ia
diligencia acredite, con el recibo correspondiente, estar al corriente en el pago de las rentas,
y en caso de que no lo haga así, se le prevendrá para que desocupe dentro de 30 días si Ia
finca sirviera para habitación, dentro de 60 si fuera para giros mercantiles o industriales, o
dentro de 90 días si Ia finca fuere rústica. En el mismo acto se le emplazará para que en el
término de nueve días oponga las excepciones que pudiera tener. Se podrá embargar
bienes del inquilino al hacerse el requerimiento.
Si se logra el pago de las rentas antes de esa desocupación, quedará sin efectos esta
última, aunque ya hubiera sido decretada por sentencia, por lo que concluimos que la
acción de pago de las rentas adeudadas vinculada con el embargo y remate de bienes es
una acción independiente de la desocupación hecha valer en el juicio de desahucio.
I.6 Procedimiento de ejecución de la sentencia del juicio de desahucio
Ovalle Favela advierte que si la sentencia es condenatoria debe señalar el plazo para la
desocupación y estima que la sentencia, ya sea condenatoria o absolutoria, ha de
notificarse personalmente al inquilino. La diligencia de lanzamiento, que deberá ser siempre
en ejecución de sentencia, deberá entenderse con el ejecutado inquilino, o bien, con
cualquier persona de la familia, doméstico, portero, agente de la policía o vecino, pudiendo
incluso romperse las cerraduras de la puerta si fuere necesario. Los muebles y objetos que
se encuentren en la casa, si no hubiere persona que los recoja o reciba, se remitirán por
inventario a la demarcación de policía correspondiente al local que designe la autoridad
administrativa.
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II. REGULACIÓN DEL JUICIO DE DESAHUCIO (CPCCH)
II.1 Procedencia del juicio de desahucio. ART 461
Procede cuando se reclama la desocupación de un inmueble por falta de pago dos o más
mensualidades. La demanda es acompañada por el contrato de arrendamiento (Arts. 2305
y 2306 CCCH)
II.2 Formas de otorgar el contrato de arrendamiento
a. Por escrito. ART. 2305
b. Por escrito y en escritura pública al tratarse de predios rústicos, si la renta anual
excede de cuatro mil veces el salario mínimo, en ART. 2306.
II.3 Hipótesis para que el contrato de arrendamiento sea válido
a. Por escrito.
b. Por medio de información testimonial, prueba documental, o cualquiera otra que
justifique su existencia que sea bastante como medio preparatorio de juicio, esto
es, para los casos en que ley no precise hacerse por escrito, o en los de haberse
cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de documento.
II.4 Exhibición del contrato de arrendamiento o su equivalente. ART 462
A la demanda se acompañará el contrato de arrendamiento o documento justificativo
del mismo.
II.5 Auto de ejecución. ART 462
Al admitirse la demanda, el Juez ordenará requerir al arrendatario para que en el acto de la
diligencia justifique estar al corriente en el pago de las rentas reclamadas o haga pago de
ellas.
II.6 Periodos para desocupar la finca. ART 462
De no hacer el pago el arrendatario será prevenido de la siguiente manera:
30 días si la finca sirve para habitación,
60 días si está destinada para giro mercantil o industrial,
4
90 días si ese rústica.
II.7 Emplazamiento
El juez percibe al arrendatario de lanzarlo (echarlo fuera) a su costa si no efectúa el
pago. En el mismo acto se le emplazará para que dentro de cinco días oponga sus
excepciones.
II.8 Requerimiento y Embargo. ART 462
Durante la práctica del requerimiento de pago o al ejecutarse el lanzamiento, se
embargarán y depositarán bienes bastantes para cubrir las pensiones reclamadas, si
así lo decreta el Tribunal.
II.9 Exhibición de justificantes de pago de rentas y suspensión de la diligencia.
ART 463
Se suspende cuando en el acto de la diligencia de requerimiento el arrendatario:
Con el recibo. Justifica haber hecho el pago de las pensiones reclamadas se dará
vista al actor por tres días, y si no los objeta, se dará por concluida la instancia; en
caso contrario, se citará a una audiencia, artículo 466.
Exhiba el importe de las rentas reclamadas. Se mandará entregar al acto el
importe y se dará por terminado el procedimiento.
Se deja por escrito el hecho y se agrega el justificante de pago a los autos para dar
cuenta al Tribunal.
II.10 Pago de rentas debidas. ART 464
Durante el plazo fijado para el desahucio, el inquilino exhibe el recibo de las pensiones
debidas o el importe de ellas, el juez da por terminado el juicio sin considerar costas.
II.11 Exhibición extemporánea de rentas
Si se presentan los recibos con fecha posterior a la conclusión del plazo para la
desocupación o la exhibición de su importe se hace fuera del término señalado para el
5
desahucio, se dará por concluido el procedimiento, pero se condenará al inquilino al
pago de las costas causadas.
II.12 Plazos irrenunciables. ART 465
Los plazos en beneficio de los inquilinos no son renunciables.
II.13 Excepciones oponibles en el desahucio. ART 466
El inquilino para justificar la omisión del pago de la renta, podrá oponer como
excepciones las previstas en los artículos 2330 a 2333 y 2344 del Código Civil de
Chihuahua.
Arts. 2330 a 2334
Si por caso fortuito o fuerza mayor se impide totalmente al arrendatario el uso de
la cosa arrendada, no se causará renta mientras dure el impedimento, y si éste
dura más de dos meses podrá pedir la rescisión del contrato. ART. 2330
Si sólo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la
reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por
la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo
anterior. ART. 2331
Lo dispuesto en los artículos anteriores no es renunciable. ART. 2332
Si la privación del uso proviene de la evicción del predio, se observará lo
dispuesto en el artículo 2330, y si el arrendador procedió con mala fe, responderá
también de los daños y perjuicios. ART. 2333
El arrendatario es responsable del incendio, a no ser que provenga de caso
fortuito, fuerza mayor o vicio de construcción. ART. 2334
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II.14 Vista al actor. ART 466
En caso de que se admitan excepciones, con ellas se mandará dar vista al actor y se
citará para que dentro de los 8 días siguientes ofrezca pruebas en la “audiencia de
pruebas y alegatos”, que deberá efectuarse antes del vencimiento del término fijado
para la desocupación.
Si en la audiencia, el inquilino prueba la excepción de ser obrero y encontrarse en
estado legal de huelga, el juez ordenará luego la suspensión del procedimiento.
El actor tiene un periodo de treinta días después de que haya cesado el estado de
huelga para pedir que se continúe el procedimiento, el juez ordenará que se haga
un nuevo requerimiento al demandado. ART 467
II.15 Apelación de la sentencia. ART 468
La resolución es apelable en efecto devolutivo.
II.16 Terminación del procedimiento. ART 469
Si las excepciones son declaradas procedentes, en la misma sentencia el Tribunal dará
por terminado el procedimiento.
La sentencia que decrete el desahucio dispondrá también el pago de las pensiones
debidas hasta el momento del lanzamiento y ordenará, en su caso, el secuestro de
bienes bastantes si aún no se hubieran hecho, así como su remate para aplicarse el
producto al pago de lo debido.
II.17 Diligencia de lanzamiento. ART 470
La diligencia de lanzamiento se entenderá con el ejecutado o, en su defecto, con quien
se encuentre en el inmueble arrendado, de ser necesario se pudieran romper las
cerraduras de la puerta. Los muebles u objetos que se encuentren, si no hubiera
persona de la familia del inquilino que los recoja u otra autorizada para ello, se remitirán
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por inventario a la demarcación de policía correspondiente, o al local que designe la
autoridad administrativa, dejándose constancia de esta diligencia en autos.
II.18 Domicilio para la ejecución del desahucio. ART 471
Se tiene como domicilio legal del ejecutado, la finca o departamento de cuya
desocupación se trate.
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Anexo 1: Cita de jurisprudencia
Medios Preparatorios al Juicio de Desahucio para Acreditar la Existencia de un
Contrato de Arrendamiento que no Consta por Escrito. Carecen de Valor
Probatorio si se Tramitan sin Citación de la Parte Contraria (Legislación del
Estado de Guerrero).
Cuando no existe un contrato escrito de arrendamiento y se pretende ejercer la acción
de desahucio, su existencia se justificará, entre otros, por medio de información
testimonial, la que se recibirá como medio preparatorio a juicio, acorde con lo previsto
por el artículo 612 del Código Procesal Civil de la entidad. Ahora bien, si el artículo 181,
fracción II, del propio ordenamiento establece que las diligencias preparatorias se
practicarán con citación de la parte contraria, es inconcuso que si no se hace tal
citación, dichos medios preparatorios carecen de valor probatorio, lo que trae como
consecuencia que la actora no acredite la existencia del contrato verbal de
arrendamiento y, por ende, la de uno de los elementos básicos de la acción.
Novena Época:
Amparo directo 245/97. Perla Patricia Palafox Grajales. 15 de mayo de 1997.
Unanimidad de votos. Ponente: José Sánchez Moyaho. Secretario: José Hernández
Villegas.
Semanario Judicial de la Federación, Tomo XIX, Enero de 2004, Tesis XXI.1o.117
C, Primer Tribunal Colegiado del Vigésimo Primer Circuito, Página 1559.
Suspensión Provisional. Procede Contra la Orden de Desahucio Dictada en
Sentencia Ejecutoria.
Por la naturaleza especial del juicio de desahucio que permite al arrendatario paralizar
la ejecución de la sentencia ejecutoriada, en cuanto al desalojo, mediante el pago de
las rentas vencidas, conforme a lo dispuesto en el artículo 478 del Código de
Procedimientos Civiles para el Estado de Sinaloa, y siguiendo los lineamientos que
rigen la jurisprudencia de la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia de la Nación
número 3a./J. 10/92, bajo el rubro: "DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES
DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO
DECRETA.", por ser la falta de pago de rentas el único sustento de la orden de
desahucio decretada en la sentencia ejecutoriada, debe estimarse que se trata de un
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caso de excepción al principio de que por razón de orden público e interés social, no
procede la suspensión contra la orden de ejecución de una sentencia ejecutoriada, ya
que la posibilidad legal de su paralización y aun de dar por terminado el juicio, por
voluntad de la parte demandada, expresada mediante el pago de las pensiones
adeudadas, excluye la afectación de los mencionados intereses generales; y, siendo de
difícil reparación los daños que sufriría la parte quejosa con el desalojo, pueden
garantizarse con la fianza respectiva los daños y perjuicios que pudiera resentir el
tercero perjudicado con la medida cautelar solicitada, que en tal caso es procedente.
Novena Época:
Queja 14/2000. Velldaje de México, S.A. 23 de junio de 2000. Unanimidad de votos.
Ponente: Patricia Mújica López. Secretaria: Olimpia Martínez Mares.
Nota: La tesis de jurisprudencia citada aparece publicada con el número 203 en el
Apéndice al Semanario Judicial de la Federación 1917-1995, Tomo IV, Materia Civil,
página 139.
Medios Preparatorios al Juicio de Desahucio (Legislación del Estado de Sonora).
El artículo 540 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Sonora, no
contempla la posibilidad de que la existencia de un contrato de arrendamiento se
acredite a través de una interpelación notarial, sino que categóricamente dispone que
se exhiba el contrato escrito, o bien, que se justifique su extravío o destrucción
mediante información testimonial, prueba documental o cualquiera otra bastante, pero
recibida como medio preparatorio del juicio.
Novena Época:
Amparo directo 569/96. Jaime Ojeda Cabrera. 29 de agosto de 1996. Unanimidad de
votos. Ponente: Genaro Rivera. Secretaria: María del Rosario Parada Ruiz.
Semanario Judicial de la Federación, Tomo IV, Octubre de 1996, Tesis V.2o.40 C,
Segundo Tribunal Colegiado del Quinto Circuito, Página 570.
Anexo 2: Formato demanda especial de desahucio
10
________________
(actor)
VS
________________
(demandado)
JUEZ CIVIL ________________
PRESENTE.
_______________________________, por mi propio derecho señalando como
domicilio para oír y recibir toda clase de notificaciones y comunicados los estrados de
este H. Juzgado. Autorizando para el efecto señalado, así como para recibir, exhibir y
recoger toda clase de documentos y valores, aún los de carácter personal a los
señores abogados
Ante ud. con el debido respeto, comparezco a fin de:
E X P O N E R
Que por medio del presente escrito y en la vía Especial de Desahucio, vengo a
demandar a ________________, quien puede ser emplazado a juicio en el domicilio
ubicado en:
; De quien se exigen las siguientes:
P R E S T A C I O N E S
11
1.- La desocupación del local arrendado, que es el mismo señalado para la notificación
del demandado, en virtud de la falta de pago de las rentas correspondientes a los
meses de
2.- El pago de los gastos y costas que con motivo de la tramitación del presente juicio
sean erogados de mi parte, incluyéndose la segunda instancia y el juicio de amparo en
caso de ser necesarios.
Me fundo para hacerlo en las siguientes consideraciones de hecho y preceptos de
derecho.
H E C H O S
1.- Que con fecha ________________, el suscrito y el hoy demandado celebramos
contrato de arrendamiento, el primero en calidad de arrendador y el segundo de
arrendatario; respecto del inmueble ubicado en la calle ________________
________________________________
2.- Que pactamos en dicho contrato de arrendamiento que el precio del mismo sería el
de $ ________________ (________________________________ PESOS 00/100
M.N.), a partir de la fecha en que se firmó el citado documento.
3.- Que el hoy demandado no ha cumplido con lo que se pacto en el multicitado
contrato de arrendamiento y a la fecha adeuda el arrendatario las rentas
correspondientes a los meses de --------------------------
4.- En razón del incumplimiento del demandado y de sus constantes negativas a
satisfacer la renta que en la vía extrajudicial le he requerido, es que preciso proceder
en los términos del presente escrito de demanda.
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D E R E C H O
En cuanto al fondo son de aplicarse los artículos 2252, 2253, 2254, 1782, 2255, 2279
fracción I, y demás relativos y aplicables del Código Civil para el Estado de México.
En cuanto al procedimiento, el mismo se norma por las disposiciones contenidas en los
artículos del 848 al 858 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de
México.
POR LO ANTERIORMENTE EXPUESTO,
A UD. C. JUEZ, ATENTAMENTE PIDO:
PRIMERO: Tenerme por presentado con la personalidad con que me ostento y
documento base que acompaño, demandado en la vía Especial de Desahucio a
________________________________________.
SEGUNDO: Con las copias simples de traslado que se anexan al de cuenta, ordenar se
emplace al demandado.
TERCERO: Decretar se requiera al demandado, para que en el acto de la diligencia del
emplazamiento, justifique estar al corriente en el pago de las rentas y de no hacerlo, se
le prevenga para que desocupe el local arrendado dentro del término legal, con el
apercibimiento de ser lanzado a su costa, de no hacerlo así.
PROTESTO LO NECESARIO
____________________________________
Anexo 3: Reforzamiento del tema
1. ¿Defina desahucio?
13
Es cuando el dueño de una finca urbana o rústica, le pide al arrendatario que la
desocupe y la deje a su disposición.
2. ¿Cuáles son las formas de otorgar el contrato de arrendamiento según el
Código Civil de Chihuahua?
a. Por escrito. ART. 2305
b. Por escrito y en escritura pública al tratarse de predios rústicos, si la renta anual
excede de cuatro mil veces el salario mínimo, en ART. 2306.
3. Mencione los tipos de asuntos que pueden tramitarse mediante el juicio de
desahucio
Las relativas a los arrendamientos de inmuebles, es decir, algo relacionado con el
arrendamiento de un bien mueble no podría tramitarse a través de este procedimiento.
4. ¿Cuándo procede el juicio de desahucio?
Cuando se reclama la desocupación de un inmueble por falta de pago dos o más
mensualidades.
5. ¿Cuáles son las hipótesis para que el contrato de arrendamiento sea válido en el
juicio de desahucio?
a. Por escrito.
b. Por medio de información testimonial, prueba documental, o cualquiera otra que
justifique su existencia que sea bastante como medio preparatorio de juicio, esto
es, para los casos en que ley no precise hacerse por escrito, o en los de haberse
cumplido voluntariamente por ambos contratantes sin otorgamiento de
documento.
6. ¿Cual es el término para oponer excepciones el arrendatario?
Cinco días
7. ¿De que tipo pueden ser los bienes inmuebles?
Urbanos, rústicos o rurales
8. ¿Como califica la doctrina a los procedimientos de desahucio?
Los califica como juicios de lanzamiento
9. Diga los supuestos en los que debe fundarse la demanda de desocupación
14
Que el inquilino haya dejado de pagar dos o más mensualidades de rentas si están
pactadas para pagarse mensualmente, y si estuvieran pactadas para pagarse por
anualidades con el adeudo de una sola
10. Que es lo que demanda el arrendador en el juicio de desahucio
La desocupación por parte del inquilino del inmueble arrendado
11. Mencione los periodos en los que el arrendatario tendrá que desocupar la
finca
Será de 30 días si la finca sirviera para habitación, dentro de 40 si fuera para giros
mercantiles o industriales, o dentro de 90 días si la finca fuere rústica
12. Cuáles son los sujetos con los que se puede llevar a cabo la diligencia de
lanzamiento. ART 470
Con el ejecutado o, en su defecto, con quien se encuentre en el inmueble arrendado,
13. Mencione las formas de suspende la diligencia
Con el recibo. Justifica haber hecho el pago de las pensiones reclamadas.
Con la exhibición del importe de las rentas reclamadas.
14. Cuándo se da por terminado el juicio de desahucio
Cuando durante el plazo fijado para el desahucio, el inquilino exhibe el recibo de las
pensiones debidas o el importe de ellas, el juez da por terminado el juicio sin considerar
costas.
15. Mencione el término para ofrecer pruebas en la “audiencia de pruebas y
alegatos”
8 días
Referencias bibliográficas
15
1. Cipriano Gómez Lara “Derecho procesal civil banco de preguntas”. México, Oxford university press,
2006, 1ª ed, p 95
2. José Becerra Bautista “El proceso civil en México”. México, Porrua, 1981, p 380.
3. Rafael de Pina y José Castillo Larrañaga “Derecho procesal civil”. México, Porrua, 1985, 1ª ed 1946, p
431.
4. Código Civil de Chihuahua
5. Código de Procedimientos Civiles de Chihuahua
16
