JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA · Determinación del sistema de ejecución en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura

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CURSO/GUÍA PRÁCTICA

JUNTAS DE COMPENSACIÓN

URBANÍSTICA

Formularios.

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¿QUÉ APRENDERÁ? ______________________________________________26

Introducción ___________________________________________________27

PARTE PRIMERA. ________________________________________________30

¿Qué es la Junta de compensación? ______________________________________ 30

Capítulo 1. Introducción a las Juntas de Compensación. _________________30

1. Mención a la normativa estatal reguladora de las Juntas de Compensación ______ 30

2. Definición del concepto de compensación. _______________________________ 31 ¿En qué consisten las Juntas de compensación y sus diferencias, ventajas e inconvenientes?35

3. Naturaleza de la Junta de Compensación. ________________________________ 38

4. Funciones de la Junta de Compensación. ________________________________ 40

5. Constitución de la Junta de Compensación. _______________________________ 40

6. Efectos de la constitución de la Junta de Compensación. ____________________ 43

7. Responsabilidad de la Junta de Compensación y de sus miembros. ____________ 43

8. Concepto. La Junta de Compensación ante la unidad de actuación o polígono. ___ 44

9. ¿Por qué se elige el sistema de compensación. ¿Quién lo elige? _______________ 45

10. Cuando la administración se ve obligada a cambiar el sistema de compensación. 45

11. La aprobación de Estatutos y Bases.___________________________________ 46

12. El proyecto de compensación. ________________________________________ 46

13. ¿Hasta dónde llega el poder de la Junta de Compensación? _________________ 47

14. ¿Qué son los gastos de urbanización? ¿Debo pagarlos? ____________________ 48 Reclamación judicial mediante la vía de apremio por la junta de compensación a sus miembros de los gastos de urbanización pendientes de pago. __________________________________ 49

TALLER DE TRABAJO. _____________________________________________52

¿Qué es una junta de compensación? _____________________________________ 52 Explicación sencilla. Descripción del sistema de compensación y la junta de compensación. 52


¿Soy propietario, estoy obligado a incorporarme a la Junta de Compensación? _____ 55


La Junta de compensación ante la negativa de los particulares a la ocupación de sus

parcelas. __________________________________________________________ 61 Caso práctico. ____________________________________________________________ 62

1. ¿En qué ocasión debe el propietario incorporarse a la junta de Compensación? _____ 62 2. ¿Está obligada la Administración a pagar el coste proporcional de las obras de urbanización? 62 3. ¿Es posible la utilización de la vía de apremio? ______________________________ 62 4. ¿Qué alternativas tiene la Junta de compensación para evitar la negativa de la ocupación de

los terrenos por parte de los particulares? ____________________________________ 62 5. ¿Tiene alguna obligación la Junta de compensación en relación a la transmisión de la licencia de la empresa constructora? ________________________________________ 62

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________64

La ejecución de obras por la junta de compensación y la ley 9/2017, de 8 de

Índice



noviembre, de contratos del sector público. ______________________________ 64 Relación de la Juntas de compensación con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público. ___________________________________________________________ 64

CHECK-LIST ____________________________________________________66

Desarrolle el procedimiento de constitución de una Junta de Compensación. _66

¿Qué hacer si hay impago de cuotas? _____________________________________ 66

¿Qué responsabilidad tiene la Junta de compensación ante el Ayuntamiento? ______ 66

¿Es posible la aprobación simultánea de Estatutos, Bases y Proyectos? ___________ 66

PARTE SEGUNDA. ________________________________________________67

Las especialidades autonómicas. _________________________________________ 67

Capítulo 2. Regulación del sistema de Compensación. ___________________67

1. Introducción a la normativa autonómica. ________________________________ 67

2. El Procedimiento por Comunidades Autónomas. ___________________________ 68 a. Programa o proyecto de actuación __________________________________________ 68 b. Delimitarse a la correspondiente unidad de ejecución ___________________________ 69 c. Aspectos diferenciadores en las Comunidades Autónomas. _______________________ 70 Composición. _____________________________________________________________ 70 Constitución y disolución. ___________________________________________________ 71 Aprobación inicial. _________________________________________________________ 72 Publicación del acuerdo de aprobación inicial. ____________________________________ 72 Alegaciones e información pública. ____________________________________________ 72 Publicación del acuerdo de aprobación definitiva. _________________________________ 72 Constitución efectiva de la junta. _____________________________________________ 73 Aprobación de la constitución. ________________________________________________ 73 Registro. ________________________________________________________________ 73 Contenido del proyecto de compensación. ______________________________________ 74 Procedimiento de aprobación. ________________________________________________ 74 Andalucía ________________________________________________________________ 76

1. Sistema de Compensación. ___________________________________________ 76

2. El proyecto de reparcelación __________________________________________ 77

3. Convenio de compensación. ___________________________________________ 79


La situación de los propietarios no adheridos. La solución de la Ley Andaluza. _____ 82

1. Reparcelación forzosa o aportación forzosa de suelo mediante reparcelación de los propietarios no, adheridos a la Junta de Compensación y de los incumplidores que no soliciten expresamente la expropiación de sus terrenos. ______________ 83

2. El régimen jurídico de los propietarios no adheridos a la Junta de Compensación. 88 a. Incorporación de los propietarios a la Junta de Compensación. ____________________ 88 b. Consecuencias de la no adhesión a la Junta de Compensación de los propietarios de suelo incluido o adscrito a la unidad de ejecución. _____________________________________ 89

3. Régimen jurídico aplicable a los incumplidores de la Junta de Compensación. ___ 90 Aragón __________________________________________________________________ 93

TALLER DE TRABAJO _____________________________________________93

Las Juntas de compensación en Aragón. __________________________________ 93

1. Decreto-Legislativo 1/2014, de 8 de julio del texto refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón. _______________________________________________ 93 a. La gestión indirecta por compensación. ______________________________________ 93 b. Documentación y procedimiento en el sistema de compensación. __________________ 94



c. La junta de compensación. ________________________________________________ 97 d. Escritura pública de constitución de la Junta de compensación. ____________________ 97 e. Responsabilidad de la junta de compensación. _________________________________ 98

2. Decreto 210/2018, de 3 de diciembre, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Reglamento de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. _____________ 98

3. Juntas de Compensación. ____________________________________________ 99 a. El sistema de compensación _______________________________________________ 99 b. Requisitos ____________________________________________________________ 100 c. Plazo ________________________________________________________________ 100 d. Documentación. _______________________________________________________ 100 e. Aprobación definitiva y efectos registrales de la afección de los terrenos. ___________ 101 f. Constitución en escritura pública. __________________________________________ 101 g. Selección de una empresa urbanizadora. ____________________________________ 102 h. Estatutos _____________________________________________________________ 103 i. Bases de actuación ______________________________________________________ 105 j. Proyecto de reparcelación ________________________________________________ 106 k. Ejecución de las obras de urbanización. _____________________________________ 107 l. Financiación de la obra de urbanización ______________________________________ 108 m. Disponibilidad de los terrenos ____________________________________________ 108

1. Afección de los terrenos al pago _________________________________________ 109 2. Obras de urbanización ________________________________________________ 109 3. Recepción de las obras ________________________________________________ 109

n. Responsabilidad de la junta. ______________________________________________ 110

4. Asociaciones Administrativas de Cooperación ____________________________ 110 a. Constitución __________________________________________________________ 110 b. Composición __________________________________________________________ 111 c. Funciones ____________________________________________________________ 111

5. Entidades colaboradoras en la ejecución de Planes y Proyectos de Interés

General de Aragón. _________________________________________________ 112 a. Ejecución de la actuación por el sistema de compensación. ______________________ 112 b. Juntas de compensación _________________________________________________ 113 c. Proyecto de reparcelación ________________________________________________ 113 d. Recepción de la urbanización y cesiones _____________________________________ 114 e. Conservación __________________________________________________________ 115

6. Juntas Provisionales _______________________________________________ 115 a. Concepto _____________________________________________________________ 116 b. Constitución. __________________________________________________________ 116 c. Disolución. ____________________________________________________________ 117 Asturias ________________________________________________________________ 119

TALLER DE TRABAJO. ___________________________________________ 125

Las juntas de compensación en el urbanismo asturiano. _____________________ 125

1. Estatutos y órganos de actuación _____________________________________ 125

2. Proyecto de Compensación __________________________________________ 126

3. Aprobación. ______________________________________________________ 126

4. Efectos del acuerdo aprobatorio. ______________________________________ 129

5. Inscripción. Título inscribible. ________________________________________ 131

6. Transmisiones. ____________________________________________________ 132

7. Responsabilidad. __________________________________________________ 132 Baleares _______________________________________________________________ 135

TALLER DE TRABAJO ___________________________________________ 136

Las Juntas de compensación en la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo



de las Illes Balears. ________________________________________________ 136

1. Participación en la Junta de compensación. _____________________________ 136 a. Propietarios. __________________________________________________________ 136 b. Empresas urbanizadoras _________________________________________________ 136 c. Representante de la administración. ________________________________________ 137

2. Naturaleza jurídica de la junta de compensación. _________________________ 137 a. Naturaleza administrativa ________________________________________________ 137 b. Fiduciaria. ____________________________________________________________ 137

3. Bases de actuación y los estatutos de la Junta de Compensación. ____________ 137

4. Transmisión de terrenos de cesión obligatoria y de obras e instalaciones. ______ 138

5. Responsabilidad de la Junta de Compensación ___________________________ 138

6. Disolución de la junta de compensación. ________________________________ 138


Las Juntas de compensación en el Reglamento general de la Ley 2/2014, de 25 de

marzo, de ordenación y uso del suelo, para la isla de Mallorca. ______________ 140 Modalidad de compensación. ________________________________________________ 140 Concepto e iniciativa de la modalidad. ________________________________________ 140 Constitución y naturaleza de la junta de compensación. ___________________________ 141 Incorporación a la junta de compensación y supuestos de exclusión. ________________ 142 Afectación de fincas y formulación del proyecto de reparcelación. ___________________ 143 Ejecución de las obras de urbanización. _______________________________________ 144 Transmisión de terrenos, de obras y de instalaciones. ____________________________ 144 Potestades de la junta de compensación sobre las fincas. _________________________ 144 Responsabilidad de la junta de compensación. __________________________________ 145 Disolución de la junta de compensación._______________________________________ 145

Estatutos de las juntas de compensación. _________________________________ 146 Bases de actuación de las juntas de compensación. ______________________________ 147 Canarias _______________________________________________________________ 149


Sistema de compensación. Junta de compensación en la Ley 4/2017, de 13 de julio, del Suelo y de los Espacios Naturales Protegidos de Canarias. _______________ 150

1. El sistema de compensación. _________________________________________ 150

2. Propietarios integrados en el sistema de compensación. ___________________ 150

3. Junta de compensación _____________________________________________ 151

4. Transmisión de terrenos ____________________________________________ 151

5. Poder fiduciario de las juntas de compensación. __________________________ 151

6. Expropiación en el sistema de compensación ____________________________ 151

7. El proyecto de reparcelación en el sistema de compensación ________________ 152


Juntas de compensación en el Decreto 183/2018, de 26 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Gestión y Ejecución del Planeamiento de Canarias. __ 153

1. Junta de compensación _____________________________________________ 153

2. Constitución de la junta de compensación. ______________________________ 154

3. Incumplimiento por los miembros de la junta de compensación y expropiación. _ 155

4. Transmisión de terrenos ____________________________________________ 156

5. Proyecto de reparcelación ___________________________________________ 156



Cantabria _______________________________________________________________ 157 Castilla-La Mancha _______________________________________________________ 162

Castilla-La Mancha regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante la reparcelación y la expropiación, y la gestión indirecta por medio del agente urbanizador 162

Castilla y León ___________________________________________________________ 163

1. Juntas de compensación. ____________________________________________ 163

2. Proyecto de los estatutos ___________________________________________ 167

3. Constitución ______________________________________________________ 167

4. Proyecto de actuación ______________________________________________ 168

5. Régimen jurídico de la transmisión de terrenos y la Junta de Compensación. ___ 168

6. Responsabilidad de la junta. _________________________________________ 169


El sistema de compensación en Castilla León. _____________________________ 170


Propietarios que no se integren en la Junta de Compensación. ________________ 173 Cataluña _______________________________________________________________ 175

1. La Junta de Compensación en Cataluña. ________________________________ 175

2. Estatutos de las juntas de compensación. _______________________________ 177

3. Bases de actuación de las juntas de compensación. _______________________ 178

4. Obligación de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización. ____ 179


Junta de compensación. Estatutos y bases ________________________________ 180


Liberación y disolución de la Junta de Compensación. _______________________ 183


Vía de apremio, expropiación y responsabilidades de la Junta de compensación. __ 185


El proyecto de reparcelación en caso de Juntas de compensación. ______________ 186


Formularios específicos de las Juntas de Compensación en Cataluña. ___________ 187 Aprobación inicial de la determinación del sistema de compensación en Cataluña. ______ 187 Aprobación definitiva de la determinación del sistema de compensación en Cataluña. ___ 188 Estatutos de junta de compensación en Cataluña ________________________________ 188

Artículo 1. Denominación ________________________________________________ 188 Artículo 2. Domicilio ____________________________________________________ 188 Articulo 3. Objeto ______________________________________________________ 189 Artículo 4. Fines _______________________________________________________ 189 Artículo 5. Carácter _____________________________________________________ 189 Artículo 6. Socios ______________________________________________________ 190 Artículo 7. Cuotas sociales _______________________________________________ 190 Artículo 8. Derechos de los socios __________________________________________ 190 Artículo 9. Obligaciones de los socios _______________________________________ 191 Artículo 10. Órganos de gobierno. _________________________________________ 191 Artículo 11. La asamblea general __________________________________________ 191 Artículo 12. Convocatoria ________________________________________________ 192 Artículo 13. Constitución _________________________________________________ 193



Artículo 14. Régimen de sesiones __________________________________________ 193 Artículo 15. Actas y certificaciones _________________________________________ 193 Artículo 16. El consejo rector _____________________________________________ 194 Artículo 17. El gestor ____________________________________________________ 195 Artículo 18. Régimen económico ___________________________________________ 195 Artículo 19. Aportaciones ________________________________________________ 195 Artículo 20. Vigencia ____________________________________________________ 196 Artículo 21. Régimen jurídico _____________________________________________ 196

Extremadura ____________________________________________________________ 198


Determinación del sistema de ejecución en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura ______________ 198

1. Gestión Directa ___________________________________________________ 198

2. Sistema de compensación (+ 50% propietarios). Agrupación de interés

urbanístico. ______________________________________________________ 199 Galicia _________________________________________________________________ 200


La Junta de compensación en la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. Lei do solo. _______________________________________________________ 204

1. Constitución de la junta de compensación. ______________________________ 204

2. Incorporación de propietarios a la junta de compensación. _________________ 205

3. Proyecto de compensación. __________________________________________ 206

4. Junta de compensación y transmisión de terrenos. ________________________ 207

5. Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros __ 207

6. Sustitución del sistema de compensación. ______________________________ 207


La junta de compensación en el urbanismo gallego. _________________________ 209

1. Naturaleza administrativa. __________________________________________ 209

2. Composición. _____________________________________________________ 210 a. Propietarios ___________________________________________________________ 210 b. Único propietario _______________________________________________________ 211 c. Comunidad pro indiviso __________________________________________________ 211

3. Constitución ______________________________________________________ 211

4. Estatutos ________________________________________________________ 212 Nombre, domicilio, objeto y fines. _________________________________________ 213 Órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe. ________________________________ 214 Duración._____________________________________________________________ 214 Requisitos para la incorporación a la junta de los propietarios. ___________________ 214 Órganos de gobierno y administración ______________________________________ 215 Asamblea general ______________________________________________________ 215 Consejo rector _________________________________________________________ 216 Presidente ____________________________________________________________ 216 Secretario ____________________________________________________________ 217 Derechos y obligaciones de los miembros de la Junta. __________________________ 217 Medios económicos y reglas para la exacción de aportaciones. ___________________ 218 Aportaciones de terrenos y derechos _______________________________________ 218 Cuotas _______________________________________________________________ 218 Aportaciones de las empresas urbanizadoras _________________________________ 218 Recursos contra los acuerdos de la Junta ____________________________________ 219



Normas sobre disolución y liquidación. ______________________________________ 219 Aprobación. ___________________________________________________________ 219


La juntas de compensación en el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, que aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia. 220 Proyecto de estatutos y de bases de actuación __________________________________ 220 Iniciativa y superficie exigida _______________________________________________ 220 Contenido de los estatutos _________________________________________________ 221 Contenido de las bases de actuación __________________________________________ 223 Aprobación inicial e información pública _______________________________________ 223 Aprobación definitiva ______________________________________________________ 224 Modelo general municipal de estatutos y de bases de actuación ____________________ 225 Junta de compensación ____________________________________________________ 225 Naturaleza y constitución __________________________________________________ 225 Habilitación a la junta de compensación para la expropiación u ocupación de parcelas ___ 226 Ocupación de parcelas _____________________________________________________ 227 Proyecto de compensación _________________________________________________ 228 Junta de compensación y transmisión de terrenos _______________________________ 228 Financiación de las obras de urbanización ______________________________________ 228 Responsabilidad de la junta de compensación y obligaciones de sus miembros _________ 229 Adopción e impugnación de los acuerdos de la junta de compensación _______________ 230 Sustitución del sistema de compensación ______________________________________ 230 Disolución y liquidación ____________________________________________________ 231


Las bases de actuación en el urbanismo gallego. ___________________________ 232

1. Concepto. ________________________________________________________ 232

2. Contenido. _______________________________________________________ 232

3. Aprobación _______________________________________________________ 234


El proyecto de compensación. __________________________________________ 235

1. Definición. _______________________________________________________ 235

2. Efectos jurídicos. __________________________________________________ 237

3. Efectos fiscales ___________________________________________________ 238 a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados _______ 238 b. Impuesto sobre el Valor Añadido __________________________________________ 239

4. Responsabilidad de la junta de compensación. ___________________________ 239 Madrid _________________________________________________________________ 241 Murcia _________________________________________________________________ 246 Sistema de compensación ______________________________________________________ 246


Las Juntas de compensación urbanística en la Ley 13/2015, de 30 de marzo, de

ordenación territorial y urbanística de la Región de Murcia. _________________ 249

1. Juntas de compensación urbanística. __________________________________ 249

2. Constitución y funcionamiento de la Junta de Compensación. _______________ 250

3. Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros. _______________ 251 Navarra ________________________________________________________________ 252


Juntas de compensación. Decreto Foral Legislativo 1/2017, de 26 de julio, por el



que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Foral de Ordenación del Territorio y

Urbanismo. _______________________________________________________ 252

1. Tramitación de los Estatutos y constitución de la Junta de compensación. _____ 252

2. Régimen jurídico de la Junta de Compensación ___________________________ 253

3. Responsabilidad de la Junta y obligaciones de sus miembros. _______________ 254


Tramitación simultánea de los instrumentos de gestión (sistema de compensación,

los Estatutos de la Junta de Compensación, cooperación, reparcelación voluntaria o ejecución forma, el Proyecto de Reparcelación) con el planeamiento en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo. _____________________________________________ 255


Las Juntas de Compensación en el Decreto Foral 85/1995, de 3 de abril, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley Foral 10/1994, de 4 de julio, de normas reguladoras de Ordenación del Territorio y Urbanismo. ____________________ 256

Sistema de Compensación _____________________________________________ 256

Los estatutos de las Juntas de Compensación ______________________________ 256

La escritura pública de constitución de la Junta de Compensación ______________ 257 País Vasco ______________________________________________________________ 258


La Junta de concertación (denominación vasca para la Junta de compensación en caso de reparcelación). _____________________________________________ 262

1. Naturaleza y personalidad jurídica. ____________________________________ 262

2. Requisitos. _______________________________________________________ 262

3. Facultades. _______________________________________________________ 263

4. Reparcelación ____________________________________________________ 263 Rioja __________________________________________________________________ 265


La junta de compensación en Rioja frente a un agente urbanizador reforzado. ____ 269 Comunidad Valenciana ____________________________________________________ 276

La Comunidad Valenciana regula la gestión directa de la actuación urbanizadora mediante la expropiación y la gestión mediante agente urbanizador, pero los propietarios afectados por un Plan que quieran gestionar urbanísticamente una actuación deberán acudir a la figura de la Agrupación de Interés Urbanístico. _________________________________________ 276

Las Agrupaciones de Interés Urbanístico (AIU) en la Comunidad Valenciana. 276

1. Las agrupaciones de interés urbanístico. _______________________________ 276

2. Registros de Programas de Actuación y Agrupaciones de Interés Urbanístico y Entidades Urbanísticas Colaboradoras. _________________________________ 277


Formularios de una agrupación de interés urbanístico (AIU). _________________ 279

1. Formulario de escritura de constitución de agrupación de interés urbanístico (AIU). ___________________________________________________________ 279

2. Modelo de Estatutos de Agrupación de interés urbanístico __________________ 284




Caso real íntegro con documentación completa de un Programa de Actuación

Integrada (PAI) de Plan Parcial en la Comunidad Valenciana promovido por una agrupación de interés urbanístico (AIU). ________________________________ 304

1. Edicto municipal. __________________________________________________ 306

2. Memoria PAI _____________________________________________________ 308

3. Proposición Jurídico Económica y propuesta Convenio Urbanístico. ___________ 323

4. Informe-Memoria de viabilidad económica. _____________________________ 349

5. Informe memoria de sostenibilidad económica. __________________________ 384

6. Proyecto para la compleción. Obras de Urbanización. ______________________ 427

7. Escrituras públicas. ________________________________________________ 433

PARTE TERCERA. ______________________________________________ 491

¿Cómo funcionan las Juntas de compensación? ____________________________ 491

Capítulo 3. Juntas de Compensación. Funcionamiento. _________________ 491

1. Composición de la Junta de compensación. ______________________________ 491 a. Los propietarios de terrenos incluidos en la unidad de ejecución. _________________ 492 b. Los propietarios de suelo destinado a sistemas generales _______________________ 492 c. Las entidades públicas titulares de bienes incluidos en la unidad de ejecución (ya sean de dominio público o patrimoniales). ____________________________________________ 492 d. La Empresas Urbanizadoras que se incorporen en cualquier momento. _____________ 492

Análisis doctrinal: Cuando fallece el propietario y es su “herencia yacente” la que

debe integrarse en la Junta de compensación. ___________________________ 493

2. Constitución y disolución de la Junta de compensación. ____________________ 498 a) Afección real de todos los terrenos de la unidad de ejecución y constancia en el Registro de la Propiedad. ______________________________________________________________ 499 b) Expropiación forzosa. ___________________________________________________ 499 c) Transmisión inmobiliaria. ________________________________________________ 499 d) Alegaciones e información pública _________________________________________ 500 e) Aprobación definitiva ___________________________________________________ 500

3. Responsabilidad de la Junta de compensación. ___________________________ 502 a. Responsabilidad de la junta. ______________________________________________ 502 b. Responsabilidad de los miembros frente a la junta. ____________________________ 503

4. ¿Cómo alcanza acuerdos la Junta de compensación? ______________________ 503 a. Acuerdos de la Junta de compensación. _____________________________________ 503 b. Impugnación de los acuerdos de la Junta de compensación. _____________________ 504

1. Recursos administrativos y jurisdiccionales. ________________________________ 504 2. Ejercicio de acciones. Los propietarios no pueden promover interdictos de retener y recobrar

la posesión frente a resoluciones de la junta de compensación (ej. Ocupación de suelo para obras de urbanización).__________________________________________________ 504

5. Estatutos ________________________________________________________ 505 a. Contenido. Limitaciones. _________________________________________________ 505

1. Nombre de la Junta de Compensación. ____________________________________ 509 2. Domicilio de la Junta de Compensación. ___________________________________ 510 3. Objeto. ____________________________________________________________ 513 4. Fines. _____________________________________________________________ 513

b. Órgano Urbanístico bajo cuya tutela se actúa. ________________________________ 516 c. Mención del polígono o unidad de actuación que constituye su objeto. _____________ 518 d. Duración._____________________________________________________________ 519 e. Requisitos para incorporarse a la Junta de Compensación. _______________________ 519

1. ¿Quiénes pueden ser miembros de la Junta de Compensación? _________________ 519 2. Propietarios promotores y los propietarios no promotores de la Junta de Compensación.520



3. Momento en que los propietarios no promotores pueden incorporarse a la Junta de

compensación. ________________________________________________________ 521 4. ¿Puede la Junta de compensación gravar o enajenar los terrenos que se ha aportado por los propietarios para financiar las obras de urbanización? __________________________ 522

f. Supuestos de titularidades especiales. ______________________________________ 522 1. Cotitularidad de la finca o derecho _______________________________________ 522 2. Derechos reales limitativos del dominio sobre una finca. _____________________ 524 3. Titularidad incierta. ___________________________________________________ 524 4. Menores o incapacitados. ______________________________________________ 525

g. Las empresas urbanizadoras como miembros de la Junta de Compensación. ________ 525 h. Órganos de gobierno y administración de la Junta de Compensación. ______________ 526

1. La Asamblea General. _________________________________________________ 526 2. La Comisión Gestora. _________________________________________________ 528 3. El Presidente, Vicepresidente y Secretario. _________________________________ 529 4. El Gerente. _________________________________________________________ 531

i. Adopción de acuerdos por la Junta de Compensación. ___________________________ 531 1. Las reuniones de la Asamblea General. ___________________________________ 531 2. Convocatoria de las reuniones. __________________________________________ 532 3. Celebración de las reuniones. ___________________________________________ 533 4. Asistencia a las reuniones. _____________________________________________ 533 5. Quórum necesario para la constitución de la Asamblea General. ________________ 533 6. Régimen de adopción de acuerdos. ______________________________________ 533 7. Ejecutividad de los acuerdos. ___________________________________________ 534 8. Las Actas de las reuniones. _____________________________________________ 534

j. Régimen Jurídico de la Junta de Compensación. _______________________________ 534 1. Derechos de los miembros de la Junta de Compensación. _____________________ 534 2. Derechos y obligaciones de los miembros de la Junta de Compensación. _________ 536

k. Régimen Económico de la Junta de Compensación. ____________________________ 537 1. Ingresos de la Junta de Compensación. ___________________________________ 537 2. Gastos de la Junta de Compensación. ____________________________________ 537 3. Las cuotas a pagar por los miembros de la Junta de Compensación. _____________ 538 4. Pago de las cuotas. ___________________________________________________ 539 5. La contabilidad de la Junta de Compensación. ______________________________ 539

l. Recursos contra los acuerdos de la Junta de Compensación.______________________ 540 m. Liquidación y extinción de la Junta de Compensación. __________________________ 540

1. Disolución. _________________________________________________________ 540 2. Liquidación. _________________________________________________________ 540 3. Transformación. _____________________________________________________ 541

6. Bases de la Junta de Compensación. ___________________________________ 544 a. Disposiciones Generales. _________________________________________________ 547

Objeto y ámbito territorial. _______________________________________________ 547 b. Actuaciones urbanísticas que comprende. ___________________________________ 548 c. Proyecto de Compensación/Reparcelación. ___________________________________ 548 d. Afectación real de terrenos al sistema de compensación. ________________________ 549 e. Régimen legal y reglamentario aplicable. ____________________________________ 550 f. Modificación de las bases de actuación. ______________________________________ 550 g. El contenido de las bases de actuación. _____________________________________ 550 h. Titularidad de fincas litigiosas. ____________________________________________ 552 i. Valoración de fincas aportadas y cuotas de participación. ________________________ 552

Valoración de fincas aportadas. ___________________________________________ 552 Valoración de derechos reales, servidumbres prediales y derechos personales _______ 553 Valoración de los derechos arrendaticios ____________________________________ 554 Valoración de aportaciones de empresas urbanizadoras. ________________________ 556

j. Cuotas de participación. Modificación de la cuota. ______________________________ 557 k. Procedimiento para contratar la ejecución de las obras de urbanización y edificación. _ 558 l. Valoración de las fincas resultantes en función del aprovechamiento del polígono o unidad de actuación. ______________________________________________________________ 559 m. Sistema de adjudicación de fincas a los miembros de la Junta en proporción a los bienes o derechos aportados. ______________________________________________________ 560



n. Expropiación de bienes o derechos de miembros de la Junta de Compensación por

incumplimientos. _________________________________________________________ 564 ñ. Costes de ejecución de la urbanización. _____________________________________ 565 o. Plazos de aportación de terrenos a la junta. __________________________________ 565 p. Distribución de beneficios y pérdidas. _______________________________________ 566

7. Funcionamiento de la junta de compensación ____________________________ 570 a. Órganos de gobierno ____________________________________________________ 570 b. La Asamblea General ___________________________________________________ 570 c. El Consejo Rector ______________________________________________________ 573 d. El Presidente, el Secretario y el Gerente _____________________________________ 574

8. Los costes de la urbanización. ________________________________________ 574

9. Cuotas de urbanización y su reparto. __________________________________ 576

10. Fijación de las cuotas______________________________________________ 577

11. Breve mención a la contabilidad de la junta de compensación. _____________ 578

12. La ejecución de las obras de urbanización _____________________________ 579

13. Responsabilidad de los órganos de gobierno y de los miembros de la junta ____ 581

14. La disolución ____________________________________________________ 583


Adhesión a la junta de compensación. ____________________________________ 585

1. ¿Es obligatorio adherirse a una Junta de compensación? ___________________ 585

2. ¿Cuáles son las consecuencias de adherirse o de no adherirse a una Junta de compensación? ____________________________________________________ 586

3. ¿Cuál es el plazo para adherirse a una Junta de compensación? _____________ 586


Impago de cuotas en juntas de compensación urbanística. ___________________ 588 Obligaciones y responsabilidad de los comuneros. El pago de las cuotas. _____________ 590 ¿Qué hacer en caso de impago? _____________________________________________ 591


Detectar vicios en el procedimiento de constitución de la Junta de compensación. _ 595 Caso práctico. ___________________________________________________________ 596

1. Analizar el procedimiento de tramitación de la aprobación definitiva de la constitución de la junta, estatutos y bases de actuación. ______________________________________ 596 2. ¿Qué ocurre respecto de los propietarios que han renunciado a incorporarse a la Junta y respecto del 5 por 100 que no se ha pronunciado?_____________________________ 596 3. Analizar la legalidad del Proyecto de Compensación, siendo aprobado de forma simultánea a la constitución de la junta, estatutos y bases de actuación. ______________________ 596


Notificación de plan parcial y junta de compensación. ¿Cómo conocer el

aprovechamiento subjetivo de apropiación de una parcela? _________________ 598 Caso práctico. ___________________________________________________________ 598

¿Cuál es el aprovechamiento subjetivo o susceptible de apropiación de la parcela en cuestión y el del resto de la actuación? ______________________________________________ 598


Análisis doctrinal del expediente de constitución de la junta de compensación.

Aprobación de sus estatutos y bases de actuación ________________________ 600 Procedimiento ___________________________________________________________ 604

1º Resolución requiriendo a los propietarios la presentación del Proyecto de Estatutos y Bases 604



2º Notificación del acuerdo de los interesados ________________________________ 605 3º Elaboración de los Proyectos de Estatutos y Bases __________________________ 605 4º Informe técnico _____________________________________________________ 605 5º Informe jurídico _____________________________________________________ 605 6º Aprobación inicial ____________________________________________________ 605 7º Información pública y audiencia de los propietarios e interesados: ______________ 605 Edicto _______________________________________________________________ 605 Certificación del resultado ________________________________________________ 605 Notificación a los propietarios _____________________________________________ 605 Información de las alegaciones ____________________________________________ 605 8º Aprobación definitiva de los Estatutos y Bases _____________________________ 605 9º Transcurso del plazo para incorporarse a la Junta ___________________________ 605 10º Requerimiento para constituir la Junta ___________________________________ 605 11º Formalización mediante escritura pública del acto constitutivo de la Junta _______ 605 12º Aprobación por la Administración de la constitución ________________________ 605 13º Instancia de la Junta para que en el Registro de la Propiedad se extienda nota marginal de afección de los terrenos de la Unidad de Actuación al cumplimiento de las obligaciones y cargas inherentes al sistema ___________________________________________________ 605


Expropiación en caso de Junta de compensación. ___________________________ 607

1. El sistema de compensación en la ejecución del planeamiento. ______________ 607

2. Casos de expropiación en la legislación autonómica para juntas de compensación. ____________________________________________________ 609

3. Partes de la expropiación. ___________________________________________ 615

4. Incoación del expediente a petición de la Junta de compensación. ___________ 615

5. Procedimiento expropiatorio y determinación del justiprecio. _______________ 616

6. Criterios de valoración para la determinación de justiprecio. ________________ 618

CHECK-LIST __________________________________________________ 621

¿Qué porcentaje de superficie de propiedad es exigido por la legislación estatal y autonómicas para constituir junta de Compensación? ______________________ 621

Capítulo 4. El proyecto de compensación. ___________________________ 623

1. Contenido del proyecto de compensación._______________________________ 623

2. Procedimiento de aprobación del proyecto de compensación. _______________ 624

3. Efectos de la aprobación del proyecto de compensación. ___________________ 625

CHECK-LIST __________________________________________________ 626

Elaboración y aprobación de un proyecto de compensación ___________________ 626

1. El Sistema de Compensación _________________________________________ 626

2. Aprobación del Proyecto de Compensación ______________________________ 627

3. Especialidades en la legislación autonómica _____________________________ 628

4. Aspectos prácticos del expediente de elaboración y aprobación del proyecto de compensación_____________________________________________________ 632 Actuaciones de la Junta de Compensación _____________________________________ 632

a) Elaboración del Proyecto de Compensación ________________________________ 632 b) Audiencia de los afectados por el Proyecto _________________________________ 632 c) En caso de alegaciones, informe técnico por el autor del Proyecto _______________ 632 d) Aprobación por la Junta de Compensación _________________________________ 632 e) Elevación del Proyecto al Ayuntamiento, o Administración actuante para su aprobación definitiva _____________________________________________________________ 632



Escrito del propietario único ________________________________________________ 632 Actuación municipal ______________________________________________________ 633

a) Informe de los servicios técnicos y jurídicos de la Administración _______________ 633 b) Aprobación _________________________________________________________ 633 c) Notificación _________________________________________________________ 633 d) Formalización e inscripción en el Registro de la Propiedad _____________________ 633

Capítulo 5. Las obras de urbanización. _____________________________ 634

1. Proyecto de las obras. _____________________________________________ 634

2. Ejecución y financiación de las obras de urbanización _____________________ 634

3. Ejecución de las obras de urbanización. ________________________________ 635 a. Ejecución por empresa contratada (contrato de ejecución de obras). ______________ 635 b. Ejecución por empresa urbanizadora incorporada. _____________________________ 635

4. Financiación de las obras de urbanización. ______________________________ 636

5. Cesión de terrenos y obras de urbanización. _____________________________ 637

6. Concesión de obra urbanizadora.______________________________________ 637

PARTE CUARTA. _______________________________________________ 640

Aspectos fiscales.____________________________________________________ 640

Capítulo 6. Fiscalidad en las Juntas de Compensación. _________________ 640

1. Constitución de la Junta de Compensación ______________________________ 640 a. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados _______________________________ 640 b. Impuesto sobre Sociedades ______________________________________________ 641 c. Número de Identificación Fiscal ____________________________________________ 641 d. Impuesto sobre Actividades Económicas_____________________________________ 641

2. Aportación de terrenos con carácter fiduciario ___________________________ 642 a. Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados ____________ 644 b. Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas _____________________________ 648 c. Impuesto sobre el Valor Añadido ___________________________________________ 649 d. Impuesto Sobre Bienes Inmuebles _________________________________________ 654 e. Impuesto Municipal Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza urbana.654

3. Aportación de terrenos a la Junta con transmisión de la propiedad ___________ 654 a. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ______________________________ 654 b. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados _______ 655 c. Impuesto sobre el Valor Añadido ___________________________________________ 655 d. Impuesto sobre Bienes Inmuebles _________________________________________ 656 e. Impuesto Municipal sobre Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana _ 657

4. Aportación de terrenos previa segregación de finca matriz _________________ 658

5. Expropiación a propietarios no adheridos a la junta de Compensación _________ 659 a. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados _______ 659 b. Impuesto sobre el Valor Añadido __________________________________________ 661 c. Impuesto sobre Bienes Inmuebles _________________________________________ 662 d. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ______ 662

6. Tasas por elaboración de los Proyectos de Compensación y Urbanización ______ 663

7. Costes de urbanización _____________________________________________ 664 a. Empresa urbanizadora __________________________________________________ 664

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados _______ 664 2. Impuesto Sobre el Valor Añadido ________________________________________ 665 Que la Junta de Compensación adjudique en pago, total o parcial, fincas de su propiedad665 Que la Junta de Compensación adjudique a la empresa urbanizadora en pago, total o parcial, cuotas de participación que darán lugar a la adjudicación de una finca de reemplazo o de resultado _____________________________________________________________ 666



b. Contratación de Empresa Urbanizadora sin incorporación a la Junta de Compensación ni pago

en terrenos. _____________________________________________________________ 668 1. Impuesto sobre el Valor Añadido a la entrega de las obras por el contratista ______ 668 2. Impuesto sobre el Valor Añadido a las derramas de la Junta de Compensación a sus miembros ____________________________________________________________ 668

8. Cesión de Terrenos. ________________________________________________ 670 a. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados _________ 670 b. Impuesto sobre el Valor Añadido __________________________________________ 671 c. Impuesto Sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana ______ 672

9. Enajenación de terrenos a terceros <no miembros de la Junta de Compensación>. ___________________________________________________ 673

10. Adjudicación de fincas de reemplazo a miembros de la Junta de Compensación 673 a. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas ______________________________ 673 b. Impuesto Transmisiones Patrimoniales y Actos jurídicos Documentados ____________ 673 c. Impuesto sobre el Valor Añadido ___________________________________________ 674

1. Adjudicación proporcional al derecho aportado _____________________________ 674 2. Adjudicación en exceso o defecto al derecho aportado ________________________ 675

d. Impuesto sobre incremento del valor de los terrenos ___________________________ 675 Determinación de la superficie sujeta al impuesto tras la aprobación definitiva del Proyecto de Compensación _________________________________________________________ 676

11. Efectos fiscales por disposición de fincas previa a la equidistribución. ________ 677


En las Juntas de compensación, ¿las diferencias de adjudicación entre los propietarios tributan por ITP o por IVA? ________________________________ 678

Tributación de las diferencias de adjudicación entre propietarios en una junta de compensación_____________________________________________________ 678


Fiscalidad en la aportación de terreno a la junta de compensación. _____________ 680

1. Junta de compensación fiduciaria _____________________________________ 680

2. Junta de compensación no fiduciaria ___________________________________ 680

3. Aportante particular. ITP ____________________________________________ 681

4. Aportante empresario o profesional. Renuncia del IVA. ____________________ 681


Fiscalidad en la adjudicación de suelo a los propietarios por la junta de compensación. ____________________________________________________ 683

1. IVA en la adjudicación a los propietarios del terreno urbanizado por la junta de

compensación. ____________________________________________________ 683 a. Junta de compensación no fiduciaria ________________________________________ 683 b. Junta de compensación fiduciaria __________________________________________ 684

2. Aportante particular _______________________________________________ 684

3. Aportante empresario o profesional ___________________________________ 684


El IVA en las entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los terrenos aportados. ________________________________________________ 686

1. Entregas efectuadas en ejecución de la garantía constituida sobre los terrenos

aportados. _______________________________________________________ 686

2. Deudor particular __________________________________________________ 686



3. Deudor empresario o profesional _____________________________________ 687

4. Terreno rústico o no edificable. Renuncia IVA. ___________________________ 687

5. Terreno urbanizado o en curso de urbanización __________________________ 687


¿Quién debe consignarse en la factura que expida la Junta de Compensación como destinatario de los servicios de urbanización? ____________________________ 689


Los actos jurídicos documentados y las juntas de compensación. El ITP y AJD del acuerdo de aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de reparcelación así como el acuerdo de constitución de junta de compensación y la relación de fincas

aportadas a la junta por los otorgantes sin transmisión de domino. ___________ 696


Fiscalidad Juntas de compensación. Examen de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos. __________________________________________ 699


Aportaciones de terreno en curso de urbanización. Examen de consultas vinculantes de la Dirección Gral. de Tributos. ______________________________________ 725


La contabilidad de las Juntas de Compensación ____________________________ 734 Problemática contable de las juntas de compensación. ____________________________ 735 Operaciones habituales en la urbanización de terrenos que afectan a la junta de compensación. 735 Aportaciones iniciales recibidas por la junta de compensación. _____________________ 735 Aportación de terrenos mediante titularidad fiduciaria.____________________________ 735 Aportación de terrenos mediante facultad fiduciaria. _____________________________ 735 Suelo urbanizable obtenido en cesión. ________________________________________ 735 Derechos sobre suelo urbanizable. ___________________________________________ 735 Suelo urbanizable propio de la Junta de compensación. ___________________________ 735 Aportaciones periódicas de los miembros partícipes. Derramas exigidas a junteros. _____ 735 Aportación de la empresa urbanizadora. _______________________________________ 735 Derecho al aprovechamiento urbanístico. ______________________________________ 735 Contabilización de los costes necesarios de ejecutar urbanización. __________________ 735 Venta de suelo apto para edificar. ____________________________________________ 735 Adjudicación de solares a propietarios. ________________________________________ 735 Adjudicación de solares a la empresa urbanizadora. ______________________________ 735 Cierre de la contabilidad de la junta de compensación. ___________________________ 735

CHECK-LIST __________________________________________________ 750

Fiscalidad de las Juntas de Compensación. ________________________________ 750

1. Impuesto sobre sociedades __________________________________________ 750 Las Juntas de Compensación entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades750 a. Obligación de declarar como sujetos pasivos del impuesto sobre Sociedades. ________ 750 b. Las Juntas de Compensación como entidades parcialmente exentas del Impuesto sobre Sociedades _____________________________________________________________ 750 c. La exención aplicable a las Juntas de Compensación. Rendimientos excluidos. _______ 752

1. Ámbito objetivo de la exención aplicable a las Juntas de Compensación. Rentas exentas.752 2. Rendimientos e incrementos de patrimonio no amparados por la exención. _______ 753

d. Junta de Compensación a la que se le transmiten los terrenos ___________________ 754 Transmisión de terrenos a la Junta de Compensación. Adjudicaciones respecto de la aportación y adjudicación de suelo expropiado. ________________________________________ 754 1. Adjudicación no proporcional a la aportación. ______________________________ 754



2. Adjudicación de terrenos expropiados. ____________________________________ 754 e. Venta de terrenos por la Junta de compensación en relación con la exención. ________ 755

1. Enajenación de terrenos _______________________________________________ 755 2. Cesiones al ayuntamiento ______________________________________________ 756

f. Incrementos de patrimonio gravado en las Juntas de compensación. _______________ 757 Tratamiento de los rendimientos e incrementos de patrimonio gravados obtenidos por las Juntas de Compensación _________________________________________________ 757

g. Junta de Compensación que no es propietaria de los terrenos ____________________ 758

2. Impuesto sobre el valor añadido. _____________________________________ 758 El IVA y la Junta de compensación. Obras de urbanización. Pago con parcelas al urbanizador.758 a. Constitución de la junta e incorporación de sus miembros _______________________ 758 b. Las obras de urbanización ________________________________________________ 759 c. La contribución a los gastos de urbanización. _________________________________ 762

1. La Junta acuerda unas derramas para hacer frente a sus gastos de urbanización. __ 762 2. Incorporación como miembro de la Junta de la empresa urbanizadora a cambio de terrenos

edificables. ___________________________________________________________ 762 3. Pago a la empresa urbanizadora con parcelas edificables que a tal fin de la Junta de Compensación. ________________________________________________________ 763 4. Acuerdo de la empresa urbanizadora con un miembro de la Junta del pago de sus derramas a cambio de parte del terreno edificable que a éste le corresponda ________________ 764 5. La Administración cede a la Junta de Compensación en pago por los gastos de urbanización

que está obligada a satisfacer, metros cuadrados del aprovechamiento lucrativo que le corresponde. __________________________________________________________ 765

d. Ventas o cesiones de terrenos y los casos en que tributan. Expropiaciones por la Junta y fiscalidad de las adjudicaciones. _____________________________________________ 765

Ventas o cesiones onerosas de terrenos _____________________________________ 765 e. Expropiación de terrenos por la Junta de Compensación ________________________ 766 f. Adjudicaciones de terrenos tras la aprobación del proyecto de compensación ________ 766

1. Adjudicaciones de terrenos a los propietarios originales en proporción a los terrenos

aportados. ____________________________________________________________ 767 2. Adjudicaciones de terrenos en proporción inferior a los aportados _______________ 767 3. Adjudicaciones de terrenos en proporción superior a los aportados. _____________ 768 4. Adjudicaciones a propietarios de terrenos en sistemas generales _______________ 768 5. Adjudicaciones de terrenos a empresas urbanizadoras en pago de las obras de urbanización. 768 6. Adjudicación de terrenos a empresas urbanizadoras como miembro de la Junta de Compensación. ________________________________________________________ 769 7. Adjudicación a la Administración de terrenos para viales, zonas verdes y dotacionales no edificables. ___________________________________________________________ 770 8. Adjudicación a la Administración de parcelas con aprovechamientos lucrativos procedentes de los excesos de aprovechamiento y parcelas dotacionales con edificabilidad. _______ 771 9. Adjudicación a la Administración de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones. 771 10. Adjudicación de fincas a la Junta para financiar las obras de urbanización. _______ 771

g. La aplicación de la regla de prorrata ________________________________________ 772 h. Devengo _____________________________________________________________ 773 i. Deducción del IVA soportado por la junta de Compensación ______________________ 773

La deducción del IVA soportado por la junta de Compensación ___________________ 773

3. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales ____________________________ 774 Transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la aportación a las Juntas de Compensación por los propietarios ___________________________________________ 774 Artículo 23 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana _____________________________ 775

PARTE QUINTA. _______________________________________________ 777

Formularios. Escrituras públicas. ________________________________________ 777

1. Escritura de constitución de la Junta de compensación. ____________________ 777 Modelo 1. ______________________________________________________________ 777



Modelo 2. ______________________________________________________________ 782 Modelo 3. ______________________________________________________________ 786

2. Escritura de constitución de junta de compensación (Tras fase inicial y definitiva del expediente municipal). ___________________________________________ 790 Modelo 1. ______________________________________________________________ 790 Modelo 2. ______________________________________________________________ 792

3. Escritura pública de protocolización de un proyecto de compensación con intervención del Ayuntamiento. _______________________________________ 794

4. Escritura pública de compensación de un proyecto aprobado por el ayuntamiento.795

5. Diligencia de adhesión a la Junta de Compensación. _______________________ 798

6. Escritura pública de incorporación a una junta de compensación. ____________ 800

7. Documento notarial. Carta de pago y entrega de posesión de indemnización sustitutoria a titulares de derechos incompatibles con el planeamiento. _______ 801

PARTE SEXTA. ________________________________________________ 803

Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. _________________________ 803

1. Formalización e inscripción en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras. ____________________________________________________ 803

2. Solicitud de inscripción de la Junta en el Registro de Entidades Urbanísticas Colaboradoras ____________________________________________________ 804

3. Notificación de la práctica de la inscripción de la Junta en el Registro de

Entidades Urbanísticas Colaboradoras __________________________________ 805

PARTE SÉPTIMA. ______________________________________________ 806

Registro de la propiedad. ______________________________________________ 806

1. Registro de la propiedad. La inscripción registral de la junta. _______________ 806 a. Solicitud de inscripción del proyecto en el Registro de la Propiedad ________________ 806 b. Solicitud al registro de la propiedad instando a la práctica de la nota marginal de inicio del

proyecto de compensación _________________________________________________ 807 c. Aprobación por el Ayuntamiento de la constitución de la Junta de Compensación._____ 807 d. Solicitud del Presidente de la Junta de Compensación al Registro de la Propiedad de extensión de nota marginal de afección de los terrenos al Sistema de Compensación. ___________ 808

2. Notas marginales el Registro de la Propiedad. ___________________________ 809 a. Nota marginal de afección de los terrenos al sistema de compensación _____________ 809 b. Certificado para adjuntar a la solicitud de práctica de nota marginal de afección _____ 809

PARTE OCTAVA. _______________________________________________ 811

Formularios. Expedientes urbanísticos de tramitación de Juntas de compensación. 811

A. ESQUEMAS DE EXPEDIENTES URBANÍSTICOS DE TRAMITACIÓN DE JUNTAS

DE COMPENSACIÓN. ___________________________________________ 811

1. Constitución de una Junta de Compensación. ____________________________ 811

2. Bases y estatutos para la constitución de una Junta de Compensación. ________ 813

CHECK-LIST __________________________________________________ 815 Precauciones para la redacción del proyecto de compensación ______________________ 815

1. Bases legales _____________________________________________________ 815

2. Planeamiento que se ejecuta _________________________________________ 815

3. Descripción de las fincas aportadas, cargas e indemnizaciones ______________ 816

4. Descripción de las fincas de propietarios exteriores al polígono _____________ 818



5. Derechos de la administración actuante. ________________________________ 818

6. Valoraciones del techo edificable a efectos de indemnizaciones por diferencias en las adjudicaciones. _________________________________________________ 818

7. Valoración de los bienes afectados. ____________________________________ 819

8. Criterios de adjudicación. ___________________________________________ 819

9. Fincas nuevas o resultantes y adjudicación. _____________________________ 819

10. Parcelas de cesión obligatoria al ayuntamiento. _________________________ 820

11. Parcelas que se reserva la junta _____________________________________ 821

12. Compensaciones en metálico ________________________________________ 821

13. Cuenta de liquidación provisional ____________________________________ 821

14. Documentación complementaria de que debe constar el proyecto de compensación_____________________________________________________ 822

15. Comentarios prácticos. ____________________________________________ 823

16. Jurisprudencia práctica. ____________________________________________ 824

B. EXPEDIENTE POR EL QUE EL AYUNTAMIENTO REQUIERE A LOS

PROPIETARIOS PROYECTO DE ESTATUTOS Y DE BASES DE ACTUACIÓN DE LA

JUNTA. ______________________________________________________ 825

1. Resolución de la Alcaldía requiriendo a los Propietarios para que presenten el Proyecto de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta __________________ 825

2. Requerimiento a los propietarios para la constitución de la Junta de Compensación. ____________________________________________________ 827

3. Comparecencia ante el ayuntamiento para acceder a elaborar los Proyectos de Estatutos y de Bases de Actuación de la Junta de Compensación. _____________ 828

C. ELABORACIÓN DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN. _________________ 829 Modelo 1 _______________________________________________________________ 829 1. Introducción. __________________________________________________________ 829 2. Situación y descripción del suelo __________________________________________ 831 3. Relación de propiedades. Estructura de la propiedad. __________________________ 831 4. Descripción analítica y registral de propiedades antiguas. _______________________ 831 5. Diferencias de superficie entre fincas. ______________________________________ 833 6. Características urbanísticas. ______________________________________________ 833 7. Cesiones obligatorias. ___________________________________________________ 834 8. Adjudicación de cargas y beneficios. ________________________________________ 834 9. Valoración de fincas aportadas, valoración de fincas resultantes y compensaciones. ___ 836 10. Indemnizaciones por diferencias de adjudicación. ____________________________ 836 11. Costes de urbanización. ________________________________________________ 837 12. Cargas. _____________________________________________________________ 839 13. Transferencias de aprovechamiento urbanístico. _____________________________ 839 Modelo 2 _______________________________________________________________ 845 1. Régimen legal. ________________________________________________________ 845 2. Planeamiento que se ejecuta. _____________________________________________ 845 3. Descripción de las fincas aportadas. Cargas e indemnizaciones. __________________ 846 4. Descripción de las fincas de propietarios exteriores al polígono. __________________ 849 5. Derechos de la administración actuante. ____________________________________ 850 6. Valoraciones del techo edificable a efectos de indemnizaciones por diferencias en las

adjudicaciones ___________________________________________________________ 850 7. Valoración de los bienes afectados. ________________________________________ 850 8. Criterios de adjudicación. ________________________________________________ 850 9. Fincas nuevas o resultantes y adjudicación. __________________________________ 851 10. Parcelas de cesión obligatoria. ___________________________________________ 853



11. Parcelas que se reserva la junta. _________________________________________ 853 12. Compensaciones en metálico. ____________________________________________ 853 13. Cuenta de liquidación provisional. _________________________________________ 854 14. Documentación complementaria de que consta el presente proyecto de compensación. 854

Planos. ______________________________________________________________ 854 Certificados y dictámenes. _______________________________________________ 855

Modelo 3. ______________________________________________________________ 855 l. Antecedentes __________________________________________________________ 855 2. Estructura de la propiedad _______________________________________________ 856 3. Relación de propietarios incluidos en la unidad de actuación con indicación de las superficies y porcentaje respecto del total ámbito. 856 4. Fincas iniciales ________________________________________________________ 857 4. Parcelas resultantes ____________________________________________________ 865 5. Gastos de urbanización. Estimación del coste. ________________________________ 868 Modelo 4 _______________________________________________________________ 870

1. Memoria. ________________________________________________________ 870 1. Bases legales. _________________________________________________________ 870 2. Antecedentes. _________________________________________________________ 870 3. Objeto. ______________________________________________________________ 870 4. Criterios de valoración. __________________________________________________ 871

2. Descripción de las fincas antiguas aportadas. ____________________________ 871

3. Descripción de las fincas resultantes de la actuación. ______________________ 871

4. Localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el plan que se ejecuta.____________________________________________ 872

5. Superficies o parcelas que la propia junta de compensación se reserva para enajenarlas directamente con el fin de sufragar los gastos previstos de la urbanización. _____________________________________________________ 872

6. Compensaciones en metálico procedentes por diferencias en las adjudicaciones. 873

7. Planos. __________________________________________________________ 873

D. ESTATUTOS DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN. _____________________ 874 Modelo 1. ______________________________________________________________ 874 Modelo 2. ______________________________________________________________ 906 Modelo 3. ______________________________________________________________ 923 Modelo 4. ______________________________________________________________ 927

E. BASES DE ACTUACIÓN DE UNA JUNTA DE COMPENSACIÓN (DE POLÍGONO

O UNIDAD DE ACTUACIÓN). _____________________________________ 942 Modelo 1. ______________________________________________________________ 942 Modelo 2. ______________________________________________________________ 951 Modelo 3 (con urbanizador). ________________________________________________ 957 Modelo 4 _______________________________________________________________ 961 Modelo 5 _______________________________________________________________ 963

F. EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DE FORMULACIÓN DEL PROYECTO DE

COMPENSACIÓN A PROPUESTA DE LA JUNTA DE COMPENSACIÓN. _______ 972

1. Proyecto de compensación (modelo básico introductorio). __________________ 972 a. Memoria (bases legales, planeamiento y valoración). ___________________________ 972 b. Descripción de las fincas antiguas que se aportan. _____________________________ 973 c. Descripción de las fincas resultantes de la actuación. ___________________________ 973 d. Localización de los terrenos de cesión obligatoria y de las reservas establecidas en el plan que se ejecuta. ______________________________________________________________ 975 e. Superficies o parcelas que la junta se reserva para enajenarlas directamente a fin de sufragar

los gastos de urbanización. _________________________________________________ 975 f. Compensaciones en metálico por diferencias en las adjudicaciones. ________________ 975 g. Planos. ______________________________________________________________ 975



2. Sometimiento del proyecto de compensación a la audiencia de todos los

afectados. ________________________________________________________ 977

3. Aprobación por la Junta de Compensación del Proyecto de Compensación. _____ 978

4. Remisión del Proyecto de Compensación al Ayuntamiento para su aprobación definitiva. ________________________________________________________ 979

5. Informe de los servicios técnicos municipales. ___________________________ 980

6. Aprobación definitiva por el Ayuntamiento del Proyecto de Compensación. _____ 981

7. Formalización del Proyecto de Compensación mediante otorgamiento de escritura

pública o documento administrativo. ___________________________________ 982

8. Inscripción en el Registro de la Propiedad del Proyecto de Compensación. _____ 983

G. EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO DEL PROYECTO DE COMPENSACIÓN (EXPEDIENTE COMPLETO A INSTANCIA DE AYUNTAMIENTO O DE LA PROPIA JUNTA DE COMPENSACIÓN). _________________________________________ 985

1. Trámite de elaboración y presentación del proyecto de compensación. ________ 985 a. Elaboración del proyecto de compensación ___________________________________ 985 b. Audiencia a todos los afectados por el proyecto. ______________________________ 985 c. Alegaciones. __________________________________________________________ 986 d. Aprobación del proyecto por la Junta. _______________________________________ 986

2. Escritos previos a la aprobación inicial. _________________________________ 988 a. Escrito del propietario único ______________________________________________ 988 b. Escrito de propietarios. __________________________________________________ 988

3. Informe de los servicios técnicos del Ayuntamiento sobre el proyecto de compensación (favorable o desfavorable). ______________________________ 990

4. Actuación municipal tras la presentación de los estatutos de la Junta de compensación y las bases de actuación. ________________________________ 992 a. Informe técnico ________________________________________________________ 992 b. Informe jurídico _______________________________________________________ 992 c. Informe de los servicios técnicos y jurídicos del Ayuntamiento sobre el proyecto de

compensación (favorable o desfavorable). _____________________________________ 993

5. Alegaciones en fase inicial. Escrito de alegaciones ________________________ 998

6. Acuerdos de la propia Junta de compensación en relación a proyecto de compensación. ____________________________________________________ 999 a. Rechazo inicial del proyecto de compensación. ________________________________ 999 b. Acuerdo de la Junta aprobando inicialmente el proyecto de compensación. _________ 1000 c. Certificado del secretario. _______________________________________________ 1002 d. Escrito de presentación de la Junta ante el ayuntamiento. ______________________ 1002 e. Escrito de solicitud de informe técnico sobre el proyecto._______________________ 1003

7. Aprobación inicial. ________________________________________________ 1004

8. Información pública y audiencia de los propietarios en relación a los estatutos de la Junta de compensación y las bases de actuación. ____________________ 1005 a. Anuncio de información pública ___________________________________________ 1005 b. Anuncio Boletín. ______________________________________________________ 1005 c. Notificación personal a los propietarios afectados _____________________________ 1006 d. Certificado del resultado de la información pública. ___________________________ 1006

9. Fase inicial. Acuerdo denegatorio y notificación._________________________ 1007 a. Acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación. _____________________________________________________________ 1007 b. Edicto de publicación del acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de

Estatutos y de bases de actuación __________________________________________ 1008 c. Notificación del acuerdo denegatorio de la aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de



bases de actuación ______________________________________________________ 1008

10. Fase de aprobación inicial. Acuerdo favorable y notificación. ______________ 1010 a. Aprobación del proyecto de compensación por el Alcalde. ______________________ 1010 Modelo 1. Acuerdo de aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta de Compensación _________________________________________________ 1012 Modelo 2. Acuerdo de aprobación inicial de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación de la Junta de Compensación _________________________________________________ 1014 b. Información pública, edictos y notificación a los propietarios. ___________________ 1014

11. Alegaciones. ____________________________________________________ 1017

12. Certificaciones municipales de Estatutos de la Junta de compensación y de bases de actuación aprobados inicialmente _____________________________ 1018

13. Adhesión a la Junta de Compensación. _______________________________ 1019 a. Supuestos especiales. __________________________________________________ 1019 b. Requerimiento de adhesión a los propietarios que no se han adherido aún a la Junta tras su constitución ____________________________________________________________ 1019 Modelo 1. _____________________________________________________________ 1019 Modelo 2. _____________________________________________________________ 1020 Modelo 3. _____________________________________________________________ 1020 Modelo 4. _____________________________________________________________ 1021 c. Diligencia de adhesión a la Junta _________________________________________ 1022 d. El procedimiento de adhesión de la Administración General del Estado a las Juntas de

Compensación __________________________________________________________ 1023 Procedimiento administrativo la adhesión expresa la Junta de Compensación de la Administración General del Estado por su patrimonio __________________________ 1023 1. Certificado de la Secretaría de la Junta de Compensación de la existencia de bienes pertenecientes al patrimonio de la Administración General del Estado _____________ 1024 2. Informe de los servicios jurídicos de la Junta de Compensación ante la propiedad de la Administración General del Estado.________________________________________ 1024 3. Acuerdo del órgano competente de la Junta de Compensación para requerir la adhesión de la Administración General del Estado a la Junta de Compensación ________________ 1025 4. Informe de los Servicios de Urbanismo del Ayuntamiento ____________________ 1026 5. Acuerdo de la alcaldía solicitando de la Administración General del Estado la adhesión a la Junta de Compensación de... ____________________________________________ 1026 6. Oficio de la Alcaldía/Presidente de la Junta de Compensación recabando el acuerdo de adhesión de la Administración General del Estado la Junta de Compensación _______ 1027

14. Informes municipales en fase de aprobación definitiva (favorables o desfavorables) al proyecto de compensación. ___________________________ 1029

15. Fase de aprobación definitiva de los Estatutos y Bases de Actuación de la Junta1036 a. Informe de las alegaciones _____________________________________________ 1036 b. Propuesta de resolución ________________________________________________ 1036 c. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de

Compensación. _________________________________________________________ 1037 d. Anuncio. ____________________________________________________________ 1038 e. Notificación. _________________________________________________________ 1038 g. Acuerdo de aprobación definitiva del Proyecto de Estatutos y Bases de Actuación de la Junta de Compensación. (Modelo en base a alegaciones). _______________________________ 1038 h. Notificaciones de la aprobación. __________________________________________ 1040

16. Acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y

de bases de actuación de la Junta. ____________________________________ 1042

17. Notificaciones de la denegación. ____________________________________ 1043 a. Notificación a los propietarios e interesados del acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación ___________________________ 1043 b. Edicto de publicación del acuerdo denegatorio de la aprobación definitiva de los proyectos de Estatutos y de bases de actuación __________________________________________ 1043

18. Constitución de la junta de compensación ____________________________ 1045



a. Acuerdo denegatorio de la aprobación de la constitución de la Junta de Compensación 1045 b. Acuerdo de aprobación de la constitución de la Junta de Compensación ___________ 1046 c. Notificación al Presidente de la Junta del acuerdo de aprobación de su constitución __ 1047 d. Certificado de la Secretaría del acuerdo de aprobación de la constitución de la Junta _ 1047 e. Certificado acreditativo de la aprobación definitiva un proyecto de compensación. ___ 1048

H. EXPEDIENTE DE EJECUCIÓN DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN. ______ 1049

1. Aprobación del Proyecto de Urbanización y contrato de ejecución de las obras de

Urbanización. ____________________________________________________ 1049

2. Demolición de obras no conformes con el Proyecto de Urbanización. _________ 1049 a. Audiencia previa a la Junta de Compensación. _______________________________ 1049 b. Acuerdo municipal de demolición de obras. _________________________________ 1050 Modelo 1. _____________________________________________________________ 1050 Modelo 2 ______________________________________________________________ 1050 c. Notificación a la Junta del acuerdo de demolición de obras. _____________________ 1051

3. Acta de recepción definitiva del contratista de las obras de urbanización e instalaciones por la Junta __________________________________________ 1052

I. EXPEDIENTE DE CESIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN __ 1054

1. Transmisión por la Junta de Compensación al Ayuntamiento de los terrenos objeto de cesión obligatoria y gratuita. ________________________________ 1054

2. Escrito de cesión de las obras de urbanización por el Presidente de la Junta al

Ayuntamiento. ___________________________________________________ 1055

3. Informes técnicos municipales. ______________________________________ 1056

4. Acta de Cesión. Transmisión de la Junta al Ayuntamiento de los terrenos que son objeto de cesión obligatoria y gratuita ________________________________ 1057 Modelo a. ______________________________________________________________ 1057 Modelo b.______________________________________________________________ 1058 Modelo c. ______________________________________________________________ 1059

J. EXPEDIENTE DE RECEPCIÓN POR LA JUNTA Y CESIÓN AL AYUNTAMIENTO

DE LAS OBRAS DE URBANIZACIÓN, INSTALACIONES Y DOTACIONES. ____ 1061

1. Acta de recepción de las obras por la Junta de Compensación. ______________ 1061

2. Comunicación del Presidente de la Junta al Ayuntamiento. ________________ 1062

3. Informe de los Servicios Técnicos Municipales. __________________________ 1063

4. Acta de cesión al Ayuntamiento. _____________________________________ 1064

5. Acta de libramiento y recepción de las obras de urbanización ______________ 1065

K. EXPEDIENTE DE TRANSMISIÓN DE TERRENOS Y OBRAS DE URBANIZACIÓN

A LA ADMINISTRACIÓN. TRANSMISIÓN VOLUNTARIA. TRANSMISIÓN

FORZOSA. RECEPCIÓN POR LA ADMINISTRACIÓN. ___________________ 1067

1. Esquema del procedimiento. ________________________________________ 1071

2. Transmisión de la Junta al municipio de los terrenos que han de ser objeto de cesión obligatoria y gratuita. ________________________________________ 1072

3. Acta de cesión ___________________________________________________ 1073

4. Negativa de la Junta de Compensación a formalizar la cesión ______________ 1075

5. Recepción por la Junta y cesión al municipio de las obras de urbanización, instalaciones y dotaciones __________________________________________ 1076 a. Acta de recepción de las obras por la Junta de Compensación ___________________ 1076 b. Comunicación del Presidente de la Junta al Ayuntamiento ______________________ 1076 c. Informe de los Servicios Técnicos Municipales _______________________________ 1077



d. Acta de cesión al municipio ______________________________________________ 1077

PARTE NOVENA. ______________________________________________ 1079

Formularios. Modificación del sistema de actuación para la ejecución de las unidades de ejecución. _____________________________________________ 1079

1. Proposición de gestión urbanística por compensación presentada en procedimiento de delimitación de la unidad de ejecución de un plan. _________ 1079

2. Acuerdo de los propietarios para la aprobación de los proyectos de Estatutos y de

bases de actuación de la Junta de Compensación ________________________ 1081

3. Acuerdo de requerimiento a los propietarios para la presentación de los proyectos de estatutos y de bases de actuación de la junta. ________________ 1082

4. Notificación a los propietarios del acuerdo de requerimiento a los propietarios

para la presentación de los proyectos de estatutos y de bases de actuación de la junta. __________________________________________________________ 1083

PARTE DÉCIMA ______________________________________________ 1084

Cobro de cuotas de urbanización. ______________________________________ 1084

1. Acuerdo de la Junta de Delegados u Órgano Rector, requiriendo de pago a los propietarios. _____________________________________________________ 1084 Modelo 1 ______________________________________________________________ 1084 Modelo 2. _____________________________________________________________ 1084

2. Notificación individual izada del requerimiento de pago a cada propietario. ___ 1086

3. Acuerdo de la Junta de Delegados solicitando al Ayuntamiento la recaudación de las cuotas impagadas por la vía de apremio. ____________________________ 1087

4. Certificado del Secretario de la Junta del acuerdo del Órgano Rector de solicitud

al Ayuntamiento de la recaudación de las cuotas por la vía de apremio _______ 1088

5. Escrito del Presidente de la Junta de Compensación instando al Ayuntamiento la vía de apremio. ___________________________________________________ 1089 Modelo 1 ______________________________________________________________ 1089 Modelo 2 ______________________________________________________________ 1089

PARTE UNDÉCIMA ____________________________________________ 1091

Contratos. Contratación por una junta de compensación. ____________________ 1091

Contrato de permuta de solares por la ejecución de obras de urbanización. _____ 1091

PARTE DUODÉCIMA. __________________________________________ 1098

País Vasco. Agrupaciones de interés urbanístico. __________________________ 1098

Supuesto País Vasco en que la Junta de Compensación (ahora Concertación), tiene

el carácter de agrupaciones de interés urbanístico para la ejecución del planeamiento urbanístico, dotada de personalidad jurídica propia integrada por los propietarios de los terrenos comprendidos en un polígono o unidad de actuación, cuya constitución tiene por objeto el participar en la gestión

urbanística. _____________________________________________________ 1098

ANEXO. Caso práctico final. _____________________________________ 1104

Expediente completo de la tramitación de la junta de compensación de

Berrocales de Madrid. _________________________________________ 1104

1. Características de la ordenación _____________________________________ 1105

2. Proyectos _______________________________________________________ 1106

3. Documentación adjunta. ___________________________________________ 1108 Plano. Señalamiento de ámbitos. Viviendas. Industrial. Dotacional, etc. _____________ 1108



Plan Parcial ____________________________________________________________ 1108 Proyecto de urbanización _________________________________________________ 1108



¿QUÉ APRENDERÁ?

¿Qué es la Junta de compensación urbanística?

¿Cómo funcionan las Juntas de compensación urbanística?

Las especialidades autonómicas de las juntas de compensación

urbanística.

Estatutos y bases de las juntas de compensación urbanística.

El proyecto de compensación

Fiscalidad en las Juntas de Compensación

La contabilidad de las Juntas de Compensación.



Introducción

Imaginemos que su ayuntamiento aprueba un planeamiento urbanístico para una

zona, por ejemplo para hacer un nuevo barrio. Lo primero que debe decidir es el sistema para llevarlo a cabo.

Si el suelo pertenece a varios propietarios la solución perfecta en la

compensación. Es fácil de entender porque el propietario entrega su suelo sin urbanizar y al final

del proceso recibirá suelo urbanizado.

El problema es que urbanizar cuesta mucho dinero y no todos los propietarios pueden hacer el desembolso, con lo que se les expropiará.

En el caso de que todos estén dispuestos a asumir los gastos de la urbanización, se pone en común todo el suelo, que finalmente se repartirá urbanizado en zonas

edificables establecidas por el planeamiento. Una vez que el suelo ya se ha convertido en urbanizable y para evitar que cada

uno haga su promoción de modo descoordinado, se aprueba un Proyecto de Compensación por el cual todos los propietarios ceden sus terrenos a la Junta,

normalmente no transmiten, para que esta a cambio les dé proporcionalmente una serie de metros edificables, ubicados en una zona distinta de la que estos eran propietarios.

Estas zonas con distintos usos y características, vienen determinadas, primero

por el planeamiento y luego en el proyecto de urbanización. El Ayuntamiento tendría que ser el encargado de hacer todos estos proyectos, de

urbanización, compensación, etc., pero con este sistema delega en una entidad urbanística (junta de compensación) que será la que se encargue de todo, como

si fuese una gestora.



Pero no hay que olvidar que el responsable del planeamiento y de que todo se

lleve a cabo de la forma más clara y ágil posible es el ayuntamiento, es quien aprueba todos los proyectos y quien finalmente se quedará con el mantenimiento

y conservación de la zona urbanizada. Para garantizar el cumplimiento de las obras de urbanización, el ayuntamiento

pide una fianza a la Junta, que normalmente se deposita por medio de avales.

Si el aval se ejecuta, lo cual es complicado, quien pierde es la sociedad avalista, banco, etc., por eso antes se deberán agotar todos los procedimientos legales antes de que el avalista esté dispuesto a perder tal cantidad de dinero.

Cuando un propietario de suelo vende, puede llegar al acuerdo de venderlo

urbanizado, o sea que la Junta siga pasándole al primer propietario todos los gastos por las obras de urbanización, esto ocurre muy a menudo en las cooperativas. Pero no siempre es así y hay otras soluciones.

Tras la aprobación de proyecto de compensación cada propietario sabe donde

tiene sus nuevos terrenos y cuando puede empezar a edificar. Si no está terminada la urbanización deberá aprobarse primero la ejecución

simultánea de obras, edificación y urbanización.

Entonces el propietario deberá depositar una garantía, en este caso a la Junta, hasta que se recepcione la urbanización, para que se haga cargo de los

desperfectos que ocasione. Cuando se entregue la urbanización al ayuntamiento, la garantía se depositará

en el mismo ayuntamiento mediante aval.

Procedimiento Una vez delimitada la unidad de ejecución (polígono o unidad de actuación) o

aprobado definitivamente el Plan que establezca la ejecución por el sistema de compensación, los propietarios que representen al menos el 60 por ciento del

polígono o unidad de ejecución, o el coeficiente establecido en cada Comunidad Autónoma (que es generalmente el 50 por ciento), presentarán a la Administración actuante en el plazo de tres meses los correspondientes

Proyectos de Estatutos y Bases de Actuación de la futura Junta de Compensación.

Diferencia entre Estatutos y Bases de actuación: Los Estatutos y las Bases de Actuación son los documentos formales legitimadores de las Juntas de

Compensación. Diferencias:

Los Estatutos tienen por objeto la regulación del régimen de organización y funcionamiento interno de la futura Junta de Compensación.

las Bases regulan cuestiones de orden técnico, tales como los criterios

para valorar las fincas aportadas y las de resultado; los derechos reales y



personales; las edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones; la

contratación de las obras de urbanización, etc.

Una vez cumplida esta premisa, comienza el procedimiento de constitución propiamente dicho, cuyos trámites son los siguientes:

Aprobación inicial. Publicidad del acuerdo de aprobación inicial.

Alegaciones e información pública. Aprobación definitiva. Publicación del acuerdo de aprobación definitiva.

Constitución efectiva, una vez producida la aprobación definitiva, la Administración requiere a los propietarios para que otorguen la escritura

de constitución de la Junta de Compensación. Aprobación de la constitución, por el órgano administrativo actuante. Inscripción en el registro de entidades urbanísticas colaboradoras.

Comunicación de la inscripción.

Relaciones internas entre la Junta y sus miembros La aportación a la Junta por cada propietario de los terrenos de que son titulares

no se traduce normalmente en la transmisión del pleno dominio de los mismos sino que tiene naturaleza fiduciaria, que, en principio, es suficiente para permitir

a la Junta actuar por sustitución de sus miembros y disponer de los terrenos para el cumplimiento de sus fines institucionales (en concreto, para ponerlos a

disposición de quienes hayan de ejecutar materialmente la urbanización y, en caso de que así conste en Estatutos, de la edificación, y para entregar a la Administración los de cesión obligatoria y las obras e instalaciones que sean de

cargo de los propietarios).

En todas las relaciones entre la Junta y sus miembros rige el principio de mayoría (normalmente simple, para los asuntos ordinarios de mera gestión, o cualificada, para los de mayor trascendencia) en los términos que se precise en los

Estatutos.

El sistema de compensación supone:

La distribución de los beneficios y cargas derivados de la ordenación

urbanística entre los propietarios de la unidad de ejecución incorporados a la Junta. Ello exige la elaboración y aprobación de un proyecto de

compensación. La cesión a la Administración actuante de los terrenos de cesión

obligatoria.

La ejecución de las obras de urbanización para transformarlos terrenos en solares susceptibles de edificación.

En la guía práctica de las juntas de compensación encontrará una respuesta práctica y profesional a todas estas cuestiones.



PARTE PRIMERA.

¿Qué es la Junta de compensación?

Capítulo 1. Introducción a las Juntas de Compensación.

1. Mención a la normativa estatal reguladora de las Juntas de Compensación

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JUNTAS DE COMPENSACIÓN URBANÍSTICA · Determinación del sistema de ejecución en la Ley 11/2018, de 21 de diciembre, de ordenación territorial y urbanística sostenible de Extremadura