Juss§Eiendom - ne.no · 3. Når blir leietaker bundet? 1. Hvem kan binde et selskap? 2. Forhandlingsavtaler. 3. Overtakelse – særlig om nybygde lokaler

1

Oslo • Bergen • London • Singapore • Kobe • Shanghai

Juss§Eiendom 6. mai 2008

2


Når blir leietaker bundet?

Advokat Kristoffer Aasebø

3

Når blir leietaker bundet?

1. Hvem kan binde et selskap?

2. Forhandlingsavtaler

3. Overtakelse – særlig om nybygde lokaler

4

Hvem kan binde et selskap?

• Dersom avtalen inngås med feil person er motparten ikke bundet

• Gir motparten en opsjon til å erklære seg ubundet

• Gjelder ved signering, men også i forhandlingssituasjonen

5

Hvem kan binde et selskap forts.

• Styret kan godkjenne avtaler og gi fullmakt til å signere avtaler

• Avtalene må være innenfor selskapets vedtektsbestemte formål

• Fullmakten kan ikke være for generell, da det er en omgåelse av aksjelovens kompetanseregler

6


• Eksempel på fullmakt fra styret:

”Styret godkjente utkast til leieavtale vedrørende utleie av Fallgrubegata 13 til H&M Hennes & Mauritz AS. Peder Ås gis fullmakt til, på vegne av styret, å sluttføre forhandlinger med AS Næringsbygg, gjøre justeringer i avtalen, inngå endelig avtale basert på hovedprinsippene i foreliggende utkast, samt undertegne avtale. Fullmakter gjelder i tillegg til selve avtalen også øvrige dokumenter og vedlegg som i henhold til avtalen forutsettes utarbeidet eller undertegnet. Utkastet vedlegges denne protokoll.”

7


• Styret kan godkjenne avtalen uten at fullmakt gis til noen

• Da må hele styret eller de signaturberettigede for selskapet signere

• Styret eller styremedlemmenes signaturrett kan ikke delegeres

8


• Daglig leder kan inngå avtale dersom avtalen: – Er innenfor ”selskapets virksomhet”– Ikke er av ”uvanlig art eller stor betydning”

• Daglig leders kompetanse kan delegeres

9


• Prokurist kan signere avtaler på vegne av selskapet

• Gjelder ikke salg av eiendom

• Uklart om unntaket også gjelder salg av eiendomsaksjer

• Ingen begrensninger vedr. leieavtaler, også utleie

10


• Stillingsfullmakt– Ofte ikke skriftlig– Sedvane

• Oppdragsfullmakt– Typisk til megler eller advokat

• Kombinasjonsfullmakt – Fullmakt etter en helhetsvurdering

11


• Dersom den som signerte var legitimert, men ikke hadde rett til å signere, så kan avtalen likevel være bindende

• Forutsetter at avtalemotparten var i aktsom god tro med hensyn til at den som signerte hadde rett til det

12


• Dersom motparten ikke reagerer på avtalen er det et argument for at riktig person har inngått avtalen

• Motparten kan tape rett til å gjøre innsigelser ved konkludent adferd/passivitet

• Fullmektigen kan ha et personlig erstatningsansvar hvis binding ikke foreligger etter avtaleloven § 25

13


• Ta kontakt med motparten før undertegning for å få oversendt kopi av:– Firmaattest– Protokoll fra møte i generalsforsamling eller styre der avtalen godkjennes– Styrebeslutning der fullmakt til å signere avtalen gis

• Krev å få se originalene i møte, og behold kopien for ettertiden

14

Forhandlingsavtaler

• Tilbud + aksept = avtale

• Forhandlingssituasjoner mer kompliserte

• Partene kan avtale forhandlingenes spilleregler

• Hvis ikke kan binding foreligge før signatur

• Utslag av prinsippet om gjensidig lojalitet

15

Forhandlingsavtale forts.

• Partene er bundet når det er enighet om avtaleforholdets vesentligste punkter

• Leiekontrakt: Enighet om areal og pris tilstrekkelig

• Gjenværende punkter: Hvor sannsynlig er det at man ville oppnådd enighet?

16

Forhandlingsavtaler

• Rettstidende 1998 s. 946:

”I de tilfellene partene i skriftlig form har avtalefestet noen hovedvilkår, vil det være nærliggende å anse avtale for inngått når partene har blitt enige om de øvrige vesentligste vilkår. Etter hvert som resultatene av forhandlingene viser seg og enighet oppnås, kan hver av partene ut fra en allmenn forutsetning om gjensidig lojalitet ha grunnlag for å anta at partene er bundet selv om endelig avtale ikke er undertegnet.”

17

Forhandlingsavtaler forts.

• Praktiske råd: – Bli enige om spillereglene på forhånd– Hvis avtale ikke skal foreligge før den er signert – ta forbehold om det– Hvis avtale ikke skal foreligge før styret har godkjent det – ta forbehold om det

18


• Eksempel på signeringsforbehold:

”Fra AS Næringsbyggs side presiseres følgende i forbindelse med forhandlinger om utleie av Fallgrubegaten 13: AS Næringsbygg skal ikke på noe vis anses forpliktet til utleie av Fallgrubegaten 13 før endelig leiekontrakt er signert av begge parter, med mindre denne forutsetning skriftlig oppheves av AS Næringsbygg.”

19


• Eksempel på styreforbehold:

”Fra AS Næringsbyggs side presiseres følgende i forbindelse med forhandlinger om utleie av Fallgrubegaten 13: AS Næringsbygg skal ikke på noe vis anses forpliktet til utleie av Fallgrubegaten 13 før endelig leiekontrakt er signert av begge parter, og styret i AS Næringsbygg har godkjent leiekontrakten i sin endelige form, med mindre denne forutsetning skriftlig oppheves av AS Næringsbygg.”

20

Særlig om overtakelse

• Ved overtakelse kan leier gjøre misligholdssanksjoner gjeldende

• Kommer særlig på spissen ved helt nybygde lokaler eller leietakerspesifikke tilpasninger

– Krever at man detaljert beskriver det som skal leveres – Leieavtalen vil da ligne en entreprisekontrakt

21

Særlig om overtakelse forts.

• Nekte å overta dersom lokalene er i vesentlig dårligere stand enn avtalt

• Leieren har rett til å fastholde avtalen og kreve retting av mangler

• Leieren har rett til å heve leieavtalen ved vesentlig mislighold

• Leieren kan kreve avslag i leien ved forsinkelse/mangler og utleier har erstatningsansvar

– for direkte tap innenfor utleiers kontroll – også for indirekte tap ved uaktsomhet eller brudd på tilsikrede egenskaper

22


Leiegarantien, gir den falsk trygghet ?

Advokat (H) Leif Petter Madsen

23

1 Innledning om leiekontrakt og garanti

• Leiekontrakten og garantien er to avtaler

• Husleieloven § 3-6 – Garanti”Det kan avtales at leier til sikkerhet for krav på skyldig leie, skader på husrom og, utgifter ved fraviking og for andre krav som reiser seg av leieavtalen, skal stille garanti.”

• § 3-6 kan fravikes ved leie av lokaler, husleieloven § 1-2, andre ledd

24

1 Innledning om leiekontrakt og garanti forts.

• Garantibegrepet er ikke entydig – les garantidokumentet – Påkravsgaranti ”on demand” – garantisten må betale ved første varsel– Selvskyldnerkausjon – garantisten kan kreves når leier har misligholdt og er krevd– Simpel kausjon – garantisten kan kreves når det er klart at leier ikke kan betale

• Utleier kan aldri kreve at leier fremskaffer en bedre garanti enn det som følger av leiekontrakten

25

2. Varsellamper ved leieforholdets start

2.1 Hvilke krav omfattes av garantien?

• Sammenhold leiekontraktens garantibestemmelse med utgangspunktet i husleieloven § 3-6

– ”Rettmessig betaling av husleie” – Ikke akseptabelt – ”Inntil 6 måneder husleie” – Uklart da henvisningen til husleien kan oppfattes som

en begrensning av typen krav – ”Riktig og rettidig oppfyllelse av leietakers forpliktelser av enhver art i samsvar

med norsk lov og etter leiekontrakt av 2. november 2007” – Akseptabel – ”Sikkerhet for krav på skyldig leie, skade på husrom, utgifter ved fraviking og for

andre krav som reises av leieavtalen” – Fullt ut akseptabelt

26

2. Varsellamper ved leieforholdets start forts.

2.2 Garantibeløpet

• Det beløp garantisten maksimalt kan kreves for av garantikreditor (utleier)– ”For et beløp av inntil NOK 1.000.000” – Et beløp inntil 6 måneders husleie– ”Garantibeløpet er en absolutt øvre ramme for bankens ansvar”– ”Vårt ansvar i henhold til nærværende garanti overstiger under ingen

omstendighet nevnte beløp”

• Husk at garantien skal dekke alle utleiers krav som springer ut av leiekontrakten, renter og omkostninger samt mulig fremtidig leietap. Garantibeløpet bør ikke være lavere enn 6 måneders husleie. Husk å ta høyde for mva.

• I tillegg til garantibeløpet kommer bankens egne misligholdskostnader, herunder morarenter dersom banken urettmessig har holdt garantibeløpet tilbake.

27

2. Varsellamper ved leieforholdets start forts.

2.3 Er garantien oppsigelig?

• Garanti uten utløpsdato kan sies opp med skriftlig varsel– Banken vil kreve en bestemt utløpsdato

• Garanti med utløpsdato– Gyldig til 31.12.2010– Gyldig for hele leieperioden – Gyldig for hele leieperioden + x måneder– Kombinasjon av oppsigelsestid og løpetid er ikke ønskelig for utleier – Hvem vil da

stille garanti for leier?

28

3 Oppfølging i garantitiden

3.1 Oppjustering av garantibeløpet

• Løpende justering av leien, f.eks i henhold til KPI eller avtalte leieøkninger kan medføre behov for oppjustering av garantibeløpet

• Oppjustering må avtales med mindre garantien er stor nok til å dekke leiejusteringen

29

3 Oppfølging i garantitiden forts.

3.2 Bruk av garantien i leieperioden

• Garantibeløpet som en absolutt øvre ramme for bankens ansvar

• ”Enhver utbetaling under garantien reduseres garantiens pålydende tilsvarende”

• Hvorvidt garantien reduseres ved utbetaling i garantiens løpetid avhenger av garantiteksten

• Dersom leieforholdet løper videre må utleier avklare fremtidig garantiramme med banken/leier

30

3 Oppfølging i garantitiden forts

3.3 Formelle og reelle endringer i leieforholdet

• Ved skifte av leier er det utgangspunktet at garantien faller bort– Leiekontrakten transporteres – Salg, fisjon/fusjon

• Skifte på utleiersiden medfører som hovedregel ikke at garantien faller bort– Oslo tingretts dom av 30. mai 2003: ”Garantien kan ikke transporteres uten

garantistens samtykke” – Ble av tingretten ansett som en ordensbestemmelse

31

4 Fremsettelse av krav under garantien

4.1 Fremsettelse av krav mens leieforholdet løper

• Kontraktsbrudd fra leiers side – Banken må varsles – eventuelt ved avsendelse av et betinget krav

• Krav under garantien må normalt være fremmet overfor garantisten senest et bestemt antall måneder etter forfallsdato for den enkelte leietermin

• Oversittelse av fristen fører normalt til bortfall av garantistens garantiforpliktelse for den aktuelle termin

32

4 Fremsettelse av krav under garantien forts.

4.2 Fremsettelse av krav etter at garantien er sagt opp

• Eventuelle krav må være fremsatt innen utløpet av oppsigelsestiden

• Rt. 1993, side 1053: ”For at garantisten skulle ha plikt til å betale, måtte hovedfordringen være forfalt eller brakt til forfall overfor debitor, og dessuten måtte betalingskrav være fremsatt overfor garantisten, innen oppsigelsesfristens utløp 15. mai 1989.”

• Normalt vil garantistens oppsigelse ha sammenheng med at leier har betalingsproblemer, eventuelt har misligholdt sine leieforpliktelser

33

4 Fremsettelse av krav under garantien forts.

4.2 Fremsettelse av krav etter at garantien er sagt opp, forts.

• For at utleier skal kunne kreve garantisten, må han ha grunnlag for å antesipere mislighold av fremtidige leieterminer – Det må foreligge grunnlag for å heve leiekontrakten og utleier bør heve.

• Er vilkårene oppfylt, kan utleier rette krav mot garantisten for så vel forfalte som antesipert forfalte krav.

• Dersom garantiteksten ikke skiller mellom forfalte og betingede krav kan utleier antakelig også kreve betingede krav dekket under garantien så lenge de er meldt innen oppsigelsesfristens utløp.

34

4 Fremsettelse av krav under garantien, forts.

4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp

• Dersom garantien bortfaller på det tidspunkt leieforholdet opphører, vil utleier i realiteten ikke ha mulighet til å fremme krav som oppstår som følge av mislighold fra leier i forbindelse med fraflytting

• Dersom garantien løper i noen måneder ut over leieperioden vil det normalt gi tilstrekkelig tid for utleier til å områ seg

35


4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp, forts.

• Det må skilles mellom å varsle krav under garantien og garantiens forfall– ”Det forutsettes at garantisten varsles om ubetalt husleie i løpet av 3 måneder

etter forfall, i motsatt fall anses garantistens ansvar for ubetalt husleie som bortfalt”

36


4.3 Frist for å melde krav ved garantiens utløp, forts.

• Når forfaller garantien? – En påkravsgaranti forfaller ved første anmodning fra garantikreditor uten varsel til

eller bemyndigelse fra leier– En selvskyldnerkausjon forfaller i utgangspunktet på første skriftlige forlangende

fra utleier, hvor det meddels at leier ikke har oppfylt sine kontraktsmessige forpliktelser ved forfall

– Den simple kausjon forfaller først når utleier har dokumentert at leier ikke kan gjøre opp for seg (insolvens/konkurs)

37


4.4 Tvist i det underliggende forhold

• Kan garantisten påberope tvist i det underliggende forhold?– ”I tilfelle tvist mellom partene med hensyn til avtalens riktige oppfyllelse, vil

garantistens forfall ikke inntre, før etter minnelig overenskomst, endelig voldgiftsdom eller rettskraftig dom.”

– Innebærer at forfall utskytes i tid. Garantien blir en mellomting mellom en selvskyldnerkausjon og en simpel kausjon.

38

5 Utleiers huskeliste

• Les garantidokumentet når det mottas og sammenhold med leiekontrakten • Påse at garantibeløp og garantiperiode er tilstrekkelig i forhold til leieforholdets

løpetid og økonomiske omfang – husk også mva• Påse at garantien er en selvskyldnergaranti eller påkravsgaranti. Simpel

kausjon er ikke tilstrekkelig • Søk å unngå garantier som er oppsigelige i leieperioden• Påse at garantien kan transporteres eller automatisk følger med overføring av

eiendommen/seksjonen, og ved selskapsmessige endringer på leietakersiden• Pass på formalitetene – Overhold alle varslingsfrister og kommuniser skriftlig • Husk at lojalitetsplikten i kontraktsforhold også gjelder mellom utleier og

garantisten. Utleier har alminnelig tapsbegrensningsplikt

39

PAUSE

40


Fremleie

- redningen hvis lokalet blir for stort?

Advokat Ståle Torgersbråten

41

Fremleie

• Overlatelse av leietakers rett til tredjemann

• Ingen avslutning av leieavtalen mellom leietaker og utleier

• Fremleieavtalen som underkontrakt

AS Næringsbygg (utleier) Leietaker Fremleietaker

42

Hvorfor fremleie?

• Kan gi økt interesse for eiendommen• Som overgang til ny leietaker • For avlastning økonomi / egen inntektskilde• Beholde kontroll over attraktive lokaler

• Tap av kontroll og direkte tvangsmakt?


43

Regulering av fremleieforholdet

• Leieavtalen og fremleieavtalen

• Husleieloven

• Ulovfestet rett, f.eks. regler om erstatning, mislighold, springende regress etc.


44

Husleieloven og fremleie

• Utg. pkt – leietaker har ikke rett til fremleie uten samtykke fra utleier (husl. § 7-2)

• Unntak kan følge av avtale eller lovbestemmelse


45

Tidsbestemte leieavtaler (husl. § 7-5)

• (Betinget) fremleierett svært vanlig

• Husl. gir rett til oppsigelse v/manglende fremleietillatelse – kan fravikes ved avtale


46

Leiekontraktene

• Husl. gjelder med mindre annet er avtalt• Leiekontrakten bør ha klare forbehold• Fremleiekontrakten:

– Vise til hovedleiekontrakt– Være underlagt hovedleiekontrakten


47

Hovedleiekontrakten

• Skriftlig forhåndssamtykke• Alt. rett til å nekte samtykke

– Vilkår - ”saklig grunn” • ”Narkosenter” i Bygdøy Allé (RG 1996 s. 812)• Ikke mva-pliktig fremleietaker

• Solidarisk ansvar • Skriftlig bekreftelse fra fremleietaker


48

Utleiers ”step in rights”

• Vilkår i leiekontrakt og fremleiekontrakt: – Inntredelse i fremleiekontrakten v/ opphør av hovedleiekontrakten før utløpet av

leietiden– Bortfall av fremleiekontrakt dersom utleier ikke trer inn


49

Fremleiekontrakten

• ”Samme” vilkår som hovedleiekontrakten

• Krav til fremleietaker hva gjelder hovedleiekontraktens forpliktelser ovenfor AS Næringsbygg under hovedleiekontrakten; solidaransvar med hovedleier

• ”step in right”


50

Framleierens stilling ved oppsigelse av hovedleieavtalen

• Utg.pkt. - fremleietaker har ikke bedre rett enn hovedleietaker

• Husl. § 7-7 – partshjelpsbestemmelse: – Leietakers protestplikt / alt. egen protestrett– Utleier plikter å orientere fremleietaker der fremleie er godkjent– Egne formalkrav– Mulig dobbel søksmålsbyrde

– Kan fravikes ved avtale


51

Godkjenning til fremleie ved passivitet (husl. § 7-6)

• Gir avtalen rom for fremleie, vil manglende svar på søknad gi passivitetsbinding

• Hva med ensidige erklæringer?

• Passivitetsbinding kan og bør fravikes i kontrakt


52

Kan fremleietakers forhold binde AS Næringsbygg?

AS Næringsbygg (utleier) Leietaker

• Fremleiertaker har i utg. pkt ikke bedre rett enn leietaker

• Må forholde seg til egen kontraktspart

• Mulig unntak der utleier er kjent med at leietakers oppsigelse er i strid med fremleieavtalen. (Rt. 1973 s. 849)

• Derfor; ha kontroll på fremleieavtalen!

Fremleietaker

53


Merverdiavgift og leie

- nye regler i år

Advokat Anne Sofie Bjørkholt

54

Nye justeringsregler fra 2008

• Justere (nybygg, om- og påbygg) i 10 år fra byggetiltaket ble ferdig

• 1/10 hvert år blir endelig

• Gjelder byggetiltak ferdigstilt fom 2008

• NOK 100.000-grense og 10 % grense

55

Nye justeringsregler fra 2008, forts.

Kilder:

• Mval §§ 26b til 26e

• Forskrift av 19. desember 2007 nr 1589, med departementets kommentarer

• Ot. prp. nr 59 (2006-2007) kapittel 7 og Inns. O. nr 94 (2006-2007) kapittel 5

• Finansdepartementets fortolkningsuttalelse (brev til SKD) 16. november 2007 (Utv 2007 s 1869)

• Skattedirektoratets uttalelse av 24. april 2008

56

Forskrift 117

• Utleie av eiendom er mva-fritt, men kan registreres frivillig etter forskrift 117

• 117 registrering gir rett til fradrag for inngående mva på nybygg, om- og påbygning samt løpende drift

• Ved 117 registrering kommer man inn under justeringsreglene

57

Nytt utleiebygg - Forholdet mellom forhåndsregistrering, tilbakegående avgiftsoppgjør og justeringsreglene

• Forhåndsregistrering når man har leiekontrakt

• 3 års tilbakegående oppgjør

• Ikke 3 års grense for justering

• Samordne?

58

Justeringer i bygg med flere leietakere

• Eksklusive arealer

• Myldrearealer

• Fellesarealer

59

Fremleie

• § 1, fjerde ledd i forskrift 117

• En ubrutt kjede av frivillig registrerte

• Gjelder fremdeles. Viktig, men brudd kan repareres uten like store konsekvenser

60

Leietakers egne påkostninger

• Også leier får justeringsplikt (og rett) for arbeider i lokalene

• Lån til leier - betaling over leien

61

Leietakertilpasninger i tomme lokaler

• Tilpasninger før aktuelt leieforhold – Klagesak 5807/2007

• Istandsettelse etter leieforhold – Klagesak 5304/2005 og 5807/2007

• Felleskostnader i tomme lokaler – sammen med tilbakegående avgiftsoppgjør?

62

Tilpasninger i leiekontraktene

• Bruksendring og fremleie – 10 år /Justering

• Leietakers egne påkostninger – utleier ikke overta justeringsforpliktelsen

63

Salg av eiendommen – overtakelse av justeringsforpliktelsen

• Hvis kjøper har tilsvarende fradragsrett

• Betinger avtale (erklæring)

• Fradrag betinger dokumentasjon

Gjelder også fisjon og fusjon?

64

LUNSJ

65


Forlengelse og regulering av leie

Advokat Peter Hines Grape

66

Tema

Leiekontrakten utløper – leietakers opsjoner

67

Husleielovens skille mellom tidsbestemt og tidsubestemt leiekontrakt

• Grunnleggende skille, husl. § 9-1

• Lovens utgangspunkt

68

Ikke bruk tidsubestemt leiekontrakt

• Hvorfor?

• Formalreglene

• Saklig grunn for oppsigelse

• ”Snudd” søksmålsbyrde

69

Leiekontrakten utløper

• Husl. § 9-2

• ”Opphører uten oppsigelse”

• Unngår ”prosessen”

70

Utgangspunkt om opphør

• Bestemmelser i leiekontrakten

• Fra dato til dato

• Ikke alltid like enkelt

• Tolkning – risiko for tidsubestemt?

71

Husleielovens § 9-2, tredje ledd

• Fallgruve

• Leiekontrakten blir tidsubestemt

• Frist for flyttingsoppfordring

72

Leietakers rett til forlengelse (opsjon)

• Forhandlinger ved inngåelsen

• Hvorfor vil Utleier dette?

73

Tolkning av opsjonsbestemmelsen

• Et utall varianter

• Fornyelse eller forlengelse?

• Vilkår i opsjonsperioden

74

Frist for utøvelse av opsjonen, eksempel

• Frist for melding fra leier

• Frist for oppnådd enighet

• Eksempel”Leier må skriftlig varsle Utleier om forlengelsen senest 12 måneder før leietidens utløp. Hvis ikke faller opsjonen bort”.

75

Opsjonens varighet

• Bør bero på en kommersiell vurdering

• Unngå lettvinte løsninger (5 + 5 eller 10 + 10)

• Se hen til vilkårene

• ”Samme vilkår” – begrenset varighet?

• ”Markedsvilkår” – lengre varighet?

• Hva med fallende marked?

76

Vilkår for forlengelse, ”samme vilkår”

• Fordel eller ulempe for hhv. Leier / Utleier ?

• Stigende / synkende marked

• Eksempel:”Leier har rett til å forlenge leiekontrakten i 5 år på samme vilkår”.

77

Vilkår for forlengelse forts, ”markedsmessige betingelser”

• Hva er markedsmessig?

• Kun leie?

• Hva er markedsleie?

• Mekanisme for tvisteløsning

78

Vilkår for forlengelse forts, ”gjengs leie”

• Husl. § 4-3

• Ikke helt uvanlig i opsjoner

• Hva er ”gjengs leie”?

• Mellomting mellom ”samme vilkår” og ”markedsvilkår”

79

Eksempler på leiekontrakt

Leietager gis en rett til fornyelse av leiekontrakten for en ny periode på 5 år. Ved slik fornyelse av leiekontrakten kan Utleier kreve reforhandling av samtlige leiebetingelser på nye markedsvilkår. Leien skal under ingen omstendighet settes lavere enn leien umiddelbart forut for utløpet av den opprinnelige leieperioden. Skriftlig melding om ønske om fornyelse av leieforholdet skal være Utleier i hende senest 12 måneder før utløpet av leieperioden. Dersom skriftlig enighet om nye vilkår ikke er oppnådd senest 6 måneder før utløp, faller retten til fornyelse bort.

80


Tilbakelevering av lokaler

Advokat Peter Hines Grape

81

Husleielovens § 10-2, andre ledd

• Ryddet og rengjort

• Samme stand

• ”Slit og elde”

82

Leietakers plikt til tilbakeføring

• Kostbart

• Hva med foretatte endringer?

Eksempel:Bygningsmessige forandringer i eller av Leieobjektet må ikke finne sted uten Utleiers skriftlige forhåndsgodkjenning. Slik forhåndsgodkjenning kan gis på betingelse av at forandringene tilfaller Utleier uten godtgjørelse ved leieforholdets slutt, eller at Leietageren bringer Leieobjektet tilbake i sin opprinnelige stand. Alle forandringsarbeider skal utførlig dokumenteres.

83

Utleiers valgrett

• Tolkning av leiekontrakten

• Utleier kan kreve tilbakeføring

• Utleier kan kreve tilbakelevert ”as is”

• Utleier kan kreve begge deler

84

Lovfestede begrensninger i plikten til tilbakeføring

• Husl. § 10-2 tredje ledd

• Leietakers rett til endring – krav om hjemmel for tilbakeføring

• ”Uforholdsmessige kostnader” og ”urimelig verditap”

85

Tilbakeføring og vedlikeholdsplikt

• Vanlig kontraktspraksis

• Godtar ”slit og elde”

• Overholdt vedlikeholdsplikt

86

Husleielovens § 10-5, om forbedringer

• Leier har krav på vederlag for vesentlige forbedringer

• Krav om samtykke til endringen

• Kan fravikes

87

Eksempel på tekst

Leietager skal ved fraflytting tilbakelevere Leieobjektet ryddiggjort, rengjort, med hele vindusruter og for øvrig i kontrakts- og håndverksmessig godt vedlikeholdt stand og med samtlige nøkler. Dersom vedlikeholdsplikten etter pkt. 13 er oppfylt med normale intervaller i leieperioden, aksepterer Utleier normal slit og elde frem til fraflytting. Hvor annet ikke er avtalt i forbindelse med Leietagers innredningsarbeider, skal fast inventar, delevegger, ledninger o.l. ikke fjernes ved fraflytting, men tilfalle Utleier uten godtgjørelse. Dette gjelder likevel ikke innredninger som er del av Leietakers profilinnredning. Utleier kan kreve at Leietager ved fraflytting fjerner helt eller delvis den innredning og de innretninger, ledninger, rør o.l han har montert i Leieobjektet, og at skader og merker som følge av dette utbedres.

88

PAUSE

89


Alternativ tvisteløsning i husleieforhold

Advokat (H) Per M. Ristvedt

90

Tre uttalelser å ta med seg om alternativ tvisteløsning

”Tvistemålsutvalget tar til orde for at alternativ tvisteløsning må stå sentralt ved utformingen av tvisteloven.”Ot.prp. nr. 51 (2004-2005)

”Både nasjonalt og internasjonalt har det de seneste årene vokst frem en oppfatning om at tvisteløsning i større grad bør skje utenfor domstolene, og at også tvister som er fremmet for domstolene, bør søkes løst på annen måte enn ved dom.”Per M. Ristvedt og Ola Ø. Nisja: Alternativ tvisteløsning (Cappelen Akademisk 2008)

”The most common form of alternative dispute resolution is negotiation.”Stephen B. Goldberg mfl.: Dispute Resolution – Negotiation, Mediation and Other Processes (New York 2008)

91

Temaer som behandles i mitt foredrag

1 Innledende bemerkninger

2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder i norsk rett

3 Særlig om alternativ tvisteløsning i husleieforhold

4 Kort oppsummering

92

1 Innledning

• De fleste sivile tvister, også tvister i husleieforhold, løses uten at domstolene involveres

• Løses ikke tvisten i minnelighet mellom partene, er den ordinære tvisteløsningsformen i Norge at tvisten løses av de ordinære domstolene

• Men også de fleste tvister som bringes inn for domstolene, løses i minnelighet

• Måten de sivile tvistene løses i minnelighet på – enten i eller utenfor domstolene er via alternativ tvisteløsning

93

1 Innledning forts.

• Alternativ tvisteløsning = konfliktløsningsmetoder som alternativer til tradisjonell domstolsbehandling

• Fordeler og ulemper ved alternativ tvisteløsning

• Fordi de fleste sivile tvister løses via alternativ tvisteløsning, og fordi tvisteloven har fokus på alternativ tvisteløsning, bør partene:

– kjenne til de alternative tvisteløsningsmetodene– evne å foreta et bevisst valg mellom de alternative tvisteløsningsmetodene– være dyktig når man benytter en av de alternative tvisteløsningsmetodene

94

2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder

• Et hovedskille mellom tvisteløsning med og uten bistand fra nøytrale tredjepersoner

• Et annet hovedskille mellom nøytrale tredjeparter som har myndighet til å løse tvisten og de som kun kan bistå med å løse den

• Skjematisk oversikt over de meste anvendte alternative tvisteløsningsmetodene i Norge i dag

95

2 Oversikt over alternative tvisteløsningsmetoder forts. – Skjematisk oversikt

Alternativ tvisteløsning

Prosesser uten bistand fra tredjeperson

Prosesser med bistand fra tredjeperson

Ikke myndighet til å løse tvisten

Myndighet til å løse tvisten

Utenrettsligmekling Forliksråd

Forhandlinger

Mekling Minitrial

Rettsmekling Tradisjonell domstolsmekling

Voldgift

96

3 Særlig om alternativ tvisteløsning i husleieforhold

• Hvilket stadium er partene på – Har tvisten oppstått?

• Eksempler på tvister som ofte oppstår i praksis i husleieforhold

• Generelle hensyn som bør vektlegges ved valg av tvisteløsningsmetode i husleieforhold

• Spesielle hensyn som bør vektlegges ved valg av tvisteløsningsmetode i husleieforhold

97

4 Kort oppsummering

• Erfaring viser at tvister kan og vil oppstå

• Erfaring viser at tvister som regel løses i minnelighet

• Tvister som løses i minnelighet løses ved alternativ tvisteløsning

• Partene bør derfor øke fokuset og bli mer bevisste på valget og bruken av alternativ tvisteløsning i husleieforhold

98

PAUSE

99


Nye lovregler og dommer

Advokatfullmektig Karin Næss og Advokat Anne Sofie Bjørkholt

100

Lovendringer i husleieloven - Bakgrunn

• Høringsutkast fra Kommunal- og regionaldepartementet

• Høringsfrist 12. februar 2008 (ennå ikke vedtatt)

• Antatt ikrafttredelse 1. januar 2009

• Soria Moria-erklæringen: Er boligpolitiske mål nådd?

• Erfaringer – husleieloven av 1999 (trådte i kraft 1. januar 2000)

101

Betydning for leie av næringseiendom

• Husleieloven gjelder deklaratorisk for næringseiendom: Dersom ikke annet er avtalt mellom partene, vil de forskjellige bestemmelsene i husleieloven også få anvendelse ved leie av næringslokale

• Må klare holdepunkter til for å legge til grunn at partene har avtalt en løsning som avviker fra husleielovens system – så viktig å være obs på kontraktsformuleringene (jf. eks. Rt. 1972 s 1032)

102

Hvilke av de foreslåtte endringene er viktigst å være klar over ved inngåelse av leiekontrakt innen næringseiendom:

1. Tidsbegrensede kontrakter kan sies opp dersom ikke annet er uttrykkelig avtalt

2. Indeksregulering

3. Depositum

4. Deponering av omtvistet leie

103

1 Tidsbestemte leieavtaler kan sies opp

• Tidsbestemte leiekontrakter kan sies opp dersom annet ikke er særskilt avtalt

• Medfører at det må uttrykkelig avtales at ”Denne leieavtale kan ikke sies opp i leieperioden”

• Unødvendig og unaturlig regel (bakgrunn for regelen er manglende kunnskap)

• Særlig farlig dersom man fornyer gammel leiekontrakt på samme vilkår, og plutselig omfattes av de nye reglene

• HUSK denne regelen både ved inngåelse av nye kontrakter og fornyelse av eldre

104

2 Indeksregulering

• Gjeldende rett: Kun bestemmelse om at indeksregulering må varsles 1 mnd i forkant

• Nytt forslag: Indeksregulering må varsles med minst 1 og maksimalt 3 måneders varsel

• I mange tilfeller tar man inn en bestemmelse om at indeksregulering skjer uten varsel – dette kan man nå ikke lenger gjøre i boligforhold

• Varslingsreglene gjelder også ved næringsleie dersom man ikke har avtalt noe annet

105

3 Depositum

• Husleieloven § 3-5: I dag kan utleier ved leieforholdets slutt kreve utbetaling av skyldig leie fra en depositumkonto uten godkjenning fra leieren eller dom for kravet (andre krav forutsetter samtykke fra leier eller dom)

• Foreslås nå at leier må varsles med rett til å protestere innen 2 uker

• Nektelse fra leier: utleier må enten gå til søksmål eller rettslig prosess etter reglene i tvfbl.

106

3 Depositum forts.

• Tungvint for utleier

• Regelen gjelder i leieforholdet der depositumkonto er opprettet etter at regelen trer i kraft

• Bør avtales at denne regelen skal fravikes i næringsforhold

107

4 Deponering av leie

• Leier kan kreve at omtvistet leie deponeres (for ikke å komme i mislighold)

• Utleiers medvirkning er imidlertid nødvendig (finansinst. må forvisse seg om begges identitet - begrunnet i hvitvaskingsreglene)

• Vist seg at utleier unnlater å medvirke

• Nå likestilles det med deponering at leier setter inn beløpet på en særskilt konto (adskilt fra leiers øvrige midler)

108

Tips – Nye brosjyrer om sentrale deler av huseleieloven utarbeidet av kommunal- og regionaldepartementet (publisert 17. mars 2008)

• Gjelder kun utvalgte sentrale emner – lettfattelig oversikt over sentrale rettigheter og plikter

• Departementet understreker selv at fokus har vært å lage lettleste brosjyrer – derfor kan noen nyanser ha forsvunnet

• Finnes på kommunal- og regionaldep. nettsider, under ”Veiledninger og brosjyrer”: ”Nyttig å vite om husleieloven”http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/veiledninger_brosjyrer/2008/husleieloven.ht ml?id=501000&epslanguage=NO

• De nye endringene (forslaget) ikke hensyntatt i brosjyrene

http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/veiledninger_brosjyrer/2008/husleieloven.html?id=501000&epslanguage=NO

http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/veiledninger_brosjyrer/2008/husleieloven.html?id=501000&epslanguage=NO

109

Grunnlovsstriden – tomtefesteloven §§ 33 og 37 1. Tomtefesteloven § 33

• HR avgjørelser 21. sept. 2007: tomtefestelovens §§ 33 og 37 og hvorvidt disse var i strid med Grl. § 105 om full erstatning ved ekspropriasjon og Grl 97 om forbud mot tilbakevirkende lover

• HR kom frem til at tomtefestelovens § 33 ikke strider mot Grl: Gjelder tomtefesternes rett til å forlenge festet forlenget på samme vilkår som før – kun feste til bolig- og fritidsformål

• Konkret vurdering Grl. § 97: Stor vekt på boligsosiale hensyn

• Tips – viktig å være bevisst på å nedfelle/undersøke formålet i festekontrakten (den som fester tomt til bolig- og fritidsformål har et meget sterkt vern i forhold til den som fester til andre formål)

110

Grunnlovsstriden – Tomtefestelovens §§ 33 og 37 1. Tomtefesteloven § 33 (Følger av HR avgjørelse)

• Grunneierne har nå anket HR avgjørelse inn for Menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg med påstand om at dette strider mot EMK Art 1 første tilleggsprotokoll som verner eiendomsretten

• Forholdet til formuesskatt: Det er reist spørsmål om dommen (som i realiteten fører til at fester har en evigvarende rett til forlengelse av festeretten) fører til at fester også må betale formuesskatt for festetomten. NARF (Norges Autoriserte Regnskapsføreres Forbund) har nå bedt Finansdep. om å bekrefte hvorvidt dette er riktig tolkning av skattelovens bestemmelser (jf. § 4-2)

111

Grunnlovsstriden – Tomtefesteloven §§ 33 og 37 (forts.) 2. Tomtefestelovens § 37

• ”Sørheimsaken”: Tomtefestelovens § 37 – grunnlovsstridig

• § 37 fastsetter at festeren kan kreve tomten innløst til 40 % av tomteverdien på innløsningstidspunktet (kun bolig- og fritidsformål)

• Er dette i strid med Grunnlovens § 105 som gir rett til full erstatning ved ekspropriasjon?

112


• HR: likestilte situasjonen med ekspropriasjon

• Hva er full erstatning?

• Tidsubegrenset kontrakt: Eiendomsrettens øk. verdi for bortfester er den kapitaliserte verdien av festeavgiften indeksregulert til innløsningstidspunktet (her var full erstatning NOK 203 760)

113


• I denne saken ga innløsning til 40 % av tomteverdien en vesentlig lavere sum enn den økonomiske verdien for bortfester (her NOK 64 600-86 000

• Dette var ikke et særtilfelle uttalte HR

• Vektlagt i Sørheimsaken at lovgiver ikke i tilstrekkelig grad hadde vurdert forholdet til Grunnloven – ”enklere” for domstolen å konstantere grunnlovsstrid

114

Grunnlovsstriden – Tomtefestelovens §§ 33 og 37 2. Tomtefestelovens § 37 (Følger av Sørheimsaken)

• Hvordan skal innløsningssummen beregnes i stedet?

• Høringsnotat fra Justis- og politidep: Forslag om ny § 37 (høringsmøte 10. januar 2008)

• Ny § 37 ennå ikke vedtatt, men med all sannsynlighet fører dette til en regel der fester kan innløse tomten til 20 (eller 25) ganger oppregulert festeavgift

115

Husk også andre viktige lovendringer 2008

• Ny eiendomsmeglingslov og - forskrift med mange viktige endringer (nå forslag til nye regler/forskriftsregler om utleiemegling – jf. Kredittilsynets høringsnotat av 26. mars 2008 med høringsfrist 4. juli 2008)

• Ny tvistelov med blant annet småkravsprosess

116

Hold deg oppdatert! Bruk Gyldendal Rettsdata Fast Eiendom

• Egen aktualitetsside – både med nyhetssaker og linker til ferske dommer, høringsutkast mv.

• Oversikt over kommende kurs, aktuelle artikler vedrørende fast eiendoms rettsforhold mv.

• Lover med kommentarer

• Øvrige rettskilder (forarbeider, RP, rundskriv mv. + blant annet avgjørelser fra Husleietvistutvalget for Oslo)

117


Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm

Hans Jacob Hansen

http://www.opak.no/index.php

118

Takk for oppmerksomheten!

Documents

Juss§Eiendom - ne.no · 3. Når blir leietaker bundet? 1. Hvem kan binde et selskap? 2. Forhandlingsavtaler. 3. Overtakelse – særlig om nybygde lokaler