Land Development РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ

Land Development РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ

АРХИТЕКГРУППА КОМПАНИЙ


Российский рынок: риски и перспективы

Доходность проектов

Управление проектами и рисками

Инвестиционная привлекательность



www.architek.ru 3, Polkovaya str., Moscow, Russia tel: +7 (495) 721-12-56 e-mail: [email protected]

Макроэкономические показатели

В 2006 году в экономике Российской Федерации сохранилась стабильная макроэкономическая ситуация. По оценкам экспертов состояние экономики на данный момент позволяет строить новые планы по экономическому развитию страны, подъему ее потенциала и повышению благосостояния граждан.

Динамика роста ВВП Росии (по отношению к предыдущему году) 2003-2006 гг.

6,7 %6,4%

7,2 %7,3 %

0,00

2,00

4,00

6,00

8,00

10,00

2003 2004 2005 2006


Активность иностранных инвестиций

По данным Федеральной службы статистики РФ, в 2006 году объем инвестиций в основной капитал в России увеличился на 13,5 % по сравнению с 2005 годом и составил 4 482, 7 млрд.руб.

Основные страны-инвесторы в экономику РФ в 2006 году

Кипр 22,60%

Нидерланды 16,40%

Люксембург 16%

Германия 8,60%

Другие 22,80%

США 5,40%

Великобритания 8,20%


Общая инвестиционная привлекательность

Сегодня наблюдается очень большой интерес к сегменту недвижимости в России у всех групп потенциальных инвесторов, о признании позитивных изменений в финансово-экономическом положении свидетельствует очередное повышение в 2006 году суверенных кредитных рейтингов страны двумя из трех ведущих международных рейтинговых агентств.

Суверенные кредитные рейтинги Российской Федерации

* Прогноз стабильныйИсточники: Standard & Poor's, Fitch Ratings, Moody's Investors Service

Наименование рейтингового агентства

В иностранной валюте

В национальной валюте

Дата последнего изменения

Standard & Poor's BBB+* A-* 04.09.06

Fitch Ratings BBB+* BBB+* 25.07.06

Moody's Investors Service* Baa2* Baa2* 26.10.05


Общая доходность девелопмента недвижимости

Привлекает высокая средняя доходность проектов по развитию недвижимости по сравнению с доходностью инвестиций в этот сегмент в Европе или США.

Ставка доходностиАпрель 2007 Апрель 2006 Изменение

Офисная 8,4 – 9,9% 11,5% - 1,6%

Торговая 9,0 – 10 % 16,0% - 6,0%

Складская 9,5 – 11% 14,0% - 3,0%

Жилая 7 – 15% 17,4% - 3,7%

Доходность и общие инвестиционные риски




Доходность проектов лэнд-девелопмента

Доходность проектов лэнд-девелопмента всегда индивидуальна и зависит от состава проекта, конкретных особенностей и месторасположения проектируемой территории

Типы недвижимости Ставка доходности, IRR

Офисная 6 – 20%

Торговая 7 – 22%

Складская 5 – 13%

Жилая 8 – 24%


Спрос и предложение. Общие тенденции.

• Особенность предложения состоит в том, что объекты недвижимости начинают предлагаться на стадии строительства или даже проекта. Таким образом, актуальное предложение состоит из трех компонентов: нового предложения, предложения на вторичном рынке и предложения будущих периодов

• На фоне интенсивного развития российской экономики в 2006 году наблюдалось значительное увеличение спроса на офисные помещения высокого класса. Можно ожидать, что в 2007 году эта тенденция сохранится. Вследствие недостатка предложения продолжится рост числа сделок предварительной аренды и продажи.

• Активное развитие потребительского рынка и розничной торговли стимулирует увеличение объема грузовых перевозок и, соответственно, повышение спроса на складские помещения.


Предложение по офисным площадям

По данным Colliers International общий объем существующих офисных помещений класса «А» и «В» на конец 2006 года оценивается на уровне

5 300 000 м2

При этом уровень вакантных площадей:

Класс «А» и«В» - 0-3 %

По данным компании Praedium 7 500 000 м2

При этом уровень вакантных площадей:

Класс «А» - 3 %

Класс «В» - 5-6 %

Распределение площадей по классам

Класс "В" 3 800 000

кв.м.

Класс "А" 1 500 000

кв.м.

Colliers International

Распределение площадей по классам

Класс "В" 3 675 000

кв.м.

Класс "А" 3 825 000

кв.м.

Praedium


Объем строительства и реконструкции офисов

• Объем нового строительства и реконструкции офисных площадей классов «А» и «В» в 2007 году прогнозируется на уровне –1 100 000 – 1 500 000 м2 (класс «А» - 40 %, класс «В» - 60%.)

• Ожидается, что в 2008 году данный показатель составит –1 100 000 – 1 750 000 м2 (класс «А» - 43 %, класс «В» - 57%.)


Ставки аренды и продажи для офисных помещений

В 2007 г. прогнозируется дальнейший рост средних базовых арендных ставок для офисных помещений классов А и В на 5–7%

Средние ставки аренды и цены продажи (прогноз на 2007 г.)

Класс объекта A B

Ставка аренды, $ за м2 в год (без НДС) 790-1300 400-740

Стоимость $ за м2 (без НДС) 5500-7500 3000-6000


Предложение по складским площадям и объемы ввода

Основные показателиКласс «А» Класс «В»

Общий объем качественного предложения, тыс. м2 1 700 1 600

Общий объем предложения по всем классам, тыс. м2 7 500

Построено, тыс. м2 612,5 101,2

Проекты планируемые к выходу в 2007 году, тыс. м2 1 990

Спрос, тыс. м2 2 234

Поглощено, тыс. м2 511,1

Уровень вакантных площадей, % 6 – 8,6 1

Арендные ставки, $/ м2/год* 115 - 135 90 - 120

В 2006 году было построено свыше 713 тыс. м2 высококачественных площадей


Ставки аренды для складских помещений

Данные ставки являются средними между складами МО и Москвы, включают НДС и не включают эксплуатационные расходы

Динамика арендных ставок складских площадей 2002-2006 гг., $/кв.м./год

$100

$115

$135 $130

$160

$70

$95

$115$110

$135

$0

$20

$40

$60

$80

$100

$120

$140

$160

$180

2002 2003 2004 2005 2006

Класс "А" Класс "В"


Общие инвестиционные риски проектов лэнд-девелопмента

• Структура расходной части каждого проекта индивидуальна.

• При проведении экономических оценок проекта в расчет берут заниженную стоимость затрат, получая в итоге неплохие показатели рентабельности. Однако при выходе на конкретный объект затраты существенно вырастают.

• Инвестор, как правило, не имеет возможности объективно анализировать данные, предоставляемые ему существующими или потенциальными участниками проекта именно поэтому и рискует стать заложником ситуации.

• Факторы, которые могут существенно повлиять на рентабельность всего проекта и которые как правило не принимаются в расчет при анализе расходной части- это стоимость согласований, обременений и инженерного обеспечения.

• В 2004 г. РАО ЕЭС смогло удовлетворить лишь 32% от всех заявок на подключение. Прогноз на 2006г. 16% и на 2007 лишь 10%. По данным «Минпромэнерго» проблему энергодефицита удастся полностью решить лишь к 2010 году.

Риски при развитии проектов

Управление проектам и рисками




Этапы лэнд-девелопмента

Основные этапы проекта:

• Организация управления проектом

• Анализ существующих активов и определение интересов

• Анализ рынка, прогнозирование ситуации

• Исследование территории

• Разработка концепции, мастер-плана и плана реализации проекта

• Разработка схемы инвестирования и привлечения средств

• Получение технических условий и разработка буклетов

• Проектирование

• Строительство объектов

• Ввод в эксплуатацию

Грамотный предварительный анализ объекта и правильная организация лэнд-девелопмента являются основными критериями успешности проекта


Состав концепции развития территории

Основные составляющие концепции лэнд-девелопмента:

• Анализ рынка и перспективы развития

• Исследование существующей территории

• Анализ и расчет эффективной схемы развития территории

• Мастер-план и архитектурная концепция

• Эскизы объектов

• Планировка прилегающей территории

• Расчет затрат

• План реализации проекта

• Финансовый анализ проекта, оценка рентабельности


Основные риски при развитии проекта

• Правильный выбор объекта

• Переоформление назначения и категорий земель

• Получение Технических Условий

• Согласования по проекту

• Возможные обременения

• Изначально неправильный выбор участников проекта

• Непроработанная концепция и мастер-план

• Неверно выбранные пропорции сегментов недвижимости

• Проблемы связанные с незнанием специфики работы каждого из участников Проекта

• Отсутствие возможности получать объективную и достоверную информацию


Типовой состав участников проекта

Функции Заказчика

Функции Заказчика

ГенпроектировщикГенпроектировщик

Генподрядчик Генподрядчик

Специализированные

организации



Государственные инстанции и

контролирующие органы

Государственные инстанции и

контролирующие органы

Проектные институты и организации

Проектные институты и организации

Подрядчики по строительству, инженерным

системам и пр.

Подрядчики по строительству, инженерным

системам и пр.

СТРОИТЕЛЬНЫЕ ФУНКЦИИ

БрокерыБрокеры Банки и фонды,

привлеченные инвестиции

Банки и фонды, привлеченные

инвестиции





Специализирован-ные организации и

компании

Специализирован-ные организации и

компании


Ошибки управления проектом

• Отсутствие грамотного ядра управления проектом. Как результат, каждый из участников стремится максимизировать свою собственную прибыль

• Неверно расставленные акценты при подготовке и проведении тендеров

• Недостоверность оценок и общих предпосылок реализации проекта

• Незнание технологии и специфики реализации

• Типичные ошибки при выборе подрядчиков

• Отсутствие понимания особенностей взаимодействия между участниками проекта

• Незнание функционала и границ ответственности отдельных участников

• Плохое прогнозирование и контроль сроков исполнения работ и общего бюджета проекта

• Отсутствие общего четкого плана реализации проекта


Управление рисками проекта

Наиболее существенным в процессе управления развития объекта недвижимости является объективность и достоверность получаемой информации, как в отношении предполагаемых участников проекта, так и в отношении разных составляющих.

Основные критерии и составляющие проекта:

• Сроки

• Бюджет

• Технология

• Ожидания от проекта

• Перспективы развития

• Промежуточные итоги и конечный результат


Краткая справка об «Архитек»

«Архитек» - группа компаний, профессионально работающая на рынке российской недвижимости.

Основные направления деятельности:

• Управление проектами

• Девелопмент и редевелопмент территорий

• Мастер-планирование и проектирование

• Строительство, реконструкция и отделка бизнес-центров и торгово-развлекательных комплексов

• Строительство, оснащение и реинжиниринг логистических комплексов

12 лет успешной работы, член РСС

Более 400 реализованных проектов

70 человек управляющего персонала



127018, Россия, Москва, ул.Полковая, 3 тел/факс: +7 (495) 721-12-56

[email protected]

Documents

Land Development РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ