Lap Du an Khu Cong Nghiep

DỰ ÁN: KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG

Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư vấn Đầu tư Thảo Nguyên Xanh Trang 1

KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG THÀNH TÀI

TỈNH LONG AN

Long An - 08/2015

CHỦ ĐẦU TƢ:

ĐƠN VỊ TƢ VẤN:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ

THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

Địa điểm đầu tƣ:



ĐƠN VỊ TƢ VẤN:

CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN ĐẦU TƢ THẢO NGUYÊN XANH

THUYẾT MINH DỰ ÁN

KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG

THÀNH TÀI TỈNH LONG AN

Địa điểm đầu tƣ: Cụm CN Long Định, xã Long Định, Huyện Cần Đước, Tỉnh Long An

Long An, Tháng 08/2015

ĐƠN VỊ TƢ VẤN

CÔNG TY CP TƢ VẤN ĐẦU TƢ

THẢO NGUYÊN XANH

(Tổng Giám đốc)

NGUYỄN VĂN MAI



MỤC LỤC

CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN ........................................................................................ 5

1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ ................................................................................................ 5

1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án ..................................................................................... 5

CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN ......................................................................... 6

2.1. Căn cứ pháp lý.......................................................................................................... 6

2.2. Giới thiệu tỉnh Long An ........................................................................................... 8

2.3. Đặc điểm tự nhiên Huyện Cần Đƣớc, Long An ..................................................... 10

2.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án ......................................................................... 121

2.5. Sự cần thiết đầu tƣ .................................................................................................. 13

CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ .................................................. 15

3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án ............................................................................................ 15

3.2. Hiện trạng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật ............................................................... 15

3.3. Nhân sự dự án ........................................................................................................ 17

3.4. Quy mô dự án ......................................................................................................... 17

3.5. Tiến độ đầu tƣ ........................................................................................................ 17

CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG…………………………...…18

4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng ................................................................................ 18

4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng ........................................................................ 20

4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm môi trƣờng ...................................................... 20

4.4. Kết luận .................................................................................................................. 21

CHƢƠNG V: KHẢ NĂNG PHÁT SINH RỦI RO, PHƢƠNG ÁN NGĂN NGỪA VÀ

BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC……………………………………………………………22

5.1.Rủi ro vì cạnh tranh ................................................................................................. 22

5.2.Rủi ro vì kinh doanh thua lỗ .................................................................................... 23

5.3.Rủi ro vì cháy nỗ ..................................................................................................... 23

CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN ............................................................... 24

6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ ...................................................................................... 24

6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ....................................................................................... 25

6.2.1.Tài sản cố định ................................................................................................. 25

6.2.2.Vốn lưu động sản xuất ..................................................................................... 25

CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN .................................................... 27

7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án ......................................................................... 27



7.2. Kế hoạch vay và trả nợ……………………………………………………………..27

CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH ................................................. 28

8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính ..................................................................................... 28

8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán ........................................................... 28

8.1.2.Doanh thu từ dự án .......................................................................................... 30

8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án .......................................................................... 30

8.2. Kế hoạch trả nợ………………...…………………………………………………33

8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội ........................................................................................... 33

CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................. 34



CHƢƠNG I: TÓM TẮT DỰ ÁN

1.1. Giới thiệu chủ đầu tƣ

- Tên công ty :

- Giấy chứng nhận đăng ký DN :

- Địa chỉ trụ sở :

- Đại diện theo pháp luật:

- Ngành nghề kinh doanh:

+ Vận tải, kinh doanh kho vận, Logistic,…

+ Khu công nghiệp, khu công nghệ cao, hạ tầng khu CN,….

+ Các sản phẩm phụ trợ công nghệ cao, sản xuất xốp nhựa, vật liệu nhựa,…

1.2. Mô tả sơ bộ thông tin dự án

- Tên dự án :

- Địa điểm xây dựng :

- Diện tích đầu tƣ : 2,714 m²

- Mục tiêu đầu tƣ : Xây dựng nhà hàng ẩm thực & khu giải trí, tổ chức các sự

kiện cƣới, hỏi, hội nghị, thể thao,...

- Mục đích đầu tƣ :

+ Đáp ứng nhu cầu cƣới hỏi, liên hoan, hội nghị, tổ chức sự kiện của nhân dân và

các cơ quan tổ chức cũng nhƣ khách du lịch tại tỉnh Long An.

+ Tạo việc làm, mang lại thu nhập ổn định cho lao động tại địa phƣơng, đóng góp

tích cực vào Ngân sách Nhà Nƣớc.

+ Góp phần phát triển kinh tế xã hội tỉnh Long An

+ Tăng lợi nhuận cho chủ đầu tƣ, là cơ hội giúp phát triển và mở rộng ngành nghề

kinh doanh dịch vụ phù hợp với điều kiện và năng lực thực tế của Công ty.

- Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng mới

- Hình thức quản lý : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý dự án thông qua ban Quản lý

dự án do chủ đầu tƣ thành lập.

- Vòng đời dự án : 50 năm kể từ khi bắt đầu hoạt động (Tính toán hiệu quả tài

chính cho 10 năm đầu tiên hoạt động)

- Tổng mức đầu tƣ : 21,518,829,000 đồng

+ Vốn tự có là : 6,455,649,000 đồng chiếm 30%.

+ Vốn vay ngân hàng : 15,063,181,000 đồng chiếm tỷ lệ 70% (Nguồn vốn vay này

dự kiến vay trong thời gian 84 tháng với lãi suất dự kiến là 10.5%/năm. Thời gian ân hạn

gốc là 12 tháng. Lãi trả hàng tháng kể từ tháng thứ 13 trở đi).

- Tiến độ đầu tƣ :

+ 2015 : Tiến hành chuẩn bị các bƣớc phục vụ thực hiện dự án

+ Quý IV/2015: Dự án chính thức đi vào hoạt động



CHƢƠNG II: CĂN CỨ ĐẦU TƢ DỰ ÁN

2.1. Căn cứ pháp lý

Báo cáo đầu tư được lập dựa trên cơ sở các căn cứ pháp lý sau:

Luật Doanh nghiệp 2014 số 68/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc

Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội nƣớc

Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định

chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về giá đất;

Nghị định số 21/2013/NĐ-CP ngày 04 tháng 3 năm 2013 của Chính phủ quy định

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng;

Thông tƣ 02/2015/TT-BTNMT Quy định chi tiết một số điều của nghị định số

43/2014/NĐ-CP và nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 về đất đai

của chính phủ;

Luật đầu tƣ số 67/2014/QH1 ngày 26 tháng 11 năm 2014 của Quốc Hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của

Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 của Quốc hội nƣớc

CHXHCN Việt Nam;

Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 ngày 03/6/2008 của Quốc Hội

nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Luật thuế thu nhập doanh nghiệp sửa đổi số 32/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm

2013 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN Việt Nam;

Bộ luật Dân sự số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005 của Quốc Hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam;

Luật Quản lý thuế số 78/2006/QH11 và Luật số 21/2012/QH13 sửa đổi, bổ sung một

số điều của Luật Quản lý thuế;

Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 và Luật số 31/2013/QH13 sửa đổi, bổ

sung một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;

Luật số 71/2014/QH13 sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế;

Nghị định số 51/2010/NĐ-CP ngày 14/5/2010 và Nghị định số 04/2014/NĐ-CP ngày

17/1/2014 của Chính phủ quy định về hóa đơn bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ;

Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản

lý thuế;

http://luatvungtau.com/doanh-nghiep-dau-tu



Nghị định số 209/2013/NĐ-CP ngày 18/12/2013 của Chính phủ quy định chi tiết và

hƣớng dẫn thi hành một số điều của Luật thuế giá trị gia tăng;

Căn cứ Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12/2/2015 của Chính phủ quy định chi tiết

thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về thuế và sửa đổi, bổ sung một số

điều của các Nghị định về thuế;

Căn cứ Nghị định số 215/2013/NĐ-CP ngày 23/12/2013 của Chính phủ quy định

chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ Tài chính;

Căn cứ Luật Tổ chức Hội đồng nhân dân và Uỷ ban nhân dân ngày 26/11/2003;

Căn cứ Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về lập, phê

duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;

Căn cứ Nghị định số 04/2008/NĐ-CP ngày 11/01/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ

sung một số điều của Nghị định số 92/2006/NĐ-CP ngày 07/9/2006 của Chính phủ về

lập, phê duyệt và quản lý quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội;

Căn cứ Thông tƣ số 05/2013/TT-BKHĐT ngày 31/10/2013 của Bộ trƣởng Bộ Kế

hoạch và Đầu tƣ hƣớng dẫn tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh và công bố quy

hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội; quy hoạch ngành, lĩnh vực và sản phẩm chủ

yếu;

Thông tƣ số 05/2008/TT-BTNMT của Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi

trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng.

Quyết định 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18/12/2006 của Bộ Tài Nguyện và Môi

Trƣờng về việc áp dụng 5 Tiêu chuẩn Việt Nam về môi trƣờng và bãi bỏ áp dụng một số

tiêu chuẩn đã quy định theo QĐ số 35/2002/QĐ-BKHCNMT ngày 25/06/2002 của Bộ

KHCNMT;

Căn cứ các pháp lý khác có liên quan;

Các tiêu chuẩn Việt Nam

Dự án Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An của Công ty CP Đầu tƣ công

nghiệp Hanel đƣợc thực hiện dựa trên những tiêu chuẩn, quy chuẩn chính nhƣ sau:

Quy chuẩn xây dựng Việt Nam (tập 1, 2, 3 xuất bản 1997-BXD);

Quyết định số 04 /2008/QĐ-BXD ngày 03/4/2008. Ban hành Quy chuẩn kỹ thuật

Quốc gia về Quy hoạch xây dựng (QCVN: 01/2008/BXD);

TCVN 2737-1995: Tải trọng và tác động - Tiêu chuẩn thiết kế;

TCXD 229-1999: Chỉ dẫn tính toán thành phần động của tải trọng gió theo TCVN

2737 -1995;

TCVN 375-2006: Thiết kế công trình chống động đất;

TCXD 45-1978: Tiêu chuẩn thiết kế nền nhà và công trình;

TCVN 5760-1993: Hệ thống chữa cháy - Yêu cầu chung thiết kế lắp đặt và sử

dụng;



TCVN 5738-2001: Hệ thống báo cháy tự động - Yêu cầu kỹ thuật;

TCVN 2622-1995: PCCC cho nhà, công trình yêu cầu thiết kế;

TCVN-62:1995: Hệ thống PCCC chất cháy bột, khí;

TCVN 6160 – 1996: Yêu cầu về thiết kế, lắp đặt, sử dụng hệ thống chữa cháy;

TCVN 6305.1-1997 (ISO 6182.1-92) và TCVN 6305.2-1997 (ISO 6182.2-93);

TCVN 4760-1993: Hệ thống PCCC - Yêu cầu chung về thiết kế;

TCXD 33-1985: Cấp nƣớc - mạng lƣới bên ngoài; công trình - tiêu chuẩn thiết kế;

TCVN 5576-1991: Hệ thống cấp thoát nƣớc - quy phạm quản lý kỹ thuật;

TCXD 51-1984: Thoát nƣớc - mạng lƣới bên trong và ngoài công trình - Tiêu

chuẩn thiết kế;

TCXD 188-1996: Nƣớc thải đô thị -Tiêu chuẩn thải;

TCVN 4474-1987: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống thoát nƣớc trong nhà;

TCVN 4473:1988: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp nƣớc bên trong;

TCVN 5673:1992: Tiêu Chuẩn Thiết kế hệ thống cấp thoát nƣớc bên trong;

TCVN 4513-1998: Cấp nƣớc trong nhà;

TCVN 6772: Tiêu chuẩn chất lƣợng nƣớc và nƣớc thải sinh hoạt;

TCVN 188-1996: Tiêu chuẩn nƣớc thải đô thị;

TCVN 5502: Đặc điểm kỹ thuật nƣớc sinh hoạt;

TCVN 5687-1992: Tiêu chuẩn thiết kế thông gió - điều tiết không khí - sƣởi ấm;

TCXDVN 175:2005: Tiêu chuẩn thiết kế độ ồn tối đa cho phép;

11TCN 19-84: Đƣờng dây điện;

11TCN 21-84: Thiết bị phân phối và trạm biến thế;

TCVN 5828-1994: Đèn điện chiếu sáng đƣờng phố - Yêu cầu kỹ thuật chung;

TCXD 95-1983: Tiêu chuẩn thiết kế chiếu sáng nhân tạo bên ngoài công trình dân

dụng;

TCXD 25-1991: Tiêu chuẩn đặt đƣờng dây dẫn điện trong nhà ở và công trình

công cộng;

TCXD 27-1991: Tiêu chuẩn đặt thiết bị điện trong nhà ở và công trình công cộng;

TCVN-46-89: Chống sét cho các công trình xây dựng;

EVN : Yêu cầu của ngành điện lực Việt Nam (Electricity of Viet Nam).

2.2 Giới thiệu tỉnh Long An

2.2.1 Điều kiện tự nhiên tỉnh Long An



Tỉnh Long An tiếp giáp với Thành phố Hồ Chí Minh và tỉnh Tây Ninh về phía

Đông, giáp với Vƣơng Quốc Campuchia về phía Bắc, giáp với tỉnh Đồng Tháp về phía

Tây và giáp tỉnh Tiền Giang.

Tỉnh Long An có vị trí địa lý khá đặc biệt là tuy nằm ở vùng ĐBSCL song lại thuộc

Vùng phát triển kinh tế trọng điểm phía Nam (VPTKTTĐPN), đƣợc xác định là vùng

kinh tế động lực có vai trò đặc biệt quan trọng trong chiến lƣợc phát triển kinh tế Việt

Nam. Long An có đƣờng ranh giới quốc gia với Campuchia dài: 132,977 km, với hai cửa

khẩu Bình Hiệp (Mộc Hóa) và Tho Mo (Đức Huệ). Long An là cửa ngõ nối liền Đông

Nam Bộ với ĐBSCL, nhất là có chung đƣờng ranh giới với TP. Hồ Chí Minh, bằng hệ

thống giao thông đƣờng bộ nhƣ : quốc lộ 1A, quốc lộ 50, . . . các đƣờng tỉnh lộ : ĐT.823,

ĐT.824, ĐT.825 v.v . . . Đƣờng thủy liên vùng và quốc gia đã có và đang đƣợc nâng cấp,

mở rộng, xây dựng mới, tạo động lực và cơ hội mới cho phát triển. Ngoài ra, Long An

còn đƣợc hƣởng nguồn nƣớc của hai hệ thống sông Mê Kông và sông Đồng Nai.

Là tỉnh nằm cận kề với TP.HCM có mối liên hệ kinh tế ngày càng chặt chẽ với

Vùng Phát Triển Kinh Tế Trọng Điểm Phía Nam (VPTKTTĐPN), nhất là Thành phố Hồ

Chí Minh một vùng quan trọng phía Nam đã cung cấp 50% sản lƣợng công nghiệp cả

nƣớc và là đối tác đầu tƣ, chuyển giao công nghệ, là thị trƣờng tiêu thụ hàng hóa nông

sản lớn nhất của Đồng bằng Sông Cửu Long (ĐBSCL).

Diện tích tự nhiên của toàn tỉnh là 449.194,49 ha, dân số 1.542.606 (theo số liệu dân

số tính đến tháng 5 năm 2013). Tọa độ địa lý : 105030' 30'' đến 106047' 02'' kinh độ

Đông và 10023' 40'' đến 11002' 00'' vĩ độ Bắc.

Tỉnh Long An có 15 đơn vị hành chính trực thuộc, bao gồm các huyện: Đức Huệ,

Đức Hòa, Bến Lức, Cần Đƣớc, Cần Giuộc, Thủ Thừa, Tân Trụ, Châu Thành, Thạnh Hóa,

Tân Thạnh, Mộc Hóa, Vĩnh Hƣng, Tân Hƣng, thị xã Kiến Tƣờng và thành phố Tân An;

có 192 đơn vị hành chính cấp xã, gồm 166 xã, 12 phƣờng và 14 thị trấn.

2.2.2. Tình hình kinh tế xã hội Tỉnh Long An

Trong 6 tháng đầu năm, mặc dù còn nhiều khó khăn nhƣng tình hình kinh tế của

tỉnh đã đạt đƣợc kết quả khả quan, tăng trƣởng kinh tế cao hơn cùng kỳ.

Sản xuất nông nghiệp cơ bản thuận lợi và có nhiều chuyển biến tích cực: diện tích,

năng suất vụ lúa mùa và đông xuân 2013 – 2014 tăng so với cùng kỳ, xây dựng “cánh

đồng lớn” theo hƣớng liên kết 4 nhà mang lại hiệu quả rõ rệt (năng suất, giá cả đều cao

hơn so với sản xuất bên ngoài), thanh long và chanh tiếp tục là loại cây trồng cho lợi

nhuận cao; dịch bệnh trong chăn nuôi đƣợc kiểm soát chặt chẽ, không gây thiệt hại lớn,

chăn nuôi đang có xu hƣớng phục hồi và phát triển; triển khai nhanh mua tạm trữ theo

chủ trƣơng của Chính phủ đạt chỉ tiêu đƣợc giao, góp phần tiêu thụ lúa gạo hàng hóa

trong dân; tiếp tục tập trung nguồn lực thực hiện chƣơng trình xây dựng nông thôn mới.

Công nghiệp đƣợc tích cực hỗ trợ tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh,

giá trị sản xuất tăng khá so với cùng kỳ. Thƣơng mại – dịch vụ, xuất nhập khẩu tiếp tục

ổn định và có bƣớc phát triển, kiểm soát thị trƣờng, giá cả, chỉ số giá tiêu dùng tăng thấp.

Thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài tăng cả về số lƣợng dự án và mức vốn đầu tƣ so với cùng kỳ.



Công tác xây dựng cơ bản đƣợc tập trung chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ thi công, giải ngân

kịp thời theo khối lƣợng, đảm bảo chất lƣợng và thanh quyết toán theo quy định.

Thƣờng xuyên kiểm tra đôn đốc huy động các nguồn thu, thu đúng, đủ, kịp thời vào

ngân sách nên đạt tiến độ dự toán, tiếp tục thực hiện triệt để tiết kiệm chi theo quy định.

Tập trung xây dựng Đề án tái cơ cấu kinh tế của tỉnh, triển khai thực hiện kế hoạch, giải

pháp nâng cao chỉ số PCI năm 2014.

Các lĩnh vực văn hóa - xã hội triển khai thực hiện các nhiệm vụ trọng tâm theo kế

hoạch đề ra, đảm bảo thực hiện đầy đủ, kịp thời các chính sách an sinh xã hội. Giữ vững

an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội, ngăn chặn kịp thời các biểu hiện lợi dụng tình

hình liên quan đến vấn đề biển Đông để gây rối làm mất trật tự xã hội, chủ động đấu

tranh phòng chống tội phạm, kiềm chế tai nạn giao thông. Công tác cải cách hành chính

đƣợc đẩy mạnh.

2.3 Đặc điểm tự nhiên huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An

Huyện Cần Đƣớc nằm ở phía Đông nam vùng hạ tỉnh Long An, thuộc vùng kinh tế

trọng điểm của tỉnh. Là một huyện ven biển, đƣợc bao bọc bởi sông Rạch Cát và sông

Vàm Cỏ. Diện tích: 219,57 km2 chiếm 4,85% diện tích tự nhiên toàn tỉnh. Dân số:

161.991 ngƣời (thống kê 2001). Mật độ bình quân: 742 ngƣời/km2.

Sông Vàm Cỏ Đông làm ranh giới với huyện Tân Trụ, và một đoạn Vàm Cỏ làm

ranh giới với huyện Châu Thành. Phía đông giáp sông Soài Rạp. Phía đông bắc giáp

huyện Cần Giuộc. Phía bắc giáp huyện Bến Lức. Phía Tây giáp huyện Tân Trụ và Châu

Thành. Phía Nam giáp huyện Gò Công Đông tỉnh Tiền Giang.

Địa hình khá bằng phẳng hơi nghiêng về phía biển Đông chia ra làm hai vùng

thƣợng - hạ ranh giới là nơi kinh Xóm Bồ nối với Rạch Đào. Hai vùng này không mang

đặc điểm sinh thái rõ rệt nhƣ huyện Cần Giuộc. Tuy nhiên, ở vùng hạ một số khu vực dọc

theo sông Vàm Cỏ khá thấp, đặc biệt là hai xã Long Hựu Đông, Long Hựu Tây đƣợc bao

bọc bởi sông lớn nên đất nhiễm mặn. Long Hựu Đông xã cuối cùng của tỉnh Long An,

nằm đối mặt với Biển Đông có đồn Rạch Cát, một pháo đài phòng thủ ven biển kiên cố,

kiến trúc độc đáo, đƣợc Pháp xây dựng hồi năm 1910, nay đƣợc công nhận là di tích lịch

sử cấp quốc gia đáng đƣợc chú ý.

Cần Đƣớc gồm 1 thị trấn và 16 xã: Thị trấn Cần Đƣớc, Long Cang, Long Định,

Long Hoà, Long Hựu Đông, Long Hựu Tây, Long Khê, Long Sơn, Long Trạch, Mỹ Lệ,

Phƣớc Đông, Phƣớc Tuy, Phƣớc Vân, Tân Ân, Tân Chánh, Tân Lân, Tân Trạch.

- Khí hậu: Cần Đƣớc mang sắc thái chung của khí hậu Đồng bằng Sông Cửu Long

với hai mùa: mùa mƣa và mùa khô, đồng thời chịu ảnh hƣởng thời tiết vùng cận biển:

+ Nằm trong vùng đặc trƣng của khí hậu nhiệt đới gió mùa cận xích đạo, nhiệt độ

trung bình trên địa bàn xấp xỉ 27 độ C; ẩm độ bình quân 79 % và chênh lệch cao giữa

mùa khô và mùa mƣa (20 % - 90 % ). Số giờ nắng bình quân 2.700 giờ / năm.

+ Chế độ mƣa: mùa mƣa thƣờng từ tháng 4 AL đến tháng 11 AL, lƣợng mƣa bình

quân khoảng1600 mm/năm, trong tháng 9-10 lƣợng mƣa rất lớn, trùng với thời điểm lũ

http://donghuonglongan.vn/que-hng-long-an/114-gii-thiu-tnh-long-an.html

http://donghuonglongan.vn/que-hng-long-an/114-gii-thiu-tnh-long-an.html



cao gây ra hiện tƣợng ngập lụt trong vùng. Giữa mùa mƣa có hiện tƣợng hạn kéo dài

khoảng 15 ngày trong tháng 7 hoặc tháng 8 ( gọi là hạn Bà Chằng ).

+ Chế độ gió: Cần Đƣớc chịu ảnh hƣởng chế độ gió mùa, cũng thay đổi theo 2 mùa

rõ rệt. Gió mùa Đông Bắc vào mùa khô, với tốc độ trung bình 5 – 7m/giây. Gió mùa Tây

Nam vào mùa mƣa, tốc độ trung bình 3,2m/giây. Cần Đƣớc ít có bão, đôi khi do ảnh

hƣởng của bão hoặc áp thấp nhiệt đới có mƣa lớn xảy ra.

- Nguồn nước:

+ Nguồn nƣớc mặt: đƣợc hình thành từ hệ thống sông Vàm Cỏ, sông Rạch Cát và

hệ hốngkênh rạch chằng chịt trên địabàn, thƣờng bị mặn vào mùa khô.

+ Nguồn nƣớc mƣa: mùa mƣa thƣờngkéo dài từ tháng 4 cho đến hết tháng 11, là

nguồn nƣớc ngọt chủ yếu để sản xuất nông nghiệp và dùng cho sinh hoạt.

+ Nguồn nƣớc ngầm có độ sâu trên140m đến 300m, có hàm lƣợng sắt cao, có 5 xã

không có nguồn nƣớc ngầm là Long Định, Long Cang, Tân Trạch, Long Sơn, Phƣớc

Tuy.

- Thủy văn: Chế độ thủy văn ở Cần Đƣớc chịu tác động mạnh của chế độ bán nhật

triều của biển Đông. Vào mùa khô thủy triều đƣa nƣớc mặn từ cửa Soài Rạp theo sông

Vàm Cỏ và sông Rạch Cát vào nội đồng. Hơn nữa địa hình thấp từ Bắc xuống Nam,

trung bình từ 0,6 – 0,8m so với mực nƣớc biển, có nơi chỉ khoảng 0,3 – 0,5m nên nƣớc

mặn dễ xâm nhập sâu vào trong nội đồng.

- Đất đai: Cần Đƣớc có 06 nhóm đất gồm: nhóm đất phù sa; nhóm đất phù sa nhiễm

mặn; nhóm đất phèn tiềm tàng; nhóm đất phèn hoạt động; nhóm đất phèn tiềm tàng

nhiễm mặn; nhóm đất phèn hoạt động nhiễm mặn. Nhìn chung tỷ lệ đất phèn chiếm diện

tích lớn, là một hạn chế cho việc phát triển trồng trọt. Đất ở Cần Đƣớc có thể trồng lúa,

trồng rau màu, trồng lát, trồng dƣa hấu và nuôi tôm.

2.4. Các điều kiện và cơ sở của dự án

2.4.1. Vị trí- Giấc mơ của chủ đầu tư

Vị trí triển khai dự án nằm trong Cụm công nghiệp Long Định, huyện Cần Đƣớc,

tỉnh Long An.

2.4.2. Năng lực của nhà đầu tư

Ngoài vị trí đẹp trong mơ, dự án còn có những ƣu điểm sau:

- Năng lực tài chính vững mạnh.

- Có kinh nghiệm và vốn kiến thức, hiểu biết nhất định trong lĩnh vực kinh doanh

cầu cảng, logistics,…

+) Dịch vụ cầu cảng: Hệ thống cầu cảng dài tổng cộng gần 450m, mớn nƣớc trƣớc

bến 9m, đƣợc phép tiếp nhận các loại phƣơng tiện thuỷ trong và ngoài nƣớc có trọng tải

đến 5.000 DWT cập bến, neo đậu làm hàng dễ dàng tại cảng. Hơn nữa, chúng tôi còn

cung ứng một số dịch vụ tiện ích phục vụ quá trình neo đậu của các loại phƣơng tiện thuỷ

tại cảng theo yêu cầu của thuyền trƣởng. Bên cạnh hệ thống cầu cảng này, chúng tôi còn



có đội tàu lai dắt nhiều năm kinh nghiệm, luôn túc trực hỗ trợ các phƣơng tiện thuỷ cập

và rời bến dễ dàng hơn khi có yêu cầu.

+) Dịch vụ xếp dỡ và vận chuyển hàng hoá: Lực lƣợng công nhân bốc dỡ hàng hoá,

các lái cẩu và đội ngũ điều khiển các loại xe cơ giới chuyên dụng (xe nâng, xe kéo,…)

nhiều kinh nghiệm kết hợp với các công cụ chuyên dụng cho công việc xếp dỡ hàng nhƣ

băng tải, máng trƣợt, cáp,… sẽ xếp dỡ các loại hàng hoá một cách tốt nhất và đảm bảo

tiến độ làm hàng mà quý khách yêu cầu. Ngoài ra, chủ đầu tƣ sẵn sàng đáp ứng nhu cầu

vận chuyển hàng hoá theo yêu cầu của quý khách từ cảng Thành Tài Bến Lức đến các địa

điểm khác nằm trong và ngoài tỉnh Long An.

2.4.3. Tiềm năng khai thác

Là quốc gia có đƣờng bờ biển trên 3.200 km, có nhiều vị trí thuận lợi để phát triển

cảng biển, gần các tuyến hàng hải quốc tế và nằm trong vùng kinh tế năng động. Trong

những năm qua, chúng ta đã dành một phần lớn ngân sách và nguồn vốn ODA để đầu tƣ

cơ sở hạ tầng giao thông nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho vận tải hàng hóa và dịch vụ

logistics phát triển. Hệ thống cảng biển Việt Nam cũng đã và đang đƣợc đầu tƣ xây dựng

với quy mô lớn và hiện đại. Tuy nhiên, một trong những khó khăn lớn của các cảng biển

là cơ sở hạ tầng kết nối với vùng tập trung hàng hóa còn yếu. Do đó, cần phải phát triển

hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông một cách đồng bộ, hợp lý, vững chắc, để tạo nên mạng

lƣới hoàn chỉnh kết nối các phƣơng thức giao thông nhằm tối ƣu hóa về vị trí và thời

gian, lƣu chuyển và dự trữ nguồn tài nguyên từ điểm đầu của dây chuyền cung ứng cho

đến tay ngƣời tiêu dùng.

Hệ thống cầu cảng dài tổng cộng 450m, mớn nƣớc trƣớc bên 9m, đƣợc phép tiếp

nhận các loại phƣơng tiện thuỷ trong và ngoài nƣớc có trọng tải đến 5.000 DWT cập bến,

neo đậu làm hàng dễ dàng tại cảng. Hơn nữa, chủ đầu tƣ còn cung ứng một số dịch vụ

tiện ích phục vụ quá trình neo đậu của các loại phƣơng tiện thuỷ tại cảng theo yêu cầu

của thuyền trƣởng.

Nhu cầu giảm sự quá tải tại mốt số Cầu Cảng khác: Hiện nay thực tế cho thấy Cầu

Cảng Sài Gòn đang hoạt động trong tình trạng quá tải thƣờng xuyên. Hình ảnh kẹt xe do

hàng trăm chiếc đầu kéo ra vào thƣờng xuyên tại Cảng là điều dễ nhìn thấy hàng ngày.

Dự Án đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài có khả năng nhận Tàu hàng cỡ lớn với hệ thống giao

thông tốt và thuận lợi hơn sẽ chắc chắn góp phần giảm đi sự quá tải này.

Nhu cầu vận chuyển gần hơn và nhanh hơn : Hiện nay các tàu đi đến Cầu Cảng

Hiệp Phƣớc đều theo luồng sông Lòng Tàu với khoảng xa 70km. Nếu đi theo luồng sông

Soài Rạp thì do còn một số điểm cạn nên các tàu hàng lớn không thể ra vào. Do đó cự ly

vận chuyển là còn xa.

Nhu cầu Kho ngoại quan phục vụ xuất nhập khẩu :Nhu cầu xuất và nhập khẩu hàng

hoá và linh kiện của khu vực Nam bộ hàng năm với tổng sản lƣợng là rất lớn. Mà hầu hết



hàng hoá cần phải trải qua thủ tục kiểm hoá và hải quan. Ngoài ra số lƣợng loại hàng tạm

nhập để tái xuất là khá lớn. Bên cạnh đó hiện nay có nhiều Công ty xuất hoặc nhập khẩu

hàng với số lƣợng rất lớn mà kho chứa của Công ty lại không đáp ứng đƣợc. Do đó nhu

cầu thuê kho bãi của Dự Án cầu cảng từ các Doanh nghiệp là rất lớn.

Nhu cầu tiếp đón và bốc dỡ hàng hoá xuất nhập khẩu ngày càng tăng :Theo báo cáo

của Cục Hàng Hải Việt Nam về quy hoạch tổng thể Cảng biển Việt Nam nhóm Cảng biển

số 5 có tốc độ tăng trƣởng từ 25 – 30% mỗi năm. Ngoài ra sự hình thành hàng loạt khu

công nghiệp và hàng trăm Doanh nghiệp xuất nhập khẩu tại thành phố HCM và các tỉnh

phía nam nhƣ Long An, Tiền Giang, Bến Tre, Hậu Giang sẽ đẩy nhanh nhu cầu sử dụng

các dịch vụ do Cầu Cảng cung cấp.

Nhu cầu phát triển chung của tỉnh Long An, thành phố Hồ Chí Minh và các tỉnh lân

cận: Vị trí địa lý của Dự Án đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài nằm trong khu vực quy hoạch

các khu công nghiệp của tỉnh Long An, là cửa ngõ của thành phố Hồ Chí Minh và các

tỉnh lân cận. Do đó Cầu Cảng sẽ góp phần tăng trƣởng kinh tế thông qua dịch vụ tiếp đón

tàu cỡ lớn và bốc dỡ hàng hoá.

Nhu cầu mở rộng sản xuất và ngành hàng kinh doanh của Công ty Hanel: Đối với

Công ty việc sản xuất và kinh doanh đa ngành là nằm trong chƣơng trình phát triển chung

của công ty. Việc lập dự án và đầu tƣ Cầu Cảng Thành Tài là một phần trong kế hoạch

phát triển đó. Ngoài ra Cầu Cảng sẽ giúp cho công ty chủ động hơn trong việc xuất nhập

khẩu hàng hoá (vì công ty có khối lƣợng xuất nhập khẩu hàng hoá rất lớn), tiết giảm đƣợc

chi phí khi sử dụng các dịch vụ cầu cảng và tăng thêm lợi nhuận cho Tổng công ty thông

qua kinh doanh cầu cảng.

2.5. Sự cần thiết đầu tƣ

Xuất phát từ yêu cầu phát triển nhanh quá trình vận tải giao lƣu hàng hóa, kịp thời

đáp ứng nhu cầu tăng trƣởng về xuất nhập khẩu các loại hàng hóa cần thiết bằng đƣờng

biển trực tiếp phục vụ các ngành kinh tế nông nghiệp, công nghiệp của tỉnh Long An, các

cụm Công nghiệp Dự án khu Cảng Thành Tài – Cụm công nghiệp Long Định tỉnh Long

An và đảm nhận một phần hàng hóa của nhóm cảng biển số 5, nhằm góp phần thúc đẩy

quá trình phát triển KTXH tỉnh Long An, Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam và các tỉnh

ĐBSCL; Đồng thời nhằm tận dụng các lợi thế về điều kiện địa lý tự nhiên, khu nƣớc,

luồng tàu cùng hệ thống giao thông đƣờng thủy, đƣờng bộ tại khu vực Cần Đƣớc-Long

An cho thấy việc nghiên cứu đầu tƣ xây dựng cảng Thành Tài là rất hợp lý và cần thiết,

nhằm khai thác tốt nhất tiềm năng của một đầu mối giao lƣu hàng hải lớn của Tỉnh trên

sông Soài Rạp, trực tiếp làm giảm bớt lƣu lƣợng hàng hóa và chi phí vận tải hàng xuất



nhập khẩu hàng năm phải chuyển tiếp lên các cảng TP.Hồ Chí Minh bằng đƣờng bộ,

đƣờng thủy nội địa và ngƣợc lại; Mặt khác việc đầu tƣ xây dựng Cảng Thành Tài còn góp

phần làm tăng khả năng lƣu thông hàng hóa, đẩy nhanh quá trình khai thác, phát triển các

cảng khu vực Đồng bằng sông Cửu Long và cả khu vực Nam Bộ.



CHƢƠNG III: PHÂN TÍCH MÔI TRƢỜNG ĐẦU TƢ

3.1. Địa điểm đầu tƣ dự án

Tú coi lại giùm bản vẽ và chi tiết khu cảng bên mình thực hiện dự án

Địa điểm dự án (Tú coi chèn bản vẽ vô nha)

3.2. Hiện trạng mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật

3.2.1 Tiêu chuẩn thiết kế mặt bằng

+ Phù hợp với quy hoạch đƣợc duyệt.

+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nƣớc tốt.

+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh thực phẩm, vệ sinh môi trƣờng.

+ Không gần các nguồn chất thải độc hại.

+ Đảm bảo nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, nƣớc từ mạng lƣới cung cấp chung.

3.2.2. Hiện trạng

a) Hệ thống đƣờng giao thông

Bình đồ tuyến:

Cao độ xây dựng mặt đƣờng trung bình + 1,0 m.

Kết cấu mặt đƣờng bê tông nhựa, vỉa hè, vỉa hè lát gạch terazzo, trồng cây xanh,

thảm cỏ 2 bên đƣờng.

Trắc ngang tuyến đường:

Độ dốc ngang mặt đƣờng hai mái là: i = 2%

Kết cấu mặt đƣờng là bêtông nhựa rải nóng

Nền móng đƣờng đƣợc gia cố cừa tràm và lớp đệm cát

Sơ bộ chọn kết cấu phần đƣờng nhƣ sau:

+ Nền đất hiện hữu gia cố cừ tràm

+ Lớp đệm cát

+ Lớp đá cấp phối sỏi đỏ

+ Lớp đá cấp phối 0 – 4

+ Lớp bêtông nhựa rải nóng

Trắc dọc đường:

Cao độ thiết kế tại tim đƣờng mới bằng cao độ tim đƣờng hiện hữu, độ dốc dọc

tuyến đƣờng i = 0%.

b) Hệ thống đƣờng sân bãi

Đường sân bê tông xi măng: Kết cấu làm mới, cụ thể kết cấu từ trên xuống



BTXM đá 1x2cm M300 dày :20 cm;

Giấy dầu hoặc tấm nilong ngăn cách;

Cát hạt trung lu lèn K > 0.98 dày :20 cm;

Đất sỏi đỏ đắp lu lèn K > 0.98 dày :20 cm;

Nền đất lu lèn K > 0.95.

Để thu nƣớc mặt trên sân, tạo độ dốc tự nhiên mặt bãi dốc 1% về phía tƣờng bao quanh

xây dựng các hố thu nƣớc mới.

Đường bê tông nhựa

Để đảm bảo giao thông quanh khu vực dự án đƣợc thông suốt và thuận lợi,

cần xây dựng mới bó vỉa, vỉa hè, hố ga thoát nƣớc và trồng cây xanh xung quanh;

Căn cứ hệ thống thoát nƣớc mặt hiện hữu và hƣớng thoát nƣớc từ trong ra

ngoài hệ thống thoát nƣớc chung, thiết kế độ dốc dọc đƣờng là 0.5% và độ dốc ngang

đƣờng là 1%.

Bó vỉa, vỉa hè và trồng cây xanh: Toàn bộ bó vỉa dọc theo đƣờng bãi, đƣờng xung

quanh bằng BTXM đá 1x2cm M200 dày 20cm, cao 25cm, đƣợc đúc sẵn từng tấm dài 1m

và lắp ghép; Xung quanh mỗi hạng mục công trình xây dựng vỉa hè rộng 02m. Lát vỉa hè

bằng gạch màu đỏ và xám xanh.

c) Hệ thống điện

Hệ thống chiếu sáng bên trong đƣợc kết hợp giữa chiếu sáng nhân tạo và chiếu

sáng tự nhiên. Hệ thống chiếu sáng bên ngoài đƣợc bố trí hệ thống đèn pha, ngoài việc

bảo đảm an ninh cho công trình còn tạo đƣợc nét thẩm mỹ cho công trình vào ban đêm.

Công trình đƣợc bố trí trạm biến thế riêng biệt và có máy phát điện dự phòng. Hệ thống

tiếp đất an toàn, hệ thống điện đƣợc lắp đặt riêng biệt với hệ thống tiếp đất chống sét.

Việc tính toán thiết kế hệ thống điện đƣợc tuân thủ tuyệt đối các tiêu chuẩn qui định của

tiêu chuẩn xây dựng và tiêu chuẩn ngành.

d) Hệ thống cấp thoát nƣớc

Hệ thống cấp thoát nƣớc đƣợc thiết kế đảm bảo yêu cầu sử dụng nƣớc:

- Nƣớc sinh hoạt.

- Nƣớc cho hệ thống chữa cháy.

Việc tính toán cấp thoát nƣớc đƣợc tính theo tiêu chuẩn cấp thoát nƣớc cho công

trình công cộng và theo tiêu chuẩn PCCC quy định.

e) Hệ thống chống sét

Hệ thống chống sét sử dụng hệ thống kim thu sét hiện đại đạt tiêu chuẩn.

Hệ thống tiếp đất chống sét phải đảm bảo Rd < 10 và đƣợc tách riêng với hệ

thống tiếp đất an toàn của hệ thống điện.

Toàn bộ hệ thống sau khi lắp đặt phải đƣợc bảo trì và kiểm tra định kỳ.

Việc tính toán thiết kế chống sét đƣợc tuân thủ theo quy định của quy chuẩn xây

dựng và tiêu chuần xây dựng hiện hành.

f) Hệ thống PCCC



Công trình đƣợc lắp đặt hệ thống báo cháy tự động tại các khu vực công cộng để

đảm bảo an toàn tuyệt đối cho công trình. Hệ thống chữa cháy đƣợc lắp đặt ở những nơi

dễ thao tác và thƣờng xuyên có ngƣời qua lại.

Hệ thống chữa cháy: ống tráng kẽm, bình chữa cháy, hộp chữa cháy,… sử dụng

thiết bị của Việt Nam đạt tiêu chuẩn về yêu cầu PCCC đề ra.

Việc tính toán thiết kế PCCC đƣợc tuân thủ tuyệt đối các qui định của qui chuẩn

xây dựng và tiêu chuẩn xây dựng hiện hành.

g) Hệ thống thông tin liên lạc

Toàn bộ công trình đƣợc bố trí một tổng đài chính phục vụ liên lạc đối nội và đối

ngoại. Các thiết bị telex, điện thoại nội bộ, fax (nếu cần) đƣợc đấu nối đến từng phòng.

3.3. Nhân sự dự án

Tuyển dụng và đào tạo nhân sự

Công ty sẽ tuyển lao động theo hình thức ký hợp đồng lao động giữa giám đốc

hoặc ngƣời đƣợc giám đốc ủy quyền và ngƣời lao động phù hợp với các quy định của

pháp luật.

Công ty sẽ ƣu tiên sử dụng lao động là ngƣời địa phƣơng, đặc biệt là ngƣời dân

sống trong khu vực triển khai dự án.

Những đối trƣợng lao động thuộc nhóm lao động phổ thông sẽ đƣợc công ty đào

tạo kỹ năng công việc phù hợp với vị trí làm việc theo sự phân công của BGĐ.

3.4. Quy mô dự án

Dự án Khu CN Cảng Thành Tài tỉnh Long An nằm tại CCN Long Định, H. Cần

Đƣớc, T. Long An gồm 3 thửa đất số 2257, 2258, 2259.

3.5. Tiến độ đầu tƣ

+ 2015 : Chuẩn bị thực hiện dự án

+ Quý IV/2015: Chính thức đƣa khu cảng Thành Tài vào kinh doanh;



CHƢƠNG IV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƢỜNG

4.1. Đánh giá tác động môi trƣờng

4.1.1. Giới thiệu chung

Dự án Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An tại Cụm công nghiệp Long

Định, huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An

Mục đích của đánh giá tác động môi trƣờng là xem xét đánh giá những yếu tố tích

cực và tiêu cực ảnh hƣởng đến môi trƣờng trong thời gian hoạt động dự án và khu vực

lân cận, để từ đó đƣa ra các giải pháp khắc phục, giảm thiểu ô nhiễm để nâng cao chất

lƣợng môi trƣờng hạn chế những tác động rủi ro cho môi trƣờng đáp ứng đƣợc các yêu

cầu về tiêu chuẩn môi trƣờng.

4.1.2. Các quy định và các hướng dẫn về môi trường

Các quy định và hướng dẫn sau được dùng để tham khảo:

Luật Bảo vệ Môi trƣờng số 52/2005/QH11 đã đƣợc Quốc hội nƣớc CHXHCN

Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 8 thông qua tháng 11 năm 2005;

Nghị định số 80/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 09 tháng 8 năm 2006 về việc

quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo vệ Môi trƣờng;

Nghị định số 21/2008/NĐ-CP của Chính phủ ngày 28 tháng 2 năm 2008 về Sửa

đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 80/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng 8 năm 2006

cuả Chính phủ về việc quy định chi tiết và hƣớng dẫn thi hành một số điều của luật Bảo

vệ Môi trƣờng;

Thông tƣ số 05/2008/ TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ngày

18/12/2008 về việc hƣớng dẫn về đánh giá môi trƣờng chiến lƣợc, đánh giá tác động môi

trƣờng và cam kết bảo vệ môi trƣờng;

Quyết định số 62/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và

Môi trƣờng ban hành ngày 09/8/2002 về việc ban hành Quy chế bảo vệ môi trƣờng khu

công nghiệp;

Quyết định số 35/QĐ-BKHCNMT của Bộ trƣởng Bộ Khoa học Công nghệ và

Môi trƣờng ngày 25/6/2002 về việc công bố Danh mục tiêu chuẩn Việt Nam về môi

trƣờng bắt buộc áp dụng;

Quyết định số 23/2006/QĐ-BTNMT ngày 26/12/2006 về việc ban hành Danh

mục chất thải nguy hại kèm theo Danh mục chất thải nguy hại;

Tiêu chuẩn môi trƣờng do Bộ KHCN&MT ban hành 1995, 2001 & 2005;

Quyết định số 22/2006/QĐ-BTNMT ngày 18 tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài

Nguyên và Môi trƣờng về việc bắt buộc áp dụng 05 Tiêu chuẩn Việt Nam về Môi trƣờng

và bãi bỏ áp dụng một số các Tiêu chuẩn đã quy định theo quyết định số 35/2002/QĐ-

BKHCNMT ngày 25 tháng 6 năm 2002 của Bộ trƣởng Bộ KHCN và Môi trƣờng;



Các tiêu chuẩn về môi trường áp dụng cho dự án

Để tiến hành thiết kế và thi công Dự án đòi hỏi phải đảm bảo đƣợc đúng theo các

tiêu chuẩn môi trƣờng sẽ đƣợc liệt kê trong các bảng sau đây của Chính phủ Việt Nam

(1995). Tùy theo từng trƣờng hợp, các quy định, điều khoản chặt chẽ nhất trong những

tiêu chuẩn trên sẽ đƣợc áp dụng.

Giá trị giới hạn các thông số cơ bản trong môi trƣờng không khí

Tên chất

Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 5937-1995 (mg/m3)

Trung bình 1 giờ Trung bình 8 giờ Trung bình 24 giờ

CO 40 10 5

NO2 0.4 - 0.1

SO2 0.5 - 0.3

Pb - - 0.005

O3 0.2 - 0.06

Bụi lơ lửng 0.3 - 0.2

Nồng độ cho phép của chất thải nƣớc mặt

TT

TIÊU CHUẨN VIỆT NAM TCVN 5942-1995

Thông số Đơn vị Giá trị giới hạn A Giá trị giới

hạn B

1 PH - 6-8.5 5.5-9

2 BOD5 (20oC) mg/l < 4 < 25

3 COD mg/l < 10 < 35

4 Oxy hòa tan mg/l 6 2

5 Chất rắn lơ lửng mg/l 20 80

6 Dầu, mỡ mg/l Không phát hiện 0.3

7 Chất tẩy rửa mg/l 0.5 0.5

8 Coliform MPN/100 ml 5,000 10,000



Ghi chú:

Cột A áp dụng đối với nƣớc mặt có thể dùng làm nguồn nƣớc sinh hoạt (nhƣng

phải qua quá trình xử lý theo quy định).

Cột B áp dụng đối với nƣớc mặt dùng cho các mục đích khác. Nƣớc dùng cho

nông nghiệp và nuôi trồng thủy sản có quy định riêng.

4.2. Tác động của dự án tới môi trƣờng

+ Tác động của môi trƣờng không khí.

Bụi phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.

Tiếng ồn phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra vào khu vực.

+ Tác động của bụi, khí thải: Khí thải phát sinh do hoạt động của xe ô tô, xe máy ra

vào khu vực.

+ Tác động của môi trƣờng nƣớc: nƣớc thải sinh hoạt, nƣớc thải từ nhà hàng, khu

vực nấu nƣớng.

+ Tác động của chất thải rắn: giấy các loại, kim loại, vỏ hộp kim loại, thuỷ tinh, rác

nhựa các loại, giẻ lau, bao bì rách hỏng, rác hữu cơ, phân thành:

Rác phân huỷ đƣợc: là các chất hữu cơ nhƣ thức ăn thừa, lá cây, vỏ hoa quả,

giấy loại,...

Rác không phân huỷ đƣợc hay khó phân huỷ nhƣ: thuỷ tinh, nhựa nilon, vỏ đồ

hộp, kim loại, cao su,...

Rác độc hại: pin, ắc quy, bóng đèn điện...tỷ lệ chiếm không đáng kể.

.

4.3. Các biện pháp giảm thiểu ô nhiễm

+ Giảm thiểu ô nhiễm không khí:

Trồng cây xanh nhằm tạo cảnh quan môi trƣờng xanh cho Nhà hàng, trồng cây cảnh

hài hoài với kiến trúc. Cây cỏ đƣợc trồng trong những vƣờng chung và dọc các đƣờng

phố nội bộ, tạo bóng mát và cũng có tác dụng cản bụi, hạn chế tiếng ồn và cải tạo môi

trƣờng.

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các phƣơng tiện vận chuyển: biện pháp giảm

thiểu ô nhiễm khả thi có thể áp dụng là thông thoáng. Để tiết kiệm năng lƣợng và giảm

thiểu có hiệu quả, cần kết hợp thông thoáng tự nhiên sử dụng cửa thông gió, chọn hƣớng

gió chủ đạo trong năm, bố trí cửa theo hƣớng đón gió và cửa thoát theo hƣớng xuôi gió.

Quá trình thông thoáng cƣỡng bức bố trí thêm quạt hút thoát khí theo ống khói cao.Tuy

nhiên, đối với ống khói thoát gió cao, bản thân do chênh lệnh áp suất giữa hai mặt cắt sẽ

tạo sự thông thoáng tự nhiên.

Giảm thiểu ô nhiễm do khí thải của các lò nấu: các lò đun nấu cần bố trí các bếp nấu

thông thoáng, các bình gas đƣợc đặt cẩn thận nơi khô, mát giảm thiểu tai nạn rủi ro do bất

cẩn gây ra.

+ Giảm thiểu ô nhiễm nƣớc thải: Nƣớc thải của nhà hàng sẽ đƣợc xử lý từ nƣớc thải



nhà vệ sinh sang bể tự hoại.

+ Giảm thiểu ô nhiễm chất thải rắn: Để thuận tiện cho công tác quản lý và xử lý

chất thải rắn phát sinh đồng thời giảm thiểu tác động xấu đến môi trƣờng. Ban quản lý sẽ

cho thu gom và phân loại rác ngay tại nguồn.

Bố trí đầy đủ phƣơng tiên thu gom cho từng chất thải: có thể tái chế chất thải rắn

sinh hoạt.

Các loại chất thải rắn có thể tái sử dụng (bao bì, can đựng hoá chất,...) sẽ đƣợc tái sử

dụng, loại chất thải có thể tái sử dụng (giáy, nilon,...) hoặc có thể tận dụng sẽ đƣợc hợp

đồng với Công ty Dịch Vụ Công Trình Đô Thị đến thu gom và vận chuyển tới khu xử lý

tập trung.

Các chất thải nguy hại (nếu có) sẽ đƣợc chú ý riêng, đƣợc quản lý và xử lý theo

đúng quy định của Nhà nƣớc, đặc biệt là Quy chế” Quản lý chất thải nguy hại” theo

Quyết định số 155 của Thủ tƣớng Chính phủ.

4.4. Kết luận

Việc đầu tƣ dự án khi đi vào hoạt động sẽ ít nhiều làm ảnh hƣớng đến mội trƣờng

khu dân cƣ. Tuy nhiên, phía Công ty sẽ đảm bảo những tiêu chuẩn an toàn để giảm thiểu

tác động đến môi trƣờng xung quanh. Đồng thời, Công ty CP Đầu tƣ công nghiệp Hanel

chúng tôi xin cam kết thực hiện tất cả các biện pháp triệt để để giảm thiểu một vài tác

động môi trƣờng về tiếng ồn và bụi khí thải của Dự án; sẵn sàng báo cáo hoặc hợp tác với

các cơ quan quản lý môi trƣờng để tạo điều kiện đánh giá hoặc quan trắc môi trƣờng cho

thật thuận lợi.



CHƢƠNG V: KHẢ NĂNG PHÁT SINH RỦI RO,

PHƢƠNG ÁN NGĂN NGỪA VÀ BIỆN PHÁP KHẮC PHỤC

5.1.Rủi ro vì cạnh tranh

Bất cứ ngành nghề kinh doanh nào cũng đối mặt với sự cạnh tranh của các đối thủ

cùng sản phẩm và cùng ngành. Mức độ cạnh tranh nhiều hay ít còn tùy vào từng ngành

kinh doanh. Loại hình kinh doanh Cầu Cảng hiện nay tại Long An và các vùng lân cận

cũng vậy, tuy nhiên sự cạnh tranh không diễn ra bởi mặt bằng thị trƣờng mà chủ yếu bời

khả năng đầu tƣ có tốt hay không, có điều hành khoa học hay không và giải quyết mọi

yêu cầu của khách hàng có hài lòng hay không.

Đối với Dự Án KHU CÔNG NGHIỆP CẦU CẢNG THÀNH TÀI sự đầu tƣ đƣợc

tính đến yếu tố cạnh tranh cho nên hạ tầng khu Cầu Cảng đƣợc thiết kế và đầu tƣ rất tốt,

thuận lợi cho mọi hoạt động nghiệp vụ. Cụm công nghiệp Thành Tài trƣớc đây chịu sự

quản lý của Công ty CP Ga Thành Tài và sau khi mua lại Công ty cũng có các biện pháp

sửa chữa, bảo dƣỡng nâng câp trang thiết bị: đƣợc mua từ các nƣớc có nền công nghiệp

nặng hàng đầu nhƣ Mỹ, Nhật, Đức …nhƣ cần cẩu KE và cần cẩu khung RTG. Sử dụng

hệ thống phần mềm Quản lý khai thác cảng (TOPX). Nhờ công nghệ này, tàu hàng không

phải chờ cầu cảng, thời gian nằm bến rút ngắn đƣợc hơn 25% do năng suất giải phóng tàu

tăng (từ trung bình là 32 container/giờ tăng lên 40 container/giờ), thời gian giao nhận

giảm từ 2,37 giờ xuống còn 0,76 giờ/xe container…

Với sự đầu tƣ nhƣ vậy chắc chắn rằng dự án sẽ giảm thiểu tối đa rủi ro về cạnh

tranh trên thị trƣờng.

Phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục :

Có thể nói đƣa ra các phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục loại rủi ro này

không khác gì phải làm các việc sau đây :

+ Xây dựng dự án Cầu Cảng có tầm vóc hiện đại và thân thiện với môi trƣờng

+ Đa dạng các loại hình cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng là các Tàu và

doanh nghiệp.

+ Giải phóng Tàu nhanh nhất, giải quyết mọi thủ tục hải quan và thông quan nhanh

nhất không để xãy ra tình trạng ùn tắc, chờ đợi quá lâu tại các bộ phận.

+ Phải ƣu tiên tái đầu tƣ và tăng cƣờng hợp tác – liên kết.



5.2.Rủi ro vì kinh doanh thua lỗ

Thời điểm bắt dầu kinh doanh : Do có sự thay đổi về chủ đầu tƣ nên có một số

khách hàng chƣa kịp nhận diện, giai đoạn này thƣờng chỉ kéo dài từ 1 đến 4 tháng. Loại

rủi ro này có tính nhất thời, không nguy hiểm và số lƣợng không lớn (tùy theo sự nỗ lực).

Phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục :

Có thể nói đƣa ra các phƣơng án ngăn ngừa và biện pháp khắc phục loại rủi ro này

không khác gì phải làm các việc sau đây :

+ Đa dạng các loại hình cung cấp dịch vụ tốt nhất cho khách hàng là các Tàu và

doanh nghiệp nhằm thu hút đƣợc số lƣợng lớn khách hàng hơn và từ đó có thể không bị

lỗ mà còn có lãi (tùy theo sự nỗ lực).

+ Các dịch vụ đi kèm nhằm phục vụ khách hàng nhiều hơn, tốt hơn và ân cần hơn

những nơi khác. Việc này sẽ ngày càng thu hút đƣợc nhiều khách hàng hơn và thu hút

đƣợc đa dạng hóa khách hàng. Việc này dẫn tới không bị lỗ mà còn có lãi lớn nữa là đằng

khác.

+ Giải phóng Tàu nhanh nhất, giải quyết mọi thủ tục hải quan và thông quan nhanh

nhất không để xãy ra tình trạng ùn tắc, chờ đợi quá lâu tại các bộ phận.

+ Phải ƣu tiên tái đầu tƣ và tăng cƣờng hợp tác – lên kết.

+ Với số vốn kinh doanh lên tới trên 200 tỷ và vốn dự phòng 30 tỷ là con số khá tốt

để có thể khắc phục đƣợc giai đoạn này.

5.3.Rủi ro vì cháy nổ

Đây là loại rủi ro bất khả kháng, không nói trƣớc đƣợc. Mức độ thiệt hại có thể dẫn

tới phá sản. Do đó coi trọng công tác phòng ngừa hơn xử lý hậu quả. Đồng thời Cầu

Cảng thƣờng xuyên chỉ đạo các nhân viên định kỳ rà soát, xây dựng, hoàn thiện phƣơng

án PCCC và bảo vệ môi trƣờng một cách hữu hiệu nhất.

Dự Án Cầu Cảng THÀNH TÀI ký hợp đồng mua bảo hiểm về tài sản, con ngƣời và

môi trƣờng nhằm không ảnh hƣởng đến công ty trong trƣờng hợp xấu nhất có thể xãy ra

rủi ro này.



CHƢƠNG VI: TỔNG MỨC ĐẦU TƢ DỰ ÁN

6.1.Cơ sở lập tổng mức đầu tƣ

Tổng mức đầu tƣ cho Dự án “Khu công nghiệp Cảng Thành Tài Tỉnh Long An”

đƣợc lập dựa trên các phƣơng án trong hồ sơ thiết kế cơ sở của dự án và các căn cứ sau

đây:

- Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Quốc Hội khóa XII kỳ họp thứ 3, số

14/2008/QH12 Ngày 03 tháng 06 năm 2008 ;

- Luật số 32/2013/QH13 của Quốc hội : Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật

thuế thu nhập doanh nghiêp;

- Nghị định số 12/2009/NĐ-CP ngày 12/2/2009 của Chính phủ về việc Quản lý dự án

đầu tƣ và xây dựng công trình;

- Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16/12/2004 của Chính phủ về việc Quản lý

chất lƣợng công trình xây dựng và Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18/04/2008 của

Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 2009/2004/NĐ-CP;

- Nghị định số 99/2007/NĐ-CP ngày 13/06/2009 của Chính phủ về quản lý chi phí

đầu tƣ xây dựng công trình;

- Nghị định số 123/2008/NĐ-CP ngày 08/12/2008 của Chính phủ quy định chi tiết thi

hành Luật thuế giá trị gia tăng;

- Nghị định số 148/2004/NĐ-CP ngày 23/07/2004 sửa đổi, bổ sung Khoản 1 Điều 7

Nghị định số 158/2003/NĐ-CP;

- Thông tƣ số 05/2007/TT-BXD ngày 27/05/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng

dẫn việc lập và quản lý chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”;

- Thông tƣ số 129/2008/TT-BTC ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành Nghị định số

123/2008/NĐ-CP;

- Thông tƣ 130/2008/TT-BTT ngày 26/12/2008 hƣớng dẫn thi hành một số điều của

Luật Thuế Thu Nhập Doanh Nghiệp;

- Thông tƣ số 02/2007/TT–BXD ngày 14/2/2007. Hƣớng dẫn một số nội dung về:

lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tƣ xây dựng công trình; giấy phép xây dựng và tổ

chức quản lý dự án đầu tƣ xây dựng công trình;

- Định mức chi phí quản lý dự án và tƣ vấn đầu tƣ xây dựng kèm theo Quyết định số

957/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng;

- Thông tƣ số 45/2013/TT-BTC do Bộ Tài chính ban hành ngày 25/04/2013 hƣớng

dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Các văn bản khác của Nhà nƣớc liên quan đến lập Tổng mức đầu tƣ, tổng dự toán

và dự toán công trình;



6.2.Nội dung tổng mức đầu tƣ

6.2.1.Tài sản cố định

Mục đích của tổng mức đầu tƣ là tính toán toàn bộ chi phí thực hiện Dƣ an “ Khu

công nghiệp cảng Thành Tài tỉnh Long An”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn

đầu tƣ, xác định hiệu quả đầu tƣ của dự án.

Tổng mức đầu tƣ của dự án 220,213,620,000 đồng, bao gồm:

CP thực hiện dự án

Ứơc tính theo chứng thƣ thẩm định số SG0157/10/EXIMA ngày 02/06/2010 của

Công ty TNHH MTV Thẩm định giá EXIM cho Cụm công nghiệp Long Định, xã Long

Định, Huyện Cần Đƣớc, Tỉnh Long An. Công ty CP Đầu tƣ CN Hanel mua lại khu vực

cảng của Công ty CP Ga Thành Tài.

Dự phòng phí

Dự phòng phí bằng 10% chi phí thực hiện dự án phù hợp với Thông tƣ số

05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hƣớng dẫn lập và quản lý

chi phí dự án đầu tƣ xây dựng công trình”. Chi phí dự phòng cho yếu tố khối lƣợng công

việc phát sinh chƣa lƣờng trƣớc đƣợc khi lập dự án và chi phí dự phòng cho yếu tố trƣợt

giá trong thời gian thực hiện dự án ; chi phí này còn dùng để chi trả chi phí lãi vay, chi

phí phát sinh trong thời gian chuẩn bị dự án.

Tổng giá trị đầu tƣ

Đvt:1,000 vnđ

STT Hạng mục TT trƣớc thuế Thuế VAT TT sau thuế

VAT

1 Chi phí thực hiện dự án 181,994,727 18,199,473 200,194,200

2 Chi phí dự phòng 18,199,473 1,819,947 20,019,420

Tổng cộng 200,194,200 20,019,420 220,213,620

6.2.2.Vốn lưu động sản xuất

Nhu cầu vốn lƣu động cần cho dự án

Đvt: 1,000 vnđ

Khoản phải thu 20% Doanh thu

Khoản phải trả 15% CP hoạt động

Tiền mặt 5% CP hoạt động



Năm 2015 2016 2017 2018 2019

1 2 3 4 5

Khoản phải thu (AR) 1,292,547 5,687,208 6,255,929 6,881,522 7,569,674

Thay đổi trong khoản phải thu

( (+)DAR = ARt-1-ARt ) (1,292,547) (4,394,661) (568,721) (625,593) (688,152)

Khoản phải trả (AP) 276,873 448,440 466,542 482,468 499,679

Thay đổi trong khoản phải trả

( (+)DAP = APt-1-APt ) (276,873) (171,567) (18,102) (15,926) (17,211)

Số dƣ tiền mặt (CB) 138,436 224,220 233,271 241,234 249,840

Thay đổi số dƣ tiền mặt

( (+)DCB = CBt-CBt-1 ) 138,436 85,784 9,051 7,963 8,606

Năm 2020 2021 2022 2023 2024

6 7 8 9 10

Khoản phải thu (AR) 8,326,642 9,159,306 10,075,237 11,082,760 12,191,036

Thay đổi trong khoản phải thu

( (+)AR = ARt-1-ARt ) (756,967) (832,664) (915,931) (1,007,524) (1,108,276)

Khoản phải trả (AP) 518,302 538,473 560,344 584,083 609,873

Thay đổi trong khoản phải trả

( (+)AP = APt-1-APt ) (18,622) (20,171) (21,871) (23,739) (25,790)

Số dƣ tiền mặt (CB) 259,151 269,236 280,172 292,042 304,936

Thay đổi số dƣ tiền mặt

( (+)CB = CBt-CBt-1 ) 9,311 10,085 10,936 11,869 12,895



CHƢƠNG VII: NGUỒN VỐN THỰC HIỆN DỰ ÁN

7.1.Cơ cấu nguồn vốn thực hiện dự án

Đvt:1,000 vnđ

Vốn chủ sở hữu 55,053,405 25%

Vốn vay ngân hàng 165,160,215 75%

Tổng 220,213,620 100%

Với tổng mức đầu tƣ là 220,213,620,000 đồng (Hai trăm hai mươi tỷ, hai trăm

mười ba triệu, sáu trăm hai mươi ngàn đồng chẵn), vốn chủ sở hữu chiếm 25% tƣơng

ứng với số tiền là 55,053,405,000 đồng; vốn vay ngân hàng là 165,160,215,000 đồng

chiếm 75%. Nguồn vốn này đƣợc vay trong 10 năm, ân hạn 15 tháng. Bắt đầu trả nợ gốc

từ T1/2017; nợ gốc và lãi vay đƣợc trả đều hàng năm.

7.2. Kế hoạch vay và trả nợ

Số tiền vay 165,160,215 ngàn đồng

Thời hạn vay 10 năm

Ân hạn 15 tháng

Lãi vay 10.0% /năm

Thời hạn trả nợ 8.75 năm

Bảng kế hoạch vay và trả nợ trong kỳ của dự án

Đơn vị tính: ngàn đồng

Ngày

Dƣ nợ đầu

kỳ

Vay nợ

trong kỳ

Trả nợ

trong kỳ Trả nợ gốc Trả lãi vay

Dƣ nợ cuối

kỳ

1 9/1/2015

165,160,215 -

165,160,215

2 1/1/2016 165,160,215

4,129,005

4,129,005 165,160,215

3 1/1/2017 165,160,215

35,391,475 18,875,453 16,516,022 146,284,762

4 1/1/2018 146,284,762

33,503,929 18,875,453 14,628,476 127,409,309

5 1/1/2019 127,409,309

31,616,384 18,875,453 12,740,931 108,533,856

6 1/1/2020 108,533,856

29,728,839 18,875,453 10,853,386 89,658,402

7 1/1/2021 89,658,402

27,841,293 18,875,453 8,965,840 70,782,949

8 1/1/2022 70,782,949

25,953,748 18,875,453 7,078,295 51,907,496

9 1/1/2023 51,907,496

24,066,203 18,875,453 5,190,750 33,032,043

10 1/1/2024 33,032,043

22,178,657 18,875,453 3,303,204 14,156,590

11 9/1/2024 14,156,590

15,572,249 14,156,590 1,415,659 0

245,262,919 165,160,215 80,102,704



CHƢƠNG VIII: PHÂN TÍCH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH

8.1.Hiệu quả kinh tế - tài chính

8.1.1.Các giả định kinh tế và cơ sở tính toán

Các thông số giả định trên dùng để tính toán hiệu quả kinh tế của dự án trên cơ sở

tính toán của các dự án đã triển khai, các văn bản liên quan đến giá bán, các tài liệu cung

cấp từ Chủ đầu tƣ, cụ thể nhƣ sau:

- Thời gian hoạt động của dự án dùng để tính toán là 10 năm

- Vốn chủ sở hữu và vốn vay

- Doanh thu của dự án đƣợc căn cứ theo đơn giá dịch vụ cho các khách hàng hiện

nay;

- Chí phí vận hành, sản xuất và bảo dƣỡng: bao gồm các chi phí nhân công; chi phí

nguyên, nhiên vật liệu; chi phí bảo dƣỡng các VTTB và bảo trì thay thế; các chi phí khác.

- Chi phí khấu hao tài sản cố định: Áp dụng phƣơng pháp khấu hao theo đƣờng

thẳng. Trong tính toán áp dụng thời gian khấu hao theo QĐ 45/2013/TT-BTC ngày

25/04/2013 quy định về trích khấu hao tài sản cố định.

- Thuế thu nhập doanh nghiệp của dự án: áp dụng thuế suất theo luật thuế TNDN

hiện hành số 32/2013/QH13 ngày 19/06/2013.

- Đơn vị tính: ngàn đồng

Chi phí nhân sự của dự án

Nhân sự của dự án gồm: bộ phận Ban lãnh đạo và nhân viên văn phòng đƣợc tính

theo mức lƣơng hàng tháng, ngoài ra còn có nhân công trực tiếp và lao động thời vụ.

Tổng số nhân sự của Dự án cần dùng là 65 ngƣời.

SL

Lƣơng

cơ bản

Tổng

lƣơng

tháng

BHXH,

BHYT,

BHTN

Lƣơng/năm CP

BH/năm

A Các phòng ban quản lý 15

I Giám Đốc 1 12,000 12,000 2,640 156,000 31,680

II Phó Giám Đốc 2 10,000 20,000 4,400 260,000 52,800

III Phòng Kế toán: 4 ngƣời

- - 266,500 54,120

3.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480

3.2 Phó trƣởng phòng 1 5,500 5,500 1,210 71,500 14,520

3.3 Nhân viên 2 4,000 8,000 1,760 104,000 21,120

IV Phòng Hành chính: 6 ngƣời

- - 370,500 75,240

4.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480

4.2 Phó trƣởng phòng 1 5,500 5,500 1,210 71,500 14,520

4.3 Nhân viên 4 4,000 16,000 3,520 208,000 42,240

V Phòng kỹ thuật: 5 ngƣời

- - 364,000 73,920

5.1 Trƣởng phòng 1 7,000 7,000 1,540 91,000 18,480

5.2 Phó phòng 1 6,000 6,000 1,320 78,000 15,840



5.3 Nhân viên 3 5,000 15,000 3,300 195,000 39,600

B Nhân công lao động trực

tiếp 30 3,500 105,000 23,100 1,365,000 277,200

C Lao động thời vụ 20 3,000 60,000

780,000 -

TỔNG 65

242,000 40,040 2,782,000 564,960

Chi phí khấu hao

STT Hạng mục Gía trị Thời gian KH KH/năm

1 Chi phí dự án 204,240,000 50 4,084,800

2 Chi phí dự phòng 40,848,000 7 5,835,429

Tổng cộng 245,088,000

9,920,229

Chi phí hoạt động

Mức tăng/năm

CP đầu vào trực tiếp 10.0% doanh thu

Chi phí lƣơng

1%

CP BHXH, BHYT, BHTN 22.0% CP lƣơng 1%

CP điện, nƣớc 0.5% doanh thu

CP quảng cáo, marketing 0.5% doanh thu

CP bảo trì thiết bị 1.0% doanh thu 2%

CP khác 1.0% doanh thu

Bảng tính: Chi phí hoạt động qua các năm

Năm 2015 2016 2017 2018 2019

1 2 3 4 5

Chi phí lƣơng 2,086,500 2,782,000 2,837,918 2,866,297 2,894,960

CP bảo hiểm 423,720 564,960 576,316 582,079 587,900

CP điện, nƣớc 43,085 189,574 208,531 229,384 252,322

CP quảng cáo, MKT,… 43,085 189,574 208,531 229,384 252,322

CP bảo trì thiết bị 86,170 379,147 417,062 458,768 504,645

CP khác 86,170 379,147 417,062 458,768 504,645

Tổng CP hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795

Năm 2020 2021 2022 2023 2024

6 7 8 9 10

Chi phí lƣơng 2,923,910 2,953,149 2,982,681 3,012,507 3,042,632

CP Bảo hiểm 593,779 599,716 605,714 611,771 617,888

CP điện, nƣớc 277,555 305,310 335,841 369,425 406,368

CP quảng cáo, MKT,… 277,555 305,310 335,841 369,425 406,368

CP bảo trì thiết bị 555,109 610,620 671,682 738,851 812,736

CP khác 555,109 610,620 671,682 738,851 812,736

Tổng CP hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728



8.1.2.Doanh thu từ dự án

Nguồn doanh thu cố định của dự án là hoạt động cho thuê nhà xƣởng trên đất của

dự án là gồm 3 khu chính là thửa đất số 2257; 2258; 2259. Đơn giá cho thuê ƣớc tính dựa

trên các hợp đồng cũ đã thực hiện.

Hạng mục Diện tích

m2

Đơn giá

USD/m2

Tỷ giá hiện

hành

Doanh

thu/tháng

DT/năm

(ng.đồng)

Khu đất 2257 30,239 1.5 22,500 1,020,566,250 12,246,795

Khu đất 2258 21,053 1.5 22,500 710,538,750 8,526,465

Khu đất 2259 33,814 1.5 22,500 1,141,222,500 13,694,670

Tổng 85,106

34,467,930

Bảng tính : Doanh thu qua các năm của dự án

Năm 2015 2016 2017 2018 2019

1 2 3 4 5

Tỷ lệ tăng giá 10%/năm 1.00 1.10 1.21 1.33 1.46

DT cố định (thuê kho) 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496

Tổng DT 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496

Năm 2020 2021 2022 2023 2024

6 7 8 9 10

Tỷ lệ tăng giá 10%/năm 1.61 1.77 1.95 2.14 2.36

DT cố định (thuê kho) 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576

Tổng DT 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576

8.1.3.Các chỉ tiêu kinh tế của dự án

Báo cáo thu nhập

Thông qua báo cáo thu nhập, ta tính toán đƣợc lãi lỗ, hiệu quả kinh tế của dự án :

Đvt: 1,000 vnđ

Năm 2015 2016 2017 2018 2019

1 2 3 4 5

Doanh thu 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496

CP hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795

CP khấu hao 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801

CP lãi vay - 4,129,005 16,516,022 14,628,476 12,740,931

LN gộp (1,015,548) 22,437,515 13,660,953 19,559,857 25,862,969

Thuế TNDN 20%

4,487,503 2,732,191 3,911,971 5,172,594

LN sau thuế (1,015,548) 17,950,012 10,928,762 15,647,885 20,690,376



Năm 2020 2021 2022 2023 2024

6 7 8 9 10

Doanh thu 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576

CP hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728

CP khấu hao 6,863,801 6,863,801 4,003,884 4,003,884 4,003,884

CP lãi vay 10,853,386 8,965,840 12,269,045

LN gộp 32,610,742 39,847,672 45,291,875 64,040,355 71,170,964

Thuế TNDN 20% 6,522,148 7,969,534 9,058,375 12,808,071 14,234,193

LN sau thuế 26,088,594 31,878,138 36,233,500 51,232,284 56,936,771

Báo cáo ngân lƣu

Với suất sinh lợi kỳ vọng của chủ đầu tƣ là 15% ; lãi suất vay vốn là 10%/năm đồng

thời dựa vào tỷ trọng nguồn vốn WACC bình quân = 12.3%

Đvt:1,000 vnđ

Báo cáo ngân lưu qua các năm

Năm 2015 2016 2017 2018 2019

1 2 3 4 5

NGÂN LƢU VÀO

Doanh thu 8,616,983 37,914,723 41,706,195 45,876,815 50,464,496

Thay đôi khoan phai thu (1,292,547) (4,394,661) (568,721) (625,593) (688,152)

Thanh lý TSCĐ còn lại

Tổng ngân lƣu vào 7,324,435 33,520,062 41,137,474 45,251,222 49,776,344

NGÂN LƢU RA

Chi phí đầu tƣ ban đầu 220,213,620

Chi phí hoạt động 2,768,729 4,484,402 4,665,420 4,824,681 4,996,795

Thay đôi khoan phai tra (276,873) (171,567) (18,102) (15,926) (17,211)

Thay đôi sô dƣ tiên măt 138,436 85,784 9,051 7,963 8,606

Tổng ngân lƣu ra 222,843,913 4,398,618 4,656,369 4,816,718 4,988,189

Ngân lƣu ròng trƣớc

thuế (212,889,185) 29,121,444 36,481,106 40,434,504 44,788,155

Thuế TNDN - 4,487,503 2,732,191 3,911,971 5,172,594

Ngân lƣu ròng sau thuế (212,889,185) 24,633,941 33,748,915 36,522,533 39,615,561

Hệ số chiết khấu 0.89 0.79 0.71 0.63 0.56

Hiện giá ngân lƣu ròng (212,889,185) 19,526,373 23,817,235 22,947,546 22,160,779

Hiện giá tích luỹ (212,889,185) (193,362,812) (169,545,577) (146,598,031) (124,437,253)



Năm 2020 2021 2022 2023 2024

6 7 8 9 10

NGÂN LƢU VÀO

Doanh thu 55,510,946 61,062,041 67,168,245 73,885,069 81,273,576

Thay đôi khoan phai thu (756,967) (832,664) (915,931) (1,007,524) (1,108,276)

Thanh lý TSCĐ còn lại

176,170,896

Tổng ngân lƣu vào 54,753,978 60,229,376 66,252,314 72,877,545 256,336,196

NGÂN LƢU RA

Chi phí đầu tƣ ban đầu

Chi phí hoạt động 5,183,017 5,384,727 5,603,441 5,840,830 6,098,728

Thay đôi khoan phai tra (18,622) (20,171) (21,871) (23,739) (25,790)

Thay đôi sô dƣ tiên măt 9,311 10,085 10,936 11,869 12,895

Tổng ngân lƣu ra 5,173,706 5,374,641 5,592,506 5,828,961 6,085,833

Ngân lƣu ròng trƣớc

thuế 49,580,273 54,854,735 60,659,808 67,048,585 250,250,363

Thuế TNDN 6,522,148 7,969,534 9,058,375 12,808,071 14,234,193

Ngân lƣu ròng sau thuế 43,058,124 46,885,201 51,601,433 54,240,514 236,016,170

Hệ số chiết khấu 0.50 0.44 0.39 0.35 0.31

Hiện giá ngân lƣu ròng 21,444,610 20,789,434 20,371,007 19,064,190 73,855,045

Hiện giá tích luỹ (102,992,643) (82,203,209) (61,832,202) (42,768,012) 31,087,033

Từ kết quả ngân lƣu trên ta tính đƣợc các chỉ số tài chính sau:

STT Chỉ tiêu

1 Tổng mức đầu tƣ ban đầu 220,213,620,000 đồng

2 Giá trị hiện tại thuần NPV 31,087,033,000 đồng

3 Tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR (%) 17.48%

4 Thời gian hoàn vốn 09 năm

Nhận xét:

- Tổng mức đầu tƣ ban đầu : 220,213,620,000 đồng

- NPV = 31,087,033,000 đồng > 0

- IRR = 17.48% > > WACC=12.3%

Dự án sinh lợi cao và hiệu quả đầu tƣ lớn

- Thời gian hoàn vốn 09 năm (tính cả thời gian chuẩn bị)

+ Nhận xét: Qua biểu phân tích các chỉ tiêu kinh tế của dự án cho thấy rằng dự án đều

có NPV dƣơng, mang lại hiệu quả đầu tƣ. Chỉ số IRR dự án tƣơng đối phù hợp và đảm

bảo tính sinh lợi cho dự án không những đám ứng nhu cầu tài chính, mà dự án còn có ý

nghĩa rất lớn trong việc phát triển kinh tế.



8.2 Khả năng trả nợ

Nguồn vốn vay bắt đầu đƣợc trả từ tháng 01/2017, sau thời gian ân hạn là 15

tháng. Nguồn vốn bao gồm: lợi nhuận sau thuế hàng năm và nguồn khấu hao; đảm bảo đủ

trả nợ cho ngân hàng.

Năm 2015 2016 2017 2018 2019

Nguồn trả nợ 15,480,784 44,778,524 17,792,563 22,511,687 27,554,177

Lợi nhuận 8,616,983 37,914,723 10,928,762 15,647,885 20,690,376

Khấu hao 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801 6,863,801

Nợ phải trả

35,391,475 33,503,929 31,616,384

Thừa/thiếu sau trả nợ 15,480,784 44,778,524 (17,598,911) (10,992,243) (4,062,207)

Tích luỹ 15,480,784 60,259,308 42,660,397 31,668,154 27,605,947

Năm 2020 2021 2022 2023 2024

Nguồn trả nợ 32,952,395 38,741,939 40,237,384 55,236,168 60,940,655

Lợi nhuận 26,088,594 31,878,138 36,233,500 51,232,284 56,936,771

Khấu hao 6,863,801 6,863,801 4,003,884 4,003,884 4,003,884

Nợ phải trả 29,728,839 27,841,293 25,953,748 24,066,203 22,178,657

Thừa/thiếu sau trả nợ 3,223,556 10,900,646 14,283,636 31,169,965 38,761,998

Tích luỹ 30,829,503 41,730,149 56,013,784 87,183,749 125,945,747

8.3. Hiệu quả kinh tế xã hội

Phân tích tài chính hiệu quả đầu tƣ cho thấy dự án “Khu công nghiệp cảng Thành

Tài tỉnh Long An” rất khả thi thông qua các thông số tài chính. Vì vậy dự án hoạt động sẽ

tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tƣ và khả năng thu hồi vốn nhanh. Thêm vào đó, dự án còn

đóng góp vào sự phát triển và tăng trƣởng của nền kinh tế quốc dân nói chung và của khu

vực nói riêng; nhà nƣớc và địa phƣơng có nguồn thu ngân sách từ Thuế GTGT, Thuế Thu

nhập doanh nghiệp.



CHƢƠNG IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

Long An vừa là tỉnh nằm trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam của Việt Nam

vừa là tỉnh nằm trong vùng đồng bằng sông Cửu Long, tiếp giáp với thành phố Hồ Chí

Minh, nƣớc Campuchia, tỉnh Đồng Tháp, tỉnh Tiền Giang và tỉnh Tây Ninh. Long An

nằm vắt ngang từ Tây sang Đông của nƣớc Việt Nam, cách cửa Biển Đông khoảng 15km

thông qua sông Soài Rạp, do đó việc lƣu thông qua 13 tỉnh, thành trong khu vực đồng

bằng sông Cửu Long và với các thành phố lớn hoặc các tỉnh khác đều phải đi ngang qua

tỉnh Long An. Mặt khác, Long An là một trong những tỉnh có nhiều sông rạch chạy

ngang qua, trong đó bao gồm các sông lớn nhƣ sông Vàm Cỏ Đông, sông Vàm Cỏ Tây,

sông Cần Giuộc và sông Soài Rạp do đó rất thuận tiện cho việc giao thông thủy, tạo điều

kiện thuận lợi cho việc xuất, nhập khẩu hàng hóa trong tỉnh và cho cả khu vực trong

tƣơng lai gần.

Với những lợi thế đó, Ủy ban nhân tỉnh Long An đã quy hoạch một số Cầu Cảng

phục vụ nhu cầu xuất nhập khẩu hàng hoá tại một số địa điểm. Trong đó có Cầu Cảng

của dự án tại cụm công nghiệp Long Định, huyện Cần Đƣớc.

Với điểm đặc trƣng đó, Chính phủ đã phê duyệt quy hoạch chi tiết Nhóm cảng

biển khu vực thành phố Hồ Chí Minh - Đồng Nai - Bà Rịa Vũng Tàu (nhóm cảng biển số

5) đến năm 2010 và định hƣớng đến năm 2020 tại Quyết định số 791/QĐ-TTg ngày 12

tháng 8 năm 2005. Theo Quyết định nầy thì cụm cảng của Long An nằm trong cụm cảng

Hiệp Phƣớc của thành phố Hồ Chí Minh. Hiện nay, việc phát triển cụm cảng container

của Hiệp Phƣớc, hƣớng tuyến giao thông thuỷ phục vụ cho việc xuất, nhập khẩu hàng

hoá vẫn là sông Lòng Tàu, vì vậy cự ly vận chuyển hàng hoá phục vụ cho xuất, nhập

khẩu rất xa. Trong tƣơng lai nếu hệ thống đƣờng thuỷ từ sông Soài Rạp ra cửa Biển Đông

đƣợc thông luồng thì cự ly vận chuyển sẽ rút ngắn hơn khoảng từ 4 - 5 lần so với việc lƣu

thông thuỷ qua sông Lòng Tàu. Vì vậy, việc phát triển cụm cảng biển THÀNH TÀI đóng

vai trò hết sức quan trọng cho việc phát triển cụm cảng Nhóm 5 nói chung và của Long

An nói riêng.

Xét trên khía cạnh tài chính thì dự án hoàn toàn khả thi khi suất sinh lời nội bộ đạt

25.96%; khả năng thu hồi vốn nhanh và nguồn lợi nhuận tăng đều qua các năm.

Do đó có thể nói Dự Án KHU CÔNG NGHIỆP CẢNG THÀNH TÀI TỈNH

LONG AN của Công ty CP Đầu tƣ công nghiệp Hanel đầu tƣ và tạo dựng hoàn chỉnh

không những là một công trình mang tính đột phá trong tỉnh Long An mà còn có thể cả

khu vực Nam Bộ. Từ đó góp phần nâng cao vị thế của tỉnh trong lĩnh vực Cảng biển và



xuất nhập khẩu góp phần tạo sự phát triển kinh tế, góp phần tạo lực hút các nhà đầu tƣ

mới nhất là đối với các dự án liền kề với dự án CẦU CẢNG mà tỉnh đã qui hoạch và

đang chờ nhà đầu tƣ.

Long An, ngày tháng năm 2015

Documents

Lap Du an Khu Cong Nghiep