Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla

LAPORAN PENILAIAN

RUMAH TINGGAL BAPAK SYAFRUDDIN MUALLA

KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4 No. 1

JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN

PAMULANG TIMUR, TANGERANG

BANTEN

Disusun oleh:

MUTHMAINNA

Penilai I A / 22

06330004633

DIPLOMA III SPESIALISASI PENILAI/PBB

SEKOLAH TINGGI AKUNTANSI NEGARA

TANGERANG

2007

LAPORAN PENILAIAN

NILAI PASAR WAJAR

RUMAH TINGGAL BAPAK SYARIF

KOMP. VILA INTI PERSADA BLOK C4/1

JL. RAYA CIPUTAT – SAWANGAN

PAMULANG TIMUR, TANGERANG

BANTEN

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5

Telp. (021) 7375795

Laporan Penilaian

i

PHOENIX APPRAISAL Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5, Tangerang

Telp. (021) 7375795

Tangerang, 6 Juli 2007 Nomor : 1 / PA / VII / 05 Lampiran : 1 (satu) berkas Perihal : Penilaian Properti Kepada Yth. Bapak Heru Supriyanto Kampus Sekolah Tinggi Akuntansi Negara Jl. Bintaro Utama Jaya Sektor 5 Tangerang Dengan hormat,

Sesuai dengan penugasan Bapak untuk melakukan penilaian rumah tinggal

milik Bapak Syafruddin Mualla yang beralamat di Komp. Vila Inti Persada Blok

C4 No. 1, Jl. Raya Ciputat – Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten,

maka kami telah melaksanakan peninjauan dan pemeriksaan terhadap properti

tersebut dan dengan ini kami sampaikan laporan penilaiannya. Tujuan dari penilaian

properti ini untuk menentukan nilai pasar wajar.

Dengan mempertimbangkan semua keterangan, menggunakan cara-cara

penilaian yang lazim, dan memperhatikan faktor-faktor seperti yang terdapat dalam

laporan ini serta berdasarkan pada asumsi dan syarat-syarat pembatasan yang berlaku,

kami berpendapat bahwa nilai properti tersebut sebesar:

Rp 402.000.000,00

(empat ratus dua juta rupiah)

Demikian laporan yang kami sampaikan dan bersama ini kami sertakan

laporan penilaian terhadap properti tersebut.

Hormat kami, PT PHOENIX APPRAISAL Muthmainna Direktur Utama MAPPI No. : 22 - B - 4633

Laporan Penilaian

ii


Telp. (021) 7375795

Pernyataan Penilai

Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, menerangkan bahwa:

Pernyataan dalam laporan ini yang menjadi dasar dan analisa, pendapat dan

kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar berdasarkan pada

pemeriksaan secara nyata atas peroperti yang dinilai sebagaimana ditunjukkan pada

saat peninjauan dan pemberian tugas.

Selanjutnya laporan ini menjelasakan semua asumsi dan syarat – syarat pembatasan

yang mempengaruhi analisa, pendapat, dan kesipulan yang tertera dalam laporan ini.

Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk masa sekarang dan masa yang akan datang.

Laporan ini telah disusun sesuai dan tunduk pada ketentuan-ketentuan dalam Standar

Penilaian Indonesia tahun 2002 (SPI 2002).


Laporan Penilaian

iii


Telp. (021) 7375795

Asumsi Dan Syarat – Syarat Pembatasan

1. Semua pernyataan dan data yang tercantum dalam laporan ini adalah benar

adanya dan sesuai pengetahuan dan itikad baik dari penilai.

2. Semua tuntutan gugatan sengketa dan hipotik yang masih berjalan, jika ada dapat

diabaikan dan properti yang dinilai seolah-olah bersih di bawah tanggung jawab

pemilik.

3. Penilai telah melakukan inspeksi lapangan atau penelitian fisik secara langsung

atas properti yang dinilai.

4. Penilai sama sekali tidak mempunyai kepentingan finansial atau apapun terhadap

properti yang dinilai untuk sekarang dan masa yang akan datang.

5. Nilai dicantumkan dalam mata uang rupiah.

6. Penilai tidak melakukan pengecekan legalitas karena profesi Penilai bukan

konsultan di bidang hokum, kami asumsikan bahwa sertifikat tanah maupun

surat-surat yang berhubungan dengan properti ini adalah baik, dapat

diperjualbelikan dan bebas dari sengketa atau ikatan lainnya.

7. Penilai tidak melakukan penyelidikan dan juga bukan merupakan tanggung jawab

penilai jika ada persoalan-persoalan yang berhubungan dengan hak milik atau

hutang / kerugian atas properti yang dinilai.

8. PT Phoenix Appraisal yang melakukan penilaian ini, tidaklah diwajibkan untuk

memberikan kesaksian atau hadir di depan pengadilan atau instansi lainnya yang

berhubungan dengan properti yang dinilai, kecuali telah ada perjanjian

sebelumnya.

9. Laporan tidak sah apabila tidak dibubuhi tanda tangan pimpinan perusahaan dan

stempel perusahaan Phoenix Appraisal.

10. Dilarang menyebarluaskan pernyataan atau laporan penilaian ini baik secara

keseluruhan, sebagian atau sebagai referensi, nilai yang terdapat di dalamnya,

maupun nama dan afiliasi tenaga ahli dari Penilai, tanpa pesetujuan tertulis

Penilai yang bersangkutan berkaitan dengan bentuk dan konteks yang tercantum

dalam publikasi trsebut ( SPI 0.5.23.2 )

Laporan Penilaian

iv


Telp. (021) 7375795

Daftar Isi

Surat Laporan Hasil Penilaian ..................................................................... i

Pernyataan Penilai....................................................................................... ii

Asumsi dan Syarat-Syarat Pembatasan ........................................................ iii

Daftar Isi ..................................................................................................... iv

1. Pendahuluan .......................................................................................... 1

2. Tujuan Penilaian ................................................................................... 1

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian ................................................ 1

4. Defenisi Nilai ........................................................................................ 1

5. Data-Data Kepemilikan ......................................................................... 2

6. Lokasi Subjek Properti .......................................................................... 2

7. Identifikasi Properti ............................................................................... 3

a. Tanah .............................................................................................. 3

b. Bangunan ........................................................................................ 3

8. Keadaan Lingkungan Sekitar ................................................................. 5

9. Perencanaan Kota .................................................................................. 5

10. Metode Penilaian .................................................................................. 5

11. Penilaian ............................................................................................... 7

12. Kesimpulan Nilai .................................................................................. 8

Lampiran-lampiran:

Lampiran 1 Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Lampiran 2 Pendekatan Biaya

Lampiran 3 Pendekatan Pendapatan

Lampiran 4 Peta Lokasi Properti

Lampiran 5 Denah Properti

Lampiran 6 Foto-foto Properti

Laporan Penilaian

1


Telp. (021) 7375795

1. Pendahuluan

Tugas penilaian ini dilaksanakan untuk memperoleh Nilai Pasar Wajar dari

properti milik Bapak Syafruddin Mualla yang berupa tanah seluas 135 m2 yang di

atasnya terdapat bangunan rumah tinggal seluas 179 m2. Properti ini terletak di

Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No 1, Jl. Raya Ciputat-Sawangan, Pamulang

Timur, Tangerang, Banten.

2. Tujuan Penilaian

Tujuan penilaian ini adalah untuk menentukan nilai pasar wajar dari rumah

tinggal milik Bapak Syafruddin Mualla.

3. Tanggal Inspeksi dan Tanggal Penilaian

Inspeksi terhadap properti dilakukan pada tanggal 7 Juni 2007. Sedangkan

penilaian dilakukan pada tanggal 5 Juli 2007 dengan asumsi tidak ada perubahan

terhadap properti sejak tanggal inspeksi.

4. Defenisi Nilai

Nilai Pasar Wajar adalah perkiraan jumlah uang pada tanggal penilaian yang

dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti antara

pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam

suatu transaksi bebas ikatan yang penawarannya dilakukan secara layak, dimana

kedua belah pihak masing-masing mengetahui dan bertindak hati-hati tanpa

paksaan. (SPI 0.5.39.1)

Ciri-ciri nilai adalah sebagai berikut:

1. Kegunaan, yaitu suatu kemampuan yang mampu membuat orang ingin untuk

memilikinya.

2. Kelangkaan, menunjukkan kurangnya jumlah atau persediaan dari suatu

barang.

Laporan Penilaian

2


Telp. (021) 7375795

3. Permintaan, menunjukkan adanya kebutuhan dan kemampuan keuangan untuk

mendapatkan suatu barang tersebut.

4. Dapat dialihkan, kepemilikan dan penguasaan hak milik dapat dipindahkan.

5. Data-Data Kepemilikan

Data-data kepemilikan yang kami peroleh pada saat pemerikasaan dan

peninjauan pada subjek properti adalah sebagai berikut:

Nama Pemilik : Syafruddin Mualla

Jenis Hak : Hak Milik

Alamat : Kompleks Vila Inti Persada Blok C4 No. 1

Kelurahan : Pamulang Timur

Kecamatan : Pamulang

Kabupaten : Tangerang

Propinsi : Banten

Luas Tanah : 135 m2

Luas Bangunan : 179 m2

Penggunaan : Rumah Tinggal

6. Lokasi Subjek Properti

Subjek Properti terletak di Komp. Vila Inti Persada Blok C4 No. 1, Jl. Raya

Ciputat-Sawangan, Pamulang Timur, Tangerang, Banten. Di dalam kompleks

perumahan, yaitu sekitar 500 m dari subjek properti terdapat mini market dan juga

sport centre yang menyediakan gymnasium, kolam renang, fitness club, lapangan

tenis, dan lapangan basket.

Terdapat beberapa transportasi umum yang melewati jalan raya Ciputat-

Sawangan. Sedangkan dalam kompleks perumahan tidak ada transportasi umum

kecuali ojek.

Tempat-tempat umum yang dekat dengan lokasi properti yaitu:

Laporan Penilaian

3


Telp. (021) 7375795

No. Tempat-tempat Umum Jarak dari Subjek Properti

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Terminal Pondok Cabe

Terminal Lebak Bulus

Pasar Ciputat

Pasar Parung

Pondok Cabe Golf

Pondok Indah Mall

200 m

10 km

7 km

10 km

2 km

12 km

Terdapat fasilitas seperti jaringan listrik, telepon, dan air. Meskipun demikian,

pada subjek properti tidak terdapat telepon.

7. Identifikasi Properti

a. Tanah

Luas tanah subjek properti adalah seluas 135 m2. Karakteristik tanah tersebut

adalah:

− Bentuk tanah segi empat dan datar dengan panjang 13,5 m dan lebar 10 m.

− Letak tanah lebih tinggi dari jalan yaitu kurang lebih 0,5 m dari

permukaan jalan dengan struktur tanah keras dan stabil.

− Jalan di sekitar lokasi tanah dan jalan utama perumahan merupakan jalan

hotmix dengan kondisi cukup baik.

− Diketahui bahwa selama ini tanah telah digunakan sesuai dengan

peruntukannya (zoning).

b. Bangunan

Subjek properti terdiri dari 2 (dua) lantai. Lantai pertama seluas 94 m2

sedangkan lantai dua seluas 85 m2, digunakan sebagai rumah tinggal. Kondisi

bangunan masih kokoh dan terawat. Sumber air berasal dari sumur bor dengan

kedalaman 8 m.

Laporan Penilaian

4


Telp. (021) 7375795

Pada awalnya, bangunan hanya seluas 36 m2 dan selesai dibangun pada bulan

Mei 2005. Pada tahun 2006, bangunan direnovasi menjadi seluas 179 m2 dan

selesai direnovasi pada awal 2007.

Penggunaan ruangan pada bangunan tersebut adalah:

− Teras : 21 m2

− Car Port : 20 m2

− Balkon : 11,5 m2

− Ruang tamu : 18 m2

− Kamar Tidur (3 ruang) : 37,5 m2

− Kamar Mandi (2 ruang) : 5 m2

− Ruang Keluarga Lt 1 : 20 m2

− Ruang Keluarga Lt 2 : 18 m2

− Ruang Sholat : 6 m2

− Dapur dan ruang makan : 34 m2

− Ruang Cuci dan jemur : 4,5 m2

− Gudang : 3 m2

Sedangkan spesifikasi bangunan tersebut adalah:

− Pondasi : Jalur batu kali

− Lantai

Ruang utama : Keramik 30 x 30

Kamar Mandi : Keramik 20 x 20

Ruang Tamu : Keramik 20 x 20

− Dinding : Bata merah diplester dan dicat

− Kolom dan ring : Beton bertulang

− Kusen : Kamper Singkil

− Pintu utama/lainnya : Rangka Meranti, double tripleks

− Pintu KM/WC : Rangka Meranti, tripleks/melaminto

Laporan Penilaian

5


Telp. (021) 7375795

− Plafond : Gypsum

− Atap : Genteng beton, kuda-kuda kayu

− Instalasi air bersih : Pipa PVC

− Instalasi air kotor : Septic Tank

− Pelengkap : Pagar besi

− Fasilitas

Listrik PLN : 1300 va

8. Keadaan Lingkungan Sekitar

Keadaan lingkungan sekitar properti cukup baik dan aman. Tersedia jasa

keamanan dan juga layanan sampah. Semua bangunan di sekitar subjek properti

adalah rumah tinggal. Jalanan di sekitar properti semuanya menggunakan aspal.

Masjid, sport center, kolam renang, pasar, mini market, warung, dan bengkel

semuanya mudah dijangkau dari subjek properti.

Sistem drainase di daerah ini cukup baik sehingga merupakan kawasan yang

bebas banjir. Selain itu, daerah tempat kompleks ini datarannya lebih tinggi dari

pada daeah di sekitarnya.

9. Perencanaan Kota

Zoning tanah di kawasan subjek properti diperuntukkan untuk rumah tinggal

karena daerah ini cukup jauh dari daerah industri. Dengan mempertimbangkan

semua aspek, maka penggunaan tanah untuk rumah tinggal sudah sesuai dengan

highest and the best use.

10. Metode Penilaian

Subjek properti dinilai dengan menggunakan tiga pendekatan yaitu:

pendekatan perbandingan data pasar, pendekatan biaya, dan pendekatan

pendapatan.

Laporan Penilaian

6


Telp. (021) 7375795

a. Pendekatan Perbandingan Data Pasar

Dengan pendekatan ini Nilai Pasar Wajar properti yang dinilai

didasarkan pada analisis terhadap aktivitas pasar dari properti yang sejenis.

Hal – hal yang harus diperhatikan adalah :

1. Properti yang sejenis

2. Lokasi yang sama

3. Tanggal tansaksi jual beli

4. Keadaan properti

Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah :

1. Pengumpulan data pembanding dari properti yang sejenis, lokasinya

berdekatan, dan diketahui nilai jualnya.

2. Analisa terhadap data yang telah dikumpulkan.

3. Penentuan penyesuaian dengan memperhatikan faktor waktu, lokasi, dan

fisik.

Penggunaan metode ini sangat bergantung pada keakuratan data-data

pembanding dan penganalisaan terhadap data pembanding tersebut yang

disesuaikan dengan kondisi pada saat penilain dilaksanakan. Semakin akurat

data yang diperoleh dan semakin baik analisis yang dilakukan, maka nilai

yang diperoleh juga akan semakin mendekati nilai pasar yang sebenarnya.

b. Pendekatan Biaya

Nilai suatu properti diestimasikan dari biaya pembangunan baru properti

tersebut. Pendekatan ini cocok untuk bangunan yang relatif baru dan

bangunan tambahan atau renovasi. Cocok pula untuk properti khusus yang

jarang atau tidak diperjual belikan di pasaran.

Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:

1. Menghitung biaya perolehan tanah dengan menggunakan harga tanah di

sekitar properti atau dengan pendekatan perbandingan data pasar.

Laporan Penilaian

7


Telp. (021) 7375795

2. Menghitung biaya reproduksi atau biaya penggantian baru bangunan

tersebut.

3. Memperhitungkan biaya-biaya lain seperti jasa tukang, keuntungan

pemborong, biaya administrasi (IMB), dan lain-lain.

4. Mengestimasikan nilai penyusutan bangunan yang berasal dari keusangan

internal dan eksternal.

5. Memperhitungkan semua biaya-biaya di atas serta memasukkan

keuntungan pemilik untuk mendapatkan nilai properti tersebut.

c. Pendekatan Pendapatan

Pendekatan ini digunakan untuk menilai properti yang menghasilkan

pendapatan. Pendapatan ini bisa diperoleh dari menyewakan properti, ataupun

mengandalkan manajemen untuk menghasilkan pendapatan, seperti SPBU,

restoran, supermarket, dan lain-lain.

Prosedur penilaian dengan pendekatan ini adalah:

1. Menghitung total pendapatan properti tersebut baik pendapatan utama

maupun pendapatan lain-lain dalam satu tahun.

2. Mengurangkan dengan biaya-biaya (outgoing) seperti biaya untuk

manajemen, perbaikan properti, pajak bumi dan bangunan, dan asuransi.

3. Hasil dari perhitungan tersebut kemudian dikalikan dengan tingkat

kapitalisasi/nilai gross income multiplier tertentu untuk mendapatkan nilai

properti tersebut.

11. Penilaian

a. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan perbandingan data pasar adalah

Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah).

b. Nilai yang diperoleh dari pendekatan biaya adalah Rp 402.000.000,00 (empat

ratus dua juta rupiah).

Laporan Penilaian

8


Telp. (021) 7375795

c. Nilai yang diperoleh berdasarkan pendekatan pendapatan adalah Rp

379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah).

12. Kesimpulan Nilai

Berdasarkan hasil analisa data dan mempertimbangkan faktor-faktor yang

relevan, maka kami berpendapat bahwa nilai dari rumah tinggal milik Bapak

Syafruddin Mualla adalah:

Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)


Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 1 PENDEKATAN PERBANDINGAN DATA PASAR

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

TABEL PERBANDINGAN PROPERTI

Faktor -

faktor

Subjek

Properti

Properti Pembanding

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Lokasi Vila Inti

Persada

Blok C4

No 1

Vila Inti

Persada

Blok C5 No 1

Puri Bali

Boulevard

Vila Inti Persada

Blok D1 No. 45 A

Harga

Transaksi

? Rp 358.760.000 Rp 335.000.000

Rp 208.890.000

Tanggal

Transaksi

? Mei 2005 Juni 2007 April 07

Tahun

Dibangun

2005 2003 2007 2007

Sifat Fisik

- Luas Tanah 135 m² 135 m² 112 m² 169 m²

- Luas

Bangunan

179 m² 160 m² 67 m² 45 m²

- Keadaan Baik Baik Baik Baik

-Jumlah

Kamar

3 2 3 2

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

ANALISIS DATA PEMBANDING

Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 358.760.000 Rp 335.000.000,00 Rp 208.890.000

Lokasi + 0% - 25% - 10%

Umur + 7,5% - 2,5% - 2,5%

Fisik - 2% + 59,67% + 88%

Tanggal Transaksi + 6% - 5,37% + 1%

Jumlah penyesuaian + 11,5% + 26,8% + 76,5%

Nilai Diusulkan Rp 400.017.400 Rp 424.780.000 Rp 368.690.850

Dari penyesuaian di atas, maka dapat diambil nilai yang paling cocok adalah dari

data pembanding no.1 karena mempunyai sifat fisik baik luas tanah maupun luas

bangunan yang hampir sama dengan properti yang dinilai. Dengan demikian, nilai

yang didapat dengan pendekatan perbandingan data pasar ini adalah :

Rp 400.000.000,00 (empat ratus juta rupiah)

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 2 PENDEKATAN BIAYA

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

1. Dalam pendekatan biaya ini, penilai menggunakan harga perolehan tanah dan

bangunan sesuai dengan harga tanah dan bangunan oleh developer yang

membangun Vila Inti Persada, yaitu PT. Griya Tata Prima.

2. Harga per 20 Februari 2007 adalah:

Harga Perolehan Tanah:

− Tipe standar (terletak di belakang) Rp 700.000/m2

− Tipe Minimalis (terletak di depan) Rp 870.000/ m2

Biaya Perolehan Baru Bangunan:

− Lantai I Rp 1.500.000/ m2

− Lantai II Rp 1.600.000/ m2

− Teras Rp 400.000/ m2

− Car Port Rp 150.000/ m2

− Pagar Rp 400.000/ m2

3. Harga di atas sudah termasuk PPN dan keuntungan kontraktor.

4. Sedangkan biaya IMB pada Kecamatan Pamulang adalah Rp 30.000,00/ m2

5. Perhitungan umur bangunan:

3

)(2)( asitahunrenovaiantahunpenilguntahundibanaiantahunpenil −+−

3

)20062007(2)20052007( −+−

tahun3

11

3

)1(22=

+

6. Perhitungan depresiasi:

% depresiasi = %100×isumurekonom

fumurefekti

= %10040

1×

tahun

tahun

= 2,5%

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

BIAYA PEROLEHAN BARU PROPERTI

1. Tanah 135 m2 x Rp 700.000,00 = Rp 94.500.000

2. Bangunan:

Lantai I 94 m2 x Rp 1.500.000,00 = Rp 141.000.000

Lantai II 85 m2 x Rp 1.600.000,00 = Rp 136.000.000

Teras 21 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 8.400.000

Car Port 20 m2 x Rp 150.000,00 = Rp 3.000.000

Pagar 16,5 m2 x Rp 400.000,00 = Rp 6.600.000

Biaya Pembangunan Properti = Rp 295.000.000

3. Biaya Lain 5 % x Rp 295.000.000,00 = Rp 14.750.000

4. Biaya IMB 179 m2 x Rp 30.000,00 = Rp 5.370.000

5. Total Biaya Pembangunan Properti = Rp 315.120.000

6. Depresiasi:

000.120.315%5,2 Rp× = Rp 7.878.000

6. Total Biaya Terdepresiasi = Rp 307.242.000

7. Biaya Perolehan Baru Properti (tanah + bangunan) = Rp 401.742.000

Jadi, nilai pasar wajar properti berdasarkan Pendekatan Biaya adalah:

Rp 402.000.000,00 (empat ratus dua juta rupiah)

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 3 PENDEKATAN PENDAPATAN

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

TABEL DATA PEMBANDING SEWA

Spesifikasi

Properti

Subjek

Properti

Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Lokasi Vila Inti

Persada, Blok

C4 No. 1

Jln Raya

Kampung Utan

Blok K No 6

Vila Inti

Persada Blok

A2 No. 22

Vila Inti

Persada Blok

A13 No 5

Luas

Bangunan

179 m2 72 m2 45 m2 45

Luas Tanah 135 m2 160 m2 169 m2 128 m2

Jumlah Lantai 2 1 1 1

Kondisi Baik Baik Baik Baik

Sewa /tahun ? Rp 50.000.000 Rp 14.000.000 Rp 10.000.000

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

ANALISIS DATA PEMBANDING SEWA

Faktor Penyesuaian Pembanding 1 Pembanding 2 Pembanding 3

Rp 50.000.000 Rp 14.000.000 Rp 10.000.000

Lokasi - 85% - 2,5 % - 2,5%

Fisik + 40% + 65% + 70%

Jumlah - 45% + 62,5% + 67,5%

Nilai Diusulkan Rp 32.500.000 Rp 22.750.000 Rp 16.750.000

Dari analisis di atas diperoleh data pembanding yang paling cocok adalah data

pembanding 2 karena mempunyai bentuk fisik yang paling sesuai. Jadi, nilai yang

diusulkan untuk sewa properti tersebut adalah:

Rp 22.750.000,00 (dua puluh dua juta tujuh ratus lima puluh ribu rupiah)

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

PERHITUNGAN NILAI DENGAN PENDEKATAN

PENDAPATAN

Pendapatan Kotor = Rp 22.750.000,00

Outgoing:

− Tax Rp 75.000,00

− Maintenance Rp 100.000,00

Total outgoing = Rp 175.000,00

Pendapatan Bersih / tahun = Rp 22.575.000,00

Tingkat kaitalisasi 6%

Angka Kapitalisasi:

%6

1 = 16,67

Nilai modal: Rp 379.166.667,00

Jadi, nilai yang diusulkan untuk nilai pasar wajar tersebut berdasarkan pendekatan

pendapatan adalah:

Rp 379.000.000,00 (tiga ratus tujuh puluh sembilan juta rupiah)

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 4 PETA LOKASI PROPERTI

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

PETA PAMULANG TIMUR

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

PETA LOKASI

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

PETA PERUMAHAN

Subjek properti

Jalan utama perumahan dari Jl Raya Ciputat

Pembanding 3

Pembanding 1

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 5 DENAH PROPERTI

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

LAMPIRAN 6 FOTO-FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

FOTO PROPERTI

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

Laporan Penilaian


Telp. (021) 7375795

Documents

Laporan Penilaian Rumah Tinggal Bapak Syafruddin Mualla