Lataa raportti

NEWSECMARKKINA-KATSAUSSUOMIKEVÄT 2013

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE

NEWSEC FINLAND: HELSINKI | TAMPERE | OULU | TURKU | JYVÄSKYLÄ

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013SISÄLLYSLUETTELO 2

SISÄLLYSLUETTELO

Copyright Newsec © 2013Tämä raportti on tarkoitettu yleistä tietoa varten ja se perustuu materiaalille mitkä on Newsec hallussa tai toimitettu Newsec:lle. Kaikki voitava on tehty tietojen varmistamiseksi, mutta tietojen oikeellisuudesta ja kattavuudesta emme voi tarjota mitään takuuta. Newsec ei ota vastuuta vahingosta tai vahingoista raportin epätarkkuuden vuoksi. Voitte käyttää raportin tietoja tekemällä kaikki lainaukset tietojen ja grafiikkaan käytöstä.www.newsec.fi

3–4 EXECUTIVE SUMMARY

5–6 SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE

7–14 KIINTEISTÖMARKKINAT

15–16 KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA

17 NEWSECIN KIINTEISTÖVEROPALVELUT

17 LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013EXECUTIVE SUMMARY

EXECUTIVE SUMMARY

Syksyllä 2012 julkaistu ensimmäinen Newsec

Property Outlook Finland on saanut paljon

positiivista palautetta sekä kansainvälisiltä

että kotimaisilta asiakkailtamme kuin myös

muilta yhteistyökumppaneiltamme. Koti-

maamme osamarkkinoiden tietoa on sel-

västi tarvittu, ei pelkästään kiinteistö-

sijoittajapiireissä, vaan myös apuna

sijoittumispäätöksenteossa eri yrityksissä.

Olemme palautteiden joukossa saaneet mm.

toiveita, että tarkastelisimme raportis-

samme eri osamarkkinoita, ei aina samoja,

vaan myös jatkossa joitakin uusia. Kiinteis-

tömarkkinana itärajamme kaupungit ovat

lisänneet merkitystään ja olemmekin tähän

katsaukseen ottaneet mukaan Lappeenran-

nan osamarkkinan.

Suomi on alkuvuodesta 2013 saanut edelleen kaikilta luototuslaitoksilta kansantaloutena parhaan AAA luottoluokituksen Euroopassa; Suomen lisäksi euromaista Luxemburgilla, Saksalla ja Hollannilla on korkein mahdollinen luottoluokitus kaikilta kolmelta suurelta luokit-tajalta. Näkymät ovat Standard & Poor’sin mukaan Suomessa nyt vakaat, kun aiemmin se oli pitänyt näkymiä vuoden ajan negatiivisina.

Heijastukset yllä olevasta yhdessä kansanta-loutemme muiden indikaattoreiden ennustei-den kanssa tulevat todennäköisesti pitämään kysynnän edelleen korkeana Helsingin ydinkes-kustan kiinteistöissä (CBD) ja tämä edelleen pitää hintatason huippuvuosien 2006-2007 tasolla. Suomi on edelleen kansainvälisten

3

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013EXECUTIVE SUMMARY

sijoittajien silmissä ”Safe Haven” ja erityisesti saksalaisten sijoittajien kiinnostus keskusta-kiinteistöjen markkinasegmenttiin on ollut korkealla tasolla. Loppuvuoden 2012 kiin- teistökaupat antavat myös pientä osviittaa siihen, että kysyntä ja hintatasot hyvistä pääkaupunkiseudun Core+ kohteista ovat kas-vussa, mutta näiden kauppojen syntymistä rajoittaa kuitenkin edelleen kiristynyt rahoi-tustilanne.

Kulutuksen kasvu heikentynee verokiristysten ja arvonlisäveron korotuksen myötä 2013. Tämä

tulee jonkin verran heijastumaan kestokulutus-hyödykkeiden kauppaan mutta päivittäista-varakaupan osalta tilanne pysynee stabiilina. Kun muutokset näyttävät kuitenkin olevan pieniä uskomme, että kysyntä hyvistä liiketi-loista ja –paikoista säilyy korkeampana kuin tarjonta ja näissä myös vuokratasot nousevat maltillisesti. Tämä koskee erityisesti päivittäis-tavarakaupan kiinteistöjä.

Taloudellinen aktiviteetti keskittyy edelleen suurempiin kasvukeskuksiin ja erityisesti pääkaupunkiseudulle. Tämä pitää yllä kasvavaa

kysyntää hyvistä vuokraasunnoista. Vuokra-asuntokysyntää tullee myös lisäämään tiuken-tuneet rahoitusehdot asuntojen hankinnassa; sekä omarahoitusosuus että lainojen margi-naalit ovat nousussa. Kuitenkin huolimatta edellisestä, on asuntovuokrien nousu tasoit-tunut myös pääkaupunkiseudulla, jossa varsin-kin pienempien asuntojen vuokratasot alkavat olla kipurajoilla vuokralaisten maksukykyyn suhteutettuna.

Yhteenvetona kiinteistömarkkina vuonna 2013 seuraa pitkälti 2012 linjoja. Epävarmuus eri-

tyisesti Euroopassa yhdessä kiristyneen rahoi-tusmarkkinan kanssa rajoittaa edelleen kiin-teistökaupan likviditeettiä Suomessa lähes vain hyviin keskustakohteisiin, v. 2013 transak-tioiden volyymiennusteemme on n. 2,2 mrd €, joka on n. 60% normaalimarkkinan likviditeet-titasosta.

Helsinki 24.1.2013

Kai Keituri,

Toimitusjohtaja,

Newsec Finland Oy

4

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE

SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE

5

HIDASTA KASVUA KUNNON SUHDANNE-KÄÄNNETTÄ ODOTELLESSA Talouskasvu jäi vuonna 2012 vaatimattomak-si ja talouden tunnelmat synkkenivät vuoden jälkipuoliskolla. Hyvä uutinen viime vuonna oli, että pahimmat karikot vältettiin ja euro-alueen velkamarkkinoiden tilanne vakautui vuoden lopulla. Vuoden lopulla näkyi myös alustavia merkkejä käänteestä parempaan. Huonoa puolestaan oli, että talouskehitys heikkeni silti vuoden loppua kohti ja odotukset ovat lievästä kohenemisesta huolimatta vaa-timattomat. Vuonna 2013 Suomen talous kasvaa hitaasti, mutta toki eurooppalaisesti verrattuna koh-talaisesti noin prosentin vauhtia. Suhdantei-den lievä paraneminen on vientipainotteista

maailmantalouden alkaessa asteittain elpyä. Kotimainen kysyntä eli kulutuksen ja inves-tointien kehitys pysyy vaisuna. Työttömyys nousee hieman, mutta inflaatio jää keskimää-rin selvästi vuotta 2012 hitaammaksi.

Kunnon suhdannekäännettä joudutaan odot-tamaan ainakin vuoteen 2014 ja vasta vuo-delle 2015 alkaa olla kasassa edellytykset suhdanneluontoisesti hyvällä vuodelle. Kehitys on edelleen riskien sävyttämää. Vuonna 2013 on monta hermoilun paikkaa niin Yhdysval-loissa kuin euroalueella. Riskit tuntuisivat kuitenkin olevan hallinnassa. Näkymät kohe-nevat edelleen vähitellen vuonna 2014, mutta riskit eivät pienene. Parhaimmassa tapaukses-sa suhdanne piristyy vuonna 2014 jo varsin ripeästi, mutta huonoimmassa tapauksessa velkakriisi alkaa uudelleen kärjistyä.

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013SUOMEN YLEINEN TALOUDELLINEN TILANNE 6

Euroalueen lyhyet markkinakorot säilyvät en-nätysmatalalla niin tänä kuin ensi vuonnakin. Vuonna 2014 pidemmät korot alkavat nousta vuoden loppua kohti mentäessä. Tänä vuonna EKP:n päähuomio kohdistuu markkinoiden vakauden varmistamiseen.

VIENNISSÄ LOIVA NOUSUKÄÄNNE Tavaravienti polki vuonna 2012 suurin piirtein paikoillaan. Vuoden 2013 aikana vienti kääntyy loivaan nousuun vientimarkkinoiden piristy-essä hieman. Vaikka vienti piristyykin lievästi, niin sen kehitys jää vaatimattomaksi. Suomen vienti ei ole muiden kehittyneiden maiden tapaan kyennyt kuromaan umpeen vuoden 2008 finanssikriisin aiheuttamaa romahdusta, vaan viennin määrä on edelleen lähes viiden-neksen pienempi. Keskeisinä syinä ovat olleet elektroniikka- ja metsäteollisuuden rakenne-muutokset sekä työvoimakustannusten kilpai-lijamaita nopeampi nousu. Myös tuonnin kehitys on ollut vaatimatonta. Vaihtotaseen alijäämä on silti syventynyt pal-velutaseen sekä tuotannontekijä- ja tulonsiir-tojen taseen kasvaneiden alijäämien takia. Vuonna 2013 vaihtotaseen vaje säilyy suurin piirtein vuoden 2012 suuruisena.

KULUTUS HITAASSA KASVUSSAKuluttajien näkemykset Suomen talouden ja työllisyyden kehityksestä ovat varsin synkät, jos kohta luottamus alkoi hieman kohentua vuoden 2012 lopulla. Myös odotukset oman talouden kehityksestä ovat tavanomaista va-rovaisemmat. Kulutuksen kasvun hidastui vuoden 2012 aikana

ja vuonna 2013 edellytykset kulutuksen kas-vulle heikkenevät edelleen. Työttömyys nousee aiemmin arvioitua suuremmaksi. Palkankoro-tukset jäävät vuotta 2012 pienemmiksi. Lisäksi kotitalouksien ostovoimaa nakertavat ansio-tuloveron kiristykset ja arvonlisäveron korotus.

INVESTOINNIT VAISUINAInvestointinäkymät ovat varsin vaisut. Raken-nusluvat laskivat vuonna 2012 selvästi. Uudis-rakentamisen määrä seuraa alamäessä raken-nuslupia. Rakennusinvestointien hiipuminen heijastuu myös kone- ja laitehankintoihin, joten investoinnit jäävät tänä vuonna miinukselle. Vuonna 2013 talouden lievä elpyminen, alhainen korkotaso ja kohtuullinen työllisyyskehitys mahdollistavat asuntoinvestointien kääntymi-sen pieneen kasvuun. Lisäksi korjausrakenta-minen kasvaa varsin vakaasti.

Asuntomarkkinoilla tilanne on jatkunut melko normaalina. Työttömyys ei ole lisääntynyt niin paljon, että se olisi neutraloinut matalan korko-tason vaikutuksen. Kotitalouksien asunnonosto-aikeet olivat syksyllä jopa hieman tavanomaista suuremmat, mutta suhdannetilanteen huonon-tuminen vähensi asuntokauppojen määriä ja pidensi myyntiaikoja. Asuntojen hinnat olivat loppuvuonna muutaman prosentin nousussa. Asuntohintojen rauhallisen kehityksen odote-taan jatkuvan.

INFLAATIO HIDASTUU, TYÖTTÖMYYS NOUSEEHuolimatta vaimeasta talouskehityksestä in-flaatio hidastui vasta vuoden 2012 lopulla sel-vemmin. Kuluttajahintojen nousu on pysynyt edelleen muita EU-maita nopeampana. Inflaa-

tiota on nostanut etenkin elintarvikkeiden ja liikenteen kallistuminen. Tähän ovat olleet merkittävinä syinä toteutetut välillisen vero-tuksen kuten alkoholi-, auto- ja polttoaineveron kiristämiset. Korkojen lasku on puolestaan hidastanut inflaatiota. Vuonna 2013 inflaatio pysyy keskimäärin vuoden 2012 lopun tasolla, koska arvonlisä-veron korotus vuodenvaihteessa nopeuttaa inflaatiota täysimääräisesti hintoihin siirty-essään arviomme mukaan 0,7 %-yksikköä. Vuonna 2014 inflaatio hidastuu edelleen, koska palkkojen nousu jää todennäköisesti aiempaa hitaammaksi. Työmarkkinat kääntyivät vuoden 2012 aikana heikompaan suuntaan. Työttömyysaste alkoi nousta loppukesästä ja oli vuoden 2012 kolman-nella neljänneksellä 7,1 % eli 0,3 %-yksikköä vuodentakaista korkeampi. Työllisten luku-määrä kasvoi tosin edelleen, mutta myös työt-tömien määrä kääntyi nousuun. Työttömyys nousee jatkossa loivasti. Lomau-tettujen ja irtisanottujen työntekijöiden määrä on kasvussa. Nuorten ja pitkäaikaistyöttömien määrä on niin ikään lisääntynyt. Avoimet työ-paikat ovat puolestaan vähentyneet. Työttö-myysasteen nousu on silti maltillista, koska työ-ikäinen väestö on kääntynyt laskuun. Työt-tömyysaste on noin 8 % vuonna 2013, eli muutaman prosentin kymmenesosan korkeam-pi kuin vuonna 2012.

JULKISEN TALOUDEN ALIJÄÄMÄ PYSYY PIENENÄJulkisen sektorin rahoitusasema on kansain-välisessä vertailussa ollut yksi harvoista, joka

on täyttänyt ja täyttää myös vuosina 2012–13 euromaiden alijäämä- ja velkakriteerit. Vuonna 2012 alijäämä tosin kasvoi lievästi edellisvuo-desta, kun lähinnä valtiontaloudessa meno-enemmyys on lisääntynyt. Vuoden 2013 budjet-tiesityksen mukaan alijäämä pienenee jälleen hieman. Tulojen menoja suurempi kasvu pai-nottuu kuitenkin veronkorotuksiin meno-leikkausten sijaan. Merkittävimmät veronki-ristykset ovat ALV:n 1 %-yksikön nosto vuoden 2013 alusta sekä ansiotuloverotuksen inflaa-tiotarkistuksista luopuminen vuosina 2013–14. Julkisen sektorin velka suhteessa kokonais-tuotantoon nousee lievästi. Vuonna 2013 brut-tovelka on 52 % BKT:sta. Verrattain matala velka on yksi keskeinen syy siihen, että Suomen valtion luottoluokitus on säilynyt korkeimpana mahdollisena. Samalla valtion velan korot ovat painuneet historiallisen mataliksi.

Reijo Heiskanen,

Pääekonomisti,

OP-Pohjola -ryhmä

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013KIINTEISTÖMARKKINAT

KIINTEISTÖMARKKINAT JA LOGIIKKA LUKUJEN TAKANA

7

HELSINKI

TURKU

TAMPERE

OULU

JYVÄSKYLÄ

LAPPEENRANTA

Newsec jatkaa markkinainformaation tuottamista markkinakatsauksen muodossa, ja tarjoaa

enemmän läpinäkyvyyttä kiinteistömarkkinoille. Olemme määrittäneet kiinteistömarkkinoiden

tunnuslukuja keskeisimmiltä alueilta Suomesta. Markkinaparametrit kuvaavat meidän näke-

myksiä keskimääräisistä vuokra-, vajaakäyttö-, tuottovaatimustasoista ja rakentamisesta.

Markkinaparametrit saattavat vaihdella huomattavasti riippuen osamarkkina-alueesta.

Vuokra (Bruttovuokra)

Vuokra, jolla katetaan kiinteistökustannukset. Bruttovuokra on vuokralaisen tilasta maksa-ma kokonaisvuokra, joka sisältää korvauksen tilaan sidotulle pääomalle (pääomakustan-nukset ja pääoman erilliskustannukset) ja yl-läpidon kustannukset Bruttovuokra voi myös sisältää tapauskohtaisesti käyttö- ja käyttäjä-palvelukustannuksia. Puhekielessä vuokralla tarkoitetaan Suomessa (yleensä) bruttovuok-raa.

Vajaakäyttö % (vajaakäyttöaste %)

Tunnusluku, joka kertoo vapaana olevien tilo-jen prosentuaalisen osuuden tilakannasta tie-tyllä osamarkkinoilla. Vajaakäyttöaste on yksi seuratuimpia kiinteistömarkkinoiden tunnus-lukuja. (Vajaakäyttöaste saadaan, kun osa-markkinan tilakannasta vähennetään käytössä

olevat tilat (käyttöaste), eli Vacancy Rate = 100% - Occupation Rate)

Yield (tuottovaatimus)

Yleistermi tuottovaatimuksesta, jolla tarkoite-taan tarkasteluajankohdan markkinavuokriin perustuvien nettovuokratuottojen suhdetta kiinteistöjen hintoihin. Yleisesti käytetty mark-kinoiden tunnusluku.

Rakentaminen (uudisrakentaminen):

Uudisrakentaminen Rakentaminen, joka tuot-taa uutta tilaa tai uuden rakennelman.

Kaikki tunnusluvut on kerätty Newsec:ssä.Toivottavasti markkinakatsauksesta on apua.

KÄSITTEET:

Olli-Pekka Mustonen

Newsec Valuation OyTel. +358 44 522 [email protected]

LISÄTIETOJA

Käsitteiden lähde:http://www.kti.fi/index.php?k=18702&hakustr=sanasto


Transaktiomarkkinat toimivat aktiivisesti Suo-messa vuonna 2012. Kokonaisvolyymiksi muo-dostui noin 2,1 miljardia euroa vuoden aikana. Miltei neljäsosa Suomen kiinteistökaupoista tapahtui pääkaupunkiseudulla, ja euroina mitattuna volyy-mista lähes puolet osuu pääkaupunkiseudulle.

Suomessa kansainvälisten sijoittajien toimistoky-syntä kohdistuu lähinnä Helsingin ydinkeskustan kohteisiin joiden likviditeetti säilyy hyvänä heikom-massakin markkinatilanteessa. Kiinnostus toissijai-siin kohteisiin ja alueisiin pääkaupunkiseudulla on lähinnä kotimaisten institutionaalisten sijoittajien tai yksityisten sijoittajien varassa. Kiinteistökaupan ongelmana on, että ostajan ja myyjän näkemys tois-sijaisten kohteiden hinnoittelusta ei kohtaa pääkau-

punkiseudun reuna-alueilla. Lisäksi pankit velkarahan tarjoajana suhtautuvat entistä kriittisemmin tois-sijaisten kohteiden rahoittamiseen mikä vaikeuttaa kaupankäyntiä entisestään.

Vuoden 2012 merkittävin yksittäisen kohteen kiin-teistökauppa oli Espoon Keilaniemen Nokian pää-konttorin myynti. Pääkonttorikokonaisuuden osti Exilion Capital Oy:n hallinnoima rahasto 170 miljoo-nalla eurolla. Kauppa koski kolmea toimistoraken-nusta pinta-alaltaan yhteensä noin 48 000 m2. Kauppaan kuului myös pysäköintitalo, jossa on 1 250 autopaikkaa.

Merkittävä kiinteistösalkku kauppa oli Pohjois-Eu-roopan johtavan yksityisen pääomayhtiön NIAM:in ostama 17 kiinteistön kokonaisuus pääkaupunki-seudulta. Ostetussa kokonaisuudessa on noin 100 000 neliötä vuokrattavaa tilaa. Kauppa oli poik-keuksellinen pakkorealisointi Suomen kiinteistö-markkinoilla.

Uusista projekteista merkittävimmät ovat varmasti Helsingin Töölönlahden uudet toimistokorttelit, sekä Espoon useat business-park tyyppiset kokonaisuu-det, kuten Business Valley Sola, Business park Safiiri,

Derby Business park. Vantaalla kiinnostava pro-jekti on Tikkurilan aseman uudistuminen noin 16 000 neliön kokoiseksi toimistoja liikekeskukseksi.

Pääkaupunkiseudun toimistojen vuokrakehityksen odotetaan pysyvän heikkoina lähivuosina lukuun ottamatta Helsingin ydinkeskustan vuokria. Ydin-keskustan vuokrakehitys on vähintään yleisen hin-tatason kehityksen mukaista ja ylikin. Vuokrien re-aalikehitystä muilla alueilla ei lyhyellä tähtäimellä tapahdu mutta pitkällä aikavälillä kehitys on kuiten-kin positiivista.

Toissijaisten alueiden toimistojen vajaakäyttöasteen oletetaan nousevan pääkaupunkiseudulla joissain määrin ja alueelliset erot vajaakäyttöasteen ke-hityksessä voivat olla huomattavia. Esimerkiksi Ruoholahden alueen vuokralaiskysyntä on heiken-tynyt huomattavasti ja alueen vajaakäyttö on kas-vussa Nokian tilojen tyhjentyessä alueelta.

Ruoholahden tilanteeseen on tulossa parannusta, kun Sanoma Magazine ja Sanoma Pro päättivät muuttaa saman katon alle Ruoholahdenkatu 20 Spondan omistamaan toimistokiinteistöön vuoden 2015 keväällä.

Vähittäiskaupan kohteille kansainvälinen kiinteistö-sijoituskysyntä kohdistuu pääasiassa pääkaupunki-seudulle mutta myös Suomen kasvukeskuksiin eri-nomaisille liiketilasijainneille. Vuokralaisen vakavaraisuus korostuu kaupanalan kohteissa nykyisinä epävarmoina aikoina entisestään sekä sijoittajan että rahoittajan näkökulmasta. Lisäksi päivittäistavarakauppaa pidetään defensiivisenä toimialana kaikkein mielenkiintoisimpana liiketila-sektorina. Liiketilakiinteistöjen transaktioita on tehty useita vuoden 2012 aikana ja kauppojen kohteet ovat sijainneet pääosin kasvukeskusten hyvillä liiketila-sijainneilla ja kiinnostavin toimiala on ollut päivit-täistavarakauppa.

Teollisuus- ja logistiikkamarkkinat olivat hiljaisemmat verrattuna muihin segmentteihin. Merkittäviä kaup-poja on ollut vähän. Kiinteistösijoitusyhtiö Sponda perusti uuden kiinteistörahaston, jonka pääasialli-sena kohteena on kasvukeskusten logistiikka- ja teollisuuskiinteistöt. Asuntosegmentissä vuokrien kehitys jatkoi kasvua vuoden 2012 aikana. Asuin-talojen sijoitusmarkkinoilla kotimainen sijoitusky-syntä ylittää selvästi tarjonnan ja hintatasot ovat pitäneet pintansa.

8

HELSINKIPÄÄKAUPUNKISEUTU

YDINKESKUSTA

KESKUSTA

KESKUSTA 2

RUOHOLAHTI

SÖRNÄINEN

PITÄJÄNMÄKI

KEILANIEMI

Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic Office Retail Logistic

VUOKRA €/m2/kk VAJAAKÄYTTÖ % YIELD % RAKENTAMINEN m2

TAPIOLA

LÄNSIVÄYLÄ

LEPPÄVAARA

LENTOKENTTÄ/AVIAPOLIS

26–32 38–110 4–5,5 0–3 5–6 4,9–5,4

18–24 6–8,5 6–7,2 35 000

15–20 7–11 7–8,2 10 000

18–23 13–24 8–13 1–5 6–7,5 6,6–7,1

13–17 7–11 6,5–7,6

13–17 9–17 7,4–8,8

16–25 5–15 6–7,3

17–20 15–25 5–10 0–3 6–7,1 6,6–7,2 19 000

11–15 21–36 5–15 0–2 7,5–8,5 7,2–7,75–9 3–10 6-8,5 14 30019 700

16,5–20 21–36 5–15 0–3 6–7 5,2–5,7 9 000

16–21 13–21 4–14 2–4 6,8–7,4 6,7–8,5 50 8008-10 1–5 7-8 6 000

38 000

6 000PITÄJÄNMÄKILEPPÄVAARA

LÄNSIVÄYLÄ

TAPIOLA

LENTOKENTTÄ / AVIAPOLIS

KESKUSTA 2

RUOHOLAHTI

SÖRNÄINEN

KESKUSTA /YDINKESKUSTA

KEILANIEMI


Helsingin keskustan houkuttelevuus on ko-

rostunut entisestään viime vuosina. Kansain-

välisten sijoittajien kysyntä kiinteistösijoi-

tuksille on keskittynyt lähes kokonaan

Helsingin ydinkeskustaan ja ydinkeskustan

varmoihin kohteisiin. Vähäriskisten kohteiden

niukkuuden takia sijoituskohteiden kysyntä

ylittää tarjonnan, mikä on johtanut ydinkes-

kustan tuottovaatimusten laskupaineisiin.

Helsinki on ollut aina turvasatama ja luotet-tavin alue pääkaupunkiseudulla. Yksi merkittä-vistä kiinteistökaupoista oli Cordea Savills ra-haston ostama Aleksanterinkatu 11 sijaitseva kiinteistö Nordea henkivakuutukselta. Kiinteistö koostuu vähittäiskaupasta ja toimistotiloista. Kohteen myyntihinta kaupassa oli noin 60 mil-joonaa euroa. Kaupan toteutuminen oli yksi todiste CBD alueen tuottovaatimusten lasku-paineista ydinkeskustassa.

Alueellisesti ydinkeskusta ja sen lähiympäristö on muuttumassa kun, Töölönlahdelle nousee lähitulevaisuudessa neljä toimistotaloa. Yksi toimistotalo ehti valmistua vuoden 2012 aikana, muiden projektien ollessa hyvässä vauhdissa.

Toimistotaloista kolme rakennuttaa keskinäinen eläkevakuutusyhtiö Etera ja yhden rakennuttaa UPM. Toimistotalojen suurimpia vuokralaisia ovat Alma Media, Ahlstrom, KPMG ja Ernst & Young. Uusia toimistotiloja nousee tai on noussut Ruskeasuolle ja Käpylään. Lisää kehi-tystä on tulossa myös keskustan reuna-alueel-le Jätkäsaareen.

Töölönlahden uusien projektien johdosta va-jaakäyttöaste kasvaa lyhyellä aikavälillä kes-kustassa, mutta tasoittuu luultavasti myös hyvin nopeasti. Kokonaistaloudelliset suh-dannevaihtelut eivät ole vaikuttaneet ydin-keskusta vuokralaiskysyntään, missä vuokra-kehitys on ollut positiivista toimistoissa ja

kauppakohteissa. Alueelliset ja laadulliset erot ovat edelleen huomattavia keskustassa ja ko-rostuvat edelleen esimerkiksi vuokratasojen muutoksessa. Sörnäisissä ja Vallillassa vuokra-tasot ovat pysyneet lähes ennallaan, kun taas Ruoholahden vuokratasot ovat laskeneet jois-sain osamarkkinatason kohteissa.

9

HELSINKIKESKUSTA

YDINKESKUSTA

KAMPPI

TÖÖLÖNLAHTI

KESKUSTA

RUOHOLAHTI



25–31 38–110 4–5,5 0–3 5–6,2 4,8–5,9

18–25 35–120 4,5–7 0–3 5,4–6,7 4,7–5,9 3 105

30–35 4,9–5,4 35 000

18–24 21–39 6–8,5 1–4 6–7,2 5–6 38 000

18–23 13–24 8–13 1–5 5,8–7,3 6,6–7,1 6 000

KAMPPI

KESKUSTA

RUOHOLAHTI

YDINKESKUSTA

TÖÖLÖNLAHTI


TAMPERETampereen kiinteistömarkkinat jatkoivat

positiivisen aktiivisina vuonna 2012. Tam-

peretta vaivaa sama pullonkaula ongelma,

kuin Helsingissä: toimistotarjonnassa niuk-

kuutta sijoituskriteereitä täyttävistä sijoi-

tuskohteista.

Toimistosegmentissä Technopolis vahvisti ase-maansa loppuvuonna ostamalla Tampereen

Tohlopin kiinteistön. Yle ja Tampereen ammat-tikorkeakoulu (TAMK) jäävät kiinteistöön vuok-ralaisiksi 20 vuoden vuokrasopimuksilla. Kaup-pahinta oli 23,3 miljoonaa euroa. Myymälätilojen kiinteistösegmentissä loppu-vuoden merkittävä transaktio Tampereella oli Lielahtikeskuksen myynti Kuntien eläkevakuu-tusyhtiölle. Rakennusyhtiö NCC:n omistaman projektin kaupan arvo oli noin 45 miljoonaa, lopullinen kauppasumma riippuu jäljellä olevien tilojen vuokrauksesta. Kauppakeskuksen on tarkoitus valmistua huhtikuussa 2014, ja se sisältää 13 300 neliötä vuokrattavaa tilaa. Lie-lahtikeskuksen on tarkoitus yhdistää yksityisiä ja julkisia palveluita sekä kaupan tiloja ja eri-koiskauppaa.

Vuoden 2012 Tampereen keskusta-alueen huomattava kiinteistösijoitus oli Pohjolan hal-linnoiman rahaston ostama moderni toimisto-projekti Ratinankaari. Myyjänä kaupassa toimi rakennusliike YIT, ja myyntihinta oli noin 37 miljoonaa euroa. Ratinankaaren odotetaan li-säävän noin 12 000 neliötä toimistotilaa. Nokia on tehostanut toimintojaan ja vapautti viime keväänä noin 10 000 neliötä toimistotilaa Hermian alueella. Tampereen keskustaan on tulossa lisää tilaa, kun Technopoliksen Yliopis-torinteen toinen vaihe ja YIT myymä kiinteistö Ratinankaari valmistuvat.

Uusi tuleva projekti on suunniteltu Lahdesjär-ven Ikano –kauppakeskushanke Tampereen eteläpuolella. Tampereen kaupunki myi Ikea –

konserniin kuuluvalle yhtiölle nykyisen huone-kalu– ja sisustustavarataloon rajoittuvan 9,6 hehtaarin tontin Lahdesjärveltä. Kauppahinta oli noin 4,6 miljoonaa ja voimassaolevassa asemakaavassa tontilla on rakennusoikeutta noin 34 400 kerrosneliötä. Toinen erittäin mie-lenkiintoinen pitkän ajan projekti on tuleva Tampereen kansi ja keskusareena. Hanke kä-sittäisi toimistoja liiketiloja sekä asuntoja Tampereen keskustaan.

Institutionaaliset sijoittajat ovat olleet kiin-nostuneita Tampereesta ja kaupunki lasketaan toimivaksi ja sijoittajien kriteerit täyttäväksi yliopistokaupungiksi. Ongelmana on sopivien kiinteistösijoituskohteiden löytäminen.

10

KESKUSTA

YDINKESKUSTA

LENTOKENTTÄ

NEKALA

SARANKULMA-PARTOLA

HERVANTA

MYLLYPURO



LIELAHTI

KAUPPI

MESSUKYLÄ

11–18 14–28 5,5–6,5 1–4 7,7–9,2 7,2–8,2

4 00011–20 33–82 3,5–5,5 0–3 6,5–7,8 6,3–7

16 000

3–9 3,6–4,4 7,7–10,3 7,2–9,5 9–12,3

6–13 7–18 4–9 6,5–7,5 2–6 3–3,5 7,5–10 7,1–9,2 7,9–9,9

6–13 4–8 6,7–7,7 4–9 3,1–3,9 7,5–10 8,4–10,1 16 000

9–18 14–51 6–7 1–4 7–7,9 6,7–8,4

4–8 3,5–4,5 8,8–11,7

8–30 4–8 3–8 3–3,5 7–8,2 8,4–10,1

10–18 4,2–5,5 7–8,3

7,5–13 4–8 3,2–4 8,8–11,5

15 000

11 000

SARANKULMA-PARTOLA

LENTOKENTTÄ

MYLLYPURO

LIELAHTI

KAUPPI

MESSUKYLÄ

HERVANTA

NEKALA

KESKUSTA / YDINKESKUSTA


Turun kiinteistömarkkinat piristyivät vuonna

2012 kiinteistösijoitusten volyymillä

mitattuna verrattuna viimeiseen kahteen

vuoteen. Kotimaiset institutionaaliset sijoit-

tajat ja kiinteistörahastot näyttivät kiin-

nostustaan Turkuun.

Toimistosegmentissä YIT solmi kauppasopi-muksen lokakuussa Keskinäisen eläkevakuu-tusyhtiö Tapiolan kanssa Turun Kupittaalle rakennettavasta toimistoja liiketalo Intelli-gate 2. Kaupan arvo oli noin 18 miljoonaa euroa. Keskeisinä sijoituskriteereinä toimivat ainakin kohteen sijainti, hyvät vuokralaiset sekä vaa-timukset toiminnalliselle ja teknisesti nykyai-kaiselle kiinteistölle. Intelligate-toimistokoko-naisuus muodostuu kolmesta toimistoja liikerakennuksesta. Ensimmäinen rakennus valmistui vuonna 2006, nyt tuleva Intelligate 2 on määrä valmistua vuonna 2013.

Myymälätilojen kiinteistösegmentissä Kuntien eläkevakuutus osti keskustan kohteen CapMan

RE 2 rahastolta. Kaupan kohde on vuokrattu Stockmannille ja se sijaitsee Turun ydinkes-kustassa. Kaupassa korostui sijainnin ja vuok-ralaisen merkitys kaupassa sekä rakennuksen tekninen kunto.

Vuoden 2012 yksi merkittävistä erikoiskiinteis-tökaupoista oli Lääkäriasema Pulssin kauppa. Auratum osti Turun isoimman yksityisen lääkä-riasema- ja sairaalakiinteistön. Toiminta jatkuu kiinteistössä pitkäaikaisilla vuokrasopimuksilla.

Vuoden 2012 syyskuussa Turussa oli raken-teilla noin 77 000 vuokrattavaa toimisto ja liikekiinteistö neliötä. Näistä 50 000 neliötä oli toimistoja ja 27 000 oli liikekiinteistöjä. Vuoden

2012 aikana on valmistunut mm. uusia tilaa vieviä kauppoja Skanssin alueelle ja uusia lii-ketiloja on tulossa alueelle lisää. Muita kiin-teistöjä on rakenteilla noin 50 000 neliötä.

Vuonna 2011 valmistuneet toimistokohteet kes-kustassa osoitteessa Jokikatu 2 ja Turku High Tech center 3 Kupittaalla ovat nyt täyteen vuok-rattuja, mikä saattaa kertoa vahvasta kysyn-nästä uusiin moderneihin kohteisiin Turussa. Keskustan Hansakorttelin ostoskeskus on pe-ruskorjausten alla ja päävuokralaisiksi on odo-tettavissa H&M ja Stadium.

11

TURKU

ORIKETO-METSÄMÄKI

SATAMA

PANSIO

LENTOKENTTÄ


KUPITTAA

YDINKESKUSTA

LENTOKENTTÄ

ORIKETO-METSÄMÄKI

KUPITTAA

PANSIO

SATAMA



5–9 2–4 9–12

4–7 8–12 9–12,5

13–17 9–20 4–6 1–8 6,9–9 7,2–10

7–13 6–10 8–12 1–2 8,5–12 9–11,5

6–10 1–2 8,5–11,5

10–14 9–30 3–10 2,5–8 7,25–8,75 7,2–10 1 900

10–18 30–80 3–7 2–3,5 6,7–7,6 6–7 34 000

18 500

23 000

KESKUSTA 6 000


Jyväskylän investointimarkkinat pysyivät

hiljaisina vuonna 2012. Vain muutama vä-

hittäiskaupan kohde vaihtoi omistajaa

kahden ensimmäisen kvartaalin aikana.

Toinen kiinteistötransaktio tehtiin Seppä-

lässä osoitteessa Ahjokatu 8; toinen kauppa

tehtiin taas keskustassa kävelykadun var-

relta. Nämä transaktiot riittivät silti nosta-

maan Jyväskylän transaktiovolyymin kor-

keammaksi, kuin edellisvuonna.

Jyväskylän toimistokanta on keskittynyt Ylistön, Mattilanniemen ja Lutakon alueelle. Toimistokanta on kasvanut tasaisesti vuo-desta 2000, eikä kehityksellä näytä ainakaan lähitulevaisuudessa tulevan loppua. Kiinteis-töyhtiö Technopolis rakennutti alkukesästä uuden toimistorakennuksen Innova 2. Lutakon alueelle valmistui myös uusi hotellirakennus messu- ja kongressikeskus Paviljongin lähei-syyteen. Technopolis käynnisti keväällä liike- ja toimistoprojektin Innova 4 jonka odotetaan valmistuvan vuoden 2013 syksyllä. Uusi moderni toimistotila on edelleen kysyttyä vuokralaismarkkinoilla Jyväskylässä ja va-jaakäyttöasteet ovat pysyneet kohtuullisella tasolla.

Jyväskylän pohjoispuolelle, Seppälän alueel-le on suunnitteilla ainakin 3 suurta liikeraken-nusta. Suunnitelluista liikerakennuksista tulisi noin 85 000 liikeneliön lisäys Jyväskylän lii-ketilakantaan. Seppälään valmistui uusi vä-hittäiskaupan projekti Würth Centre vuoden 2012 aikana. Jyväskylän eteläpuolelle Keljon alueelle on suunniteilla ostoskeskus Etelän portti, johon olisi tarkoitus rakentaa noin 50 000 neliötä vähittäiskaupan tilaa ja miltei 3 000 parkkipaikkaa. Alueelle on myös suun-nitteilla uusi autoilijoiden palvelukeskus MotorCenter. Seppälän ja Keljon alueiden pro-jektit ovat suurimmaksi osaksi vielä suunnit-telupöydällä, mutta kertovat Jyväskylän tu-levasta suunnitellusta kehityksestä.

Apteekin eläkekassa osti Muurameen 9-tien varteen rakennettavan kauppakeskuksen ra-kennusyhtiö Skanskalta. Muuramen liike-keskuksen rakennustyöt ovat vielä kesken ja sen odotetaan valmistuvan tämän vuoden aikana. Liikekeskukseen tulee noin 3 300 neliötä liiketilaa.

12

JYVÄSKYLÄ

YDINKESKUSTA

KIRRI

PALOKKA

SEPPÄLÄNKANGAS

RAUTPOHJA

MATTILANNIEMI



YLISTÖNRINNE

VAAJAKOSKI

4-5,5 4,4–6,5 10–12

14–16 3–5 7,8–8,5

6–13 3–7 8–12

9–15 5–9 5–8 2–4 9–9,75 9–11

12–20 5–9 7,8–9,25

7–13 4–8 7–10 5–7 10–11,25 9–11

10–12 15–25 2–6,5 2–4 8,5–9,25 7,3–7,8

12–22 20–25 2–5,5 2–4 7–8,25 7–7,5 11 800

12–20 5–9 7,8–9,25

KESKUSTAVAAJAKOSKI

SEPPÄLÄNKANGAS

YLISTÖNRINNEMATTILANNIEMI

RAUTPOHJA


PALOKKAKIRRI


Oulun elinkeinorakenne on edelleen muu-

toksessa, vaikka muutokseen on jo sopeu-

duttu melko hyvin. Muutoksella on varmas-

ti vaikutusta myös kiinteistömarkkinoille.

Aktiviteetti Oulun kiinteistösijoitusmark-

kinoilla piristyi hieman vuonna 2012, mutta

jäi volyymiltaan silti heikoksi verrattuna

edellisvuosiin.

Suorat kiinteistösijoitukset kohdistuivat lähinnä

liiketiloihin. Kiinteistöyhtiö Citycon osti loka-kuussa ostoskeskus Gallerian vierestä kiinteistön nimeltä Citytalo. Pääasiallinen syy kiinteistön-hankintaan oli vieressä olevan ostoskeskus Gallerian laajentaminen. Citytalossa on vuokrat-tavaa tilaa noin 2 800 neliötä ja sen tilat on täyteen vuokrattuja. Ankkurivuokralaisina on Clas Olhson, Gina Tricot sekä DinSko. Myyjänä kaupassa toimi Seurakuntayhtymä sekä eräät yksityiset henkilöt. Uusi ostoskeskusprojekti Galleriakortteli Oulun kaupungin keskustassa tulee lisäämään noin 30 000 neliötä lisää liike-tilakantaan valmistuttuaan.

Toinen merkittävä liiketilakauppa tapahtui Oulun ydinkeskustassa, kun Ilmarinen osti liike- ja toimistorakennuksen kiinteistösijoitusyhtiö

Redevcolta. Kiinteistössä on noin 4 000 neliö-metriä vuokrattavaa liikehuoneistoja ja toimis-totilaa. Molemmissa kaupoissa korostui liike-tilojen hyvä sijainti sijoittajan kannalta.

Oulun keskusta on rakenteellisessa muutokses-sa, kun keskustan alle on tulossa maanalainen pysäköintitila. Lisäparkkipaikat keskusta-alue-elle ovat tervetulleita pysäköintipaikkojen niuk-kuuden vuoksi. Kaupunkiin on myös suunnit-teilla matkakeskus lähelle rautatieasemaa. Matkakeskus käsittäisi noin 15 000 neliötä lii-ketilaa ja 15 000 neliötä uutta toimistotilaa keskustaan. Oulun keskustaan kerkesi valmistua uusi Omena-hotelli Uusikadulle aivan ydinkes-kustan reunalle.

Ruskon teollisuusalueelle valmistui kaksi mer-kittävää teollisuusrakennusta vuoden 2012 aikana. Toinen oli YIT:n rakentama Kalevan uusi painotalo, joka käsittää noin 13 000 neliötä. Toinen merkittävä teollisuusrakennushanke oli Oulun energian jätteenpolttolaitos, joka raken-nettiin Takalaanilan alueelle.

Oulusta tuli vuoden vaihteen jälkeen viiden-neksi suurin kaupunki, kun kaupunki yhdistyi Haukiputaan, Kiimingin, Oulunsalon ja Yli-iin kanssa kuntaliitossa. Yhdistyneen kunnan väestömäärä kasvaa miltei 200 000 ihmiseen. Palvelujen järjestäminen ja mahdollisen kulu-tuskysynnän kasvun tyydyttäminen ovat mie-lenkiintoisia kysymyksiä tulevaisuudessa.

13

OULU

KESKUSTA

YDINKESKUSTA

ALPPILA

LINNANMAA/YLIOPISTO

RUSKO

LIMINGANTULLI

NUOTTASAARI



SATAMA

10–15 50–83 2–5 2–4 7–8,5 7,9–9

7–13 4–8 7–10 4–9 8–10 9,6–12,1

7–13 6–13 3–8 2–6 8–10

7–13 9–15 4–8 4–10 4–8 0–9 8–10 8,1–10,1 9–10,1

7–13 9–15 4–6 4–10 5–8 2–8 8–10 8–10,1 9,5–11

5–8 1–5 9–9,5

9–13 9–24 5–7 2–8 7,75–9,5 7,9–10,1

5–8 1–5 9–9,5LIMINGANTULLI

NUOTTASAARIJA SATAMA


ALPPILA

LINNANMAA /YLIOPISTO

RUSKO


Lappeenrannan kiinteistömarkkinoihin vaikut-

taa merkittävästi Venäjän lähei syys ja mat-

kailu. Matkailu Etelä-Kar jalan maakunnassa,

johon Lappeen ranta kuuluu, on kasvanut

merkittävästi viimeisen 5 vuoden aikana.

Lappeenrannan kiinteistösijoitusmarkkinat olivat yllättävän aktiiviset alkuvuonna 2012. Maalis-kuussa Aberdeen ilmoitti ostaneensa NCC:n

liikekiinteistön ensimmäisen vaiheen Lappeen-rannan Myllymäen kauppapuistonalueelta. Lii-kerakennus valmistui vuonna 2011 ja se on täyteen vuokrattu Gigantti Superstorelle ja puhdistustuotteita valmistavalle Kärcher yh-tiölle. Kaupassa korostuivat kiinteistön näkyvä sijainti ja hyvät vuokralaiset. NCC kehittää kaup-papuistoa edelleen rakentamalla sinne noin 4 500 neliötä liiketilaa 3 – 5 toimijalle.

Toinen merkittävä liikekiinteistökauppa tapah-tui myös Myllymäen läheisyydessä. Amplion Asset Management Oy myi ns. Myllykeskuksen kiinteistön Etelä-Karjalan Osuuskaupalle. Myl-lykeskus on vuonna 1986 rakennettu liikekes-kus, jossa toimii Suomen suurin S-Market sekä pienempiä myymälöitä. Etelä-Karjalan osuus-kauppa on toiminut kohteessa vuokralaisena ja tunsi kohteen hyvin.

Myllymäen alue tunnetaan 2000 –luvulla raken-netuista liiketiloista niin sanotuista `big box-eista .́ Se sijaitsee noin 3,5 kilometriä Lappeen-rannan keskustasta. Alueen länsiosaan on keskittynyt teollisuuteen ja teknisiin palveluihin erikoistuneita liikkeitä.

Lappeenrannalla on yhteistä rajaa Venäjän kanssa noin 70 kilometriä ja etäisyys noin viiden miljoonan ihmisen kaupunkiin Pietariin on vain noin 250 kilometriä. Ilmeistä on, että Venäjän läheisyydellä on vaikusta Lappeenrantaan ja sen lähialueisiin, kuten Imatraan. Viime vuonna venäläismatkailijat kuluttivat lähes miljardi euroa Suomessa, ja suurin volyymi kulutukses-ta tehdään Lappeenrannassa. Kaupan liiton lukujen mukaan vuoden 2012 tammi-syyskuus-sa venäläisten tekemien tax-free ostosten ra-hallinen määrä oli noin 66 miljoonaa euroa.

Muutosta edelliseen vuoteen oli 26 %. Kaupan liiton ja tutkimus- ja analysointikeskus TAK Oy:n tammi-elokuussa 2012 tekemän rajahaastat-telututkimuksen mukaan venäläiset ostavat Suomessa eniten elintarvikkeita, aikuisten vaat-teita sekä astioita ja muita taloustavaroita. Kiinteistömarkkinat ovat vastanneet ostovoi-man tarjontaan rakentamalla kulutuskysyntään vastaavia toimitiloja Lappeenrannassa.

Lappeenrantaan aiotaan rakentaa Suomen toinen Ikano-kauppakeskus. Ikano tulisi Ikea-tavaratalon viereen, joka rakennetaan valtatie 6:n laitaan vuoden 2015 lopulla. Ikanosta tulee kooltaan noin 40 000 kerrosneliömetriä ja se työllistää runsaat 300 ihmistä. Vastaavanlainen Ikano projekti on menestynyt hyvin Kuopiossa.

14

LAPPEEN-RANTA

YLIOPISTO

REIJOLA

VOISALMI

KESKUSTA

LAURITSALA

MYLLYMÄKI

REIJOLA

KESKUSTA

YLIOPISTO

VOISALMI



MYLLYMÄKI

9–13 5–9 2–5 5–10 7–8,25 9–11

7–14 12–24 3–10 1–5 8,0–9,5 6,75–7,5

7–11 5–10 8,25–9,5

6–10 5–15 8,8–10

10–16 6–10 3–5 7–9 9–11

LAURITSALA 6–10 5–10 8,5–10,75

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA

KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLAKIINTEISTÖVEROTUS SUOMESSAKiinteistöverolaki on ollut voimassa Suo-

messa 20 vuotta. Ensimmäisen kerran

nykyisenmuotoista kiinteistöveroa mak-

settiin vuonna 1993. Kiinteistöverosta

vastaa kiinteistön omistaja ja vero makse-

taan kiinteistön sijaintikunnalle. Kunnat

saavat määritellä yleisen kiinteistöveropro-

sentin vapaasti kiinteistöverolaissa määritel-

lyn vaihteluvälin - 0,60-1,35 % - puitteissa.

Lisäksi kunnilla on oikeus asettaa erilliset

kiinteistöveroprosentit muun muassa voi-

malaitoksille ja vapaa-ajan asunnoille. Vaki-

tuisille asuinrakennuksille on määritelty oma

kiinteistöveroprosentin vaihteluväli ja niiden

veroprosentit ovat yleensä noin puolet ylei-

sestä kiinteistöveroprosentista.

Kiinteistöverotus perustuu maapohjan ja raken-nusten erikseen määriteltyihin, laskennallisiin verotusarvoihin. Maapohjan verotusarvo laske-taan VTT:n laatiman aluehintakartan ja tontin pinta-alan tai rakennusoikeuden määrän perus-teella. Aluehintakartta pyrkii kuvaamaan maa-pohjan käypää arvoa, josta kiinteistöverotukses-sa huomioidaan 73,5 prosenttia. Aluehinnat eli

pinta-alan tai rakennusoikeuden neliöhinnat vaihtelevat haja-asutusalueiden alle yhdestä eurosta Helsingin keskustan lähes 2.000 euroon.

Rakennuksen verotusarvo määritetään laske-malla sille valtiovarainministeriön asetuksen perusteella rakennustyypistä riippuen joko neliö- tai kuutiohinta, joka kerrotaan raken-nuksen bruttoalalla tai –tilavuudella. Näin saatuun jälleenhankintahintaan tehdään raken-nuksen käyttötarkoituksesta, runkomateriaa-lista, valmistumisvuodesta ja laajoista perus-korjauksista riippuva ikäalennus. Tämän laskennan lopputuloksena on rakennuksen verotusarvo.

Vaikka kiinteistövero on yleensä yksi suurim-mista kiinteistön ylläpitokulueristä, on sen muodostumista vaikea hahmottaa monimut-kaisten laskentaperusteiden vuoksi. Vuosien varrella on rakennukseen saatettu tehdä muu-toksia, jotka on jätetty huomioimatta kiinteis-töverotuksessa tai verottaja on alunperin käyttänyt virheellisiä tietoja verotusarvon määrittämiseen. Oman ongelmansa muodosta-vat kolmansien osapuolien - kuten kaupunkien

15

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013KIINTEISTÖVEROT HALLINTAAN UUDELLA OTTEELLA

rakennus- ja kaavoitusviranomaisten - verot-tajalle toimittamat tiedot, joita joissain tapauk-sissa käytetään verotusarvojen määritykseen. Edellä mainituista syistä johtuen olemme ha-vainneet, että suuri osa suomalaisista kiinteis-töistä on verotettu virheellisin veroperustein.

LAINSÄÄDÄNTÖ JA TOIMINTAYMPÄRISTÖ MUUTOKSESSAKiinteistöverolakia muutettiin keväällä 2012 siten, että kiinteistöverotuksessa tullaan vuoden 2013 alusta siirtymään tuloverotuksen kaltaiseen il-moitusmenettelyyn. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että verovelvollisen on varmistet-tava kiinteistöverotuksessa käytettävien raken-nusten ja maapohjien ominaisuustietojen oikeel-lisuus ja ilmoitettava verottajalle mahdollisista poikkeamista veronkorotuksen uhalla.

Verotulot Suomessa ovat yleisestä talouden heikkoudesta johtuen olleet viime vuosina las-kusuunnassa ja tätä kehitystä on kunnissa pyritty hillitsemään veroprosentteja nosta-malla. Kiinteistöt muodostavat kunnille vaakata ja helposti ennustettavaa verotuottoa. Tämän vuoksi julkishallinnon tavoitteena on ollut kiin-teistöveron osuuden kasvattaminen kuntien kokonaisveropotista. Historiallisesti kiinteistö-verotuotot ovat muodostaneet vain noin viisi prosenttia kuntien kokonaisverotuloista, mikä veroprosenteksi muutettuna vastaa keskimää-rin hieman yli yhtä veroprosenttia. Vaikka valtiovarainministeriön avaukset kiin-teistöverotuottojen moninkertaistamisesta ovatkin kiinteistönomistajien kannalta täysin epärealistisia on selvää, että kiinteistöverotus tulee kiristymään tulevaisuudessakin. Kunta-liiton keräämien ennakkotietojen perustella 22

prosenttia Suomen kunnista on nostamassa kiinteistöveroprosenttejaan vuodelle 2013. Tämä on kuitenkin mahdollista vain niissä kun-nissa, joissa verokannat eivät ole jo lain salli-milla ylärajoilla. Yhdessäkään kunnassa ei kiin-teistöveroprosentti ole ennakkotietojen mukaan pienenemässä.

KIINTEISTÖVEROJEN HALLINTAPALVELU Newsec on kehittänyt asiakkaidensa tarpeisiin uuden SaaS (Software as a Service)-mallisen kiinteistöverohallintapalvelun. Järjestelmään kerätään kaikki kiinteistöveroon vaikuttava yksityiskohtainen informaatio, jota asiakas voi tarkastella verkon yli tarjottavassa selkeässä käyttöliittymässä. Perinteisesti omistajien ongelmana on ollut kiinteistöverotietojen ha-janaisuus – veroliput on arkistoitu mappeihin tai ne on skannattu ja tallennettu kovalevyille ilman, että rakennusten ja maapohjien tietoja olisi erikseen kerätty yhteiseen tietovarastoon, josta veroon vaikuttavat tiedot olisivat hel-posti tarkastettavissa. Tämä on johtanut siihen, että yleensä ainoastaan kiinteistöveron suu-ruutta on verrattu edellisen vuoden maksettuun veroon, koska muiden tietojen tarkistaminen on liian työlästä.

Hallintapalvelun avulla kiinteistöverotiedot ja verotukseen liittyvät asiakirjat, kuten veroli-put ja 3A-lomakkeet, ovat aina helposti ja no-peasti saatavilla sekä myös jaettavissa esimer-kiksi taloushallinnolle, tilintarkastajalle tai kiinteistöpäällikölle. Järjestelmään tallenne-taan myös pohja- ja leikkauspirrokset sellai-sista kohteista, joista Newsec on tehnyt tarkem-man kiinteistöveroselvityksen. Verohallintapalvelu koostuu useista näkymä-

16

tasoista, joiden kautta tietojen suodattaminen on yksinkertaista muun muassa rakennustyy-peittäin tai sijaintikunnittain. Järjestelmä myös mahdollistaa selkeiden raporttien luomisen ja tietojen tarkastelun joko tiivistettynä tai kohde-kohtaisesti. Koska kiinteistöveroliput sisältävät lähes aina rakennusten pinta-ala- ja tilavuustie-dot, voidaan järjestelmästä saatavia tietoja hyväksikäyttää myös muihin kuin kiinteistö-veroon liittyviin tarkoituksiin, kuten esimer-kiksi energiankulutuslaskennan lähtötietoina.

Kiinteistöverotuksessa oman haasteensa muo-dostavat rakennusten laajat peruskorjaukset sekä laajennukset ja näihin liittyvien tietojen oikea ilmoittaminen verottajalle kiinteistö-veron päivittämiseksi. Verohallintapalvelun käyttäjät voivat tarvittaessa käyttää Newsecin kiinteistöverotiimin asiantuntemusta päivitet-

tyjen kiinteistöverojen laskennassa, 3A-lomak-keiden täyttämisessä ja tietojen ilmoittami-sessa. Proaktiivisesti toimimalla pystytään välttämään veroriskit ja varmistamaan, että kohteiden kiinteistöverot ovat aina oikeuden-mukaisella tasolla.

Lainsäädännön kiristyessä kiinteistövero-hallintapalvelu tarjoaa suurten kiinteistömas-sojen omistajille keinot vastuulliseen toimin-taan samalla varmistaen, että omistajat eivät maksa ylisuuria kiinteistöveroja. Newsecin kiin-teistöverotiimin useiden vuosien kokemus verokonsultoinnista tarjoaa omistajille parhaan asiantuntemuksen kiinteistöveroasioissa. To-disteena tästä toimii miljoonien eurojen vero-säästöt, jotka olemme onnistuneet tietotai-tomme ansiosta asiakkaillemme luomaan.

VEROHALLINNAN VUOSIKELLO

NEWSEC MARKKINAKATSAUS KEVÄT 2013NEWSECIN PALVELUT KIINTEISTÖVEROIHIN LIITTYEN 17

NEWSECIN KIINTEISTÖVEROPALVELUT

KIINTEISTÖVEROJEN OPTIMOINNIT – Newsec on toiminut ulkoisena konsulttina useissa sadoissa kiinteistöverojen optimointi-projekteissa. Projektin aluksi tehdään ilmainen esianalyysi verottajan käyttämistä veroperus-teista asiakkaan omistamissa kiinteistöissä. Esianalyysin perusteella valitaan tarkemmin selvitettävät kiinteistöt, joiden kiinteistöveroon vaikuttavat tekijät Newsec määrittelee niin sanotusti puhtaalta pöydältä. Newsec tekee projektit avaimet käteen –periaatteella lähtö-tietojen hankinnasta aina mahdollisiin oikaisu-vaatimuksiin saakka.

KIINTEISTÖVEROTIETOJEN PÄIVITYS

PERUSKORJAUKSEN JÄLKEEN – Onko omistamassasi kiinteistössä tehty mer-kittävä peruskorjaus? Ovatko kiinteistöveroon vaikuttavat tiedot päivittyneet verolipulle oi-kein? Newsec määrittää peruskorjauksen jäl-keiset veroperusteet ja kiinteistöveron suuruu-den siten, että verot ovat oikeudenmukaisella tasolla. Tietoja voi käyttää kulubudjetoinnin perustana jo ennen kuin verottaja päivittää tiedot kiinteistöverolippuun.

UUDISKOHTEEN KIINTEISTÖVERON

MÄÄRITYS – On erittäin tärkeää, että uudis-rakennuksen veroperusteet ovat oikeat jo ra-kennusvaiheessa. Näin saadaan oikea kuva tulevaisuuden kustannustasosta ja vältytään hitaalta oikaisuvaatimusprosessilta. Newsec tekee tarvittavat laskelmat ja hoitaa ilmoitukset verottajalle uudiskohteen kiinteistöveron mää-rittämiseksi.

LISÄTIETOJA:

Antti Huhta

Advisory, Corporate Real Estate

LISÄTIETOJA NEWSECISTÄ

Juhani Reen

Newsec Advice Oy Tel. +358 50 [email protected]

Mikko Salla

Newsec Asset Management OyTel. +358 40 567 [email protected]

Hannu Ridell

Newsec Valuation OyTel. +358 50 559 [email protected]

Kai Keituri

Newsec Finland OyTel. +358 400 400 [email protected]

THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSENEWSEC SUOMESSA• LIIKEVAIHTO 16 M€

• 150 AMMATTILAISTA

• ARVIOINTEJA ~ 10 MRD€/VUOSI

• KIINTEISTÖKAUPPOJEN NEUVONANTO ~ 200 - 500 M€/VUOSI

• KIINTEISTÖJÄ HALLINNOSSA ~4 Mm2

• JOHTAVA CORPORATE REAL ESTATE ASIANTUNTIJA SUOMESSA

• TYYTYVÄISET ASIAKKAAT

• 20 PARHAAN TYÖPAIKAN JOUKOSSA SUOMESSA 2008 - 2012 (GREAT PLACE TO WORK®)

• POHJOISMAISSA JA BALTIASSA

OSTO- JA MYYNTINEUVONANTO

Tiimissämme on 35 investointien, yritysrahoituksen ja vuok-

rauksen asiantuntijaa. Tarjoamme räätälöityjä kiinteistörahoi-

tuksen ja strategisen neuvonannon palveluita. Johtava tuu-

livoimainvestointien asiantuntija.

STRATEGISEN TOIMITILAJOHDON PALVELUT

Strategista toimitilajohtamisen ja kiinteistösalkun hallinnan

neuvonantoa 20 asiantuntijan voimin.

GLOBAL SERVICE FOR YOU

ARVIOINNIT JA ANALYYSIT

Pohjois-Euroopan johtava neuvonantaja, jolla on 70 asian-

tuntijaa ja laajin markkinainformaatio tietokanta. Arviointeja

yli 50 MRD€ arvosta viimeisten 12 kk aikana.

KIINTEISTÖOMAISUUDEN HALLINTA

Pohjois-Euroopan johtava kiinteistömanageri, jolla on palveluk-

sessaan yli 400 ammattilaista ja yli 20 toimipaikkaa 8 maassa.

Yli 1 000 kiinteistöä ja 7 Mm2 manageerauksessa.

• NEWSEC IS AN ALLIANCE MEMBER OF BNP PARIBAS REAL ESTATE

• THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE - NOW ALSO GLOBALLY

• OVER 6500 PROFESSIONALS IN 36 COUNTRIES

Documents

Lataa raportti