LEASING INMOBILIARIO

1. INTRODUCCIÓN:

A inicios de la década de los 60 se suscitaron los primeros disensos en torno al enfoque del problema de la vivienda en el país, las necesidades del público usuario y el rumbo que debían tener las políticas de vivienda del Estado. Para estos años los gobiernos tenían dos actitudes diferenciadas con respecto al problema de vivienda:

Para los sectores de bajos recursos, el asistencialismo y la construcción de unidades de vivienda de bajo costo como el caso del Gobierno de Prado en ese entonces.

La introducción de programas de vivienda para sectores medios a través del financiamiento vía sistema mutual.

Hacia los primeros años de los setenta, las políticas públicas de vivienda se afianzaron en la construcción de vivienda para sectores medios, favoreciendo la presencia de financieras y constructoras privadas. Paralelamente los sectores populares consolidan las barriadas y obtienen los servicios básicos, tales como el agua y energía eléctrica.

Pero sobre todo es en estas zonas donde el crecimiento urbano de Lima cobra mayor importancia, tanto en el área del terreno como en densidad poblacional.

En el periodo 1980-1984 se priorizaron habitaciones para la clase media y construyeron conjuntos habitacionales.

Con la creación del Banco de Materiales, en los ochenta, se inició un periodo de crecimiento del sector inmobiliario popular. El préstamo en materiales, sobre todo para el mejoramiento de vivienda fue una de las primeras iniciativas estatales destinadas al mejoramiento de la vivienda de los sectores de bajos recursos.

A diferencia de la Constitución de 1979, la de 1993 no reconoció al derecho a la vivienda como una necesidad básica de la persona, y restringió el concepto de políticas públicas. En ese contexto, el financiamiento para la vivienda estatal priorizo a los sectores medios. El Banco de Materiales sin embargo siguió prestando apoyo a nivel nacional para la autoconstrucción pero en menor escala que en la década anterior. Como consecuencia, empezaron a aparecer instituciones financieras privadas, que no tuvieron éxito debido a las altas tasas de interés, bajo nivel de endeudamiento del posible beneficiario, y a las altas tasas de morosidad que se presentaron.

Hoy en día, la política de vivienda actual se caracteriza por la centralización de programas destinados tanto a la construcción de nuevas viviendas para sectores medios vía el Fondo Mivivienda, el mejoramiento de la vivienda, con muy poco alcance tanto por la poca difusión como por el bajo presupuesto asignado, al Banco de Materiales, y por último el programa de mejoramiento integral de Barrios, que permite la construcción de obras urbanas, además brinda trabajo a aquellos vecinos que se encuentran en condiciones desocupados.

Con lo anterior y con todas las políticas de vivienda, aún existen dificultades para adquirir un bien inmobiliario. Es por eso que recientemente el Poder Ejecutivo ha publicado el reglamento de la Ley de Arrendamiento (DL Nº 1177), la cual permite el acceso a una vivienda a través de tres modalidades: arrendamiento, leasing inmobiliario y el alquiler-venta. Así, el sueño del departamento propio ya no está tan lejos de la realidad.

2. CONCEPTO:

La ley de promoción del arrendamiento decretada recientemente crea un marco para formalizar el mercado de alquileres. Esta norma define tres escenarios: el alquiler como tal; y dos modalidades con opción de compra final de la vivienda habitada: el alquiler-venta y el leasing inmobiliario.

Todas estas alternativas se gestionan a través de formularios que serán inscritos en un registro que será público, y los alquileres se abonarán obligatoriamente a una cuenta bancaria. Las entidades financieras y cualquier interesado podrá saber, por medio del registro, si el inquilino es un buen pagador.

Tanto el alquiler-venta como el leasing inmobiliario son opciones de arrendamiento con una opción de compra a futuro. Al inicio de cualquiera de ellos se firma un contrato que define un precio para la vivienda si se desea tomar esa opción. El precio no variará, aunque cambien las condiciones del mercado.

El alquiler-venta es un contrato de corto plazo. Se calcula que quien tome esta opción no estará más de 2 o 3 años en ella. Aquí el trato directo será con personas o inmobiliarias que tengan viviendas de disponibilidad inmediata. Esta modalidad es ideal para quien nunca ha podido ser bien calificado para un crédito, por tener ingresos irregulares o informales.

Servirá para que durante el tiempo de su contrato y ya habitando una vivienda, demuestre con el cumplimiento de sus cuotas que sí tiene capacidad de pago.

Las cuotas de alquiler no son un pago a cuenta por el valor del inmueble. Solo son alquileres. Ya una vez finalizado el contrato, el cliente tendrá la primera opción de comprar y para eso puede tomar un crédito hipotecario tradicional, si la entidad financiera lo califica para ello. Sino califica para este mecanismo, es posible que sí lo haga para un leasing inmobiliario. Todo depende de la evaluación de su capacidad de pago.

El leasing inmobiliario es un contrato a largo plazo y se gestiona a través de una entidad del sistema financiero. Esta es propietaria del inmueble y cede su uso al inquilino por un tiempo determinado entre ambos y además le cede el derecho de concretar la compra al final del contrato pagando un precio mucho menor. Este precio final dependerá del monto de las cuotas y del tiempo en que se financie.

Sin embargo, para una misma propiedad, la cuota de un leasing sería menor que si se tomara un crédito hipotecario. El perfil crediticio del cliente definirá que opción es la mejor para él. En el camino tendrá la alternativa de negociar con el banco el paso de la modalidad de leasing a la de hipotecario.

Ambas modalidades no tienen una cuota inicial tal como la que se pide en el crédito hipotecario. Pero si se cobraría antes de habitar la vivienda una prima por estreno (sería un 5% del valor la vivienda si esta es nueva), alguna garantía, o algún otro concepto que las condiciones del mercado y la competencia definirán.

El costo de la prima se podría cubrir con el Bono del Buen Pagador (entre S/.12.500 y S/.17 mil soles) que concede el Fondo Mivivienda solo para los inmuebles que no exceden un valor de S/.192.500.

Son causas de desalojo permanecer más tiempo de lo acordado en el contrato de alquiler, incumplir con la renta por dos meses consecutivos, no pagar el mantenimiento o los servicios durante seis meses, o darle un uso diferente a la vivienda. La norma propone un proceso de desalojo en menor tiempo que el actual.

Es importante que este tema se cumpla para que las empresas y financieras que participen del negocio reduzcan su riesgo y sepan que pueden recuperar su inmueble, ante cualquier eventualidad, y volverlo a poner en oferta al mercado.

3. VENTAJAS DEL LEASING INMOBILIARIO:3.1. Para el arrendatario:

Financiación del cien por ciento de la inversión: Generalmente cuando una persona obtiene un crédito, sea de una entidad bancaria o financiera

para la compra de un bien, éste, en el mejor de los casos, alcanza a cubrir a lo mucho el 80% del valor total del bien dando lugar que el 20% o 30% restante sea cubierto con recursos propios.El leasing no presenta estos inconvenientes, pues el arrendatario con este sistema puede obtener el uso del bien que necesita sin necesidad de disponer del capital requerido para la adquisición.

Protege contra la inflación: En opinión de expertos, el leasing es una manera de protegerse contra la inflación por cuanto que el bien se obtiene inmediatamente a cambio de pago de unos cánones fijados en el momento de la firma del contrato e inamovibles durante el plazo contractual, lo que se traduce en unos costes fijos.

Celeridad: Ordinariamente se dice que las operaciones de crédito se caracterizan por una evidente lentitud y por estar sometidas, la mayoría de veces a determinadas normas preestablecidas que tienden a garantizar el futuro préstamo, exigiendo entonces avales bancarios, fianzas, hipotecas y, en ciertas oportunidades, se exige una determinada cantidad de recursos propios en la futura prestataria, todo lo cual ocasiona un retraso en la operación y, además, la conviene en excesivamente onerosa, no sólo por los gastos que la obtención de estas garantías implica, sino también por la limitación de sus posibilidades de obtención de nuevos créditos.La práctica del leasing nos enseña, en cambio, que una de las principales ventajas es, precisamente, su rapidez con la que se evalúan o aprueban las operaciones, lo que nos lleva a suponer un ahorro de tiempo y costos que, algunas veces, la usuaria no valora- Esta rapidez quizá tenga una razón suficiente: la propiedad del bien, que como sabemos, pertenece a la empresa de leasing.

3.2. Para el arrendador: La principal ventaja que tiene la empresa de leasing es, pues, el propio leasing

como actividad constitutiva de empresas, es decir, como medio de financiamiento alternativo a los tradicionales.Puntualizando un tanto, debemos decir que una de las mayores ventajas de este medio financiero para la empresa de leasing es el peculiar sistema de garantía que le acompaña: la propiedad del bien, que en todo caso pertenece a la empresa de leasing, y que esta puede recuperar en caso de incumplimiento de la usuaria o cuando el plazo contractual termina sin haberse ejercitado las opciones correspondientes. Esta propiedad no se verá afectada, tampoco, por

procesos concúrsales o por cualquier otro evento que pueda afectar a la usuaria o a sus bienes.

4. DESVENTAJAS DEL LEASING INMOBILIARIO:4.1. PARA EL ARRENDATARIO:

El carácter irresoluble que tiene el contrato de leasing, que implica para ambas partes un compromiso definitivo durante un determinado período, en el cual la usuaria está obligada al pago del canon pactado con independencia de las dificultades financieras por las que atraviese, la obsolescencia del bien o que éste haya dejado de utilizarse por cualquier razón

4.2. PARA EL ARRENDADOR: Los riesgos derivados de la declaratoria de insolvencia de la empresa usuaria,

que plantea el problema no sólo de la recuperación de los bienes, sino también del futuro de ellos, en caso de resolución del contrato por esta causa.

La refinanciación de las deudas acumuladas de la usuaria, que suele ser difícil y costosa en muchos casos.

La de no existir prácticamente un desembolso inicial; cuando el leasing es de bienes de consumo duradero, aunque se podría exigir un depósito en garantía el cual al final puede servir para ejercitar la opción de compra o. en su defecto, para garantizar el leasing de otros bienes.

5. CONCLUSIÓN:El leasing inmobiliario es una alternativa muy grande para cumplir el sueño de la vivienda propia, sin embargo debemos tener en cuenta los pros y los contras de esta nueva ley. SI queremos adquirir un bien inmobiliario bajo este medio es necesario asesoría legal pues debemos dejar en claro los términos que cumplirán el arrendador y arrendatario.