MAA-20.2366 KIINTEISTÖTALOUS JA -HALLINTO KIINTEISTÖN …¶n... · 2010-01-20 · Isännöinti Tukipalvelut Hoito ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous 4 Kokonais-optimointi Erittäin

MAA-20.2366 KIINTEISTÖTALOUS JA -HALLINTOKIINTEISTÖN YLLÄPIDON HALLINTA 11.11.2009

PERTTI HUHTANEN

Luentotehtävä

Avaa ja jaottele käsite "kiinteistön ylläpito" muutamaan alakäsitteeseen. Hahmota rakentamisvaiheen ja ylläpitovaiheen suhteita ja rakentamisvaiheen ratkaisujen vaikutuksia ylläpitovaiheeseen. Pohdi kiinteistöjen ylläpitoa menneiden, nykyisten ja tulevien työmarkkinoiden ja kansantalouden osana. Painota omaa tulkintaasi, ristiriitaisuuksia ja avoimeksi jääneitäkysymyksiä - tuotoksen sivumääräinen laajuus tai tiukan tieteellinen käsittelytapa eivät ole tässä niin oleellisia.

Kiinteistön ylläpidon hallinta

1. Kiinteistön ylläpito: kulttuuria ja yhteiskuntaa2. Kiinteistön ylläpitopalvelujen strategiat3. Palvelujen hankinta ja hallinta4. Kiinteistön ylläpidon hallinnan osa-alueet5. Rakennuksen tarkastukset6. Kiinteistöjen ylläpidon osaamisen kehittäminen

Kiinteistön ylläpito: kulttuuria ja yhteiskuntaa

Asuinkerrostalojen ja muiden rakennusten ylläpidon laskennalliset kokonaiskustannukset olivat vuonna 2004 arviolta vajaat kymmenen miljardia euroa, jos pienasuintaloja (omakotitalot, pari- ja rivitalot) ei oteta huomioon. Tästä summasta varsinaiset kiinteistöhoidon ja kunnossapidon palvelut muodostavat lähes kaksi kolmasosaa.

IIF, Kiinteistöpavleut 2006

Kiinteistöalan palvelut merkittävin

”…kiinteistöalan palvelut, oli Suomen kansantalouden merkittävin kotimaisen lopputuotekäytön tuoteryhmä [13,6%]. Seuraavaksi tärkeimpiä olivat tuoteryhmä 45, rakennustyöt [11,3%], tuoteryhmä 85, terveydenhuolto- ja sosiaalipalvelut [10,7%], tuoteryhmä 15, elintarvikkeet ja juomat [7,5%],tuoteryhmä 75, hallinto ja pakollinen sosiaalivakuutus [6,8%] sekä tuoteryhmä 80, koulutuspalvelut [6,2%].

Kotimainen lopputuotekäyttö muodostuu kulutusmenoista ja pääoman bruttomuodostuksesta.”

Tilastokeskus 14.12.2007

Ylläpidon kustannukset 2004 6500 milj. €

IIF, Kiinteistöpalveut 2006

Kiinteistöhoidon ja –huollon sekä ulkotilojen hoidon kustannukset tehtävittäin vuonna 2004

Kuva: Lith 2006

Kiinteistöpalvelut ry

”Liitossamme on 370 jäsentä , joiden palveluksessa on yli 30 000 alan työntekijää ja toimihenkilöä. Yleissitovien työehtosopimustemme soveltamisalan piirissä on lähes 50 000 henkilöä.””Yli 75 prosenttia [~37500] kiinteistöalan työntekijöistätoimii kiinteistöpalveluita tuottavilla toimialoilla, loput muussa kiinteistötoiminnassa.”

Kiinteistöpalvelut ry

Vertailua

Valmet Automotive 2007: 85 M€, henkilöstö 800

WinWinD 2007: 60M€, henkilöstö 200

VTT: 235 M€, henkilöstö 2700

Metsä-Botnia: 1371 M€, henkilöstö 1969

Kiinteistöpalvelut: 7000 M€, henkilöstö 35000

YLLÄPITOTASON MÄÄRITTELY

PALVELUPAKETIN LAADINTA

SOPIMUSOHJELMAN LAADINTA

PALVELUTUOTTAJAN VALINTAKRITEERIEN ASETTAMINEN

TARJOUSPYYNNÖN LAADINTAJA LÄHETTÄMINEN

SOPIMUSNEUVOTTELUJEN KÄYMINEN

TARJOUKSEN LAATIMINENJA JÄTTÄMINEN

KIINTEISTÖSTRATEGIANLAADINTA

SOPIMUKSEN LAADINTAJA ALLEKIRJOITUS

TILAAJA

TOIMEKSISAAJA

TILAAJA JA TOIMEKSISAAJA

KIINTEISTÖNHOIDON JA ISÄNNÖINNIN SOPIMUSPROSESSI

Suomen Kiinteistöliitto ry

Ylläpitotason määrittelyPäätetään eri ylläpidon osille tasot kiinteistöstra tegian

mukaisestiKootaan tasojen mukaisesti palvelupaketitTuotteiden valitut tasot

voivat vaihdella kunhan kokonaisuus säilyy valitulla tasolla

KIINTEISTÖNHOITO- JA ISÄNNÖINTIPALVELUJEN SOPIMUSHALLINNAN TYÖKALUT S. Äijälä


Kiinteistönpidon tehtävä- ja tuoteluettelo


Kiinteistönpidontuotenimikkeistö Palveluryhmät Sopimuskohtainen

palvelupaketti

Kunnossapito jakorjausrakentaminen

Isännöinti

Tukipalvelut

Hoito ja huolto

Ulkoalueidenhoito

Siivous

Jätehuolto

Vartiointi

Muut

HallintoTaloudenhoito....Teknisten järjes-telmien hoito...Lumityöt...jne.

ISÄNNÖINTI-SOPIMUS

KIINTEISTÖNHOITO-SOPIMUS


Ylläpitotasot


Ylläpidontasoluokka

Isännöinti Tukipalvelut Hoito jahuolto

Ulkoalueidenhoito

Siivous

4Kokonais-optimointi

Erittäinvaativa

Erittäinvaativa

Tulosvastuu Edustava Edustava

3Elinkaari-edullisuus

Vaativa Vaativa Kuntovastuu Vaativa Vaativa

2Systemaat-tisuus

Kattava Kattava Ennakoiva Normaali Normaali

1Vähimmäis-toimenpiteet

Viranomais-taso

Kevennetty Viankorjaus-vastuu

Kevennetty Kevennetty

0Satunnaisuus

Eihyväksyttävä

Eihyväksyttävä

Eihyväksyttävä

Eihyväksyttävä

Eihyväksyttävä


”KiinteistöRYL 2009

…on yhtenäinen kuvaus kiinteistöpalveluiden yleisistälaatuvaatimuksista, joka auttaa kiinteistöpalveluiden ostajaa, myyjää ja käyttäjää kiinteistönpidon määrittelyssä, toteutuksessa ja toteutuksen valvonnassa.

KiinteistöRYL sisältää yleiset laatuvaatimukset ja ohjeet erilaisten kiinteistöjen operatiiviselle kiinteistöjohtamiselle, käyttäjäpalveluille, yleishoidolle ja valvonnalle, rakennuksen ja teknisten järjestelmien hoidolle ja kunnossapidolle, ulkoalueiden hoidolle ja kunnossapidolle, siivoukselle sekä jätehuollolle.”

KiinteistöRYL 2009

1 Operatiivinen kiinteistöjohtaminen2 Käyttäjäpalvelut3 Rakennusten ja teknisten järjestelmien hoito ja

kunnossapito4 Ulkoalueiden hoito ja kunnossapito4.1 Yleiset tehtävät4.2Viherrakenteet4.3 Päällysrakenteet4.4 Aluevarusteet4.5 Ulkopuoliset rakenteet5 Siivouspalvelut6 Jätehuolto

Vastuunjako ja -rajatTyönjako isännöitsijän, kiinteistö-

palveluyrityksen ja tilaajan välilläPalvelupaketin kattavuusMuut toimijat


Valtuudet&vastuu Veloitus, Alv 0% Toimitukset Lisätietoja /toimitusaikaPä Es Te Val Tot Sis lisä mk / yks Määrä Yks

omom

is 1is Suppea max 2 sivuais 0,00 v 1 x/v


Sopimusohjelma

1. Tilaajan tavoitteet ja yhteistyö2. Sopimusaika3. Sopimustehtävien suorittaminen4. Toimeksisaajan resurssit5. Tilaajan organisaatio6. Vakuutukset7. Tilaajan myötävaikutusvelvollisuus8. Sopimushinnat ja maksaminen9. Sopimuksenaikainen toiminta10.Erimielisyydet11.Tarjous


Kriteerien asettaminenPäätöksen tarkoitusValintakriteerien tunnistaminenKarsinta- ja vertailukriteerien luokitteluTärkeimmän vertailukriteerin tunnistaminenVertailukriteerien painottaminenKriteeristön oikeellisuuden tarkistaminen


2. Luokittele 3. Arvota

Arviointikriteerit Karsinta Vertailu Suht paino

Viranomaisvelvollisuuksien täyttäminen x

Verojäämät, sosiaalivakuutukset x

Kykyä tuottaa … raportteja x x 5 %

Palvelujen kattavuus x x 10 %

Kokonaiskustannukset x 20 %


Kiinteistön ylläpidon hallinta

69 kiinteistöpalvelut70 kiinteistönhoito71 teknisten järjestelmien hoito72 kiinteistönhuolto ; huolto73 kiinteistön jätehuolto74 siivous75 ulkoalueiden hoito76 lumityö77 liukkauden torjunta78 puhtaanapito

79 kasvityö80 kunnossapito81 kuntoarviointi82 kuntokatselmus83 kuntotutkimus84 energiakatselmus85 huoltokirja86 kunnossapitosuunnitelma87 korjausohjelma88 vuosikorjausohjelma

http://www.rakli.fi/attachements/2005-08-16T13-22-0345.pdf s 24-27

Mitä ei mitata, sitä ei voi johtaa

25

50

75

100125 150 175

200

225

250

275

RAKLI

8 kiinteistön ylläpito

• toiminta, jonka tarkoituksena on säilyttää kiinteistön kunto, arvo ja ominaisuudet– miten mitataan kunto, arvo ja ominaisuudet?

RAKLI

70 kiinteistönhoito

• kiinteistön ylläpitoon kuuluva säännöllinen toiminta, jolla pysytetään kiinteistön olosuhteet halutulla tasolla– mitä ei mitata, sitä ei voi johtaa– miten toimintaa johdetaan säännölliseen suuntaan?– miten halutut olosuhteet määritellään ja mitataan?

80 kunnossapito

• kiinteistön ylläpitoon kuuluva toiminta, jossa kohteen ominaisuudet pysytetään uusimalla tai korjaamalla vialliset ja kuluneet osat ilman, että kohteen suhteellinen laatutaso olennaisesti muuttuu– miten kuluneisuus ja laatutaso mitataan?

RAKLI

RAKENNUKSEN TARKASTUSPROSESSI

KuntoarvioTaloyhtiön

kunto-todistus®

Erillinenenergia-todistus

Kunto-tutkimus

(Kosteus-)kartoitus

Pätevöitynyt kuntoarvioija (PKM)

Kuntoarvioijan tutkinto on Ympäristöministeriön toimeksiannosta laaditun kuntoarviokoulutuksen valtakunnallinen lopputentti.

Päteviä suorittamaan kuntoarvion yleisesti käytössäolevan asuinkerrostalon kuntoarvion perusmallin mukaisesti. He ovat myös oikeutettuja käyttämään nimikettä Pätevöitynyt kuntoarvioija (PKA).

Kuntoarvioijan tutkinnon läpäisseiden henkilöiden syntymäaika ja yhteystiedot tallennetaan Kiinteistöalan Koulutussäätiön ammatillisen oppilaitoksen oppilasrekisteriin, josta niistä voidaan luovuttaa tietoja ulkopuolisille. Vuosittain julkaistaan tutkinnon läpäisseistä henkilöistäluettelo Rakentajain kalenterissa.

Kuntoarvio

Osallistumisoikeus tutkintoon voidaan hakemuksesta myöntää henkilölle, jolla on rakennus-, LVIS- tai kiinteistöalan koulutus (koulutustasona teknillinen koulu, teknillinen opisto tai ammattikorkeakoulu) ja jolla on vähintään kymmenen vuotta (120 kuukautta) työkokemusta päätoimisista työtehtävistä kiinteistö-tai rakennusalalta ja joka on kokonaisuudessaansuorittanut kuntoarvioijan koulutusohjelman sitäjärjestävässä oppilaitoksessa.

Määräsisältöiseen koulutusohjelmaan kuuluu vähintään kaksi kahden päivän lähiopetusjaksoa, etäopiskelua sekä käytännön harjoitustyö kiinteistössä. Oppilaitok-sen tulee hankkia koulutusohjel-malle hyväksyminen PKA-tutkin-toon johtavaksi koulutukseksi.

Kuntoarvio - kirjallisuus

Kirja: Kerrostalot 1880-2000 - Arkkitehtuuri, rakennustekniikka, korjaaminen

Ohjekortit: Asuinkiinteistön kuntoarvio, Tilaajan ohje KH 90-00293 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Suoritusohje KH 90-00294 Asuinkiinteistön kuntoarvio, Esimerkkiraportti KH 90-

00295 Asuinkiinteistön kuntoarvio, laajennettu energiatalouden

selvitys RT-18-10785Edellä mainittujen KH-ohjekorttien pohjalta laadittu

Kuntoarviokurssin kurssikansion aineisto.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimus on menettely, jossa asiantuntija tutkii rakennuksen jokin rajatun osa-alueen, rakennusosan tai laitteiston sellaisilla menetelmillä ja siinä laajuu-dessa, että saadaan riittävällä tarkkuudella selville kyseisen osa-alueen kunto, vauriomekanismit, soveltuvat korjausmenetelmät ja korjausten suositeltava ajankohta.

KT:a tarvitaan kuntoarvion jatkotoimenpiteenä silloin, kun kuntoarvion silmämääräisillä menetelmillä ei ole pystytty tekemään luotettavia päätelmiä jonkin osa-alueen kunnosta

Usein on tarpeen tehdä KT ennen korjaussuunnitelma-asiakirjojen laatimista parhaiden korjausmenetelmienpäättämiseksi.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimuksiin voi kuulua mm. seuraavia toimenpiteitä:

• piirustuksiin yms. asiakirjoihin tutustuminen • kohteen aistinvarainen tutkiminen • ainetta rikkovien menetelmien käyttö• paikalla tehtävät mittaukset ja koestukset • rakenteiden ja putkistojen kuvaukset ja

tähystykset • näytepalojen ja näytteiden otto ja niiden

laboratoriotutkimukset.

Kuntotutkimus

Kuntotutkimuksen tekemisestä on julkaistu yleiset ohjeet seuraaville osa-alueille:

• ulkobetonirakenteiden kuntotutkimus (FISE-pätevyys)• rapattujen julkisivujen kuntotutkimus • kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen

kuntotutkimus • kiinteistöjen vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus • sisäilmaston kuntotutkimus • sähköjärjestelmien kuntotutkimus.

Kartoitus – esim. kosteudenmittaus

Kosteudenmittaajan tutkinnon (PKM) tavoitteena on kiinteistöissä tehtävien kosteusvaurioiden ja vuotovahinkojen mittausten ja kartoitusten laadun ja luotettavuuden parantaminen.

Luotettavasti tehtyjä kosteusmittauksia ja -kartoituksia tarvitaan monessa yhteydessä:

• kosteusvaurio- ja vuotovahinko-epäilyt• asuntokaupat• homevauriotutkimukset• uudisrakentamisen laadunvalvonta• rakennusten virhevakuuttaminen.

Kuva: Oulun Sisäilmatutkimus

Pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM)

Rakennus- tai kiinteistöalan korkeakoulututkinto tai vähintään rakennusmestari/teknikko –tutkinto.

Suorittanut tutkintoon valmentavan kosteudenmittaajakurssin ja harjoitustyöt, jotka kosteudenmittaajien pätevöittämisen valvontaryhmäon hyväksynyt, tai vaihtoehtoisesti hakijalla on VTT:n myöntämä rakenteiden kosteuden mittaaja -henkilösertifikaatti.

Työkokemusta kosteuskartoituksen alalta vähintään yksi vuosi ja suoritettuja kosteuskartoituksia 50 kpl, joista vähintään 20 edellisen12 kuukauden ajalta.

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

Asuntokaupan kuntotarkastajan tutkinnon suorittaminen on yksi keino osoittaa henkilön pätevyys asunto-kaupan kuntotarkastajana.

Vähintään teknillisessä oppilaitoksessa suoritettu asuntokaupan yhteydessä tehtävän kuntotarkastuk-sen suorittamiseen soveltuva teknikkotason peruskoulutus

Lisäksi hakija on kokonaisuudessaan suorittanut YTM:iin perustuvan Asuntokaupan kuntotarkastajan määrämuotoisen koulutusohjelman (etäopiskelua, käytännön harjoitustöitä l. tarkastusraportteja todellisista kohteista ja kurssin oma loppukoe).

Asuntokaupan kuntotarkastaja (AKK)

Joko vähintään viisi vuotta talonrakennus- tai kiinteistöalan työkokemusta ja sen lisäksi kolme vuotta kosteus- ja homevaurioiden arviointi-, tutkimus- ja tarkastustehtävissä hankittua kokemusta

tai vaihtoehtoisesti vähintään viisi vuotta työkokemusta pääsääntöisesti kosteus- ja homevaurioiden selvittämiseen, vaurioiden aiheuttamaan suunnitteluun ja korjaamiseen erikoistuneissa tehtävissä.

Ennen tutkintoon hakeutumista tulee laatia vähintään kolme kappaletta näyttötöitä sekä saada niille hyväksyminen erilliseltä näyttötöiden tarkastustyöryhmältä.

Lähde: RTS KH 90-00316

Documents

MAA-20.2366 KIINTEISTÖTALOUS JA -HALLINTO KIINTEISTÖN …¶n... · 2010-01-20 · Isännöinti Tukipalvelut Hoito ja huolto Ulkoalueiden hoito Siivous 4 Kokonais-optimointi Erittäin