Mahal Bilgisi KARTAL İLÇESİ D 100 KARAYOLU ÇEVRESİ · PDF fileMahal Bilgisi KARTAL İLÇESİ D-100 KARAYOLU ÇEVRESİ Dönem 2016 ilk çeyrek (Mart 2016 sonu itibariyle) Bağlı

Hazırlayan: CEM KURT

SPK Lisans No: 402440 Harita Mühendisi/ Gayrimenkul Değerleme Uzmanı

Mahal Bilgisi KARTAL İLÇESİ D-100 KARAYOLU ÇEVRESİ

Dönem 2016 ilk çeyrek (Mart 2016 sonu itibariyle)

Bağlı olduğu İlçe / ilçeler

İSTANBUL İLİ, KARTAL İLÇESİ

Konum

Bölge Nüfusu

TÜİK 2015 yılı verilerine göre 457,522’dir.

Bölgenin Konumu ve Karakteristik Özellikleri Kartal İlçesi, İstanbul'un Anadolu yakasında, Marmara Denizi kıyısında konumlu olup, batıda Maltepe, kuzeyde Sancaktepe, kuzeydoğuda Sultanbeyli ve doğuda Pendik ilçeleriyle çevrilidir. Bugün, D-100 Karayolu olarak adlandırılan, eski ismi Ankara Asfaltı olan İstanbul-Ankara Karayolu’nun 1950’li yıllarda açılmasıyla beraber, yolun kuzeyinde güneyinde sanayi alanları oluşmaya başlamıştır. 2000’li yıllara kadar D-100 Karayolu’nun çevresinde fabrikalar, otomobil, kamyon ve iş makinesi satış alanları, hastaneler, alt gelir grubuna hitap eden kooperatif siteleri, askeri birlikler ve lojmanlar varlığını sürdürmüştür. 2000’li yılların ortalarından itibaren, halihazırda mevcut olan Kartal Devlet Hastanesi’nin bulunduğu kampüs içerisine Koşuyolu Hastanesi’nin taşınması, 2010’lu yılların başında ise Anadolu Yakası adliye binalarını bölgede toplayan ve dünyanın en büyük adliye binası durumunda olan İstanbul Anadolu Yakası Adliye binasının inşa edilmesi, Kadıköy-Kartal Metro güzergahının açılmasıyla beraber bölgenin çehresi değişmeye başlamıştır. Bölgede yer alan sanayi alanlarının dönüştürülerek konut ve ticari nitelikli yeni yapılar oluşturulması amacıyla ünlü mimar Zaha Hadid’in tasarlamış olduğu kentsel dönüşüm projesi ve bunun haricinde inşaat firmalarının, gayrimenkul yatırım ortaklıklarının bölgede yer alan boş parseller ve eski sanayi tesisleri üzerinde geliştirdiği projeler ile bölgede alışveriş merkezleri, üst segment konut projeleri, A plus ofis projeleri, ticari gayrimenkuller ve oteller inşa edilmeye başlanmıştır. D-100 Karayolu’nun gerek güneyinde gerekse kuzeyinde bir çok üst segment konut ve ofis projesi inşa edilmiştir ve inşa aşamasındadır. Bölgede, sanayi alanlarından dönüşüm süreci halen devam etmekte olup, halen kentsel dönüşüm ve gelişme potansiyeli oldukça yüksektir. Önümüzdeki 10 yıllık dönemde kentsel dönüşüm projelerinin sürmesi beklenmektedir. Bölge geçmişte alt gelir gelir grubuna hitap etmekte iken, son yıllarda yaşanan gelişim ve dönüşümlerin sonucu olarak sosyo ekonomik yapıda değişiklik oluşmuş ve orta-üst gelir grubuna hitap eden bir bölge hüviyetine bürünmüştür.



Yakın çevrede Mai Residence, Çukurova Tower, Mesa Kartal, Teknik Yapı Uprise Elite, Teknik Yapı Dragos Deluxia, Kartal Kent Plus, Kartal İz Tower, Safi Espadon, Dumankaya Vizyon, Monumento Kartal, Kartal Lapis Han, Kartal Kule, Kuriş Kule, Hukukçular Towers, Manzara Adalar, Ofisim İstanbul, Dumankaya Ritim, Helis Tower, Metrowin Tower gibi konut ve ofis projeleri bulunmaktadır. Halihazırda Maltepe Park AVM ve Kartal M1 AVM bölgede faaliyet göstermekte olup, Rönesans AVM ve Kartal İkea inşaat aşamasındadır.

Bölgede Yakın Zamanda Planlanan Yatırımlar

2012 yılı içerisinde Kadıköy-Kartal Metrosu’nun faaliyete geçmesiyle beraber bölgeye ulaşım oldukça kolaylaşmış ve bu durum bölgedeki yeni gayrimenkul yatırımlarına büyük bir ivme kazandırmış ve halihazırda bölgede mevcut olan gayrimenkul fiyatlarını da ciddi şekilde yükseltmiştir. 2016 yılı içerisinde metro güzergahının Pendik’e bağlanması planlanmaktadır. Kartal Eğitim ve Araştırma Hastanesi kampüsü içerisinde yeni inşa edilecek binalar ile kemik hastalıkları hastanesi, yanık tedavi merkezi gibi yeni hastane binaları ekleneceği bilinmektedir. 2017-2018 arası dönemde ise 3.Köprü’nün faaliyete geçmesi ile halihazırda mevcut olan Kartal-Samandıra Tem Bağlantı Yolu ile 3.Köprü güzergahının birleştirilmesi sonucunda bölgeden Avrupa Yakası’na ulaşımın daha kolay hale geleceği düşünülmektedir.

Riskler/Fırsatlar

Bölgede halihazırda, 2010-2015 yılları arasında inşa edilmiş bir çok konut ve ofis projesi mevcut olup, bunlardan bazılarının gerek bölgedeki inşaat projesi sayısındaki artış, gerekse projelerin özelindeki detaylardan dolayı (lokasyon seçimi, mimari özellikler vb) doluluk oranlarının düşük seviyede olduğu, satış sürelerinin uzadığı bilinmektedir. Halihazırda sanayi alanlarının dönüştürülmesi ile inşa edilmesi planlanan ve halen inşaat aşamasında olan bir çok konut ve ofis projesi mevcut olup, bu projelerin tamamlanması durumunda mevcut talebin bu ofis ve konut stoklarını ne ölçüde karşılayacağı bilinememektedir. Buna ek olarak, yakın gelecekte metro güzergahının Pendik-Tuzla istikametinde ilerleyecek olması, Kartal ile benzer koşullara bu bölgenin de sahip olması ve halihazırda bu bölgede de üst segment ofis ve konut projeleri başlamış olması ve bu bölgede de dönüştürülecek bir çok eski sanayi ve konut alanı bulunması sebebiyle Pendik-Tuzla arası bölgenin Kartal bölgesine rakip hale geleceği ve Kartal’ın şu an metro güzergahı ile sahip olduğu ulaşım avantajını bu bölge ile paylaşacağı düşünülmektedir. Bunun yanında, Kartal’ın Adalar manzarası açısından Anadolu Yakası’nın en avantajlı noktası olması, panoramik manzara açısından çevresindeki diğer lokasyonlara kıyasla daha geniş görüş açısına sahip olması, 2010-2015 yılları arasında gerçekleşen ofis ve konut projesi yatırımlarının, bir çok projede ilk yıllarda görülen bocalama evresini geride bırakarak doluluk oranlarının yükselmiş olması, içerdiği hastane kompleksi ve Anadolu Yakası Adliye Binası ile yüksek bir sirkülasyona sahip olması, bu yapıların sürekli olarak bölgede ticari faaliyet ve insan yoğunluğu yaratıyor olması gerek konut, gerekse ticari gayrimenkul yatırımları için ciddi bir avantaj ve fırsat yaratmaktadır.

Bölgede Ofis Sektörü

Bölgede halihazırda inşa edilmiş ve inşaat aşamasında olan çok sayıda üst segment ofis projesi mevcut olup, bu projelerde satış ofislerinin beyan ettiği, ortak alanlar dahil beyan edilerek pazarlanan projelerde ofislerin birim fiyatlarının 5.000-TL/ m2 İle 8.500-TL/ m2 aralığında olduğu, adalar manzarasına göre bu fiyatların yükseldiği bilinmektedir. Bölgede yer alan bazı konut projelerinin ofis veya home ofis şeklinde ofis kullanımına konu olmaktadır. Konut nitelikli olup da bu şekilde kullanılan ofislerin fiyatları 5.000-TL/ m2 - 7.000-TL/ m2 aralığında gerçekleşmektedir. Daha düşük nitelikli, bir kısmı da konut alanları içerisinde kalan, site özelliği taşımayan, ofis amaçlı binalarda ise ortak alanlar dahil şekilde beyan edilen kullanım alanları üzerinden birim fiyatlarının 3.500-TL/ m2 ile 5.500-TL/ m2 aralığında olduğu bilinmektedir. İstanbul Anadolu Yakası Adliye Binası’nın bölgedeki varlığı ile bu lokasyonda çok sayıda hukuk bürosu açılmıştır. Bölgede yer alan hastanelerin çokluğu da medikal ürün sektöründe faaliyet gösteren firmalar ve doktor muayenehaneleri de bölgeye yönelmiştir. Ancak bölgedeki ofis kullanımı potansiyeli sadece bu sektörlerden ibaret olmayıp, her sektörden firmanın bölgeye yöneldiği ancak halihazırda genel olarak kurumsal ve marka değeri yüksek şirketlerden ziyade orta ölçekli şirketlerin bölgeyi ofis amaçlı olarak tercih ettiği görülmektedir. Bölgedeki ofis projelerinde brüt kira çarpanı 250-300 ay aralığındadır.



Bölgede Konut Sektörü

Ofis sektörüne benzer biçimde, bölgede halihazırda inşa edilmiş ve inşaat aşamasında olan çok sayıda üst segment konut projesi de mevcuttur. Bu projelerde satış ofislerinin beyan ettiği, ortak alanlar dahil beyan edilerek pazarlanan projelerde ofislerin birim fiyatlarının 5.000-TL/ m² İle 7.500-TL/ m² aralığında olduğu bilinmektedir. Bu projeler haricindeki, site özelliği içermeyen binalardaki konut fiyatları ise ortak alanlar dahil şekilde beyan edilen kullanım alanları üzerinden birim fiyatlarının 3.000-TL/ m² ile 4.500-TL/ m² aralığında olduğu bilinmektedir. Bölgedeki konut projelerinde brüt kira çarpanı 250-300 ay aralığındadır.

Bölgede Otel Sektörü

Bölgedeki turizm ve konaklama arzı, kapasitesi ve kabiliyeti halihazırda düşüktür. Ulaşım akslarından faydalanılma kabiliyetinin yüksekliği, adalar manzarasına sahip olması, Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın olması ve bölgedeki ofis kullanımının yaygınlaşması dikkate alındığında bu lokasyonun konaklama amaçlı olarak yatırıma uygun olduğu düşünülmektedir. Halihazırda şehir oteli niteliğindeki konaklama tesisleri anlamında yeterli arz oluşmadığı, bugünkü ve gelecekteki talebin bu arzın üzerinde olduğu düşünülmektedir. Bölgede az sayıda otel mevcut olup, bu oteller arasında ilk akla gelenlerin Titanic Business Kartal ve Ramada Encore İstanbul Kartal olduğu bilinmektedir. Özellikle Titanic Business Kartal Otel bölgede en ön plana çıkmış otel konumundadır. Bahsi geçen otelde doluluk oranlarının yıllık ortalama %80-90 seviyesinde olduğu, oda fiyatlarının, standart odalar ve süit odalar arasında 250-TL ile 400-TL arasında değiştiği bilinmektedir.

Bölgede Alışveriş Merkezi Sektörü

Kartal E-5 Çevresini içeren bölgede halihazırda iki adet AVM mevcut olup, bir adet AVM’nin de inşaat aşamasında olduğu bilinmektedir. Bunlardan birincisi, D-100 Karayolu’nun güneyinde yer alan, Cevizli Köprülü Kavşağı’ndan Maltepe istikametine ilerlenirken D-100 Karayolu’na yaklaşık 200 metre mesafede konumlanmış Maltepe Park AVM bölgedeki en büyük ve en prestijli AVM konumundadır. 2005 yılında yaklaşık 30.000 m2 faaliyete geçmiş olup, 2012 yılında ek inşaatlar yapılarak 2014 yılında toplam faaliyet alanı yaklaşık 75.000 m² ‘ye yükselmiştir. Halihazırda Maltepe Park Avm’de doluluk oranları %90-95 seviyesindedir. Bölgede yer alan diğer AVM ise, D-100 Karayolu’ndan Maltepe-Pendik istikametinde ilerlenirken Kartal Köprülü Kavşağı’na gelindiğinde D-100 Karayolu’nun kuzey kısmında, D-100 Karayolu’ndan yaklaşık 500 metre içeride, Kartal-Samandıra Tem Bağlantı Yolu’na bitişik konumdaki Kartal M1 AVM’dir. Bu AVM’nin bir kısmı 2014 yılı içerisinde yıkılmış olup, bu alana yeni bir konut ve ofis projesi inşa edilecektir. Kartal M1 AVM’nin geriye kalan kısmında ise Real Hipermarket başta olmak üzere sınırlı sayıda mağaza faaliyet göstermektedir. Bölgede halihazırda inşaat aşamasında olan diğer alışveriş merkezleri ise Maltepe Park AVM’nin bitişiğinde, Cevizli Köprülü Kavşağı Mevkii’nde D-100 Karayolu’na cepheli konumdaki Rönesans GYO Maltepe AVM’dir.

Bölgede Alışveriş Merkezi Sektörü Kartal E-5 Çevresini içeren bölgede halihazırda iki adet AVM mevcut olup, bir adet AVM’nin de inşaat aşamasında olduğu bilinmektedir. Bunlardan birincisi, D-100 Karayolu’nun güneyinde yer alan, Cevizli Köprülü Kavşağı’ndan Maltepe istikametine ilerlenirken D-100 Karayolu’na yaklaşık 200 metre mesafede konumlanmış Maltepe Park AVM bölgedeki en büyük ve en prestijli AVM konumundadır. 2005 yılında yaklaşık 30.000 m2 faaliyete geçmiş olup, 2012 yılında ek inşaatlar yapılarak 2014 yılında toplam faaliyet alanı yaklaşık 75.000 m² ‘ye yükselmiştir. Halihazırda Maltepe Park Avm’de doluluk oranları %90-95 seviyesindedir. Bölgede yer alan diğer AVM ise, D-100 Karayolu’ndan Maltepe-Pendik istikametinde ilerlenirken Kartal Köprülü Kavşağı’na gelindiğinde D-100 Karayolu’nun kuzey kısmında, D-100 Karayolu’ndan yaklaşık 500 metre içeride, Kartal-Samandıra Tem Bağlantı Yolu’na bitişik konumdaki Kartal M1 AVM’dir. Bu AVM’nin bir kısmı 2014 yılı içerisinde yıkılmış olup, bu alana yeni bir konut ve ofis projesi inşa edilecektir. Kartal M1 AVM’nin geriye kalan kısmında ise Real Hipermarket başta olmak üzere sınırlı sayıda mağaza faaliyet göstermektedir. Bölgede halihazırda inşaat aşamasında olan diğer alışveriş merkezleri ise Maltepe Park AVM’nin bitişiğinde, Cevizli Köprülü Kavşağı Mevkii’nde D-100 Karayolu’na cepheli konumdaki Rönesans GYO Maltepe AVM’dir.



Bölgenin SWOT Analizi GÜÇLÜ YÖNLER

-Bölgede ticari potansiyelin yüksek olması. -Denizyolu, karayolu, demiryolu, metro gibi tüm ulaşım akslarından ve imkanlarından istifade etme imkanının yüksek olması. -Anadolu yakasının Adalar manzarası açısından en avantajlı lokasyonu olması -Bölgenin ofis kullanımı için tercih edilen bir lokasyon haline gelmesi. -Bölgede, İstanbul Anadolu Yakası Adliye Binası ve Hastaneler Kompleksi’nin bulunması -Yatırımcılarda, bölgenin son 7-8 yıllık dönemde yatırımlara konu olması sebebiyle günümüzde yatırım yapılabilirlik açısından yerini sağlamlaştırdığı ve riski düşük, getirisi yüksek bir bölge olduğu intibası oluşması.

ZAYIF YÖNLER

-Şehrin merkezi olarak ifade edilen, Levent-

Beşiktaş-Zincirlikuyu-Mecidiyeköy-Şişli

Bölgesi’ne uzak olması ve karayolu ile ulaşımın

trafik yoğunluğu sebebiyle uzun zaman alması.

-Bölgede son dönemde konut ve ofis stoğu

oluşması.

-Halen dönüşümü gerçekleşmemiş eski sanayi

alanları mevcut olması.

FIRSATLAR

-Bölgede mevcut olan kamu hastanelerinin varlığı ile özel hastane yatırımları için de cazip olabilecektir -Konaklama amaçlı turizm tesislerinin halihazırda kısıtlı sayıda olması, konaklama fiyatlarının yüksek olması göz önüne alındığında otel yatırımları için bakir ve cazip bir lokasyon niteliğindedir. -İstanbul’un benzer konut projeleri içeren lokasyonlarıyla kıyaslandığında ortalama birim satış fiyatları halen diğer bölgelerin ortalamasının altındadır. -Sanayi alanları ve eski konut alanlarının dönüşümünün henüz tamamlanmamış ve hatta bir kısmında henüz başlamamış olması sebebiyle yatırımcılar için arsa arzı mevcuttur.

TEHDİTLER

-Bölgede konut ve ofis stoğu oluşması

-Yakın gelecekte Pendik-Tuzla metro

güzergahının açılması ile Pendik-Tuzla arası

bölgenin Kartal bölgesine rakip hale geleceği ve

Kartal’ın şu an metro güzergahı ile sahip olduğu

ulaşım avantajını bu bölge ile paylaşacak olması



Bölgede Yer Alan Bazı Marka Projeler ve birim satış fiyatları

Proje Adı Piyasadaki Brüt Alan Üzerinden Birim fiyat

(TL/m²)

Piyasadaki Brüt Alan Üzerinden Birim fiyat

(USD/m²)

Mai Residence 5.766,22 1.988,35

Çukurova Tower 5.187,76 1.788,88

Mesa Kartal 4.943,99 1.704,83

Uprise Elite 5.079,85 1.751,67

Kartal Kent Plus 4.174,72 1.439,56

Kartal İz Tower 4.512,74 1.556,12

Kartal İz Park Ofis 5.475,17 1.887,99

Safi Espadon 6.200,24 2.138,01

Dumankaya Vizyon 4.830,43 1.665,67

Monumento Kartal 6.855,38 2.363,92

Kartal Lapis Han 7.657,69 2.640,58

Kartal Kule 7.236,05 2.495,19

Kuriş Kule 8.537,75 2.944,05

Hukukçular Towers 6.408,55 2.209,84

Ofisim İstanbul 8.692,13 2.997,29

Dumankaya Ritim 6.152,17 2.121,44

Dragos Deluxia 5.139,66 1.772,30

Helis Metro 7.978,31 2.751,14

Metrowin 8.092,08 2.790,37

*Hesaplamalarda USD/TL paritesi 2,90 kabul edilmiştir.

**Yukarıda yer alan veriler, farklı kat, cephe, ve şerefiye niteliklerine sahip gayrimenkullerin ortalaması niteliğindedir.

***Birim fiyatlar hesaplanırken, satış ofislerinin belirlediği brüt satış alanları dikkate alınmış olup, net-brüt alanlar arasında %30-40 aralığında orantı bulunduğu bilinmektedir.



BÖLGEDE YER ALAN BAZI MARKA PROJELERE AİT GÖRÜNTÜLER

MAİ RESIDENCE-FER YAPI

ÇUKUROVA TOWER-ÇUKUROVA GAYRİMENKUL



MESA KARTAL-MESA İNŞAAT

URPISE ELITE-TEKNİK YAPI



KARTAL KENT PLUS-EMAY İNŞAAT

KARTAL İZ TOWER-EGE YAPI



KARTAL İZ PARK OFİS-EGE YAPI



SAFİ ESPADON-SAFİ GAYRİMENKUL

DUMANKAYA VİZYON-DUMANKAYA İNŞAAT



MONUMENTO KARTAL-KUZEY YILDIZI İNŞAAT

LAPİS HAN-GÜRALLAR YAPI



KARTAL KULE-EA YAPI



KURİŞ KULE-KILIÇOĞLU İNŞAAT

HUKUKÇULAR TOWERS- KILIÇOĞLU İNŞAAT



OFİSİM İSTANBUL-ÖZ YAPI

DUMANKAYA RİTİM-DUMANKAYA İNŞAAT



DRAGOS DELUXIA-TEKNİK YAPI

HELİS METRO-PROJE BEYAZ



METROWIN TOWER-METROPOLIST YAPI & DKY İNŞAAT

Documents

Mahal Bilgisi KARTAL İLÇESİ D 100 KARAYOLU ÇEVRESİ · PDF fileMahal Bilgisi KARTAL İLÇESİ D-100 KARAYOLU ÇEVRESİ Dönem 2016 ilk çeyrek (Mart 2016 sonu itibariyle) Bağlı