MESA DE TRABAJO LA NORMA URBANISTICA Y LA VISION DE CIUDAD – COMUNA 22

ESTUDIO PLAN URBANÍSTICO COMUNA 22Santiago de Cali, Octubre 7 de 2008

Conclusiones yrecomendaciones

Proyecto Situado Fiscal 2008 BP 26110

Juntas de Acción Comunal Junta de Acción Local

Comuna22Departamento Administrativo De

Planeación Municipal

Enfoque participativo del proyecto

Objetivos del PUC frente al desarrollo urbanístico

OBJETIVOS: Mejorar las condiciones de actuación de las entidades municipales en relación con:

El logro de una comuna sostenible encumplimiento de los ARTICULOS N0. 5, 26 y32 del POT - ACUERDO 069 DEL 2000.

El papel del Municipio en la materializaciónde la visión, políticas del POT.

En el seguimiento y control de la normaurbanística para mejorar, reformular lasfichas normativas.

POT :elevar la calidadurbanística y con ella, lascondiciones de vida de todoslos ciudadanos, mediante uneficaz y racionalaprovechamiento de la ciudadconstruida, que recupere ycomplemente el espaciopúblico incluidos suscomponentes ambientales ymitigue los impactosnegativos de la mezclaindiscriminada de usosresidenciales con actividadescomerciales, de servicios yotros usos productivos.

¿ LAS PREGUNTAS ?

¿ Pueden la urbanización y la edificaciónactuales armonizarse con su vocación comoárea residencial, institucional y recreativade la comuna 22 ?

¿Potencia la urbanización y edificación de lacomuna 22 sus valores ambientalesreflejadas en su medio natural y su paisaje?

El desarrollo urbanístico de la Comuna segúnlo planificado por el POT el Espacio Público y la Ficha Normativa

Los sistemas estructurantes construidos considerados por la norma urbanística

El sistema ambiental El espacio público Los servicios públicos Los equipamientos El Patrimonio

La Construcción del Espacio Público

Las inquietudes de la comunidad

¿Cómo se construye el espacio público? ¿Cómo se efectúa a localización de las cesiones. ¿Cuál es el papel de los esquemas básicos en la

conformación de espacio público? Cómo se conforma el espacio público en un distrito

educativo de escala urbana y regional?

El espacio privado:El POT y la Ficha Normativa

Los tratamientos urbanísticos

• El concepto de los tratamientos urbanísticos

• Los índices de ocupación y de construcción

• Alturas

• Aislamientos

Las áreas de actividad

¿Cómo responden las áreas de actividad a la visión, modelo y los impactos urbanísticos y ambientales generados por los usos del suelo ?

Proceso de la mesa

La mesa tiene por objeto:

1. Valorar, a partir de casos específicos, los efectosde la aplicación normativa frente a la visión deciudad planteada por el POT en relación con elsistema ambiental, el sistema funcional y sistemadel espacio construido.

2. Observar si la ficha normativa recoge losinstrumentos de gestión del suelo en eldesarrollo de la comuna 22.

LA NORMA Y LA CONSTRUCCION DEL ESPACIO PUBLICO

Estructurante de la ciudad

Articulada por una red vial solo para elautomóvil privado y el transporte público sinandenes ni amoblamiento. No tiene unaoferta acorde con la función de la comuna 22.

Integrador de la oferta ambiental y paisajística

Destrucción y privatización de la oferta ambiental ,desvanecimiento de las Áreas Boscosas (hídrica, bosques, Miradores).

El Espacio Público, el espacio de todos, el espacio de los ciudadanos

Integrador y soporte de los equipamientos educativos

Equipamientos educativos con una población de masde 36.000 estudiantes con ausencia de: espaciopúblico, formas de movilidad, equipamientosculturales, no garantiza el mínimo de seguridad.

Soporte de la infraestructura de servicios públicos.

El espacio vial como soporte de la infraestructura nogarantiza la construcción de redes generadas pornuevas demandas . La saturación de las redes existeny anarquía en su construcción.

El Espacio Público, el espacio de todos, el espacio de los ciudadanos

Garantía de movilidadConflictos que afectan la movilidad al interior de laComuna, su accesibilidad, y su conectividad conotros sectores con áreas urbanas municipales.Inexistencia de sistemas intermodales de movilidad(andenes, ciclo vías y STM-MIO).

Equidad y de inclusión socialInexistencia de espacio público que garantice laseguridad de los ciudadanos y brinde posibilidadesde integración y sentido de pertenencia con suterritorio

LA FICHA NORMATIVA Y EL ESPACIO PUBLICO COMPARACION POLIGONOS NOS 96 Y 97Los sistemas estructurantes construidos considerados por la norma urbanística

El sistema ambiental: Recoge normas generales del POT. Polígono 96 referencia elementos naturales,hídricos, bosques, no se incluye en el trazado no están inventariados .

Sistema vial: No aplican intercesiones, define un sistema de estacionamiento que es fundamental en e lpolígono 97 por cambio de densidad y forma de ocupación. No son aplicables desde la Norma.

El espacio público: Se apoya en el PEPEE, determina elementos naturales que deben integrarse a losesquemas básicos y propone áreas para localización de cesiones (sistema de parques lineales y proyectos)No se pueden desarrollar desde la aplicación de la Norma dada por la ficha Normativa.

Los servicios públicos: No plantea determinantes para cada una de las áreas con característicasdiferentes en el proceso de urbanización. Determinados por el Plan de Servicios públicos. No haydefinición del suelo de protección de servicios públicos. Caso de aislamientos de infraestructura no seaplica

Equipamientos: Listado de equipamientos tomados del POT sin localización y pre factibilidad deejecución Parque del agua, museos, centros de convenciones. No se reconoce los equipamientosexistentes en la Comuna y sus demandas de espacio público.

Patrimonio: No integra la hacienda Cañasgordas la define en otro polígono pero no construye el espaciopúblico para su integración. Área 11.15 Hectáreas

El espacio público la movilidad y el carácter de la comuna

• Andenes y ciclovías: Elementos prácticamenteinexistente; peatones y ciclistas tienen que“compartir” las calzadas vehiculares.

Mo

vilid

ad

Drenaje actual Alcant. Pluvial No

Existe, son las vías y algunos riachuelos,

para llegar al Río Lili.

Drenaje Alcant. Pluvial Zona Expansión 2

Sur-Oriental – Se plantean canales por EMCALI

Ciudad Jardín -Drenaje actual, Red

Alcant. Pluvial EMCALI

Dre

naj

e A

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tari

llad

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luvi

al

Zon

a Su

r

Zona de Expansión 1

Serv

icio

s P

úb

lico

s

Inundaciones Comuna 22 - Junio 2008

Humedales

Colegio Hebreo

Conjunto

Villas del Country

Plaza Pance

Condominio Los Bohíos

Acequia Grande

Inv .Canadá

Vivienda La Media Luna

Lago Verde

Med

io n

atu

ral

Colegio Berchmans

Humedal Cañasgordas

Acequia Cañas Gordas

Humedal Cañas Gordas

EL ESPACIO PUBLICO Y MEDIO NATURAL Humedales

Colegio Berchmans

Med

io n

atu

ral

Med

io n

atu

ral

Med

io n

atu

ral

CESION DE ZONAS VERDES Y SU CONFORMACION DE ESPACIO PÚBLICO REQUERIDO POR LA FUNCION DE LA COMUNA

Áreas de Cesión

AÑOAREA CESION ESTIMADA POR

LICENCIAS APROBADAS (18% área afectada)

2007 13.706

2006 21.280

2005 16.184

2004 18.793

2003 13.495

2002 7.315

2001 327

2000 360

91.460 m2

Predios del municipio

Elaboración propia con Fuente de Catastro Mpal 2008

AREA DE CESION INTERIOR

LA CONSTRUCCION DEL ESPACIO PÚBLICO

No hay expediente urbano que integre la información y los inventarios sobre el suelo público requeridos para ser integrados a los esquemas o proyectos urbanísticos.

No hay consolidación cartográfica actualizada de la información básica con la que debe contar el municipio para la expedición del esquema básico suelo de protección, zonas verdes, afectaciones de movilidad y de patrimonio ambiental.

Conflictos en los procesos de legalización de las áreas de cesión de las urbanizaciones.

LA CONSTRUCCION DEL ESPACIO PUBLICO

La norma sobre cesiones no facilita la construcción de unespacio público acorde con la función educativa, ambientaly recreativa de la comuna 22.

La estructura de gestión y de administración del suelo soloidentifica zona verde como espacio público.

La administración municipal, y la Ficha normativa comoherramienta no recogen ni propician la utilización de losinstrumentos de Gestión del Suelo.

El espacio privado :el POT y la Ficha Normativa

Los tratamientos urbanísticos

• El concepto de los tratamientos urbanísticos

• Los índices de ocupación y de construcción

• Alturas

• Aislamientos

• La predialidad y los tratamientos

Las áreas de actividadCómo se transforma la comuna 22a partir de la asignación de usosdel suelo: Áreas de actividad residencial

neta. Vía arteria principal con

corredor de actividad. Desbordamiento de las

centralidades. Transformación del espacio

público por cambios de usos.

• La validez en la aplicación y control del 5% de usoscomplementarios en el área de actividad residencial neta.

• Los conflictos de usos del suelo dado por la definición de losimpactos urbanísticos, ambientales y sociales a partir de las escalasde cobertura de los usos a localizar en el área de actividadresidencial neta y en los corredores Vía Arteria Principal concorredor de actividad.

• El criterio para definir las centralidades según jerarquías y laasignación de usos del suelo. Avenida San Joaquín - centralidadcomunal.

Problemas a consultar de aplicación de la Norma

•La complejidad de asignar usos del suelo a través de una matriz deestablecimientos de clasificación económica, sin contar con la cualidaddel lugar y su función en la estructura de la comuna 22 o de la ciudad.

•El impacto sobre el espacio público de los cambios de usos del suelosin resolver los impactos urbanísticos, conformación de áreasdeterioradas a pesar de los altos precios de la tierra. (ausencia deandenes, ocupación de los antejardines por estacionamientos,congestión vial, deterioro de la cobertura vegetal).

Problemas a consultar de aplicación de la Norma

Áreas de actividad

Tendencias del Uso comercial

Desborde de la centralidad en Ciudad Jardín

ARTICULO 257: Área de Actividad Residencial Neta.Eminentemente residencial, en la cual sepermite la presencia limitada decomercio y servicios sin superar el 5% delárea bruta del polígono normativo; enejes de borde que ya tienen presencia decomercio y servicios.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Educación 6 2 1 1 2 5 2

Local comercial 1 4 5 3 6 10 7 7

Vivienda 17 9 41 66 87 50 54 50 29

Otro 2 1 1 2 5 7

Salud 1 1 1

Oficinas 1 1 1 1

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

55

60

65

70

75

80

85

90

No.

de

licen

cias

EVOLUCIÓN No. DE LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN APROBADAS SEGÚN USO EN LA COMUNA 22

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

Educación 22,22 0,00 0,00 2,70 1,06 1,75 2,90 7,25 4,35

Local comercial 3,70 0,00 8,89 6,76 3,19 10,53 14,49 10,14 15,22

Vivienda 62,96 100,00 91,11 89,19 92,55 87,72 78,26 72,46 63,04

Otro 7,41 0,00 0,00 1,35 1,06 0,00 2,90 7,25 15,22

Salud 3,70 0,00 0,00 0,00 1,06 0,00 0,00 1,45 0,00

Oficinas 0,00 0,00 0,00 0,00 1,06 0,00 1,45 1,45 2,17

05

101520253035404550556065707580859095

100

Porc

enta

je

Participación (%) número de licencias según uso

Licencias Aprobadas

Áreas Vacantes

Polígonos Normativos

Cambio de Patrón

Numero de PisosFicha Normativa

• ARTICULO 283

• El Tratamiento de Consolidación.

• Corresponde al suelo urbano urbanizado y edificado en sutotalidad o en tal proporción que se puede asumirgenéricamente que a su interior sólo quedan vacantes lotesindividuales, predios ya urbanizados y excepcionalmente,predios no urbanizados con un área neta urbanizableinferior a 20.000 m².

Tratamientos

Debe respetar los patrones edificatorios y lasvolumetrías resultantes de las regulaciones anterioresen las cuales se originaron.

Área total poligono 10,3 Ha.

Área Bruta Sub-area 2 4,96 Ha.

3,1 Ha

31000 m2Area neta Urbanizable

menos 38% de Cesión de vias y ZV

ARTICULO 291

Consolidación con Cambio de Patrón.

Áreas con dinámica que ha provocado cambios irreversibles enel modelo original de uso e intensidad de uso del suelo.Poseen buenas condiciones originales de carácter urbanísticoambiental e incluso. El tratamiento se propone orientar ypromover estas transformaciones buscando un nuevo nivel deequilibrio, intensificando sustancialmente los patrones deaprovechamiento del suelo a fin de alcanzar un uso máseficiente de la ciudad construida.

Polígono 97

Tratamientos

NO NO NO

AGRUP AGRUP AGRUP

* 8 8 5 12 3 12 12 12 3 5

* 2

ALT. MAX.(PISOS) 8

ALT.MIN.(PISOS) 2 Cra 100:5 pisos o 15 mt Calle 25 : 8 pisos o 24 mt

MULTIFUNIF.-

BIF.GRAL

AGRUPACIONES AGRUPAC.

OTROS USOS MULTIFOTROS

USOSGRAL MULTIF

UNIF.-

BIF.

OTROS

USOSGRAL

APROVECHAMIENTOS (1)

VARIABLES

CON

PLAN

PARCIAL

(2)

SIN PLAN PARCIAL (3)

SUB-AREA 1 SUB-AREA 2 SUB-AREA 3 SUB-AREA 4

AGRUP. AGRUP

INCREMENTO EN LARENTABILIDAD PARA LOSPREDIOS SIN APORTE A LACIUDAD.

Polígono 97 - Consolidación con Cambio de Patrón.

Polígono 97 - Consolidación con Cambio de Patrón.

Polígono 97 - Consolidación con Cambio de Patrón.

Polígono 97 - Consolidación con Cambio de Patrón.

APROVECHAMIENTOS

VARIABLES

CON

PLAN

PARCIA

L (2)

SIN PLAN PARCIAL (3)

SUB-AREA

1S-A 2 SUB-AREA 3 SUB-AREA 4 SUB-AREA 5

AGRUPA

CIONES

NO AGRUP.

NO AGRUPACIONES

NO AGRUPACIONES

NO

AGRUPACIONES NO

AGRUP. AGRUP. AGRUP. AGRUP. AGRU.

OTROS

USOS

GRAL

(4)

UNIF.-

BIF.GRAL

MULTIF

.

UNIF.-

BIF.GRAL

UNIF.-

BIF.

OTROS

USOSGRAL (4) MULTIF.

UNIF.-

BIF.

OTROS

USOS

GRAL

(4)

ALTURA MAXIMA

PERMITIDA

(PISOS)

* 4 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3

ALTURA MINIMA

PERMITIDA

(PISOS) *TRES (3) PISOS o 9 METROS SOBRE LA CALLE 18.

• ARTICULO 294:

• Consolidación con Cambio de Patrón del Espacio Público.Regularizar la incorporación al suelo urbano de aquellaszonas desarrolladas en forma parcial, y en las cuales no sehan realizado las cesiones para espacio público requeridaspara integrarlas al sistema urbano de vías y de espaciopúblico. Se busca evitar la degradación irreparable de lascondiciones de accesibilidad y conectividad, y el manejo delsistema de espacio público en sus diferentes componentesnaturales y construidos.

• Poligonos 98,96

El proceso de urbanización nopresenta variación en el espaciopublico CUAL ES EL CONCEPTODE CAMBIO DE PATRON DELESPACIO PUBLICO DAPM?

Polígono 108 – Reordenamiento y Mejoramiento Integral

30 m

Polígono 108 – Reordenamiento y Mejoramiento Integral

Valle del Lili

Andenes…Antejardines?

Obra año 2007Carrera 125

CAMBIO DE PATRON DE ESPACIO PUBLICO

Andenes …Área de Cesión ?

Obra año 2008Carrera 118

¿ LAS PREGUNTAS ?

¿Pueden la urbanización y la edificaciónactuales armonizar se con su vocación comoárea residencial, institucional y recreativade la comuna 22 ?

¿Potencia la urbanización y edificación de lacomuna 22 sus valores ambientalesreflejadas en su medio natural y su paisaje?

Qué ciudad se construye en la Comuna 22

¿Cómo se resuelve el espacio público y los sistemas estructurantes de la comuna 22 alcambiar de parcelación a urbanización, cuando la oferta de urbanización existente esminima (callejones, red vial parcial, alcantarillado sanitario de baja densidad,parcialmente acueducto y sin sistema de aguas pluviales), construida hace mas de 30años y determinada por un proceso de consolidación de la vocación educativo-ambiental –recreativa?

Las áreas de actividad se han desbordado respecto al uso comercial y de servicios porlos corredores viales y las centralidades con la dificultad de la medición de los impactosurbanos y ambientales respecto a las escalas de cobertura y al 5% de otros usos de lasáreas residenciales netas . Cuales son las alternativas de solución a este tema?

¿ Se cambian los límites de las áreas de actividad ?¿ Se valida el CIUU como instrumento de asignación de usos ?¿ Se identifica la cualidad del área y se determinan usos ?

Los usos del suelo comerciales y de servicios de las centralidades y de los corredores viales

ocurren sin el acondicionamiento del espacio público, a pesar de la definición conceptual

que conlleva la norma , cómo se puede llevar a la practica su desarrollo?.... Nuevo diseño

de la norma, control de la aplicación, proyecto urbano otros ?

Los tratamientos establecen que para cambiar el patrón de ocupación debe darse un

cambio de patrón del espacio público. Según los resultados observados en su aplicación no

se tiene en cuenta, cual es el proyecto de DAPM sobre este tratamiento y en general del

tratamiento de consolidación, que supone un desarrollo urbanístico y arquitectónico

previo?

Los tratamientos a través de los índices de ocupación y de construcción así como sus

formas de agrupación, conservan los valores ambientales y patrimoniales de la comuna,

potencializan su carácter educativo o garantizan la conformación de una comuna con

buena calidad de vida y sostenibilidad ambiental ?

Qué ciudad se construye en la Comuna 22

• Cual procedimiento facilitaría la construcción de un espacio público diverso que nosea exclusivamente a partir de las ZONAS DE CESION de proyectos individuales, y quese permita integrar al espacio vial con otros componentes del espacio público u otrosdel sistema ambiental?

• La norma establecida en las fichas normativas involucra las nuevas estructurasurbanísticas definida en el POT - sistemas estructurantes :

¿Estas son reconocidas en la construcción de la Comuna ?

¿Son referentes inocuos respecto a las normas de urbanización y tratamientos ?

¿O su efectividad solo se puede llevar a la práctica a través de integrar elementosjurídicos de gestión del suelo y administrativos apoyados en un proyecto urbanísticode escala local que identifique y recupere las condiciones del lugar?

Qué ciudad se construye en la Comuna 22

Cual es el modelo que formula las fichas o cual es el objetivo de la administración respecto a esta Comuna que cumple una función como distrito educativo y de riqueza ambiental ?

La norma corresponde a una norma básicamente predial , definida a partir de unasubdivisión múltiple de subareas que fragmenta la comuna basada solo en suarticulación el sistema estructurante vial vehicular o se pueden identificar y ejecutarotros sistemas estructurantes a partir de la aplicación de la Norma de la Ficha Normativa?

Se pueden aplicar los instrumentos de gestión del suelo a través de la Ficha Normativa?,ellos son inocuos en la ficha ?, la pregunta es si estamos ante un estatuto de usos yocupación con poca aplicación de los instrumentos de la LEY 388 , cuales son factibles deaplicación ?

La ley formula una nueva forma de hacer ciudad a partir de un modelo urbanístico y deinstrumentos de gestión del suelo que rebase la predialidad o la construcción predio apredio, el POT y la Ficha normativa como recoge estas nuevas directrices?

Qué ciudad se construye en la Comuna 22