Metsän hinta Suomessa

v. 2015 – 2016

kauppahintatutkimuksen

tulokset

1

Maanmittauspäivät 28.3.2019

Esa Ärölä

Kauppahintatutkimuksentavoitteet

• Laserkeilaukseen perustuvalla kaukokartoitusmenetelmällä

tuotetun metsävaratiedon käyttökelpoisuus metsätilojen

kauppahintatutkimuksen lähtöaineistona.

• Kiinteistömarkkinoihin perustuva tuottoarvomenetelmä ja

metsätilakauppojen sisäisten korkojen (IRR) mallit.

• Edellisen kauppahintatutkimuksen (v. 2006 - 2007) Summa-

arvomenetelmän ekonometristen mallien päivittäminen.

2

3

Suomen metsäkeskuksen metsävaratieto

• Tiedon keruu perustuu laserkeilaukseen, digitaalisiin vääräväriorto-

ilmakuviin, maastokoealoihin ja näiden aineistojen pohjalta tehtävään

puustotulkintaan.

Kuvat: © Ville Kankare

Mittauskohde

Maastokoeala

K-MSN (k-Most Similar Neighbour) menetelmä, jossa k = 3

• Edustavat yli 10 ha:n metsäkaupat

1.1.2015 – 1.7.2016.

• Lisäksi aineistoa täydennettiin:• Kainuun (lämpösumma alle 1000 d.d.),

Lapin ja Uudenmaan osalta kaikki kaupat

vuodelta 2016.

• Lähtöaineisto sisälsi kauppoja 2785 kpl.

• Suomen metsäkeskuksesta saatiin

metsävaratiedot 1219 kaupalle.

• Metsävaratiedoissa olevien puuteiden tai

virheiden takia karsittiin 115 kauppaa.

• Muiden syiden takia poistettiin 35 kpl.

• 24 tapauksessa sisäinen korko ei

ratkennut ja 30 kpl poikkeavia havaintoja.

• Lopullinen mallien laadinta-aineisto

sisälsi 1015 kpl metsällistä määräalan ja

kiinteistön kauppaa.

Tutkimusaineisto

Tutkimusaineisto55

• Tilavuuuden ja hinnan välinen riippuvuus koko maan aineistolla

Hinta, €/ha Hinta, €/ha

Keskitilavuus, m3/ha Keskitilavuus, m3/ha

Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007

6

= = +

−+

=T

t

T

tt

t

t

t

r

K

r

BK

0 0

0)1()1(

missä

K0 = Hankintameno eli metsän kauppahinta

Bt = tulo vuonna t

Kt = Metsätalouden kustannukset

t = aika vuosina

r = korkokanta (esimerkiksi 2 % = 0,02)

Kiinteistömarkkinoihin perustuva tuottoarvomenetelmä

7

• IRR ja keskitilavuuden välinen riippuvuus koko maan aineistolla

IRR, % IRR, %

Keskitilavuus, m3/ha Keskitilavuus, m3/ha

Tutkimusaineisto

Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007

8

Mallien laadinta-alueet

• Sisäistä korkoa (IRR) selittävät

mallit laadittiin seuraaville

lämpösumma-alueille:

• Etelä-Suomi (– 1200 ○Cvrk)

• Pohjanmaa (1200 – 1000 ○Cvrk)

• Järvi-Suomi (1200 – 1000 ○Cvrk)

• Pohjois-Suomi (1000 – 600 ○Cvrk)

• Kainuu – Koillismaa – Peräpohjola

(1000 – 800 ○Cvrk)

9

IRR, %

Tuottoarvomenetelmä

• Keskimääräiset sisäiset korot (IRR) alueittain puuston tilavuusluokissa:1

04

33

4

32

8

17

3

55

21 5

38

79

59

30

12

42

13

2

90

30 9 2

17

10

9

149

82

16 7 40

55

10 2

1015 223 380 107

305

10

Tuottoarvomenetelmä

Y = β1X1 + β2X2 + … + βnXn + ε

jossa

Y = selitettävä muuttuja,

X1, X2, …, Xn = selittävät muuttujat,

β1, β2, …, βn = regressiokertoimet,

ε = mallin selittämätön hajonta

Malleissa:

Sisäinen korko, % = β1*keskitilavuus, m3/ha + β2*lämpösumma, ○Cvrk

Esim.

Tilan puuston keskitilavuus = 96,5 m3/ha (Saadaan suoraan MML-Motista)

Kauhajoen lämpösumma = 1105 ○Cvrk (Saadaan suoraan MML-Motista)

Pohjanmaan mallilla saadaan Motissa sovellettavaksi laskentakoroksi:

0,01540 * 96,5 + 0,00341 *1120 = 5,305 %

• Lisäksi laadittiin sisäisen korolle (IRR) regressiomallit:

11

Alue ja mallin selittäjät NSelitysaste,

R2 %

Jäännös-

keskihajonta, sj

β t-arvo Pr > | t |

Koko Suomi 1015 91,4 2,34

keskitilavuus, m3/ha 0,00862 7,56 < 0,0001

lämpösumma, °Cvrk 0,00371 34,53 < 0,0001

Etelä-Suomi (LS yli 1200 dd) 223 93,0 1,72

keskitilavuus, m3/ha 0,00628 3,53 0,0005

lämpösumma, °Cvrk 0,00318 16,75 < 0,0001

Pohjanmaa (LS 1200-1000 dd) 305 92,8 1,87

keskitilavuus, m3/ha 0,01540 7,46 < 0,0001

lämpösumma, °Cvrk 0,00341 20,46 < 0,0001

Pohjanmaa (LS 1200-1000 dd) *** 305 92,9 1,84

keskitilavuus, m3/ha 0,01548 7,53 < 0,0001

lämpösumma, °Cvrk 0,00376 15,89 < 0,0001

kivennäismaiden osuus, % -0,01282 -2,06 0,04

Tuottoarvomenetelmä

*** Lisäksi laadittiin Pohjanmaalle malli, jossa selittäjänä on myös turvemaiden

osuus. Kuten selittäjän t-arvosta, jäännöskeskihajonnasta ja

selitysasteesta näkyy muuttuja ei paranna mallia juurikaan.

12

Alue ja mallin selittäjät NSelitysaste,

R2 %

Jäännös-

keskihajonta, sj

β t-arvo Pr > | t |

Järvi-Suomi

(LS 1200-1000 dd)

380 93,6 1,91

keskitilavuus, m3/ha 0,01553 8,46 < 0,0001

lämpösumma, °Cvrk 0,00330 18,83 < 0,0001

Kainuu – Koillismaa – Peräpohjola

(LS 1000-800 dd)**

93 92,6 2,26

keskitilavuus, m3/ha 0,02040 3,35 0,0012

lämpösumma, °Cvrk 0,00461 11,37 < 0,0001

Pohjoinen Suomi (LS alle 1000 dd) 107 92,5 2,13

keskitilavuus, m3/ha 0,01991 3,57 0,0005

lämpösumma, °Cvrk 0,00458 12,49 < 0,0001

Tuottoarvomenetelmä

** Lisäksi laadittiin oma malli lämpösumma-alueelle 1000 – 800 ○Cvrk

(ks. lämpösummakartta) eli Kainuuseen, Koillismaalle, osaan Pohjois-

Pohjanmaata ja Peräpohjolaan.

Summa-arvomenetelmä13

Y = kauppahinta (€) LS = lämpösumma (°Cvrk)

SA = Summa-arvo ilman odotusarvolisää MK = metsäkuljetusmatka (m)

Alue Hintamalli R2 ,% sj,% N

1 (E-S) Y = 0,78*SA 89,3 44,2 86

2 (Po) Y = 0,66*SA 87,2 45,0 49

3 (J-S) Y = 0,70*SA 89,7 40,9 87

4 (P-S) Y = 0,55*SA 86,9 50,0 33

Koko maa Y = 0,73*SA 88,6 45,9 255

Alue Hintamalli R2,% sj,% N

1 (E-S) Y = 0,88*SA 94,9 30,0 233

2 (Po) Y = 0,80*SA 92,7 35,2 337

3 (J-S) Y = 0,80*SA 92,7 37,2 381

4 (P-S) Y = 0,64*SA 91,1 41,3 113

Koko maa Y = 0,82*SA 93,1 36,9 1064

Metsän hinta Suomessa 2015-2016 Metsän hinta Suomessa 2006-2007

Alue Hintamalli R2 ,% sj,%

1 (E-S) Y = 0,85*SA+5,00*LS 95,0 29,8

2 (Po) Y = 0,74*SA+6,44*LS 93,1 34,3

3 (J-S) Y = 0,77*SA+6,95*LS 92,9 36,8

4 (P-S) Y = 0,67*SA-4,98*MK 91,4 40,7

Koko maa Y= 0,79*SA+8,80*LS-14,52∗MK 93,4 36,2

Alue Hintamalli R2,% sj,%

1 (E-S) Y = 0,72*SA+7,17*LS 89,7 43,7

2 (Po) Y = 0,57*SA+8,84*LS 88,3 43,5

3 (J-S) Y = 0,60*SA+11,83*LS 91,1 38,2

4 (P-S) Y = 0,49*SA+6,39*LS 88,1 48,5

Koko maa Y = 0,66*SA+7,90*LS 89,2 44,8

SA = Summa-arvo ilman odotusarvolisää

14

Y = 2,668 * MA + 0,169 * TA + 0,684 * PA + 5,901 * LS - 13,720 * MK,

missä

Y = kauppahinta (€) PA = puuston arvo (€)

MA = maapohjan arvo (€) LS = lämpösumma (°Cvrk)

TA = taimikon arvo (€) MK = metsäkuljetusmatka (m)

• Summa-arvon osatekijöiden mallin selitysasteeksi (R2) saatiin 93,8 % ja

jäännöskeskihajonnaksi (sj) 35,0 %.

• Ongelma mallissa:

• maapohjan ja taimikon arvo

• maapohjan ja puuston arvo

• voimakasti keskenään korreloituneita (r > 0,6 - 0,7)

-> yksittäisten selittävien muuttujien estimoidut kertoimien arvot saattavat

olla epätarkkoja ja selittäjien vaikutuksia on vaikea tulkita.

Summa-arvomenetelmä

Hintamallien laadinnasta

Hintamalleja laadittaessa on syytä muistaa:

• ” Vaikka ihmisten käyttäytyminen suunnilleen samankaltaisissa

kaupantekotilanteissa muistuttaakin toisiaan, niin ostajan ja

myyjän henkilökohtaisilla ominaisuuksilla ja arvostuksilla on omat

vaikutuksensa kauppatapahtumaan.

• Tätä vaihtelua ei pystytä selittämään, eikä sitä pidä pyrkiäkään

selittämään näennäisselittäjillä. ”

15

16