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Meine Rechte als Hauswart

Mieter mit Spezialmtli? Arbeitnehmer mit Dienstwohnung? Die rechtliche Position einer Hauswartin oder Hauswarts ist oft nicht klar. Dieses Merk-blatt gibt einen berblick ber die wichtigsten Rechte von Hauswarten im Nebenamt.

ber die rechtliche Stellung eines nebenamtlichen Hauswarts scheiden sich die Geister. Manche Vermieter sehen in ihnen einfach Mieter, denen gegen bernahme gewisser Pflichten ein Teil des Mietzinses erlassen wird. Andere wiederum betrachten sie ausschliesslich als Arbeitnehmer mit Dienstwohnung. Fr die klassische Hauswartung im Nebenamt ist beides gleich falsch. Diese Hauswarte sind sowohl Mieter als auch Arbeitnehmer.

Klare Vertragsregelung

Die Ttigkeit der Hauswarte ist eine Arbeitsleistung; deshalb sind fr diese Ttigkeit die Bestimmungen des Arbeitsvertragsrechts (Art. 319 ff OR) an-wendbar. Auf die Hauswartwohnung treffen dagegen die mietrechtlichen Bestimmungen zu. Es empfiehlt sich, diese beiden Vertragsverhltnisse auseinanderzuhalten und sowohl einen schriftlichen Mietvertrag als auch einen schriftlichen Arbeitsvertrag abzuschliessen. Das vermeidet Unklar-heiten.

Pflichtenheft und Inventar

Ein Hauswart hat ein Interesse daran, dass die zu erledigenden Arbeiten in einem schriftlichen Pflichtenheft genau umschrieben werden. Dadurch er-spart er sich Auseinandersetzungen sowohl mit dem Vermieter als auch mit unzufriedenen Hausbewohnern. Mit einem Pflichtenheft lsst sich zudem vor der bernahme der Hauswartstelle abschtzen, welcher Arbeitsauf-wand damit verbunden ist. Ebenfalls zu empfehlen ist ein schriftliches In-ventar, in dem alle bernommenen Werkzeuge, Gertschaften und Materia-lien verzeichnet sind.

Lohn

Die Entlhnung des Hauswarts richtet sich nach dem Umfang der zu erledi-genden Arbeiten. Angemessen drfte ein Netto-Stundenlohn von mindes-tens Fr. 30. bis Fr. 35. sein. Der Lohn ist sptestens auf das Monatsende auf das Bank- oder Postkonto des Hauswarts zu berweisen.

Schadenersatz fr Fehler

Auch Hauswarte sind nicht immer perfekt, auch ihnen knnen bei der Ar-beit Fehler unterlaufen. Etwa: Die Rumung von Glatteis unterbleibt, ein Besucher strzt und fordert

Schadenersatz.



Ein Reinigungsmittel wird falsch dosiert, wodurch sich der Steinboden im Treppenhaus verfrbt.

Eine Wasserleitung zum Garten wird im Winter nicht entleert, sie friert ein und bricht, beim Auftauen entsteht ein Wasserschaden.

Das Abschliessen der Gertekammer wird vergessen, am anderen Morgen fehlt der Rasenmher.

Die finanziellen Folgen derartiger Missgeschicke hat nicht einfach der Hauswart zu tragen. Solange keine grobe Fahrlssigkeit vorliegt, muss die Liegenschaftsverwaltung bzw. deren Versicherung fr den Schaden auf-kommen. Massgebend ist der arbeitsrechtliche Grundsatz, dass das Be-triebsrisiko zulasten des Arbeitgebers geht. Fr Fehler, die auch gewissen-haften Mitarbeitern im Laufe der Jahre einmal unterlaufen knnen, drfen Arbeitnehmer nicht belangt werden.

Materialkosten

Als Arbeitnehmer trgt ein Hauswart grundstzlich keine Materialkosten. Die erforderlichen Gerte- und Reinigungsmaterialien muss die Liegen-schaftsverwaltung anschaffen. Falls diese Aufgabe dem Hauswart bertra-gen wird, sind die Spesen zu vergten.

Ferien

Wie alle Arbeitnehmer haben Hauswarte Anspruch auf mindestens vier Wo-chen bezahlte Ferien pro Jahr. Dies gilt auch im Nebenamt. Das bedeutet, dass der Hauswart seine Ferienvertretung nicht selbst

bezahlen muss. Eine Vertragsklausel, die dies vorsieht, ist unverbind-lich.

Hufig wird vereinbart, dass der Hauswart die Ferienvertretung selbst organisieren msse. Dies ist grundstzlich zulssig. Trotzdem muss es in jedem Fall mglich sein, tatschlich vier Wochen pro Jahr frei zu nehmen. Wenn sich trotz aller Bemhungen keine Vertretung findet, muss eben die Hausverwaltung weitersehen. Der Hauswart darf trotz-dem in die Ferien fahren. Selbstverstndlich ist auch, dass ein Haus-wartepaar gemeinsam in die Ferien reisen darf. Niemand kann verlan-gen, dass entweder der Mann oder die Frau stndig anwesend ist.

Die Ferien drfen grundstzlich nicht mit Geld abgegolten werden. Ei-ne Ausnahme gilt bei unregelmssigen Arbeitseinstzen. In diesem Fall darf anstelle von bezahlten Ferien ein Zuschlag von mindestens 8.33% auf dem Bruttolohn ausbezahlt werden.

Der Ferien-Zuschlag muss im Arbeitsvertrag oder auf der Lohnabrech-nung genau ausgeschieden werden, in Prozenten oder Franken. An-sonsten kann ihn der Arbeitnehmer zustzlich verlangen. Der Vermerk, der Ferienzuschlag sei im Lohn inbegriffen, gengt nicht. Auch wenn ein Ferienzuschlag ausbezahlt wird, muss die Arbeit so eingeteilt wer-den, dass der Betreffende wirklich vier Wochen im Jahr der Arbeit fern-bleiben kann.



Sozialbeitrge und Versicherungen

Da der Hauswart in einem Arbeitsverhltnis steht, hat der Arbeitgeber grundstzlich auch Beitrge an die gesetzlich vorgeschriebenen Sozialver-sicherungen zu bezahlen. Ausfhrliche Informationen darber finden sich auf www.ahv-iv.ch.

Krankheit

Wenn sie wegen Krankheit, Schwangerschaft oder Ausbung gesetzlicher Pflichten ihre Arbeit nicht ausben knnen, haben Hauswarte fr be-schrnkte Zeit trotzdem Anspruch auf Lohn. Die Dauer des Lohnanspruchs hngt von der Anstellungsdauer ab. Im ersten Jahr seit Stellenantritt sind es in der ganzen Schweiz drei Wochen. Nachher verlngert sich der An-spruch nach einer kantonal unterschiedlichen Skala. Wenn eine Kranken-taggeldversicherung besteht, die mindestens 80 Prozent des Lohns bezahlt und deren Prmien mindestens zur Hlfte der Arbeitgeber bernimmt, ent-fllt der Anspruch auf Lohnfortzahlung.

Kndigung

Bei nebenamtlichen Hauswarten, die im betreffenden Haus wohnen, kann das Mietverhltnis grundstzlich weiterbestehen, wenn das Arbeitsver-hltnis gekndigt wird. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn zwei separate Vertrge bestehen, ein Mietvertrag und ein Hauswartungsvertrag. Aller-dings ist es fr beide Seiten auch dann mglich, den Mietvertrag zu kndi-gen, wenn der Arbeitsvertrag gekndigt wurde, und umgekehrt. Der Haus-wart kann die Kndigung des Mietverhltnisses in diesem Fall aber anfech-ten und/oder eine Erstreckung des Mietverhltnisses verlangen.

Gibt es nur einen einzigen Vertrag, der sowohl das Mietverhltnis als auch die Hauwartung regelt, ist die Rechtslage nicht ganz klar. Nach vor-herrschender Auffassung sind dann die Kndigungsbestimmungen des berwiegenden Vertragselements zu bercksichtigen. Macht der Mietzins mehr aus als der Hauswartslohn, msste der Vermieter also die mietrecht-lichen Kndigungsvorschriften beachten. Das heisst, er msste auf einem amtlichen Formular kndigen und der Hauswart htte ein Anfechtungs- und Erstreckungsrecht. Ist der Lohn hingegen hher als der Mietzins, wre das Arbeitsrecht massgebend. Der Hauswart knnte durch eine Anfechtung der Kndigung hchstens eine Entschdigung herausholen, die Kndigung knnte aber nicht aufgehoben werden und eine Mieterstreckung wre nicht mglich. Ganz unbestritten ist das aber nicht. In der Fachliteratur begegnet man zum Teil auch der Meinung, selbst bei berwiegen des arbeitsrechtli-chen Vertragselements seien auf jeden Fall die mietrechtlichen Kndi-gungsbestimmungen einzuhalten.

Ein vorsichtiger Vermieter bzw. Arbeitgeber wird also sowohl eine ar-beitsrechtliche als auch eine mietrechtliche Kndigung aussprechen, wenn er das Miet- und Arbeitsverhltnis mit einem Hauswart beenden will. Und der betroffene Hauswart kann in jedem Fall versuchen, die Kndigung der Wohnung anzufechten und/oder eine Mieterstreckung zu erlangen.



Zu beachten ist, dass die mietrechtliche Kndigungsfrist in jedem Fall mindestens drei Monate ausmacht. Im Arbeitsrecht hngt die Kndigungs-frist hingegen von der Anstellungsdauer ab. Sofern vertraglich nichts ande-res vereinbart wurde, betrgt sie im ersten Dienstjahr einen Monat, vom zweiten bis und mit dem neunten Dienstjahr zwei Monate und nachher drei Monate. Die Kndigungsfrist fr das Arbeitsverhltnis ist also oft krzer als diejenige fr das Mietverhltnis.

Wie knnen sich Hauswarte wehren?

Sowohl die arbeitsrechtlichen als auch die mietrechtlichen Ansprche von Hauswarten lassen sich in einem einfachen und kostenlosen Verfahren durchsetzen, fr welches ein Anwalt oder eine Anwltin nicht unbedingt ntig ist. Fr mietrechtliche Streitigkeiten ist in erster Instanz die Mietschlichtungsbehrde zustndig, fr arbeitsrechtliche das Arbeitsge-richt.

(Mrz 2015)

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