國立台灣大學社會科學院政治學系

政府與公共事務碩士在職專班

碩士論文研究計畫書 Executive Master of Public Administration

College of Social Science

National Taiwan University

Master Thesis

臺北市土地交易價格與公告地價調整幅度之研究

陳祈潔 Chi-Chieh Chen

指導教授：王宏文 博士 Advisor: Hong-Wung Wang, Ph.D.

中華民國 105 年 7 月

  

目 錄

第一章 緒論…………………………………………………………1

第一節 研究動機與目的………………………………………………………1

第二節 研究範圍………………………………………………………………4

第二章 文獻回顧……………………………………………………5

第一節 特徵價格模型相關文獻………………………………………………5

第二節 地價影響因素相關文獻………………………………………………9

第三章 研究資料與研究設計………………………………………15

第一節 研究資料處理與說明…………………………………………………15

第二節 研究設計………………………………………………………………17

參考文獻……………………………………………………………22 

1  

第一章 緒論

第一節 研究動機與目的

依臺北市統計年報所示，該市歲入來源以稅課收入為最多（約占總預算歲

入70%），其中，土地增值稅、地價稅及房屋稅等財產稅約占80%以上1，由此可

見，財產稅為臺北市政府主要收入來源。然有論點認為，因財產稅稅基通常非

交易價格，而係以人為估價結果作為稅基，故評估財產價值之評價標準易生不

公平現象，遂生民怨並影響財產稅徵收。因此，財產稅的公平性問題是最為人

詬病之重大課題（王宏文，2010）。

臺灣係以土地公告現值及公告地價為課徵土地增值稅與地價稅之稅基，從

內政部地政司發布之105年全國公告地價及公告現值占一般正常價格比例來看，

其分別為20.5％及90.53％，而各縣市公告地價占一般正常價格比例落在2%至26

％區間（詳見表1-1），由此可見，公告地價明顯低於一般正常價格，而內政部

公布全國公告現值占一般正常價格比例雖高達9成，各縣市公告現值占一般正常

價格比例落在70%~90％區間（詳見表1-1），但外界長期認為，地方政府評估一

般正常交易價格有其特殊過程及標準（花敬群，2013)，且公告現值及公告地價

評估結果易受民意代表、相關勢力及估價人員評估方法等因素之影響(黃淑惠，

2001)，但公告土地現值長期偏離一般正常價格 (林英彥，2003；楊昭雄，2003)，

通常為一般正常價格之4到5成，而公告地價甚至低於一般正常價格的兩成（林

明輝，1996；廖誼溢，2000)。而從王宏文（2010）的研究亦可印證實際的公告

地價占一般正常價格比例較官方版更低，其分析臺北市96至98年第3季共5000

筆不動產交易資料發現，公告地價占一般正常價格比例為18.52％，然地政司公

布臺北市96年與99年公告地價占一般正常價格比例為34.48％及31.47％，由此可

見，當前的地價稅基嚴重偏離一般正常價格，導致地價稅額過低。

課徵地價稅係為達成使用者付費原則，若地價稅偏低，將無法支持公共設

施之投資與營運成本，進而導致地方建設不足與生活品質降低（華昌宜，1997）。

                                                       1 依據 102、103、104 年臺北市統計年報計算。

2  

另地價稅等不動產持有稅偏低，也使國人偏好以投資不動產作為理財工具，進

而導致不動產價格居高不下，不利房市健全發展及土地利用效率。而蔡吉源與

林健次（1999）認為同時提高公告地價與地價稅率可防止土地價格高漲；彭建

文等（2007）亦提出提高不動產有效稅率確實會使房價降低的實證結果；周良

惠（1999）更指出提高地價稅率有促進土地投資利用的效果。由前述文獻可知，

調高公告地價數額及佔一般正常價格比例，可收增加地方政府財源、提升稅賦

公平性及提升土地利用效率等正面效益，故提高公告地價實屬當前地方政府要

務之一。

然公告地價長期偏離土地一般正常交易價格，而公告地價為地價稅基，若

驟然大幅調漲將使地價稅額大幅提升而導致民怨，故地方政府確實難於短時間

內消弭或大幅縮小其間差距，但地方政府應努力讓公告地價調幅追上甚至超過

土地一般正常價格調整幅度，以分年調升方式緩和漸進的消弭公告地價與土地

一般正常交易價格差距，進而達成提升地價稅公平性、健全不動產市場及增加

地方政府收入之成效。而因地政司及地方政府皆宣稱近年來公告地價調幅皆已

適度反映土地市價變動，又臺北市對其他地方政府具領頭羊作用，故本研究選

擇以臺北市99、102、105年的公告地價及98、101、104年之土地交易案例的成

交價格為研究對象，探討以下兩項研究問題：

一、探討臺北市公告地價調幅是否有逐年趨近土地一般正常交易價格調幅

之趨勢。

二、探討臺北市不同行政區及土地特徵，是否影響公告地價調幅與土地一般

正常交易價格調幅之差距。

本研究主要貢獻為：一、本研究可瞭解台北市公告地價與土地一般正常交

易價格調幅之差距，及其是否逐年往縮小之方向邁進，而不同行政區及土地特

徵是否使前述兩價的差距存在明顯差異；第二、根據本研究成果，希望能對目

前台灣重新估算公告地價制度做出政策上之建議，提供未來改進方向。

3  

表1-1 105年公告現值與公告地價占一般正常價格百分比統計表

縣市別 公告現值 公告地價 總計 90.53% 20.5%

新北市 90.03% 17.24%

臺北市 93.29% 26.29%

桃園市 92.70% 19.39%

台中市 90.27% 14.61%

台南市 90.06% 19.42 %

高雄市 90.22% 24.27%

宜蘭縣 90.01% 19.68%

新竹縣 77.88% 11.15%

苗栗縣 90.41% 20.51%

彰化縣 90.58% 18.06%

南投縣 90.50% 16.37%

雲林縣 90.71% 26.88%

嘉義縣 90.86% 21.52%

屏東縣 90.08% 19.95%

臺東縣 90.24% 15.26%

花蓮縣 90.05% 14.20%

澎湖縣 71.42% 6.57%

基隆市 90.61% 21.62%

新竹市 76.74% 18.55%

嘉義市 90.34% 27.55%

金門縣 82.01% 2.84%

連江縣 92.32% 33.74%

資料來源：整理自內政部地政司網站

4  

第二節 研究範圍

本研究以台北市及其所轄之北投區、士林區、大同區、中山區、松山區、

內湖區、萬華區、中正區、大安區、信義區、南港區、文山區等12行政區，於99

年、102年、105年之平均公告地價，及98年、101年、104年2之不動產買賣成交

案例平均價格為研究對象，而不動產買賣成交案例以成交標的含土地者、及坐落

土地之使用分區為住宅區及商業區者，本研究藉由前述研究資料探討臺北市公告

地價及土地一般正常價格調幅之差距及趨勢。

                                                       2 公告地價係由直轄市及縣（市）政府以前ㄧ年度之不動產買賣（占絕大多數）或收益實例資料，

據以估計土地區段地價，並經地價評議委員會評定後，於每年一月一日公告，而本研究係比較

99 年、102 年、105 年公告地價與土地交易價格漲幅之差異，故本研究之不動產交易案例挑選98 年、101 年、104 年之買賣資料為研究對象。

5  

第二章 文獻回顧

第一節 特徵價格模型相關文獻

不動產具高度異質性且形成因素眾多，而此等因素深切影響不動產價格及

需求者選擇意向，且公、私門因課稅、補助、徵地、投資等原因而有大量推估

不動產價格需求，但難以快速評估不動產價格，故不動產大量估價方法於公、

私部門皆屬重要課題。

目前國內外應用特徵價格法進行研究者不少，並以應用於推估房地產價格

最為廣泛，如林祖嘉、馬毓駿（2007）指出，學術界及產業界大多以特徵價格

模型（Hedonic pricing model）大量推估不動產價值，而杜宇璇等（2013）亦表

示，特徵價格模型於臺灣亦常見於不動產價格推估，故可得知特徵價格模型為

推估不動產價格重要方法。

特徵價格法概念由Court於1939年提出，後由Adelman and Griliches應用於探

討住宅屬性之隱含價格，使特徵價格之概念開始被廣泛運用，而Lancaster則進

一步將其應用在評估各種財貨價格，但此時期的特徵價格法研究仍缺乏嚴謹的

理論模型，直到1974年時，Rosen結合Lancaster於1966年所提之新消費者理論、

效用理論及競價理論，以完全競爭市場的前提，提出ㄧ套具有完整體系且得以

作為實證基礎的理論模型，其理論架構是以財貨的特徵量反映財貨價格，而可

藉由特徵價格理論解釋個別特徵的邊際價格，成為目前被廣泛運用之特徵價格

模型（何俊男，2007；王潔敏，2007）。

學術界及產業界長久以係以特徵價格模型對不動產價值進行迴歸估計，且

特徵價格模型亦為學術界及產業界經常用來執行大量估價或與其他估計方法相

比較的基本模型，例如國內文獻有林祖嘉(1992)、楊宗憲(1995)與辜炳珍、劉瑞

文(1989)，國外文獻有Goodman(1978)與Goodamn & Kawai(1982)等，而國內外

文獻以特徵方程式來估計不動產價格時，的確都得到相當不錯的估計結果

（Palmquist，1989、蘇文賢，2000、Malpezzi，2003、張怡文，2007、林祖嘉、

馬毓駿，2007、杜宇璇等，2013）。

6  

特徵價格模型設定商品價值源自於該商品所之各項特徵，當消費者追求效

用極大時，每增加一單位某種特徵的消費，所願意額外支付的費用，即為該特

徵的邊際付款意願，亦該特徵的價格（沈育民，2002），而特徵價格模型係利用

差異性商品的市場價格，導引出商品所隱含的特徵邊際價值，以獲得各特徵之

效益（王潔敏，2007）。

依據Rosen所建立的理論架構，特徵價格法有二階段處理程序，第一階段係

在消費者效用最大化及生產者利潤最大化的假設下，利用差異性商品的市場價

格，建立其特徵價格函數，並估計其所隱含的各種「特徵」的邊際價格；第二

階段再結合消費者之個別特徵，利用第一階段所求算出的隱含邊際價格來估計

各特徵的供需函數（王潔敏，2007），而後將產品的各個特徵乘上相對應的隱含

價格，再予以加總，即為該產品的價格。特徵價格模型為迴歸模型，只要以價格

為應變數，產品的各種特徵當成自變數，利用商品特徵對價格進行迴歸，即可求

得特徵之隱含價格（沈育民，2002）。特徵價格模型用於推估不動產價格時，係

以供需均衡市場為假設條件，估算不動產各特徵所隱含價格，而其之總和即為

不動產價格（梁仁旭、陳奉瑤，2011)。換言之，特徵價格模型假設不動產價格

由各種特徵之隱含價值所組成，透過統計迴歸模型，對各特徵予以訂價或計算

其價格彈性，作為衡量不動產價格之方法。

特徵價格模型具有下列五項基本假設（王潔敏，2007）：

一、市場為完全競爭市場，買賣雙方均無法以個人力量影響市場的均衡價格。

二、財貨價格由其所隱含之屬性組合（Attributes）所決定，而各項屬性均能量化。

三、以消費者與生產者效益最大化原則決定消費與生產數量。

四、市場上存有大量的差異性財貨，故消費與生產可有不同之連續組合。但屬 性

的組合是無法分離的，任何一位消費者或生產者均不能改變現有財貨之屬

性。

五、假設二手市場不存在，可省卻折舊、估價等複雜問題。

而雖特徵價格模型可用來評估各種不動產特徵與不動產價格之關係，並適

用於大量估算不動產價格，但杜宇璇等（2013）指出，徵價格模型存有須蒐集

大量資料、迴歸分析時變數間之共線性問題等使用限制，其中，以不動產各特

徵間存在高度相依性最具爭議性。多數應用特徵價格模型估計不動產價格影響

7  

因素之研究，將各影響不動產價格因素視為獨立且不相互干擾，同時也把誤差

項假設為獨立且同質分配 (independent identical distribution,iid)，但不動產各項

特徵間並非皆完全獨立並能存在相依性 ，且可能使特徵價格模型中不動產價格

間產生空間自我相關 (autocorrelation) 與空間異質性 (spatial heterogeneity)之

問題，將使參數估計結果產生偏誤，進而產生錯誤結論 (李春長、童作君，2010)。

然運用特徵價格模型估計不動產價格雖有上述可能產生之問題，但該模型仍被

廣泛應用於評估不動產價格之相關研究，如估計不動產之課稅價值、訴訟價值、

進行學術研究等，均透過特徵價格模型從事大量估價作業，故特徵價格模型有

其存在之實益，於衡量不動產價值上仍具有相當功能（杜宇璇等，2013）。

而運用特徵價格模型衡量不動產價格時，可分為兩個步驟，第一，須建立

一特徵迴歸式，迴歸式可設定為線性(Linear)、半對數(Log-Linear)、雙對數

(Log-Log)三種型態，依序如下式(1)至式(3)所示；第二，藉由迴歸分析結果觀

察，當其他特徵不變時，某一特徵改變一單位或一個百分比所造成之不動產價

格變動（杜宇璇等，2013）。

一、線性模型

Y=α0+α1Χ 1+α2Χ2+…+αmΧm+b1D1+ b2D2+…+ bNDN+ε..…………..……..(1)

二、半對數模型

lnY=α0+α1Χ1+α2Χ2+…+αmΧm+b1D1+ b2D2+…+ bNDN+ε..………………..(2)

三、雙對數模型

lnY=α0+α1lnΧ1+α2lnΧ2+…+αmlnΧm+b1D1+ b2D2+…+ bNDN+ε…………….(3)

Y=不動產價格

Χi=不動產特徵(連續變數)

Di=不動產特徵(虛擬變數)

在特徵價格模型函數型態的設定上，杜宇璇等（2013）分析1996年第1季至

2012年第3季刊登於TSSCI期刊中，運用特徵價格模型進行研究且因變數為不動

產價格之文獻發現，採用之特徵價格模型以半對數者佔最多，Follain and

Malpezzi（1980）亦提出在半對數模型的設定中估計係數可以解釋為一單位特

8  

徵的變動造成住宅價格影響的百分比，且半對數模型可以降低變異數不齊一的

問題，提出半對數相對於線性模型更具優勢。Malpezzi, Ozanne and Thibodeau

（1980）亦認為房屋特徵的價格很可能隨著不同價位的房屋而有所改變，故特

徵價格模型通常為半對數模型；Vanderford et al.（2005）指出許多實證結果顯

示半對數模型表現較佳（梁仁旭等，2015）；陳奉瑤與楊依蓁（2007）亦驗證

Vanderford et al.（2005）的觀點；而Söderberg（2002）也指出半對數線性模型

結果與實際狀況較為吻合且相對穩定；Sirmans et al.（2005）認為價格取對數後

的分佈較為常態，是為了使房價分布較為常態，且有助於使 誤差項合乎常態的

假設。而多數研究採用半對數模型評估不動產價值之原因，可能與半對數模型

較易理解，且其允許各項特徵有不同單位，可用以解釋某特徵ㄧ單位變動，對

住宅價格產生影響之變動百分比，且可降低變異數不齊一問題(Malpezzi,2003)，

故半對數模型最常被選擇運用。

綜上所述，由於不動產具有差異性財貨特性，且不動產交易市場雖非完全

競爭市場，但仍有眾多研究利用特徵價格模型探討不動產特徵之隱含價格，且

以半對數模型最常被選擇運用。而本研究重心為探討公告地價與土地ㄧ般正常

交易價格調幅之差距及其趨勢，將運用特徵價格模型推估比較年度之不動產價

格，且本研究將採用半對數模型作為實證模型。

9  

第二節 地價影響因素相關文獻

不動產價格具高度異質性，而不動產價格係由其所隱含之特徵所組成，遠較

其他商品複雜，而影響不動產價格之因素，林英彥（2004）、鄒克萬等（2002）

指出可劃分為一般因素、區域因素與個別因素三個層級，詳如下所述：

一、一般因素

係指對於經濟社會上之不動產狀態及其價格水準加以影響之因素，並由此

確定該經濟社會之房地產價格水準。主要可分為環境因素、社會因素、經

濟因素及行政因素。

二、區域因素

指不動產所屬地區之自然條件與社會、經濟、行政等因素相結合，構成該

地區之特性，進而影響該地區之房地產價格水準。

三、個別因素

指不動產個別特性，進而形成個別價格之因素。一般可分為土地因素與建

物因素。

目前已有許多文獻探討影響地價之因素，且大致可依據上述原則將此些地

價影響因素分類為一般因素、區域因素、個別因素，而特徵價格法應用於不動產

估價方面，亦有相當多的文獻探討各種不動產屬性對不動產價格影響。國外文獻

部分包括Nelson（1978）利用特徵價格法研究華盛頓特區地區的不動產價格影響

因素，主要採用的變數有住宅實質屬性、鄰里屬性以及可及性等變數，其實證結

果發現不動產的房間數、面積以及至市中心的距離為影響不動產價格的顯著變數；

Dale-Johnson and Phillip（1984）以特徵價格法之線性迴歸方程式討論住宅不動

產實質屬性與價格之間的關係，並以不動產銷售價格為應變數，實證結果顯示，

土地面積、房間數以及屋齡等實質屬性對不動產有顯著影響，另外，至就業地點

的近便性、犯罪率以及社區學校數量亦對住宅價格有顯著影響。國內的相關研究

包括利用住宅結構屬性、與市中心距離、鄰里特性、空氣品質、總體經濟變數等

影響因素對房價或地價做研究，而各文獻探討之地價影響因素及其影響程度，如

下所述：

10  

蘇文賢（2000）指出，影響地價因素可分為區位、基地規模、土地使用分

區、宗地條件及街道條件、公共設施及都市發展區域等6類，且實證研究結果發

現，影響地價因素以區位、臨街關係（屬宗地條件及街道條件）、路寬（屬宗地

條件及街道條件）、使用分區最為重要。

張梅英（1992）研究發現影響地價變數可分為宗地條件、公共設施、公共

運輸設施與交通便利度、法定土地使用強度等類別，其中宗地條件變數之基地寬

度、深度、臨路寬度、土地面積等因素之影響具顯著性。

張杏端（1995）將影響地價因素分為距基地一公里內之重要設施、基地建

蔽率、基地容積率、基地寬度、基地深度、基地臨路面之土地寬度、基地面臨之

道路寬度、基地距大眾運輸車站之圖上直線距離、基地位置、基地距離地區商業

中心之圖上直線距離、基地形狀等11個變數。

吳宗青（1998）以路寬、基地寬度、深度、容積率、與市中心之時間與空

間距離、使用分區、臨街關係及基地形狀等影響地價因素建立模型，結果與市中

心之距離、路寬、基地深度及使用分區等因素具顯著性。

黃淑惠（2000）設定區位、基地面積、使用分區、基地寬度、深度、臨街

關係、路寬、基地形狀等為影響地價因素，而以特徵價格法實證發現，區位、臨

街關係、路寬為最重要的影響地價因素。

林子欽（2002）以特徵價格函數實證土地面積、路寬、抵費地標售次數、

出售日期、土地是否合併出售等對地價之影響，結果土地面積、路寬、出售日期

等具顯著性。

沈育民（2002）分別以工業區公告土地現值與土地交易價格，建立特徵價

格函數， 並據以探討推估工業區地價影響其地價的重要變數。實證結果土地交

易價格模型其顯著影響地價變數有臨路寬度、宗地形狀、周圍地地價、地區製造

業勞動提供等項。

本研究將國內外運用特徵價格法研究影響不動產價格因素之相關文獻整理

如表2-1。

11  

表2-1 影響因素相關文獻彙整表

作者 研究年期 研究課題 影響地價變數

蘇志超 1977 台北市各類使用土

地市價影響因素

與市中心距離、鄰街道路與寬度、

與最近公園距離、與最近汙水處理

廠距離 黃大洲 廖敏琚 1982

台北市地價分布模

式與變遷 至火車站距離、至市中心距離

蕭展正 1986 台北市人口與地價

空間分佈變遷 與市中心距離、人口密度

林人和 1991 都市住宅區之影響

地價因素 至市中心距離、鄰接道路

侯育琪 1992 使用管制對地價之

影響 土地形狀、臨路寬、宗地寬度、宗

地條件、法定使用強度

張梅英 1992 建立土地大量估價

方法

宗地深度、面積、臨路寬度、與公

園距離、與市場距離、土地使用強

度、是否為大型文教設施、是否為

大專院校行政區、是否為空地

DiPasquale and Wheaton

1996 都市住宅市場：住宅

屬性結構與住宅密

度

房間數、衛浴套數、屋齡、停車位、

居住品質、持有公園比例

蘇文賢 2000 特徵價格估價模式

所選之影響地價因

素

1、區位 （1）至中心商業區距離 （2）至火車站距離 （3）至小北商圈距離 （4）至成大商圈距離 （5）至新市政中心距離 （6）至三星距離 2、基地面積 3、使用分區：為商業區或住宅區 4、宗地條件及街道條件 （1）形狀：為方形或不規則形 （2）臨離街關係：臨街地路角地、

袋地 （3）路寬 5、公共設施 （1）使否有寧適性設施 （2）是否有嫌惡設施 6、都市區域發展：以中區 為基準 （1）使否為東區 （2）使否為南區 （3）使否為西區 （4）使否為北區

12  

作者 研究年期 研究課題 影響地價變數

（5）使否為安平區 （6）使否為安南區

沈育民 2002 工業區土地特徵價

格函數

宗地條件、宗地面積、宗地面臨道

路寬、宗地形狀、臨街關係、至交

流道距離、至省道距離、至最近公

園距離、至消防機關距離、周圍土

地價格、工業地供給總量、製造業

場所分配到的工業區面積、製造業

勞動力供給、製造月勞工薪資水

準、地區服務業水準、地區具勞動

力人口數

李鶯珠 2002 921地震後台中市北屯區地價變動研究

斷層帶、具斷層帶遠近、住宅區、

商業區、建蔽率、容積率、坡度、

區段內平均道路寬度、購物便利

性、公共交通便利情況、市地重劃、

區段內是否有特殊設施、區段外2公里是否有特殊設施

周天穎 2007 評估國軍營地釋出

地價

1、土地價格 （1）土地交易價格 （2）土地公告現值 2、營地條件 （1）土地使用分區 （2）營地形狀 （3）臨街路寬 （4）臨街關係 3、區位環境 （1）公共設施

A、至兒童遊樂場距離 B、至公園綠地距離 C、至國民小學距離 D、至國民中學距離 E、至市場距離 F、是否位於重要設施或都市景觀

範圍 （2）是否位於嫌惡設施範圍 （3）交通情形

A、至高速公路交流道距離 B、至主要道路距離 C、至火車站距離 D、至公車站牌距離

王潔敏 2009 大眾運輸系統對高

雄房地產價格之影

1、交通可及性 （1）至高雄火車站距離

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作者 研究年期 研究課題 影響地價變數

響 （2）至最近捷運站距離 （3）至高鐵左營站距離 （4）至高雄國際機場距離 2、鄰里環境屬性 （1）臨街路寬 （2）臨街關係 （3）土地使用分區 （4）至三多商圈距離 （5）至最近量販店距離 （6）是否鄰近高速公路 （7）是否鄰近鐵道

黃韋憲 2010 建構都會區住宅用

地價格評估模式

1、宗地條件 （1）基地面積 （2）臨土地道路寬度 （3）臨街關係 （4）地形 2、交通可及性 （1）接近捷運站程度 （2）接近火車站程度 （3）接近公車站程度 （4）公車路線數量 （5）接近機場程度 3、環境特徵 （1）接近學校程度 （2）學區因素 （3）接近市場程度 （4）接近大賣場程度 （5）接近公園程度 （6）接近銀行程度 （7）接近警局程度 （8）接近醫院程度 （9）接近觀光遊憩設施程度 4、嫌惡設施 （1）接近電力變電所程度 （2）接近工廠程度 （3）接近殯葬相關廠程度

資料來源：本研究整理自周天穎（2007）與張怡文（2007）

以上文獻大多運用特徵價格理論之迴歸分析模型，依據理論選取影響地價因

素對土地價格資料進行分析，提供了本研究對重要影響價格因素的選取基礎。這

14  

些影響地價因素，計有宗地條件、公共設施、公共運輸設施與交通便利度、法定

土地使用強度等因素，可作為本研究實證模型的變數選取之參考。

15  

第三章 研究資料與研究設計

第一節 研究資料說明

本研究以台北市為研究區域，並以內政部不動產交易實價查詢服務網登載之

民國98、101、104年台北市不動產買賣成交案例，及99、102、105年公布之台北

市公告地價為研究資料，針對前述兩種價格之調幅差距與趨勢做研究。

本研究之研究對象為「地價」，但因土地交易案例有限，故本研究除蒐集土

地交易案例外，亦蒐集房地交易案例為研究資料。本研究所採用之不動產交易資

料是從內政部不動產交易實價查詢服務網取得，此些買賣資料為目前可獲得不動

產交易資訊途徑中，資料量及可信度相對可靠者。本研究共搜集98、101、104

年共28903筆的不動產交易資料，並以扣除特殊交易者（如親友間交易等）後之

不動產交易資料為研究對象。所選擇之不動產交易案例為包含土地及土地使用分

區為住宅區及商業區者。

房地交易案例將依據不動產估價技術規則規定，將房地交易價格扣除建物價

格以推估土地交易價格。

房地交易價格拆分土地及建物價格有土地貢獻說、聯合貢獻說、及建物貢獻說等

3個原則（林英彥，2006），然就理論而言，卓輝華（2002）及游振輝（2005）

認為土地貢獻說及建物貢獻說皆有偏頗之嫌，應以聯合貢獻說較符合公平原則，

而黃佳鈴及張金鶚（2005）利用大量資料，實證研究結果顯示以聯合貢獻說較符

合估價及經濟理論及公平原則（王宏文，2010），其計算式為：

房地價格＝土地成本＋建物成本＋利潤........................................................(4)

土地成本＝房地價格－建物成本－利潤........................................................(5)

土地價格＝房地價格×土地成本÷（土地成本＋建物成本）………………(6)

由於土地成本資料不易取得，將(5)式代入(6)式中可得到：

土地價格＝房地價格×（房地價格－建物成本－利潤）÷（房地價格－利

潤）…………………………………………………………………………….(7)

16  

本研究係以公告地價及土地交易價格之調幅為研究對象，將採取聯合貢獻

說來分離房地價格，其步驟為：

一、首先，以成本法估計建物重建成本，本研究依據台北市於104年公佈之地價

調查用建築改良物標準單價表，將每平方公尺建築成本上限乘以每筆交易

實例之建物面積，得出建物重新建造成本。

二、再依台北市地政處於100年公佈之地價調查用建築改良物耐用年數及每年

折舊率表（最新版），計算其累積折舊及建物成本價格。

然後再依前述(7)式，假設利潤率為20％3，以聯合貢獻法來分離房屋交易

價格為土地價格及建物價格4，而若該筆交易案例未於98、101、104年皆有交

易紀錄，則本研究將以該筆不動產有成交紀錄年度之交易價格，析離出之土

地價格，並推估其他年度該土地之交易價格，用以計算不動產成交價格調幅。

舉例來說，若不動產交易案例交易日期為98年，而該筆不動產於101及104年

未有交易紀錄，則本研究將運用下節所述之特徵價格模型推估其於101及104

年的交易價格，而後將推估得之交易價格以前述方式析離出土地交易價格，

並以此方式推估得全部收集得之不動產交易案例於98、101及104年之土地交

易價格後，計算此些土地交易價格於98年至101年間、101年至104年間之平均

調幅，並用來與99年至102年及102至105年之公告地價調幅進行比較，以了解

其差距與趨勢，藉以檢視公告地價是否如政府所言，確實逐期趨近實際交易

價格。

 

                                                       3 黃佳鈴及張金鶚（2005）假設利潤占總價比率最可能之情境為20％，並以模擬方式發現利潤比

例變動對分離之土地市價變動影響不大，因此對後續的實證結果無太大影響。  

17  

第二節 研究設計

壹、建構實證模型

本研究以特徵價格理論為基礎，以前述蒐集得知不動產成交案例，其

於98年、101年或104年度之成交價格，推估該筆不動產於其他未有成交紀

錄之年度的成交價格，並採取半對數模型推估，而半對數模型如下所示：

ln（ ）=α0+∑ + + ， ：第i筆樣本之交易價格

：為第j個連續變項

：為第j個連續變項之係數值

：為第ι個虛擬變項

：為第ι個虛擬變項之係數值

：為隨機誤差

貳、變數選擇

本研究以特徵價格理論為基礎，選擇的變數如下：

一、應變數

台北市民國98年、101年、104年之不動產成交案例之單位交易價格（單位

為平方公尺）。

二、自變數

本研究自內政部不動產交易實價查詢服務網所取得的不動產交易資料內容，

包含房地產所在範圍、用途類別、構造種類、建築完成年月、總樓層數、

土地使用分區、轉移土地面積、轉移房屋面積及總價等，並可運用圖資得

知所臨路寬。參考張金鶚（1991）對於國內房地產特徵之分類，本研究先

刪除與屋齡有高度相關的構造種類，其餘變數則予以保留。除此之外，參

18  

考國內外應用特徵價格法於房地產價格之相關研究，可以發現「至CBD距

離」為不可或缺之重要變數。國內相關研究中所指的「CBD」多半為該城

市之火車站，然而根據都市空間結構理論中芝加哥學派E.Burgess 於1923

年所提出的同心圓理論，以及C.D.Haris＆E.L.Ullman 於1945 所提出的多

核心理論（施鴻志，1997），通過競租機制（Bid-rent Mechanism），地價

由中心商業區（Center Business District, CBD）向外遞減，由於市中心的可

及性高，能產生最高的回報，因此土地的競爭最劇烈，是最高地價所在；

離市中心越遠，運輸成本越高，地租隨之降低。E.Burgess 的競租曲線描述

兩者之間的取捨，從商業中心區開始，此曲線顯示了隨距遞減效應

（Distance-decay Effect）。因此，本研究將CBD位置定為台北市公告地價

最高之台北車站前新光摩天大樓。

確立本研究之初步變數後，依各變數之特性將其分為房屋基本屬性、

交通可及性與鄰里環境屬性3項，（如下表3-1）各變數之意義及測量方式

如下：

（一）房屋基本屬性

1. 用途類別

內政部不動產交易實價查詢服務網之不動產交易資料中，用途類別包

括了透天住宅厝、住宅大樓、公寓、華廈、店面、工廠、農舍、辦公

商業大樓、廠辦……等。本研究將依用途類別分別建立透天住宅厝、

住宅大樓、公寓、華廈、店面、工廠、農舍、辦公商業大樓、廠辦等

模式。

2. 屋齡

本研究將內政部不動產交易實價查詢服務網提供的屋齡作為本研究

之重要變數之ㄧ。一般而言，屋齡越高，受到折舊的影響，房價較低。

3. 總樓層數

總樓層數在不同用途類型的房地產市場中扮演了不同的角色。一般而

言， 總樓層數多的透天住宅，其每層樓的平均樓地板面積相對較少，

總樓層數為負向影響；然而對公寓而言，總樓層數越多，其電梯設備

與公共設施可能相對較總樓層數少者佳，為正向影響；店面位置務求

19  

人潮，首重地理位置及所在樓層，總樓層數則影響不一。

4. 轉移土地面積

為交易房地產所涵蓋之土地面積，亦即一般所稱之「地坪」。

5. 轉移房屋面積

為交易房地產之樓地板面積總和，亦即一般所稱之「建坪」。

（二）交通可及性

以下四項為表現各筆交易房地產交通可及性之變數，選取原因皆為台北市

內之重要大眾運輸節點，根據馮正民（1994）、林禎家（2003）、李怡婷

（2005）等，重要大眾運輸節點因具有高度交通可及性，進而吸引大量人

潮與商機，對房地產價格具有顯著正向影響，故以下交通可及性變數為本

研究欲探討之重心：

1. 至火車站距離

台北火車站、松山火車站、南港火車站為重要交通節點，帶動週遭商

業及房地產市場發展，故本研究將「至台北或松山或南港火車站距離」

列為本研究變數，對房地產價格預期為負向影響。

2. 至最近捷運站距離

本研究依據各筆交易房地產之所在位置，測量其至最近捷運站之距離。

此變數為本研究重要變數，「至最近捷運站距離」對房地產價格預期

為負向關係。

3. 至松山國際機場距離

機場由於噪音及禁建問題，使其在房地產市場中成為鄰避設施，但因

其兼具重要交通節點之特性，也可能產生正向影響，故本研究將「松

山國際機場距離」列為本研究變數，故本研究「至松山國際機場距離」

之預期符號為（＋ /－）。

（三） 鄰里環境屬性 1. 臨街路寬

根據洪得洋、林祖嘉（1999），臨街路寬關係著房屋本身出入之便利性，

對房地產價格具有顯著的正向關係，故其預期符號為正。

2. 臨街關係

臨街關係是指房屋所在的臨街位置，為虛擬變數，內政部地政司所公佈

20  

房地產交易資料之臨街關係分類包含臨街地、路角地、裡地與袋地。一

般而言，路角地與臨街地因面臨大馬路，出入交通方便，具有商機，故

房地產價格較裡地與袋地為高。

3. 土地使用分區

本研究樣本所包含之土地使用分區為商業區及住宅區。一般而言， 商業

區之房地產價格高於住宅區，住宅區又高於其他分區。

4. 行政區

不動產所處之行政區對不動產價格會造成影響，而台北市以大同區不動

產平均價格為最低，故所有樣本已大同區作為12個行政區之基準。

5. 是否鄰近學校、公園、運動中心、鄰避設施

鄰近學校、公園、運動中心等將有助於提升不動產價值，故本研究設定

交易案例500公尺內是否有學校、公園、運動中心等設施，並預期此變項

為正向顯著。

6. 是否鄰近鄰避設施

鄰近鄰避設施設將使不動產價值下降，故本研究設定交易案例500公尺內

是否鄰避設施，並預期此變項為負向顯著。

表3-1 自變數一欄表

類別 自變項 單位 說明

房屋基本屬性

屋齡 年 --

總樓層數 層 --

轉移土地面

積 平方公尺 --

轉移房屋面

積 平方公尺 --

用途類別 公寓

虛擬變數(D1,

D2)

D1=0，D2=0

透天住宅 D1=0，D2=1

住宅大樓 D1=1，D2=0

華廈 D1=1，D2=1

21  

類別 自變項 單位 說明

交通可及性

至火車站距

離

公尺

至最近捷運

站距離

公尺 --

至松山國際

機場距離

公尺 --

鄰里環境屬性

臨街路寬 公尺 --

臨街關係 虛擬變數 路角地、鄰街地及裡地（含袋地）分別建立虛擬變數

土地使用分

區

虛擬變數 商業區、住宅區分別建立虛擬變數

行政區 虛擬變數 12個行政區以之大同區為基準

鄰近學校

虛擬變數

1=500公尺內有學校，0=否

鄰近公園 1=500公尺內有公園，0=否

運動中心 1=500公尺內有運動中心，0=

否

鄰避設施 1=500公尺內有鄰避設施校，

0=否

資料來源：王潔敏（2009）、本研究整理

22  

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