NOVITA’ NORMATIVE INTRODOTTE

DALLA L.R. LOMBARDIA N. 18/2019

(C.D. “LEGGE SULLA RIGENERAZIONE URBANA”)

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IN SINTESI

La L.R. n. 18/2019: “Misure di semplificazione e incentivazione per la rigenerazione urbana e

territoriale, nonché per il recupero del patrimonio edilizio esistente. Modifiche e integrazioni alla legge

regionale 11 marzo 2005, n. 12 (Legge per il governo del territorio) e ad altre leggi regionali”, in vigore dal 14 dicembre 2019, prevede modifiche: • alla legge sul consumo del suolo (L.R. n. 31/2014); • alla legge per il governo del territorio (L.R. n. 12/2005); • al testo unico delle leggi regionali in materia di commercio e fiere (L.R. n. 6/2010); • alla legge sul recupero dei vani e locali seminterrati esistenti (L.R. n. 7/2017).

IN SINTESI

Di seguito le principali novità introdotte dalla L.R. 18/2019:

1.- Rigenerazione urbana e territoriale e relativi ambiti;

2.- Edifici dismessi;

3.- Aree rurali dismesse;

4.- Usi temporanei;

5.- Perequazione intercomunale e diritti edificatori;

6.- Misure di incentivazione;

7.- Misure di disincentivazione;

8.- Potenziamento dell’indifferenza funzionale;

9.- Semplificazione dei cambi d’uso;

10.- Titoli edilizi;

11.- Recupero dei piani terra esistenti;

12.- Medie strutture di vendita.

1.- RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

Cos’è la rigenerazione urbana e territoriale (art. 2, comma 1 lettera a) e b) L.R. n. 18/2019)

La L.R. 18/2019 interviene sulla definizione di rigenerazione urbana e introduce la definizione di rigenerazione territoriale con la modifica dell’art. 2, comma 1, lettera e) della L.R. 31/2014 e con l’integrazione dell’art. 2, comma 1 con la lettera e bis) alla L.R.

n. 31/2014.

Rigenerazione urbana:

insieme coordinato di interventi urbanistico-edilizi e di iniziative sociali che possono includere la sostituzione, il riuso, la riqualificazione dell’ambiente costruito e la riorganizzazione dell’assetto urbano attraverso il recupero delle aree degradate, sottoutilizzate o anche dismesse, nonché attraverso la realizzazione e gestione di attrezzature, infrastrutture, spazi verdi e servizi e il recupero o il potenziamento di quelli esistenti, in un’ottica di sostenibilità e di resilienza ambientale e sociale, di innovazione tecnologica e di incremento della biodiversità dell’ambiente urbano.

Rigenerazione territoriale:

insieme coordinato di azioni, generalmente con ricadute sovralocali, finalizzate alla risoluzione di situazioni di degrado urbanistico, infrastrutturale, ambientale, paesaggistico o sociale che mira in particolare a salvaguardare e ripristinare il suolo e le sue funzioni ecosistemiche e a migliorare la qualità paesaggistica ed ecologica del territorio, nonché dei manufatti agrari rurali tradizionali, per prevenire conseguenze negative per la salute umana, gli ecosistemi e le risorse naturali.

La pianificazione coordinata (art. 3, comma 1, lettera g), L.R. n. 18/2019)

Sostituzione dell’ art. 7, comma 3 bis, L.R. n. 12/2005

La Regione promuove la pianificazione coordinata volta alla condivisione delle politiche territoriali, ambientali,

paesaggistiche e infrastrutturali tra piu comuni attraverso i c.d. piani associati.

I piani associati rappresentano lo strumento efficace per conseguire un uso razionale del suolo, la realizzazione di efficienti sistemi insediativi e di razionali sistemi di servizi, elevati livelli di tutela e valorizzazione delle aree agricole, naturali e di valore paesaggistico, nonche per prevedere le forme di perequazione territoriale di cui all'articolo 11, comma 2 ter.

RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

Specifica individuazione degli ambiti per la rigenerazione urbana e territoriale nel documento di

piano e, più in generale, nei PGT (art. 3, comma 1, lettera i), L.R. n. 18/2019 e art. 3, comma 1,

lettera k),L.R. n.18/2019)

Sostituzione dell’art. 8, comma 2, lettera e quinquies), L.R. n. 12/2005: il documento di piano individua gli ambiti nei quali avviare processi di rigenerazione urbana e territoriale, prevedendo specifiche modalità di intervento e adeguate misure di incentivazione.

Introduzione dell’art. 8 bis (“Promozione degli interventi di rigenerazione urbana e territoriale”) L.R. n. 12/2005: fino all’adeguamento del PGT di cui all’art. 5, comma 3, L.R. n. 31/2014 (id est: successivamente all'integrazione del PTR e all'adeguamento dei PTCP e del Piano Territoriale Metropolitano e in coerenza con i contenuti dei medesimi, i comuni, in occasione della prima scadenza del documento di piano, adeguano i PGT alla L.R. 31/2014), entro sei mesi dall’approvazione

della legge regionale (14 giugno 2020), l’individuazione degli ambiti avviene tramite deliberazione del Consiglio Comunale, che avvia per tali aree azioni volte alla semplificazione dei procedimenti amministrativi di competenza, disciplina gli usi temporanei, incentiva gli interventi di rigenerazione, prevede lo sviluppo della redazione di studi di fattibilita urbanistica ed economico-finanziaria.

Con un sistema di premialità a livello regionale per le 12 migliori pratiche di pianificazione urbanistica di adeguamento del PGT ai sensi dell'articolo 5, comma 3, della L.R. 31/2014.

RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

Modifiche al Piano delle Regole (art. 3, comma 1, lettera l), L.R. n. 18/2019)

Sostituzione dell’art. 10, comma 1, lettera e bis), e ter) L.R. n. 12/2005:

Il Piano delle Regole:

• individua e quantifica, a mezzo della Carta del consumo di suolo, la superficie agricola, le aree dismesse, contaminate, soggette a interventi di bonifica, i lotti liberi, le superfici oggetto di progetti di recupero o di rigenerazione urbana.

• individua, all'interno dei distretti del commercio di cui all'articolo 5 L.R. n. 6/2010, gli ambiti in cui il comune definisce premiata

tese all'insediamento di attivita commerciali e terziarie, per promuovere la rigenerazione del tessuto urbano e commerciale mediante il riuso di aree o edifici dismessi/degradati in ambito urbano.

Cooperazione tra enti per promuovere la rigenerazione urbana e territoriale (art. 3, comma 1, lettera t), L.R. n. 18/2019)

Introduzione dell’art. 23 bis (“Cooperazione per lo sviluppo degli ambiti di rigenerazione urbana”) L.R. n. 12/2005: la Regione, gli enti e i comuni possono concludere accordi ai sensi dell'articolo 5, comma 6, D.Lgs. n. 50/2016 per lo sviluppo degli ambiti di

rigenerazione urbana, in relazione alle aree di cui tali enti sono titolari di diritti di proprieta o altri diritti reali, con società partecipate dalla Regione operanti nel settore e con specifica esperienza nell’ambito della rigenerazione urbana anche ricorrendo al modello del PPP, fermo il rispetto dei principi in materia di affidamenti.

RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

Impatti più salienti sulla disciplina dei Programmi Integrati di Intervento (art. 3, comma 1, lettera u) -

art. 3, comma 1, lettera v)- art. 3, comma 1, lettera x), L.R. n. 18/2019)

Sostituzione dell’art. 87 (“Programmi integrati di intervento”) L.R. n. 12/2005: i PII sono caratterizzati dalla presenza di almeno

due elementi tra i seguenti: a) previsione di una pluralità di destinazioni e di funzioni, comprese quelle inerenti alle

infrastrutture pubbliche e di interesse pubblico, alla riqualificazione ambientale, naturalistica e paesaggistica, alla rigenerazione

urbana; b) compresenza di tipologie di intervento integrate, rilevanza territoriale tale da incidere sulla riorganizzazione

dell’ambito urbano, c) rilevanza territoriale tale da incidere sulla riorganizzazione dell'ambito urbano.

Per le aree di notevole estensione territoriale, o di particolare rilevanza anche in relazione agli obiettivi di rigenerazione urbana

perseguiti, è introdotta la possibilità di attuazione dei PII per fasi successive o per stralci funzionali, anche mediante il ricorso a

strumenti di pianificazione di secondo livello e di maggiore dettaglio.

RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

Sostituzione dell’art. 88 (“Ambiti e obiettivi”) L.R. n. 12/2005: possibilità di attuazione dei PII per fasi successive o per stralci

funzionali e durata anche superiore ai 10 anni anche relativamente ai PII gia approvati o anche in corso di attuazione alla data di

entrata in vigore della L.R. n. 18/2019, previo deposito di elaborati di aggiornamento ed integrazione.

Modifiche all’art. 93, L.R. n.12/2005: per le aree di notevole estensione territoriale o di particolare rilevanza di cui all’art. 87,

comma 3, L.R. n.12/2005, che possono essere oggetto di attuazione per fasi successive o per stralci funzionali, la convenzione

deve indicare la durata dello strumento attuativo, anche superiore a 10 anni.

RIGENERAZIONE URBANA E TERRITORIALE E RELATIVI AMBITI

2.- EDIFICI DISMESSI

Art. 4, comma 1, lett. a) L.R. n. 18/2019

Introduzione dell’art. 40 bis (“Disposizioni relative al patrimonio edilizio dismesso con criticità”), L.R. n. 12/2005.

I comuni, con deliberazione consiliare, dovranno individuare, entro sei mesi dall’entrata in vigore della legge 18/2019 (14 giugno 2020), gli immobili di qualsiasi destinazione d’uso, dismessi da oltre cinque anni, che causano criticità per salute, sicurezza idraulica, sicurezza, inquinamento, degrado ambientale e urbanistico-edilizio.

La disciplina del presente articolo:

•si applica, anche senza la predetta deliberazione, agli immobili gia individuati dai comuni come degradati e abbandonati,

•non si applica agli immobili eseguiti in assenza/difformità di titolo abilitativo e agli immobili situati in aree soggette a vincoli di

inedificabilita assoluta.

Prima della deliberazione consiliare, da aggiornare annualmente, i comuni effettueranno una notifica ai proprietari degli immobili di modo che questi, entro 30 giorni dalla notifica, possano dimostrare, mediante prove documentali, l’assenza dei presupposti per l’inserimento.

Entro tre anni dalla notifica il proprietario dovrà fare richiesta di piano attuativo/permesso di costruire/SCIA/CILA per i quali sono previsti una serie di incentivi:

• incremento del 20% dei diritti edificatori derivanti dall’applicazione dell’indice di edificabilità massimo previsto o, se maggiore, della SL esistente;

•esenzione dall’eventuale obbligo di reperimento di aree per servizi e attrezzature pubbliche e di interesse pubblico o generale;

• incremento dell’indice di edificabilità massimo previsto dal PGT o rispetto alla SL esistente del 5% per interventi che assicurino una superficie deimpermeabilizzata e destinata a verde non inferiore all’incremento di SL realizzato, nonché per interventi che conseguano una diminuzione dell’impronta al suolo pari ad almeno il 10%.

Se il proprietario non provvede entro tre anni non potrà più accedere ai benefici anzidetti, il comune lo invita a presentare una proposta di riutilizzo entro un termine, decorso infruttuosamente il quale ingiungerà al proprietario la demolizione dell’immobile o gli interventi di recupero e/o messa in sicurezza dell’immobile, da effettuarsi entro un anno.

Se il proprietario non provvede entro il termine previsto nell’ingiunzione il comune provvede in via sostitutiva, con l’obbligo di rimborso delle spese a carico della proprietà, cui è riconosciuta la SL esistente fino all’indice di edificabilità previsto dallo strumento urbanistico.

EDIFICI DISMESSI

3.- AREE RURALI DISMESSE

Art. 4, comma 11, lett. b) L.R. n. 18/2019

Introduzione dell’art. 40 ter (“Recupero degli edifici rurali dismessi o abbandonati”) L.R. n. 12/2015.

Il recupero degli edifici rurali dismessi o abbandonati che sono individuati dai PGT ovvero mediante perizia che asseveri lo

stato di dismissione o abbandono da almeno tre anni possono essere oggetto di recupero e di uso anche diverso da quello

agricolo.

La definizione degli edifici rurali dismessi o abbandonati dall’uso agricolo è limitata a quelli esistenti alla data di entrata in vigore della L.R. n. 18/2019.

4.- USI TEMPORANEI

Art. 4, comma 2 sexies, lett. j) L.R. n. 18/2019

Introduzione dell’art. 51 bis (“Usi temporanei”) L.R. n. 12/2015.

Il Comune può consentire, previa stipula di apposita convenzione, l’utilizzazione temporanea di aree, edifici o parti di essi allo scopo di attivare processi di recupero e valorizzazione di aree ed edifici dismessi, inutilizzati e sottoutilizzati mediante la realizzazione di iniziative economiche, sociali e culturali.

L'uso temporaneo può riguardare sia edifici pubblici, concessi in comodato per la realizzazione di iniziative di rilevante interesse pubblico, sia immobili privati.

L'uso temporaneo non comporta la corresponsione da parte del richiedente di aree per servizi, né il mutamento di destinazione d'uso delle unita immobiliari.

Il Comune può definire nella convenzione le opere di urbanizzazione minime necessarie il cui costo, se funzionali all’intervento di rigenerazione, può essere scomputato dagli oneri di urbanizzazione dovuti per lo stesso intervento.

5.- PEREQUAZIONE INTERCOMUNALE E DIRITTI EDIFICATORI

Art. 3, comma 1, lett. o) L.R. n. 18/2019

Introduzione dell’ art. 11, comma 2 ter, L.R. n. 12/2005:

i Comuni, anche in accordo con altri enti territoriali, possono prevedere, in relazione alle specifiche competenze e nel rispetto

dei vincoli di destinazione previsti dalla normativa vigente, forme di perequazione territoriale intercomunale, anche

attraverso:

• la costituzione di un fondo finanziato con risorse proprie o

•quote degli oneri di urbanizzazione e altre risorse conseguenti alla realizzazione degli interventi concordati.

A tal fine i Comuni definiscono, le attivita , le modalita di finanziamento e ogni altro adempimento che ciascun ente

partecipante si impegna a realizzare, con l'indicazione dei relativi tempi e delle modalita di coordinamento.

PEREQUAZIONE INTERCOMUNALE E DIRITTI EDIFICATORI

Art. 3, comma 1, lett. p) L.R. n. 18/2019

Sostituzione dell’art. 11, commi 4 e 5, L.R. n. 12/2005:

I diritti edificatori attribuiti a titolo di perequazione e di compensazione sono commerciabili e vengono collocati privilegiando

gli ambiti di rigenerazione urbana.

I comuni istituiscono il registro delle cessioni dei diritti edificatori, la Città metropolitana di Milano e le province possono istituire i rispettivi registri delle cessioni dei diritti edificatori per l’applicazione della perequazione con caratteri ed effetti sovracomunali.

I comuni, le province e la Citta metropolitana di Milano individuano nei propri strumenti di pianificazione le aree destinate alla creazione di parchi anche sovracomunali. Al fine di favorirne la realizzazione, i comuni possono attribuire a tali aree un incremento massimo del 20% degli indici di edificabilità, da perequare entro tre anni dall'individuazione delle aree nel PGT, prioritariamente negli ambiti di rigenerazione urbana. Tali diritti edificatori acquisiscono efficacia, previo inserimento nel registro comunale ad avvenuta cessione delle aree.

In particolare per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente:

• è previsto che l'indice di edificabilita massimo previsto dal PGT sia incrementato fino al 20%, sulla base di criteri definiti dalla Giunta regionale che attribuisce ai comuni la facolta di modulare tale incremento;

• è prevista la realizzazione, anche in deroga all'altezza massima prevista nei PGT, nel limite del 20%, nonche alle norme quantitative, morfologiche, sulle tipologie di intervento, sulle distanze previste dagli strumenti urbanistici comunali vigenti e adottati e ai regolamenti edilizi, fatte salve le norme statali e quelle sui requisiti igienico-sanitari.

6.- MISURE DI INCENTIVAZIONE

• Istituzione del fondo regionale “incentivi per la rigenerazione urbana” destinato a enti locali (art. 12, comma 1, L.R. n.

18/2019);

•Oneri di urbanizzazione ridotti del 60 %: per gli interventi di ristrutturazione edilizia, di demolizione e ricostruzione,

anche con diversa sagoma, o di ampliamento mediante utilizzo di premialità dei diritti edificatori, gli oneri di

urbanizzazione, se dovuti, sono riferiti alla volumetria o alla superficie interessate dall’intervento, a seconda che si tratti

rispettivamente di edifici a destinazione residenziale o diversa dalla residenza. Per tali interventi gli oneri di

urbanizzazione sono quelli stabiliti per gli interventi di nuova costruzione, ridotti del 60 %, salva la facoltà per i comuni di

deliberare ulteriori riduzioni (art. 4, comma 1, lett. e), L.R. n. 18/2019 che modifica l’art. 44, comma 8, L.R. n. 12/2005);

MISURE DI INCENTIVAZIONE

•Contributo di costruzione ridotto del 50% negli ambiti di rigenerazione in cui vengano previsti interventi di ristrutturazione urbanistica, salva la facoltà per i comuni di prevedere ulteriori riduzioni (art. 4, comma 1, lett. c) L.R. 18/2019 che ha introdotto il comma 2 quater all’art. 43 della L.R. n. 12/2005);

• Incrementi delle volumetrie fino al 20%: nell’ambito dei diritti attribuiti a titolo di perequazione e compensazione, per gli interventi sul patrimonio edilizio esistente l’indice di edificabilità massimo previsto dal PGT è incrementato fino al 20 %, sulla base di criteri definiti dalla Giunta Regionale che attribuisce ai comuni la facoltà di modulare tale incremento, in coerenza con i criteri definiti dalla L.R. 18/2019 (es. interventi che promuovono l’efficientamento energetico). Sono comunque escluse da tali benefici le grandi strutture di vendita (art. 3, comma 1, lett. p) L.R. 18/2019 che ha sostituito l’art. 11, comma 5, L.R. n.

12/2005);

•anche gli interventi di demolizione e ricostruzione anche con diversa localizzazione nel lotto e con diversa sagoma con

mantenimento della medesima volumetria dell’immobile sostituito (oltre agli interventi di manutenzione straordinaria, restauro e ristrutturazione già previsti dalla L.R. 31/2014) possono beneficiare del metodo di calcolo previsto: Superficie

lorda, volume e rapporti di copertura al netto dei muri perimetrali, portanti e di tamponamento, e dei solai (art. 2, comma 1, lett. d) L.R. 18/2019 che ha modificato l’art. 4, comma 2 bis, L.R. 31/2014).

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7.- MISURE DI DISINCENTIVAZIONE

Art. 4, comma 1, lett. c), L.R. 18/2019

Introduzione del comma 2 sexies all’art. 43 L.R. n. 12/2005.

Maggiorazione percentuale del contributo relativo al costo di costruzione:

•entro un minimo del 30 ed un massimo del 40 %, determinata dai comuni, per gli interventi che consumano suolo agricolo

non ricompresi nel tessuto urbano consolidato (TUC);

•pari al 20 %, per gli interventi che consumano suolo agricolo all’interno del TUC;

•pari al 50 % per gli interventi di logistica o autotrasporto non incidenti sulle aree di rigenerazione.

Gli importi ai punti che precedono devono essere destinati alla realizzazione di misure compensative di riqualificazione

urbana e territoriale.

8.- POTENZIAMENTO DELL’INDIFFERENZA FUNZIONALE

Art. 4, comma 1, lettera i), L.R. 18/2019

Sostituzione dell’art. 51, comma 1, L.R. n. 12/2005:

Si distingue:

• la destinazione principale, ovverosia la destinazione d'uso qualificante,

•dalla complementare o accessoria o compatibile con qualsiasi ulteriore destinazione d'uso che integri o renda possibile la destinazione d'uso principale o sia prevista dallo strumento urbanistico generale a titolo di pertinenza o custodia.

Sono sempre considerate tra loro urbanisticamente compatibili, anche in deroga a eventuali prescrizioni o limitazioni poste dal PGT le destinazioni residenziale, commerciale di vicinato e artigianale di servizio, nonche le destinazioni direzionale e per strutture ricettive fino a 500 mq di superficie lorda.

Le destinazioni principali, complementari, accessorie o compatibili possono coesistere senza limitazioni percentuali ed e sempre ammesso il passaggio dall'una all'altra, nel rispetto del presente articolo, salvo quelle eventualmente escluse dal PGT.

Nella superficie urbanizzata, come definita nel PTR, all'interno delle categorie di cui all'articolo 23 ter del D.P.R. 380/2001 («Mutamento d’uso urbanistica rilevante») e comunque sempre ammessa la modifica di destinazione d'uso, anche in deroga alle

indicazioni del PGT, e la stessa non è assoggettata al reperimento di aree per servizi e di interesse generale.

Tali disposizioni non si applicano alle destinazioni esplicitamente escluse dal PGT, alle attività di logistica o autotrasporto incidenti su una superficie territoriale superiore a 5.000 mq, alle grandi strutture di vendita.

“ “ “

9.- SEMPLIFICAZIONE DEI CAMBI D’USO

Art. 4, comma 1, lettera i), L.R. 18/2019

Introduzione del comma 1 ter all’art. 51 L.R. n. 12/2005:

negli ambiti all’interno del distretto del commercio nei quali il comune definisce premialità finalizzate all’insediamento di

attività commerciali di vicinato e artigianali di servizio (art. 10, comma 1, lett. e-ter L.R. 12/2005), il cambio di destinazione

d'uso finalizzato all'esercizio di attività commerciali di vicinato e artigianali di servizio è sempre consentito, anche in deroga

alle destinazioni urbanistiche stabilite dal PGT, a titolo gratuito e non è assoggettato al reperimento di aree per attrezzature

pubbliche o di uso pubblico.

10.- TITOLI EDILIZI

Adeguamento della L.R. n. 12/2005 alla disciplina statale D.P.R. n.380/2001

Art. 5, comma 1, lettera a), L.R. 18/2019:

Sostituzione dell’art. 27, L.R. n. 12/2005: Gli interventi edilizi sono definiti all’art. 3 del D.P.R. 380/2001

Art. 5, comma 1, lettera e), L.R. 18/2019

Sostituzione dell’art. 33, L.R. n. 12/2005

Elencazione degli interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia (attività di edilizia libera, CILA, SCIA, SCIA in alternativa al permesso di costruire, permesso di costruire e permesso di costruire convenzionato).

Estensione:

• degli interventi assoggettati a SCIA anche alla demolizione non seguita da ricostruzione,

•della SCIA in alternativa al permesso di costruire, anche agli ampliamenti di edifici esistenti,

•del permesso di costruire convenzionato a tutti gli interventi stabiliti dal PGT, previa approvazione della convenzione da parte della Giunta comunale.

11.- RECUPERO DEI PIANI TERRA ESISTENTI

Art. 8, L.R. n. 18/2019

Estensione della disciplina dei piani seminterrati (L.R. n.7/2017) ai piani terra esistenti.

Entro il 30 giugno 2020 i comuni possono individuare ambiti del proprio territorio che è opportuno escludere, per specifiche esigenze di tutela paesaggistica, igienico-sanitarie, di difesa del suolo o di rischio idrogeologico.

Negli ambiti all’interno del distretto di commercio nei quali il comune definisce premialità finalizzate all'insediamento di attività commerciali di vicinato e artigianali di servizio (art. 10, comma 1, lett. e-ter L.R. 12/2005), l’insediamento di nuovi esercizi di vicinato posti al piano terra di edifici esistenti con affaccio sullo spazio pubblico è escluso dal pagamento del contributo di

costruzione.

12.- MEDIE STRUTTURE DI VENDITA

Art. 7, L.R. n. 18/2019

Modifica dell’art. 150, L.R. 6/2010.

È favorito l’insediamento di medie strutture di vendita mediante il recupero di edifici esistenti, prevedendo che, nei

centri abitati dei Comuni con popolazione superiore a 10.000 abitanti, previo accertamento di idonee condizioni di

accessibilita pubblica e pedonale, la dotazione di parcheggi pubblici o ad uso pubblico possa essere definita anche in

deroga alle dotazioni minime previste dal PGT.

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